第一篇：理財慶功會聯誼會主持詞第一稿

理才會員聯誼會

主持詞

【主持人開場】

男：尊敬的各位領導、各位來賓 女：親愛的同仁們、朋友們 合：大家下午好！男：我是來自?? 女：我是來自??

男：春回大地，萬象更新！女：激情澎湃，盛世歡騰！

男：今天，我們高朋滿座，享受成功和喜悅！

女：今天，是成功人士的聚會，是財富驕子的盛宴！男：今天，是為理財突破??億元而舉辦的慶功會。

女：首先，請允許我隆重介紹出席本次會議的領導和嘉賓： 他們是：

男：現在我宣布 ??會員聯誼會正式開始。(主題暫定)【背誦眾誠精神】

女：大會第一項、背誦??精神

請全體起立，（停頓一下）我是眾誠人，預備

起。請坐。

【開元董事長致辭】

男：下面，有請??先生上臺致辭！????

男：感謝??充滿激情的講話。【頒發輕易貸優秀人員獎項】 女：自從??董事長啟動??理財以來，涌現出了許多優秀人員，他們盡職盡責、愛崗敬業、充滿責任感、目標明確、超常執行，等等，他們身上有許許多多的閃光點。

男：同樣，這些優秀的品質是咱們??集團一直倡導的企業精神和文化。為實現集團快速做強互聯網金融的目的，做出很好榜樣。

女：沒錯，經過??統計，3月份，我們評出了??優秀個人。下面將為??理財優秀人員頒獎。男：獎勵辦法是，??

女：下面我宣布第一組獲獎名單，他們是：

男：掌聲有請??總為獲獎人員頒獎 女：請??總和獲獎人員合影留念

男：好的，接下來宣布第二組獲獎名單，他們是：

女：有請??總為獲獎者頒獎 男：請??總和獲獎人員合影留念

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【獲獎代表發言】

男：祝賀各位獲獎人員，讓我們向他們看齊，再接再厲，奮勇向前，不斷提升。女：接下來有請??理財優秀人員代表發言，有請?? 【韓總講話】

女：感謝??的發言，接下來有請??做總結性講話。??

【澆注香檳、切蛋糕環節】 女：下面我們進入澆注香檳塔儀式，有請??董事長以及??集團董事長??先生與我們共同澆注香檳塔，開啟今天的慶功晚宴！

男：香檳塔的澆注寓意著奮斗不止、效益源遠流長，讓我們一起祝愿??金融的明天更加美好！

（備用水詞）香檳酒一開，好花常開，好景常在，好運常來!晶瑩剔透的香檳塔，是奮斗的階梯，是成功的見證。芬芳的香檳酒，緩緩而下，從容優雅!節節高升！

男：??請兩們領導移步到代表蛋糕旁，共同分享甜蜜、幸福、美滿的時刻。女：請我們以熱烈的掌聲，歡慶這一美好的時刻。感謝??總。

（備用水詞）這一時刻預示著事業蒸蒸日上、擁有黃金般的歲月和璀璨的未來。下面呢，進入文藝演出和有獎問答環節。【節目表演環節】

1、武術串燒，表演者：武術聯合協會

男：大家都知道中國功夫是我國的優秀傳統文化之一，至今已有千年的歷史，無數武者在中國歷史上留下了濃重的一筆。

女：而今天，功夫依然被傳承在我們泱泱華夏，下面有請??武術聯合協會為我們帶來精彩的武術串燒！

2、歌曲《少年壯志不言愁》，表演者：

男：在我上初中的時候，我的語文老師教會了我一首歌。歌的名字叫《少年壯志不言愁》如今10多年過去了，這首歌依然廣為傳唱。

女：是啊，這首歌不僅紅遍了大江南北，它的演唱者那也深深印在了大家的腦海中，他就是劉歡。

男：當然了，難道，你把他請來了嗎？

女：他很忙，大家都知道的，但是我們很榮幸地邀請到??為我們演繹這首經典老歌!男：大家瞧，他來了

3、互動問答

備用水詞，相信在座的都知道輕易貸理財的回報是相當可觀的。那么，此時此刻也要回報大家一些禮品了，就是有獎問答環節。男：曉賢高興吧，聽了你喜歡的歌曲。女：高興，但是下面這個環節更高興。

男：下面就是《知識問答》，最主要的是，答對了還有禮品。

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女：那我下去吧，我想拿禮品。

男：好吧，那你下去，關健是我就是不叫你答。你還得負責給答題的舉話筒。女：做為主持人，我還是很大方的，我不拿禮品，我舉話筒。

男：好了言歸正傳，我簡單說一下有獎問答的規則。主持人提問，知道答案的請舉手，我會根據舉手的快速，合理的叫到每個區域的朋友，回答正確之后，到領獎處領獎。當然了，問題對于在座的來說，就是舉手快慢的問題了。

4、山東快書

女：??，喜歡聽山東快書嗎？ 男：喜歡聽，你是來一段嗎？

女：我??，還是算了，今天咱們??公司的??為大家準備了一個山東快書。男：而且，這快書的內容都說的??的事，非常的精彩。

有請，??

5、歌曲《等你等了那么久》，演唱者：??

旁白：斗轉星移，我依然守候在這里；人海茫茫，我堅信你會來到我的身旁。請欣賞由??帶來的歌曲《等你等了那么久》

6、歌曲《加速度》，演唱者：

男：好的，感謝??薛彩潤帶來的歌曲，??，想問你個問題，你覺得，咱們理財，短短的三個多月以來，達到2億元，速度怎么樣？ 女：我覺得，速度相當快，用杠杠的來形容也不為過。男：沒錯，尤其是咱們 的骨干們。

女：是的，他們今天也來到了現場，并且還要加速度，加速度，加速度 男：有請加速度

7、歌曲，演唱者：

8、三句半，表演者：

男：曉賢，你聽說過什么是三句半嗎？

女：就是一個人說話說了三句還有半句沒有說嘛！

男：不是，三句半是一種中國民間群眾傳統的曲藝表演形式。女：哦！原來還是一種民間曲藝的表演形式呢！怪不得那么出名。

男：是的，三句半每段內容有三長句一半句。一般由4人演出，三人說三長句，最后1人只說簡短兩個字的半句，故稱“三句半”。女：那趕緊讓我們來看看這三句半的表演吧。男：有請

