第一篇：關于長沙市新建商品房市場訪談的調查報告

關于長沙市新建商品房市場訪談的調查報告

班級：557班姓名：郭洵學號：10015750842

一、訪談時間:2012年6月5日——2012年6月11日

二、訪談地點：萬科城市花園（長沙市岳麓區楓林三路228號）、我愛我家（岳麓區魏家坡

巷3）

三、訪談對象：萬科城市花園售樓處工作人員一名、居民二名、我愛我家工人一名。

（一）談話對象：萬科城市花園售樓處工作人員一名

內容：

1、你如何保證能讓購房者能買上舒適的商品房？

2、你們這商品房的價格最低大約是多少錢每平方米？

3、購房者最為關心購房的哪幾個條件？

（二）談話對象：我愛我家工人一名

內容：1.你們建房子最注重房子哪些結構？

2、在建房子的時候遇到過哪些困難？

3、您對現在社會商品房價持續上漲有什么看法？

（三）談話對象：萬科城市城市花園居民兩名

內容：

1、您的家庭年收入大約是多少？

2、你在買房時，會關注哪些方面？最關注的是什么？”

3、您現在所居住的房子是多少年購買的？價位如何和現在相比

有什么差異？

4、您對你們現在住的商品房有些什么個人的看法？

四、個人看法、分析：

<一>近年房價上漲較快

房價水平的高低是相對城鎮居民收入而言的，由于收入差距不斷加大，2006

年以來各年(除2008年外)房價的上漲均超過除高收入群體以外城鎮居民的收入

增加，多數居民住房支付能力持續下降。我們以中位數收入和中位數房價計量的全國住房可支付性指數由2004年的120持續下降為2010年的80。

伴隨房價的過快上漲，近年逐漸突出的住房問題主要體現在3部分群體上：

第一，畢業生等新就業群體。新職工收入較低，購房能力不足，同時又難以

找到穩定的住房租賃房源，缺乏生活安定感。

第二，進城務工人員。農民工多數從事低端產業，收入較低；由于城鄉二元

體制的管理，在一定程度上制約了進城農民永久留在城鎮，導致即使收入較高的農民工多數也選擇低租金租房住。這些打工農民多數居住在城中村和城鄉結合部地帶，聚集形成了大量“貧民窟”地區。

第三，上世紀六七十年代出生的中年人。他們已經進入一生當中收入最高的時期，住房改善愿望十分強烈，他們的住房改善需求仍會持續10年左右，這個群體的住房改善需求也不能忽視。

<二>未來我國房價仍將保持長期上漲態勢

影響房價走勢的長期因素是經濟增長、城鎮化發展和人口結構。從發達國家的發展歷程看，城鎮化快速發展時期往往伴隨著經濟的較快增長，住房需求旺盛，住房建設增長較快，房價呈現持續上漲，且上漲速度較快。在經濟水平向中等發達國家水平發展時期，住房改善性需求旺盛，住房建設增長較快，房價通常持續上漲。

由于我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，未來10年，我國仍然處于城鎮化較快發展階段，經濟發展水平則逐步進入中等發達國家水平，并受人口結構的影響，住房需求并存養老性需求、改善性需求和剛性需求，總體看住房需求持續旺盛。我們認為，未來10年，只要不出現大的經濟危機或過度從緊的調控政策，房價總體將呈現持續上漲態勢。房價的調控目標應是保持房價的上漲與物價上漲和居民收入增長相適應，避免房價短期上漲過快，從而導致房地產市場的大起大落。<三>制定科學有效的住房政策體系是應對高房價的有效途徑

通脹背景下，針對房價較快上漲和房屋成交量大幅攀升等問題，政府及時出臺短期政策抑制過熱是正確的選擇，但市場的穩定和可持續發展最終要建立在促進房地產市場健康發展的長效機制上。

我國房地產市場的主要問題表面上看是高房價問題，實際上是結構問題，科學有效的住房政策體系可以保證每個居民都有公平獲得住房的機會，是應對高房價問題的有效途徑。一個有效的住宅供應體系應該包括市場內各種檔次的住宅供應、準市場供應(有各種購房幫助的住宅供應)和市場外供應(廉租住房)，使得不同收入群體都能找到有效解決自身住房問題的途徑。在清晰界定政府和市場的住房責任之后，各群體對如何解決自身的住房問題均有穩定的預期，房價水平將由市場決定，并伴隨經濟政策環境的變化呈現出周期性變化的特征。此時的房價調控主要是防止過度投機和大起大落，保證經濟穩定和金融安全。

未來較長時期，我國仍然處于住房需求旺盛階段，增加房地產市場的有效供給應該是相當長時間內必須高度關注和解決的問題。房地產市場的有效供給包括新建住房、二手住房和租賃住房，因此增加住房有效供給的手段包括：可以制定住房發展規劃用以指導住房建設，通過降低房屋租賃市場稅費、調整房地產交易稅收制度，從而促進二手住房市場和住房租賃市場的發展等等。

