第一篇：關(guān)于簽訂代理合同的注意事項

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（一）關(guān)于代理的權(quán)限問題。房地產(chǎn)代理合同屬于委托合同的范疇，委托的權(quán)限必須在委托代理合同中明確地表述，比如，對銷售價格的限制、配套設(shè)施及物業(yè)管理的承諾以及其他用于吸引購房者的其他優(yōu)惠措施等，這些內(nèi)容均需在合同中明確表述，防止出現(xiàn)代理商為了促銷樓盤，在未經(jīng)開發(fā)商同意的情況下，擅自對購買者作出一些根本實現(xiàn)小廠的承機(jī)．特別是對于預(yù)售樓盤更是如此。為了慎重起見，開發(fā)商甚至可以對代理商做有關(guān)方面的廣告也應(yīng)明確不得超越授權(quán)的范圍。

（二）關(guān)于物業(yè)代理的傭金

當(dāng)僅由一個代理機(jī)構(gòu)獨家代理物業(yè)租售時，則依每宗交易的成交額收取傭金或代理費。收費標(biāo)準(zhǔn)一般是：出租物業(yè)收取年租金的10％或相當(dāng)于一個月的租金；出售物業(yè)收取銷售收入的1％～3％。對聯(lián)合代理的情況，委托方需對每宗出租或出售交易支付較高的代理費，通常為獨家代理時的1～5倍，各代理機(jī)構(gòu)之間要依事先協(xié)議來分割這筆傭金。一般說來，代理商只應(yīng)從買方或賣方單方面收取傭金。如果有客戶委托代理機(jī)構(gòu)幫助買樓或租樓，則代理商相對開發(fā)商而言就是www.t1234.info

“顧客”，此時的代理商應(yīng)從買方或承租方獲取傭金，不能再從開發(fā)商那兒得到另外一份傭金，尤其是代理商為其客戶向房地中＃信南領(lǐng)土位面時．更不應(yīng)從開發(fā)商處獲取傭金。如果沒有客戶向代理機(jī)構(gòu)預(yù)定，而是代理機(jī)構(gòu)申請為開發(fā)商推銷時，則開發(fā)商應(yīng)支付傭金，買房或租房的客戶就不需付傭金給代理商了。從表面上看來，那種開發(fā)商對所有成功的代理人都作出支付傭金的承諾，似乎更有利于加快物業(yè)租售速度，但事實卻往往不是這樣。因為如果很多代理機(jī)構(gòu)掌握該物業(yè)，就會形成在市場上“沿街兜售”的情況，其結(jié)果會在社會上造成一種不好的印象，即人們往往會認(rèn)為這么多的代理機(jī)構(gòu)持有該物業(yè)，肯定該物業(yè)不易出手或是有些什么其他問題，如質(zhì)量不好等。

（三）關(guān)于代理商的資格問題

簽訂房地產(chǎn)代理合同時，作為委托方要充分了解物業(yè)代理公司的代理資格問題，目前國家及各地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及代理機(jī)構(gòu)的資格都有一些具體規(guī)定，如建設(shè)部50號部長令規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件及程序。

（四）選擇合適的代理商

房地產(chǎn)交易涉及資金量巨大，所以對外發(fā)商或業(yè)主來說，選擇代理商是十分重要的。選擇不好代理商，無論代理合同多么完善，恐怕效果也不會很好。因此在選擇物業(yè)代理公司時，首先要考察物業(yè)代理公司的素質(zhì)及其職員是否有良好的職業(yè)道德，其中包括物業(yè)代理公司是否只代表委托方的利益，能否為委托方保密，工作過程中是否具有客觀、真實、真誠的作風(fēng)，在物業(yè)交易過程中除傭金外是否沒有其它利益。一些代理公司采用保底價按比例收取代理費，超出保底價格部分按另外的比例分成，就是一種嚴(yán)重違反職業(yè)道德的做法。其次，對物業(yè)代理公司可投入市場營銷工作的資源也應(yīng)予以關(guān)注。很顯然，地方性的物業(yè)代理公司由于其人員、經(jīng)驗和銷售網(wǎng)絡(luò)的限制，一般沒有能力代理大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場銷售工作。但大型綜合性代理公司也未必就能代理所有的大型項目。例如，某國際性物業(yè)代理機(jī)構(gòu)曾一度同時代理著北京二十多個大中型房地產(chǎn)開發(fā)項目，其中有些同類型項目處于同一地段，結(jié)果代理費比例高的項目銷售十分火爆，但代理費比例低的項目成交寥寥無幾。究其原因，就是物業(yè)代理在有意的以低傭金作誘餌，壟斷同類型物業(yè)的租售市場，并將其主要的人力、物力

