第一篇：保障性住房建設中的融資現狀和建議論文

住房問題是重要的民生問題，加大保障性住房建設力度，是改善民生、促進社會和諧的重要舉措，是利國惠民的重大民生工程。我國已形成了以經濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃住房等為主的多層次保障住房供應體系。并且依據建保[2013]178號文件，自2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱為公共租賃住房。按照規劃“十二五”期間，我國將新建各類保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套，累計資金需求將超5萬億元，面對如此大的資金壓力，這就需要由中央和地方各級籌集。在財政投入不斷增加的基礎上，這就需要各地不斷創新融資模式，多渠道籌集資金。

一、我國保障性住房建設資金融資現狀

（一）現有的保障性住房建設資金融資存在的主要問題

1、資金來源渠道單一，大部分資金來源于財政資金。現階段我國還處于發展中國家，整體經濟發展程度也不高，資本市場起步相對較晚，金融體系還欠發達，也很少利用信托、證券等融資工具，融資效率低下，資金來源渠道單一，形成了過度依賴投入的局面。

2、地方財力不足也同時制約保障房建設，地方在很大程度上依靠土地出讓金作為支持地方發展支柱，加大保障性住房建設力度上明顯力不從心，使得地方不得不被迫靠發行地方債券來支持保障房事業。這也同時給地方在其他社會事業方面造成不同程度影響。

二、保障性住房建設資金主要來源

（一）財政預算資金

一是公共預算安排資金，主要是中央補助、省級補助、市縣公共預算和地方債券安排資金。二是性基金預算安排資金，主要是土地出讓凈收益和住房公積金增值收益扣除風險準備金后的余額（全部用于廉租住房建設）。

（二）自籌資金及社會機構提供資金

社會機構提供資金目前主要依靠銀行貸款、公積金貸款支持保障房建設試點資金以及地方或投融資平臺通過商業銀行貸款、信托、債券，各類基金等融入的資金。

三、完善我國保障性住房建設融資的對策建議

對于保障性住房建設大規模的資金需求，就需要采取多種形式的融資策略，以保證保障性住房的建設和融資規模，促進房地產市場的穩定健康持續發展。因此，需要從多個方面關注。

（一）加強融資力度，實施融資創新

面對大規模融需求，創新融資方式加大融資力度，通過培育多元化的融資主體，多種形式的融資方式，拓寬融資渠道，加強重點，建立“以為主導、市場運作方式”為主體的保障房融資體系。部門還應積極探索債權、股權以及投資基金等多種融資模式，保證保障性住房資金來源的多樣化，鼓勵各種資本參與保障性住房建設。

（二）構建保障性住房金融體系，可以有效地防范和控制風險

建議成立專門保障性住房融資（貸款擔保或保險）機構，如：河北省各地市均成立了專門的保障房融資平臺，這樣既能為各市融資提供貸款保證，又可以為保障性住房項目融資提供融資服務，以最大限度地確保保障性住房政策的有效執行，有效減少金融機構信貸的風險。

（三）建立房地產信托投資基金

房地產投資信托基金（REITs）作為房地產證券化的一種手段，是通過發行基金的方式募集公共投資者資金。這種投資發行風險相對較低，可以有效疏導社會資金流動性過剩的現狀。鑒于廉租房不租不售，現金回流小，但租金收益相對穩定的特點，可采取REITs的運作方式。信托資金擁有成熟的運作團隊和運作經驗，可以與保障房的承建方合作設立項目公司，負責保障房建設，建成后由管理中心進行回購，項目公司收回投資，信托資金退出。

（四）引導保險基金參與保障房融資

依據《保險資金投資不動產暫行辦法》相關規定，保險資金投資不動產可以采用股權、債權、物權以及債權轉股權等不同方式。保障性住房作為為民、利民的安居工程，土地為劃撥，并且不以盈利為目的。保險資金投資保障性住房，宜采取債權形式，即僅為保障性住房的建設提供資金，物權、股權形式目前暫不具備操作條件。如太平洋保險上海公租房項目均采取的就是債權形式。即：保險資金與地方合作，向地方委托的承建主體提供資金，還款來源為保障性住房的出售或出租收益（包括回購款項、保障性住房償債基金、租金收入和出售收入等），融資平臺或大型國企作擔保。

（五）設立地方融資平臺，并進一步完善各級融資平臺

保障性住房投融資平臺一般是由地方主導設立，具備專業化運作能力的國有非盈利投融資公司。目的主要是為保障性住房融資，建設和運營提供有效載體，其實質在于調動多方資源，通過整合運作，解決地方在保障性住房的資金籌集，足額配套以及建設管理等方面的難題，并將圍繞保障性住房建設的一系列問題常態化有效管理的一種機制平臺。建議地方加強投融資平臺公司的監管和風險管控，做好風險防范，確保資本金充足以及公司治理結構的完善等。

（六）利用住房公積金貸款支持保障性住房建設

為保障性住房提供融資支持。住建部等部門于2010年6月28日頒布了《利用住房公積金支持保障性住房建設試點項目貸款管理辦法》，住房公積金支持保障性住房建設，確立了住房公積金作為住房保障制度中重要融資平臺的地位，住房公積金建設貸款作為保障性住房融資方式，為保障性住房提供政策性支持。

四、結語

對于當前的形勢，保障房建設是解決城鄉中低收入家庭住房改善問題的最佳途徑。保障性住房供給不足，并不是建設能力有限，而是缺乏建設資金，地方財力不足。隨著保障性住房制度建設的日益完善，我們應該讓更多的銀行等金融機構、各類基金、各類信托機構、地方融資平臺及利用住房公積金貸款等進入保障房建設中去，多方籌資，打造一個主導、多方參與的投融資平臺，解決融資難的問題，實現多贏。

第二篇：住房保障論文保障性住房論文

保障性住房市場公平分配的研究

摘要：在現階段規制政策執行力缺失及信用違約成本沒有制度支持的情況下，保障住房市場的公平分配需要引入罰金與刑罰作為規制的手段，并且加快完善相配套法律及調動地方政府積極性，支持收入狀況評定，直到建立行之有效的保障住房專業性機構。

關鍵詞：保障性住房房地產市場分配公平

保障性住房建設對于加快解決群眾住房困難，調整住房供應結構，促進房地產市場平穩健康發展具有重要的促進作用。住房具有明顯的社會保障性質，世界各國政府都對國民的住房問題給予了相當程度的關注，并采取了一系列調控措施，我國政府也不例外，自1998年住房實行貨幣化改革之后，出臺了“富人購買商品房，中低收入者購買經濟適用房，最困難的居民享受政府補貼的廉租房”政策，以實現“居者有其屋”的理想。但在實踐運行中，保障性住房市場卻出現了不少問題。

一、我國保障性住房市場現狀

（一）保障性住房建設力度有待加強

1997-2008 年，盡管經濟適用房投資總額從 185.5 億元增加到 982.6 億元，增長了429%，但其占城市住房投資比例卻從 12％下降到 4.45％。1998-2007 年，經濟適用房銷售面積雖然從 1700 萬平方米增加到 3500 萬平方米，但從 2001 年開始，經濟適用房的銷售面積從絕對額上確實下降的。根據 2008 年的統計數據，全國已經建成的廉租房只有 350 萬戶左右，廉租房的保障面積尚不足 5‰。中央財政無法全包廉租房資金缺口，只能很有限地解決部分困難地區的廉租房建設資金缺口。按照相關政策，廉租房建設資金應以財政供應為主。然而，實際上只有少數城市可以做到。由于沒有固定的經費來源，廉租房的建設和推廣遠未達到預定目標。

