第一篇：開發商如何與代理公司開展合作

前言

2008年-2009年，受地產泡沫、股災和國內外經濟危機影響，地產市場急轉直下，產品滯銷，堆積如山，開發商資金嚴重短缺、甚至崩裂。2009年，市場在一片降價風潮中，成交實現階段性回升。價格大滑坡，成為開發商手中唯一的終極武器，地產代理公司處于尷尬的境地：往日制造熱銷的專業技術、提升價格的看家本領，如失去神力的魔棒，在地產寒流下，全部派不上用場，捉襟見肘、相形見絀，不管你如何表演，沒有看客和市場，銷售業績一塌糊涂，甲乙雙方關系不斷惡化。甲方開發商急著錢用、等米下鍋，但代理公司實現不了銷售回款，極其失望；乙方代理公司銷售代理所得，還不夠運作成本，虧本經營，更不用說完不成業績面臨高額罰金。結果，我們看到，甲乙雙方合作的項目，不管是銷售代理還是策劃代理，一個接一個地解約了，代理公司，面臨專業價值失效和經營前景黯淡的困局。

風火地產機構，作為專業的地產代理機構，結合企業運作中的經驗和教訓，對新地產形勢下，開發商如何與代理公司開展合作，提出了自己的一些看法；對開發商心急解約的做法，提出了一些忠告；對代理公司，如何應變市場，營銷創新，開辟出新的專業價值體系，也做了拋磚引玉式的引導。目的就是，希望甲乙雙方在調整好心態、做好新的專業合作的準備后，能夠更順暢的開展合作。

面對危機和困難，我們可以低頭、應該昂頭，但不能回頭。因為，明天的路，我們還要繼續走。

一、甲乙雙方的合作關系

1.合作對象。甲方：房地產開發商

乙方：地產代理公司。

2.商業的合作伙伴。甲乙雙方針對甲方開發的地產項目，開展銷售代理合作。甲方信任乙方在地產營銷方面的專業能力，聘請乙方代理銷售產品。乙方憑借營銷代理方面的專業能力，把項目操作好。

3.平等的法律地位。甲乙雙方是相互獨立的兩個商業個體，在商業地位上，雙方平等，雙方本著精誠合作的精神，在項目上開展工作合作。

4.甲方應做好監管和配合工作。監督乙方工作開展情況、工作進度與工作效果；根據乙方的營銷推廣計劃時間表，甲方應積極主動做好工程進度、宣傳資料、銷售道具、資金支持、事務協調等各方面的配合工作。

5.乙方應做好營銷代理工作。包括產品包裝、形象推廣、營銷策劃和銷售代理工作。乙方處于被監督和提供服務的一方，乙方主動提出工作計劃表，明確每一階段乙方的工作計劃，甲方可以更緊密的做好配合工作。

二、甲乙雙方應把持的合作精神

1.精誠合作。把項目操作好、銷售好，是雙方共同的目標。雙方應本著精誠合作的工作態度，做好專業工作和配合工作。

2.平等。雙方在法律上是平等的，應以平等的身份相待，不應盛氣凌人凌駕對方之上。

3.尊重。尊重合作伙伴，就是尊重自己。人無完人金無足赤，碰到問題，雙方應以客觀、諒解的心態，互相扶持、協調解決好工作中碰到的困難。

4.積極。配合上出現問題時，雙方應以積極的心態協商解決問題。甲方不應以抱怨、不滿的心態，乙方不應以消極、對抗的態度來進行工作配合。

三、甲方應該做好的關鍵事項

1.按計劃開展工程進度。盡可能按工程進度表推進工期，以免乙方營銷計劃脫節。

2.建立順暢的合作溝通管道。開發商營銷系統的組織管理體系，主要有兩種形式：

其一，營銷副總決策制。營銷副總負責營銷管理工作，下面就設營銷部和營銷經理，營銷經理沒有決策權，主要是工作對接和執行，一切決策拍板由營銷副總親自操刀；

其二，營銷總監決策制。營銷工作主要由營銷總監進行統籌管理，營銷總監向總經理或營銷副總匯報。

第一種方式，營銷副總既是決策者又是執行者，容易陷于事務上的瑣事，不利于把控營銷方向。

第二種方式，營銷副總只要做宏觀把控和營銷工作的監管就行，更多的時間，能夠思考營銷工作的策略方向、問題點和改善之道，幫助解決一些比較重大的困難問題和內外部資源協調的問題。營銷副總不用直接面對代理公司，不親自操刀營銷工作；營銷管理工作交給營銷總監全權負責，營銷總監代表甲方，與乙方代理公司進行專業溝通、工作對接和工作配合。大的決策事項，營銷總監上報給總經理或營銷副總，由總經理或營銷副總進行決策拍板和資金審批。

第一種模式，比較適合規模小的開發商，單一項目運作，項目操作簡單，沒有太多繁雜的事務協調和執行，好處是管理架構層次少，決策快；不足之處上面已經提到。

第二種模式，比較適合規模較大的開發公司，項目較多，事物繁雜，需要讓營銷副總從龐雜的事務中脫身出來，總攬大局，站得更高、看得更遠、想得更清楚，抓大放小，中小事務就交給營銷總監決策和執行。