投入到代理費比例高的開發(fā)項目上去了。第三，物業(yè)代理公司以往的業(yè)績對選擇代理公司來說也很重要。看物業(yè)代理公司以往的業(yè)績，不是看其共代理了多少個項目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有多大，如果某公司代理10個項目只有兩個成功，而另外一個公司代理了兩個項目均獲成功，顯然后者的成功率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前者?？疾煳飿I(yè)代理公司的以往業(yè)績，還要看其代理每一個項目的平均銷售周期。第四，針對物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理。住宅和公寓的銷作常以當(dāng)?shù)氐拇繖C(jī)構(gòu)辦理，當(dāng)然，這些機(jī)構(gòu)也許是全國性甚至國際性代理公司的分支機(jī)構(gòu)。但對工業(yè)和商業(yè)物業(yè)來說，常委托全國性或國際性代理公司，當(dāng)?shù)氐拇頇C(jī)構(gòu)有時參加，有時不參加。

第二篇：票務(wù)代理合同簽訂注意事項

票務(wù)代理剛興起 簽訂合同多留意

近年來，隨著文化旅游市場的升溫，票務(wù)銷售代理也逐漸興起。文化旅游實體經(jīng)營者愿將票務(wù)銷售外包給票務(wù)公司，看中的正是其專業(yè)的銷售技巧與廣泛的銷售途徑。但由于雙方合同約定不明確以及票務(wù)公司的良莠不齊，導(dǎo)致相關(guān)糾紛日益增多。

合同結(jié)算期限與方式不明

劉某系北京郊區(qū)一山莊俱樂部經(jīng)營者，其與一文化傳播公司簽訂票務(wù)代理協(xié)議，約定該文化傳播公司銷售劉某提供的門票，雙方按照“周一至周五40元/人半日，周六、日60元/人半日”的價格進(jìn)行結(jié)算，合同期限一年。合同簽訂后，文化傳播公司依約支付預(yù)付款10萬元。合同期限屆滿后，文化傳播公司將劉某告上法庭，稱在合同期限內(nèi)，公司實際銷售門票金額共計6600元，因此劉某應(yīng)返還“預(yù)付款”中多出的部分9.34萬元。

■法官說法

我國合同法第十二條規(guī)定，合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，其主要包括“履行期限、地點和方式”等。本案中，票務(wù)公司主張在合同約定的一年期限內(nèi)，總共銷售的紙質(zhì)門票金額共計6600元，要求劉某返還“預(yù)付款”中多出的部分9.34萬元。劉某答辯稱，雙方合作期間屆滿后，仍有消費者持從票務(wù)公司處購買的旅游券進(jìn)行消費；此外，由于票務(wù)公司擅自變更銷售模式，除紙質(zhì)門票外，存在消費者持手機(jī)二維碼或驗證碼游覽的情形，門票金額已超出6600元。

此案涉及票務(wù)銷售代理合同中的結(jié)算期限和結(jié)算方式兩個問題。旅游文化類門票與傳統(tǒng)意義上的門票最大的區(qū)別在于，其往往設(shè)定一個有效期間，便于消費者選擇游覽時間?，F(xiàn)實中，票務(wù)公司在合作期間內(nèi)銷售出門票后，消費者可能在超出票務(wù)銷售代理合同約定的合作期間，但在門票有效期內(nèi)使用門票。這部分門票銷售金額能否納入結(jié)算范圍，有的合同沒有明確約定，部分實際經(jīng)營者可能因此拒絕接受這部分門票，或者可能在接受使用后遭受無法結(jié)算的損失。因此，該類合同應(yīng)該明確區(qū)分雙方合作期間、票務(wù)有效期間以及雙方結(jié)算時間，雙方當(dāng)事人亦應(yīng)在此基礎(chǔ)上舉證證明自己的主張。此外，如果票務(wù)公司的出票方式發(fā)生變化而導(dǎo)致結(jié)算方式變化的，應(yīng)盡快簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并且注意保存相關(guān)證據(jù)，以免事后發(fā)生糾紛時因舉證不能而承擔(dān)不利后果。本案中，由于雙方當(dāng)事人沒有注意到上述問題，合同中沒有明確約定。

賠償責(zé)任保險費用約定不清

某旅游公司與票務(wù)公司簽訂票務(wù)銷售代理合同，約定票務(wù)公司為其在北京地區(qū)的獨家銷售代理。合同簽訂后，票務(wù)公司支付了3萬元給旅游公司。合作期間屆滿后，票務(wù)公司將旅游公司告上法庭，主張其僅實際銷售了5000元門票，旅游公司應(yīng)返還25000元“預(yù)付款”。

