第一篇：驚爆：萬科事業合伙人制度內部講話

驚爆：萬科事業合伙人制度內部講話

2014年3月，萬科召開了以事業合伙人制度為主題的2014年度春季例會。會上，萬科管理層就事業合伙人制度進行了介紹。從萬科內部的講話中（下文加引號的均為萬科周刊曾刊登出內部講話的原文，后萬科周刊將此刪除了，幸好有心人在網上留存），大致可以總結出：

200個億萬富翁，合伙人計劃的目標

“雖說房地產的黃金十年結束了，但屬于我們的黃金十年才剛開始。”

“我希望萬科在第四個十年之后，可以培養出200個億萬富翁，以我們現在800億市值的股票，如果我們擁有10%的份額，當萬科市值達到2000億的時候，我們（指萬科管理層）就有200億。”從萬科管理人員對事業合伙人計劃的介紹里，可以了解到，在萬科管理層的計劃里，“我們”，僅僅是萬科的核心管理層或可以說是控制層，并沒有把萬科其他層級員工納入。萬科是“我們”的萬科，與股東無關，與萬科其他員工無關。

從來沒有把股東放在眼里，除了讓股東承擔責任

“而我們有考慮過股東的利益嗎？長期以來，我們從來沒有把股東放在眼里，同大股東幾乎沒有任何聯系，除了讓他們承擔責任，讓他們簽字。” “說到股東，萬科一直是很驕傲的團隊，盡管我們經歷了3·30事件（指君萬之爭）的刺激，但對股東的認識依然不夠深入。舉個例子：2007年，我們業務做的不錯，制定了新的發展戰略，我帶著完整報告給華潤董事長宋林匯報工作，當我洋洋得意地講完之后，宋林董事長沉默了一分鐘，然后問了我一句話：‘郁亮，你告訴我，股東在哪里？在萬科整個發展戰略里面，股東在哪里？’確實，我們整個戰略里面沒有考慮過股東。”

一直以來，萬科管理層都不把股東放在眼里，股東在萬科眼里就是“讓他們簽字”。回顧之前的君萬之爭，其原因就在于萬科B股發行后，整整8年時間都沒有超過發行價，股東不僅沒有回報，還要承擔萬科虧損的責任。合伙人制度：“我們要掌握自己的命運”

“任何‘野蠻人’在門口出現的時候，往往都有一些共同特征：一是股票特別便宜；二是有巨大的資源和價值潛力；三是自己過得很舒服；四是沒有動力充分發掘自己的資源和價值。”

“這幾個特征在當前萬科身上體現得淋漓盡致：

一、股票很低，我們的A股從最高42元跌到了現在六七元，應該說把100%的機構投資者都套住了；

二、我們現在肥得流油，而買下萬科需要多少錢呢？200億就夠了；

三、我們十分高薪。去年公布的年報中，地產公司十大收入最高的高管，有八位是萬科的，今年估計100%都是萬科的。”

“我們必須掌握自己的命運”，“我們要設計不同層級的合伙人制度，從而牢牢掌握公司的命運。” 萬科內部講話的現實佐證

萬科事業合伙人怎樣掌握萬科的命運

在萬科“事業合伙人計劃”正式推出，僅一年多時間，其所掌握的兩個基金（國信金鵬和德贏1號）就已經持有了萬科6%以上的股份。

假以時日，管理層實質控制下的萬科，只要在上市公司層面持續少分紅，以相對維持萬科的低股價，在事業合伙人層面多分紅、多拿高薪，以相對增加萬科管理層增持上市公司的籌碼——在2020年前后，萬科“事業合伙人計劃”增持萬科股份到20%以上的份額，應該沒有問題。

到那時，萬科就沒有管理層內部控制一說，萬科管理層成為了名副其實的大股東。

萬科事業合伙人存疑，至今未信息披露的事項

關于萬科事業合伙人制度，寶能曾在6月24日提請罷免召開臨時股東大會審議罷免萬科董監事議案中提到，認為“萬科2014年推出的事業合伙人制度的具體內容，以及公司董事、監事在該制度中能夠獲得的報酬及獲得該等報酬的依據，董事會從未向投資者披露過，違反上市公司的信息披露有關要求”、“萬科事業合伙人制度作為萬科管理層核心管理制度，不受萬科正常管理體系控制，系在公司正常的管理體系之外另建管理體系，萬科已實質成為內部人控制企業。” 對此，萬科除在7月1日召開董事會投票否決寶能召開臨時股東大會的提案外，并沒有對寶能提出的事業合伙人制度的疑問作出回應，也沒有公開披露事業合伙人制度的相關信息。

諸多疑問，亟待萬科作出合理回應：

1.事業合伙人制度，是否通過股東大會審批同意？ 2.事業合伙人制度具體由哪些人組成，組成人持股各占多少比例（比如，董事會主席王石持有多少份額）？

3.事業合伙人制度下的兩個資管計劃，資金從哪里來？如來源于萬科管理層的薪酬和分紅，薪酬和分紅是否經股東大會審批？

4.萬科事業合伙人購買萬科股票的事宜是否經過股東大會批準？

5.萬科事業合伙人是否從該制度中獲得報酬？獲得報酬的依據是什么？

萬科事業合伙人涉嫌內 幕 交 易

據相關報道，多位萬科小股東曾反映，在過去近十年里，萬科股價一直在低位徘徊，并且現金分紅也不高。查閱萬科過去數年的財報發現，萬科疑似通過調節財報項目下的“盈余公積”，使得股東的現金分紅基數變小。直到寶能在二級市場一路舉牌大量買入萬科股票后，萬科股價才出現大幅上漲，萬科股東才獲得大分紅。

根據萬科2015年的三季報顯示，在此期間，代表萬科管理層利益的“德贏1號”基金耗資26億元，購買了萬科A股2.28億股，占公司總股本的比例為2.06%。近期,又有媒體爆出代表萬科核心管理層利益的“金鵬資管計劃”和“德贏資管計劃”涉嫌內 幕 交 易，2年內盈利近40億元。2015年7月，萬科曾高調宣布百億回購方案，以提升市場信心，截至回購期限結束日2015年12月31日，回購A股總金額為1.6億元（含交易費用），“百億回購方案”成為一張空頭支票，欺騙廣大股民。

而同時，萬科事業合伙人的兩個資管計劃，卻在萬科股票低迷期間不斷增持，不斷增加萬科管理層控制萬科的籌碼。打著“保護中小股東利益”的幌子，干著“明修棧道暗度陳倉”的勾當。壓低股價、少分紅，變相“化公為私”，萬科事業合伙人計劃離控股萬科的目標愈來愈近了。

第二篇：萬科事業合伙人模式研究報告

股權激勵的另一種玩法：萬科事業合伙人制度詳解

文：華揚資本——徐藝林

20年前萬科創造了職業經理人制度，發揮了很多的作用。當時大家都沒車、沒房、還沒小康，那個時候的職業經理制度很簡單了，奮斗創造車、房，但是現在這個時代大多數都已經解決了小康問題了，那怎么還能激勵大家往前走呢？在今天這個時代，整個社會在轉型，萬科也在謀求更能推動公司上一個新臺階的企業長青之道，為此，“事業合伙人”制度應運而生！

一、事業合伙人制度是什么？

事業合伙人制度特點：①、掌握自己的命運；②、形成背靠背的信任；③、做大事業；④、分享成就。換言之，不是大換血或發股票，而是在原有職業經理人基礎上，身份角色的進化。

第一，事業合伙人計劃，本質上是擴大版的股權激勵計劃。在實操中，萬科設立有限合伙制的盈安合伙為操作平臺，萬科符合條件的各級雇員“自愿”成為盈安合伙的合伙人，將資金委托于盈安合伙打理，并由后者代為購買萬科A股的股票，從而完成“事業合伙人計劃”。

