第一篇：提綱

目 錄

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品的產(chǎn)生與發(fā)展

（一）個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品的概念

（二）個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品的起源

（三）個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品在中國(guó)的發(fā)展

二、商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品對(duì)我國(guó)的意義 1.我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析()2.預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)及商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品的影響 3.商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品意義 3.1個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)STP分析

三、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品的現(xiàn)狀與不足

（一）我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r(大環(huán)境)

（二）對(duì)現(xiàn)行建設(shè)銀行個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品的分析(小)1.理財(cái)品 2.理財(cái)品 3.理財(cái)品

（三）我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品的不足—以建設(shè)銀行為例

四、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品改進(jìn)與未來(lái)發(fā)展

（一）商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品改進(jìn)

（二）商業(yè)銀行未來(lái)發(fā)展

主要參考文獻(xiàn)………………………………………………8 致謝 ………………………………………………………9

商業(yè)銀行發(fā)展個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)探討

一、個(gè)人理財(cái)?shù)幕靖拍?/p>

（一）個(gè)人理財(cái)?shù)膬?nèi)涵

個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)，概括而言，就是將個(gè)人資產(chǎn)委托銀行打理，實(shí)現(xiàn)保值增值的過(guò)程。具體而言，就是銀行理財(cái)專家根據(jù)客戶的資產(chǎn)狀況、預(yù)期目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)偏好程度，為客戶提供專業(yè)的個(gè)人投資建議，幫助客戶合理而科學(xué)地安排投資方式，以實(shí)現(xiàn)個(gè)人資產(chǎn)的保值增值，從而滿足客戶對(duì)投資回報(bào)于風(fēng)險(xiǎn)的不同要求。

（二）個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的分類

按方式不同，商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)可分為理財(cái)顧問(wèn)服務(wù)和綜合理財(cái)服務(wù)。理財(cái)顧問(wèn)服務(wù)業(yè)銀行向客戶提供的財(cái)務(wù)分析與規(guī)劃、投資建議、個(gè)人投資產(chǎn)品推薦等專業(yè)化服務(wù)。理財(cái)服務(wù)——銀行在向客戶提供理財(cái)顧問(wèn)服務(wù)的基礎(chǔ)上，介紹客戶的委托和授權(quán)，按照與客戶事先約定的投資計(jì)劃和方式進(jìn)行投資和資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)活動(dòng)。分為是人銀行業(yè)務(wù)——人及其家庭提供的理財(cái)業(yè)務(wù)和理財(cái)規(guī)劃——商業(yè)銀行在對(duì)潛在目標(biāo)客戶群分析研究的基礎(chǔ)上，針對(duì)特定目標(biāo)客戶開發(fā)設(shè)計(jì)并銷售的資金投資和管理計(jì)劃。

（三）個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的對(duì)象

個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的服務(wù)對(duì)象是“特定的個(gè)人”，即包括具有金融理財(cái)需求的自然人、有自然人組成的家庭和以家庭財(cái)產(chǎn)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的個(gè)體工商戶、私人企業(yè)或個(gè)人獨(dú)資公司。在國(guó)外，零售銀行除了發(fā)展個(gè)人金融，也紛紛把小企業(yè)作為自己的服務(wù)對(duì)象，甚至是主要服務(wù)對(duì)象。按照服務(wù)對(duì)象的資產(chǎn)條件也可分為低端服務(wù)對(duì)象、中斷服務(wù)對(duì)象和高端服務(wù)對(duì)象。

二、國(guó)內(nèi)個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r及其趨勢(shì)

（一）我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r

1、個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)在我國(guó)還處于新興階段。近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和居民財(cái)富的日益積累，越來(lái)越多的人希望自己的資產(chǎn)能夠保值增值，希望得到專業(yè)的理財(cái)服務(wù)。而個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)在我國(guó)還處于新興階段。與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)剛剛起步。1995年，招商銀行推出集本外幣、定活期存款集中管理及代理收付功能為一體的“一卡通”，國(guó)內(nèi)首度出現(xiàn)以客戶為中心的個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品。1996年，中信實(shí)業(yè)銀行廣州分行率先在國(guó)內(nèi)銀行界成立了私人銀行部，其后各家銀行競(jìng)相推出自己的特色產(chǎn)品。近年來(lái)，個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)受到各家商業(yè)銀行的推崇，各金融機(jī)構(gòu)都把個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的開展作為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)客戶的重要手段和新的經(jīng)濟(jì)利益增長(zhǎng)點(diǎn)。中國(guó)銀行在上海的私人理財(cái)中心已在2006年7月份正式開業(yè)；建設(shè)銀行今年在北京、上海、廣州、深圳等地開展個(gè)人理財(cái)服務(wù)；其他各大商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司紛紛推出自己各自的理財(cái)服務(wù)，為個(gè)人提供全面的財(cái)務(wù)分析和理財(cái)建議等多面的個(gè)性化服務(wù)。

2、個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品不斷豐富。2009年是銀行理財(cái)業(yè)務(wù)高速發(fā)展的一年，作為銀行理財(cái)業(yè)務(wù)主要載體之一的個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品，其規(guī)模也迅猛增加。2006年包括民生、招行在內(nèi)的13家商業(yè)銀行發(fā)行了76款個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品；2007年包括中信、興業(yè)在內(nèi)的26家商業(yè)銀行發(fā)行了593款個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品；2008年包括北京銀行、中國(guó)銀行在內(nèi)的26家商業(yè)銀行發(fā)行了1158款個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品。2009年發(fā)行個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品的商業(yè)銀行迅速增加到39家，理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行總數(shù)也達(dá)到了2404款。

(二)國(guó)內(nèi)個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)

1、從單一銀行業(yè)務(wù)向綜合理財(cái)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的范疇單一，僅包括儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)和十分有限的托收代理業(yè)務(wù)。隨著國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的發(fā)展和個(gè)人金融需求的多樣化，銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的范圍逐步拓寬，品種逐步豐富，由單一的儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)向多元化的銀行資產(chǎn)、負(fù)債、中間業(yè)務(wù)一體化發(fā)展，并隨著政策的逐步放寬，除向客戶提供傳統(tǒng)的銀行業(yè)務(wù)外，通過(guò)與券商、保險(xiǎn)公司、基金管理公司、信托公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)合作，國(guó)內(nèi)銀行已經(jīng)逐步向著為客戶提供證券、保險(xiǎn)、信托、基金，甚至黃金買賣等金融服務(wù)、各類支付結(jié)算業(yè)務(wù)以及理財(cái)規(guī)劃服務(wù)等金融產(chǎn)品綜合服務(wù)平臺(tái)的方向轉(zhuǎn)變，客戶可以從銀行獲得一攬子金融服務(wù)。

2、銀行理財(cái)服務(wù)開始向網(wǎng)絡(luò)化轉(zhuǎn)變。網(wǎng)上銀行的出現(xiàn)，使傳統(tǒng)銀行經(jīng)歷了一場(chǎng)技術(shù)革命，也給銀行的個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)開拓了一個(gè)全新的市場(chǎng)。商業(yè)銀行可以利用網(wǎng)上銀行大力開展網(wǎng)上交易，網(wǎng)上支付和清單業(yè)務(wù)，為企業(yè)和居民提供資金余額查詢、賬戶轉(zhuǎn)移等基本服務(wù)，同時(shí)還將互聯(lián)網(wǎng)作為有效的營(yíng)銷渠道，交叉出售理財(cái)產(chǎn)品和理財(cái)咨詢等服務(wù)，如存款產(chǎn)品、消費(fèi)信貸、保險(xiǎn)、股票交易、資金托管等高級(jí)業(yè)務(wù)。

3、銀行由傳統(tǒng)的利差收入為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)收入為主。當(dāng)前世界級(jí)銀行的非利息收入可占到總收入的40%左右，成為銀行業(yè)的支柱業(yè)務(wù)。21世紀(jì)，我國(guó)商業(yè)銀行已轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，從經(jīng)營(yíng)單一金融產(chǎn)品到經(jīng)營(yíng)眾多金融產(chǎn)品，從管理貨幣為主到管理信息為主，從賺取存貸利差收入為主到賺取服務(wù)收入為主，我國(guó)商業(yè)銀行已經(jīng)開始更多地發(fā)揮中介服務(wù)的作用。例如建設(shè)銀行2009年手續(xù)費(fèi)及傭金凈入較2008年增長(zhǎng)22.8%至384.5億元，占經(jīng)營(yíng)收入比重上升至14.3%。

三、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題

（一）理財(cái)法制環(huán)境不完善

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，我國(guó)出現(xiàn)了大量關(guān)于金融、銀行、保險(xiǎn)、證券的相關(guān)法律法規(guī)，但涉及個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的相關(guān)法律卻至今才列上記事日程。當(dāng)前銀監(jiān)會(huì)所出臺(tái)的三部規(guī)章，即《商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)管理暫行辦法》、《商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引》和《商業(yè)銀行開辦代客境外理財(cái)業(yè)務(wù)管理暫行辦法》，其只是行政規(guī)章，也叫部門規(guī)章，是行政主管部門出臺(tái)的用以約束規(guī)范所屬單位開展具體業(yè)務(wù)時(shí)一種行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范，都不是法律，更不是民商法，它不可以用來(lái)調(diào)整兩個(gè)平等的民事法律主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（二）專業(yè)人才的匱乏

隨著過(guò)去近30年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中產(chǎn)階級(jí)和豪富階層正在迅速形成，并有相當(dāng)一部分從激進(jìn)投資和財(cái)富快速積累階段逐步向穩(wěn)健保守投資、財(cái)務(wù)安全和綜合理財(cái)方向發(fā)展，因而對(duì)能夠提供客觀、全面理財(cái)服務(wù)的理財(cái)師的要求迅猛增長(zhǎng)。一項(xiàng)調(diào)查資料表明，2009年中國(guó)的個(gè)人理財(cái)市場(chǎng)將增長(zhǎng)到570億美元，專業(yè)理財(cái)將成為我國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Φ慕鹑跇I(yè)務(wù)之一。與理財(cái)服務(wù)需求不斷看漲形成反差，我國(guó)理財(cái)規(guī)劃師數(shù)量明顯不足。我國(guó)國(guó)內(nèi)理財(cái)市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)1000億元人民幣，一個(gè)成熟的理財(cái)市場(chǎng)，至少要達(dá)到每三個(gè)家庭中就擁有一個(gè)專業(yè)的理財(cái)師，這么計(jì)算，中國(guó)理財(cái)規(guī)劃師職業(yè)有20萬(wàn)人的缺口，僅北京市就有3萬(wàn)人以上的缺口。在中國(guó)，只有不到10%的消費(fèi)者的財(cái)富得到了專業(yè)管理，而在美國(guó)這一比例為58%。由于理財(cái)業(yè)務(wù)是一項(xiàng)知識(shí)性、技術(shù)性相當(dāng)強(qiáng)的綜合性業(yè)務(wù)，它對(duì)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)要求很高，從業(yè)者除應(yīng)具有淵博的專業(yè)知識(shí)、嫻熟的投資技能、豐富的理財(cái)經(jīng)驗(yàn)外，還應(yīng)掌握房地產(chǎn)、法律、市場(chǎng)營(yíng)銷等相關(guān)知識(shí)，并具有良好的人際交往能力、組織協(xié)調(diào)能力和公關(guān)能力。目前，國(guó)內(nèi)銀行符合以上標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)人才嚴(yán)重匱乏，具備國(guó)際職業(yè)資格的理財(cái)“高手”更屬鳳毛麟角。

