第一篇：國土資源部關于開展土地評估行業全面檢查加強和規范土地評估行業

【發布單位】國土資源部

【發布文號】國土資發[2004]168號 【發布日期】2004-08-04 【生效日期】2004-08-04 【失效日期】 【所屬類別】政策參考

【文件來源】法律圖書館新法規速遞

國土資源部關于開展土地評估行業全面 檢查加強和規范土地評估行業管理的通知

(國土資發[2004]168號)

各省、自治區、直轄市國土資源廳（國土環境資源廳、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規劃和國土資源局），新疆生產建設兵團國土資源局：

隨著社會主義市場經濟的發展和土地使用制度改革的不斷深化，土地評估行業得到了快速發展，已成為我國經濟社會發展中不可或缺的重要中介行業，在積極配合土地使用制度改革、推進土地市場建設、支持國有企業改制、促進土地資源的集約合理利用等方面發揮了重要作用。但目前也存在一些不容忽視的突出問題。一些機構在執業過程中不遵守土地估價的技術規范和職業道德，迎合委托方不正當要求，搞虛假評估；一些機構為了獲取項目，給關系人提取高額回扣，搞惡性競爭；一些機構不執行國家脫鉤改制的規定，搞虛假脫鉤，為權錢交易提供了“土壤”等。這些問題已嚴重損害了行業形象，影響了土地市場公平、公正、公開發展，侵害了產權人的合法權益。

為了促進土地評估行業的持續、健康、規范發展，提高土地評估行業的執業水平，根據《國務院辦公廳轉發財政部關于加強和規范評估行業管理意見的通知》（國辦發[2003]101號）精神，決定于2004年8月至12月，在全國范圍內開展土地評估行業的全面檢查，進一步加強和規范土地評估行業管理?，F就有關事項通知如下：

一、檢查的目的 通過檢查，清理不符合法定設立條件的土地評估機構，懲戒違規執業的土地評估機構和人員，促進行業的誠信建設；強化土地評估機構及從業人員的職業道德意識和執業質量意識，規范執業行為，全面提高執業質量；切實落實土地評估行業管理的各項規章制度，維護行業秩序，使土地評估行業真正按照黨的十六屆三中全會提出的要求，發展成獨立公正、規范運作的專業化市場中介服務行業，更好地為社會主義市場經濟建設服務。

二、檢查的主要內容

（一）土地評估機構的執業資格及內部管理制度建設情況。重點包括評估機構是否符合原國家土地管理局、國家工商行政管理局《關于對土地價格評估機構進行登記管理有關問題的通知》（[1995]國土[籍]字第10號）的規定，辦理了工商登記，取得了土地估價的營業范圍；土地評估機構是否擁有不低于規定數量的專職土地估價師；是否在土地估價的行業自律組織進行了注冊登記；評估機構是否建立了內部技術質量控制、財務管理、估價報告檔案管理、人事管理、獎懲等制度。

（二）評估機構脫鉤改制情況。重點包括評估機構是否按《國務院辦公廳關于清理整頓經濟鑒證類社會中介機構的通知》（國辦發[1999]92號）、《國務院辦公廳轉發國務院清理整頓經濟鑒證類社會中介機構領導小組關于經濟鑒證類社會中介機構與政府部門實行脫鉤改制意見的通知》（國辦發[2000]51號）以及《關于土地評估機構與政府主管部門脫鉤的通知》（國土資發[1999]318號）文件的規定，在人員、財務（含資金、實物、財產權利等）、業務、名稱等方面與主管部門及其下屬單位實行了徹底脫鉤，并改制為合伙制或有限責任制企業，真正成為自主經營、自擔風險、自我約束、自我發展、平等競爭的經濟組織。

（三）評估機構及其人員的執業質量情況。重點包括土地評估機構在執業過程中，是否存在不遵守《城鎮土地估價規程》等技術標準規定和職業道德規范，迎合委托方不正當要求搞虛假評估，出具虛假評估報告，損害產權人利益的行為；在承攬項目過程中是否存在違反土地估價的收費標準，搞不正當競爭行為。

（四）行業監管制度的執行情況。重點包括土地評估機構是否按照《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號）、《土地估價報告備案辦法（試行）》（國土資廳發[2001]42號）以及《關于改革土地估價人員和機構監督管理方式的通知》（國土資發[2002]237號）等行業改革的規定，及時將土地估價報告報國土資源行政主管部門備案；是否定期將土地估價項目業績清單上報國土資源行政主管部門備案。

