第一篇：我區煙草發展狀況調研報告

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我區煙草發展狀況調研報告2010-06-29 18:30:51免費文秘網免費公文網我區煙草發展狀況調研報告我區煙草發展狀況調研報告(2)淺談我區煙草發展的現狀與未來

煙草在我區自1974年試種以來已有35年的種植歷史，特別是到2002年前，煙草的發展一直處在一個大的顛簸狀態線上，1992年的大發展，導致那年種煙的煙農到售煙時，煙葉無處賣，售煙市場秩序十分混亂，煙農的種煙效益在當時的物價條件下，絕大多數煙農煙葉效益不能有效地得到體現，給煙農留下的只是傷透的心，嚴重挫傷了種煙人的積極性，造成1993年的煙葉面積銳減。經

過幾年的努力，煙草面積在我區才得到恢復性地發展，直到2002年以來我區的煙草才得到逐年的穩步上升式發展，為什么會有這樣一個不同結果呢？這將是我們現代煙草人值得深思的一個新課題；為促進我區煙葉有一個長效的發展機制，在如今面臨世界經濟危機的大環境中，如何把握經濟危機給煙草行業帶來的機遇與挑戰，這將關系到我區煙草發展的未來方向，這更應該值得我們現代煙草人去思考，在此就這幾個問題，淺談幾點我個人的想法和建議。

一、探求煙草發展失敗與成功的原因

煙草發展在摸索中不斷前進，1992年的大發展，全區煙草面積達到萬畝，全區除圩區以外有 26個鄉鎮種煙，種煙農戶有近2萬戶，當時的種煙范圍之廣，種煙農戶隊伍如此的龐大，然而煙農當年的收益是相當的低，一般畝毛收入只有300--400元，到1993年，全區種煙面積銳減，全區種煙面積不到3000畝，有很多鄉鎮銳減到沒有一戶煙農，為什么

會有這樣大的反差呢？我分析主要有以下幾個方面原因：

1、發展存在很大的蠻目性.當時是計劃經濟時代，行政命令高于一切，缺乏對市場調查和認識；

2、缺乏有效的技術方案和服務隊伍 當初種煙所追求的是如何使煙長起來，根本不道什么叫煙葉的內在品質，種煙用肥主要是以氮肥為主，如尿素、農用化肥等，種煙能用到一點火燒土已經是相當的不容易了，至如為什么要用，誰也不知道，沒一個具體的方案，再者煙農種煙是自由式的，沒有具體的技術員去指導，種的好壞沒人管；

3、缺乏有效的保障機制 1992年煙葉收購結束后，煙農的種煙效益只有那么點，事后無人管，當時的領導不敢來管，也沒法管，因為當初命令煙農種煙時沒有什么承諾，煙農也沒地方找，又因為當時的煙農思想很純，沒有依賴思想。他們的唯一想法就是搞不到錢就不種煙了，誰說都不行。隨著時間的推移，經過后來煙草人的努力，得到恢復性地發展，2002年以來，區鄉兩

級政府提高了對煙草發展的認識，在政策上給于對煙草發展的支持，煙草技術部門加強了對技術規范的要求和落實，依托皖南煙葉公司，注重開發新項目，并取得了一定的成果，得到上級煙草部門和專家的認可，2003年在**鄉發展種植特的色煙，代表皖南煙葉公司參加全國煙草品吸評比獲的了全國第一名的優異成績，一舉提升了皖南煙的品牌地位，受到全國各大煙廠關注，打開了皖南煙的銷售市場，為煙農種植的煙解決了賣煙難問題，極大地增強了煙農種煙的積極性，再加上近年來國家對煙草進行了4次調價，讓煙農得到了實惠，充分體現了種植煙草在農業中的優勢地位，從而推進了煙草的穩固發展。其成功做法是：

1、各級領導對煙的重視程度不斷在加強；2成熟的種煙技術與落實，在煙草生產中得到較好的體現；

3、加強了對煙農種煙基礎建設的投入，有效地減輕了煙農種起步資金投入的困難，調動了煙農種煙的積極性；

4、加強了對煙農種煙技

術的指導和共贏的思想意識；

5、逐年調整鄉村發展煙草的稅收分成比例，有力地調動了鄉村發展煙草的主觀能動性，充分形成了全區上下大力發展煙草的氛圍。

二、現代煙草發展的現狀

經過近幾年的努力，我區煙草面積取的了穩步的發展，然而在我區的煙草發展過程中，存在著時間和區域間不平衡的現象，過去發展快的老區存在著病害干擾，新發展的鄉鎮又面臨著發動難，投入初始啟動資金較大，新農戶存在一定的依賴性，特別是近幾年發展起來的農戶有為突出，新發展的鄉鎮領導的重視程度雖然高，公司給于的優惠政策較也多，吸引了很多外來大戶，一般來講，外來大戶大都是奔著政策而去的，對今后的可持續發展有影響，全區面積可能在短期內有所增長，一旦可用的政策用完了，那些大戶就會到另一有政策的新區去發展，或回到自己家鄉種煙或不種，流動的大戶一旦多起來，對全區的煙草

