第一篇：吉林省天富房地產開發有限公司二零零五年度工作總結

吉林省天富房地產開發有限公司 二 零 零 五 年 度 工 作 總 結

辭舊歲，事業有成，萬事如意，生意興隆，蒸蒸日上，雞年吉祥

迎新年，天富騰飛，行空萬里，乘勝前進，再創新高，狗年旺旺

取得豐碩成果可歌可慶的二零零五年即將勝利度過，我們又滿懷豪情，展開心屏迎來了新的二零零六年。值此之際，我代表天富房地產開發有限公司向公司的全體員工并通過你們，向你們的家屬朋友致以節日的問候，衷心的感謝所有員工為天富在過去的一年里所取得的豐碩成果而付出巨大的代價和無私奉獻，同時也祝愿同志們在新的一年里萬事如意，心想事成，取得更大成績。

二零零五年是我們公司在二零零四年的基礎上，繼續腳踏東盛大街這塊地，頭頂二道這邊天，搭建棚戶區改造的平臺，唱響了天富房地產開發這場戲?？梢源笱圆粦M的說，我們謀劃了別人不敢想的事，干了別人不敢干也干不到的工程，達到了預想不到的目的，實現了二年的事情一年干完的宏偉目標。具體的說： 一、二期工程如期全部交工：

在零四年十一月十五日四號工地完成了二層，五號工地 完成了二層半，六號工地完成了六層的基礎上，我們于今年三月二十五日，及時的組織了工程隊全部進入工地，并開始陸續施工。由于今年抓的早，抓的主動，工程開工就形成了喜人的局面。我們緊緊的抓住了三個不放手，一是緊緊的抓住質量不放手，從三棟樓的原材料質量抓起，不合格的材料不用，不達標的材料不進，與此同時，緊緊抓住施工質量不放，百年大計，質量第一，從而得到了有關部門和客戶的認可和肯定；二是緊緊抓住進度不放，從開始進入工地的那一天起，我們就采取了卡死日進度，倒計時方法，克服了時間夠用，來得及，不著忙的思想，解決了很多預料不到的問題，做了大量的深入細致的思想工作，解決了工程隊與工程隊之間內部等逐多矛盾，從而保證了工程的順利進行，在工程正進入非常時期，有的工程隊由于資金緊缺而面臨停工的關鍵時刻，主要領導當即立斷，多次幫助解決資金不足問題，確保了工期，達到了按時交工；第三，我們緊緊的抓住了安全施工這一重要環節，整個施工過程我們始終把安全第一放在首位，時刻不忘記抓安全施工，領導開會講安全，親臨一線抓安全，用具體規章制度保安全，使我們第二期工程從頭到尾沒有出現一例不安全事故，二期工程共用了130天的時間，三棟樓房平地而起，按照公司的計劃，于七月份正式交工并組織了客戶入住。

二、動、拆遷工作超常規運行，在長春市沒有先例 經過前期部的積極努力工作，我們于零五年陸月捌日拿到了由長春市城鄉建設委員會簽發的房屋拆遷許可證，準予對東至東盛大街，西至和順五條，南到東平路，北至嶺東路的一百柒拾貳戶居民進行拆遷和評估，我們委托長春市晨光房屋拆遷有限公司來負責拆遷工作，并于六月十日，召開了動、拆遷動員大會，在動員大會上由被拆遷戶代表，通過抓揪的方式，當場選出并由公證處宣布這次拆遷工作由長春市維權房地產有限責任估價公司負責。動員大會后，立即由評估公司和拆遷公司進行逐戶摸底登記和進行評估照相。他們根據長春市的房地產價格以及周邊的售房價格和有關政策規定分別對不同類型的房屋進行了不同價格的評估，其分別為平方米1824元、1860元、1899元、1710元、1626元、1628元、1588元等不同價格，評估單送到住戶手三天后，我們立即組織了動、拆遷工作，公司主要領導極為重視此項工作，因為這次動、拆遷直接涉及到我公司三、四期工程能否動工興建，能否實現在零五年內，完成二期工程交工使用，三、四期工程全面施工封頂的關鍵所在，是對公司能否在非常時期打硬仗、打勝仗的嚴肅考驗。馬總親自主持會議，親自點名抽人，并要求要在最短的時間內，必須把拆遷這個硬仗打好，我們采取了各種宣傳形式和手段，利用了早、午、晚各家有人，周六、周日休息等有利時機，挨家挨戶進行摸好五個底：一是浮房和獨立浮房底；二是占用土地面積底； 三是家庭經濟情況底；四是家庭人員組成和基本情況底；五是戶口所在地和產權證的底。通過逐戶摸，進一步弄清了每個拆遷戶的基本情況，對癥下藥，本著先易后難，先簡后繁的原則，分類排隊，進行了實質性的工作，拆遷工作涉及面廣，政策性強，面對千家萬戶，工作對象又多數是下崗職工和無職業人員，絕大多數沒有工資來源，多數是低保戶，有的身體殘疾喪失勞動能力，生活極其困難，有的想借此機會，想發一筆洋財，滿天要價，有的對拆遷政策不了解，無理取鬧，有的確屬生活困難，沒有能力再拿補差部分的錢款，不想拆遷，總之拆遷工作對立面大，絕大多數不予配合。我們在去各戶工作時，有的戶根本不予理采，連門都不給開，不讓進屋，有的竟說些很難入耳的話，甚至謾罵，有的干脆離家，不和我們見面。怎么辦？我們能因困難大而不拆遷嗎？能因情況復雜而誤時誤事嗎？不能。再大的難事也難不倒我們天富人，我們坐下來，認真的總結研究所掌握的情況和了解到的問題，逐戶分析，采取對策，攻克堡壘，打開工作局面。我們采取了解好誰是當家人，誰是左鄰右舍，家族親戚的帶頭人，誰是懂政策講情理的明白人。首先抓住這部分人，和他們交朋友，攀關系，做好他們的工作，使他們能夠起帶頭作用。果然這一招很靈，很快一部分動了起來，他們開始和我們主動接近，開始了實質性的對話，并經過多次洽談，進行了協議的簽定。到7月6日，已簽協議6戶。萬事開頭 難，有了帶頭簽定協議的我們很高興，如何保持勢頭不減，高潮不落，我們又采取了分片包干的辦法，整個拆遷小區分四片，采用包干的形式，并培養了各片幫助做工作的代理人，采取分化瓦解的辦法，來爭取加快腳步，使拆遷工作更快更順利的進行。整個拆遷工作我們對不同的人采取了不同的態度和辦法，對于積極配合工作的拆遷戶，爭取盡量給點優惠，促使他們盡快的簽定協議；對于要借此機會發洋財的極力爭講價格，不但他們自己不簽協議，反而利用各種手段，煽動蠱惑人心，不讓別人簽，我們采取大力宣傳拆遷政策，手不軟，政策不讓，對個別戶不予理解；對于等待觀望，看我們態度，想隨大流的戶，我們還是反復的宣傳政策，幫助他們解決早簽早主動，回遷排前號，住上好樓層的細賬；對于要回遷還是貨幣安置，沒有下決心，動搖不定的戶，我們盡量幫助他們算好賬，并對有證面積較大的做讓他們回遷工作，有證面積較小的動員貨幣安置；對于靠浮房討價還價的戶，我們采取了看浮房的質量和院內整個土地面積的多少，適當的給點優惠的辦法；對于確有一少部分人身患絕癥，特困戶，需要給予照顧的，我們就明確態度，不惜多給點優惠，盡量滿足他們的要求。這樣對不同的階層的拆遷戶，采取不同的政策措施，一下就使拆遷進度加快了許多，最多一天就簽多達十幾戶。到八月八日已簽定協議104戶。隨著拆遷工作的進展，很多的住戶和我們交上了朋友，由對立轉向了親善，很多人幫助我們做工作，出主意，使拆遷工作越來越得人心。但是越是到最后結尾階段，工作難度就越大，一少部分丁子戶死活就是不簽，他們無休止的要價，我們幾十次登上他的家門，但硬是不予配合；也有的戶產權證不是自己的名字，法人又不肯前來幫助辦理手續；也有的為了借機發財，搞假房證和違背政策法律，假報死亡而多分產權證，從而多得補貼面積。對這些問題，我們采取不同情況，區別對待，一戶一戶的攻堅，到8月25日，還剩5戶。對這5戶丁子戶，我們一面上報有關材料，準備強遷，一面還是積極做他們的工作，使他們不走強遷的程序。因為強遷不但還要花費大量的費用，更需要一定的時間，耽誤我們的整個三、四期工程開工時間。馬總果斷決策，還是要想辦法，盡快將這五戶動員遷出。就這樣，我們經過艱苦的努力攻關，終于9月9日拆遷了最后一戶，勝利的完成了這次拆遷任務。我們只用了三個月的時間，這是長春市，乃至吉林省拆遷工作史上時間最短，動作最快，效率最高的典范，為及時的轉入三、四期工程開工打下了基礎，創造了一切有利條件。為了表彰先進，公司研究決定拿出兩萬元，獎勵參加拆遷的有功人員。三、五十天完成了三、四期工程的封頂