（五）土地評估行業自律組織建設情況。重點包括土地評估行業自律組織是否按照國家關于社會團體管理的規定，建立了各項內部管理制度；是否存在亂設收費種類、超標準收費或搭車收費等現象。

三、工作方式及時間安排

本次檢查工作由各省（區、市）國土資源行政主管部門負責對本行政轄區內從事土地評估業務評估機構的全面檢查。檢查工作采取自查、抽查、整頓規范相結合的方式，分三個階段進行。

（一）自查階段。2004年9月15日前，各土地評估機構要對照上述檢查的主要內容，認真進行自查，填寫“土地評估機構自查情況表”（見附件1），寫出自查報告，并上報所在?。▍^、市）國土資源行政主管部門。

（二）抽查階段。9月15日至10月15日，各?。▍^、市）國土資源行政主管部門會同各地土地估價師協會根據各機構的自查情況和檢查內容，結合土地評估機構的注冊工作，進行實地檢查和重點抽查。對2001年土地估價結果確認制度改革以來至2004年6月30日，各土地評估機構在國有企業改革與上市，土地使用權抵押等評估項目中出具的土地估價報告的質量進行重點抽查和評議，并將抽查評議結果及時向社會公布。對在全國范圍內從業的土地評估機構，國土資源部將根據各?。▍^、市）的抽查情況，會同中國土地估價師協會進行重點抽查。

（三）整頓規范階段。10月15日至11月15日，各省（區、市）國土資源行政主管部門要對自查、抽查中發現的問題進行整頓和規范。

1、清理不符合設立條件的土地評估機構。對不符合法定設立條件或未按規定完成脫鉤改制的評估機構，省級國土資源行政主管部門要責成相關行政機關和評估機構限期進行整改。對整改仍達不到規定要求的，土地評估行業自律組織不得受理其注冊申請；省級國土資源行政主管部門應向工商管理機關提請注銷其企業法人營業執照，并予以公告。對未實施脫鉤改制仍保留事業單位性質的評估機構，嚴禁其從事土地評估的市場中介服務，對違規者，省級國土資源行政主管部門應向社會公告。

2、及時披露處理違規評估機構和土地估價師。對檢查中發現違反法律法規規章規定，不執行《城鎮土地估價規程》等行業技術標準和有關規定的評估機構和土地估價師，要及時向社會披露。違反《執業土地估價師自律守則》的，由土地評估行業自律組織處理。違規行為情節嚴重的評估機構，應提請工商機關依法處理，直至吊銷其營業執照。對經查實嚴重違規的土地估價師，各?。▍^、市）國土資源行政主管部門應提出處理建議，報國土資源部進行處理。觸犯刑律的，移交司法機關依法追究刑事責任。

3、規范土地評估行業自律組織行為。對于土地評估行業自律組織內部制度不完善的，?。▍^、市）國土資源行政主管部門要督促其盡快建立健全。對擅自設立收費種類、超出收費標準或搭車收費的，要堅決予以取締。

4、完善監管制度，促進行業誠信建設。各?。▍^、市）國土資源行政主管部門要按照政府職能轉變和行政審批制度改革的要求，切實改進和加強對土地評估行業的管理。要切實落實土地估價報告備案和抽查評議制度，尚未建立此項制度的地方必須于2004年11月底前建立。要嚴格遵守《國土資源管理系統工作人員禁令》，禁止指定或向辦事方授意由指定中介機構從事土地使用權咨詢評估。要抓緊完善土地評估有關管理規定，進一步發揮土地評估行業自律組織作用，依法維護當事人合法權益。

各地要充分利用部開發的“土地估價機構和人員執業信息公示系統”（見國土資源部網站主頁），通過該公示系統向社會及時發布評估機構和從業人員基本狀況、變動情況、從業范圍、年度業績、抽查檢查結果和投訴、舉報、不良記錄等信息，促進行業自律和誠信建設。

