第一篇：小區物業項目規劃設計方案

關于某項目物業項目規劃設計方案

一、關于物業管理用房的規劃設計建議

1、根據《物業管理條例》以滿足相關物業的管理需要，綜合物業管理服務中心辦公用房，選址避開與業主生活相沖突、干擾的地方，設計一處面積不少于XX平方米員工食堂，體現公司的人性化管理。

2、物業管理用房應為永久性建筑，并具有相應的規劃審批手續。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設備間、消防控制室、監控室、公共門廳、過道、車棚（棚）、車庫、人防工程、社區配套用房、臨時性建筑、室內不足10平米及室內層高不足2.2米的房屋，不得作為物業管理用房。

3、物業管理用房三項具體標準：辦公室、食堂、宿舍、衛生間進行簡單裝修，并達到辦公生活條件；符合安全、消防、環保、衛生等要求，給排水、供電、通風、供暖、天然氣、空調等具備正常使用功能，并獨立計費；物業管理區域內配置通信、有線電視、寬帶等設施的，應當在物業管理用房內預留端口，具備正常使用功能。

二、關于小區出入口設計的規劃建議

1、秉承小區內人車分流的設計理念，改善地下車場入戶電梯處的（比如設計坡道）設計，方便業主大件貨物、家具可從地下車場直達。

2、建議地下室車車輛出入口位置充分考慮到出入的安全問題以及車輛轉彎半徑，安裝道閘管理系統的安裝位置（杜絕在半坡上設置安裝道閘管理系統）。

3、建議在主出入口和次入口車輛、步行出入口處設立門禁刷卡系統，業主刷卡進入小區，實現安全管理。

4、采用對講系統與密碼開鎖功能相結合門禁控制設備系統。小區、廣場人行步梯以及其他需要控制人員出入的地方要配置獨立的門禁系統。各出入口門禁現場控制器均與消防控制中心連鎖。當出現火警等情況時實現消防聯動，由小區中心統一開啟遙控開啟前端所控門區。

5、為了能對小區的車輛進行有效的管理，需要在地下車庫出入口設置道閘智能化感應IC卡停車管理計費系統。既可以給用戶提供極大便利，又最大限度地提高后期管理的工作效率。道閘地感線圈線路設計為暗裝線路，避免后期二次對地面的開鑿破壞。智能道閘應具備二級防砸保護有措施。車輛管理系統感應IC卡的感應距離不小于150mm。

三、小區其它規劃建議

1、機動車車位建議按不少于1:1的比例設置，建議非機動車停放車位按1:3的比例設置。

2、根據地產開發產品規劃，住宅、商業區域及公共區域應充分設計配置自動智能化安防設備的措施，避免留有安防死角。

3、水、電部分，商業和住宅需在設計上系統獨立分開，商業和住宅做獨立的給排水系統，及相關配套設施。

4、緩坡式草坪在周界增加路沿石阻擋泥土沖刷，小區綠化回填時一定要確保土質質量和種植所需土層厚度，嚴禁使用建筑垃圾和非種植土壤。

5、在景觀設計上，沙塵天氣較多地理區域氣候條件以及水質因素不利于規劃設計水系景觀。由于水系的維護成本較高，建議在設計水系景觀時，以淺水為主，景觀水經沙沉過濾，循環利用以降低后期的維護成本。

7、廣場及公共區域地面的雨水排放，均應設計為暗溝排放。

8、公共區域出入口、人行道地面建議采用防滑材質。

9、地下室及水泥硬化未鋪裝地面，在設計和施工工藝上注意防起沙處理。

10、公共區域、廣場按劃分功能塊設置柵欄或隔離墩。各住宅商業區域及公共區域地上建議采用柵欄或景觀綠化進行使用功能隔離，便于后期業主使用管理。

12、公共區域及公共設施的水、電、氣、暖等能耗均應設置獨立的計量裝置。如：照明系統（路燈、草坪燈、夜景照明、車庫照明、樓道照明）、電梯系統（按臺加裝計量）、給排水系統、空調系統、消防系統等按裝獨立用電計量系統；綠化、辦公、水系等加裝獨立用水計量。

13、路燈系統、車庫照明系統（建議設計為間隔網格布線方案）設計時刻分路控制，達到不同時段開啟不同回路的路燈，便于能耗控制。

14、考慮小區人行出入口設計門禁系統和視頻對講主機，車行出入口設置全自動道閘管理系統，以降低后期物業管理運行成本的投入。

15、外墻面飄窗、空調板（應滿足業主使用）應設置向外一定坡度，防止雨水存留滲漏。空調冷凝水必須集中導流排放至雨水管道或溝內。

16、外墻保溫陰陽角、結合處縫隙處理應密封嚴實。

17、建筑主體與裙樓、地下室結合部位做好結構和防水處理，避免因沉降、滲水問題的發生。

18、地下室出入口（做駝峰處理）和自然通風口設計應充分考慮防汛措施要求。雨污排水溝渠充分考慮排流通暢和防止雨水倒灌問題，雨水溝箅設計時充分考慮溝渠清洗的方便性和是否沖擊、承重問題,建議不使用球墨鑄鐵雨水溝箅改用10mm透孔鋼板雨水溝箅。并設計集水坑和強排設備。