（二）政策保障的目標對象偏離

住房保障政策本應體現為中低收入家庭或低收入家庭的傾斜和支持，但在實施過程中，政策保障對象發生了偏離，導致了不公平現象的發生。在公積金政策中，住房公積金由個人和單位依照工資一定比例同時繳納同樣的份額，受制于單位經濟效益和個人收入，因此導致單位效益好、收入高且穩定的非低收入階層受益較多，而真正需要扶持的中低收入階層卻收益較少或被排斥在住房公積金的受益范圍之外。在經濟適用房政策的具體實施中，則出現“富人買經濟房”現象。根據對北京、西安、太原三個城市的抽樣調查，結果顯示“經濟適用房主要滿足了中等收入偏上家庭的需要”。此外，購買經濟適用房的家庭在收入提高后如果不符合資格條件，或由于家庭人口出現變化，享受的保障住房本應退出或者應相應減小面積，但實際中這部分非政策對象群體卻依然享受政策保障。由于非政策目標群體占用了大量的住房保障資源，使得其他群體無法獲得政策惠顧，造成了對住房保障公平性原則的損害。

（三）經濟適用房申購管理混亂

經濟適用房的居住與購買，為何會出現名實不符的情況呢？大多數人認為，各個環節的監督不力是導致種種怪現象的根源。通過調查了解到按照北京目前購買經濟適用房的政策，大致可分為按類領表填表、核定總額、登記備案、網上公示持證購房六個步驟，而現有管理流程卻存在諸多漏洞。在北京，購買經濟適用房的條件之一是家庭年收入不超過6萬元，而由于我國并沒有收入考評體系，使得這一規定形同虛設，很多高收入人群鉆了政策的空子。

（四）廉租住房準入與退出機制及相關政策缺失

對低收入家庭采取住房保障的前提是需要一個合理界定收入的辦法，這其中最重要的是確定合理的收入標準和有效的收入審核管理辦法。目前全國對于收入監督系統均尚不健全，這對審核居民收入有相當大的難度。因此，缺乏有效的統計和監管機制是我國目前實施城鎮低收入家庭的最大障礙之一。申請廉租住房的六個條件之一就是涉及到收入問題。由于銀行不允許查詢私人賬戶，致使一些申請家庭的收入與實際情況不符。目前，雖然已采取了通過街道居委會公示、監督等方式，但嚴格界定還是很難做到。從近幾年的實施情況看，不少低收入家庭通過廉租住房制度切實改善了居住條件，但因收入增加或條件不符而退出廉租保障的人卻寥寥無幾。退出機制不完善，住房保障就是一個無底洞，一方面政府負擔越來越重，而另一方面不該享受的人卻不合理地享受了社會資源。

二、造成保障性住房分配不公的原因

（一）收入標準評估的模糊性

由于我國各地區經濟發展水平和城鎮居民住房狀況千差萬別，各地對于經濟適用房申請者審核的標準各異。1994年建設部頒布的《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》規定，“中低收入家庭住房困難戶認定的標準由地方人民政府確定”。因而各地方政府在制定實施細則時，有的把中低收入理解為包括70%的城市中的中低收入家庭，有的則理解為涵蓋30%的城市中等偏下加低收入家庭（除了作為廉租住房申請對象的最低收入的10%家庭）。2003年以后，各地政府都把經濟適用房政策的目標群體定位在中等偏下的30%家庭，但由于灰色收入等問題的影響，這一界定在操作上仍難以明確規定。由于目前個人資金管理、信用管理等相關條件還不配套，要調查清楚一個人的家庭年收入并非易事。這使許多高收人的家庭或具有隱性收入的家庭也進入申請者的行列，這一現象被稱為“購買對象失控”，從而使真正的中低收入家庭遭受排擠。

（二）資格審核不嚴

資格審核是住房保障中公平性最容易受到扭曲的環節。保障性住房的分配首先要對申請人進行資格審核。目前資格審核程序表面看似公平，但由于我國金融系統和稅務系統的不完善，以及個人信用制度的尚未建立，在資格審核的實際操作過程中住房保障的公平性極易受到損害。在審核家庭收入之時，目前所能計算的是面上的工資收入，而在工資之外的其他收入則是隱性的，幾乎難以計算；住房保障所需的單位收入證明可信度也很差，容易弄虛作假，這就有可能導致實際高收入者也進入經濟適用房購買和廉租房承租行列。雖然制定了保障對象的標準，但缺乏嚴格的審核制度；或即使建立了審核制度，但缺乏對申請人住房狀況和收入狀況的真實掌握，無法準確審核保障對象的實際收入，造成了保障供給與保障對象存在一定程度的偏離，影響了住房保障政策的公平性。

（三）監督體系上互動性與時效性不足

首先，從購買銷售上來說，在經濟適用房分配過程中，堅持了住房申請者的分類體系。目前由于住房市場的需求大于供給，而且惠及人群的廣泛性，這樣不可避免出現了經濟適用房的熱銷。其次，受益人群也出現難以甄別的狀況，目前我國尚未建立科學的個人收入申報制度，從而使得“中低收入家庭”變成一個十分寬泛而模糊的概念。在社會誠信系統未建立的條件下，購房者家庭年收入等材料

都可以通過造假等多種渠道獲得。最后，中國正處于經濟高速起飛階段，人們收入水平界定的不確定因素很大，明確界定中低收入階層也不是一勞永逸的事情。這些原因導致經濟適用房一部分流入實際上并不缺房而著眼于升值的投資者手中。

三、保障性住房分配公平的有效規制手段

（一）建立監督機制并增強懲戒力度

社會監督是保證公平性的有效手段。推行嚴格的審核和懲戒制度，把好住房保障最后一關。推行嚴格的審核和懲戒制度是保障性住房政策順利實施的重要保證，我們應該明確界定購買對象，資格審核由多重門檻改為雙重門檻，即住房條件、工種、收入、級別等條件改為依靠收入和住房條件來衡量，達到其福利保障的目的。增強懲戒力度，通過行政、法律手段對弄虛作假者進行處罰，增加其欺騙成本，遏制其騙購、騙租的企圖。對通過弄虛作假已騙取住房保障者要通過法律及行政手段嚴厲懲戒，回收已購或已租住房，取消其在一定年限之內的購房或租房資格，并處以罰款，情節嚴重的通過法律手段追究其刑事責任，以維護住房保障的公平性。

（二）住房保障法規的建立與完善

我國自20世紀80年代啟動的住房制度改革，雖然在不同的發展時期，曾經頒發了相應的條例和條令，但是迄今為止，還沒有一部專門涉及住房保障的法令，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布，住房保障主要依靠行政手段加以干預，公共住房政策的實施缺乏立法體系強有力的保障。住房法律制度的完善是保證住房貨幣化改革順利實施的基礎，住房法律為住房保障明確了保障目標、保障模式、保障計劃、保障實施策略，這為解決城市邊緣化群體的住房困難問題提供必要的法律依據。因此，我國應該借鑒美國住房保障的經驗，盡快制定專門的住宅法和住房保障法，從立法層面對住房保障的實施計劃、惠及對象、供應標準、資金運作方式、運作機構、保障措施進行法律界定。

（三）分權化治理進入和退出甄別機制

住房保障制度針對的是無力在房地產市場購買商品房的中低收入困難家庭，而不是面向全體社會成員的普惠制度，因此，準確界定購買對象是實施住房保障制度得以成功的關鍵。但是，由于國家沒有建立完善統一的個人收入金融管理機制，個人收入的實際數額很難確定。而且，由于不同地區經濟發展水平的差異，個人收入高、中、低的標準也難以統一。這就直接導致了無論是經濟適用房制度還是廉租房制度，都無法由中央政府制定統一的準入標準。另外，各個地區中低收入家庭的戶數、居民擁有的房產、保障性住房建設用地面積、實際的需求與供給規模等信息不同，中央政府如要全面掌握就顯得勉為其難，而且這些信息還處于不斷變動的狀態之中。而地方政府在這個方面有著中央政府無可比擬的優勢。無論是信息的收集、整理，還是對信息變化的追蹤和反應，地方政府都比中央政府更準確、更快捷。因此，住房保障的分權型體制能夠發揮地方政府對本地的信息優勢，從而減少中央政府的信息成本。

