第一篇：武漢菱角湖萬達(dá)廣場項目調(diào)研

武漢菱角湖萬達(dá)廣場項目調(diào)研

項目概況

項目的總規(guī)劃用地面積9.47萬平方米，總建筑面積達(dá)51萬平米，由商業(yè)綜合體、室外商業(yè)街、公寓、住宅及底商組成。8棟28～33層住宅、1棟27層公寓、2棟25層寫字樓及沿街商業(yè)裙房，總建筑面積為400576平方米。

項目規(guī)劃——建筑形態(tài)及指標(biāo)

地上總建筑面積約為18.47萬平米，地下6.5萬平米，主要由以下幾部分組成：

a.購物中心：地上建筑面積9.46萬平方米，含步行街3.5萬平方米、萬千百貨樓2.5萬平方米、綜合樓1.6萬平方米、娛樂樓1.76萬平方米，商管用房0.1萬平米。

b.寫字樓：共2棟，地上建筑面積5.85萬平方米； c.公寓： 地上建筑面積2.2萬平米。d.購物中心外鋪0.96萬平米。e.地下建筑面積6.5萬平方米，其中地下一層為大型超市1.6萬平方米和停車庫、設(shè)備用房；地下二層為車庫和設(shè)備用房。

室外步行街基本情況

商鋪總體面積：約4.9萬方 商鋪數(shù)量：295個

商鋪產(chǎn)權(quán)持有：非萬達(dá)持有，對外銷售。商鋪銷售價：30000—48000元每平米（不包租）

銷售情況：全部售罄；自購自營商鋪且簽訂經(jīng)營管理合同確定同步開

業(yè)的面積占比31.5%

單鋪結(jié)構(gòu)： 單個商鋪結(jié)構(gòu)：為上下兩層復(fù)式結(jié)構(gòu)，有消防通道的商鋪

二樓比一樓面積大一點。門寬在3.8米—8.5米之間，第一層空高5.1米，第二層空高3.9米。

室內(nèi)步行街基本情況

商鋪總體面積：約4萬方

商鋪產(chǎn)權(quán)持有：萬達(dá)持有，不對外銷售

整體商鋪結(jié)構(gòu)：步行街呈U字形設(shè)計，長360米，共3層，1層層高5.4米、2-3層5.1米，一樓主動線寬達(dá)10米，交通組織上通過20部自動扶梯，4部觀光梯，天井設(shè)計，步行街中有20余個通道與各主力店相聯(lián)，使六大主力店與步行街全部為一體。

商鋪租金情況：100—500元每平米，一樓100—400元每平方米，像ZARA這樣的服裝旗艦品牌租金才能有100元每平方米的低價優(yōu)惠，一般品牌沒有這樣的優(yōu)惠政策，租金水平多在300—400.；二樓租金水平200—380元；三樓餐飲為主租金水平較低，在120元左右。租約五年起簽，前三年租金不變，第三年和第四年平均租金漲幅在5%--8%

招租情況：租滿

室內(nèi)步行街基本情況

入駐品牌情況：

一樓 青年休閑品牌

湖錦酒樓 肯德基 麥當(dāng)勞 必勝客 屈臣氏 星巴克 面包新語 ZARA以及三個副牌PULL&BEAR 百家好 衣戀、JACK JONES ONLY 小熊、HOPERISE MINDBRIDGE GXG 絲芙蘭化妝品 歐時力 ASOBIO 蒙奇奇 施華洛世奇元素 淑女屋 LEE杰之行運動城

二樓

椰島

卡洛馳 大嘴猴

LILY、TOUCH、cache cache、lock&lock、拉夏貝爾、太平鳥，美晟數(shù)碼，流行美

萬達(dá)旗下的大玩家

熱風(fēng)hotwind 天空商貿(mào) GXG的副牌gxg1978

三樓 主題性的餐飲

綠茵閣旗下的品牌荷花亭

當(dāng)年情港式茶餐廳

巴適川菜館、拾味館、大菊日本料理 銀鯊海鮮自助 泰迪廚房 帕帕米婭 蓉李記 阿香米線 101牛排 萬達(dá)旗下的大歌星 奇樂兒兒童樂園

主力店分布

旗艦主力店：

萬達(dá)旗下 ：萬千百貨（1—5樓）

萬達(dá)影城（4—5樓）

萬達(dá)大歌星（3樓）

萬達(dá)大玩家（2樓）

合作品牌：沃爾瑪購物廣場

（負(fù)一樓）

國美電器（1-2樓）

奇樂兒童樂園（3樓）

湖錦酒樓（1樓）

現(xiàn)經(jīng)營情況

室外步行街正街人流量約為12人/分鐘

現(xiàn)經(jīng)營情況：沃爾瑪人氣最旺，其次是電玩類

室內(nèi)步行街正門入口處人流量17點前約為8人/分鐘；17點以后約為20人/分鐘。

第二篇：夏雨的菱角湖萬達(dá)廣場調(diào)研報告

夏雨關(guān)于菱角湖萬達(dá)廣場調(diào)研報告

調(diào)研時間：2010.12.16至2010.12。19

調(diào)研地點：武漢市江漢區(qū)馬場角

調(diào)研目的：學(xué)習(xí)了解菱角湖萬達(dá)廣場的運營模式，作為我們工作的參考和經(jīng)驗 調(diào)研項目：武漢菱角湖萬達(dá)廣場（武漢萬達(dá)廣場投資有限公司）

調(diào)研方法：基本資料網(wǎng)絡(luò)查詢與走訪調(diào)查相結(jié)合項目基本情況

一 項目物業(yè)類別和建筑類別: 商業(yè)綜合體、室外商業(yè)街、公寓、住宅及底商；毛坯

二 項目區(qū)位:武漢市漢口江漢區(qū)新華西路與新華下路交匯處

三 項目周邊環(huán)境: 其中新華下路和新華西路分別為50米寬和60米寬的城市主干道，南側(cè)

規(guī)劃路以南為待建城市綠地，東側(cè)為景觀良好的菱角湖，北側(cè)為馬場公寓、菱湖上品項目，東側(cè)、西側(cè)為現(xiàn)狀多層居民樓，西北側(cè)為武漢市十九中。西南面毗鄰?fù)跫叶誄BD中央商務(wù)區(qū)和武漢金融一條街高端商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈，距離項目15分鐘的車程便是常青花園、楊汊湖、后湖以及花橋組成的漢

