第一篇：“遇龍堡文化旅游小鎮”項目的優勢概說

●“遇龍堡文化旅游小鎮”項目的優勢概說 項目地建設地點：廣西桂林市陽朔縣遇龍堡村

項目名稱： 廣西師范大學出版社國際文化交流基地暨遇龍堡國際文化旅游名村

1.公司文化資源豐厚且項目地客源“肥沃”。

母公司桂林閱秀文化旅游投資股份有限公司是天津股權交易所掛牌公司，是廣西師范大學出版社集團成員，擁有龐大的文化資源及文化運營的經驗；桂林是世界著名旅游目的地，年游客訪問量超過3000萬，到陽朔的游客超過1700萬。2.項目地自然風光好及交通條件優越。

遇龍堡項目所在地為五A景區遇龍河，而越來越成為熱點。項目的周邊風光旖旎，集桂林山水之精華；項目所在地距離高速路口和國道只有5分鐘車程，距離陽朔西街10分鐘車程，距離高鐵興坪站35分鐘車程，距離飛機場也是60分鐘的高速路程。交通極為便利。3.本項目在文化營銷上的獨特優勢

借助廣西師范大學及廣西師大出版社三十年所積累的學術文化名人資源和社會影響力，通過常年不間斷的著名人物對“遇龍堡莊園”的造訪、隱居、度假，以及對本創意項目的多方指導和支持，帶動社會媒體對本項目的跟蹤傳播，提升社會大眾對本項目的關注度，推動粉絲的跟隨行動和效仿效應。

“故事旅游”“文化傳播”“名人效應”等基本的助推力，是桂林本區域其他旅游項目所無法比擬的。4.贏利點及盈利模式

本項目是兼有美妙的自然風光、濃郁的歷史文化色彩、含金量很高的文化創意產品，是體驗感強、差異化明顯的高端文化旅游產品。

●“遇龍堡文化旅游小鎮”項目歷史文化要素： 1.古村落良好的選址

背后有吉祥的官帽山、村前邊有泉水繞村走“水帶”。村門口有吉祥的池塘（聚寶盆）。村子的前面還有自東向西匯入遇龍河的小溪流，即可灌溉、也可以日常使用。2.建筑類

擁有三四百年歷史的古建筑有20多畝。其中有舉人宅邸大型院落兩處和據說是孫中山居住過的院落。期間，也是國民黨時期陽朔縣長陳寶書和若干高級教授的出生地。3.傳統文化遺跡

村子邊上有觀音寺舊址、廟頭舊址，村中有觀的遺跡和風水池塘等。3.自然景觀：官帽山，山中多有石乳洞。可修登山道。可修觀景臺，瞭望20里；除了河畔美景，還有怪異卓絕的石林、河中的沙洲。4.其他遺跡

村前不遠就是600年以上歷史的“遇龍橋”。鏈接交通要道、古道。橋上曾經在1944年發展過民團與日本侵略軍多次戰斗，最后殲敵的英勇故事。

5.遇龍村掌故：河畔據說是唐朝著名詩人曹鄴的出生地。河畔還產生過美妙的愛情傳說故事。

●“遇龍堡文化旅游小鎮”項目開發的政策優勢

●“遇龍堡文化旅游小鎮”的分段內容及分步驟開發計劃說明（1000畝）

第一 部分，古村落的利用 1.遇龍堡莊園及附屬設施

基于保存完好的明清院落的高端藝術酒店，加上附屬設施，以此為主體構成的“遇龍堡莊園”：占約10畝，二十個大小不一的院落，計劃改造品質較好的青磚瓦房結構的院落，做出大約100間客房。附屬設施及內容，包含有：健康、養生、禪修、高端論壇、特色講座等類文化和旅游項目植入。

2.歷史街區及創意園區“時光隧道”

依托五A景區遇龍河風景、石山、石林、池塘、灌木以及由樣式不同的歷代建筑、坍塌程度迥異的廢舊村落，通過藝術審視、園林梳理、現代藝術及技術的參與，打造出讓人耳目一新的“文化旅游產品”：可觀、可感、能觸摸、能引發遐想。同時植入藝術、教育、國際交流、特產等有交流和學習的功能。

同時充分利用村后面的官帽山，修建登山觀景線路及觀景臺。比較特別注意的是在舊址的基礎上修復道家的觀、觀音寺及村頭的廟頭。

第二部分，體驗式農業園區。

村莊北邊有近1000畝的農保田。沿由東向西匯入遇龍河的小溪，把村莊與農田做了一定的區隔，還有臥虎般端坐邊上的池塘、沼澤地等。要把這些因素等充分利用起來，做觀賞花卉、新技術栽培的水果、特色農作物等，采摘、嘗鮮、品牌培育、新技術推廣等。乃至植入禪茶文化交流、帳篷露營等項目。做“農業觀光農業體驗”之用。、第三部分：觀光農業園。

官帽山以南沿遇龍河畔，有上千畝的農田，還有山坡延伸下來的坡地、旱地。綿延的山坡把田地、河畔與外面喧鬧塵世隔開，顯得悠遠、寧靜，河畔景色迷人。

通過合作的方式，將此“觀光農業園區”利用起來。新的農作物、新的栽培技術和適合游客體驗的園林景觀奇妙設計，把這片農田變成兼觀光、特色農業、定制農業等結合起來，生態的旅游的，同時經濟效益顯著。

而山腳下的坡地旱地則可以規劃休閑度假及各類適合各類大型文化文藝活動的場域。

●“遇龍堡文化旅游小鎮”的主題闡釋（項目文化前景與描述）○河畔莊園

——以青山綠水之間的古村落為載體，做“活態化立體出版”，塑造文化產業新形態

廣西師范大學出版社集團有限公司（簡稱廣西師大出版社）現擁有澳大利亞新視覺出版集團、廣西師范大學報刊傳媒集團有限公司等國內外共二十多個法人實體，在北京、上海、廣州、深圳、南京、濟南、成都等全國近十個重要城市擁有分支機構，擁有“理想國”“新民說”等多個文化品牌，以圖書出版為主業，年銷售圖書超過10億，其中社科人文圖書影響較大，享譽世界華文世界。因此具有文化的挖掘、梳理、呈現、運用的能力。

“閱秀文化”旅游事業的緣起在于：信息化時代下的紙質出版的市場的變遷和文化大發展的背景。我們嘗試把依據“紙質出版”積累下來的文化和出版的資源以“活態化“的形式、以人民群眾喜聞樂見的形式呈現出來”。特別是“要對傳統文化進行創造性轉化、創新性發展，讓收藏在禁宮里的文物、陳列在廣闊大地上的遺產、書寫在古籍里的文字都活起來。” “要按照時代特點和要求，對那些至今仍有借鑒價值的內涵和陳舊的表現形式加以改造，賦予其新的時代內涵和現代表達形式，激活其生命力。”