（四）建立嚴格的收入考評制度

為了保證符合條件的中低收入者買到經濟適用房或租到廉租房，杜絕不符合條件的人“搭便車”，一個最基本而又十分重要的工作就是通過嚴格的收入考評搞清楚申請者的真實收入狀況。為此，一是要建立收入考評機構。近年來稅務、社會保障、民政、建設等部門都根據各自工作的需要在一定范圍開展家庭收入調查。

為了減少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一個機構或者由某個部門承擔這項工作，或者幾個部門聯合開展工作，資源共享。二是建立家庭收入申報制度。國家稅務總局在《個人所得稅管理辦法》中明確提出要建立個人收入檔案制度，以提高納稅人信息來源的真實度。這是一項非常重要的工作，其意義不僅僅是有助于稅務部門合理征稅，對于社會保障管理部門和銀行也是非常重要的。稅務部門建立的收入檔案其對象是納稅人，但除此外還有許多不符合納稅條件的家庭和個人的收入狀況需要掌握。應當統籌考慮這個問題，可采取統一管理、部門分工、任務銜接的辦法，比如由國家發展和改革委員會牽頭，稅務部門負責掌握符合納稅條件的家庭和個人的收入狀況，其余家庭的收入狀況由社會保障和建設等部門負責調查。

（五）建立行之有效的保障住房專業管理體系

在公共住房制度比較成熟的國家，都有一套行之有效的專業管理體系，這個管理體系由不同的機構組成，這些機構從功能上可以劃分為決策層和執行層。決策層指為公共 住房專門成立的決策協調機構，負責制定政策和長期發展計劃，整體負責與計劃、財政、金融、土地、法律、建設等部門的協調運作。執行層來具體落實公共住房建設和運行。

結論

綜上所述，發達國家住房保障制度的演變過程表明，居民的住房保障問題，是一個長期性問題，隨著具體情況的變化而不斷發展。我國的保障性住房分配不公的問題與政策缺失以及社會發展程度有關，所以我們在分析的時候需要結合實際，首先在制度上規范準入與退出市場，加大懲罰力度，然后加快完善相關法律，建立嚴格的收入考評制度，逐步建立行之有效的保障住房專業管理體系。參考文獻：

1.張春香.經濟適用房的改革探討.中國物價，2007（4）

2.沈衛平.我國住房保障制度建設：經驗、問題與發展.現代經濟探討，2009（10）

3.梁紹連.我國住房保障政策公平性的缺失.城市問題，2007（11）

4.王景杰.試論我國經濟適用房的制度缺陷.商場現代化，2007（16）

5.林卡.中國經濟適用房制度發展動力和制度背景分析.中國軟科學，2007（1）

6.李鴻翔.從經濟適用房政策的實施看我國的住房保障制度.中國行政管理，2007

（5）

7.李輝婕，張騰.市場失靈、政府失靈與住房保障.生產力研究，2009（15）

8.劉林.我國城鎮住房保障制度研究.宏觀經濟研究，2009（8）

9.王偉.分權化住房保障治理模式的經濟分析.財經問題研究，2009（9）

第三篇：關于保障性住房的建議建議

關于保障性住房的建議

可能存在基層住房建設管理機構不健全、管理人員缺乏，工作職責不明確，缺少有效的監督、指導、服務和落實，個別地區工程監管不嚴，監理工作不扎實的問題。

建議加強基層住房建設管理組織機構建設，明確責任分，健全保障性住房建設的監督管理體制。

堅持多元共建，滿足不同住房需求。既堅持把做好保障性住房作為保障民生、改善民生的重要舉措來抓，更要把房地產業作為一個重要的產業、投資、消費和財政增長點來抓，有效發揮兩種建房形式各自不同的帶動作用。要創新建房模式，鼓勵房地產開發企業以及社會各類投資主體參與城鎮保障性住房建設，實現城鎮保障房建設投資主體多元化。要引導梯度消費，合理確定戶型與住房面積，增加中低價位、中小套型商品房供應數量，規范中介服務收費，通過減少中間環節控制房價上漲，著力營造公開、公平、規范的房地產業發展環境。要制定和落實扶優扶強房地產企業的政策措施，引進、培育一批信譽好、實力強的房地產開發企業，提高房地產開發的整體水平。

嚴格保障房準入條件，保證保障性住房資源用于低收入困難家庭。對于農村的危房改造，要防止大拆大建，搞形象工程。對于保障性住房分配，要堅持公開、公正，完善審核體系、管理體系和監督體系，采取居民公示、跟蹤調查、動態管理、社會監督等多種方式，確保保障政策真正落實到最困難的群眾身上。對遷入新居的保障對象，要幫助他們解決新出現的種種困難。

第四篇：保障性住房建設的融資模式

保障性住房建設的融資模式:REIT是新融資工具

激勵不當與地方政府融資不足的問題，正在通過新的融資協議逐步解決，包括建筑公司與地方政府簽訂建設-移交協議、房地產投資信托(REIT)融 資、保險資金投資以及使用住房公積金。與以往相比，我們預期地方政府將全力實現建設保障性住房的官方目標，但部分財政赤字高、基建項目融資負擔重的地區可 能繼續落后。

近月來，為抑制房價的迅速攀升和應對部分城市房價過高，中國政府已加大對建設保障性住房的關注，并將之作為彌補房地產投資預期放緩的一個手段。今年建 設580萬套保障性住房的官方目標，已經由地方政府與住房和城鄉建設部簽訂協議，國家高級領導人對此堅定地予以肯定。地方官員已被督促將融資途徑多元化、確保充足的土地供應、分房時遵循公平的指導原則，并獲通知建設保障性住房將成為其業績考核的主要內容。本文將對保障性住房的新融資模式、活躍在該行業的市 場參與者以及商品房市場和原材料需求由此所受的影響進行論述。

保障性住房的分類

在中國，“保障性住房”包含多個住房類別，它是提供給符合地方政府所制定標準(如收入、總資產、婚姻狀況和目前生活條件等)的居民的一種社會保障形 式。各個城市自行制定保障性住房標準。例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入須低于人民幣34800元，人均資產須少于人民幣90000元。家庭成員 須在過去5年內未曾向家庭以外出售或轉讓住房。

保障性住房大致可分為四類：

經濟適用房

單位面積一般限制在60平方米以內，并且按低于市場的價格(通常較同類普通住房低20%至30%)出售給符合條件的家庭。經濟適用房的所有人通常在住 滿一段時期(通常為5年)以及繳納土地出讓金以前不得出售或出租他們的住房，但按原價賣回給地方住房主管機關除外。經濟適用房通常會優先分配給因市區重建 項目而拆遷的家庭。經濟適用房的開發可能會由地方政府直接、由工作單位或(在通常情況下)由商業開發商進行。此類開發商可免費獲得土地，并可獲得50%的 所有其他稅收減免，但須遵守售價和建筑標準方面的指引。開發商的利潤率通常限制在3%至4%，而普通商品房的利潤率一般為15%至20%。

廉租房

歸政府所有，以較低的租金(有時低至可比較市場租金水平的1/10)出租予城市特困人口的住房(面積小于50平方米)。此類住房的建設資金主要來自地 方政府預算，但鑒于近期的預算限制，來自中央政府的財政轉撥已成為整體融資不可或缺的組成部分。廉租房的所有權為國有，不可出售。2009年7月，政府擴 大了廉租房的建設規模，以滿足更多人的需求，其中包括不符合正常居住標準的應屆畢業生和農民工。相對于市場租金水平，此類人群在租金方面享有的折價一般不 會太高。

限價房

政府最近推出的一個住房救助項目，主要面向城市中等收入家庭，其單位面積限制在90平方米以內。限價房的價格上限由地方政府在將土地售予開發商時確 定，價格水平通常介于經濟適用房和普通商品房之間。和經濟適用房項目一樣，買方須達到預定的標準，并須遵守類似的轉售限制條件。

