第一篇：商品房網上銷售步驟

在商品房銷售管理系統中為開發商銷售商品房涉及的功能共有6個：

1、系統維護 ：維護固定權限和維護售房員的，用戶名最后三位為001

2、項目申請 ：為本公司新建項目申請銷售許可證，用戶名最后三位為002

3、數據修改 ：分為房產數據修改和非房產數據修改，用戶名最后三位為004

4、退房管理 ：辦理已售房產的退房，恢復到未售狀態，用戶名最后三位為005

5、主管統計 ：主要對售房員進行銷售許可證的分配，用戶名最后三位為006

6、售房管理 ：是售房員銷售房產，完成預定，取消預定，交易協議，網上簽約，打印文本。

下面將逐一介紹：

一、首先開發商是如何獲取網上會員號的：

開發商要進入商品房網站，申請銷售許可證和網上售房首先要獲取用戶名和密碼

1、開發商需攜帶營業執照，身份證明，銀行帳號等資料到房管局辦理進網申請。

2、房管局在輸入相關信息后，商品房網絡系統會自動分給申請單位一個本公司專用的用戶名和密碼（用戶名為8位 初始密碼為a1234567）

3、開發商憑此用戶名和密碼就可進入商品房網站。

4、房管局所給的用戶名就是本企業的系統維護權限的用戶名。

二、那么開發商是如何做好辦件前的維護工作呢？

1、首先開發商首次進入網站時要修改密碼（密碼為8位以上由字母和數字構成，并且由字母為開頭），然后如實填寫其它信息，同時記得填寫開戶銀行和帳戶，由于開發商因售房需要多個帳號，系統可維護若干個帳號。全部填寫完畢后點擊提交按鈕即可。

2、系統維護工作包括：固定權限和售房員維護等工作。（1）首先重新以系統管理員身份登錄系統提供給開發商的權限分為固定權限和可維護權限兩類

a、固定權限只能維護操作人員的基本信息不能增加權限不能刪除等（包括：1的是系統維護，為2的是項目申請，為4的是數據修改，5是退房管理 6是主管統計）第一次進入操作系統需要對所固定權限做維護以后只需修改密碼和操作人員姓名等工作才會用到系統維護。

操作：選擇你要維護的權限點擊登錄號直接進入，在這里除了登錄名與權限描述不可改，其它的都是可修改的。固定權限是和本單位同時開啟使用，單位注銷時本權限也將自動注銷，填寫日期是為了確定信息變更時間。密碼的組成不得少于8位由數字與字母組成，密碼必須以字母開頭。

b、可維護權限是對售房員的權限管理，因為售房員的流動性較大，所以權限可增加、刪除、注銷。

操作：售房員可通過新建按鈕來添加售房員，也可通過刪除按鈕來刪除售房員，售房員的登錄名前五位是固定的，后三位可自行維護數字取值范圍001-999（001、002、004、005、006除外）。

三、開發商做好維護工作以后，開發企業可辦理新項目申請

當本公司的新建項目已具備申請銷售許可證的條件，可通過項目申請模塊向房管局提出商品房銷售許可證申請。

操作：

1、輸入申請用戶名和密碼進入界面，點擊新建開發商項目列表中會增加一個新的辦件號，當申請項目發生錯誤則可選擇刪除按鈕將其刪除。

2、填寫工程項目：點擊新生成的辦件號進入工程項目頁面，填寫相應內容，填寫完后點擊保存，出現數據保存成功的提示，即完成工程項目內容的輸入。在這里面需要注意建筑面積必須等于銷售面積，銷售面積是可填寫的，而建筑面積是系統自動合算的。

3、填寫交繳證件：點擊交繳證件按鈕進入填寫頁面，填寫完后點擊新添按鈕，列表中將會出現新添條目，點擊每行列表后的刪除按鈕可刪除該證件。

4、土地信息：填好其相應的內容后，點擊新添按鈕，出現添加數據成功。頁面下方將出現土地信息列表，如想修改土地信息勾選一條信息并點擊地號選中該記錄可在主界面進行修改，勾選一條信息可將其刪除。在這里面土地的使用年限為系統自動合算。