同時，拓展遇龍堡項目為優勢的平臺，通過創意植入各類文化項目、活化文化資源，依憑遇龍堡莊園的位置優勢，使平臺在文化的助推下不斷增值，樹立品牌，持續擴大收益。

第一、“文化+旅游”，為桂林旅游市場提供高端旅游產品是發展方向的首選

桂林是世界著名旅游目的地，年游客量超過3000萬。但是，桂林的旅游的弱項是“文化涵養不凸出”“缺乏時尚元素”，基本上局限于“自然山水”的特色，亟待往“文化旅游“休閑度假旅游”等高端旅游方向轉型。因此，在“旅游”中注入文化，為桂林旅游市場貢獻轉型升級產品，滿足業已改變的旅游市場的需要，我們是可以有所作為的。這是我們選擇“大旅游”作為跨界發展的首選。第二、項目落地的地址選擇

文化融入旅游，成為項目或者產品，應該有一個穩定的載體。通過調查研究，我們選擇了陽朔遇龍河畔的古村落遇龍堡做為我們“文化融入旅游”的實施載體。理由如下： 1.自然風光好，交通條件優越。

遇龍堡項目所在地為五A景區遇龍河，并日益成為熱點。項目的周邊風光旖旎，集桂林山水之精華；項目所在地距離高速路口和國道只有5分鐘車程，距離陽朔西街10分鐘車程，距離高鐵興坪站35分鐘車程，距離飛機場也是60分鐘的高速路程。交通極為便利。2.遇龍堡是一個歷史悠久、傳統文化深厚的古村落

首先遇龍堡擁有豐富的歷史文化遺存：孫中山住篳處、民國陽朔縣長陳寶叔的舊居、文舉人故居、武舉人故居、遇龍橋、徽派老宅子、老街、大鐘、牌匾，老井，廟頭、觀音洞河觀音廟舊址、曹鄴舊居遺址、抗戰紀念碑（縣長陳寶叔領導的鄉民義勇隊1945年的抗戰事跡），天作寨（義勇隊及村民憑據的堡壘）等。

其次有儒釋道匯合并存的宗教文化：道教信仰祭祀、觀音寺和社稷等遺址。還有遇龍河特產：桂花酒原產地、水稻、芋頭、馬蹄、金桔等。通過挖掘整理古村落本身的歷史文化、復活或者重新梳理民俗及傳統文化，通過注入文化的智慧，讓一個瀕臨頹敗的古村落煥發出新的生機。

3.美麗鄉村的回歸：現代人必須的精神消費

所謂鄉愁和懷舊。西方17-19世紀社會經歷了從鄉村到城市又從城市回歸鄉村的過程。期間，人類第一次產生了需要療治的“鄉愁病”。直到19世紀，鄉愁和懷舊才從一個病理學的概念，變成人文精神概念。

美國“富人”的居所。美國紐約的富人們沒有住在城里，而是城市的邊緣、靠近新澤西州的地方；城中心的房屋據說就是“紐約的貧民窟”。

21世紀什么東西是最昂貴的?--純凈的水，清新的空氣和綠色健康食物。就人的基本屬性而言乃是動物，人的肌膚肌理與木頭相仿相近，天然與自然相容，而與城市混凝土相抵觸。

因此，美麗寧靜的鄉村的回歸是人類必然的源自本能沖動。

第三、策略性商業模式：在旅游中注入文化，獲取文化的溢價。常規旅游的穩定性收入主要集中于景點旅游的六要素價格差實現盈利。但本項目的主要贏利方式并非是依靠固定的價格差獲利，而是有大量組合性的贏利手段和利潤增長點，這些贏利點的產生是基于把文化要素植入建設性項目，通過文化旅游主導的經營性項目得以組合產生高溢價，即把文化（人文）的無形價值通過具體的經營行為變成文化高溢價的現金收入。

換言之，與現行的傳統旅游業相比，出版社資源的活用、注入或者文化的項目的嵌入獲取更好的商業價值。

作為廣西師大出版社30年的積累，最重要的是品牌號召力、文化資源、作者資源和讀者資源。我們通過隱居寫作、寫生基地、休閑度假、高端講座、學術交流、各類培訓、親子教育、外國人的文化體驗營等形式凝“文化人”，通過互聯網的平臺和新穎的各類文化及時令的創意活動吸引年輕的“粉絲”，通過大型影視活動、戲劇匯演、音樂節等為山水之美增添新的魅力。

“故事旅游”“文化傳播”“名人效應”等基本的助推力，是桂林本區域其他旅游項目所無法比擬的。

另外，廣西師大出版社品牌圖書的社會讀者主要是成年人，而且是文化品味較高的讀者。而據我們得到的數據，目前中國受過大學教育的人口1.7億，而年薪50萬以上的“中產階級”人口1.9億。按照粗略估算，其中至少1000萬人是廣西師大出版社的“粉絲”并非虛言。（桂林/漓江電影節、戲劇節、音樂節）第四，充分使用互聯網平臺做好現代營銷

在信息化時代背景下，互聯網不是一種工具，而是現代人尤其是年輕人的生活方式。因此，充分使用互聯網平臺及各種互聯網工具，比如直播、微信、微信公眾號及網站平臺、互聯網終端等，完成市場推廣、用戶經營及注冊、登記、結算等銷售環節。由此，更廣泛地貼近市場，黏結用戶，實現效益，推動事業的發展。

○結語

總之，依托背景公司廣西師大出版社的資源和品牌，用出版人對文化事業的精益求精神，通過創意創新的形式，在新的載體上，讓每一冊圖書本身所包含的文化魅力以一種新的“活態”展現出來，通過挖掘和梳理，通過創新的形式，讓本地的傳統文化煥發新機，在遇龍堡不斷閃耀登場，服務大眾，并在發展中獲得經濟收益，是我們的最求的理想。

再就是，我們期待在不斷探索的基礎上找出一種新的“文化落地”的創新模式，或者文化產業新業態，讓我們獲得更多的發展后勁。

第二篇：文化小鎮項目建議書

XXX文化小鎮項目建議書

編制單位：xxx旅游發展有限公司

三五八九年三十八二月

目錄

第一章 總論......................................................................................1 第二章 項目建設的必要性和條件..........................................................5 第三章 建設規模與建設內容..................................................................23 第四章 工程建設方案.................................................................................25 第五章 投資估算及資金籌措..................................................................33 第六章 效益分析...........................................................................................36 第七章 結論.....................................................................................................41

