第一篇：房產(chǎn)銷售培訓(xùn)心得體會

做為一名普通的銷售人員在跟進客戶方面應(yīng)具備的房地產(chǎn)銷售技巧說起，也許我們在很多時候也會常說以下幾點，問題是在于能將它投入到真正的行動去的人太少，所以有個很簡單的事實，成功的是少數(shù)人。因為他們都是始終如一的去做，將它變成一種習(xí)慣。

首先，我想從自已做為一名普通的銷售人員在跟進客戶方面應(yīng)具備的房地產(chǎn)銷售技巧說起，也許我們在很多時候也會常說以下幾點，問題是在于能將它投入到真正的行動去的人太少，所以有個很簡單的事實，成功的是少數(shù)人。因為他們都是始終如一的去做，將它變成一種習(xí)慣。

1：房地產(chǎn)銷售技巧最基本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。銷售工作就是與人打交道，需要專業(yè)的溝通技巧，這使銷售成為充滿挑戰(zhàn)性的工作。對待客戶要一視同仁，不能嫌貧愛富，不分等級的去認真對待每一位客戶，我們的熱情接待使他對我們的樓盤也充滿了好感，那么我們的目的也就達到了。

2：接待客戶的時候不要自己滔滔不絕的說話，好的銷售人員必然是個好聽眾，通過聆聽來了解客戶的需求，是必要條件；同時也應(yīng)該是個心理學(xué)家，通過客戶的言行舉止來判斷他們內(nèi)心的想法，是重要條件；更應(yīng)該是個談判專家，在綜合了各方面的因素后，要看準(zhǔn)時機，一針見血的，點中要害，這是成交的關(guān)鍵因素。

3：機會是留給有準(zhǔn)備的人：在接待客戶的時候，我們的個人主觀判斷不要過于強烈，像“一看這個客戶就知道不會買房”“這客戶太刁，沒誠意”等主觀意識太強，導(dǎo)致一些客戶流失，對一些意向客戶溝通的不夠好，使得這些客戶到別的樓盤成交，對客戶不夠耐心，溝通的不夠好，對客戶沒有及時的追蹤導(dǎo)致失去客戶等等。還是那句老話，機會只留給有準(zhǔn)備的人。

4：做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。不要在電話里講很長時間，電話里都說了，客戶就覺得沒有必要過來了。

5：經(jīng)常性約客戶過來看看房，了解我們的樓盤。針對客戶的一些要求，為客戶選擇幾個房型，使客戶的選擇性大一些。多從客戶的角度想問題，這樣可以針對性的進行化解，為客戶提供最適合他的房子，讓客戶覺得你是真的為他著想，可以放心的購房。

6：提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強房地產(chǎn)相關(guān)知識及最新的動態(tài)。在面對客戶的問題就能游刃有余，樹立自己的專業(yè)性，同時也讓客戶更加的信任自己，這樣對我們的樓盤也更有信心。客戶向你咨詢樓盤特點、戶型、價格等等的時候，一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。

7：學(xué)會運用房地產(chǎn)銷售技巧。對待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購買氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定。凡事心急人不急沉著應(yīng)戰(zhàn)也許客戶就要成交了，但是由于一些小小的原因，會讓他遲遲不肯簽約，這個時候是千萬不能著急的，因為你表現(xiàn)出越急躁的態(tài)度，客戶越是表示懷疑。你可以很親切地問一下客戶還有什么需要解決的問題，然后再細心地和他溝通，直到最后簽約。當(dāng)然，在解釋的時候，所要表現(xiàn)出來的態(tài)度就是沉著，冷靜，并且沒有太過于期待客戶能夠成交。

8：與客戶維系一種良好的關(guān)系，多為客戶著想一下也是一種房地產(chǎn)銷售技巧，這樣的話，你們可以成為朋友，他的親朋好友都可能是你的下個客戶。

9：如果這次沒成功，立即約好下次見面的日期。我們的銷售并不能夠做到百發(fā)百中，每次新客戶過來都能成交。畢竟現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢是不會出現(xiàn)這樣好的結(jié)局的。假設(shè)這次沒有能夠現(xiàn)場定房成功，那么在客戶要離開的時候，不妨試著與他約定下次來現(xiàn)場的日期，這樣你可以更加了解客戶的需求，也可以幫助你確定客戶的意向程度。

10：記住客戶的姓名。可能客戶比較多，不一定能夠記得所有的客戶姓名，但是，如果在你的客戶第二次來到現(xiàn)場的時候，你能夠立刻報出他的姓名，客戶會覺得你很重視他，也能表現(xiàn)出你的專業(yè)態(tài)度。不妨去強化記憶一下，實際上在每次接待完客戶以后多想想接待過程，再加上平時的回訪工作，你是可以記得的，至少是他的姓氏！

以上就是我的房地產(chǎn)銷售技巧，我以后要這樣做，不能紙上談兵，引用一句話：能說不能做，不是真本領(lǐng)！

第二篇：房產(chǎn)銷售培訓(xùn)心得體會

房產(chǎn)銷售培訓(xùn)心得體會

房產(chǎn)銷售培訓(xùn)心得體會1

不知不覺，在xxx工作已經(jīng)足月有余，在這一年里，工作量不大，要學(xué)的卻不少，盡管自己原來也是從事房地產(chǎn)銷售，可是銷售知識永遠是個無底深淵。也正因為如此，我才樂此不彼，越來越喜歡這份工作。以前常聽說也遭遇過銷售員之間為了比拼業(yè)績，爭奪提成，經(jīng)常是不擇手段，詭計迭出。幸運的是目前的xxx擁有一個和諧的銷售氛圍，同事之間既有競爭更有互相幫助，每次分歧總能在溝通中消除，每次難題也常常在集思廣益中化解。正因為有這樣濃厚的企業(yè)氛圍和團隊精神，才給了我在康城成長所需的養(yǎng)分。

20xx年房地產(chǎn)整體的銷售較于前今年有很大的滑坡，做為一個房地產(chǎn)銷售人員我明顯感受到客流量的減小。如今的房地產(chǎn)會面臨這種情況，主要原因是由于國家宏觀調(diào)控政策所導(dǎo)致的一系列后果，例如：限制購房量的政策、上限制衡手段、人民幣的升值等等。從中觀和微觀的角度，我們發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致房地產(chǎn)這種現(xiàn)象的原因也有很多，前幾年的房地產(chǎn)行業(yè)在所有人價值觀里是一個可以投資，并且可以賺取暴力的不二選擇，因此近幾年進軍房地產(chǎn)這個行業(yè)的趨之若鶩，已有競爭者和潛在競爭者給房地產(chǎn)帶來機遇的同時，也帶來很大的威脅和挑戰(zhàn)。很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理組織結(jié)構(gòu)很少有新的變化或是改革，使復(fù)雜的軟件系統(tǒng)得不到更高的升級，這在某一定程度上必定影響房地產(chǎn)的銷售。

為了更好的應(yīng)對國家的宏觀調(diào)控，我對中國采取某些政策和采取政策的原因做了一個分析：20xx年中國出臺了“國十條”“限購令”等嚴厲的調(diào)控政策，一方面起到壓制商品房過快增長的作用，另一方面加大各類保障房的建設(shè)力度，讓房地產(chǎn)價格由政策調(diào)控盡快回歸到市場調(diào)控的健康發(fā)展軌道上來。國家實行這種情況主要是由于以下幾個原因：1、全球經(jīng)濟復(fù)蘇趨緩，經(jīng)濟低迷;2、通貨膨脹的壓力;3、金融風(fēng)險的增加。

宏觀調(diào)控雖然很大程度上影響了房地產(chǎn)的銷售情況，但不得不說這對我們來說既是一個挑戰(zhàn)，卻也是一個機遇。國家的政策是暫時的，只要我們這個房地產(chǎn)能在這種政策下先穩(wěn)定，然后發(fā)展，立于不敗之地。這需要我們企業(yè)內(nèi)部的微觀環(huán)境決定，在這個特殊時期，公司很有必要做一些調(diào)整，主要在三個方面：1、在保證質(zhì)量的同時縮減可以縮減的成本;2、提高售后服務(wù)質(zhì)量;3、提高員工的積極性。

成本該怎么縮減?1、我們需要精簡機構(gòu)，省去一部分的管理費。2、和其他房地產(chǎn)合作，共同購買普遍的建筑材料，壓低采購金額，節(jié)約成本，互利共贏。

提高售后服務(wù)是企業(yè)發(fā)展很重要的一環(huán)，在與客服簽合同時權(quán)責(zé)明確。以“方便客戶，服務(wù)客戶“為宗旨，提供詳細周到的售后：1、對員工進行培訓(xùn)：儀容儀表、態(tài)度、提高員工素質(zhì)(人文素質(zhì)、法律素養(yǎng));2、及時解決本公司有責(zé)任解決的問題，而不是一拖再拖，甚至置之不理。

提高員工積極性，主要是針對銷售房子的工作人員。把所有銷售人員分為幾個組，每個人的銷售額不僅決定了自己的銷售的收入，也決定了組內(nèi)各個成員的報酬。

本公司今年上半年的銷售額雖然不及往年，但在同類行業(yè)中銷售額是驕人的。所以做為公司員工我堅信我們公司會攻破這次的難關(guān)，我愿意為公司的發(fā)展而奮斗，讓我們一起乘著機遇騰飛。

房產(chǎn)銷售培訓(xùn)心得體會2

通過為期三天的房地產(chǎn)銷售人員基礎(chǔ)知識”和“華成天地墅園項目資料分析”的現(xiàn)場培訓(xùn)，使我們銷售部所有員工受益匪淺。

這次培訓(xùn)結(jié)合理論與實踐，為我們下一步更好的開展銷售工作打下了良好扎實的基礎(chǔ)。

作為一名基層銷售人員，應(yīng)具備自信、韌性、喜愛、感恩、傾聽、綜合知識和舉一反三自我自我反省等的基本素質(zhì)，并且在日常工作中注意提高業(yè)務(wù)水平，增強銷售技能，培養(yǎng)敏銳的觀察力，研究調(diào)查房產(chǎn)市場，從而了解在激烈的市場競爭中，服務(wù)是一個全過程。盡可能細化信息，注意平時工作中客戶資源的積累、維護、溝通交流以及信息的收集、整理、反饋。

我本人覺得公司這次組織的培訓(xùn)非常好，促使我們在工作中進一步的學(xué)習(xí)提高，同時了解學(xué)習(xí)是一件貫穿生命始終的事情。只有不斷地學(xué)習(xí)，才能進一步充實自我，完善自我，不會固步自封。同時，可以從學(xué)習(xí)中發(fā)現(xiàn)自身的欠缺點，對今后工作的進一步開展打下良好基礎(chǔ)。同時，也更加明白銷售是一門非常有學(xué)問的課程。絕不僅僅只是簡單的“售”的動作，而是需要更多的準(zhǔn)備、醞釀工作，在銷售過程中與客戶的交流、溝通、協(xié)商、了解，（更需要我們有飽滿的工作熱情和扎實的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)），以及銷售后后續(xù)的資料整理歸檔，與客戶的事后聯(lián)絡(luò)交流等一系列不可缺少的所有程序。

通過這次系統(tǒng)培訓(xùn)，使我們在獲得更完整的房產(chǎn)知識、銷售技巧的同時，也更加堅定了我們對所銷售樓盤的信心，以及對自身完成銷售工作的信心，有助于完成今后一系列銷售任務(wù)。

從我個人認為：目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較快，競爭日趨激烈，營銷不僅要在產(chǎn)品硬件上下功夫，更要注重軟服務(wù)。從杭州的樓市來看，賣得好的樓盤都是“找得到理由的”，而不再是前幾年一味的普遍上漲，只有產(chǎn)品做得好、定位比較準(zhǔn)確、營銷和服務(wù)都比較到位的房產(chǎn)品，才能最終贏得消費者的認同。

房產(chǎn)銷售培訓(xùn)心得體會3

我從事房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)半年多了，我的銷售業(yè)績還有待提高。雖然自己的水平有限，但還是想寫一些自己的東西，那就是找到改進的地方，也可以找到自己需要學(xué)習(xí)的地方，提高自己的銷售水平。

經(jīng)歷了上次開盤，我熟悉了從續(xù)水前期到成功銷售后期的整個銷售流程。在接待客戶的過程中，我的銷售能力得到了提高，逐漸了解了銷售的概念。從我自己的購房客戶那里，我學(xué)到了很多關(guān)于銷售的東西。我想和你分享。

1、最基本的是在接待時，要始終保持熱情。

2、做好客戶登記、跟進工作。良好的.銷售前期工作，在后期的銷售工作中，便于啟動。

3、經(jīng)常約老客戶來參觀我們的房間，了解我們房地產(chǎn)的動態(tài)，加強客戶的購買信心，做好溝通工作，并根據(jù)客戶的一些要求，為客戶做幾種方案，為客戶考慮并開放銷售，使客戶的選擇性大一些，避免在集中在同一個戶型。這樣也方便了自己的銷售。

