第一篇：《步行街》教案

《步行街》教案

教學目標：

1.學習運用對稱知識，用對折、畫、剪等方法設計制作一幢房子和人物，組合成一條步行街。

2.培養學生的觀察記憶能力和集體合作的團隊精神。

教學重難點：

教學重點：學習先折后畫再剪的方法，設計制作一幢能豎立起來的建筑物。

教學難點：組建步行街整體規劃的合理性。

教學過程：

一、創設情景，導入課題

談話引入：教師講述鄉鎮集市和城市商業步行街的情景，引發學生對集市或街市的回憶，激起他們的學習興趣。

二、探究質疑，自主學習

教師提問：你們畫過房子嗎？畫在紙上的房子能立在桌子上嗎？ 學生談論用什么辦法可以使畫在紙上的房子能立在桌子上。學生代表陳述本小組討論的結果 教師小結并解答學生的疑難問題。

三、講授示范，舉一反三

教師演示：教師拿一張圖畫紙豎放在桌子上，但紙沒能站立。教師把紙對折再展開，紙就豎立在桌面上了。

提問：紙為什么能站立呢？ 學生回答。

教師解答：這個問題表面上看似簡單，實質上它已經涉及到數學知識和物理知識。首先，一張只有兩維空間（長與寬）的紙經過折疊之后，紙面就增加了一條直線痕，這條線痕使紙面一分為二，使紙面的數量增加，由兩個面（前與后）變成了四個面。把折疊的紙打開后，紙面形成了兩個相加等于360°的角，使紙面的物理質量改變，變得很堅挺，紙面由于有了角度，也就能站立起來了。

教師講授如何在對折的紙上設計建筑物：

1、把紙對折

2、在紙面上畫房子的輪廓線

3、用剪刀剪下房子

4、上色

5、把房子豎立在桌子上 教師講述設計作業要求

四、設計創作，大膽實踐

學生按照教師講授的方法進行構思，設計創作 教師巡堂指導。

學生完成后進行作業展示。教師對學生作業進行評價小結。

第二篇：商業步行街景觀設計 教案..

商業步行街區景觀設計

1、概述

在城市建設與發展中，商業網絡不斷地匯集，形成城市社會生活不可缺少的、集中消費的商業街區，它聚集了城市生活中主要生態方式，即衣、食、住、行、看、玩等為一體化、多功能的商業服務區域。由于這個區域內人的密度很大、人貨進出流量相對較大，商業攤位、鋪面鱗次櫛比，造成交通擁堵不暢已是平常現象，因此，城市商業集中的區域對于交通的組織，便成為一個決定區域經濟發展狀況的重要問題。目前，在城市主要的商業街區，解決安全隱患，便于游人觀光、購物，休閑娛樂，避免人車混流，最為普遍采用的方式就是分片區營建商業步行街，這幾乎成為世界上所有城市商業中心街區代表性做法。商業步行街的形成使得人車擁擠的交通狀況得到緩解，將原有的車行道路改變成步行空地，并由此獲得更多可利用的空間，供游人駐足觀賞、休閑散步、消費購物等活動，帶動城市經濟更加繁榮。

隨著大量的商業步行街區在不同城市興建，街區的業態功能與形式也隨之而不斷更新與完善，人們已不再滿足于單純的購物或就餐，而是希望在這個繁華的鬧市中體會到城市生活的豐富，滿足他們來自視覺、聽覺、嗅覺、好奇心等多元化的要求。于是各個具有不同地域文化的、代表城市本土特征的商業步行街不斷涌現Ⅱ它不僅推動城市經濟的發展，同時也給城市形象的改變起到了積極作用，使商業步行街在城市環境中成為一個引人矚目的景觀風景。

商業步行街的營建是地域經濟發展與城市街區改造相結合的產物，它一方面利用城市中極為有限的車道改造而形成的場地，緩解了不斷膨脹的城市與不斷增加的人群對活動空地的需求壓力；另一方面則是在探索城市建設與發展中，對于城市形象、城市文脈，傳統歷史街區的保護與利用上，尋求適合于本土人文特征、傳統習俗特性以及地理氣候條件的發展新路，因為它最具社會影響力和各受關注。商業步行街的營建不同于普通的場地景觀建設，通常是由當地政府根據城市宏觀發展規劃要求進行選址立項，由政府的職能部門負責項目招商與宣傳，并監督執行拆遷、興建、協調、改造、保護等具體工作。由此可見商業步行街從立項到建設，都是由政府主導或參與的市政項目，它的成敗將直接影響區域經濟的增長。由于其在城市環境中的重要地位，幾乎成為一個城市形象的代表和名片，因 此，商業步行街的業態設置和街區形象即成為社會關注的焦點。如何使其更具功能作用、更具觀賞價值、更具地域人文特征、更顯城市生活豐富的內容，將在以下關于商業步行街區景觀設計所展開的多方面設計程序與要素中進行探討。

2、商業步行街區景觀設計

商業步行街區景觀設計是指對街道、建筑立面、各種商業店面、攤位、綠化植物、燈箱招牌、公共設施、公共藝術品、水景等視覺景象進行形式處理和功能優化，使之形成具有良好觀賞效果與多種功能作用的街區風景。它包括街道地面鋪裝、建筑立面形態與色彩、各種商業店面形象，固定或移動的攤點形式、綠化方式和植物選種、廣告路牌的控制要求、各種公共設施的形象設計、公共藝術品設計、水景觀設計以及市政要求與景觀環境相配套的管網設計等要素組成。商業步行街的興建必須根據建設環境內的區域經濟條件、交通條件、消費狀況、人居數量、人文背景、傳統習俗、文脈遺址等基本因素，來決定其建設的規模和街區的形式風格。

2.1商業步行街景觀設計的分類

在我國的中大型城市環境中，商業步行街的類別、規模、形式各有不同，這取決于不同城市的各種不同條件與需求因素。就街區格局的類別而言有開敞式、封閉式和半街式；從規模分類，有單街型和多街型組成的街區型；從城市地理狀況分類，有平地街區、坡地街區、夾河街區、濱江街區、環湖街區等；從街區形式風貌上分類，有傳統歷史街區、現代商業街區、民俗風情街區、主題觀光休閑街區等。這些不同的商業步行街區由于其規模、內容、功能、形式以及針對的消費群體各不相同，因此街區景觀環境設計所側重的方向也各不相同，從而形成各具特色的街區景觀。

2.2不同類型商業步行街區特征

經營與觀光雖沒有直接的關系，卻在這個特殊的街區中有著千絲萬縷的聯系，因為當代商業步行街的功能早已超越了單純的購物概念，而上升到滿足城市生活多元化需求和提高城市生活質量的層面上，它將從多個角度折射出一個城市的建設、發展、經濟，文化、歷史、習俗和市政措施等多方面的現狀，幾乎成為一個城市社會人居與生活方式的縮影，為此，商業步行街區景觀建設就成為彰顯 2 城市特征，表達經濟繁榮，體現人文風俗，標榜城市個性的重要手段，并在相互的比較中不斷地發展完善。以下對各個類型商業步行街區景觀設計特征作概括性的介紹：

一、開敞式

開敞式商業步行街區是指主街步行道上交通路口節點較多，各路口連接其他道路，只在進入步行道口處設置活動擋車設施。這類街區人流出入相對分散，進出便捷，不易造成行進擁堵，是許多城市街區改造所采用的方法。

二、封閉式

封閉式商業步行街區是指步道兩旁由建筑和商鋪封閉形成，人流、貨流出入口較少，通常在街道的前后兩端，高峰時易出現行進不暢，造成擁堵。但商業環境相對集中，聚旺盛的人氣利于經營，易于管理，街區景觀形式便于統一。這類商業步行街，往往是在傳統街區的基礎上進行維修、改造、擴建而形成，街區整體風貌和格局仍延續歷史痕跡，使之成為彰顯城市歷史文脈的風景。

三、半街式

半街式商業步行街是指街區在特殊的地貌環境下，形成的一路一邊房的格局，這類街區通常形成于濱江或濱湖的場地環境中，伴水而居、逐水而行，既有開闊的視野、優美的環境，又有較為寬裕的岸畔空地，并可利用水路條件解決部分貨物運輸和休閑游完的作用。半街式街區是中國南方城市中常見的一種傳統街區形式，也是有水運集散碼頭逐漸演變成繁華的傳統商業街區的典型形式。

