第一篇：老年公寓工作總結

20XX年，xx市xxxx老年公寓在各級領導的關懷下, 堅持福利機構的性質，在保證社會效益的前提下確保公寓發展，以為老年人服務為中心，認真履行職責，立足于服務規范化、標準化建設, 取得一定的成績。具體工作總結如下;

一.完善了公寓的生活設施。20XX年公寓投入10多萬元完成了對樓梯和三樓房間的整體裝修、二樓所有房間配齊了空調、電視機、床鋪、柜子、桌子、椅子等，裝修了3間樣板房、食堂走廊、公共衛生間等地方，都統一進行了翻新及維修、完成了41米水井的挖掘、對院內全部綠化地帶苗木進行全面施肥，打藥，除草等維護、食堂音響投影機、水電等進行全面更新;新建一個多功能休閑大廳;為方便老人與家人溝通，還安裝了網絡視頻監控，讓每位家屬坐在家里都能看到老人生活的情形。

二.公寓辦好了相關重要證件。2011年5月向石峰區發展和改革局申請了立項，很快就得到批準。先后于同年9月5日，通過了石峰區公安消防大隊的檢查，建設工程竣工驗收合格;去年9月9日在石峰區衛生局, 辦理了餐飲服務許可證;20XX年2月24日經石峰區衛生局同意辦理了衛生許可證。于20XX年9月上報區民政局材料，才同意籌辦“株洲市石峰區三湘xx老年公寓” 社會養老機構的批復，11月30日通過了市和區里的檢查驗收，近日才下達正式營業批復。

三、健立健全各項管理制度。為了推動老年公寓健康有序地發展。一是建立了與護理老人相適應的各項規章制度及考核辦法;建立了《老年公寓院長崗位責任制》、《老年公寓護理員崗位責任制》、《關于財務、護理、食堂人員管理制度》、《門衛工作制度》，以及黨支部黨員學習等一系列規章制度;初步完成了全面細化的崗位責任制。

二是建立了老人個人資料、健康狀況、聯系人等檔案資料。針對不斷出現的新情況、新問題，及時調整管理規則和制度，始終實行動態管理，適時出新的管理舉措。同時加強與老人的心理溝通，保證每天同老人談話，并定期安排老人與子女通話，設立親情熱線，通過談話滿足老人溝通的需要，減少老人孤獨感。

三是為了提高從業人員的服務水平，公寓有計劃地組織工護人員學習上級的有關政策和會議精神，要求他們端正服務態度，不斷提高對辦好老年公寓的重要性和必要性的認識，自覺在實際工作中提高服務質量、牢固樹立視老人為親人、視老人為父母的思想。

四是在公寓內，倡導“以老人為本”的服務理念，要求每位護理工作人員對待老人要“熱心、愛心、細心、耐心、知心”。堅持每月一例會點評制，學習相關政策理論、規章制度，交流工作經驗，探討工作方法，點評一月工作，布置下月工作，提高工作質量和工作效果。TAG： 工作總結

四、滿足每一位老年人生活要求。一是讓老人吃得好。公寓一日三餐根據老人吃的特點，早餐為白米稀飯, 包子, 饅頭、餃子, 餛飩, 中餐二葷一素一湯，晚餐是飯菜, 面條, 米粉.老年人該吃什么，怎么吃，寫得清清楚楚。較好地安排了老人的伙食;同時，還每月征求一次老人意見、調整一次食譜，做到每天食譜不重樣，既適合老年人口味，又滿足營養需求。對身體素質差和生病的老人，單獨安排飯菜，由服務人員送到老人房間。76歲的伍玉成患尿毒癥，骨折生活不能自理，公寓堅持每天送飯，洗澡洗衣服, 照顧大小便，其子女都要上班工作繁忙 不能常在身邊，老人思想心結解開后，心情愉快，能吃能喝，睡覺也安穩。

二是公寓對老人房間衛生，被褥整理，衣物換洗等工作作了詳細的規定，根據老人的自理情況，責任到人，保證老人的被褥干凈、床鋪整潔、房間衛生。冬天到了，公寓都把暖氣, 煤爐供上，讓老年人始終有四季如春、溫暖如家的感覺。2011年春節，老年公寓內有一些入住老人不愿回家，豐盛的團圓飯在準備著，飯還沒開始，老人們和子女、家人正圍坐在桌前，聊得熱火朝天，處處洋溢著溫馨的節日氛圍。

三是讓老人玩好。公寓購置了麻將、撲克、象棋、室內健身器材等，老人根據自己的愛好開展活動。服務員經常陪老人們聊天、陪老人出去散步，還根據老人的要求，用汽車、輪椅等工具帶老人到炎帝廣場、沿江風光帶，向老人們介紹株洲新變化，感受生活的新氣息。20XX年8月份，106歲老人彭羅氏，想到株洲街上看看，公寓安排人用輪椅推著她，晚上到炎帝廣場逛了一圈,并觀看了水幕電影;老人生日當天，公寓為她辦了10多桌酒席，株洲主流媒體全部到場報道，麥波蛋糕總經理謝葦還親自安排人，免費送了一個價值3000多元的十層大蛋糕前來祝賀。

五、豐畗老人的業余文化生活。石峰區婦聯領導，淸水塘街道辦事處團委、石峰區計生委、白馬居委會、株洲市16中師生等到公寓進行了慰問;健仁堂科技公司修腳師上門專門為老人修腳;湖南師范大學11名志愿者學子，在公寓進行為期一周的孝行服務，幫助老人搞衛生、擦地板、理發剪指甲、與老人聊家常等;公寓還專門邀請志愿者和社團組織來為老人演花豉戲，租車組織老人去炎帝廣場看水幕電影和城市夜景，游覽湘江風光帶，平時每天組織老人做早操、讀報、唱歌、打麻將、看電視，深受老人喜愛。

六、為入住老人進行健康檢查。重點是加強入住老人的日常保健，每位老人入住之日起即建立個人健康檔案，每天有護理人員查房，隨時掌握老人身體健康情況。做好夜班查房記錄，經常測量血壓，小病送合同單位北區人民醫院住，大病送株洲市內其它大醫院就診。平時，發現那個老人病重，都會在第一時間送往定點醫院救治，然后再通知其子女來看;公寓每天護理工作細化，做到服務標準上墻有登記，還邀請331眼科醫院、仁和眼科醫院醫生，分別對入住老人逐房逐人進行白內障檢查，查出的2例實施了白內障免費手術，治療效果良好。