第二篇：二手房市場調查報告

二手房市場調查報告范文

不可忽視的存在二手房市場已經成為一個不可忽視的存在。從價格的節節攀升，到交易量的持續增長;從大中介公司的“跑馬圈地”，到小中介公司林立，二手房市場已經開始“奔跑著歌唱”，更重要的是，二手房已經納入了越來越多老百姓置業的考慮范圍。

對商家而言，百姓的需求就是市場，對媒體而言，百姓的需求就是責任。作為廈門的一張市民報，導報始終和百姓生活密切聯系。導報零售量居全市之首，擁有最廣泛的讀者群，他們是二手房消費市場的重要力量，因此我們特別策劃了“二手房”專版系列，努力做到真實、及時、全面地反映二手房市場信息，為百姓提供最有效的參考。

——海峽導報樓市周刊

二手房市場是離普通百姓最近的住房市場，二手房市場的健康發展，對于整個房地產市場的全面啟動有著巨大的拉動作用。

從今年上半年的統計數字來看，XX年應該是二手房市場持續走強的第三年。這一年無論是公房還是商品房，無論是住宅還是商業用房，在價格上均有較大的突破。二手房的銷售已經從1998年的每年380件上升到XX年的4368件，另據不完全統計，XX年1—8月，已達到3000多件，二手房走進百姓生活的腳步越來越快。

二手房的交易量與商品房銷售量的比例也逐年增高，XX年接近5%，XX年則為9%，而相關數據顯示，今年兩者之間的比重將超過20%。二手房市場交易量連續3年以接近100%的速度遞增。廈門的二手房市場，正高歌著奔跑。

市場：已成新寵

二手房市場經過多年的發展，廈門市民對二手房的認可程度有多少呢?調查顯示，只要能滿足需求，有93.3%的市民表示可以接受二手房，而明確表示不考慮二手房的僅占6.7%。這表明（歡迎訪問零二七范文網http://，范文大全）二手房已經得到普通市民的充分認可，市民對二手房的關注也達到了前所未有的高度。

是什么原因促使二手房如此受人關注?二手房相對一手房而言，到底具備了哪些優勢?根據調查，人們選擇二手房的秩序依次是價格便宜、小孩上學、有投資價值、以小換大、就業方便、適合養老。

調查顯示，認為二手房“價格更實惠，剛好可以接受”的調查者最多，占43.8%，可見價格仍然是眾多購房者考慮最多的因素。其次是認為“帶裝修，即搬即住”，也占到了32.5%，這部分群體中許多人是第一次置業，同時也是資金比較緊張的購房者，他們都希望買來的二手房馬上入住，省去裝修的麻煩，也減少裝修成本。選擇“二手房無期房風險”的占12.5%，這部分調查者認為新建商品房存在著許多不確定因素，特別是期房，有些甚至產權證都辦不下來。而購買二手房就不存在這個問題，一手交錢，一手交房，況且房子也都是現成的，清清楚楚，免受欺騙。在調查中，仍有11.3%的人選擇“該地段沒有合適的商品房”，所以只好選個二手房替代。這部分人大部分是居住在老城區的市民，因為有較強烈的區域情結，舍不得離開生活多年的環境，卻又苦于買不到合適的商品房，只好李代桃僵。

分布：區域情結

從購買區域來看，調查顯示，84%的被調查者認為購買二手房時會指定區域，而只有16%的被調查者不會指定區域購房。這表明購房者還是具有很明顯的區域情結，這種區域情結是由其工作、學習、生活等多種因素決定的。那么到底哪個區域的房產是最受人歡迎的呢?在我們的調查中，共把廈門市場分為以下8個區域：1.老市區2.禾祥東西路3.環湖沿岸4.廈禾路沿線5.蓮花松柏檳榔區域6.蓮前金尚路7.湖里區域8.島外海滄等。

第三篇：二手房市場調查報告

不可忽視的存在二手房市場已經成為一個不可忽視的存在。從價格的節節攀升，到交易量的持續增長;從大中介公司的“跑馬圈地”，到小中介公司林立，二手房市場已經開始“奔跑著歌唱”，更重要的是，二手房已經納入了越來越多老百姓置業的考慮范圍。

對商家而言，百姓的需求就是市場，對媒體而言，百姓的需求就是責任。作為廈門的一張市民報，導報始終和百姓生活密切聯系。導報零售量居全市之首，擁有最廣泛的讀者群，他們是二手房消費市場的重要力量，因此我們特別策劃了“二手房”專版系列，努力做到真實、及時、全面地反映二手房市場信息，為百姓提供最有效的參考。

——海峽導報樓市周刊

二手房市場是離普通百姓最近的住房市場，二手房市場的健康發展，對于整個房地產市場的全面啟動有著巨大的拉動作用。

從今年上半年的統計數字來看，XX年應該是二手房市場持續走強的第三年。這一年無論是公房還是商品房，無論是住宅還是商業用房，在價格上均有較大的突破。二手房的銷售已經從1998年的每年380件上升到XX年的4368件，另據不完全統計，XX年1—8月，已達到3000多件，二手房走進百姓生活的腳步越來越快。