棚戶區安置房

棚戶區居民是中國保障性住房計劃覆蓋的主要群體。中國大部分的棚戶區位于城區。在改造過程中拆遷的家庭可獲得經濟適用房、限價房或者經濟補償。

為加快保障性住房的建設，中央政府宣布在未來幾年間由地方政府官員直接負責保障性住房的供應。此等利益調整的效果似乎已在各地顯現。尤其是，北京和上 海等一線城市均已頒布政策，要求提高保障性住房用地在商品房項目用地中所占的比例：上海由0提高到5%，北京則由15%提高到30%。

各種融資模式

中央政府今年制定了更激進的開工目標，其用作投資保障性住房的預算已達到632億元(按年增長14.8%)，其中616億元為中央政府向地方政府作出 的移轉性支付。然而，據中國國內部分專家估計，2010年僅是廉租房建設資金就可能達到人民幣4,500億元，其中多數融資負擔將繼續由地方政府承擔。

根據國家方針，保障性住房建設資金應來源于：1.地方政府預算；2.住房公積金(針對職工的免稅強制性住房儲蓄計劃)凈收益；3.土地使用稅的10%(扣除開支)；4.中央政府撥款及廉租房所得凈收入。其他資金來源可包括銀行貸款、房地產發展商注資及發行債券。

盡管按國家政策，地方政府土地使用稅凈收入的10%應用于建設保障性住房，但由于對“凈”額的解釋并無定論，故建設資金出現缺口。

廉租房集資困難最大

在四類主要保障性住房當中，廉租房建設面臨的資金困境最嚴峻。除承諾在長時間內維持低水平的租金收益外，地方政府還須放棄賣地收益，且一般還須承擔建 設成本。相比之下，經濟適用房及限價房在建成后即可出售，還能依靠開發商注資及銀行貸款獲得大部分資金。選作重建的棚戶區一般位于市區內，地價相對較高，可按更高容積率進行重建。因此，地方政府一般有能力承擔建設所需的凈投資。

地方政府面臨的挑戰

近年來，地方政府收入中有超過20%～30%來自土地出讓金，這意味著政府缺乏為保障性住房提供大量可按市價售予以高端市場為目標的民營開發商的土地 的動力(保障性住房完工率見圖3)。隨著地價上漲(如2009年土地出讓金增加43.2%至人民幣1.42萬億元，估計占地方政府收入的 30.5%)，近幾年這種現象變得越發明顯。

新的融資模式

鑒于土地銷售放緩，且中央繼續對地方政府投資工具的借貸實施限制，地方政府若要籌措足夠資金以完成今年的目標，將面臨巨大壓力。

建設-移交協議

建筑公司不僅有機會承擔項目開發，還負責提供項目資金。根據建設-移交協議，建筑公司將墊付項目資金，而項目所有人(一般為市政府)將于項目竣工后兩至三年償還建筑費用和利息。

房地產投資信托(REIT)：新的融資工具

2010年初，在上海及天津試行保障性住房抵押REIT的提案，據稱已提交國務院審批。據新聞報道，REIT試點計劃將主要以銀行為核心投資者。市場 揣測，鑒于目前5年以上貸款的名義貸款利率維持在5.94%，為使機構投資者介入股票式REIT所有權，回報可能需要達到8%。我們認為REIT將成為保 障性住房在財務上可行的潛在資金來源。國內專家已提出若干提高收益的可能方案，包括1.在REIT架構內綁定其他高收益地方政府房地產資產 ；2.向投資者提供政府補助；3.為投資REIT產生的收入提供優惠所得稅。

住房公積金

住房公積金成立于1994年，是一項強制性購房儲蓄計劃，旨在通過由基金提供按揭貸款補貼，為普通工資階層提供幫助。使用住房公積金建設保障性住房的 試行計劃已于28個城市啟動，貸款批授總額預計為人民幣500億元。根據新政策，地方政府可動用住房公積金盈余資本。據住房和城鄉建設部表示，2008年 底的住房公積金盈余資本為人民幣3,193億元。鑒于住房公積金內的閑置資金龐大，盈余資本可有效用于為政策性住房提供建設資金，以及以貸款安排利息的形 式提供額外回報。

保險公司

2010年9月3日，中國保險監督管理委員會允許保險公司在房地產最多投資其資產的10%。倘若以2010年7月底4.57萬億的保險總資產計算，則 約有4500億元資金可流入房地產行業。盡管保險商的房地產投資可能涉及保障性住房以及退休和商用物業，我們認為，鑒于飛速增長(5年的年復合增長率為 24.2%)的保費收入需流入長期投資，保險業可能成為保障性住房的重要資金來源。

為何私營開發商積極參與？

最近，中國國內媒體紛紛報道，重點以商品房為主的房地產開發商計劃大力進軍保障性住房市場。部分原因是響應政府進一步增加保障性住房的承諾。除商品房 開發商外，眾多建筑公司甚至礦業公司也紛紛宣布計劃，準備在保障性住房市場占據一席之地。保障性住房項目與商品房項目在諸多方面存在差異，其中之一就是前 者的市場需求幾乎有保障，有效將開發商較建筑公司在銷售和市場環節增加的價值降至最低。因此，我們預期經濟適用房市場的發展將與商品房市場迥然不同，特別 是，經濟適用房市場的參與者將更加多元化。

對于主要以商品房為主的開發商而言，保障性住房項目的利潤率遠低于商品房，但在目前房地產市場萎靡的環境下，卻能提供若干恰逢其時的好處。

增強商譽

建設保障性住房的利潤率非常低，因此在一定程度上可視為開發商的一項社會責任。隨著政府履行為社會大眾提供適當的保障性住房解決方案的承諾變得越來越迫切，開發商開始熱衷于參與政策性住房項目，以增強商譽并鞏固與決策者的關系。

更多的貸款渠道

除貸款更容易、貸款渠道更多以及審批更快之外，保障性住房的投資回報遠高于表面看來的水平。

為住房市場的結構性改革做準備

自中國政府由2010年4月份起實施房地產調控措施以來，開發商、購房者及投機商一直在觀察市場是否會迎來反彈，特別是政府落實減緩房地產市場發展的 決心。迄今為止，政府堅定實施有關政策，并明確重申打擊投機活動的目標。因商品房價格已達到多數人無法承擔的水平，保障性住房市場的需求空前加大。在商品 房市場繁榮時期對開發商而言的雞肋，如今已成為銷售有保障的香餑餑。

資本要求低

保障性住房項目的資本要求遠低于商品房。住房項目成本的第一大要素土地由政府視政策性住房的類型提供，政府將為項目提供不同程度的資金支持。(政府負責廉租房、公租房以及安置房的所有開發成本，并放棄限價房及經濟適用房的部分地價)。

稅務激勵

除政府提供的各種激勵之外，保障性住房還可享受大量的稅務優惠。例如，目前征繳的土地增值稅乃按照四個利潤率范圍確定(30%～60%)；保障性住房 的低利潤率可能會由節稅部分抵消，因為稅款會降低開發項目的整體利潤率。一些城市已將保障性住房的土地增值稅預征率下調至1%，以進一步鼓勵開發商參與。

建筑公司

傳統的房地產開發商并非是對保障性住房感興趣的惟一群體，建筑公司也積極參與其中。上文所述的建設-移交協議將為建筑公司帶來更高的利潤率。此外，由 于政府包銷整個項目，建筑公司不負責竣工單位的市場推廣和銷售。基于這些原因，保障性住房建設將為建筑公司提供激勵(更高利潤)和優勢(因設計簡單和標準 化，且毋須推廣和銷售，開發商的附加值被降至最低)，進而令其在不久的將來成為主要參與者。