動、拆遷工作的順利結束，為三、四期工程及時開工創造了有利條件，在拆遷工作接近尾聲時，我們就集中了部分精力，做好了工程的設計，工程隊的選用，場地的三通一平等項準備工作，并于九月二日，召開了公司全體員工動員大會，于九月九日開始，放線打樁。我們響亮的提出了這段工作的指導思想，就是以戰斗的姿態，同時間賽跑，以工程建設為中心，大干60天，完成主體封閉的戰斗口號。公司上下和每個工程隊都以此為動力，緊張繁忙的三、四期工程開始打響了第一炮，這段工作每項事情，幾乎都是超常規運行，可以說是在邊拆遷、邊規劃、邊設計、邊施工，此項工作都在經過科學按排同時進行，這樣的工作程序是前所未有的。工地上先后有八臺發電機組同時發電，八臺樁機也同時開動，九個吊車同時運轉，十臺攪拌機同時運行，整個工地近五百民工人來人往，送砂、石、紅磚、鋼筋、水泥等車輛往返不停，川流不息，真是象一場戰斗在有序的進行。越是在這樣繁忙復雜的工作時刻，我們始終保持清醒的頭腦，準確掌握每個工地，每個環節，提前預測能出現的問題，改變過去那種一天一調度為每天都在現場辦工，面對面的一個一個的解決實際問題。這樣做，即做到了問題及時發現，能夠得到及時糾正，及時解決，還不耽誤工作時間。在整個施工期間我們還是繼續抓住三個根本問題不放，那就是質量、進度和安全，為了保證質量，我們仍然堅持了領導值班值宿制度，從進料到施工每個環節死死抓住不放，技術人員不離現場，監理盯住工地，從而保證了三、四期工程的質量；為了加快進度，工程隊與工程隊比著干，誰都怕被拉下，他們抓住了 早、午、晚的三頭時間不放，不耽誤一分一秒，下雨穿上塑料布雨衣砌磚，在保證日進度，施工的關鍵階段，正值秋收大忙季節，無論技工還是力工都非常緊缺，工程隊不惜花大價，瓦工每天100元，力工每天50元的價格留住民工。安全問題由于我們抓的實，抓的細，這么多的工地沒有出現一次不安全事故。由于工程抓的緊，抓的實，使6號、7號、8號、9號、14號、15號六個工地只用了50天時間，就全面完成了土建，實現了封頂的目標，提前十天完成了任務。隨著衛生材料廠緊鑼密鼓的破產拆遷工作的結束，17號樓、18號樓和19號樓也陸續開始開工建設，并于十月十七日和十月二十二日分別開始打樁。到十一月十一日結束，實現了17號樓保二爭三層，18號樓保一爭二層的目標。與此同時，10號樓和19號樓基礎樁全部打完。

三、四期工程下水網全部結束?？梢哉f，從九月九日開始，在整個施工的戰場的和所取得的成果看，我們的指導思想是正確的，整個指揮和施工戰略是科學的，成績是舉世無雙的。

四、部門作用發揮較好，加強相互協調保證了工作的順利進行。

今年年初，公司經過深思熟慮，多次征求員工意見，以正式書面形式下發了部門和員工的崗位責任制，并堅持常年考核。在認真執行崗位責任制的前提下，我們加強了相互協調工作，部門與部門之間，每個員工之間都能自覺的主動配 合，相互支持，所以各項工作有條不紊。

一年來，工程部的工作任務比較重，由于特殊時期，有些工程要求時間緊，有些則隨時發生變化，為了不誤施工時間，他們起早貪晚，即是工程部，又是設計部，他們深入工地，深入實際，發現問題，現場辦公及時解決，使今年在任務重，時間緊的前提下，保證了質量，進度和安全，工程達到了預期的目的。

銷售部工作一直積極主動，他們為了把銷售工作做好，在刻苦的認真學習，學習售樓的知識，多次進行周邊的樓盤銷售調查，并拿出有參考價值的調查報告。為了滿足廣大客戶的要求，他們也正在努力的鉆研建筑方面的知識，了解基礎構造，房屋構造，結構類型，戶型設計等方面的知識。他們利用各種宣傳工具和手段，抓住一切有利時機，采取優惠打折等有利措施和手段，大力開展宣傳和銷售工作。一年來，二期樓盤一百六十六套，沒有正式開盤就全部清盤，三、四期也累計銷售（），為公司的資金回轉和擴大生產奠定了較好的基礎。

財務部工作一直是比較正規，做的比較出色，賬目日清月結，按時給領導提供大量的報表，數字，給領導當參謀，并很好的處理對外關系，接受財務、稅務等有關部門的檢查，特別是在房屋拆遷和商品房銷售過程中。財務部的同志不分早、午、晚，耐心熱情接待客戶，跑銀行存取現金，辦理比 較繁雜的手續，百無一錯，起到了財務部應該起到的作用。

前期部工作難度大，聯系單位和個人多，他們采取靈活多樣的工作方法，認真的辦理二、三、四期和第五期工程的有關手續和報件。由于今年的特殊客觀原因，有的報件重復多次從頭辦起，但前期部的同志都按照領導的意見，不辭辛苦和麻煩，耐心的求助有關單位和個人，疏通每個環節，一個件一個件的報，一枚章一枚章的蓋，一張表一張表的填，一天一天的跑大廳，找單位，求個人，使我們的前期手續辦理沒有耽誤整個工程的施工。銀行和公積金按揭貸款工作做得也比較扎實認真，在難度相當大的情況下，基本上保證了資金的及時撥付。

辦公室一年來，工作有序，多而不亂，雜而不慌，辦公室的裝修和搬遷，日常的值班值宿，外來客人的接待以及各種資料的管理和文件的處理、材料的打印和正常的繁雜小事都做得很好，車輛的管理和維修、保養，食堂伙食管理等都為公司日常的工作創造了很多方便條件。

材料部一年來，為了保證工程的質量和標準，他們認真的多次去外地廠家進行原材料的考察，經過反復對比，選擇了質量好、價格低、有信譽的各樣產品，和他們簽合同、訂協議，為了保證工程的順利進行，材料部和各工程隊主動聯系，相互配合，晝夜兼程，保證甲方供料，從而為公司整個工程的順利進行提供了一定的物資基礎。物業公司今年的工作比較突出，由于今年小區內施工單位多，人員極其復雜，小區沒有形成，四通八達，又有很多新客戶入住，裝修量極大，在這種特殊的情況，物業公司本著以發展，提高，強化物業管理為指導思想，以優質的服務為宗旨，把物業工作做得很好，他們通過狠抓隊伍建設，落實崗位責任制，抓人員素質提高，堅持服務標準，堅持高標準，嚴要求，守信譽，做好售后住戶的服務工作，做好接待工作，滿足了廣大客戶的要求。他們狠抓了安全四防和室內外衛生及小區內綠化，亮化工程，使小區沒有出現其它不安全問題，小區內客戶和公司領導比較滿意。

五、回顧一年來的工作，我們的主要體會是：

（一）以人為本，靠信譽求生存，是我們天富公司的根本理念。

三年來，特別是近一年來，我們天富房地產開發有限公司之所以能夠從無到有，從小到大，從弱到強，所以能夠發展到現在有了一支較好的員工隊伍，小區基本形成，建了近十一棟六萬平方米的建筑工程，而且銷售形勢大好，靠的是什么呢？主要一條是靠我們用心做事，誠信為人，以人為本，對人對事有著卓越的精神追求，我們有那么多的朋友支持我們，我們有那么多的新老客戶相信我們，我們有市、區政府和有關業務部門承認我們。是什么標準和條件使他們會這樣呢？那就是我們做為一個房地產開發商追求利潤不是唯一 的目標，而履行責任則是永恒的使命，我們對自己的責任永遠理解為是對客戶的責任，對員工的責任，對社會的責任，對朋友的責任，所以我們做企業如同做人，就是用心做事，誠信做人，以人性待人，言必信，行必果，把客戶當做自己的朋友，追求客戶滿意度最大化。之所以我們的客戶和我們處似賓朋，他們那樣的相信我們，支持我們，主要在他們眼里，我們是靠得住的開發商，是為他們服務，急他們之所急，想他們之所想，是講誠信的，這一根本經驗今后我們要永遠堅持下去，發揚光大，使我們的企業做得更好。

（二）搞好房地產開發必須有一支過硬的隊伍和優秀的管理人才，尤其是必須有德才兼備的主要領導。

毛主席說過，只要有了人，就什么人間奇跡都可以創造出來。我們公司是白手起家，剛成立的那一天我們有什么呢，老同志都清楚，我們兩手空空，什么都沒有，真的什么都沒有啊。那我們靠什么在短短的三年時間里，發展到現在小有名氣的房地產開發商呢？我們是靠人，是靠姜總、馬總的智慧，靠姜總、馬總的人格魅力，是靠姜總、馬總駕馭指揮的我們這支隊伍。

公司在暫短的幾年里小區初步形成，高樓林立，效益可觀，現在正是興盛時期，是姜總、馬總的精心策劃，嘔心瀝血的結果。姜總在全國各地有著很多其它的集團公司，但始終關心、呵護著這個開發公司，在關鍵決策時刻、在遇到困 難時期，我們總是靠著姜總這棵大樹，英明決策、渡過難關、奪取勝利。馬總把全部的精力都傾注在房地產開發上。他雖然年過半百，但始終不服輸，苦心專研業務，已由外行變成了內行，他以超人的毅力，靠著自己的較高的全面素質，憑著科學的膽識和氣迫，駕馭著天富的這番事業。他是我們公司最忙的人、最累的人、最動腦筋的人、最操心的人，他的艱辛的付出，感動了天地相助，感動了政府和朋友的支持和幫助。在很多個重大的關鍵時刻和轉折時期，都是十分順利的達到目的，正象一些老干部說的那樣，是金子在那里都放光芒，我們天富的事業將永遠光芒四射，光彩照人。

天富公司三個月全部成功拆遷一百八十戶居民，六十天工程五十天六棟樓封頂，一期工程百日會戰全部交工，一、二期樓盤沒有開盤就全部清盤等等，唯有天富人才能干出這樣長春市建筑行業歷史上從未有過的事，這些全是靠天富的員工，靠這支隊伍的努力結果。

幾年來，我們的事業有成，同時也造就和涌現了一批有突出貢獻的人才。

公司副總經理馬占山同志，在零五年的全面工作中，嚴格要求自己，為了取得房地產業的資本，在堅持認真的學習。有時甚至日以繼夜的看專業書籍，讀有關資料，使自己逐步由外行變成內行，特別是主管銷售部工作以來，認真抓了銷售員的自身建設，對他們要求嚴格，工作有布置有檢查有總 結，并能夠注重調查研究。根據市場要求和未來樓盤走勢，及時提出售樓方案，利用了報紙、電視、電臺、新聞、網絡和宣傳板等各種形勢，大力宣傳天富的樓盤優勢，采取了以老客戶代新客戶，留住甲級客戶，做好其它客戶的工作等各種手續和辦法，使我們天富家園的樓盤銷售形勢特好。前二期樓盤沒等開盤就全部清盤，三、四期也賣出將近一半，這是很了不起的成績。占山同志在今年的房屋拆遷工作中也立下了汗馬功勞，特別是在拆小五樓時。當時難度大，被拆遷戶希望指數特高，他們又互相串連，建立共守同盟，不予我們配合，在這十分艱難的狀況下，占山同志挺身而出，和主要領導立下軍令狀，采取了很多靈活多樣的辦法，反復多次的工作在樓上的住戶家中，多次開會講政策原則，講拆遷的辦法表明態度，并培養多個替我們做工作的積極分子，并在五十多戶中，抓了典型，使他們起了積極帶頭作用，通過艱苦的努力工作，僅用40幾天的時間就全部將小五樓拆除。為公司立下了不可磨滅的功勞。在三、四期工程開工的過程中，占山同志任指揮部的副指揮，并協助總指揮抓日常的全面工作。在這段時間里，占山同志起早貪黑，深入工地、深入實際，親自抓質量、抓進度、抓安全，發現問題，及時解決，使整個工程計劃六十天封頂提前十天，五十天干完，這是與占山積極努力工作分不開的。在全年工作中，占山同志負責甲方供料和各項合同的簽定工作，由于精心努力，使這 方面的工作做得很好，從沒有失誤，沒因此而耽誤施工的正常進行。我們大家應該向占山同志學習那種刻苦學習、專研業務，工作認真負責，敢說敢為，敢于攻關碰硬的那種精神。