二手房的交易量與商品房銷售量的比例也逐年增高，XX年接近5%，XX年則為9%，而相關數據顯示，今年兩者之間的比重將超過20%。二手房市場交易量連續3年以接近100%的速度遞增。廈門的二手房市場，正高歌著奔跑。

市場：已成新寵

二手房市場經過多年的發展，廈門市民對二手房的認可程度有多少呢?調查顯示，只要能滿足需求，有93.3%的市民表示可以接受二手房，而明確表示不考慮二手房的僅占6.7%。這表明二手房已經得到普通市民的充分認可，市民對二手房的關注也達到了前所未有的高度。

是什么原因促使二手房如此受人關注?二手房相對一手房而言，到底具備了哪些優勢?根據調查，人們選擇二手房的秩序依次是價格便宜、小孩上學、有投資價值、以小換大、就業方便、適合養老。

調查顯示，認為二手房“價格更實惠，剛好可以接受”的調查者最多，占43.8%，可見價格仍然是眾多購房者考慮最多的因素。其次是認為“帶裝修，即搬即住”，也占到了32.5%，這部分群體中許多人是第一次置業，同時也是資金比較緊張的購房者，他們都希望買來的二手房馬上入住，省去裝修的麻煩，也減少裝修成本。選擇“二手房無期房風險”的占12.5%，這部分調查者認為新建商品房存在著許多不確定因素，特別是期房，有些甚至產權證都辦不下來。而購買二手房就不存在這個問題，一手交錢，一手交房，況且房子也都是現成的，清清楚楚，免受欺騙。在調查中，仍有11.3%的人選擇“該地段沒有合適的商品房”，所以只好選個二手房替代。這部分人大部分是居住在老城區的市民，因為有較強烈的區域情結，舍不得離開生活多年的環境，卻又苦于買不到合適的商品房，只好李代桃僵。

分布：區域情結

從購買區域來看，調查顯示，84%的被調查者認為購買二手房時會指定區域，而只有16%的被調查者不會指定區域購房。這表明購房者還是具有很明顯的區域情結，這種區域情結是由其工作、學習、生活等多種因素決定的。那么到底哪個區域的房產是最受人歡迎的呢?在我們的調查中，共把廈門市場分為以下8個區域：1.老市區2.禾祥東西路3.環湖沿岸4.廈禾路沿線5.蓮花松柏檳榔區域6.蓮前金尚路7.湖里區域8.島外海滄等。

結果令人詫異的是，選擇“蓮前金尚路”區域的竟高達38.5%，高居榜首，是需求最旺盛的區域。這說明隨著廈門城市東移戰略的成功實施，該區域的房產價值正逐步為人所接受。這其中一方面是由于會展中心及大型城市公共配套所帶來的優美環境和便捷交通，使得該區域成為近年來的商品房開發熱點區域，且基本上都集中于1998年到XX年的房產，時間較短;另一方面，由于眾多大型政府統建小區，如前埔小區、瑞景新村、金雞亭、金尚小區及金山小區都位于該區域，這些社區配套齊全、環境優美、規劃完善等因素，為眾多購房者所青睞。

選擇“禾祥東西路”和“蓮花松柏檳榔”區域的比例基本相當，各有15.8%和17.5%。禾祥東西路作為 “名人靜巷”的房地產定位已經被大多數人認可，成為一種身份的象征。隨著禾祥路段上工廠搬遷及舊城改造的基本完成，這里本身就是一個配套十分完善的生活區，為眾多人所向往。而蓮花、松柏及檳榔等小區也是廈門最早的生活小區之一，成熟的社區配套讓人們可以過上較為方便舒適的生活。

老市區房產則逐步退出市場舞臺，因為選擇該區域的消費者只占7%。老市區雖然存在著大量的已購公房及私房，普遍面積配置小、戶型結構不合理，且建成年限也比較長，在功能上已很難滿足現代城市的生活需要，因此該區域的房屋需求比較低。與此相同的還有海滄等島外市場，雖然近來海滄二手房交易火爆，但仍由于配套因素，面臨著賣房人多而買房人少的格局。湖里區的二手房仍是波瀾不驚，指定選擇該區域僅占11.5%，且多半都集中在南山路及永升新城帶。

戶型：實用走俏

那么什么戶型的二手房最受歡迎呢?調查結果表明，實用型的二房是當前二手房市場中需求最大的戶型，占到37.2%，且合理的面積應該是在60-80。這部分購房者以年輕人居多，且大部分是首次置業者。很多購房者表示，買一個實用型的二房可以在經濟條件不太寬裕時過渡使用。其次選擇80-100的三房型二手房26.7%;選擇40-60的1房1廳二手房占23.3%，與選擇三房的基本相當。從數據中我們發現，無論是三房還是一房，都是偏向實用型的小康住宅，而超過120以上的享受型三房需求就相對較少。大三房在使用功能上雖然可以滿足更多人性化的需求，可總價不菲，大部分的工薪階層更傾向于購買既能改善生活環境，價格又可以接受的實用型三房。而購買一房的購房者有點類似于購買二房的群體，大部分以年輕人為主，作為過渡時期的住房，也有另外一個二手房消費群體--投資客，當然這部分群體最關心的是房產的性價比和能否增值。

