第一篇：關于《廣州市保障性住房土地儲備辦法》

關于《廣州市保障性住房土地儲備辦法》的起草說明

為切實解決低收入家庭住房困難，按計劃完成我市保障性住房的建設任務，合理調配土地資源，保證我市保障性住房建設用地的長效供應，市住房保障辦草擬了?廣州市保障性住房土地儲備辦法(征求意見稿)?（以下簡稱?辦法?），現就有關問題說明如下：

一、制定《辦法》的緊迫性和必要性

市委、市政府?關于切實解決涉及人民群眾切身利益若干問題的通知?（穗字〔2007〕2號，簡稱“惠民66條”）提出了加快政府保障性住房建設，到2010年基本解決全市9200戶雙特困戶和8.46萬戶中低收入住房困難家庭住房問題的工作要求。2008年8月，市委、市政府印發?關于切實解決涉及人民群眾切身利益若干問題的補充意見?（穗字〔2008〕9號，簡稱“惠民補充17條”）進一步明確，2008年至2012年新開工建設不少于建筑面積463萬平方米的政府保障性住房，在2012年底前基本解決2008年全市登記在冊的77177戶城市低收入家庭住房困難問題。11月28日，市政府?關于進一步擴大內需促進我市經濟平穩較快增長若干措施的通知?（穗府〔2008〕47號）再次提出，要加快政府 1

保障性住房建設，兩年內建設政府保障性住房約408萬平方米，加快解決城市低收入家庭的住房困難問題。為完成市委、市政府確定的工作目標，我市必須建立健全保障性住房土地儲備機制，完善相關工作制度，才能進一步加大我市保障性住房土地的供應，加快我市保障性住房的建設工作。

二、《辦法》的特點和優點

?辦法?的特點是把保障性住房土地儲備與其他土地的儲備分離出來，突出保障性住房土地儲備的重要性，明確市住房保障辦是本市保障性住房土地儲備專門機構，是市政府儲備保障性住房土地的主體，負責統一開展本市市區保障性住房土地儲備工作。其主要優點如下：

（一）有利于強化責任，明確分工。

今后，用于保障性住房的建設用地，從計劃、立項、選址到征地拆遷等一系列工作，全部由市住房保障辦統籌負責，從而減少保障性住房建設用地儲備過程中的協調環節，增強工作主動性，提高工作效率。

（二）有利于保障性住房項目征收土地工作的開展。

2008年10月12日，黨的第十七屆三中全會通過的?中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定?提出了“改革征地制度，嚴格界定公益性和經營性建設用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制”的要求，通過明確界定“公共利益”來縮小強制

2征地的范圍，是今后征地制度改革的重要方向。也就是說，今后公益性的用地可以繼續由國家征收，而經營性的用地，允許農民依法通過多種方式參與開發經營并保障農民的合法權益。雖然我國目前相關法律尚未對公益性和經營性建設用地的范圍作出明確的界定，但國家對于保障性住房用地歸類為公益性建設用地已有明確的共識，我市順應國家新的土地征收政策，及時調整工作思路，將保障性住房用地與經營性用地的儲備工作由兩個不同的主體分別負責，將有利于公益性的保障性住房項目征地工作的推進。

（三）有利于按需供應保障性住房建設用地。

市住房保障辦負責全市城市低收入住房困難家庭住房狀況調查的工作，掌握低收入住房困難家庭住房保障的需求，現通過創新工作機制、統籌規劃、合理科學選址，在儲備一定數量的保障性住房建設用地的前提下，優先保障和按需供應保障性住房建設用地，最大限度滿足低收入家庭對居住區域的需要，符合溫家寶總理在今年兩會政府工作報告中提出的“促進房地產市場穩定健康發展，加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施”的精神。

（四）有利于保障性住房建設用地的長效供應。

為完成黨的十七大提出的加快推進以改善民生為重點的社會建設任務，實現“住有所居”的目標，保障性住房建設將是一項長期性的工作。根據中央、省、市的工作要求，今后將進一步擴大

3住房保障的范圍，從而對保障性住房建設用地的需求會越來越大。由市住房保障辦專職負責保障性住房建設用地的儲備，通過完善土地儲備和供應機制，可確保我市保障性住房建設用地的長效供應。

三、主要內容

（一）關于與全市土地儲備工作相銜接的問題。

?辦法?提出了保障性住房土地儲備與全市土地儲備工作統籌協調一致的工作原則，明確保障性住房土地儲備規劃、年度儲備計劃和年度投資計劃納入全市土地儲備規劃和年度計劃管理，使保障性住房土地儲備與全市土地儲備工作相銜接。

（二）關于保障性住房土地儲備主體的問題。

根據?國土資源部財政部中國人民銀行關于印發〖土地儲備管理辦法〗的通知?（國土資發〔2007〕277號）第三條“土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位”的規定，市住房保障辦符合作為保障性住房土地儲備機構的條件。

（三）關于多渠道儲備保障性住房土地的問題。

根據國家的有關規定，?辦法?明確可以采取征收、收回、收購等方式儲備保障性住房土地。其中，根據保障性住房建設用地以劃撥方式供應這一特點，?辦法?提出，在符合城市規劃要求，4滿足保障性住房建設需求的前提下，鼓勵企業提供歷史上以劃撥或協議出讓方式取得的目前已經空閑或處于低效利用的工礦、倉儲、住宅等用地，參與政府保障性住房建設，進一步拓寬了保障性住房土地儲備的渠道，符合國家節約集約利用土地，優先儲備閑臵、空閑和低效利用的國有存量建設用地的土地管理政策。

（四）關于減少行政審批環節的問題。

為盡可能減少行政審批環節，簡化辦事程序，提高工作效率，根據?土地儲備管理辦法?，?辦法?規定年度保障性住房土地儲備計劃經批準后，計劃中所列項目即完成項目立項，不需再單獨辦理項目立項審批手續。為實施土地儲備計劃，并根據?土地儲備管理辦法?的有關規定，明確市住房保障辦應編制項目實施方案，經市人民政府批準后，作為年度保障性住房土地儲備項目規劃、土地報批、拆遷、前期開發建設、資金等審批手續的依據。

四、《辦法》的法律定位

?廣州市土地儲備實施辦法?目前仍在編制中，尚未正式出臺，鑒于?廣州市保障性住房土地儲備辦法?與?廣州市土地儲備實施辦法?沒有原則上的沖突，并且保障性住房建設任務刻不容緩，建議先以規范性文件形式出臺?廣州市保障性住房土地儲備辦法?。

第二篇：廣州市保障性住房土地儲備辦法

廣州市保障性住房土地儲備辦法

（征求意見稿）

第一章 總則

第二章 保障性住房土地儲備規劃、計劃 第三章 保障性住房儲備土地的取得 第四章 保障性住房儲備土地前期開發和利用 第五章 保障性住房儲備土地的供應 第六章 保障性住房土地儲備資金管理 第七章 監督管理 第八章 附則

第一章 總則

第一條（目的和依據）

為建立和完善保障性住房土地儲備制度，確保本市保障性住房建設用地的優先保障和按需供應，根據《中華人民共和國土地管理法》、《土地儲備管理辦法》、《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）以及相關法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本市市轄區范圍內的保障性住房土地儲備，適用本辦法。

第三條（定義）

本辦法所稱的保障性住房，是指政府提供優惠政策，限定建設標準、供應對象、承租或銷售價格，具有保障性質的政策性住房。

本辦法所稱保障性住房土地儲備，是指市人民政府保障性住房土地儲備機構為落實保障性住房建設計劃，按照土地利用總體規劃和城鄉規劃的要求，采取征收、收回、收購、置換等方式，依法取得土地，進行前期開發、儲存，以備供應用于建設保障性住房的行為。

第四條（保障性住房土地儲備原則）

保障性住房土地儲備應遵循以下原則：

（一）統一原則。保障性住房土地儲備應當統一管理、統一規劃。

（二）有序原則。保障性住房土地儲備應當根據土地利用總體規劃、城鄉規劃、住房保障發展規劃和計劃以及保障性住房供需狀況等，有計劃、有步驟地開展。

（三）滿足真實需求原則。保障性住房土地儲備應當根據城市低收入住房困難家庭住房保障的真實需求，科學合理地選址，確保滿足保障性住房建設的需要。

（四）前瞻性原則。保障性住房土地儲備應當著眼于保障性住房建設的長遠發展，在滿足當前保障性住房建設需求的同時，適度開展中遠期保障性住房土地的儲備。

（五）統籌協調原則。保障性住房土地儲備納入全市土地儲備計劃，與全市土地儲備工作統籌協調一致。凡純粹用于保障性住房建設的地塊，由市住房保障辦負責儲備；既有保障性又有經營性用途2 的地塊，由市土地開發中心負責儲備。