第一章 總論

一、項目名稱：XXX文化小鎮項目

二、承辦單位概況

1、承辦單位：xxx旅游發展有限公司

2、承辦單位基本情況

XXX旅游發展有限公司成立于2015年12月01日，是一家有限責任公司，注冊資本2000萬元，主要經營范圍：項目投資咨詢；旅游管理；文化學術交流；會務及展覽服務；酒店管理；餐飲、住宿、娛樂等。公司地址：XXX市尚景區八里鋪鎮飛云洞村信應公路東側。

公司始終堅持用戶至上，堅持用自己的服務去打動客戶，堅持“誠信為本，客戶至上”的宗旨，本著“品質為本，精益求精”的經營銷售理念，力求給客戶提供全方位優質服務的同時，也使企業得到長足的發展。期待與各位業界新老客戶攜手共進，共創輝煌。

三、建設地點：XXX市尚景區八里鋪鎮，一期規劃占地面積3700畝。

四、建設內容與建設規模

項目建設規模及建設內容為三大板塊。

第一大板塊：XXX文化產業園區，占地1700畝，包括：

1、根親文化園占地400畝，主要建筑物有根親博物館、華夏根親壇、姓氏紀念館等，建筑面積36000平方米；

2、民俗名人文化園占地100畝，主要建筑物有名人塑像、名人紀念館（二層）、茶社等，建筑面積18000平方米；

3、萬國植物博覽園占地500畝，栽植各類植物50000株；

4、騎獵園占地300畝；

5、水上樂園占地400畝，主要是安置水上樂園設施。

第二大板塊：休閑商業區，占地1200畝，包括：

1、餐飲文化園占地200畝，主要建筑以仿古式和現代建筑相結合等，建筑面積30萬平方米；

2、漫步風情街占地90畝，主要建筑物以二至三層建筑為核心，建設步行街，以商店、古玩店、餐飲為主，建筑面積40萬平方米；

3、歷史文化長廊占地100畝，主要建筑以壁畫形式展現古文化、傳說文化及近代文化等獨特的民俗風情等，建筑面積30000平方米；

4、休閑度假村、民宿酒店占地300畝，單體以二層建筑為主，設游泳池、商店、古玩店、餐飲店等，建筑面積100000平方米。

第三大板塊：養生、養老公寓區、旅游度假酒店、民宿占地1310畝，主要包括：

1、港灣社區占地400畝，建筑物以2+1層為主，建筑面積150000平方米，入住人員以建設區

原有住戶為主；

2、醫療康復中心占地200畝，主要建筑物有醫技門診樓（三層）、住院部（三層）、康復綜合樓（三層）等，建筑面積68600平方米；

3、養老社區占地200畝，主要建筑物有老年公寓樓（三層）、綜合樓（三層）、醫療保健中心（三層）、娛樂中心（三層）、餐廳等，建筑面積58000平方米；旅游度假公寓510畝。

五、建設年限：5年，其中建設期3年，完善期2年。

六、總投資及資金籌措

本項目一期計劃投資200018.0萬元，其中，工程費用179466.0萬元，其他費用6756.0萬元，預備費9300.0萬元，鋪底流動資金4496.0萬元。項目所需資金全部由項目單位自籌解決。

七、結論和建議

1、結論

1）該項目建設符合國家及地方的有關政策，對于提高XXX文化小鎮整體功能，優化投資環境，提高居民生活水平，全面建設小康社會，將起著極大的促進作用。因此，該項目建設是必要的。

2）該區域環境優美，是人們旅游、休閑居住的絕佳場所，該項目的建設可以有效提升XXX市尚景區景區品位和改善游樂條件，為XXX文化小鎮景區發展謀求更廣闊的發展空間。3）本項目經濟效益和社會效益均比較好，項目所需的各項建設條件均己具備，本工程可以順利實施和達到預期投資建設目標，應積極開展實施。

經以上分析論證，該項目選址得當，規模合理，規劃科學，建設方案可行，建設條件具備，資金來源可靠，具有較強的可操作性。因此，項目建設具有必要性，技術上具有可行性，經濟上具有合理性，同時具有一定的經濟效益和社會效益。

2、建議

1）與本工程相關的工程設施的建設應有計劃地組織實施，以保證本工程建設后的正常運行。

2）建議大力推廣新材料、新技術、新產品在工程建設中的應用，做到功能適用、流程科學、經濟合理。

3）要在確保工程質量的前提下，精心組織，科學施工，規范管理，加快進度，力爭建成優質工程，精品工程，社會滿意的工程。

第二章 項目建設的必要性和條件

一、項目的背景

（一）項目區概況

1、XXX項目坐落于XXX市尚景區八里鋪鎮，尚景區在2016年被評為國家級生態區，XXX風景名勝區雞公山、南灣湖都在尚景區，尚景區也定位為生態旅游功能區。

2、八里鋪鎮是尚景區重點旅游鄉鎮，市、區、鄉三級政府旨在八里鋪鎮打造幸福健康小鎮，落實城鄉一體化大概念，把城市建在山水間，作為XXX旅游名片。

3、八里鋪鎮支柱產業有1）花卉苗木基地；2）生態旅游景點；3）高效觀光農業：萬畝草莓種植和5000畝黃金甲魚養殖為重點項目；4）特小鎮生態旅游。

（二）項目建設背景

1、特色小鎮的內涵、特征與發展理念

特色小鎮并不是一個行政意義上的城鎮，而是一個大城市內部或周邊的，在空間上相對獨立發展的，具有特色產業導向、景觀旅游和居住生活功能的項目集合體。特色小鎮既可以是大都市周邊的小城鎮，又可以是較大的村莊，還可以是城市內部相對獨立的區塊和街區，其中部分服務功能可以和城市共享。

特色小鎮的核心是特色產業，一般是新興產業，如私募基金、互聯網金融、創意設計、大數據和云計算、健康服務業，或其他智力密集型產業。特色小鎮也是一個宜居宜業的大社區，既有現代化的辦公環境，又有宜人的自然生態環境、豐富的人性化交流空間和高品質的公共服務設施。

特色小鎮建設將秉持“政府引導、企業主體、市場化運作”的原則，將占地面積控制在1～3km2的范圍內，打造一個高度產城融合的空間，并體現其特有的地域文化。

同時，特色小鎮建設要達到AAA級以上景區標準，休閑旅游類小鎮須以AAAAA級景區標準作為建設硬指標。總之，特色小鎮是按創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，結合自身特質，找準產業定位，科學規劃，挖掘產業特色、人文底蘊和生態稟賦，“產、城、人、文”四位一體、有機結合的重要功能平臺。

打造特色休閑小鎮，首先是要文化找“魂”，找到特色小鎮的特色，要文化特色、主題特色。找到文化之“魂”后將其梳理轉化為體驗產品，轉化成可互動的模式，結合進行游憩方式的獨特設計與特色小鎮效益優化，并運用互聯網+思維，達到特色小鎮設計提升的最優化。應遵循六大理念：景觀主題化、景觀游樂化、景觀生態化、景觀情境化、景觀本土化與景觀動感化。