七、開辟“候鳥式”異地度假。公寓根據老年人的需求，20XX年7月29號確定首批26名老人，正式入住山東威海福星老年公寓，第二批10月14日，組織10名老人赴“長壽之鄉”廣西巴馬，時間都是整整一個月。可在異地享受特色養生養老、康復保健、文化交流、旅游觀光于一體的新型養老模式。為了做好這一工作,公寓進行了精心安排,要求老人去之前檢查身體, 購買意外保險,帶上日常藥品;老人去花最少的錢，到外地享受星級住宿服務，可躲避嚴寒酷暑，讓老人根據自己的喜好慢慢地游玩，又可以感受異地風光，悠閑地享受著生活的樂趣。

八、加強同行聯系取長補短。20XX年以來，公寓加強與擁有全國養老服務示范單位,全國百家杰出養老服務機構,湖南康樂年華養老服務中心、瀏陽市康復托老中心、湘潭昭山木山沖休閑山莊、偉大國際株洲城市公園、株洲盛康集團、株洲基督教、云龍開發區交通村敬老院、天元區馬家河敬老院、大京水庫樂水養老山莊等的聯系，相互學習取長補短，收到好的成效。各自就湖南地區如何發展老齡事業，做好公益慈善救助工作談了許多建設性的看法，對養老事業充滿了信心,達成了許多共識，也弄清了一些情況，為三湘xx老年公寓今后致力打造符合株洲市情的高端城市養生養老示范區打下基礎。

九、公寓成了孝行服務基地。在過去的一年當中，公寓解決空巢老人經濟供養困難、照料負擔沉重、精神生活貧乏，服務老齡工作、推動精神文明建設，致力于為孤寡老年群體提供志愿服務、應急救助與文化活動，教育青少年孝行文化的孝行實踐。通過組織發展孝行志愿者，為老年群體提供優質的孝行(志愿)服務、全面提升老年群體幸福感等方面。被共青團湖南省委、湖南省老齡委、湘潭大學、中國孝基金執委會授予三湘xx老年公寓為株洲市孝行服務基地，旨在進一步弘揚中華孝道。

十、加大了三湘xx宣傳工作力度。20XX年以來，公寓加大愛心服務力度，相應地宣傳工作也就緊緊跟上，新建了文化室傳走廊，張貼了5大塊宣傳內容。按照既定目標，認真組織，精心策劃，堅持穩定、鼓勁、和諧、正面宣傳為主的方針，開展了一系列強有力的宣傳攻勢。據不完全統計，到20XX年12月底止，三湘xx老年公寓共在網上發布信息近100篇，文字近20萬字，圖片1000余張。其中有多篇文章內容被株洲日報、株洲晚報、株洲電視臺采用，有效地增進了社會各界對老年公寓的了解、理解和支持，樹立了三湘xx老年公寓的良好形象，為公寓各項愛心服務工作的順利開展提供了輿論支持。

十一、認真做好冬季防火工作。為有效預防冬季火災事故發生.公寓進行了部署和落實。一是成立了消防應急工作領導小組，確定總指揮王長征、副總指揮李耀林、滅火組組長劉守華、應急救護主管易英姿、安全防護救護組組長易金玉、主樓疏散組組長陳登元，食堂疏散組組長易英姿、設備搶修組組長周志平并要求明確工作人員職責，做到責任明晰，任務到人。TAG： 工作總結

二是要求各部門按照職責分工，適時開展冬季防火安全大檢查，全面落實冬季防火工作措施。對公寓主樓、食堂、房間等，要經常進行用氣用電、消防安全隱患排查，發現問題，及時糾正。同時，突出抓好元旦、春節等重要節慶日的消防安全工作，確保萬無一失。

三是對個別房間老人使用電烤爐、電飯鍋等電器配備使用情況，進行火災隱患排查整治檢查活動，做到底數清、情況明，切實排除發現的火災隱患，防止火災事故發生。按照“誰主管、誰負責，誰檢查、誰負責”的原則，認真落實工作責任制，對存在安全隱患，責令限期整改，決不走過場。

存在的主要問題

養老事業的發展面臨新的形勢、新的任務和新的要求，三湘xx老年公寓的工作還相當艱巨，老人的入住率不高，老人的精神文化生活、老人的吃喝玩樂等方面的需求還得不到滿足，公寓的老人生活服務，護理等管理有待進一步加強。

20XX年工作思路

20XX年是三湘xx老年公寓處在一個新階段，養老事業面臨許多新情況。我們將以學習貫徹十八精神為契機，緊緊抓住以為老年人服務這個中心，圍繞“整體上水平，全面樹形象”的目標，在抓好民政局交辦的中心工作時，努力做好自己的各項工作。

一、進一步加大宣傳力度，提高公寓的入住率。

爭取政府支持，以實施養老政策為重點，把符合條件的老人納入宣傳對象。對城市四區及周邊范圍，分季度大力進行宣傳;充分利用株洲主流媒體優勢，組織人員走街串戶進行宣講，在此基礎上，繼續釆取優惠床位的辦法，切實提高老人入住率。

二、進一步完善設施，讓老人入住滿意。

增加投入購罝空凋、電視機，將公寓三樓房間布罝成星級樣板房，增加床上用品和其它配套設施，走廊設置無障礙欄桿，方便老人出入。改善健身房，添加健身器材，與周邊大型廠礦企業保持聯系，逐步開展孝基金活動，讓老人入住滿意。

三、進一步加大培訓，規范工作人員。

鞏固和完善工作職責，依托職業培訓基地，有計劃地輸送護理人員參加學習，穩定員工隊伍，進行崗位培訓，使公寓服務護理水平更上一個新的臺階。做好門衛看護工作，決不能讓一位入住老人走失。

四、進一步擴大交流，促進和諸發展。

認真貫徹落實養老服務要求，進一步擴大對外聯系，虛心學習兄弟單位的好經驗、好的作法，為開辟第二個養生基地，作好前期準備。統一部署，做好預歨床位老人的穩定工作，赴異地度假旅游，讓老人開開心心過好每一天。

第二篇：老年公寓安全管理工作總結

福康老年公寓冬季安全管理工作總結

為了認真貫徹落實連民福[2015]17號《關于加強養老機構冬季安全管理工作的緊急通知》11月11日連云港市康復醫院安排院保衛科、公寓負責人等相關人員到福康老年公寓進行安全隱患的排查，發現問題，并立即整改，強化督查，做到年內及將來無任何不安全事故發生，具體工作開展情況總結如下：

一、組織學習政策，增強責任

在2015年11月10日組織公寓管理人員及工作人員學習文件精神及市民政局有關要求，使他們了解政策，掌握并落實好政策，促進工作開展，確保不發生任何安全事故。

要求工作人員愛崗敬業，按照上級的要求做好自己的工作，做到要有愛心，更要有強烈的責任感，發現不安全因素要立即想辦法添措施，排除解決，做到無大小事故的發生，確保老人安全。