第五條（儲備范圍）

下列土地可以納入保障性住房土地儲備范圍：

（一）依法收回的國有土地和閑置土地；

（二）收購的土地；

（三）行使優先購買權取得的土地；

（四）已辦理農用地轉用、土地征收審批手續的土地；

（五）其他依法取得的土地。

為節約集約利用土地，應當優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。在符合城鄉規劃要求，滿足保障性住房建設需求的前提下，鼓勵企業單位提供以劃撥或協議出讓方式取得且目前已經空閑或處于低效利用的工礦、倉儲、住宅等用地，參與政府保障性住房建設。具體鼓勵措施和辦法由市住房保障辦公室（以下簡稱市住房保障辦）另行制定。

第六條（職責分工）

市住房保障辦是本市保障性住房土地儲備專門機構，是本市政府儲備保障性住房土地的主體，負責統一開展本市市轄區內保障性住房土地儲備工作。

市住房保障辦可委托市道路擴建辦或各區土地開發中心等機構具體實施本轄區范圍內保障性住房儲備土地的征收、收回、收購和部分前期開發工作。根據工作需要，市住房保障辦也可委托街道辦事處等單位開展保障性住房土地儲備開發的具體事務性工作。

市國土房管、發展改革、財政、建設、規劃、環保等相關職能部門，按照本部門職責分工，各負 3 其責，互相配合，依法加快各項行政審批手續，保證保障性住房土地儲備工作的順利開展。

第二章 保障性住房土地儲備規劃、計劃

第七條（保障性住房土地儲備規劃和計劃的管理）

保障性住房土地儲備規劃、儲備計劃和投資計劃納入全市土地儲備規劃和計劃管理。依據全市土地儲備的統一計劃，由市住房保障辦負責編制保障性住房土地儲備規劃和儲備計劃的具體工作。

第八條（保障性住房土地儲備規劃的編制）

市住房保障辦應當根據本市住房保障發展規劃和計劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃以及保障性住房供需狀況等，定期編制保障性住房土地儲備規劃，匯總至全市土地儲備規劃，經市國土資源聯席會議審議后，報市政府批準實施。

保障性住房土地儲備規劃的編制期限分為近期（近三年，含三年）和遠期（三年以后）兩個階段，其內容應當包括規劃期內保障性住房儲備土地的規模、功能結構、空間分布、實施時序等。

第九條（保障性住房土地儲備計劃的編制）

市住房保障辦應當根據本市土地利用總體規劃、城鄉規劃、保障性住房土地儲備規劃以及保障性住房供需狀況等，編制保障性住房土地儲備計劃，匯總至全市土地儲備計劃，經市國土資源聯席會議審議后，報市政府批準實施，并報上級土地行政主管部門備案。

保障性住房土地儲備計劃應當包括保障性住房儲備土地規模、前期開發規模、供應規模、4 臨時利用計劃、計劃末保障性住房儲備土地規模等內容，確定新增儲備保障性住房項目名單，制定實施計劃的具體步驟和措施。

保障性住房土地儲備計劃經批準后，計劃中所列項目視為完成項目立項，不需再單獨辦理項目立項審批手續。

第十條（保障性住房土地儲備計劃的編制程序）

市住房保障辦應于每年下半年啟動下一保障性住房土地儲備計劃的調研、編制工作。具體編制程序如下：

（一）各區住房保障辦公室（尚未成立區住房保障辦公室的，由市國土房管局各區分局負責，下同）應當按照市住房保障辦的要求，結合本區實際，擬定本區下一保障性住房土地儲備計劃，于每年9月30日前報市住房保障辦；

（二）市住房保障辦根據土地利用總體規劃、城鄉規劃、住房保障發展規劃和計劃以及全市保障性住房土地儲備狀況，對各區上報的保障性住房土地儲備規模和具體項目進行適當調整；

（三）市住房保障辦擬定保障性住房土地儲備計劃，征求市國土房管、發展改革、財政、規劃、環保等相關職能部門意見，匯總至全市土地儲備計劃，經市國土聯席會議審議，修改完善后報市政府批準。

第十一條（保障性住房土地儲備計劃的調整）

根據保障性住房建設的需要，確需補充保障性住房土地儲備項目，調整保障性住房土地儲備計劃的，市住房保障辦應當于每年年中擬定調整方案，匯總至全市土地儲備計劃調整方案，經市國土資源聯席會議審議后，報市政府批準。

第三章 保障性住房儲備土地的取得

第十二條（保障性住房計劃儲備項目的提出）

市住房保障辦及區住房保障辦可根據保障性住房土地儲備規劃的需要，提出保障性住房土地儲備的項目和范圍。

第十三條（保障性住房儲備土地的前期手續）

市住房保障辦應當按照保障性住房土地儲備計劃，依法分別向市國土房管、規劃等行政主管部門申請辦理土地儲備項目用地選址、用地預審、地質災害評估、確定規劃條件、用地報批等審批手續。

具體項目用地屬于利用已收回的閑置土地的，市住房保障辦可直接向市規劃局申請辦理建設用地規劃許可證變更手續，在申請領取規劃條件后，向市國土房管局申請辦理建設用地手續。

第十四條（收回國有土地使用權）

納入保障性住房土地儲備計劃中的項目涉及國有土地使用權收回或征收的，由市住房保障辦提出申請，市國土房管局擬訂國有土地使用權收回或征收方案，報有批準權的人民政府批準后，由市住房保障辦依法組織實施補償安置，納入保障性住房土地儲備。

根據保障性住房土地儲備計劃收購國有土地使用權的，由市住房保障辦與原國有土地使用權人簽訂收購合同，在辦理原國有土地使用權注銷登記手續后，納入保障性住房土地儲備。第十五條（行使優先購買權）

市住房保障辦可以代表政府在土地市場上行使優先購買權，收購土地納入保障性住房土地儲備，具體程序如下：

（一）市、區房地產交易登記中心根據土地交易情況日常監控，對于協議轉讓案件中凡是協議價格低于市場評估價30%以上的交易個案，向市住房保障辦發出優先購買建議；

（二）市住房保障辦根據交易標的情況，自主決定是否行使優先購買權，并將意見回復市、區房地產交易登記中心；

（三）決定行使優先購買權的，市住房保障辦支付交易費用和稅費，在辦理原國有土地使用權注銷登記手續后，將交易標的納入保障性住房土地儲備；

（四）市住房保障辦將行使優先購買權收購土地的有關情況向市國土房管、發展改革、財政等行政主管部門報告。

第十六條（征收農民集體土地）

納入保障性住房土地儲備計劃中的項目涉及征收農民集體土地的，由市住房保障辦依法申請辦理集體土地征收、報批等手續，在完善征地補償安置手續，辦理原集體土地所有權注銷登記手續后，納入保障性住房土地儲備。

第十七條（保障性住房儲備土地登記）

納入儲備的保障性住房土地，市住房保障辦可以依法向土地登記機關申請辦理土地登記手續。

第十八條（國有土地使用權的補償）

政府征收、收回、收購國有土地納入保障性住房土地儲備應當進行補償的，按有關規定進行。

第十九條（征收農民集體土地的補償安置）

征收農民集體土地可以采取貨幣、實物、社保和留地等多種補償方式和安置途徑，以切實解決被征地農民的生產和生活出路。

實物補償安置是指將保障性住房項目中的商業等配套物業，按市場價折合具體的物業面積補償給被征地農村集體經濟組織。

第四章 保障性住房儲備土地前期開發和利用

第二十條（前期開發的主要內容）

對納入儲備的保障性住房土地，市住房保障辦有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用，以及為儲備土地實施前期開發進行融資等活動。

保障性住房儲備土地前期開發主要包括土地平整、排水、供電、供水、通訊（含寬帶網絡）、有線電視、煤氣（或天然氣）、熱力、市政設施、交通設施、道路照明設施和環衛設施的建設等。

第二十一條（前期開發的具體組織）

保障性住房儲備土地需要進行道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等前期開發的，由市住房保障辦通過公開招標方式選擇工程單位實施。

根據地塊具體情況，市住房保障辦可將部分前期開發任務作為開發具體保障性住房項目的招標條件，由地塊中標方組織建設。

第二十二條（前期開發完成后的處理）

市住房保障辦應當對納入儲備的土地采取必要的措施予以保護和管理。

根據實際需要，市住房保障辦可以委托各區土地開發中心、街道辦事處及社會企業等單位負責具體保護管理的事務性工作。

第二十三條（保障性住房儲備土地的臨時利用）

對于符合開發條件的保障性住房儲備土地，市住房保障辦應當抓緊實施開發建設。但對于一些納入中、遠儲備，待條件成熟后才開發的保障性住房儲備用地，在土地未供應前，市住房保障辦可將保障性住房儲備土地或連同地上建(構)筑物，按照有關規定通過出租、臨時使用等方式加以利用，扣除必要的管理費用后，土地臨時利用所得收益全部歸入保障性住房土地儲備資金，納入財政管理。

