第一篇：中國房地產市場的一點感想

1980-1991年小嬰兒潮出生的嬰兒業已步入社會或者即將步入社會，同時他們面臨著結婚的難題，他們也因為各種各樣的原因成為購房的絕對主力。據中國房產中心調查數據顯示，25-35歲買房的占購房者的50%，35-45歲占購房者的約25%，也就是說25-45歲的成年人成為了中國房地產市場的主力消費者。而且35-45歲之間的購房者絕大多數屬于二次購房，也即是投資性購房，對房屋有真正需求的--剛需的群體是25-35歲之間的人群。1980--1991年之間出生的人群正處于25-35歲的對房子絕對需求的階段，他們才是對房子有真正需求的人群，才是支撐房地產市場不倒的支柱！

17世紀40年代，荷蘭的郁金香狂熱事件帶給人們的思考還未遠去，美國的次貸危機更是近在咫尺。竊以為他們二者發生的真正原因都在于真正有需求的人不愿意玩下去了，他們不愿意為成本如此高昂的游戲買單，而投機者只是想要賺取利潤而不是真正的對其有需求。投資性需求及其脆弱，其可以玩下去的真正根源在于有部分人對產品有真正的需求并愿意為其買單，當然是在這部分人心理忍受范圍之內。而郁金香狂熱和美國次貸危機的爆發在于投機者太瘋狂了，把產品的價格抬得過高，從而嚇跑了真正的購買者和需求者，使他們不愿意單獨承擔如此高的代價，因而是整個鏈條斷裂了。這種情況很像中國經常說的擊鼓傳花，鼓總有停的那一刻，泡沫破滅也不可避免！

現在中國的房地產市場雖說25-35歲之間購房者占了半數，而且他們也是真正有需求的人群。但是不要忘了中國房產市場的投資性需求也特別高，開發商、炒房團、投機者等等為了獲利極力抬升房價，是中國的房價越來越高，而且看不到下降的趨勢。但請不要忘了，25-35歲之間正是人生艱苦拼搏的階段，這個階段的人群收入并不是很高，不斷上升的房價誰也不知道究竟什么時候會達到他們的心理底線，一旦這部分人不買房或者不急著買房，中國的房產市場就將會遭受西伯利亞寒流，房產市場泡沫破滅也未可知。

中國房產市場的核心和關鍵還是在于25-35歲階段的人群，但這階段的人與他們父輩又有所不同。本人認為影響他們買房的主要因素有：1上一代人的住房觀念和育兒觀念

2、丈母娘經濟現象 3、房子也是增值產品，中國目前投資渠道也并未太多

4、與租房不同的，買房所帶來的“家的溫馨”，心靈的蘊藉，尤其是在現今社會壓力大的階段！不利因素：

1、房價過高

2、追求高生活質量，房子占資金太多，影響其他

3、房產權只有70年，期限太短

4、觀念改變

5、新婚姻法的公布

第二篇：中國房地產市場調查報告

中國房地產市場調查報告

居民住房私有化比例已達59．3％

●預購房以經濟適用房和商品房為主

●居民可承受的房價以每平方米1000－2000元為主

●25－34歲的人占購房人群的36％

●預購面積以80－100平方米的需求量最高

●主要房屋預購者家庭月收入在1000－4000元

間

工薪階層購房依然難，價格是最大瓶頸；高收入者將是市場生力軍

隨著國家住房制度改革的不斷深入及居民生活水平的提高，個人購房已成大勢且愈演愈烈。新生代市場監測機構每年在中國的城市進行一項名為“中國市場與媒體研究（cmms）”的調查，今年的“中國市場與媒體研究2000（cmms2000）”調查總體為居住在20個樣本城市的15－64歲的人口，樣本量50000.以下是新生代市場監測機構根據cmms2000數據對中國房地產市場所得的調查結果。

城市居民目前住得怎樣從cmms調查所涉及的調查范圍看，20城市居民以居住樓房為主，87．7％的家庭住房為無電梯式樓房，只有3．7％的家庭住在有電梯的商品里，還有8．2％住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態。