第二，是針對公司核心人才的激勵計劃。按照萬科實際操作中的方法，盈安合伙的合伙人一般有三類人，一是集團董事會成員、監事以及高管和地方公司高管；二是集團公司總部一定級別以上的雇員；三是地方公司一定級別以上的雇員。

第三，高管購買有下限，雇員購買有上限。事業合伙人計劃是以萬科A股股票為客體，以未來股價和購入時股價的差價為收益。基于這一點，萬科為非公司或地方公司高管的員工參與合伙人計劃設置了上限，即最多只能購買一定金額，以最大限度規避股價可能出現的波動給非高管雇員帶來的潛在風險。而公司高管則被要求出資額不得低于一定數額，以確保高管階層和公司發展利益的綁定。

第四，有杠桿。盈安合伙企業出資購買萬科股權所需的資金中，一部分為合伙人的自愿出資，另一部分為融資而來，這部分融資是杠桿化的，風險和收益匹配。/ 7 第五，有時間限制。盡管在5月28日的公告中只是承諾在返還公司的或有義務解除前，以及融資的還本付息完成前不兌付到個人，而沒有公告具體時間。華揚資本了解到的信息是，在完成兌付的時限到達之前，合伙人如果從萬科離職，將無法獲得合伙人計劃中的權益。

二、事業合伙人制度要解決什么問題？

1、股權分散問題

萬科的股權高度分散，第一大股東華潤集團作為財務投資者持股比例僅14.7%，且不干涉公司經營，而公司經營層持股比例很低，包括王石、郁亮等高管在內的管理層持股總數，也不及萬科最大的個人股東劉元生(1.21%)，這造成了公司的股權意義上的實際控制人缺位。作為一家股權高度分散的公司，萬科管理層也需時時面對外部奪權的威脅：股權的高度分散導致公司極易被舉牌或被惡意收購，再次上演“君萬之爭”，一旦控制權旁落，就會嚴重威脅到職業經理人和公司的前景。

華揚資本了解到，從2014年5月28日開始，代表萬科1320名事業合伙人的盈安合伙在二級市場連續四次買進萬科股票，累計投入12.44億元，持股比例驟然增至1.34%，超越劉元生成為第二大股東，而且萬科事業合伙人計劃并不存在一個預設的持股目標，未來盈安合伙將繼續在二級市場增持萬科股票，將大大鞏固管理層對公司的控制力。

2、高端人才流失問題

目前房地產行業板塊整體上比較低迷，可謂“內憂外患”。從“內憂”角度看，很多房企面臨高管跳槽等問題，不僅流失了專業管理人才，而且某種程度上也會使得企業運營的各類核心技術流失，這會對后續項目競爭形成威脅。從“外患”的角度看，在今年整個樓市行情不好的情況下，很多公司高管對于市場經營實際上是持動搖態度的。因此這個時候推出事業合伙人制度，將核心人才的利益和公司的發展綁定在一起，將極大促進公司人力資源的穩定和升級，因為這個時候選擇成為公司事業合伙人，更多的是考慮公司長遠的發展，努力提高為股東創造價值的能力，相信這種努力最終會在股價上得到反映。華揚資本從多方面的資料了解到，萬科員工對于合伙人制度普遍給予積極響應和熱情反饋，參與十分踴躍。

3、職業經理人無法真正“共擔”問題

萬科20年前創立的職業經理人制度，可以更好地做到“共創”和“共享”，但很難做到2 / 7 職業經理人與股東“共擔”風險，只能基于道德層面做一定期望。

三、事業合伙人制度怎么解決這些問題？

推行事業合伙人制度，萬科做了三個層面的制度安排——上面的持股計劃、中間項目跟投及底下事件合伙。

第一，委托第三方利用集體獎金買公司股票。不僅要創造真實的價值，還要跟股東的利益能夠綁在一塊。“到今天為止萬科2500多個骨干員工持有了萬科百分之四多的股票，雖然很少，但是也是萬科第二大股東了。我們的身份轉變為職業經理人和事業合伙人二合一，既為股東打工也為自己打工。困擾我們多年的問題——股東跟員工應該誰擺在前面——終于解決了，因為我們身份變得一致了，從利益基礎上變得一致了”。

第二，萬科采用了項目跟投制度，要求項目操作團隊必須跟投自己的項目，員工可以自愿跟投自己的項目，也可以跟投所有的項目。正如萬科總裁郁亮所說，“跟投之后我們發現實名舉報比以前多了。以前損害公司利益的行為跟我沒什么關系，我揭發被人發現了還倒霉，最多匿名舉報就不錯了。現在損害里有我一份，那就揭竿而起，不再是視而不見了”。

第三，建立事件合伙人制度，臨時組織事件合伙人參與到工作任務里面去，解決就解散，回到各自部門。“這樣我們就發現有很多東西可以改造，有很多東西可以瓦解，以前都是職位最高的人擔任組長，現在可以推選出最有發言權的那個人來做組長，這樣的話他對這個事情最有研究，最有發言權，他做組長才可以收到最好的效果”。

通過此三層面，高管和相關經營者通過項目跟投制度與公司“共創”事業，再用集體獎金買公司股票，既解決部分資金來源，又“共享”了公司股票升值帶來的收益，最后通過合伙人制度讓員工實際參與到公司經營，以主人翁思想“共擔”公司發展的大任，打造適合企業長期發展的“合伙人”文化。

1、公司層面：利用集體獎金購買公司股票

有了理念作為指導思想、制度作為實施工具、文化作為環境支撐，剩下的關鍵是如何落實、利益如何分配的問題。

華揚資本注意到，5月12日工商資料顯示盈安合伙注資額有所變更，從原來的1000萬3 / 7 變更為14.1億元，變更后新增有限合伙人華能貴誠信托有限公司。對此，萬科董秘譚華杰表示，增加的注資額來自萬科事業合伙人集體委托管理的經濟利潤獎金集體獎金賬戶。該項資金為集體財產，通過華能貴誠信托的一個信托計劃注入盈安合伙，引入信托計劃的原因是為實現集體財產的統一管理。

從以上的股權結構設計可以看出，無論是作為一般合伙人的盈安財務顧問有限公司，還是作為有限合伙人的上海萬豐、信托計劃初始，其資金來源都是萬科員工。這意味著，調整后的萬科內部分配體系，員工除了工資收入外，和利潤直接相關的獎金將通過信托計劃購買公司股票，享受股價上漲帶來的收益；將來還可通過此資產管理計劃進行杠桿融資，員工將獲得更多額外的收益，當然也應相應共同承擔經營的風險。

傳統房企對人才的激勵，主要是通過“利益均沾”、“利潤分享”來進行的，主要的手段無外乎以銷售額提成、利潤提成等方式。這種方式既有效地驅動了職業經理人與所有者利益捆綁，從而形成利益共同體，支撐企業做大做強，但同時也存在著致命的缺陷：①無法從根本上解決“委托-代理”矛盾，職業經理人還是打工的心態，無法與股東共擔共進；②將人看作“利益人及經濟人”的庸俗假設，只靠利益刺激，未結成精神共同體，最終將走向平庸。

事業合伙人制度背后所體現的管理邏輯及對人性的洞察也更加深刻：一是將職業經理人從以往的同路人變成合伙人，從給別人干到給自己干；二是對人的假設從簡單的利益人及經4 / 7 濟人，向有事業心，有成就欲望的人轉變。事業合伙人是在原有職業經理人基礎上，身份角色的進化，以進一步激發經營管理團隊的主人翁意識、工作熱情和創造力，強化經營管理團隊與股東之間共同進退的關系。