二、排查存在的問題

1、個別老人不夠講衛生。

2、有個別人使用電器設備。

3、有個別抽煙的老人坐在床邊抽煙。

4、有個別老人晚間電視及機頂盒處于待機狀態。

三、整改措施

1、要求公寓管理人員加強管理，加強督查，任何人不得私自使用電器。

2、要求老人抽煙到指定區域，值班人員對吸煙老人入住的房間加強巡視，發現老人在房間內吸煙立即熄滅。

3、做到公寓的老人人人講衛生，個個愛干凈，養成好的生活習慣。

4、要求老人睡前將電視及機頂盒電源切斷，值班人員要每個房間巡視，發現帶電的電器立即切斷電源。

四、建立安全制度，明確責任

消防安全具體落實到管理人員、工作人員，建好消防安全管理制度，明確具體責任，并制訂滅火和應急疏散預警，加強防火檢查和員工消防安全教育培訓，做到無安全事故的發生，確保老人的安全，安享晚年。

第三篇：老年公寓協議

2010年6月1日至2010年12月31日

老人入寓協議書

為進一步發揚尊老、敬老、養老的優良傳統，減輕子女負擔，幫助部分老人安度晚年，延年益壽。我公寓以服務社會為宗旨，創辦了社會福利性質的，不以盈利為目的的老人公寓服務中心。根據老人公寓目前的條件，開辦自費入寓頤養業務。為明確雙方的權利義務關系，簽訂此協議：

甲方： 乙方： 丙方：擔保人

一、甲方同意接收乙方送來自費養老人員

同志，性別：

，出生年月：

，身份證號碼：

，家庭住址：

，原單位：

，聯系方式：

，電話：。

二、乙方和丙方作為擔保人應各自提供戶口和本人身份證，居委會（單位）證明手續，如果入住三天內不能出具相關證明手續，協議書無效。

三、每月入住費可按月交，也可按年一次性交清。按月交每月400元，必須在月初入住時一次性交清，老人如中途退房，不足半月，按半月計算，超過半月按一個月計算。按年交一年交4500元，必須在入住時一次性交清，中途退房按每月400元計算，剩余退還。

四、入住公寓的老人有下列情況之一者，甲方有權將其退回家，同時終止協議履行。

1、發現有傳染病、老年癡呆癥或精神病患者；

2、不按期交納各種費用者；

3、若老人生病通知乙、丙方而無任一方來者；

4、不能遵守甲方各項規章制度，防礙他人入住且甲方認為無法為其管理者。

五、老人入住公寓時，一切生活用品自備。

六、老人在公寓養老期間外出需辦理請假手續，若擅自外出不歸、失蹤或途中發生意外，后果自負，甲方均不負責。

七、老人病重、病危時甲方應及時通知乙方或丙方，乙、丙方應在接到通知一小時內到寓，如在乙、丙方未到達前發生死亡，與甲方無關。老人后事均由乙、丙方負責在六小時內處理完畢。否則甲方將通知殯儀館處理，甲方不承擔責任。

八、凡入寓老人在入寓時根據其身體狀況和年齡來確定院內規定的護理標準，如老人在住寓期間由于身體狀況或年齡超過入寓時暫定的護理標準，甲方可提高護理標準，乙方按相應的標準繳費。

九、甲方實行老人入寓進出自由的原則，如老人中途不愿意繼續在公寓養老，一經老人申請簽字即生效。甲方及時通知乙方、丙方，乙、丙方不能有異議，并在三天內接回。丙方如換手機號，應及時告知甲方，否則因聯系不上出現一切后果，丙方負責。

十、入住公寓的老人在日常生活行動中發生跌傷或自身行為造成傷害和死亡者，由其自行承擔責任，與甲方無關。

十一、關于醫療方面：

1、凡入住公寓的老人在入寓前需自行進行健康體檢。入寓后如需進一步檢查，檢查費用由乙方負責；

2、入住公寓老人需提供準確可靠病史，入住后如發現因隱瞞病史而耽誤治療，其后果自負。住寓老人如有常見病、多發病，須治療者可在醫療室就診，醫療費自理；

3、住寓老人如遇突發疾病、危、重病或猝死，公寓醫務人員本著救死扶傷的精神，在及時通知乙方的同時將給予緊急處理及進行必要的搶救，所發生的醫療費由乙方負責（甲方墊付的醫療費乙方應在三天內付清）；

4、住寓老人如遇突發急、危、重病時導致增加的陪護，護理費用均由乙方負責。

十二、根據國家物價上漲或下跌的幅度，甲方可調整入寓老人的收費標準。

十三、住寓老人的貴重物品及錢物由本人自行妥善保管，如發生丟失、被竊，甲方概不負責。

十四、本協議需入寓老人、甲、乙、丙三方簽署并遵照協議條款辦妥有關手續后生效。本協議一式三份，三方各執一份。

甲方：老年公寓

（簽字）

乙方：入住公寓老人

（簽字）

丙方：擔保人

（簽字）

****年**月**日

第四篇：老年公寓流程

辦老年公寓需要什么相關手續

瀏覽次數：538次懸賞分：0|提問時間：2010-5-18 15:08|提問者：1龍門客棧

1其他回答共1條

養老機構的申報與審批過程:首先是根據《社會福利機構管理暫行辦法》申辦人應具備相應的條件，并向所屬地縣級以上民政部門提出籌辦申請，并提交下列材料，1.申請書、可行性研究報告2.申辦人的資格證明文件3.擬辦社會福利機構資金來源的證明文件4.擬辦社會福利機構固定場所的證明材料。民政部門在受理申請之日起30日內進行審查，做出同意或者不予同意籌辦的決定，并將審批結果書面通知申辦人。其次是養老機構的開業審批包括1.有固定的服務場所，必備的生活設施及室外活動場地，2.符合國家消防安全和衛生防疫標準，符合《老年人建筑設計規范》和《方便殘疾人使用大的城市道路和建筑物設計規范》3.有與其服務內容和規模相適應的開辦經費，4.有完善的章程，機構的名稱應符合登記機關的規定和要求，5.有與開展服務相適應的管理和服務人員，醫務人員應當符合衛生行政部門規定的資格條件，護理人員，工作人員應當符合有關部門規定的健康標準。其次申請領取"社會福利機構設置批準證書“的書面報告1.申請”社會福利機構設置批準證書“的書面報告。2。民政部

3.服務場所的所有群證明或租用合同書，4.建設、門發給的社會福利機構籌辦批準書，消防、衛生防疫等相關部門的驗收報告或者審查意見書。5.驗資證明及資產評估報告。6.機構的章程和規章制度7，管理人員、專業技術人員和護理人員的名單及有效證件的復印件以及工作人員的健康狀況證明。8.要求提供的其他材料。再次就是申辦人取得“社會福利機構設置批準證書”后，應當到相關部門辦理注冊登記手續。