口后花園居住圈，三公里交通范圍內(nèi)常住人口超過100萬，五公里交通范

圍內(nèi)常住人口超過200萬。

四 項目總體規(guī)模：占地面積94700平方米；建筑面積513100平方米；大商業(yè)面積約200000

平方米；室內(nèi)步行街約40000平方米；寫字樓約55000平方米；室外步行

街約50000平方米；停車位2000席。

2010年12月18日即將開業(yè)商業(yè)部分詳細(xì)情況

一 室外步行街一期A區(qū)商鋪（B區(qū)二期C區(qū)三期未建成）商鋪總體面積：約4.9萬方

商鋪數(shù)量：295個

商鋪產(chǎn)權(quán)持有：非萬達(dá)持有，對外銷售。

商鋪銷售價：30000—48000元每平米（不包租）

銷售情況：全部售罄；自購自營商鋪且簽訂經(jīng)營管理合同確定同步開業(yè)的面積占比31.5%

單鋪結(jié)構(gòu)： 單個商鋪結(jié)構(gòu)：為上下兩層復(fù)式結(jié)構(gòu)，有消防通道的商鋪二樓比一樓面積大

一點。門寬在3.8米—8.5米之間，第一層空高5.1米，第二層空高3.9米。

品牌入駐情況： A001-A059 為包圍室內(nèi)步行街的A出入口右側(cè)商鋪，面積在174—322

平方米之間，入駐品牌依次是：可立特，卓思，雅戈爾，勁霸，七匹狼，特步，jeffjeans，歐點，艾迪耐斯，帕加尼，海南之家，阿依蓮，滔博運

動，貓人，真維斯，水井坊，老鳳祥珠寶，安踏，達(dá)芙妮，喬丹，愛帝，眾幫云品，雅黛麗，曼妮芬，三星，酷動數(shù)碼。

B001-B100 為室外步行街A出入口左側(cè)商鋪，面積在68-200平方米之

間，入駐品牌依次是：仟吉西餅，愛居兔，塞納印象，皇冠，優(yōu)覓甜品，阿童木，邁拓，卡帝嘉，大雅，約翰茶，紐西蘭冰激凌，coco，阿毛石

鍋燉飯，中聯(lián)大藥房，集美度，三上，金苑，蘭卓麗，諾曼奇，娛樂城，九牧王，彩虹，金多寶，三人行，ATM機(jī)。

C001-C136 為室外步行街的B出入口右側(cè)商鋪，面積在66-642平方米

之間，入駐品牌依次是：滿記甜品，浪漫一身，良品鋪子，周黑鴉，奔

騰馬，酷比特，咖麥濃，精益眼鏡，寶島眼鏡，絲域，歐碧倩，皮匠坊，普安，蜀渝川菜館，中國移動，潘朵拉，泡泡火鍋，甜品，老通城，美

思，民生銀行，美鉆天成，珠寶城。

商鋪租金價格：160—250元每平米

租約年限：5年起簽 大部分前三年租金不變,第四年漲幅在5%左右,少部分前四年租金不

變,第五年漲幅在8%左右

二 室內(nèi)步行街

商鋪總體面積：約4萬方

商鋪產(chǎn)權(quán)持有：萬達(dá)持有，不對外銷售

整體商鋪結(jié)構(gòu)：步行街呈U字形設(shè)計，長360米，共3層，1層層高5.4米、2-3層5.1

米，一樓主動線寬達(dá)10米，交通組織上通過20部自動扶梯，4部觀光

梯，天井設(shè)計，步行街中有20余個通道與各主力店相聯(lián)，使六大主力店

與步行街全部為一體。

商鋪租金情況：100—500元每平米，一樓100—400元每平方米，像ZARA這樣的服裝

旗艦品牌租金才能達(dá)到100元每平方米的價格，一般品牌沒有這樣的優(yōu)

惠政策，租金水平多在300—400.；二樓租金水平200—380元；三樓餐

飲為主租金水平較低，在120元左右。租約五年起簽，前三年租金不變，第三年和第四年平均租金漲幅在5%--8%

招租情況：租滿

入駐品牌情況：一樓 青年休閑品牌

湖錦酒樓 肯德基 麥當(dāng)勞 必勝客 屈臣氏 星巴克 面包新語 ZARA以及三個副牌PULL&BEAR百家好 衣戀、JACK JONESONLY 小熊、HOPERISEMINDBRIDGEGXG絲芙蘭化妝品 歐時力 ASOBIO 蒙奇奇 施華洛世奇元素 淑女屋 LEE杰之行運動城

二樓

椰島卡洛馳 大嘴猴L(fēng)ILY、TOUCH、cache cache、lock&lock、拉夏貝爾、太平鳥，美晟數(shù)碼，流行美萬達(dá)旗下的大玩家熱風(fēng)hotwind天空商貿(mào) GXG的副牌gxg1978

三樓 主題性的餐飲

綠茵閣旗下的品牌荷花亭當(dāng)年情港式茶餐廳巴適川菜館、拾味館、大菊日本料理 銀鯊海鮮自助 泰迪廚房 帕帕米婭 蓉李記 阿香米線 101牛排 萬達(dá)旗下的大歌星 奇樂兒兒童樂園

由入駐品牌可以看出，菱角湖萬達(dá)室內(nèi)消費人群定位為青年消費者，入駐品牌多為時尚青年品牌，而類似于柒牌，九牧王，哥弟，勁霸等定位于中年人的品牌均沒有出現(xiàn)。

旗艦主力店：萬達(dá)旗下 萬千百貨（1—5樓）

萬達(dá)影城（4—5樓）

萬達(dá)大歌星（3樓）

萬達(dá)大玩家（2樓）

合作品牌：沃爾瑪購物廣場（副一樓）

國美電器（1-2樓）

奇樂兒兒童樂園（3樓）

湖錦酒樓（1樓）

招商細(xì)節(jié)詳情了解

據(jù)現(xiàn)場招商員了解其中首次在武漢亮相的西班牙服裝品牌ZARA以及其三個副牌都入

駐開業(yè)，吸引了大量的人氣，還有歐洲最大的服裝零售商瑞典H&M 也成功簽訂了入駐協(xié)議，但是因為其他因素不能與萬達(dá)同步開業(yè)，所以此次開業(yè)將無法看到H&M。

室外步行街招商阻力分析

據(jù)外場招商員了解，前期外場招商阻力非常大，截止今天，他們還在連夜督促商家裝修進(jìn)度，其阻力原因分析有兩大點：

一由于室內(nèi)步行街萬達(dá)自己持有物業(yè),而室外步行街對外銷售,為了提高自己持有物業(yè)增值,招商以室內(nèi)為主導(dǎo),大品牌旗艦品牌由室內(nèi)先行選擇;

二由于室外物業(yè)非萬達(dá)持有, 不包租，所以也沒有使用權(quán)，并且未于業(yè)主簽訂經(jīng)營管理協(xié)議，業(yè)主的租金期望值非常高，且觀念不一,給統(tǒng)一招商帶來了巨大阻力。