四、平地街區

平地街區是平原城市典型的街區形式，它具有交通便捷、路口節點較多、流向暢達、不受特殊地形限制的優勢，是常見的步行街區的格局，有開敞式街區共同的特征。

五、坡地街區

坡地街區因地形而形成，是指山地城市典型的街區形式，由于地形的局限，街區道路起伏蜿蜒變化有趣，路旁建筑因山勢變化而變化，具有封閉式和半街式街區形式的特征。

六、單街型

單街型是指街區單街道路形成，單街型受地域經濟條件和地形條件制約而 3 成，傳統的商業場鎮通常是單街形式，它具有購物、觀光流向單純，不受其他環境影響，聚集經營氛圍等優勢，是商業步行街最為常用的一種形式。

七、多街型

多街型一般在經濟發達的地區或大型城市集中的商業區內產生，它是由多條不同經營業態的商街組成的繁華區域，具有經營內容豐富、街道之間交通便達、區域面積較大、市政建設完善、人流量大等特征，通常各個街道的終點流向是環境中最重要的街區廣場，廣場成為整個街區的人流集散地和交通樞紐。由于業態內容豐富，街區景觀形式也呈多樣化，是城市中活動人口密度最大、最聚人氣的地方。

八、夾河街區

夾河街區是一種特殊的街區形式，指街道與建筑是沿河道兩岸修建，河上由小橋連接兩岸街道相互溝通，河道既是交通運輸的要道，又是特殊的街區景觀。在中國長江中下游地區，由于水資源豐富，河道密布，有許多城市的商業街區都是沿河而建，極大地便捷了當地的商貿活動。因為受河道分布的限制，這類街區通常是單街型，是水路和陸路兩用的街區形式。

九、濱江與環湖街區

濱江與環湖街區是指步道與商鋪沿江或沿湖而建，在使用功能上與夾河街區有相同的作用，但在街區格局上有所不同。由于江面與湖面較寬，兩岸距離較遠，不易形成統一街區，通常是半街型街區格局。濱江與環湖街區的街道受地形環境的影響而形成蜿蜒起伏的變化，并在緩坡地段可建寬敞的活動空地，具有良好的功能作用和景觀價值。

十、傳統歷史街區

傳統歷史街區是歷史古城多年傳承下來的街區形態，商街歷經數代的繁榮，在城市中有著久遠的歷史影響和文脈傳承，是一個城市的人文象征與形象代表，是現代城市發展的寶貴遺產，現在許多城市的商業步行街仍然承襲傳統歷史街區的遺址，經維修和改造形成適合現代城市生活與商業經營需要的街區形式。這類街區不僅有深厚的人文積淀和濃郁的商業氛圍，同時具有豐富的景觀作用。

十一、現代商業街區

現代商業街區是城市不斷發展的產物，城市的規模不斷增大，傳統的商街已 4 不能滿足快速發展的經濟與城市人口膨脹的需要，舊的郊區不斷地成為城市的一部分，當新城人口增長到一定規模的時候，新的商業街區就會隨之而產生，它往往是與新城區的規劃同時進行。現代商業步行街區通常是新建的，它具有便捷、寬闊的街道，大規模的商場，繁多的店鋪、高大的建筑，符合城市社區生活多方面要求的完善的配套設施等特征。現代商業步行街區的建設是根據城市或社區規模與經濟條件而定，有單街與多街等類型。

十二、民俗風情街區

民俗風情街區是不同地區、不同民族、不同習俗的城市在建設商業步行街區中，為突出當地或異地民間、民俗、民族的特征與特有的人文風貌，吸引觀光游客，促進商業繁榮所采用的建設形式。它具有濃郁的地域特征，是現代旅游城市和旅游景區必建的商業步行街區。

十三、主題觀光休閑街區

主題觀光休閑街區是現代城市生活中燴炙人口的環境，它通常以吸引人們的特色經營為主題，并以特別的街區景觀形式與商業內容吸引眾多消費者。如北京的“后海酒吧一條街”，重慶的 “八一路好吃街”等。主題觀光休閑街區的建設常與大眾消費、文化和社會時尚結合。

3、商業步行街區景觀設計內容

在城市建設和經濟發展的過程中，商業步行街區的視覺形式越加成為促進地區商業繁榮的重要因素，因此，商街中的各種可視物象都需要經過視覺化的設計，形成商業街區景觀總體形式的組成部分，使之既符合步行商街的功能要求又能滿足大眾視覺審美需要。商業步行街區景觀設計是一個系統設計，從整體到細節都必須經歷周密、深入的思考，使街區景觀從形式到觀察視角都能充分地體現良好的設計作用。商業步行街區景觀設計大體分為六個部分：街區整體景觀規劃設計；步行街區道路及空地環境平面景觀設計；店面形象及建筑立面部分改造設計；商街環境中公共景觀藝術品與造景設計；商街功能設施的形式設計；街區環境的綠化配景設計等。3.1街區整體規劃設計

街區整體景觀規劃設計是產生街區景觀整體形式的主要思路，它必須根據街 5 區環境規模、街道的長度、商業特征、容量、地形情況、建筑特征、人流與物流的流量，與周邊街區的交通控制關系，以及出入口處的停車場地等重要因素進行綜合考慮，梳理出已形成的街區環境中存在的優勢與不良因素，確定景觀設計的優先內容，進行整體景觀規劃設計。商業步行街的長度不宜過大和過寬，從購物逛街的活動習慣上分析，大量的商業人流往往只集中在步行適宜的路段或主要商業區域，其余部分則被冷落。建立商業步行街的資金投入較大，在我國近年來的城市建設中已不乏有超過1至2km長度的步行街區，投入有超過1億甚至數億元人民幣的，但其結果卻不理想，造成極大的浪費。因此，合理的建設與控制是形成繁榮和美觀步行街區的有效方法。例如，日本的商業步行街長度控制在平均540m，美國670m，歐洲稍長為820m。步行街整體景觀規劃設計一般在三種條件下進行：新建街區；城市街區改造；傳統歷史街區改造。

一、新建街區

新建街區是指在新城區建設規劃中既定建設的新商業步行街區，此類街區一般在大規模的城市擴建中形成，新建商業步行街整體景觀設計往往在新城區修建性詳規完成后，就著手開始。它將結合建設規模、道路、建筑、管網設施、場地情況等基礎建設內容與要求同步進行，使環境、道路、建筑、配套設施等重要的街區要素與景觀物象形成完整統一、和諧的視覺形式。并對步行街區的功能，形式、規模、街道長度、建筑高度、場地關系、視覺關系、流向關系等進行有效的控制。商業步行街的寬度一般控制在12m至20m，長度為300m至600m最適宜，人持物步行200m至350m便有疲憊感，即使在遮蔽雨雪、陽光的環境中，步行街的長度也不宜超過750m，過長的步行街容易造成購物者的疲勞；過寬的街面又使購物者疲于兩邊奔走，難于比較選擇；新建街道兩旁的建筑一般在兩層以下為宜，主要商業區域的建筑可到3至4層，一方面是方便游人購物，另一方面是營造良好的街區環境與人的尺度和視覺關系，避免高大建筑所形成的視覺壓迫感。只有將商業步行街區的各種功能與景觀形式完美地結合，才能有效地滿足社會生活的需要，帶動城市區域經濟發展。

二、城市街區改造

城市街區改造是因城市的發展需要，將舊城街區改造為商業步行街區，整體景觀規劃設計應根據已形成的現狀條件和改造要求進行改良設計，對道路、建筑、6 公共設施、管網設施、場地情況等現狀進行系統的分析、梳理，找出存在的優勢與不足，形成整體景觀規劃設計思路，制定優先設計計劃，開展整體景觀設計方案工作。工作內容應主要針對路面人流交通組織，對先天條件不足的建筑進行拆除、重建、改建、整理空地、設置步行街區配套公共設施，添置綠化與公共藝術景觀，對建筑立面和各種商業店面以及路牌、燈箱、廣告視覺景物制訂控制性要求，根據環境場地條件劃分發布區域和立面位置。對移動式攤位、露天經營場所擬訂統—的形式要求，并劃分路段限制經營區域。對于店面，櫥窗等經營展示立面，應提出對內容和形象的規范性控制要求，避免亂搭、亂建造成視覺環境污染和安全隱患。