由于房改的不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59．3％，超過半數；18．2％向房管所租用房屋；11．5％租住單位的房子（見圖一）。住房面積多數在40－80平方米之間。

多少都市人準備買房據調查，五年內準備購房的都市人占調查城市總體的21．9％，其中以經濟適用房和商品房為主，預購面積在70－150平方米之間，可承受價格以每平方米1000－2000元為主體，輔之以每平方米500－1000元及2000－3000元的價格。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據一定比例。

有了產權房，還買房嗎數據顯示，調查總體中59．3％的家庭擁有住房產權，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所占比例最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產預購對象呢？調查結果顯示并不盡然。調查顯示，在已擁有產權房的家庭中，23．3％預計在五年內購房，20．1％預計明年購房，商品房及經濟適用房仍占預購主導地位。

調查顯示，無產權房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業，為解決生活問題；而已擁有產權房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業，為改善生活質量。（詳見圖二）

有產權房家庭的購房情況可以參見圖三。計劃5年內購房的比例遠遠高于計劃1年或2年內購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。而計劃1年內購房的比例也高于計劃2年購房的比例，說明購房群體要么已持幣在手，有比較具體的購買計劃，要么準備一個較長時間的資金積累，再進行置業大投入，使生活質量徹底改觀。

另外，在商品房預購群體中，有產權房的家庭預購比例達55．6％，遠遠高于其他住房群體，預購面積以81－100平方米的需求為最高，達30．5％；而在100－150平方米的預購群體中，擁有產權房的家庭預購比例高達62．3％，可見購房在這個群體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的購買能力又怎樣呢？

假設擁有房產權的預購者為一總體，調查顯示，其中家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最小（見圖四）。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在1000－2000元的比例最高，為30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房價在6000元以上的不足1％（見圖五）。

以上數據顯示，國內巨大的人口基數和迅猛的經濟發展態勢使房地產業具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場，對價格、服務及其他相關要素加以調整，相信房地產的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產權的預購者中，有69．1％希望使用家庭存款來購房，31．4％希望政府貸款，16．1％打算向銀行貸款。看來，傳統的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。

購房者是什么樣的人？

數據顯示，25－34歲的人占購房人群的36％，位居榜首，而35－44歲的人群比例為20．3％，位居第二。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者，重點分布于貿易、制造業、政府機關及教育文化領域，以制造業職工、中級技術人員、商業／服務業職員、公司中級經理居多，輔之以其他行業人士，月薪在1000－2000元范圍內為主體購房者。

目前，中國的家庭結構以三口之家或四口

之家為主，購房計劃多數定位在商品房及經濟適用房，分別占預購比例的42．7％和39．2％；預購面積在70－150平方米間不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在1000－4000元間。

居民購房承受能力有多大房地產業區域性差異很大，但房價與區域性平均收益的比例卻基本類似。比如北京的房價與其他各

大城市相比持續居高不下，市內一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成20年按揭付80平方米房價，則首付最低在10萬元左右，每月還款額大致要在2000元左右。這樣的還款額與總體家庭收入間的差異是顯而易見的，因為北京地區預購房家庭月收入集中在1000－3500元范圍內，占預購總體的64．4％，月收入3500－6000元的占16．7％，6000元以上的僅占5．6％（見圖六）。

從居民對房價的期望值曲線上可以明顯看出，期望值與市場價差距甚遠（見圖七）。目前國內的經濟發展現狀決定了恩格爾系數（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。

另外，中國人的傳統觀念是量入為出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了國人消費觀念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68．6％，希望政府貸款的占31．1％，希望銀行貸款的占15．5％，希望跟親戚朋友借的占12．2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿意辦理銀行貸款。可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果。

誰更急于買房中國人喜歡居有定所，不尚遷徒。據調查，認為“只有真正擁有自己的房子，才會覺得穩定和可靠”的人占總體調查人口的75．6％。可見房子在國人的心目中的位置是何等重要！