保障性住房儲備土地臨時利用的期限一般不超過兩年，如確需延長臨時使用期限的，須依法辦理延期手續，且不得影響保障性住房土地的供應。

第五章 保障性住房儲備土地的供應

第二十四條（保障性住房土地建設計劃的制定）

為實施土地儲備計劃，市住房保障辦應編制項目實施方案，經市人民政府批準后，作為保障性住房土地儲備項目規劃、土地報批、拆遷、前期開發建設、資金等審批手續的依據。

保障性住房建設用地應當在土地供應計劃中優先安排，保障性住房土地儲備涉及使用農用地的，市國土房管局應當優先保證落實農轉用指標和占用耕地指標。

第二十五條（保障性住房儲備土地的供應）

保障性住房儲備土地完成前期開發整理后，由市國土房管局根據保障性住房建設計劃，以劃撥方式供應保障性住房建設用地。

屬于政府投資建設的保障性住房項目，土地劃撥供應給市住房保障辦；屬于引入社會力量建設的保障性住房項目，由市住房保障辦組織項目法人公開招標，選擇具有相應資質和良好社會責任的房地產開發企業實施建設，土地劃撥供應給中標的房地產開發企業。

根據地塊具體情況，市住房保障辦可以附帶征地拆遷遺留問題進行項目法人招標，中標單位必須在規定時間內完善地塊相關征地拆遷補償安置手續后，再辦理土地劃撥使用手續，實施開發建設。市住房保障辦應當加強對中標單位在征地拆遷過程的監管,及時協調解決有關問題。

第六章 保障性住房土地儲備資金管理

第二十六條（保障性住房土地儲備資金）

保障性住房土地儲備資金是指市住房保障辦根據國家規定用于收回、收購、優先購買、征收保障性住房土地以及前期開發整理和保護管理等所需要的資金，即儲備土地的綜合開發費用。

第二十七條（保障性住房土地儲備資金的計劃管理）

保障性住房土地儲備資金實行計劃管理。保障性住房土地儲備計劃經批準后，市住房保障辦應當根據保障性住房土地儲備項目資金預算，編制保障性住房土地開發建設投資計劃，經市發展改革、財政等行政主管部門審核后報市政府批準。市住房保障辦在不突破保障性住房土地開發建設投資計劃的情況下，可根據保障性住房建設需求狀況和項目進展情況統籌使用土地儲備資金。

第二十八條（保障性住房土地開發建設投資計劃的調整）

市住房保障辦需對當年保障性住房土地開發建設投資計劃調整的，應當根據保障性住房土地儲備項目投資的實施情況擬定調整儲備規劃方案和調整儲備計劃方案，報市發展改革、財政等部門審核后報市政府批準。

第二十九條（保障性住房土地儲備資金的來源）

保障性住房土地儲備資金由財政預算安排和商業銀行貸款方式解決。其中：廉租住房土地儲備資金由財政統籌安排，經濟適用住房土地儲備資金由財政墊支或市住房保障辦直接通過商業銀行貸款方式解決。

第三十條（保障性住房土地儲備資金的撥付和使用）

保障性住房土地儲備資金屬于財政資金的，由市財政根據批準后的保障性住房土地開發建設投資計劃，按規定程序撥付市住房保障辦；屬于商業銀行貸款的，由貸款銀行將貸款資金直接撥付市住房保障辦。

第三十一條（資金的用途）

保障性住房土地儲備資金專項用于下列用途：

（一）用于保障性住房土地儲備涉及補償、收購等費用（含支付補償費用和相關稅費）；

（二）保障性住房土地儲備前期開發費用；

（三）保障性住房土地儲備需要支付的銀行及其他金融機構貸款利息支出；

（四）保障性住房土地儲備的臨時利用、管理等其他費用；

（五）市政府批準的其他用途。

保障性住房土地儲備資金實行獨立核算，專款專用。

第三十二條（經濟適用住房土地儲備資金的還貸）

經濟適用住房土地儲備資金來源于財政墊支或商業銀行貸款，用于儲備土地的綜合開發費用，作為經濟適用住房銷售基準價格的構成之一，按以下方式進行歸墊或還貸：

（一）屬于政府投資建設的經濟適用住房項目，在住房銷售后，將儲備土地綜合開發費用的部分用于歸墊財政和銀行還貸。

（二）屬于引入社會力量建設的經濟適用住房項目，在辦理土地劃撥使用手續前，向開發企業收取儲備土地綜合開發費用，用于歸墊財政和銀行還貸。

第三十三條（保障性住房土地儲備資金決算）

市住房保障辦應當編制保障性住房土地開發建設資金決算，報市財政局審核。保障性住房土地儲備項目結束后，市住房保障辦應當編制項目決算，報市財政局審核。

第七章 監督管理

第三十四條（計劃執行情況的監督）

市發展改革委會同市國土房管局對保障性住房土地儲備計劃的執行情況進行監督檢查。

第三十五條（罰則）

任何單位及個人擅自侵占或破壞保障性住房儲備土地及其地上附屬設施的，土地儲備機構有權責令其恢復原狀并追究相關賠償。國家機關工作人員在保障性住房土地儲備過程中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法依規追究其行政責任。

構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

第八章 附則

第三十六條（縣級市的保障性住房土地儲備）

從化、增城市的保障性住房土地儲備，參照本辦法執行。

第三十七條（生效日期）

本辦法自頒布之日起施行，有效期5年。

第三篇：廣州市保障性住房小區管理扣分辦法

廣州市保障性住房小區管理扣分辦法（試行）

（征求意見稿）

第一條 為加強我市保障性住房小區的日常管理，規范保障性住房小區住戶的居住行為，提升小區服務水平，創造文明、衛生、安全、和諧的居住環境，結合本市實際,制定本辦法。

第二條 保障性住房小區內住戶的居住安全、環境衛生和房屋使用等方面的管理活動適用本辦法。

保障性住房小區住戶包括在廉租住房、經濟租賃住房、經濟適用住房、拆遷安置新社區住宅小區內居住的住戶。

第三條 廣州市住房保障辦公室負責組織實施本辦法，保障性住房小區所在街道辦事處、派出所等相關行政管理部門應當按照各自職能協助廣州市住房保障辦公室實施本辦法。

廣州市住房保障辦公室在保障性住房小區設立小區管理服務中心，負責本辦法實施的具體工作。

第四條 保障性住房小區管理服務中心依規對小區住戶的具體違規行為進行調查取證和處理，也可以委托其他第三方機構承擔調查取證工作，保障性住房小區物業服務企業應當協助相關單位開展調查取證工作。