（三）客觀技術(shù)備件的落后

商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)的發(fā)展要以先進(jìn)的電子信息技術(shù)、發(fā)達(dá)的金融網(wǎng)絡(luò)為依托，尤其是個(gè)人理財(cái)?shù)雀郊又当容^高的中間業(yè)務(wù)，更需要一系列技術(shù)的支持，且附加值越高，對(duì)技術(shù)的要求就越高。而我國(guó)金融電子化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化水平比較低，相應(yīng)的硬件設(shè)備比較落后、陳舊，在計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)、軟件的開發(fā)與應(yīng)用上有很大的局限性。因而像國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家銀行開展得紅紅火火的自助銀行、電話銀行、網(wǎng)絡(luò)銀行、手機(jī)銀行、家庭銀行等業(yè)務(wù)在我國(guó)目前都難順利開展，個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的方便、快捷、效率自然大打折扣。

（四）鼓勵(lì)產(chǎn)品創(chuàng)新的機(jī)制不健全

我國(guó)商業(yè)銀行普遍缺乏鼓勵(lì)創(chuàng)新的內(nèi)在激勵(lì)機(jī)制，如創(chuàng)新的設(shè)計(jì)、實(shí)施、監(jiān)控和考核機(jī)制。目前銀行以吸存、放貸、中間業(yè)務(wù)收入、利潤(rùn)和經(jīng)濟(jì)增加值等為主要指標(biāo)的考核機(jī)制，導(dǎo)致產(chǎn)品、服務(wù)、營(yíng)銷等的開發(fā)與創(chuàng)新朝著沉淀存款的方向發(fā)展。在考核指標(biāo)的壓力下，銀行在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)更多的還是傾向于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的開發(fā)，而營(yíng)銷人員面對(duì)客戶時(shí)也首先想到的是推銷自己的產(chǎn)品，而不是在充分了解客戶需求的基礎(chǔ)上為客戶提供全面的理財(cái)規(guī)劃。

（五）缺乏正確的理財(cái)意識(shí)

盡管近年來(lái)金融改革力度加大，金融服務(wù)和產(chǎn)品推陳出新的步伐加快，但很多金融市場(chǎng)的參與者素質(zhì)卻跟不上改革的步伐，尤其表現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，跟風(fēng)從眾，缺乏主見，只見收益，不見風(fēng)險(xiǎn)。

四、進(jìn)一步發(fā)展我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的對(duì)策(一)進(jìn)一步加強(qiáng)法制建設(shè)

當(dāng)前沒(méi)有為個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)單獨(dú)立法也將為法院日后處理銀行與客戶因理財(cái)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的民事糾紛案件埋下隱患，因?yàn)闊o(wú)法可依。最高人民法院迄今為止也沒(méi)有發(fā)布過(guò)在處理銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)糾紛適用法律的司法解釋，所以當(dāng)務(wù)之急我們要未雨綢繆、先挖渠后放水，而不是先放水后挖渠。同時(shí)為了適應(yīng)當(dāng)前金融改革的形勢(shì)，我們一定要加大制度建設(shè)的力度，早日完善銀行理財(cái)業(yè)務(wù)的法律環(huán)境，使得銀行在開展業(yè)務(wù)時(shí)、客戶在接受服務(wù)時(shí)有章可循，執(zhí)法部門在處理案件糾紛時(shí)也有法可依。

(二）加強(qiáng)專業(yè)人才的建設(shè)

理財(cái)師隊(duì)伍素質(zhì)的高低直接決定個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的發(fā)展，所以加強(qiáng)專業(yè)理財(cái)師隊(duì)伍的建設(shè)，提高理財(cái)人員的綜合素質(zhì)應(yīng)作為商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)發(fā)展的重中之重來(lái)抓。專業(yè)理財(cái)師隊(duì)伍的建設(shè)應(yīng)重點(diǎn)從以下兩個(gè)方面逐步推進(jìn)：

1、要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有客戶經(jīng)理的培訓(xùn)，培訓(xùn)課程應(yīng)根據(jù)復(fù)合型金融人才的要求來(lái)安排，可借鑒國(guó)際注冊(cè)理財(cái)規(guī)劃師課程體系的設(shè)置，主要開設(shè)投資工具運(yùn)用和理財(cái)規(guī)劃兩大類課程，同時(shí)還要適當(dāng)學(xué)習(xí)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、心理學(xué)等知識(shí)，通過(guò)培訓(xùn)，使我們的客戶經(jīng)理變成既有金融專業(yè)知識(shí)、理財(cái)知識(shí)，又懂得營(yíng)銷技巧、通曉客戶心理的“通才”。而且這種培訓(xùn)要形成制度，定期進(jìn)行，以不斷更新客戶經(jīng)理的知識(shí)，更好地適應(yīng)個(gè)人理財(cái)?shù)男枰?/p>

2、建立我國(guó)的個(gè)人理財(cái)師資格認(rèn)證制度。按照國(guó)際慣例，做理財(cái)專家需先取證，所以我國(guó)需要借鑒國(guó)外特別是美國(guó)的注冊(cè)理財(cái)規(guī)劃師CFP（CertifiedFinancialPlanner），CFP證書由“國(guó)際財(cái)務(wù)策劃人員協(xié)會(huì)”推出，是目前世界上最權(quán)威的理財(cái)顧問(wèn)認(rèn)證資質(zhì)。建立符合中國(guó)國(guó)情的個(gè)人理財(cái)師資格認(rèn)證、職業(yè)道德規(guī)范和繼續(xù)教育體系，以規(guī)范個(gè)人理財(cái)師的職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)行為及提高其專業(yè)理財(cái)水平，打造真正的理財(cái)專家。

（三）改善技術(shù)條件

為了應(yīng)對(duì)外資銀行的挑戰(zhàn)，更好地拓展商業(yè)銀行人理財(cái)業(yè)務(wù)，我們必須加快金融電子化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化建設(shè)。建設(shè)重點(diǎn)放在以下3方面：一是完善網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。我國(guó)銀行業(yè)一方面應(yīng)加快全國(guó)性金融網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，協(xié)調(diào)各銀行之間的沖突；另一方面應(yīng)著手興建銀行內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)；同時(shí)應(yīng)積極建立國(guó)際間金融互聯(lián)網(wǎng)；二是應(yīng)加快金融電子化系統(tǒng)的集成。金融電子化系統(tǒng)集成，是指金融企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)和客戶的需求，把各種金融產(chǎn)品和服務(wù)及其相關(guān)的業(yè)務(wù)操作、處理、管理、控制等環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，形成一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)系統(tǒng)，使金融企業(yè)能籍此靈活地適應(yīng)市場(chǎng)需求，實(shí)施企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，形成經(jīng)營(yíng)管理上的優(yōu)勢(shì)；三是要建立和完善銀行內(nèi)部數(shù)據(jù)信息管理系統(tǒng)，借助這個(gè)系統(tǒng)，銀行可有效地管理已有的信息，并對(duì)信息進(jìn)行加工，特別是對(duì)客戶信息進(jìn)行有效加工，以便進(jìn)一步將經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻糁鲗?dǎo)型，通過(guò)個(gè)性化服務(wù)，特別是定制的服務(wù)滿足客戶的需求。

(四)加快創(chuàng)新

進(jìn)行理財(cái)產(chǎn)品的創(chuàng)新要注重以下幾點(diǎn)：一是要新，商業(yè)銀行設(shè)計(jì)產(chǎn)品或服務(wù)時(shí)，不要一味地模仿別人，要充分體現(xiàn)本行的智慧，優(yōu)勢(shì)，要做好市場(chǎng)的調(diào)研，做到他無(wú)我有、他有我新、他新我優(yōu)；二是要適用，產(chǎn)品適用才有客戶、有市場(chǎng)，也才能給銀行帶來(lái)利潤(rùn)，如何才能適用，關(guān)鍵是產(chǎn)品要有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位又來(lái)自于對(duì)客戶進(jìn)行細(xì)分，即按一定的標(biāo)準(zhǔn)例如按收入、年齡、風(fēng)險(xiǎn)偏好等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，然后量身定做理財(cái)產(chǎn)品，突出產(chǎn)品的個(gè)性、差異，這樣的產(chǎn)品才適用，才可以滿足不同客戶群投資理財(cái)?shù)男枰蝗钱a(chǎn)品要有一定的含金量，即能給客戶帶來(lái)增值收益。商業(yè)銀行設(shè)計(jì)的理財(cái)產(chǎn)品或提供的服務(wù)不能僅停留在方便、快捷或微笑服務(wù)階段，更重要的是要能給客戶帶來(lái)增值收益，這才是客戶委托理財(cái)?shù)闹饕康摹?/p>

（五）培養(yǎng)投資者正確的理財(cái)觀念

銀行要通過(guò)多種形式加大對(duì)市場(chǎng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)教育，培養(yǎng)正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系，不能只見收益不見風(fēng)險(xiǎn)。更要讓投資者充分認(rèn)識(shí)到個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品是金融企業(yè)與投資者之間的信托法律契約，銀行開展理財(cái)業(yè)務(wù)只是為投資者提供顧問(wèn)服務(wù)或接受客戶的委托和授權(quán)，按照與客戶事先約定的投資計(jì)劃和方式進(jìn)行投資和資產(chǎn)管理，投資收益與風(fēng)險(xiǎn)由客戶或按雙方約定的方式承擔(dān)，銀行收取的只是提供中間業(yè)務(wù)服務(wù)的傭金，并不對(duì)投資損失負(fù)有責(zé)任，除保證收益理財(cái)計(jì)劃外，投資收益由客戶享有，投資風(fēng)險(xiǎn)與虧損由投資者承擔(dān)。

五、結(jié)論

綜上所述，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)要在不斷變化發(fā)展的環(huán)境中占據(jù)積極有利的地位，必須在新環(huán)境中加速創(chuàng)新機(jī)制、完善體制，在宏觀政策上，應(yīng)加完善銀行理財(cái)業(yè)務(wù)的法律環(huán)境，支持個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的發(fā)展，努力培育業(yè)務(wù)環(huán)境，在微觀上，銀行等金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部應(yīng)加強(qiáng)從業(yè)人員的培訓(xùn)等相關(guān)工作，提升我國(guó)銀行在個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的競(jìng)爭(zhēng)力，從而使我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)展更趨合理、完善。

主要參考文獻(xiàn)

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第二篇：提綱

邢臺(tái)市住房保障現(xiàn)狀及對(duì)策研究

摘要：本文首先通過(guò)文獻(xiàn)資料論述了國(guó)內(nèi)外保障住房的現(xiàn)狀，之后對(duì)邢臺(tái)市住房保障的現(xiàn)狀和住房保障面臨的各種問(wèn)題進(jìn)行了深層次的分析，通過(guò)參考國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家保障住房的先進(jìn)制度和成功經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用理論和實(shí)踐相結(jié)合的方法，提出了一些針對(duì)性的策略：主要是從梳理協(xié)調(diào)國(guó)家、地區(qū)法律法規(guī)，建立統(tǒng)一的住房保障管理機(jī)構(gòu)，拓寬住房保障資金的融資渠道，完善住房保障制度四個(gè)方面來(lái)完善邢臺(tái)市住房保障體系。關(guān)鍵詞：邢臺(tái)市住房保障；現(xiàn)狀；對(duì)策

一、緒論

（一）研究背景及意義

越來(lái)越多的人口往城鎮(zhèn)遷移，在國(guó)家政策的支持下房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了蓬勃發(fā)展，很多企業(yè)紛紛投入到房地產(chǎn)開發(fā)上來(lái)，這些都很大程度上緩解了城鎮(zhèn)住房緊張的問(wèn)題。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷開放，城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)也是水漲船高，每年房?jī)r(jià)的漲幅程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民的收入增長(zhǎng)水平，而且市場(chǎng)上出現(xiàn)各種投資房產(chǎn)、炒房的問(wèn)題，甚至出現(xiàn)很多一人多套房，其他人無(wú)房住的局面，導(dǎo)致很多收入中等或收入偏下家庭一輩子的積蓄也很難再買得起房子，很多人群住房問(wèn)題都得不到有效解決，引起了非常大的不滿和憤怒。當(dāng)前邢臺(tái)市住房問(wèn)題也是如此，因此，住房保障問(wèn)題已經(jīng)成為全社會(huì)的關(guān)注和焦點(diǎn)。