面積發展將產生很大的波動；另外公司在執行一些大戶獎勵政策上有偏差，30畝以上的，產量達9600斤以上，除享受20畝產量達6500斤以上的元/斤的補貼外，第一年還享受16元/擔的農機補貼，第二年就不再享受了，在這種政策條件下，不乏有農戶存在今年大戶，來年小戶，下年再大戶，又可再享受農機補貼了，只要有政策農戶就可如此反復，再者，售煙6500斤以下的戶什么都享受不到，難道他們對煙草發展沒有貢獻嗎？也并不是所有的農戶都能成為大戶，成為種大戶是有一定條件的，我想所有煙草人都知道，再說都成為大戶，用工怎么辦？通過近幾年的煙草發展狀況來看，有波動

第二篇：我區煙草發展狀況調研報告

淺談我區煙草發展的現狀與未來

煙草在我區自1974年試種以來已有35年的種植歷史，特別是到2002年前，煙草的發展一直處在一個大的顛簸狀態線上，1992年的大發展，導致那年種煙的煙農到售煙時，煙葉無處賣，售煙市場秩序十分混亂，煙農的種煙效益在當時的物價條件下，絕大多數煙農煙葉效益不能有效地得到體現，給煙農留下的只是傷透的心，嚴重挫傷了種煙人的積極性，造成1993年的煙葉面積銳減。經過幾年的努力，煙草面積在我區才得到恢復性地發展，直到2002年以來我區的煙草才得到逐年的穩步上升式發展，為什么會有這樣一個不同結果呢？這將是我們現代煙草人值得深思的一個新課題；為促進我區煙葉有一個長效的發展機制，在如今面臨世界經濟危機的大環境中，如何把握經濟危機給煙草行業帶來的機遇與挑戰，這將關系到我區煙草發展的未來方向，這更應該值得我們現代煙草人去思考，在此就這幾個問題，淺談幾點我個人的想法和建議。

一、探求煙草發展失敗與成功的原因

煙草發展在摸索中不斷前進，1992年的大發展，全區煙草面積達到12.8萬畝，全區除圩區以外有 26個鄉鎮種煙，種煙農戶有近2萬戶，當時的種煙范圍之廣，種煙農戶隊伍如此的龐大，然而煙農當年的收益是相當的低，一般畝毛收入只有300--400元，到1993年，全區種煙面積銳減，全區種煙面積不到3000畝，有很多鄉鎮銳減到沒有一戶煙農，為什么會有這樣大的反差呢？我分析主要有以下幾個方面原因：

1、發展存在很大的蠻目性.當時是計劃經濟時代，行政命令高于一切，缺乏對市場調查和認識；

2、缺乏有效的技術方案和服務隊伍 當初種煙所追求的是如何使煙長起來，根本不道什么叫煙葉的內在品質，種煙用肥主要是以氮肥為主，如尿素、農用化肥等，種煙能用到一點火燒土已經是相當的不容易了，至如為什么要用，誰也不知道，沒一個具體的方案，再者煙農種煙是自由式的，沒有具體的技術員去指導，種的好壞沒人管；

3、缺乏有效的保障機制 1992年煙葉收購結束后，煙農的種煙效益只有那么點，事后無人管，當時的領導不敢來管，也沒法管，因為當初命令煙農種煙時沒有什么承諾，煙農也沒地方找，又因為當時的煙農思想很純，沒有依賴思想。他們的唯一想法就是搞不到錢就不種煙了，誰說都不行。隨著時間的推移，經過后來煙草人的努力，得到恢復性地發展，2002年以來，區鄉兩級政府提高了對煙草發展的認識，在政策上給于對煙草發展的支持，煙草技術部門加強了對技術規范的要求和落實，依托皖南煙葉公司，注重開發新項目，并取得了一定的成果，得到上級煙草部門和專家的認可，2003年在**鄉發展種植特的色煙，代表皖南煙葉公司參加全國煙草品吸評比獲的了全國第一名的優異成績，一舉提升了皖南煙的品牌地位，受到全國各大煙廠關注，打開了皖南煙的銷售市場，為煙農種植的煙解決了賣煙難問題，極大地增強了煙農種煙的積極性，再加上近年來國家對煙草進行了4次調價，讓煙農得到了實惠，充分體現了種植煙草在農業中的優勢地位，從而推進了煙草的穩固發展。其成功做法是：

1、各級領導對煙的重視程度不斷在加強；2成熟的種煙技術與落實，在煙草生產中得到較好的體現；

3、加強了對煙農種煙基礎建設的投入，有效地減輕了煙農種起步資金投入的困難，調動了煙農種煙的積極性；

4、加強了對煙農種煙技術的指導和共贏的思想意識；

5、逐年調整鄉村發展煙草的稅收分成比例，有力地調動了鄉村發展煙草的主觀能動性，充分形成了全區上下大力發展煙草的氛圍。

二、現代煙草發展的現狀

經過近幾年的努力，我區煙草面積取的了穩步的發展，然而在我區的煙草發展過程中，存在著時間和區域間不平衡的現象，過去發展快的老區存在著病害干擾，新發展的鄉鎮又面臨著發動難，投入初始啟動資金較大，新農戶存在一定的依賴性，特別是近幾年發展起來的農戶有為突出，新發展的鄉鎮領導的重視程度雖然高，公司給于的優惠政策較也多，吸引了很多外來大戶，一般來講，外來大戶大都是奔著政策而去的，對今后的可持續發展有影響，全區面積可能在短期內有所增長，一旦可用的政策用完了，那些大戶就會到另一有政策的新區去發展，或回到自己家鄉種煙或不種，流動的大戶一旦多起來，對全區的煙草面積發展將產生很大的波動；另外公司在執行一些大戶獎勵政策上有偏差，30畝以上的，產量達9600斤以上，除享受20畝產量達6500斤以上的0.3元/斤的補貼外，第一年還享受16元/擔的農機補貼，第二年就不再享受了，在這種政策條件下，不乏有農戶存在今年大戶，來年小戶，下年再大戶，又可再享受農機補貼了，只要有政策農戶就可如此反復，再者，售煙6500斤以下的戶什么都享受不到，難道他們對煙草發展沒有貢獻嗎？也并不是所有的農戶都能成為大戶，成為種大戶是有一定條件的，我想所有煙草人都知道，再說都成為大戶，用工怎么辦？通過近幾年的煙草發展狀況來看，有波動的都是大戶（30畝以上），種煙隊伍最穩定的一般還是10—20畝的煙農。