所以室外步行街較室內(nèi)步行街的品牌檔次低一些，雜亂一些，品牌質(zhì)量不高,業(yè)態(tài)不全,像健身,酒吧,早教,休閑會所等業(yè)態(tài)均為缺乏狀態(tài)。

個人認(rèn)為的解決方法：壓低業(yè)主期望值，部分品牌較好的租金萬達(dá)適當(dāng)自行補貼，然后各個擊破，在以后我們自己的城市綜合體項目運營過程中，室外轉(zhuǎn)角等關(guān)鍵鋪位要適當(dāng)?shù)淖约撼钟校M(jìn)旗艦品牌，將會對外場招商起到很大的促進(jìn)作用。

調(diào)查研究總結(jié)

為期三天對菱角湖萬達(dá)廣場的調(diào)查研究，使我再一次見證了以商業(yè)資源為核心競爭力訂單式商業(yè)地產(chǎn)、與商家捆綁式發(fā)展的萬達(dá)的成功。

12月18日當(dāng)天9點正式開業(yè)，萬達(dá)董事長王健林親臨現(xiàn)場，花兒樂隊的大張偉以和至上勵合組合同臺演出慶祝，全天室外人流約13萬人，室內(nèi)人流約17萬—25萬人，人潮擁擠，十分熱鬧。

以商業(yè)地產(chǎn)為核心的多元化。一切的行業(yè)都是為了更好服務(wù)自身的城市綜合體，比如百貨、影院、酒店等，都是萬達(dá)城市綜合體的重要業(yè)態(tài)組合。

這種主要主力店同時也是企業(yè)主要支柱產(chǎn)業(yè)的模式，正是萬達(dá)城市綜合體最重要的核心優(yōu)勢。傳統(tǒng)地產(chǎn)的單一開發(fā)模式使得他們基本不具備這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，而要自己去整合這么多行業(yè)到建筑體里面，絕非易事。

個人認(rèn)為，上述的這些核心競爭力正是萬達(dá)城市綜合體領(lǐng)先于其他企業(yè)的城市綜合體的關(guān)鍵點，每一點都是其他企業(yè)所無法復(fù)制的。

萬達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)均基本為進(jìn)駐一個城市，開發(fā)建設(shè)一個萬達(dá)廣場，引入一個高檔酒店，開設(shè)一家萬千百貨，同時會引入萬達(dá)院線和大玩家超樂場或大歌星KTV。同時，在這些基本的消費群設(shè)立完成后，還會和一些知名的戰(zhàn)略伙伴進(jìn)行合作，如引入大型超市、家居賣場、家電賣場、知名餐飲機(jī)構(gòu)等。一個匯集購物、娛樂、住宿、餐飲、文化等多方面的綜合體便應(yīng)運而生。而且這種綜合體在城市化進(jìn)程日益加速的當(dāng)今，很受普通大眾的歡迎，特別是作為主流消費群體的年輕人喜愛。同時，這樣的綜合體在目前國內(nèi)很多城市還很匱乏，特別是一些二、三線城市。這些城市積累了眾多的消費能力，但傳統(tǒng)的百貨或商場往往功能單一，沒有將這種全面的消費場所匯集在一起，而萬達(dá)這種城市綜合體產(chǎn)品可以良好滿足人們一站式消費的需求。

可能會面臨的問題：第一，萬達(dá)集團(tuán)在過去的幾年中通過快速的發(fā)展擴(kuò)張，成長為國

內(nèi)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)。但其快速的擴(kuò)張不可避免會給他帶來一些

問題。首先，快速拓展進(jìn)駐城市對一個民營企業(yè)來說，資金將是一

個很大的考驗，特別是作為商業(yè)地產(chǎn)，資金占用量較大、周期較長，萬達(dá)集團(tuán)的資金是個嚴(yán)重的考驗。

第二，萬達(dá)集團(tuán)旗下的萬千百貨、萬達(dá)院線、大玩家能否真正形

成自己的市場知名度與品牌，特別是萬千百貨。商業(yè)之所以難做

就因為其影響因素眾多，從定位、規(guī)劃、招商、運營、地域差異、消費習(xí)慣、品牌認(rèn)知度、甚至所謂的風(fēng)水等眾多方面都可能影響

商業(yè)的經(jīng)營。萬千百貨現(xiàn)在只是在數(shù)量上占據(jù)了優(yōu)勢，有了一定的品牌知名度，但其“質(zhì)量”如何，能否真的和新世界、王府井、百盛等品牌競爭還有待時日。

特殊意義：與萬達(dá)其他項目相比，菱角湖萬達(dá)廣場是第一家室內(nèi)步行街與室外步行街同步開業(yè)并且成功開業(yè)的，雖然室外步行街的品牌檔次以及業(yè)態(tài)并不是很完美，開業(yè)前三天室外招商員連夜督促外場商鋪裝修進(jìn)度，對于萬達(dá)來講意義非凡，對于我們來說也是非常值得學(xué)習(xí)的案例，其員工的敬業(yè)精神也十分值得我們學(xué)習(xí)。

第三篇：萬達(dá)廣場調(diào)研報告

? 調(diào)研對象：萬達(dá)廣場

? 調(diào)研地點：長春市紅旗街

? 調(diào)研目的：了解商場現(xiàn)狀，感受商業(yè)氣氛，為商場設(shè)計提供素材，從其好的方面吸

取經(jīng)驗，不好的方面吸取教訓(xùn)，突破固有模式，需找設(shè)計靈感。

? 此次調(diào)研的內(nèi)容，從以下幾個方面來分析：

? 一：理性思維

?從經(jīng)濟(jì)效益上來說，商場的最終目的是為了盈利，所以市場定位和商場選

址時商場設(shè)計時的首要任務(wù)，也是極為重要的一環(huán)。

二：市場定位：長春萬達(dá)廣場是長春市第一個城市綜合體，項目占地面積4.8萬平方米，建筑面積31.75萬平方米，總投資額26億元，項目集百貨、室內(nèi)步行商業(yè)街、室外商業(yè)街、公寓、住宅等多種業(yè)態(tài)為一體，引入萬千百貨、萬達(dá)影城、國美電器、華潤萬家連鎖超市、大歌星KTV、大玩家等6大主力店及上百家品牌專營店的進(jìn)駐，滿足消費者一站式生活消費需求。將區(qū)域內(nèi)原本零散的商業(yè)格局有效整合，使長春萬達(dá)廣場成為紅旗街商圈內(nèi)業(yè)態(tài)功能最為齊全的城市綜合體，并對推動長春城市化發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，提升長春乃至吉林省的服務(wù)業(yè)發(fā)展水平具有十分積極的意義。