■法官說法

獨家代理合同系指合同中明確在某一地區(qū)某一時期就某一旅游項目或文化項目，僅由該合同項下的票務(wù)公司具有代銷權(quán)的合同。該合同的簽訂，意味著實體經(jīng)營者在某一時期及地區(qū)不能再與其他票務(wù)公司合作。本案中，旅游公司答辯稱，作為旅游項目經(jīng)營者，其前期投入了場地建設(shè)、CS裝備購置等近80萬元的投入，但在近兩年的合作期間，票務(wù)公司僅銷售不足1萬元的門票，主要原因在于票務(wù)公司銷售的門票價格過高，從而導(dǎo)致整個旅游項目無人問津。此外，因有游客在景區(qū)摔傷，旅游公司賠付了近10萬余元醫(yī)療費。從公平原則出發(fā)，票務(wù)公司不應(yīng)該要回剩余款項。

法院在案件審理中發(fā)現(xiàn)，旅游公司在與票務(wù)公司簽訂合同時，并未對票務(wù)實際銷售價格進(jìn)行約定，導(dǎo)致票務(wù)公司一味追求高價售票，旅游公司無法實施監(jiān)管，同時受獨家代理合同限制，無法與其他票務(wù)公司合作，導(dǎo)致自身利益受損。此外，由于合同雙方對賠償責(zé)任和保險費用負(fù)擔(dān)也沒有明確約定，導(dǎo)致意外發(fā)生后，互相推卸責(zé)任。

■法官提醒

北京一中院法官認(rèn)為，對于消費者來說，在各大團(tuán)購網(wǎng)站上購買文化旅游項目門票時，應(yīng)注意門票是否包含保險費用,并在門票有效期內(nèi)盡早使用。而旅游項目開發(fā)者在與專業(yè)的票務(wù)銷售代理公司合作時，應(yīng)特別注意明確以下五個方面的問題：

一、明確結(jié)算期間。合同中應(yīng)明確約定對已經(jīng)超出合同約定的合作期間但仍處于有效期內(nèi)的門票，能否使用以及如何結(jié)算。例如，票務(wù)代理合作期間為2011年1月1日至2012年1月1日，門票有效期限是三個月，那么，在2012年3月5日，消費者持有票務(wù)公司在合作期間售出且仍處于有效期的門票進(jìn)行消費，應(yīng)如何處理？這既涉及到合同雙方的經(jīng)營利益，也涉及消費者合法權(quán)益的保障。

二、明確結(jié)算價格。實踐中，票務(wù)公司賺取的利潤來源于銷售門票價格與實體經(jīng)營者結(jié)算票務(wù)價格的差價。因此，一些票務(wù)公司為了賺取更多差價，一味提高門票實際銷售價格，導(dǎo)致旅游項目無人問津，經(jīng)營者損失慘重。因此，經(jīng)營者不能有“我只埋頭經(jīng)營，你負(fù)責(zé)賣票”的心態(tài)，不宜完全放棄對票面銷售價格的監(jiān)管。

三、審慎簽署獨家代理協(xié)議。倘若經(jīng)營者要與票務(wù)公司簽署獨家代理協(xié)議，應(yīng)嚴(yán)格考察該票務(wù)公司的銷售能力及信用，以免落入門票銷不動，又不能在合作期內(nèi)尋求其他銷售途徑的尷尬局面。

四、明確結(jié)算方式。一些代理合同約定“按收回的副券計算”結(jié)算金額，但隨著電子時代的到來，不僅存在紙質(zhì)票，更出現(xiàn)了手機(jī)短信編碼、手機(jī)二維編碼等其他樣式的票樣，傳統(tǒng)結(jié)算方式無法適用于后者。因此，合同中應(yīng)盡可能明確結(jié)算方式，防止結(jié)算時互相扯皮。

五、明確賠償責(zé)任和保險費用的負(fù)擔(dān)。真人CS等旅游項目本身存在一定的人身危險性，因此，合同中應(yīng)明確一旦發(fā)生意外，實體經(jīng)營者和票務(wù)公司的賠償責(zé)任承擔(dān)，或者約定保險費用的負(fù)擔(dān)。

第三篇：合同簽訂注意事項

合同簽訂注意事項

一、招標(biāo)文件起草階段注意事項

招標(biāo)文件的構(gòu)成：投標(biāo)邀請、投標(biāo)人須知、招標(biāo)需求、合同格式及合同條款、投標(biāo)文件制作格式及附件。

1、明確招標(biāo)范圍及招標(biāo)工程內(nèi)容，以及專業(yè)承包資質(zhì)要求。

2、合同價款方式及材料、設(shè)備供應(yīng)方式 ：分為固定單價和固定總價。固定總價：一次包死；固定單價：竣工據(jù)實結(jié)算；并對于合同中的材料價格是否約定可調(diào)整范圍。