19、地下室設備房、電梯井底坑，設計應充分考慮防灌水措施，并設計集水坑和強排設備。

20、設備房天棚、墻面采用888仿瓷涂料或其他防潮防水涂料，刷墻油漆裙高度1.2米。

21、根據特殊設備的管理規定，配電室、電梯機房需要安裝排風機和空調，做到通風和降溫措施。

22、所有物業負責的高低壓變配電室、電梯機房、生活水泵房、消防水泵房、消防(安防)監控室、等設備間均需鋪裝全瓷防靜電地磚。

23、電梯門與電梯門前室結合處地面需做好加固處理，進入電梯門處地面做坡度防止地面積水流入電梯井。

24、小區的垃圾中轉存放處在設計時，首先在選址上要考慮是否影響業主的正常生活，在車輛運輸方面是否通暢便利。

25、垃圾中轉存放處墻面要求距地面之上貼光面瓷片高度不小于2米，地面要有坡度、排水溝。墻面、地面均需做防水處理。

26、垃圾中轉存放處必須封閉管理，電氣、通風、給排水、集水池、污水強排系統等相關設施設備均需配套完善。

27、商業部分一層商鋪空調室外機建議統一設計安裝在商鋪門頭上，并做柵欄安全防護。設計空調冷凝水排放管順墻暗裝排放至雨水溝內。

28、廣場柱燈、地燈、草坪燈系統、廣告、夜景照明系統設計時按分回路控制，達到不同時段開啟不同回路的燈，便于節能降耗控制。

29、在保證夜景亮化照明效果時，應考慮到與周圍建筑物的燈光色彩的協調性，重點突出，色彩分明，錯落有序，構成一幅有韻律節奏、和諧完美的夜景景觀效果。

30、在設計安裝時考慮到光污染、眩光以及光干擾現象。倡導綠色環保的理念。應遵循智能、低耗節能、防火、防水、方便維修保養，安全亮化的設計理念。

31、在選擇夜景照明設備時，一定要注重夜景照明設備的經久耐用性，低消耗、防火、防水、方便維修保養、環保，外形美觀等特性。

32、廣告、夜景照明系統供電應采用獨立供電、計量。

33、在廣場（公共活動場所）上考慮到社會和商業活動所需的電源配置（必須暗裝獨立計量）。

34、廣場所有系統線路、管路均設計為暗裝敷設。既可以起到防干擾作用，又排除的安全隱患。

35、安防監控、電子巡更管理系統，在設計上除對人行通道、消防通道、地下車庫入口、樓宇入口合理分布點外，特別對一些邊角區域監控系統死角等地方設置布點。充分地把人、物、技三防相結合。

36、小區內通道、廣場消防通道、、污水強排集水坑上以及設備房出入口、小于設備安全距離要求等均嚴禁規劃機動車停車位。

37、小區內窨井、水表井、雨水井、污水井、集水坑、化糞池、強弱電檢查井等各類設施設備的蓋板均不得采用笨重材料（如水泥蓋板），建議采用輕質來承載的建筑材料（如鋼板），便于后期的緊急搶險和維修保養。

38、小區內各建筑體內的排煙道、人防通風道、消防正壓、負壓風井內壁必須抹灰平整光滑嚴實，以減少送排風的阻力系數或跑風和煙道串煙的消防隱患的發生。且做好各個風口的防四害設計處理。

39、智能系統接地，采取聯合接地。接地電阻應小于1歐姆。此外，應當采取防雷電和過電壓、過電流保護裝置和設備，以確保各個技術系統在惡劣條件下正常工作。禁止直接使用建筑接地線和電源接地線作為電源系統防護。

40、根據《中華人民共和國消防法》、《建設工程消防監督管理規定》、《消防監督檢查規定》和《火災事故調查規定》電梯與消防控制中心、安防監控中心必須實現5方通話。

41、各類設備房、消防通道、人防工程必須按規定設計配置足夠的應急照明，以杜絕安全隱患的發生。

42、所有空調冷凝水必須集中排放至雨水管道或雨水溝內。

43、各個單元門和出入口的雨棚在設計時需考慮到后期的保潔、維修保養問題。

44、二層以上私家花小、不封閉陽臺、設備天臺等露天建筑體必須做好排水、防水處理。

45、裙樓房頂或離業主住宅較近的地方如設計安裝商業空調室外機組，必須與物業公司協調考慮到承重荷載、電源線路的安裝部位、排水、防水、減震降噪隔音，以及低頻噪音的處理，符合國家相關規定要求。

46、消防電梯井底應設排水設施，排水井容量不應小于2m3，且不宜布置在電梯井內，而應布置在臨近消防電梯的地方，并用暗管連接，如地下室兼人防時，應注意排水井應設在染毒區。如無特別要求，消防電梯不下地下室。

47、電梯廳旁的水表房、配電間等應設門檻，有水房間應設地漏；電梯門口應做1％反坡，防止梯井進水。靠門一側可比外側高15—20MM。

48、電梯間宜自然采光通風，否則應考慮通風抽濕設施。

49、電梯按鈕預留孔位置和高度使用要盡量方便，預留孔的尺寸可比要求四周均寬出25MM。

50、機房溫度控制所需通風及空調設備的預留洞、電氣管線、插座是否有。

51、關于小區的噪音影響問題，不僅是地下車庫，還有自行車車庫的噪音，非汽車的車輛入口，以及地下室通排風口的噪音、地上停車場的噪音、電梯噪音、水泵噪音、變壓器配電房噪音及空調制冷系統配套用房噪音等等，都應采取人性化的考慮，讓所有業主都能有個和諧寧靜的居所。

52、照明設備原采用傳統功耗較大的照明光源。通過對能耗成本的調研分析，結合物業所管理項目實際情況論證。LED照明改造就是以節能綠色環保，超級節能（比白熾燈等傳統光源節能90%以上）：壽命超長：LED燈工作時電流極低，因此使用壽命超長，可達到5-10萬小時以上，一次購買，終身使用，大量延長和免去頻繁購買燈泡和維修工作，省去了購買燈泡的費用降低成本投入。創造更加綠色安全的工作環境為目標，進一步打造節能高效的公司新形象。