第五條 保障性住房小區住戶在小區內出現以下違規

行為時，依照本辦法進行扣分：

（一）輕微違規行為，共12項，每項每次扣3分 1.亂吐口香糖，亂扔果皮、紙屑、煙蒂、飲料瓶罐等廢棄物。

2.在公眾地方隨地吐痰、便溺。

3.攜帶的動物及禽畜隨處便溺，影響公共場所環境衛生。

4.制造噪音滋擾，影響他人生活作息。

5.未經允許，在公共場所的護欄、電線桿、綠籬等設施和樹木上吊掛、晾曬物品。

6在公共場所焚燒紙錢、元寶、柴火或燃點香燭、鞭炮。7.未經允許，占用小區公共場所設攤經營、兜售物品。8.擅自接用公共消防水源。

9.在天臺、平臺搭棚種花、種菜，圍蔽占用公共地方。10.踐踏、占用綠地，損毀樹木、園林。

11.占用梯間平臺、天臺等公共地方堆放垃圾、雜物、廢舊物品等。

12.亂擺、亂停、亂放機動車輛、單車、殘疾車等車輛，阻礙消防通道。

（二）較嚴重違規行為，共6項，每項每次扣5分 1.亂倒垃圾、污水、糞便，亂扔動物尸體等廢棄物。2.未經允許，擅自在房屋周圍搭建防盜網。

3.存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品。

4.存放、鋪設超房屋負荷物品。

5.損壞污水管導致污水滲漏，影響他人生活或公共環境衛生。

6.聚眾賭博。

（三）嚴重違規行為，共5項，每項每次扣7分 1.不配合住房保障管理人員開展入戶調查及房屋維修工作。

2.故意損壞或盜竊小區內公、私財物。

3.廉租住房、拆遷安置新社區住宅以及經濟租賃住房租戶無正當理由欠繳房屋租金3個月以下的。

4.廉租住房、拆遷安置新社區住宅以及經濟租賃住房租戶無正當理由空置房屋3個月以下的。

5.高空拋擲可造成危險或人身傷害的物件。

（四）非常嚴重違規行為，共6項，每項每次扣20分，1.擅自將租住的住房轉讓、轉租、出借、調換的。2.擅自將經濟適用住房出租、出借的。

3.無正當理由連續拖欠租金3個月或累計拖欠租金6個月的。

4.無正當理由連續空置租住住房3個月以上的。5.無正當理由連續空置經濟適用住房6個月以上的。

6.擅自對租住的住房進行裝修和擴建、加建、改建、改變房屋結構或改變其功能及使用性質的。

第六條 輕微違規行為項目為預先警告才扣分的項目，較嚴重、嚴重及非常嚴重違規行為項目為即時扣分項目。

保障性住房小區住戶首次出現輕微違規行為，經調查取證核實后，小區管理服務中心向違規住戶發出《保障性住房小區管理扣分勸告書》，勸導其及時糾正違規行為，并不即時扣分。如住戶拒不改正或再次違規的，將依照本辦法扣分。保障性住房小區住戶出現較嚴重、嚴重或非常嚴重違規行為，經調查取證核實后，小區管理服務中心將即時記錄在案，即時扣分。

小區管理服務中心向因違規而被扣分的保障性住房小區住戶及其成年家庭成員發出《保障性住房小區管理扣分通知書》，告知并督促其他家庭成員協助違規成員糾正不良行為，培養良好的保障性住房小區行為規范。

第七條 保障性住房小區住戶如在兩年內累計被扣分數達到20分，承租廉租住房、拆遷安置新社區住宅以及經濟租賃住房的，廣州市住房保障辦公室將依原租賃合同終止與租戶的房屋租賃關系；購買經濟適用住房和拆遷安置新社區住宅的，廣州市住房保障辦公室將依原購買合同約定要求其退還所購買的經濟適用住房和拆遷安置新社區住宅，收回房屋。住戶須于60日內結清有關費用并交出房屋。要求住戶

退還所購買的經濟適用住房和拆遷安置新社區住宅，退回房價款按原購房價格每年扣減1％計算。

第八條 對因違反本辦法規定，在2年內被扣滿20分而被收回房屋的保障性住房小區住戶家庭，1年內不得申請保障性住房；因違反非常嚴重違規行為而被收回房屋的，5年內不得申請保障性住房。被收回房屋的家庭，如有需要，可向市住房保障辦申請租住臨時中轉房屋，在臨時中轉房屋住滿1年后，按規定符合保障性住房申請條件的可再行申請。

第九條 保障性住房小區住戶依照本辦法被扣的分數，由發生違規行為之日起計算，有效期兩年。有效期內，所扣分數不因住戶家庭成員變化、戶主變更等情況而注銷。有效期內，住戶因故調整房屋的，其記錄在原租住房屋的分數將同時轉移到調整后的房屋。有效期滿后，住戶家庭所扣分數未達到20分的，所扣分數自動核銷。

第十條 保障性住房小區住戶同時出現多項違規行為時，對其中分數最高的項目進行扣分，并責令立即糾正其違規行為，如不糾正，對不糾正的項目進行追加扣分。

第十一條 保障性住房小區住戶所扣分數累計達15分或有效期內累計扣分達到3次，小區管理服務中心向該住戶家庭發出警告信，列出該戶家庭及其成員的違規行為及所扣分數，并嚴厲提醒該住戶家庭累計更多分數帶來的后果。

第十二條 小區管理服務中心每季度定期在小區廣告

欄或咨詢中心公布小區內各住戶的扣分情況及處理決定。

第十三條 保障性住房小區住戶應當積極配合小區管理服務中心管理人員或受委托的保障性住房小區物業服務企業，以及其他第三方機構的取證和處理工作。違規住戶違抗或不配合取證和處理等工作的，情節輕微的，加倍扣分；侮辱、毆打調查取證人員，或以暴力、脅迫等方法阻撓調查取證工作，情節嚴重的，終止房屋租賃合同或要求退回購買的經濟適用住房或拆遷安置新社區住宅。

第十四條 保障性住房小區住戶拒絕依照本辦法規定交還房屋的，廣州市住房保障辦公室可根據房屋合同約定條款要求收回房屋；保障性住房小區住戶堅持拒絕交還房屋的，廣州市住房保障辦公室可向法院申請強制清退。

第十五條 廣州市住房保障辦公室對實施本辦法取得良好成效的小區、集體以及家庭（個人）分別給予獎勵：

（一）每兩年評選一次保障性住房文明小區，由廣州市住房保障辦公室給予5000元獎勵，專款用于舉辦小區文體、公益活動等。

（二）廣州市住房保障辦公室向兩年內未被扣分的樓宇住戶集體頒發獎狀，并給予該樓宇住戶集體1000元獎勵。

（三）廣州市住房保障辦公室向兩年內未被扣分的保障性住房小區住戶頒發保障性住房小區文明居住榮譽證書，并在小區內張榜公告。

（四）廣州市住房保障辦公室對主動協助小區管理服務中心維護小區文明、衛生、安全，協助開展違規行為的調查取證等工作，積極投訴和舉報違規行為且投訴、舉報事項屬實的個人或家庭，給予50～200元不等的獎勵。

第十六條 保障性住房小區住戶對小區管理服務中心管理人員的處理如有不滿，可以向廣州市住房保障辦公室提出申訴。廣州市住房保障辦公室應當在30個工作日內對申訴情況進行調查核實，并在5個工作日內對核實情況予以公告。

第十七條 政府職能部門工作人員在監督管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，追究其行政責任；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

第十八條 依照本辦法規定所作的扣分處理，僅代表廣州市住房保障辦公室對保障性住房小區住戶違規行為的處理，不代替其他職能部門依法對違規行為相關責任的追究。

第十九條 本辦法自印發之日起實施，有效期5年。

第四篇：保障性住房

標準預測試卷七（保障性住房）

一、注意事項

1．申論考試是對應試者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力及文字表達能力進行考查的考試。

2．作答參考時限：閱讀材料40分鐘，答卷110分鐘。

3．仔細閱讀給定資料，按照后面提出的申論要求依次作答。

4．考生可以在本試卷的空白位置或草稿紙上打草稿，但所有題目都要在答題紙的指定位置作答，作答在其他位置一律無效！

二、給定資料

1．國務院總理溫家寶日前在上海考察保障性住房工程進展情況時說，要把保障性住房建設放在房地產業發展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓廣大城市中低收入居民安居樂業。總理此言，道出了眾多城市中低收入居民的心聲。

當前，在許多地方商品房開發紅紅火火之時，群眾關心的保障性住房建設卻進展緩慢。前不久，全國人大常委會的一份調研報告顯示，按照國家下達的保障性住房建設計劃，2009年全國需投入資金1676億元，但截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。

從記者在各地調研的情況來看，保障性住房建設進展緩慢，資金配套困難、用地審批周期長是反映最為集中的兩大難題。但從多數地區實際情況看，資金、土地并非是最大的問題，部分地方政府以怎樣的政績觀、發展觀來推進保障性住房建設，才是問題的關鍵所在。

據《工人日報》報道，湖南省建設部門年中對全省廉租住房資金到位、工程進度進行檢查時發現，全省廉租住房開工率較低的有5個市（州），此外還有4個市（州）沒有遵守國家規定，市（州）財政、住房公積金增值凈收益、土地出讓凈收益均沒有安排廉租住房資金。

而記者在內蒙古調研時發現，部分地方政府重視不夠，工作上無積極性、主動性，原本應該用于保障性住房建設的資金沒有到位，已經下發的資金中途被截留、擠占甚至挪用。

在用地問題上，近年來，各地為調控商品房市場都儲備了一批土地，一旦房價看漲，地方政府都能很快拿出一批土地投放市場，以獲取高額的土地出讓收益，而一旦保障性住房需要用地，審批的難題就來了。

如期完成保障性住房建設規劃，既是促進房地產市場健康發展的調控措施，同時也是中央政府對城市廣大中低收入居民作出的鄭重承諾，關系國計民生，也關系到政府的公信力，不可輕視。各地政府要從執政為民、民生優先的高度，切實把這件大事抓緊抓實。