三、影響現代煙草發展的因素及對策

煙草生產是一項勞動密集型的農業產業，經過廣大煙草人的多年努力，一舉把曾經沒有地位的產業發展成為我區農民增效，政府增稅的支柱產業，為我區的經濟發展和地方基礎設施面貌的改變做出了巨大的貢獻，然而在這幾年的發展過程

中一些影響因素也在逐部顯現。具體表現是：

1、病害 煙草被我區多數農戶種植有的達10年以上，由于現在是責任制，農戶手中掌握的可種煙的土地又是有限的，很難進行調換，原因是凡有種煙的村組，種煙戶相對就多，可換做種煙的土地空間相對就小，煙草需要輪作的系數就低，因而病害的發生率就高，嚴重阻礙了煙農種煙的效益。

2、工價及物價的上漲（1)煙草是一項勞動密集型的產業，用工較多，隨著我區戶均種煙面積的增多，現已達到17.5畝，每畝用工按30個計算，戶均要投入525個工時，有的環節用工要求要相對集中，否則又影響種煙效益，因此請工的人多了，工價自然上漲，凡種煙30畝以上的戶，請工更多，再大一些的農戶，個人投入煙草生產的時間更少一些，他們的主要精力應用在對用工的管理上，請工則更多，有時在關鍵時刻工價更高，如此就影響了煙農的收益；（2)今年皖南煙葉公司為防止有農戶套購煙葉肥料，在肥料供應中按市場價供應，然后按0.32元/斤進行產后補貼，為此煙農今年種煙相對去年每畝前期投入就要多墊100—118元，一只普炕就是近千元，大戶隨之增多，特別是新發展戶中的大戶，起動資金更大，鄉鎮政府為了發展，已和信用部門進行聯系，幫助煙農聯系了小額貸款（小額貸款最高為3萬元），現在的利率是8厘多，負擔全轉假到煙農頭上，有的煙農為少背利息，只有少貸款，少買專用肥，不足的專用肥，農戶就到市場賒一些進口復合肥了，那樣的煙葉質量能保證嗎？公司領導知道嗎？

3、收購 經過幾年收購方式的改革與改進，人情煙等不規范行為得到一定程度的扼制，但沒有徹底解決，仍有極少數煙反應，他們種煙不怕，怕的是賣煙，因為賣煙時在家預檢沒法定級（公司是搞了綠色通道，有預檢在家定級，可一個預檢每次只搞一戶，享受綠色通道待遇的在每片也只有那么幾戶）現在的大都數預檢在賣煙時只是個通知員，還有就是在收購時預檢和收購場內是兩塊皮，沒有效地得到統一，公司對預檢的重視不夠，主要是按排的預檢員有的沒有定級的水平，與煙農戶沒有建立好相互信任、溝通的橋梁，特別是臨時聘用人員責任心更差。針對上述存在的問題，本人提出如下建議僅供參考：

1、病害除進行藥物防治和建立風險金等機制外，更重要的是做好煙草發展用地規劃，各級政府應加強重視，合理利用種煙人和土地的潛能，特別是鄉村領導對種煙土地要有合理安排和規劃，使煙葉在種植中有土地進行輪作，以減少病害發生。

2、進行適度規模發展，農戶可根據自家勞力狀況，種煙面積可在15—20畝范圍內選擇，最高不要超過30畝，農戶間可采取聯戶合作式進行生產。公司可依據農戶售煙量的不同，給予不同檔次的獎勵，具體是：（1）售煙3000—6500斤以內的按0.2元/斤獎勵；（2）6500—9500以內的獎勵0.3元/斤（3）9500斤以上的獎勵0.4元/斤。對于肥料供用方面，公司可(1)按08年價供用，并建立獎懲，與農戶簽定獎懲協議。（2）按市場價供用，公司可再適當為煙農戶補一點貸款利息。

3、加強預檢力量，形成預檢在農戶家定級收購制度，同時形成預檢與收購相協調，形成預檢定級與收購場定級一樣，也就是所有收購窗口都是綠色通道。使所有煙農在心里上享受平等。從而達到平等種煙，平等賣煙，形成質量就是效益的意識。