9、獨舞《流光飛舞》，表演者：男：聽了好聽歌曲，如果再有流光一樣的舞蹈，飛一般的享受那該多好。

女：說的好，下面請欣賞由 帶來的舞蹈《流光飛舞》。

10、歌曲《回來我的愛》演唱者：

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11、歌曲：《外婆的澎湖灣》 表演者

女：沉醉，沉醉，只因醉極的濃情，所以不管不顧地沉下去。男：有緣邂逅，有緣同行，也曾琴歌相和，或此一生足!女：青春，因為送別，因為匆匆，而彌足珍貴。

男：于是，我們更加熱烈的擁抱那些美好——白浪追逐沙灘，椰林點綴斜陽，薄暮親吻余輝，夜色擁抱歸途。

女：讓我們一起回到七十年代，一起回到，外婆的澎湖灣?！窘Y束語】

女：今天充滿溫馨，充滿真情,連空氣中也飄著美好的祝愿。因為共同的夢想，我們一起的道路也增添了更多快樂。

男：親愛的朋友們，讓我們滿懷信心共同慶祝新篇章的到來，愿大家都能享受這美妙的夜晚。再次感謝大家的出席，謝謝！請用餐！

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第二篇：2012高考慶功會主持詞

男：尊敬的各位領導、尊敬的各位家長

女：全體老師、親愛的同學們

合：大家中午好！

男：今天，我們歡聚在這里，共同慶賀這來之不易的成績！

女：今天，我們歡聚在這里，一起謀劃學校發展的百年大計！

男：天道酬勤，在過去的三年中，全體老師奮力拼搏，忘我工作，付出了艱辛和汗水。

女：勵精圖治，在過去的歲月里，全體領導齊心協力，銳意進取，為學校發展做出極大努力。

男：在過去的三年里，我們充分發揚責任共擔、榮辱與共的團隊精神；牢記質量就是民辦學校生命的宗旨，努力打造“xxx優質教育品牌”，取得了令學生滿意、令家長滿意、令社會滿意的可喜成績！

女：在這三年的拼搏中，老師們舍家為校，走過了昨天的坎坷風雨路，終于迎來了今天的碩果滿枝頭。

男：感謝恒利達集團公司，是你們的全力支持讓錦盛達學校的發展奠定了堅實的基礎。

女：感謝玉泉區教育局，是你們的大力幫助為錦盛達的進步插上了騰飛的翅膀。

男：感謝各位家長，是你們的信任為錦盛達辦成品牌學校堅定了信念。

女：感謝所有的老師和同學，是你們的齊心合作鑄就了錦盛達今天的輝煌。

男：成績只能說明過去，2011學年已經劃上了圓滿的句號，2012學年正向我們走來，新一輪沖鋒的號角已經吹響。

女：再接再厲，追求卓越，讓錦盛達的精神更加發揚光大，實現新目標，完成新跨越，新的任務又擺在了我們面前。

男：緬懷過去，我們心潮起伏，滿懷激情，有許多的經驗需要我們去總結。

女：展望未來，我們充滿期待，斗志昂揚，又一座新的高峰需要我們去登攀。

男：愿錦盛達這朵奇葩綻放得更美麗！

女：愿錦盛達的明天更輝煌！

合：高考慶功會現在開始！

第三篇：2014高考慶功會主持詞

2014高考慶功會主持詞

男：尊敬的各位領導、尊敬的各位家長

女：全體老師、親愛的同學們

合：大家中午好！

男：今天，我們歡聚在這里，共同慶賀這來之不易的成績！

女：今天，我們歡聚在這里，一起謀劃學校發展的百年大計！

男：天道酬勤，在過去的三年中，全體老師奮力拼搏，忘我工作，付出了艱辛和汗水。

女：勵精圖治，在過去的歲月里，全體領導齊心協力，銳意進取，為學校發展做出極大努力。

男：在過去的三年里，我們充分發揚責任共擔、榮辱與共的團隊精神；牢記質量就是民辦學校生命的宗旨，努力打造“xxx優質教育品牌”，取得了令學生滿意、令家長滿意、令社會滿意的可喜成績！

女：在這三年的拼搏中，老師們舍家為校，走過了昨天的坎坷風雨路，終于迎來了今天的碩果滿枝頭。

男：感謝恒利達集團公司，是你們的全力支持讓錦盛達學校的發展奠定了堅實的基礎。

女：感謝玉泉區教育局，是你們的大力幫助為錦盛達的進步插上了騰飛的翅膀。

男：感謝各位家長，是你們的信任為錦盛達辦成品牌學校堅定了信念。女：感謝所有的老師和同學，是你們的齊心合作鑄就了錦盛達今天的輝煌。

男：成績只能說明過去，XX學年已經劃上了圓滿的句號，2012學年正向我們走來，新一輪沖鋒的號角已經吹響。

女：再接再厲，追求卓越，讓錦盛達的精神更加發揚光大，實現新目標，完成新跨越，新的任務又擺在了我們面前。

男：緬懷過去，我們心潮起伏，滿懷激情，有許多的經驗需要我們去總結。

女：展望未來，我們充滿期待，斗志昂揚，又一座新的高峰需要我們去登攀。

男：愿錦盛達這朵奇葩綻放得更美麗！

女：愿錦盛達的明天更輝煌！

合：高考慶功會現在開始！

第四篇：會議流程及慶功會主持詞

“幸運六月”慶功會暨

“風云一號”動員大會流程及主持詞

一、7月25日上午10:30全體參會人員在遷西賓館宴會廳外

集合，整隊入場（以每10人一桌為一單位，外有監督，內有引領），11：00全部入場完畢。（暖場音樂：相親相愛一家人）

二、11：00會場提示。

各位朋友、各位同仁，我們的大會將在5分鐘后開

始，請大家坐在自己的位置上。（兩遍）

三、11：05歡迎領導入席，介紹與會領導。

各位同仁、遷西縣的各位壽險精英們，你們好，遷

西縣支公司“幸運六月”慶功會暨“風云一號” 動員大會即將開始。首先，讓我們以熱烈的掌聲歡迎公司領導入席（掌聲），（上場音樂：拉德斯基進行曲）（待領導入席后）今天，來參加我們大會的有中國人壽遷西縣支公司經理李明珠，中國人壽遷西縣支公司副經理王淑珍，中國人壽遷西縣支公司經理助理賈淑艷，中國人壽遷西縣支公司前經理李貴森，中國人壽遷西縣支公司老經理張順貴