公司辦公室主任隋殿閣同志，工作極端負責，視公司為自家，從不粘尖取巧，一心樸實的默默奉獻。他除了認真的抓好了辦公室的全面工作外，其它工作隨叫隨到。一年里，他非常出色的完成了領導交辦的辦理招投標手續工作，這項工作很復雜，難度又很大，不但涉及所有工作隊，而且還涉及有關方面，手續繁雜。殿閣同志做的有條有理，毫無差錯。在關鍵的房屋拆遷過程中，殿閣同志是主力軍，他包片跑戶，認真細致耐心的工作，使拆遷工作得以順利進行，直至全部結束。在拆遷過程中他又負責整個拆除工作，特別是在拆除遇到障礙物時，殿閣同志，日夜守在勾機和破碎機旁，許多個日日夜夜，他都在認真的記工時，算土方，指揮除障礙，為我們及時的開工興建工程鋪平了道路，打下了基礎。

財務部現金員孟繁霞同志雖是馬家的主要成員，但從不以此自居，從不特殊。她以一個普通的公司職員身份，兢兢業業，勤勤懇懇，默默無聞的工作。特別是在三期房屋拆遷和整個售樓期間，每天不分早、午、晚，都要及時收款、付款，甚至每天幾次跑銀行，周六、周日得不到休息，有時都不能及時吃上飯，但繁霞同志從無怨言。我們大家都要向孟繁霞同志學習，學習她在普通的工作崗位上，取得了優異成 績。

物業公司副經理李明妍同志以公司為家，成年累月一心撲在物業的工作上。他對工作要求標準高，對自己要求高，對客戶十分熱情。凡是入住小區的客戶，他都了解的十分清楚，家庭主要成員都認識，對其工作單位，電話手機聯系方式，具體的居住門棟樓層等都了如指掌，接待客戶很講禮貌待人，態度和藹可親，主動幫助客戶解決實際問題。明妍同志能夠十分嚴格的要求自己善于團結別人，以誠相待受到了人們的尊重。

物業公司維修部、保潔部經理賈樹偉同志幾年如一日，兢兢業業，勤勤懇懇，一天到晚忙不休，為整個小區的物業工作奉獻自己的一切。他不但能干，而且一專多能，無論是水、電、暖，還是小區內的綠化。住戶的整個維修，他隨叫隨到，手到病除，他對工作極端熱情，對客戶又非常關心。凡是客戶找到他，需他幫助解決和辦理的事情，他都在所不辭，熱心的幫助辦好，直到客戶滿意。他對工作不分什么是份內，什么是份外，凡是需要做的，都高標準的做好，受到了領導和同志們以至客戶的好評。

一年來，公司全體員工，特別是像公司副總、工程部經理孫慧同志；材料部經理劉士峰同志；銷售部經理馬超同志、副經理賈麗娜同志、售樓員馬璐同志；保安隊長公丕春同志等等都出色的完成了自己的本職工作，值得我們很好的學習。

實踐證明，開發房地產首先必須培養一支特別能戰斗的員工隊伍，這支隊伍必是召之即來，來之能戰，戰之能勝的人員組成。

（三）房地產開發必須選擇地理位置優越，戶型設計接近百姓，價格合理，質量優良，物業基本保證住戶要求，并一步一步走，一個臺階一個臺階上的原則。

三年來的實踐告訴我們，房屋開發的首要問題，必須選擇地位超然，旺氣聚集，上風上水之地，必須是周邊環境優越，交通、教育衛生、文化活動、商業購物和今后重點發展規劃遠景可觀位置，這樣才能吸引客戶快銷多售。

戶型設計要豐富多彩，根據要求，即不繁雜，又很新影，抓住重點設計適合一老一少兩頭年齡人群，適于中小戶型，盡量增加使用面積。

樓盤價位要為工薪階層所能承擔的起，和周邊相比，要略低，并能夠辦理各項按揭貸款手續，使他們買得起，住得下。

樓盤質量是客戶選房的很重要一環。為此，必須從原材料抓起，全程抓住不放，并抓住如地熱、外弧形陽臺等熱點，一抓到底，保證百年大計，質量第一，做到精益求精。

選擇住房首先選擇物業這是對的，但多數工薪階層的人們，他們心理并不希望那種封閉式，高標準的小區物業管理，主要是物業費用居多，壓力大。我們只需要能夠保證二十四小時供水、供電，供暖，小區內衛生整潔，二十四小時保安，居住有安全感，小區內花草樹木綠化比較好，有一個舒適的環境居住，有一個低收費的標準和和諧的人群相處就十分滿意。

實踐證明，做為一個初級階段的開發商，必須即要胸懷大略，有遠大目標，又要根據實際情況，飯一口一口吃，路一步一步走，臺階一層一層上，不保守，但不打無把握之仗。像我們這樣，一年一個新臺階，年年有樓蓋，年年有樓賣，走上步看下步，看準的事情堅決干，看不準的事情不盲目，這是我們不戰則已，戰則必勝的根本保證。

總結一年來的工作，我們取得了很大的成績，但成績不說跑不了，問題不找不得了，嚴格說來我們還在前進過程中，存在一些問題，需要認真的總結。

一、員工隊伍素質極需提高

由于我們的企業要越做越大，所以，對員工的要求就要越來越高，如果還是停留在原來的水平上，就適應不了事業的飛速發展?，F在這支隊伍由于文化基礎參雜不齊，工作經歷基礎不一，專業技術人員較少，如果不加強自身的素質的提高和建設，就要影響正常的工作進行。我們必須要首先加強職工的政治素質的提高，要堅持以公司為家，一心一意為公司發展出謀劃策，不能就公司為肥肉，都想抓想拿，樹立 公司發展我發展，公司強大我強大的思想。要加強員工的業務素質的提高，要加強業務技術方面的學習，變外行為內行，為做好本職工作練好基本功，要在公司內，形成你追我趕，爭當先進做貢獻的大好局面。

二、要加強企業的經濟核算，要講成本，盡量減少不必要的開支。做到少花錢多辦事，不花錢也辦事，反對鋪張浪費，要獲得更大的利潤，就應該盡量多的降低成本，這是所有企業的共識。在任何行業中，成本控制能力排序末端的企業都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業將失去市場份額，企業間的競爭說穿了，也是成本控制的競爭，所以只有降低成本，才能生存，才能獲得更好的效益。

三、資金緊缺仍然是我們企業壯大的主要障礙 根據我們公司幾年來的實踐，融資問題仍然是我們大踏步前進的主要問題。房地產開發，不僅僅是就當年蓋幾棟樓，而要全方位的如儲備人才，儲備土地，要大面積開發房產，地產乃至其它產業，資金問題就需多方籌集，建立合作伙伴，股份制，信貸等等多種渠道，有了較為雄厚的資金基礎，我們的事業就更能突飛猛進全方位發展。

同志們：

新的一年二零零六年即將來臨，明年將是我們公司在今 年的基礎上，更加繁忙的一年，更加突飛猛進的一年，更加關鍵的一年。我們必須在七月末前，對6號B、7號、8號、9號、14號、15號、17號、18號、19號樓全部竣工，并將所有證件辦完，并爭取全部銷售，對二十一號和二十號兩棟臨街公建在八月末建完并交付使用爭取銷售過半。我們今冬明春還將要對色織布、棉織廠和五十戶居民進行全部拆遷，并要在明年五月一日開始實施第五期工程的建設。在明年，五期工程建設的同時，還要下大力量，搞好調查，為今后幾年乃至多年進行更好的開發選準地塊，創造條件。明年的這些奮斗目標，經過同志們的努力下決心一定要實現，我們有利條件很多，我們公司越來越成熟。有三年來的實踐經驗和基礎，有棚戶區改造的優惠政策，有外界朋友和同志們的支持，我們有新老客戶和社會上的信任，特別是有我們在坐同志的努力，只要我們堅定信念，腳踏實地，我們的目標就一定能實現，我們一定要在二道的這塊龍脈圣地，天做棋盤，星做子，地做琵琶路做弦，走好這盤棋步，彈出優美動聽的音樂。天富人必能建廣廈于天地，奉愛心與人間。最后祝同志們新年快樂。

謝謝！

二零零五年十二月三十日

第二篇：房地產開發有限公司年終工作總結

20xx年我公司在廠黨委廠行政的正確領導下，團結拼搏，真抓實干，克服了生產經營中的種種困難。經過公司領導和全體員工的不懈努力，較好地完成了全年各項經濟指標和工作任務，預計實現經營收入2510萬元，預計盈利125萬元。公司保持了健康和諧發展。現將生產經營及工作情況報告如下：