相較而言，第二種模式層次更清楚，宏觀把控者與操作執行者職權分離，以下建議，是基于第二種人員架構模式進行闡述。

3.提前做好營銷費用的資金安排。對代理費、廣告費、營銷活動費等營銷費用，要有一個總體的費用計劃安排，費用按年度進行資金安排，提交股東會進行年度營銷費用總體審批，在資金方面提前預算和預留，費用發生時，只要總經理把關審批和簽字就行，決策快、操作簡單、策略清晰。避免口渴挖井、臨戰挖壕的盲目性費用開支決策模式，這種模式營銷策略不清晰、投入混亂、決策慢，影響營銷合作效果。

4.建立合理的溝通機制。建立周項目組（或半月）工作對接會、月工作匯報會會議溝通機制。編列工作時間計劃表，定期舉行工作對接會，營造良好的溝通氛圍，推進合作進程。

周項目組工作會。甲方由營銷總監負責、營銷部人員參與；乙方由項目總監負責，策劃、文案、平面設計、銷售經理、客服經理等專業人員參與（銷售經理、客服經理、平面設計、文案、市場研展人員根據工作會內容需要參與會議）。乙方向甲方匯報，溝通雙方工作進展情況，下一階段工作安排，甲方進行工作督導。

月工作匯報會。根據工作需要，甲方營銷副總可以出面參與，乙方總經理或分管副總參與。乙方提交工作成果、策劃方案，進行工作進展情況匯報，對出現的問題提出看法和改進建議，開列下一階段的工作計劃表，提出乙方需要甲方工作配合、解決問題的工作內容等。甲乙雙方可以在會議上進行詳細的工作探討和計劃修正等。

5.對乙方工作成果進行專業把關。對乙方提交的營銷策劃方案、項目推廣方案、廣告設計方案、銷售現場工作情況，營銷總監站在專業的立場上，對甲方提交的方案進行審核、把關和監督，提出自己的意見和建議，參與計劃與方案修訂，協助乙方制定出更優化的策劃方案與執行方案。督導乙方完善銷售團隊并提高現場銷售力。專業把關、監督批評、指正糾偏、完善方案、協助執行，是營銷總監主要的工作職責。

6.做好營銷配合工作。根據甲乙雙方修訂好的工作計劃表，該由甲方執行的工作，甲方營銷總監當仁不讓，擔當起內部工作協調的作用，安排人手，工作執行。在工程進度、售樓部建設裝修、銷售道具準備、廣告公司洽談及廣告投放地點選定、設計方案確認、營銷活動執行等方面，甲方按時進行工作執行，為乙方創造良好的工作平臺。

7.對甲方策劃、銷售成果進行考評。甲方營銷總監，通過工作匯報會，對乙方進行成果考評?？陀^分析、理性批評、積極表揚，給予壓力，引導甲方更好的完成任務。如因主觀原因，做不好代理工作、經常性完不成任務指標的的代理公司，進行淘汰，并選擇更合適的代理公司進行合作。

四、甲乙雙方合作過程中常出現的矛盾點

甲方常犯的錯誤：

1.工程進展與時間表嚴重脫節。甲方未能如期推進工程進度，造成整個營銷計劃執行混亂，增加乙方工作開展的難度，造成不必要的矛盾。

2.組織架構不合理，多頭管理。董事長、總經理、副總、營銷總監、部門經理，沒有明確一個項目總負責，誰都可以插手管理、誰都可以拍板決策，公說公有理婆說婆有理，最終導致乙方合作單位無所適從，理不清頭緒。甲方應該指定營銷總監作為項目總負責，直接跟乙方代理公司對接，決策領導層只負責重大決策和財務審批，不參與具體事務操作。這樣，甲乙雙方工作對接才會快速順暢。

3.權責不清，授權不充分。不能充分授權，營銷總監不能拍板決策，不管大事小事，都要先向高層請示和匯報，由高層想成熟了，做出決策指示，營銷總監才能對外告知和執行。這樣，營銷總監就成了通訊員，沒有拍板決策的權利，決策冗長、貽誤戰機，營銷總監喪失權責，決策高層也將淪為執行層，忙得暈頭轉向。公司應該授權營銷總監全權負責營銷工作，小事直接拍板決策，大事上報管理層審批，這樣組織架構上可以更高效、更有效。

4.遲疑決策，議而不決。乙方提供的策劃方案、營銷推廣思路、廣告投放計劃，如果甲方議而不決，乙方方案遲遲得不到甲方的確認，造成乙方無法按工作計劃執行，計劃與執行時間脫節，工作混亂，結果是互相推諉扯皮。