3、工程預(yù)付款的約定：工程預(yù)付款的支付情況對投標(biāo)人投標(biāo)報價將產(chǎn)生一定影響，所以招標(biāo)文件中應(yīng)予以明確。

4、總承包服務(wù)費的計價方式：招標(biāo)文件對總承包服務(wù)費的處理方式有兩種：①總承包服務(wù)費暫不計入，簽訂施工合同另行約定。②暫定專業(yè)分包工程暫估價總額，在限定上限費率情況下，投標(biāo)單位競爭費率及報價。

5、招標(biāo)文件中需明確水電費由承包方按實際發(fā)生費用向提供方繳納。

6、設(shè)備招標(biāo)文件的起草，在使用部門提出具體用戶需求的基礎(chǔ)上，要綜合考慮公用工程的配套情況，設(shè)備吊裝，就位等實際工況，結(jié)合具體設(shè)備自身的安裝要求，約定卸貨、吊裝、就位的具體實施責(zé)任主體。

7、招標(biāo)項目若涉及二次深化設(shè)計，要求對設(shè)計深度和最終實現(xiàn)的功能，應(yīng)在招標(biāo)文件中給與詳細(xì)說明。

8、招標(biāo)文件必須寫明付款方式，供貨期、運輸、吊裝等涉及后期合同簽訂的關(guān)鍵因素。

9、招標(biāo)文件對企業(yè)資信、授權(quán)委托書、委托代理人、售后服務(wù)承諾、相關(guān)業(yè)績等信息必須要求投標(biāo)方在投標(biāo)文件中詳細(xì)提供。

10、關(guān)于招標(biāo)的紀(jì)律要求，招評標(biāo)規(guī)則、標(biāo)書份數(shù)等要在招標(biāo)文件中做出說明，以利投標(biāo)人能認(rèn)真準(zhǔn)備和完善的提供。

11、關(guān)鍵的工程或設(shè)備在項目初期，必須進(jìn)行必要的現(xiàn)場調(diào)研或前期的技術(shù)澄清，再組織開標(biāo)。

二、招標(biāo)階段注意事項

1、對于招標(biāo)的項目，要編制招標(biāo)清單，能使各投標(biāo)單位在一同平臺上進(jìn)行報價。

2、組織各投標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場答疑，針對投標(biāo)方提出的問題進(jìn)行匯總，在答疑會上對投標(biāo)單位提出的問題進(jìn)行解答，并在答疑會后通過郵件方式把匯總后的問題發(fā)送至各投標(biāo)單位。

3、要提前和評標(biāo)的相關(guān)部門結(jié)合URS的具體要求做好評標(biāo)的規(guī)則統(tǒng)一，科學(xué)、合理制定評分表。

4、要在開標(biāo)前3天進(jìn)行投標(biāo)情況的核實，以確保有足夠的廠家參與投標(biāo)，并對不按規(guī)定回應(yīng)的供應(yīng)商應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，給與供應(yīng)商凍結(jié)投標(biāo)資格。

5、在項目發(fā)布公告結(jié)束前1天，對報名情況進(jìn)行匯總，并及時反饋，避免有資質(zhì)較強(qiáng)的企業(yè)被遺漏，同時應(yīng)提前做好供應(yīng)商篩查工作。

6、開標(biāo)前提前安排好開標(biāo)時間、地點、參與開標(biāo)人員，評標(biāo)人員不得少于3人，嚴(yán)格按照《集團(tuán)采購管理制度》執(zhí)行。

7、涉及技術(shù)澄清的標(biāo)的，必須在開標(biāo)前聯(lián)系使用部門及時做出回復(fù)，不得耽誤對方投標(biāo)時間。

三、標(biāo)書審核及評標(biāo)對比階段注意事項

1、技術(shù)標(biāo)的審核：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求是符合響應(yīng)招標(biāo)文件及URS要求，其他評標(biāo)因素包括設(shè)備配置、財務(wù)能力、業(yè)績與信用等；投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件提出的質(zhì)量目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)要求。

2、商務(wù)標(biāo)的審核：投標(biāo)內(nèi)容是否符合招標(biāo)范圍和內(nèi)容，有無實質(zhì)性偏差；投標(biāo)文件內(nèi)的完成時間是否符合招標(biāo)文件規(guī)定的時間；投標(biāo)人是否按照招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容范圍和工程量清單或貨物進(jìn)行報價、是否存在算數(shù)錯誤，并需要按規(guī)定修正。

3、按照招標(biāo)流程，主持人要做好簽到、抽簽、招標(biāo)紀(jì)律及廠區(qū)的禁令要求的告知，并組織好開標(biāo)現(xiàn)場秩序管理。