目前，從預購房者的人群結構來看，商業、服務業一般職工占預購總體的11．5％，居第二位，而這其中60．1％的預購者介于21－35歲之間；制造業職工占預購總體的12．8％，居首位，這其中46．5％的預購者介于21－35歲之間；而中級公司經理介于21－35歲的預購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63．6％為已婚，其中介于21－35歲的占43．7％，介于36－45歲的占30．4％；34．7％為獨身，其中66．1％介于21－35歲之間，僅有1．4％介于36－45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。

應該說，21－45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經濟適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價在3000元以下，愿意花3000－4000元／平方米購房的也占有一定的比例。這一預期和市場價格的差距低于調查總體對房價的預期與真正市場行情的差距。

調查總體對每平方米的價格預期如下：每平方米500－1000元的占22．9％，1000－2000元的占32％，2000－3000元的占19．6％，而6000元以上的僅占1．3％。可以看出，國人對房價的承受能力與實際的市場情況大相徑庭。

居住環境對購房有多大影響調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環保問題、居住環境（包括人文環境、地理環境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費者購房的決策。

目前環保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環境要求日益提高。認為城市環境污染太嚴重的占調查總體的60．9％，看來，爭取“綠色”生存環境已成為大多數都市人的夢想。相比較而言，郊區的物業價格比市區要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區，且有些文化小區的人文環境也很好，城市則因為交通網絡不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環境的愿望無法實現。

多少人不怕失業都市人每天生活在事業與生活的雙重壓力下，擁有一個宜人的家居環境非常重要。而購房貸款制度要求貸款人具有持續還款能力，即擁有可持續發展的事業及資金來源，這使許多想購房又缺乏資金的人望貸款而卻步。但是，在調查總體中仍有47．1％的人認為自己不懼怕失業，這些人中26．5％的人預計在五年內購房，而他們的收入目前主要在1000－3000元之間（見圖八的收入曲線）。

另外，從圖九中我們還可以發現，收入越高越傾向于購買商品房。可以說，他們將是未來幾年房地產市場內的一支生力軍。

第三篇：中國房地產市場調查報告

中國房地產市場調查報告

為了進一步發展我國的房地產業，有關部門對我國城市居民的居住情況進行了一次調查，其調查結果如下：

城市居民目前住得怎樣

從調查所涉及的范圍看，20個城市居民以居住樓房為主，87.7％的家庭住房為無電梯式樓房，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2％住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達超過半數；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數在米之間。

據調查，五年內準備購房的都市人占調查城市總體的品房為主，預購面積在70-150平方米之間，可承受價格以每平方米輔之以每平方米500-1000元及2000-3000元的價格。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據一定比例。

數據顯示，調查總體中59.3％的家庭擁有住房產權，為2、3或4口之家，其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高，積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。租房者才是房產預購對象呢？調查結果顯示并不盡然。23.3％預計在五年內購房，20.1％預計明年購房，商品房及經濟適用房仍占預購主導地位。

調查顯示，無產權房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業，為解決生活問題；而已擁有產權房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業，為改善生活質量。

有產權房家庭計劃5年內購房的比例遠遠高于計劃大面積住房的購買。

另外，在商品房預購群體中，有產權房的家庭預購比例達群體，預購面積以81-100平方米的需求為最高，達體中，擁有產權房的家庭預購比例高達62.3％，可見購房在這個群體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的購買能力又怎樣呢？

假設擁有房產權的預購者為一總體，調查顯示，的比例最高，達16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在30.4％； 500-1000元的占22.3％；2000-3000元的占足1％。