2、項目層面：跟投制度的分紅機制

萬科在項目層面的跟投制度，對于所有新項目，除舊城改造及部分特殊項目外，原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員，必須跟隨公司一起投資。具體運作方式如下圖所示：

從上圖可以看出，項目跟投制度主要有如下特點：

第一，投資比例限制。項目所在一線公司管理層和管理人員必須跟投，且有具體的投資最低比例限制，員工初始跟投份額不超過項目資金峰值的5%，同時還可以通過融資杠桿擴大投資規模。

第二，覆蓋公司所有項目。此次項目跟投制度覆蓋公司當前及以后所有項目，包括當前推行的“小股操盤”項目。

第三，認可管理要素的貢獻及分配權。為鼓勵跟投人員做好項目管理，發揮管理效益，跟投項目后管理要素也參與分配，如果項目利潤額超出設定閥值，那么最終的利潤分成比例將遠遠超出個人投資比例，與此同時，萬科也明確了退出機制，分別在開發貸到位、現金流回正、按揭放款及銷售額達到70%比例時回籠本金及分紅。/ 7 然而，在員工持股計劃方面，萬科卻缺少流暢的退出通道。據華揚資本調研所知，盈安合伙多次從二級市場買入公司股票，買入股價在8.3元至9.36元不等，除了首批1320名事業合伙人經濟利潤獎金集體獎金外，還有一部分引入融資杠桿，因此以目前萬科股價，盈安合伙的這筆投資目前盈利并不豐厚，如果萬科股價不能大幅提升，合伙人計劃的投資甚至存在虧損風險。對此，郁亮的回應是“不成功便成仁”的孤注一擲，他坦言，一個公司要實現和持股人共擔風險、共享利益，一定是從股市買股票。萬科想通過合伙人制度告訴市場，1320名萬科合伙人和股東坐在一條船上。“我們博的是萬科未來的成長，所以我們不會去安排后路，也沒有防范風險的計劃，我們就是想讓投資者更放心，我們把員工、股東以及投資人的利益捆綁在一起。”

3、執行層面：事件合伙人制度打造合伙人文化

大公司有很大的毛病，就是部門之間的責權利，再怎么劃分邊界也有劃分不清楚的時候，所以萬科成立了事件合伙人。一件事情，比如說給客戶省成本這件事情，臨時組織事件合伙人參與到工作任務里面去，事情解決就解散，回到各自部門。這樣就發現有很多東西可以改造，有很多東西可以瓦解，以前都是職位最高的人擔任組長，現在可以推選出最有發言權的那個人來做組長，這樣的話他對這個事情最有研究，最有發言權，他做組長才可以收到最好的效果。

四、總結

熟悉《公司法》的讀者知道，由于有限合伙企業人數上限為50人，而萬科1320名員工通過一個信托計劃巧妙將資金注入盈安合伙，避開了限制。當然，這也存在未來購入的股權屬于誰、誰說了算的問題，因此華揚資本建議在設立有限合伙企業時應配套建立相應的決策機制、利益分享機制，以避免將來產生企業治理問題、糾紛。

由于員工合伙人并非直接持有萬科股份，也缺乏相應的退出機制，員工的參與是基于對公司未來的強烈信心，也是基于員工與公司背靠背的信任，但一旦萬科股價下跌，后果將不堪設想。因此，華揚資本建議在推行一項新制度時，應根據企業自身實際情況，合理設計相應的退出機制，以防將來產生沖突、糾紛而使激勵效果大打折扣，甚至引起反效果。

事業合伙人不僅是一個簡單的制度，更是一種發展機制、一種管理機制、一種分享機制，6 / 7 要解決的是萬科未來十年的問題。萬科通過建立項目合伙人，間接實現員工內部創業，對于公司甚至房地產行業實現戰略轉型具備深刻意義。項目合伙人是房地產企業在成就分享機制上的一次嘗試，其本質是在不牽涉集團股權結構重大調整情況下，在項目層面及在區域層面以合伙人或者類合伙人的身份使得重要人才、利益相關方人才能夠在獲得更大收益情況下為企業謀求更大利潤。

2014年，地產行業經歷了一輪大調整，面對挑戰，萬科相繼推出“項目跟投機制”、“互聯網營銷”、“輕資產”等運營理念為萬科的“事業合伙人”制度轉型保駕護航，嘗試開辟出領先的組織運營管理道路，也為房企甚至是傳統企業提供了重要的轉型參考方向。/ 7

第三篇：七問萬科“事業合伙人制”

七問萬科“事業合伙人制”

萬科公告稱，代表公司1320名事業合伙人的深圳盈安財務顧問企業通過證券公司的集合資產管理計劃，于5月28日通過深圳證券交易所證券交易系統購入公司A股股份3583.9231萬股，占公司總股本的0.33%。

2014年5月28日，萬科周刊發表《166年后的事業合伙人宣言》以這樣一個吊詭的開頭揭開了公司“事業合伙人制”的面紗：“一個幽靈，事業合伙人的幽靈，在大梅沙游蕩。為了對這個幽靈進行神圣的圍剿，舊房地產圈的一切勢力，野蠻人和黑嘴、帶路黨和五毛、香港的激進派和華爾街的資本家，都聯合起來了。”

這一天，萬科公告稱，代表公司1320名事業合伙人的深圳盈安財務顧問企業通過證券公司的集合資產管理計劃，于5月28日通過深圳證券交易所證券交易系統購入公司A股股份3583.9231萬股，占公司總股本的0.33%。這意味著，從去年開始“只聞樓梯響”的萬科“事業合伙人制”終于落地。

事實上，在今日的中國商界，“合伙人制度”并不像“幽靈”一般鮮見。但在中國的房地產界，作為龍頭老大的萬科此舉無疑是“第一個吃螃蟹”的嘗鮮之舉。不妨撥開“野蠻人”、“華爾街資本家”等的鬼影幢幢來探究下這個第一例“事業合伙人制”。

此“合伙人制”非彼“合伙人制”？

根據萬科公告，“事業合伙人”制度包括跟投制度與股票制度。跟投制度即對于今后所有新項目，除舊改及部分特殊項目外，原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資，公司董事、監事、高級管理人員以外的其他員工可自愿參與投資。員工初始跟投份額不超過項目資金峰值的5%。

此外，在萬科的集團層面，將建立合伙人持股計劃，也就是大約有兩百動人的EP（經濟利潤）獎金獲得者將成為萬科集團的合伙人，共同持有萬科的股票，可以共同掌握公司的命運。

不同于阿里、小米等公司層面的“合伙人”制度，萬科的事業合伙人制度應該不是公司層面，而是項目層面的，按照當前中國公司法規定，萬科的股份有限責任公司變更為合伙制企業存在困難，除非公司退市；在項目層面，萬科正在推行的小股操盤、管理輸出與合伙制可以結合。

所謂的“小股操盤”區別于過去是“大股操盤”，是萬科從美國著名房地產開發商鐵獅門學到的經驗。以前萬科與人合作項目，占一半以上股份，所費的資金較多。轉型后，萬科只占小股份，通過輸出管理和品牌，這種輕資產模式有利于提升萬科的凈資產收益率，也意味著在同等的資產規模下可以支持更大的經營規模，獲得更大的市場份額，進而可以擺脫增長對股權融資的依賴，提高為股東創造回報的能力。

乃經理人進化必經之路？

“3萬員工、77萬股東、180萬業主。“這家企業不是家族私產，也不是一座金字塔，它的進一步成長，必然是樂高式、阿米巴式的。”萬科內部人士說。

郁亮的解釋與此類似：“事業合伙人有四個特點：我們要掌握自己的命運；我們要形成背靠背的信任；我們要做大我們的事業；我們來分享我們的成就。”換言之，不是大換血或發股票，而是在原有職業經理人基礎上，身份角色的進化。