四、加強檢查工作的組織領導

各?。▍^、市）國土資源行政主管部門要切實加強檢查工作的組織領導，充分發揮土地評估行業自律組織的作用，組織做好本地區的土地評估行業檢查工作。要高度重視，周密部署，明確要求，做好宣傳，保質按期完成任務。各省（區、市）國土資源行政主管部門要及時匯總本地區土地估價行業自查、抽查和整頓規范的情況，形成書面報告（包括“土地評估機構檢查情況匯總表”，見附件2），于2004年11月30日前報部土地利用管理司。附件1、2可通過“土地估價機構和人員執業信息公示系統”下載。

二○○四年八月四日

本內容來源于政府官方網站，如需引用，請以正式文件為準。

第二篇：開展土地評估辦法

為充分提高已開墾土地的利用率，進一步促進農業增效、農民增收、農村發展，推進農業規模經營和現代農業的發展，經研究，特制定 農村土地流轉工作考核辦法。

一、考核對象

農村土地承包經營權流轉工作的村。

二、考核內容

1、建立組織。（10分）按照街道辦[ ] 號文件的要求，建立村土地流轉服務站，并合理制訂土地流轉計劃。

2．合同管理。（10分）各村要為流轉期限1年以上的土地流轉雙方，按照《 市農村土地承包經營權流轉格式合同文本》簽訂流轉委托協議和合同，村留存一份，同時報送街道土地流轉服務中心存檔。規模流轉 畝以上、戶以上、期限 年以上的土地流轉合同，要報送街道土地流轉服務中心存檔，同時報一份市土地流轉管理中心備案。各村要建好各類土地流轉的臺賬和檔案。

3．信息上報。（10分）各村要及時向街道匯報土地流轉情況。每季度最后一個月的5日向街道土地流轉服務中心報送土地流轉情況統計表；及時將土地流入流出的土地供求信息報街道，以便報市土地流轉信息平臺進行公告。

4．引導協調。（10分）各村要在制訂土地流轉計劃基礎上，引導農戶積極參與土地流轉，調解處理本村土地承包和流轉中的糾紛；做好土地流轉雙方洽談流轉價格、期限等有關事宜。

5、目標和要求。（60分）至 年，各村土地流轉面積占本村總承包耕地面積的 以上；新增土地流轉面積必須集中連片且合同期在 年以上，以便轉入方發展高效農業。

三、獎勵辦法

1、對當年新增連片規模流轉土地面積達 畝且符合考核內容要求的村，給予工作獎勵。

2、各村土地流轉工作業績列入年終雙爭先考核內容。

四、本辦法由街道土地流轉服務中心領導小組負責解釋。

開展土地評估辦法陳老師

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第三篇：土地評估協議書

土地評估協議書

委托估價方：（以下簡稱甲方）受托估價方：（以下簡稱乙方）

根據國家和地方有關土地評估的管理規定，現就甲方委托乙方完成的宗地估價事項，訂立如下協議：

一、甲方擬進行重組改制，特委托乙方所對此次重組改制所涉及的土地進行價格評估，為其依法進行土地資產處置提供土地使用權價格依據。

二、乙方按照甲方的評估目的，對甲方委托的宗地進行評估，于年月日將評估報告交付甲方。

三、乙方保證對評估結果保密，評估結果只提供給委托人，但按土地評估機構和成果管理規定提供給政府土地管理部門的除外。

五、甲方同意按元人民幣向乙方支付土地評估費。自協議鑒定之日起日內，甲方向乙方支付全部土地評估費用。

九、本協議自簽定之日起生效，甲乙雙方不能隨意更改，如有未盡事宜，需經雙方協商解決。

十、本協議正本一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力

委托單位（甲方）：受托單位（乙方）：

西藏那曲地區土地（礦產）評估所 法人代表（簽字）：

地址：地址：法人代表（簽字）：

電話：

郵政編碼：

那曲鎮高原路100號 電話： 08693821380 郵政編碼： 852000

第四篇：土地抵押評估

相關知識與案例:土地抵押貸款評估探討

隨著我國社會主義市場經濟的逐步確立，各類專業銀行正向商業銀行轉變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。根據《城市房地產管理法》、《擔保法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權可以設定抵押權，同時規定，抵押的土地使用權要進行評估?，F將土地使用權抵押貸款抵押權設定時評估中要注意的一些問題作如下探討。