三： 商場選址：選址是商場設(shè)計的重要一步，是所有后續(xù)步驟的基礎(chǔ)，關(guān)系到商業(yè)的最終成敗。所以，選址要遵循一些必要的原則。

?選址原則：

1、方便顧客購物

?（1）交通便利，靠近車站附近，如果是機(jī)關(guān)與車站的交匯點，則價值更高。?（2）靠近人群聚集區(qū)。如休閑 娛樂場所

?（3）人口居住稠密區(qū)

2、有利于商場開拓發(fā)展

?（1）提高市場占有率和覆蓋率，以利于長期發(fā)展，不僅考慮當(dāng)前，還要用長遠(yuǎn)的眼光考慮以后的發(fā)展。

?（2）有利于形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮特色，商場選

址時必須考慮行業(yè)特點，消費心理及消費者行為，尤其大型商場應(yīng)綜合考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能，以求得綜合配套。

?（3）有利于合理組織商品運送，現(xiàn)代商業(yè)要求集中

進(jìn)貨，集中供貨，統(tǒng)一運送，這有利于降低采購和運輸成本，因此，商場位置選擇上應(yīng)盡可能靠近運輸線。周圍環(huán)境

學(xué)校:開運小學(xué)、紅旗小學(xué)、45中學(xué)、11中分校、68中、17中、90中、長春外國語學(xué)校、吉林藝術(shù)學(xué)院、吉林省爾實驗?zāi)虾^(qū)、吉林大學(xué)南湖校區(qū)、長春工業(yè)大學(xué)、長春工程學(xué)院

綜合商場:紅旗街商圈、歐亞商都、亞細(xì)亞百貨、巴黎春天

銀行:工行、建行、農(nóng)行、交通銀行、光大銀行

醫(yī)院:省人民醫(yī)院、中醫(yī)學(xué)院、吉大一院、中國人民解放軍四六一醫(yī)院。

交通路線周邊有8條公交線：62路、362路、80路、255路、232路、267路、25路、227路等多條公交線路。紅旗街萬達(dá)廣場位于長春市中心，附近交通發(fā)達(dá)，交通非常便利。乘62路公交可直達(dá)火車站商圈、重慶路商圈、桂林路商圈；80路為市內(nèi)唯一環(huán)線公交。

地理位置：長春萬達(dá)廣場坐落于朝陽區(qū)，位于紅旗街與同德路交匯處，地處城市一級商圈——紅旗街商圈核心位置，商業(yè)設(shè)施齊全、配套資源完善，路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便利。

二、功能

1、商場布局

?一層分兩個部分：萬千百貨和方位運動城；二層分三個部分：萬千百貨，國美電器和大玩家超樂場；三層分三個部分：萬千百貨，奇樂兒兒童王國和大

歌星KTV。功能布局合理，賣場之間互不干擾。商場主入口和出口采用采光罩和外

界聯(lián)系，入口處的大廳處理的寬敞明朗，兩條主干道也十分寬松，整個商場看起來

有條不紊，十分干凈。

2、流線分析

?萬達(dá)廣場有三條流線，即車的流線、顧客的流線、員工的流線。三條流線互不交叉，運動有序。

3、立面

?正立面簡潔，玻璃與混凝土結(jié)合構(gòu)成立面布局，形成櫥窗，入口設(shè)計更是引人注目，別具一格，立面的處理上十分到位，使得其外形豐富，現(xiàn)代感十足，能

更好的吸引人。

4、停車

?傳統(tǒng)的室外停車，室外停車展示了商場的客流量，是商場更具商業(yè)氣氛，有效利用了空間，使賣場干凈有序。

5、安全通道

?每層都設(shè)置有安全疏散指示圖，方便顧客在緊急情況下逃生。

第四篇：蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場未來發(fā)展前景調(diào)研報告

蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場未來發(fā)展前景調(diào)研報告

調(diào)研時間:2011年11月18日——11月27日

調(diào)研人員：安徽工程大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易專業(yè)081班

張艷梅 張晶晶 時甲 李東 李成成 邱振儀 邵和云 陳雨露 周翔宇 季春英共

10人

調(diào)研對象：蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場

報告時間：2011年12月1日

報告人：李成成概述：2011年3月30日，位于鏡湖區(qū)弋江中路與赭山路交匯處的蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場舉行了盛大的奠基典禮，標(biāo)志著大連萬達(dá)集團(tuán)旗下的萬達(dá)廣場正式進(jìn)駐江城蕪湖！為深入了解這一商業(yè)巨擘未來的發(fā)展前景，筆者這次和幾位隊友一起對蕪湖萬達(dá)廣場進(jìn)行了調(diào)研，實地考察了萬達(dá)廣場周邊的環(huán)境，并對其潛在的競爭對手蕪湖聯(lián)盛廣場進(jìn)行了深入了解，在收集、分析、總結(jié)各方面因素之后，認(rèn)為蕪湖萬達(dá)廣場必將成為蕪湖市未來繁華核心所在，大大促進(jìn)蕪湖城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展！與此同時，在調(diào)研中我們也發(fā)現(xiàn)了可能影響萬達(dá)廣場未來發(fā)展的一些潛在風(fēng)險，在此，我們也對其進(jìn)行了深入分析。

接下來，筆者將從萬達(dá)廣場的區(qū)位分析開始，分析蕪湖萬達(dá)廣場，并得出結(jié)論，以及談?wù)勛约捍舜握{(diào)研的心得。

正文：2011年3月30日，位于鏡湖區(qū)弋江中路與赭山路交匯處的蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場舉行了盛大的奠基典禮，標(biāo)志著大連萬達(dá)集團(tuán)旗下的萬達(dá)廣場正式進(jìn)駐江城蕪湖！這是國際萬達(dá)在蕪湖的首個巨獻(xiàn)。筆者這次所需調(diào)研的正是蕪湖萬達(dá)廣場，目的為預(yù)測蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場未來發(fā)展前景。

1.關(guān)于萬達(dá)：在國內(nèi)地產(chǎn)界，一直存在“南萬科北萬達(dá)”的說法，萬科走的是住宅地

產(chǎn)開發(fā)路線，萬科走的則是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)路線，兩者各不沖突，并在各自的領(lǐng)域里都是國內(nèi)的No.1，大連萬達(dá)集團(tuán)自1988年成立至今，經(jīng)過23年的發(fā)展，商業(yè)版圖迅速擴(kuò)張，足跡遍布全國50多個城市，其萬達(dá)廣場城市綜合體的品牌已根植全國。借助著成熟商業(yè)和萬達(dá)品牌效應(yīng)，形成一個個成熟商圈，創(chuàng)造許多商業(yè)奇跡，使萬達(dá)集團(tuán)享有“城市新中心締造者”的美譽，并成為中國乃至亞洲商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，擁有國際化商業(yè)背景。