該材料主要內容：____ 2．廣西壯族自治區人民政府辦公廳2009年7月下發《關于大力促進房地產市場健康發展的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），進一步加大保障性住房的建設力度，爭取用3年的時間基本解決城市低收入家庭住房困難問題。《指導意見》提出：加大廉租住房建設；加大實施城市危舊房、筒子樓改造力度，加快實施國有農林場、墾區、礦山棚戶區和采礦沉陷區民房搬遷維修改造工程；加快經濟適用住房建設，增加經濟適用住房供給。

《指導意見》強化政府穩定房地產市場的職責，認為要穩定房地產市場，必須實行自治區、市、縣人民政府責任制，各級人民政府要認真履行穩定本地房地產市場的職責，充分發揮對房地產市場的宏觀調控和統籌協調作用。

同時要求建立健全工作機制。自治區成立促進房地產健康發展工作領導小組，由自治區 人民政府領導任組長，領導小組辦公室設在自治區建設廳。各市、縣也要成立促進房地產市場健康發展工作領導小組。領導小組要建立房地產聯席會議制度和工作推進例會制度，分析、協調和解決當地房地產市場的重大問題，組織制定本區房地產市場發展政策，促進房地產市場平穩較快發展。

《指導意見》要求加強對房地產市場的監督管理。建立由自治區統計局牽頭，自治區發展改革委、建設廳等相關部門參加的全區房地產市場信息協調、發布工作機制，加強對市場信息和基礎數據的整合、監測和分析，采取各種形式定期或不定期地向社會發布有關全區房地產市場信息。另外，還要加強房地產市場監測分析，以準確把握房地產市場走勢，及時發現市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。

營造良好的房地產業發展環境也是必不可少的，《指導意見》要求各級政府和相關部門加強與房地產企業的聯系，幫助企業解決經營活動中遇到的困難；要加強服務、提高效率，優先審批、辦證程序，合理縮短審批、辦證時限。

2009年，廣西共供應保障性住房用地312.64公頃，同比增長1.48倍。其中廉租住房用地供應95.06公頃，經濟適用住房用地供應102.70公頃，棚戶區改造用地供應45.44公頃，農村危房改造用地供應69.44公頃。

2009年，廣西國土資源廳把優先保證保障性住房用地供應作為保民生的重點工作，采取多項措施為解決城市低收入家庭住房困難，促進社會和諧發展作貢獻。

該材料主要內容____ 3．保障性安居工程建設既是黨中央、國務院擴大內需的重要舉措之一，也是解決低收入家庭住房問題的主要渠道。但是，“保障性安居工程建設”這一利國利民的好“經”，卻在有的地方被“歪嘴和尚”念歪念壞了。一些權力部門利用黨的這項惠民、助民政策，偷梁換柱、欺上瞞下，在經濟適用房的建設、審批以及分配等各個環節上大搞權力尋租、權力自肥，而一些開發商則打著經濟適用房的名義，做著商品房的生意。經濟適用房違規轉讓、租賃者有之，將經濟適用房魔術般地變成商品房甚至變成豪華別墅的有之，經濟適用房不經濟不合算而大量遭棄購的有之，“保障性安居工程建設”這盤好棋就這樣被活生生地攪得一塌糊涂。

保障性安居工程出現了這一系列的問題，說明我們政策出臺的相關配套措施沒有跟上，讓別有用心的人鉆了空子。好比吃魚讓魚刺刺著了咽喉，卻不能因此否認魚肉的味美營養價值而從此禁食魚肉一樣，保障性安居工程的政策也決不能因噎廢食。因為事實上包括經濟適用房建設在內的保障性安居工程，在很多地方實施得很好，出現問題的畢竟只是一部分。

辯證地看，出現的問題為我們繼續實施好保障性安居工程積累了經驗。針對進一步完善經濟適用房管理實施辦法，不少有識之士提出了很多很有見地的建議，如禁止經濟適用房轉讓，變經濟適用房轉讓為政府回購，賣給需要這種房子的家庭；嚴懲利用經濟適用房運作腐敗，以儆效尤；建立公開、公平、公正的審議程序，健全供應對象的準人審核工作機制。要使經濟適用房真正成為中低收入者的保障性住房，重在把好入口出口兩道關，即經濟適用房的申購關和所有權、使用權的轉讓（包括禁止租賃）關，而要把好這兩道關，一條不可或缺的辦法就是公開透明，陽光操作。廣大群眾的監督才是最有效、最敏銳的監督。

該材料主要內容：____ 4．“只要出2萬到8萬元中介費，你是不是低保戶，是不是本城區人，都無所謂．”2009年7月7日，武漢市一位大型連鎖房產經紀公司負責人告訴記者。這是隱沒在武漢街巷，關于經濟適用房申購一條龍服務的黑市價格。所謂“一條龍”式購房服務，就是從購房資格申請材料辦理，一直到最終搖號，中介全程“包辦”到底。2009年6月12日發生的“六連號”事件僅僅揭開了武漢市經濟適用房黑市鏈條的冰山一角。當天，武漢市余家頭小區經濟適用房在申購搖號時，搖出了六個連在一起的購房資格證明編號，這在申購高達40比1的情況下，極不尋常，引發強烈質疑。

事后查明，這六個編號均是中介機構勾結搖號官員作弊搖出的“關系號”，申請材料全系造假；2009年6月22日，武漢市政府新聞辦召開了一次僅55秒的新聞發布會，宣布了相關中介和涉案政府官員受到處理的結果。

“六連號”事件雖然結束，但是隱身在經濟適用房背后的制度漏洞，以及由此引致的一連串黑色利益鏈仍可能吞噬這一公共善政的普惠。

該材料主要內容：____ 5．與一般商品房一樣，對于保障性住房而言，充足的土地供應是其開發建設的基礎性條件。然而由于近年來中心城區地價飛漲，經濟適用房越建越遠，多個城市經濟適用房項目出現被老百姓“棄買”的尷尬情況。

在長春市，2008年這里重啟經濟適用房建設，全年共建設22.7萬平方米共3780套，前兩批共發售1900多套。至年底剩下1400多套沒有售出。在此期間，長春市兩次放寬申請家庭的準入標準，將月人均收入標準由500元以下放寬到800元，并允許優撫對象、復轉軍人、殘疾人等6類特殊人群購房，但是并沒有出現人們想象中的踴躍爭購場面。

在廣州，2008年底推出的2145套經濟適用房，只有975套房屋被中低收入家庭認購，余下1170套房遭棄購。這意味著時隔10年廣州市推出的首批經濟適用房超過一半被棄購。據記者了解，這些城市經濟適用房“遇冷”的原因是，不少地方興建的經濟適用房離中心城區太遠，生活配套設施不足，而中低收入者大都依賴公共交通，他們如果住在偏遠的郊區，就醫、上學、出行都非常不便，再加上與周邊商品房相比，價格也沒有吸引力，所以棄購現象比較突出。

以武漢城開青菱城市花園經濟適用房項目為例，該項目已經接近武漢三環線，當地物價局核定其基準價格核定為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價還高。而且，在2008年底申購時，該項目道路還未修通，低收人群體只能“望而卻步”，第一輪搖號后遭遇棄買，415套住房只賣了—百多套。

有關業內人士分析，由于中心城區近年來地價飆升，土地供應也越來越少，未來經濟適用房越建越遠將成為常態。據經濟適用房“黃埔人家”開發商武漢江岸房地產公司有關負責人介紹，在政府對經濟適用房銷售限價的情況下，開發商主要靠降低土地的購價來節約成本。該公司建設的“黃埔人家”經濟適用房小區位于中心城區，當時的土．地價格約100萬元／畝，均價2600元，利潤率控制在國家規定的3%。

但現在市區內的土地價格已經翻了幾倍，再加上勞動力價格、材料成本的上漲，在政府2900元限價下銷售經濟適用房，肯定虧本。

該材料主要內容：____ 6.2009年8月份，經濟適用房再次成為人們關注的熱點。先是月初傳出石家莊市上千套經濟適用房由于定價過高遭棄購的消息，緊接著又爆出了南陽套用經濟適用房指標開發商品房的新聞。在國家不斷加大力度，推動保障性住房建設的時刻，經濟適用房政策在執行過程中遇到的問題開始受到人們的質疑。一些專家和業內人士表示，經濟適用房不僅有社會保障性特點，與廉租房相比，它又具有鮮明的市場化特征。推動經濟適用房建設有可能會影響完全市場化的商品住宅市場，而且在巨大利益的誘惑之下，容易出現有違社會公平的現象。

20世紀70年代以前，由于兩次世界大戰和1929年一1933年的經濟危機，嚴重的住宅短缺成為困擾西方國家的主要問題。在這種情況下，主要依靠市場化手段解決居民住房問題的西方國家遭遇了困境。