四、強抓機遇，加快發展

在全世界面臨嚴重經濟危機的今天，各行各業都不同程度地受到沖擊，尤其是工業和服務行業，在我區外出務工的人員大都是從事工業和服務業的，因此外出務工人員在外找工作相對要難些，返鄉務工人員相對增多。由于煙草是典型的農業，在經濟危機的沖擊下沒有受到多少影響，因為現在的煙草種植基本上屬于訂單農業，其他農產品價格雖遭遇降價，而煙草在08年所有種種植戶都取得了有史以來最好收益，均價高于上年1.1元左右，畝效益高達2350多元，這就是最好的證明，只要我們加強正確的引導和宣傳，把煙草的優勢和其他行業進行比較分析，幫農戶算好家庭帳和經濟帳，農戶理解了，就會得到對煙草的支持，煙草發展一定會有廣闊的空間，又因為在1992年前我區有近2萬戶有種煙經驗的煙農隊伍供我們選擇，現在我區種煙的農戶只有2500多戶，只是1992年的1/10多一點，如果我們能再將其中的1/5農戶宣傳回到種煙隊伍中來，戶均種煙只要達到10—15畝，那時我區的煙草面積一定會達到6—10萬畝，并將這批對伍穩定起來，使他們成為職業化煙農，給他們更好的待遇，我們在建設隊伍的同時，一定要牢固樹立質量優先，很抓技術落實，培育一批穩定的懂技術會管理現代煙農隊伍，到那時我區煙草發展一定會迎來一更加輝煌的明天。

**鄉煙辦：

2009年4月2日

第三篇：我區房地產發展狀況調研報告

一、目前我區房地產基本情況

（一）在建項目進展情況

目前，全區房地產開發項目共11項，總占地面積1315.58畝，總建筑面積128.66萬㎡，總投資9.35億元。主要為：民和苑住宅小區、文化名園小區、傳世經典小區、東方宜家小區、錦城佳苑小區、永業嘉苑小區、桃源世家小區、同旺家園小區、星光花園小區、漢都華庭小區、那一世小說網 http://www.tmdps.cn祥頤園小區二期。其中，民和苑、文化名園、桃源世家一期、祥頤園二期已全部竣工。建筑面積為18.46萬平方米。部分竣工的有傳世一期12萬平方米，東方宜家11萬平方米，永業嘉苑8萬平方米、同旺家園2.34萬平方米。目前，在建項目總竣工面積為51.8萬平方米，占在建項目總面積的40.26%。

（二）土地已摘牌未開工項目

共有7個項目，總占地面積約1007畝，規劃總建筑面積90.6萬平方米，總投資約7.2億元，具體為：久地雅苑小區、育才小區、東風花園小區、中信康橋小區、同樂雅苑小區、麗景嘉苑小區。

二、近三年來**房地產開發情況

2006年——2008年，全區房地產總開發面積為149.61萬平方米。2006年為25.04萬平方米，其中新開工面積為17.17萬平方米，銷售面積為8.59萬平方米，銷售額為11738萬元。2007年為66.18萬平方米，其中新開工面積為43.29萬平方米，銷售面積為8.03萬平方米，銷售額11600萬元。2008年1-9月份為58.37萬平方米，其中新開工面積為29.02萬平方米，銷售面積為4.63萬平方米，銷售額為7800萬元。三年的開發趨勢呈低、高、平的趨勢，其中，2007年房地產開發較快，開發量突破60萬平方米，至2008年沒有出現在2007年基礎上繼續攀升的勢頭，發展趨勢平緩。

根據以上近三年的數據分析可得出：①2008年房地產開發面積速度減慢。今天截止到九月份，建筑面積比去年增長17.6％，相較去年與2006年同比增長的164.2％有大幅度的下降；②商品房新開工面積較去年減少14.26萬平方米，銷售面積比去年下降3.4萬平方米，銷售額比去年減少7880萬元③開工率低。在今年全區總計18個房地產項目中，未開工的就有7項，占所有項目的38%，開工率為62%，未開工面積占所有項目面積的70.4%。另外還有部分開工項目因資金問題出現中途停頓現象（如錦城佳苑、永業嘉苑等）。

三、近三年來我區房地產業的發展情況和存在問題

1.發展情況

1993年區劃調整后至2005年的12年中，全區商品房開發總量為80萬平方米，但在2006年至2008年不到三年的時間內，全區房地產開發總量就達到149.61萬平方米，較前12年總和增長了53.47%。并且在小區開發的數量、開發規模及小區開發的檔次上較前12年有很大水平的提高，特別是近兩年來所開發的桃花潭、民和苑、文化名園及今年開發的傳世經典、東方宜家等一批小區，在綜合配套、園林綠化上有所突破。并且商品房售價由2005年前徘徊12年的600—800元／平方米，到2007年升至1700元／平方米，2008年突破1800／平方米，房地產業契稅收入由2005年前的年均200—300萬元，上升至2006年1500萬元，2007年3200萬元，遞增幅度為10倍，并且至2007年底，全區拆遷安置率達100%，新建商品房空置率在5%以內，低于全市15個百分點。同時，在賈從事房地產開發的外地企業由05年前的三家，至2007年發展到20家，2008年為28家。整體來看，近三年來，房地產業秩序明顯好轉，開發企業水平不斷提高，開發的數量和規模較05年前呈現大幅度的增長。

2.存在問題

雖然我區近三年來房地產業發展速度較快，但也存在著許多問題，購買勢頭下降，建銷比例失調的矛盾，已在08年中顯現，導致銷售不旺原因主要有以下幾點：

①房屋建設戶型結構問題突出。房地產市場沒有形成高、中、低檔齊全的商品房結構體系，房屋戶型缺乏特色，房屋結構千樓一面，小區綜合配套沒有明顯的特色和突出優點，導致收入高的群體到市里買房子，收入低的群體又買不起合適的低價房，而中等價格的房屋在市場上又出現斷檔，戶型面積偏大，中小戶型比例偏少。