“我們能不能把現在管理層和股東的打工與老板的關系，轉變為合伙人的關系？雙方能不能更加信任與被信任？”郁亮說。

接近萬科的觀察人士稱，萬科可能借鑒阿里的經驗，賦予合伙人更多的公司事務決策權和董事會席位，而非目前單純的股權激勵。

萬科成立了推進事業合伙人機制的部門，叫“試錯工作小組”，“ 可驗證、可復制的制度創新，肯定源自一線試錯。”萬科內部人士說，與行業對手相比，萬科一線公司有相當高的決策靈活度，并有同行羨慕不已的定價權，酷似春秋戰國諸侯。

“君萬之爭”陰影：控制權保衛戰？

萬科推行事業合伙人制度，還有另一重擔憂：即害怕公司控制權的旁落。

萬科2013年年報顯示，萬科第一大股東為華潤股份有限公司，持股僅14.7%，而包括王石、郁亮等高管在內的管理層持股總數，也不及萬科最大的個人股東劉元生。

華潤入股萬科以來，一直以純財務投資者的身份出現，對萬科內部具體業務從未干涉過。但作為一家股權高度分散的公司，萬科管理層也需時時面對外部奪權的威脅：股權的高度分散導致公司極易被舉牌或被惡意收購。

萬科提出的事業合伙人制也是出于這種考慮。從創始人王石引入華潤，自己變為專業的職業經理人開始，萬科就是一家沒有實際控制人的公司，管理層對公司運營和決策享有絕對的話語權。其弱點則是，管理層持股極少，在董事會席位亦不多，與公司并無生死共存亡的關系，無法與“野蠻人”拼死到底；一旦公司控制權旁落，職業經理人和公司前景堪憂。

20年前，“君萬之爭”上演，以君安證券為首的幾個股東聯合“逼宮”，企圖奪取公司控制權，幸虧當時君安陣營有人臨陣倒戈，又出現了老鼠倉，萬科這才挺過這關。

據悉，近期已有資本方想要舉牌萬科。另據郁亮透露，近期已經有若干家機構直接和萬科“聯系”。

萬科建立事業合伙人制度或可以避免上述問題。以阿里為例，阿里的合伙人并不享有公司大部分股權，但可提名阿里大多數的董事，是否通過委任，則由股東會投票表決。若股東否決合伙人提名董事人選，合伙人可再另行提名人選。

穩定團隊是主要目的？

合伙人制多出現在會計事務所、律師事務所、咨詢公司等獨立性較強的非上市公司。近年來，在互聯網公司更多地出現了合伙人制度。比如阿里巴巴、小米等。合伙人制度便是萬科高管團隊在走訪多家互聯公司后取來的“經”。毫無疑問，萬科擬通過合伙人制度，來重新界定公司與員工的關系，防止優秀人才的過度流失。

在2010~2012年間，萬科高管大量出走，三年間大約有一半執行副總裁以及很多的中層管理人員離開，這也因此引發了關于萬科“中年危機”的大討論。

“我們需要搭建更大的舞臺，通過事業合伙人的機制吸引并保有更多優秀的人才。萬科現在的架構是最適合做平臺式架構的公司。”郁亮說，提供帶有創業性質的跟投制度，或能為管理層帶來更多的益處，為保證其余投資人的利益，建立合伙人制度同時也是強調風險共擔機制。

有機遇也有挑戰是此次萬科推出的跟投制度相互制衡的兩因素，但外界更多是認為，萬科此次變革除意在實現管理層個人利益價值體現的同時，也為進一步建立和完善萬科特色的職業經理人制度。

高管擔心承壓過大？

“如果項目跟投失敗，管理者個人承擔風險的能力有多大？如果每個管理者都承擔跟投所帶來的巨大壓力，會不會影響公司管理的整體水平？會不會對管理團隊的穩定形成反向作用？”萬科一區域公司總經理連珠炮似地提出了一系列擔憂。

業內分析師也表示，成功與否，都需看企業能為跟投人提供多大資金支持及一旦投資失敗后企業與跟投者的容忍度又是多少。

上述萬科某區域總經理表示，在雙重股權架構中，公司創始人或管理層只提供了小部分的資本，卻享有與預期資本不成比例的、大得多的控制權，而一旦他們做出了錯誤決定，卻又只需承擔很小的責任，“合伙人制度”又怎么能避免這一點呢？

而萬科另一高管則根據《合伙企業法》相關規定表示，通過跟投，讓員工成為項目合伙人，那么萬科作為上市公司，顯然在項目中只能作為有限合伙人，必須由某個或某些員工充當普通合伙人、承擔無限連帶責任，整個項目應該是有限合伙企業。“假若制度如此設計，員工自然會傾盡全力把項目搞好，因為一旦項目巨虧，由此可能承擔無限連帶責任，最可能吃虧的就是自己，這帶給我們非常大的壓力。”該高管如是說。

10年造200個億萬富翁？

“希望萬科第四個10年之后，可以培養出200個億萬富翁。”與萬科“事業合伙人”制度相伴而生的還有一個無比美好的“創富神話”。然而，這個神話在不久的將來能成真嗎？

2014年3月10日公司總裁郁亮從二級市場買入100萬股萬科股票。根據剛剛發布的萬科年報，截至2013年年末，郁亮在萬科公司的持股總量約為630萬股，僅次于萬科董事長王石的760萬股。有券商分析認為，郁亮增持公司股票主要是為了提振投資者對萬科公司的信心。

萬科這樣優質的房地產龍頭企業，在資本市場上卻缺乏良好表現。根據券商研究，目前A股房地產板塊的估值水平創下近5年新低，包括萬科在內的多家房企股價逼近凈資產。

郁亮甚至在3月8日舉行的年報業績發布會上調侃稱：“我每年給我女兒的壓歲錢都折算成萬科的股票。今年我女兒說，爸爸，能不能別再折算換成股票了吧。換成股票不僅今年的壓歲錢蒸發了，連去年的也賠進去了。”

業內質疑：啥合伙制，就是房子不好賣了？

在萬科躊躇滿志要借由“事業合伙人”制度開啟萬科輝煌發展史上第四個十年時，那些“舊房地產勢力”倒未必有絞殺這勢頭的想法，然而質疑聲卻從未停歇。

有業內人士表示：“大多數老板是不習慣合伙人制度的。合伙人制度很難，相互不信任、互不放權。合伙人制度愿景很好，真正實施到位很難，無根之水，主控權不在手上，變數太多。”

而至于“放權諸侯”的“經理人進化論”，業內認為這一定程度上遏制了盲目拿地的勢頭：“從拿地就決定了收益。合伙人制度綁定高管，就是要你全程負責，負責你自己的收益，你能不認真么?尤其是拿地和營銷，萬科這幾年的重頭戲。萬科前幾年還分股票，結果還是走了，現在等于有權了，有一定的話語權了，可以跟公司分利益了，那么拿地就會更謹慎了。”

“你以為合伙人制度是啥?就是房子不好賣了!現在開始實行合伙人制度，晚了!這是要命的制度，很狼性!當年好賺錢的時候不搞，現在房子賣不動了，合伙人制度就是要大家一起死!”某房地產商“一語道破天機’。

更多房企老板擔憂的是，即便萬科的“事業合伙人”制度能夠成功，也不代表這種模式可以在業界推廣。“好多老板以為請個萬科總，就能做到萬科的程度，誤區。大多數職業經理人是在管理制度下和團隊下執行比較優秀。項目成敗都不會因個人因素，都是公司背景體系資源綜合因素，所以模仿都是表象。”