“市場機制條件下，由于勞動能力的差別存在，一部分階層的收入是無法承受其住宅支出的，這就在客觀上需要政府提供住宅消費保障。”楊紅旭說。

為解決這一問題，美國于1968年進行相關立法，政府保證10年內資助低收入家庭600萬套住房。戰后的英國，政府同樣在金融和住宅供應上進行了大規模的國家干預，直接投資或補貼建設公共住宅成為解決住房問題的主要手段。

20世紀70年代以來，隨著西方國家全國性住宅短缺的緩解以至消失，再加上福利開支出現緊縮趨勢，大規模國家干預的方式開始捉襟見肘，代之而起的是發揮市場機制的彈性和選擇性，鼓勵運用市場機制解決住宅供應。20世紀80年代撒切爾夫人執政時期的英國表現得尤其明顯。

在我國，自從1998年住房體制改革以來，市場在房地產資源配置中的基礎作用越來越顯著，在此基礎上，房地產業迅速發展起來。但是，在市場化進程日益加快的情況下，我國住房保障體系建設卻處于緩慢甚至是局部停頓的狀態，隨著各地房價的飛漲，中低收人家庭買房難、租房難的問題越來越突出。

為了解決這一矛盾，2007年國務院出臺了文件，加強廉租房和經濟適用房建設；在住房和城鄉建設部的要求下，2008年6月前后各地出臺了 《2008--2012年住房建設規劃》，其中都明確了住房保障產品的建設規模,2008年11月，住房和城鄉建設部出臺了9000億元安居工程投資計劃，再次加大了保障性住房的投入和建設力度。

上海易居房地產研究院綜合研究部在一份研究報告中指出，給低收入階層提供住宅消費保障，是西方國家普遍的做法；盡管在住宅資源配置中，市場經濟國家依賴市場發揮基礎性的作用，但是從各國完善的住宅消費保障制度的建立、發展和完善過程看，政府在住宅消費保障制度上起了決定性的作用。德國、法國的住宅法律都明確規定，居住權是公民權利的重要組成部分。因此，各國中央政府和地方政府都設立了相關部門，專門負責住房保障體系的構建和實施。如美國的住房和都市發展部、新加坡的建屋發展局等。

楊紅旭表示，政府保障公民的居住權，是文明社會的必然選擇。我國住宅產業的發展將并存市場化和保障化兩條軌道，二者如何協調發展，是需要著重關注的問題。

該材料主要內容：____ 7.2009年8月17日，住房和城鄉建設部住房保障司司長侯淅珉接受新華社記者專訪，圍繞社會關注的熱點問題，一一作答。

如何看待經濟適用住房尋租、牟利現象？

問：近期一些城市相繼出現違規搖號，出租、棄購經濟適用住房等現象，您怎么看待這些現象？

侯漸珉：對于目前反映的經濟適用住房尋租、牟利現象，要做深入全面客觀的分析。在此基礎上，通過健全制度，加強監管，促進經濟適用住房健康發展，充分發揮這項制度對解決城市低收入家庭住房困難的作用。

武漢出現的“六連號”事件，是典型的內外勾結行為，既有道德范疇的問題，也有主管部門內部管理問題，以及資格審查機制問題。這不是經濟適用住房制度本身的問題，對欺詐問題，需要從法律法規上加大違規處罰力度。同時要加強內部管理、廉政建設，提高人員素質。要進一步完善經濟適用住房供應對象的審核機制，主要是保證收入、財產和住房狀況審查的真實性。

對于部分地區出現的出租問題，要結合購房當時的政策規定加以處理。2004年規定，經濟適用住房在未繳政府土地收益的情況下，不得用于出租。按照2007年規定，經濟適用房5年后才能上市交易，并有收益分成制度等限制條件。對于在這之前取得經濟適用房的住戶，要按各個城市出臺的具體規定來處理。

違規出租問題的出現，反映出部分主管部門對保障性住房的后續管理不重視、不到位。同時，這與各地住房保障機構不健全、人員嚴重不足密切相關。

對于一些城市出現的棄購現象，原因是多方面的。一種是買不起，一些地區簡單以當地統計部門公布的低收入線作為經濟適用住房對象準入線，部分符合規定條件的家庭沒有支付能力；另外，從風險考慮，商業銀行也不會給這些家庭提供貸款支持。另一種是現行的以成本為基礎的定價機制存在一些缺陷。如相鄰地段，因為拆遷成本不同，價格差異較大。此外，也有區位選擇不符合保障對象的生活工作需要。再者，中小城市經濟適用房價格和商品房價格差距不明顯等。這就需要各地科學界定供應對象，合理確定項目選址和建設規模，同時要進一步完善經濟適用住房的定價機制。

如何對待經濟適用住房制度的不同看法？ 問：經濟適用房存在的違規現象，使得社會上出現取消經濟適用房的聲音，您怎么看待？ 侯浙珉：對經濟適用住房制度進行廣泛深入的討論，有利于集中各方智慧，完善經濟適用住房制度，促進這項制度健康發展。

我們注意到了取消經濟適用住房制度的議論，并進行了認真研究。歸納起來，取消經濟適用住房的觀點有兩個主要依據：一是從當前存在的問題出發，進而要否定這項制度，這有些簡單化了；另一種是認為不應當給被保障對象以住房產權，認為保障就是救濟，給產權影響資源分配效率。

另外，我國的快速工業化、城鎮化仍將持續相當長一段時間，住房供求關系緊張、房價上漲較快的特點短期內難以改變，大中城市里多數新產生的城市家庭需要政府的幫助，才能實現住有所居。如果完全實行政府財政投資建設廉租房，財力難以承受。而經濟適用住房政策，政府以土地、稅費優惠補貼一部分，讓有支付能力的家庭承擔一部分，共同解決住房問題，具有現實可行性。

如何確保經濟適用住房政策不變昧不走樣？ 問：既然經濟適用住房制度仍有存在的必要，那么如何確保經濟適用住房政策不變味不 走樣？

侯淅珉：各地區要健全相關制度，加強準入、配售和售后各個環節的管理，確保經濟適用住房制度惠及被保障群眾。

首先，各地要加快建設城市家庭住房、收入（財產）管理的動態信息系統，減少人工審核過程中的漏洞。目前，各市縣基本建立了多級審核、公示制度，重點是要完善審核手段。

如上海市建立了家庭收入核對中心，探索公安、金融、證券、工商、稅務、保險、住房公積金、住房產權管理等信息資源共享，通過相關政務信息比對的方式，建立了高效快速的核查機制。深圳市要求各相關部門對申請住房保障家庭的戶籍、車輛、住房、保險、個稅、存貸款、證券、殘疾等級及優撫對象等9個方面進行嚴格審查。

各地要借鑒上海、深圳的做法，地方政府要加大協調力度，部門要通力配合，各地民政部門要根據2007年國務院規定的分工要求，抓緊建立住房保障對象和收入（財產）核對工作機制。住房保障主管部門要積極配合。

其次，要加強銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制。這方面，各地已經做了大量工作，現在看來，還要完善定價機制。比如，上海市出臺的經濟適用住房管理辦法，把政府暗補的土地稅費等量化成政府的產權比例，個人出資部分量化成個人的產權比例，既保證了個人投資權益，又保證了政府權益，壓縮了經濟適用住房的尋租空間，有利于保證經濟適用住房主要用于自住，這是一種積極的探索。

最后，要加強售后使用的監督管理。目前，對經濟適用住房售后使用情況的監管，還十分薄弱。要把好事辦好，各地區應健全機構，充實工作人員，建立售后房屋檔案和定期監督檢查制度。同時，嚴格中介機構管理，加大對空置、未繳納政府收益前出租、擁有其他住房未主動退出等違規行為的處罰力度。

該材料主要內容：____

三、申論要求

1．仔細閱讀材料，概括所給材料反映的主要問題。（20分）

要求：概括全面，語言精練，200字以內。

2．針對材料中提到的經濟適用房存在的問題，談談你的解決方案。(30分)要求：所提方案具有條理性和可操作性，字數不超過400字。

3．就材料中涉及的我國住房建設市場化和保障性的問題，自選角度，自擬

題目，寫一篇文章。(50分)要求：中心明確，內容充實，論述深刻，有說服力，字數在1000字左右。

標準預測試卷七

一、材料內容概括

材料1：保障性住房建設進度緩慢的原因。

材料2：廣西出臺《指導意見》，加大保障性住房建設。材料3：保障性安居工程出現了一系列問題。

材料4：武漢經適房“六連號”事件暴露經適房操作中的黑市交易。材料5：經適房遭“冷遇”，多個地區出現棄購現象。

材料6：經濟適用房的“保障性”與“市場化”間存在的問題。

材料7：住房和城鄉建設部住房保障司司長侯淅珉接受新華社記者專訪，回答社會關注的熱點問題。

二、參考答案 1．答案提示

保障性住房是國家為解決低收入困難家庭的住房問題而采取的根本措施，對改善廣大低收入群體的生活條件、擴大內需、拉動經濟增長都具有重大意義。在大力建設保障性住房的過程中，也出現了不少問題，如經適房價格過高，出租、棄購現象普遍，房號買賣、黑市交易等，亟待解決和規范。有關部門應該加大對保障性住房的監督管理力度，完善相關制度，嚴格準入制度，切實讓保障性住房惠及被保障群體。2．答案提示