咨詢.老年公寓各位領導：

你們好！我想在大渡口區利用已有建筑改造為一所120個床位老年公寓，不知相關手續怎么辦理。另外前期有較大資金投入，想咨詢有關老年事業的優惠政策。

辦理單位:區民政局

辦理結果:來信人您好！

感謝您對我們工作的關注。關于你來信反映關于“辦理老年公寓相關手續及咨詢有關優惠政策的問題”。區民政局高度重視，并召集相關科室進行研究形成以下答復意見。現回復如下：

一、根據《重慶市城鄉養老機構服務管理辦法》第七條之規定，開辦養老機構應當按照國家有關規定辦理登記手續：

（一）利用國有資產開辦的非營利性養老機構，申辦人到開辦地事業單位登記管理機關辦理登記手續；

（二）利用非國有資產開辦的非營利性養老機構，申辦人到開辦地民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續；

（三）開辦營利性養老機構，申辦人到工商行政管理部門辦理登記手續。第九條之規定，養老機構的服務、管理和設施設備應當符合《老年人社會福利機構基本規范》、其建筑設計應當符合《老年人建筑設計規范》。

二、根據《重慶市城鄉養老機構服務管理辦法》第二十三條之規定，養老機構在提供養老服務時，享有以下優惠政策：

（一）排放污染物達標的，經負責征收排污費的環保部門核準后可以免交排污費；

（二）免繳殘疾人保障金；

（三）城市養老機構使用國有土地，應當依照法律、法規、規章規定以出讓等有償使用方式取得，但依法可以以劃拔方式取得的除外；農村養老機構可以依法使用農村集體建設用地；

（四）養老機構所辦醫療機構，具備對外開展醫療、康復服務條件的，可申請納入當地區域醫療機構設置規劃，衛生部門按有關醫療機構管理規定予以審批；所辦醫療機構取得執業許可證的，可向當地勞動保障行政管理部門申請醫療保險定點醫療機構，經審查合格的，可以納入醫療保險定點范圍。第二十四條之規定，非營利性養老機構在提供養老服務時，享有以下優惠政策：

（一）提供的育養服務收入免征營業稅；

（二）自用房產、土地免征房產稅、城鎮土地使用稅；

（三）用電、用水、用氣應當按照有關規定給予相應優惠；

（四）國家機關開辦的非營利性養老機構的建設和運營費用，由同級財政予以保障；企事業單位、社會團體和其他社會力量以及公民個人開辦的非營利性養老機構的建設和運營費用，市和區縣（自治縣）人民政府可根據當地經濟、社會發展狀況給予一定補貼。

感謝您的來信，下一步，待重慶市《養老服務業發展規劃》、《推進養老服務業意見》及新的相關優惠扶持政策出臺后，我們將積極落實市相關優惠扶持政策，堅持政府舉辦和社會興辦相結合、政府扶持和市場推動相結合的原則，鼓勵和扶持社會養老機構的發展。如您還有在政策咨詢方面的需要，請及時來信。

【重慶市政府網】 本文網址：http:///publicmail/citizen/ViewReleaseMail.aspx?intReleaseID=226754

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第五篇：老年公寓計劃書

青島國際萬家老年公寓

項目概述

萬家國際養老公寓建在青島嶗山＿＿＿。位于青島東部的＿＿＿依山傍海，距青島市中心僅6公里。嶗山素有道家圣地之說，歷史文化悠久。早在1500年就有“泰山雖云高，不及東海嶗”之美譽。歷朝文人墨客云集嶗山。也是道家方士棲隱休行的世外桃源。

秦皇漢武東巡數次來嶗山，觀其山品其水，加封建宇，都因嶗山巍峨，谷深云繞，山海相擁之氣勢而感慨。萬家國際養老公寓位于嶗山＿＿，年平均氣溫12℃，冬天寒風不至，夏季海風送爽。嶗山茶、嶗山礦泉水飲譽中外，有名人詩云：“水秀山高潤深仙，云柏青松問何年。君王不采長生藥，茶煮嶗山第一泉。”具有獨特的自然資源和極負盛名的文化低蘊，是不可替代的地理優勢和文化優勢。是療養生息的好地方。

萬家國際養老公寓占地＿＿畝，建筑面積＿＿平方。投資總額＿＿人民幣。建筑規劃有；養老公寓中心醫院＿＿平方，養老家居＿＿平方米，公寓＿＿平方米，文化體育館＿＿平方米，演藝會議中心＿＿平方米，室內泳館＿＿平方米，老年大學＿＿平方米，大餐廳＿＿平方米，賓館＿＿平方米，超市＿＿平方米，臨街對外門市房＿＿平房米。

其室外配套設施；植物園＿＿，垂釣園＿＿，陽光植物休閑房＿＿平方米，高爾夫練習場＿＿平方米，體育場＿＿平方米，大花園草場＿＿平方米。

萬家國際養老公寓設計1500人的護理床位，而面對的是青島近30萬人的客戶資源，高端客戶達17萬之多，由于國內價位低于國外近70％。而環境品質護理服務都高于國外。因此，吸引國外客戶來青島養老是可行的。

由于本項目定位在醫療護理層面上，因此與青島大學附屬醫院合作建立養老公寓醫療中心，所有護理產品，醫療診斷網上運行，護理程序，管理機制，市場推廣等，都要圍繞這一中心展開。為保證這一目標的順利實施，加強企業核心文化的實現，在與青島大學合作醫療中心的基礎上開辦護理培訓學校，加強員工的培訓。不僅為企業培養員工也為社會輸送人才。

建立良好的企業文化和運行機制，即投資到位八個月完成工程量的70％。十二個月完成工程量的85%.十六個月全部竣工。所有員工到位。同時員工在開工的第二月進入全方位培訓第六個月市場開始推廣。第九個月設備調試，網站運行，第十二個月部分員工進入管理路演，第十六個月員工全部到位接待客戶。根據產品價目和推廣方案，（詳見產品策劃價目表，推廣方案分配表。）第一年完成入住率65％，完成產值＿＿人民幣。第二年完成入住率80%。完成產值＿＿人民幣。第三年完成入住率95％以上。完成產值＿＿人民幣。跟據測算，總投資額＿＿人民幣，七年可收回成本。（詳見財務分析及利潤指標）。

項目背景

1，老年人口；

中國是世界老年人口最多的國家，占世界總量的五分之一。2005年底我國60歲以上老年人口總數為1．44億。到2010年為1．73億，到2050

年60歲以上的老年人口將達到4．3億。

中國老年人口比例2005年為11．1％。預計到2010年老年人口將達到12．7% 2010年以后則將進入快速發展時期。預計從2010年到2032年的22年的時間里，中國老年人口將會增加一倍，達到25％以上。