第四篇：設計師內部合伙人制度

第1章

設計師內部合伙人制度的目的

第一條 設計師內部合伙人制度是指由公司內部員工，參與經營、按本人職位及項目股份享受紅利分配的新型股權形式。推行內部合伙人制度目的在于：

1)實現本士廣告公司的管理突破，通過共同經營、共同創業，共擔風險，共負盈虧，凝聚志同道合的長期合作伙伴，形成高效的資金、團隊、運營模式。

2)規范和完善公司內部的治理機制，規范合伙人之間的權利、義務，協調合伙人的責任、利益和風險平衡關系

3)確保公司的順利運作，形成互補能力結構，提升公司的總體競爭力，實現公司永續經營

第2章 內部合伙人吸納與股權激勵

第二條

1)2)3)4)第三條 內部合伙人的基本資格條件如下： 在公司工作一年以上

職級

級以上，并符合崗位任職資格條件 業務能力強，考核優秀

有成為合伙人的意愿，按協議商定的項目所占比例 合伙人品質要求：合伙人需要共同的價值取向，具備長遠眼光和較強的創業欲望、富有犧牲精神和承受力等企業家精神，經合伙人協商一致同意的。

第四條 具有較好發展潛力和能力互補，但尚未完全滿足基本條件的員工，可由合伙人申請，給合伙人會議破格吸納；

第三章

內部合伙人的權利和義務

1.1 經營權利與義務

第五條 內部合伙人不僅是公司項目的參與者，而且是共同創業的伙伴，參與公司的經營管理活動，行使合伙人權利；

1)2)3)4)5)6)第六條

1)2)公司有關重大投資、業務戰略的調整等重大決定的表決 公司發展規劃及經營計劃、分紅等的表決 公司組織變革及核心制度表決 就公司經營管理提出合理化建議 查閱公司有關會議決議 合伙人會議擬定的其他權力

內部合伙人在公司日常運營中承擔以下義務； 遵守公司章程

履行合伙人分管職能，完成合伙人會議決議分管的工作任務或業績指標

3)4)5)按時出席合伙人會議，就公司經營發展出謀劃策 接受制度約束，根據個人績效和公司需要的職務調整 保守公司商業機密

1.2 股份權利與義務

第七條 內部合伙人持有公司股份，享有以下股份權利；

1)參與制定和修改公司章程； 2)對吸納新合伙人行使表決權（一人一票）； 3)監督公司內部及各分支機構經營活動；

4)按照項目股權比例分配紅利，優先享有合伙人分紅或股利等優惠政策

5)依法分配公司破產、解散和清算后的剩余資產；

第八條 內部合伙人根據持有股權承擔以下義務：

1)按本制度及合伙協議完成股權認購、轉讓 2)退出經營時出讓持有股權

3)公司增發，存量不足或虧損時同比注資 4)以自己的出資承擔風險

第4章

合伙人發展計劃

1.3 合伙人內部創業

第九條 內部合伙人可依據公司業務規劃積極籌備、拓展咨詢業務，承擔業務單元的目標和激勵。1.4 獨立合伙人

第十條 獨立合伙人指的以個人身份與項目公司建立長期緊密合作關系，對雙方合作所操作的項目實行公司化的操作，雙方對項目收入采取按比例分成的方式。

第十一條 內部合伙人有個人發展意向的，雙方簽定獨立合伙人協議后，成為公司的獨立合伙人，自負盈虧、直接對公司總裁負責。雙方在工作中采取平等協商的機制。1.5 分公司合伙人

第十二條 內部合伙人可隨公司發展轉做分公司合伙人，分公司合伙人可持有分公司60%股權，負責區域范圍內的經營業務。1.6 二、三級合伙人發展

第十三條 公司合伙人負責獨立核算的業務團隊的，經合伙人會議批準可在自己股權范圍內發展二、三級合伙人，具體參見公司相關規范。

第5章

內部合伙人退出機制

1.7 內部合伙人退出

第十四條 合伙人正常退出程序

1)2)3)當事人提前一個月書面提出離職和退伙 所有合伙人簽字同意

辦好必要的股權轉讓或退出手續

(包括自動第十五條 合伙人持有項目的股份，在持有人脫離本公司

離職、被解聘、被開除或死亡等)等情況下，不再參與內部分紅。

1)2)合伙人自愿離職，提出申請后，不能行使股份購股權。自離職之日起不享受股東權利及分紅權，已定分紅由財務結算后，按勞動合同約定延期支付。

第十六條 股份的回購程序：

1)申請人員工個人填寫回購申請單； 2)3)4)人力資源部向合伙人會議提供該員工的工作交接清單； 合伙人會議確定回購方式和回購價格； 回購其個人出資部分；

第五篇：萬科內部講話資料

萬科內部講話：中國樓市變局在即！

編者按：中國樓市未來走向是每個人都關注的話題，萬科副總裁毛大慶最近的內部講話讓人有了陣陣寒意。

萬科毛大慶在建策沙龍上的發言：

今年的市場。和萬科一樣，在座的各位對今年一季度以來的市場，覺得都比較復雜，先坦率的談個人對市場的分析。去年年末的時候，我有過一次訪談，曾經談到，2013-14年間，市場可能會有一個比較大的分化，個人曾在多個會上談過，從現在重點關注的50個城市看，已明顯出現分化的特征，50個城市的背景：（國家從2003年實施政策性調控以來，到去年，整整10年，2014年沒有實施政策性調控，在過去10年強政策性調控下，一共有過43次政策性調控，其中頒布了179份四部委以上的文件，這179份文件，個人受任志強影響較大，喜歡分析，個人將179份文件全部找到，并拼到一起看過（嘲笑個人有病），發現：179份文件前言不搭后語，各種事情也有很多沒落實；但是這179份文件給我一個啟示：再一次印證了中國房地產有房地產問題的地方。

從這個國家有4部委以上文件開始，他的每個文件都有一段，叫做這個文件的指向：從30多個城市，到70多個城市，最多情況下提到都是50-60個城市，其實，再仔細看，這個50-60個城市標志了中國房地產比較明顯的各種各樣特征，萬科長時間以來，我們的研究院和研究機構，自己的研究部門分析的比較多的，其實也就是36—50個城市之間的狀態）。

這50個城市從13年底—14年初，出現了兩個情況：一個是以二線城市為代表的，出現了較為明顯的特征：由于土地供應過多，帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支，這些城市比較明顯的代表，就是沈陽，有明顯性的代表，一些三線城市就不舉了，比如：營口、鞍山、唐山之類的。像沈陽這樣的城市大概有30來個（在50個城市里面），基本由于市場供應過量帶來的影響；二是還有一些城市，以北京為代表，就是市場還在，需求也還挺多，但是他的波動在于土地的價格在過去的一年里由于上漲的過快。

我們以斜率來表示，13年斜率非常的斜，是過去好幾年的斜率總和，帶來了對市場價格上漲空間的透支，所以基本上兩類城市都出現了透支的情況；造就了今年1季度，再加上國家對于銀行的貸款、政策的收緊，這三點（兩個透支加一個收緊），使得今年我們普遍意義的市場出現了比較消極、比較觀望、悲觀的的這樣一個狀態，可能這樣一個情況可以涵蓋大多數的城市。

輔助一個擾動因子，就是反腐敗（星河灣代表下午提出反腐敗對星河灣影響很大），作為我們開發商講，反腐敗對高端樓盤影響，事實上還是很大的。反腐敗對于高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個事直接或間接相連的包括產業、人、以及一批人對于持有高端樓盤的疑惑心理。各個城市不一樣，比如山西省，我們也關注了星河灣這個項目，他影響到了煤炭整個行業。我們萬科在北京的高端樓盤，過去的三周，僅接待檢察院、紀檢委，就多大14-15次，我們從一個樓盤配合調查的之密集（售價在4、5萬元每平），其他開發商更貴的樓盤更不敢想想是什么情況。所以，起碼在近期的一段時間內，反腐敗對房地產還是挺明顯的一個擾動因子。