4、提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強對房地產(chǎn)相關(guān)知識和最新動向的了解。面對客戶能游刃有余，建立自己的專業(yè)性，也讓客戶更加相信自己。這將促進銷售。

5、從客戶的角度思考，讓他們能夠有針對性地解決，為客戶提供最適合自己的房子，解決自己的疑問，讓客戶能夠放心購買。

6、學(xué)會運用銷售技巧，營造購買欲望和氛圍，適當(dāng)?shù)乇破瓤蛻舯M快購買。

7、無論你做什么，如果你沒有一個好的心態(tài)，那肯定是不好的。在工作中，我認為態(tài)度決定一切，當(dāng)個人需求受挫時，態(tài)度是你價值觀的最好體現(xiàn)。

積極的，樂觀的歸結(jié)為個人能力，經(jīng)驗的不完善，他們需要不斷提高和改進，但消極的，悲觀的人會指責(zé)機會，環(huán)境不公平，總是抱怨，等待和放棄!什么樣的態(tài)度決定什么樣的生活。

8、找到并認識自己的目標(biāo)，不斷堅定自己勇往直前，堅持到底的信心，這永遠是最重要的。

在現(xiàn)實生活中不斷出現(xiàn)的龜兔賽跑的寓言是:兔子總是以機會為導(dǎo)向，烏龜總是堅持自己的核心競爭力。在現(xiàn)實生活中，就像龜兔賽跑的終點一樣，不斷積累核心競爭力的人最終會贏得追求機會的人。

人生有時候就像爬山。當(dāng)你年輕強壯時，你總是像兔子一樣活潑。一次挫折想放棄，想休息。人生就是積累，有經(jīng)驗的人，就像烏龜一樣，知道勻速行走的道理。

我堅信，只要方向正確，道路正確，一步一個腳印，每一步都是在進步的路上，可以提前到達終點。如果你偶然領(lǐng)先，總有一天你的運氣會耗盡的。

要長期保持工作的熱情和熱情，還需要有“不不待揚鞭自奮蹄”的精神。因此，在過去的六個月里，我一直堅持做我能做好的事情。我一直在積累經(jīng)驗，一步一步地朝著我的目標(biāo)前進。

房產(chǎn)銷售培訓(xùn)心得體會4

經(jīng)過這次為期一周的培訓(xùn)讓我得到了極大的收獲，每天都能夠?qū)W到不同的知識，接觸到很多過去從未接觸過得。雖然來到公司并不久，但我也在這段時間內(nèi)，經(jīng)歷了不少的事情，也了解了這個行業(yè)的一些潛在規(guī)則。當(dāng)初來到這個行業(yè)也是經(jīng)人介紹，現(xiàn)在讓我很感謝介紹我來到這里的朋友，我很喜歡我現(xiàn)在的這份工作。公司領(lǐng)導(dǎo)對我很關(guān)照，同事們之間相處的氛圍也讓我感覺很好很和諧。雖然在剛剛來到公司的時候因為業(yè)務(wù)能力的問題被領(lǐng)導(dǎo)批評了很多次，領(lǐng)導(dǎo)也是為此給我們開展了這次的培訓(xùn)為的就是加強我們這些新員工的業(yè)務(wù)能力以及鞏固一些老員工有些疏漏的東西。

在培訓(xùn)剛剛展開的時候，我內(nèi)心無比的惶恐，因為我知道自己的業(yè)務(wù)能力有多差，有些害怕在同事的面前丟臉。結(jié)果領(lǐng)導(dǎo)可能是發(fā)現(xiàn)了我的想法，還是把我叫到了人群外，讓我來演示一下，果然我連說話都結(jié)巴起來了，但我還是堅持完成了整段。期間沒有任何同事的笑聲，在我演示完了之后大家給演示的我們還鼓掌了，領(lǐng)導(dǎo)也是站著在哪里鼓掌。在那一刻，這些都讓我無比感動，我也是無比的感激領(lǐng)導(dǎo)，也產(chǎn)生了想要為公司一直奮斗下去的想法。

在一開始除了培訓(xùn)之后的時間我都還要花費時間繼續(xù)學(xué)習(xí)，因為我知道自己的能力和別人還是有著差距。但到了后面培訓(xùn)快結(jié)束時我的能力就有了很大的長進，特別是領(lǐng)導(dǎo)再次喊我上臺演示時，我的業(yè)務(wù)能力顯而易見的提升了。無論是話術(shù)，還是服務(wù)態(tài)度，亦或者是一些需要隨機應(yīng)變的問題，我都很好的解決了，所有同事都對我的變化產(chǎn)生了震驚，也給了我他們發(fā)自內(nèi)心的掌聲，這讓我很開心，因為我的努力沒有白費。而這次培訓(xùn)也讓我更加了解了一個道理，雖然天分很重要，但努力更重要，一天不行就兩天，兩天不行就一個星期，這次的事情給了我極大的自信，原來我并不是我以前想象的那樣沒用。以前的我總是輕易的否定自己，覺得自己不行，現(xiàn)在我知道了我憑借努力也是可以做到的。

在以后的工作生活里，我一定會更加努力的，讓自己做的更好更優(yōu)秀。這樣才能不辜負領(lǐng)導(dǎo)您給予我的信任，不辜負公司提供給我的這個機會，請領(lǐng)導(dǎo)以后拭目以待，我一定會嚴格要求自己的，請領(lǐng)導(dǎo)放心。

房產(chǎn)銷售培訓(xùn)心得體會5

沈陽頤高最近培訓(xùn)是關(guān)于“地產(chǎn)銷售”和“基礎(chǔ)知識”，在培訓(xùn)中倪曉昌總經(jīng)理深入淺出的講解了地產(chǎn)銷售的相關(guān)流程和地產(chǎn)，商鋪相關(guān)的基礎(chǔ)知識，梳理了我們工作的流程，充實了我們的專業(yè)知識。

下面對培訓(xùn)做以總結(jié)：一般而言，打來電話的客戶只是想對項目有一個初步的了解，如果感興趣，才會來現(xiàn)場參觀;而通過朋友介紹來的客戶，則是、對項目已經(jīng)有了較多的了解，并摹本符合自己的要求，購房意向性較強。

在與客戶交談中，設(shè)法取得我們想要的資訊：

第一要件，客戶的姓名、地址、聯(lián)系電話等個人背景情況的資訊。

第二要件，客戶能夠接受的價格、面積、格局等對產(chǎn)品的具體要求的資訊。

其中，與客戶聯(lián)系方式的確定最為重要。

現(xiàn)場接待作為銷售環(huán)節(jié)中最為重要的一環(huán)，尤其應(yīng)弓I起銷售人員的重視。前期所有的工作都是為了客戶上門做準(zhǔn)備。

本次培訓(xùn)對“商鋪基礎(chǔ)知識”的介紹，主要是介紹產(chǎn)權(quán)式商鋪。所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式，最早出現(xiàn)在20世紀70年代的歐美發(fā)達國家，近年才開始出現(xiàn)在國內(nèi)一些發(fā)達城市。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將業(yè)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。

第三篇：房產(chǎn)銷售培訓(xùn)心得

房產(chǎn)銷售培訓(xùn)心得

通過為期三天的房地產(chǎn)銷售人員基礎(chǔ)知識”和“華成天地墅園項目資料分析”的現(xiàn)場培訓(xùn)，使我們銷售部所有員工受益匪淺。

這次培訓(xùn)結(jié)合理論與實踐，為我們下一步更好的開展銷售工作打下了良好扎實的基礎(chǔ)。

作為一名基層銷售人員，應(yīng)具備自信、韌性、喜愛、感恩、傾聽、綜合知識和舉一反三——自我總結(jié)——自我反省等的基本素質(zhì)，并且在日常工作中注意提高業(yè)務(wù)水平，增強銷售技能，培養(yǎng)敏銳的觀察力，研究調(diào)查房產(chǎn)市場，從而了解在激烈的市場競爭中，服務(wù)是一個全過程。盡可能細化信息，注意平時工作中客戶資源的積累、維護、溝通交流以及信息的收集、整理、反饋。

我本人覺得公司這次組織的培訓(xùn)非常好，促使我們在工作中進一步的學(xué)習(xí)提高，同時了解學(xué)習(xí)是一件貫穿生命始終的事情。只有不斷地學(xué)習(xí)，才能進一步充實自我，完善自我，不會固步自封。同時，可以從學(xué)習(xí)中發(fā)現(xiàn)自身的欠缺點，對今后工作的進一步開展打下良好基礎(chǔ)。同時，也更加明白銷售是一門非常有學(xué)問的課程。絕不僅僅只是簡單的“售”的動作，而是需要更多的準(zhǔn)備、醞釀工作，在銷售過程中與客戶的交流、溝通、協(xié)商、了解，（更需要我們有飽滿的工作熱情和扎實的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)），以及銷售后后續(xù)的資料整理歸檔，與客戶的事后聯(lián)絡(luò)交流等一系列不可缺少的所有程序。通過這次系統(tǒng)培訓(xùn)，使我們在獲得更完整的房產(chǎn)知識、銷售技巧的同時，也更加堅定了我們對所銷售樓盤的信心，以及對自身完成銷售工作的信心，有助于完成今后一系列銷售任務(wù)。

從我個人認為：目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較快，競爭日趨激烈，營銷不僅要在產(chǎn)品硬件上下功夫，更要注重軟服務(wù)。從杭州的樓市來看，賣得好的樓盤都是“找得到理由的”，而不再是前幾年一味的普遍上漲，只有產(chǎn)品做得好、定位比較準(zhǔn)確、營銷和服務(wù)都比較到位的房產(chǎn)品，才能最終贏得消費者的認同。

目前房地產(chǎn)銷售已經(jīng)從產(chǎn)品競爭上升到服務(wù)競爭的階段，而我們的樓盤又是別墅類產(chǎn)品，定位為高檔房產(chǎn)品，所以更應(yīng)該把基礎(chǔ)工作做到位，軟服務(wù)就更需要銷售員有全面的素質(zhì)。通過學(xué)習(xí)，我又把房產(chǎn)銷售的整個流程進行了全面梳理，加深了對本公司產(chǎn)品的理解，認為自身在售樓部的形象很重要，只有通過學(xué)習(xí)，才能進一步提高自己的素質(zhì)，才能積累更多的客戶。作為一線銷售管理人員，不斷學(xué)習(xí)才能充分發(fā)揮銷售人員的主觀能動性。

其次是做銷售用心很重要。銷售就如醫(yī)生要先診斷才能開處方一樣，銷售人員要先用心了解客戶的需求后才能再談銷售，而不是一見客戶就推銷自己的產(chǎn)品。此外，只有把客戶看成長久的客戶，成功率才會增大，客戶應(yīng)該成為自己的終身客戶。最后，銷售人員要主動幫助客戶，客戶才會信任你，主動來找你。

通過對天地墅園項目的分析和互動，我們對自己的房產(chǎn)品加深了解，同時又發(fā)現(xiàn)了一些問題，需要在日后的工作中去一一落實和解決。

這次培訓(xùn)為我們項目開盤做好了充分準(zhǔn)備，使我們更有動力和信心，因為我們是一個團隊，就更應(yīng)該有團隊的協(xié)作精神，為公司日后的業(yè)績增長貢獻力量。

第四篇：房產(chǎn)銷售建筑常識培訓(xùn)

建筑工程根底知識培訓(xùn)

一、建筑物的用途分類及特點

建筑物的概念和分類

1．概念

a.建筑的概念：建筑一詞有兩層含義：一是作為動詞，指建造建筑物的活動；二是作為名詞，指這種建造活動的成果，即是建筑物。

b.建筑物的概念：有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，又包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。

房屋是指有根底.墻.頂.門.窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住.工作.學(xué)習(xí).娛樂.儲藏物品或進行其他活動的空間場所。

構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪.水塔.橋梁.水壩等。

2．建筑物的分類

建筑結(jié)構(gòu)，是指建筑物中由承重構(gòu)件〔根底、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等〕組成的體系。

a.按使用性質(zhì)分類：

1.居住建筑：是指供家庭或個人較長時期居住使用的建筑，又可分為住宅和集體宿舍兩類。〔住宅分為普通住宅.高檔公寓和別墅。集體宿舍分為單身職工和學(xué)生宿舍〕

2.公共建筑：是指供人們購物.辦公.學(xué)習(xí).醫(yī)療.旅行.體育等使用的非生產(chǎn)性建筑,如辦公樓.商店.旅館.影劇院.體育館.展覽館.醫(yī)院等.3.工業(yè)建筑是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)效勞的建筑,如廠房.倉庫等.4.農(nóng)業(yè)建筑是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效勞的建筑,如料倉.養(yǎng)殖場等.b.按層數(shù)或總高度分類