②房地產開發投資項目單一，市場發展不平衡。目前，我區投資開發項目主要集中在住宅項目和少數配套門面房，并出現扎堆現象。而投資在寫字樓、賓館、酒店、文化娛樂等三產服務業設施的項目太少，一方面與我區的經濟總量和生活水平有關，另一方面也存在著正確引導的問題。

③基礎設施落后，購房吸引力低。一是市政公共設施覆蓋面還不足，供氣、供暖、雨污分流、截污管網建設滯后于城市發展。二是城市老城區部分設施陳舊，路網結構不合理，中心城區交通排擠，停車配套設施不全。三是環衛設

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施建設滯后，垃圾收集、清運和處理設施缺口較大。四是城市綜合環境水平低，城市綠化率低，生態環境有待提升。五是與徐州主城區全面融入的交通道路發展還需加快。

四、影響我區房地產業發展的原因

我區房地產業由于受大環境影響，進入08年來，其建設速度趨緩，銷售幅度放慢，導致開發商信心不足，既有政策和市場原因，出有開發企業自那一世小說網 http://www.tmdps.cn身問題，歸納起來主要存在以下幾個方面問題：

①政策的逐步規范，約束了開發企業的投機行為。至2007年來，國家在土地、房屋建設結構等方面不斷出臺新政，如土地出讓金一次性交納、房屋全框架結構、商品混凝土推廣、建筑節能運用、用電增容、拆遷保證金、民工工資保證金等，在很大程度上限制和約束了開發企業的投機行為，使開發企業資金運作的范圍大大縮小，開發企業投資風險進一步加大，無實力的開發企業難以為繼。

②開發公司資金來源短缺。一是政府對房地產開發項目的行政事業性收費逐步規范，過去對個別開發商給予的一些特殊收費減免政策，不再繼續執行，開發利潤縮水。二是銀行加強對開發公司三級資質企業貸款的限制，這就大大的限制了**房地產公司的資金來源。**到目前為止，除了江蘇怡華置業有限公司為二級開發資質，其余的都是三級或三級以下開發資質。三是鋼材、水泥等建材價格不斷上漲，直接導致商品房價格提高，自去年以來，鋼材的價格由原來的每噸3000多元上漲到現在的4500余元，幾乎翻了一番。據統計，在06年土建招標為316元/㎡，07年為496元/㎡，到目前為694元/㎡，這就大大的增加的建筑成本。

③市場秩序還有待規范。**區的房地產市場發展起步晚，還在處于房地產的不成熟期而不是成熟期。個別開發公司出現未經過辦理小區交付使用擅自上房和低價售房，惡意競爭現象，部分開發企業拖欠民工工資現象嚴重，導致建設速度跟不上和信訪壓力增大。

④拆遷難的問題制約了房地產開發。2007年，全區房屋拆遷5萬平方米，2008年除去京滬高鐵拆遷約5.8萬平方米外，城市房屋拆遷面積為零。部分小區由于個別釘子戶問題導致久拆不下，造成項目無法按時開工，同時，也使部分已拿到土地的開發企業形成觀望態勢，開發積極性不高。

⑤市場信心不足。今年我區新上的房地產項目很少，一方面開發商對房地產市場信心不足，另一方面開發商自身資金鏈的短缺。**今年房價基本為1700元/㎡左右，與去年相比沒有變化，激發不起開發投資的欲望。

⑥住房保障體系不夠完善。在我區廉租房和經濟適用房建設至今尚未啟動，商品房在占主導地位，造成了底層消費者買不起房的局面。

五、促進房地產業發展的對策和措施

1.改善房屋開發結構，滿足不同層次居民的購房需求。

一是學習沐陽低地價、低房價的市場開發模式，吸引投資企業開發建設，吸引周邊村鎮農民進城購房。二是結合經濟適用房和廉租房建設，增加小戶型結構樓房建設和中檔房建設，滿足困難群體和普通居民的購房需求。三是適當開發低密度、組團式、園林小區建設，吸引周邊城市居民來賈購房，留住**高層消費群體。

2.擴大項目投資范圍，推動商貿三產設施建設。

房地產市場的繁榮與城市人氣有直接關系，對于投資三產服務業設施的開發企業在政策上，予以優惠。積極引導房地產開發項目多元化發展，集聚城市人氣，推動房地產業由單純的商品房建設逐步向樓宇經濟過渡。

3.提升綜合環境，完善基礎設施。

加大城市供氣、供熱、道路等基礎設施建設力度，提升城市功能，特別是重點推進山水城區建設，加大園林綠化投資，加快河湖公園整治，以城市生態環境的提升促進房地產業的發展。

4.利用棚戶區改造的機遇，改造建設老城區

我區主城區還有棚戶區40余萬平方米，居民換房、購房的潛力很大。抓住棚戶區改造這個機遇，制定政策盤活土地，將棚戶區居民拆遷安置到區郊，把老城區土地集中起來，用于居住和商業開發，這樣的話，既解決了棚戶區改造問題，最大的好處是利用老城區凈地進行商品開發。

六、幾點建議

1.建議區政府和相關部門應盡快制定出我區房地產業的近期和遠期發展規劃，培植本土和引進外地企業，積極引導我區的房地產走規范化的發展道路，形成具有一定規模、資質級別高、企業品牌化程度高、融資能力強、承擔市場風險強的企業。