4、開標(biāo)會議實行當(dāng)場開標(biāo)，當(dāng)場評標(biāo)，原則上當(dāng)場出具授標(biāo)方案，特殊或復(fù)雜的標(biāo)的需要議標(biāo)或會后報告公司的，經(jīng)評標(biāo)小組同意后延遲出具授標(biāo)方案。

5、對現(xiàn)場不能滿足招標(biāo)文件要求或出現(xiàn)重大偏差的應(yīng)標(biāo)情況，應(yīng)在開標(biāo)現(xiàn)場評標(biāo)小組立即做出是否廢標(biāo)決定。

6、對現(xiàn)場商務(wù)談判過程中，雙方達(dá)成的協(xié)議，應(yīng)詳細(xì)記錄在標(biāo)書正本上，并讓投標(biāo)方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，以利后期合同簽訂。

四、合同起草與談判階段注意事項

1、合同中的設(shè)備材料或承包范圍描述清楚。如：雙方約定的工作內(nèi)容、規(guī)格型號、品牌、出廠商、數(shù)量、含稅價、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和等級、提供的時間和地點等。（注意量詞盡量使用國際通用計量單位，不要用瓶、套等概念性詞語。）

2、合同價款方式：（分為固定單價和固定總價。固定總價：一次包死；固定單價：竣工據(jù)實結(jié)算。）對于合同中的材料價格是否約定調(diào)整范圍。

3、在合同中要明確約定“聯(lián)系電話、傳真、郵寄地址，以及通訊地址及方式，若發(fā)生變更，則應(yīng)以書面方式通知對方，不通知則視為送達(dá)地址”。

4、盡量明確工程所在地為合同履行地。

5、付款條件：明確付款的條件，付款時間（盡量避免出現(xiàn)多少天后支付工程款）；最后一筆款的比例應(yīng)高于稅率比例，否則可能拿不到稅票，建議在倒數(shù)第二筆款時見票付款，并且明確稅票的類型（專票還是普票）。

6、要嚴(yán)格按照招投標(biāo)文件的約定，仔細(xì)核對技術(shù)參數(shù)，以及開標(biāo)現(xiàn)場的承諾，合同經(jīng)辦人必須嚴(yán)格核實，相關(guān)合同審批人嚴(yán)格審核，避免遺漏關(guān)鍵參數(shù)或約定事項。

7、若涉及深化設(shè)計的項目，在合同簽訂前必須出詳細(xì)的方案或圖紙，以雙方技術(shù)人員簽字確認(rèn)的為準(zhǔn)。

五、合同執(zhí)行階段注意事項

1、注意履行中各種文件的取得。特別對合同附件、訂單等的訂立、變更、修改等，需雙方確認(rèn)，并注意注明日期，可是雙方法定代表人或合同中約定的授權(quán)代表簽字和蓋章的傳真件，但最好是原件；合同中的預(yù)算文件、技術(shù)要求文件的內(nèi)容要與招標(biāo)文件、投標(biāo)文件的商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)內(nèi)容一致，不得有刪減或者修改。

2、向?qū)Ψ桨l(fā)出的比較重要的函件，應(yīng)當(dāng)取得對方的書面回復(fù)（內(nèi)容至少為對方承認(rèn)收到了我司的函件）。

3、在簽訂合同后的履行中，如果合同條款或主體方面有比較重大的變更，一定要有對變更的書面確認(rèn)文件（最好另簽合同）。

4、注意合同簽訂方、訂單方、收發(fā)貨方、發(fā)票方、收付款方、收貨方的一致性。

5、對于對方在履行合同過程中出現(xiàn)的違約行為，如質(zhì)量不合格、延期交付、服務(wù)不到位等，建議及時與對方聯(lián)系，最好能取到對方對存在問題的書面承認(rèn)，具體實行中可以備忘錄、會議記要、問題解決說明等（要有對方有授權(quán)的人的簽字或公司公章）形式，尤其是若以后可能涉及合同的變更、取消，價格的減少、不予支付，追究對方違約責(zé)任，要求賠償?shù)惹樾巍?/p>

6、注意驗收方法、程序和時間。

7、在合同執(zhí)行過程中應(yīng)注意收集過程文件，對存在問題的關(guān)鍵事項必須有雙方簽字認(rèn)可的文件。

8、按照公司標(biāo)準(zhǔn)合同模版不能涵蓋特殊約定事項的，必須有與主合同具有同等法律效力的附件支持。

9、合同的技術(shù)附件必須和招標(biāo)文件相一致，如有偏差，應(yīng)明確最準(zhǔn)的技術(shù)參數(shù)要求（以使用部門確認(rèn)的為準(zhǔn)）。