為了維持城鎮(zhèn)穩(wěn)定有序安定的發(fā)展，只有解決好了人們住房保障的需求，安居樂(lè)業(yè)，人們才能有幸福感和城鎮(zhèn)歸屬感。因此，國(guó)家必須加強(qiáng)加大實(shí)施住房保障建設(shè)制度的普及，使更多城鎮(zhèn)居民“住者有其居”，充分保障每位居民有住房的權(quán)利。綜上所述，解決好居民住房問(wèn)題對(duì)促進(jìn)邢臺(tái)市經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展都有非常重大的意義。

（二）相關(guān)概念 1.經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是指國(guó)家政策的大力支持下，給符合政策條件的居民提供具有保障性的商品房，比起一般的商品房，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格一般都相對(duì)較低一點(diǎn)，這樣可以確保很多本地中低類收入的家庭能夠買得起房。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格主要是由當(dāng)?shù)卣芸兀唇?jīng)政府允許不可隨意漲價(jià)，本地居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房需要滿足當(dāng)?shù)卣畬徟臈l件，對(duì)符合條件購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的居民優(yōu)先享受政府提供的個(gè)人公積金貸款。2.廉租房

廉租房是指由當(dāng)?shù)卣疇款^，利用各種補(bǔ)貼、減免租金的方式，對(duì)本地常住戶口的最低收入家庭或是老弱病殘人群無(wú)房可住的情況下，提供極其低廉價(jià)格的普通住房。廉租房的租金比社會(huì)上普通租房租金低的多，廉租房主要是由政府發(fā)揮社會(huì)保障職能，完善社會(huì)住房保障制度的方式之一。3.公租房

公租房是指政府提供向符合政策的人群提供群體性租房，公租房的提供對(duì)象是本地收入條件偏下的的人群，入住對(duì)象只是短暫過(guò)渡，房子產(chǎn)權(quán)屬于政府或單位。公租房面積基本上低于一般住房面積，公租房的房租比較低廉。4.住房公積金

住房公積金是指政府機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位等機(jī)構(gòu)給在職員工按照一定的比例繳納的住房?jī)?chǔ)金。住房公積金主要由職工所屬單位和職工按照同樣的比列分別繳納至職工賬戶上，公積金數(shù)額全部歸職工所有。住房公積金主要用于居民買房、裝修、房屋修繕等與住房相關(guān)專有用途，不可以用于其它方面，住房公積金具有保障性、互助性、長(zhǎng)期性。居民在買房時(shí)可以使用公積金貸款，這樣可在一定程度上緩解每月房供壓力。相比較商業(yè)貸款買房，居民買房時(shí)使用公積金貸款時(shí)，還款利息會(huì)低很多。按照當(dāng)前邢臺(tái)市給予的公積金貸款，五年以下為2.75%，五年以上為3.25%。

（三）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 1.國(guó)外研究現(xiàn)狀

西方國(guó)家在住房保障方面都有很多豐富的理論研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)供國(guó)內(nèi)學(xué)習(xí)。如美國(guó)學(xué)者亞當(dāng)斯對(duì)美國(guó)住房政策有著非常深入的研究，他指出住房問(wèn)題涉及到個(gè)人財(cái)富、個(gè)人社會(huì)地位、財(cái)富、權(quán)利等多種意義的交互式問(wèn)題[1]。英國(guó)學(xué)者內(nèi)維特指出指出，國(guó)家住房政策與社會(huì)安全問(wèn)題息息相關(guān)，如果住房政策制度制定的不夠恰當(dāng)，會(huì)損害公民的安全和利益，對(duì)國(guó)家和社會(huì)安全問(wèn)題都會(huì)有很大的破壞作用[2]。倫德在《理解住房政策》中指出：“住房是一種資源，資源如何合理分配極大的影響社會(huì)公平問(wèn)題，住資源的不平等可能影響住房者的受教育水平和健康程度等等，而且還會(huì)延續(xù)到下一代[3]。日本的西川桂治主要從政府同市場(chǎng)的關(guān)系的角度，將住房政策劃分為：市場(chǎng)放任型、市場(chǎng)調(diào)節(jié)型、財(cái)政主導(dǎo)型[4]。2.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

葛懷志等人在《國(guó)內(nèi)外住房保障研究述評(píng)》中對(duì)國(guó)內(nèi)外住房保障情況做相關(guān)研究后，分別評(píng)述了國(guó)內(nèi)外保障住房的的差異，對(duì)未來(lái)國(guó)內(nèi)住房保障領(lǐng)域的研究方向進(jìn)行了展望[5]。郭丹丹在《城市外來(lái)務(wù)工人員住房保障國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀分析》中對(duì)西方國(guó)家貧民窟的問(wèn)題做出了相關(guān)調(diào)查研究，并研究了外來(lái)務(wù)工人員住房問(wèn)題作出了相關(guān)討論，剖析了外來(lái)務(wù)工人員住房遭遇不公問(wèn)題的原因[6]。包旬在《濟(jì)南市保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題研究》中闡述了濟(jì)南市保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀，提出了濟(jì)南市保障性住房建設(shè)存在的問(wèn)題，并借鑒了美國(guó)、加拿大、日本、香港、新加坡的住房保障制度[7]。王曉艷在《大連市X區(qū)住房保障現(xiàn)狀及對(duì)策研究》中提出了當(dāng)前大連市某區(qū)住房保障現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，該區(qū)在吸收了國(guó)外先進(jìn)的住房保障經(jīng)驗(yàn)后，出臺(tái)了向外來(lái)務(wù)工人員提供公租房和以有限產(chǎn)權(quán)形式出售公租房等一系列創(chuàng)新舉措[8]。甘雨平等人在《中小城市住房保障現(xiàn)狀研究》中點(diǎn)出了我國(guó)住房保障制度出臺(tái)較晚，很多住房保障制度細(xì)節(jié)問(wèn)題都沒(méi)有得到完善，同時(shí)指出了一線城市與中小城市住房保障問(wèn)題是有差異的[9]。張芳在《我國(guó)住房保障制度研究》中指出了陜西省住房保障制度政策及實(shí)施現(xiàn)狀，指出了國(guó)外住房保障制度對(duì)我國(guó)的啟示，并提出了一些住房保障制度建設(shè)的對(duì)策[10]。韓一嘉在《深圳市住房保障體系的發(fā)展現(xiàn)狀及主要問(wèn)題研究》中概括了深圳市住房總體發(fā)展?fàn)顩r，總結(jié)了深圳市住房保障體系的發(fā)展及其現(xiàn)狀，并提出了深圳市住房保障發(fā)展面臨的困難和存在的問(wèn)題[11]。

由以上文獻(xiàn)可知當(dāng)前關(guān)于國(guó)內(nèi)保障住房的理論研究指導(dǎo)較多，對(duì)我國(guó)保障住房的健康發(fā)展有很大的推動(dòng)作用，然而大部分文獻(xiàn)比較偏向于總結(jié)國(guó)內(nèi)外的住房保障經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有針對(duì)特定地區(qū)細(xì)節(jié)化研究成果，對(duì)提出符合中國(guó)國(guó)情的保障住房對(duì)策也是較少。

（四）研究的主要內(nèi)容、方法 1.研究的主要內(nèi)容

本位主要以邢臺(tái)市住房保障現(xiàn)狀為主要研究對(duì)象，指出了當(dāng)前邢臺(tái)市住房保障現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，提出了邢臺(tái)市為完善住房保障制度作出的創(chuàng)新型舉措，之后結(jié)合美國(guó)、日本、英國(guó)的保障制度方面的成功經(jīng)驗(yàn)和啟示，對(duì)完善邢臺(tái)市住房保障建設(shè)提出了相關(guān)對(duì)策。本文總共分為六章：第一章節(jié)為緒論，展開了邢臺(tái)市住房保障現(xiàn)狀及對(duì)策研究這一課題的研究?jī)?nèi)容意義，并詳細(xì)解釋了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、住房公積金的含義，總結(jié)了國(guó)內(nèi)外在住房保障制度方面的研究成果。第二章節(jié)為住房保障的基本理論及其形式，分別解釋了國(guó)家干預(yù)理論、住房過(guò)濾理論、倒U型曲線理論、公平和效率理論的含義，并總結(jié)了目前政府直接建造保障性住房、間接建造保障性住房、政府管制住房租金和價(jià)格、政府干預(yù)住房需求的基本形式。第三章節(jié)介紹了當(dāng)前邢臺(tái)市住房保障基本情況和發(fā)展現(xiàn)狀，引出了邢臺(tái)市在提高保障住房建設(shè)作出的創(chuàng)新舉措，并提出了邢臺(tái)市住房保障出現(xiàn)的各種問(wèn)題。第四章節(jié)主要介紹美國(guó)、日本、英國(guó)在住房保障制度方面的共性和差異，并列舉出邢臺(tái)市政府可以借鑒的一些國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。第五章節(jié)主要是從梳理協(xié)調(diào)國(guó)家、地區(qū)法律法規(guī)，建立統(tǒng)一的住房保障管理機(jī)構(gòu)，拓寬住房保障資金的融資渠道，完善住房保障制度四個(gè)方面來(lái)完善邢臺(tái)市住房保障的策略。第六章節(jié)為本課題結(jié)論，對(duì)全文進(jìn)行了梳理和總結(jié)。2.研究的主要方法

本文首先厘清與保障住房相關(guān)的概念，通過(guò)查閱大量國(guó)內(nèi)外理論文獻(xiàn)，提出了本文研究的主要方法：(1)利用住房保障的四大基本理論知識(shí)及基本形式，結(jié)合當(dāng)前邢臺(tái)市住房保障現(xiàn)狀、成果及面臨的問(wèn)題，提出了個(gè)人的建議。(2)通過(guò)比較和學(xué)習(xí)美國(guó)、日本、英國(guó)在社會(huì)住房保障方面的取得的成果，就完善邢臺(tái)區(qū)住房保障建設(shè)提出了個(gè)人研究策略。

二、住房保障的基本理論以及形式

（一）住房保障的基本理論 1.國(guó)家干預(yù)理論

國(guó)家干預(yù)理論是由凱恩斯提出，主要是針對(duì)當(dāng)市場(chǎng)上供應(yīng)和需求達(dá)不到平衡時(shí)，政府通過(guò)宏觀調(diào)控和微觀調(diào)控的方式干預(yù)市場(chǎng)，如儲(chǔ)蓄利率調(diào)整等，從而修正和完善市場(chǎng)上出現(xiàn)的不平衡狀況。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很多土地資源都會(huì)集中到少數(shù)大型房地產(chǎn)開發(fā)商手中，他們可以利用市場(chǎng)上信息不完整來(lái)操縱房?jī)r(jià)，獲取暴利。普通群體由于無(wú)力支撐高昂的房?jī)r(jià)而無(wú)法靠自身來(lái)解決住房問(wèn)題，此時(shí)政府必須干預(yù)市場(chǎng)來(lái)解決普通群體的住房問(wèn)題。2.住房過(guò)濾理論

住房過(guò)濾是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很多建造多年的房子由于空間格局、居住環(huán)境、內(nèi)部設(shè)計(jì)、區(qū)域面積等方面已經(jīng)不能滿足于房主的需求，此時(shí)舊房房東為追求檔次更高的居住環(huán)境而放棄原有的住房，同時(shí)，周邊出現(xiàn)許多新造的住房，致使這些舊房?jī)r(jià)格普遍下降，此時(shí)中低收入群體可以低價(jià)購(gòu)買這些舊房繼續(xù)入住。住房過(guò)濾理論對(duì)當(dāng)前邢臺(tái)市住房保障現(xiàn)狀及現(xiàn)實(shí)問(wèn)題提供了很大的指導(dǎo)作用，對(duì)完善住房保障制度的建設(shè)提供了理論支持。3.倒U型曲線理論