2、旅游扶貧開發的重要意義

（1）利于調整產業結構，深化旅游體制改革

在貧困地區發展旅游業，不僅要講求旅游業本身的效益，而且還要因地制宜，充分發揮旅游業的帶動功能，使更多的地區、更廣的人民群眾脫貧致富。因此，為配合旅游業的發展，要對當地的產業結構進行調整，如圍繞景區旅游的客觀需要發展以種植、養殖為主的農業，以茶園、藥材園等為主的觀賞性農業。而且，由于資金、人才不足等原因，貧困地區發展旅游，一般起步水平較低，農民自發辦的家庭旅游、餐館、購物攤點，難于上檔次、形不成規模，適應不了日益發展的市場經濟需求。

旅游扶貧要有所突破，必須深化體制改革，引導農民由分散的個體經營向規模經營轉變，建立跨地區、跨行業、跨所有制的旅游集團公司或選擇有經濟規模的企業來經營貧困地區的旅游業。

（2）利于貧困地區脫貧

在我國，貧困地區面積很大，且這些地區自然條件惡劣，經濟和社會發展緩慢，經濟發展水平較低。但是這些地區也有自己的優勢，即旅資源豐富，發展旅游業的自然環境條件較好，非常適合發展旅游。在以往的扶貧活動中，因多局限于救濟性扶貧的形式，扶貧效果很差。后來也曾嘗試過交通扶

貧、教育扶貧的形式，但短時間內難以見效。另外，還采取過工程項

項目扶貧，對口扶貧（針對貧困戶）等形式，盡管都收到一些成效，但脫貧不徹底，甚至脫貧后又返貧。而旅游扶貧具有目標明確、項目清晰、脫貧見效快、受益面廣、受益期長的特點，可以說是對扶貧措施是一個最有效的補充。（3）利于地域經濟結構優化調整

改革開放以來，我國的旅游業得到突飛猛進的發展，并且今后仍將大力發展。旅游扶貧開發實際上是通過在貧困地區發展旅游業的形式，達到脫貧致富的目的，這與我國大力發展旅游、大力發展地區經濟的要求是相符的。另外，隨著我國經濟進一步發展，地域經濟結構優化調整將成為必然，尤其是那些地區經濟嚴重封閉，經濟發展水平很低的地區更是如此。那種靠粗放式經營對資源掠奪性、破壞性利用，以自給自足為主的地區經濟發展道路越來越行不通。因此，在有條件的貧困地區發展旅游，本質上符合我國地域經濟結構優化調整的客觀要求，是貧困地區經濟開發形式轉型的新探索。

3、鄉村旅游發展迅速

鄉村旅游是以旅游度假為宗旨，以村莊野外為空間，以人文無干擾、生態無破壞，以游居和野行為特色的旅游形式。隨著鄉村旅游的迅速發展，近幾年圍繞鄉村旅游提出很多原創

新概念和新理論，如:游居、野行、居游、詩意棲居、第二居所、輕建設、場景時代等，新概念和新理論的提出使鄉村旅游內容豐富化、形式多元化，有效緩解了鄉村旅游同質化日益嚴重的問題。

讓“美麗鄉村”建設附加上有持續發展的生命力，把文化融合進來，把城市周邊游融合進來，把生態農業融合進來，讓農民、新村民、游客共建共享與共榮，把真正有當地特色的鄉村核心優勢挖掘、展示出來，推廣宣傳出去，形成鄉村旅游的良性發展循環。

目前，鄉村旅游作為旅游行為和旅游開發的重要內容，成為了旅游經濟發展新的增長極。在國家、省市高度重視、積極鼓勵和大力扶持下，鄉村旅游得到了快速發展。

4、民俗旅游。

民俗旅游是指人們離開常住地，到異地去體驗當地民俗的文化旅游行程。民俗文化作為一個地區、一個民族悠久歷史文化發展的結晶，蘊含著極其豐富的社會內容，由于地方特色和民俗特色是旅游資源開發的靈魂，具有獨特性與不可替代性，因而，從某種意思上來講，民俗旅游屬于高層次的旅游。目前，民俗旅游作為旅游行為和旅游開發的重要內容，成為了旅游經濟發展新的增長極。在國家、省市高度重視、積極鼓勵和大力扶持下，民俗旅游得到了快速發展。

（三）PPP模式建設特色小鎮

PPP模式建設特色小鎮是我國城鎮化的一種重要形式，具有以下優勢：

1、緩解地方政府債務壓力，產生補短板、調結構效應。當前，我國以需求拉動經濟增長的空間有限，推動以政府引導，社會資本廣泛參與的特色小鎮建設，在建設形態上不搞“大而廣”，堅持“一鎮一風格”，從而以較少的財政資金撬動龐大的社會資金。少花錢、多辦事、辦好事，推動經濟新舊動力切換，既可以達到穩增長的目的，促進投資與消費并舉，也可以起到補短板、調結構，助推經濟去杠桿的獨特效應。

2、發揮要素集聚和擴散作用，降低和分散投資風險。我國未來經濟增長的兩大引擎，一是創新，二是公共產品和服務，PPP模式是兩者的混合動力。政府通過公開招標的方式引進綜合實力較強的企業參與特色小鎮建設，對投資、建設過程中相關責任邊界進行明確劃分，基于當前PPP模式的推廣與成熟，社會資本可以自身先進的技術和靈活的管理經驗，通過集約、節約、綠色的發展模式，提高特色小鎮建設的效率和效益，扭轉各類資源過度向行政等級高的城市中心區集中的局面，從而提高小鎮的凝集力，吸引更多的人才參與區域經濟發展。

3、擴大社會資本的投資領域。在經濟新常態下，民間投資增速減速明顯，社會資本通過投資特色小鎮，除了可以獲得直接的經濟利益，還可獲得其他

衍生利益。例如參與特色小鎮的商業設施和公共服務設施的日常經營和管理，獲得較為合理的經營性收入。

PPP模式建設特色小鎮的具體路徑：

1、打造“產、城、人、文”一體化的運營平臺。特色小鎮不同于以往行政區劃單元上的鄉鎮建設，也不是工業園區、經濟開發區、旅游區等功能的簡單疊加。在保留區域自然稟賦、特定人文底蘊等作為項目的標的基礎上，聯合規劃設計、通過對不同專業機構的導入，以締約形式破除原有模式的各種利益壁壘，形成“產、城、人、文”一體化的運營平臺。

2、構建靈活的體制機制，培育較強的市場競爭力。要充分發揮市場主體作用，在產業謀劃與定位上突出自己的比較優勢，打造一種“小而精、小而美、小而優、小而特、小而強”，或是旅游業，或是養老產業，或是手工藝產業等產業生態圈，實現城鎮化與服務“三農”的產業化融合。