5.干預太多，亂插手。如果甲方不具備專業營銷能力和操盤經驗，又喜歡憑自己的人生經驗和身邊朋友的意見，強行引導代理公司按照自己的思路辦事，這是很致命的，不專業指導專業，最終只有兩種結果，一是乙方委曲求全，順著甲方的心意操作項目，結果是一塌糊涂；二是激化矛盾，一拍兩散。既然甲方聘請乙方代理項目營銷，就應該相信乙方在營銷方面的專業能力，認真傾聽乙方的思路和方案，并提出自己的看法，修正和彌補乙方方案和思維上的不足之處，而不應是越殂代庖、反客為主，最后肯定搞得一塌糊涂。除非乙方確實不專業、不負責，需要另請高明，另當別論。

乙方常犯的錯誤：

1.不按計劃執行工作匯報。能拖就拖，能混就混，定期的工作匯報會，變成非定期會議。隨心隨性、不規范操作，顯示出代理公司不專業、不成熟、不嚴謹的工作作風，最后項目操作過程中，將可能會更多渾水摸魚的動作出現，甲方利益將得不到保障。

2.不負責任、不專心操作。對項目不夠重視，不能組建強有力的專業操作團隊，魚龍混雜、項目操作缺乏系統性和專業性，項目會出現操作失敗的可能。

3.被動、消極、抵觸的心態。因甲乙雙方合作過程中出現問題，造成雙方關系緊張、甚至惡化，乙方以敵對、消極應付的心態進行后續合作，質量越來越差，嚴重損害甲方利益。

4.項目多、注意力分散、投入不足。品牌代理公司，項目多，業務忙，全國各地，老板成為空中飛人、疲于奔命。目前地產市場不好，老板成為各地滅火的急先鋒，很難在一個項目上，真正花時間去高度重視、精耕細作。這樣的結果，是代理公司資源分散，頭痛醫頭，腳痛醫腳，不能組織強有力的資源，專注服務于一個項目，對出現的問題，不能以最快的速度、做出正確的反應，把事情解決掉，而往往會造成貽誤戰機、反應失當、操作失誤，項目利益必定受到很大損失。

5.市場不景氣，成為最大借口。在目前地產市場嚴重疲軟的形勢下，要銷售好一個項目，除了價格促銷之外，確實很難。這是客觀原因，但不應成為結果全部。如果乙方也只有降價促銷一條路，那代理公司的價值就不復存在。既然敢于在不景氣的市場下，承接代理項目，就應該有勇氣面對惡劣的市場環境，有能力、有信心操作好代理的項目。如果只是騙取開發商的信任、以賭徒的心態、想和市場狠賭一把，結果肯定是害人害己，危害開發商利益。如果是這樣，代理公司，不如自知之明、歸隱山林。所以，市場不景氣，不應成為專業代理公司唯一的借口，而應該要有打破市場困境的絕活。

6.缺乏市場應變能力和創新本領。目前，地產市場已經從賣方市場轉變為買方市場，銷售環境巨變，嚴重滯銷。買房消費，不再狂熱追漲，而是理性冷靜。但眾多代理公司，不能直面市場，積極應變，創造新的營銷模式，仍然沿用熱銷時期的坐銷模式，廣告出街，坐等客戶，這種姜太公釣魚式的銷售模式，已經完全不能適應新形勢下地產銷售的需求。銷售模式老化、沒有市場應變能力、缺乏超前營銷思維、創造不出全新的營銷體系，代理公司要在這樣惡劣的市場環境底下打贏銷售戰，純憑運氣，難上加難。目前多數代理公司，包括品牌大代理公司，都是靠坐吃老本、守株待兔、等待市場回暖、比誰耐力強、活得命長來應對市場、經營公司，這樣的公司，是很不專業、非常不負責任的。不能順應市場變化，創新應變，積極營銷，創出全新有效的營銷模式，打破房產滯銷的市場格局，這樣的代理公司已經失去專業的價值，辜負了開發商的信任和重托，存在于市場，已經毫無意義。

五、選擇合作代理公司的四大標準

在目前嚴峻的地產市場底下，傳統營銷模式基本失效，這個時候，更是考驗一家代理公司是否具備真正專業能力和項目運作能力。

這幾年，中國城市化高速發展，城市擴張快，地方政府在土地財政利益驅動下，推高土地拍賣價，屢屢創造出面粉比面包貴的神話，恐慌性追漲購房成為市場最大特征，投機炒樓和投資房產推動著中國地產泡沫更高、更快、更強飛漲，遍地開發，銷售紅火，代理公司只要廣告出去，適當包裝炒作，坐等收錢，就能風光八面，發展壯大。

賣房像賣菜，坐銷模式風行天下，在這樣的市場底下，考驗不了各代理公司的專業能力和操作水準，各公司能力實際上差別不大，營銷手法一樣、策劃思路雷同、操作流程差不多，就是實力、規模、人員數量上有所差別而已。即使公司小，只要手底下有幾個得力的策劃、文案、平面設計人員，項目照樣可以操作得很漂亮。所以，殘酷的市場，才是真槍真刀、拼刺刀的時候?，F在，考驗代理公司真本事、體現專業價值的時候到了。