5、價格范圍、成本預算、資金比例、參與單位等都照實填寫既可。其中成本預算中總成本是系統自動核算出來的，無需填寫。

6、導入房產數據：房產數據先由‘天津市商品房銷售審批管理系統’導入，在返回給開發商由開發商補齊平米價格后方可進行新件審批。

點擊房產數據按鈕，進入房產數據頁面，點擊地址縮寫，房產數據表則詳細顯示該房產信息，補齊平米價格后進行保存。系統會自動提示填寫成功。

7、當所有項目內容填寫完畢后，回到開發商項目一覽表點擊要提交的項目后的提交。提交后列表下方則會出現“辦件提交成功”，請等待初審結果”這時辦件會提交至房管局進入初審。此時案例狀態會顯示“待初審”，在這種狀態下的項目內容是不能進行任何修改。

在項目申請里是可以逐頁填寫并保存的，而并非一次性填寫，這樣一個是保證了突然間的斷電而造成的數據丟失，另一個則是如果開發商在一天內并不能夠將所有內容填寫完畢，那么就可先將填寫完畢的內容保存起來，轉天再進行其他項目內容的填寫。

當申請項目通過初審后，開發商可在開發商項目一覽表中查看初審意見。點擊重新登陸返回登陸頁面，進行其它的功能操作。

四、當許可證開通后，則開發商就可以在網上進行售房了，在售房之前開發商需用“主管統計”模塊來為售房員進行銷售許可證的分配，這樣售房員才有資格對此銷售許可證下的房產進行銷售。

許可證分配：

輸入用戶名，密碼進入售房員一覽表。選擇要分配許可證的人員編號，進入可分配許可證一覽表，該頁面中列出的是所有已開通許可證房產，選擇要分配給該售房員的許可證號后點擊保存。系統將自動提示分配許可證成功。

五、銷售許可證分配完畢后，售房員就可用系統維護中分配給的用戶名和密碼登陸售房管理進行預訂和賣房了。

首先來講一下預定

1、登陸進入銷售管理頁面，該頁面會顯示出該售房員可銷售的房屋所有項目及許可證號。

2、點擊許可證號進入樓盤一覽表，它將列出所有未售房產（包括：地址縮寫，樓號，門號，房間號及房型等）

3、點擊地址縮寫則進入該房屋的詳細信息頁面（它包括：房屋坐落區域，地址縮寫，地理編碼，門號，間號等等）在下方還有預定信息，這里顯示該房產的預定次數，如想預定此房屋點擊預定房屋進入商品房預定協議，簽署完畢后點擊簽署預定協議，簽署成功后點擊打印按鈕，彈出打印頁面，這時可進行預定協議的簽署了。返回樓盤一覽表，此房屋已經變為藍色。點擊返回可在預定信息里看到此房屋已被預定一次。如想取消預定點擊取消預定即可。被預定的房屋如果超出預定結束期限還未購買時，系統將會自動將預定房屋恢復為未售狀態。

下面將會講如何購買房屋

1、登陸進入銷售管理頁面，該頁面會顯示出該售房員可銷售的房屋所有項目及許可證號。

2、點擊許可證號進入樓盤一覽表，它將列出所有未售房產（包括：地址縮寫，樓號，門號，房間號及房型等）

3、點擊地址縮寫則進入該房屋的詳細信息頁面（它包括：房屋坐落區域，地址縮寫，地理編碼，門號，間號等等）如想購買此房屋，則點擊購買房屋。

4、購買房屋：在房屋詳細信息表中點擊購買房屋按鈕，彈出天津市商品房買賣合同頁面填寫內容，完成后點擊簽署合同按鈕，出現簽署成功的信息提示，系統分配合同號，請詳細記錄合同號，以便如需退房時提供方便。簽署成功后，點擊合同打印，彈出打印頁面，現在可進行打印合同的操作了。返回樓盤一覽表，此房屋已經不存在了。這樣可防止一房多賣。

六、如買方因某些原因想退掉此房屋，那么需進入退房管理模塊，此模塊就是當客戶辦理退房后，企業需要將銷售的房產數據恢復成待售狀態

1、輸入用戶名和密碼登陸退房管理主頁面。

2、點擊新建退房申請，然后點擊申請編號，進入退房申請報告頁面填寫退房原因，然后將已收繳的退房協議的合同號填寫到添加合同號，點擊添加按鈕合同號則出現在下方的列表中。

3、保存后點擊返回原界面，選擇相應的申請編號，點擊提交申請按鈕，辦件狀態會由未提交變成待審核，那么退件申請已提交至房管局，提交成功后，可帶辦理退房的購買合同原件到市場處直接辦理開通售房。