房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù),一般按室內(nèi)地平正負0以上計算;采光窗在室外地平以上的半地下室,其室內(nèi)層高在2.20米以上,(不含2.20米)的,計算自然層數(shù).假層.附層(夾層).插層.閣樓.裝飾性塔樓.以及突出屋面的樓梯間.水箱間.不計層數(shù).房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和.住宅按層數(shù)分為低層住宅(1-3層),多層住宅(4-6層)≤24m,小高層住宅(7-11層)≤50m,高層住宅(12層及以上)≤100m，超高層指四十層以上＞100m

公共建筑及綜合性建筑,總高度超過24米為高層,但不包括總高度超過24米的單層建筑.建筑總高度超過100米的,不管是住宅還是公共建筑總和性建筑均稱為超高層建筑

c.按建筑結(jié)構(gòu)分類

建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(根底,墻體,柱,梁,樓板,屋架等)組成的體系.1.磚木結(jié)構(gòu)建筑,這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚木做成的,其中豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌,水平承重構(gòu)件的樓板.屋架采用木材.這類建筑物的層數(shù)一般較低,通常在3層以下.古代建筑和五六十年代的建筑多為此種結(jié)構(gòu).2.磚混結(jié)構(gòu)建筑,這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱,水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板.屋頂板,其中也包括少量的屋頂采用木屋架.這類建筑物的層數(shù)一般在六層以下,造價低.抗震性差,開間.進深及層高都受限制.3.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑,這類建筑物的承重構(gòu)件如梁.板.柱.墻.屋架等.是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成.其圍護構(gòu)件如外墻,隔墻等是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成的.特點是結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強,抗震性好,耐久年限長.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的種類有框架結(jié)構(gòu),框架剪力墻結(jié)構(gòu),剪力墻結(jié)構(gòu),筒體結(jié)構(gòu),框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu).〔1〕框架結(jié)構(gòu)體系：由梁、柱構(gòu)件組成的結(jié)構(gòu)稱為框架。整幢結(jié)構(gòu)都由梁、柱組成就稱為框架結(jié)構(gòu)體系〔或稱純框架結(jié)構(gòu)〕。

〔2〕剪力墻結(jié)構(gòu)體系：利用建筑物墻體作為承受豎向荷載和抵抗水平荷載的結(jié)構(gòu)，稱為剪力墻結(jié)構(gòu)體系。

〔3〕框架－剪力墻結(jié)構(gòu)〔框架－筒體結(jié)構(gòu)〕體系。在框架結(jié)構(gòu)中，設(shè)置局部剪力墻，使框架和剪力墻兩者結(jié)合起來，取長補短，共同抵抗水平荷載，這就是框架－剪力墻結(jié)構(gòu)體系。如果把剪力墻布置成筒體，可稱為框架－筒體結(jié)構(gòu)體系。

〔4〕筒中筒結(jié)構(gòu)：中央為薄壁筒，外圍為框筒組成的結(jié)構(gòu)〔由密柱框架組成的筒體稱為框筒；由剪力墻組成的筒體稱為薄壁筒〕。它適用于平面或豎向布置繁雜、水平荷載大的高層建筑。

附注：束筒結(jié)構(gòu)：由假設(shè)干個筒體并列連接為整體的結(jié)構(gòu)

4.鋼結(jié)構(gòu)建筑,這類建筑物的主要承重構(gòu)件均是用鋼材構(gòu)成,其建筑本錢高,多用于多層公共建筑或跨度大的建筑.5.其他：木結(jié)構(gòu)、竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞、石結(jié)構(gòu)等。

d.按建筑物的施工方法分類

施工方法是指建造建筑物時所采用的方法.1.現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑.這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場澆筑和砌筑而成.2.預(yù)制.裝配式建筑.這種建筑物的主要承重構(gòu)件是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件,在施工現(xiàn)場進行裝配而成.3.局部現(xiàn)澆現(xiàn)砌.局部裝配式建筑.這種建筑物的一局部構(gòu)件(如墻體)是在施工現(xiàn)場澆筑或砌筑而成,一局部構(gòu)件(如樓板,樓梯)那么采用在加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件.e.按建筑耐久年限分類

耐久年限等級

耐久年限

適用范圍

一級

100年以上

重要的建筑和高層建筑

二級

50-100年

一般性建筑

三級

25-50年

次要的建筑

四級

15年以下

臨時性建筑

f.按建筑層數(shù)和高度劃分的類型

【多層】

指一層至六層≤24m

【小高層】

指七層至十一層≤50m

【高層】

指十二層至三十二層≤100m

【超高層】指四十層以上＞100m

【根本單位換算】

1坪=3.3平方米

〔坪，港澳臺地區(qū)使用〕

1公頃=10000平方米

1畝=666.67平方米

1公頃=15畝

g.按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類

1、承重墻結(jié)構(gòu)

它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架〔或梁柱〕承當(dāng)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承當(dāng)；墻下有根底，根底下為地基，全部荷載由墻、根底傳到地基上。

2、框架結(jié)構(gòu)

主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接〔鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體〕連接，從而構(gòu)成了一個整體剛架〔或稱框架〕。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。

3、排架結(jié)構(gòu)

主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接〔通常為焊接或螺栓連接〕，而柱的下端嵌固于根底內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。

4、其他

由于城市開展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式缺乏以抵抗水平荷載〔風(fēng)荷載、地震荷載〕的作用，因而又開展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。

第二節(jié)

房屋構(gòu)造概述

一、建筑材料知識

主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。

1、水泥

〔1〕常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種

〔2〕水泥標(biāo)號：水泥標(biāo)號是表示水泥硬化后的抗壓能力。常用水泥編號例如：325、425、525、625等。

〔3〕常用水泥的技術(shù)特性

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凝結(jié)時效性：水泥的凝結(jié)時間分為初凝與終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時間。終凝為水泥漿開始拌合時到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生強度的時間。

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體積安定性：是指水泥在硬化過程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。

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水熱化性：水泥的水化反響為放熱反響。隨著水化過程的進行，不斷放出熱量稱為水熱化。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標(biāo)號、礦物組成和細度有關(guān)。

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細度：指水泥顆粒的粗細程度。顆粒越細，早期強度越高。但顆粒越細，其制作本錢越高，并容易受潮失效。

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標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：指水泥沙漿到達標(biāo)準(zhǔn)稠度時的用水量。標(biāo)準(zhǔn)稠度是做水泥的安定性和凝結(jié)時間時，國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的稠度。

2、鋼筋

〔1〕建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。

按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。

按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。

按強度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個級別。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。

〔2〕建筑用鋼筋的應(yīng)用

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Ⅰ級鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強度較低，塑性及焊接性能較好。廣泛應(yīng)用于普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中受力較小部位。

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變形鋼筋中Ⅱ級、Ⅲ級鋼筋的強度、塑性、焊接性能等綜合使用指標(biāo)較好，是普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中用量最大的鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預(yù)應(yīng)力筋使用。

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冷加工鋼筋

冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會提高，而塑性降低。冷拉Ⅰ級鋼筋適用于普通鋼筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ級、Ⅲ級、Ⅳ級鋼筋均可作為預(yù)應(yīng)力筋使用。

冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強度，是小型構(gòu)件的主要預(yù)應(yīng)力鋼材。

3、木材

〔1〕木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。其中針葉樹的樹干長直高大，紋理通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。闊葉樹材質(zhì)較堅硬，稱之為硬材，主要用于裝修工程。

〔2〕建筑木材的性能與用途

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紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開裂，樹脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門窗、屋架、檁條、模板等。

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魚鱗云杉：又名白松。材質(zhì)輕、紋理直、結(jié)構(gòu)細、易枯燥、加工，主要用于制作門窗、模板、地板等。

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馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，結(jié)構(gòu)中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水中很耐久，主要用于制作模板、門窗、櫞條、木柱等。

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落葉松：材質(zhì)堅硬而脆，樹脂多，耐腐性強，枯燥慢，枯燥中易開裂。主要用于檁條、地板、木樁等。

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杉木：紋理直而均，結(jié)構(gòu)中等或粗，易枯燥、耐久性強。主要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。

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柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，結(jié)構(gòu)細，枯燥易開裂，堅韌耐久。主要用于制作模板及細木裝飾等。

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洋松：分細皮和粗皮兩種。細皮的結(jié)構(gòu)精細，不易變形，容易加工，適于較高要求的裝修；粗皮的結(jié)構(gòu)較松，但質(zhì)料鞏固，變形與收縮量較小，適用于要求不高的裝修。

〔3〕木材的類別

為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。

原木是指伐倒后經(jīng)修枝，并截成一定長度的木材。分直接使用原木和加工用原木。

杉原條是指只經(jīng)修枝剝皮，沒有加工成材的杉木，長度5M以上，梢直徑60mm以上。

板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指斷面寬為厚的三倍及三倍以上者；方材是指斷面寬度小于厚度的三倍者。

4、普通混凝土

〔1〕普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。石子為粗骨料，砂為細骨料。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料外表并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成鞏固整體。

〔2〕混凝土的性能：

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混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實的性能。

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混凝土的強度：抗壓強度是混凝土的主要強度指標(biāo)，它比混凝土的其它強度高得多，工程中主要是利用其抗壓強度，也是進行結(jié)構(gòu)設(shè)計的主要依據(jù)。

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混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的能力稱為耐久性。對混凝土除要求具有一定的強度平安承受荷載外，還應(yīng)具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風(fēng)化等。

5、黏土磚

黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機械擠壓成型的。擠壓成型的土塊稱為磚坯，經(jīng)風(fēng)干后送入窯內(nèi)，在900—1000℃的高溫下煅燒即成磚。

〔1〕黏土磚的種類：

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標(biāo)準(zhǔn)磚：標(biāo)準(zhǔn)磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。黏土磚的尺寸為：240mm×115

mm×53

mm。每塊磚枯燥時約重2.5Kg，吸水后約為3

Kg。

空心磚和多孔磚：空心磚的規(guī)格為190

mm×190

mm×90

mm，每立方米約重1100l

Kg。多孔磚的規(guī)格為240

mm×115

mm×90

mm，每立方米約重1400

Kg。

〔2〕黏土磚的強度：黏土磚的特點是抗壓強度高，可以承受較大的外力。反映磚承重外力的能力叫做強度；而反映強度大小稱為強度等級。一個建筑物選用哪一個強度等級的磚，應(yīng)由設(shè)計單位通過計算確定。

〔3〕黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來表示。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內(nèi)。

〔4〕黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力。抗凍性由實驗作出。

〔5〕黏土磚的外觀質(zhì)量：普通黏土磚的外形應(yīng)該平整、方正。外觀無明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時發(fā)出清脆的金屬聲，色澤均勻一致。

砂加氣塊

加氣混泥土砌塊是一種節(jié)能、節(jié)土、利廢的新型墻體材料，具有質(zhì)輕、隔熱保溫、吸聲、隔音、抗震、防火、可據(jù)、可刨、可釘、施工簡便和可增加建筑物使用面積、本錢低等優(yōu)點。缺點：強度較低、枯燥手術(shù)哦值較大及與砂漿粘結(jié)不牢固等空心磚

空心磚

是近年內(nèi)建筑行業(yè)常用的墻體材料，其優(yōu)點有質(zhì)輕、強度高、保溫、隔音降噪性能好，環(huán)保、無污染，是框架結(jié)構(gòu)建筑物的理想填充材料。缺點：就是抗震性能差。

二、房屋構(gòu)造組成局部：

房屋構(gòu)成局部：地基與根底、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。

〔1〕、地基和根底：

地基：系建筑物下面的土層。它承受根底傳來的整個建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設(shè)備的重量及風(fēng)雪荷載等。

根底：位于墻柱下部，是建筑物的地下局部。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。

地基是指建筑物下面直接承受建筑物重量的土層或巖體。地基不屬于建筑的組成局部，但它對保證建筑物的鞏固耐久具有非常重要的作用。是地球的一局部。

根底是指建筑物的最下端與土壤直接接觸的部份。

根底按構(gòu)造類型，主要分為：

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條形根底

：一般用于磚混結(jié)構(gòu)

o

筏形根底

：一般用于高層建筑

o

箱形根底

：一般用于高層建筑

o

殼體根底：用作一般工業(yè)與民

用建筑物的柱基和筒形構(gòu)筑物(煙囪、水塔、筒倉、中

小型高爐、電視塔等)的根底

條形根底

：一般用于磚混結(jié)構(gòu)墻的根底通常連續(xù)設(shè)置成長條形，稱為條形根底。當(dāng)建筑物采用磚墻承重時，墻下根底常連續(xù)設(shè)置，形成通長的條形根底

伐形根底：是埋在地下的連片根底，適用于有地下室或地基承載力較低、上部傳來的荷載較大的情況。當(dāng)建筑物上部荷載較大而所在地的地基承載能力又比擬弱，這時采用簡單的條形根底或井格式根底已不能適應(yīng)地基變形的需要時，常將墻或柱下根底連成一片，使整個建筑物的荷載承受在一塊整板上，這種滿堂式的板式根底稱筏式根底。筏形根底有平板式和梁板式之分。