10、各項目負(fù)責(zé)人，要對整個合同有全面的掌握，明確合同中的各項要約，嚴(yán)格執(zhí)行。

第四篇：合同簽訂注意事項

簽訂合同的注意事項有以下幾個方面：

（一）合同文本的起草

當(dāng)談判雙方就交易的主要條款達(dá)成一致意見后，就進(jìn)入合同簽約階段，自然，就提出了由誰起草合同文本的問題，一般來講，文本由誰起草，誰就掌握主動。因為口頭上商議的東西要形成文字，還有一個過程，有時，僅僅是一字之差，意思則有很大區(qū)別。起節(jié)一方的主動性在于可以根據(jù)雙方協(xié)商的內(nèi)容，認(rèn)真考慮寫入合同中的每一條款。而對方則毫無思想準(zhǔn)備，有些時候，即使認(rèn)真審議了合同中的各項條款，但由于文化上的差異，對詞意的理解也會不同，難以發(fā)現(xiàn)于己不利之處。所以，我方在談判中，應(yīng)重視合同文本的起草，盡量爭取起草合同文本，如果做不到這一點，也要與對方共同起草合同文本。但現(xiàn)在我們的一些涉外談判，往往是由外商一開始就提出一份完整的合同文本，迫使我方按照合同文本的內(nèi)容討論每項條款。這種作法會使我方在談判中處于極端被動的地位，一方面由于思想準(zhǔn)備不足，容易讓對方塞進(jìn)一些對我方不利的條款或遺漏一些對方必須承擔(dān)義務(wù)的條款；另一方面，按一方事先擬好的合同文本進(jìn)行談判，極大地限制了我方談判策略和技巧的發(fā)揮，并且很難對合同進(jìn)

行比較大的修改或補(bǔ)充，甚至有的只是在對方的合同上簽字。

另外，如果用外文文本作基礎(chǔ)，對我方也有諸多不利，不僅要在翻譯內(nèi)容上反復(fù)推敲，弄清外文的基本含義，還要考慮法律上的意義，一些約定俗成的用法，包括外文的一詞多義，弄不好就會造成麻煩，出現(xiàn)意想不到的問題。因此，在談判中，我方應(yīng)該爭取擬就合同談判的草稿。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行談判，形

勢就會有利于我方。

要起草合同的文本，需要做許多工作，這可以同談判的準(zhǔn)備工作結(jié)合起來闡述。例如，在擬定談判計劃時，所確定的談判要點，實際上就是合同的主要條款。起草合同文本，不僅要提出雙方協(xié)商的合同條款，以及雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)，而且我方琿要對所提出的條款進(jìn)行全面細(xì)致地討論和研究，明確哪些條款不能讓步，哪些條款可作適當(dāng)讓步、讓步到什么程度。這樣，當(dāng)雙方就

合同的草稿進(jìn)行實質(zhì)性談判時，我們就掌握了主動權(quán)。

（二）明確合同雙方當(dāng)事人的簽約資格

合同是具有法律效力的法律文件。因此，要求簽訂合同的雙方都必須具有簽約資格。否則，即使簽訂合同，也是無效的合同。在簽約時，要調(diào)查對方的信資情況，應(yīng)該要求當(dāng)事人相互提供有關(guān)法律文件，證明其合法資格。一般來講，重要的談判、簽約人應(yīng)是董事長或總經(jīng)理。有時，雖具體業(yè)務(wù)談判，出現(xiàn)簽約的不是上述人員，但也要檢查簽約人的資格。如了解對方提交的法人開具的正式書面授權(quán)證明，常見的有授權(quán)書、委托書等。了解對方的合法身分和權(quán)

限范圍，以保證合同的合法性和有效性。

審查對方當(dāng)事人的簽約資格，一定要嚴(yán)肅認(rèn)真，切不能草率從事。實行改革開放政策以來，我國對外貿(mào)易迅速擴(kuò)大。但是，在與外商、港商談判時，由于盲目輕信對方，草率簽訂合同，以致吃虧受騙的現(xiàn)象屢有發(fā)生。有些單位為了急于引進(jìn)、輸出，僅憑熟人介紹，不進(jìn)行任何信資調(diào)查，就簽訂數(shù)額巨大的合同，結(jié)果給企業(yè)和國家造成重大損失。所以，進(jìn)行信資調(diào)查，了解對方的企業(yè)信譽(yù)及其行為能力和責(zé)任能力是十分重要的。此外，不要輕易相信對方的名片，名片不能代替證書，有的人名片關(guān)銜很大，實際上是空的。還有，與外國公司找交道，不要只看母公司的信譽(yù)和資產(chǎn)情況，實際上母公司對子公司是不

負(fù)連帶責(zé)任的。

（三）合同要明確規(guī)定雙方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)、違約的責(zé)任