59.3％，40-80平方多少都市人準備買房 21.9％，其中以經濟適用房和商1000-2000元為主體，有了產權房，還買房嗎 住房面積在20-80平方米不等，多20-50平方米居住面那么，是不是只有這一小部分的調查顯示，在已擁有產權房的家庭中，1年或2年內購房的比例，尤其是對55.6％，遠遠高于其他住房30.5％；而在100-150平方米的預購群2000至2500元之間1000-2000元的比例最高，為21.6％；希望房價在6000元以上的不其中家庭月收入在以上數據顯示，國內巨大的人口基數和迅猛的經濟發展態勢使房地產業具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場，對價格、服務及其他相關要素加以調整，相信房地產的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產權的預購者中，有69.1％希望使用家庭存款來購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款。看來，傳統的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。

購房者是什么樣的人

數據顯示，25-34歲的人占購房人群的36％，位居傍首，而35-44歲的人群比例為20.3％，位居第二。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者，重點分布于貿易、制造業、政府機關及教育文化領域，以制造業職工、中級技術人員、商業／服務業職員／公司中級經理居多，輔之以其他行業人士，月薪在1000-2000元范圍內為主體購房者。

目前，中國的家庭結構以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數定位在商品房及經濟適用房，分別占預購比例的42.7％和39.2％； 預購面積在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在1000-4000元間。另外，調查發現，收入越高越傾向于購買商品房。可以說，他們將是未來幾年房地產市場內的一支生力軍。

居民購房承受能力有多大

房地產業區域性差異很大，但房價與區域性平均收益的比例卻基本類似。

從居民對房價的期望值曲線上來看，期望值與市場價差距甚遠。目前國內的經濟發展現狀決定了恩格爾系數（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。另外，中國人的傳統觀念是量入為出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續目前還稍嫌繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費觀念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果。

誰更急于買房

目前，從預購房者的人群結構來看，商業、服務業一般職工占預購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預購者介于21-35歲之間；制造業職工占預購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預購者介于21-35歲之間；而中級公司經理介于21-35歲的預購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21-35歲的占43.7％，介于36-45歲的占30.4％；34.7％的獨身，其中66.1％介于21-35歲之間，僅有1.4％介于36-45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。

應該說，21-45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經濟適用房和商品房，面積介于50-150平方米之間，最好單價在3000元以下，愿望花3000-4000元／平方米購房的也占有一定的比例。這一預期和市場價格的差距低于調查總體對房價的預期與真正市場行情的差距。調查總體對每平方米的價格預期如下：每平方米500-1000元的占22.9％，1000-2000元的占32％，2000-3000元的占19.6％，而6000元以上的僅占1.3％。可以看出，國人對房價的承受能力與實際的市場情況大相徑庭。

居住環境對購房有多大影響

調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環保問題、居住環境（包括人文環境、地理環境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費者購房的決策。

目前環保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環境要求日益提高。認為城市環境污染太嚴重的占調查總體的60.9％，看來，爭取“綠色”生存環境已成為大多數都市人的夢想。相比較而言，郊區的物業價格比市區要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區，且有些文化小區的人文環境也很好，城市則因為交通網絡的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環境的愿望無法實現。

第四篇：2011中國房地產市場展望

2011中國房地產市場展望

于澤遠

2010年最能攪動中國各方神經的當屬房地產市場。從年初房價飆升，到4月中旬“國十條”出臺抑制房價；從9月房價再度上揚，到9月底官方祭出第二輪調控措施；從11月樓市量價齊升，到官方將進行新一輪調控的傳言，中央高層、地方政府、房地產商、境內外投資投機者，及普通消費者在混沌的中國樓市博弈混戰，一時殺得難解難分。樓市風起云涌

由于房價最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國各路媒體對房地產市場的關注程度前所未有。風起云涌的樓市也為媒體提供無盡的刺激素材：高層希望調控房價、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國內外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經濟學家種種分析、地產大嘴屢屢放炮等等，房地產市場隔三差五就會成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點2010年中國最熱門的話題，房地產市場輪番上演的漲價與調控當能拔得頭籌。