保障性住房：社會問題的重點

2010年5月，中國住房和城鄉建設部與全國各地方政府簽訂協議，以在2010年開始建設300萬套保障性住房(包括經濟適用房和廉租房)。另外，將 興建280萬套臨時安置房。國家領導人已在多個場合重申建設580萬套保障性住房這一總目標，2010年8月21日，國務院副總理李克強在講話中也強調加 快把保障性住房重大民生工程建設好。決策者進一步計劃在2009年至2011年間建設1300萬套保障性住房，預計總投資為人民幣9000億元。

由于城市生活條件極其不平等(并在近期中國房地產市場的繁榮中加劇)，保障性住房已上升為中國首要的社會問題。中國一線城市的購房成本是主要城市平均 家庭收入水平的11～12倍，而紐約和倫敦則約為7倍。盡管全國的總體水平并不高，但決策者仍留意快速的城市化遷移以及能為民工、畢業生和其他低收入購房 者提供的保障性住房有限的問題。香港和新加坡等鄰近商業中心的購房成本相對于家庭收入的比率也升至12倍，但它們推行的公共住房計劃分別覆蓋各自人口總數 的47.5%和80%以上。

2000年至2009年期間，經濟適用房(按低于市場價格出售的保障性住房)的投資金額占住房投資總額的比例由14.2%跌至僅4.4%。2010年 前7個月，由于商品房投資大幅回升，該比例進一步降至3.1%。若假設中國低至中低收入家庭符合資格購買特定形式的保障性住房，目前約需7700萬套保障 性住房。然而，中國現有的保障性住房庫存估計約為1300萬套。在所有其他因素保持不變的情況下，即使政府達成并繼續在未來10年每年建造約600萬套保 障性住房的目標，在下個10年結束時，中國仍面臨保障性住房短缺的問題。因此，保障性住房建設活動的勢頭顯然會繼續加大，而部分開發商將會把在該行業尚處 于初步發展階段時進入作為當務之急。

第五篇：保障性住房

保障性住房

【點睛1】材料1從我國的住房改革歷程入手，給出了我國政府發展和建設保障性住房的原因--解決中低收入者的住房問題。

1.住房和城鄉建設部部長齊驥2011年3月9日在人大會議記者會上說，今年建設1000萬套保障性住房，如果商品住房按照去年的規模來向市場提供的話，今年我們國家會頭一次在住房供應方面，保障類的住房超過市場類住房的總量。

去年全國銷售商品住房9.3億平方米，算下來大約900萬套，今年建設1000萬套保障房，比去年全年商品房供應總量多100萬套。保障房建設總量首次超過商品房意義重大，也是中國住房市場一個標志性變化和里程碑式事件。

始于1998年的住房貨幣化改革，使得城市百姓由過去福利分房轉變為到商品房市場購房。這極大地減輕了國家財政負擔和企業負擔，也緩解了由房源少、需求多導致住房分配不公引發的各種矛盾和糾紛。然而，這種改革忽略的一個基本情況是，隨著城市人口的膨脹，住房需求與土地、房屋供應出現了巨大矛盾，造成住房價格直線上漲。住房價格上漲使得投機投資資本看到了其中的趨利空間，一窩蜂式進入住房市場炒作投機，使得住房價格出現一輪又一輪的惡性、畸形上漲，最終造成中低收入者買不起房。住房保障問題在城市凸現出來，而且矛盾越來越尖銳。

反思住房改革，主要是缺了一條腿：少了解決城市中低收入者住房問題的住房保障制度。我國政府敏銳地觀察到了這一點。這幾年不斷探索保障性住房制度，大力發展和建設保障性住房。特別是從去年開始，通過落實地方政府責任，確立了580萬套保障性住房的建設任務。今年又計劃建設保障性住房1000萬套，未來五年達到3600萬套。我國住房市場、住房體制里的短腿正在加速接上。

【點睛2】經濟適用房是保障性住房的一種，材料2給出了W市創新經濟適用房改革的方式--復雜問題簡單化，實物分配貨幣化。

2.W市地處關中平原東部，隨著近年來經濟社會的發展，房價也出現了快速上漲趨勢。在這種情況下，如何讓廣大低收入困難群眾順利買上房子，成為W市政府部門急需解決的問題。

該市X市長說，現行的經濟適用房采取的是實物分配形式，雖然也能有效解決困難群眾的住房問題，但在分配過程中暗箱操作、冒名頂替等現象難以避免。在這種情況下，W市從2009年開始探索推行經濟適用房貨幣直接補貼新模式，對符合經濟適用房保障條件的中低收入家庭，由供應經濟適用房改為給予適當貨幣補貼，力求將“復雜問題簡單化，實物分配貨幣化”。

在補貼對象上，W市規定必須為具有W市城區常住戶口，家庭年收入在3萬元以下，無房住或家庭人均住房建筑面積低于20平方米的城區居民。符合條件的補貼對象可憑相關證明到W市房改辦遞交申請，在通過審查后即可成為補貼候選對象。

在補貼標準上，W市有關部門初步確定經濟適用房出售價格與商品房均價的差距在每平方米300元左右，據此確定2009年每戶補貼標準為3萬元，以后還將根據物價上漲指數每年更新一次補貼標準。

為確保補貼過程的公正公開，W市規定成為直補對象需經過三次公示。在申請人遞交申請后，W市房改辦在20個工作日內完成初審，并在申請人所在單位或居住區進行一榜公示。一榜公示沒有問題后，還需在W市政務大廳進行二榜公示。通過二榜公示后，采取搖號的辦法產生補貼對象候選人，最后還需在當地媒體上進行三榜公示，如無問題才能正式成為直補對象。

在補貼方式上，為避免補貼對象將資金用于他處，W市規定補貼資金不發放給購房者本人。符合條件的申請人成為直補對象后，可到商品房市場自由選房，在和開發商簽訂購房合同后，憑合同到市房改辦開具補貼證明，然后到開發商處憑證明核減相應現金后補足余款買房，核減的補貼資金由市房改辦與開發商結清。

為了解決補貼資金的來源問題，W市決定每年從土地收益金中拿出一部分資金專門用于補貼。有了充足的資金保障，2009年W市拿出3000多萬元，按照每戶3萬元的標準，共為1116戶困難家庭發放了經濟適用房補貼。

據該市城建局C局長說，經濟適用房直補模式的建立，有效解決了過去實物分配過程中存在的問題。過去由于經濟適用房建設成本低，導致出售價格也比商品房低，成為許多人眼中的“香餑餑”。作為主管部門領導，在分配經濟適用房時往往面臨來自各方面的說情和要房壓力。現在改為貨幣補貼，冒領補貼資金是性質十分嚴重的問題，一些想暗箱操作的人懾于黨紀國法不敢染指，有效保證了保障性住房領域的公正性。

X市長認為，采取貨幣直補政策的一大好處是方便了中低收入群眾。過去由于成本控制等原因，經濟適用房有不少建在比較偏僻的地帶，困難群眾買了房以后往往面臨生活不便的問題。與此同時，一些群眾由于工作地點的原因，買房后經常出現“東城上班，西城居住”的情形。實行貨幣直補后，群眾可根據自己需要自由就近選房，避免了生活不便、來回奔波等困難。

【點睛3】材料3介紹的是保障性住房的另外一種：公共租賃住房。

公共租賃住房擴大了申請范圍，將外來人口納入了保障范圍，彌補了其他形式保障性住房的局限性，而且該形式有利于增加住房有效供給，優化住房結構，引導居民合理住房消費；有利于遏制部分城市房價過快上漲，而且有利于調節收入分配、促進人才和勞動力有序流動、推進新型城鎮化進程，從而有利于轉變發展方式、調整經濟結構。

3.一位參與上海公租房制度討論的專家A表示，公租房最早由官方提出是去年3月兩會期間溫家寶總理政府工作報告中“積極發展公共租賃住房”的表述。從2009年開始，為解決城市“夾心層”的居住問題，各地開始研究中低收入者的租房市場，以期待其和經濟適用房、中低價商品房、廉租房一起，支撐起住房保障體系的龐大需求。這也成為房地產市場維護和諧穩定的重要制度性安排。