在工業(yè)革命前，人類基本以生存為目的擇地分散居住，此時(shí)稱為前住房保障時(shí)期，隨著人類文明的發(fā)展和生產(chǎn)力水平的提高，城市化進(jìn)程不斷加快，人們更多的是以城鎮(zhèn)為中心聚集在一起，這些變化給城鎮(zhèn)住房帶來(lái)了很大的壓力，各國(guó)也開始重視起保障性住房建設(shè)，這時(shí)稱為住房保障形成并高速上升時(shí)期。當(dāng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，國(guó)家也無(wú)需大筆投入保障房建設(shè)，國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)基本上都能解決好住房問(wèn)題時(shí)，此時(shí)稱為住房保障回落時(shí)期。倒U形曲線理論很好地反應(yīng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)與住房保障的關(guān)系，當(dāng)前邢臺(tái)市保障住房問(wèn)題形勢(shì)嚴(yán)峻，按照倒U型曲線，現(xiàn)在并將長(zhǎng)期處于住房保障形成并高速上升時(shí)期。4.公平與效率理論

公平與效率理論最先由西方學(xué)者提出，有人認(rèn)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下效率為先，有人覺得公平最重要，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中政府需要兼顧公平與效率，二者缺一不可。住房群體獲得住房權(quán)利主要通過(guò)單位福利分房和市場(chǎng)化分配，單位福利分房主要考慮到集體的利益為先，可以非常公平地兼顧到每個(gè)人，然而這讓很多人喪失動(dòng)力，工作效率低下，過(guò)去我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)就是如此。市場(chǎng)化分配利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的充分競(jìng)爭(zhēng)，可以充分發(fā)揮個(gè)人主觀能動(dòng)性，極大地提供工作效率，充分提高了住房資源的分配效率。單位福利分房和市場(chǎng)化分配都只是強(qiáng)調(diào)公平或者效率中的一種，公平與效率二者在住房問(wèn)題上是相互矛盾的，為了平衡這二者的矛盾，需要國(guó)家建設(shè)保障性住房，征收房產(chǎn)稅等措施來(lái)滿足社會(huì)上很多中低收入群體住房的需求。

（二）住房保障的基本形式 1.政府直接建造保障性住房

政府直接建造保障性住房，通過(guò)低價(jià)出售或出租的方式給予無(wú)力購(gòu)買商品房的中低收入群體。政府根據(jù)低收入群體情況，自主建造住房及負(fù)責(zé)相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用，保障性住房?jī)r(jià)格普遍低于市場(chǎng)上住房?jī)r(jià)格。一方面，保障性住房可以緩解中低收入群體住房壓力，另一方面，保障性住房過(guò)度開發(fā)可能會(huì)打擊房地產(chǎn)開發(fā)商的動(dòng)力，減少商品房的建造，導(dǎo)致市場(chǎng)上需求與供給失衡。政府需要在中間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，這樣既可以保障中低收入群體住房的群體，又要激活房地產(chǎn)開發(fā)商，保持供求平衡。2.政府間接建造保障性住房

政府間接建造保障性住房指政府給開發(fā)商一定低貸款利率，減免稅收等優(yōu)惠方式讓房地產(chǎn)開發(fā)建造保障性住房，住房群體可以向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)保障性住房，在獲得審批文件后，房地產(chǎn)開發(fā)商將這些保障性住房以較低的價(jià)格出售給符合批準(zhǔn)條件的中低收入群體。政府間接建造保障性住房目的也是要給低收入群體住房的權(quán)益。與政府直接建造保障性住房不同的是，政府在給予企業(yè)建造保障性住房權(quán)利時(shí)，不僅要考慮到以低價(jià)格出售，還要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)商的利益。開發(fā)商在建造保障性住房時(shí)候，需要嚴(yán)格的監(jiān)管制度和完善的法制，這樣可以避免房地產(chǎn)開發(fā)商在拿到政府優(yōu)惠的政策時(shí)，未按照政府的要求從事保障房建設(shè)工作。3.政府管制住房租金和價(jià)格

政府管制住房租金和價(jià)格是指政府為控制房地產(chǎn)開發(fā)商無(wú)節(jié)制地使用市場(chǎng)權(quán)利，通過(guò)房產(chǎn)銷售價(jià)格管制、土地租金等政策來(lái)影響地產(chǎn)開發(fā)商的決策。政府通過(guò)價(jià)格、租金管制手段來(lái)使得中低收入群體獲得住房的權(quán)利，同時(shí)迫使房地產(chǎn)投資人收益下降，從而轉(zhuǎn)移投資渠道。4.政府干預(yù)住房需求

政府直接向無(wú)力購(gòu)買房產(chǎn)的中低收入群體發(fā)放一定的補(bǔ)貼，讓其自主去市場(chǎng)上租房或買房。相比于以上幾種住房保障基本形式，政府干預(yù)住房需求不僅可以使居民有自由選擇購(gòu)房區(qū)域，而且對(duì)領(lǐng)取補(bǔ)貼對(duì)象有很好的管理。一般政府按照家庭規(guī)模來(lái)發(fā)放補(bǔ)貼，對(duì)于很多領(lǐng)取補(bǔ)貼的家庭收入偏高時(shí)，可以隨時(shí)終止發(fā)放。目前大部分國(guó)家都采取發(fā)放住房補(bǔ)貼的方式來(lái)為中低收入群體提供住房保障，政府通過(guò)發(fā)放補(bǔ)貼的措施可以很好地將保障機(jī)制與市場(chǎng)機(jī)制中有機(jī)結(jié)合起來(lái)。

三、邢臺(tái)市住房保障現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題

（一）邢臺(tái)市概況 1.基本情況

邢臺(tái)市位于華北平原中部，河北省中南部，目前有橋東區(qū)、橋西區(qū)兩個(gè)轄區(qū)，邢臺(tái)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、大曹莊管理區(qū)15個(gè)縣，2個(gè)縣級(jí)市，總面積為1.25萬(wàn)平方公里，人口757萬(wàn)。邢臺(tái)氣候?yàn)闇貛Ъ撅L(fēng)氣候，有崆山白云洞、大峽谷、漢牡丹園等著名景點(diǎn)，全市共有邢臺(tái)東站、邢臺(tái)站、清河城站三個(gè)火車站，著有邢臺(tái)學(xué)院等高等學(xué)府，邢臺(tái)市花為國(guó)槐和月季。目前邢臺(tái)市有今麥郎、晶龍集團(tuán)、晶科太陽(yáng)能、萬(wàn)達(dá)輪胎等一大批知名企業(yè)，是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的北方門戶。2.發(fā)展現(xiàn)狀

經(jīng)濟(jì)總量：邢臺(tái)市生產(chǎn)總值為1668.1億元，全市財(cái)政收入為174.4億元，增幅全省第四，公共財(cái)政預(yù)算收入95.7億元，增幅全省第六，社會(huì)消費(fèi)品零售總額787.8元，增長(zhǎng)12.4%[12]。

財(cái)政情況：邢臺(tái)市財(cái)政收入為174.4億元，同比增長(zhǎng)4.4%，公共財(cái)政預(yù)算為95.7億元，增長(zhǎng)6.4%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為787.8億元，增長(zhǎng)12.4%[13]。

2015年全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力很大，目前固定資產(chǎn)投資1647.1億元，新增規(guī)模以上企業(yè)185家，全年融資47.1億元，民生支出236.1億元，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入達(dá)到19900元和8100元。

（二）邢臺(tái)市住房保障現(xiàn)狀

目前邢臺(tái)市人口約為710萬(wàn)，目前全市保障性住房完成率達(dá)到75%，政府在廉住房用地、經(jīng)濟(jì)適用房用地、公共租賃房用地、限價(jià)商品房用地、棚改房用地、保障房建設(shè)用地等總用地量占總住宅用地百分比每年都處于不斷上升的趨勢(shì)，保障房實(shí)際供地完成率情況也在穩(wěn)步提升中，這些舉措都大大緩解了邢臺(tái)市中低收入群體面臨住房的問(wèn)題。然而當(dāng)前仍然存在一些住房問(wèn)題，面對(duì)不斷飆漲的房?jī)r(jià)，邢臺(tái)市約10%的中低收入家庭仍然沒(méi)有達(dá)到人均住房面積水平，特別是2015年，全國(guó)經(jīng)濟(jì)都處于全面下行中，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不斷惡化，面臨著債務(wù)償還、融資難等各種問(wèn)題，同時(shí)國(guó)家對(duì)環(huán)保要求標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提高，要求全年優(yōu)良天數(shù)出國(guó)87天。全市財(cái)政收入增長(zhǎng)有限，收支平衡困難，這對(duì)很大程度上依賴于政府財(cái)政補(bǔ)貼支出用于保障房建設(shè)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。1.邢臺(tái)市住房保障體系

邢臺(tái)市住房保障體系主要由經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房組成。

按照2015年邢臺(tái)市對(duì)住房保障標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，目前全市保障性住房的主要對(duì)象為中低收入家庭、外來(lái)務(wù)工人員、新入職場(chǎng)員工。符合申請(qǐng)保障房收入或住房條件如下：全年累計(jì)家庭人員平均可支配收入為3.4萬(wàn)元為中等偏下收入家庭；全年累計(jì)家庭人員平均可支配收入為1.8萬(wàn)元為低收入家庭；家庭在邢臺(tái)市沒(méi)有購(gòu)買住房，家庭住房面積小于50平方米且個(gè)人平均住房面積小于15平方米的；與企業(yè)單位簽訂勞動(dòng)合同，新就業(yè)員工年收入在3.4萬(wàn)元以下；外來(lái)務(wù)工人員，收入持續(xù)穩(wěn)定的人員均可申請(qǐng)保障性住房。2.邢臺(tái)市住房保障管理機(jī)構(gòu)

目前邢臺(tái)市住房保障管理機(jī)構(gòu)在近十年的發(fā)展中不斷完善起來(lái)，邢臺(tái)市住房保障和房產(chǎn)管理局總共分為10個(gè)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，分別是辦公室、人事科、財(cái)務(wù)管理科、住房保障科、市場(chǎng)管理科、執(zhí)法監(jiān)督科、房地產(chǎn)信息科、物業(yè)管理科、邢臺(tái)市住房委員會(huì)辦公室、邢臺(tái)市危舊房改造辦公室、行政許可服務(wù)科、離退休干部科、監(jiān)察室、直屬單位黨委。辦公室主要對(duì)全市房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)研，人事科主要對(duì)房產(chǎn)直屬單位人員進(jìn)行培訓(xùn)、教育等，財(cái)務(wù)管理科主要負(fù)責(zé)附屬單位財(cái)務(wù)管理和審核預(yù)算，對(duì)房產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)承包商進(jìn)行監(jiān)督和考核。住房保障科負(fù)責(zé)我司保障性住房的發(fā)展規(guī)劃，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、公租房申請(qǐng)對(duì)象進(jìn)行資格審核。市場(chǎng)管理科主要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序進(jìn)行整頓，全面負(fù)責(zé)房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作。執(zhí)法監(jiān)督科對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)上違法行為進(jìn)行查處，房地產(chǎn)信息科主要負(fù)責(zé)收集、整理、匯總房地產(chǎn)信息，給全市制定房地產(chǎn)決策提供依據(jù)，物業(yè)管理科主要負(fù)責(zé)對(duì)保障房公共設(shè)施進(jìn)行建設(shè)、維修服務(wù)。邢臺(tái)市危舊房改造辦公室主要是對(duì)危舊房現(xiàn)狀就行調(diào)查，對(duì)危舊房項(xiàng)目管理、監(jiān)督。行政許可服務(wù)科主要是按照國(guó)家法律規(guī)定進(jìn)行保障房審批工作，監(jiān)察室主要對(duì)房產(chǎn)直屬單位領(lǐng)導(dǎo)、員工違紀(jì)違法時(shí)進(jìn)行監(jiān)督、調(diào)查。直屬單位領(lǐng)導(dǎo)主要負(fù)責(zé)黨風(fēng)廉政建設(shè)。