2.關(guān)于蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場：蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場位于弋江中路和赭山路交叉口，用地8.39

公頃，其中水面面積為15933平方米，實際出讓面積67934平方米，總建筑面積約30萬平方米，集購物、餐飲、文化、辦公、娛樂、休閑等于一體的萬達(dá)第三代綜合體，包括商業(yè)地產(chǎn)和住宅。

3.關(guān)于人口：蕪湖是安徽第二大城市，人口眾多，僅蕪湖市就有138萬人口，鏡湖萬

達(dá)廣場附近更是人口密集。除神山口附近小區(qū)外，還有汀苑小區(qū)、鐵路小區(qū)、偉星左岸生活社區(qū)、揚子新村、綠地、二炮干部修養(yǎng)所、鏡湖新城、東苑小區(qū)、新都花園等等。同時，蕪湖工業(yè)學(xué)校、蕪湖市十四中學(xué)、安徽工程大學(xué)均在附近。此外，銀光電器照明有限公司、四海汽車修理廠、鑫晟汽車修理廠、南京鐵路職工基地、耐火材料廠等皆環(huán)繞與此。另外，附近還有市五院、博英醫(yī)院、廣濟(jì)醫(yī)院，這些也會帶來相當(dāng)?shù)目土鳌?/p>

4.關(guān)于交通：蕪湖萬達(dá)廣場位于蕪湖市中心鏡湖區(qū)，位于弋江中路與赭山路的交叉口，東至規(guī)劃道路、南擁景觀湖浴牛塘及營盤山路、西至弋江中路、北臨赭山東路，緊鄰蕪湖市內(nèi)首座高架，貼近規(guī)劃中的蕪湖市首個民航機(jī)場和蕪湖城市軌道交通（地

鐵），交通體系十分發(fā)達(dá)。7路、21路、33路、42路、45路、104路（晚）、228路等十余條公交網(wǎng)匯聚于此，5分鐘通達(dá)全城，立體化布局，交通十分便利。在這里我們做了一個統(tǒng)計，5分鐘內(nèi)通過這里有608輛車次，包括轎車、出租車及摩托、電動等，這說明萬達(dá)廣場交通是非常好的。

5.關(guān)于周邊配套：附近除擁有鳩江菜市場、金三角菜市場外，鑫海洋酒店、各種飯店、賓館也很多。還有市第五人民醫(yī)院、廣濟(jì)醫(yī)院等，另外安徽工程大學(xué)、蕪湖工業(yè)學(xué)校環(huán)踞周圍，其他如五一廣場、火車站、廣濟(jì)寺、赭山公園、神山烈士陵園都距離不遠(yuǎn)，中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、郵局齊備，汽車維修廠、加油站都很近，周邊商業(yè)配套成熟，生活便捷。

6.關(guān)于選址：眾所周知，近年來蕪湖城市東擴(kuò)，包括市委、市政府等部門搬遷至城東

政務(wù)中心，城東新區(qū)成為近年來崛起的熱土。萬達(dá)廣場的選址，符合蕪湖城市東擴(kuò)的戰(zhàn)略部署，萬達(dá)廣場剛好位于城東和城中的交界處，鏡湖區(qū)與城東新區(qū)的連接處，起到很好的連接作用。

7.關(guān)于商業(yè)布局：蕪湖城市東擴(kuò)，城東新區(qū)成為近年崛起的熱土之后，附近新建住宅

項目較多，但商業(yè)方面相對滯后，已經(jīng)落地的商業(yè)項目遲遲未能啟動。而萬達(dá)廣場、神山口一帶沒有真正意義上的商業(yè)，屬于商業(yè)上的空白點，大連萬達(dá)正是看中了這塊空白點，才在此興建萬達(dá)廣場。

8.關(guān)于市場潛力：根據(jù)國際經(jīng)濟(jì)學(xué)，市場潛力=支出潛力*地理單元人口數(shù)，蕪湖市地

區(qū)人口之多毋庸置疑。而同時蕪湖市是安徽省次中心城市，是皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)核心城市，南京都市圈成員城市，長三角中心城市，安徽經(jīng)濟(jì)金融中心，即使相對于周邊南京、上海來說消費并不高，起碼也屬于中等水平，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)。經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定支出狀況，消費支出巨大。隨著蕪湖經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，恩格爾指數(shù)不斷下降，原有的商業(yè)中心已不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)精神需求，蕪湖市場潛力巨大。

9.關(guān)于市場定位：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶來需求的增大，原有的商業(yè)中心已不能滿足人們?nèi)?/p>

益增長的需求。加上蕪湖商業(yè)網(wǎng)點布局的問題，成規(guī)模上檔次的大型商業(yè)網(wǎng)點缺乏，市民會有感慨“購物只能去步行街”。而萬達(dá)廣場是萬達(dá)第三代商業(yè)地產(chǎn)——城市綜合體的典型代表，集合了多種高端體驗于一身，目標(biāo)市場定位高端，將迎合并解決這一問題。隨著同步于北京、上海等高端生活配套的出現(xiàn)，將使蕪湖擁有更高起點、更為現(xiàn)代的中心商圈，以及更為豐富多樣的城市生活。

10.關(guān)于項目業(yè)態(tài)和消費模式：未來的萬達(dá)廣場，將包括一棟快捷酒店、商業(yè)用房、商

業(yè)內(nèi)接組成的商業(yè)樓，二棟18層辦工塔樓，三棟板式高層住宅和兩層地下室，功能為商業(yè)、設(shè)備用房和停車庫。擁有百貨、超市、住宅、影城、KTV、商務(wù)酒店、特色商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)。包括8.2萬平方米的大型購物中、10.15萬平方米的寫字樓、4萬平方米的室外步行酒吧街、1.5萬平方米的地下超市、6000平方米的萬達(dá)院線。將國外室內(nèi)步行街與中國商業(yè)大樓相結(jié)合，同時在商業(yè)大樓中組合多種項目業(yè)態(tài)，在商業(yè)中心增加文化、娛樂、健身、餐飲等，完美打造“一站式”消費享受。在這里，你只需要停好車子，就可以享受到吃喝玩樂多種服務(wù)，這樣的消費模式才是符合現(xiàn)代人生活方式的消費模式。