又叫笩板型根底。是把柱下獨立根底或者條形根底全部用聯(lián)系梁聯(lián)系起來，下面再整體澆注底板。一般說來地基承載力不均勻或者地基軟弱的時候用笩板型根底。而且笩板型根底埋深比擬淺，甚至可以做不埋深式根底。

箱形根底

：

箱形根底：當(dāng)伐形根底埋深較大，并設(shè)有地下室時，為了增加根底的剛度，將地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形根底。箱形的內(nèi)部空間構(gòu)成地下室，具有較大的強度和剛度，多用于高層建筑。箱型根底主要是由鋼筋混凝土的底板、頂板、側(cè)墻及一定數(shù)量縱墻構(gòu)成的封閉中空箱體的整體結(jié)構(gòu)。當(dāng)上部建筑物為荷載大、對地基不均勻沉降要求嚴格的高層建筑、重型建筑以及軟弱土地基上的多層建筑時，為增加根底剛度，將地下室的底板、頂板和墻體整體澆筑成箱子狀的根底，稱為箱型根底。此根底的剛度較大，抗震性能較好，有較好的地下空間可以利用，能承受很大的彎矩，可用于特大荷載且需設(shè)地下室的建筑。

按使用的材料分為：灰土根底、磚根底、毛石根底、混凝土根底、鋼筋混凝土根底。

按埋置深度可分為：淺根底、深根底。埋置深度不超過5M者稱為淺根底，大于5M者稱為深根底。

按受力性能可分為：剛性根底和柔性根底。

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剛性根底：是指抗壓強度較高，而抗彎和抗拉強度較低的材料建造的根底。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。

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柔性根底：用抗拉和抗彎強度都很高的材料建造的根底稱為柔性根底。一般用鋼筋混凝土制作。這種根底適用于上部結(jié)構(gòu)荷載比擬大、地基比擬柔軟、用剛性根底不能滿足要求的情況。

獨立根底：當(dāng)建筑物上部為框架結(jié)構(gòu)或單獨柱子時，常采用獨立根底；假設(shè)柱子為預(yù)制時，那么采用杯形根底形式。

滿堂根底：當(dāng)上部結(jié)構(gòu)傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨立根底不能滿足地基要求時，常將這個建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土根底，成為滿堂根底。按構(gòu)造又分為伐形根底和箱形根底兩種。

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樁根底：當(dāng)建造比擬大的工業(yè)與民用建筑時，假設(shè)地基的軟弱土層較厚，采用淺埋根底不能滿足地基強度和變形要求，常采用樁基。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。按照施工方法可分為鋼筋混凝土預(yù)制樁和灌注樁。

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鋼筋混凝土預(yù)制樁：這種樁在施工現(xiàn)場或構(gòu)件場預(yù)制，用打樁機打入土中，然后再在樁頂

澆注鋼筋混凝土承臺。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。但自重大，運輸和吊裝比擬困難。打樁時震動較大，對周圍房屋有一定影響。

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鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴成孔灌注樁三類。

根底的埋置深度：由室外設(shè)計地面到根底底面的距離稱為根底的埋置深度。根底的埋置要有一個適當(dāng)?shù)纳疃龋缺ＷC建筑物的平安、又節(jié)約根底用材，并加快施工進度。決定建筑物根底埋置深度的因素應(yīng)考慮以下幾個條件：

l土層構(gòu)造的影響：房屋根底應(yīng)設(shè)置在堅實可靠的地基上，不要設(shè)置在承載力較低、壓縮性高的軟弱土層上。根底埋深與土層構(gòu)造有密切關(guān)系。

l地下水位的影響：地下水對某些土層的承載力有很大影響。如粘性土含水量增加那么強度降低；當(dāng)?shù)叵滤幌陆担恋暮繙p少，那么根底將下降。

l冰凍線的影響：凍結(jié)土與非凍結(jié)土的分界線成為冰凍線。當(dāng)建筑物根底處在凍結(jié)土層范圍內(nèi)時，冬季土的凍脹會把房屋向上拱起；土層解凍時，根底又下沉，使房屋處于不穩(wěn)定狀態(tài)。

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相鄰建筑物的影響：如新建房屋周圍有舊建筑物時，除應(yīng)根據(jù)上述條件決定根底埋深外，還應(yīng)考慮新建房屋根底對舊有建筑的影響。

墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給根底。此外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)局部割成假設(shè)干空間，起分割作用。：墻體和柱均是豎向承重構(gòu)件，它支撐著屋頂，樓板等，并將這些荷載及自重傳給根底。墻的作用1.承重作用2.維護作用3.分隔作用4.裝飾作用。對墻體的要求1.有足夠的強度和穩(wěn)定性2.滿足熱工方面〔保溫，隔熱，防止產(chǎn)生凝結(jié)水〕的性能3.具有一定的隔聲性能4.具有一定的防火性能

墻體的分類：

按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻。外墻主要起圍護作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長軸布置的稱為縱墻。

按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。

按其使用的材料分為：磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。

對墻面進行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進行其它裝飾的墻稱為清水墻。

根據(jù)其構(gòu)造又分為：實體墻、空體墻和復(fù)合墻。實體墻由普通黏土磚或其它實心磚砌筑而成；空體墻是由實心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復(fù)合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。

磚墻的厚度

l磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。磚墻的厚度一般以磚長表示，例如半磚墻、3/4磚墻、1磚墻、2磚墻等。其相應(yīng)厚度為：115mm、〔稱12墻〕178mm、〔稱18墻〕240mm、〔稱24墻〕365mm、〔稱37墻〕490mm、〔稱50墻〕

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墻厚應(yīng)滿足磚墻的承載能力。一般說來，墻體越厚承載能力越大，穩(wěn)定性越好。

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磚墻的厚度應(yīng)滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。一般講，磚墻越厚，保溫隔熱效果越好。

墻體的類型

〔3〕地面與樓板：樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時將建筑物分為假設(shè)干層。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。

1、地面：是指建筑物底層的地坪。其根本組成有面層、墊層和基層三局部。對于有特殊要求的地面，還設(shè)有防潮層、保溫層、找平層等構(gòu)造層次。每層樓板上的面層通常叫樓面，樓板所起的作用類似地面中的墊層和基層。

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面層：是人們?nèi)粘Ｉ睢⒐ぷ鳌⑸a(chǎn)直接接觸的地方，是直接承受各種物理和化學(xué)作用的地面與樓面表層。

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墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來的荷載，并將荷載均勻地傳至基層。

基層：墊層下面的土層就是基層。l

地面的種類：

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整體地面：其面層是一個整體。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等

l塊料地面：其面層不是一個整體，它是借助結(jié)合層將面層塊料粘貼或鋪砌在結(jié)構(gòu)層上。常見的塊料種類有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混凝土和水磨石預(yù)制的板塊等。

2、樓板：是分隔承重構(gòu)件，它將房屋垂直方向分隔為假設(shè)干層，并把人和家具等豎向荷載及樓板自重通過墻體、梁或柱傳給根底。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。磚樓板的施工麻煩，抗震性能較差，樓板層過高，現(xiàn)很少采用。木樓板自重輕，構(gòu)造簡單，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較少采用。鋼筋混凝土樓板具有強度高，剛性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工業(yè)化生產(chǎn)等優(yōu)點，是現(xiàn)在廣為使用的樓板類型。

鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現(xiàn)澆和預(yù)制兩種。

l現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應(yīng)各種形狀的建筑平面，設(shè)備留洞或設(shè)置預(yù)埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長。按照構(gòu)造不同又可分為如下三種現(xiàn)澆樓板：

鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板：當(dāng)承重墻的間距不大時，如住宅的廚房間、廁所間，鋼筋混凝土樓板可直接擱置在墻上，不設(shè)梁和柱，板的跨度一般為2—3米，板厚度約為70—80mm。

鋼筋混凝土肋型樓板：也稱梁板式樓板，是現(xiàn)澆式樓板中最常見的一種形式。它由主板、次梁和主梁組成。主梁可以由柱和墻來支撐。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整表達澆而成。其一般跨度為1.7—2.5m，厚度為60—80

mm。

無梁樓板：其為等厚的平板直接支撐在帶有柱帽的柱上，不設(shè)主梁和次梁。它的構(gòu)造有利于采光和通風(fēng)，便于安裝管道和布置電線，在同樣的凈空條件下，可減小建筑物的高度。其缺點是剛度小，不利于承受大的集中荷載。

l預(yù)制鋼筋混凝土樓板：采用此類樓板是將樓板分為梁、板假設(shè)干構(gòu)件，在預(yù)制廠或施工現(xiàn)場預(yù)先制作好，然后進行安裝。它的優(yōu)點是可以節(jié)省模板，改善制作時的勞動條件，加快施工進度；但整體性較差，并需要一定的起重安裝設(shè)備。隨著建筑工業(yè)化提高，特別是大量采用預(yù)應(yīng)力混凝土工藝，其應(yīng)用將越來越廣泛按照其構(gòu)造可分為如下幾種：

實心平板：實心平板制作簡單，節(jié)約模板，適用于跨度較小的部位，如走廊板、平臺板等。

槽形板：它是一種梁板結(jié)合的構(gòu)件，由面板和縱肋構(gòu)成。作用在槽形板上的荷載，由面板傳給縱肋，再由縱肋傳到板兩端的墻或梁上。為了增加槽形板的剛度，需在兩縱肋之間增加橫肋，在板的兩端以端肋封閉。

空心板：它上下外表平整，隔音和隔熱效果好，大量應(yīng)用于民用建筑的樓蓋和屋蓋中。按其孔的形狀有方孔、橢圓孔和圓孔等。

〔4〕樓梯：是指樓層間垂直交通通道。

樓梯的種類：樓梯是房屋各層之間交通連接的設(shè)施，一般設(shè)置在建筑物的出入口附近。也有一些樓梯設(shè)置在室外。室外樓梯的優(yōu)點是不占室內(nèi)使用面積，但在寒冷地區(qū)易積雪結(jié)冰，不宜采用。樓梯按位置可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。

按使用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有平安樓梯和防火樓梯。

按使用材料分：木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯。

按樓梯的布置方式可分為：單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙分、雙合式樓梯。

單跑樓梯：當(dāng)層高較低時，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個方向直達樓上。它只有一個梯段，中間不設(shè)休息平臺，因此踏步不宜過多，不適用于層高較大的房屋。

雙跑樓梯：是應(yīng)用最為廣泛的一種形式。在兩個樓板層之間，包括兩個平行而方向相反的梯段和一個中間休息平臺。經(jīng)常兩個梯段做成等長，節(jié)約面積。

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三跑樓梯：在兩個樓板層之間，由三個梯段和兩個休息平臺組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設(shè)置電梯井。

l雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個較寬的樓梯段上至休息平臺，再分成兩個較窄的梯段上至樓層。雙合式相反，先由兩個較窄的梯段上至休息平臺，再合成一個較寬的梯段上至樓層。

樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄桿和扶手等局部組成。

l樓梯段：是聯(lián)系兩個不同標(biāo)高平臺的傾斜構(gòu)件，由連續(xù)的一組踏步所構(gòu)成。其寬度應(yīng)根據(jù)人流量的大小、家具和設(shè)備的搬運以及平安疏散的原那么確定。其最大坡度不宜超過38度，以26—33度較為適宜。

l休息平臺：也稱中間平臺，是兩層樓面之間的平臺。當(dāng)樓梯踏步超過18步時，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺，起緩沖休息的作用。休息平臺有臺梁和臺板組成。平臺的深度應(yīng)使在安裝暖氣片以后的凈寬度不小于樓梯段的寬度，以便于人流通行和搬運家具。

l欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺邊緣有一定剛度和平安度的攔隔設(shè)施。通常樓梯段一側(cè)靠墻一側(cè)臨空。在欄板上面安置扶手，扶手的高度應(yīng)高出踏步900mm左右。

樓梯的構(gòu)造

鋼筋混凝土樓梯是目前應(yīng)用最廣泛的一種樓梯，它有較高的強度和耐久性、防火性。按施工方法可分為現(xiàn)澆和裝配式兩種。

現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯是將樓梯段、平臺和平臺梁現(xiàn)場澆筑成一個整體，其整體性好，抗震性強。其按構(gòu)造的不同又分為板式樓梯和梁式樓梯兩種。

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板式樓梯：是一塊斜置的板，其兩端支承在平臺梁上，平臺梁支承在磚墻上。

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梁式樓梯：是指在樓梯段兩側(cè)設(shè)有斜梁，斜梁搭置在平臺梁上。荷載由踏步板傳給斜梁，再由斜梁傳給平臺梁

裝配式鋼筋混凝土樓梯的使用有利于提高建筑工業(yè)化程度，改善施工條件，加快施工進度。根據(jù)預(yù)制構(gòu)件的形式，可分為小型構(gòu)件裝配式和大型構(gòu)件裝配式兩種。

l小型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將踏步、斜梁、平臺梁和平臺板分別預(yù)制，然后進行裝配。這種形式的踏步板是由磚墻來支承而不用斜梁，隨砌磚隨安裝，可不用起重設(shè)備。

l大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將預(yù)制的樓梯段、平臺梁和平臺板組成。斜梁和踏步板可組成一塊整體，平臺板和平臺梁也可組成一塊整板，在工地上用起重設(shè)備吊裝。