第二篇：小區規劃設計方案說明

規劃設計方案

1、規劃設計目標本小區占地面積95173㎡，項目規劃建成本地段較大規模的居住小區，同時填補本地段所缺的大型超市、菜市場等配套公建商業用房，該地段樊華大橋的建成通車到達市區各地的公交系統的完善，該小區的建成，必然會為該地段成為成熟社區奠定更為堅實的基礎。在進行小區規劃時，我們不但從消費者的角度出發了解市場的發展動態，摸清市場上哪類型的住宅需求量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區等問題，同時也從發展商的角度出發，總結開發經驗，吸收其他樓盤的成熟經驗，力求把小區規劃設計做得更好。所以，該小區的規劃要達到什么樣的目標，必須要做好市場定位。具體目標如下：

1.1、戶型的合理化、多樣化戶型應合理、實用，人性、還要適當超前。1.2、建筑藝術化一方面，本小區定位的目標客戶群是中等及以上收入的工薪白領階層，他們學歷大多數在中專以上；另一方面，本小區內以及周圍的文化氛圍很濃厚，所以在本小區規劃時，要求建筑設計本身和整個小區的環境設計均藝術化。1.3質量標準化小區整體以優良水平向購房者提出“三項承諾”：A、房屋滲漏，雙倍賠償；B、面積短缺，缺一賠二；C、質量不好，可退可換。

1.4、配套完善化配套完善是本小區一大賣點，東辰國際學校近在家門口，超市（待交通系統的完善，建議考慮與百盛合作開社區超市）、乓乒球場健身設施等，極大方便小區住戶。1.5、建筑環保化現在社會上到處都在講環保，城市也在創建環保模范城，本小區要迎合消費者和政府的要求，所用建材應環保經濟。1.6、學習型社區本小區要樹立終身學習的觀念，可建立外語角、閱覽室、老年大學，使小區居民在學習中交流，在交流中學習互助，友愛互助，共同建設社區文化。這需要物業公司后期的大力引導。

2、規劃設計要點 2.1、建筑密度： 30% 2.2、容積率： 2.1 2.3、人口密度：500人/公頃 2.4、綠化要求： 30%以上 2.5、建筑間距： 18m以上 2.6、規劃道路： 小區內主要道路應不少于6米，15米以上道路建筑物退縮后應不少于3米。2.7、小區交通出入口方向：北、東、南 2.8、停車場配置及停車要求：每4戶住宅配一個機動車位。2.9、小區配套項目要求： 會 所：1000 m2 物業管理處：300 m2 儲 蓄 所：100 m2 郵政支局：200 m2 電信營業廳：100 m2

社區超市中心：3000 m2 變 電 房：按用電負荷設置

3、規劃構想 3.1、功能分區：分居住、運動、體閑、娛樂、購物、學習等。3.2、環境結構本規劃的環境結構是一個有機的整體，特點是以綠地系統為骨架，以小區中心公建群為整體環境中心，配以其他住宅組團綠地，形成層次分明的綠化系統，體現居住區對生態環境為主導的規劃構想，保證“環保—健康”這一設計意念的實現。在規劃布局上，嚴格按照“公共空間（中心綠地）—半公共空間（組團綠地）---私有空間（住宅）”的體系設計，形成良好的居住生活空間層次，使區域性休憩活動與近域休憩活動有明顯的界限，有利于社區的安全防衛功能，又不失社區的整體性，將商業設施和服務性設施沿街布置，對內對外，可避免了對居住寧靜生活的干擾。3.3、規劃特點本規劃以整體效益、經濟效益與環境效益三者為統一點，著重刻畫優質生態環境，為居民塑造都市中自然優美、舒適便捷、衛生安全的居住用地，營造詩情畫意的人居環境，強調前區建設的整體性，包括功能分區、分期開發、住宅分布、道路系統、綠化系統、活動空間與市政基礎設施、統一規劃、形成統一整體。3.3.1、體現與眾不同的居住氛圍，創造既有歐式氛圍又有現代氣息的居住文化。3.3.2、為建設小

區的智能化，具體提出建筑要求：采用水、電、天然氣三表出戶系統及IC卡收費系統。小區給排水、電管網、通訊、天然氣管路全部由地下傳送，一次性規劃到位。整個小區配置綜合布線系統，寬帶入戶，小區內建立局域網，使物業管理網絡化。實現小區保安系統智能化、現代化。園區內配置保安電視監控系統，在主要道路及各出入口處設置電視攝像機自動監控，錄像帶保留一周，圍墻及各角落設雙軌或紅外線探測裝置，由保安中心聯網控制，室內配置可視對講系統，門廳與室內或室內與物管保安中心可實現可視對講，室內門窗玻璃破碎可自動報警，室內遇突發事件可緊急呼叫，遇火災，天然氣泄漏也可自動報警。3.3.3、強調人

車分流，確保車行與步行系統的利用率，避免交叉干擾。

3.4、道路系統規劃 3.4.1、小區入口本項目地塊三條公路環繞，考慮到小區的人車分流，且方便居民的出入，可考慮在小區設置三個人行出入口和兩個車行出入口與外圍路網連通。人行主入口：一期位于地塊北面和花園南街連接，距城市主干道臨園大道不遠，出入比較方便，估計大部分主戶將由此入口出入。二期主入口位于西南邊，與濱江北路相連。人行次入口：位于本小區東面，與荷花東街相連。停車場入口：西北角和東南角各設一個出入口。3.4.2、道路系統小區道路規劃采用一種自由的、具有藝術特色的曲直相結合設計，其設計注重對景觀的處理，力求達到移步換景，同時又要考慮方便主戶。本小區道路系統分為三級路網：第一級為小區級道路，路面寬為7米，雙軌道，第二級為小區次干道，路面寬為4米，第三級為宅間小路，分別進入各住宅，路面寬為2米。3.4.3、步行系統居住區步行系統的大部分與綠化園林系統疊合，平均寬度為2米，分專用步行道和機動車道的人行道共同構成。3.4.4、停車場規劃本居住小區定位以中高收入的白領階層家庭為主，按每5戶就配置2個30平方米的車位，本小區的居住總戶數按1300戶計算，也就是說，我們至少要有520個車位，大約15600平方米的停車場面積，考慮摩托車和自行車，把停車場面積增加到1.7萬平方米，就 能滿足需求。