4、如退房申請發生錯誤或想取消退房申請，應在狀態變為待審核之前選擇要刪除的申請，如已提交可在退件后刪除。

七、開發商在已取得銷售許可證并正在出售過程中，發生房產數據或企業地址名等發生變化需要變更時使用數據修改

此項目所顯示房產數據都是已取得銷售許可證并開始銷售的項目，銷售過程中因某些原因需要修改數，在沒有申請數據修改前所有項目都處在“未申請”狀態。

1、在確定要修改的數據項目后，點擊許可證號，進入修改申請報告。

2、在修改類型中選擇房產數據或非房產數據，房產數據：當銷售數據發生變化需要修改房產數據時，選擇此功能，例如：地址縮寫，樓號，樓門等等。非房產數據：是指除非房產數據以外的文字需要修改時選擇此功能。例如：項目名稱，房屋地址等等。

3、4、先選擇房產數據修改。

然后填寫修改內容和修改原因。例如：需要新增房產數據。然后保存。

5、6、如點擊放棄修改，自動轉成初始狀態

勾選要進行數據修改的許可證號，點擊提交申請，這時申請狀態則會顯示待審核狀態。此時需修改的數據已轉至房管局進行停售初審。

7、當辦件狀態轉為停售待修改時，可以開始進行數據修改了。

8、點擊待修改許可證按鈕，進入找到已停售的項目許可證號點擊進入修改房產數據界面，房產數據包括新增房產數據和修改刪除已有的房產數據。

（1）新增房產數據：點擊增加房產數據，輸入修改頁面點擊保存，出現增加房產數據成功。你可在修改房產數據一覽表中的修改類型中看到增加。點擊本行末尾的刪除修改按鈕可刪除新增數據。

（2）修改數據：在可修改的房產數據列表中單擊要修改的房產數據后的修改按鈕，進入修改頁面，進行相應的修改然后保存修改后的數據會出現在已修改房產數據一覽表內，點擊本行末尾的取消修改按鈕可取消修改數據。

9、所有修改完成后可點擊返回按鈕回到待修改許可證一覽表，勾選已修改完畢的房產數據許可證號，然后點擊右上角的提交修改按鈕，此辦件由原來的停售待修改轉為了修改待審核。

10、當辦件狀態從修改待開通恢復為未申請狀態，這說明修改審批已通過此時又可以售房了。數據修改中的已停售許可證的申請狀態中會有退回（審核未通過），這說明該件修改中有可能和提交的申請不一致，或因其它某些原因未批準，需要檢查修改內容重新作提交申請。

下面介紹非房產數據修改：

1、在確定要修改的數據項目后，點擊許可證號，進入修改申請報告。

2、3、在修改類型中選擇非房產數據項目名稱，房屋地址等等。然后填寫修改內容和修改原因。例如：項目名稱，房屋地址等等，然后保存。

4、5、當辦件狀態轉為待修改時，可以開始進行數據修改了。點擊待修改許可證按鈕，進入找到已停售的項目許可證號點擊進入修改房產數據界面，在可修改的房產數據列表中單擊要修改的房產數據后的修改按鈕，進入修改頁面，進行相應的修改然后保存。

6、所有修改完成后可點擊返回按鈕回到待修改許可證一覽表，勾選已修改完畢的房產數據許可證號，然后點擊右上角的提交修改按鈕，此辦件由原來的待修改轉為了修改待審核。

7、辦件狀態從待修改許可證一覽表中沒有了，這說明修改審批已通過此時又可以售房了。

8、數據修改中的已停售許可證的申請狀態中會有退回（審核未通過），這說明該件修改中有可能和提交的申請不一致，或因其它某些原因未批準，需要檢查修改內容重新作提交申請。