三、傳統歷史街區改造

傳統歷史街區改造是在近年來城市化進程中所呈現的對傳統街區進行保護性利用的改良做法，歷史街區在城市不斷的發展建設中已幾近消失，使得具有悠久歷史的城市喪失了地域文化的獨特性和文脈的傳承，這是一個城市最大的遺憾，為有效地保護傳統歷史街區，并使之有益于今天的社會發展，利用已有街區的形態和農耕時代所特有的街道與建筑尺度，進行適合城市特殊的商貿、旅游、餐飲等業態經營的商業步行街區建設。此類街區的開發，在國內的許多城市中都收到了良好的社會效益和經濟效益，為活躍區域經濟、促進城市旅游發展、加強城市人文建設起到了積極的作用。作為傳統歷史街區的整體景觀規劃設計，應從街區遺存現狀和傳統文化形式的調研入手，收集街區相關的地域文脈資料，分析、篩選現狀中的先天優勢與不足，對街道、建筑、場地，碑闕、牌坊等物象進行詳細的調查、勘測，擬訂出保護、維護、整修、擴建、拆除目錄和計劃，并結合業態控制經營內容和街區風貌，形成整體設計思想，以指導下一步深入設計。由于傳統歷史街區的格局，已成為主要利用的價值景觀，因此，改造設計不宜對街區原貌進行大規模改建，同時對環境內有重要文物價值的構筑物應加以重點保護、修繕。在道路、建筑、公共設施、管網設施、店面、攤位以及景觀營建方面應制訂保護性、控制性建設條例和建設形式要求，景觀設計形式應以街區風格為主調，可分路段制定店面、櫥窗、廣告的形式要求，避免破壞性建設，擾亂整體街區的景觀風貌。

3.2步行街、道路及場地平面設計

步行街區道路平面及場地平面景觀是街區環境中的重要組成部分，它包括：道路、空地廣場、路沿、排水口、供水口、盲道等平面物象的鋪砌與設置。而形成鋪砌與設置形式的要求包括；材料規格、質地、色彩、工藝方式、形態和鋪砌模數等方面，以形成良好的地面視覺形式、舒適的步行感覺與安全行走保障。地平面的景觀設計不僅僅是解決環境的審美問題，同時需要解決關于步行行為和交通關系等諸多相關問題，一般城市步行街在地平面的設計上應注重以下幾方面：

一、道路與場地的豎向關系

根據街區環境地形變化所形成的豎向關系，地面鋪裝應考慮材料規格、表面肌理、防滑性與耐久性，了解場地積水情況，考慮材料的滲水性、耐腐性、鋪裝方式、給排水口或排水溝的設置，坡度較大的地段應采取相應的防滑措施，避免道路和場地積水，造成游人行進障礙和步行安全。

二、地鋪模數與表面處理

鋪裝模數是指在鋪地時采用相同或不同規格的材料拼合成的地面肌理、色彩和圖案。在場地地面鋪裝時，往往為追求地面的視覺效果而忽略使用過程中的問題，容易出現磚石鋪砌高低不平、留縫過大、使用材料表面過于光潔等問題。一般對地面平整鋪裝情況下，磚石之間高低相差不得大于3mm。對于鋪砌大理石或花崗石板的地面，應采用火燒、打毛、剔槽等方法進行表面處理，避免造成步行中跌滑的不良后果。

三、地面導向提示與無障礙設計

地面鋪裝的拼圖不僅有美化作用，同時具有—定的引導與指向作用，它可以為行進中的人們作街區范圍和重點區域的方向引導，并在不同高差地段的梯步上，采用色彩的對比進行視覺提示，使步行街區更具安全性。此外，在進入商業步行街區的人群中有—定比例的殘疾人，他們需要更多社會的關懷，因此，街區地面設計應專門為殘疾人準備特殊的行進道路和導向提示。對于有場地高差關系的地面梯道旁應設置殘疾人通道，言道設置應有明確的導向提示（根據無障礙設計規范要求執行），并切忌景觀物擺設，避免形成障礙。

四、地面鋪裝的形式與色彩

地面鋪裝的形式與色彩是商業步行街區景觀設計中重要的組成部分，是人們最為易見最多使用的景觀要素，地面鋪裝的形式與色彩效果的優劣直接影響整體 8 街區環境。因此，在地面鋪裝設計時需要從街區整體形式、建筑形態、街道尺度、交通關系、道路指向、各種景觀物象的占地位置、形態等方面進行綜合思考，形成系統的、適合步行街區視覺和功能要求的地面鋪裝設計。鋪裝形式一般有點式、條帶式、圖案式和具象表現等，鋪裝的色彩表現有單色鋪裝、復色散亂鋪裝、復色圖案鋪裝、套色片狀膨脹等，無論在形式和色彩的應用上都應結合街區總體風格關系、靜態與動態的景觀物象關系、豎向關系形成統一的視覺表現形式。3.3店面形象及建筑立面部分改造設計

店面形象及建筑立面部分改造設計是指，對沿街建筑部分外墻立面和商業店面進行符合街區總體景觀風格要求的、具有標識功能的控制性設計。店面設計除獨立式售貨亭外，通常屬于建筑立面改造設計的組成部分。在舊城街區改變為步行商業街區的改造設計中，建筑立面設計是環境景觀設計的重點，它具有美化街景、營造商業氛圍、標明業態內容、統一街區形式的作用。在舊街區環境中，建筑高低差距很大，進入街道的凹凸進深不齊，形成了既有可利用價值的條件，又有不良因素現狀。對于建筑的改造根據所付代價的多少而決定改造的方式，并視其功能和形式需要，一般采取改良、維護、美化等措施，尤其對于傳統歷史街區，更是以保護性修護為主，采用修舊如舊的方式。建筑立面改造設計包括以下兩個內容：

一、建筑外立面整體控制性改造設計

無論是舊街改造，還是新街建設，都需要對街區建筑立面的景觀形象進行控制性設計，以滿足正常狀態下的觀賞要求，避免造成不良的視覺干擾或壓迫感。

1、立面控制性改造尺度與視覺要求

立面控制性改造設計尺度，是根據街道的寬度和人在街道環境中正常的視角尺度決定的。街道寬度越大立面可視高度越大，舒適的觀察視角一般控制在視平線以上仰角30°的范圍內，街道的寬度二分之一與沿街建筑外立面舒適觀看高度比例為3比2的關系。通常步行街道的寬度在20 m左右范圍內，以街道寬度二分之一計算，為10 m的中軸線，用高度與寬度比例計算2／3×10＝6.67m，為建筑立面形象設計控制高度。因此，多數步行街為了規范街區形象往往視街道寬窄設定控制要求，窄街多為一層以下或4m左右；寬街控制在二層半以內或8～10m左右，在此范圍內作為建筑景觀立面設計的控制高度。街區內重點建筑、標 9 志性建筑或低矮建筑可作整體外立面改造。

2、建筑立面改造的方法

依據不同商業步行街區建筑立面的控制要求和街區總體景觀設計形式要求，思考建筑立面改造設計形式。在現代城市街區建設中，建筑立面的改造方式可謂多樣化，概括起來有以下幾類：

（1）裝飾圖形類，以圖形、圖案裝飾建筑立面，起到美化空間環境的作用。（2）色彩組合類，運用不同的色彩組合關系，對不同的建筑物或同一建筑物不同的界面進行裝飾，達到豐富街區視覺景觀的作用。

（3）公共藝術類，對處于街區重要路段位置、重點經營商區和具有大體量的建筑物，可對其外墻立面采取設置壁畫、浮雕或抽象裝置等藝術手法，形成具有主題性、敘事性和抽象表現性的公共藝術墻，構成街區環境中重要的視覺中心區域。

（4）綠化裝飾類，是將建筑立面與環境綠化相結合，對墻體部分立面完整、沒有窗洞、陽臺建筑表面鋪設有形態的金屬絲網，并在靠近墻體的地面設置花池、花臺，栽種藤蔓植物，利用植物攀爬生長的特性沿金屬網的生長，形成建筑立面特殊的景觀裝飾形式，既美化環境又綠化了街區。

（5）材料裝飾，利用外墻鋪裝材料的質地、色彩對建筑立面進行形式處理，以統—街區立面的景觀效果。

3．傳統歷史街區建筑立面改造的方法

傳統歷史街區建筑立面改造，是利用傳統歷史街區特有的建筑風貌和街區格局，進行符合當代城市商業發展需要的、適合城市生活要求的、具有特殊商業價值與人文意義的城市建設行為。雖然傳統歷史街區中有許多不符合現代商業步行街區要求的因素，如街道的尺度、建筑的體量、各種公共設施、配套條件等，但經過改造仍能發揮巨大的特殊作用。對于街區建筑立面改造應遵循保護性改造的原則思考針對的問題，傳統街區建筑具有體量較小、建筑密度較大并相互連接、有不同程度的破損、高度較低多為1～2層、木結構居多、透空、架空立面較多的特征，但形式風格統一完整，因此，對其立面的改造更多的是修復和加固，局部可根據功能需要進行適度的改建，應本著修舊如舊的要求進行恢復性建設，避免破壞原街區的整體風貌。