3.5、綠化系統規劃本小區綠地系統規劃緊密結合建筑布局和場地內部、外部的自然環境，充分考慮綿陽市的氣候、人文特點，切合地塊的自身條件和規劃設計要求，又要考慮西南邊臨江—安昌河的特點，分析現代人居住特點和對環境重視，引入當今園林設計潮流，采用多景點布局而又重點突出，既有寬闊的小區級綠地，又有精細組團綠地和住宅庭院綠化，空中花園和平臺花園，從而形成了一個點、線、面相結合的層次分明的、全方位的整體綠化系統，其具體層次劃分為：小區級綠化地---組團綠地---住宅庭院綠化---道路綠化。

3.6、公建設施規劃為了形成令人有歸屬感而且適合消費者居住的康居小區，公建配套設施的規劃至關重要。本小區規劃在沿街一層內布置商業購物設施，結合環境設計將文娛、體育設施與園林綠化地復合設置。3.6.1、豐富的體育康樂設施本小區的規劃在注重環境規劃的同時，配備了許多體育及康樂設施，游泳池、籃球場等各種運動場地，位于宅旁綠地內的單、雙杠等運動設施，為住戶提供了鍛煉身體和體閑娛樂的好地方，同時為小區舉行一些體育比賽，游園活動提供了場地。3.6.2、大型商業購物中心集中設置本小區規劃將商業服務設施集在設置于地塊沿街樓內，其建筑面積達10000平方米以上，這里準備建成花園南路最大的商業購物中心，據市場調查，這一帶還沒有大規模高檔次的商業購物中心，這與該地段人口較多不相適應。因此，本項目的建成，將為該地段增加必要的商業服務設施，不僅極大的方

便了這里的居民，而且將會有效地促成花園南街成為綿陽又一繁華地帶。3.6.3、各種文化教育公建集中于小區本小區規劃將社區文化中心（會所）設在小區內，其它的公建也設在小區的公建地帶，不僅方便了居民使用，同時又和中心綠地連成一片，使小的中心綠地變得更加廣闊，內容變得更加豐富，提升了空間素質，令整個小區的住宅建筑緊緊圍繞著這個中心，集中的體現了小區濃厚的文化氛圍及團結友愛的精神。3.6.4、日常生活配套于裙樓內集中布置本小區內各種日常生活配套如醫院、菜市場、含蓄所等集沿街布置，既極大地方便小區住戶，又不影響小區幽靜清雅的生活環境。.3.6.5、一些有危險性，不常用的設施疏遠布置

3.7、給排水規劃設計 3.7.1、給水本小區擬從市政給水管網上引入2根DN150的給水管。在小區內形成環狀管網，主管管徑為DN150。同時，設計從小區室外環網上引出2根DN100給水管，一根供水至消防水池，一根供水至生活水池；從小區室外環網上引出22根DN50——DN80給水管，供水至各幢建筑。消防水池容量為150立方米，生活水池容量為300立方米。多層建筑及高層建筑下層的生活給水由小區室外給水管網直接提供，高層建筑上層的生活給水經一套給水變頻設備加壓提供。用水情況如下：多層住宅水量：600立方米/天高層住宅水量：530立方米/天公建用水量：40立方米/天其他未預見用水量：200立方米/天合計：1370立方米/天 3.7.2、消防室外消防用水量：30L/S 室內消防用水量：20L/S 小區內以DN150的管道形成環狀管網，每隔120米設置一個室外消火栓，型號為SS100—10。室外消防防水量由消防泵加壓后提供，消防水池貯水為2小時的室內消防用水量。同時，設計在室內消防管網上設置水泵接合器。3.7.3、排水室內污、廢合流，室外雨、污水量約為1164立方米/天。

3.8、電氣設計 3.8.1、電源由市城區110KV邊電站引1路10KV專線給小區供電，10KV電纜埋地引入小區總變電站。3.8.2、變配電站小區內以設10KV變電站一座，位于高層住宅區地下一層；變配電站內設兩臺1250KVA變動器和1600KVA變動器一臺。高壓柜采用真空斷路器，變壓器采用新式節能干式變壓器。系統低壓母線分段運行，相互聯絡，另設400KW柴油發動機組作為備用電源。3.8.3、照明系統照度按國家標準中間值執行，燈具采用節能燈具。

3.8.4、防雷接地本小區按三級防雷建筑考慮，接地按共用接地裝置考慮，按接地電阻R≤1

歐姆。

3.9、弱電系統 3.9.1、電話系統由城市外網光纖引入小區電話機房，設置ADSL復用設備，提供用戶寬帶上網業務，小區內設若干戶外電話分線箱，為用戶提供電話線路。3.9.2、有限電視系統弱電中心內設有限電視房，小區配置有限電視雙向傳輸網，采用HFC接入方式向住戶提供寬帶接入。3.9.3、保安系統小區內設聯網樓宇對講系統和IC卡智能管理系統，各建筑物在小區弱電管理中心內聯網。

4、項目總平圖規劃（附圖）

5、住宅設計 5.1、戶型設計（附圖）5.2、戶型面積和戶型統計

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第三篇：規劃設計方案建議-物業(案例)

一、關于物業管理用房的規劃設計建議

1、根據《物業管理條例》和《成都市物業管理用房規定》，以滿足相關物業的管理需要，綜合物業管理服務中心辦公用房，選址避開與業主生活相沖突、干擾的地方，設計一處面積不少于XX平方米員工食堂，體現公司的人性化管理。

2、物業管理用房應為永久性建筑，并具有相應的規劃審批手續。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設備間、消防控制室、監控室、公共門廳、過道、車棚（棚）、車庫、人防工程、社區配套用房、臨時性建筑、室內不足10平米及室內層高不足2.2米的房屋，不得作為物業管理用房。