第二篇：商品房網上登記備案商品房銷售樓盤表

商品房網上登記備案商品房銷售樓盤表

（表六）項目名稱：樓盤編號：每幢總層數： 項目坐落：幢號（建筑編號）：

共頁第頁

開發企業（公章）：

填表日期：年月日

填 表 說 明（表六）

1、項目名稱：按商品房預售許可證上記載的項目名稱填寫。

2、項目坐落：按建設工程規劃許可證上核準的房屋坐落填寫。

3、幢號：按規劃許可證或房產測繪機構或派出所編制的房屋幢號填寫。

4、房號：按《房產測繪報告》上的編號順序填寫。

5、層次：按該套房屋所在的層次填寫。

6、建筑面積：按《房產測繪報告》上的面積填寫各套房屋的建筑面積。

7、套內面積：按《房產測繪報告》上的面積填寫各套房屋的套內面積。

8、公攤面積：按《房產測繪報告》上的面積填寫各套房屋的公攤面積。

9、銷售價格：按該套房屋擬銷售的單價填寫。

10、房屋用途：按建設工程規劃許可證上核準的規劃用途填寫。包括住宅用房（商品住宅、別墅、經濟適用住房、廉租住宅、集資合作建房）、商業營業用房、辦公用房、工業倉儲用房、其他用房5種。

11、戶型：包括一室一廳、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室一廳、四室二廳、其他等八種。

12、狀態：包括可售、自留二種狀態。

13、開發企業：填寫全稱并加蓋公章。

14、商品房銷售樓盤表應由當事人用鋼筆正楷書寫，字跡清晰，不能涂改，不能使用修正液，蓋章處印章應清晰。

第三篇：商品房銷售合同網上備案問答

商品房銷售合同網上備案問答

一、什么是商品房銷售合同網上備案（以下簡稱合同備案）？

是指房地產開發企業在取得商品房預售許可證或房地產權證（大產證）后銷售（預售）房屋簽訂合同的，應登錄網上房地產網站的合同備案欄目，在網上進行合同確認和打印的行為。

二、商品房銷售合同網上備案有何法規依據？

依據《城市房地產開發經營管理條例》和上海市人民政府批轉市房地資源局制訂的《上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法》的通知。

三、為什么要進行商品房銷售合同網上備案？、提高信息透明度。網上及時公布納入合同備案的樓盤的可售部位、類型、面積和已售房屋的套數、面積和平均價格。購房人可以通過網上房地產網站查詢所購樓盤房屋的銷售情況。、規范交易行為。納入合同備案的樓盤簽署的合同文本，應使用由市房地資源局和市工商局聯合制訂的示范文本。房地產開發企業需要自制合同格式條款的，應向市工商行政管理局備案后，提交市房地產交易中心，經變更后在網上公布。、方便房地產登記。由于網上合同備案系統是和全市的房地產登記系統相連的，因此，購房人在簽訂合同后，房地產登記申請表由合同備案系統自動輸出，購房人在各區縣房地產交易中心窗口辦理登記手續時，受理等待時間將會縮短。

四、新建商品房網上備案和登記何時施行？

新建商品房網上備案和登記的施行時間從 2004 年 3 月 30 日 起，具體規定如下：、凡在2004 年 3 月 30 日 之后取得商品房預售許可證的，應全部納入合同備案系統進行簽約。2、在 2004 年 3 月 30 日 之前取得預售許可證或房地產權證（大產證）的，房地產開發企業應在 2004 年 4 月 30 日 之前，到市房地產交易中心辦理入網資質認證，未銷售的商品房納入合同備案系統銷售。、凡在 2004 年 3 月 30 日 以后簽訂的銷售（預售）合同全部納入網上簽約范圍。

五、原有示范合同（印刷品）是否繼續使用？

凡納入網上銷售的商品房，簽約時不再使用示范合同（印刷品），進行網上銷售簽約的合同，應使用由市房地產交易中心統一提供的合同專用紙。

六、商品房合同網上備案操作流程是怎樣進行的？、資格認證； 2、登錄合同備案系統； 3、確定銷售房屋； 4、選擇合同類別； 5、輸入合同內容； 6、打印合同初始文本； 7、合同校核并確認； 8、設置密碼； 9、打印合同及登記申請書； 10、雙方簽名（蓋章）。

七、商品房合同網上備案操作過程中購房人要注意哪些要點？、購房人到商品房售樓處的電腦上，通過備案系統查閱需購房屋權屬情況。、購房人應詳細閱讀備案系統上顯示的示范合同。、購房人應與開發商詳細商洽合同內容。、合同打印確認后，購房人要設置密碼并妥善保護，防止他人獲取。