（三）邢臺(tái)市住房保障的創(chuàng)新舉措 1.向外來(lái)務(wù)工人員提供公租房

當(dāng)前邢臺(tái)市外來(lái)務(wù)工人員人口數(shù)量占總?cè)丝跀?shù)量的30%，它們對(duì)邢臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了自己的貢獻(xiàn)，然而大多數(shù)外來(lái)務(wù)工人員依然為中低收入群體，隨著市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的不斷高漲，自己根本無(wú)力購(gòu)買市場(chǎng)上的商品房。因此，為了保障外來(lái)務(wù)工人員的住房權(quán)益，讓這些群體有城市歸屬感，邢臺(tái)市政府作出了向外來(lái)務(wù)工人員提供公租房的創(chuàng)新舉措。2015年，邢臺(tái)市政府進(jìn)一步拓寬了公租房申請(qǐng)范圍，使更多的外來(lái)務(wù)工人員享受到和本地居民一樣的住房權(quán)利。外來(lái)人員只要同時(shí)符合以下申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，均可以申請(qǐng)保障房入住，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：保障對(duì)象需要達(dá)到法定結(jié)婚年齡，在本地企事業(yè)單位工作滿1年以上，個(gè)人收入持續(xù)穩(wěn)定，同時(shí)在本地區(qū)沒(méi)有任何住房。在同時(shí)達(dá)到以上條件的對(duì)象既可以申請(qǐng)入住公租房。向外來(lái)務(wù)工人員提供公租房大大地緩解住房難題。3.以有限產(chǎn)權(quán)形式出售公租房

國(guó)家有相關(guān)法律規(guī)定公租房只可出租，不可出售，邢臺(tái)市在不違反相關(guān)法律的前提下推出了以有限產(chǎn)權(quán)形式出售公租房的創(chuàng)新性舉措。將公租房以出售和租賃方式二者結(jié)合，不僅大大節(jié)約了財(cái)政預(yù)算，刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商加大投資建設(shè)公租房，有效解決了住房難的問(wèn)題。邢臺(tái)市政府對(duì)公租房群體在住滿5年后，可向房產(chǎn)單位申請(qǐng)購(gòu)買公租房，在申請(qǐng)文件審批后即可一次性支付租金或是分期付款的方式購(gòu)買住房，之后就可以申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證書。對(duì)已經(jīng)出售的公租房只可以是家庭人員居住，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。對(duì)已經(jīng)購(gòu)買的公租房到期進(jìn)行拆遷時(shí)由政府安排住房和發(fā)放拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（四）邢臺(tái)市住房保障存在的問(wèn)題

邢臺(tái)市政府盡管為外來(lái)務(wù)工人員提供公租房、有限產(chǎn)權(quán)出售公租房等創(chuàng)新措施，但住房保障建設(shè)中仍然存在很多問(wèn)題亟待解決，尤其是保障房制度落后，管理機(jī)構(gòu)不合理等問(wèn)題非常突出。

1.住房保障規(guī)章制度建設(shè)落后

與美國(guó)、日本、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)住房保障制度相比較，我國(guó)住房保障制度建設(shè)稍顯落后，盡管當(dāng)前市政府為完善住房保障建設(shè)出臺(tái)了很多規(guī)章制度，但在具體實(shí)施時(shí)仍然出現(xiàn)較多的問(wèn)題。由于住房區(qū)域涉及面很廣，很多規(guī)章制度只是指導(dǎo)性文件，沒(méi)有具體有效的策略，因此對(duì)特定地點(diǎn)特定群體并沒(méi)有很好的借鑒作用。同時(shí)政府很多保障房法律法規(guī)不完善，房產(chǎn)部門在保障房建設(shè)中應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任和履行的義務(wù)沒(méi)有很好地理清，中等以下收入群體住房權(quán)益遲遲得不到保障，在遇到保障房安置出現(xiàn)糾紛時(shí)沒(méi)有法律的監(jiān)管，各部門“踢皮球”現(xiàn)象嚴(yán)重。同時(shí)很多房產(chǎn)法律法規(guī)制定滯后，不符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。2.住房保障管理機(jī)構(gòu)不合理

邢臺(tái)市住房屬于住房保障和房產(chǎn)管理局管理，主要是貫徹落實(shí)各項(xiàng)法規(guī)、編寫全市住房規(guī)劃、維持房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序穩(wěn)定，保障低收入群體權(quán)益等，這本是非常合理的。然而在執(zhí)行過(guò)程中會(huì)涉及到下屬十幾個(gè)機(jī)構(gòu)，各部門之間權(quán)責(zé)交叉，有的時(shí)候工作大家互相推諉，有的時(shí)候出現(xiàn)工作重疊現(xiàn)象，部門之間缺少有效溝通，協(xié)調(diào)不一致，這些都造成了管理機(jī)構(gòu)不合理的現(xiàn)象。

3.住房保障融資渠道窄，金融配套單一

邢臺(tái)市目前經(jīng)濟(jì)適用房、保障建設(shè)已經(jīng)落成多套，其它都在全力建設(shè)中。眾所周知，大規(guī)模建設(shè)住房需要大規(guī)模的資金投入，目前很多保障房建設(shè)資金大多來(lái)自于政府財(cái)政撥款和房地產(chǎn)開發(fā)商投資，但近2年來(lái)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)處于下行中，尤其是2015年，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速率明顯放緩，商品房庫(kù)存積壓數(shù)量巨大，開發(fā)商無(wú)法及時(shí)回籠到資金，這些都給當(dāng)?shù)刎?cái)政收入帶來(lái)不小的壓力，保障房建設(shè)融資困難，融資渠道較窄，金融配套單一，這些都大大減緩了保障房建設(shè)的進(jìn)程。4.準(zhǔn)入和退出機(jī)制不健全

從邢臺(tái)市保障房準(zhǔn)入機(jī)制來(lái)看，主要從居民是否有持續(xù)收入、是否為本地戶籍、本地企事業(yè)單位工作年限、人均住房面積來(lái)審核保障對(duì)象，這在一定程度讓很多中低收入群體住房權(quán)益得到了保障。還有很多群體并未考慮到，譬如剛畢業(yè)的大中專院校學(xué)生等，它們都到了婚配年齡，初入職場(chǎng)無(wú)力購(gòu)買商品房，急需要住房。同時(shí)在實(shí)際的申報(bào)過(guò)程中，很多申報(bào)對(duì)象為了滿足條件弄虛作假，如隱瞞實(shí)際收入，故意將住房面積調(diào)低等現(xiàn)象嚴(yán)重，同時(shí)審批人員資源較少，很難挨家挨戶調(diào)查，這些造成了在實(shí)際審批過(guò)程中出現(xiàn)情況不屬實(shí)的現(xiàn)象嚴(yán)重。

從邢臺(tái)市保障房退出機(jī)制來(lái)看，當(dāng)公租房出租人因收入提高、已經(jīng)購(gòu)買房產(chǎn)等原因不再符合保障對(duì)象時(shí)，應(yīng)該主動(dòng)退出，保持公租房的循環(huán)流動(dòng)性。然而很多公租房家庭在享受著政府高福利的補(bǔ)貼很多年后，即使在收入提高后仍然拒絕主動(dòng)退出，甚至出現(xiàn)騙租的現(xiàn)象，這些都極大地破壞了公平公正的原則。當(dāng)前保障房退出機(jī)制對(duì)于此類情況發(fā)生還出臺(tái)相關(guān)的政策法規(guī)，加大對(duì)出租人的監(jiān)督和管理。

四、住房保障制度的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以及啟示

（一）國(guó)外住房保障制度 1.美國(guó)的住房保障制度 美國(guó)世界上最發(fā)達(dá)的國(guó)家之一，由于美國(guó)住房保障法律法規(guī)非常完善，政府保障房建設(shè)較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象較少，房產(chǎn)價(jià)格與中產(chǎn)階級(jí)年收入增長(zhǎng)接近，大多數(shù)有持續(xù)穩(wěn)定工作的居民均能夠有購(gòu)買商品房的能力，較少數(shù)低收入群體無(wú)力購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，政府會(huì)提供保障房居住，整體上看，美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展符合市場(chǎng)規(guī)律，處于非常平穩(wěn)健康的發(fā)展。美國(guó)房地產(chǎn)能夠健康發(fā)展具有如下特點(diǎn)：

第一，健全的房地產(chǎn)法律法規(guī)保障制度，美國(guó)對(duì)很多政府經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等都

有細(xì)致的法律規(guī)定，同時(shí)每年根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的數(shù)據(jù)及時(shí)修正、補(bǔ)充不完善的法律，避免房地產(chǎn)保障法規(guī)出現(xiàn)市場(chǎng)滯后的現(xiàn)象，使房地產(chǎn)管理人員有法可依。

第二，穩(wěn)定持續(xù)到財(cái)政投入，美國(guó)聯(lián)邦政府每年用于保障房建設(shè)財(cái)政支出都比較穩(wěn)定，歷 年財(cái)政投入大約占中央財(cái)政比重的14%~15%、占稅收比重大約20%~23%，占GDP比重大約2.4%~2.6%。

第三，融資范圍寬。美國(guó)有多家政府背景性質(zhì)的保障性住房的融資機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)為買房 者提供抵押資金，還可以為房產(chǎn)開發(fā)商提供低息貸款，鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)保障房。

第四，保障退休老年人群。美國(guó)聯(lián)邦政府和眾多慈善機(jī)構(gòu)專門為老人建設(shè)很多老年公寓，入住成本極低，讓他們安享晚年。2.日本的住房保障制度

島國(guó)日本是亞洲金融、科技最發(fā)達(dá)的國(guó)家之一，人多地少，老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重，自然資源匱乏，地價(jià)和租金昂貴，人均住房面積小，住房形勢(shì)非常嚴(yán)峻。日本政府為了確保居民有房可住，首先立方出臺(tái)了一系列非常完善的住房保障法律政策法規(guī)。其次日本與美國(guó)相似，政府每年都有穩(wěn)定的財(cái)政撥款用于保障房投資建設(shè)，同時(shí)有專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)給低收入群體提供低息貸款買房。最后日本政府有針對(duì)保障房的不動(dòng)產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策，對(duì)保障房建設(shè)有很大的推動(dòng)。

3.英國(guó)的住房保障制度

英國(guó)是最早推出住房保障制度的國(guó)家，最開始主要由全部有政府建造公租房，然后低租金租賃，隨著低收入群體越來(lái)越多，英國(guó)政府面臨較大的財(cái)政壓力，被迫開始依靠市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題。英國(guó)住房保障措施主要有以下幾點(diǎn)：第一，出售公租房，對(duì)政府的公租房鼓勵(lì)租房者購(gòu)買，對(duì)無(wú)力購(gòu)買公租房的低收入群體，收取少量的租金。第二，發(fā)放租房補(bǔ)貼。第三，各個(gè)群體相互融合，英國(guó)政府通過(guò)分散保障房建設(shè)區(qū)域，法律規(guī)定對(duì)新建設(shè)的住房必須要?jiǎng)澏ㄒ欢ǖ膮^(qū)域建造保障房供低收入居民入住。第四，英國(guó)住房管理機(jī)構(gòu)分工明確，目前有財(cái)政部、住房建設(shè)部、社會(huì)福利保障部，各部門權(quán)責(zé)分明，效率較高。

（二）國(guó)外住房保障制度特點(diǎn) 1.住房保障制度的共性

美國(guó)、日本、英國(guó)住房保障法律法規(guī)制度完善，除了政府相關(guān)的房地產(chǎn)指導(dǎo)性法律法規(guī)，各州、區(qū)地方政府針對(duì)本地都有細(xì)致化的地方法律法規(guī)。同時(shí)，政府每年都會(huì)對(duì)本地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查研究，數(shù)據(jù)分析，并進(jìn)一步頒布更為詳細(xì)的房產(chǎn)發(fā)展策略和發(fā)展方案，及時(shí)修飾滯后的法律法規(guī)，讓其符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。