3、物業管理用房三項具體標準：辦公室、食堂、宿舍、衛生間進行簡單裝修，并達到辦公生活條件；符合安全、消防、環保、衛生等要求，給排水、供電、通風、供暖、天然氣、空調等具備正常使用功能，并獨立計費；物業管理區域內配置通信、有線電視、寬帶等設施的，應當在物業管理用房內預留端口，具備正常使用功能。

二、關于園區出入口設計的規劃建議

1、本著封閉管理的理念，均建議設計為機動車直接入庫，地面以上部分不予預留機動車位，園區只保留消防通道。（根據地產開發產品的定位調整）

2、秉承園區內人車分流的設計理念，改善地下車場入戶電梯處的（比如設計坡道）設計，方便業主大件貨物、家具可從地下車場直達。

3、建議地下室車車輛出入口位置充分考慮到出入的安全問題以及車輛轉彎半徑，安裝道閘管理系統的安裝位置（杜絕在半坡上設置安裝道閘管理系統）。

4、建議在主出入口和次入口車輛、步行出入口處設立門禁刷卡系統，業主刷卡進入園區，實現封閉式完全管理。

5、采用對講系統與密碼開鎖功能相結合門禁控制設備系統（根據地產開發的產品定位）。園區、廣場人行步梯以及其他需要控制人員出入的地方要配置獨立的門禁系統。各出入口門禁現場控制器均與消防控制中心連鎖。當出現火警等情況時實現消防聯動，由園區中心統一開啟遙控開啟前端所控門區。門禁IC卡與車輛管理系統IC卡共用，實現園區一卡能通。

6、為了能對園區的車輛進行有效的管理，需要在地下車庫出入口設置道閘智能化感應IC卡停車管理計費系統。既可以給用戶提供極大便利，又最大限度地提高后期管理的工作效率。道閘地感線圈線路設計為暗裝線路，避免后期二次對地面的開鑿破壞。智能道閘應具備二級防砸保護有措施。車輛管理系統感應IC卡的感應距離不小于150mm。

三、園區其它規劃建議

1、機動車車位建議按不少于1:1的比例設置，建議非機動車停放車位按1:3的比例設置并配備電動車智能充電管理系統。

2、根據地產開發產品規劃，住宅、租住區、回遷區、商業區域及公共區域應充分設計配置自動智能化安防設備的措施，避免留有安防死角。

3、水、電部分，商業和住宅需在設計上系統獨立分開，商業和住宅做獨立的給排水系統。并設計沉淀池、隔油池以及相關配套設施。

4、緩坡式草坪在周界增加路沿石阻擋泥土沖刷，園區綠化回填時一定要確保土質質量和種植所需土層厚度，嚴禁使用建筑垃圾和非種植土壤。

5、針對地產開發產品地理區域的主要特點是春、秋季大風多、相對氣候干燥，應合理設計足夠的綠化取水點，以保證后期的澆灌養護。

6、在景觀設計上，沙塵天氣較多地理區域氣候條件以及水質因素不利于規劃設計水系景觀。由于水系的維護成本較高，建議在設計水系景觀時，以淺水為主，景觀水經沙沉過濾，循環利用以降低后期的維護成本。

7、水系景觀噴泉水池應設置獨立排水系統，水系景觀噴泉水池內均貼釉面瓷磚便于后期的清理保潔維護。水系景觀噴泉水池地面設計排水坡度至排水集水坑。設計排放集水坑不小于1米×1米×0.8米。水系景觀噴泉水池水的排放設計為落差自流排放。

8、廣場及公共區域地面的雨水排放，均應設計為暗溝排放。

9、公共區域出入口、人行道地面建議采用防滑材質。

10、地下室及水泥硬化未鋪裝地面，在設計和施工工藝上注意防起沙處理。

11、公共區域、廣場按劃分功能塊設置柵欄或隔離墩。各住宅、租住區、回遷區、商業區域及公共區域地上建議采用柵欄或景觀綠化進行使用功能隔離，便于后期業主使用管理。

12、公共區域及公共設施的水、電、氣、暖等能耗均應設置獨立的計量裝置。如：照明系統（路燈、草坪燈、夜景照明、車庫照明、樓道照明）、電梯系統（按臺加裝計量）、給排水系統、空調系統、消防系統等按裝獨立用電計量系統；綠化、辦公、水系等加裝獨立用水計量。

13、路燈系統、車庫照明系統（建議設計為間隔網格布線方案）設計時刻分路控制，達到不同時段開啟不同回路的路燈，便于能耗控制。

14、考慮園區人行出入口設計門禁系統和視頻對講主機，車行出入口設置全自動道閘管理系統，以降低后期物業管理運行成本的投入。

15、外墻面飄窗、空調板（應滿足業主使用）應設置向外一定坡度，防止雨水存留滲漏。空調冷凝水必須集中導流排放至雨水管道或溝內。

16、外墻保溫陰陽角、結合處縫隙處理應密封嚴實。

17、建筑主體與裙樓、地下室結合部位做好結構和防水處理，避免因沉降、滲水問題的發生。

18、采用輕質隔墻的墻體考慮隔音處理；GRC隔墻板結合處作特殊處理，防止裝修后開裂；建議安裝門窗的墻體不采用輕質隔墻。

19、地下室出入口（做駝峰處理）和自然通風口設計應充分考慮防汛措施要求。雨污排水溝渠充分考慮排流通暢和防止雨水倒灌問題，雨水溝箅設計時充分考慮溝渠清洗的方便性和是否沖擊、承重問題,建議不使用球墨鑄鐵雨水溝箅改用10mm透孔鋼板雨水溝箅。并設計集水坑和強排設備。