一；經營管理1、20xx年是我們**西佳居房地產開發有限公司至關重要的一年，也是新的領導班子到任的第一年。更是改革重組、實施房地產開發建設主業與物業管理服務輔業分離的第一年。為擴大發展計劃、爭取可持續性發展。結合公司實際情況，積極完善各項規章制度，建立內部管理機制，加強管理是根本的基礎所在，為此，本著實事求是的原則建立了一系列適應市場經濟發展需要和公司發展需要的各種規章制度，并加大檢查落實力度，使各項工作有計劃、有方法、有依據、有目的的穩步展開；加強了各類資料的查閱、收集、歸檔工作，按部門、形式、性質等不同合理分類、存檔，極大方便了所需材料的及時查閱和利用；同時，為了建立完善的內部管理機制，在汲取先進管理經驗的基礎上結合我們的實際情況，對新的領導班子及各部門每個管理崗位的職能、作用、工作范圍作了明確的劃分，從而將各項工作細化到每個人，促進了各崗位的積極性、主動性和創造性，使各級管理人員在工作實踐中不斷得到鍛煉，業務、管理水平不斷得到提升。公司上下團結務實，服務創新意識顯著提高，只有不斷提高服務質量，才能最大限度的滿足商戶和業主的需求，才能穩步提升收入，樹立良好的企業形象。我們首先從思想政治工作入手，發揮黨、模范帶頭作用，帶領全體員工轉變觀念、開展理論學習、加強業務培訓，使員工的服務意識和自身素質得到不斷提高，公司領導和各級管理人員經常深入基層做大量的工作，公司上下形成了團結一致、求真務實的工作氛圍。強化要求，業務素質不斷得到提高。

2、公司組織全體員工認真學習了中國共產黨第十八次全國代表大會的精神,對進一步做好當前的各項工作進行安排部署。并要求全體員工通過多種形式，原原本本，逐字逐句認真學習、深刻領會，把思想統一到黨的十八大精神上來，把力量凝聚到實現黨的十八大確定的各項任務上來。解放思想、實事求是、銳意進取。在學習、活動中制定了學習計劃，使學習活動有安排、有落實、有總結。對團結全體員工、增強企業凝聚力和發展外向型服務思路起到了積極的作用。

3、公司領導班子調整后，完成了佳居公司董事會換屆工作。完成了營業執照的法人變更，組織機構代碼證的變更、國稅、地稅稅務登記證的變更，及組織實施并完成了公司工商年檢等工作。

4、通過省、市仲裁和法律途徑，我公司今年成功從原建設施工單位華山公司追回上百萬元多支付工程款，為公司挽回了不必要的經濟損失。與航天公司存在的經濟糾紛已進入了法律起訴程序階段。經過多次和代理律師溝通談判又為公司節省了38.5萬元的案件代理費。

二；工程建設1、25#住宅樓是公司今年工作的重中之重。為了又好又快的完成25#住宅樓的配套工程，公司多次召集技術人員多方論證，設計出了質量較高的方案，不但降低了費用還保證了工程進度。工程施工合同在工程的具體實施過程中起著非常重要的作用，對工程中的勘察、設計、施工和監理各方當事人的權利義務和責任都作了比較全面的規定。在“25#住宅樓的配套工程”項目工程建設的具體實施過程中，公司嚴格遵守施工合同，對合同中規定的質量責任，劃分界限，材料設備的采購，圖紙設計，工藝使用的認可和批準制度都有較好的貫徹執。在完成主體封頂的基礎上全面進入第二階段施工（即室內水、電、暖設施、電梯、單元防戶門及樓外墻體保溫層安裝），25#高層住宅主樓室內內粉以及水電已于9月20日前如期完成。25#高層住宅主樓樓外配套工程（道路，給排水以及雨水）定于12月20日完成并交付使用。

2、切實抓好安全生產工作，嚴把工程質量關。堅持“安全第一，預防為主，綜合治理”的方針，以《安全生產法》為準則，切實加強領導，落實責任目標，消除各種事故隱患，以強有力的措施防止安全事故的發生，以此維護企業安全生產秩序，實現了全年安全生產無事故。為公司持續、快速、健康發展作保證。嚴把施工質量。在施工程序上，嚴格按照科學施工程序要求，選擇實力強、信譽高、業績好的施工企業參與工程施工；建筑材料上，嚴把建筑材料質量關，執行建筑材料進場復驗制度和材料送檢見證取樣制度，建筑材料、商品混凝土進場使用前必須檢驗合格并經監理工程師簽字認可；竣工驗收上，嚴格執行工程驗收標準，全面實施和嚴格執行工程質量分戶驗收制度，實行勘察、設計、施工、等單位聯合驗收制度，落實質量終身負責制，對未達到標準要求的不予驗收，對發現問題的及時整改。同時，積極創新、不斷豐富工程質量監管手段。

3、完成了鍋樓房至8#樓熱力管網改造工程。

4、秦嶺小區供電增容工程已經完成了前期的設計論證，通過研究設計及施工單位提出來的與施工合同實施有關的問題，對涉及到工程進度有關問題及時提出解決辦法。并對施工手段、施工資源、施工組織直至合同工期都進行了調整，現已進入緊張的施工階段。

5、基本完成了小區1#、2#、3#樓及國稅局門面房工程清算工作。

三，遺留問題

1按照耀水黨委、行政的要求秦嶺小區已完成了房地產開發建設與物業管理服務改革分離和企業重組工作，對相關遺留問題處理（涉及小區范圍住宅樓地下室、屋面滲漏水、臨街商鋪油煙、噪音擾民、房產證辦理、小區供電入網等各項未盡完善工作），按照工程建設與后續物業管理工作銜接程序，我公司已完成并完善了以下幾方面遺留工作；

今年公司組織施工力量，完成了小區14#樓、20#樓屋頂整體防補漏水工程；制作安裝了小區西側-A段臨街商用房（餐館）后窗八個雙層隔音玻璃裝置，以“負壓上吸”方法最大限度的降低和減少了因餐館噪聲等帶來的擾民問題。11#、17#、18#等幾棟樓房排水不暢，我公司在該樓后新增加了幾處滲水井設施，目的是為防止各路不明來水滲（進）入住戶地下室；完成了22#樓前道路及周圍積水改造工程；補充完善了小區二期1#、2#、3#、樓前后四周植樹綠化工程（約3500平方米），實現了住宅建設與后續管理維修的無縫銜接。C段門面房屋面滲漏改造工程（約650平方米）。配合“四創辦”重新粉刷并加固了東圍墻（約1000平方米）。重點組織實施了以21#、22#兩棟小高層住宅樓部分遺留問題的協調處理與善后工作。及23#、24#樓存在的諸多遺留問題與原工程建設單位、祥瑞物業公司組成專門處理協調領導小組，提出解決措施，力爭全面解決此問題。我公司并以書面形式向物業公司移交，以形成小區建設與后續物業管理服務的無縫銜接，相互溝通、友好合作。

2已辦理并發放到住戶個人手中的房產證計610戶，同時小區一期剩余住戶房產證辦理的前期準備工作也已全面啟動。

3為完成廠部要求對公司資產的全面清理，財務部理順了財務核算體系和規范財務核算流程，圍繞收入和費用層層分解、認真剖析，財務部對費用清繳、盤點對帳、做了大量工作。排查出了未掛賬的工程款790余萬。確保了公司資產的安全；

4加強協作積極配合物業社區創建“十佳衛生小區”，重新粉刷并加固了東圍墻約1000平方米，還制作位于南門了約1500平方米的文化墻。按照協議及時支付5萬元的綠化費，為秦嶺小區再做貢獻。總之，在過去的一年里，公司較好的完成了上級下達的各項工作任務。取得了一定的成績，但我們深知，還有許多工作存在一定的差距，我們將加強溝通和交流、汲取經驗和教訓。更好地樹立企業形象，更好地發揮協調與服務職能，更好地開拓創新和持續發展，仍然是我們今后在工作中需要不斷思考的問題。我們深感重任在肩，不敢有絲毫懈怠。

存在的主要問題

1流動資金嚴重匱乏。

2拖欠工程款數額較大、支付壓力大。

3資產不清晰，債權債務關系復雜（與秦嶺水泥股份公司及祥瑞物業、秦嶺小區社區）。

4與物業遺留問題較多，協調處理難度大。

工作計劃

我公司將全力按照廠部2013年總體工作要求，下大力氣加強公司內部管理，強化經營考核、挖潛增效、開拓市場，全力做好公司2013年各項工作。

1、拓展思路、迎接挑戰、主動出擊，在全力做好公司各項工作的基礎上，按照廠部要求和企業改革主輔分離的基本原則，積極克服困難解決物業遺留問題，主動探索尋找秦嶺小區以外新的工程項目或合作伙伴，為公司長遠發展創造平臺。

2、工程方面：

（1）25#高層住宅樓的后續事務繁雜，督促華源公司做好決算的同時，將下大力氣做好協調工作，確保業主正常使用。

（2）公司將重點實施25#樓的天然氣鍋樓綜合配套及戶外綠化工程。

（3）確保東面門面房開工建設。

（4）著手西面門面房的規劃，論證，設計工作。

（5）全力做好小區一期剩余住206戶業主房產證的辦理。

（6）加強與祥瑞公司的溝通，解決物業遺留問題，重點解決屋頂（面），地下室滲（漏）水問題。

（7）啟動秦嶺小區二期工程的備案登記工作.（8）完成秦嶺小區二期工程21#樓22#樓的結算工作。

我們將以中國共產黨第十八次全國代表大會的精神為指引，繼續圍繞“抓經營、抓管理、保穩定、促和諧”的企業總體工作方針前提下，管理不斷創新。讓我們在反思與展望中以更好的姿態投入嶄新的2013年。讓我們一起把工作做到最好，相信在新一年的中，**西佳居房地產開發有限公司會取得更大的成績！得到更大發展！

第三篇：某某房地產開發有限公司2010工作總結

****房地產開發有限公司2010工作總結

2010年是“****”項目一期完工、二期始建、“****”籌備建設的一年，公司各項工作在集團董事會的正確領導下，在公司全體員工的共同努力下，各項工作穩步推進，逐項落實。全年完成建筑工程量24000多平方米，累計完成拆遷面積11000平方米，涉及拆遷戶257戶，全年實現銷售8300萬元，累計實現銷售1.73億元。為****全面竣工和****項目的順利啟動奠定了良好基礎。

一、精心細致抓收尾。

“****”一期13棟住宅樓及配套工程在2010年全部完工。現場工作主要圍繞如下幾個方面展開：

1、4#、5#、6#樓及人防地下室的收尾工程

土建工程在4月30日竣工驗收合格，電力6月24日小區住宅用電完成正式驗收并網供電，7月25日天然氣驗收。2#坡道、地下停車場環氧地面完工交付使用。

2、改造及維修工程

○1、11#—13#樓頂層分層改造工程。施工運輸，水、電、消防要重新布置，樓板加層，門窗加工，外墻堵補，增加雨棚等。

○2、1—13#樓滲水維修工程。2010年雨水比往年大，造成滲水較多，但工程部克服重重困難，急用戶所急，一經發現，及時維修，做好防滲堵漏，截止7月25日最后一次大雨，沒有業主再反應滲水現象。○