八、房地產開發企業如何取得網上備案的資質？具體手續有哪些？

房地產開發企業要取得網上備案的資質認證，應持相關資料到市房地產交易中心辦理認證手續。辦

理認證時，應提供以下證件及材料： 1、營業執照（復印件）； 2、法人代碼證（復印件）； 3、房地產開發企業資質證（復印件）； 4、稅務注冊證明（復印件）； 5、法人代表身份證（復印件）； 6、代理人身份證（復印件）； 7、代理人委托書； 8、銷售人員證書（復印件）； 9、預售許可證（復印件）； 10、房地產權證（土地）（復印件）； 11、房地產測繪報告（復印件）； 12、簽訂合同樣本； 13、項目小區規劃平面圖。經市房地產交易中心認證后，授予用戶名和初始密碼，開通商品房合同網上備案業務。

九、網上備案的銷售人員應具備哪些條件？

房地產開發企業的銷售人員應具備以下條件才能登錄網上備案系統進行操作： 1、持有房地產銷售員資格證書或房地產經紀人資格證書； 2、通過市房地產教育培訓中心關于“上海市商品房銷售合同網上備案系統”的考試，成績合格； 3、經所在房地產開發企業授權，有明確的銷售樓盤和權限； 4、經市房地產交易中心授予合同網上備案系統用戶名和初始密碼。

十、網上備案和登記系統是否提供電子示范合同文本，提供的電子示范合同文本有幾種？

網上備案和登記系統提供由市房地資源局制定、市工商局監制的電子示范合同文本。為了供不同的購房對象簽約時使用，系統提供的電子示范合同文本主要有：新建商品房的預定合同、預售合同和銷售合同。

十一、已經抵押的在售商品房，如何進行網上備案和登記？

網上備案和登記系統對將要銷售的商品房，將強制輸出其抵押、租賃等房地產權利信息，以提請消費者注意。對已有抵押的在售商品房，在交易時應要求開發企業先告知購房人該商品房的抵押等情況，然后再予以網上備案和登記。

十二、房地產開發企業在正式進行樓盤銷售時，應該向購房人公布哪些信息？

房地產開發企業在正式進行樓盤銷售時，應該向購房人公布以下信息：商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證；商品房物業管理區域的規劃平面布置圖、建筑分層平面圖；商品房的樓盤表信息；房地產抵押、查封等權利限制情況；商品房銷售合同的示范文本；商品房擬銷售的價格。購房人也可通過登錄上海房地資源網、網上房地產等網站，查詢開發企業的資質、誠信記錄和樓盤詳細信息。

十三、當事人如何確認網上備案和登記已經完成，并且已進入登記申請程序？

在網上查詢確認該商品房屬可售性質的情況下，買賣雙方可以將已經確定的交易內容在電子示范合同文本上進行填寫；填寫內容經雙方校核無誤（請仔細核對姓名、身份證號碼、商品房的路名、門牌、室號、面積及其他需要約定的相關內容）并由雙方提供密碼后，再通過電腦確認；電腦確認后開始打印銷售合同和房地產登記申請書，然后雙方在下載的銷售合同和申請書上簽名（蓋章）。至此，可以確認網上備案已經完成，并且已進入登記申請程序。

十四、網上備案合同確認后，是否可以對合同的條款再進行修改？

網上備案合同已經雙方確認后，不能再對合同進行修改。但交易雙方可將已打印的合同，到房屋所在地房地產交易中心申請合同注銷，經房屋所在地房地產交易中心確認雙方的合同及設定的密碼，通知市房地產交易中心撤銷原合同，重新簽訂合同。所以，對約定的合同內容，在雙方簽字確認前應該慎重。

十五、網上備案合同確認后，如需撤銷如何辦理注銷手續？

由交易雙方持已確認的合同向房屋所在地房地產交易中心提出撤銷合同申請，經房屋所在地房地產交易中心確認雙方的合同及簽約時設定的密碼，通知市房地產交易中心注銷原有的合同。如憑備案合同已在房地產登記部門申領房地產預告登記證明或房地產權證，需辦理撤回原登記手續，再按上面的辦法注銷合同。

十六、網上備案合同確認后，如當事人到登記部門去辦理申領房地產預告登記證明或房地產權證時，該房屋已被司法機關、行政機關凍結，該怎么辦？

由于網上備案合同確認后，當事人還未到房地產登記部門辦理申領房地產預告登記證明或房地產權證，房地產登記冊記載的信息仍是原權利人。在此期間，如果司法機關、行政機關對該房屋采取限制的，就不能辦理申領手續，只能到房屋所在地房地產交易中心窗口辦理合同注銷手續。因此，合同網上備案后，簽約雙方應及時到房屋所在地交易中心辦理登記。

十七、已取得預售許可證或大產證范圍的商品房(如：商場、商鋪、辦公用房、住宅等)，開發企業提出要保留一部分出租，如何處理?