在我國最早進入老齡化的東部沿海經濟發達地區明顯快于西部經濟欠發達地區。如上海、廣州山東青島。

北方以青島最為代表性，青島65歲老年人數2006年已達到115萬人，占全市總人口的百分之15％，到2020年間將超過30％，目前僅市內四區獨居老人11萬多人，占四區老年人口42％。

目前青島市養老服務機構107處，床位9180張，每千名老人有床位32張。2006年至2007年青島80歲以上的老年人近20多萬人。根據這一發展速度到2010年，青島有80歲以上的老年人近30多萬人。我國老年人口生活不能自理占8．9%。需要護理總量超過1200萬人，根據這一比例青島到2010年需要護理的老年人將達到11萬多人。因此，極需解決養老護理問題，給青島市政和社會提出了嚴峻的挑戰。

2，老年經濟；

中國國家統計局于07年9月發布統計報告稱：中國經濟總量在世界的位次已由原來的第六位躍居第四位，人均國民總收入步入了中等收入國家行列。

過去的五年，中國在世界經濟發展的大舞臺上扮演及其重要的角色，“中國速度” 讓世界各國矚目相看，可謂演繹得淋漓盡致。2003年至2006年，中國經濟連續四年踏上百分之十以上的增長平臺，而2007年的上半年中國經濟再以百分之十一點五的速度迅猛發展。

同時中國國內生產總值占世界份額不斷提高：2002年為百分之四點四，2006年為百分之五點五，而2003至2006年中國GDP年均增速較同期世界年均增速高出五點五個百分點，2006年中國進出口貿易總額居世界第三位，外匯儲備居世界第一位。

過去五年，中國人均國民總收入翻了一番。中國城鄉居民人均可支配收入連續四年均保持在百分之七以上的速度增長。至2006年底，中國城鄉居民人民幣儲蓄存款余額十六點二萬億元人民幣。

據勞動保障部有關負責人就關于養老金問題發布報告稱：根據國務院常務會議的布屬，從明年起將連續三年調高企業退休人員基本養老金標準。各級勞動保障部門將制定落實好工作方案，確保國務院關于調整養老金的政策按時全部落實到位。

據青島老年經濟研究網在工商界企業年會和市經貿委調查報告稱：截至2007年5月末，全市民營經濟注冊戶數為28、9萬戶，其中私營企業注冊戶數為27、6萬戶，注冊資本金1016億元，同比增長19、6％。而市統計局發布我市去年國民經濟和社會發展統計公告顯示，截至到去年末，全市總人口為740、9萬人（戶籍人口），根據這個數據計算，青島現在每27個人中，就有一名企業老板。以此數據調查企業家和企業管理者的家庭養老問題。

28、9萬名企業老板家庭中，有75歲以上的老年人14萬人，80歲以上的老年人9萬人，在這些老年人當中自有資本的13萬人，100萬元以上的11、5萬人。

外資企業在青島僅韓國企業2005年末注冊數達到0、8萬戶，在同樣的調查中顯示家庭中有75歲的老年人0、65萬人，這些老年人百分之百具有自有資本，人均合人民幣500萬元以上。

項目政策背景

國務院在《中國老齡事業發展“十五”計劃綱要（2001—2005年）》的通知，要求各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構認真貫徹執行。

綱要指出，我國“十五”期間老齡事業的總目標是：加快老齡事業發展步伐，重點解決老齡事業發展中的突出問題，落實“老有所養、老有所醫、老有所養、老有所學、老有所為、老有所樂”，把老齡事業推向全面發展的新階段。

綱要指出“大力推進老年福利事業社會化、產業化和法治化進程。”并強調“要充分利用市場機制，動員社會各方面力量廣泛參與。計劃、財政、工商、稅務、物價、國土、建設和民政等部門要制定優惠扶持政策，鼓勵社會團體、民辦非企業單位、私營企業和國內外人士投資養老事業，發展老年產業，滿足不斷增長的老年群體對設施、產品與服務的要求。

青島市政府積極貫徹“十五”綱要精神，凡在青島市建設老年養老機構的，符合青島市政府要求和經過民政驗收的養老機構免除一切稅收，用電用水均按居民標準收取。并為養老機構每張床一次性補貼一千元的優惠政策

項目市場分析

根據項目背景所載數據顯示，青島目前有養老機構107處，床位9180張，據 青島市民政局提供的資料，目前青島所有養老機構收養老年人的條件是：1，能夠

自理的。2，自身健康無大病不影響正常生活的。3，無傳染病的。

根據以上的條件分析，凡是需要護理的老年人都拒之門外了。數據所載青島至 2007年底有80歲的老年人20多萬人，到2010年將達到30多萬人，據老年經濟 研究網數據表明：青島到2007年需要護理的老年人將達到17萬，是青島老年人口

數的17％。這一龐大的數字隨著基數的放大還要繼續增加，這些需要護理的老年 人和高端療養的老年人將到那里去養老，已是擺在我們面前刻不容緩的重大問題。

青島養老機構不僅沒有特護床位和高端療養床位，多數也沒有生態建設和適合老年人的空間建設，在養老服務質量和人性化管理方面都顯的非常不足，尤為突出的是沒有醫療機構的在位服務。軟硬件都存在重大缺陷。充分看到青島的養老機構缺乏科學的理論指導。

中國的養老市場迎來了養老產業發展的歷史機遇。中國經濟的高速發展，老年人收逐

年提高，老年人獲得了經濟獨立，有能力與意愿追求自己養老生活。

由于經濟的發展和文化的提高，傳統家庭觀念開始動搖，在上層經濟和文化領域產生根 本的轉變，傳統道德開始回歸。社會承擔養老是大“孝”，的表現，是社會道德的重要基礎。兒女把父母送進養老公寓是敬老的表現，是社會的新時尚，是兒女的驕傲。

項目定位分析

根據青島養老市場狀況，顯而易見，市場急需要解決的是醫療護理和療養護理的高端老年人群。這部份老年人青島有17萬之多，大部份是成功人士家庭的和外資企業家庭成員，他們人數眾多，養老資金雄厚。據老年經濟研究網的調查報告顯示：在這部份老年人中，要

求入住高端老年公寓的占67、2％。喜歡在家以后去養老公寓的占17、3％。不能確定的占15、5％。

調查對養老機構有何要求時，96、6％的老年人要求有較高的醫療護理服務。

養老資金的調查中，可用自己的資金養老的占74％，其他是家庭兒女出資的占26％。

調查中男性占51、4％，女性占48、6％。平均年齡為76、4歲，其中 70歲至89歲年齡占84、6％。

希望到養老公寓養老的因果關系調研中，我們找出如下原因：

1，家庭成員及兒女都忙于工作，大多數時間不在老年人身邊，得不到及時照顧，有時又難于電話溝通，多數老年人患有耳病或耳背，聽不清來電。如身體不適就必須去醫院。2，顧用保姆沒有專業的護理知識，老年人有癥狀無法判斷，有時無顧打電話給家人，等家人兒女回來時又無大礙，耽誤了很重要的工作。