根據我們的調查目前商品房市場中熱銷的單身公寓在二手房交易中卻顯得并不那么樂觀，選擇購買二手房單身公寓的只占9.3%。雖然單身公寓總價低(其實單價一般都不便宜)，但由于在使用功能上過于簡單，無法滿足大多數人的居住需求，因此并不為眾多人所看好。當然選擇該品種購房者的特征也十分明顯，那就是：年輕、時尚。超過四房的高檔二手房在目前的廈門中仍然需求不旺，約占3.4%。其實這也是意料之中的事，試想讓一個能夠付出70-100元萬左右來購置房產的購房者，去購買一套別人已使用過的二手房，的確有些勉為其難。

高層：“恐高”猶在XX年9月1日，《關于調整高檔住宅和普通住宅界定的通知》的出臺，無疑對廈門的高層住宅帶來了前所未有的利好，原先高檔住宅的二手房交易稅費也從此得以松綁，稅費一下子從5.5%跳到1.5%，如未增值，甚至只要0.05%的印花稅，與普通住宅一視同仁。受此影響，有近3成的消費者表示可以考慮高層住宅，特別是對于喜歡禾祥路、湖濱沿線等高層住宅較密集的購房者而言，無疑更加刺激了其購買欲望。

雖然有利好消息的刺激，但二手房市場的消費者卻普遍反映平平。調查結果顯示，即使稅費下調，也仍然有71.4%的市民表示不考慮購買二手的高層住宅，因為傳統的高層“高價格、高公攤、高物業”的觀念仍然影響著大多數人，使得住房買多層的消費意識在這部分人心中根深蒂固。雖然在交易的稅費政策上，高層住宅都與普通住宅無差異，但有51.3%的購房者認為高層“公攤高，實際面積相對小”，另有46.2%的購房者認為高層“物業管理費高”。這些問題曾經都是阻礙高層銷售的老問題，時至今日，高層的消費觀念還是沒有轉變過來。這說明，人們對高層住宅的接受，不只是體現在價格及交易費用問題上，長時間積累下來的“恐高”思想也是阻礙購買高層住宅的一個主要因素。因此在促進高層住宅流通環節上，只是單方面的在稅費上給予松綁還是不能根除“恐高癥”，還應該在消費意識上大力引導，“恐高癥”才會逐漸得以根除。

同時，由于廈門的高檔住宅普遍采用的是塔式建筑，通常都是一梯6戶以上，造成結構格局不理想，通風采光也受影響，因此有20.5%的人認為高層“格局相對不如多層”和12.8%的人認為高層“通風采光不佳”。要解決這兩個問題，一般塔式建筑的高層都很難避免，而板式建筑則能較好地解決這些難題。因此若想真正改變消費者對高層的偏見，高層住宅也要糾正在結構格局上的一些缺點，采用其它城市中比較流行的板式建筑。

價位：期望更低

從調查中，我們發現：目前的大多數居民對購房所能承受的心理價位是比較有限的。人們對二手房價格的承受能力明顯呈現出遞減型的階梯形狀。

“在購買二手房時能承受的價格是多少”這個問題上，19.7%的人表示可以承受18-25萬，而能接受18-25萬之上的人群只有17.8%，都不是市場主流。而明確表示能夠承受在12-18萬元以內的占48.2%，加上選擇總價12萬之內的8.9%，也就是57.1%的人只能承受在總價18萬以內的二手房。如果以2600元/的單價計算，這部分購房者只能購買面積在70以下的房子，這顯然是不合乎市場行情的。因此，可以說大部分人的心理預期價位偏低了。

大多數人認為既然是二手房，其價位就應該像其它二手商品一樣，大大低于商品房價格，實際上這是一種不切實際的期望。因為二手房不同于其它二手商品，二手房屬于不動產，同商品房一樣具有增值潛力。況且由于二手房都是現房，周邊配套都已經成形，購買風險要比商品房小得多。所以，二手房的價格并不會像人們想像中的那么低。因此，有必要提醒消費者的是，購買二手房，應結合實際情況考慮多種因素，在價位上不應有不切實際的期望。如果有必要的話，可以請評估人員對房價做全面的評估以確定合理價位。

俗話說“一分錢，一分貨”，購房者都期望能以較低的價格買到較新的房子，那么在普通市民眼中，二手房應該是新建商品房的幾成新才是合理的。結果有58.7%的被調查者認為應該有八成新才是合理，也有28.3%的被調查者認為應該有七成新才合理，兩者相加，也就是說有87%的被調查者認為二手房應該有七八成新。而認為應有六成新的只占到4.3%，可見普遍市民都十分關心二手房的新舊程度。因此老市區的大部分房齡較長的二手房一般很少有人問津。