20、地下室設備房、電梯井底坑，設計應充分考慮防灌水措施，并設計集水坑和強排設備。

21、設備房天棚、墻面采用888仿瓷涂料或其他防潮防水涂料，刷墻油漆裙高度1.2米。

22、根據特殊設備的管理規定，配電室、電梯機房需要安裝排風機和空調，做到通風和降溫措施。

23、所有物業負責的高低壓變配電室、電梯機房、生活水泵房、消防水泵房、消防(安防)監控室、等設備間均需鋪裝全瓷防靜電地磚。

24、高壓配電室設置值班間。

25、電梯門與電梯門前室結合處地面需做好加固處理（比如小牛退設計），進入電梯門處地面做坡度防止地面積水流入電梯井。

26、園區的垃圾中轉存放處在設計時，首先在選址上要考慮是否影響業主的正常生活，在車輛運輸方面是否通暢便利。

27、垃圾中轉存放處墻面要求距地面之上貼光面瓷片高度不小于2米，地面要有坡度、排水溝。墻面、地面均需做防水處理。

28、垃圾中轉存放處必須封閉管理，電氣、通風、給排水、集水池、污水強排系統等相關設施設備均需配套完善。

29、商業部分一層商鋪空調室外機建議統一設計安裝在商鋪門頭上，并做柵欄安全防護。設計空調冷凝水排放管順墻暗裝排放至雨水溝內。30、廣場柱燈、地燈、草坪燈系統、廣告、夜景照明系統設計時按分回路控制，達到不同時段開啟不同回路的燈，便于節能降耗控制。

31、在保證夜景亮化照明效果時，應考慮到與周圍建筑物的燈光色彩的協調性，重點突出，色彩分明，錯落有序，構成一幅有韻律節奏、和諧完美的夜景景觀效果。

32、在設計安裝時考慮到光污染、眩光以及光干擾現象。倡導綠色環保的理念。應遵循智能、低耗節能、防火、防水、方便維修保養，安全亮化的設計理念。

33、在選擇夜景照明設備時，一定要注重夜景照明設備的經久耐用性，低消耗、防火、防水、方便維修保養、環保，外形美觀等特性。

34、廣告、夜景照明系統供電應采用獨立供電、計量。

35、在廣場（公共活動場所）上考慮到社會和商業活動所需的電源配置（必須暗裝獨立計量）。

36、在廣場的崗亭設計上除功能的使用外，同時符合廣場的整體設計風格。廣場崗亭消防電話、電源、空調以及空調排水配備到位。

37、廣場所有系統線路、管路均設計為暗裝敷設。既可以起到防干擾作用，又排除的安全隱患。

38、安防監控、電子巡更管理系統，在設計上除對人行通道、消防通道、地下車庫入口、樓宇入口合理分布點外，特別對一些邊角區域監控系統死角等地方設置布點。充分地把人、物、技三防相結合。

39、園區內通道、廣場消防通道、、污水強排集水坑上以及設備房出入口、小于設備安全距離要求等均嚴禁規劃機動車停車位。

40、園區內窨井、水表井、雨水井、污水井、集水坑、化糞池、強弱電檢查井等各類設施設備的蓋板均不得采用笨重材料（如水泥蓋板），建議采用輕質來承載的建筑材料（如鋼板），便于后期的緊急搶險和維修保養。

41、園區內各建筑體內的排煙道、人防通風道、消防正壓、負壓風井內壁必須抹灰平整光滑嚴實，以減少送排風的阻力系數或跑風和煙道串煙的消防隱患的發生。且做好各個風口的防四害設計處理。

42、智能系統接地，采取聯合接地。接地電阻應小于1歐姆。此外，應當采取防雷電和過電壓、過電流保護裝置和設備，以確保各個技術系統在惡劣條件下正常工作。禁止直接使用建筑接地線和電源接地線作為電源系統防護。

43、園區智能化系統閉路電視監控系統、電子巡更系統、可視對講系統、停車場管理系統、門禁管理系統、背景音樂系統等所以線路均設計為暗裝敷設。既可以起到防干擾作用，又排出的安全隱患。

44、根據《中華人民共和國消防法》、《四川省消防條例》、《建設工程消防監督管理規定》、《消防監督檢查規定》和《火災事故調查規定》電梯與消防控制中心、安防監控中心必須實現5方通話。

45、在設計時考慮到電梯前廳、公共通道（有設備管道的）夏季、冬季冷凝水的處理問題。

46、各類設施設備嚴格按照國家的相關驗收標準執行，如設施設備的各類標示、標牌、管道的流向以及設施設備的特定顏色等。

47、各類設備房、消防通道、人防工程必須按規定設計配置足夠的應急照明，以杜絕安全隱患的發生。

48、樓宇各單元單獨設計保潔給排水系統，每三層及公共區域（含地下室）設計保潔給排水取水點，便于后期的保潔維護。

49、主體樓與裙樓結合部位的通風窗口、設備口地平距離成品裙樓頂面凈高度應不小于50cm.，且做好防水處理。

50、所有空調冷凝水必須集中排放至雨水管道或雨水溝內。

51、各個單元門和出入口的雨棚在設計時需考慮到后期的保潔、維修保養問題。

52、二層以上私家花園、不封閉陽臺、設備天臺等露天建筑體必須做好排水、防水處理。

53、裙樓房頂或離業主住宅較近的地方如設計安裝商業空調室外機組，必須與物業公司協調考慮到承重荷載、電源線路的安裝部位、排水、防水、減震降噪隔音，以及低頻噪音的處理，符合國家相關規定要求。

54、消防電梯井底應設排水設施，排水井容量不應小于2m3，且不宜布置在電梯井內，而應布置在臨近消防電梯的地方，并用暗管連接，如地下室兼人防時，應注意排水井應設在染毒區。如無特別要求，消防電梯不下地下室。