同時，在北京的二手房交易市場，更加的感受到由于廉政所帶來的影響，比如和我愛我家、鏈家這兩家主流的二手房門店進行溝通后，得到這么一個數據，尤其以鏈家為主（鏈家基本占了北京一半以上的市場），他們的單門店的單日掛單量（單日掛單量是二手房市場很重要的一個數據）從原來的5套房子，急劇增長到10-12套房子，而且好多掛單的單主，要求他們盡快銷售，給予大幅優惠，甚至于腰斬售價，可見這房子都不知道怎么來的。

比如：其中以某省某地級市公安局局長在北京銷售的房子（此人已經進去了），在北京市場中介，找了44家門店掛他的房子，他在北京的房子數量，大概在1-2棟樓，幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等，掛的時候不計成本，玩命甩。甩帶來的后果是二手房的銷售嚴重的減緩，這個情況大家可以到門店看看（我本人在13年也在賣一套房子，100平米的房子，就賣不掉，現在是越等越賣不掉，經紀人讓我降價，我告訴經紀人，我是以成本價賣的，都沒計算利息，結局就是我不賣了，收租金）；

北京還有一個更復雜的因子：自住商品房，自住商品房的供應，對于一批剛需的買主，給了他們以比較便宜的價格，能買到房子的一種期房，但事實上這種期望也挺虛幻的，他的供應量很有限，北京金隅嘉業，在北京有比較好的兩個地方，大概5000套房子，現在還沒開始銷售，排隊的申請者，剔除重復的，5000套房子，申請的家庭數量在25萬；不剔除重復的，申請的家庭數量在45萬。因此北京的市場是有的，著急買房子的人是大把在，但是這些人已經構不成對于高端樓盤的支撐。這是我想表達的觀點，市場中90%以上還是剛性需求，他們的臨界點特別敏感。

前段時間萬科在北京賣的房子（住總萬科聯合開發的萬科橙項目，2.2萬每平），在市場上引起軒然大波，這個項目是被建委要求價格合理一點，低一點，萬科提出有股東、合作伙伴，是否可以不賣，但建委仍然要求賣，要求我們起帶頭作用。低價賣了以后，記者寫了很多文章，要崩盤了，萬科要帶頭降價了，以至于現任中央某常委的兒子從美國打電話給我，問我是不是北京的房子真的要跌了，我說政府讓我干的，你還問我。情況就是4小時賣光。賣光的狀態：房價幾乎就和北京的自住商品房一樣。

但是我們測試過，如果放在我們另一個樓盤，價格賣到2.8-2.9萬，購房者人數立刻下降，賣到3萬，更明顯；所以可見現在市場的價格承受空間和區間是非常明確的。我們有一個建委批了的3.6萬每平的項目，在北京的亦莊，開盤后賣了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2萬的項目，4銷售賣光，3.6萬的項目很慢。

目前就是北京和上海的情況好點，包括廣州和深圳以及其他城市，市場都不好。我簡單的以數字說明：我們檢測的24個重點城市成交金額的變化，2013和2014年的1、2、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至于4月，我們認為好不到哪去。24個重點城市的存消比的變化也是相當大，當然銀行的封控、客戶觀望情緒加重了這種變化。

還有幾個比較重要的數據，我們分為1000億級的城市，分為：北京、天津、沈陽、青島（北方城市為樣板），1000億級的城市商品房的供應面積，同比下降，北京是23%（好多企業現在是不賣，政府不批還限價）；天津上漲環比106%，同比上漲8%；沈陽上漲205%，同比上漲78%，以上都是上漲；青島也是在上漲； 商品房的成交金額來看，總金額，北京同比下降37%，天津下降35%，青島下降45%，大連下降40%，濟南下降43%，太原下降66%，都有明顯的下降； 批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青島是1.9，煙臺1.4，這些數據看來都是在惡化的狀態上。

我們同時也看了商品房的上市，對比土地的成交面積來看，如果小于1，就說明大量成交入地，但還沒入市，像天津、沈陽、青島、大連等等，全部小于1，就證明了土地淤積在開發商手里的量還是挺大的，但是這些城市的商品房的批售比是什么情況呢，大于1的話，說明已上市的部分已經開始積壓，比如天津，商品房上市對比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已經到了1.48，說明了地還沒完全上市，但是批售的房子已經開始積壓了；

我們再看溢價房價差，我們判斷，如果小于5000元，就很難有盈利空間，我們列舉了十幾個城市，這里面只有北京是10824元，天津是8419元，沈陽4847元（沈陽現在想賺錢已經很難了），青島7000元，大連8000元，濟南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，撫順3500元。

3年新增庫存的存消比，多數城市，僅新增的庫存就已達到足以銷售1年以上，3年庫存的存消比，比較嚴重的，如：天津17，沈陽7，青島16，煙臺38，鞍山20，唐山22等等；唐山是個比較鮮明的例子，萬科和華潤，在唐山是屬于比較大的，好歹很多企業沒進去，進去的都陷進去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家莊還要高不少，3年多的城市建設導入人口幾乎沒有增長，城市的基本產業結構就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業絕大多數是政府壟斷和國有，少有的幾個大礦也是和政府勾著，調查唐山的有錢人很多，但是再看，發現有錢人不在唐山買房，基本上都在北京買房。

重點中學也沒有，三甲醫院就2個，是一個很傳統的北方城市經濟結構，政府壟斷的經濟體，民營資本和民營企業幾乎都沒有發展起來，再加上搞環保，要推到各種爐子，萬科在唐山已轉不動了，停止狀態。這樣的城市在國內不在少數，加上政府玩命的賣地，基本上只有賣地是政府財政的唯一來源，在此情況下，這些城市的銷售、這半年以來，基本是處于急劇惡化的速度狀態。

現在庫存的問題事實上是挺尖銳的，萬科也做了統計，與往年的3月去化加快不同，27個主要的城市中，多數的存消比在上漲，21個城市超過12個月，9個城市超過24個月，比如：廣深區域、上海區域、北京區域、成都區域來看，深圳存消比29個月，長沙24個月（我們是以平均21個月為一個風險警戒線，但每個公司的看法不同，萬科對自己公司的管理，萬科是按照每個公司資金來源的成本和我們基本對我們股東的收益率進行倒算，我們對于一個城市的存消比到了多少以后可以忍受，高過以后就有危險了）,每個公司算法和衡量不同，無錫在上海區域中，57個月，很嚴重，寧波36個月，杭州33個月，上海33個月，天津39個月，唐山28個月（唐山整個城市加起來計算，已超過100個月，28個月是城區里），沈陽23個月，西安30個月，鄭州23個月。

總的狀況，商品房的環比供應在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，沒有真正感受到小陽春的味道。一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個地方之外，其他城市土地成交已經進入到一個下行通道里了，是比較明顯的。只有讓人非常難以理解的是北京，有市場的保險性，但事實上，昨天下午（指恒大地產（03333.HK）子公司北京正浩置業有限公司以41.6億元總價，配建3.68萬平方米自住房和1.57萬平方米限價房的條件拿下大興區黃村DX00-0101-0201地塊，溢價率高達179.95%。，同日出讓的北京市大興區黃村鎮DX00-0101-0801 等地塊C2商業金融用地，并沒有進行現場競價，被萬科（000002.SZ/200002.SZ）和首開聯合體以7.63億元的網上最高報價拿下，溢價率僅為0.53%。樓面價為8048.85元/平方米，遠低于恒大獲得的黃村地塊）。