貸款：期待更多

對于普通百姓而言，各商業銀行推出的住宅信貸業務，大大緩解了短期的資金壓力，有助于在資金不足的情況下買房，大大提高了居民的購房積極性。隨著住房金融制度的完善及利率的不斷下調，越來越多的購房者選擇了按揭貸款。且呈“首付越來越低，貸款年限越來越長”的趨勢。

不過由于二手房有別于新建商品房，銀行出于控制風險的前提出發，大部分二手房最多只能申請到6成10年的按揭貸款。在調查結果中，有58.7%的被調查者認為合理的貸款額度應是“7成15年”，甚至還有15.9%的人認為合理的貸款額度應該在“7成15年以上”，要求二手房貸款7成或以上的購房者明顯占主流地位，只有20.6%的被調查者覺得“6成10年”是合適的。可見目前大多數銀行現行的“6成10年”貸款額度仍不能完全滿足購房者的貸款需求，很多被調查者反映，即使他們看上某套二手房，細一算，發現現有資金仍不夠付首期款，只好忍痛割愛，轉而購買首付更低的新建商品房。因此金融機構應能開發出更多、更寬松的住房信貸服務品種，從而讓二手房貸款可以更加靠近尋常百姓的生活。

交易：選擇代理

隨著現代人生活節奏的加快，各種專業的服務方式開始逐漸受人

歡迎，專業地產代理服務亦是其中之一。調查顯示，絕大多數的居民對專業的地產代理公司持歡迎態度。因此有80.7%的居民在進行二手房的交易買賣時，會委托專業的代理公司。代理公司專業性強、操作規范，能夠提供快速、便捷、周到、安全等服務，是房屋交易較理想的選擇。而選擇“本人親自辦理”、“找有經驗的朋友幫忙”、和“無所謂”的各只有8.9%、8.6%、1.8%。這表明，市民對專業的地產代理公司的認可程度較高，專業可靠的代理公司受到消費者的歡迎。

從地產代理行業追求“誠信、專業、高效、安全”的原則來講，二手房買賣委托專業代理公司也將成為一種趨勢。因為代理公司能為客戶建立更加廣泛的信息網絡，從而提高了交易效率;專業代理公司可以有效避免交易過程中的風險，確保了交易的安全性和合法性。一個成熟的地產市場，90%以上的二手房交易都是應由專業的代理公司完成的。相信，隨著人們對地產代理認識的不斷提高，一定會有越來越多的購房者、賣房者會選擇專業的代理公司來進行安全交易

第四篇：關于長沙市房價訪談報告

關于長沙市房價的訪談報告

摘要：近年來中國各地區房價飛漲，許多地區的房價已經遠遠超出普通市民的承受能力，高房價不僅引起了一系列經濟問題，而且還影響到了個人婚姻，生育。甚至還影響了很多人的人生觀，價值觀。毫無疑問，房價問題已經成為當今中國最引人關注的社會問題。每年的兩會期間代表們最熱的議題還是房價的調控問題，但是還是控制不了國內房價的飛速上漲。在國家對長株潭地區進行劃分為兩型社會改革試驗區之后，長沙獲得更好的契機得到了更好的發展，經濟發展了隨之而來的長沙市的房價也迅速上漲了，在長沙市現在的房價已經上漲到7000元/平米到8000元/平米，對于長沙來說已經是屬于比較高的房價了。關鍵詞：高房價；長沙市；飛漲

近些年來長沙經濟的快速發展，長沙的GDP的快速上升帶動著長沙房價的快速的增長，越來越多的人開始關注長沙的房價問題。了解人們對當前長沙市房價的看法和自己購房的要求等信息，能更好的知道長沙當前的房價問題和公眾的購房意愿。我們小組的成員在這次調查中去了羅馬商業廣場，弘德好萊城，涉外國際公館和旭輝御府這四個地方的銷售部向銷售人員進行了訪談并在羅馬商業廣場對行人經行了訪談。

一，正式訪談

2014年4月28日到5月3日期間我們小組訪談調查對羅馬商業廣場，弘德好萊城，涉外國際公館和旭輝御府這四個地方的銷售大廳的銷售人員進行了關于長沙房價的訪談并且在羅馬商業廣場對多位市民經行了關于長沙房價的訪談。下面列舉兩個具有代表性的訪談記錄。