四、主持人宣布會議開始，奏國歌。（國歌光盤）

下面我宣布，中國人壽保險公司遷西縣支公司2003

年“幸運六月”慶功暨“風云一號”動員大會現在開始。

請全體起立，奏國歌。請坐。

五、由禮儀人員為與會人員倒上慶功酒。（背景音樂：好漢

歌）

2003年的六月，是一個不尋常的六月，全公司的勇士

們在縣公司經理室的帶領下，積極響應市公司總經理室的號召：“一天當三天，一月當半年” 以一種大無畏的精神氣概和必勝的信念，最終取得我縣公司的歷史性突破，在這里向今天在座所有的精英們、功臣們道一聲“你們辛苦了”，俗話說“把酒言歡”，今天公司經理室精心準備了洋酒“xo”，愿諸位能在羊年里在壽險公司美夢成真，心想事成，喝洋酒、發洋財、喜氣洋洋。

六、李明珠經理作《“幸運六月”總結暨“風云一號”動員

報告》

在過去的六月中，我們取得了輝煌的戰績，但也有

一點點的遺憾，那就是離公司的必保目標僅有毫厘之差，不過，遺憾也是一種美麗，古人云“知恥而后勇”，在此“幸運六月”塵埃將定，“風云一號”戰火又燃的時刻，相信我們遷西的勇士一定會為家人而戰，為公司而戰，為榮譽而戰。下面有請李明珠經理作遷西縣支公司《“幸運六月”總結暨“風云一號”動員報告》（掌聲）

七、發放“幸運六月”業績排名前八名的“特別貢獻獎”（背

景音樂：真心英雄）

“莫等閑，白了少年頭，空悲切”，時不我待，人生

能有幾回搏，此時不搏何時搏，愿我等以“身披鐵甲戰日月，不破樓蘭終不還”之精神和決心，迎接新的挑戰，相信我們是一支團結的團隊，是一支能戰斗的團隊，是一支無堅不摧的團隊，待到山花爛漫時，你們的名字將永載史冊。今天，就要首先表彰在“幸運六月”的競賽中業績排名前八位的功臣，公司授予你們“幸運六月” 的特別貢獻獎。請念到名字的伙伴到前面領取獎品，精美照相機一部。

八、抽獎活動

恭喜我們八位伙伴，獲得這份意外的驚喜，也希望你們能在“風云一號” 的競賽中再展雄風，再次得到公司所準備的另外一份驚喜。

同時也給今天在座所有的人一個均等的機會，那就是“幸運六月”的抽獎活動。

我先宣布抽獎規則：

1、本次獎項設為五個等級：紀念獎30名，獎品為；

三等獎20名，獎品為；二等獎10名，獎品為價值253

元的自行車一輛；一等獎5名，獎品為價值888元的小靈通一部；特等獎2名，獎品為29吋超平彩電一臺。

2、我將公布中獎者的投保單號、身份證號、姓名。

3、以下投保單號為退保投保單號，不在抽獎范圍，若

被抽到，則當場作廢，同時抽取另外一張代替。

我宣布：抽獎活動現在開始：（背景音樂：今天是個

好日子）

1）首先有請我們的老經理抽取“紀念獎”30名，被

念到名字的伙伴請到臺前來。

2）有請前經理李貴森抽取三等獎20名，并發獎；

3）有請賈淑艷經理助理抽取二等獎10名，并發獎；

4）有請王淑珍副經理抽取一等獎5名，并發獎；

5）有請李明珠經理抽取特等獎2名，并發獎；

九、慶功酒會正式開始（背景音樂：壯志在我胸、鋼琴曲）

（待所有人員領獎完畢）

曾經我們輝煌過，曾經我們失敗過，但所有的一切都不重要，因為那已經成為歷史；明天我們不會失敗，明天我們必將輝煌，因為在我們心中燃燒著一團火焰，那是一團世代相承的火焰，那是一團永不言敗的火焰，那時一團捍衛榮譽的火焰，那時一團責任重于泰山的火焰，讓我們端起手中的酒杯，面對黃天厚土，以酒明心，以酒言誓，共同把我們心中的豪情吶喊出來：干杯

第五篇：綜合體物業管理(第一稿)

第二章 商業綜合體物業管理權獲得

物業管理權（前期物業管理）獲取一般是由建設單位通過招投標方式，物業企業投標獲得。根據現有商業綜合體項目建設單位投資狀態劃分為銷售型商業物業、持有型商業物業、混合型（部分持有部分銷售）商業物業，加之商業運營單位在物業交付后與物業企業共同在一個物業項目內運營，涉及到部分設施設備及配套場地的共管共用，服務與責任交叉，物業管理權的獲取與商務、技術投標策略制定已多樣性。本章主要介紹現各種商業綜合體物業招投標方式及物業管理權獲取過程中應關注的重點及所涉及的各板塊事項。

一、物業管理招標信息獲取

隨著物業管理行業發展，壯大出一批優秀的市場化物業企業，加之部分以往是管理自主開發企業項目的物業企業市場化加劇了行業競爭，建立有效的市場信息獲取渠道成為了物業企業發展壯大的第一步：

1、已有管理服務項目客戶細分：從已有管理服務項目客戶群體出發，細分客戶，將建設單位及與建設單位有業務、事務往來機構進行梳理，作為可發展、合作渠道維護。

2、梳理當地建設企業：對當地開發企業進行整理，羅列出未有自我品牌物業企業的建設單位及未來開發計劃，主動出擊、上門拜訪，尋找合作機會。

3、建立合作伙伴（合伙人）渠道：將營銷代理機構、建筑設計公司等于建設單位有較為重要合作關系的社會組織納入市場拓展渠道建設當中，建立合作伙伴關系，強強聯合、共圖發展。