一、評估目的問題

土地使用權抵押的目的，是為債務人如期履行債務提供物質擔保。其特點是抵押人不轉移土地使用權。就抵押人而言，設定抵押權的根本目的，是提供債務履行擔保而不是取得或變賣土地使用權。土地使用權抵押貸款抵押權設定時，評估的目的，是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權的抵押擔保價格，而不是土地使用權本身的價格。被抵押土地使用權的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數據，以及因抵押而承擔的額外風險。而對于抵押權人而言，則意味著他所取得的債務履行擔保的程度，而不是取得土地使用權的市場價格或清算價格。

二、評估對象問題

土地資產的抵押是土地使用權的抵押，而不是土地所有權的抵押。這一點，《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中都有了明確的規定。另外，抵押權設定和抵押權實現時，評估的對象是有區別的。根據《國資企函發（1994）36號》文件的規定，抵押實現時，必須進行評估，以確定底價。這就從制度上保證了抵押權設定時和抵押權實現時應分別進行評估。在抵押權實現時，由于土地使用權必須采用某種方式短期內強制轉讓或出售，由抵押權人優先受償。此時的評估對象是土地使用權的清算價格，完全應該采用清算價格標準評估土地使用權的清算價格。但是，在抵押權設定時，抵押人向抵押人轉移的，不是土地使用權，而是土地使用權的抵押權，同時，由于此時抵押是否用于強制清償尚未確定，由此可知，在土地使用權抵押貸款評估行為中評估的，應該不是抵押物的市場價格或清算價格，而是抵押人向抵押人轉移的抵押物的那一部分權利的價格，即土地使用權的抵押權價格。

三、土地產權問題

在明確評估對象以后，評估人員必須對土地資產的產權，進行仔細和嚴格的界定。

第一，評估人員在驗證抵押人土地使用證時，必須親眼驗證證書原件，并在復印件上簽定注明“原件已審閱”字樣，以示負責。

第二，抵押人的名稱必須與土地使用證上所注明的使用權人的名稱一致。如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并予以說明。

第三，核實國有土地還是集體土地，并核實是否存在他項權力，如是否已經抵押貸款過等，以避免抵押人將土地使用權重復抵押貸款而造成金融機構損失的情況發生。

第四，土地面積和四至必須明確，在實地踏勘時，必須認真核實。

四、土地資產再抵押評估問題

在一般情況下，當債務人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關系就告結束，抵押權這一土地他項權力不再存在。此時，已撤銷抵押的地產與未曾抵押的地產一樣，可以進行抵押貸款。另外，如果抵押人已經抵押的地產是整個地產的一部分，則未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地產評估價格為1000萬元，按銀行抵押代款率70%計，可以貸款700萬元，而抵押人第一次貸款300萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過400萬元的貸款。因為這種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。但是，如果在評估報告有效期內，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且，地價已明顯上漲或下跌，必須重新評估。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期，在這種情況下，地產一般要重新評估或至少要由土地評估機構出具注明證實在此期間地價無明顯變動。

五、評估原則問題

地產抵押貸款評估是各類不同目的的地產評估的一種，遵循獨立性、客觀性和科學性的工作原則之外，還要遵循地產持續經營原則、替代性原則和綜合分析原則等操作性原則。除此之外，根據地產抵押評估業務自身的特點，還應遵循以下原則：

（一）真實性原則由于抵押期間被抵押土地產權的未來不確定性，所以在評估時，務必核實抵押人產權的真實性。包括土地使用者、面積和四至的真實性，排除任何不真實的因素，以確保抵押人的合法權益。對于產權不清晰或不完整的情況，應予以詳細調查，并在評估報告中說明。

（二）保守性原則由于抵押貸款自身特性，評估人員對抵押地產的未來收益或市場狀況，不應予以太樂觀的估計。盡管統計數據或經驗表明地產價格有可能上升，但在評估時，仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而，對未來可能的減值，則應給予充分的重視。

六、評估方法問題

由于抵押貸款抵押設定時，評估是為抵押人決定將多少款額貸給抵押人提供依據，因此，在評估時，一方面要嚴格遵循評估保守性原則，盡可能避免銀行的風險；另一方面，也不應該隨意壓低地產價格，評估人員應盡量做到評估公平合理。