在目前蕭條的市場條件下，開發商選擇一家合作代理公司，需要慎之又慎。項目要在惡劣的市場實現良好銷售，讓項目運作更有保障，開發商應該選擇什么樣的代理公司呢？根據風火地產機構實際操作中總結的經驗，建議開發商從以下幾個方面進行考量：

其一，不以公司大小和品牌強弱來考量代理公司。如上所言，品牌大代理公司，品牌和實力是在賣方市場紅紅火火的市場背景下積累起來的，能力高下不具備太大的差別性。

其二，看該公司領軍人物，是否具備強烈的責任心?，F在市場上多數代理公司，全國各地項目都接，公司精力和資源十分分散，除非項目足夠大、超過30萬平米以上、或代理費溢價收益具備壓倒性的利益，不然公司是很難專注于某一個項目，接下一個項目，組建一個小專業團隊，就扔給項目組去折騰了，公司總經理和副總，最多一個月飛機來去視察指導下工作。所以，公司規模不在大小，大公司有大公司的規模和實力，小公司有小公司的專注和認真。一個公司領軍人物，如果具備強烈的責任心，對合作項目能夠以負責任的態度對待，專心細心用心經營運作，再不好的局面，他都會想辦法去解決，思路決定出路，一個領軍人物的價值取向，能否高度負責、整合最優質的資源來認真執著操作項目，往往決定了一個項目的成敗。

其三，要具備很強的市場意識和產品規劃設計能力。專業代理公司，除需要具備很強的市場分析能力和對未來前景的預測研判能力，能站在未來市場需求環境下規劃產品，還應具備很強的產品規劃設計能力，為規劃設計公司提供設計要求、提供方案思路，參與產品規劃設計。

在一定的容積率指標底下，是做別墅、洋房、高層建筑還是普通住宅區，才能把地塊價值發揮到最大化；檔次如何、市場定位層次如何；怎么配套，需不需要會所，會所的娛樂、休閑、健身設施如何配置，樣板區、環境組團示范區如何建設；需不需要網球場、籃球場、羽毛球場、健康跑道，公共空間如何營造、需不需要架空泛會所、大堂如何配置，物業以何標準服務和管理、物業怎么介入前期的營銷活動之中；

是做大戶型、還是一房兩房為主的緊湊實用中小戶型；建筑單體造型做何種組合，是板式、板點結合、多品聯拼、蝶式等；戶型創新上把握哪些標準，入戶花園、陽光花房、多功能露臺、室內挑高偷容積率、公共空間多處挑空送面積、飄窗或步入式窗臺；

別墅是做獨棟、聯排、雙拼、還是疊加，空中別墅市場潛力和銷售風險如何，是中庭內庭院、還是層層退臺式，古典歐式、美式、東南亞印尼式、中式古典庭院式、法國陽光洋房式、柯布西耶現代簡約式、澳洲海岸輕別墅；商業要怎么做，才能使商業價值最大化、同時能夠賣得出去，更好的攤低住宅的樓面地價成本，降低住宅可能降價造成的成本壓力；

項目整體風情怎么定位，歐陸莊重古典、法式貴族浪漫、泰式皇家奢華、中式古典個性、現代清新品位；外立面風格如何、能否與社區整體風格定位相匹配，西班牙風格、法式地中海風格、英倫古典風格、羅馬巴洛克風格、輕古典風格、現代簡約風格等；

景觀環境采用哪種風格，是英式貴族庭園、法式地中?；▓@、泰式皇家園林、巴厘島熱帶水岸風情？

所有這些，同樣一塊地，因項目理解不同、策劃境界高度不同、規劃理念和能力不同，指導規劃設計公司所做的方案就可能完全不同，這是決定產品生死、關系著產品能否適銷對路、是虧本還是賺錢的根本性問題，專業的代理公司，應該站在市場精準的判斷上，以市場專家和產品設計專家的雙重身份，來指導規劃設計公司做好產品規劃設計。

好的代理公司，專業過硬，能力全面，一專多能，有的放矢，策略精準，將使產品打造得完美無缺；部分代理公司，只懂營銷策劃和廣告設計，對地產上下游相關專業了解甚少，更不要說產品的規劃設計了，理念落后，策略思路高度不夠，不專業的策劃，不但產品的價值沒法得到最大挖掘，而且像瞎子摸象、使產品規劃設計策略思路錯誤、產品先天不足，后天再來補天，可能回天乏術、事倍功半。

其四，也是最關鍵的一點，看這個公司有沒有很強的營銷創新能力。這一創新能力，不是基于傳統的市場的手法創新，而是顛覆性的營銷模式創新。沒有系統性的營銷創新，在困難的市場底下，代理公司是不可能創造出突破性的銷售業績的，開發商的利益將得不到保障

選擇一家專業、負責任、創新能力強的代理公司，對項目成功與否至關重要。就像選女婿嫁女兒，是為女兒物色一個外表亮錚錚的大款好，還是把女兒嫁給一個一心一意、溫柔體貼、有理想有闖勁、負責任的丈夫？如果大款是花心大蘿卜，到處拈花惹草，目標多多，精力分散，還不如把女兒投資在一個具備強烈活力的潛力股上，未來上市，可能后來居上，股價倍增。