〔5〕屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護構(gòu)件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。

屋頂?shù)淖饔煤鸵螅何蓓斒欠课葑钌蠈拥母采w物，由屋面和支撐結(jié)構(gòu)組成。屋頂?shù)膰o作用是防止自然界雨、雪和風(fēng)沙的侵襲及太陽輻射的影響。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風(fēng)雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構(gòu)件和人群的重量，并把它傳給墻體。因此，對屋頂?shù)囊笫庆柟棠途茫灾匾p，具有防水、防火、保溫及隔熱的性能。同時要求構(gòu)件簡單、施工方便、并能與建筑物整體配合，具有良好的外觀。

屋頂?shù)念愋停喊次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。平屋頂：屋面的最大坡度不超過10%，民用建筑常用坡度為1%—3%。一般是用現(xiàn)澆和預(yù)制的鋼筋混凝土梁板做承重結(jié)構(gòu)，屋面上做防水及保溫處理。

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坡屋頂：屋面坡度較大，在10%以上。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。常用屋架做承重結(jié)構(gòu)，用瓦材做屋面。

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曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面，如球面、雙曲拋物面等。承重結(jié)構(gòu)有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結(jié)構(gòu)等。

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多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。折板厚約60mm，折板的波長為2—3M，跨度9—15M，折板的傾角為30度—38度之間。按每個波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。

〔6〕門和窗：

門：是提供人們進出房屋或房間以及搬運家具、設(shè)備等的建筑配件。有的門兼有采光、通風(fēng)的作用。

窗：其主要作用是通風(fēng)采光。

一般來說，根底、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕植浚婚T、窗、樓梯等那么是建筑物的附屬部件。

〔1〕窗的作用與類型

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窗的作用：主要是采光與通風(fēng)，并可作圍護和眺望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。

窗的采光作用主要取決于窗的面積。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房間的窗地比為1/7左右。

作為圍護結(jié)構(gòu)的一局部，窗應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋匦裕诤涞貐^(qū)作成雙層窗，以利于冬季防寒。

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窗的類型：窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。其中以木窗和鋼窗應(yīng)用最廣。

按窗所處的位置分為側(cè)窗和天窗。側(cè)窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，在工業(yè)建筑中應(yīng)用較多。

按窗的層數(shù)可分為單層窗和雙層窗。

按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等。

〔2〕門

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門的作用和類型：

作用：門是建筑物中不可缺少的局部。主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風(fēng)作用。

門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式，應(yīng)考慮人流疏散、平安防火、家具設(shè)備的搬運安裝以及建筑藝術(shù)等方面的要求綜合確定。

門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。當(dāng)寬度在1M以內(nèi)時為單扇門，1.2—1.8M時為雙扇門，寬度大于2.4M時為四扇門。

類型：門的種類很多，按使用材料分，有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。各種木門使用仍然比擬廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普遍應(yīng)用。

按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。

按開啟方式分為：平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉(zhuǎn)門、圈簾門等。

平開門：有單扇門與雙扇門之分，又有內(nèi)開及外開之分，用普通鉸鏈裝于門扇側(cè)面與門框連接，開啟方便靈活，是工業(yè)與民用建筑中應(yīng)用最廣泛的一種。

彈簧門：是平開門的一種。特點是用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈，有單向開啟和雙向開啟兩種。鉸鏈有單管式、雙管式和地彈簧等數(shù)種。單管式彈簧鉸鏈適用于向內(nèi)或向外一個方向開啟的門上；雙管式適用于內(nèi)外兩個方向都能開啟的門上。

推拉門：門的開啟方式是左右推拉滑行，門可懸于墻外，也可隱藏在夾墻內(nèi)。可分為上掛式和下滑式兩種。此門開啟時不占空間，受力合理，但構(gòu)造較為復(fù)雜，常用于工業(yè)建筑中的車庫、車間大門及壁櫥門等。

轉(zhuǎn)門：由兩個固定的弧形門套，內(nèi)裝設(shè)三扇或四扇繞豎軸轉(zhuǎn)動的門扇。轉(zhuǎn)門對隔絕室內(nèi)外空氣對流有一定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外門。但構(gòu)造復(fù)雜，造價較高，不宜大量采用。

卷簾門：由簾板、導(dǎo)軌及傳動裝置組成。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁板連接而成。開啟時，由門洞上部的轉(zhuǎn)動軸旋轉(zhuǎn)將頁板卷起，將簾板卷在筒上。卷簾門美觀、牢固、開關(guān)方便，適用于商店、車庫等。

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門的構(gòu)造

平開木門是當(dāng)前民用建筑中應(yīng)用最廣的一種形式，它是由門框、門扇、亮子及五金零件所組成。

常見的門扇有以下幾種：

鑲板門扇：是最常用的一種門扇形式，內(nèi)門、外門均可選用。它由邊框和上、中、下冒頭組成框架，在框架內(nèi)鑲?cè)氩ＡВ虏胯側(cè)腴T芯板，稱為玻璃鑲板門。門芯板可用木版、膠合板、纖維板等板材制作。門扇與地面之間保持5mm空隙。

夾板門扇：它是用較小方木組成骨架，兩面貼以三合板，四周用小木條鑲邊制成的。夾板門扇構(gòu)造簡單，外表平整，開關(guān)輕便，能利用小料、短料，節(jié)約木材，但不耐潮濕與日曬。因此，浴室、廁所、廚房等房間不宜采用，且多用于內(nèi)門。

拼版門扇：做法與鑲板門扇近似，先做木框，門芯板是由許多木條拼合而成。窄板做成企口，使每塊窄板自由脹縮，以適應(yīng)室外氣候的變化。拼版門扇多用于工業(yè)廠房的大門。

〔7〕過梁與圈梁

過梁：其作用是承當(dāng)門窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側(cè)的墻上。

按使用的材料可分為：

鋼筋混凝土過梁：當(dāng)洞口較寬〔大于1.5M〕，上部荷載較大時，宜采用鋼筋混凝土過梁，兩端深入墻內(nèi)長度不應(yīng)小于240

mm。

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磚砌過梁：常見的有平拱磚過梁和弧拱磚過梁。

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鋼筋磚過梁：鋼筋磚過梁是在門窗洞口上方的砌體中，配置適量的鋼筋，形成能夠承受彎矩的加筋磚砌體。

圈梁：為了增強房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動荷載對房屋引起的不利影響，常在房屋外墻和局部內(nèi)墻中設(shè)置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。其一般設(shè)在外墻、內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上，并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。圈梁的位置和數(shù)量根據(jù)樓層高度、層數(shù)、地基等狀況確定。

〔8〕電梯

1.電梯的類型:按使用性質(zhì),可分為客梯,貨梯,消防電梯,觀光電梯.按行駛速度可分為高速電梯,中速電梯,低速電梯.消防電梯的常用速度大于2.5米每秒,中速電梯的速度為1.5-2.5米每秒,低速電梯的速度在1.5米每秒.2.電梯的設(shè)置:首先考慮平安可靠,方便,其次是經(jīng)濟.應(yīng)符合以下要求:a.7層以上(含7層)的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過16米以上的住宅,必須設(shè)置電梯.b.12層以上(含12層)的住宅,設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺,其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯.c.高層住宅電梯宜每層設(shè)站,當(dāng)住宅電梯非每層設(shè)站時,不設(shè)站的層數(shù)不應(yīng)超過兩層.單元式高層住宅每單元只設(shè)一部電梯時,應(yīng)采用聯(lián)系廊聯(lián)通.電梯配置的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

?住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50096-1999〕規(guī)定：十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯。認為一臺電梯效勞60-90戶是適宜的。

?高層民用建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50045-95〕規(guī)定：消防電梯的載重量不應(yīng)小于800kg，消防電梯的行駛速度，應(yīng)按從首層到頂層的運行時間不超過60s計算確定。

?深圳市民用建筑設(shè)計技術(shù)要求與規(guī)定?規(guī)定：在方案階段，住宅可按下表初步確定電梯數(shù)量、額定容量及速度。十二層及十二層以上的高層住宅，其電梯數(shù)不應(yīng)少于2臺。每層住40人、層數(shù)為24層以上時，應(yīng)設(shè)3臺電梯；每層住40人、層數(shù)為35層以上時，應(yīng)設(shè)4臺電梯。

在初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，電梯數(shù)量應(yīng)經(jīng)計算確定。電梯的效勞質(zhì)量應(yīng)滿足以下要求：乘客平均等候時間不宜超過120秒，發(fā)梯間隔時間不宜超過60秒。

電梯數(shù)量、容量和速度表

標(biāo)準(zhǔn)

建筑

數(shù)量〔臺〕

額定容量

P〔人〕

速度V

〔m/s〕

經(jīng)濟級

常用級

舒適級

豪華級

住宅

80-100戶/臺

60-80戶/臺

40-60戶/臺

＜40戶/臺

8，10，15

1-2.5

(9).設(shè)備層：設(shè)備層是指將建筑物某層的全部或大局部作為空調(diào)安裝，給排水，電梯機房等設(shè)備的樓層，它在高層建筑中是保證建筑設(shè)備正常運行所不可缺少的，高度在30米以下的建筑，設(shè)備層通常在地下室或頂層。

(10)．管道井：又稱設(shè)備管道井，是指在高層建筑中專門集中垂直安放給排水，供暖，供熱水等管道的豎向鋼筋混凝土井。

(11).樓宇智能化：是以綜合布線系統(tǒng)為根底，綜合利用現(xiàn)代4C技術(shù)〔現(xiàn)代計算機技術(shù)，現(xiàn)代通信技術(shù)，現(xiàn)代控制技術(shù)，現(xiàn)代圖形顯示技術(shù)〕，在建筑物內(nèi)建立一個由計算機系統(tǒng)統(tǒng)一管理的一元化集成系統(tǒng)，全面實現(xiàn)對通信系統(tǒng)，辦公自動化系統(tǒng)和各種建筑設(shè)備等的綜合管理。主要由三局部組成1.通信自動化2.辦公自動化3.樓宇自動化

第三節(jié)

應(yīng)了解的建筑常識概念

一、住宅的結(jié)構(gòu)形式〔重復(fù)〕：

主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小局部鋼筋混凝土及大局部磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住寫一般在5、6層以下。

磚木結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)佐成的房屋。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由c目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點是工藝比擬復(fù)雜，建筑造價較高。

二、住宅的建筑面積：建筑容積率

分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即：

工程規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)，地上總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值。

規(guī)劃建設(shè)用地面積，即工程用地紅線范圍內(nèi)的土地面積〔不包括代征土地面積〕，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物〔構(gòu)筑物〕所占面積、運動場地等等〕之比。

實際容積率的計算，分母中還包括地下建筑面積、2.2米及以上的架空層面積等。

容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的上下，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中采用的一項重要指標(biāo)，它可以控制建筑基地內(nèi)建筑的規(guī)模和高度，以便留出一定的空地作為綠化交通廣場用地，也可以控制建筑物的層數(shù)以符合城市規(guī)劃的要求。也是從微觀上影響地價最重要的因素。

對于開展商來說，容積率決定地價本錢在房屋中占的比例，決定被開發(fā)土地的含金量；而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。

地價：土地使用權(quán)受讓人獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額，或是土地使用權(quán)人將土地再轉(zhuǎn)移時所收取的金額。地價總額包括土地使用權(quán)出讓金，市政配套設(shè)施費和土地開發(fā)費。土地使用權(quán)出讓的地價，包括土地使用出讓金，市政配套設(shè)施費和土地開發(fā)費。

樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大地上建筑面積。每個土地在獲得時，根本都有容積率規(guī)定，框定了該土地地上建筑的最大面積。樓面價說明了該工程在銷售時，單位售價中所包含的土地本錢。

計算公式：樓面地價=土地總價/地上總建筑面積=土地單價/容積率

地下商鋪〔地面以上不超過2.2米〕不占容積率，通過工程土地復(fù)核驗收，補交土地出讓金后，都可以辦理土地“大證〞，接著辦理“小證〞。

地下商鋪的三證：?地下空間土地使用權(quán)證?、?地下空間產(chǎn)權(quán)證?、?地下空間契證?。

只有符合城市規(guī)劃和國家有關(guān)人防、地下空間等法律法規(guī)的地下商鋪才可辦理產(chǎn)權(quán)。凡需要辦理地下空間有償使用的工程，地下空間層高必須在2.2米以上，并按規(guī)定保證地下設(shè)備、停車位、人防等配套公用設(shè)施所需的建筑面積。扣除人防面積和公共局部如過道、電梯井等折算到地面面積局部，才能最終算定出讓金金額。

“五證〞是指?國有土地使用證?、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程施工許可證?〔建設(shè)工程開工證〕、?商品房銷售〔預(yù)售〕許可證?。