55、電梯在人防清潔區內使用時應設前室且前室門為防護密閉門。

56、電梯廳旁的水表房、垃圾房、配電間等應設門檻，有水房間應設地漏；電梯門口應做1％反坡，防止梯井進水。靠門一側可比外側高15—20MM。

57、電梯間宜自然采光通風，否則應考慮通風抽濕設施。

58、電梯井道不宜與起居廳、居室貼臨，必須貼臨時電梯井道應為隔音墻體（且不可采用GRC等輕質隔墻），且速度大于2．5m／s井道上部應設高度大于1m的隔聲層，隔聲層設800×800進出口。

59、速度大于2m／s的電梯應在井道底部和頂部設置不小于600X600帶百頁窗的通氣孔。

60、不應在電梯機房頂板上直接設置水箱或在機房內直接穿越水管，蒸汽管和煙道。機房屋頂用于吊裝設備的梁位置及梁上吊環是否正確。

61、電梯按鈕預留孔位置和高度使用要盡量方便，預留孔的尺寸可比要求四周均寬出25MM。

62、電梯選型時應考慮轎箱內的裝修荷載，適當加大電梯最大載重量。63、機房設備應有滿足設備尺寸要求的進出口。

64、機房溫度控制所需通風及空調設備的預留洞、電氣管線、插座是否有。

65、關于小區的噪音影響問題，不僅是地下車庫，還有自行車車庫的噪音，非汽車的車輛入口，以及地下室通排風口的噪音、地上停車場的噪音、電梯噪音、水泵噪音、變壓器配電房噪音及空調制冷系統配套用房噪音等等，都應采取人性化的考慮，讓所有業主都能有個和諧寧靜的居所。

66、照明設備原采用傳統功耗較大的照明光源。通過對能耗成本的調研分析，結合物業所管理項目實際情況論證。LED照明改造就是以節能綠色環保，超級節能（比白熾燈等傳統光源節能90%以上）：壽命超長：LED燈工作時電流極低，因此使用壽命超長，可達到5-10萬小時以上，一次購買，終身使用，大量延長和免去頻繁購買燈泡和維修工作，省去了購買燈泡的費用降低成本投入。創造更加綠色安全的工作環境為目標，進一步打造節能高效的公司新形象。

第四篇：小區物業服務費項目及標準

小區物業服務費項目標準

及服務范圍公示

根據小區業主委員會與所聘用的物業管理有限公司簽署的《物業管理合同》規定，有關物業服務費項目及價格經上報區物價局核審備案批準。現將具體項目價格及有關規定公布如下：

一、物業服務費：（包括物業服務的成本、稅費和利潤）。

住宅用房（含空置）按0.38元/㎡月，由業主或使用人6個月交納一次；商業用房按1元/㎡月，由使用人每6個月交納一次。

二、特約服務費用。

1、車輛占位費（僅收取非物業產權人的），按50元/月輛，每6個月交納一次。外來臨時停車占位費：進入小區超過20分鐘后，小型轎車以下按4元/次輛，中型以上車輛按6元/次輛。

2、車棚存車管理費。

車棚已外包，收費標準以承包人規定為準。

3、利用公共部位設置廣告的另行收費，該費用納入維修專項基金。

4、經規劃批準利用公用場地和部位增建的建筑物、場所等物業服務費另行核算收費。

5、業主房屋自用部位、自用設備的維修養護及其它特約服務，按成本價由業主或使用人支付。

6、共用部位、共用設備的維修在保修期內的由開發商負責。保修期滿后的大、中修和更新費用從專項維修費用支付，若未建立維修基金時，該維修費用由物業使用人或物業共用人支付。

三、本物業管理服務范圍和管理事項。

1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位）外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房的維修、養護和管理。

2.房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、共用照明、配電系統、院內樓內消防設施設備等）的維修、養護、管理和運行服務。

3.本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、路燈、停車位）的維修、養護和管理。

4.本物業規劃紅線內的屬配套服務設施的維修、養護和管理。

5.公共環境的清潔衛生、垃圾的收集、清運。（不包括樓梯間共用部位）

6.交通、車輛行駛及占位停放。

7.配合協助當地公安機關進行安全監控和巡視等區域秩序維護工作及門衛值班工作，（但不含人身、財產保險保管責任）。

8.社區的文化娛樂活動。

9.物業及物業相關檔案、資料的管理；

10.法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項；

小區業主委員會

物業管理有限公司

2011年12月1日

第五篇：平度項目規劃設計方案討論會

濰坊祥泰建設集團有限公司

會議紀要

行通字【2011】

會議時間：2011年4月20日

會議地點：集團會議室

主 持 人：董事長

參加人員：董事長、雷總、王乃賓、王旭升、騰院長、上海聯創國際設計院、楊慧、牟東森、范波、宋明信

記錄人員：鹿洪鵬

會議主題：主要圍繞一下兩個問題展開討論：

1、平度項目的產品定位；

2、關于項目總體規劃設計理念

會議內容：

一、集團公司介紹

1、播放集團宣傳片簡單介紹公司情況；

2、王總對公司發展歷程、當前現狀、未來發展規劃做了口述補充，包括各個項目、合作項目的基本情況介紹，特別介紹了淄博全國低碳示范項目，展示了集團公司強勁的實力和宏偉藍圖。