兩塊地一街之隔，不知道恒大如何賣；但由于每一快地出來，都有一個這樣的企業出來挑頭，使得北京市場勾勒出的狀態就是：價格還在飛快上漲。但是看現在拍賣土地的結構，參與結構已發生重大變化，原來是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起競爭，競爭力很實，都在舉牌。但現在情況不同，現在基本報名企業數量已經急劇衰減，但是總有這樣的企業，別人都不舉了，他們還在舉，一直爭到最后，每次都能冒出這樣的一對冤家，到最后，甭管這兩個企業怎么舉的，但是價格就很高，所以總體看起來，從投標、報名到拿地，事實上有這嚴重的衰減，像北京市比較成熟的一些長時間在北京開發的企業，比方最早的首創、城建、住總、萬科等等，目前基本處于相對來講比較溫和的狀態。目前可以說除了這些城市外，整個都在下行當中，政策的強調現在在轉型，從強行政干預轉向向分類調控管理，弱化行政管理，回歸市場，在回歸市場的途中，信貸持續收緊，加上宏觀經濟的下行風險，導致了市場的信心不足，是現在比較明顯的現象。

今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度擺放了20多個行長，和他們聊，到底銀行怎么著，發現今年的銀行基本上沒任務，一季度房貸沒任務，以前都是有任務的，但今年沒有，今年是上面給銀行簽一塊份額，銀行能放則放，不能放則不放，放不出也沒人怪你，這是今年比較怪的現象；第二，像大家都有不知道的時候有中國銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行，這些銀行里面都成立了一個部門，這個部門里面的人是從市場上找過來的并且做過房地產開發的人。到這以后，他們開始分析，比如：北京的中信銀行就開始分析：最近拿了20塊地，他們要追蹤哪些項目去房貸，他們的目標要瞄準哪些項目去房貸，以前像以前北京銀行的一個分行，直接放就沒錯，但現在是一塊一塊的分析，比如為什么這塊地他3萬，你8千（暗指萬科和恒大的項目一路之隔），然后說這個項目列入黑名單風險，就是他們在銀行里的人去分析房貸，說明第一：銀行在用市場化的眼光開始審視項目了，但是現在他在分析，思想有點像信托；第二個說明他們放貸沒有任務，沒有任務之后，他們想放點好的，他都挑。

關于負債率，萬科最近也在研究，據東方證券分析，2012年開發類的房地產企業凈負債率是65%，龍頭企業的平均負債率是43%，那么現金比例普遍都偏低；負債率，從過去1年來看，大城市的開發商，尤其土地價格高的城市的開發商，負債率有非常嚴重的上漲現象。比如像北京拿地比較猛的，像泰和，負債率很高了；另外這些企業拿地還有一個打法，就是拿到貴的地以后，去找金主去借錢，這些錢借來，用股權制抵押，有若干個項目已經到了實際拿地開發企業的真實股權已經降到了只占幾的地步，大量的股權已經在金主的手里了。但金主的錢好多都很貴、很高，因此這些項目能不能經得住銷售緩慢的考驗是未來一個很大的問題。

因此，有一個結論，宏觀大調控，2014年對房地產市場，確實有較大的變化，政府2014年以來，想法也很多，穩增長壓力很大，貸款偏緊、融資成本上升，整個中國經濟在艱難中復蘇，實際上也帶有不確定性，那么另外一個，過去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引發客戶短期對市場的觀望，形成了一種虛擬供應的形象。使得短期內剛性需求都爬在自住房商品上了，不動了，也是一個特征，但是從北京、上海目前來看，供需矛盾仍然沒有馬上得到緩解，剛性需求的需求量還是很大的。

在此也說下萬科對北京市場到今年年底和明年年初的一個判斷：因為我也參與了市政府的一些會，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地，都會要上市的時候，北京大概會出現42個樓面地價5萬-12萬之間的樓盤，這40多個樓盤分布的位置，那里都有，但是有一個現象，基本上沒一個在5環路里邊的，套數依據容積率估算，大致在4萬-5萬套數之間，但這里面還不包括商改住，如果恒大最近拿的這塊地要商改住的話，還有一大批房子要入市，因為北京在2013年賣的地，已經有一半以上不是住宅用地了，是商業用地，但這些拿了商業地塊的企業，基本上沒什么想做商業，都在想商改住。

如果這樣，就要再加上一批住宅入市，而且這些商改住的樓面價不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，將會有一批以4-5萬元的房子，非常有代表行，是否是主流，還不敢說。這些價格區間的房子，將成為一個相當大的一批量出現在市場上。我對這批房子，我本人是持一個相對悲觀的態度，因為我覺得，北京取消限購，幾乎無望，繼習大來了以后，親自制定了北京未來的發展方向，基本上對北京是一個嚴厲的限制政策，我不認為在未來的3-5年內，北京有可能取消限購；如果不能夠取消限購，再加上這么多房子涌向市場，再加上反腐敗。我作為一個從業人士，是非常看重的。現在北京市年情好的時候，一年7-8萬套，加上二手房，13-14萬套，大約就是20萬套，這樣的一個穩定數字。因此，如果突然間在這個市場中跑進來5萬多套都是5萬元左右的房子，我不知道這個剛需是什么人，剛到樓面地價都是5萬的人，我覺得我自己都不剛（指毛大慶本人），不知道誰還那么剛，在做的有多少人覺得5萬元的價格很容易（會場有很多人都笑），我個人認為萬科的職工，在房地產圈里，收入還算可以，我看也沒有什么人能買得起這樣的房子，以上是市場目前的分析。

下面是我的另一個觀點，對于中國房地產未來，還是有一些值得我們小心的地方（個人在萬科內部，一直都是分析劣勢和風險），觀點之一：住房供應是不是還嚴重不足，過去一年多，我們一直在研究，對于這個問題，發達國家有一個數字，穩定城市的房地產市場在戶均1.1套，人均1.1間，就說明這個市場比較穩定。這個戶均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以這樣的均法來看，北京顯然還是不足的，但很多城市，把現在的庫存都算上，事實上已經很足了，這是一個值得觀察的數據。那么這個數據用什么尺子來量呢，我們現在有一個尺子，叫城市的年千人套數，它代表住宅水平和推斷市場供應容量，它是國際上用來衡量的一個重要指標（會場沒有一家企業用此尺子衡量）。在此給大家分下：中國千人建設套數，按照竣工口徑來看，2009-2011年，我們全社會住房竣工面積，年均18.5億平方，折合每年平均建設1627萬套，千人的建設套數為12.1套；同期住房人均面積均值為9.05億平方米，折合套數801萬套，千人的套數為12，按照竣工口徑來看，近幾年中國的千人套數相當于其他國家的峰值水平，已經觸頂，但尚可接受，這個結論忽略兩個未考慮因素：一個我國目前的竣工遠遠低于開工，大量的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房并沒有統計在數據之內，我們看了主要國家的經歷，美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本、韓國、瑞典，即使在城市化的高度進程之中或者全球房地產最高景氣年代，除了韓國、日本以外，一般沒有超過12的，所有國家都沒有超過14。

按照商品房開工口徑來看，中國千人建設套數本世紀以來，其實在不斷攀升，從世紀初的5（2000年的5）到2011年已經突破20，近年來的保障房，如果加在一起計算，年開工均在千萬套左右，仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房等等，2011年中國的千人建設套數，已經達到了35套，這是人類歷史上從未出現過的高端，說明我們的建設量和未來的再投資源從量上講，是相當不少的。

從分城市類型來看，一線城市相對來講還比較合理，在10-15相對較合理的水平；

三、四線城市的趨勢和全國的均速比較類似，問題最大的，其實是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開工套數，已經達到了30，是比較嚴峻的局面。我們將城市做了一個列表，比較嚴重的有呼和浩特，近3年的平均數已經達到了70，沈陽為49，西安為38，貴陽為37等都是名列前茅的城市，二線城市排前10為的合肥、貴陽、重慶、長春、大連、昆明；商品住房千人開工套數26個三、四線城市中2006年只有一半高于15，到了2012年和近3年平均，幾乎全部高于15，除了佛山、泉州、溫州沒超過15以外，其他全部高過15，其中最恐怖的一個城市叫營口，千人開工套數瘋狂增長，近3年平均平均高達93.3，已經到了不可理喻的程度。