設(shè)置專門的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，用于管理、監(jiān)督保障性房產(chǎn)建設(shè)，確保低收入群體有住房的權(quán)利。

2.住房保障制度的差異

住房保障模式不同。由于美國(guó)，日本，英國(guó)各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不一樣，用于建設(shè)保障房的土地面積和常住人口數(shù)量不相同，這就決定了各國(guó)住房保障模式有差異。住房補(bǔ)貼也有差異，在美國(guó)對(duì)不同的收入群體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不一樣，而在英國(guó)住房補(bǔ)貼主要由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)自行負(fù)擔(dān)。另外，發(fā)達(dá)國(guó)家控制房租的手段也不一樣。3.國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒 發(fā)達(dá)國(guó)家房地場(chǎng)市場(chǎng)發(fā)展體系建設(shè)非常成熟，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方面仍然有待完善，我們必須加快腳步，學(xué)習(xí)國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)秀成果和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，具體如下：

第一，要加快完善保障房法律法規(guī)，只有法律體系成熟完善，才能應(yīng)對(duì)不斷發(fā)展的 房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)達(dá)國(guó)家基本上都是出臺(tái)法律，確保保障房的建設(shè)和管理在法律的保護(hù)下有序進(jìn)行。我國(guó)保障房法律制定遲緩，多為指導(dǎo)性綱要，不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這種情況需要進(jìn)一步改善。

第二，政府在保障房的建設(shè)中起主導(dǎo)作用。保障房上基本上提供給中低收入群體居住，如果缺乏政府積極主導(dǎo)，保障房的建設(shè)很難有效開展下去。發(fā)達(dá)國(guó)家政府每年都會(huì)有穩(wěn)定的財(cái)政預(yù)算用于保障房的建設(shè)和相關(guān)公共設(shè)備的維護(hù)。我國(guó)目前雖然有財(cái)政預(yù)算用于保障房建設(shè)，但不同城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度差異較大，財(cái)政收入也不一樣，用于保障房建設(shè)的財(cái)政預(yù)算很難有一個(gè)明確的界定。

第三，融資渠道廣泛，發(fā)達(dá)國(guó)家都有專業(yè)的保障房金融機(jī)構(gòu)，專門用于解決保障房建設(shè)融資難的問(wèn)題。我國(guó)目前保障房融資渠道窄，手段單一，目前主要以公積金管理中心為住房融資。

五、完善邢臺(tái)市住房保障的策略

（一）梳理協(xié)調(diào)國(guó)家、地區(qū)法律法規(guī)

當(dāng)前，邢臺(tái)市關(guān)于住房保障的法律法規(guī)具有一定的指導(dǎo)意義，邢臺(tái)市橋東區(qū)、橋西區(qū)、開發(fā)區(qū)等其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不一樣，每一個(gè)區(qū)域住房群體收入差異較大，住房保障建設(shè)情況也不一樣，很多法律法規(guī)條例已經(jīng)不能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)氐谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)有指導(dǎo)作用，同時(shí)，住房保障法律法規(guī)頒布較為滯后，很多管理?xiàng)l例在實(shí)際管理過(guò)程中沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的作用，各區(qū)域基本上靠個(gè)人經(jīng)驗(yàn)摸索，處于各自為政的狀態(tài)。因此就邢臺(tái)市而言，一方面需要梳理協(xié)調(diào)國(guó)家、地區(qū)法律法規(guī)，同時(shí)，也要結(jié)合本市實(shí)際情況，制定出符合邢臺(tái)市保障房建設(shè)的相關(guān)管理辦法。第一，要深入開展學(xué)習(xí)《住房保障法》的各項(xiàng)細(xì)則，了解其中的精髓是要保護(hù)本市居民及外來(lái)人員有房可住的權(quán)益。第二，根據(jù)本市不同區(qū)域保障房建設(shè)實(shí)況，制定出相應(yīng)的保障房規(guī)章管理辦法，確保中低收入群體的利益。第三，將保障房建設(shè)與管理工作納入到績(jī)效考核中，充分發(fā)揮政府相關(guān)管理人員的主觀能動(dòng)性，積極開展本轄區(qū)保障房建設(shè)。第四，制定相關(guān)輔助政策，保障房建設(shè)涉及到政府、開發(fā)商、住房群體三方，必須要有明確的管理辦法對(duì)開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督和管理，對(duì)住房群體申請(qǐng)材料進(jìn)行嚴(yán)格審核。第四，設(shè)立行政和司法監(jiān)督機(jī)關(guān)，對(duì)違紀(jì)違法管理人員依法進(jìn)行查處，對(duì)未按照要求建設(shè)保障房的承包商進(jìn)行相關(guān)處罰。

（二）建立統(tǒng)一的住房保障管理機(jī)構(gòu)

目前邢臺(tái)市住房保障管理機(jī)構(gòu)下總共分為10個(gè)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，分別是辦公室、人事科、財(cái)務(wù)管理科、住房保障科等機(jī)構(gòu)，每一個(gè)部門都有相關(guān)職責(zé)，但從實(shí)際操作過(guò)程來(lái)看，有些部門之間出現(xiàn)工作重疊，資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，有些部門之間職責(zé)劃定界限不清晰，出現(xiàn)“踢皮球”現(xiàn)象。縱觀歐美發(fā)達(dá)國(guó)家都建立了統(tǒng)一的、職責(zé)明確的保障房管理機(jī)構(gòu)。因此，邢臺(tái)市政府結(jié)合本地住房情況，第一，需要加大部門的垂直管理，明確各部門之間權(quán)利職責(zé)，力爭(zhēng)做到權(quán)責(zé)分明、協(xié)調(diào)一致，這樣方可落實(shí)相關(guān)管理規(guī)定，提高工作效率。第二，住房保障管理涉及到政策制定、開發(fā)施工、配套設(shè)施管理等多項(xiàng)事宜，任務(wù)繁重，住房保障管理機(jī)構(gòu)要未雨綢繆，各項(xiàng)事宜數(shù)據(jù)化，并將各項(xiàng)任務(wù)需要落實(shí)給各管理人員，同時(shí)設(shè)立任務(wù)考核機(jī)制，督促其完成本職工作。

（三）拓寬住房保障資金的融資渠道 1.加強(qiáng)財(cái)政支持力度

邢臺(tái)市應(yīng)該結(jié)合本市各轄區(qū)的保障房現(xiàn)狀，因地制宜，加大保障房建設(shè)財(cái)政預(yù)算。歐美日發(fā)達(dá)國(guó)家每年都有持續(xù)穩(wěn)定的財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)維持保障房有序建設(shè)起到了很大的作用，當(dāng)前中國(guó)包括邢臺(tái)經(jīng)濟(jì)仍然遠(yuǎn)未達(dá)到歐美水平，政府在自己能承受的范圍內(nèi)，應(yīng)該不斷加大保障房建設(shè)財(cái)政預(yù)算，一方面多建設(shè)保障房供低收入群體居住，另一方面對(duì)符合保障房審批條件的、有能力購(gòu)買保障房的對(duì)象實(shí)行個(gè)人補(bǔ)貼政策。2.組建住房貸款擔(dān)保公司

我國(guó)有規(guī)模的住房貸款擔(dān)保公司很稀少，邢臺(tái)市也是如此。政府應(yīng)該借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，設(shè)立一個(gè)專業(yè)的住房貸款擔(dān)保金融機(jī)構(gòu)。住房貸款擔(dān)保公司由政府牽頭，各方協(xié)同參與，共同注入一定量的資金，對(duì)很多有一定的購(gòu)買能力的群體提供住房貸款抵押擔(dān)保，如通過(guò)降低首付款比例，降低公積金貸款的利率，提高個(gè)人公積金貸款的額度等一系列措施，這樣即可以讓很多有意愿購(gòu)買房子的群體先出一部分資金支付首付款，再慢慢長(zhǎng)期還款。組建住房貸款擔(dān)保公司可以大大緩解無(wú)力購(gòu)買，住房難的問(wèn)題。3.建立專門的政策性住房銀行

當(dāng)?shù)卣梢钥紤]建立專門的政策性住房銀行，該銀行的主要由政府財(cái)政投入，由銀行來(lái)統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)，政策性住房銀行資金主要用于保障房購(gòu)買對(duì)象提供低利息貸款，同時(shí)用于保障房公共設(shè)施建設(shè)、維護(hù)。4.創(chuàng)新金融服務(wù)

我國(guó)用于保障房建設(shè)的創(chuàng)新金融服務(wù)機(jī)構(gòu)極其稀缺，國(guó)內(nèi)購(gòu)房人群可以依賴的金融工具只有公積金貸款和商業(yè)按揭貸款兩種。居民使用公積金貸款只有必須是工作單位給個(gè)人繳納公積金，且需要連續(xù)繳納1年以上以上方可申請(qǐng)公積金貸款，若單位未繳納公積金或中途斷交，買房只能使用高額貸款利率的商業(yè)貸款購(gòu)房，商業(yè)貸款對(duì)個(gè)人工作年限、薪資狀況及家庭成員審核通過(guò)后，才準(zhǔn)予貸款。無(wú)論是公積金貸款還是商業(yè)貸款都有很多條條框框規(guī)定，將很大一部分群體都排除在外，尤其是無(wú)力購(gòu)房的中低收入群體或者年齡較大的購(gòu)房者。因此，為解決這些人群購(gòu)房時(shí)遭遇的貸款難題，政府應(yīng)該成立房信貸銀行，利用購(gòu)房者的信用評(píng)價(jià)，提供一定額度的貸款。

（四）完善住房保障制度 1.制定準(zhǔn)入和退出的接續(xù)手續(xù)

邢臺(tái)市政府應(yīng)當(dāng)制定準(zhǔn)入退出的接續(xù)手續(xù)，確保保障房能夠完全循環(huán)流動(dòng)起來(lái)。當(dāng)前在保障房準(zhǔn)入手續(xù)中，保障房申請(qǐng)對(duì)象必須是個(gè)人收入、住房面積、法定年齡等都要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后方可有資格提出申請(qǐng)，然而現(xiàn)實(shí)中我國(guó)人均個(gè)人收入來(lái)源渠道較廣，官方根本沒(méi)有確切的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行校對(duì)，同時(shí)，很多人為了達(dá)到申請(qǐng)資格年齡造假現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，這些都會(huì)使房產(chǎn)審查管理人員在實(shí)際審查過(guò)程對(duì)申請(qǐng)對(duì)象填報(bào)的資料無(wú)法辨別真?zhèn)危陥?bào)數(shù)量巨大，審查工作困難重重，導(dǎo)致許多本來(lái)符合審查對(duì)象的中低收入群體長(zhǎng)時(shí)間都在排隊(duì)等候，耽誤了住房時(shí)機(jī)，嚴(yán)重傷害了中低收入群體的感情。因此，針對(duì)這種情況，市政府應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的個(gè)人收入登記制度，個(gè)人的收入在政府財(cái)政部門有明確的數(shù)據(jù)，政府只有掌握了當(dāng)?shù)鼐用竦募彝コ蓡T收入情況，才會(huì)知曉本地中低收入群體的數(shù)量，才會(huì)知道應(yīng)該建設(shè)保障房的數(shù)量，才會(huì)有更好的保障房財(cái)政預(yù)算和更好保障房制定策略。個(gè)人收入登記制度的設(shè)定也會(huì)讓房產(chǎn)管理人員對(duì)申請(qǐng)對(duì)象的資格審查有據(jù)可查，有法可依。同時(shí)政府應(yīng)該加大對(duì)那些偽造假年齡、虛報(bào)個(gè)人住房面積的申請(qǐng)對(duì)象嚴(yán)肅處理，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，永久取消申報(bào)資格。