3，老年人平時經常去醫院，從家到醫院有時一天往返幾次一個人又不能成行，需要家人兩個以上護理，上下車及為不便。這樣計算起來，費時費力費財。有的家庭顧用兩個保姆，也只能打理衛生，專業服務知識一點不具備。其費用開支每月得6千元還多。又達不到要求的護理水平。

4，老年人及家庭成員對養老公寓有極高的要求，尤其對醫療護理服務的要求極為重視。如果老年公寓是高水準的，有醫療護理的，環境很優美的，大部分家庭及老年人都表示愿意選擇這樣的養老公寓養老。

基于以上調查數據和論證結果，本項目定位建立高端的以醫療護理和療養為中心的國際養老公寓。并引進高端知名的國際管理品牌。服務對象是以中國、青島成功企業家庭老年人、科技工作者、政府高干外資企業老年人為基本客戶群。并向日本韓國發展連鎖機構開發國外客戶群體。（另附調研表）

本項目市場依托需要護理的客戶群；至2007年底為20多萬人，至2010年為30多萬人。

急需護理的高端客戶群；至2010年為17——20萬人。（均為成功人士及中 外企業家庭人士）。

本項目確定服務客戶為；1500人。（第一期工程）

項目環境優勢

本項目建在青島中外著名的文化風景旅游圣地——嶗山。

嶗山是中國乃是世界的文化風光旅游圣地，歷史文化悠久，早在1500多年前，就有“泰山雖云高，不及東海嶗”之美譽。嶗山地處黃海之濱，屬暖溫帶季風氣候，溫暖濕潤，冬無嚴寒，夏無酷暑。常年平均氣溫在12、6℃。因其三面環山，一面環海，冬天寒風不至，夏季海風送爽。有名人稱其為：山深能生百草藥，地暖能發南國花。

嶗山歷來就是道教的圣地，更是先秦兩漢方仙道的活動中心。地處齊東海疆的嶗山，以其山勢巍峨，谷深云繞，山海相擁，云光離合的奇特景觀，被人們視為神仙窟宅。成為道家方士棲隱修行的世外桃源。秦皇漢武東巡數次，名人墨客揮灑潑墨，歷史故事不勝枚舉。

嶗山道教建筑豐富，宮觀、寺廟、書院遍布嶗山，青磚灰瓦掩映在翠林幽谷之間，優雅謐靜，更為著名的嶗山茶和嶗山礦泉水，飲譽中外。有名人詩云：“水秀山高潤神仙，云柏青松問何年，君王不采長生藥，茶煮嶗山第一泉。”

本項目建在嶗山，具有獨特的自然資源和極負盛名的文化底蘊，是不可替代的地理優勢和文化優勢。周邊城市功能齊全。距青島市中心僅六公里，交通極為便利。是療養生息的好地方。（另附地理氣象表及地理位置圖）。

項目優勢分析

據青島民政資料顯示；青島有養老院107家，民辦養老占70％，100張床以下的竟高達78％。這些養老院特點是：沒有企業文化，不具備現代管理機制，員工不進行專業培訓，在市內的小巷里空間狹小，老年人沒有外部活動場所。沒有一家建立醫療中心的，服務人員沒有受過專門的培訓，都是從遠郊的農村招來的婦女，無法達到護理要求，所以這些養老院不敢接收特護老年人和療養的高端客戶是可以理解的。

目前青島最大的南山養老院僅擁有400余張床位，占地20來畝，投資近6018萬元。仍然沒有護理服務和醫療中心。只是床位多了一點，其他條件和以上的養老院是一致的。這就是青島養老院的基本狀況。

本項目針對中國和世界的養老形勢，經過深入的研究和理論指導，確立了五大原則：

1、以醫療為中心的特別護理原則；

2、以數字網絡為平臺的管理原則；

3、以環保生態空間為建設原則；

4、以人性化個性化的專業服務原則；

5、員工學校專業培訓原則；

6、建設極具特色的老年大學。

萬家國際養老機構與青島大學附屬醫院建立老年人專業醫療護理中心，本中心不僅對內執行醫療護理工作，也承擔嶗山所轄四區的20、77萬人民的醫療工作，這不僅創造了經濟效益，也解決這一地區就醫難的問題，同時也承擔起社會責任。

醫療護理中心采用最為先進的網絡管理技術，將所有醫療護理的老年人身體狀況納入網絡數據平臺，這樣可以將身體狀況數據指標在網上更加廣泛征詢專家，討論醫療護理方案。使你足不出戶得到全國乃至世界的專家會診和醫治。為制定個性化的護理養生及保健方案提供科學以據。（網站功能說明書）

在養老公寓內建立全方位的網絡管理系統，老年人足不出戶就可進行身體的各項指標的采集，呼叫，視頻觀察。中心的在戶外的老年人也可進行移動跟蹤采集心臟、血壓等各項指標。全息的智能管理。使兒女和家人在世界各地通過網絡查看父母的身體壯況，醫治方案。可通過視頻電話可以直接和醫生、護理人員及父母交流。（醫療護理細則）網絡人事管理，工作量考核，績效考核，統計匯總，財務管理，結算報表等機制均采用數據庫管理。

萬家機構和青大附醫（青島護士專修學校）聯合辦學，為本公司培養專業人才也為社會培養人才。（另附辦學協議，方案。）

根據護理特點和網上分區管理，建立護理檔案，制定個性化護理方案，如：治療區、保健區、心理咨詢區、基本建康區、食療養生區等。

充分發揮嶗山的地理風光資源，全面建設以環保生態為原則的養老園區，建筑材料全面采用環保節能建材及公共設施智能化。（祥見設計方案）

生態園建設包括： 1，適合老年人的園林步道，一定距離的休息靠椅，設施符合老年人的遮雨遮陽亭，各部位扶手梯階要符合要求。

2，園區內有植物園，開辟可作的園地，各種花草樹木合理安排。3，園區內有封閉式植物園適合冬季種植，并配有活動空間。4，高爾夫訓練場。及符合老年活動的體育場所。5，室內泳館和室外泳館。

6，大型室內活動廳并直接連室外玻璃陽光房，并有生態植物設置。

7，園區各部位都設置呼叫麥克和視頻。

（生態園建設祥見園區規劃表）建設老年大學，（開辦科目詳見辦學方案，課程教材，并有民族風格，宗教信仰，個性要求。）

另，依托公寓的完全服務系統，建設家居養老社區，家居養老具有居家環境，但不是自己照顧自己，而是由社區為老年人提供的如同機構在日常生活照料方面提供的廉價、優質的全方位服務。這種新型的依托社區的居家養老方式集中了傳統家庭養老和機構養老的兩方面優點。這樣的建筑產品要適合社區服務功能。強化社區服務在居家養老中的作用。（其建筑功能見設計圖、效果圖。）