六、解決矛盾的方式方法

1.公司選擇。選擇專業、創新、負責任的代理公司進行專業合作，就是項目成功的最大保障。

2.有效監管。聘請專業人才，擔任營銷營銷總監。最好是具備多年地產代理公司營銷高管的從業背景，有著豐富的地產操案經驗，同時能夠熟悉代理公司操作方式。這樣不僅能夠高屋建瓴，嚴格把控代理公司的方案質量，而且，能夠一針見血、發現方案的不足之處，提出更完美的修正意見，不斷完善代理公司的策劃方案、營銷推廣思路、銷售現場操作水準，提升銷售業績。3.專業平臺。開放、開明、專業的合作管道，對合作雙方異常重要。由專業精通的營銷總監全權負責工作對接，會讓甲乙雙方在愉快的合作氛圍下，不斷提高合作水平，使雙方配合度更高，發揮1+1>2的能量，讓項目操作更成功。

4.寬嚴并舉。在目前的地產形勢下，既要理解市場形勢對銷售造成的壓力，同時也要適當給乙方完成工作目標的壓力，但主要是正面的引導，不是反面的打壓，這樣可以不斷激發乙方的戰斗潛力，不斷進行營銷創新，配置更好的專業團隊，更專注認真的為本項目服務。5.正視困難，同舟共濟。甲方要用更開闊的心態來對待目前市場下甲乙雙方的合作關系。目前情況下，銷售不夠理想，是正常的事；銷售超標，是奇跡。乙方銷售不理想，完不成指標，只要不是乙方主觀上努力不夠，態度不好，甲方就不要計較一時的得失，求全責備，隨意解約，而是，信任對方優點和能力，越是困難時期，甲方越應該用寬和的心態，與乙方一起拼搏，同舟共濟，共度難關。就像患難夫妻，相濡以沫，幸福美好的日子終將到來。

第二篇：房地產開發商與代理商合作注意事項

一、細酌與代理商的合作方式及合作期限

建議開發商以“策劃銷售”的方式與代理商合作，由開發商提供廣告費，代理商根據項目特點，將項目進行定位，從前期的案前準備、廣告策劃以及現場銷售等進行一系列的整體運作。

以“策劃銷售”的方式與代理商合作，開發商可以直接、有效的控制廣告推廣費用，避免代理商虛報廣告推廣成本從中謀取利益，減少開發商不必要的廣告開支。

合作期限一定要在合同中明確，并且要對開發企業有利，與代理商初次合作最好不要將代理期限簽的太長，而合作期限也不是一成不變的，應根據市場情況，制定代理商的銷售任務，如在一定時間內完不成任務，代理合同將自動解除。這樣可以給代理商制造一定壓力，讓其盡自己最大能力去銷售房屋。

二、嚴格控制銷售價格

銷售基價（代理銷售項目的底價）由開發商制定并提交代理商執行，銷售基價表應作為銷售代理合同的附件出現在合同中，代理商可依據市場情況在征得開發商書面同意的情況下有權靈活浮動。代理商應該嚴格執行開發商制定的銷售基價，在沒有開發商書面授權的情況下，不得擅自給客戶任何形式的折扣。如遇特殊情況，代理商應及時告知開發商，作個案處理。

開發商應嚴格控制代理商的銷售價格，防止代理商將價格制定的過低，將房屋低價銷售以迅速獲取傭金提成，從而降低了開發企業的銷售利潤。

三、明確開發商與代理商在營銷過程中產生的費用

一般開發企業所承擔的費用：

1.為項目推廣所必需的包括：報紙、電視、戶外廣告，印制宣傳材料，制作沙盤，售樓部包裝，樣板房裝修所產生的直接費用；

2.開發商安排代理商合同約定工作所發生的費用；

3售樓中心應配備的的相應辦公用品費用（此項要在售樓部交接時將物品列出明細）

一般代理商所承擔的費用：

1.代理商所派駐人員的工資、補貼、交通費用、日常辦公費用、通訊費用等；

2.銷售人員的工資、補貼、獎金、傭金、培訓費用等；

3.銷售中心交接后的日常辦公費用（水、電、通訊費用等）

四、防止費用承擔問題糾纏不清

在銷售代理合同中應該明確雙方應該承擔的各項費用，以防止后期在費用承擔問題上產生不必要的糾紛。

五、從代理傭金中扣除前期策劃費用并扣押代理保證金

代理商的主要利潤來源是銷售代理的傭金，前期策劃一般是不計算費用的，但是為了使代理商在前期將項目啟動，開發商會預先支付一部分費用，所以在銷售代理傭金結算時應該將前期策劃所發生的費用一并扣除。