11.關(guān)于商業(yè)運作模式：萬達(dá)擁有獨特的“訂單商業(yè)模式”，不可復(fù)制的開業(yè)旺場模式，即其獨創(chuàng)的訂單式的商業(yè)地產(chǎn)運作模式。簡單來說，業(yè)態(tài)規(guī)劃在前，建筑規(guī)劃在后；商業(yè)訂單在前，建筑建造在后。萬達(dá)廣場先吸引眾多品牌商家入住，再根據(jù)需要設(shè)計規(guī)劃廣場。與5000余家具有市場影響力的實力企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，確保開業(yè)之前就滿場，開業(yè)之后持續(xù)旺場經(jīng)營，短時間內(nèi)吸附最大流量人群，聚起人氣，實現(xiàn)此后一直人氣旺，商鋪旺，締造無可爭議的人氣中心。正是采用了正確的商業(yè)模式，萬達(dá)

地產(chǎn)才能在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大步前行。

12.關(guān)于競爭對手分析（以聯(lián)盛廣場為例）：聯(lián)盛國際商業(yè)廣場，位于赭山中路與北京東

路的交匯口，這里行政金融單位林立。同時，距火車站與汽車站僅500米距離，匯合火車站與汽車站人流、商流、物流、資金流，構(gòu)筑車站商圈，是具有先天優(yōu)勢的財富商圈。總建筑面積18萬平方米，包括雙塔寫字樓、兒童樂園、健身娛樂會所、大型超市、淘寶商城等，是主張體驗式消費的健身娛樂之地。

（1）。地理區(qū)位。萬達(dá)廣場位于弋江中路和赭山路交叉口，貼近北京中路、神山路和營盤山路。聯(lián)盛廣場，位于赭山中路與北京東路的交匯口，距離兩站僅500米之遙。聯(lián)盛廣場有兩站帶來的人流，萬達(dá)位于多個路口交匯之處，兩個廣場相距僅兩站路，步行10分鐘即到，甚至可以形成商業(yè)集群效應(yīng)，吸引更多人流，其地理區(qū)位差別不是太大。

（2）。項目業(yè)態(tài)。萬達(dá)擁有百貨、超市、住宅、影城、KTV、商務(wù)酒店、特色商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、文化、辦公、娛樂、休閑等于一體，具有注重休閑娛樂及商業(yè)化。聯(lián)盛則推行體驗式消費，擁有大型超市、淘寶商城、兒童樂園、健身中心、游泳館、溜冰場、羽毛球俱樂部等，以健身娛樂為主，二者并不沖突。

（3）。經(jīng)營模式。萬達(dá)獨創(chuàng)“訂單式商業(yè)模式”，與5000余家具有市場影響力的實力企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。聯(lián)盛主張體驗式消費，注重零售。

（4）。目標(biāo)定位。萬達(dá)目標(biāo)定位高端，聯(lián)盛則是中端。近年來隨著蕪湖經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高檔消費需求增多，加上商業(yè)網(wǎng)點布局缺陷，高檔商業(yè)網(wǎng)點空缺，定位高端的萬達(dá)迎合了部分消費者需求。此外，中國人傳統(tǒng)的“買漲不買跌、買貴不買賤”的心理，萬達(dá)定位不輸聯(lián)盛。

（5）。商鋪面積及價格。聯(lián)盛主推小面積、低總價、易出租的小商鋪，戶型面積為37——72平方米，均價7500——8000。萬達(dá)更看重大商鋪，發(fā)展大型超市、百貨、酒店及公寓，市場價格40000元每平米，二者差距頗大，影響不深。

（6）。開業(yè)時間。聯(lián)盛廣場開業(yè)時間定于今年12月底，萬達(dá)則在明年9月前后，這使得兩家并不在開業(yè)時期打?qū)ε_，同時，聯(lián)盛廣場先行開業(yè)面臨更多的市場風(fēng)險，而利用聯(lián)盛廣場先行運行帶來的人氣，更有助于萬達(dá)將來的盛大開業(yè)。

13.市場風(fēng)險：任何一家企業(yè)的投資運行都不可避免的伴隨著風(fēng)險：萬達(dá)大膽的選址神山口城東商業(yè)空白點、遠(yuǎn)離中心商業(yè)區(qū)的同時，也承擔(dān)著更多的風(fēng)險；推行高檔消費迎合城市需要的同時，也在遠(yuǎn)離更為廣大的消費人群；大商鋪、高總價、國際化的同時，也在隔絕眾多業(yè)主；此外，城市的發(fā)展規(guī)劃在不斷變動，市場經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，金融形勢和經(jīng)濟(jì)狀況也在瞬息萬變，消費者偏好也不固定，這些都給萬達(dá)帶來更多不可預(yù)測性。

結(jié)論：蕪湖鏡湖萬達(dá)雖面臨著眾多風(fēng)險，但機(jī)遇同在，國際化的商業(yè)背景、成熟的品牌效應(yīng)、豐富的項目業(yè)態(tài)、現(xiàn)代化的商業(yè)模式、迎合市場需要的目標(biāo)定位、齊全的配套設(shè)施、巨大的市場潛力、便利的交通條件，這些都為萬達(dá)的未來提供了保障。正如它的廣告語一樣“萬達(dá)所在，人潮所聚；萬達(dá)所至，繁華所指”，相信蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場必將聚集蕪湖全城焦點，匯聚全城人氣，打造蕪湖新的城市商業(yè)中心，成為下一個蕪湖繁華核心所在！

第五篇：蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場未來發(fā)展前景調(diào)研報告

蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場未來發(fā)展前景調(diào)研報告

調(diào)研時間:2011年11月18日——11月27日

調(diào)研人員：安徽工程大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易專業(yè)081班

張艷梅 張晶晶 時甲 李東 李成成 邱振儀 邵和云 陳雨露 周翔宇 季春英共10人

調(diào)研對象：蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場 報告時間：2011年12月1日 報告人：李成成

概述：2011年3月30日，位于鏡湖區(qū)弋江中路與赭山路交匯處的蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場舉行了盛大的奠基典禮，標(biāo)志著大連萬達(dá)集團(tuán)旗下的萬達(dá)廣場正式進(jìn)駐江城蕪湖！為深入了解這一商業(yè)巨擘未來的發(fā)展前景，筆者這次和幾位隊友一起對蕪湖萬達(dá)廣場進(jìn)行了調(diào)研，實地考察了萬達(dá)廣場周邊的環(huán)境，并對其潛在的競爭對手蕪湖聯(lián)盛廣場進(jìn)行了深入了解，在收集、分析、總結(jié)各方面因素之后，認(rèn)為蕪湖萬達(dá)廣場必將成為蕪湖市未來繁華核心所在，大大促進(jìn)蕪湖城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展！與此同時，在調(diào)研中我們也發(fā)現(xiàn)了可能影響萬達(dá)廣場未來發(fā)展的一些潛在風(fēng)險，在此，我們也對其進(jìn)行了深入分析。