但漲價與調控誰勝誰負，目前還很難給出答案。有人將房價的上漲與調控戲稱為“強強博弈”。“強強”指的是主導官方調控政策的常務副總理李克強與代表房地產商利益的“名嘴”任志強。任志強向來對官方調控房價的努力嗤之以鼻，認為房價只能是越調越高。雖然他今年勸告地產商“從了”調控政策，象征性降些價格配合官方動作，但今年11月中國70個大中城市房屋銷售價格仍然同比上漲7.7%，環比上漲0.3%。這說明，在“強強之爭”中，任志強們并未處于下風。

在房價堅挺的現實面前，曾對調控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認為，在權力大于市場的中國，官方應該有能力、有辦法讓房價回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房價不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚。這說明官方調控房價的意愿并不強烈，或是調控的手段不大對癥。

用降價多少來衡量官方調控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因為，在地方政府仍依賴土地財政、國內外熱錢隨時可能涌入房地產市場的大背景下，官方能摁住中國一線城市房價快速上漲的勢頭，已屬不易。

降價并不是官方調控房地產市場的主要目標，官方也沒有提出過房價應該下降多少。按照李克強的說法，官方的目標是要完善住房體制機制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財稅、金融、土地等政策調節，規范房地產市場秩序，抑制投資投機性住房需求。

多數人買不起

這些調控措施如果落實，泡沫明顯的中國一線城市房價應該有所下降，至少不會再快速上漲。但對于廣大中低收入者來說，房價的漲跌已經和自己關系不大，因為即使城市的房價大幅下降，他們中的大多數仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國實行住房市場化10多年來，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場去尋找住所。在權貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財富的時候，中低收入者要么當房市的看客，要么淪為“房奴”。房價與占人口大多數的中低收入者不相干，早已不僅是經濟或民生問題，更是關系到社會能否穩定的政治問題。高層近來之所以不顧一些地方政府和任志強們明里暗里的推諉干擾，強力整頓房地產市場，主要目的是讓大多數人能住有所居，為經濟社會發展提供基本保障。這遠遠超出了“兩強博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責任等基本政治理念。

要讓大多數人住有所居，抑制投機、調控房價其實只是規范房地產市場的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強十分清楚，大規模建設保障性住房不僅是社會穩定的需要，也是最終理順中國房地產市場的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動他們承擔這部分責任。這是今年8月以來，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時按量興建保障房的重要原因。

事實上，興建保障性住房才是房地產市場調控最為艱巨的部分，因為與任志強代表的逐利地產商相比，地方政府對土地財政的依賴是中央調控房市面臨的更“強”的對手。因此，中國房地產市場上的“強強之爭”不僅是李克強與任志強，也是李克強所代表的中央與地方“豪強”之間的博弈。

在今年建成580萬套保障房的基礎上，中國近日宣布將明年的保障房建設規模從680萬套大幅提升到1000萬套，保障性住房工程投資將超過1萬億元人民幣（約2000億新元），達到全國房地產投資規模的20%。看來，中國房地產市場的“強強博弈”中，李克強的砝碼在增加，勝算也在增加。

第五篇：2012上半年中國房地產市場研究報告

2012上半年中國房地產市場研究報告

2012年國家仍然延續上的公民福利政策之路，房地產業將在擠壓與淘汰中頑強成長。

由于上對貨幣從緊政策、限價政策、限購都沒有對商品房限制達到預期、保障性住房在人民強烈呼吁聲遲緩走到臺前，城鎮住房剛性需求根本不會逆轉，房地產業也絕對不會崩盤，商品房開發商確實難，商品房價格漲也難，降也難。保障性住房批量上市那一天，就是房地產業政策松動的光環，要等到下半年。

2012年房地產業仍屬于國家為經濟放緩做貢獻，為國家調控GDP走勢的杠桿之一。

一、房地產政策調整

2012年國家對房地產政策一是完善，二是調整，三是繼續整頓，國家將進一步理順房地產政策，糾偏改錯，使其房地產業健康發展。

1、國家進一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；

2、國家進一步完善房地產土地分類供應政策；

3、一線城市征收房產稅將陸續出臺；開征房產稅之時，就是限購房政策自動取消之日；

4、國家按區域性調整政策性商品房政策；

5、下半年對商品房的金融政策將適度調整；

6、下半年對商品房的管理政策會也會適度調整，調整幅度不會太大。

二、土地供應量走勢

土地供應量走勢為：2012年土地供應總量會適度增加，但不會超過2011年15%，土地供應向政策性商品住房傾斜。對一二線城市商品住房土地供應仍屬于嚴控范圍。呈現商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財政積累，將商品住房土地供應量會適量放開。對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應方式，政策性商品住房將是土地供應主體。