4、公共資源物業管理權信息：物業企業進入新的區域市場或在三、四線物業行業待發展區域市場可采取先獲得市政、公共外包物業服務權方式以推廣品牌。在當地公共資源外包中心建立名錄，獲得信息端口選擇符合自身情況的目標信息。

二、物業項目投標前評估

獲知物業項目招投標信息后評估工作非常關鍵。主要涉及到該項目招標條件與前期投入是否符合自身企業情況。該項目規劃設計、配套設施種類與數量、后期商業運營模式、能源供應方式等都需在投標投標前摸排清楚，制定投標書時一并考慮。

1、規劃設計：主要涉及項目體量與業態分布、周邊交通與項目結合、項目區劃內公配建設施情況，涉及分期開發的了解其開發周期、交付區域與施工區域周界設定、能源供應（臨時、正式）；

2、配套設施種類與數量：對項目所涉及的配套設施、設備種類、數量整理出數據，除根據其屬性、材質、維修維保要求、數量預算出維護成本外，應當對重要設備（電梯、弱電系統、消防系統）專屬性強的單獨了解當地維護成本情況，供應商或維保單位配件儲備、維修維護價格等市場信息，為成本核算工程板塊準確計算做好鋪墊，并可在獲取物業管理權后參與建設單位設備實際采購選型環節提出說服力建議，為后期管理降低難度。

3、后期商業運營模式：針對項目交付后期集中商業管理運營與物業企業的共存，判定后期商業內服務供應單位的確定及與物業管理企業管理界面劃分、共用設施設備的劃分界定、費用分攤、公共區域雙方的責權問題需要在前期投標前于建設單位處了解清楚。如此時建設單位還未涉及此類工作，可主動提出建議。1）、集中獨立商業部分（商場）由物業企業一并負責：此類情況一般為建設單位持有商業部分物業，自主建立招商運營機構。本著便于溝通、統一管理目的將商業內服務一并委托給物業企業負責。因該部分服務費用由開發企業自身承擔，物業企業利潤點較低，商業體內人流量大，設施設備使用頻繁經營風險較大。建議物業企業就該部分單獨與建設單位簽訂酬金服務合同，按照人工費用進行計算、提取一定比例傭金。能耗、維修、公區責任險等其它開支由建設單位或商業運營機構承擔。

2）、集中獨立商業部分（商場）由運營單位負責：此類情況一般為建設單位出售或承包給運營單位，本著成本控制或其它原因將內部物業服務另行組織、聘請服務隊伍提供服務。因屬于一個建筑區劃內，公共場地、通道、地下隱蔽工程（排水排污）、能源供應、消防設備、配電設備等不可劃分性，其使用所產生的維修維保費用分攤、經營收入分配等應于事前所有約定。具體費用分攤、收益分配可根據所使用的頻次、負荷大小、區域進行考慮。

3）、能源供應方式：主要分別清楚能源供應的性質與區域。從以往經驗有過物業企業收取綜合體公寓部分業主生活用水標準水費，實際該供水管網與商業部分共用一表，即商業水表。致使物業企業損失巨大。另對于總分表部分業態需了解清楚分表后端部分有無子分表，總分表級數越多，損耗越大。

根據以上信息加之企業自身情況符合招標條件要求，具備投標資格，則應根據招標文件要求及時做投標響應，投遞企業報名信息及投標負責人委托書。成立投標工作小組，負責標書制作。投標書制作及投標

投標書在內容上必須嚴格根據招標單位發出的《編制標書的項目和要求》來編制。由于招標物業的具體情況不同，招標單位的要求不同，因此投標書內的項目和要求也各不相同。通常物業管理投標書項目主要有以下11項： 管理方式

投標單位主要是依據招標的物業現狀以及自身的專業經驗和優勢，選擇最適合的招標物業的管理方式。物業社區微信： 比如選擇獨資管理方式，還是股份制的管理方式，仰或是有限責任公司的管理形式等等，對目標物業的管理與現在的物業管理企業正在管理的物業之間采取形式的聯系等等。

二、管理組織架構

所謂管理組織架構就是介紹目標物業的組織機構，目前國內的管理方法有兩種：（1）垂直領導方式（直線式管理模式）。優點是政令暢通，管理到位，管理層直接對成本，對管理質量負責。缺點是人力資源分散，橫向協調配合困難。（2）矩陣式領導方式。這種方式的優點是充分利用人力資源，調動個方面的積極性，可采用現代化管理手段進行管理。缺點是管理結構穩定性較差，人員經常變動，容易形成多頭領導。這種方法適用于多品種而且形成規模的物業管理。

3、機構的設置

就商業綜合體項目業務范圍及服務內容分析，需滿足日?；A服務的同時在組織架構設置上還需體現商業氛圍打造、經營商家關系維護、品牌宣傳等涉及保障商業后期運營效果的配置及滿足內部管理的需求。一般對商業綜合體項目采取項目公司的組織架構設立方式：

項目總經理辦公室：經營計劃目標制定、分解、督辦、外聯事務，作為項目公司的中樞大腦； 職能板塊：行政管理、人力資源、財務、品質管理、經營品牌管理 業務板塊：客戶服務、工程維修維保、秩序安防管理、環境維護。

除了機構明確以外，對參加管理服務人員的素質構成要進行策劃、培訓。比如目標物業管理的負責人、部門經理，他們的文化層次，年齡結構，工作經驗，都應明確規定下來。然后對從事目標物業管理服務的人員結構也要明確，對他們的文化素質，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標物也管理以后的人才培訓計劃。

三、管理費用的收支預算方案

經費是物業管理運轉的基礎和保證，所以對目標物業必須要進行經營測算。測算應本著“實事求是”的原則，“根據物業功能、分層次收費”進行。

1、收入測算

物業管理費用主要來源于物業管理服務收取的各類費用。因此，該收的費用都要收齊，不能漏收。通常收費的項目有：

（1）目標物業的管理費用。有政府物價部門核準的標準進行測算，沒有參照當地同類型同檔次物業及該項目前期評估情況測算。

（2）場地及多種經營費用的測算（注意在該項中說明可將因公共場地所產生的經營收益作為補充物業服務費用）（4）其他方面的服務收入。

2、支出預算

圍繞著目標物業開展管理服務所支出的成本核算。通常有：（1）人員工資、福利、津貼、獎金，以及其他各類保險支出。

（2）各類服務成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗；各種設備的添置；各類服務所需要的的消耗品。