二、項目建設的可行性

1、對XXX旅游發展有重要意義

XXX旅游在產業化、規模化、市場化進程中，仍有很多工作要做，需要有一系列強有力的旅游品牌來支撐旅游產品線的完善與發展。XXX文化小鎮的定位，在于提供集吃、住、行、游、購、娛、泡浴、度假、養生、尋根、商往于一體的綜合

服務平臺，于XXX市旅游結構和旅游品質的完善與提升有著重要的戰略意義。

2、是拉動XXX旅游業飛速發展的一重要新生力

XXX旅游業的發展也存在著不少亟待解決的深層次問題，同時面臨著不少困難和嚴峻挑戰。一方面，XXX旅游資源、旅游項目開發深度不夠，很多景點開發處于粗放狀態，旅游景點面臨老化，新景點開發不夠，知名度不高，競爭力不強，市場化、專業化水平低、對高端市場過分依賴，旅游管理經營人才缺乏，旅游產業鏈短、綜合效益不高等問題；另一方面，周邊城市旅游業的快速發展，既與XXX旅游形成優勢互補，又對XXX旅游形成巨大的沖擊和嚴峻的挑戰。XXX必須發揚自身旅游資源的特色，另辟蹊徑，突破負面的遮蔽影響。

優美的環境，得天獨厚的自然地理優勢，XXX文化小鎮完全可以建設一個集客屬交流、朝拜、休閑、娛樂、度假觀光為一體的旅游服務設施，以亮麗的景觀，高檔次的服務，淳樸的鄉情來吸引眾多的游客。可以彌補XXX大型旅游勝地的的欠缺，提高旅游資源質量。

3、是弘揚客家文化的一面亮麗旗幟

由于歷史的原因，客家人播衍于世界各地，所謂“有陽光的地方就有華人，有華人的地方就有客家人”。為有助于鄉誼的溝

通、鄉親的互助，特別是客家文化的延續和發展，從20世紀起，不少客屬有識之士就積極探索和實踐以適應于這種要求和目的的載體，所以，世界各地都成立了各種血緣、地緣、族緣和業緣的客屬社團和組織。世界客屬懇親大會緣起于1971年9月28日香港崇正總會舉行的第一屆世界客屬懇親大會，20世紀基本上每兩年舉行一屆，21世紀以來每年舉辦一屆，已在亞、美、非等多個國家和地區成功舉辦了28屆，規模逐漸擴大，由單純的懇親聯誼，發展為融經濟合作、文化交流和學術研討于一體的活動載體。世界客屬懇親大會以“弘揚客家精神，增進海內外客家人的團結，促進經濟合作與文化交流，推進祖國和平統一”為最基本的指導思想。目前，世界客屬懇親大會已成為弘揚民族精神、傳播中華文化、聯絡客屬鄉誼的知名盛會，是海內外客屬鄉親聯絡鄉誼和進行跨國跨地區交往的重要載體，也是各國各地區客家人開展經濟合作和文化交流的重要舞臺，為促進祖國和平統一大業和中華民族偉大復興作出了重要貢獻。

4、項目區自然環境及發展的必然結果

XXX被譽為山水茶都，素有“江南北國、北國江南”之美譽。楚文化與中原文化在這里交融，形成了XXX獨特的人文環境。XXX是全國唯一連續八年入選中國十佳宜居城市的城市，榮

獲中國優秀旅游城市、國家園林城市、中國最具幸福感城市、中國最美城市等頭銜。

2015年6月5日，涉及鄂豫皖三省、XXX市全境，規劃區域總面積達10.86萬平方公里的“大別山革命老區振興發展規劃”正式獲批實施。XXX作為此次規劃的核心區域和明確支持發展的重點區。2016年9月6日，農業部副部長屈冬玉與河南省副省長王鐵分別代表農業部和河南省人民政府，簽訂了《共同支持國家級XXX茶葉市場建設合作備忘錄》。XXX近年來經濟取得了較大的發展，國民經濟實力明顯增強。然而，對比研究發現，在XXX，除了毛尖、華英鴨等產品以外，在地方品類辨識度、旅游項目開發等地標性名片建設，尚無全國乃至全球都能有著廣泛認知度和辨識度的帶有XXX特質的符號級別作品。XXX，需要一個經典的作品！成為帶有XXX特質的符號，在全國以及全球成為品類需求的首選目的地。XXX文化小鎮項目，對于提升XXX旅游形象、完善旅游結構、優化旅游品質等方面都具有極為重要的戰略意義。

三、項目建設的必要性

1、項目建設符合國家產業政策

本項目屬于旅游基礎設施項目，因此，本項目建設符合國家發改委《產業結構調整指導目錄(2011年本)2013年修訂》

中第一類“鼓勵類”，三

十四、旅游業3（3、旅游基礎設施建設及旅游信息服務）的范疇；為國家鼓勵發展的產業。

2、項目建設符合《關于深入推進農業供給側結構性改革、加快培育農業農村發展新動能的若干意見》（即2017年中央1號文）的要求

《關于深入推進農業供給側結構性改革、加快培育農業農村發展新動能的若干意見》（即2017年中央1號文）提出：“將大力培育宜居宜業特色村鎮。圍繞有基礎、有特色、有潛力的產業，建設一批農業文化旅游“三位一體”、生產生活生態同步改善、一產、二產、三產深度融合的特色村鎮。打造“一村一品”升級版，發展各具特色的專業村。支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范。深入實施農村產業融合發展試點示范工程，支持建設一批農村產業融合發展示范園。做大做強優勢特色產業。實施優勢特色農業提質增效行動計劃，把地方土特產和小品種做成帶動農民增收的大產業。建設一批地理標志農產品和原產地保護基地，支持地方以優勢企業和行業協會為依托打造區域特色品牌，引入現代要素改造提升傳統名優品牌。充分發揮鄉村各類物質與非物質資源富集的獨特優勢，利用

“旅游＋”、“生態＋”等模式，推進農業、林業與旅游、教育、文化、康養等產業深度融合。豐富鄉村旅游業態和產品，打造各類主題鄉村旅游目的地和精品線路，發展富有鄉村特色的民宿和養生養老基地。支持各地加強特色村鎮產業支撐、基礎設施、公共服務、環境風貌等建設。將深入開展農村人居環境治理和美麗宜居鄉村建設。”