許多合同只規(guī)定雙方交易的主要條款，卻忽略了雙方各自應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，特別是違約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。這樣，無形中等于為雙方解除了應(yīng)負(fù)的責(zé)任，架空了合同或削減了合同的約束力，還有一種情況是，有些合同條款寫得十分含糊籠統(tǒng)，即使是規(guī)定了雙方各自的責(zé)任、義務(wù)，但如果合同條款不明確，也無法追究違約者的責(zé)任。例如，我國南方某一城市與港商簽訂了一個出售礦渣的合同。合同中只明確港商可以每天拉一車，時間一個月。由于沒有 確提貨車的型號，結(jié)果對方拉貨的車越來越大，我方明知吃虧，卻也無可奈

何。

合同文字如果含糊不清，模棱兩兩，在執(zhí)行過程中，往往爭議紛紛，扯皮不斷，甚至遺禍無窮。例如，某一合同中有這樣一條：“合同生效后不得超過45天，乙方應(yīng)向甲方繳納××萬美元的履約保證金。……超過兩個月如未能如期繳納，則合同自動失效?！边@里“兩個月”究竟從哪一天開始算起，是合同生效

之日開始算起？還是合同生效45天以后算起，寫得不明確。

此外，對合同中的一些關(guān)鍵詞句，一定要謹(jǐn)慎推敲，不能含糊遷就，有時僅一字之差，卻“失之千里”。例如，福建某企業(yè)在與外商談判合同履行保證書時，外商要求寫上“在發(fā)生受方取損失補(bǔ)償時，要先取得供方認(rèn)可?！睘楸Ａ艋蛉∠罢J(rèn)可”兩字，雙方展開了辯論，僵持了兩天，最后我方以理服人使外商放棄了“認(rèn)可”要求。因為，如果我方同意保留“認(rèn)可”這一條，則供方銀行的《履約保證書》就失去了任何意義。如供方不認(rèn)可，出具《履約保證書》的銀行就可以不受理受方索賠的要求?！堵募s保證書》只不過是一紙空文，成了騙取信

任的一種形式。

（四）合同中的條款具體詳細(xì)、協(xié)調(diào)一致

合同條款太籠統(tǒng)也不利于合同的履行。例如，某化肥廠從日本引進(jìn)一套化

肥設(shè)備，合同有這樣一條：“

某管線采用不銹鋼材料“。沒有具體指明管線應(yīng)包括閥門、彎管、接頭等。結(jié)果，在合同履行中，日方認(rèn)為管線只指管子，我方則認(rèn)為包括其它，但由于

合同沒能寫明，也無從交涉，干吃啞巴虧。

同時，也應(yīng)注意合同中的條款不能重復(fù)，更不能前后出現(xiàn)矛盾。例如，我一企業(yè)與外商簽訂了一份合同，在價格條款中有這樣一條規(guī)定：“上述價格包括賣方裝到船艙的一切費用?！倍诮回洍l款中卻又出現(xiàn)了這樣的規(guī)定：“買方負(fù)擔(dān)裝船費用的1/2，憑賣方費用單據(jù)支付?！边@種前后矛盾的現(xiàn)象，最容易被人

鉆空子。

（五）爭取在我方所在地舉行合同的締約或簽字儀式

比較重要的談判，雙方達(dá)成協(xié)議后，舉行的合同締約或簽字信式，要盡量爭取在我方舉行。因為簽約地點往往決定采取哪國法律解決合同中的糾紛問題。根據(jù)國際法的一般原則，如果合同中對出現(xiàn)糾紛采用哪國法律未作具體規(guī)定，一旦發(fā)生爭執(zhí)，法院或仲裁庭就可以根據(jù)合同締結(jié)地國家的法律來做出判決或

仲裁。

第五篇：簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同的注意事項

簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同的注意事項

一般地說，開發(fā)商選擇商品房代銷的，那么商品房的廣告宣傳是由代理商負(fù)責(zé)的，開發(fā)商只需向代理商提供商品房的基本資料即可。但如果代理商在對外廣告宣傳中，弄虛作假，買受人因相信虛假廣告內(nèi)容而簽訂合同從而引起索賠糾紛，開發(fā)商也是應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的房地產(chǎn)銷售代理在我國是一個較新的行業(yè)，很多開發(fā)商也只是開始初步的嘗試。目前，對開發(fā)商來說，除了開發(fā)以外，如何與代理商簽訂委托代理合同，規(guī)范雙方的權(quán)利義務(wù)，成了他們最為關(guān)心的問題之一。簽訂銷售代理合同要重點注意哪些方面呢？簡單地談?wù)勎业目捶ā?/p>