（3）物業管理企業正常的辦公管理服務所需要的各項開支。（4）其他有關各項的開支等。

通常根據招標文件的要求只進行1年的預算，但實際情況商業綜合體項目基本2到3年才能夠逐步成型，物業企業收入才能夠實現穩定均衡，前期費用測算需做考量。

四、管理操作

這部分要求細化，他體現出物業管理企業的管理水平、管理質量，以及規范化的管理的標準，從這些制度中可以看出物業管理企業的實力、能力，所以各物業管理企業都對此很重視。其通常分為兩大類：

1、根據目標的物業情況，認真制定相應的規章制度。通常物業管理規章制度分為：

1、）公眾管理制度，主要包括： ① 業主公約；

② 精神文明建設公約； ③ 樓宇使用及維護管理規定； ④ 裝修管理規定； ⑤ 治安管理規定； ⑥ 清潔衛生管理規定； ⑦ 消防管理規定； ⑧ 交通車輛管理規定； ⑨ 環境保護管理規定。

2、）崗位責任制度，主要包括類型： ① 管理類崗位職責； ② 操作類崗位職責；

3、）內部管理運作制度，主要包括： ① 員工行為規范； ② 培訓制度； ③ 考核制度； ④ 獎懲制度； ⑤ 回訪制度；

⑥ 來訪，投訴處理制度等。

五、管理目標，經營管理宗旨、方針

投標書中應表明投標單位對目標物業的管理目標、管理方針、管理宗旨，便于業主委員會成立的招標領導小組及評委們更加清楚理解物業管理的理念、宗旨。例如某物業管理企業投標某商住樓時，提出管理目標：樹立“服務至上，客戶第一”的管理思想，達到一流管理、一流形象、一流效益，一促進后期的樓宇銷售；提出管理經營方針：保本經營、獨立核算、自負盈虧、開展一業為主，多種經營，求得自身的生存與發展。

六、便民服務措施

物業管理是有償的服務活動，這是其性質所決定的；然而開展物業管理并不是一味只追求經濟效益，而是要正確處理好社會效益，環境效益與經濟效益三者的關系，使之有機的統一。一些物業管理企業，在開展物業管理有償服務的同時，還向業主公開承諾無償便民服務項目若干項，深受業主的歡迎和好評。

七、品牌推廣

品牌推廣是商業綜合體項目后期經營云因的關鍵，直接關系到其所產生的經濟價值。通過多渠道、多空間的信息傳遞，活動推廣的方式，將項目的知名度及美譽度做好宣傳推廣，做出有特色的商業綜合體口碑。

例如：重慶萬象城（休閑購物體驗）、成都錦江萬達（生活購物）、成都海洋中心（家庭親子）。

八、管理指標的承諾

國家為了規范和指導物業管理，對一些管理服務也相應的作出了一些基本要求。作為投標的物業管理企業，針對目標物業，對照國家有關規定，向招標單位作出相應的承諾。通常有以下主要內容的承諾： ⑴ 房屋及配套設施的完好率； ⑵ 房屋零修，急修及時率； ⑶ 維修質量合格率； ⑷ 清潔保潔率；（5）道路車輛完好率；（6）小區治安案件發生率；（7）業主綜合服務滿意率；（8）綠化完好率；（9）重復維修率；（10）住戶有效投訴率等。

九、檔案資料的建立和管理

為了使物業管理規范化、程序化，為了對物業管理狀況進行連續化記錄，并保留資料，需要建立檔案資料管理。物業社區微信： 投標的物業管理企業應對建立檔案管理制度提出相應的設想：是否建立單獨的檔案室，還是放在辦公室合署辦公；派幾位同志負責檔案管理；管理的程序圖；采用什么樣的管理制度，是否實行現代化、系統化、科學化、規范化的電子計算機管理檔案等等。

十、提高物業管理水平的新設想

物業管理企業在對目標物業進行投標時，也需要表明本企業對未來的物業管理上水平、創一流、達國優提出一些設想，使人們感到實實在在，同時又大膽創新。例如，某物業管理企業對目標物業經過調查之后，對未來目標明確提出，接管后一年達到市優，一定通過ISO9001：2008貫標，使物業管理質量標準化、規范化。另在物業服務中采用機械化、科技化的操作手段與管理方式，提高物業服務效率與準確度，實現節能降耗、效率提升的目的，增加客戶體眼感。

十一、物業管理企業愿意接受的有關獎罰

作為投標的物業管理企業，在系統地闡述了本企業對目標物業管理的各項設想，措施之后，需要在最后進行高度的概括和承諾。即招標單位承諾自己有能力，有決心管理好目標物業，并表示管理好了怎么辦，管理不好愿意承擔什么處罰。例如，某物業管理企業在對待獎懲最后表態：有信心、有能力管理好該項目，管理好了以后并不是為了追求更多的獎金，而是追求更多的合作機會；如果管不好，接受與招標單位所約定的考核方式，接受經濟處罰。物業管理投標書編寫注意事項

(一)物業管理投標書的基本要素物業管理投標書作為評標的基本依據，必須具備統一的編寫基礎，以便于評標工作的順利進行。因此，投標公司必須對投標書的基本要素有所了解。1．計量單位

計量單位是投標書中必不可少的衡量標準之一。因此，統一計量單位是避免在定標和履約中出現混亂的有力手段。投標書中必須使用國家統一規定的行業標準計量單位，不允許混合使用不同的度量制。

2．貨幣國內物業管理投標書規定使用的貨幣應為“人民幣”，而國際投標中所使用貨幣則應按招標文件的規定執行。

3．標準規范編制投標書應使用國家統一頒布的行業標準與規范，如果某些業主由于特定需要要求提供特殊服務，也應按照國家正式批準的統一的服務行業標準規范，嚴格準確地行事。若采用國外的服務標準與規范，應將所使用的標準規范譯成中文，并在投標書中說明。4．表述方式