已取得預售許可證或“大產證”的商品房，開發企業可以預租或出租，但必須全部在網上備案，注明其已預租或出租，其中預租的商品房必須在竣工取得房地產權證后方可出售。如購房人要購買已出租商品房的，應事先與開發企業協商，由開發企業征詢承租人是否愿意在同等條件下優先購買；如不購買，應征詢其是否愿意解除租賃合同；如不愿解除的，則應由購房人在出售合同中承諾繼續履行租賃合同，并由購房人與承租人簽訂租賃主體變更合同。

十八、已取得大產證的商品房未出售部位中，開發企業提出要保留部分自用，暫不出售，如何處理? 已取得大產證的商品房未出售的應全部上網銷售，開發企業要留作自用的應首先區分是非居住房屋還是居住房屋。對于非居住房屋，允許開發企業保留部分自用；而居住房屋原則上不允許開發企業留作自用，開發企業因特殊原因，可允許在合理范圍內保留部分作本企業員工宿舍使用，但應在辦理網上認證手續時一并申報，并按規定辦理登記、領取小產證。

十九、在建項目已達到可申領預售許可證階段，開發企業提出是否可分批申領預售許可證?

在建商品房項目符合預售條件后，根據該商品房項目的開發規模和施工進度等具體情況，可以分批申領預售許可證，但應以土地使用權不可分割的自然幢為限，就是說土地使用權不可割的房屋不能分批申報預售許可證。商品房銷售合同網上備案和登記政策實施后，市房地資源局將會進一步明確商品房預售許可證的核發口徑。

二十、預售許可證申領后（3月30日以后），有些開發企業急于上市，但入網報名還需要準備階段（如培訓、項目核對等），手簽定金合同已不允許，如何定一個游戲規則？

凡開發企業或代理企業違反規定擅自預定、預售商品房的，商品房所在地的房地產管理部門應責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。在過度階段，不允許手簽定合同，必須待系統開通后在網上簽定定金合同。同時，市房地產交易中心也應加快工作速度，盡量縮短系統開通時間，避免影響開發企業的正常銷售。

二十一、有一些開發企業賣剩套數不多，有的全銷售完，但大產證還未辦好，是否要上網認證？

如要上網認證，但具體簽約是否可以委托區縣交易中心代簽合同？ 已銷售完畢的商品房項目無需辦理上網認證，尚未銷售完畢的項目必須辦理上網認證，但可以在自愿的前提下委托區縣房地產交易中心代簽合同。

二十二、在上海房地產市場上進行交易的每一套商品房，逐步將在網上房地產網站上公布，并用五種顏色來代表每一套商品房的銷售狀態。這五種顏色分別代表什么？

網上房地產網站用五種顏色來公布代表每一套商品房的銷售狀態。其中：紅色標志：代表此套商品房已被購房者買走，購房者已在商品房所在區縣的房地產交易中心辦理了預售和銷售的登記手續；黃色標志：表示此套商品房已經簽定預售和銷售合同，但購房者還未辦理登記手續；綠色標志：代表該商品房已經批準預售或銷售，消費者可以購買，該商品房售樓處無權拒絕消費者的購房要求；粉紅色標志：代表該商品房已被預訂，并簽定了定金合同和網上備案；白色標志：代表該商品房未被批準可以預售或銷售，不具備上市條件。

第四篇：商品房銷售合同的網上備案和登記

商品房銷售合同的網上備案和登記

1.作業目的商品房銷售合同網上備案和登記是由上海市房屋土地資源管理局制訂的新的商品房交易形式，其目的在于提高商品房交易信息的透明度，規范商品房銷售行為，方便房地產登記。

2.作業依據

〈上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法〉自2004年3月30日施行，適用于本市行政區域內新建商品房的銷售（包括預售和現售）。2004年4月20日上海市人民政府關于預售商品房轉讓問題的決定（滬府發[2004]16號）

3.主管崗位營銷策劃：組織和檢查主辦崗位的作業過程。

主辦崗位銷售員：具體經辦本項作業。

4.緊前工作

符合上海市房地資源管理局規定的商品房預售或現售條件。

5.作業描述

5.1 房地產開發企業在向區（縣）房地產管理部門申請辦理商品房預售許可證或未經預售直接現售商品房時，應將房地產開發企業的識別卡提交給市房地產交易中心辦理網上用戶認證。