“二書〞是指?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。

三、建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指：工程用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比〔％〕，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

比方一塊地為10000平方米，其中建筑占地3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30%

建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一個概念

建筑密度大,說明用地中房子蓋得“滿“,反之那么說明房子蓋得“稀“。

建筑密度不可能超過1，一般不會超過40～50％，因為用地中還需要留出很多面積作為道路、綠化、廣場、停車等等。

四、綠地率

綠地率，是規(guī)劃指標(biāo)，描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率〔％〕

“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地〞主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設(shè)計計算時也要求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。

此外，還有幾種情況也不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池。這些設(shè)施的地表覆土一般達不到3米的深度，在上面種植大型喬木，成活率較低，所以計算綠地率時不能計入“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化〞中；而屋頂綠化等裝飾性綠化地，按目前國家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，也算正式綠地。

綠地率與綠化率是不同的綠地率和綠化覆蓋率是兩個不同概念的用語，綠地率與綠化覆蓋率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，但綠地率不等同于綠化覆蓋率。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，比方一棵樹的影子很大，但它的占地面積是很小的，兩者的具體技術(shù)指標(biāo)是不相同的。綠化覆蓋率可以在小區(qū)綠得廣。像地下車庫這樣大面積的底下設(shè)施，它的地表雖然種不了樹，但可以種草；像距建筑外墻1．5米這樣的范圍，雖然不算正式綠地，但計入綠化率。計算綠化覆蓋率所指的綠地，簡單地說，就是有塊草皮便可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60％以上。

五、層高和凈高

層高：指下層地板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度

凈高：指下層地板面外表到上層樓板面下外表之間的距離。

關(guān)系：凈高＝層高－樓板厚度

六、開間和進深

1.住宅的開間

在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。住宅開間根據(jù)不同的建筑結(jié)構(gòu)可以有不同的大小，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性；但小開間影響居住的舒適性。

2.住宅的進深

在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑，從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。在住宅的高度〔層高〕和寬度〔開間〕確定的前提下，設(shè)計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內(nèi)自然光線缺乏。

七、建筑面積

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標(biāo)。

房屋建筑面積系指房屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以下〔含2.20米〕的永久性建筑。房屋面積以平方米為單位，計算過程面積取至0.001平方米，最終面積取至0.01平方米。

住宅標(biāo)準(zhǔn)

3A級住宅

標(biāo)準(zhǔn)

其他

起居廳

≮12㎡

≮22㎡

?

主臥室

≮12㎡

≮16㎡

?

雙人臥室

≮10㎡

≮14㎡

?

單人臥室

≮6㎡

≮10㎡

?

餐廳

≮12㎡

?

廚房

≮4㎡

≮7㎡

?

衛(wèi)生間

≮3㎡

≮4.5㎡

儲藏間

≮3㎡

1.計算全部建筑面積的范圍

〔1〕永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算；

〔2〕房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等，其層高在2.20米以上部位計算建筑面積。

〔3〕穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。

〔4〕樓梯間、電梯〔含觀光梯〕井、提物井、垃圾道、管道井等，均按房屋自然層計算面積。

〔5〕房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設(shè)備用房等以及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

〔6〕挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

〔7〕屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外的樓梯，按各層水平投影面積計算。

〔8〕與房屋相連的有柱走廓，兩房屋間有上蓋和柱的走廓，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

〔9〕房屋間永久性的封閉的架空通廓，按外圍水平投影面積計算。

〔10〕地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻〔不包括采光井、防潮層及保護墻〕外圍水平投影面積計算。

〔11〕有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廓、門斗，按其柱或維護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

〔12〕玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

〔13〕屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面計算。

〔14〕依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其層高在2.20

米以上部位的外圍水平投影面積計算。

〔15〕有伸縮縫的房屋，假設(shè)其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。

〔16〕層高在2.20米以上的架空層，按柱外圍水平投影面積計算。

〔17〕底層雜物間、儲藏室、車庫等層高在2.20米以上的，按其外圍水平投影面積計算。

〔18〕地下室外圍墻厚可按審定的設(shè)計圖紙墻厚計算建筑面積。

2.不計算建筑面積的范圍

〔1〕層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室及底層雜物間、車庫等。

〔2〕突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、掛在墻體上的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階，無柱雨逢、地下室或半地下室的采光井、防潮層及其保護墻，房屋內(nèi)的采光通風(fēng)天井等。

〔3〕房屋之間無上蓋的架空通道。

〔4〕房屋的天面、挑臺、曬臺、天臺上的花園、泳池、水池。

〔5〕建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

〔6〕騎樓、過街樓的底層以及各種底層走廊，用作道路、街巷通行的局部。

〔7〕利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

〔8〕活動房屋、臨時房屋、簡易房屋和層高缺乏2.20米的房屋。

〔9〕獨立煙囪，室外和屋頂?shù)母鞣N休閑亭、休閑長廓，各種塔、罐、池，地下人防干、支線，地下或地上水池、化糞池等。

〔10〕與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

〔11〕與房屋相連的寬度缺乏1.20米的底層無柱走廓；有頂蓋無走道的綠化廊。

〔12〕室內(nèi)或室外樓梯下方再利用的空間。

〔13〕房屋內(nèi)的回形樓梯，其面積大于2.00平方米的二層以上〔含二層〕的中空局部。

〔14〕簡易樓梯和走廓外的臺階踏步、室外爬梯。

〔15〕無頂蓋的陽臺、斜坡式人行或車行通道等無頂?shù)慕ㄖ?/p>

〔16〕上層陽臺或吊樓等在公共曬臺上的投影局部。

八、套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

套內(nèi)建筑面積的三局部：

〔1〕套內(nèi)使用面積：

A，臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；

B，躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；

C，不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計入使用面積。

〔2〕套內(nèi)墻體面積：

新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻〔包括山墻〕，均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。

〔3〕陽臺建筑面積：

A，原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

B，挑臺〔底陽臺〕按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；

C，凹陽臺按其交戰(zhàn)面積〔含女兒墻墻體面積〕的一半計入建筑面積；

D，半挑半凹陽臺，挑出局部按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進局部按其交戰(zhàn)面積的一半計算建筑面積。

九、使用面積

使用面積，指建筑物各層平面中為生活所使用的凈面積之和，也稱“地毯面積〞。

房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計算。

十、公攤面積

公攤面積，即公用〔或共有〕建筑面積，是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用局部的建筑面積。

公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承當(dāng)責(zé)任。

〔1〕共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、過道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢效勞的公共用房和管理用房的建筑面積。

〔2〕共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻〔包括山墻〕水平投影面積一半的建筑面積。

〔3〕用于公共效勞的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為住宅總建筑面積的千分之二，最低使用面積為30㎡，最多使用面積為200㎡。物業(yè)管理用房超出上述面積時，其超出局部作為套〔分戶〕攤?cè)肫渌灿薪ㄖ娣e。

不應(yīng)分攤的建筑面積和公共建筑空間

〔1〕獨立使用的地下室〔如地下車位、車庫、倉庫、自行車或摩托車集中停放部位等〕、地上雜物間、車棚、車庫、為多幢效勞的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程〔含平戰(zhàn)兩用〕的地下室以及幢外公共設(shè)施用房等，均不計入分攤的共有建筑面積。

〔2〕獨立建筑的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房不計入分攤的共有建筑面積，按自然幢分別測算建筑面積，可分別獨立辦理產(chǎn)權(quán)。

〔3〕非獨立建筑的為他幢或為多幢效勞的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等建筑面積不計入分攤的共有建筑面積，面積各自單列，可獨立辦理產(chǎn)權(quán)。

〔4〕作為人防工程〔含平戰(zhàn)兩用〕的地下室以及分期建設(shè)工程中的跨期效勞的公共設(shè)施用房和管理用房等的建筑面積不計入分攤的共有建筑面積，面積各自單列，可獨立辦理產(chǎn)權(quán)。

【計算公式】

單元公攤面積〔單元分攤共有建筑面積〕

＝

單元建筑面積

—

單元套內(nèi)建筑面積

單元公攤系數(shù)〔單元共有建筑面積分攤系數(shù)〕＝

單元公攤面積

÷

單元套內(nèi)建筑面積

單元公攤比例

〔得房率、實用率〕

＝

單元套內(nèi)建筑面積

÷

單元建筑面積

單元使用率

＝

單元使用面積

÷

單元建筑面積

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標(biāo)。

3、建筑面積的計算范圍和方法：

〔1〕單層建筑物不管其高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有局部樓層〔如閣樓〕也應(yīng)計算建筑面積：

〔2〕多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算：

〔3〕地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻〔不包括采光井、防潮層及其保護墻〕外圍的水平面積計算：

〔4〕用深根底做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積：

〔5〕穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不管高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊局部按其水平投影面積計算建筑面積：

〔6〕電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻

等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積；

〔7〕住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層〔放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護用〕，層高超過22米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積；

〔8〕獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積；

〔9〕突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯問、水箱悶、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積；

〔10〕兩個建筑物之悶有頂蓋的架空通腐｀按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積；

〔11〕突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積；

〔12〕封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積〔包括陽臺欄板〕的一半計算建筑面積。挑網(wǎng)臺按其水平投影面積約一半計算建筑面積；

〔13〕住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯〔包括疏散梯〕的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯〔包括疏散梯〕的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。

根據(jù)新的國家級標(biāo)準(zhǔn)?房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)?，10種情況下建筑面積不計算：

〔1〕層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室：

〔2〕突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷：

〔3〕房屋之間無上蓋的架空通廊：

〔4〕房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池：

〔5〕建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺：

〔6〕騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的局部←

〔7〕利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋：

〔8〕活動簡易房屋：

〔9〕與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

〔10〕據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±26、±06、±14,而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為1.4。

4、商品房銷售面積：

商品房銷售面積是指購房者所購置的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積〔套內(nèi)建筑面積〕與應(yīng)分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積。

5、商品房的銷售面獲如何計算？

〔l〕套內(nèi)使用面積：住宅按?住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?〔GBJ96－86〕規(guī)定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的方法或參照?住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?計算。

〔2〕套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻〔包括山墻〕：共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積：非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

〔3〕

商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩局部：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑效勞的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積：各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻〔包括山墻〕墻體水平投影面積的50％。

公用建筑面積計算公式：公用建筑面積ˉ整棟建筑的面積一各套套內(nèi)建筑面積之和一己作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面種各套套內(nèi)建筑面積之和

分攤的公用建筑面積＝各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)

因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積〔卜公用建筑面積分攤系數(shù)〕。

6、使用率：

住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率．—般高層塔樓在72％至75％之間，板樓在78％至80％之間。

7、實用率：

實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。

8、怎樣計算房屋的使用率？

房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)。

在使用率計算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使用面積情況令

比擬確切地計算方法是在建筑面積的垂礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積△這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積〞。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責(zé)任的方法。

從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅根本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計布局其使用率還可進一步提高。

此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。

9、建筑容積率：

是指工程規(guī)劃建設(shè)用地范園內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積〔工程用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠她面積、建筑物〔構(gòu)筑物〕所占面積、運動場地等等〕之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建勾物除外。

10、建筑密度

居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。

11、綠地率

居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。

綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共效勞設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的入工綠地。

12、輔助面積

輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。

13、居住面積

住宅的居住面積是指住宅建筑備層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積〔即結(jié)構(gòu)面積〕。

14、使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的掙面積之和。計算住宅使用面積，在過去主要用來計算和征收公共住宅房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映住宅所有權(quán)人與住宅使用權(quán)人的租賃關(guān)系：但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。

15、建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅樓的建筑面積，那么是各層建筑面積之和．建筑面積的計算非常復(fù)雜。

不難看出對于一幢住宅樓來說，住宅的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：住宅的建筑面積＝使用面積＋結(jié)構(gòu)面積。當(dāng)然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由局部輔助面積和局部結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。

16、建筑結(jié)構(gòu)

小高層：又稱中高層，“小高層〞并不是一種標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)術(shù)叫法。我們目前常說的“小高層〞是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有電梯，大多在7至12層之間的住宅建筑，是介于多層與高層之間的一種建筑模式。6層以下的那么稱為“多層〞；更高的稱為“高層〞。

塔樓：“塔樓〞主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內(nèi)。

板樓：板樓由許多單元組成，每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。但從其外觀上看不一定都呈“一〞字形，也可以是拐角、圍合等形狀。

板式小高層：板式小高層是由南方傳入北京的，在上海、廣州等地板樓已經(jīng)成主流，占到整個市場的80%至90%。專家認為，現(xiàn)在流行的板式小高層比起我們20世紀70年代建造的板樓，有了根本的變化。其一，設(shè)備、建材、智能化等都有了質(zhì)的飛躍；其二，更加注重環(huán)境，前后庭院的綠化、園林小品的營造使居住質(zhì)量有了飛躍；其三，開間增大，戶型更趨合理，廚房、衛(wèi)生間加窗，陽臺觀景的作用增強，設(shè)計理念更為先進。許多工程六層也配有電梯，更加充滿人文關(guān)心。