2.規范房地產市場秩序，營造良好投資環境。

一是規范政府各部門的行政行為，提高辦事服務速度和水平。二是規范規費征收，實行一站式服務，特別是各項手續和規費征收。三是盡快解決拆遷難的問題。

3.繼續完善和改造城市和市政基礎設施建設，特別是教育水平的提高，醫療水平的提高，農貿市場建設，休閑娛樂場所建設，文化場所建設等，通過城市功能的不斷完善和建設改造，留住**居民，吸引周邊人口來**安居樂業。

4.運用政策杠桿，穩定當前房價。

目前乃至今后幾年，房地產業是買方市場，房價是商品房銷售的晴雨表，要根據全區存量房產合理調節市場房價，并使之與全區居民收入水平相適應。房價不能過高，要和本地區收入水平相適應，應在保證開發企業有利潤的前提下制定房屋價格，否則房價定的過高，購房熱情不高，房子銷售不好，可能形成惡性循環，防止房價大起大落的情況發生。

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第四篇：我區社區建設狀況調研報告

目前，我區的經濟社會發展已進入一個關鍵時期，而作為城市社會建設和管理的基礎環節，作為居民群眾的生活家園，作為各種社會矛盾的交匯點和聚集點，大力加強社區建設，對于實現構建社會主義和諧社會的戰略目標，具有極其重要的現實意義的推動作用。為此，我委組織有關人員，分別到洪家、白云、海門、葭沚等街道聽取社區建設情況的匯報，并召開街道聯系

社區的干部以及部分社區干部和人大代表進行座談，同時還到民政、城建等相關部門開展專題調研。現將有關情況綜合如下：

一、我區社區建設中應予肯定的成績

幾年來，我區的社區建設在各級黨委、政府的重視和社區干部的辛勤工作及廣大社區居民的積極參與下，以構建和諧社區為目的，以營造優美環境為重點，以健全社區組織、制度建設為抓手，創建服務型、自治型、學習型、數字型、生態型的現代化新型社區工作取得了較大成效。主要表現在：一是各級領導思想重視。區、街道黨委（黨工委）、政府（辦事處）切實加強了對社區建設工作的領導，建立了社區建設領導機構，重視協調和解決社區建設中的困難和問題。二是城區社區建設做到了應建則建。全區共有社區30個，城區社區建設基本實現了全覆蓋，其中：8個社區達到區黨建“五好”社區，20個社區達到縣級文明社區，12個社區達到市級文明社區，5個社區達到省級示范社區。三是社區工作特色明顯。以社區黨建為核心，強化黨的執政基礎；以居民自治為方向，推進基層民主政治建設；以社區服務業為龍頭，提高居民生活質量；以繁榮群眾文化為目標，搭建社區精神文明平臺；以人與自然和諧為標準，改善社區人居環境；以體現公平公正為前提，加大扶貧幫困力度；以打造平安社區為抓手，創建安定有序的社區環境。總之，我區自2001年下半年創建社區建設新機制以來，在大家的共同努力下，社區建設取得了可喜的成績，得到了省市區各級領導的充分肯定。

二、社區建設中存在的主要困難和問題

雖然我區的社區建設位于全市前列，但是卻明顯落后于全國、全省，與杭州、寧波等地的社區建設相比，還有較大的差距。我們必須正視自身存在的問題和不足，主動查找原因，采取有效措施，切實解決困難，努力實現我區社區建設邁上新臺階。

（一）社區建設發展不平衡。一是區域之間發展不平衡。目前全區30個社區中，主要分布在城區街道：海門有11個社區，白云有12個社區，葭沚有6個社區，洪家有1個社區，而三甲、下陳、章安、前所街道到目前為止尚未建立社區。二是社區工作開展得不平衡。早建立的社區尤其是基礎設施較好的社區各項工作開展得較為全面，一些新建的社區由于硬件設施和各種服務項目沒有跟上，各項工作開展得還不夠全面，有個別社區還存在著很大的安全隱患。

（二）社區辦公用房嚴重不足。根據省市標準，每個社區居委會的辦公服務用房必須達到350㎡或每百戶20 ㎡以上，但我區各社區辦公用房卻普遍不足。全區30個社區中共有各類辦公活動用房42處，總面積為5952㎡，居均194㎡。350 ㎡以上的社區8個，占26.6%，其中海門街道1個，白云街道7個；350㎡以下的社區22個，占73.4%；其中最小的社區辦公用房僅為15 ㎡，如柵浦社區和東平社區。按現有城市社區居民60148戶計算，每百戶擁有9.9 ㎡,僅為省市最低標準的一半還不到。

（三）社區工作經費相當緊缺。按照規定，社區正常經費的開支主要來源于政府的補助，市里規定的標準是8000元/100戶，經費補助由市、區、街道分別承擔。我區的實際情況是，市政府每年每個社區補助1.5萬元；區政府與街道按社區每年6000元/100戶計算，各承擔一半。不僅經費來源渠道單一，僅靠政府的補助，而且尚未把外來人員和區內農村進城居住人員納入標準的范圍，致使社區辦公經費緊張，社區居委會負擔過重，影響了社區干部工作積極性和社區建設的績效。

（四）社區工作行政化削弱了服務功能。目前社區工作人員按每400戶配備1名，一般視社區大小情況配5—7名社區干部，需履行社區黨建、教育、服務、文化、衛生、治安、環境等七方面工作職能，要完成計劃生育、生產統計、消防、城建、外來人口管理等30多種工作任務，并且突擊性事務較多，社區活動相當頻繁。由于社區干部忙于應付面上行政性事務，大多數社區干部的工作均在超負荷運作，因此沒有更多的精力投身到社區最基本的公共秩序、環境衛生、安全保障等方面急需服務的正常性工作之中去。同時，相關街道還沒有設立管理指導社區工作的機構，均按照各自的實際情況確定人員負責該項工作，嚴重制約了社區工作的開展和服務功能的發揮。