1、保障性住房土地供應方式：以計劃經濟形式供應占總土地供應量15%。

2、政策性商品住房土地供應方式：以計劃加市場經濟形式供應，實行限制性招、拍、掛。占總土地供應總量50%。

3、商品住房土地供應方式：以市場經濟形式供應，招、拍、掛。占總土地供應總量35%。這樣的土地供應格局基本定型。由于地方財政情況沒有較大的好轉，地方土地財政的態勢暫時無法緩解。

三、房地產資金走勢

對房地產金融貨幣從緊的政策會維持到明年的下半年。主要原因是以下五個問題造成的：

1、由于相互制約的稅收政策與金融政策調整不到位；

2、連續出臺的金融政策沒有到達預期，反而拉高了CPI，CPI回落緩慢；

3、區域性產業結構趨同化現象沒有進行合理調整，政府需構建防范經濟泡沫風險圍墻；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產品全額由中央財政與地方財政支付，由于這兩年公民福利年年超標，直接影響國家財政預算的總盤子；

5、仍然要利用房地產把過快的GDP拉下來，維持到國家理想經濟目標。

所以，2012年金融管理對房地產資金走勢仍處于貨幣從緊的態勢，當國家保障性住房按計劃批量上市那一天，房地產業政策就會松動，要等到下半年。

四、保障性住房走勢

國家由于財政問題對保障性住房會進一步放開，讓更多的民間資本融入進來，參加保障性住房建設。同時加強對保障性住房建設監管，加強對保障性住房使用監管。保障性住房建設資與使用管理資金將以地方政府公共產品指令性任務按分配，納入中央與地方政府財政預算。

一線城市：第一批廉租房與公租房陸續到位，第二批廉租房與公租房開建；

二線城市: 第一批廉租房與公租房部分轉變為政策性商品住房銷售，用來保障資金回籠。第二批廉租房與公租房開建，來填補第一批廉租房與公租房未完成的任務。

三線城市: 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進展緩慢。

四線城市：廉租房與公租房由于地方財政無資金調配，要等到2013年啟動。

五、政策性商品住房——限價房走勢

限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮人口對房產的需求市場，30年內房地產的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產實行金融嚴格從緊的政策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需求。2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質，地方政府將保障性住房變為政策性商品住房出售。這樣，既解決了龐大限價房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完成資金回籠，呈現政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房兩種局面。致使政策性商品住房成為房地產開發商新的相互角逐的戰場。

六、商品房走勢

無人能夠改變城鎮住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經濟共存的怪

圈。土地在市場經濟模式下循環，建設在計劃經濟模式下循環。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變為政策性商品住房的大趨勢不可逆轉，對商品房較大沖擊的態勢已經形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態勢仍然嚴峻。

一、二線城市商品房：按土地按市場經濟運行，建設按計劃經濟模式中運行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發商來說，可能會逼迫房地產開發商轉向為商業辦公用房開發，這是房地產業的一個危險信號。

線城市商品房：這里的房地產商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。

地方政府是持續土地財政的做法，房地產業必須完成地方財政稅收。四線城市商品房：屬于窮則思變地區。應該說四線城市房地產商日子最好過。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。

七、商品房價格走勢一、二線城市商品房價格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價格走勢仍然2011年一樣，上漲空間較大。