訪談對象一：弘德好萊城的銷售工作人員李小姐

問：李小姐你好，請問你對現在長沙市房價有什么看法，造成這種現狀的原因是什么以及據你了解大部分買房者的的買房想法是什么？

答：大多數有購房想法的是年齡在20歲到35歲之間，25歲到35歲的人群購房想法強烈，他們大多數急于結婚購置婚房或者在當地工作多年想以后定居長沙購房好有個自己的家，而且前來各商品房銷售大廳詢問和購買的絕大多數為男性。現在的很多開發商運用各種營銷手段來吸引炒房團炒房在一定程度上造成了房價的泡沫。羅馬商業廣場的平均房價為6280元/平米，弘德好萊城的平均房價為7500元/平米，涉外國際公館6300元/平米和旭輝御府的平均房價為6000元/平米。再對公眾的訪談中我們了解到現在大多數人的家庭月收入在6000元至8000元，除去每月的日常開銷剩下每月4000元至6000元，大家能接受的購房形式多為分期付款，很多人都不能一次性把所有房款全部繳清，能接受的首付為25萬至40萬。

訪談對象二：25歲的長沙在職人員李先生

問：李先生你好，請問你對長沙現在的房價有什么看法，覺得造成這種結果的原因是什么，現在的房價對你的買房有什么影響？

答：現在沒有買房的基本上靠租房或者和自己的父輩住在一起，而且以后購房都是父母出資一部分補貼子女買房，這樣在30歲以前買房的愿望才能順利實現。公眾都希望越早買房更好，大多數人對國內的各種調控政策都不滿意，覺得中國的房價仍然會繼續看漲。國家的房價調控政策不夠嚴格，地方政府的財政收入基本上靠買地，這使得中國的房價居高不下，中央必須出臺和嚴格監督地方政府執行房價調控政策，地方政府改變財稅制度，使房價不再一路瘋漲，讓人民能買的起房。

二，調查結果與結論

通過這次的實踐調查活動，我對國內大城市尤其是長沙的房價有了一個較為深刻而清楚的認識，了解到的很多實際的東西。在調查中學習了怎么和別人溝通交流。國內房價的不斷上漲主要是地方政府的財稅制度不科學，財政收入太依賴與買地收入，另外一個重要的問題就是炒房商人的加入，雖然空房很多但是房價居高不下，公眾買房壓力不斷上升。解決這些問題的關鍵是政府從上自下嚴格執行房價調控政策不動搖，政府財稅制度改革，只有這樣房價才會降到合理水平，公眾才能買得起房，中國高房價問題才能得以解決。

第五篇：住宅商品房市場的相關問題與建議

交付首付款，出賣人有權單方沒收買受人的定金（但卻不約定出賣人違約后定金的雙倍返還條款），而買受人在簽訂了這樣的條款后，基本上就失去了主動權并被套牢。且新版的《商品房買賣合同》根本沒有關于定金的條款，導致認購書與《商品房買賣合同》銜接不上。而且，正式合同簽訂后，認購書往往被出賣人收回，這樣，買受人手里沒有了定金的證據，想行使定金權利也不可能了。應該說，在簽訂正式的《商品房買賣合同》之前，簽訂認購書是照搬香港的習慣做法，但在我國法律中并沒有這項前置性的程序規定，且從以往的售樓過程中可以看出，買受人簽訂了認購書、交了定金以后，往往被套住，如果不打算購買該幢樓宇，就要冒損失定金的危險。

（八）、銷售與物業管理不銜接，出賣人與物業管理公司互相推諉《商品房銷售管理辦法》第十三條規定：“商品房銷售（包括：現售、預售）時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。”但事實上，出賣人不但不與買受人訂立有關物業管理的協議，甚至以各種借口推脫。目前有89%的商品房項目在銷售時，買受人未能與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議，70%以上的買受人沒有看到物業管理公約等物業管理文件、合同，而且，往往是出賣人不同意簽訂，導致交房時，業主與物業管理公司發生爭執。

（九）、買受人自己的法律意識談泊，應加強宣傳據統計，目前買受人在購房時自己聘請律師的不到2%，大多數人認為：目前新版的《商品房買賣合同》是國家制訂的，以為很全面了，認為新合同可以保護自己的利益（不知道出賣人已經在合同條款上做了相應的文章），且大多數人在購房時有一種從眾心理———大家都這樣簽了，我也這樣簽算了。而且，有時出賣人誘導買受人——要么聲稱售樓處有出賣人替買受人請的律師，可以解決買受人的法律疑問并幫助買受人簽訂買房合同（但售樓處的律師是出賣人的律師，不可能站在買受人的立場，更不可能維護買受人的利益，更有甚者，個別律師事務所還向買受人收取律師費，并從收取的律師費中向出賣人返還一部分，這樣的律師事實上違反了《律師職業規范》中關于“雙向代理”的規定，且應受到懲戒）。

（十）、在商品房的交付階段，房屋質量出現問題目前房屋交付時主要存在以下與質量有關的問題：A、房屋裂縫；B、地基沉降；C、頂棚漏水；D、墻皮脫落等但上述問題，從法律或住宅設計規范上講，除地基沉降以外，一般不屬于房屋結構質量問題，但目前的房地產法律中，除房屋結構質量問題外（該問題危及房屋安全，一般不影響房屋的使用），尚沒有約束房屋外在質量（外觀、墻皮脫落、裂縫等）的標準，導致房屋使用時大打折扣，使買受人經常為漏雨、墻皮脫落等瑕疵而苦惱或奮戰。