二、店面形象及櫥窗展示設計

店面及櫥窗設計是商業步行街區立面改造中最為重要的主題，商業步行街區是因鱗次櫛比的商場、店鋪而形成，人們在街區中則是靠各個店鋪的店面及櫥窗辨識和引導購物消費的目的。因此，店面及櫥窗的設計不僅具有功能，同時具有重要的景觀作用。門與店面的形象組成

店面如同臉面，是商店留給消費者第一印象的地方，它主要由門、門額、燈箱、招牌等功能物象構成。這些具有功能性的形象都是店面形象不可缺少的組成部分，因此，門、門額．燈箱、招牌的具體設計應符合商店經營內容的要求和店面形式的要求，不可分割對待，將各個細節內容的位置、形態．色彩、照明、燈飾等視覺因素相互關聯，使之形成形式統一、形象完整的街道立面景觀。櫥窗展示與店面的形式組成

櫥窗與店面是構成商店臨街立面形象的主要因素，由于建筑的多樣性與內部空間的變化造成櫥窗與店面在建筑立面關系上變化，有同處于一個水平高度的關系和處于不同水平高度的關系。因此，在設計時應根據商店經營需要和櫥窗與店面的位置關系，考慮整體立面形象設計的連貫性和一致性，把握好櫥窗展示與店面表達的形式關系，更好地營造利于商店經營和街區觀景的景觀效果。3.4商業街公共景觀藝術品與造景設計

公共藝術品與人工造景是營造步行街區人文氛圍，反映社會文明程度，體現時代精神，表達區域獨特文化現象的重要手段。公共藝術品與人工造景景觀有別于其他應用功能景物（如建筑、道路、公共設施等），是具有獨立視覺審美價值和獨立形態特征的景觀物象，是一個街區視覺景觀形式的主調。由于商業步行街區在一個區域或一個城市所具有的特殊影響與作用，因此，商業步行街區的公共藝術品與人工造景從某個層面上，也代表了一個城市物質文明與精神文明發展的程度，反映出城市文化藝術發展的水平和大眾審美素質。

一 公共藝術品設計

公共藝術品是由雕塑、浮雕、壁畫和裝置藝術等表達方式構成，并以三維空間形式表現的，采用耐久材料制作的，具有獨立視覺表現意義的空間藝術，是城市環境中最常用的造景方式。在現代商業步行街區中藝術的滲入不僅僅體現在作 11 品的表現上，同時也體現在環境中的藝術活動上，藝術家在特定的街區休閑區域中發生的藝術行為給人以切身的藝術感受，也是步行街中最受人們駐足青睞的人文景觀。在表現類型上通常采用小品、群雕、組合裝置、大型主題藝術墻、主題雕塑、藝術活動區等表現手法，針對街區環境的人文背景與場地條件的需要進行表現。在步行街區中公共藝術品設置應具有一定的必要性： 場地的特殊性

不是所有的街區環境都適合放置或接受不同形式的藝術品或開展藝術活動的，設置藝術品和發生藝術行為必須根據環境的需要與場地的特殊條件而決定，即在特殊環境下配置的特殊形象、開展特殊藝術活動、產生特殊效果，這是公共藝術品存在的理由和條件。公共藝術品和藝術行為在街區環境中不僅要關注作品本身的形式問題，同時應考慮觀者視覺距寓尺度，作品的尺度比例關系與活動所需空間關系，這是形成場地條件的關鍵因素，根據不同的環境條件，選擇相應藝術表現方式，是街區人文景觀設置的重要內容。人文的象征性

在商業步行街中的藝術品應注重人文意義的表達，無論是運用傳統的或現代的形式，都應根據本土地域的文化背景、社會生活習俗和時代特征進行創作，使街區環境中的公共藝術品具有公眾可辨識的區域人文特征和文化意義。表達的公眾性

公共藝術品的表現無論從形式和內容上都應體現公眾性，它不等同于純藝術表現，這是公共藝術品表達的首要因素。藝術品放置在商業街區環境中其形式傳達具有強制性觀看的性質，進入街區的公眾無法回避，不管接受與否，因此，作品形式與內容的表達應以大眾化的普遍審美意識為基點，藝術表現多以敘事性、象征性、民俗性和趣味性題材為主，注重形式表達的多樣化。

二、造景設計

造景設計是以街區環境為條件進行人工景觀營造的設計活動，以街區的道路、空地、建筑立面、街道上空，為景觀表現的載體，形成多維度的、多樣化的街區景象。從造景的種類區分，通常有水景、石景，植物景觀、構筑物景觀、懸吊式空中景觀和燈飾照明景觀等，這些景觀形象將使步行街區產生豐富的視覺效果，從而吸引更多的游人進入商街游覽購物。商業步行街的造景設計不僅有美化 12 環境的作用，同時具有為街區環境營造駐足休息、漫步觀賞的作用，優秀的造景設計是將應用功能與景觀形式完美結合的結果。道路、空地上的造景設計

地上造景設計是商業步行街中主要的景觀表現方式，以水景、石景、植物和構筑物景觀為主。常見的是將幾種不同造景手段結合運用，使街區的各個路段連貫成一個具有豐富可視性和功能性的景觀系統。地上造景設計需要根據場地空間尺度關系與路段交通節點關系，從總體設計的角度思考水景形式（流水、靜水、噴泉），石景的設置（山石、石墻、石梯），植物選種（喬木、灌木、花卉、草坪），構筑物景觀的營造（觀景亭臺、休息亭臺、廊道、花架），并結合游人行進、駐足、觀看的行為習慣，在人流相對集中的區域形成休閑功能完善，觀景效果良好，空間變化豐富的街景關系。街道上空

商業步行街道上空常常是動態的臨時性造景設計表現的空間，常見的形式有噴泉、充氣空飄、燈飾、彩旗、彩帶和輕質材料造型懸掛等。街道上空的造景是一種臨時性和裝飾性的活動，起到增強街區氛圍、豐富街區景觀形象的作用。主要根據街區空間條件結合節慶活動所進行的場景式造景設計。3.5商業街功能設施、設備的形式設計

在商業步行街中除獨立的景觀設計給街區帶來審美形式功能外，佇立的公共設施、設備也是環境中重要的視覺物象，需要專門對其進行形式設計，使之成為街區中發揮重要的景觀作用。商街的功能性公共設施、設備種類較多，幾乎涵蓋了（除車行交通以外的）城市街區、道路的所有公共設施、設備內容。從不同的功能上概括，應分為公共設施類和公共設備類。

一、公共設施形式設計內容

通常意義上的公共設施景觀是指服務于街區人群使用的建（構）筑物，它包括以下內容：書報亭、電話亭、公共衛生間、售貨亭、可移動式商業攤點、治安管理站、咨詢站點等。這些具有明確功能性的設施，在街區環境中占有一定的視覺空間，如不經刻意的形象設計，會影響街區總體景觀形式。因此，對其形態、色彩、材料的處理，是使之成為景觀物象，更好地發揮功效作用的必要手段。

二、公共設備形式設計內容

公共設備在功能與體量上有別于公共設施，但性質是一致的，它的內容包括：路燈、休息椅、座、掛式公共電話點、垃圾桶、洗手臺、消火栓、隔離欄、郵箱、路標指示、公共信息顯示屏等。這些設備的形象尺度大多都較小，容易受到遮擋和在視覺上被忽略，因此，更應注重在形式設計上突出其形象特征，易于游人便捷地使用。

三、公共設施形式設計要點 1 形象系統的識別

公共設施、設備的功能是既定的，但如何加強使用的便捷，強化其作用，并具備美好的形式，則是設計需要解決的問題。在繁華熱鬧的街區中，滿眼都是各種物象，公共設施常常淹沒其中很難尋找。因此，運用形式的特征區別于環境中的其他形象，是更好地發揮其功效的最佳方式。但在形式設計時應對公共設施、設備的形象進行不同功能、不同體量的系統分類，并根據不同的系統建立視覺形象設計的識別關系，使公共設施、設備在商業步行街區中既能突出視覺形象，又不喧賓奪主形成干擾，同時有序地構成街區環境中，具有良好視覺效果的功能形象體系，成為另類景觀。功能的最簡化和安全性