3、項目建設符合《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》的要求

《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》指出：“開展加快發展現代服務業行動，擴大服務業對外開放，優化服務業發展環境，推動生產性服務業向專業化和價值鏈高端延伸、生活性服務業向精細和高品質轉變。大力發展旅游業，深入實施旅游業提質增效工程，加快海南國際旅游島建設，支持發展生態旅游、文化旅游、休閑旅游、山地旅游等。積極發展家庭服務業，促進專業化、規模化和網絡化發展。推動生活性服務業融合發展，鼓勵發展針對個性化需求的定制服務。促進“互聯網+”新業態創新，鼓勵搭建資源開放共享平臺，探索建立國家信息經濟試點示范區，積極發展分享經濟。推動互聯網醫療、互聯網教育、線上線下結合等新興業態快速發展。”

3、項目建設符合《河南省國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》的要求

《河南省國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》提出：“堅持市場需求引領、重點產業帶動、服務能力提升，開展加快發展現代服務業行動，以現代物流和現代金融引領生產性服務業跨越發展，以精細化、品質提升為導向促進生活性服務業提速發展，突出新業態發展、新熱點培育、新技術應用，促進服務業比重提高、結構優化、競爭力增強。建設國際文化旅游名城、打造一批文化旅游、鄉村旅游、生態旅游、紅色旅游、特色旅游精品線路和品牌景區，塑造國際國內旅游形象品牌。實施鄉村旅游富民工程。完善旅游公路、旅游廁所、游客服務中心等基礎設施，打造一批智慧旅游酒店、旅游景區、旅游城市。積極創建國家公園，培育2—3個國家級旅游度假區，新增5—8個國家生態旅游示范區。支持有條件的省轄市、縣（市、區）發展全域旅游。強化體驗活動創意、農事景觀設計、鄉土文化開發，大力拓展農業的生態美化、旅游休閑、文化傳承、健康養老、科普教育等功能，提高農業綜合效益。實施農村精品旅游線路和休閑觀光農業品牌培育計劃，建設一批特色旅游村鎮。”

第三篇：2017年文化旅游特色小鎮項目可行性研究報告(編制大綱)

2017年文化旅游特色小鎮項目可行

性研究報告

編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司

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本報告是針對行業投資可行性研究咨詢服務的專項研究報告，此報告為個性化定制服務報告，我們將根據不同類型及不同行業的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎上重新完善行業數據及分析內容，為企業項目立項、申請資金、融資提供全程指引服務。

可行性研究報告 是在招商引資、投資合作、政府立項、銀行貸款等領域常用的專業文檔，主要對項目實施的可能性、有效性、如何實施、相關技術方案及財務效果進行具體、深入、細致的技術論證和經濟評價，以求確定一個在技術上合理、經濟上合算的最優方案和最佳時機而寫的書面報告。

可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析論證的科學方法，在投

資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。

投資可行性報告咨詢服務分為政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準用的可行性研究報告側重關注項目的社會經濟效益和影響；融資用報告側重關注項目在經濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產業扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術企業等各類可行性報告。

報告通過對項目的市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調查，在行業專家研究經驗的基礎上對項目經濟效益及社會效益進行科學預測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設進程等咨詢意見。

報告用途：發改委立項、政府申請資金、申請土地、銀行貸款、境內外融資等 關聯報告：

文化旅游特色小鎮項目建議書 文化旅游特色小鎮項目申請報告 文化旅游特色小鎮項目商業計劃書

文化旅游特色小鎮項目節能評估報告 文化旅游特色小鎮項目資金申請報告 文化旅游特色小鎮項目市場調查研究報告 文化旅游特色小鎮項目投資價值分析報告 文化旅游特色小鎮項目投資風險分析報告

文化旅游特色小鎮項目行業發展前景預測分析報告

可行性研究報告大綱（具體可根據客戶要求進行調整）第一章 總 論

1.1文化旅游特色小鎮項目概況 1.1.1文化旅游特色小鎮項目名稱 1.1.2建設性質

1.1.3文化旅游特色小鎮項目承辦單位及負責人 1.1.4文化旅游特色小鎮項目建設地點 1.2文化旅游特色小鎮項目設計目標 1.3文化旅游特色小鎮項目建設內容與規模 1.4文化旅游特色小鎮項目投資估算與資金籌措 1.4.1文化旅游特色小鎮項目建設總投資 1.4.2資金籌措

1.5文化旅游特色小鎮項目主要財務經濟指標 1.6可行性研究依據 1.7研究范圍

第二章 文化旅游特色小鎮項目建設背景

2.1宏觀形勢 2.1.1地理、歷史 2.1.2交通 2.2宏觀經濟運行

2.2.1宏觀經濟發展（GDP發展）2.2.2固定資產投資情況 2.2.3人均生產總值 2.2.4人口變化

2.3地區及行業的發展規劃 2.3.1城市總體規劃（2015—2020）2.3.2城市近期建設規劃

第三章 文化旅游特色小鎮市場分析與市場定位 3.1文化旅游特色小鎮市場分析 3.1.1文化旅游特色小鎮市場近況 3.1.2文化旅游特色小鎮市場劃分 3.1.3板塊特征分析及小結 3.1.4文化旅游特色小鎮 市場總結 3.1.5文化旅游特色小鎮項目機會分析 3.2項目市場定位

3.3文化旅游特色小鎮項目的SWOT分析 3.3.1文化旅游特色小鎮項目優勢（STRENGTH）3.3.2文化旅游特色小鎮項目劣勢（WEAKNESS）

3.3.3文化旅游特色小鎮項目機會（OPPORTUNIES）3.3.4文化旅游特色小鎮項目威脅（THREATS）3.4營銷策略 3.4.1營銷主題 3.4.2廣告創意 3.4.3營銷策略 3.4.4宣傳推廣策略 3.4.5促銷策略

第四章 文化旅游特色小鎮項目區建設條件 4.1市區域概況 4.2區域文化特色 4.3區域人居環境 4.4區域交通網絡 4.5基礎條件

4.5.1.自然及氣候條件 4.5.2.基礎設施配套建設條件

第五章 文化旅游特色小鎮項目建設方案 5.1總體規劃 5.1.1設計依據 5.1.2規劃設計構思 5.1.3指導原則 5.1.4規劃目標

5.2總平面布置及道路景觀設計 5.2.1總平面布置 5.2.2道路及景觀設計 5.2.3豎向設計 5.2.4技術指標 5.3建筑單體設計 5.3.1平面設計 5.3.2立面設計 5.4結構設計 5.4.1工程概況 5.4.2設計依據 5.4.3基礎設計 5.4.4結構選型

5.4.5主要荷載（作用）取值 5.4.6主要結構材料 5.5公用輔助工程 5.5.1給排水工程 5.5.2暖通工程 5.5.3電氣工程 5.5.4燃氣工程 5.5.5人防設計 5.5.6無障礙設計

第六章 文化旅游特色小鎮項目環境影響評價 6.1環境保護執行標準 6.2施工期環境影響分析 6.2.1施工期污染源 6.2.2施工期環境影響分析 6.3項目建成后環境影響分析 6.3.1大氣污染源分析 6.3.2水污染源分析 6.3.3環境保護措施 6.4公眾參與