5.2 房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證的，市房地產交易中心將通過網上操作系統，即時公布下列信息：

5.2.1商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證；

5.2.2商品房物業管理區域的規劃平面布置圖、建筑分層平面圖；

5.2.3商品房的樓盤表，包括總的單元（套）數，以及每單元（套）的部位、結構、面積等測繪結果；

5.2.4房地產抵押、查封等權利限制情況；

5.2.5商品房銷售合同的示范文本；

5.2.6商品房擬銷售的價格。

5.3 房地產開發企業與商品房購買人應根據網上公布的示范合同文本，協商擬訂合同條款。商品房銷售合同經雙方確認后，由房地產開發企業通過網上操作系統，將合同文本傳送至市房地產交易中心辦理備案和進行房地產登記申請。購房人應當在商品房銷售合同文本上輸入相關的個人信息，并設置密碼。

5.4 市房地產交易中心將即時完成網上傳送的商品房銷售合同文本的核校，給予合同編號和房屋代碼，并通過網上操作系統，發送合同備案證明和房地產登記申請受理書。市房地產交易中心將在發送合同備案證明和房地產登記申請受理書的同時，通過網上操作系統，在商品房的樓盤表內注明該單元（套）商品房已銷售。

5.5 房地產開發企業應打印已取得備案證明的商品房銷售合同和房地產登記申請受理書，并與購房人共同在書面合同上簽名（蓋章）。

5.6 商品房預售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的7日后，可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構申領預告登記證明。商品房現售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的20日后，可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構申領房地產權證。本主辦崗位應提供一定的協助。

5.7 市房地產交易中心將定期匯總、分析和發布全市新建商品房的交易信息，并提供網上公開查詢服務。

5.8 市房地產交易中心公布的信息中，規定商品房銷售合同的示范文本由市房地資源局和市工商行政管理局聯合制定。房地產開發企業需要使用自制的商品房銷售合同格式條款（包括補充的格式條款）的，應向市工商行政管理局備案后，提交給市房地產交易中心即時變更網上的合同文本。

5.9 市房地產交易中心公布的信息中，規定商品房擬銷售的價格由房地產開發企業在領取商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證時向市房地產交易中心申報。房地產開發企業需要調整其商品房擬銷售的價格的，可向市房地產交易中心辦理網上即時變更手續。

5.10凡已在網上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產開發企業不得拒絕。在取得商品房預售許可證前，房地產開發企業不得以預訂、預約等方式進行銷售活動。

5.11在申領預告登記證明或者房地產權證前，房地產開發企業與商品房購買人雙方經協商一致，需要變更商品房銷售合同條款的，應按規定通過網上操作系統辦理相關手續。

5.12在申請預告登記證明或者房地產權證前，房地產開發企業與商品房購買人雙方經協商一致，需要解除商品房銷售合同的，應持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同、解除合同的書面協議和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構辦理注銷合同備案和撤回登記申請的手續。而市房地產交易中心將通過網上操作系統，及時在商品房的樓盤表內注明該單元（套）商品房銷售合同已解除。

5.13房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證后，與購房人達成定金合同的，應按定金合同的網上備案程序辦理（詳見作業指導書《商品房定金合同的網上備案》）。

5.14預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓，并按規定辦理房地產轉移登記；在取得房地產權證前，房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記。

6.重要提示

本操作因施行不久，尚在逐步完善之中，操作前應關注有何變化和調整。

第五篇：商品房銷售合同范本

第一條 項目建設依據

出賣人以【出讓】【轉讓】【劃撥】方式取得座落于___________地塊的國有土地使用權。

該地塊【國有土地使用證號】【城鎮建設用地批準書號】為：______________________________，土地使用權面積為：___________，買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房)所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。

出賣人經批準，在上述地塊上建設的商品房【地名核準名稱】【暫定名】為：_________，建設工程規劃許可證號為：___________，建筑工程施工許可證號為：___________，建設工程施工合同約定的開工日期為：______________，建設工程施工合同約定的竣工日期為：___________________。