（五）社區服務管理工作不夠完善。城市的快速發展，特別是城區面積和人口規模的迅速擴大，城中村的現象普遍存在，使城市社區的管理任務加重，管理難度增大，管理要求提高。社區居民來自四面八方，居民之間互不相識，彼此交流很少，生活習慣、日常愛好、文化素質均有差異，有不少社區居民之間的各種矛盾時有發生，主要集中反映在社區的生產生活、休閑娛樂、醫療、用水、食品、治安、交通、環境、教育和安全等諸多保障機制方面。另外，社區與物業公司和村委會及有關部門的關系不夠順暢，存在著職責不清、各自為政等現象。如海門街道的11個社區中，只有3個物業公司運作還比較正常，有的小

區還沒有聘用物業公司管理，有些社區即使有了物業公司，但由于物業管理費收取難等原因難以生存，要求撤走，如商業東街二樓層面長期以來無人管理衛生。

三、加強社區建設的幾點建議

城市社區建設是構建和諧社會的重要組成部分，加強社區建設，對于探索和深化城市基層管理體制改革，強化城市基層基礎工作，提高城市居民生活質量，推進城市“三個建設”，爭創全國文明城市都具有十分重要的意義。為此，特提以下幾點建議：

（一）提高認識，切實加強社區建設的領導。社區是社會的一個窗口，把握了社區就在很大程度上把握了社會，每個社區和諧了，整個社會也就相應地和諧了，因此，要切實提高對社區建設重要性的認識，加強社區建設的領導，建立社區建設工作領導小組，定期分析研究社區建設工作，及時協調和解決社區建設中存在的困難和問題。各街道也要建立相應的組織機構，專門管理指導社區工作；街道機關工作人員和有關部門的派出機構要主動將工作重心前移，積極深入到社區，切實履行好自己的職責。結合我區社區的實際情況，制定我區社區建設的指導綱要和有關社區建設的若干意見，對社區建設工作提出具體的工作目標和要求，以便為社區建設提供切實可行的依據，也便于各社區平衡地推進，規范社區建設工作。

（二）積極協調，形成推進社區建設的整體合力。社區建設是一個正在探索發展中的新生事物，也是一個政策性、綜合性很強的系統工程，要調動方方面面力量共同推進社區建設。黨政組織要把黨政力量、社區力量和社會力量聚集成強大合力，形成黨政組織負責、社團和中介組織協助、自治組織和廣大群眾積極參與的社區建設工作機制，齊抓共管。區級相關部門應進一步轉變職能，調整服務重點和方式方法，把本職工作和社區工作結合起來，為建設和諧社區創造良好的發展環境。各街道和民政部門要加強社區人才隊伍建設，加大培訓力度，抓好社區志愿者隊伍，切實提高社區的管理和服務水平；要增強開放意識和大局意識，善做和諧工作，同各級協調一致地推進社區和諧發展。

（三）注重投入，努力改善社區的工作條件。區、街道二級組織要高度重視社區建設，實行政策傾斜，加大投入力度，逐步改善社區工作環境。要盡可能地按照市里規定的8000元/100戶標準進行補助，有條件時把外來人員和區內農村進城居住人員納入補助標準范圍；充分借鑒寧波、杭州等地社區建設的先進經驗，盡快建立社區單位、個人捐資捐助的多渠道籌資機制，加快社區建設，切實優先改善基礎設施差的社區，堅決杜絕安全事故的發生。社區辦公和服務用房建設經費可納入財政預算計劃，對已建的社區可通過購買、置換物業等方式來解決辦公用房，對未建的社區應由民政部門預先提出建設規劃，規劃、國土等部門積極配合協助，爭取五年時間，按計劃、分步驟地改善社區辦公服務用房，使之達到省、市規定的標準。要逐步提高社區工作者待遇，確保其年收入不低于當地職工上年的人均收入水平，并享受有關基本社會保障待遇，充分調動社區干部工作的主動性和積極性。

（四）竭盡全力，全面構建社區的安保體系。社區安全是保證社區居民生活、工作、學習的最基本條件，也是城市發展與社會和諧文明的必然要求，因此，社區應當主動擔負起對物業公司的監督和指導工作，積極履行職責，加強社區居民安全文化素質教育，使之具備安全知識、安全思維、安全理念、安全倫理道德、安全行為和安全保護技能。加大社區管理的信息化程度和社區安全保障的投入及社區的法制建設，對條件成熟的社區，可以安裝和更新社區安全監測、預防設備，如報警系統、電視攝像監控系統、電子巡更系統和門禁對講系統等。強化社區治安隊伍管理，提高保安人員的素質，建立科學的安全防范管理制度，實行考核獎懲激勵機制。

（五）突出重點，全面推進社區建設向縱深發展。隨著我區城市化進程的不斷深入，我區一大批城郊結合部的農村劃歸城市，村建制改為社區建制，這就要求我們將社區建設與城市化建設統一起來，全面推進其向縱深發展。當前，要解決好“城中村”改造的后續服務工作，抓好“同城同待遇”問題。各級各部門要把這項工作真正擺上重要議事日程，提高認識，加強領導，加大力度，力爭把試點村全面建設成城市新型社區，推進**城市化進程。要通過區、街道、社區三級共同努力，加快“農村”社區的發展和建設，發揮城市社區的功能和作用，盡快與城市社區融合接軌。