第七章 文化旅游特色小鎮項目勞動安全衛生與消防 7.1衛生防疫 7.2消防

7.2.1消防給水系統 7.2.2防排煙系統 7.2.3電氣消防

第八章 文化旅游特色小鎮項目節能節水措施 8.1節能 8.1.1設計依據

8.1.2能源配置與能耗分析 8.1.3節能技術措施 8.2節水

8.2.1水環境

8.2.2綠化景觀用水節水 8.2.3節水器具應用 8.3太陽能利用

第九章 文化旅游特色小鎮項目組織管理與實施 9.1項目組織管理 9.1.1項目組織機構與管理 9.1.2人力資源配置 9.2物業管理 9.2.1物業服務內容 9.2.2物業服務標準 9.3項目實施安排

第十章 文化旅游特色小鎮項目投資估算與資金籌措 10.1投資估算 10.1.1估算依據

10.1.2投資構成及估算參數 10.1.3投資估算 10.2資金籌措 10.3借款償還計劃

第十一章文化旅游特色小鎮項目工程招標方案 11.1 總則.2 項目采用的招標程序.3 招標內容

第十二章 文化旅游特色小鎮項目效益分析 12.1財務評價的依據和原則 12.2成本費用、銷售收入及稅金估算 12.2.1 成本費用估算 12.2.2收入及稅金估算 12.3 財務效益分析 12.3.1項目損益分析 12.3.2項目財務盈利能力分析 12.4盈虧平衡分析 12.5敏感性分析 12.6財務效益分析結論

第十三章 文化旅游特色小鎮項目結論與建議 13.1文化旅游特色小鎮項目結論 13.2文化旅游特色小鎮項目建議 1、文化旅游特色小鎮項目位置圖 2、主要工藝技術流程圖 3、主辦單位近5 年的財務報表、文化旅游特色小鎮項目所需成果轉讓協議及成果鑒定 5、文化旅游特色小鎮項目總平面布置圖 6、主要土建工程的平面圖 7、主要技術經濟指標摘要表、文化旅游特色小鎮項目投資概算表 9、經濟評價類基本報表與輔助報表 10、文化旅游特色小鎮項目現金流量表 11、文化旅游特色小鎮項目現金流量表 12、文化旅游特色小鎮項目損益表、文化旅游特色小鎮項目資金來源與運用表 14、文化旅游特色小鎮項目資產負債表 15、文化旅游特色小鎮項目財務外匯平衡表 16、文化旅游特色小鎮項目固定資產投資估算表 17、文化旅游特色小鎮項目流動資金估算表 18、文化旅游特色小鎮項目投資計劃與資金籌措表 19、單位產品生產成本估算表、文化旅游特色小鎮項目固定資產折舊費估算表 21、文化旅游特色小鎮項目總成本費用估算表、文化旅游特色小鎮項目產品銷售（營業）收入和銷售稅金及附加估算表

第四篇：宿遷“汽車旅游文化小鎮”運營方案

宿遷“汽車旅游文化小鎮”運營方案

一、項目概述

汽車文化旅游小鎮（暫名）位于江蘇省宿遷市宿城區徐淮路與環城南路交匯處東側，宿遷國際汽車城商圈內。以此為基礎、以特色小鎮為發展契機，打造融“秀麗山水、人文景觀、汽車文化、展示交易、旅游度假、休閑娛樂”于一體的蘇北小鎮。

汽車文化旅游小鎮占地約30公頃，總投資逾25億元，采用“汽車產業+”的創新發展模式，促進汽車產業與新經濟模式的充分“嫁接、契合、互融”，積極推動文化創意、休閑旅游、電子商務、物聯網、汽車金融等新興業態發展，構建形成多鏈條、高融合的新型產業生態圈，具體分為四大功能區：一是結合宿遷國際汽車城，通過汽車文化博覽館、汽車體驗園、汽車運動營、汽車俱樂部、汽車金融大廈、文化旅游特色街區、檢測及綜合服務區的建設打造汽車小鎮的核心區，作為對外服務的主體部分；二是主題展示展銷區，包括世界名車廊、平行進口展廳、豪車匯、新能源汽車、特種汽車、認證二手車，以新車發布、整車展示展銷功能為主；三是以汽配、用品、改裝、美容、維修等為代表的產業區；四是以物聯網、ERP電子網倉、阿里巴巴商盟為核心的配送服務區。

按照“三年見成效”的總體思路，將堅持政府引導、企業主體、市場化運作的原則，積極打造一個產業特色明顯、地方文化獨特、生態環境優

美、“產、城、人”三位一體的省內唯一的汽車全業態產業小鎮，使之成為長三角地區乃至全國汽車產業的新樣板、新典范。

項目計劃至2019年底，開發建設面積50萬平方，完成固定投資25億元，吸引60家世界品牌、1000家業內知名企業、30個創業團隊入駐；同時可實現年產值50億元，產生年稅收收入1億元以上，集聚服務、技術、貿易、金融、物流、電子商務等方面高級專業人才1000人以上，提供就業崗位10000人。

我們分小鎮及產業兩部分來闡述這個項目：

一、小鎮的打造原則：

“特色”，鮮明的特色是打造小鎮模式的首要原則，也是小鎮的特質、魅力、生命力的表現；

“文化的原生性、鮮活性”，這是獨特的自然風貌、人文文化等社會性生態元素的組合；

“產業發展相融合”，做好產業規劃統籌考慮，保持小鎮持久繁榮。扶持新興業態發展，構建形成多鏈條、高融合的新型產業生態圈，甚至結合宿遷的旅游市場（三臺山、駱馬湖）實際情況，在項目范圍內做好項目聯動：把“房車營地”、“汽車影院”、“非標賽道”、“攝影基地”等等拓展起來；

另外，“提供便捷完善的設施服務、彰顯傳統文化、建設秀麗環境”也是我們作為保護性開發小鎮的重要元素。

二、產業部分的運營策略

鎖定品牌商戶、嚴把招商質量關

通過全國汽車后市場總會、廣東省工商聯、佛山市企業家聯合會、廣東省汽車用品商會、浙江省汽摩配行業協會等單位，正在積極完成：

1、引進世界知名品牌43家，包括：倍耐力、德國馬牌、泰國FINIXX飛靂士、米其林、普利司通、鄧祿普、固特異、固鉑、橫濱、佳通、3M、殼牌、美孚、嘉實多、道達爾、福斯、康普頓、BP、昆侖、長城、統一、五福金牛、朗格世明、瑞朗、紅鴕鳥、御馬、鴻盛原宇森、愛車屋、東莞雷鷹、思卡華、佳明、任我行、紐曼、中恒、新科、神行者、萬利達、華峰、征服者、昂達、動感車夫、凌度、途美等。