3、水、電、氣、太陽能安裝后的維護、調整工作。特別是太陽能，在全省是首創，設計實用性上有些不足，例如熱水管及接頭在高溫下彎曲、斷裂，工程部分別更換耐高溫管材及配件，確保用戶滿意。

3、一期景觀綠化收尾工程

公司自己購苗、購土造堆、自行施工，圓滿完成了一期4#、5#、6#樓的景觀綠化收尾工程。

4、組織完工驗收。項目完工后，相繼請規劃部門組織規劃驗收，請消防部門組織消防驗收，請電力部門組織電力驗收，請質檢部門組織電梯安裝、安全驗收，確保項目圓滿收尾。

二、精心準備抓籌建。

1、充分論證，科學決策“ ****”的籌建

根據《****改造試點方案》的精神，年初公司組織骨干人員進行現場考察，深入村民家中了解情況，分別走訪了規劃、建設、土地、房管、質監等相關部門。對具體事項進行了認真分析和成本測算，在充分論證可行性的基礎上，為****項目提的順利啟動收集了科學決策依據。

2、設立機構，成立****工程指揮部

工程項目立項后，為了使****工程項目的各項工作順利開展，在市開發區的領導下，以公司為主體組建了****項目指揮部。同時公司投資1000多萬元用于項目前期啟動，建設了現場辦公用房、安裝了圍墻廣告牌，確保項目有序推進。

3、****綜合樓順利開工

****綜合樓工程是原機床廠拆遷還建的主要安置點，由于施工現

場的特殊性，使得工程遲遲不能開工。再加上施工環境的惡劣，使得工程時做時停。經過艱苦的協調和耐心的工作，使得****綜合樓工程順利地開工。

三、精心組織抓拆遷。

從二零零八年年初開始至二零一零年十月，歷時三年，經過艱苦卓絕的努力，全部拆除原機床廠生活區257戶居民房。

1、完成****整體搬遷工作

****是原機床廠生活區拆遷的難點，其中多數是原廠的中層干部。在大家不理解，不支持，不配合的情況下，指揮部工作人員充分利用節假日休息時間，不厭其煩的上門入戶做工作。大家總結經驗找問題，克服困難想辦法，利用關系找突破，最終在十月份完成了剩余住戶的簽約，并在十月二十二日順利完成了****整體搬遷。

2、對困難戶，釘子戶的協調

對拆遷戶中的特困戶，我們本著人性化拆遷的原則，在集團領導的大力支持下，多次對他們其提出的要求進行合理答復和解決，令他們深受感動，從側面對拆遷工作形成有力的推動。對極少數拆遷戶中的上訪專業戶、釘子戶，為了解決他的問題，我們及時安排人員多次到市信訪辦、房產局等單位配合處理、接訪，對他們擔出的無理要求進行有力的解釋和駁斥。

3、細化***拆遷前期工作

在對****基本情況認真調查，全面摸底的基礎上，為提高****廣大群眾參與改造的積極性，我們主動協助村委會向群眾宣傳好國家的有關政策，補償標準、補償范圍及改造帶來的便利和好處等。使群眾懂得了國家的方針政策，做到心中底數清、補償待遇明、吃下定心丸，相信政府和開發公司會把給他們子孫造福的好事辦好。

4、加強違建管控，狠抓落實

一是積極配合村委會，協助規劃部門抓好控違工作的落實。堅決制止違法私自強建、偷建的問題發生。

四、精心策劃抓銷售。

2010年初開始，中央出臺一系列樓市調控政策抑制房價過快上漲，在樓市新政下，“****”項目積極開展了一系列營銷策劃工作，有力促進了銷售。

1、精心組織各項促銷活動

根據時間節點和當時銷售狀況，相繼精心策劃組織了“虎年扎金球”、“新春真情回饋月”、參加****春季房交會、贊助了市教育局舉辦的****市首屆中小學大家唱大家跳比賽、針對教師群體推出購房送“燭光大禮”等活動，取得了良好的效果。

2、大力進行“鴻程”品牌宣傳

根據項目本身的實際情況，在策劃工作中不失時機地進行****項目的品牌宣傳活動。相繼利用圍墻廣告、戶型單張傳單、戶外廣告、吊旗、雜志等傳播載體陸續設計制作宣傳，以此來對項目的品牌形象進行進一步的塑造和提升。

通過一系列促銷活動的策劃與實施，取得了良好的銷售業績和良好的社會效應，提升了項目的形象、知名度和美譽度。同時在策劃執

行中，盡量采用投入少，效果好的傳播方式，使廣告投入產出效率最大化，有效促進了銷售。

五、精打細算抓成本。

在日常工作中樹立“為公司節約每一分錢”的理念，從規劃設計到預算、決算，從費用報銷到稅務籌劃，從項目報建到材料采購，從宣傳策劃到實施營銷，精打細算，堅持開源節流。

在材料采購中實行“同等價格比質量，同等質量比價格，同質同價比服務”的三比工作原則。2010年共完成采購合同41份，合同金額2000余萬元。

在采購過程中實施“陽光采購策略，透明采購程序”，自覺接受其他職能部門的監督。進一步做到采購工作透明，在采購中做到公開、公平、公正。不論是大宗材料、設備，還是小型材料的零星采購，都盡量邀請相關部門參與，使采購工作公開、透明。

根據工程進度，列出采購計劃，根據市場情況及時提供材料動態，為工程構建提供各方面信息，為掌握新工藝、新材料提供參考。在小區公共環境建設及改造、園林綠化、樓棟電器布置等方面，盡可能達到優化，既為公司節約成本，又為小區配套工程合理布局起到了一定的推動作用。

在財務監督中，進行資金安排和稅務籌劃，合理有效的安排資金計劃，統籌安排繳納稅金，提高資金周轉率，降低財務成本。嚴肅財經紀律，嚴格審核工程合同付款聯簽單、費用報銷單，嚴格審核鑒別發票真偽，確保公司不受由此帶來的經濟損失。

六、精心籌劃抓稅籌。

財務工作除了每月必須進行的核算、記賬、納稅申報、憑證匯總、賬目登記以外，進行合理有效的稅務籌劃也是工作的重點。2010年是稅收征管房地產行業重點年份，公司在嚴格經營行為的同時，如何有效、合理避稅是我們常抓不懈的工作，我們進行經營行為稅前合理的稅務籌劃，對經營行為中有理、有利的環節有效控制。合理歸集建安成本，有效控制管理費用，堅決避免不合理原始單據入賬是我們的工作重點。例如針對管理費用里面的招待費，稅務是實行報銷金額和銷售收入比例雙控制，我們就建議盡量把招待費在收入額度大、超比例列支壓力小的地方報銷。在今年市地稅局組織的營業稅及其他稅種的稽查中，針對“母公司向全資子公司劃轉土地不交契稅”這一行為有一定的法律依據，我們先是查找這一方面的法律依據給稅務稽查人員進行解釋，但是稅企雙方在政策理解上出現偏差，我們把這件事及時向集團領導匯報，得到領導的大力支持，親自和一起到稅務機關和相關領導溝通、說明，得到稅務部門的理解和對此事的認同，公司僅此一項就避免損失200多萬元。

七、精心服務抓管理。

****物業是我們新組建的公司，是為業主服務的部門，也是房地產公司的產品售后服務部門，我們在打造小區過硬的硬件品質的同時，尤其注重提升物業管理的軟實力，在服務好業主的同時，為公司項目贏得良好的口碑，通過前期業主良好的宣傳，為后期銷售累積了更多的人氣。

在公司董事會的堅強領導下，通過鴻程房地產全體員工的共同努力，公司首個開發項目****的建設取得了初步的成功，得到了社會各界的廣泛認可，取得了良好的經濟效益和社會效益。****被評為****市最佳綠化先進單位和十佳樓盤，****房地產被評為****市房地產十強企業、并晉級為二級房地產開發企業。同時，“****”作為全省工礦棚戶區改造的樣板工程，先后有各級領導相繼蒞臨“****”視察，得到領導的肯定和贊賞。我們在倍感鼓舞的同時，也感到身負重任，如何不辜負集團董事會和各級領導的厚望，做好、做強、做大鴻程地產品牌，是我們今后需要認真面對的課題。

雖然我們的工作取得了一定的成績，但離實現做強、做大鴻程地產品牌的目標還有很大距離，我們的工作還存在很多的不足，值得我們在今后的工作中改進和完善。

1、繼續狠抓工程質量，加強現場管理，加快工程進度，打造又一個精品樓盤。

2、加大銷售力度，加強營銷策劃能力，克服樓市調控政策給房屋銷售帶來的不利影響。

3、加大項目儲備力度，確保公司持續經營能力。

****房地產開發有限公司

2010年12月

第四篇：房地產開發有限公司自查報告

****房地產開發有限公司

自 查 報 告

****房地產開發有限公司于2007年8月24日成立以來，公司將立足房地產業，迅速構筑一個規范化企業框架，使公司走上可持續發展的道路。用*到*年的時間形成多元化、集團化經營，為股東獲取最大的經濟及社會效益。

公司按照建設工程基本建設程序進行開發，開發項目有“***”、“***”兩個項目。于*年*月*日取得建設用地規劃許可證（***）；于***年*月*日取得建設用地規劃許可證（***）。于**年*月**日取得國有土地使用證（****）；于**年*月*日取得建設工程規劃許可證（********）；于**年*月**日取得建筑工程施工許可證（*****）；于**年*月*日、*日取得工程施工圖審查報告；于**年*月*日取得建設工程消防設計審核批復。并于**年*月*日取得******“的商品房預售許可證，于**年*月**日取得“***”沿街商業用房的商品房預售許可證，于***年**月**日取得****”的商品房屋預售許可證。并真實填報《房地產開發項目手冊》的相關內容，且于**年**月***日通過了省建設廳的驗核。本公司不存在未取得商品房預售許可證擅自銷售情況。取得預售許可證后按照建設部門規定公開銷售，并在銷售現場公示的了有關信息，銷售人員按規定持證上崗。因本公司“***”、“***”尚未竣工驗收，所以無竣工驗收相關手續。