投標書的文字與圖紙是投標者借以表達其意圖的語言，它必須要能準確表達投標公司的投標方案，因此，簡潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標書文字必須滿足的基本要求 編制投標書時，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可應盡量做到言簡意賅，措辭準確達意，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現的爭議。圖紙、表格較之于文字在表達上更為直接，簡單明了，但這同樣要求其編寫做到前后一致、風格統一、符合招標文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和標書中的文字表述保持一致。5．理論技巧

投標書的編寫不僅應做到投標目標明確、方案可行，編寫人員還應熟練掌握與投標書內容相關的法律、技術和財務知識，并以服務為出發點，綜合運用心理學、運籌學、統計學等方面的理論和技巧。6．資料真實性

投標文件應對招標文件的要求做出實質響應，其內容應符合招標文件的所有條款、條件和規定，且無重大偏離與保留。投標人應按招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全部資料的真實性，以使其投標文件對應招標文件的要求。否則，其投標將被拒絕。

(二)物業管理投標書編寫中應注意的問題

1．確保填寫無遺漏，無窄缺。投標文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認為放棄意見；重要數據未填寫，可能被作為廢標處理。因此投標公司在填寫時務必小心謹慎。

2．不得任意修改填寫內容。投標方所遞交的全部文件均應由投標方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應由投標方負責人在修改處簽字。

3．填寫方式規范。投標書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫:除投標方對錯處作必要修改外，投標文件中不允許出現加行、涂抹或改寫痕跡。4．不得改變標書格式。若投標公司認為原有標書格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原標書格式。

5．計算數字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計數、分步合計、總標價及其大寫數字進行仔細核對。

6．報價合理。投標人應對招標項目提出合理的報價。高于市場的報價難以被接受，低于成價將被作為廢標，或者即使中標也無利可圖。因唱標一般只唱正本投標文件中的“開標一覽表”，所以投標人應嚴格按照招標文件的要求填寫“開標一覽表”、“投標價格表”等。

7．包裝整潔美觀。投標文件應保證字跡清楚、文本整潔，紙張統一，裝幀美觀大方。

8．報價方式規范。凡是以電報、電話、傳真等形式進行的投標，招標方概不接受

9．對招標書響應若有偏離，應做出說明，并附偏離度表。

10．嚴守秘密，公平競爭。投標人應嚴格執行各項規定，不得行賄、徇私舞弊：不得泄漏自己的標價或串通其他投標人哄抬標價；不得隱瞞事實真相；不得做出損害他人利益的行為。否則，該投標人將被取消投標或承包資格，甚至受到經濟和法律的制裁

若中標后，應及時與招標單位簽訂物業服務合同，按照法規及當時主管部門要求及時備案，并作為銷售合同附件在客戶簽訂商品房買賣合同時一并交予。

商業綜合體前期介入（銷售案場管理）

本節主要介紹商業綜合體前期銷售案場管理物業企業所涉及的工作事項。做好銷案場管理是物業企業對項目管理實際介入的第一步，是物業企業在建設單位及客戶面前展示的第一階段亮相。對企業形象樹立、客戶關系維護有較為重要作用。案場管理方案制作 案場管理方案一般為中標后與建設單位雙方所訂立的針對銷售中心及相關展示區域所提供物業服務內容、標準、人員配置、費用的綜合體現。除滿足基礎物業服務需求外還應體現出物業企業在銷售階段如何配合營銷，主動出擊推廣幫助開發建設單位提升銷售業績與品牌推廣的目的。案場管理方案應包含以下幾個方面：

銷售案場及周邊情況介紹：著中介紹銷售案場功能區分部、動線及周邊道路交通情況，為下一步介紹管理崗位設置及標準打下基礎；

服務流線與崗位設置：以圖文并茂的形式介紹服務流線設計。固定崗位及流動崗位的設置情況，同時表述清楚該崗位設施的作用與服務效果。

人員標準：管理崗位及操作崗位服務人員標準，尤其是形象崗位及在崗位職責與功能上有與客戶語言溝通的（門童、服務員、樣板間介紹員）

服務內容：根據具體崗位設置及現場功能區分部盡可能詳細的介紹清楚擬開展的對客服務內容，例如吧臺服務員崗提供的茶水接待服務可分列清楚茶水接待服務的品種（現制咖啡、果盤制作、手工冰淇淋），樣板間接待員（樣板間戶型介紹、后期物業服務介紹、商業環境講解、綠色建筑設計介紹）等能夠在與客戶接觸時為增強客戶體驗感及項目銷售起到推動作用的具體工作。

人員調班：將各崗位工作時間與人員休息、調班時間做好時間安排，以表格形式體現（不要小看此環節，因案場物業服務人員較少，自由度較少，崗個崗位的性質從跌性小，在排班上經不住邏輯推敲的情況時有發生）開辦物資：此處開辦物資分為2個部分，、涉及對客服務的開辦物資：根據擬定的服務內容梳理對客服務的物資需求，并做好樣品選擇建議。例如茶杯：普通玻璃茶杯、中空隔熱玻璃茶杯、會議杯等，描述清楚使用的場地及環境；、物業工作開展工具物資：冰箱、對講機、電瓶車、咖啡機、物業使用的辦公用品及月耗材預估。

開辦物資的梳理要做好充分、全面，不要有遺漏，同時在體現方式上建議以圖文并茂的方式，對每一類、一種物資的使用做好描述，體現出物盡其用。同時物資價格預算合理。費用 費用分為幾個方面介紹：