運營保障體系及企業文化

《中國青島萬家國際老年公寓管理有限公司》 公司宗旨；把美好、健康、幸福奉獻給社會！

團隊精神；忠于職守，敬業圖強。團結協作，共同進步！

管理理念；以人為本，行為規范。優化服務，科學創新！

服務理念；為你快樂，所以我快樂！

團隊口號：萬家人為萬家！｛有形象標識｝

企業標識；大樹，籬笆。｛英文縮寫｝ 規范與風范；企業禮儀、（規范行為，用語等）公司徽標、公司服飾。集體公約誓詞。企業顏色；墨綠

企業機構；總經理{負責公司的全面工作}

副

總{向總經理負責報告工作，負責公司日常運營工作。}

總經辦{負責經理秘書，日常運營工作。}

行政辦{負責人力資源，公司內部運營成本及機制運營管理，向副總

報告工作。}

財務部{負責公司財務工作，向經理報告工作}

后勤辦{房產管理，車輛，食堂，維修，物資，倉庫，安全保安，向行政辦

報告工作。} 業務部{負責護理，醫療，保健，客戶日常活動等運營工作。向經理報告工

作。} 網站部（負責日常更新，編輯欄目提供技術保障，向業務部報告工作。）培訓部{職工培訓，員工日常考核，向行政人力資源報告工作。} 服務部{各服務項目日常工作，向業務部報告工作。}

保潔部{負責公司全面保潔工作，向后勤報告工作，}

文管部{負責各文藝活動，公司內外新聞、宣傳活動，對外聯絡及日常運營工作。向總經辦報告工作。}

市場部{市場調研與推廣，策劃銷售。向經理報告工作。} 公共關系部{負責公司對外關系。向總經辦報告工作。}

團隊公約

我們要建立高尚、平等的共同信念。我們愿意集合在這個信念之下而努力工作！我們以誠信客觀和公正態度處理業務。努力幫助自己的同伴和面對需要幫助的人。我們精誠團結，彼此信任和尊重。

我們愿攜手創造，把工作環境變為樂園，讓顧客和我們快樂的生活！

萬家人的信念

萬家人把顧客視為自己的親人，把我們的服務和愛奉獻給您，讓您走進萬家，享受萬家的溫暖和快樂！

人力資源理念

我們全力吸引，培養具有高尚品格和卓越才能的員工。我們要求員工努力學習，力求上進并為員工提供訓練和發展機會。

我們要期望每位員工以工作為樂，敢于肩負重任，處處主動，全力以赴并立志于 和公司一起成長。

我們力爭讓每位員工得到應得的報酬，并對其成就感到自豪。

我們讓每位員工在一個平等和諧的大家庭里塊樂的工作和學習。

市場戰略

市場就是戰場，公司號召全體員工，堅守企業信念、目標不動搖。根據公司產品定位，市場策劃方案；以醫療、保健、養生為基本原則。公司的一切活動、理論宣傳、市場推廣都要以這一原則為切入點。

市場方案

第一階段：設計；1，設計在市場中的整體公司形象。（公司標識，顏色，文字。見企業設計方案。）2，市場中的服務形象設計。（有親和形象的女護士，有活力形象的老醫生，景園、生活區、文體活動。）3，市場中的產品圖文設計。（養生部分有圖文的藥膳品種圖冊、具有針對性的、個性化的食療方案，詳細介紹每個食療品種的功能配伍材料及做法。太極養生有意念心理活動的教材、視聽材料、太極養生操、太極水療、太極穴位按摩操、床上太極八法、太極納氣法、太極心眼法。太極松身、太極輕身法。醫療部分；展示先進的檢測設備圖文，醫療治理方案，專家網上會診圖文說明，醫療護理程序圖文說明。）4，集合相關專家制作各產品及產品執行方案。（建立產品數據庫，建立產品制作程序，建立產品執行程序。）5，學習與培訓。（重點培訓市場工作人員，制定教材與培訓計劃，掌握所推銷的產品的特性、功能、服務要點，重點突出公司制定的基本原則。學習考核，包括所推銷的產品、行為準則、宣傳用語、現場調研記錄、信息反饋整理、改進意見、客戶檔案。祥見學習培訓教材）。

第二階段；公關。公寓屬于政府扶持項目，在建設中經常性的向市府相關部門報告工作。（在建設中公司經理辦公室要經常性的向市府老年辦公室，老年協會，市民政局，區民

政局，老年大學，青島老年報，市長辦公室，青島電視臺老年節目部，青島晚報編輯部老年專欄，半島報編輯部老年專欄，發文報告工作，進展，支持老年各種聯誼會，各種活動，贊助老年活動等，企業家年會活動。以此為基點爭取媒體新聞報道，爭取民政發文宣傳歸屬民政工作政績。）

第三階段；重點推廣，點面結合。（首先公司建立客戶網絡交流平臺，直通客戶應答要求，發送公司宣傳資料，登記客戶基本信息。做好電話應答宣傳，登記客戶地址電話，以上工作做好檔案并轉交市場部一份跟蹤接待。根據工商企業登記表，定點推廣直郵發放資料，重點社區老年活動站，居委會，區內宣傳版，重點企業工會退離休辦公室，國家機關科研院所老年辦，離退休辦公室，老干部活動中心，外資企業協會。祥見量化工作要素表）。外地市場如：上海、北京、濟南以重點社區為推廣點。委托推廣為原則。（另見激勵規劃方案計算表及各地客戶入住分配方案。）。國外客戶的推廣以連鎖為原則，互通有無，互惠互利。（通過國家對外文化聯絡機構，對外友協等單位協辦。這些單位已與我公司在其它領域有著廣泛的聯系，有著良好的人緣關系。由于我公寓具有優質的服務和良好的自然資源，得天獨厚的地理位置，其功能要素均高于國外，而價格卻低于韓國、日本、臺灣、香港70％。優勢明顯。目前我市南山養老院就已有日本韓國的老年人來居住，從市場的角度來看已發現這樣的趨勢，現已與國外某機構定立協議。）。

市場激勵機制

尊照公司的企業文化，和人力資源理念：“我們力爭讓每位員工得到應得的報酬，并對其成就感到自豪。”以此設計員工薪酬。根據市場戰略方案，發揮市場工作的優勢，以量化考核為標準，實行獎勵政策。優化薪酬系統。執行青島市勞動部門規定的最低工資標高出40％為基本工資，各部門的職位族分為三級職員。制定考核量化標準，執行高額獎金制度。