公共設施、設備的形象設計內容中，包含了一定的功能意義，在街區環境中人們對于公共設施、設備的使用往往處于暫時狀態，需求目的直接而明確，復雜的多用途功能是多余的，最佳的結果是盡快地滿足使用達到目的。在針對使用功能設計的同時應注重快速操作過程中的安全問題，以及游人在行進過程中的擦碰問題，因此，邊、角、外形的處理是形象設計的重要部位，避免造成對游人的傷害。形式與環境

在公共設施、設備的系統形式設計過程中應注重對象與環境的視覺關系，公共設施、設備無論從功能和景觀的方面都應是環境中發揮輔助作用的配置條件，不是主體。不能將電話亭、垃圾箱等構成街區中主要的景觀。因而，對于公共設施、設備的設計應根據街區環境的條件和整體形式需要，進行與環境協調、搭配的設計，應對其他景觀物象的形式共同構筑和諧的街景。

第三篇：步行街簡介

虎門步行街項目概況

一、公司成立

東莞市德興實業發展有限公司（以下簡稱德興公司）于1999年2月經東莞市工商行政管理局批準登記成立，注冊資本1000萬元。2001年8月經東莞市規劃局、建設局、國土資源局以及虎門鎮人民政府批準，由德興公司獨資興建“虎門商業步行街”項目。

二、項目優越的地理位置

虎門鎮位于穗深港經濟走廊中間，珠江口東岸，面積178.5平方公里。交通發達，水陸空三路便捷通達：水路，宏業貨柜碼頭為國家一類口岸，通航廣州、深圳、香港等華南地區諸港；航空，虎門北接廣州機場、南鄰深圳機場、西近珠海機場；陸路，廣深珠高速公路、S256省道縱貫全境，1小時車程可抵珠三角各主要城市。在建的廣深港鐵路客運專線中點站設于虎門鎮。東莞市德興實業發展有限公司投資興建的虎門步行街位于虎門鎮的主干道沙太路，靠近鎮政府，毗鄰4.7萬平方米的虎門廣場和虎門電子城，交通便利，是鎮中心最旺的黃金地段。

三、項目的唯一性

虎門鎮作為全國著名的服裝之都，鎮內有專業的批發市場36個，卻長期缺少以商業零售為主導的商業項目。虎門步行街按照MALL的概念興建而成，整體為歐陸式風格建筑，并于2004年5月正式對外營業，匯聚了國內外知名服裝品牌，既有大型生活超市，也有健身室、數碼電影城、中西式飲食等休閑、娛樂、國際餐飲等項目，是一座集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的唯一的大型綜合性購物中心。它的落成既豐富了廣大市民的物質生活，也填補了虎門缺乏大型購物中心的空白。

四、項目功能定位

以餐飲,娛樂,休閑為主,購物為輔,打造特色時尚動感主題街區,以規模和特色取勝,重點突出15-45歲年輕消費群體,與其他商業業態形成鼎足之勢,互補互動。

五、市場定位

1、餐飲在檔次上以中高檔餐飲為主,突出特色餐飲,休閑餐飲；

2、娛樂以時尚娛樂為主,體現年輕人的新奇,新潮,刺激；

3、休閑以本地市場認可的業態為主，茶樓，咖啡廳，游戲廳；

4、購物以時尚服飾，運動服飾，飾品為主，便利店為輔。

六、場內優勢布局

虎門步行街現已經成功引入各行業中的知名品牌，擁有多家中、大型主力店：

好又多超市：經國家商務部批準的外資商業企業，經營品項近2萬種。好又多是中國大陸連鎖分店數量最多的外資商業企業；

力美健健身俱樂部：連鎖式大型健身會所，目前在廣州、上海、東莞、深圳已擁有十三家旗艦規模的直營健身俱樂部；

領跑運動城：國際知名品牌營運、連鎖經營企業『龍浩(LONGHAO)』 ；永正購書城：被各大媒體評為全國最大的民營書店, 圖書品種14萬多種，是迄今為止全國單層面積最大的書店，經營規模在全國14大書城中名列第七；

星宇影城：擁有4廳600座，能與全球同步上映最新影片，是目前整個虎門最高級最豪華的五星級影院；

其他：根據顧客的變動情況，MALL內的小型廣場可供商家舉辦促銷活動；街內的優雅的休閑空間可供顧客休息、娛樂；整個MALL配備有火災自動報警及聯動消防系統、有線電視系統、安全防范系統、中央空調系統、綜合布線系統及停車場記費管理系統等系統配套。

開 發 商: 東莞市德興實業發展有限公司

公司地址: 東莞市虎門鎮太沙路64號

聯 系 人:

招商熱線:0769-85186999

傳真:0769-85222299

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第四篇：步行街招商計劃書

東盛步行街招商計劃書

第一部分招商策劃

一、項目總定位(一)統一宣傳口徑

1、宣傳總精神:盛澤城市商業新財富中心

2、順應盛澤城市和東方絲綢市場新一輪開發趨勢,應運而生。盛氏集團鼎力巨獻,政府首推,十大重點工程的重中之重。

3、搶占中國東方絲綢市場的核心區位,與盛澤廣場共同構筑盛澤城市新商業配套中心及標志性建筑群落,打破盛澤傳統商業模式,引領盛澤城市商業全面升級。

4、融合現代地產和商業運作理念之精華,借鑒吸收國內外商業名街的成功經驗,整合國際商業模式和盛澤本地文化,為盛澤人民和國內外客商打造一個與上海、蘇州比肩同步,全新全能的商業舞臺,打造成國際化、本地化、專業化融匯互動的盛澤商業第一街!

5、近十萬平方米的建筑面積,四百余米的商業長街,集國際一流大型超市、著名家電賣場、數碼廣場、專業百貨、娛樂休閑、餐飲、商務辦公、酒店公寓多功能為一體的中高檔shopping mall,匯聚萬千人流、物流、資金流、信息流,將成為新盛澤的真正核心商業區。

(二)招商定位作為盛澤及周邊唯一的中檔偏上的shopping mall,我們重點吸納具有品牌知名度、經營正規、運營良好的品牌商家,以滿足大眾全方位消費需求。

(三)業態定位吸納中國名街的業態規劃精髓并結合盛澤消費文化,以各類品牌店、大賣場、大餐飲、大娛樂為核心,規劃了豐富而合理的業態,包括各類品牌店、特色店、主題百貨、電器賣場、超市、書城等。采用多元化經營模式,一站式商業步行街(開放式shoppingmall),滿足各界人士的消費需求。

二、招商策略

(一)業態設計先行,準確、差異化的業態定位是成功招商的前提基礎準確、差異化的業態定位乃是步行街競爭勝出的原因。東盛步行街的開發與運營要始終堅持“全新的建筑形態、全新的消費環境、全新的業態組合”先進理念。在業態組合方面,我們要緊緊抓住本地消費需求傾向和消費特點,重點突出,業態豐富,有機結合。堅決摒棄不適合本地消費文化的業態!由此,我們確定了以各類品牌店、大賣場、大餐飲、大娛樂為核心,主力店、次主力店(大店)占50%左右,餐飲娛樂休閑(小店)占30%左右,品牌專賣店占20%左右。

(二)先確定主力店,再全面招商考慮到主力店、次主力店、國際名牌店及其他品牌招商的不同特點,制定了“先確定主力店,再全面招商”的基本策略。在執行過程中,主力店、國際名店和餐飲、娛樂要提前招商,其它隨后進行。

(三)為客戶度身訂做開店全面解決方案在這一策略的指導下,經過專業培訓師培訓的招商團隊,根據實際情況靈活調整和實施租賃政策。例如,根據不同類型的租戶提出的不同需求,為他們提出度身訂做的解決方案;妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置,使之相對成行成市、互惠共贏,而不是互相干擾、削弱;根據整體市場定位和業態組合,對進駐租戶提出要求,并協助他們調整、提升和完善他們在東盛步行街新店的定位、檔次和其他品質。

(四)人員、媒體、大型主題活動立體化“整合宣傳推廣策略”在市場宣傳推廣方面,實行“整合推廣策略”,為招商工作提供有力支持。一為媒體宣傳,二為招商活動。關鍵性招商活動如下:招商發布會暨主力店簽約儀式、招商成果發布會、項目推介會、建筑節點慶典會等

。(五)招商進度、質量、費用統一控制為把招商計劃落實到實處,達到多快好省的目標。我們在招商進度、質量、費用上嚴格把關,統一控制。采取用時間推動表控制進度;根據業態布局和市場定位對商家精挑細選,重點吸收品牌商、實力商和特色商來控制質量;對招商費用進行精打細算,并采取以下措施對招商費用進行統一安排、科學分配。