本公司將繼續按照建設工程基本建設程序，自覺按照建設部門的要求進行開發，為**的建設作出貢獻。公司將秉承“****, ****”的企業精神，以人為本, 構建人性化團隊,以達成企業目標。

****房地產開發有限公司

****年**月**日

第五篇：大慶市振富房地產開發有限公司與大慶市人民政府債務糾紛案

大慶市振富房地產開發有限公司與大慶市人民政府債務糾紛案

裁判摘要

根據《中華人民共和國合同法》第二條的規定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。法人響應政府號召，以向政府書面請示報告并經政府審批同意的形式介入市政建設，政府在不通知法人參加的情況下單方就法人介入市政建設而享有的優惠政策作出決定，法人只能按照政府決定執行的，法人與政府之間并非民法意義上的平等主體關系，雙方亦沒有就此形成民事合同關系。因此發生糾紛的，盡管雙方之間的糾紛具有一定的民事因素，亦不屬于人民法院受理民事案件的范圍。

中華人民共和國最高人民法院

民事裁定書

（2006）民一終字第47號

上訴人（原審原告、反訴被告）：大慶市振富房地產開發有限公司，住所地黑龍江省大慶市薩爾圖區東風新村十區22號。

法定代表人：田長城，該公司總經理。

委托代理人：孫月英，黑龍江三水律師事務所律師。

委托代理人：于泰民，黑龍江三水律師事務所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：大慶市人民政府，住所地黑龍江省大慶市薩爾圖區東風新村。

法定代表人：韓學鍵，該市市長。

委托代理人：孫宗軒，黑龍江遠東律師集團大慶事務所律師。

委托代理人：姜福叢，北京市地平線律師事務所律師。

上訴人大慶市振富房地產開發有限公司（以下簡稱振富公司）與被上訴人大慶市人民政府（以下簡稱市政府）債務糾紛一案，黑龍江省高級人民法院于2006年1月18日作出（2004）黑民一初字第5號民事判決，振富公司不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2006年8月31日公開開庭審理了本案。振富公司的委托代理人孫月英、于泰民，市政府的委托代理人孫宗軒、姜福叢到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

一審法院經審理查明：1998年市政府實施大開放、大招商的經濟發展戰略，利用政府的優惠政策吸引社會資金參與城市基礎設施建設。當時在大慶市東部城區出現采暖供熱緊張的局面，市政府計劃在大慶市萬寶地區投資建設集中供暖鍋爐房，由于預算投資數額過大，市政府難以承受，因此原計劃由政府投資6億元建設的鍋爐房停建，改由社會投資者建設。1998年4月27日，振富公司向市政府遞交《大慶市振富房地產開發有限公司關于投資建設新村集中供熱系統工程的請示》，稱自愿招商引資建設東風新村（九區）集中供熱鍋爐房和配套工程（泵站、管網、鐵路專用線）等項目，并負責小區的開發、建設和管理。預計供熱工程總投資1億元人民幣。由于該工程是城市基礎設施、公益事業建設項目，建設投資大，投資回收期長，回報率低，建成后長期處于低負荷虧損運行狀態，請求市政府在各方面給予照顧和支持：

一、在此區域優惠出讓一塊規劃用地開發建設商品住宅，以房養熱，補償回報；

二、免收建設和經營過程中的一切稅費；

三、幫助解決部分無息貸款；

四、制定一套集中供熱、物業經營管理的優惠政策。時任市長楊信和分管副市長李永庫在請示上批示予以支持。

1999年1月22日，市政府辦公會議就如何落實訟爭項目優惠政策問題進行討論并形成辦公會議紀要，包括《關于五項重點招商開發建設項目政策調整的會議紀要》、《大慶市人民政府關于開發建設東風新村鍋爐房的優惠政策》（1999年1月22日市政府辦公會議紀要附件二）。會議紀要主要內容包括：

一、制定優惠政策的原則。

1、改變以往政府投資城市集中供熱的政策，變政府直接投資為給予征費方面政策減免，按鍋爐房建設總投資的80％額度優惠。

2、鍋爐房區域占地9.2公頃，不收土地出讓金。

3、為平衡優惠政策，現有建筑84萬平方米可直接入網，不收入網費；對1999年以后投入使用的建筑收取供熱入網費，標準為：按照建筑面積每平方米70元。

4、統一規劃、配套建設，規劃為花園式集中供熱熱源廠。

5、政策性匹配開發建設的小區要高起點規劃、高起點建設、高速度推進、高效能管理。

6、鍋爐房由開發商自行經營和物業管理，并執行全市統一的物業管理和征費標準。

二、鍋爐房建設規模為40噸熱水供暖鍋爐5臺，35噸蒸氣爐2臺，供熱能力150萬平方米。

三、鍋爐房建設總投資13640萬 元，加上政府原計劃建設的鍋爐房發生的360萬元，合計14000萬元，由開發商承擔，政府給予開發商征費減免優惠11272萬元。如果優惠額度超過11272萬元，多優惠的部分由開發商為市政府建設同等額度的市政工程；如果開發商減免額度達不到11272萬元，其差額部分由市政府負責解決。

四、優惠政策方案：

1、利用資源開發、資產臵換，將鍋爐房廠區周圍的7.02公頃土地批給開發商用于房地產開發，并免收相關費用?？偨ㄖ娣e9.204萬平方米，其中：鍋爐房廠房7800平方米，開發商利用除鍋爐房廠區以外的7.02公頃土地的綜合開發效益來投資鍋爐房建設，容積率按照1.2控制，可建設住宅樓7.5萬平方米，商服0.8萬平方米，公建0.124萬平方米。根據大慶市建設工程的征費項目和減免征費的權限，免征鍋爐房及其房地產開發建設過程中的20項費用，其中針對出讓金問題，紀要載明：國有土地使用權出讓金：房地產開發每平方米300元；鍋爐房建設屬于公益事業，用地劃撥。20項合計6717.07萬元，同給予開發商優惠額度11272萬元，差額為4554.93萬元，用收取供熱入網費的辦法解決。

2、收取入網費政策。第一，此鍋爐房的設計供熱能力為150萬平方米，對府明小區、黎明小區及商貿區1998年年底以前投入使用的84萬平方米建筑直接入網，不收取入網費。第二，對1999年以后投入使用的66萬平方米建筑收取供熱入網費，收取入網費的標準按建筑面積確定為每平方米70元，可分期征收入網費4650萬元。優惠政策額度加上供熱入網費合計為11367.07萬元，減去應優惠的11272萬元，余額為95.07萬元，由開發商為政府建設等值的市政工程。

3、本優惠 政策適用于開發建設東風新村集中供熱鍋爐房的房地產開發商。

4、本優惠政策1998年8月1日起實施。

1998年8月30日，振富公司開始施工，1999年10月15日訟爭工程竣工并投入使用。在優惠政策實施過程中，由于政府相關政策出臺，取消了部分收費項目等因素，市政府需要對原有的臵換項目政策進行重新核算和調整，市政府有關部門對訟爭工程竣工結算款數額進行核算。

2001年5月15日，大慶市審計局以《大慶市審計局關于審計大慶市振富鍋爐房工程竣工決算情況的報告》為題，向市政府書面報告訟爭工程審計情況。報告記載：審計認定竣工決算為157067737.15元，其中建筑安裝工程投資92788351.30元，設備投資52250685.25元，待攤投資12028700.60元。按照1999年1月22日市政府辦公會議紀要意見，當時預計鍋爐房工程總投資為13640萬元，市政府按照80％給予開發商免征行政收費，優惠額度為10912萬元，加上1998年東風新村熱源工程前期費用360.83萬元，優惠額度合計為11272.83萬元。由于審定后的鍋爐房竣工決算為15706.77萬元，超過原預訂投資額2066.77萬元，也就比原定優惠額度11272.83萬元超出2066.77萬元，加上1999年緯二路續建工程投資款200萬元，振富公司應當享有政策優惠額度總計超出2266.77萬元，考慮到振富鍋爐房工程竣工投入使用已一年多，建議市政府盡早出臺相關政策，解決資金缺口所帶來的不利影響。

2002年8月9日，大慶市計劃委員會、大慶市建設局、大慶市 人民政府開發辦公室在《關于振富集團開發建設振富鍋爐房及振富小區有關問題的匯報》（稿）中記載，重新算賬的原因：

一、1998年振富鍋爐房建設時，經審核的工程概算是13640萬元。在建設過程中，根據實際需要又增加了換熱站數量和一級網工程量，經審計，鍋爐房竣工決算為15706萬元，超出概算2066萬元，按照80％計算應增加優惠政策額度1653萬元。

二、1999年1月22日市政府辦公會議研究確定的優惠政策，其中減免的20項規費，在執行中國家取消了8項收費，共計1644.69萬元。

三、供熱入網費沒有及時收繳到位。只收繳到位1087萬元，還差3565萬元沒有到位。算賬的政策依據：

一、按照鍋爐房建設總投資的80％額度優惠。

二、鍋爐房區域占地9.2公頃，不收取土地出讓金。按照“以房養熱，補償回報”的原則，9.2公頃地上建筑不收取各項規費。

三、利用資源開發、資產臵換政策，將鍋爐房廠區周圍的7.02公頃（實際是7.97公頃）土地批給開發商用于房地產開發，并免收相關規費（用減免規費額度抵頂鍋爐房投資作為優惠政策）。

四、為平衡優惠政策，對府明小區、黎明小區及商貿區1998年以前投入使用的84萬平方米建筑直接入網，不收取入網費；對1999年以后入網振富鍋爐房的建筑收取供熱入網費，標準為按照建筑面積每平方米70元（當時核定可分期征收入網費4650萬元）。鍋爐房實際投資及政策到位情況：鍋爐房投入，經審計，鍋爐房竣工決算為15706萬元。加上振富公司支付1998年萬寶熱源前期費用360萬元，緯二路至開發區區段投入200萬元，累計投入16266萬元。政府優惠政策實際到位情況：根據鍋爐房區域占地及其建筑不 收取土地出讓金和各項規費，小區占地及其建筑的土地出讓金和各項規費作為政策的原則（國家已經取消的收費項目沒有計入），政策到位額度為6491.47萬元（含已收到位的供熱入網費1087萬元）。政府優惠實際到位項目包括：土地出讓金、土地管理費、土地評估費、地籍調查費、城市基礎設施配套費、墻改費、教師住宅提留金、勞動定額測定費、勞保統籌費、造價管理費、招投標管理費、質量監督費，以上12項規費合計為5404.47萬元，規費額度不足部分，采用收取供熱入網費的辦法解決。目前已經收繳供熱入網費1087萬元，并已返還振富公司。核定結果：市政府欠振富公司7799.86萬元，其中政策未到位款6633.33萬元，利息1166.53萬元。