1、人工費：基本工資、保險、福利

2、日常、后勤費用：辦公耗材、交通費、住宿費

3、折舊費：由物業提供的固資產、器具及服裝折舊費（服裝盡量讓建設單位提供）

4、管理酬金：該費用一般為10%

5、利潤：因為前期銷售案場服務，服務時間一般短則1年，長則2年，建議利潤率控制在5%即可

6、稅費

7、其它費用：加班費、臨時人員調配費、外出推廣配合等其它超出案場服務管理范圍和日常時間所產生的費用應有收費原則及標準體現。

建議開發建設單位購買銷售中心及展示區的公共意外責任險，以避免風險。其它約定

可約定由物業人員代客產生銷售的提成約定、物業組織的銷售推廣活動所產生的費用等。案場進場與工作開展

案場進場后隨時而來的就是工作的開展，銷售案場與后期物業不同，一進場隨之而來的是建設單位的開盤活動，服務標準及亮相效果需達到最佳狀態。所以，一般銷售案場服務人員及涉及的物資、后勤保障準備工作因提前到位，開展服務演練及人員培訓、工器具試用工作，出現不合適的情況及時調整，并有后備方案。進場前準備：主要涉及人員、服裝、工具、崗位熟悉、后勤保障；

進場中：與建設單位代表的接洽，對銷售中心及展示區環境、物品、配套設施做好熟悉與統計，建立物資臺賬。同時開展服務演練，邀請銷售代表扮演客戶提出意見。根據項目情況編輯應知應會手冊，做到全員知曉。督促物業所使用的工器具物資及后勤保障到位。主動了解營銷推廣及開盤活動策劃，安排活動中物業所涉及工作的分工，需公司支援的積極協調、并做好支援人員調配的接洽事宜。進場后：日常工作的開展做好工作計劃，具體的工作計劃應涉及到每個崗位及每個人員，并傳達知曉。在初期進場開展日常工作中強化服務標準化固定，有計劃的進行對標服務檢查、改進工作。圈層活動組織

首先需正視對圈層活動的理解。并非所謂組織一場所謂的群體活動、簡單派發項目營銷手冊與宣傳資料，安排吃、喝項目后就完成圈層活動。

圈層活動是將符合該項目購買或投資條件、有投資期望的客戶通過組織平臺邀約在一起，該類人群自身有購買或投資欲望、需求，經濟上相對與項目定位匹配。在圈層活動組織中需要有專業的平臺組織提供有質量的客戶。例如與知名大學MBA管理培訓班組織機構合作，能獲得較為多的高端人士的客戶資源，并在活動組織實施前就將活動策劃方案及實施步驟、項目情況及介紹告知客戶，確保到場的是有醫院、有能力的準客戶，確保現場服務力量的集中。

對物業管理企業牽頭組織圈層活動是一大考驗，也是綜合性物業公司能力的體現。在互聯網時代，挖掘、調動有效客戶價值的企業才能有所發展。

第十三章 綜合體物業管理企業的退出

本章主要介紹當對商業綜合體項目物業管理權遺失的時候，物業企業面臨退場所涉及的工作范圍、程序及風險規避。

根據適應與全國的物業管理條例及合同法，物業管理企業對商業綜合體物業管理權遺失的前提有以下幾種：

1、因項目為單一或少數產權人，合同到期，甲方不準備再續簽；

2、經過業主委員會組織召開業主大會投票選舉了新的物業服務企業；

3、因物業企業未按照合同服務標準約定開展工作，根據合同考核標準及條款應當撤出所管理項目；

4、合同期內因物業企業自身經營原因向甲方或產權人提出撤出意愿的。

第一節 物業管理企業退出的準備工作及移交內容

經過合法條件、方式確定物業管理企業需退出該物業項目，切勿以消極心態對待，退出環節涉及的法規的合規性、移交資料、設施設備、工器具、場地的規范程度甚至高于前期進場時的標準。不但是對現場的交接，同時是檢驗物業管理企業在合同時是否規范履行服務標準的內容與程度，同時是妥善做好現場人員安排避免出現局面混亂，消極影響對物業管理企業至關重要。

1、時間準備：根據條例，在依法確定物業服務企業退出后30天內需辦理交接。此時應主動聯系甲方單位尤其邀約新的物業企業召開移交工作會議，成立移交共同做小組，小組組長由甲方代表、確定移交工作計劃，滿足30天內辦理完交接手續的需求。如甲方為單一業主，可根據商業綜合體項目的實際體量、設施設備的實際情況協商具體時限。作為退出企業，在移交組織中及各移交單項交接工作中承擔配合、陪驗角色，不承擔組織與驗收責任角色。明確新進物業管理企業所接受、簽署的接收確認書為甲方所認可、授權的。

2、人員準備：人員準備上除牽頭人員外，各個方面的人員應挑選熟悉項目及版塊歷史情況，專業較強的骨干人員參與移交驗收。并正式移交工作開展前，制定移交策略，灌輸移交隊伍全員，明確作為退出單位在移交過程中的責、權、利。

3、資料準備：主要分為4個方面。1）、前期介入、承接查驗、綜合驗收資料。這類資料一般為建設單位移交，資料準備的同時將前期資料接收清單附上，根據建設單位移交清單上內容逐項清點移交。2）、客戶資料：該部分資料不復雜，但涉及客戶隱私，移交時應有甲方代表在場。3）、工作記錄文件：該部分文件為本單位在服務合同履約期間的工作記錄，體現了服務履約的合規性與標準的符合程度。移交前應當仔細檢查，做好準備。4）、對外聯絡資料：對外聯絡資料雖是以物業管理企業名義對外發函、發文聯絡，但事因是因為該項目物業本身的關系，該部分信息資料應屬于移交范圍。

4、開辦物資：根據前期進場有建設單位所提供的開辦物資進行移交，到達折舊年限及報廢的提供資料信息。

5、財務移交：著重對雙方能耗扎斷日期、物業管理企業應收物業費、其它歸屬于物業企業暫未收回的款項進行梳理，整理出真是、可信的臺帳。在移交中必須與甲方代表及后續進場物業服務企業明確欠款的收費方式及時間。涉及動用了公共專項維修資金及公共區域收益分配的，需移交法規進行移交說明，并附上必要的手續。