1、招商任務指標分解到人,成本分解到人。

2、關鍵性招商費集中使用,避免零打碎敲。

3、重點保障優秀招商人才的工資待遇和獎勵管理。

4、重視大客戶招商和關系招商,費用安排上予以傾斜。

5、經過精心策劃的媒體宣傳計劃,實現精確、有效的傳播,價值最大化。堅決避免宣傳費用的亂用和浪費。

第二部分招商計劃

一、統籌計劃內容統籌計劃內容指的是以我們要做的事情為線索,按先后次序排序、合理安排。時間跨度為招商全面啟動至開業。

(一)招商階段劃分、招商目標和時間安排階段劃分:招商籌備階段、主力店招商階段、全面招商階段、運營調整階段四個階段。招商目標:由于步行街的商家是需要不斷調整、優化的,原則上講,招商工作不是招滿了就結束了。但為了明確方向,特定目標如下:

1、截止到2006年12月,基本完成步行街主力店、次主力店(大商鋪)的招商,完成小商鋪70%。

2、截止到2007年5月,基本完成招商任務。

3、截止到2007年5月底,商家開始入場裝修,為開街做準備。力爭8月底,確保9月份一定開街。為具體化可執行,在時間安排上,此計劃涉及的時間段為:2006年5月開始執行,截止到2007年開業。具體工作安排見下面的《計劃執行時間表》。

(二)招商人員的招聘和培訓,打造一支精悍的招商團隊再大的項目也是人做的,人的因素在項目招商中起著最根本的決定性因素,因此招聘、選拔、培養一大批招商精英,打造一支強悍的招商團隊,是招商籌備階段的最核心任務。目前,新聘3人,其中招商主管和招商專員各一名,策劃一名,從商業公司調來一名設計,組建了一個招商二部,但這遠遠不夠。通過網絡等多種渠道正在物色更多的從業經驗豐富、擁有大量客戶資源的專業化高素質招商人員,目標是組建一個 10 人左右(不含招商中心人員)的專業化團隊。一個團隊不僅需要專業化,更需要一體化。因此,對團隊的培訓尤其重要。目標是使整個團隊具備完整的項目的知識架構、卓越的團隊執行力和共同的價值取向,培訓內容如下 :

1、五個核心理念的培訓。

2、團隊執行力的培訓。

3、項目知識的培訓,以使團隊成員對項目有一個清楚的認識。

4、招商技巧的培訓,包括接聽電話、接待語言、談判策略和談判技巧等,以培養和提高團隊成員的招商能力。

5、招商禮儀和招商制度的培訓(語言藝術、招商制度說明和合同解讀等)。

(三)招商架構、招商機制的建立在人員招聘和招商架構的建立上,我們都遵循精英、精簡、垂直化原則,目的是實現人員最少化、指揮執行系統最簡化、效率成果最大化。以節省招商費用,提高工作效率。招商架構和人員職責如下

:

1、地產集團招商中心組織架構圖Image:地產集團招商中心組織架構圖.jpg

2、招商人員主要工作職責

(1)招商一部主要負責主力店的招商工作:1人

(2)招商二部主要負責餐飲、娛樂的招商工作:3人(3)招商三部主要負責百貨、服飾類別的招商工作:2人(4)招商四部主要負責綜合類招商工作:2人

(5)策劃部暫定員兩名,主要負責招商的策劃、媒體計劃的制定執行、招商文案的策劃撰寫和設計。一名策劃,一名設計。根據發展需要,在步行街開業時,需要再增加策劃一名。

(6)此架構為開業前期的組織,開業準備期和開業運營期的架構,屆時提前3個月報人力資源部。招商機制的建立,是為了在招商團隊中形成一種人性化的制度管理氛圍,做到有章可依、獎罰分明,既講究個人貢獻、更注重團隊精神。

建立一系列的管理制度。(1)招商人員獎勵政策的建立(2)招商人員處罰政策的建立(3)招商人員日常管理規范制度的建立等附:人員薪酬及獎勵方案

一、人員薪酬(建議):

1、一般人員:1500——2500元/月(月薪)

2、主管:3000元/月(月薪)

3、經理(暫不設,今后可從現有人員中提拔)4000元/月(月薪)

二、人員獎勵方案(建議)

1、整個招商中心按年租金手入的4%提取獎金。

2、其中招商人員按年租金收入的2.5%提取獎金.3、其中其他團隊服務人員按年租金收入的1.5%視表現與貢獻由地產集團分管領導分配。

4、此項獎勵方案不含高層領導。(四)相關招商資料的準備(1)招商手冊(已有)和招商說明書(2)租賃合同(3)委托經營合同(4)定租確認書(5)招商委托書(6)招商流程表(7)招商文案(8)退房申請表等(9)授權委托書等以上文本見附錄,其它文本資料根據不同階段、具體需求再行撰寫!(五)招商方式、目標客戶的確定招商方式:

1、項目招商發布會

2、項目推介洽談會

3、大型零售連鎖會議

4、登門拜訪

5、網絡招商

6、電話聯系

7、面對面溝通

8、行業協會、政府機構

9、各地商會目標客戶——主力店

1、超市:家樂福、樂購、大潤發、好又多、物美、世紀聯華等。

2、家電賣場:國美、蘇寧、永樂。

3、百貨:人民商場、石路國際商城、深圳天虹百貨、銀泰百貨及長三角地區有名的百貨。目標客戶——次主力店

1、聚人氣店:肯德基、麥當勞、星巴克、哈根達斯,大型中餐、量販式KTV等

2、數碼廣場、書店、運動天地、名品折扣店

3、電影廳及成人電玩(六)第三方招商網絡平臺的建立他山之石,可以攻玉,由此,建立第三方招商網絡平臺可以得到巨大的資訊支持,更能節省大量的人力、宣傳推廣成本,加快招商速度。構建第三方招商網絡平臺可以從這些渠道去爭取:

1、專業的招商網站

2、專業的地產交易平臺

3、行業協會及政府招商機構,行業協會和政府招商機構從某種意義上講,很具有權威性和號召力,他們既擁有本行的豐富的品牌資源和眾多企業家朋友圈,更具有說服他們入駐的話語權。更能省卻一大筆宣傳費用,在短期內帶動一大批商家考察、開店的熱情。例如東方絲綢市場管委會、鎮政府、閩商會館、蘇州上海各地行業協會、步行街會員單位等。

5、與定位不同的商業項目招商部門建立戰略性合作伙伴關系,達成資源共享的互贏格局。特別是可以通過私下互動,把對方的招商人員轉化為我們的兼職招商人員,在高獎勵的吸引下,引進我們所需的商家品牌。(七)招商政策的制定在項目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎上,一個優化組合的優惠招商政策可以成為吸引商家入駐的推動劑,正如足球場上那關鍵性的臨門一腳。為了吸引和推動極具影響力的主力店的進駐,我們將在租金、建筑結構等方面給予一定的優惠。(八)媒體宣傳推廣計劃的制定執行商業項目,特別是大型商業項目,招商造勢至關重要!孫子兵法曰:不戰而屈人之兵,造勢要依托自身優勢,重視宣傳的協同效應。造勢就是運用各種媒體,以新聞性的軟文宣傳炒作為主,配合硬廣告,形成密集的市場宣傳攻勢。在短時間內,在吳江、蘇州、嘉興,乃至上海形成熱門話題,有力提升我們的項目知名度。這樣做的好處是:

1、節省大筆廣告費,因為好的選題和好的文章,一些報紙的收費要比廣告收費少很多。

2、能夠使目標商家比較詳細的了解我們的項目情況。通過對原來的媒體宣傳分析發現,原來的媒體宣傳形式比較單一,主要以硬廣告為主,缺少詳細的分析介紹。這樣的廣告只能流于形式,一掠而過,不能引起商家的注意和研究。而新聞性的軟文或專題性的軟文比較具有新聞性、專業性、權威性,而且,廣告性不強,不會引起讀者的警惕和反感,會仔細的閱讀下去。能很快的達到我們的目的。