2002年3月26日，市政府李勇庫副市長聽取關于振富公司開發振富鍋爐房及其振富小區的匯報，就訟爭項目審定結果為：市政府合計欠付振富公司7709.54萬元（6633.33萬元＋利息1076.21萬元）。2003年市政府關于幾項政策臵換項目核算及補償有關問題的匯報材料記載：市政府合計欠付振富公司7935.34萬元（6633.33萬元＋利息1302.01萬元）。2003年8月，市政府市長助理王玉超形成的關于振富公司開發振富鍋爐房及振富小區有關問題的匯報材料中核定結果為：市政府欠振富公司資金7235.96萬元（6152.06萬元＋利息1083.90萬元）。

上述五次審計，市政府以大慶市審計局確定的振富公司建設鍋爐房工程總投資15706萬元為基數，由不同的部門進行審核，五次審核結果承認欠振富公司最高數額為7935.34萬元，最低數額為7235.96 萬元。經核算雙方對振富鍋爐房工程總投資15706萬元，加上振富公司支付1998年萬寶熱源前期費用360萬元，緯二路開發區段投入200萬元，市政府以入網費1087萬元抵頂市政府應承擔的政策優惠額度均無異議。

2004年2月27日，市政府《專題辦公會議紀要》記載：市政府各部門進一步核實涉及到政府應收規費免收項目是否準確?每項的核算是否準確?有無漏項?每項的核算核準后，由各部門負責人簽字、蓋章備案，有漏項的，由各部門向振富公司征收。根據算賬結果，同意由市政府償付振富公司資金3935.83萬元。

一審法院還查明，2004年3月15日，大慶市國有資產管理公司代市政府償還振富公司投資款3935.83萬元。

一審法院另查明，1998年4月27日，振富公司提出投資建設新村集中供熱系統工程的請示報告。1998年12月2日，大慶高新技術產業開發區管理委員會（以下簡稱開發區管委會）下發《大慶高新技術產業開發區管理委員會關于下達<振富房屋開發建設第十居住區基本建設計劃>的通知》，記載：同意振富公司在新村第九居住區東側占地面積為16.2公頃（含3號鍋爐房用地）規劃用地范圍內開發建設第十居住小區工程。

1998年2月3日，振富公司取得16.07公頃土地的《建設用地規劃許可證》。1998年12月9日，振富公司分別取得新村九區東9001號地塊41125平方米，9002號地塊41125平方米，9003號地塊39685平方米，9004號地塊38765平方米的《國有土地使用證》，使用權類 型均為出讓，用途為住宅、商服。1999年4月15日，振富公司取得訟爭土地的《用地許可證》。1999年9月27日，市政府與振富公司簽訂鍋爐房占地土地使用權出讓合同。2002年1月1日，振富公司還取得訟爭房屋的《房屋所有權證》?！洞髴c市房屋產權市場管理中心產權信息查詢報告》顯示：東風新村振富小區鍋爐房10733平方米及其儲煤庫4535.06平方米產權人為大慶振富供熱有限公司（以下簡稱振富供熱公司）。

振富公司于1997年11月17日成立，注冊資本為5000萬元，企業類型為自然人出資設立的有限責任公司，為一級資質的房地產開發企業。1999年6月振富公司為經營振富鍋爐房項目發起成立振富供熱公司，法定代表人為張俊臣，注冊資本19550萬元，經營范圍為熱源經營。

因市政府主要領導變更，市政府停止向振富公司支付優惠政策未到位的抵頂款項。2004年4月16日，振富公司向一審法院起訴請求：市政府應當按照相關會議紀要支付欠付優惠政策未到位而形成的欠款3563萬元，利息1618.13萬元，共計5127.95萬元。2004年振富公司認為城市基礎設施配套費已經取消，市政府不應當扣減該筆費用，據此請求市政府增加支付2420.65萬元。2004年6月17日，市政府以振富鍋爐房為振富供熱公司自建，產權亦歸其所有，振富鍋爐房項目與振富公司無關，振富公司無權就此主張權利，據此提出反訴，請求振富公司返還投資款13124.8萬元。

一審法院確定本案爭議焦點為：第一、關于鍋爐房區域占地9.2 公頃土地是否收取土地出讓金及各項規費。第二、市政府是否欠付振富公司款項以及欠付款項的依據。第三、市政府是否應當在振富公司總投資中扣除城市基礎設施配套費2420.65萬元。第四、市政府反訴主張振富公司應當返還市政府政策優惠款13124.80萬元是否具備事實和法律依據，應否得到支持。

第一、關于鍋爐房區域占地9.2公頃土地是否收取土地出讓金及各項規費。一審法院認為，1999年1月22日市政府下發會議紀要附件

（二）《大慶市人民政府關于開發建設東風新村鍋爐房的優惠政策》中記載：鍋爐房區域占地9.2公頃，不收土地出讓金。免征鍋爐房及其房地產開發建設中的20項費用。2000年2月27日，市政府第8次市長辦公會議紀要決定，對鍋爐房區域9.2公頃土地，同意按照原會議紀要執行，即不收土地出讓金。市政府于2002年1月25日、3月26日、8月9日、2003年4月7日、8月份形成的五次算賬匯報稿，無一份提出對9.2公頃區域內建筑物收取土地出讓金。根據《中華人民共和國土地管理法》第五十四條第（二）項關于城市基礎設施用地和公益事業用地可以通過劃撥方式取得建設用地的規定，振富公司開發建設的鍋爐房項目既屬于城市基礎設施，又具有公益性質，通過劃撥方式取得土地并不違反法律規定。因此，對于鍋爐房區域占地9.2公頃，市政府不應當收取土地出讓金。根據1999年1月7日市政府批準振富公司的《大慶振富鍋爐房豎向圖》、《大慶振富鍋爐房位臵圖》均反映出9.2公頃區域內設計了遮擋鍋爐房的建筑物。而1999年2月11日市政府下發優惠政策文件時，在附表中明確只對7.02公 頃區域內8.3萬平方米的建筑物收取土地出讓金及其各項規費，并以此抵頂部分優惠政策額度。2002年1月25日，大慶市計劃委員會《關于振富集團開發建設振富鍋爐房及振富小區有關問題的匯報》載明，經多次與振富公司溝通對接，現基本達成一致意見，鍋爐房區域占地9.2公頃范圍，不收取土地出讓金，建筑物不收取各項規費。原市長楊信及現任市政府分管城市建設的副秘書長于長純均證實9.2公頃區域內的建筑物均屬于鍋爐房的配套工程，市政府不應當收取土地出讓金及其各項規費。

第二、市政府是否欠付振富公司款項以及欠付款項的依據。雖然市政府五次算賬匯報稿承認欠振富公司款，五次材料確定的欠款數額不等，最高額為7935.34萬元，最低額為7235.96萬元。但確定雙方權利義務的依據是市政府1999年1月22日所作的《會議紀要》及《會議紀要附件

（二）》，該會議紀要并無政策不到位由市政府兌付現金的約定，因此對于上述五份材料所述“欠款”應理解為市政府所欠優惠額度的數額。依據大慶市審計局作出的審計報告，確認振富鍋爐房工程總投資為15706.77萬元，市政府給予振富公司的優惠額度為12564.80萬元，市政府承諾的優惠政策雖然未全部兌現，但振富公司要求轉化為債權償還，無事實及法律依據。故對振富公司要求市政府給付應承擔鍋爐房工程投資款及遲延給付入網費利息的請求，一審法院不予支持。

第三、市政府是否應當在振富公司總投資中扣除城市基礎設施配套費2420.65萬元。1997年12月19日市政府下發慶政發[1997]44 號《關于減輕企業負擔取消不合理的收費、罰款、集資、基金項目和各種攤派（第二批）的通知》，取消4項不合理收費，其中包括城市基礎設施配套費。1999年1月22日，市政府下發會議紀要附件

（二）《大慶市人民政府關于開發建設東風新村鍋爐房的優惠政策》，該會議紀要決定，免征鍋爐房及其房地產開發建設過程中的20項費用，其中仍包括城市基礎設施配套費。2002年1月25日，大慶市計劃委員會《關于振富集團開發建設振富鍋爐房及振富小區有關問題的匯報》載明，經多次與振富公司溝通對接，現基本達成一致意見，鍋爐房區域占地9.2公頃范圍，不收取土地出讓金，建筑物不收取各項規費，其中包括城市基礎設施配套費。因市政府給予振富公司的優惠政策中包括城市基礎設施配套費，振富公司又以承建鍋爐房的履行行為予以承諾，且在其舉示的證據及庭審中均承認城市基礎設施配套費屬于優惠政策項目，因此，振富公司主張市政府應當返還扣減城市基礎設施配套費2420.65萬元的請求，一審法院不予支持。

第四、市政府反訴主張振富公司應當返還市政府優惠政策款13124.80萬元是否具備事實和法律依據，應否支持。市政府以振富公司不是鍋爐房的所有人，其未實際開發建設鍋爐房項目，未使用市政府給予的優惠政策，振富公司應當負返還13124.80萬元義務為由，主張振富公司違反合同約定，未將市政府給予的優惠政策和給付的現金投入鍋爐房工程，鍋爐房為振富供熱公司自建，產權為振富供熱公司所有，因此，振富公司應當返還政策優惠款13124.80萬元。經一審庭審質證，市政府對振富公司舉示的《關于投資建設新村集中供熱 系統工程的請示》及開發區管委會下發的（1998）28號文件《關于下達<振富房屋開發建設第十居住區基本建設計劃>的通知》均無異議。振富供熱公司產權檔案中最主要的材料是《振富房屋開發建設第十居住區基本建設計劃》的通知，此通知是產權管理機關為振富供熱公司頒發產權證的依據，該通知的受通知人為振富公司。雖然振富供熱公司取得了鍋爐房房屋產權，但不能證明振富供熱公司為鍋爐房項目的開發商。經國家批準取得土地使用權進行項目建設者為項目開發人，即振富公司。振富公司為鍋爐房項目的開發商。市政府提供的優惠政策是給予項目開發人的待遇，開發建設者可享受免交部分規費的優惠政策，但不存在不享受優惠政策就必須按市政府優惠待遇額度予以返還的義務。因此，市政府請求振富公司返還政策優惠款13124.80萬元，無事實及法律依據，市政府的此項請求，不予支持。