6、場地與設施設備移交：按照承接查驗范圍與標準進行。需進行功能測試的進行測試，移交過程中著重對現場、運行效果進行記錄。

7、移交記錄文件準備：移交記錄文件除完善的表格、表單外，應有單項的移交標準附上，按照標準進行移交。標準需符合法規及專業規范要求、滿足物業服務合同標準要求。

第二節 物業管理退出的程序

1、成立移交工作小組：由甲方代表或業主委員會牽頭成立，需街辦、社區參與的建議甲方代表或業主委員會邀請參與。會議上需說明，如具體移交事務工作中甲方代表不在場的情況下，新進物業管理企業所簽署的移交文件可代表甲方意見，否則可拒絕移交工作的進一步開展，所造成的法規風險及經濟損失由甲方承擔（有公區收益部分的可明確該情況所產生的經濟損失在公區收益中扣除）。

2、制定移交工作計劃：移交工作計劃應涉及項目所涉及物業服務的全方內容及前期承接查驗資料、客戶資料、場地與設施設備、物業用房、專項維修資金、屬于甲方或全體業主的公區收益等屬于甲方或全體業主范圍的資料、事項。時間應符合法規所要求的時間限制。計劃中對如上移交板塊進行劃分，分別組織單項移交工作小組，也可按照時間推移逐步移交。

3、財務與費用：根據酬金制與包干制的屬性分別制定財務與費用移交計劃。酬金制：著重整理清楚物業收入與支出、欠費情況、管理酬金計提等重要收支，自身所應獲得的管理酬金與其它收益及分層做好費用結算、劃撥鋪排，歷史欠費及后續經營收入整理好臺帳、經營合同移交甲方代表（該項工作不能夠直接移交新進物業公司）；

包干制：著重于2部分，一則物業公司服務合同期內未收回應收賬款、欠費的整理及與甲方代表或業主委員會約定收回方式及時間（業主欠費業主委員會有責任以義務督促其繳納）。為維護物業企業的權益及退場后欠費收回的便利性，可以與甲方代表或業主委員會協商，以公共區域經營收入抵扣物業欠費，將物業欠費追訴權轉移給代表業主大會的業主委員會或轉移給新進物業企業（具體措施與商務條件可協商）。

4、備案與撤出：完成移交后及時張貼告示并根據法規辦理移交備案手續，整理自身企業財產、工器具、人員做撤出安排。具體撤出現場服務工作銜接需在甲方代表或業主委員會協調下，將崗位移交到新進物業服務企業手上，避免因新老物業服務企業服務工作交接出現真空，給項目物業服務及業主帶來麻煩及出現風險。第三節 物業管理企業撤出的難點與注意事項

本節主要講述從物業管理企業角度出發的難點與注意事項，以點對點的方式進行問題分析與解決方法介紹，筆者個人觀點，僅供參考！

1、品牌的影響：一般對物業企業退出理解為該物業企業在該管理管理與經營的失敗，尤其是通過業主大會投票選舉后確定退出的。本著偉大的中國傳統“好事不出門、壞事傳千里”的“優良”作風，對企業品牌的影響甚大，會對企業的其它業務與再發展造成障礙。對于該情況的處理技巧，物業企業應當正視，積極的應對，不可躲避。通過一些策劃與手段將格調提高，市場經濟原則是自由、雙方自愿的，物業企業的品牌成長需要業務的支撐外更需要良好的投資回報率、有品質的物業項目做支撐。當物業企業發展到一定階段是，業務經營范圍不能夠眉毛鼻子一把抓，需要對業務種類及投資經營不佳的項目，不符合企業再發展的業務進行清理與良性退出。

2、人員的安置：現場服務人員的安置需要做出策劃與安排。調配、調崗、解聘、勞動合同的轉移需針對每個部門與員工做出安排。首先與母公司聯系，對公司其它業務人員需求進行梳理，從項目現有人員中找到合適且匹配、有意愿繼續在公司發展的人員做出崗位調配及調崗準備；二則對本身崗位工作不滿，且達不到繼續聘用標準的通過溝通達成勞動合同解除；最后因自身原因希望繼續留在該項目工作，且公司實際情況不能妥善安置的可與新進物業企業溝通，轉移勞動用工關系。在該事項中，還應避免發生勞動合同糾紛，造成追賠情況。

3、應收賬款（欠費）的處理：應收賬款通俗的講就是物業企業合同期內應當收取的費用及酬金、收益分配。該比分用的理論收繳對象較多（業主、經營合作單位、墊付的屬于維修基金支出費用、因他人責任墊付的其它費用），對欠費應當分角色、性質、費項分門別類的整理清楚、注明費用發生時間與標準，附上收費依據可要求甲方代表或業主委員會協助追討該筆費用。此時要利用滯納金的作用與法律責任有力度的將費用收回。在態勢嚴峻的情況下，企業做出自我分析，也可與新進物業公司協商，將欠費打包以適當的經濟條件轉移到新進物業企業處，盡快的回收現金，與退出項目撇清經濟關系。

4、移交風險（服務合同履約）的規避：在移交中，對設施設備、場地的移交為新進物業企業驗收的重點，且從前期承接查驗物業企業處于弱勢角色的角度出發，或多或少本身有不完善之處。前期物業期間，大多數設施設備及場地的質保期已過，維保責任在物業管理企業身上，此時的驗收更深的程度是驗收物業企業對前期物業服務合同期間責任的履約程度與服務標準的審查。若在此環節不能夠妥善處理、移交，甚至會造成業主委員會作為全體業主代表向物業企業索賠的風險。

1）、設施設備、場地臺帳：除日常養護、維修臺帳外，根據法規可以歸類到維修資金及因使用人造成損壞的部分需加以明確，附上依據；

2）、前期承接查驗：前期承接查驗中一直存在的問題及驗收表格、記錄，往來函件、郵件等依據需列出作為對“不合格”事項的說服依據；

3）、履約工作：對自身前期物業服務合同履行階段的履約工作需做回顧。工作計劃、維修維保記錄、維修配件更換記錄等工作履行記錄文件對標、對合同進行檢查，做到與合同標準、法規要求符合狀態；

4）、移交工作中的定位與角色：物業管理活動不單是物業企業一方，業主方也是活動的重要參與角色。物業管理經濟活動是雙方在平等基礎上訂立的，物業公司在退出移交工作中且不可將自身角色定位錯誤，應不卑不亢、更不自暴自棄，按照法規、經濟合同的角色正視移交工作。且不可因角色定位錯誤，心態不正造成影響品牌及經濟賠償責任的風險。