針對我國經濟適用房政策實施過程中存在的問題，可以采取以下措施：

(1)系統規劃經適房的選址、建設，科學定價，避免經適房向商品房的大戶型、高價格趨勢發展。

(2)建立動態的經適房申請者的收入財產信息，對經適房申請者進行嚴格審核，全面審核申請者的家庭收入、財產狀況，杜絕瞞報、漏報個人財產的情況發生。

(3)要加強經適房銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制。對經適房搖號輪號過程加強監管，對買賣房號、黑市交易以及有關部門的行賄受賄行為，加大打擊 力度。

(4)做好經適房售后的使用監督，建立售后房屋檔案和定期監督檢查制度，定期審查經適房的使用情況。發現出租、出賣或炒作經適房的行為立即進行嚴厲處罰，甚至取消其經適房的使用資格。

3．答案提示

保障性住房的保障性不容忽視

當人們邁過吃飽穿暖、衣食無憂的生存線，下一個提高生活質量的目標就是——安居、住好。一個相對寬松和舒適的居住環境，對大多數中低收入家庭來說，是心有余而力不足的事情。國家出臺保障性住房政策，其目的就在于讓廣大住房困難家庭買得起房，住得起房，具有不容質疑的保障功能，可以說保障性是保障性住房的根本屬性和題中應有之義。

然而，在保障性住房尤其是經濟適用房的建設過程中，卻出現了一些市場化的傾向。例 如，2009年8月初，石家莊市上千套經濟適用房由于定價過高而遭棄購，緊接著又爆出了南陽套用經濟適用房指標開發商品房的新聞。還有武漢某經濟適用房項目，已經接近武漢三環線，當地物價局核定其基準價格為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價還南。此外，有些經適房越造越大，出現90平、100平甚至是120平的大戶型，不僅加大了購房的難度，而且一定程度上也造成了住房的浪費，偏離了保障性的宗旨。

保障性住房建設本是一項惠民、利民的德政工程，卻為何出現了上述種種市場化的趨向呢？原因是多方面的。一是百姓買不起，一些地區簡單以當地統計部門公布的低收入線作為經濟適用住房對象準入線，部分符合規定條件的家庭沒有支付能力，導致了大量的棄購現象；二是現行的以成本為基礎的定價機制存在一些缺陷。如相鄰地段，因為拆遷成本不同，價格差異較大，導致一些經適房價格高于商品房；三是有些經適房的區位選擇不符合保障對象的生活工作需要，也導致棄購現象發生；最后，一些開發商利用政府資金建大戶型的經適房，從中牟取暴利。

我們并不能因為保障性住房建設過程中出現的種種問題而斷然否定它的保障性功能，而 應該在分析問題的基礎上，在今后的工作中采取各種措施，充分發揮保障性住房的保障功能。

一是要健全相關制度，加強保障性住房的準入、配售和售后各個環節的管理，并確保經濟適用住房制度惠及被保障群眾。二是要建立多級審核、公示制度，重點是要完善審核手段，嚴把保障性住房審核申請關。三是各個相關部門要協調配合，建立住房保障對象以及申請者的收入（財產）核對工作機制。四是要加強對保障性住房特別是經適房銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制，還要完善定價機制，可以把政府暗補的土地稅費等量化成政府的產權比例，壓縮經濟適用住房的尋租空間。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，這是古往今來一個受人關注的問題。在當今社會，保障性住房建設是實現“居者有其屋”的重要舉措。能讓老百姓買得起房、住得起房，是政府的重要職責之一。在大力推進保障性住房建設的同時，政府也應該承擔起維護保障性住房的保障性功能的責任，有效處理建設過程中出現的種種問題，糾正不當市場化的傾向。

第五篇：保障性住房

保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。

著重分析上海市的經濟適用房和廉租房

經濟適用房

經濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，實行稅收優惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。

經濟適用房是具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而非建筑標準。經濟適用住房面積需要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。上海市申請購買經濟適用住房條件

（一）申請家庭成員在本市實際居住，具有本市城鎮常住戶口連續滿7年，且在提出申請所在地的區（縣）城鎮常住戶口連續滿5年。

（二）申請家庭人均住房建筑面積低于15平方米（含15平方米）。

（三）3人及以上申請家庭人均年可支配收入低于39600元（含39600元）、人均財產低于120000元（含120000元）；2人及以下申請家庭人均年可支配收入和人均財產標準按前述標準上浮10，即人均年可支配收入低于43560元（含43560元）、人均財產低于132000元（含132000元）。

（四）申請家庭成員在提出申請前5年內未發生過住房出售行為和贈與行為，但申請家庭成員之間住房贈與行為除外。

同時符合上述標準，具有完全民事行為能力、年滿30周歲的單身人士（包括未婚、喪偶、或者離婚滿三年的人士），可單獨申請購買經濟適用住房。

經濟適用房弊端

經濟適用房已經在風風雨雨中走過了十多個春秋，政府推出經濟適用房的初衷是為了幫助中低收入家庭解決住房問題。國家為了支持經濟適用房的建設，對經濟適用房項目規定，免收土地出讓金，減免多項稅費，同時各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。這就降低了開發商的建設成本。由于經濟適用房的價格通常要比商品房低10％－20％，因此，在當今商品房價格高不可攀的情況下，經濟適用房便成了市場中的香餑餑。

但從現實情況看，經濟適用房的種種弊端越來越引起人們的關注：

一經濟適用房并不經濟。經濟適用房搞價格雙軌制的基礎是存在一個收入準入線，然后把人群一分為二，非此即彼。這條線定低了，買得起沒資格，有資格買不起，經適房銷售不出去；定高了，供應不起。以上海當前經濟適用房的價格為例，上海劃線在人均年收入27600元，居然比上海平均收入還高，哪里可能一半的人都可以去住經濟適用房。而且會引發的另一個問題就是搖號，不夠分，那就只能搖號，搖號其實是很荒謬的事情。人均年收入27599元的人和收入為0元的人一樣的機會，還不荒謬么。任何時候，只要比收入準入線低一元就有機會中大獎，多一元則毫無機會，要去忍受高市場房價。

二房屋質量得不到有效的保證。由于開發商、監理部門和買房者存在著嚴重的信息不對稱，偷工減料現象時有發生，被揭發后還時常以建造經濟適用房利潤低為由替自己的違規行為開脫。有些開發商為了壓縮建設成本，通常要提高住宅的容積率，這就使得經濟適用房大多呈現三大弊端：樓間距太窄、見陽光不多、人多電梯少。而且在部分保障房建設部門官員看來，你本來沒錢買房，政府花大價錢幫你建保障房，已經是莫大的恩賜了，你還有什么理由挑三揀四的？正是因為有這種觀點，經濟適用房才成為劣質房。如果這些房子問題成堆，改善

低收入人群居住條件只能是一句空話。

三市場上不斷傳出部分住房寬裕的官員和高收入者通過各種渠道取得一套甚至多套經濟適用房進行投資或者出租。這樣不僅使政府的補貼以及公眾資源流向了非目標對象，而且給政府權力的尋租提供了機會。經適房價格是周邊商品房一半還不到，每平方米差價5000-7000元，每套住房就可套利30-40萬，即使是有限產權（個人與政府7：3分享），買者也能套利大部分。事實上，當前中國社會，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定公務員等體制內人士優先，這些人開低收入證明太容易了，就算假證明被查出來了，能有任何懲罰么？在尋租成本非常低、尋租收益非常大的背景下，尋租根本無法控制。保障住房一定要從消除謀利空間入手，讓收益與成本基本匹配。否則打著民生旗號的住房保障，只會加劇社會不公正，敗壞政府聲譽。