（十一）、交付時變更原設計、規劃，或將已被業主分攤的部位（應歸全體業主共同所有）規劃、設計變更為其他設施（事實上規劃部門也侵犯了業主們財產的共同所有權）近期，因為開發商改變規劃，將沙盤中的綠地變形縮水或改建成停車場、商場，增建住宅樓或增加層數、縮小樓間距以增大容積率，不按照原規劃對小區進行建設，包括原規劃中的配套設施，且規劃部門也將原規劃修改，導致出賣人的先期承諾不能兌現，從而引發群體爭議的事情不斷發生。主要體現在：

1、改變原規劃，尤其是對原規劃中配套設施（托兒所、幼兒園、中心社區、人工湖等）的變更；

2、將已被業主分攤的部位（應歸全體業主共同所有），規劃、設計變更為其他設施（事實上規劃部門也侵犯了業主們財產的共同所有權），同樣侵犯了全體業主的共同權益。應該說，業主們在買房時，不但看中的是房屋的戶型、外觀，也包括該項目的規劃、綠化、會所、物業管理、人文景觀等，當然這些條款很多業主在簽合同時并未將其約定在合同里，司法實踐中也不保護，但事實上這是對業主居住環境權利的一種侵犯，因為出賣人賣房時不但將其作為廣告宣傳，而且是出賣人的一個賣點。而買受人在購房時，不但看中的是房屋的戶型、外觀，也包括該項目的規劃、綠化、會所、物業管理、人文景觀等，買受人的房價中應該也包括了這些軟環境的因素。因此，一旦出賣人不履行這些承諾，司法部門又不保護業主的訴訟請求時，應該說這是對業主居住環境權利的最大侵害，客觀上也是對出賣人虛假承諾或虛假廣告的一種縱容。（目前，因改變規劃導致爭議的項目主要有海淀區的美麗園、朝陽區的望京大西洋新城、順義區的雙裕小區等，且大西洋新城、雙裕小區已就此向有關部門提起了行政復議。）作為司法部門及政府有關部門應該很明白，買受人與出賣人相比，無論在簽訂商品房買賣合同，還是在發生爭議后的訴訟或仲裁中均處于劣勢，且出賣人在銷售商品房時，又或多或少地存在虛假成分，因此，司法部門無論從保護弱者的角度，還是從公平原則出發，應當將出賣人的虛假成分予以考慮，并充分保護弱者的合法權益，因為在整個交易過程中，出賣人違反了誠實信用的原則，所以出賣人就應當對其不誠實的行為承擔相應的法律后果，但目前的司法實踐令大多數消費者遺憾……

（十二）、交樓標準不明確目前，出賣人為了不承擔或避免承擔延期交房的違約責任，只管交樓、忽視環境及配套設施的完善，以至買受人在入住后的相當一段時期生活在一個大工地里，生活質量沒有保障，根本享受不到一個業主的權利。統計表明：92%商品房項目的一期工程，業主入住時配套設施尚未建成，且一般要等二年左右的時間才會遠離工地的噪聲。此外，商品房交付時，出賣人為了避免買受人退房，侵犯買受人的知情權，最普遍、最要害的是不向買受人出示應向其出示的文件———《測繪部門實測面積文件》或《竣工驗收備案表》等表明房屋面積或房屋質量的文件。實踐中，在出賣人交房時，套內面積往往比合同約定的面積小，而公攤的面積往往比合同約定的面積大，這樣依據合同約定，買受人有可能會行使退房的權利，為了避免買受人退房，出賣人往往在交付時故意不告知買受人真實情況，導致買受人在受蒙蔽的情況下入住，現實中約有62%的出賣人在交房時不告知買受人真實情況，有的買受人在入住后幾年以后才得知真實數據。但此時其權利往往因過時效而喪失。（十三）、商住混合，不利于管理且影響居住 隨著家庭辦公的流行，很多小公司購買住宅樓作為辦公用房，但隨著人們對居住環境要求的提高，商住糾紛也在不斷發生。調查顯示：目前52%的業主不接受商住混合，28%無所謂，20%認可商住混合。現在，商住混合主要存在以下問題：

1、住宅開公司，相互干擾； 住宅和商業用房在使用上有不同的要求。住宅要求安靜、舒適，公司要求熙來攘往。開公司一般伴隨著一定程度的擾民，但擾民后如何管理，物業公司協調、管理不利怎么辦？

2、住宅開公司，拆掉承重墻開門臉； 對拆掉承重墻開門臉的情況，物業管理公司應承擔管理責任，并對全體業主承擔違約責任，而拆墻人則應承擔侵權責任。

3、住宅開公司，責任如何界定？ 目前，住宅能否開公司，房管部門與工商部門還在互相推，但筆者認為這應屬工商批準事項。而且，住宅的防火、防盜標準與寫字樓是不同的，在商住混雜的情況下，業主的安全如何保證？