第五篇：我區拆遷狀況調研報告

近年來，我區按照“發展經濟，善待百姓”的原則，堅持把有情拆遷和依法推進有機結合起來，全區的城市房屋拆遷工作雖然受到“拆遷難”的大環境的影響，但拆遷工作開展情況總體來說還是比較好的，有力地推進了全區老城棚戶區改造的有序發展和拆遷形勢的根本性好轉；但同時也存在不少問題值得我們去思考和解決。

一、我區城市房屋拆遷工作的現狀

1.順那一世小說網 http://www.tmdps.cn利完成了新舊拆遷政策的轉變

2006年以前,我區城市房屋拆遷管理和實施的主要依據是國務院、省、市拆遷法規，而缺少地方特性，被拆遷人的權益未能充分體現。我區根據地方實際情況，依據國務院、省、市規定，制定了適合全區拆遷實情的拆遷政策，不但充分保障了拆遷雙方當事人的合法權益，而且明確了責任，建立了獎懲機制。區拆遷主管部門積極行動起來，通過匯編印發拆遷政策小冊子、電視、橫幅、政策上網等多種形式加強對拆遷政策的宣傳，通過實踐和運作，新的拆遷政策和安置模式已被絕大多數拆遷當事人認可和接受。

2.強化管理職能，逐步規范拆遷行為和工作程序

國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》強化了政府在房屋拆遷中的行政管理作用，強調政府要從拆遷具體事務中解脫出來，確立了政府“裁判員”的角色，我區拆遷主管部門積極轉變觀念，調整思路，從既當“裁判員”又當“運動員”的圈子中脫身而出，依法行使管理職能，提高了行政水平。如嚴格執行房屋拆遷許可證制度，除要求必須按拆遷法規的規定提供所需的有效文件和資料外，還認真核對拆遷范圍，審查拆遷方案，發現問題及時指出要求糾正，確保了拆遷手續的合法性和拆遷方案的可行性，從源頭上確保了拆遷當事人的合法權益。

3.拆遷實施單位轉型改制，拆遷代理工作走向市場。

我區的城市房屋拆遷2003年之前，與市內其他區、縣一樣，實行統一拆遷，所有拆遷項目均由區房屋拆遷管理部門承擔實施，拆遷管理部門“一肩挑”，既是“裁判員”，又是“運動員”，為了轉變政府角色，加強拆遷工作的管理，同時也有利于逐步形成房屋拆遷市場的競爭機制，我區積極鼓勵有條件的拆遷實施單位申報辦理資質，現我區已有二家拆遷公司取得了拆遷實施單位資質證書，拆遷從業人員達二十余人，為我區的拆遷工作走市場化、專業化道路奠定了基礎。

二、棚戶區的基本情況及分布狀況

**行政區域內現有棚戶區37個，總建筑面積1955730平方米，總戶數37704戶，總居住人口118051人。其中：

——主城區棚戶區。主城區現有19個工礦棚戶區，占**區棚戶區50%。總建筑面積831160平方米，總居住人口40000人，總戶數12535戶，戶均面積66.29平方米，人均面積17.1平方米。（老礦片區棚戶區8個。總面積387962平方米，總戶數5132戶，居住人口19697人，夏橋片區棚戶區6個。總面積309213平方米，總戶數4515戶，居住人口17457人，新工區片區棚戶區5個。總面積133985平方米，總戶數2892戶，居住人口9773人。）其中：

①主城區棚戶區中的涉煤戶有7702戶，總建筑面積420742.31平方米，總人口11373人（含徐礦集團移交的1635戶，建筑面積89147.6平方米，居住人數4905人）占主城棚戶區總戶數的61.44%，總面積的50.62%，總人口的28.44%。

②徐礦集團以外的工礦棚戶區總2333戶，總建筑面積67000平方米，總人口6999人。占主城區棚戶區總戶數的18.61%，總面積的8.06%，總人口的17.49%。

以上兩項合計占主城棚戶區總戶數的80.05%，占總建筑面積的69.5%，占總人口的45.93%。

——周邊礦區棚戶區。有青山泉、董莊、權臺等9個礦工居住棚戶區。總戶數17820戶，總居住人口52000人，總建筑面積904100平方米。其中，徐礦集團移交的工礦棚戶區總戶數1328戶，總建筑面積51949.6平方米，總人口3984人。

——徐礦集團系統范圍內的采煤塌陷地棚戶區。主要分布在鹿莊、潘安、湖里等9個 村莊，總戶數7349戶，總居住人口26051人，總建筑面積220470平方米，總占地面積7477.9畝。

三、2002年以來拆遷改造情況：

2002年以來，我區共開發改造棚戶區13萬余平方米，1400余戶，極大地改善了城市面貌和居民生活條件。尤其是2007年，我區加大棚戶區改造力度，共實施同旺家園、華宸大廈、**火車站改造、久地雅苑、新華路等5個拆遷項目，共拆遷建筑面積5萬余平方米，500余戶，占地面積15.3萬平方米，是04、05、06三年拆遷量的總和。同時，呈現出拆遷總量增加、拆遷速度增快，拆遷信訪量大幅下降的“兩增一降”的好形勢。

四、目前在拆遷工作中存在從小就是天才 我的異界特種部隊 宋末商賈第二部 步步生蓮 一劍驚仙 重生之官道 http://www.tmdps.cn