今年以來，隨著各地認真落實房地產調控任務，保障房體系再次成為重要抓手。5月21日，重慶發布促進房地產市場健康發展十條措施，首要一條即構建多層次住房供應體系，并明確2010年開工建設公共租賃房500萬平方米，申請范圍同樣向外地戶籍人士開放。另有報道稱，目前北京計劃拿出50%以上的土地用于建設限價房、公共房及低收入房，深圳也出臺了一個住房保障制度，在不受戶籍限制的前提下使該市連續7年有穩定收入的群體受惠。

“除了白領公寓這樣為中等收入者提供的租房途徑外，公租房是第一個對外來人口開放的保障房類型，區別于針對本地居民的經濟房和廉租房。這大大擴展了廉租房的租住對象范圍。”專家A表示。

大力發展公租房的另一原因是目前保障體制中產品類型的局限性。記者在采訪廣東、上海等地市場人士時都被告知，經濟適用房除了銷售體制尚不完善外，還有市場競爭力不足的問題。比如一旦遭遇宏觀調控，普通商品房價格很可能與周邊經濟適用房價格相當，這導致經濟適用房沒有競爭優勢而出現滯銷。同時，廉租房又因為受益面過窄根本無法滿足外來人口的住房保障需求，要令70%的城市人口“住有所居”，其保障體制還需要大踏步完善。

“近年來，一些中等偏下收入住房困難家庭無力租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現，外來務工人員居住條件也亟須改善。”七部委《指導意見》指出。而根據李克強的表態，發展公共租賃住房可以增加住房有效供給，優化住房結構，引導居民合理住房消費，不僅有利于遏制部分城市房價過快上漲，而且有利于調節收入分配、促進人才和勞動力有序流動、推進新型城鎮化進程，體現了轉變發展方式、調整經濟結構的要求。

【點睛4】材料4主要介紹的是在發展保障性住房過程中存在的問題：資金被挪用，進度緩慢，工程質量缺乏保證。

4.2010年11月17日上午，審計署發布2010年第22號公告，公布了19個省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計調查結果，審計發現共計21360余萬元廉租住房保障資金被套取挪用。而在2007年至2009年間，北京等22城市未按規定從土地出讓凈收益中按時足額提取廉租住房保障資金，共計少提取146.23億元。

自從廉租房被中央作為解決低收入群體住房困難的主要途徑以來，建設進度異常緩慢與工程質量缺乏保障，始終就是揮之不去的兩個夢魘。據央視報道，北京大興區的明悅灣小區，商品房質量都沒有問題，而九棟保障性住房中，就有八棟被查出問題。與此同時，2010年全國按計劃要建設保障房580萬套，但是5個月過去之后，開工率卻只有70%。在住建部采取約談地方官員之下，保障房建設進度此后有所加快，至9月份開工率已達90%。可是開工率與完工率，不是一回事，保障房建設計劃能否如期完成，仍然是一個大大的問號。就拿2009年來說，全國廉租住房計劃建設177萬套，最終竣工的卻只有65萬套。

【點睛5】材料5雖然是關于Z省保障性住房安居工程，但對于解決材料4中保障性住房工程面臨的問題給出了啟示。

5．針對百姓關心的住房問題，記者采訪了Z省住房和城鄉建設廳廳長。

記者：據了解，今年我省將重點實施“1313”保障性安居工程，使10多萬戶住房困難家庭受益。請問，政府如何確保這項大工程的順利實施？

張廳長：“1313”保障性安居工程是省委、省政府向全省人民作出的莊嚴承諾，即全年新增廉租住房保障家庭1萬戶以上，新開工建設保障性住房300萬平方米以上，改造城市舊住宅區、危舊房100萬平方米以上，新開工建設其他政策性支持住房300萬平方米以上。

在年初召開的全省城市住房工作會議上，省政府領導與各設區市政府主要負責人簽訂了目標責任書，將任務層層分解落實到各市、縣（市、區）。不僅如此，各市、縣（市、區）還在4月底前編制完成2010至2012年城市住房保障規劃和今年建設計劃，及時向社會公布并報省政府備案。

我們將切實落實政策要素保障，加快保障性安居工程項目的立項和規劃審批，抓緊落實好資金、土地和稅費減免等政策。加強監督檢查，對執行不力的實行問責，確保目標任務全面完成。

記者：降低住房保障的門檻，是眾多“夾心層”的熱盼。對這個問題，政府是怎么考慮的？

張廳長：讓人民群眾住有所居，不斷改善他們的居住條件，是住房保障工作的落腳點。目前，我省已有5.44萬戶城市低收入住房困難家庭得到了廉租住房保障，30萬戶城市中低收入家庭購租了經濟適用住房。到2009年底，全省所有市、縣提前一年基本實現了低保標準兩倍以下城市住房困難家庭廉租住房“應保盡保”目標，基本滿足了家庭人均收入在當地城鎮居民人均可支配收入60%以下的城市住房困難家庭購租經濟適用住房的需要。

但目前還存在兩個“夾心層”，一是既買不起經濟適用住房，又不符合廉租住房條件的家庭；二是既買不起商品房，又不符合購買經濟適用住房條件的家庭。

要解決更多社會群體的居住問題，首先要擴大住房保障的覆蓋面。今年起至2012年，我省廉租住房、經濟適用住房將逐步覆蓋到當地城鎮居民人均可支配收入80%以下的住房困難家庭。其次，進一步加大政策性支持力度，通過舊住宅區、危舊房改造，以及大力推進公共租賃住房和限價商品住房建設，加快解決城市其他住房困難家庭的住房問題。

【點睛6】材料6介紹了保障性住房在質量方面面臨的問題和產生的原因--成本投入低；任務緊造成趕工期、求速度的結果；工程管理制度缺乏、監理人員不到位。

解決措施--實行全過程監管，落實終身責任追究，開展安全大檢查。

6.據新華網報道，海南省質量技術監督稽查總隊近日查獲一起重量達345噸的“瘦身鋼筋”案件：345噸重量偏差嚴重偏離國家標準的“瘦身鋼筋”，竟然暢通無阻地流入保障性住房項目工地，部分產品已經加工待用。

報道稱，7月25日，海南省質量技術監督稽查總隊根據群眾舉報在文昌市文城鎮政府保障性住房工地上發現大量不合格鋼筋。

海南省質量技術監督稽查總隊副總隊長鄭廷安介紹，稽查人員趕到工地后，當場發現3噸不合格鋼筋，將其送至海南省產品質量監督檢驗所檢驗，發現重量偏差問題嚴重。

海南省產品質量監督檢驗所為此出具的質檢報告顯示，除了10mm型號鋼筋合格外，其余12mm、14mm以及25mm等7個規格型號鋼筋的質量均大大低于國家標準。該工地第二標段的22mm螺紋鋼筋，其重量偏差結果為“-16%”，是國家“-4%”的最低偏差標準的4倍。

鄭廷安稱，這種重量偏差嚴重的不合格鋼筋被稱為“瘦身”鋼筋，由于偷工減料，使原本應達到標準的鋼筋足足“瘦了”一圈。“如此‘瘦身’的鋼筋一旦投入使用，無疑對房屋安全造成巨大的隱患，其后果不堪設想。”

文城鎮保障性住房項目的監理單位是海南建弘項目管理有限公司，其職責是對建筑材料以及施工質量進行全程監管。該公司副總經理崔文高說，他們曾將所有型號的鋼筋進行抽樣并送至文昌市建設工程材料檢測中心進行檢測，顯示鋼筋已達國家標準，可以投入使用。但從文昌市建設工程材料檢測中心出具的檢測報告上可以看到，檢測中心只對這批鋼筋做了拉伸和彎曲兩個指標的檢測，并沒有做重量偏差的檢測。崔文高解釋稱是因為文昌市建設工程材料檢測中心還不具備檢測重量偏差的資質。然而，文昌市建設工程材料檢測中心主任馮居丁說，他們具有做重量偏差檢測的資質，但施工單位和監理單位并沒有委托申請做這項檢測。