一審法院據此判決：

一、駁回振富公司的訴訟請求。

二、駁回市政府的反訴請求。一審案件受理費387440元，由振富公司負擔，反訴費666250元，由市政府負擔。

振富公司不服一審判決，向本院提起上訴，請求：撤銷一審判決主文第一項，判令市政府給付其應當承擔的工程投資款5983.65萬元，利息自欠款之日按照約定利率給付至欠款付清之日止。主要上訴理由如下：一審判決認定市政府按照振富公司投入資金的80％予以補償，補償方式為免收各項規費，不足部分用收取的入網費補足，市政府未按照約定全部履行合同義務。市政府與振富公司確立了投資建設熱源工程補償合同關系，以優惠政策額度轉化為債權的觀點沒有依 據。市政府免征20項費用的要約中包括了城市基礎設施配套費，市政府已用履行行為對此予以承諾，故對上訴人的上訴請求應予支持。上訴人還認為，優惠政策方案明確提出優惠政策額度超過80％的部分，由開發商為政府建設等值的市政工程。免征20項規費抵頂80％的投資額，不足部分用收取入網費的辦法解決。前述內容是當事人從各項規費抵頂超額與不足兩個方面分別作出約定。若各項規費抵頂超過優惠額度由開發商繼續出資為政府建設等值的基礎設施工程。此約定的實質是市政府將超過投資總額80％的部分免收的各項規費轉換成振富公司用現金履行的義務，若各項規費抵頂不足則由市政府用收取的入網費補足，入網費也是現金給付。振富公司依據合同及實際履行行為，依法享有要求市政府給付應由其承擔而尚未給付部分投資款的請求權。在結算過程中，五份算賬稿對明令取消的8項收費已從原抵頂項目中扣除，足以證明雙方在結算過程中對原約定已經作出變更，配套費應當從抵頂項目中扣除。原審判決在‘程序上也存在缺陷。主要體現在：一審判決認定合同關系成立，簡單適用實體法駁回振富公司訴訟請求即得出了裁判結論，未闡明駁回的理由，違反了民事訴訟制度的根本原則。法官在裁判文書中代替一方當事人解釋合同內容，違反了當事人在合同中體現的意思自治，其實質是以公權干預私權，違反了法官不得代一方當事人抗辯的司法原則。原判超出了當事人的訴訟請求，背離了法官不得拒絕裁判和不告不理的原則。一審判決駁回原告訴訟請求屬于未審先判，早在當事人起訴不久，一審法院就揚言要駁回原告的訴訟請求。一審審理時間長達近兩年，嚴重超審 限。據此，請求二審法院撤銷一審判決，支持上訴人的上訴請求。

市政府答辯稱：市政府按照鍋爐房總投資80％的額度應當給予振富公司的政策優惠額度已經全部到位。市政府既不欠振富公司政策優惠額度，更不欠工程投資款。請求二審法院依法駁回振富公司的上訴請求。理由為：市政府1999年1月22日辦公會議紀要

（二）《大慶市人民政府關于開發建設東風新村鍋爐房的優惠政策》是雙方共同認可確認雙方權利義務的文件。確認鍋爐房區域9.2公頃土地及其地上建筑物應否收費應當以此作為依據。根據辦公會議紀要

（二）規定，鍋爐房建設屬于公益事業，用地劃撥，不收取土地出讓金，表明鍋爐房區域9.2公頃土地只準建設鍋爐房，不準建設其他建筑，是建花園式集中供熱熱源廠。但振富公司違反規定，先是將國有劃撥土地改為商用出讓土地，然后加蓋7萬多平方米商品樓，對振富公司在9.2公頃公益用地上加蓋的7萬多平方米商品樓應當依法收取土地出讓金。公益用地本身不收取土地出讓金，但地上建筑物應當交納建設規費，商品房項目更應當交納建設規費。振富公司主張將市政基礎設施配套費從優惠政策中扣除的訴訟請求沒有法律依據。市政府雖然在1997年發文取消市政基礎設施配套費，但不久又恢復收取?，F凡建設項目均收取該筆費用，振富公司也不應當例外。

市政府按照約定，已經按照振富鍋爐房總投資的80％額度兌現優惠政策，不存在欠款。大慶市國土資源局確認振富公司應當免交的四項規費數額為3831.55萬元。除公益用地以外的商品房開發部分用地34549平方米應當收取土地出讓金及全部用地均應當收取土地管 理費、土地評估費、地籍登記調查費等規費。大慶市建設局確認免收的七項規費數額是5066.83萬元，包括7萬余平方米商品房的建設規費。大慶市教育局確認的免收規費項目只有一個，即教師住宅提留金，數額為445.52萬元，也是按全部商品房面積收取的。根據大慶市審計局審計結果，振富公司總投資為15706萬元，市政府應當給予振富公司的優惠額度為13124.80萬元。已到位的政策優惠額度是上述三部門確認應當免收的12項規費共計9343.9萬元、振富公司已經收取的入網費1087萬元、市政府已經支付給振富公司現金3935.83萬元，上述各項合計14366.73萬元，比應當給予振富公司的優惠額度還多出1241.93萬元，據此，市政府優惠政策額度已經全部到位，不存在欠付優惠政策兌現款及其利息問題。市政府按照鍋爐房總投資的80％給予振富公司優惠政策，實質是市政府在振富鍋爐房建設中的出資，應當對應擁有80％產權，否則振富公司應當將市政府應收免收的規費返還市政府。

本案所涉合同是民事合同還是行政合同由法院決定。不論是何種性質的合同，市政府均依約履行了合同，不存在違約的事實，相反是振富公司沒有依約建設花園式熱源廠，已構成違約。五份算賬稿內容尚未確定，與市政府確定的優惠政策相悖，不具備證據形式，不能作為證據使用。據此，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

本院查明的事實與一審法院查明的事實基本一致。

本院審理過程中，合議庭曾到當地主持雙方當事人進行調解，試圖化解矛盾，平息糾紛，但終因市政府拒絕，調解未果。本院認為，第一，本案雙方當事人在優惠政策制定和履行中地位不平等，不屬于民法意義上的平等主體。本案振富公司是響應“大慶市委五屆三次全委（擴大會議）提出把城市基礎設施建設、環境建設和招商引資作為今后工作重點”的號召，以向市政府書面請示報告和市政府主要領導批示同意的形式介入訟爭供熱工程建設的。以后，市政府在不通知振富公司參加的情況下，單方召開市政府辦公會議決定由振富公司承建訟爭項目并在市政府辦公會議紀要

（二）中制定了優惠政策明細，振富公司接受政府辦公會議決定后，其職責是按照政府行政文書確定的權利義務履行，并無與市政府平等協商修訂市政府優惠政策文件的余地。訟爭供熱項目建成后，市政府優惠政策使用不足部分能否以現金抵頂，也是由市政府單方決定的，是由政府審計、計劃、建設、開發等行政管理單位按照市政府領導行政命令單方審核確定下來的。訟爭供熱建設項目優惠政策的確定、振富公司介入的形式以及訟爭工程結算款的確定等諸多方面都是市政府單方決定的。盡管雙方當事人之間在本案訟爭建設項目上不存在領導關系、隸屬關系，但上述案件事實表明，市政府在制定和執行優惠政策方面居于支配和主導地位。振富公司雖然具有是否承擔訟爭項目建設的決定權，以及對優惠政策如何理解、如何執行的建議權，但從整體上講，在介入方式、優惠政策制定及如何履行優惠政策等方面，振富公司居于次要和服從的地位，雙方當事人尚未形成民法意義上的平等主體之間的民事關系。

第二，本案雙方當事人之間沒有形成民事合同關系?！吨腥A人民 共和國合同法》第二條規定：本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。合同是雙方或者多方當事人在平等自愿基礎上形成的意思表示一致的民事法律行為，是以設立、變更、終止民事法律關系為目的的協議。市政府制定的辦公會議紀要

（二）明確了優惠政策原則和優惠政策方案，是本案訟爭供熱建設項目得以執行的主要依據，但該優惠政策是市政府單方制定的，未邀請振富公司參加市政府辦公會議并與之平等協商，也未征得振富公司同意，市政府作出的單方意思表示，沒有振富公司的意思配合。因此，市政府辦公會議紀要等相關文件不是雙方平等協商共同簽訂的民事合同。

綜上，盡管本案雙方當事人之間訟爭的法律關系存在諸多民事因素，但終因雙方當事人尚未形成民法所要求的平等主體關系，市政府辦公會議關于優惠政策相關內容的紀要及其文件不是雙方平等協商共同簽訂的民事合同，故本案不屬于人民法院民事案件受理范圍。此糾紛是市政府前屆領導在兌現振富鍋爐房優惠政策額度以及有關訟爭項目遺留的未了事項，應當由大慶市本屆政府領導繼續解決。原審法院將此作為民事糾紛予以受理并作出實體判決不當，應予糾正。據此，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第（四）項、第一百四十條第二款第（三）項、最高人民法院《關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第186條之規定，裁定如下：

一、撤銷黑龍江省高級人民法院（2004）黑民一初字第5號民事判決；

二、駁回大慶市振富房地產開發有限公司起訴和大慶市人民政府的反訴。一、二審案件受理費共計100元，由大慶市振富房地產開發有限公司和大慶市人民政府各負擔50元。

本裁定為終審裁定。

審 判 長 紀 敏

審 判 員 馮小光

代理審判員 關 麗

二○○六年十二月十四日

書 記 員 虞文君 審判長簡介

紀敏高級法官：1947年出生，大學本科學歷，歷任最高人民法院告訴申訴庭庭長、審判監督庭庭長、審判委員會委員，現任最高人民法院民事審判第一庭庭長、審判委員會委員。