平度項目的簡單介紹

1、平度定位：打造品牌，目標做成平度第二精品項目；打造西北片區

中心

2、關于平度項目的設計要求：高標準設計要求，先進的設計理念。

二、聯創國際設計集團介紹：

1、總部位于上海，擁有甲級資質，北京、南京、青島設立分公司，計劃

組建鄭州、深圳分公司。公司擁有團隊共1000多人，有優秀的設計師，設計團隊。

公司定位：

國際化：20多為國外優秀設計師；60多為留學設計人才；與國際大公司合作；國外有多個項目。

多元化：涉面廣；

專業化：專業設計團隊，建設一部：商業設計，建設二部 六部：住宅設計，建設三部：城市綜合體、酒店設計，建設四部：火車站設計

聯創合同總額連續三年上海市第一，實力強大。

2、聯創成功案例介紹：

1）與萬科、郎詩、萬達、綠城、雨潤、寶龍等國內知名房地產企業都

有著合作關系，并有諸多成功案例。

2）介紹了萬科總部、天津寶龍集團、無錫市政府、青島萬達廣場、蘇

州鳳凰國際書城等經典設計案例；案例中包括了生態設計、人文居

住區、大型廣場、城市綜合體、酒店設計、科技住宅等各方面。

王總對中環盧卡多堡（即墨市）-中環地產開發，做了詢問：總共70棟，每棟占3畝，單價2萬多每平米；濟南萬達廣場：獨棟大戶型設計，每戶250-350平米大戶型，市場暢銷。

3）獲獎狀況介紹：全國人居經典建筑設計環境金獎；全國人居經典建

筑設計居住金獎等。

三、聯創設計公司對平度項目的設計分析：

1、項目簡單定位、設計目標

1）在平度地區打造一流的城市商業綜合體和高檔生活居住區

2）20萬平米的開發面積，適當的開發強度

3）舉例上海大宇國際廣場：內有15棟住宅，大型商業、步行街；上海萬達商業廣場；東京混合功能社區，以上幾個項目與平度項目具有類似性，可做參考。

2、商業開發定位，綜合性商業社區

1）平度項目周圍靠近大澤山旅游資源，可以生態旅游開發理念為方向，借助大澤山品牌，利用生態旅游資源

2）平度九中教育資源，以教育文化為開發亮點。

3）增強商業興奮點，滲透陽光、水、自然元素融入大澤山。

4）創造中心商業新模式，本項目的重點。

3、基本構思：利用平度九中文化資源，加入規劃手段，合理的戶型配比，充分體現文化的整體性，細節注重景觀軸線、曲線布局、整體規劃、空間布局等；充分利用靠近天津路、鄭州路的優勢，作為商業配套。

4、戶型設計---主力產品說明

1）提高得房率：不少于80%，目標95%

2）一梯一戶設計，體現業主尊貴感；小高層電梯洋房，引入新概念，享受別墅感覺，一二層帶院子、3-8層帶平臺，頂層躍層增加附加值；突出空間優勢。

3）經典小高層：分別推出，一梯二棟、一梯三棟、一梯四棟戶型；小型公寓。采用面積贈送。

4）對底層入口處理，地下車庫空間合理布局，敞開式空間等提高利用面

積。

5）社區內采用景觀塑造（結合水景）、建社區大堂、精裝模式小戶型、采用獨特的建筑風格。

5、建筑成本控制：

主要從優化設計、建造彈性成本控制兩個方面出發。

6、項目總體形象：穩重、大氣、雋永、高貴

四、王總做強調：

集團公司正處與快速發展階段，根據公司長期戰略發展的要求，我們必須選擇有強大實力的公司作為合作伙伴，并建長期合作關系。選擇對象時要求具備：具有優秀的團隊；合理的市場價格（參考當地的市場價格作為基礎）。

王乃賓做了項目介紹：

1、平度項目作為集團公司的重點項目，已進入規劃論證過程，并與專業化的策劃、規劃公司進行過溝通；現在項目的顧慮在于，這樣一個大型的城市綜合體20萬平米，在平度是否面臨人口、消費條件、區域適用性、人們的接受性等限制。

2、如何啟動我們的商業理念：必須綜合多因素考慮，要把前期策劃、規劃、營銷統一為一體，不能出現脫節；重點定位在商業上，要有招商資源。

3、我們的設計時間緊迫，需要邊對接、邊溝通、邊設計同時進行，雙方前期溝通少，希望進一步溝通，尋找結合點

4、我方要求：先拿出總體規劃方案，出概念效果圖，提供給王總做參考，匯報給市政府。達要求后再簽訂合同；效果圖要盡快做出來。

王旭升向設計院提出詢問：

1、設計院這么龐大的隊伍怎么進行人員統一，實現辦公一體化：——

耿總回復，視頻電話對接，標準化管理。

2、怎么選派設計團隊給我們設計—回復青島和總部選派優秀的主創團

隊。

3、平度現在有萬科、保利等大地產，怎樣才能確保我們產品創新，產

品定位，增強競爭。—耿總回復：采用價格、風格差異化。

4、考慮到城市綜合體成功案例一般在一、二線大城市，像平度這樣地

級市還沒有案例，如何把握成功？

五、各方做單獨會議：

我方會議討論達成如下共識：

1、要求設計院先拿出效果圖，供我們提供給政府，達政府滿意要求，然后我們要土地政策，這是當務之急的大事。

2、可考慮項目的總體規劃設計有較強設計院做，具體單體設計等可交

當地設計院做（價格成本低、便于協調溝通）。

3、我們可選擇多家有實力的設計院采用招標形式，以綜合總體規劃為

價格參考。

4、今晚讓營銷策劃公司將我們的概念規劃理念，規劃條件，要求等給

對方設計院，讓其按照要求盡快做出效果圖，拿出概念設計、文本

資料等書面材料。

六、雙方會后協商

1）我方要求聯創設計院盡快拿出最終概念性規劃圖：有平面布置（商業、住宅、安置三大塊），鳥瞰圖，效果圖（亮點），要求達到政府滿意程度。

2）今晚營銷部負責將平度項目的設計理念、設計意見、設計條件等要求做出書面文本報告，提供給設計院做參考。

3）關于價位的要求，要根據我們的項目情況和長期合作方面考慮，給予報價；我們將從多家公司考慮選擇最優的做為合作伙伴。

4）雙方同意明天上午做進一步溝通，尋求共同點。

集團綜合辦公室

2011年4月20日

主 題 詞：平度項目規劃設計方案呈送：董事長、總經理

發送范圍：參會人員

存檔：檔案管理處