地產抵押貸款抵押權設定時，評估的對象是土地使用權的抵押貸款價格，由此可見，地產抵押權設定評估與一般的以市場價格為基礎的其他地產評估方法基本相同，即可以用市場比較法、收益還原法、成本法和基準地價系數修正法來進行評估。一般說來，在地產市場較發育的區域里，可選用市場比較法評估；商業用地用收益還原法比較合理；工業用地選用成本法較合理；在已完成基準地價及其修正體系的區域，也可考慮選用基準地價系數修正法。當然，在具體地產評估中，往往幾種方法同時運用。值得再次強調的是，地產抵押貸款抵押權設定時評估和其他目的評估不同的是，運用各種評估方法時，都要充分重視保守性原則。

第五篇：土地評估委托合同

土地評估委托合同

委托估價方：(以下簡稱甲方)

乙方：

受托估價方：

(以下簡稱丙方)

就甲、乙雙方共同委托丙方進行土地評估事宜，經三方友好協商，達成評估協議如下：

一、評估對象

估價對象***位于(現為***市***路***號)***號宗地、***市***路***號**號宗地，***食品公司位于***路三里***號**號宗地的國有土地。

二、評估目的分析估價對象價格，為甲、乙雙方進行補償提供價值參考。

三、評估基準日：本合同簽訂之日。

四、甲、乙雙方提供的資料

經甲方和乙方共同確認的其他資料。

五、甲、乙雙方義務

(一)委托方應及時提供評估所需的全部文件、清查評估明細表與匯總表、產權證書及其他有關資料，并對其所提供資料的真實性、合法性、完整性承擔全部責任。

(二)委托方應為受托方執行評估業務提供必要的工作條件和協助，負責受托方與相關當事方之間的協調，并派出相關人員協助評估人員進行資產清查和現場勘查。

(三)評估報告僅供評估報告使用者為本約定書約定的評估目的使用，如非評估報告使用者使用評估報告或評估報告使用者用于非本約定書約定的評估目的所造成的后果均由委托方負責，受托方概不負責。

(四)委托方未征得受托方書面許可，評估報告的內容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體，法律、法規另有規定的除外。

六、丙方義務

(一)受托方應遵守相關法律、法規和評估準則，對評估對象在評估時點特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見，同時按照約定的期限對委估對象出具評估報告。

(二)受托方對委托方提供的評估資料和評估報告的內容負有保密責任。

未經委托方同意，受托方不得將評估資料和評估報告的內容提供給受托方以外的第三者或者公開，法律、法規另有規定的除外。

(三)因委托方不能按時提供資料，或因委托方其他原因造成評估業務中止時，受托方有權延長交付評估報告時間，同時有權要求委托方按照已完成的工作量支付相應的評估服務費。

(四)當評估程序所受限制對與評估目的相對應的評估結論構成重大影響時，受托方可以中止履行業務約定書;

相關限制無法排除時，受托方可以解除業務約定書。業務約定書被中止履行后出具評估報告時間可以順延，業務約定書被解除后所收取的預付款不退還。

七、評估服務費總額、支付時間及方式

根據三方協商，甲方按

發改價格[2009]2914號文規定的收費標準向丙方支付評估費，即評估費為評估總額的1.5%。甲方或乙方持評估費繳費憑證向丙方領取評估報告。

八、評估糾紛處理和評估責任

本合同產生的評估糾紛，由甲、乙、丙三方協商解決。協商未成的，可向本協議項下土地所在地具有管轄權的法院提起訴訟。丙方對在本合同履行后甲、乙雙方提供的內部資料和商業秘密負有保密責任。除法律規定外，丙方不得將所涉及有關資料和評估結果泄露給任何單位及個人，評估人員與本評估業務有利害關系的，應自行回避，否則，甲、乙雙方有權要求丙方承擔由此產生的相關的責任。

九、違反本合同義務的，應依法承擔違約責任。

十、三方認為需要載明的其他內容

1、一方需變更本合同委托事項及評估約定的，需提前與其他方協商，導致產生評估費用的三方另行協商。

2、因不可抗力因素未能履行本合同的，三方應本著互諒互讓、協商一致的原則解決。

十一、本合同正本一式叁份，甲、乙、丙三方各執一份，自三方簽署蓋章之日起生效，并在合同事項完成日之后失效。

十二、對本合同發生爭議的，由南寧仲裁委員會裁決。

十三、補充條款：無。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

丙方：

年月日：