另外，代理商要取得開發商的代理權，必須支付不低于十萬元人民幣的代理保證金，此保證金的支付方式比較靈活，代理商可一次性支付，也可以從銷售代理傭金中扣留，將來項目銷售結束，此保證金如數退還。

上述是結合目前市場上實際操作情況而定，既降低了開發商聘請代理商的成本，同時又以保證金的形式制約代理商，從而使不可預見風險發生后開發商能掌握主動權。

六、掌控代理商代理銷售傭金的點數、結算時間與支付方式

房地產銷售代理商的主要利潤來源就是代理銷售的傭金，此傭金是按照代理銷售房屋總價的百分比來提取的，目前就市場行情來看傭金比例基本上在1.4%左右，最高不超過1.8%。象廣告設計費用、定向開發部分服務費等其他費用都是可以包含在銷售傭金里的。

目前市場上使用較多的是：銷售提成=基本傭金+溢價提成，基本傭金相對較低在1.2%左右，溢價提成要控制在五成以內。

基本傭金=銷售基價×銷售面積×基本傭金提出比例

溢價提成=（銷售實價—銷售基價）×溢價分成比例

傭金的結算一般是在正式開盤銷售后的一到兩個月后開始的，為了牽制住代理商，銷售代理傭金不會是足額結算的，開發商可以扣留一部分銷售代理傭金作為代理商的代理保證金；還可以結合代理商完成銷售任務的情況來結算，而且代理商在結算時要提供正式發票。

七、代理商不能代收任何形式的定金、房款，票據、合同、檔案等文件的管理要在合同中明確

在營銷過程中代理商不能代開發商收取任何形式的定金、房款，以防止代理商自行挪用或者扣留資金，開發商應在銷售現場委派專門財務人員進行開票、收款并將資金存入開發商設立的指定帳戶。對于客戶的購房合同、票據、檔案等要進行嚴格管理，并在銷售代理合同中明確。

八、在銷售代理合同中明確開發商與代理商的權利、義務與責任

在與代理商簽定銷售代理合同時，其中條款必需顯示開發商與代理商的權利、責任與義務，做到權、責分明，如若后期代理商工作不利，可依據此等條款隨時將合同終止替換代理商，從而維護開發商的權益。

九、在合同中制定代理商的銷售任務

開發商委托代理商銷售房屋，就是要借助具有專業知識的外腦以高利潤、快速度回籠資金，所以一定要給代理商制定銷售任務并在銷售代理合同中體現，代理商不能按期完成銷售任務的，開發商有權責問代理商并隨時終止銷售代理合同。

十、對代理商所配備的營銷策劃人員的資歷作出明確的要求

對于代理商委派的工作人員，開發商應核根據樓盤情況進行甄選，要求代理商所配備的策劃經理和銷售經理必須有五年或五年以上的從業經歷，熟悉省內房地產市場，并且有大型樓盤的操盤經驗；代理商配備的策劃助理和銷售主管應有三年或以上的相關行業從業經驗，參與過大型樓盤的銷售或策劃工作；銷售人員應該具有兩年或以上的相關行業銷售經驗，個人形象、氣質具佳，代理商須提供以上崗位工作人員的工作簡歷、銷售業績和操盤總結等資料，以確保樓盤銷售的需要。

另外，建議公司引進部分銷售人員，借調給代理公司進行管理、培訓并參與銷售工作，工資和傭金等由代理商支付，此舉可防范不可預見的風險致使開發商無法正常開展銷售工作、代理商撤場后流失意向客戶等重大損失，同時公司內部也儲備了銷售方面的人才，再者對代理商日常的銷售工作也是一個很好監督。

十一、對于合同的終止，一定要遵循靈活的和對開發商有利的原則

對于銷售代理和同的終止，要做到開發商占有至高無上的主動權。

第三篇：開發商與分銷商的合作簡略

開發商與分銷商的合作

現目前，開發商銷售房源主要依靠于與分銷商的合作，對于新開發的樓盤尤其如此。新樓盤除了廣告的宣傳，利用分銷的宣傳優勢會更加直接。在大多數樓盤中，分銷實際承擔的銷量占比都會超過半數。

一、分銷商的組成

在海南這個房地產特殊板塊，分銷商大小不一，效率也參差不齊，大的分銷商一般都是房產中介公司開辦的一手房業務，有自己的工作辦公室。小分銷商都是以置業顧問創業為主，基本上小分銷商內的置業顧問都不超過5人，沒有固定的辦公點。

二、分銷商的銷售模式

分銷商銷售主要分為坐銷和行銷。除了在工作點接待需要買房的客戶外，一般采取市內熱點（公園景點等）拓展客戶和網絡（搜房客戶端和樓盤論壇等）抓取意向客戶為主，少數有實力的分銷商會在內地各重點城市舉辦推介會。之后將獲得的客戶資源帶往所簽合作的開發商處看房并報備客戶資料，或者交給開發商全程接待。客戶都是由案場置業顧問接待，如若成交，當場會簽下定金合同，并會注明定金不退。若沒有成交，則會由分銷帶回，之后再由置業顧問追蹤客戶意向。成交后開發商會給分銷商結傭，結傭一般是付完全款或者貸款被批下來后。