市政府通過(guò)制定個(gè)人收入登記制度和加大對(duì)偽造申報(bào)資料群體的處罰，才可以完善保障房準(zhǔn)入機(jī)制。

邢臺(tái)市政府在完善好準(zhǔn)入機(jī)制后，也要制定好保障房退出機(jī)制。當(dāng)前法律規(guī)定當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房、公租房入住群體在家庭收入增長(zhǎng)較高或是購(gòu)買了其它房產(chǎn)后，應(yīng)該選擇主動(dòng)退出，然而在實(shí)際操作發(fā)現(xiàn)一旦申請(qǐng)對(duì)象獲得了保障房入住資格后，幾乎沒(méi)有人愿意選擇退出，即使很多保障房家庭成員收入已經(jīng)邁向了高收入群體，他們?nèi)匀辉谙硎苤鴩?guó)家的福利，甚至有個(gè)別群體將保障房出租給他人獲取私利，這些現(xiàn)象都嚴(yán)重的破壞了保障房退出機(jī)制。因此，政府應(yīng)當(dāng)完善好保障房退出機(jī)制，堅(jiān)決剔除已經(jīng)不滿足申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)象，然而這些在現(xiàn)實(shí)中很難實(shí)施，主要是政府相關(guān)部門對(duì)申請(qǐng)對(duì)象的收入無(wú)從考證，對(duì)已經(jīng)入住對(duì)象的個(gè)人信息沒(méi)有繼續(xù)更新，針對(duì)不愿搬離的高收入住房群體也沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)約束措施。

針對(duì)這種情況，政府一方面要設(shè)立一個(gè)專門登記機(jī)構(gòu)，在保護(hù)居民收入私密性的同時(shí)，加大加強(qiáng)對(duì)保障房入住群體收入登記，詳細(xì)了解其資產(chǎn)配置情況。另一方面，進(jìn)一步完善好保障房退出法律法規(guī)制度，對(duì)享受國(guó)家保障住房福利的高收入群體及時(shí)督促其搬離，確保真正需要保障房群體的入住權(quán)利。2.增加中心人員編制

保障房的管理工作系統(tǒng)復(fù)雜，人員配制復(fù)雜，工作管理部門有審查科、財(cái)務(wù)科等十幾個(gè)部門，然而這些配制仍然不能滿足保障房管理人員配備嚴(yán)重不足的情況，人員的不整齊極大地減緩了保障房相關(guān)事物的辦理。如邢臺(tái)市政府下屬幾個(gè)區(qū)、十幾個(gè)鎮(zhèn)、縣，每年都有大量的人員申請(qǐng)保障房，遞交的材料多達(dá)幾十萬(wàn)份，房產(chǎn)審查人員較少，每天只能審查幾百多份，很多資料都被積壓在案，申報(bào)對(duì)象等待時(shí)間非常久。同時(shí)，保障房建設(shè)遍地開工，房產(chǎn)機(jī)構(gòu)沒(méi)有足夠的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督人員，使很多經(jīng)營(yíng)承包商為獲取私利而偷工減料，造成了保障房屋質(zhì)量普遍不高的現(xiàn)象。這些資格審查慢、房屋質(zhì)量參差不齊的原因主要是房產(chǎn)管理中心人員不足。因此，市政府應(yīng)當(dāng)考慮制定房產(chǎn)管理中心人才招聘計(jì)劃，逐年招聘各崗位人員，從而使得保障房工作有條不紊地及時(shí)開展下去。3.完善可持續(xù)發(fā)展的供給方式

保障房建設(shè)一定要緊跟國(guó)家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，政府管理人員應(yīng)當(dāng)充分掌握當(dāng)?shù)鼐用袷杖肭闆r及收入群體分布區(qū)域，對(duì)需要建設(shè)房屋的數(shù)量及房屋的選址要有據(jù)可查，確保保障房建設(shè)有序開展，萬(wàn)不可用“拍腦袋”的方式盲目亂開發(fā)，亂建設(shè)，這樣不僅破壞了居民的生活環(huán)境，違背了可持續(xù)發(fā)展的供給方式，還擾亂了保障房市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。4.加大跟蹤監(jiān)測(cè)監(jiān)管力度

邢臺(tái)市保障房建設(shè)近年來(lái)取得了一定的成果，這些與政府跟蹤監(jiān)測(cè)監(jiān)管力度息息相關(guān)，但仍然存在一定的問(wèn)題，因此，政府一定要進(jìn)一步加大監(jiān)管力度，這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，政府利用行政制度和司法機(jī)制加大對(duì)保障房管理中心人員的監(jiān)管，將保障房管理工作進(jìn)展與個(gè)人績(jī)效考核掛鉤，對(duì)于積極向上，努力工作的管理人員予以加薪升職，對(duì)于那些工作態(tài)度傲慢，效率低下的管理人員予以相關(guān)處分。政府通過(guò)加大對(duì)管理人員的監(jiān)督，可以杜絕各種懶政思維的存在，確保各部門分工明確、密切合作、協(xié)調(diào)一致的工作。第二，政府加大加強(qiáng)對(duì)保障房申報(bào)對(duì)象的審查，對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)象及時(shí)予以處理，讓其享受到住房的權(quán)益，對(duì)弄虛作假，不符合申報(bào)對(duì)象的群體堅(jiān)決不予批準(zhǔn)，確保保障房準(zhǔn)入機(jī)制的健康發(fā)展。第三，政府加大加強(qiáng)對(duì)已經(jīng)不符合保障房入住對(duì)象的清理，讓高收入群體及時(shí)退出保障房。第四，政府加大加強(qiáng)對(duì)保障房建設(shè)經(jīng)營(yíng)承包商的監(jiān)管。當(dāng)前很多承包商為了獲取更多的私利，房屋建設(shè)過(guò)程中使用低廉的次品原料，以次充好，導(dǎo)致墻體開裂、房屋漏水現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，保障房屋的質(zhì)量讓人堪憂不已，這些都給居住人員帶來(lái)了極大的安全隱患。因此，政府在保障房建設(shè)過(guò)程中，一定要對(duì)承包商造房用料等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，監(jiān)督，對(duì)故意偷工減料的承包商加大懲罰力度，確保其按照房屋設(shè)計(jì)規(guī)格和要求建設(shè)保障房。第五，政府管理人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)保障房住房的公平性，對(duì)市屬各區(qū)、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及街道住房群體一視同仁，不可區(qū)別對(duì)待。

六、結(jié)論

為了維持城市穩(wěn)定、有序、健康的發(fā)展，只有解決好了人們住房保障的需求，人們才能有幸福感和歸屬感，才會(huì)積極主動(dòng)為城市建設(shè)出力做貢獻(xiàn)。因此，國(guó)家必須加強(qiáng)加大實(shí)施住房保障建設(shè)制度的普及，使更多城鎮(zhèn)居民“住者有其居”，充分保障每位居民有房可住。

本文以邢臺(tái)市住房保障為例，在綜合論述了當(dāng)前邢臺(tái)市住房面臨的現(xiàn)狀及住房保障管理機(jī)構(gòu)，提出了當(dāng)前市政府住房保障制度建設(shè)滯后、住房保障管理機(jī)構(gòu)配置不合理、融資渠道單一，融資難、保障房準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制非常不完善等系列問(wèn)題，引用了美國(guó)、日本、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家保障性住房的先進(jìn)制度和優(yōu)秀成果，提出了一些對(duì)針對(duì)性的對(duì)策：

一、梳理協(xié)調(diào)國(guó)家、地區(qū)法律法規(guī)，同時(shí)，也要結(jié)合本市實(shí)際情況，制定出符合邢臺(tái)市保障房建設(shè)的相關(guān)管理辦法。

二、建立了統(tǒng)一的、職責(zé)明確的保障房管理機(jī)構(gòu)。邢臺(tái)市政府結(jié)合本地住房情況，需要加大部門的垂直管理，明確各部門之間權(quán)利職責(zé)，力爭(zhēng)做到權(quán)責(zé)分明、協(xié)調(diào)一致，這樣方可落實(shí)相關(guān)管理規(guī)定，提高工作效率。

三、政府力爭(zhēng)拓寬住房保障資金的融資渠道。通過(guò)加強(qiáng)財(cái)政支持力度對(duì)中低收入群體進(jìn)行購(gòu)房補(bǔ)貼；通過(guò)組建住房貸款擔(dān)保公司對(duì)有一定的購(gòu)買能力的群體提供住房貸款抵押擔(dān)保；通過(guò)建立專門的政策性住房銀行對(duì)保障房購(gòu)買對(duì)象提供低利息貸款、保障房公共設(shè)施建設(shè)、維護(hù)；通過(guò)創(chuàng)新金融服務(wù)成立房信貸銀行等金融機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)考察購(gòu)房者的信用評(píng)價(jià)，提供一定額度的貸款。

四、完善住房保障制度。通過(guò)制定準(zhǔn)入和退出的接續(xù)手續(xù)，嚴(yán)格審查住房申請(qǐng)資料，對(duì)符合審查標(biāo)準(zhǔn)的群體及時(shí)安排房屋，加大加強(qiáng)跟蹤已入住保障房群體的收入情況，對(duì)已經(jīng)超標(biāo)準(zhǔn)的群體及時(shí)清理，保證住房循環(huán)流動(dòng)起來(lái)；通過(guò)增加管理中心人員編制的方式，制定房產(chǎn)管理中心人才招聘計(jì)劃，逐年招聘各崗位人員，從而使得保障房工作有條不紊地及時(shí)開展下去；保障房建設(shè)一定要緊跟國(guó)家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，遵循保障房市場(chǎng)發(fā)展客觀規(guī)律；通過(guò)加大跟蹤監(jiān)測(cè)監(jiān)管力度，利用行政制度和司法機(jī)制加大對(duì)保障房管理中心人員的監(jiān)管，確保工作開展進(jìn)度；加強(qiáng)對(duì)保障房申報(bào)對(duì)象的審查，保護(hù)真實(shí)的中等偏下收入群體權(quán)益；加大對(duì)已經(jīng)不符合保障房入住對(duì)象的清理，讓高收入群體及時(shí)退出保障房；加強(qiáng)對(duì)保障房建設(shè)經(jīng)營(yíng)承包商的監(jiān)管，確保房屋的質(zhì)量；加強(qiáng)保障房住房的公平性性原則，對(duì)所屬區(qū)域群體一視同仁。

作者對(duì)邢臺(tái)市保障房建設(shè)工作充滿了期待，希望市政府突破重重困難，不斷完善保障房建設(shè)工作，也希望自己的一些對(duì)策對(duì)保障房的健康發(fā)展能起到拋磚引玉的作用。

第三篇：提綱

“上有政策，下有對(duì)策”動(dòng)因分析

（摘要）（300字左右）

簡(jiǎn)述“上有政策，下有對(duì)策”普遍行政現(xiàn)象，指出并總結(jié)出具體的表現(xiàn)形式，針對(duì)不良的現(xiàn)象提出相應(yīng)的治理對(duì)策。

（關(guān)鍵詞）：表現(xiàn)；對(duì)策；成因

引言：（200字左右）

一、“上有政策、下有對(duì)策”現(xiàn)象的主要表現(xiàn)（1000字左右）

（一）替換性的“你有政策、我有對(duì)策”

（二）附加性的“土政策”

（三）象征性“走過(guò)場(chǎng)”式的執(zhí)行

（四）選擇性的“斷章取義”

（五）為我所用“表面一致、陽(yáng)奉陰違”的執(zhí)行

（六）敷衍性的“虎頭蛇尾”