市場推廣人員執行公司基本薪酬原則外，均按工作業績考核，計量工作要素，計算獎金額。（詳見考核計件表）。

機構連鎖和委托推廣，均按協議規定的執行，（執行協議書）

根據入住率設計系數，以此為基本計算標準，考核全公司的各級人員的工作要素，計算工作量，決定獎金額。（詳見考核表）。

設計月獎要素，季度獎要素，年終獎要素。（每個階段的工作量化表，工作要素表及對應的獎金額度）。

萬家項目規模

萬家國際老年公寓，位于嶗山＿＿＿，占地＿＿＿畝。建筑面積＿＿＿平米，養老床位＿＿＿張，其中；醫療中心治療床位＿＿＿張，接待中心床位＿＿＿張。老年家居床位＿＿＿張。公寓護理床位＿＿＿張。

員工總數＿＿＿人。總投資額為＿＿＿人民幣。其中土地為＿＿＿人民幣。每畝為＿＿＿人民幣，建筑安裝為＿＿＿人民幣，每平方為＿＿＿人民幣，園區景觀附屬建筑設施為＿＿＿人民幣，每平方為＿＿＿人民幣，辦公費用為＿＿＿人民幣。

建設項目規劃

（需要具體的所在地的周邊描述，如；交通，社區功能等。）

本項目建在青島嶗山區＿＿＿＿（項位置圖）。總用地面積＿＿＿畝，每畝＿＿＿元人民幣。（詳見土地協議書。）

老年公寓建筑面積＿＿＿＿平方米，每平米預算＿＿＿＿元人民幣。其中包括；醫院＿＿＿＿平方米。

文化體育館＿＿＿平方米。

演出會議中心＿＿＿平方米。

室內游泳館＿＿＿＿平方米。

老年大學＿＿＿平方米。

食堂飯廳＿＿＿平方米。

公寓式招待所＿＿＿平方米。

超市＿＿＿平方米。

辦公室＿＿＿平方米。

臨街對外門頭房＿＿＿平方米。

家居養老住宅＿＿＿平方米。

老年公寓主體＿＿＿平方米。

景園生態活動區建筑

景園生態非建筑區面積＿＿＿平方米。每平米＿＿＿元人民幣。（需綠化，景觀，休閑建筑物。）

室外活動區建筑；室外游泳池＿＿＿平方米。

植物園＿＿＿平方米。

垂釣園＿＿＿平方米。

玻璃陽光植物房＿＿＿平方米。

高爾夫練習場＿＿＿平方米。體育練習場＿＿＿平方米。

花園小廳步道＿＿＿平方米。

門球場＿＿＿平方米。

棒球場＿＿＿平方米。

項目投資構成

1，土地合約；2，房產建設；3園林建設；4，城市行政收費；5，辦公行政管理。

2，？

主要流動資金構成 建設項目預算表

1？

財務分析

投資回收期，投資利潤率，收入明細表，成本費用表，固定資產明細表，資產負債表，利潤及利潤分配表，現金流量表，薪金水平明細表。

成本分析

1，建設開發成本；2，融資成本；3，機會成本；4，管理成本；5，營銷成本。

效益平估

1，老年家居共計＿＿＿平米，每平米＿＿＿元，產值＿＿＿元，存利＿＿＿元。2，沿街門頭房共計＿＿＿平米，每平米售＿＿＿元，產值＿＿＿元，存利＿＿元。每米租＿＿＿元。（或租或售均產值，利潤。）

3，不動產增值預期收入。土地安每年增值率＿＿％計，其每平米增＿＿元，利潤＿＿元。

4，床位共計＿＿張，每床均價＿＿元，產值＿＿元，利潤＿＿元。5，服務費每床均價＿＿元，共計＿＿床，產值＿＿元，利潤＿＿元。6，醫療費每床均價＿＿元，共計＿＿床，產值＿＿元，利潤＿＿元。

7，賓館每床均價＿＿元，共計＿＿床，產值＿＿元，利潤＿＿元。8，體育設施對外收入＿＿元。（如；泳館，場地，運動室，瑜伽館，接待訓練隊，會議等。）

9，超市＿＿平米，每平米售價＿＿元。租每平米＿＿元，利潤＿＿元。（或租或售均產值，利潤。）

資金使用風險

將91％的融資用于固定設施和不動產建設上。

資金風險擔保

第一期以土地合約、土地證書擔保。

第二期以在建項目為擔保；（根據工程進度撥款）。

第三期以固定資產持有人為法定合法人。據此分析資金使用無風險。

政策風險

根據中國人口發展趨勢，2005年60歲以上的老年人口為1．4億，到2010年為1．73億，到2050年將達到4．3億。

國務院在《中國老年事業發展“十一”計劃鋼要（2001—2005）》的通知；要求各級政府貫徹執行。綱要指出：“大力推進老年福利事業社會化、產業化和法制進程”，并強調：“各級政府制定優惠政策”。

青島市已制定了優惠政策；凡符合市政府民政驗收的養老公寓，免除一切稅收。水電費均按居民標準收取，并給每張床一次性補貼一千元人民幣的優惠政策。

根據以上人口發展背景和政府政策，其優惠政策只少30年不變。因此政策無風險。

市場競爭風險

由于目前市場資源豐富，本項目定位的客戶資源還沒有競爭對手，這個服務產品在市場中是空白，在近30多萬人的需求中，本項目只能完成1500人的服務產品，遠不能控制市場的資源，因此有更大機構進入的可能性非常大，競爭將不期而遇。

自然資源也存在著競爭風險，在本項目進行當中，嶗山難得的不可替代的自然資源也很難說不被大機構所占領。

管理風險

本項目極具地理優勢和自然資源優勢，并伴有地產概念，在分析類比地產行業中，資產同比質量很高，這一點不具有市場風險和威脅。在青島的107家老年公寓中床位不到100張就占78％，最高的僅400張床，由于管理分散，沒有凝聚力，難以形成一個統一的優勢力量，并且都在低端服務市場爭奪，與本項目的客戶群體不在一個層面上。

這些養老公寓大多數在市區的建筑群里，受地理和空間的約束很嚴重，難以改變現有狀況。這與本項目建在嶗山風景區是不具有可比性的。短期內很難形成競爭優勢。由于市場資源豐厚，容易引來大機構的進入，無可爭辯，風險將來自更大的競爭者和自身的管理。孟子曰：“天時不如地利，地利不如人和。”最后的競爭是人的競爭，是團對的競爭。因此，為規避后來的風險，在與青島大學合作醫療的基礎上開辦護理培訓學校，為公司培養醫療護理人才，同時堅持企業既定目標，堅持管理創新，堅持服務品質的提高和掌控市場的能力，增強企業的競爭力，是考驗本項目的關鍵所在。

融資方式

股權持有融資、債權融資。

投資退出機制

股權上市、股權轉讓、股權回購。