17、伸縮縫〔與沉降縫區(qū)別〕

伸縮縫是指為防止建筑物構(gòu)件由于氣候溫度變化〔熱漲、冷縮〕，使結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫或破壞而沿房屋長度方向的適當(dāng)部位豎向設(shè)置的一條構(gòu)造縫。伸縮縫是將根底以上的建筑構(gòu)件如墻體、樓板、屋頂〔木屋頂除外〕等分成兩個獨立局部，使建筑物沿長方向可做水平伸縮。縫寬一般在200－400mm。

沉降縫是當(dāng)房屋相鄰局部的高度、荷載和結(jié)構(gòu)形式差異很大而地基又較弱時，房屋有可能產(chǎn)生不勻均沉降，致使某些薄弱部位開裂。為此，應(yīng)在適當(dāng)位置如復(fù)雜的平面或體形轉(zhuǎn)折處、高度變化處、荷載、地基的壓縮性和地基處理的方法明顯不同處設(shè)置沉降縫。

沉降縫與伸縮縫不同之處是除屋頂、樓板、墻身都要斷開外，根底局部也要斷開，使相鄰局部也可以自由沉降、互不牽制。沉降縫寬度要根據(jù)房屋的層數(shù)定，五層以上時不應(yīng)小于120mm。

沉降縫不但應(yīng)貫穿上部結(jié)構(gòu)，而且也應(yīng)貫穿根底本身。沉降縫應(yīng)考慮縫兩側(cè)結(jié)構(gòu)非均勻沉降傾斜和地面高差的影響。抗震縫、伸縮縫在地面以下可不設(shè)縫，連接處應(yīng)加強。但沉降縫兩側(cè)墻體根底一定要分開。

18、防水層

答：為了防止雨水進入屋面，地下水進入墻體、地下室及地下構(gòu)筑物，室內(nèi)用水滲入樓面及墻面等而設(shè)的材料層。防水層按部位不同分為屋面防水層、樓面防水層及地下室防水層等，按使用材料不同分為油氈防水層、塑料防水層、橡膠防水層、豆石混凝土防水層、防水砂漿防水層、鋼板防水層、涂料防水層等。

19、建筑施工圖

建筑施工圖，簡稱“建施〞。它一般由設(shè)計部門的建筑專業(yè)人員進行設(shè)計繪圖。建筑施工圖主要反映一個工程的總體布局，說明建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置情況以及建筑構(gòu)造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放線、內(nèi)外裝飾做法的依據(jù)，同時也是結(jié)構(gòu)施工圖和設(shè)備施工圖的依據(jù)。建筑施工圖包括建筑設(shè)計說明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等根本圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說明等等。

相關(guān)建筑名詞

1.女兒墻

指的是建筑物屋頂外圍的矮墻，主要作用除維護平安外，也作為防止防水層滲水、或是屋頂雨水漫流

2.伸縮縫

也叫溫度縫，是在長度或?qū)挾容^大的建筑物中，為防止建筑物構(gòu)件由于氣候溫度變化〔熱漲、冷縮〕，使結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫或破壞，而沿房屋長度方向的適當(dāng)部位豎向設(shè)置的一條構(gòu)造縫。伸縮縫是將根底以上的建筑構(gòu)件如墻體、樓板、屋頂〔木屋頂除外〕等分成兩個獨立局部，使建筑物沿長方向可做水平伸縮。縫寬一般在200－400mm。

3.棟距〔主要指定南北向樓間距〕

建筑物與建筑物之間的臨棟間隔距離

。照日照時間確定，各地的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。

按照國家規(guī)定〔設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)〕以冬至日照時間不低于1小時〔房子最底層窗戶〕為標(biāo)準(zhǔn)。間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)

a-各地在冬至日正午時的太陽高度角。

4．標(biāo)高

9.000

6.000

3.000

在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號表示某一部位的高度。各種圖上所用的標(biāo)高符號如下所示：

6.400

2.450

-0.450

標(biāo)高數(shù)值以米為單位〔不標(biāo)單位〕，一般標(biāo)注至小數(shù)點后三位數(shù)。

標(biāo)高有絕對標(biāo)高和相對標(biāo)高兩種。

〔1〕．絕對標(biāo)高：我國把青島黃海的平均海平面定位絕對標(biāo)高的零點，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)，在總平面圖中的室外地面標(biāo)高中采用的一般都是絕對標(biāo)高。

〔2〕．相對標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定位相對標(biāo)高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標(biāo)高和絕對標(biāo)高的關(guān)系。如室外地面標(biāo)高-0.450表示室外地面比室內(nèi)首層地面低0.45米。

5．尺寸標(biāo)注

施工圖中均應(yīng)注明詳細的尺寸。尺寸標(biāo)注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數(shù)字四個局部組成。根據(jù)?房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注明單位。

標(biāo)注數(shù)字

尺寸界線

3000

尺寸起止符號

尺寸線

6.陽臺

直上方設(shè)有遮蓋物者〔封閉陽臺算全面積，半封閉陽臺算半面積〕。

7.露臺

直上方?jīng)]有任何屋廳遮蓋物之平面。

8.抗震烈度

建筑抗震設(shè)計平安設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)

。各地標(biāo)準(zhǔn)不同，淮南目前的建筑抗震烈度要求一般為7度。

9.結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層

建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同的結(jié)構(gòu)類型并通過該樓層進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，那么該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的實際作用包括結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和設(shè)備轉(zhuǎn)換兩個方面。

10.騎樓

指底層為有柱廊房，廊道上另建為樓房的一部份，一般建于道、路、街、巷兩側(cè)。

11.勒腳

是指建筑物外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚局部。其作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蝕及人為的磕碰破壞，從而保護墻面，保證室內(nèi)枯燥，提高建筑物的耐久性。勒腳的高度一般不低于700mm。勒腳部位外抹水泥砂漿或外貼石材等防水耐久的材料，應(yīng)與散水、墻身水平防潮層形成閉合的防潮系統(tǒng)。

12.墻裙

墻立面上圍上裙子。這種裝飾方法是在四周的墻上距地一定高度范圍之內(nèi)用塊料、裝飾面板、木線條等材料包住，常用于臥室和客廳。高度一般在900-1200mm。曾經(jīng)為時尚，現(xiàn)在已經(jīng)不常用了。

13.踢腳

踢腳是外墻內(nèi)側(cè)和內(nèi)墻兩側(cè)與室內(nèi)地坪交接處的墻面裝修，一般高度為100-150mm。踢腳的作用是防止掃地時污染墻面。

14.建筑紅線

建筑紅線由道路紅線和建筑控制線組成。道路紅線是城市道路〔含居住區(qū)級道路〕用地的規(guī)劃控制線；建筑控制線是建筑物基底位置的控制線。

基地與道路鄰近一側(cè)，一般以道路紅線為建筑控制線，如果因城市規(guī)劃需要，主管部門可在道路線以外另訂建筑控制線，一般稱后退道路紅線建造。一般退路幅的二分之一。

其它名詞補充：

“招拍掛〞

這是政府進行土地交易的三個方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌。

招標(biāo)就是政府公告進行土地招標(biāo)，有意參與的單位可以去政府購置招標(biāo)文件，開發(fā)公司進行研究有，提交自己的標(biāo)書，政府會按照標(biāo)書中的企業(yè)資質(zhì)、資本金情況、歷史業(yè)績、付款方案、價款上下、規(guī)劃設(shè)計方案等各項內(nèi)容進行評分，按后按照評分順序進行進一步洽商，最終洽商成功的為中標(biāo)單位。

拍賣，現(xiàn)場拍賣，舉牌，出價，價高者得。

掛牌和拍賣有點接近，不過不是現(xiàn)場拍賣，而是政府把土地情況公示出來，企業(yè)出價，誰出的價格高，就公示誰的價格，在一定期限內(nèi)，企業(yè)可以反復(fù)出價，最終掛排期結(jié)束，價高的企業(yè)拿地。

三通一平：通水、通電、通路，土地平整；

五通一平：通水、通電、通路、通氣、通訊，土地平整；

七通一平：通給水、通排水〔或通郵〕、通電、通路、通氣〔天然氣或煤氣〕、通訊、通暖氣，土地平整；

常用的建筑施工圖包括：

總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、構(gòu)造詳圖等

規(guī)劃設(shè)計方案的根本內(nèi)容

通常包括六圖一書

方案設(shè)計綜合說明書、總平面規(guī)劃圖、道路交通分析圖、功能分析圖、綠化及環(huán)境分析圖、總體鳥瞰

圖、各主要單體平立剖圖

房屋建筑工程施工流程及工藝知識

1、根底工程

2、模板工程

3、鋼筋工程

4、混凝土工程

5、砌體工程

6、抹灰工程

7、樓地面水泥砂漿

8、飾件工程

9、水泥砂漿剛性防水層施工工藝

根底工程

一〕施工工藝流程：定位放線→

復(fù)核〔包括軸線，方向〕→

樁機就位→

打樁→

測樁→

基槽開挖→

鋸樁→

澆筑砼墊層→

軸線引設(shè)→

承臺模板及梁底板安裝→

鋼筋制安→

承臺模板及根底梁側(cè)板安裝→

根底模板、鋼筋驗收→

澆筑根底砼→

養(yǎng)護→

根底磚砌筑→

回填土

模板工程

一〕施工工藝流程：軸線投設(shè)→柱〔剪力墻〕模板制安→設(shè)置標(biāo)高控制點→二層梁板模板制安→線管預(yù)埋驗收→驗收→依次推進

鋼筋工程

一〕施工工藝流程：熟悉圖紙→鋼筋下料→鋼筋制作→鋼筋綁扎〔柱、墻、梁板〕→驗收

混凝土工程

一〕施工工藝流程：作業(yè)準(zhǔn)備

→混凝土攪拌→混凝土運輸→柱、梁、板、剪力墻、樓梯混凝土澆筑與振搗→養(yǎng)護

砌體工程

一〕施工工藝流程：砌磚作業(yè)準(zhǔn)備

→

磚澆水

→

砂漿攪拌

→

砌磚墻

→

驗收

抹灰工程

一〕施工工藝流程：門窗框四周堵縫〔或墻身預(yù)留線管、槽、孔洞〕→墻面清理

→

粘貼加強網(wǎng)

→墻體基層處理

→吊垂直、套方、抹灰餅、沖筋

→澆水濕潤墻面

→分層抹灰

樓地面水泥砂漿

一〕施工工藝流程：

基層處理

→

找標(biāo)高、彈線

→

灑水濕潤

→

抹灰餅和標(biāo)筋

→

攪拌砂漿

→

刷水泥漿結(jié)合層

→

鋪水泥砂漿面層

→

木抹子搓平→鐵抹子壓第一遍

→

第二遍壓光

→

第三遍壓光

→

養(yǎng)護

飾件工程

一〕施工工藝流程：

1．室外飾件：基層處理

→

吊垂直、套方、找規(guī)矩

→

貼灰餅

→

抹底子灰

→

彈控制線，排磚，貼樣板塊

→

面磚粘貼

→

回縫

→

清理墻面

2．室內(nèi)飾件：清理基層

→

彈線

→

刷水泥素漿

→

水泥砂漿找平層

→

水泥漿結(jié)合層

→

鋪貼飾件

→回縫

→

清理墻面

水泥砂漿剛性防水層施工工藝

一)

施工準(zhǔn)備

1．水泥、砂、防水粉等外加劑材料已按施工圖紙要求準(zhǔn)備就緒。

2．廚衛(wèi)間、陽臺、露臺樓地面、屋面砼蜂窩、麻面、露筋、裂縫等質(zhì)量缺陷已按施工標(biāo)準(zhǔn)要求進行修復(fù)。

3．預(yù)埋件位置正確無誤。

4．廚衛(wèi)間、陽臺、露臺樓地面、屋面基層砼應(yīng)提前進行試水，試水驗收合格，并應(yīng)辦好驗收手續(xù)。

5．找平層標(biāo)高、泛水坡度應(yīng)符合要求，外表應(yīng)抹平壓光、堅實、平整，無空鼓、裂縫、起砂等缺陷，墻交接處及轉(zhuǎn)角處、管根部，均要抹成半徑為100mm?的均勻一致、平整光滑的小圓角。

6．廚廁間墻面按設(shè)計要求及施工規(guī)定〔四周至少上卷300mm〕有防水的部位，墻面基層抹灰要壓光，要求平整，無空鼓、裂縫、起砂等缺陷。

7.作業(yè)前應(yīng)對施工班組作業(yè)人員進行質(zhì)量技術(shù)交底，先做樣板間，經(jīng)檢查驗收合格，方可全面施工。

8．水泥砂漿施工前，基層砼和砌筑砂漿強度應(yīng)不低于設(shè)計值的80%。

9．水泥砂漿終凝后應(yīng)及時按標(biāo)準(zhǔn)要求進行養(yǎng)護，有條件應(yīng)做蓄水養(yǎng)護。

二)