3、由于是專業性的宣傳,可以提升商業地產項目檔次,塑造良好品牌形象,為后續開業經營奠定良好基礎。在吸引大商家入駐宣傳方面,我們宜采用多種宣傳手段:報紙、行業報紙、專業雜志、網絡媒體。電視媒體主要針對中小散戶。目前,根據調查分析,確定主打區域為蘇州、吳江,其次,為上海。主要報紙為蘇州日報、現代快報、揚子晚報,其次為吳江日報、新聞晨報。時間和密度安排上按高、低、高的方式延續。具體媒體宣傳方案見媒體計劃表。(九)大型主題招商活動的策劃執行大型主題性招商活動,配合全方位立體化媒體平臺(電視、報紙、網絡、廣播)宣傳炒作,是步行街招商推廣的“核武器”。

1、招商發布會

2、項目推介會(指區域性的針對一定數量的意向商家的集中性項目說明、洽談會)

3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影響力的簽約儀式,如肯德基、家樂福、國美、永樂、天虹百貨。

4、階段性的招商成果發布會

5、以項目命名的大型零售連鎖會議

6、工程重要節點(封頂、竣工等)完成及開業慶典會根據目前的項目招商情況,在6——8月份,計劃舉行招商發布會、項目推介會、簽約儀式,其它活動視具體發展情況而定。活動具體策劃執行方案在確定后撰寫。(十)招商費用預算招商費用包括:人員差旅費用、商家接待費用、宣傳費用――廣告及招商活動費用、招商人員提成。招商總費用為年租金的10%,約為230萬左右。其中,招商人員提成4%,差旅招待2%,廣告公關禮品費4%。(十一)租金建議方案根據盛澤本地租金情況、目前項目周邊商業狀況并結合我們的市場定位,確定我們租金水平為中上水平左右。東盛步行街業態樓層平均租金表面積日租金年租金超市13391.79 m20.7元/ m2?天342萬元地上一層4362.656 m23.5元/ m2?天557.33萬元地上二層6143 m21.5元/ m2?天336.33萬元地上三層7700 m21.0元/ m2?天281萬元地上四層8044 m20.6元/ m2?天176.16萬元地上五層2369.4 m20.4元/ m2?天 34.6萬元百貨8023 m20.8元/ m2?天234萬元家電2293 m21.2元/ m2?天100.4萬元數碼廣場3292 m21.0元/ m2?天120.15萬元總計:2181.97萬元(十二)招商政策建議方案

1、付款方式:分小商鋪和大商家兩種情況(1)小商鋪:首付定金(三個月租金),租賃合同簽定支付其余全部租金。大商家:根據談判情況,由集團領導確定。(2)小商鋪半年一付,押一個月,下次付款須提前1個月支付。

2、“房租高開低收”房租的高低直接影響到商家和我們雙方的利益,同時也體現特色街地段的價值和商鋪的檔次及品質,在啟動市場階段確定租金價位時,建議租金應高開低收即前三年租金訂到一個較高的水平,然后通過免租、免物業管理費等優惠政策,來調整與周邊租金的價格水平,滿三年后租金根據市場情況在確定三年后的市場租金價格。

3、“放水養魚”,裝修免租期政策根據入住商家規模、品牌的大小建議給予商家相應的裝修免租期。小商家為一個月免租期,大品牌主力店、聚人氣店為三個月免租期。

4、協助辦證:提供工商、稅務、衛生、公安、環保等一條龍辦證服務。

5、提供稅收上面的政策支持,具體政策與財務部協商后確定。

6、允許一定范圍內的改變房屋布局經營者根據經營的實際需要,在符合規劃技術規范的條件下,在不改變建筑主體結構的情況下,可根據自己經營項目的需要進行改動或與其它商鋪打通統一裝修,以最大限度滿足經營戶的需要。

二、招商計劃執行時間表(2006年——2007年開業前后)招商計劃執行時間表項目明細階段劃分時間事項明細責任部門籌備階段(5月—6月)5月

1、人員招聘人事部

2、人員培訓副總裁、人事部、招商中心

3、架構和機制建立副總裁、招商總監

4、招商資料準備策劃部、招商中心

5、招商計劃制定策劃部、招商中心

6、主力店聯系洽談招商中心6月初

1、人員招聘和培訓副總裁、人事部、招商中心

2、招商政策的制定招商中心、策劃部主力店聯系洽談招商中心家電賣場目標客戶深度洽談,選擇一家招商中心

5、各媒體聯系洽談策劃部

6、具體媒體計劃出臺策劃部

7、招商方式的確定招商中心

8、目標客戶資料的收集招商中心主力店招商(6月—9月)6月-7月

1、各種業態全面開始招商招商中心

2、宣傳文案、廣告設計完成策劃部

3、媒體宣傳集中攻勢展開策劃部

4、超市目標客戶深度洽談,選擇一家招商中心

5、構建第三方招商網絡平臺招商中心、策劃部

6、家電賣場簽約招商中心

7、主題百貨目標客戶洽談招商中心

8、肯德基正式簽約前談判招商中心

9、大型中餐開始招商招商中心

10、招商新聞發布會舉行策劃部、招商中心

11、辦公室搬遷到國際大廈八樓全體8月-9月

1、肯德基正式簽約入駐招商中心

2、超市正式簽約招商中心

3、家電賣場正式簽約招商中心

4、按計劃進行媒體宣傳策劃部

5、舉行各種簽約儀式策劃部、招商中心

6、大型娛樂深入洽談招商中心全面招商階段(9月-開業)9月-11月

1、各種業態招商取得一定成果招商中心

2、各種品牌特色店開始招商招商中心

3、主題百貨深度洽談招商中心

4、大型中餐確定意向招商中心

5、數碼廣場深入洽談招商中心

6、建筑封頂慶典活動籌備開始全體11月-07、2月

1、大型中餐完成簽約招商中心

2、數碼廣場、書店、運動天地、名品折扣店確定意向(12月份)招商中心

3、電影廳、成人電玩確定意向,力爭成人電玩提前完成簽約招商中心

4、完成小商鋪50%以上招商中心

5、招商成果展示會招商中心、策劃部

6、媒體宣傳策劃部

7、主題百貨簽約招商中心

8、建筑封頂慶典活動舉行全體3月——開業

1、小商鋪完成到90%,力爭完成到100%招商中心

2、完成項目商業面積招商的90%,力爭總完成100%招商中心

3、開業慶典的策劃籌備舉行全體

4、媒體宣傳策劃部運營調整階段(開業后)開業后

1、繼續跟蹤較好商家招商中心

2、密切關注已進商家的經營理念和經營業績招商中心

3、對業態不好、經營業績較差、不受歡迎的業態、商家進行調整招商中心

4、引進新的商家招商中心

5、繼續進行宣傳,打造品牌步行街,促進整體運營和后續招商策劃部

三、各媒體宣傳計劃表各媒體投放計劃表(2006年6月—2007年開業)媒體名稱媒體具體名稱投放金額投放方式投放時間報紙現代快報(金樓市)待定軟文、硬廣告、專題06、6—開業揚子晚報待定硬廣告、專訪06、6—開業新聞晨報(上海)待定軟文、硬廣告06、6—開業吳江日報待定軟文、硬廣告、專訪、專題06、6—開業電視蘇州電視臺待定、廣告專訪06年7月、8月、12月07年2月、3月網絡阿里巴巴待定誠信通會員、廣告06、6—07、06長三角地產網等待定軟文、廣告06、6—開業戶外工地廣告、橫幅待定噴繪廣告墻7月制作發布其它待定待定待定待定

四、附錄文件(略)

第五篇：步行街管理公約

廣州XX廣場XX步行街管理公約

“廣州XX廣場XX商業步行街”（以下簡稱步行街）是由“廣州XX置業發展有限公司”開發建設，由廣州XX物業發展有限公司（以下簡稱XX物業）負責專業服務管理的集購物、美食、休閑、娛樂、超市于一體的大型綜合商業步行街，XX物業以“科學管理、優質服務、持續改善、客戶滿意”為理念，為把廣州XX廣場XX商業步行街建成一個安全、文明、整潔、舒適的規范化管理的商業步行街，維護廣大經營者的共同利益，營造一個優良的經營環境，特制定本公約，以供各位租戶依照并認真遵守執行和積極配合。

本公約適用于“廣州XX廣場XX商業步行街”內所有租戶、經營者以及其雇員。（XX物業負責實施客戶服務及物業管理的部門分別為“客戶服務部”和“物業部”）。

第一 收費管理：

1.1 為了維護步行街的穩健發展，保證運營資金正常運作。本步行街現定于每月5號前為繳交當月租金及經營管理費的時間，請各租戶必須嚴格按照指定時間繳交。逾期繳交按每天千份之五計收滯納金，逾期繳交超過15-30天含30天按每天百份之五計收滯納金，逾期超過30天以上的，將視為租戶單方面終止合同處理，出租方有權收回租賃場地另作安排，所交保證金一律不作退還。