一線城市價格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%。

二線城市價格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%。

三線城市價格: 將上漲空間3%—5%。

四線城市價格: 將上漲空間4%—8%。

八、房地產業產業質量標準化走勢

在房地產業的大調整中，除了去解決市場與資金問題，每一個房地產企業決策者都會想到解決本企業的產品質量問題。

2012年房地產業的產品標準化會有四點突破：

1、房地產業的產品標準化；

2、房地產業產品工藝化；

3、房地產業配套產品標準化；

4、房地產業配套產品工藝化。

現行粗框大面積房地產業建設，一無法有效的控制作業時間，二無法有效的控制建設與裝修成本，三無法有效的控制作業質量。產品質量標準化與質量工藝化是我國房地業必經之路。

九、2012年房地產業的警示

1、房地產企業由于大市場原因不得已轉入到商品辦公用房開發時，必須考慮到本企業自有資金與確有保證的貸款流動資金能否堅持一個完整的開發周期，如果沒有資金實力，進

入商品辦公用房開發請三思。

2、2012年房地產開發商根據房地產政策對土地的供應及土地價格問題會出現：一是對商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉移，對其土地需求的增加。后者是一個危險想信號，當大量房地產商將轉入商品辦公用房開發時，房地產泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當形成無法控制局面時，就會出現建設資金鏈斷裂。

3、由于城市化進程過快，城市新增人口的住房矛盾會激增。

結束語

2012年國家對房地產政策是堅持宏觀調控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩過渡。我國公民對房地產的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。

房地產市場調查報告

房地產市場調查報告的特點

（1）內容豐富。報告涉及的調查內容很豐富，從宏觀到微觀，從大環境到小環境，從消費者到產品等都進行全面的調查。

（2）篇幅較長。一份報告至少上萬字以上，有的其他甚至五六萬字才能把調查的內容說完。

（3）多為集體負責完成。由不同專業的人員組成一個小組，統一分工，共同完成。

2、房地產市場調查報告的內容。

第一部分房地產市場環境調查

（1）政治法律環境調查。

1）國家、省、城市有關房地產開發經營的方針政策。

2）有關房地產開發經營的法律規定。

3）有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

（2）經濟環境調查。

1）國家地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。

2）項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。

3）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

4）國民經濟產業結構和主導產業。

5）居民收入水平、消費結構和消費水平。

6）項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。

7）與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。

8）財政收支

第二部分社區環境調查

（1）房地產市場需求。

1）消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。

2）房地產市場影響因素調查。（如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調查和變化；消費者和構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。）

（2）消費行為調查。

1）需求行為調查。（如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

2）購買行為調查。（如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

第三部分房地產產品調查

（1）房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命同期。

（2）現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。

（3）新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上應用情況。

（4）本企業產品的銷售潛力及市場占有率。

（5）建筑設計及施工企業的有關情況。

第四部分房地產價格調查

（1）影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響。

（2）房地產市場供求情況的變化趨勢。

（3）房地產商品需求彈性和供給彈性的大小。

（4）開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。

（5）國際、國內相關房地產市場和價格。

（6）開發個案所在城市及街區房地產市場價格。

（7）價格變動后消費者和開發商的反應。

第五部分房地產促銷調查

（1）房地產廣告時空分布及廣告效果測定。

（2）房地產廣告媒體用情況的調查。

（3）房地產廣告預算與代理公司調查。

（4）人員促銷的配備狀況。

（5）各種公關活動對租售績效的影響。

（6）各種營業推廣活動的租售績效。

第六部分房地產營銷渠道調查

（1）房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。

（2）房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因。

（3）租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。

（4）房地產租售客戶對租售代理商的評價。

第七部分房地產市場競爭情況調查

（1）競爭者及潛在競爭者（以下統稱競爭者）的實力和經營管理優勢調查。

（2）對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查與分析。

（3）對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究。

（4）對競爭者廣告監視和廣告策略、廣告費用的研究。

（5）對競爭者的情況、銷售渠道、使用情況調查和分析。

（6）對未來競爭者的情況的分析和估計等。

（7）整個城市，尤其是同（類）街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業和競爭者的市場占有率。

（8）競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向。