所以從自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒騰房子為目的的話，全國住房供應不足的情況，其實從2009年內已經開始出現拐點，那么過去3年，中國住房已經創造了人類歷史上的高位。對于能夠吸引新投資移民和外來移民的城市，商品住房千人年開工套數在20----25仍然是安全的，一線城市在本世紀初普遍處于這個水平，個別二線城市長期超過30乃至40，不能不引起高度警惕，二線城市的透支程度是最值得關注的，可能會超過三、四線城市，但是三、四線城市的吸引能力和投資能力不足，導向能力不如二線城市，以上是幾個要點。總的來說，中國商品房新開工已經達到極限，未來仍然能保持增長的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線城市，我們認為他的增長性還有潛力。至于住房的價格是否還有上漲的空間，對于庫存比例很高、積壓很高的城市來說，近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國家再出臺幾萬億。從一線城市來看，全世界的房價，城市中心房價中位數排在前10位的香港、新加坡、倫敦、臺北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科，北京和上海已經進入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房價已經超越了東京和紐約。我們這次在美國看，實際上美國的房子還是挺合算的，東京的房子均價大概在6-7萬人民幣。再看土地總價值，是監測不動產泡沫的一個重要指標，隨著地價的大幅上漲，我們看日本在房地產泡沫以前，其實他的土地總價值占GDP的一個比例關系，我們進了分析，1990年，東京土地的價值是4.1萬億美元（土地價值計算有公式），與美國全國的土地價值相當，大約占美國同期GDP的63.3%；1997年香港的土地價值在5.7萬億美元，約占美國同期GDP的66.3%；2012年北京土地的價值約為10萬億美元，占美國同期GDP的61.6%，所以這是一個非常可怕的數字。至于房價的收入比，都不用說，中國都不屬于低的。所以從很多角度上看，中國房價在短時間內存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數據表明，2013年中國房地產市場存在和日本、香港泡沫化類似的特征；那么從房價收入比、房價租金比的數據來看，北京、上海的攀升速度已經達到或接近日東京、香港泡沫化時期的水平。因為房地產是一個非常明顯的周期性行業，發達經濟體歷史上發生過的事情，很可能在中國的未來重現，有必要了解他們在發生泡沫化時期數據之間的邏輯關系，便于我們來規避我們可能出現的情況。

最后我想說經濟大背景和房地產行業的關系、以及和人口結構化值得關注的觀點，一個習和李，現在采取的經濟解決方案的態度，我個人認為從政治改革和經濟措施兩點上講，他們使出來的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一個根本的告別，或者根本的切斷。這很明顯的，無論從腐敗問題的態度，到對于經濟措施手法的變化，基本上都是一個告別的態度，不能說決裂，但起碼是切斷關系的態度，這個態度是明顯的，或者說已經明確的表達出來。意思就是說過去的10多年或者再長一點時間，經濟手段基本上以M2或貨幣刺激為主導的手段，這個手段加上我們沒有在創新領域或者投資引導上加以正確的引導，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產中，當然包括基礎建設投資和固定資產投資，但是這些等等的東西都是不為未來創造價值的行業，都是一時快樂的行業，這個狀態，我想我們所有房地產行業從業者，我們享受了過去這樣的快樂，但是不代表對國家就是健康的，個人是這么考慮問題的。

這樣的一個狀態下的中國，大家都是迷迷糊糊的，像吃了這個毒品之后的狀態，當然都是吃上了癮戒不掉了，所以就不斷刺激，就不斷弄錢，不斷弄錢，就不斷弄土地財政。這有一個特別怪異的現象，這樣的一個情況，銀行還高利潤，這實際上經濟有很多很多潛在的泡沫在里面，要和這個事情告別，采取一個紀律性的、有制約的金融手段，還是一個放縱的金融措施，對此，我們有大量的經濟學家，說國家還有很大的基礎建設投資，以這個來告訴大家GDP還有強大的動力，但實際上毛病就出在國家一直對固定資產和基礎設施大力度的投資，但事實上遠遠沒有支撐創造性企業、民營企業和中小企業的發展，對于社會投資的效率來說，這種投資的效率是最差的。對于國有企業、壟斷企業，對于這種固定資產投資的投資，是最產生不了對未來的創收作用，如果你對民營企業、自主創新企業進行投資的話，那完全是另外一個局面，這些行業會自己找到他未來的生存空間，它的創造力很強，所以，是不是這一代人要在這一點上采取堅決果斷的措施，今天只能看見他在收緊，在擠泡沫，但還看不出來他在什么上面去鼓勵和發展，所以，這個還是一個尾號。第二個就是中國現在面臨一個很著急的問題，就是我們人口結構迅速的迅速變化，過去1年多，我們做了一個和萬科以及房地產行業貌似沒什么關系的研究，我們接了一個課題，我們7個博士，接了一個課題，給中央某個機關，在十八界三中全會前面快1年的時候，研究中國的人口結構變化問題，這個7個人是7個行業的，分別作了7個報告，最后匯總在一起，最后讓我得到了挺一個驚心動魄的數字，在此分享幾個數，一個是在2028—2033年間，我們國家60歲以上的人口會達到3.9---4.4億，我們取大數4億，60歲以上人口，大約會在2033年左右會出現，加上2.7億被撫養的人口，也就是大數6.7億被撫養的人口，這個時候的中國，將真正接近撫養比1:1的狀態，其中2.7億的人口中，有4000萬的殘疾人和2.3億的未成年人。

然后我們接著研究剩余的7億多人口，意味著我們有7億的撫養人群要對6.7億的被撫養人口進行撫養，這7億多人，我們又做了一個更詳細的人口分類，再取一個系數0.6（即一個人能撫養一個及多個能力的人），也就是說未來將面臨5億多人口撫養9億多人的局面，今天的中國大概是9億人撫養5億人的局面，所以，在18年間，這個數字將有一個明確的倒轉，這個倒轉之后，會帶來什么嚴峻的問題，所有撫養比接近或超過1:1的國家，大約都有幾個特征：經濟發展迅速減緩，就業崗位縮減，國家負擔加重，用延長退休年齡來延緩對國家社會福利造成的壓力，進一步帶來了企業里論資排輩，年輕人沒有上升通道等等現象，創新能力大幅度減弱。

和中國最貼切的可能就是日本，日本的幾千萬人養幾千萬人，日本在1997年開始進入撫養比這個狀態之后，經濟開始迅速的減緩，到今天都沒有解脫出來，但日本在20多年經濟不增長，但老百姓的生活質量并有下降，他的原因在于1991年他老化的時候，日本的經濟結構比今天的中國合理很多，日本在91年時候，GDP增長拉動力的十大因素中，60%是科技轉化為生產力所帶來的GDP增長。因此，基本上日本在90年代進入老齡化設計、經濟減緩之后，日本的經濟結構是遠遠優于今天的中國。我們做了一個模型，幾乎不敢想象到2030年GDP的增長是由科技轉化為生產力產生的，如果不是的，這個國家將比較麻煩。因此，中國房地產的天花板實際上在這18年間，一定是達到的，不要幻想持續發展到2030年，房價可以永遠上漲。

最后說一句，我感受到了一絲涼意，對于有些城市來說，這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面，有可能長時間就會這樣一直下去，如果這個城市長時間沒有人口的導入，經濟結構沒有明顯的變化，幾乎看不見這個城市憑什么房價在貴，但這不是北京，北京另當別論，北京這個城市太蹊蹺，我也搞不太懂。