一、代理方式的選擇

房地產(chǎn)銷售代理方式按委托人對代理人授權(quán)的大小，可分為一般代理、獨家代理和包銷。一般代理，是指委托人在同一地區(qū)和期限內(nèi)，可選定一家或幾家代理商作為一般代理人，根據(jù)代銷的實際數(shù)量按協(xié)議規(guī)定的辦法付給傭金，委托人可直接與該地區(qū)的買主成交，其直接成交部分，不向代理商支付傭金。獨家代理，是指委托人給予代理商在規(guī)定地區(qū)和一定期限內(nèi)享有代銷專營權(quán)的代理，委托人在該指定地區(qū)和時間內(nèi)，不得委托其他第二個代理人，且商品房出售前的所有權(quán)歸委托人，由委托人負(fù)責(zé)盈虧。商品房包銷，與獨家代理十分相近，但不同之處在于包銷人承擔(dān)銷售剩余商品房的購買義務(wù)。

由此可見，在簽訂銷售代理合同時，確定一般代理、還是獨家代理、或是包銷，對開發(fā)商來說是至關(guān)重要的。不同的代理方式，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險責(zé)任也不同，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身的情況，并結(jié)合代理商的資信情況，選擇相應(yīng)的代理方式。這里，需要提醒廣大開發(fā)商，在擬訂合同的時候，一定不要嫌麻煩，千萬要將選定的代理方式以書面的形式表述清楚。如選擇包銷，則要以合同的形式明確約定房地產(chǎn)包銷商對包銷范圍內(nèi)的房屋自定銷售價格，允許其賺取高于開發(fā)商給予的銷售基價之上的那部分溢價，并對其不能在包銷期限內(nèi)售出的房屋承擔(dān)購買責(zé)任。

二、代理的期限及代銷的任務(wù)

代理商的代理不可能是無期限地售完為止，因此，開發(fā)商與代理商簽訂的銷售代理合同的主要條款之一便是確定銷售時間，同時，還要在合同里明確具體時間內(nèi)的銷售數(shù)額是多少，即明確具體的代銷任務(wù)，銷售任務(wù)可以以平方米計算，也可以以套或幢計算，不管采用哪種計量方式，都要明確規(guī)定在某一具體的時間銷出具體數(shù)額的房產(chǎn)。

三、獎懲條款的設(shè)定

為了有力地促進(jìn)銷售代理工作，開發(fā)商在代理合同里設(shè)有獎勵條款，即如果代理商提前售完所代銷的物業(yè)，應(yīng)該給予一定的獎勵。如根據(jù)提前的時間，設(shè)立不同的獎勵標(biāo)準(zhǔn)。同樣，為了讓代理商明確自已的責(zé)任，使代理商感到有壓力，開發(fā)商應(yīng)在合同里增加懲罰條款，在合同約定的時間里，如果代理商沒有售完約定的物業(yè)，開發(fā)商有權(quán)按比例減少代理商的傭金，用這樣的機(jī)制，可以有效地調(diào)動代理商的積極性和主觀能動性，使他們的經(jīng)濟(jì)效益和銷售成績掛起鉤來。獎懲條款要結(jié)合上述代銷的任務(wù)來設(shè)定，這樣才能使代理商更加明確自已的責(zé)任，這樣才是開發(fā)商保護(hù)自身利益的有效手段。

四、關(guān)于售房宣傳廣告的約定

一般地說，開發(fā)商選擇商品房代銷的，那么商品房的廣告宣傳是由代理商負(fù)責(zé)的，開發(fā)商只需向代理商提供商品房的基本資料即可。但如果代理商在對外廣告宣傳中，弄虛作假，買受人因相信虛假廣告內(nèi)容而簽訂合同從而引起索賠糾紛，開發(fā)商也是應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的。原因有二：其一，代理商是以開發(fā)商的名義對外實施廣告宣傳的，對于買受人來說，開發(fā)商才是當(dāng)事人；其二，開發(fā)商有義務(wù)對代理商的售樓廣告的內(nèi)容進(jìn)行審查和監(jiān)督，這是義不容辭的法律義務(wù)和社會責(zé)任。根據(jù)人民法院的審判實踐，代理商因制作虛假廣告，應(yīng)承擔(dān)直接賠償責(zé)任；開發(fā)商因疏于對售樓廣告的審查與監(jiān)督義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。由此可見，開發(fā)商委托了房地產(chǎn)銷售代理后，并不意味著一勞永逸了，開發(fā)商還應(yīng)密切關(guān)注售房宣傳廣告的對外發(fā)布情況，及時發(fā)現(xiàn)并糾正代理商的不當(dāng)行為。同時，對于售房宣傳廣告方案的最終確定權(quán)應(yīng)在合同中明確約定歸屬于開發(fā)商，而且對于開發(fā)商確認(rèn)的方式及代理商違約發(fā)布廣告應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等內(nèi)容也應(yīng)具體、明確地體現(xiàn)在合同當(dāng)中