第二 日常經營秩序管理：

2.1 正常營業時間為（上午10：00-晚上22：30）以上時間餐飲除外，請各租戶每天按時正常開門營業。如營業時間有變動，則以高匯物業為準。

2.2 為了營造良好的經營氣氛，未經XX物業書面批準，請各租戶不得在營業時間內中斷營業或經營期間擅自歇業。擅自歇業一天，或當天營業時間內累計中斷營業達2小時以上的，必須每天向高匯物業支付200元／次違約金。擅自歇業連續超過五天的，將視租戶單方面終止合同處理，出租方有權收回租賃場地另作安排。中斷營業或歇業期間，租戶仍須向XX物業支付綜合服務費等一切應繳的費用。

2.3 為了保證租戶財產安全，租戶要攜帶大件物品或貴重物品離開步行街的，必須由租戶本人到XX物業辦理物品放行手續（含非營業時間）并領取放行條，離場時自覺出示放行條予步行街安管員查核，步行街安管員憑放行條放行。

2.14 步行街內設備設有封條、標簽；張貼有宣傳海報、廣告；放置有指示牌、告示牌、垃圾筒、花盆、滅火器等物品。請不要擅自撕毀或遷移或涂改步行街設置的各種通道指示牌、告示牌及其它物品。若有損壞的，按市價加倍賠償損失。

2.15 請各租戶將營業執照、稅務登記證掛在經營店鋪明顯處，以備工商稅務部門檢查。2.16 請各租戶自覺維護步行街內設置的各類公共設施，使用時遵守有關規定；愛護步行街內的所有公物。如有損壞，須按市價加倍賠償。

2.17 外單位或個人不可擅自進入步行街推銷商品，兜賣飲料、食品，派發廣告傳單，進行拍照、攝像等，否則，物業部工作人員對所攜物品、膠卷、錄像帶作沒收處理，各租戶有權監督，并向物業部報告。

2.18 為了營造一個良好的購物環境，請各租戶不要在公共區域或超出高匯物業規定的位置擺放貨物及其它物品等，不要在通道等公共位置打包、收貨。違反者，XX物業有權沒收占道全部物品，并予以處理。

2.19 為了營造一個安全文明的經營環境，請各租戶不要在場內打架、斗毆毆打顧客或用器械等危害他人。請各租戶、營業者守法經營、文明經商、禮貌待客。不得出售假冒偽劣商品。如有質量問題，必須保證退換；不得出現強買強賣、辱罵、刁難顧客的現象。違反者，除按規定向XX物業支付違約金外，情節嚴重者，停業整頓并送交有關職能部門處理。2.20 請各租戶妥善保管及維護經營店鋪的設備、天花、地面及其它設施。如有損壞，請及時通知物業部，復原或維修費用由租戶承擔。

2.21 租戶如將店鋪轉租或許可他人使用，需到XX物業辦理轉名手續。經公司審核轉租戶具備經營條件后，即為租戶辦理轉名，并按有關標準收取轉名費用。否則，所發生的一切經濟責任、經營責任、法律責任、安全責任均由原租戶負責。

2.22 租戶如需進行二次裝修，請遵守《商鋪裝修管理規定》，并到物業XX物業辦理申報手續。

第三 交通消防安全管理

3.1 凡進出步行街范圍內的一切車輛必須聽從步行街安管員及管理員的指揮，按指定場地停放，不服從管理及超時停放的，物業部報交警部門處理。

3.2 禁止摩托車、殘疾車、人力三輪車在步行街范圍內穿插行使，拉客待運，堵塞交通。3.3 禁止在步行街內進行占卜、問卦等迷信活動。

3.4 店鋪承租人為所租用物業的消防安全第一責任人。

3.5 鋪位、倉庫及各貨物托運點都必須按照規定擺放在有效期內的滅火器，擺放的位置要明顯易取，為便于滅火器有效期的管理，故由高匯物業統一集中采購，費用由租戶承擔。3.6 嚴禁在消防栓、消防卷閘附近及消防通道內堆放任何物品。如店鋪內存放貨物，請保持與消防噴淋頭、煙感器、照明設施50公分以上的距離。違反者作沒收物品處理，并按規定支付違約金。

3.7 進入步行街停車場停車，必須遵守《廣州XX廣場XX步行街停車場管理規定》。3.8 送貨車輛統一停放在指定停車場。為避免車輛堵塞，請服從車場管理員的指揮；裝卸完畢即開走。非本步行街租戶送貨車輛，不得進入步行街所屬范圍內裝卸貨或待運。3.9 在非火警情況下，未經批準，任何人不得挪動或動用或破壞任何消防器材。違反者，由當事人承擔因此而造成的責任，并按規定向XX物業支付違約金。

3.10 禁止在步行街內偷竊或從事賭博、吸毒、販毒、嫖娼等非法活動及在經營店鋪內收藏兇器。違反者，除按規定向XX物業支付違約金外，情節嚴重者停業整頓并送公安部門處理。3.11 請各租戶不要在步行街內公共區域或店鋪內擅自使用炊具、燃具及1000W以上的電器一經發現，需向XX物業支付200違約金；不要在場內公共區域或店鋪內存放易燃、易爆、有毒及放射性的危險物品。一經發現，需向XX物業支付1000元違約金。因使用上述器具或存放上述危險物品而造成后果嚴重的，則需向XX物業支付2000元至3000元的違約金，并承擔一切法律責任及賠償一切經濟損失。

3.12 請各租戶不要私自在室內亂拉電線，私裝電器，增裝用電設施。如有需要，請向XX物業提出申請。用電設施的安裝及維修統一由高匯物業負責，費用由租戶自負。違反者，租戶需向XX物業支付200元／次違約金，造成嚴重后果的，則支付雙倍違約金，并承擔一切法律責任及賠償一切經濟損失。

3.13 請各租戶做好安全防盜工作。下班離場前應及時清點庫存，切斷店鋪內所有電源，關好門窗。請不要在經營店鋪內放置現金、金銀首飾、證券等貴重物品。違反者，自負由此而造成的責任或損失。

第四 供水、供電、通訊等設施設備管理

4.1 出租店鋪內的用電量總量必須控制在3KW（標準鋪）及6KW雙聯鋪）的額定用電容量，如果店鋪實際用電量超過額定用電量時，應及時與高匯物業聯系，采取必要的措施，避免發生火災事故。

4.2 禁止租戶私自拆裝水、電表，違反安全用電、用水規定，影響供電、供水、系統的正常運行或對其他物業使用人造成損害及其他責任事故的，由租戶承擔相關法律和經濟賠償責任

4.3 水費、電費、通訊費、空調費等相關費用由提供服務的相關部門按規定向租戶收取。如有關部門委托XX物業代收代繳相關費用，則租戶應按時繳納相關費用，并承擔不按時繳費的責任。

第五 違約管理

5.1 請各租戶自覺遵守上述管理條款，密切配合本步行街管理人員的各項管理工作。如未遵守述條款中第2.3條至第2.8條，需向XX物業支付違約金100元；未遵守上述條款第2.10條至第2.16條，需向XX物業支付違約金100元；未遵守上述條款中第2.18條至第3.10條，需向XX物業支付100元至1000元的違約金；未遵守上述條款中第4.1條至第4.3條的，需向物業管理服務中心支付1000元至2000元的違約金。情節嚴重的追究相關的法律責任。對不服從管理人員的勸告和處理，態度惡劣、污辱、毆打管理人員、衛生清潔工的，除按相應條款規定向XX物業支付違約金外，同時賠償一切損失及取消所有優惠；情節嚴重者采取停業整頓措施，直至送交公安部門或有關職能部門處理并保留追究經濟及法律責任的權利。對步行街公共利益造成損失的，XX物業有權要求租戶承擔責任和賠償損失。對于觸犯國家的有關法律及法規，情節嚴重的，XX物業即送交國家有關機關或部門進行處理。

以上條款租戶在“商鋪交吉資料簽收表”上一經簽字即生效，并作為”廣州XX廣場XX步行街”租賃合同的附件，同具法律效力。任何違約者將承擔由此產生的全部責任。本公約對步行街內所有租戶具有同等效力。租戶轉租的，本公約繼續有效。XX物業可根據實際情況對本公約進行修改補充，補充修訂條款無需經各租戶重新簽訂；公示三日內即生效。本公約的解釋權屬廣州XX物業發展有限公司。