接下來，筆者將從萬達(dá)廣場的區(qū)位分析開始，分析蕪湖萬達(dá)廣場，并得出結(jié)論，以及談?wù)勛约捍舜握{(diào)研的心得。

正文：2011年3月30日，位于鏡湖區(qū)弋江中路與赭山路交匯處的蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場舉行了盛大的奠基典禮，標(biāo)志著大連萬達(dá)集團(tuán)旗下的萬達(dá)廣場正式進(jìn)駐江城蕪湖！這是國際萬達(dá)在蕪湖的首個巨獻(xiàn)。筆者這次所需調(diào)研的正是蕪湖萬達(dá)廣場，目的為預(yù)測蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場未來發(fā)展前景。

1.關(guān)于萬達(dá)：在國內(nèi)地產(chǎn)界，一直存在“南萬科北萬達(dá)”的說法，萬科走的是住宅地產(chǎn)開發(fā)路線，萬科走的則是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)路線，兩者各不沖突，并在各自的領(lǐng)域里都是國內(nèi)的No.1，大連萬達(dá)集團(tuán)自1988年成立至今，經(jīng)過23年的發(fā)展，商業(yè)版圖迅速擴(kuò)張，足跡遍布全國50多個城市，其萬達(dá)廣場城市綜合體的品牌已根植全國。借助著成熟商業(yè)和萬達(dá)品牌效應(yīng)，形成一個個成熟商圈，創(chuàng)造許多商業(yè)奇跡，使萬達(dá)集團(tuán)享有“城市新中心締造者”的美譽，并成為中國乃至亞洲商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，擁有國際化商業(yè)背景。

2.關(guān)于蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場：蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場位于弋江中路和赭山路交叉口，用地8.39公頃，其中水面面積為15933平方米，實際出讓面積67934平方米，總建筑面積約30萬平方米，集購物、餐飲、文化、辦公、娛樂、休閑等于一體的萬達(dá)第三代綜合體，包括商業(yè)地產(chǎn)和住宅。

3.關(guān)于人口：蕪湖是安徽第二大城市，人口眾多，僅蕪湖市就有138萬人口，鏡湖萬達(dá)廣場附近更是人口密集。除神山口附近小區(qū)外，還有汀苑小區(qū)、鐵路小區(qū)、偉星左岸生活社區(qū)、揚子新村、綠地、二炮干部修養(yǎng)所、鏡湖新城、東苑小區(qū)、新都花園等等。同時，蕪湖工業(yè)學(xué)校、蕪湖市十四中學(xué)、安徽工程大學(xué)均在附近。此外，銀光電器照明有限公司、四海汽車修理廠、鑫晟汽車修理廠、南京鐵路職工基地、耐火材料廠等皆環(huán)繞與此。另外，附近還有市五院、博英醫(yī)院、廣濟(jì)醫(yī)院，這些也會帶來相當(dāng)?shù)目土鳌?/p>

4.關(guān)于交通：蕪湖萬達(dá)廣場位于蕪湖市中心鏡湖區(qū)，位于弋江中路與赭山路的交叉口，東至規(guī)劃道路、南擁景觀湖浴牛塘及營盤山路、西至弋江中路、北臨赭山東路，緊鄰蕪湖市內(nèi)首座高架，貼近規(guī)劃中的蕪湖市首個民航機(jī)場和蕪湖城市軌道交通（地

鐵），交通體系十分發(fā)達(dá)。7路、21路、33路、42路、45路、104路（晚）、228路等十余條公交網(wǎng)匯聚于此，5分鐘通達(dá)全城，立體化布局，交通十分便利。在這里我們做了一個統(tǒng)計，5分鐘內(nèi)通過這里有608輛車次，包括轎車、出租車及摩托、電動等，這說明萬達(dá)廣場交通是非常好的。

5.關(guān)于周邊配套：附近除擁有鳩江菜市場、金三角菜市場外，鑫海洋酒店、各種飯店、賓館也很多。還有市第五人民醫(yī)院、廣濟(jì)醫(yī)院等，另外安徽工程大學(xué)、蕪湖工業(yè)學(xué)校環(huán)踞周圍，其他如五一廣場、火車站、廣濟(jì)寺、赭山公園、神山烈士陵園都距離不遠(yuǎn)，中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、郵局齊備，汽車維修廠、加油站都很近，周邊商業(yè)配套成熟，生活便捷。

6.關(guān)于選址：眾所周知，近年來蕪湖城市東擴(kuò)，包括市委、市政府等部門搬遷至城東政務(wù)中心，城東新區(qū)成為近年來崛起的熱土。萬達(dá)廣場的選址，符合蕪湖城市東擴(kuò)的戰(zhàn)略部署，萬達(dá)廣場剛好位于城東和城中的交界處，鏡湖區(qū)與城東新區(qū)的連接處，起到很好的連接作用。

7.關(guān)于商業(yè)布局：蕪湖城市東擴(kuò)，城東新區(qū)成為近年崛起的熱土之后，附近新建住宅項目較多，但商業(yè)方面相對滯后，已經(jīng)落地的商業(yè)項目遲遲未能啟動。而萬達(dá)廣場、神山口一帶沒有真正意義上的商業(yè)，屬于商業(yè)上的空白點，大連萬達(dá)正是看中了這塊空白點，才在此興建萬達(dá)廣場。

8.關(guān)于市場潛力：根據(jù)國際經(jīng)濟(jì)學(xué)，市場潛力=支出潛力*地理單元人口數(shù)，蕪湖市地區(qū)人口之多毋庸置疑。而同時蕪湖市是安徽省次中心城市，是皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)核心城市，南京都市圈成員城市，長三角中心城市，安徽經(jīng)濟(jì)金融中心，即使相對于周邊南京、上海來說消費并不高，起碼也屬于中等水平，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)。經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定支出狀況，消費支出巨大。隨著蕪湖經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，恩格爾指數(shù)不斷下降，原有的商業(yè)中心已不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)精神需求，蕪湖市場潛力巨大。9.關(guān)于市場定位：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶來需求的增大，原有的商業(yè)中心已不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的需求。加上蕪湖商業(yè)網(wǎng)點布局的問題，成規(guī)模上檔次的大型商業(yè)網(wǎng)點缺乏，市民會有感慨“購物只能去步行街”。而萬達(dá)廣場是萬達(dá)第三代商業(yè)地產(chǎn)——城市綜合體的典型代表，集合了多種高端體驗于一身，目標(biāo)市場定位高端，將迎合并解決這一問題。隨著同步于北京、上海等高端生活配套的出現(xiàn)，將使蕪湖擁有更高起點、更為現(xiàn)代的中心商圈，以及更為豐富多樣的城市生活。