“瘦身鋼筋”只是一個側面，近期有關保障房的質量問題頻頻被媒體曝光。《金融時報》報道稱，最近的一例是安徽省安慶市太湖縣最大拆遷安置小區--龍安商貿小區。自2010年底以來，50多戶居民的房屋陸續出現承重梁、屋面、外墻裂縫和滲水等現象，部分住戶甚至出現樓板踩穿、房屋沉降等嚴重現象。安居房變成“鬧心房”，不少人有家難宿，頂著酷暑借住在外。上述例子絕不是個例。比如，北京的“明悅灣”保障房項目，2010年出現多棟“樓歪歪”，最終不得不拆除重建；包頭最大的棚戶區“民馨家園”改造項目，2011年初出現了500多套墻皮起砂脫落現象。

1000萬套保障性安居工程，是按照每套住房60平方米的面積計算的，住建部計算總投入需要1.3萬億元，折合每平方米的成本僅為2166元。而這樣的成本，包含了稅費、土地成本和資金成本等。低成本投入，讓不少參與企業僅能獲得微薄利潤，容易出現偷工減料的現象。

另一個原因是，短時間內要求完成任務，這容易造成趕工期、求速度的結果。

根據住建部的要求，1000萬套保障房需要在2011年11月底前全面開工。由于保障房建設任務繁重，為了在規定時間內完成任務，不少項目不排除匆忙上馬的可能，工程管理制度缺乏、監理人員不到位等問題時有發生。

保障房，首先應該保障質量。據新華網7月21日消息，國務院副總理李克強在7月20日同省部級領導干部住房保障與房地產市場調控專題研討班學員進行座談時表示，建設質量是保障房建設的“硬杠杠”，要實行全過程監管，落實終身責任追究，并表示近期將要開展一次保障房質量安全大檢查。

【點睛7】材料7仍然是關于如何確保保障性住房質量的問題，將J省的做法進行提煉，能得出如下相關措施：法律上全面落實保障性安居工程質量終身責任制，依法追究責任；制度上各基層管理單位、工程參建方和相關部門嚴格執行基本建設程序，認真落實質量分戶驗收制度；技術上對新建保障性住房工地全部運行遠程視頻監控系統，實現對質量即時、全過程、可追溯監管。

7．2011年8月1日，J省召開保障性安居工程質量管理工作座談會，要求全面落實保障性安居工程質量終身責任制。工程質量出現問題，不論多長時間，不論人員調到那里，都將依法追究責任，絕不放過。

今年J省新建各類保障性住房32萬套的任務要確保8月底前全部開工建設，形成實物工作量，年底前基本建成50%以上。在明年6月底前，項目主體工程要全部完工。開工新建的32萬套，加上上年開工今年續建的項目，全省在建的保障性住房總數達近50萬套。據介紹，這50萬套在建保障性住房，包括廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、城市棚戶區改造等不同類別，工程質量安全監管任務繁重。

J省要求各基層管理單位、工程參建方和相關部門嚴格執行基本建設程序，認真落實質量分戶驗收制度。凡是未實行分戶驗收以及分戶驗收不合格的保障性安居工程，不得進行竣工驗收，不得交付使用。從今年起，新建保障性住房工地要全部運行遠程視頻監控系統，實現對質量即時、全過程、可追溯監管。要在建成后的保障性安居工程建筑物的明顯部位設置永久性標牌，銘刻設計、施工、監理等等單位信息。

【點睛8】材料8是通過一系列新聞事件，揭示了經濟適用房建設和分配過程中存在的問題。在回答問題2時需要根據相關問題進行推導。

8．CCTV《新聞1+1》日前播出《經濟適用住房，還適用于什么？》，以下為部分臺本：

分房搖號，弄虛作假；買房不住，違規出租，改變地塊用途，違規建別墅，不同城市連續上演的經適房事件暴露出了哪些問題？保障性住房如今保障了誰的住房？

事件一：6月12日，武漢市5100多名困難家庭市民參與經濟適用房余家頭小區的公開搖號，結果搖中的124個人當中有六個人的編號是連號，遭到質疑。

解說：中簽概率一千萬億分之一，連數學家都為之瞠目，就是這樣的六連號通過電腦搖號，在武漢橫空出世。從資格審查到搖號過程，經濟適用房的層層審批程序竟然擋不住幾份虛假的材料。“李鬼材料”竟然一路綠燈，街道、社區、民政、房產等多個部門的審核一一失效，中介公司交幾萬元就能享受辦證、登記、搖號一條龍服務。“武漢六連號”丑聞證明了經濟適用房作弊鏈條的存在。經濟適用房申請人身份作假，竟然暢通無阻，而對于千辛萬苦申請到經濟適用房的人，真的是住房困難，又真的是自己住嗎？

事件二：重慶市渝中區大坪鎮有一個新城大廈，其中322套經濟適用房交房才八個月，竟然有一半左右已經被出租，一些業主不顧經濟適用房不滿五年不能上市交易的規定，現在就通過中介轉賣住房，導致部分經濟適用房登記的房主并非是真正的房主。物管方保守估計，租出去的房子已經有一半，大廈內，有的房子搞起了日租房的小公寓，還有個體餐館、漁家館等。

解說：經濟適用房轉租轉賣，用途作假，成為個體追逐利益的工具，這已經不是個例，在很多地方都已經司空見慣，這違背了經濟適用房建設的初衷，而除了申請人身份造假、住房用途作假外，還有開發商干脆在房產開發功能上作假。

今天的新華網河南頻道登出了新聞調查“經適房變身豪華別墅”，因為鄭州市規劃局副局長逯軍質問記者“替誰說話”，鄭州一處經濟適用房土地違規建別墅事件被媒體曝光。河南天榮置業有限公司承建“西湖秋韻”，鄭州市規劃局明明發放了建設經濟適用房的許可證，然而當經濟適用房建起大面積別墅時卻無人監管，當民眾舉報此事時又遭到冷落。

開發商打著經濟適用房的名號蓋商品房，公開造假，為困難群眾謀福利的經濟適用房，成了審批官員權力尋租的砝碼和開發商牟取暴利的工具。就這樣，經濟適用房在被真正需要的群眾適用之外，居然也被身份造假者適用，被用途造假者適用，被不法開發商和官員適用。

事件三：深圳市住房和建設局近日通報了社會廣泛關注的深圳桃源村經濟適用房三期“豪車門”調查結果：媒體曝光的52輛過夜“豪車”，9輛是單位的，28輛不是小區業主的，只有12輛是業主所有，而且這12輛車都是入住后所購買。

解說：該局負責人就此特別指出，目前沒有任何法律和規定限制經濟適用房業主買車，不能永遠不讓購買經濟適用房的人致富，不能僅因為其購房后買車就讓其退出經濟適用住房。這一方面似乎預示著主管部門在“豪車門”事件中并不需承擔審核不嚴的責任；但同時，該負責人的這番辯護卻提出了一個有價值的命題：購買了經濟適用房的人，在經濟條件完全超越了住保障性住房的情況下，能否繼續擁有保障性住房；如果需要退出，又該如何退出。

【點睛9】材料9是國外關于保障性住房建設的先進經驗，有利于改革和完善我國相關制度，考生可從中提煉先進的措施--完善經濟適用房相關法律，加大對經濟適用房申請過程中違法行為的打擊力度和問責力度，并追究相關責任者責任。

9．1894年，法國政府就出臺了建立廉價住房制度的法律。1906年，政府頒布的法令對廉價房的建設作了補充規定。1912年，新法律規定市鎮和省級政府可自行成立相關機構進行廉價房建設。2000年，政府適時推出了社會團結和城市革新法，規定每個人口超過3500人的市鎮（巴黎地區的標準為1500人），其廉租房占全部住房建筑比例不得低于20％，違者將受到處罰。2006年，《國家住房承諾法》的公布，使福利性住房的供給大大提高。2007年，《可抗辯居住權法》獲得通過，意味著居民可用法律手段維護自身的住房權。