三、分銷商的作用

分銷商能直接多方位的向手中的客戶推介樓盤信息，并將客戶引領至樓盤現場看房，當開發商與分銷商形成良好合作信用后，分銷還會不遺余力的為開發商尋找潛在客戶并促成成交。當開發商簽下的分銷商數成了一定的規模后，不管是對樓盤的宣傳也好，還是對開發商的銷量而言，作用巨大。對于一個新開發，且沒有足夠成熟的直銷團隊的開發商公司而言，分銷能彌補很多缺失，這也是為什么，很多樓盤會簽大量分銷商的緣故。

四、開發商與分銷商的合作事項

開發商與分銷商簽訂合作和同時，給點是重點，?？谄毡闉?%，浮動在兩個百分點，海南大致是這種情況，少數西線樓盤，如臨高，儋州的樓盤現在已經給點10%。開發商不會硬性要求分銷商的帶看量，一般都是使用傭金政策來刺激分銷商為樓盤帶來客流，其中快速結傭是最好的刺激手法。

五、關于與分銷合作的一些不可控因素

在實際銷售過程中，分銷商內的置業顧問并不都是守規守矩的從業人士，特別是迷你型分銷商，包括案場職業顧問也是。有人還是會在利益的驅使下鉆空子，比如，開發商的案場置業顧問接待的自來訪客戶，會被發展成分銷商的客戶，開發商本來只發給置業顧問的小額提成就演變為了給分銷商結的大額傭金，這樣會對公司造成不小的損失。包括案場置業顧問會主動尋求分銷一樣，這種因素帶來的后果需要完善的制度和強力的監管，才能有效控制。

六、客戶的判定

由分銷帶來看房的客戶，我們是不了解情況的，所以，分銷商提出要我們接待的要求，我們首先都會滿足，因為不在市區的樓盤客流量都非常少，所以需要依靠分銷為我們帶來人氣，因為長距離的關系，分銷不會將寶貴的時間帶沒有意向的客戶往我們較遠的郊區，這是其一，分銷商都有管理他們的渠道人員接洽，渠道人員也會依據分銷的帶看量和成交率判斷，所以，分銷帶客看房一般不存在“免費一日游”的情況。

七、外地推介會

開發商最常用的外地推介方法是參加當地的旅游地產展覽會，其次是自己做推介會，一般與當地較大的分銷商合作，分銷商負責統籌，開發商為其出比例資金和派遣專業的置業顧問在現場答客戶問，依靠當地分銷的可信譽度和我們置業顧問的專業解說，有意向者會當場選房號并交意向金。一般這種宣傳效果會在一個樓盤長期開發中取得很好的效果，到了后期，利用老帶新會給樓盤帶來巨大的效益。

第四篇：怎樣委托開發商或代理公司辦理房產證

怎樣委托開發商或代理公司辦理房產證

為了節省自己的時間和精力，您可以選擇委托開發商或代理辦理房產證。在使用銀行按揭貸款的情況下，部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強制加人“要求開發商協助將房產證收押”的約定，這種情況下只能委托開發商或代理辦理房產證。即使委托開發商或代理辦理房產證，您仍然可以選擇，是由開發商或代理代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費，還是開發商或代理僅辦理房產證申請手續，契稅和公共維修基金等稅費由您自己來繳納。

辦理流程

（一）適用范圍：開發商或代理代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費

簽訂委托協議

通常《購房合同》中有關于委托開發商代辦房產證的條款，這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協議。此外，很多開發商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產證，并同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委托書。

有些時候，開發商會把辦理相關手續的事務委托給專門的代理或律師辦理。此時，您也可以選擇，開發商或代理僅辦理相關手續，契稅和公共維修基金等稅費由您自己來繳納。

注意：如果《購房合同》對此沒有詳細約定，請一定要在這份委托協議中爭取加入這些條款。委托代辦的協議中應明確約定：

1）開發商應該于什么期限內辦理房產證（如果是“兩證分離”的地區，一定要注明《土地使用權證》和《房屋所有權證》，當然如果因為行政原因，本地暫時無法取得《土地使用權證》的，只能讓步了）；

2）開發商或代理應當于什么期限內提供繳納相關稅費的正式收繳憑證；

3）約定一旦因開發商原因導致不能如期辦理或辦證發生錯誤的情況時如何處理，寧波房產 www.tmdps.cn

最好明確約定“可以退房”或“不退房，但開發商應賠償全部房款x％的賠償金”等明確的違約處理方法；

4）約定如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》的，購房人如何核驗房產證，因為這種情況下購房人往往只能“看一眼”房產證；

5）約定辦理抵押登記的事宜，有些銀行不扣押房產證，僅辦理抵押登記，抵押登記的手續是否由開發商辦理以及如何辦理等事宜也應當約定清楚；

6）約定代辦費用的數額和繳納方法，并要求提供正式的開發商蓋章的收據。繳納房產證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅

辦理收房入住手續的時候，開發商往往會要求您繳納這些費用。

注意

1）在交錢之前，請您了解一下這些稅費的收繳標準，以便核實開發商計算是否正確，可參見本書附錄十一。

2）交錢之后，請您一定保留好收款憑證，并一定要求收款單位蓋公章，不要收“白條”。

3．按照約定時間領取房產證

開發商或代理代交上述稅費之后，申請辦理房產證，并辦理抵押登記后，您就可以領取房產證了。

如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》，您一定要找機會仔細核驗房產證上的記載，一旦存在記載錯誤，應及時要求更改。

注意

1）仔細核對證書的數量，如果約定取得兩證，一定要核驗是否齊全；

2）仔細核對房產證的記載，尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態等重要信

息，如與合同約定不符，要求開發商說明原因；

3）核對“他項權利”一欄記載的抵押事項；

4）索要繳納稅費的正式發票。

辦理流程

（二）適用范圍：自己繳納契稅、公共維修基金、印花稅等稅費

簽訂委托協議通?！顿彿亢贤分杏嘘P于委托開發商代辦房產證的條款，這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協議。此外，很多開發商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產證的委托書。有些時候，開發商會把辦理相關手續的事務委托給專門的代理或律師辦理。

注意事項

同“辦理流程一”中的“第一步”。

繳納房產證代辦費售房人住的時候，開發商會要求您繳納。l注意交錢之后，請您一定保留好收款憑證，并一定要求收款單位蓋公章，不要收“白條”。

自己到相關部門繳納公共維修基金、契稅繳納的方法，可以詢問開發商或代理的辦事人員。公共維修基金一般由房產所在地區的小區辦收取，部分城市已經開始由銀行代收公共維修基金。

注意事項

：

請保證及時繳納公共維修基金和契稅，根據法律規定，這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產證的必需文件，因此如果您不能及時繳納會影響到您獲得房產證。請一定保留好繳納稅費的正式收繳憑證，并及時交給開發商或代理，以便他們下一步的申請

按照約定時間領取房產證開發商或代理代交上述稅費之后，申請辦理房產證，并辦理抵押登記后，您就可以領取房產證了。如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》，您一定要找機會仔細核驗房產證上的記載，一旦存在記載錯誤，應及時要求更改。

注意：

1）仔細核對證書的數量，如果約定取得兩證，一定要核驗是否齊全；

2）仔細核對房產證的記載，尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態等重要信息，如與合同約定不符，要求開發商說明原因；

3）核對“他項權利”一欄記載的抵押事項。

注意事項

及時查詢房屋產權狀態。即使委托代辦房產證，您也有必要及時向房屋行政管理部門和土地行政管理部門查詢所購房屋的產權狀態，如果發現“危險情況”，如開發商非法設定抵押等，可以及時主張自己的權利。

第五篇：代理公司合作協議0509

勞務合作協議

甲方：乙方：

地址：地址：

聯系電話：聯系電話：

為加強勞務輸出合作交流,擴大合作雙方知名度，建立健全勞務合作平臺運作.為規范用工制度，雙方在平等、自愿、協商的基礎上制定本協議：

一、合作事項： 甲方委托乙方進行代理招聘事宜

二、協議期限

本合同有效期自年月日至年月日。協議到期前30日內﹐雙方可就協議是否延期進行協商，并以書面形式確認。

三﹑乙方工作人員的招聘標準、數量、勞務期、考察期和提供勞務的方式

1.乙方工作人員的招聘標準、數量、用工要求、用工期限（勞務期限）、考察期、工作內容及要求等 以甲方的實際通知為準。

2.提供勞務的方式：乙方按照甲方的實際需求安排符合勞務條件的人員；并服從甲方的工作調配;

四、勞務費用的支付原則

1.正式工按/人的標準依據工作滿壹個月的在職人數向乙方壹次性結清勞務費用。

如后續長期合作，可依據勞務市場的行情調情勞務費用標準進行作業。

2．甲乙雙方不得向第三方包括乙方員工透露合同條款及內容，否則視為違約

五、乙方工作人員的退回和更換

有下列情況之一的，在本協議期限屆滿前，甲方有權免責要求乙方立即撤回或更換乙方工作人員：

1．乙方工作人員在考察期內被證明不符合錄用條件的；

2．乙方工作人員違反甲方依法制定的勞動紀律或規章制度的；

3．乙方工作人員依法被追究刑事責任的；

4．乙方提供的乙方工作人員個人資料或相關證件不真實、不準確或存有誤導性的，構成欺詐

5．乙方工作人員不勝任甲方安排企業的工作任務；

6.乙方工作人員在甲方工作期間，若患精神疾病或心理疾病，乙方須立即終止患者勞務。

六、本協議一經簽定即可生效，直至乙方安排人員離職即自動解除，如有未盡事宜另行協商解決

七、本協議一式兩份。由甲乙雙方簽字蓋章后保存！

甲方：乙方：

簽字：簽字：

簽定日期：年月日簽定日期：年月日