第三條 基本情況

該商品房的用途為【普通住宅】【經濟適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業】【】：________；【層高】【凈高】為：________米,【坡屋頂凈高】最低為：________米，最高為：_______米。該商品房朝向為：_______________。有______個陽臺，其中________個陽臺為封閉式，________個陽臺為非封閉式。

第四條 抵押情況

1、該商品房所分攤的土地使用權及在建工程均未設定抵押；

2、該商品房所分攤的土地使用權已經設定抵押，抵押權人為：____________，抵押登記部門為：______________________，抵押登記日期為：_____________。

第五條 計價方式與價款

1、按照套內建筑面積計算，該商品房單價每平方米______元人民幣，總金額_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元人民幣整(大寫)。

2、按照建筑面積計算，該商品房單價為每平方米__________元人民幣，總金額_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元人民幣整(大寫)。

3、按照套(單元)計算，該商品房總價款為_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰____拾______元人民幣整(大寫)。

第六條 付款方式及期限

1、一次性付款。

2、分期付款。

3、貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價款的_____%，其余價款可以向___________銀行或住房公積金管理機構借款支付。

第七條 出賣人保證該商品房沒有產權糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔相應責任。

第九條：設計變更的約定

(一)經規劃行政主管部門委托的設計審查單位批準，建筑工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在設計審查單位批準變更之日起10日內，書面通知買受人。

(二)買受人應當在通知送達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人逾期未予以書面答復的，視同接受變更。

(三)買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起____日內退還買受人已付房款，并按照____________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。

第十條 逾期付款責任

(1)逾期在_____日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，并于實際支付應付款之日起_____日內向出賣人支付違約金，合同繼續履行。

(2)逾期超過_____日(該日期應當與第(1)項中的日期相同)后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起_____日內按照累計的逾期應付款的_____%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意后，合同繼續履行，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_____(該比率應當不小于第(1)項中的比率)的違約金，并于實際支付應付款之日起_____日內向出賣人支付違約金。

第十一條：交付條件

1、該商品房已取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；

2、有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；

3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明；

第十二條 市政基礎設施和其他設施的承諾

1、市政基礎設施：

2、其他設施

第十三條 逾期交房責任

(1)逾期在_____日之內(該時限應當不小于第十條第(1)項中的時限)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金(該違約金比率應當不小于第十條第(1)項中的比率)，并于該商品房實際交付之日起_____日內向買受人支付違約金，合同繼續履行。

(2)逾期超過_____日(該日期應當與第(1)項中的日期相同)后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_____日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之______(該比率應當不小于第(1)項中的比率)的違約金，并于該商品房實際交付之日起_____日內向買受人支付違約金。

第十四條 面積差異處理

1、根據第五條按照套內建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：

(1)套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；

(2)套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

2、根據第五條按照建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：

(1)建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(含3%)的，根據實測建筑面積結算房價款；

(2)建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權退房。

第十六條 商品房質量、裝飾、設備標準的約定

1、該商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起______日內退還全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發生的檢測費用由出賣人承擔。

2、該商品房室內空氣質量經檢測不符合國家標準的，自該商品房交付之日起_______日內(該時限應當不低于60日)，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起______日內退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發生的檢測費用由出賣人承擔。

第二十一條 共有權益的約定

1、該商品房所在樓棟的屋面使用權歸全體產權人共有；

2、該商品房所在樓棟的外墻面使用權歸全體產權人共有；

第二十二條 前期物業服務

(一)出賣人依法選聘的物業管理企業為：__________，資質證號為： __________。

(二)前期物業管理期間，物業服務收費價格為__________/月.平方米(建筑面積)，由物業管理企業按照【年】【半年】【季】收取。價格構成包括物業區域內保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養護費、綜合管理費、__________、__________、__________。

第二十五條 爭議解決方式

本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決或申請調解解決；協商或調解不成的，按照下列第______種方式解決：

1、提交____________仲裁委員會仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

第二十六條 本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效，未盡事項，雙方可以另行簽訂補充協議。對本合同的變更或解除，應當采用書面形式。本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。

第二十七條 本合同及附件共______頁，一式______份，具有同等法律效力，其中出賣人______份，買受人______份，______份，______份。

第二十八條 自本合同生效之日起30日內，由出賣人向__________申請辦理該商品房預售合同登記備案手續。出賣人自本合同生效之日起30日內未申請預售登記的，買受人可以申請預售登記。預售的商品房已抵押的，預售登記應當由出賣人和買受人雙方共同申請。