10.關(guān)于項目業(yè)態(tài)和消費模式：未來的萬達(dá)廣場，將包括一棟快捷酒店、商業(yè)用房、商業(yè)內(nèi)接組成的商業(yè)樓，二棟18層辦工塔樓，三棟板式高層住宅和兩層地下室，功能為商業(yè)、設(shè)備用房和停車庫。擁有百貨、超市、住宅、影城、KTV、商務(wù)酒店、特色商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)。包括8.2萬平方米的大型購物中、10.15萬平方米的寫字樓、4萬平方米的室外步行酒吧街、1.5萬平方米的地下超市、6000平方米的萬達(dá)院線。將國外室內(nèi)步行街與中國商業(yè)大樓相結(jié)合，同時在商業(yè)大樓中組合多種項目業(yè)態(tài)，在商業(yè)中心增加文化、娛樂、健身、餐飲等，完美打造“一站式”消費享受。在這里，你只需要停好車子，就可以享受到吃喝玩樂多種服務(wù)，這樣的消費模式才是符合現(xiàn)代人生活方式的消費模式。

11.關(guān)于商業(yè)運作模式：萬達(dá)擁有獨特的“訂單商業(yè)模式”，不可復(fù)制的開業(yè)旺場模式，即其獨創(chuàng)的訂單式的商業(yè)地產(chǎn)運作模式。簡單來說，業(yè)態(tài)規(guī)劃在前，建筑規(guī)劃在后；商業(yè)訂單在前，建筑建造在后。萬達(dá)廣場先吸引眾多品牌商家入住，再根據(jù)需要設(shè)計規(guī)劃廣場。與5000余家具有市場影響力的實力企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，確保開業(yè)之前就滿場，開業(yè)之后持續(xù)旺場經(jīng)營，短時間內(nèi)吸附最大流量人群，聚起人氣，實現(xiàn)此后一直人氣旺，商鋪旺，締造無可爭議的人氣中心。正是采用了正確的商業(yè)模式，萬達(dá)

地產(chǎn)才能在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大步前行。

12.關(guān)于競爭對手分析（以聯(lián)盛廣場為例）：聯(lián)盛國際商業(yè)廣場，位于赭山中路與北京東路的交匯口，這里行政金融單位林立。同時，距火車站與汽車站僅500米距離，匯合火車站與汽車站人流、商流、物流、資金流，構(gòu)筑車站商圈，是具有先天優(yōu)勢的財富商圈。總建筑面積18萬平方米，包括雙塔寫字樓、兒童樂園、健身娛樂會所、大型超市、淘寶商城等，是主張體驗式消費的健身娛樂之地。（1）。地理區(qū)位。萬達(dá)廣場位于弋江中路和赭山路交叉口，貼近北京中路、神山路和營盤山路。聯(lián)盛廣場，位于赭山中路與北京東路的交匯口，距離兩站僅500米之遙。聯(lián)盛廣場有兩站帶來的人流，萬達(dá)位于多個路口交匯之處，兩個廣場相距僅兩站路，步行10分鐘即到，甚至可以形成商業(yè)集群效應(yīng)，吸引更多人流，其地理區(qū)位差別不是太大。（2）。項目業(yè)態(tài)。萬達(dá)擁有百貨、超市、住宅、影城、KTV、商務(wù)酒店、特色商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、文化、辦公、娛樂、休閑等于一體，具有注重休閑娛樂及商業(yè)化。聯(lián)盛則推行體驗式消費，擁有大型超市、淘寶商城、兒童樂園、健身中心、游泳館、溜冰場、羽毛球俱樂部等，以健身娛樂為主，二者并不沖突。

（3）。經(jīng)營模式。萬達(dá)獨創(chuàng)“訂單式商業(yè)模式”，與5000余家具有市場影響力的實力企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。聯(lián)盛主張體驗式消費，注重零售。

（4）。目標(biāo)定位。萬達(dá)目標(biāo)定位高端，聯(lián)盛則是中端。近年來隨著蕪湖經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高檔消費需求增多，加上商業(yè)網(wǎng)點布局缺陷，高檔商業(yè)網(wǎng)點空缺，定位高端的萬達(dá)迎合了部分消費者需求。此外，中國人傳統(tǒng)的“買漲不買跌、買貴不買賤”的心理，萬達(dá)定位不輸聯(lián)盛。（5）。商鋪面積及價格。聯(lián)盛主推小面積、低總價、易出租的小商鋪，戶型面積為37——72平方米，均價7500——8000。萬達(dá)更看重大商鋪，發(fā)展大型超市、百貨、酒店及公寓，市場價格40000元每平米，二者差距頗大，影響不深。（6）。開業(yè)時間。聯(lián)盛廣場開業(yè)時間定于今年12月底，萬達(dá)則在明年9月前后，這使得兩家并不在開業(yè)時期打?qū)ε_，同時，聯(lián)盛廣場先行開業(yè)面臨更多的市場風(fēng)險，而利用聯(lián)盛廣場先行運行帶來的人氣，更有助于萬達(dá)將來的盛大開業(yè)。

13.市場風(fēng)險：任何一家企業(yè)的投資運行都不可避免的伴隨著風(fēng)險：萬達(dá)大膽的選址神山口城東商業(yè)空白點、遠(yuǎn)離中心商業(yè)區(qū)的同時，也承擔(dān)著更多的風(fēng)險；推行高檔消費迎合城市需要的同時，也在遠(yuǎn)離更為廣大的消費人群；大商鋪、高總價、國際化的同時，也在隔絕眾多業(yè)主；此外，城市的發(fā)展規(guī)劃在不斷變動，市場經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，金融形勢和經(jīng)濟(jì)狀況也在瞬息萬變，消費者偏好也不固定，這些都給萬達(dá)帶來更多不可預(yù)測性。

結(jié)論：蕪湖鏡湖萬達(dá)雖面臨著眾多風(fēng)險，但機(jī)遇同在，國際化的商業(yè)背景、成熟的品牌效應(yīng)、豐富的項目業(yè)態(tài)、現(xiàn)代化的商業(yè)模式、迎合市場需要的目標(biāo)定位、齊全的配套設(shè)施、巨大的市場潛力、便利的交通條件，這些都為萬達(dá)的未來提供了保障。正如它的廣告語一樣“萬達(dá)所在，人潮所聚；萬達(dá)所至，繁華所指”，相信蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場必將聚集蕪湖全城焦點，匯聚全城人氣，打造蕪湖新的城市商業(yè)中心，成為下一個蕪湖繁華核心所在！