操作工藝

1.基層清理:基層必須堅實、平整、粗糙、清潔、保持充分濕潤，不積水。

2.通線確定砂漿厚度，如果厚度超出要求，要先用細石混凝土重新鋪平。

3.刷素水泥漿結(jié)合層一道，用掃帚均勻掃一遍。擦漿前必須把積水掃干凈，以免造成離層空鼓。

4.防水砂漿按設(shè)計的原材料、外加劑、配合比，按摻合水泥量3％～5％的防水劑，確保防水砂漿配合比符合要求，保證砂漿強度并攪拌均勻，然后再進行防水砂漿施工。

5.在施工過程中，必須將砂漿刮平、磨實、原漿磨光、壓水泥膏抹面，確保面層密實光滑，并淋水保養(yǎng)。有條件做蓄水保養(yǎng)，也可作試水驗收。

6.屋面有女兒墻的及衛(wèi)生間沉箱四周砼板與梁交接處必須做泛水坡，泛水坡的做法R≥10cm,也可做成，泛水坡施工必須與屋面防水砂漿同時完成，否那么會相互之間離層做成滲水。衛(wèi)生間沉箱內(nèi)的排水排污管安裝好后必須做蓄水試驗，防止管邊滲漏，而且衛(wèi)生間必須安裝二次排水管。

三)

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1.防水砂漿的原材料、防水劑、配合比及分層做法必須符合設(shè)計要求和施工標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

2.排水坡度、預(yù)埋管道的密封符合設(shè)計要求。

3.屋面天溝、樓地面地漏應(yīng)為地面最低處，易于排水，系統(tǒng)暢通。

4.防水砂漿防水層各層之間必須結(jié)合牢固無空鼓，防水層外表應(yīng)密實、平整，不得有裂紋、起砂、麻面等缺陷。

5.防水層厚度符合設(shè)計要求。

四)

施工考前須知

1.基層外表一定要清理干凈，并沖洗濕潤，但不能有積水。

2.涂刷水泥漿結(jié)合層應(yīng)隨涂隨鋪，不能過早涂，以免風(fēng)干硬結(jié)，亦不能采用先撒干水泥粉后澆水掃漿的方法，以免水泥粉撒不均勻，沖水過多出現(xiàn)干灰層和積水坑等。

3.嚴禁在有防水要求的樓、地面、屋面砼部位現(xiàn)場拌制水泥防水砂漿。

4.地漏或排水口在防水施工之前，應(yīng)采取保護措施，以防雜物進入，確保排水暢通，蓄水合格，將地漏內(nèi)清理干凈。

5.合理安排施工流向，防止過早上人走動。在未到達強度前，不得進行下一工序的施工。

6.注意及時進行養(yǎng)護。

7.廚衛(wèi)間、陽臺、露臺樓地面防水層施工后，應(yīng)進行24h?蓄水試驗，屋面防水層應(yīng)進行不小于6h淋水實驗，如有滲漏現(xiàn)象，可根據(jù)滲漏具體部位進行修補，甚至于全部返工。

8.陽臺、露臺落地門下滑底防水砂漿填充后應(yīng)進行試水合格前方可進行室內(nèi)面磚鋪貼。

9.廚衛(wèi)間、陽臺、露臺樓地面面層鋪貼后，再進行第二遍蓄水試驗，無滲漏為最終合格，填寫蓄水檢查記錄。

工作方案〔任務(wù)確實定〕

擬定總體要求、作出工作方案、成立籌建班子

可行性研究

研究及評估，以確保工程的實用性、經(jīng)濟性及技術(shù)可行性〔即經(jīng)濟技術(shù)的高測算〕

設(shè)計大綱→方案設(shè)計→施工圖設(shè)計

征地、拆遷、三通一平、招投標(biāo)

施工〔主體及配套、建安設(shè)備配套等〕

竣工驗收、交付

建設(shè)投資〔工程本錢〕

征地費用

土地出讓金〔配套費〕、拆遷安置〔補償費〕

勘察、測繪、規(guī)劃設(shè)計等前期工作費用。

建安工程費〔土建、水電、設(shè)備等〕

管理費〔日常辦公雜費、監(jiān)理等〕及銷售、廣告費用

貸款利息

稅金

環(huán)境配套等根底設(shè)施配套費用

其中地價、建安、配套等為主要構(gòu)成因素，地價與所處地域及拆遷安置有關(guān)，建安與建筑性質(zhì)及建筑高度等有關(guān)。

房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖

建筑工程施工工藝流程

給水系統(tǒng)施工工藝流程圖

調(diào)試交驗

管網(wǎng)通水

沖洗消毒排污

水壓試驗

管道安裝

施工準(zhǔn)備

潔具安裝

安裝前檢查

支架預(yù)制

管道放線

材料檢查

施工準(zhǔn)備

排水系統(tǒng)施工工藝流程圖

管線放線

施工準(zhǔn)備

熟悉圖紙資料

支架安裝

排污管安裝

灌水試驗

排糞管安裝

潔具安裝

透氣管安裝

室外排灌系統(tǒng)管道放線、安裝

通水試驗

竣工驗收

排灌系統(tǒng)試水、回填土施工

電氣安裝工程主要工藝流程

防雷和接地系統(tǒng)安裝

配合土建專業(yè)預(yù)埋

插接式母線槽安裝

電管敷設(shè)、箱盒安裝

橋架安裝

橋架安裝

電管敷設(shè)、箱盒安裝

橋架安裝

電管敷設(shè)、箱盒安裝

插接式母線槽安裝

插接式母線槽安裝

插接式母線槽安裝

插接式母線槽安裝

插接式母線槽安裝

插接式母線槽安裝

土建根底工程主要工藝流程：

土方工程

施工準(zhǔn)備

測量放線

樁基工程

場地平整

土方調(diào)配

基坑支護

降水

根底墊層

降水

樁基動載測試

根底工程

根底驗收

地下防水

樁基靜載測試

樁基驗收

回填土

門窗框安裝

管線預(yù)埋

管線預(yù)埋及預(yù)留

填充墻工程

模板撤除工程

混凝土工程

鋼筋安裝工程

模板安裝工程

施工準(zhǔn)備

土建主體工程主要工藝流程〔混凝土結(jié)構(gòu)〕：

主體驗收

腳手架搭設(shè)

室外工程

分部工程驗收

外腳手架撤除

樓地面工程

門窗扇安裝

油漆玻璃

器具安裝

屋面防水層

屋面保溫

外墻飾面層

內(nèi)墻飾面層

內(nèi)墻抹灰

外墻保溫

內(nèi)墻找平層

外墻找平層

屋面找平層

基層處理

找規(guī)矩、基準(zhǔn)線

施工準(zhǔn)備

裝飾裝修工程主要工藝流程：

市政道路工程主要工藝流程：

驗收

瀝青混凝土面層

水泥混凝土面層

人行道面層

人行道側(cè)平石

面層

水泥或瀝青穩(wěn)定石

二灰土

粉煤灰三渣

基層

碎石墊層

砂礫墊層

墊層

路基壓實

地基處理

挖填土

路

基

施工準(zhǔn)備

市政排水工程主要工藝流程：

附屬構(gòu)筑物

隱蔽驗收

溝槽復(fù)土

窨井砌筑

管道塢膀

磅水檢驗

管道接口

管道鋪設(shè)

管道根底

溝槽支護

溝槽開挖

井點降水

施工準(zhǔn)備

頂管工程主要工藝流程：

設(shè)備轉(zhuǎn)移

砼頂進結(jié)束

砼管拼裝

竣工測量

砼管進場驗收

接口檢驗

頂進糾偏

管道頂進

軸線控制

管內(nèi)出泥

偏差測量

掘進機穿墻

出泥準(zhǔn)備

后座千斤頂頂進

割開悶板

掘進機井內(nèi)就位

掘進機試運行

洞口止水裝置安裝

后座千斤頂安裝

頂進設(shè)備安裝

后座頂板安裝

導(dǎo)軌安裝

測量放線

施工準(zhǔn)備

第三講、建筑工程工程部人員配備及職責(zé)

項

目

經(jīng)

理

技術(shù)負責(zé)人

工程副經(jīng)理

技

術(shù)

員

機械管理員

方案統(tǒng)計員

材

料

員

預(yù)

算

員

資

料

員

計

量

員

安

全

員

質(zhì)

量

員

施

工

員

＊＊

操作層管理人員

操作層班組長

各工種操作工人

第五篇：房產(chǎn)銷售人員心理培訓(xùn)

房產(chǎn)銷售人員心理培訓(xùn)[原創(chuàng)]

不足之處,還請指正！

房產(chǎn)銷售人員心理培訓(xùn)

房地產(chǎn)營銷就是營銷人員通過一定的方式（如廣告、活動等）將房地產(chǎn)產(chǎn)品及其相關(guān)信息介紹給客戶，使客戶對產(chǎn)品或企業(yè)形成認知，并促使其產(chǎn)生購買決定的過程。從廣義上講，房地產(chǎn)營銷包含了兩方面心理過程：其一是消費者對欲購產(chǎn)品的預(yù)期信息（包括對欲購產(chǎn)品的功能、結(jié)構(gòu)、環(huán)境等方面的需求信息）在營銷人員頭腦中的反映，即需求方信息對供給方心理的影響；其二是營銷人員發(fā)布的房地產(chǎn)產(chǎn)品信息及與之相關(guān)的信息在消費者（在廣告心理學(xué)中稱為“目標(biāo)受眾”）頭腦中的反映，即供給方信息對需求方心理的影響。這兩方面是相互影響、相互作用的過程：一方面，消費者的消費心理直接決定到消費者的購買行為，影響到房地產(chǎn)銷售；另一方面，營銷人員的心理決定營銷策略的制定，營銷過程中的相關(guān)信息影響到消費者購買行為決策。從本質(zhì)上講，這種相互作用的心理過程實質(zhì)上是供求雙方追求信息不對稱的過程，當(dāng)雙方的心理溝通最徹底時，雙方知曉的信息越趨于對稱，交易的阻力也趨于最小。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷理念將營銷活動僅僅簡單地理解為將制成品推銷出去，這種理念已明顯不適應(yīng)時代變化的要求，因為，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷理念是在供給短缺的情況下產(chǎn)生的，在這種情況下，對房地產(chǎn)的需求僅僅停留在最原始、最基本的功能（如住宅的居住功能）上，同時，房地產(chǎn)流通受到限制，房地產(chǎn)市場處于賣方市場，產(chǎn)品只愁生產(chǎn)，不愁銷售，因此，導(dǎo)致了被動營銷理念的形成和對營銷概念簡單、生硬地理解。但隨著時代的變化，房地產(chǎn)已告別短缺時代，房地產(chǎn)市場已開始邁入買方市場，消費者成為市場的主導(dǎo)力量，只有適應(yīng)消費者的產(chǎn)品和被消費者接受的品牌，才能適應(yīng)市場，受到青睞。因此，在現(xiàn)代化的房地產(chǎn)營銷理念中，已將房地產(chǎn)營銷思想貫穿到了房地產(chǎn)的設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等各個環(huán)節(jié)，或者說房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的各個環(huán)節(jié)都是圍繞著房地產(chǎn)營銷來展開。從交易行為來看，購買者（或消費者）是交易中不可缺少的一方，開發(fā)商要實現(xiàn)交換價值，就必須為消費者提供適應(yīng)其需要的使用價值，因此，房地產(chǎn)營銷只有圍繞消費者信息展開，才能使?fàn)I銷發(fā)揮作用，取得效益，而在消費者信息中最為重要的就是消費者心理方面的信息。

通過行思心理的培訓(xùn)，房產(chǎn)銷售人可以達到如下效果：

1、把握消費者心理信息分析。這一工作要摸清消費者喜歡什么樣的產(chǎn)品，具有哪些消費習(xí)慣，消費者有怎樣的審美觀念，對產(chǎn)品有哪些特別的要求等，然后根據(jù)消費心理合理地進行推銷。

2、要善于從眾多消費者多樣性的消費心理中提煉具有共性的心理特點，準(zhǔn)確地進行客戶定位。我們知道消費者心理需要各種各樣，消費者購買決定受多種心理的共同影響，但是在某一層次的消費者中還是存在著帶有共性的消費特點，如何把這些帶有共性的心理提煉出來，營銷人員才能準(zhǔn)確地把準(zhǔn)潛在的消費群體，實施客戶定位。

3、通過有效的營銷手段和營銷技巧影響消費者慣有的消費心理，誘導(dǎo)其形成購買決定。我們知道消費者心理可以受到營銷信息的影響，因此，房地產(chǎn)營銷人員科學(xué)地運用一些心理營銷技巧，同樣可以與消費者形成心靈共鳴，促成交易。

售樓人員的良好素質(zhì)是實現(xiàn)樓盤銷售的重要條件，顧客產(chǎn)生購買多半是基于心理需要，所以，對售樓人員進行系統(tǒng)樓盤消費心理學(xué)培訓(xùn)是十分必要的。