在經濟適用房各種弊端日漸暴露的情況下，一些專家和學者認為經濟適用房已經走進死胡同，強烈呼吁取消經濟適用房制度。

筆者認為，廢除經濟適用房制度不可行，一方面因為經濟適用房確實是解決中低收入階層住房問題的一個有效途徑，另一方面由于經濟適用房有利于抑制房價的快速上揚。

針對種種弊端，我們需要不斷完善經濟適用房制度。（這個我感覺太理論太官方了，但是也實在不知道該怎么提出不錯并能得到執行的建議）

首先要嚴格審核購房者的資格，避免申請者以偽造的個人信息進行騙購。我們要嚴厲追究騙購經濟適用房的業主責任，并對出具虛假證明的單位進行大力度的懲罰以及曝光，對揭發騙購經濟適用房的個人進行獎勵。

其次要對地方政府機關進行嚴格監督，發現違規購房行為，決不手軟，對違規單位的主要負責人進行嚴肅處理，從而約束地方政府不去濫用職權，使更多的經濟適用房能夠為中低收入階層所購買。

第三有很多人質疑開發商在放號的過程中存在著貓兒膩。為了使放號過程更加公平合理，必須把住房分配與開發商嚴格分開。政府應與開發商各司其職，開發商專心建房，而住房分配則要由政府指定的機構專門負責，并要加強對此類機構行為的監督。

第四建設更多的經濟適用房用以銷售。倒賣房號現象之所以會普遍出現，還因為物以稀為貴。提高經濟適用房項目的建設比例，使更多的中低收入者能夠通過正規渠道買到經濟適用房。這樣可以有效地抑制房價快速上漲，降低資金追逐房地產的熱情，對防止國外熱錢流入、抑制流動性過剩也有一定的積極意義。

最后要大力發展廉租房。它可以用來滿足中低收入者的不同需求。購買經濟適用房需要一定的購買力，而對于那些處于生活最低保障線左右的人群，擁有一套經濟適用房對于他們來說簡直是天方夜譚。政府給予一定補貼的廉租房正好可以滿足這部分人群對住房的需求。經適房處境尷尬，“只租不售”的廉租房成為取代經濟適用房，解決困難戶安居問題的眾望所歸，然而最近一些地區卻在醞釀推出廉租房產權“私有化”，成為爭議的焦點。廉租房

廉租房是政府或機構擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產權，是非產權的保障性住房。

廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。在房價瘋漲，經濟適用房走入困境，百姓居住難的背景下，廉租房便成為了社會關注的焦點，能成為了低收入家庭住房的“救命草”。據調查，廉租房戶型設定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。三個項目中的三居都不高于55平方米，名副其實的“袖珍”小戶型。上海市廉租住房保障申請條件、保障標準，同時符合下列條件的本市城鎮居民家庭，可以申請廉租住房：

（一）申請家庭成員之間具有法定的贍養、撫養或者扶養關系，且共同生活；

（二）申請家庭成員在本市實際居住，具有本市城鎮常住戶口滿3年，且具有申請所在地城鎮常住戶口滿1年；

（三）申請家庭人均居住面積低于7平方米（含7平方米）；3人及以上申請家庭人均年可支配收入低于19200元（含19200元）、人均財產低于50000元（含50000元），2人及以下申請家庭人均年可支配收入低于21120元（含21120元）、人均財產低于55000元（含55000元）；

（四）申請家庭成員在申請前5年內未發生過出售或贈與住房而造成住房困難的行為。《通知》規定，同時符合上述條件，且具有完全民事行為能力、年滿35周歲的單身人士（包括未婚、喪偶，或者離婚滿3年的人士），可以單獨申請廉租住房。

今年全國1000萬套的保障性住房建設任務給各地財政帶來不小壓力，為盡快回籠資金，一些地方開始嘗試廉租房“共有產權”或直接出售廉租房的方式來緩解資金壓力，廉租房開始出現不同程度的“私有化”，由租房轉化為變相購買廉價房。

8月16日，上海市房管局透露本市部分區下半年將會試點廉租房先租后售的政策，并于明年在全市推開。房管局表示此舉目的在于讓困難群眾有希望逐步改善住房條件。（這邊其實有一個平原縣的案例，但因為不是上海的，所以不確定要不要放上來）

然而同策咨詢研究部總監張宏偉表示，雖然在當前的保障性住房融資較難的市場背景下，此舉對于緩和地方政府財政壓力具有一定的作用。出售可讓保障性住房客群享受部分或全部產權，對于保障對象來說，有了一定的產權保障。但廉租房一旦采取先租后售的方式，長遠來看將導致未來可供租賃的用房逐漸減少。市場受惠覆蓋面，尤其是對于需要租房生活的人群來說會越來越小，廉租房也就起不到對于這類人群的市場保障作用。

而克而瑞分析師楊晨青在接受記者采訪時更是直言，這么做實質上就是將廉租房的租賃性質變為了產權性質，不利于保障房為更多的用戶服務。“我認為，理想的保障房體系應當是以租賃為主，這樣的做法與此無疑是背道而馳的。”他認為，廉租房是用來保障最底層的居住需要，與其讓它先租后售，不如設立更好的退出機制。即當保障對象的經濟實力有所上升后，轉由公租房、經適房進行保障，而退出的廉租房可以轉而提供給需要的人群。

廉租房和經濟適用房有較大區別，廉租房“私有化”或將損害真正的低收入群體利益，容易造成社會不公，對于各種形式的保障房建設“壓力轉移”方式政府需謹慎對待。

（由于這一事件發生不久，所以好像網上沒有很多不同意見的評論）（馮海寧）其實，廉租房出現“共有產權”并不是因為1000萬套保障房任務，而是早在兩年前就出現了，有地方政府稱此做法為“創新”，筆者曾公開撰文指出這是“危險的創新”，很多有識之士也公開反對這種做法，然而，今天廉租房產權私有化非但沒有收斂，反而愈演愈烈，參與這種模式的地方政府越來越多，呈現擴大化、復雜化、失范化趨勢。

保障房管理并不是不能創新，但創新要有邊界，比如，在融資、分配、退出等方面都可以創新，不過創新要堅持基本原則：一是不能背離國家對每一類保障房的角色定位；二是要遵守國家相關法規。從這兩個原則來審視，無論是廉租房“產權共有”，還是“租售并舉”，顯然都越位了。

從九部委2007年聯合發布的《廉租住房保障辦法》來看，并沒有允許地方政府搞“共有產權”。對于地方公權力來說，“法無授權即禁止”是基本常識，地方政府豈能自作主張搞創新？在筆者看來，“共有產權”并不是什么“創新”，而是地方政府在玩轉嫁融資、投資責任的把戲。廉租房之所以出現“共有產權”，目的是通過保障對象購買廉租房來緩解地方政府資金壓力。在中央不斷強化政府住房保障責任的今天，廉租房“共有產權”顯然是政府責任擔當倒退的體現。這是一個危險的信號，是最值得警示的問題。也就是說，廉租房本該政府來投入，但地方政府卻讓低收入群體來“買單”。

《廉租住房保障辦法》第三章對廉租房保障資金的五種來源規定很清楚，地方政府為何不依法籌集資金，卻要讓低收入群體來“買單”？筆者以為，要么是地方政府“懶政”，要么是保障房資金挪作他用，要么是地方政府財政投入不積極。當然，這也與中央部門對經濟欠發達地區財政轉移支付力度不夠有關。

其次，警示低收入群體利益受損。一方面，對購買廉租房“共有產權”的低收入群體來說，本沒有購房能力，卻被迫拿出一筆資金來購買廉租房，增加了債務負擔。另一方面，對于等待分房的低收入群體來說，由于本該流動的廉租房固定化了，那么，可用于安排他們居住的廉租房房源就不足，不能滿足需求。

再者，警示產權式保障房弊端多多。比如，有產權性質的經濟適用房、限價房在不少地方變成了公務人員的“權力房”；再如，“共有產權”的廉租房轉嫁了政府的責任、增加了低收入者負擔、違反了國家廉租房制度等等。因此，筆者建議理應早日終結產權式保障房，進入無產權的住房保障時代。

另外，還警示保障房制度不完善，監管責任沒有落實。如果《廉租住房保障辦法》對產權問題進行明確規定，對違規者有相應罰則，如果《住宅保障法》早日出臺，對廉租房進行規范化約束，或許就不會出現廉租房產權私有化問題了。如果監管部門在廉租房“產權共有”現象剛露出苗頭時就叫停，也不會愈演愈烈。

毫無疑問，廉租房產權私有化是制度不健全、監管不到位釀出的惡果，對此，必須要早日糾錯。此外，該糾錯的還有變味的公租房。據報道，廣州市有關部門日前表態，廣州公租房將實行通過用人單位籌建公租房為主、政府提供公租房為輔的方式。建設公租房本該政府來擔責，竟轉嫁給用人單位。這同樣需要糾錯。