在新加坡，組屋(相當于中國的經濟適用房)已成為當地住房市場的主體，87%的人住在其中。這種住宅比私人房地產市場上的商品住房便宜許多。對于那些實在買不起組屋的居民，政府將其分為困難戶和特困戶。對困難戶，政府將給予適當補貼，爭取每戶能夠購買一套60至70平方米的舊房居住。而對特困戶則租給每套舊的42平方米的廉租屋，每月只象征性收取房租。組屋售價如此優惠，購房者當然趨之若鶩。然而，購買了組屋，就必須要住，否則將面臨高額罰款及牢獄之災。新加坡政府表示，任何人在買賣組屋時，必須提供翔實的資料，如果一旦發現虛報，將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監禁，嚴重者兩者兼施。

1.認真閱讀給定資料，簡要回答下面兩題。（20分）

（1）請根據給定資料，對保障性住房的內涵進行闡釋。（10分）

要求：準確、簡明。不超過150字。

參考答案：

保障性住房是與商品房相對應，是政府為中低收入者提供的住房（或具有保障性質的住房），包括經濟適用房、廉租房和公共租賃住房。

（2）根據給定材料2的內容，試分析“復雜問題簡單化，實物分配貨幣化”這一表述的含義？（10分）

要求：分析簡明扼要，條理清楚，不超過250字。

參考答案：

“復雜問題簡單化”是由供應適用房改為給予貨幣補貼將有利于解決低收入困難群眾買房問題，并且有利于杜絕現行保障性住房分配領域中存在的暗箱操作、冒名頂替等現象。

“實物分配貨幣化”是指渭南市嚴格選拔補貼對象、確定補貼標準、明確補貼方式，劃撥專項資金對低收入群體進行直補。

2.請根據給定資料8、9，分析這兩個資料對改進和規范經濟適用住房工作提供了哪些重要啟示。（15分）

要求：分析簡明扼要，條理清楚，不超過200字。

參考答案：

（1）完善經濟適用房相關法律，加大對經濟適用房申請過程中違法行為的打擊力度和問責力度，并追究相關責任者責任。

（2）以招標方式選取經濟適用房的開發商，確保開發商向將購買此待建經濟適用房的居民公開，同時向社會公示，防止開發商以經濟適用房用地搞商品房開發。

（3）細化經濟適用房的準入制度，建立和完善退出機制。

（4）政府應建立專門平臺，便于百姓、媒體對經濟適用房申請者和購得者的監督和查詢。

3.為確保保障性住房工程質量，J省9月起準備對全省保障性住房工程質量進行專項檢查，檢查時間一個月。請你以該省省政府工作人員的身份，結合給定資料，草擬一份《J省關于開展保障性住房工程質量專項檢查的通知》。（25分）

要求：（1）內容全面，有針對性；（2）條理清楚，表達簡明，不超過500字。

參考答案：

J省關于開展保障性住房工程質量專項檢查的通知

為進一步加強保障性住房質量監管，確保房屋質量安全，全面落實國務院副總理李克強在省部級領導干部住房保障與房地產市場調控專題研討班的講話精神，省政府將對全省保障性住房工程質量進行專項檢查，現將有關檢查事項通知如下：

一、檢查范圍及內容

檢查范圍：全省所有在建廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、棚戶區改造等工程質量。檢查內容：工程建設各方主體履行質量責任和義務情況；各基層管理單位、工程參建方和相關部門質量驗收情況。

二、檢查時間

本次專項檢查從2011年9月1日開始，9月30日前結束，為期一個月。

三、檢查要求

（一）各市按照省保障性安居工程質量管理工作座談會和本通知要求，全面總結監督檢查情況，并落實專人做好迎檢工作。

（二）檢查人員要嚴格按照有關法律、法規、規章和資質標準，技術規范進行檢查，嚴格遵守廉潔自律有關規定和工作紀律。檢查中應當實事求是、客觀公正、認真負責，不得弄虛作假、徇私舞弊，防止走過場或敷衍檢查的現象發生。

（三）對檢查發現的違法違規行為和重大質量安全隱患，檢查組下發書面整改通知單，并在J省相關網站上予以公布。對工程項目存在問題拒不按期整改的，對責任單位記錄一次不良行為記錄，情節嚴重的，將實施行政處罰。

2011年×月×日

4.結合給定資料，以你認為完善保障性住房體系最重要因素為話題，聯系實際，自擬題目，撰寫一篇議論文。（40分）

要求：（1）觀點鮮明、主題明確、分析合理；（2）論述深刻，結構完整，語言流暢；（3）總字數1000-1200字。

解析：

本題有一個出題陷阱，即選擇影響保障性住房體系的一個因素展開。影響保障性住房工程的因素有很多，如完善保障性住房制度、轉變政府觀念，加強對保障性住房的重視等。本文僅需要圍繞其中一個因素展開，重點闡明為什么是重要因素。

參考范文：

推進保障房建設重在制度建設

2010年全國各類保障性住房和棚戶區改造住房開工590萬套，基本建成370萬套，超額完成年初國務院部署的任務。在建設任務重、自然災害多的情況下，取得這一成績實屬不易。2011年保障性住房建設計劃達1000萬套，這是黨中央、國務院為解決中低收入家庭住房困難的又一重大舉措，意義重大。

住房保障取得重大進展，令人欣喜，但是我們也要看到，由于保障性住房建設尚處于起步階段，距離百姓的期待還有一定距離，特別是在當前部分城市房價過快上漲的情況下，中低收入家庭住房困難問題進一步加劇。與此同時，保障性住房建設還存在一些制約其發展的突出問題，如缺乏規范化、制度化的融資渠道，相關流轉、管理等制度尚不完善。解決老百姓住有所居的問題，推進保障房建設，重在制度的建設。

第一，明確土地出讓金的一定比例作為保障性住房建設資金來源。明確當地政府土地出讓金凈收益的分配比例，特別是要通過法規制度方式確定用于本地保障住房建設的最低比例。將土地出讓金收益與保障房建設資金直接掛鉤的最大優點在于，在整個社會住房需求與保障住房建設資金將基本同步，公眾對保障住房建設將有比較清晰可測的預期，對社會穩定、民心穩定有重要意義。

第二，完善公積金制度，幫助中低收入家庭解決住房困難。擴大住房公積金的覆蓋面與保障范圍，重點是擴大非公經濟組織中公積金的繳存。住房公積金使用要增加向中低收入家庭的政策傾斜，例如向中低收入家庭降低貸款門檻，靈活拓展住房公積金在中低收入家庭購房、租房中的使用范圍，還可考慮利用公積金的增值收益對中低收入家庭實行貸款貼息等。

第三，建立合理有效的保障性住房流轉機制。目前實施的保障性住房形式主要有：經濟適用房、廉租房等。無論是經濟適用房買受人，還是廉租房的承租人，都是政府公共資源的補貼對象，應從制度上杜絕人們將公共資源轉化為私有財產的路徑。嚴禁經濟適用房買受人通過任何手段轉變為普通商品房，如果買受人要改變居住條件，只能由政府回購；同樣，廉租房承租人應被嚴格禁止轉租，杜絕不當獲利渠道。

第四，進一步完善保障性住房管理體系建設。放寬保障性住房受益準入門檻，讓更多低收入以及中等收入夾心層能夠有機會享受到政府的住房保障。建立保障性住房信息公示制度，公開保障性住房所在社區、面積、買受人或承租人姓名，充分發揮社會監督作用。同時，要嚴格落實“問責制”，將問責工作置于陽光之下。

為中低收入家庭提供住房保障，是政府應盡的職責。我們有理由期待，隨著住房保障制度的不斷完善，百姓住有所居的夢想將從一份份文件變成現實。