4、商住混合的情況下商用業主與住宅業主相比，對住宅設施（如電梯等）的使用率要高的多，客觀上加快了住宅設施的磨損與折舊。時下，各小區中雖然因為商住混雜而發生糾紛的并不是很多，但隨著人們對居住環境要求的提高，如果相應的配套立法（工商登記、物業管理等）不能盡快完善的話，這種糾紛的發生會越來越多。

（十四）、物業管理公司存在的問題

1、物業管理公司沒有擺正自己的位置——管家而非主人 在現有的、有物業管理公司管理的小區中，有61%的物業管理公司不能擺正自己的位置——物業管理公司是管家而非主人，以至造成多起業主與物業管理公司的沖突。

2、物業管理公司應加大管理職能，完善管理手段 物業管理公司是全體業主的管家，對全體業主負責，如有個別業主侵犯了其他業主的權利，或從事了危及全體業主安全的行為，物業管理公司應對侵權人提起訴訟或采取其他有效措施加以制止，否則，受害業主可以未履行管理職責（違約）對物業管理公司提起訴訟。

3、物業管理公司的管理水平和人員素質較差 2001年8月14日，北京市小區辦、市國土資源和房屋管理局物業處等部門聯合發布了關于物業管理企業的年審結果，全市41家物管企業被吊銷資質證書（另有14家企業因培訓人員未達標等原因受到警告，并限期整改）。此消息一經發布，全社會為之關注，普通市民拍手稱快（《北京晨報》2001年8月15日第21版報道）。目前物業管理的突出矛盾是缺乏高素質人才。由于物業管理行業屬低資本、低回報、低工資的行業，因此，高素質的管理與服務人才很難被吸引進來。統計表明：通過對840余家物管企業的綜合審查，大專以上學歷人員的從業比例明顯低于房地產開發、推廣等其他領域，而物業管理的重要程度卻絲毫不亞于上述相關領域。因此，市國土資源和房屋管理局物業處處長～認為，目前全市的物業管理行業正處于一個低水平運營的狀態。

（十五）、業主委員會目前存在的主要問題 <一>、目前業主委員會的成立不是很及時有效 從目前的情況來看，63%以上的小區在商品房交付后1~2年內沒有成立業主委員會，原因主要有：第一、沒有人愿意負責；第二、業主之間聯系不夠，沒人牽頭；第三、業主委員會的選舉和委員的推舉透明度不夠或不夠民主；第四、相應的法律法規不配套；第五、原開發建設單位不牽頭，尤其是原物業管理公司與業主發生了一定的沖突時，原開發建設單位更不愿履行牽頭的義務，以至業主入住后，長期不能成立業主委員會，業主的民主權利與其他權利長期得不到行使和保障。<二>、業主委員會的設立與物業管理公司的選聘存在弊端 北京市房屋土地管理局《關于全面開展組建物業管理委員會工作的通知》京房地物字【1998】308號（下稱308號文件）規定：居住小區物業管理委員會(以下簡稱管委會)是由小區內產權人、使用人通過產權人大會選舉產生，代表該物業區域內產權人、使用人實施物業管理的主體。成立管委會有利于維護產權人、使用人的合法利益，有利于規范產權人、使用人和開發建設單位或物業管理企業之間的委托代理關系，也有利于物業管理市場的形成和規范。因此，組建管委會是實施物業管理的一項重要的基礎工作。但是，目前管委會的成立及管委會委員的選舉主要存在兩大問題：

1、行政色彩濃厚，業主的自治性體現的不夠（308號文件）在1998年就規定，要在全市全面開展管委會的組建工作，初步形成以管委會為主體、以管委會“自治管理”與物業管理企業的“專業化管理”相結合的物業管理體制。眾所周知，物業管理企業“專業化管理”是市場行為，而管委會的“自治管理”是一種自治性的行為，但目前的管委會從成立籌備組到組建管委會，都不同程度地體現出了較大的行政色彩。這種行政色彩主要表現在： 1）、（308號文件）規定，各區縣小區辦應當按照市局《關于開展組建居住小區物業管理委員會試點工作的通知》(京房地物宇【1997】第485號)文件的要求“指導”小區的開發建設單位和物業管理企業組建管委會。管委會籌備組可以邀請所在地“街道辦事處、派出所”等有關部門參加。管委會成立后，可以聘請上述部門成員為管委會“顧問”。2）、北京市房屋土地管理局《關于開展組建居民小區物業管理委員會試點工作的通知》京房地物字【1997】第485號（下稱第485號文件）第二條第（一）款規定：試點小區的開發建設單位、物業管理企業應在區縣房地局、小區辦和小區所在地的街道辦事處的“指導、監督”下成立管委會籌備組，制訂組建管委會實施方案，起草管委會章程。3）、（308號文件）第四條規定：入住率已超過50%的小區，產權人、使用