二、“上有政策、下有對(duì)策”現(xiàn)象的動(dòng)因分析（2000字左右）

（一）政府決策機(jī)制缺乏科學(xué)性，致使政策缺乏合理性 1.決策機(jī)制不科學(xué) 2.決策程序不規(guī)范

3.科學(xué)的決策責(zé)任制度缺失

（二）行政監(jiān)督機(jī)制過(guò)于分散是“上有政策，下有對(duì)策”行為產(chǎn)生的前提

1.缺乏監(jiān)督合力

2.監(jiān)督法規(guī)不完善，可操作性不強(qiáng) 3.專門監(jiān)督機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性 4.權(quán)力機(jī)關(guān)地位不高，缺乏督查力

5.偏重于追懲性監(jiān)督，忽視預(yù)防性和過(guò)程性監(jiān)督

（三）上、下級(jí)政府相互掣肘與侵權(quán)

（四）政策具有地域差異性

三、“上有政策、下有對(duì)策”現(xiàn)象的治理對(duì)策（2000字）

（一）完善權(quán)力制約體系

（二）健全科學(xué)民主的決策制度

（三）加強(qiáng)政策執(zhí)行過(guò)程中的思想文化建設(shè)

（四）完善政策執(zhí)行的監(jiān)控系統(tǒng)

四、結(jié)語(yǔ)（300字左右）

五、參考文獻(xiàn)（200字左右）

六、致謝（200左右）

第四篇：提綱

1、你涉足二手車行業(yè)的原因是什么？

答：06年我擁有了第一臺(tái)二手車，從次就開始關(guān)注二手車行業(yè)。最初只是因?yàn)橄矚g汽車，隨著對(duì)二手車行業(yè)的不斷了解，我發(fā)現(xiàn)這個(gè)行業(yè)成長(zhǎng)空間很大，并且可以和我熟悉的互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)進(jìn)行完美結(jié)合，所以就專注研究二手車行業(yè)現(xiàn)狀、瓶頸以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)五年多的調(diào)研與實(shí)踐形成了今天車秘書的創(chuàng)新模式。

2、對(duì)深圳今年二手車市場(chǎng)怎么看？

答：喜憂參半。一方面隨著整個(gè)汽車保有量的增加，二手車交易量將有非常大的增長(zhǎng)空間，這將對(duì)整個(gè)行業(yè)帶來(lái)很好的發(fā)展機(jī)遇。但目前二手車交易模式太過(guò)單一，基本上被低收高賣的貿(mào)易模式所主導(dǎo)。貿(mào)易模式下資金、場(chǎng)地將成為傳統(tǒng)二手車經(jīng)銷商最大的發(fā)展瓶頸。再者貿(mào)易模式的本質(zhì)是依靠信息不對(duì)稱賺取差價(jià)，由于個(gè)別商家的不誠(chéng)信行為，讓許多消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買二手車失去信心，這對(duì)二手車行業(yè)的發(fā)展也帶來(lái)極大的負(fù)面影響。但對(duì)于車秘書而言，機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)。

3、車秘書的模式與傳統(tǒng)二手車銷售模式的最大區(qū)別在哪里？ 答：傳統(tǒng)二手車商依靠信息不對(duì)稱賺取差價(jià)，而車秘書盡可能讓交易透明，贏取客戶信賴、為客戶創(chuàng)造價(jià)值賺取服務(wù)費(fèi)。傳統(tǒng)二手車交易賣場(chǎng)式經(jīng)營(yíng)，需要大量資金收購(gòu)，大量的場(chǎng)地?cái)[放車輛，而車秘書“零”庫(kù)存，幾乎所有車輛都在網(wǎng)上展示，買賣雙方直接交易，車秘書不需要現(xiàn)金收購(gòu)，更不需要場(chǎng)地存放，車秘書的運(yùn)營(yíng)成本更低。并且車秘書通過(guò)信息化管理、標(biāo)準(zhǔn)化連鎖經(jīng)營(yíng)可以快速擴(kuò)張復(fù)制。

4、目前招商情況和運(yùn)作情況如何？

答：車秘書的直營(yíng)店平均開業(yè)兩至三個(gè)月內(nèi)就會(huì)實(shí)現(xiàn)盈利，這超出了我們的預(yù)期，更意外的是，曾經(jīng)有客戶通過(guò)車秘書交易車輛后，覺得該模式很好，也非常認(rèn)同車秘書的團(tuán)隊(duì)，主動(dòng)提出加盟的要求。由于早期還沒(méi)有開放加盟的計(jì)劃，所以只嘗試性的通過(guò)了兩家加盟請(qǐng)求。現(xiàn)在公司的運(yùn)營(yíng)體系已經(jīng)相對(duì)完善了，十一月份車秘書正式開放招商加盟，目前已經(jīng)新增兩家深圳加盟店和河南省總代理。西麗的加盟店估計(jì)一星期內(nèi)就可以正式開業(yè)。

5、對(duì)明年二手車市場(chǎng)的展望？

答：二手車交易量逐年遞增將毫無(wú)懸念，但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。原本由傳統(tǒng)貿(mào)易模式主導(dǎo)的二手車市場(chǎng)將被新興模式有所分流。品牌化、規(guī)模化、經(jīng)營(yíng)模式多元化將會(huì)是新的趨勢(shì)，但品牌、規(guī)模只能是少數(shù)行業(yè)巨頭們的游戲。可以看到，從去年開始，二手車商家的廣告投入明顯加大，但僅僅是那三五家打的火熱，絕大多數(shù)二手車商家只有圍觀的份。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)讓一部份傳統(tǒng)模式經(jīng)營(yíng)的小商家難以生存，因?yàn)樗麄冊(cè)谛碌氖袌?chǎng)形勢(shì)下幾乎無(wú)任何優(yōu)勢(shì)可言，抱團(tuán)發(fā)展也許是他們唯一的出路。

6、二手車銷售模式探索，有哪些成功經(jīng)驗(yàn)可以借鑒？

答：二手車不是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，多數(shù)客戶不懂行，因此給了許多傳統(tǒng)二手車商家投機(jī)的機(jī)會(huì)。但這種短期行為不僅傷害了客戶，同時(shí)也傷害了自己，所以，“誠(chéng)信”是經(jīng)營(yíng)二手車的第一行為準(zhǔn)則。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代資訊非常發(fā)達(dá)，如果僅僅依靠信息不對(duì)稱來(lái)獲利將會(huì)很難生存，而需要考慮如何為客戶提供服務(wù)，并通過(guò)服務(wù)為客戶創(chuàng)造實(shí)實(shí)在在的價(jià)值。為服務(wù)買單將是消費(fèi)者樂(lè)意的事情。現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)企業(yè)和以前也大不相同，以前任何行業(yè)生意都好做，尤其做貿(mào)易，從東搬到西就可以獲利，我稱之為“撿錢”的時(shí)代，而隨著市場(chǎng)的變化，“撿錢”時(shí)代已將遠(yuǎn)去，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了“挖礦”的時(shí)代，“挖礦”不僅需要發(fā)現(xiàn)“寶礦”的眼光，還要有好的模式、專業(yè)的團(tuán)隊(duì)以及能夠使用各種“挖礦”的工具，比如；互聯(lián)網(wǎng)、IT信息系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)、現(xiàn)代化的管理思想、資本等等，都是屬于挖礦的工具。其實(shí)，車秘書干的也就是的“挖礦”的活，盡管前期挑戰(zhàn)比較大，但我們對(duì)前景充滿信心。

第五篇：提綱

示例：

論文題目：《聊齋志異》酒描寫的文學(xué)價(jià)值

《聊齋志異》首先是一部文言短篇小說(shuō)集，是一部文學(xué)作品。作品中所有的酒描寫都是直接為作品本身服務(wù)的，也就是酒描寫所體現(xiàn)的文學(xué)價(jià)值。探討這個(gè)問(wèn)題，離不開小說(shuō)的基本三要素：人物、情節(jié)、環(huán)境。本章即從這三要素入手，分別論述《聊齋志異》中的酒描寫對(duì)塑造人物、表現(xiàn)情節(jié)和描寫環(huán)境所起的作用；同時(shí)結(jié)合敘事學(xué)的角度，對(duì)酒描寫對(duì)作品結(jié)構(gòu)上所起的作用一并試做論述。

一、故事結(jié)構(gòu)

《聊齋志異》是由一篇篇短篇小說(shuō)（甚至有一小部分毫無(wú)故事情節(jié)的“叢殘小語(yǔ)”）組成的，這里討論的故事結(jié)構(gòu)，特指這些單篇短篇小說(shuō)的故事結(jié)構(gòu)。短篇小說(shuō)體制短小，但正因?yàn)槿绱耍绾卧谟邢薜钠鶅?nèi)將結(jié)構(gòu)布置得曲折出彩，更增加了結(jié)構(gòu)布局的難度。在部分作品中，蒲松齡運(yùn)用酒描寫來(lái)實(shí)施對(duì)結(jié)構(gòu)的布局。首先是在故事開端，選擇酒宴這個(gè)場(chǎng)合讓多個(gè)人物共同出場(chǎng)，故事也就隨之以酒宴為小背景展開。其次是利用與酒有關(guān)的事物串聯(lián)故事，使整篇故事大結(jié)構(gòu)中的數(shù)個(gè)小結(jié)構(gòu)銜接地順暢自然，同時(shí)也使得結(jié)構(gòu)間的邏輯更加嚴(yán)密。再次運(yùn)用飲酒的進(jìn)程（包括行酒禮的程序和飲者的反應(yīng)等）為標(biāo)志，劃分結(jié)構(gòu)層次，使故事井然有序、層次分明。

1、引發(fā)故事

2、串聯(lián)故事

3、劃分層次

二、塑造人物

人物是小說(shuō)的靈魂，人物形象塑造得成功與否，直接決定著一部小說(shuō)的成敗。蒲松齡就堪稱塑造人物的短篇圣手，以至于一提到《聊齋志異》，讀者們馬上就會(huì)聯(lián)想到一系列美麗的狐女形象，以及席方平、耿去病、商三官等各具面貌的人物來(lái)。在與酒描寫有關(guān)的作品中，蒲松齡巧妙地使人物與酒描寫完美結(jié)合，借與酒有關(guān)的動(dòng)作、神情、語(yǔ)言和心理，運(yùn)用各種手法成功地塑造人物形象。以酒描寫來(lái)塑造人物時(shí)，蒲松齡常用的手法有白描與突出、襯托與暗示等。

1、白描與突出

2、襯托與暗示

三、表現(xiàn)情節(jié)

情節(jié)在小說(shuō)諸要素中占有重要地位，故事的結(jié)構(gòu)要以情節(jié)為依托，人物的形象要在情節(jié)中展現(xiàn)。《聊齋志異》中的單篇作品篇幅都極其有限，怎樣利用好簡(jiǎn)省的文字構(gòu)思出精妙的故事情節(jié)，使人讀來(lái)引人入勝、回味無(wú)窮，需要極高超的技巧。蒲松齡巧妙地在酒描寫上做文章，發(fā)揮豐富的想象力并合理地制造巧合，以以酒結(jié)緣、因酒生事、借酒成事和吃酒誤事來(lái)增加情節(jié)的表現(xiàn)力，使其生動(dòng)曲折、妙趣橫生。

1、以酒結(jié)緣

2、因酒生事

3、借酒成事

4、吃酒誤事

四、描寫環(huán)境

環(huán)境有社會(huì)環(huán)境和自然環(huán)境之別，照此，《聊齋志異》中與酒有關(guān)的環(huán)境描寫可以分為社會(huì)環(huán)境描寫——一般為室內(nèi)的酒宴場(chǎng)景描寫，重在為表現(xiàn)眾生相而渲染熱鬧的氣氛；以及自然環(huán)境描寫——一般為野外清飲時(shí)的風(fēng)景描寫，重在表現(xiàn)飲者的雅靜情趣和作品的詩(shī)化意境，同時(shí)，這種寥寥幾筆的山水小品也體現(xiàn)出了作者爐火純青的語(yǔ)言功力

1、室內(nèi)酒宴場(chǎng)景描寫

2、室外清飲風(fēng)景描寫