2、引進互聯網商盟12家，包括：“阿里巴巴”、“中馳車福”、“汽車超人”、“途虎養車”、“典典養車”、“諸葛修車”、“I保養”、“淘氣云修”、“康眾汽配”、“正時汽配”、“京東海拉”、“精米商城”。

3、.引進全國性連鎖品牌6家，包括：“六連橫”、“華勝豪車”、“小拇指”、“領馳汽修”、“迪歐本寶”、“福仕嘉”。

4、引進汽配用品批發大戶77家。（另附名錄）

5、引進二手車大戶：北京“優車誠品”

6、引進知名汽車俱樂部8家，包括：悍馬會、越野E族、愛卡、清風車影、大陸汽車俱樂部、安吉汽車俱樂部、蘇友汽車俱樂部、帕拉丁汽車俱樂部。

7、引進汽車金融、創投資本服務機構3家，包括：廣汽匯理汽車金融、桑坦德消費金融、建信投資。

8、引進市場聯盟4家：包括：金恒德、萬品、陳田、廣源。

9、引進全國休閑、餐飲知名品牌16家，包括：星巴克、母米粥、避風塘、真功夫、味千拉面、同湘會、澳門街、旺角漁村、北海漁村、外婆家、海底撈、滿記、綠茵閣、俏江南、小南國、迪歐咖啡。

10、引進精品酒店 北京天九。

待完成：（正在協商）

1、引進二手車大戶：上海“車王”、“瓜子二手車”、“273平臺”。

2、引進市場聯盟：上海汽配城。

3、引進五星級酒店：華美達。

4、引進知名物流配送企業：順風物流、安東物流。

5、本地經營戶。

三、開發模式創新及差異化經營

1、定位目標

立足宿遷、依托長三角、輻射蘇北，集交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結算、生活配套等服務于一體。圍繞此定位，在產品規劃和業態選擇上才能做到適度超前和合理布局。

2、規劃布局（附設計文本）

3、開發模式

在整個建設中，招商工作先行，并以“合作建房”模式分區域鎖定自營商戶，實現“以銷定產”的定制式建設。對項目的開發節奏把握到位：先開發低密度大規模建設、后大體量多層建筑開發；符合前期資金回收和經營旺場與項目整體形象展示。目前已完成60000平方米的銷售鎖定。

4、差異化經營

順應宏觀與微觀的需求，把相關供應鏈的體系整合起來，建成了生產服務業的綜合型專業市場這種超前的商業模式。在做好傳統“展銷、發布、汽配、用品、維修、保養、檢測、牌照、保險、金融、物流”等業務的同時，大力培育“新能源”、“工程機械配件”、“專汽配件”、“改裝拆件”、“電子精品”等業態板塊，從而拉長貿易距離及延伸服務深度，形成蘇北地區獨特的市場竟爭力。另外，以特色小鎮為基礎，努力打造好生態旅游、汽車運動、休閑娛樂、美食商務等互動元素，最大化的實現“人流、物流、現金流”。

5、投資組合優化

項目以PPP模式進行，投資組合由市城投公司代表政府方、國企為社會資本牽頭方、中汽全聯為運營方，三方聯合開發、建設、運營。最大程度地保障了項目的成功。

6、保障措施得力：資本運作+政策扶持+金融服務

資金運轉的成功主要歸納于對資本運作的嫻熟，充分發揮資金的價值最大化；發揮了資金的杠桿效應，實現股東利益最大化。

政府政策與金融資源：享受政府在工商、稅務、重點項目等方面的優惠政策，政府駐點服務，聯席辦公；中國工商、農業、中國銀行、江蘇銀行、民豐銀行進駐為經營者提供各種金融服務。

三、組織機構

公司實行公司董事會領導下的總經理負責。董事會決定公司的重大事宜，總經理、副總經理由董事會確定聘任，負責執行董事會的各項決議和日常經營管理工作。

本項目計劃勞動定員為30人。所需人員除部分中高級管理人員由公司內部選用外，其余將從社會上公開招聘，通過考核擇優錄取，并一律實行勞動合同制。

項目建設工程實施計劃

施工及竣工計劃：

1、本項目開竣工分為：主力店及風情街部分（129776平方米），專業市場部分（153045平方米）和高層部分（176912平方米）。

2、建設次序：2017年建主力店及風情街，2017年底建專業市場部分，2019年建高層部分。

3、交樓和開業次序：

3.1主力店及風情街部分：2016年12月份開工建設，2017年7月底封頂；2017年“五一”前完成80%的去化，回籠建設金額。預計2017年10月份開業進入試營業階段。

3.2專業市場部分：2017年9月份開工建設，12月底封頂；2017年10前完成80%的去化，回籠建設金額。預計2018年5月份進入營業階段。3.3高層部分：2018年3月份開工建設，2019年5月份封頂并進入銷售階段。

投資估算

根據國家概算指標，對本項目進行初步估算。

一、投資估算編制依據

1、委托編制可行性研究報告協議書；

2、宿遷市規劃局關于地塊規劃設計條件書；

3、現狀地形圖及基礎資料；

4、其他文件；

5、國家有關法律、法規、政策；

6、有關部門頒布的工程建設定額標準；

7、國家發改委、建設部《建設項目評價方法與參數》第三版；

8、《投資項目可行性研究指南》。

二、項目總投資估算

見城投公司《估算表》

三、項目銷售回款估算

按照本項目開發方案和營銷計劃的策劃，以及根據項目建設和銷售進度的初步安排，整個項目的銷售周期三年。

各期的銷售回款計劃為：

2017年“五一”前完成主力店及風情街部分80%的去化，每平方均價為6500元，回籠建設金額預計84440萬元。

2017年10前完成專業市場部分80%的去化，每平方均價為6200元，回籠建設金額預計94888萬元。

2019年5月份高層部分封頂并進入銷售階段。每平方均價為5000元，回籠建設金額預計88456萬元。

第五篇：文化旅游項目框架

第一部分文化旅游項目總論

第二部分文化旅游項目建設背景、必要性、可行性 第三部分文化旅游項目產品市場需求分析

第四部分文化旅游項目產品規劃方案

第五部分文化旅游項目建設地與土建總規

第六部分文化旅游項目環保、節能與勞動安全方案 第七部分文化旅游項目組織和勞動定員

第八部分文化旅游項目實施進度安排

第九部分文化旅游項目財務評價分析

第十部分文化旅游項目財務效益、經濟和社會效益評價 第十一部分文化旅游項目風險分析及風險防控 第十二部分文化旅游項目可行性研究結論與建議

一、服務介紹

二、市場分析

三、實施方案

四、投資預算

五、投資收益

六、風險分析

七、可行性分析結論