第一篇：2011年廣州別墅市場分析及未來趨勢預測

2011年廣州別墅市場監測報告及未來

趨勢預測

一、樓市背景

（一）2011調控效果凸顯，一線城市價量齊跌

根據中國指數研究院近期的統計，今年1-11月，全國商品房和住宅銷售均價分別為5474元/平方米和5096元/平方米，較1-10月銷售均價分別下降0.5%和0.7%，比去年同期分別上漲6.8%和5.8%，增速繼續放緩。

根據100個城市今年1月到10月的價格變化狀況統計來看，今年9月至11月全國出現3個月的環比下降，特別是十大城市到11月的時候出現了全線的下調。三線城市總體漲幅始終高于一二線城市，一二線城市的漲幅比較接近。

2011年限購的城市較多，非限購城市的漲幅明顯高于限購城市。樓市價格變動是從一些主要的項目，尤其是品牌企業的項目開始，在主要的城市從郊區打折開始。由于這些項目影響力的帶動，使得周邊的誠實的價格也有所下調。

二手房的價格跌幅大于新房市場。主要城市二手房的價格自9月份以來持續下降，特別是11月份，100個城市總體價格的跌幅大于新房市場。”她表示，從成交來看今年以來主要的城市成交量都在減少，一線城市成交量低于2008年的最低位，二三線城市略好于2008年。一線城市的成交量也在持續的下行，總體來說是低于2008年底，北京的降幅是最大的，廣州的降幅較2008年來說略有低。三線城市普遍處于今年較高的水平，但是佛山受影響比較大一些，總體來說一二線城市影響比較大，三線城市普遍好于2008年。

數據顯示，1-10月份主要城市二手房成交量下降34%，8-11月平均降幅40%以上，11月份達到57.5%，二手房市場相對于一手房影響更大一些。

（二）2012年全年量價難有增長，上半年行業仍將面臨較大壓力

根據中國房地產中長期動態模型初步預測，2012年全年，商品房銷售面積將比2011年下降3.5%-4%，銷售均價下跌1%-4%，具體到不同時期，上半年商品房銷售面積同比降幅將在10%以上，量價齊跌態勢進一步延續，開發企業的資金壓力降進一步上升，全年量價水平也難有增長。

（三）調控政策保持平穩，以微調為主，貨幣政策出現微調，限貸或將放松

通過對全年市場的總結，結合對未來市場的預盼，可以感覺到中國房地產市場不是純粹的市場供給需求的影響，更主要的是受經濟形勢和政策的影響，但是從經濟學界來說CPI也得到了控制，甚至根據最新的數據有一定的回落。今年GDP仍然處于比較高的水平，而財政收入的增長也處于一個高位，跟房地產關聯的中央政府的收入也并沒有減少，地方政府雖然有一些壓力，可是相對于2008年沒有惡化，對于房地產來說投資額仍然在高位，過去實行房地產稅的城市也沒有受到很大的影響。基于上述原因，中央政府調控的決心不大會動搖，在今年的幾次經濟會議或者是國務院常務會議或者是溫總理發表的講話，包括中共中央政治局會議上政府都要強調2012年調控的決心非常堅定，房地產的調控不會動搖。

限購、限貸、限價定會有所調整，但并非是全部松綁。比如限價不會出臺，畢竟今年房價追漲已大幅度下行。限貸會有所放松，比如，利率有可能回調，但準備金一定會下調。

對房地產市場影響最顯著的貨幣政策有所松綁。近期銀行準備金率也出現了微調，貨幣政策會由偏緊逐步轉向放松，12月5日，中央三年來首次下調了準備金利率0.5個百分點。當刺激政策稍有放松時，房地產市場1、2個季度會有一定的效應出現，市場便會出現反彈。中國指數研究院薛琳：“貨幣政策微調，市場無需悲觀。”

（五）廣州市房地產市場略有下降

廣州市場全市的總體成交量和均價是略有下降，但是下半年的成交量的下降比較明顯，隨著成交量的下滑，銷售均價在近四個月持續下行，廣州住宅價格指數10月開始出現了微調。從區域角度來看，2011年天河、海珠、像廣州的中心城區由于土地和調控的影響成交量下降比較大，增城、花都郊區成交量上升，從項目來看，廣州也和全國大部分城市一樣，很多企業都采取以價換量的策略。

二手房成交量接近2008年底，甚至是2009年初的水平，成交量陷入低迷的狀態，大家觀望的情緒比較大，二手房從區域來說，老區域有一些上升，其他的區域普遍下降，但是幅度不是很大。從價格來說，廣州二手房價格總體維持穩定，2011年二手房價格降幅遠沒有達到2008年的程度。

二、廣州別墅市場現狀分析

廣州市別墅供應以外圍度假型別墅為主，自住型別墅相對稀缺。限購政策影響下，相比于普通住宅，別墅物業量價走勢比較平穩，尤其自住型別墅價格堅挺。

（一）別墅市場總體供求持平，價格同比上升

2011年1-10月廣州十區二市別墅新增供應64.5萬平方米，同比去年減少26%；十區二市別墅成交2446套，65.2萬平方米，同比去年分別減少6%、7%，供求基本持平。成交均價14108元/平方米，同比上升23%，幅度較大。

（二）別墅供應、交易集中于遠郊，不同類型別墅價差大，城市生活別墅適應新需求

2011年1-10月廣州別墅供應主要分布花都、番禺、從化、增城等四大板塊，度假型別墅供應主導。其中，從化、花都以度假、第二居所為主，增城、番禺則以自主型別墅為主，稀缺性比較突出。

由于產品類型、城市資源占有差異別墅價差較大，天河區別墅均價超過5萬元/平方米，番禺均價近3萬元/平方米，而外圍區域均價在1-1.4萬/平方米。

據合富輝煌市場監測顯示，在某番禺自住別墅客戶項目中，有64%的客戶來自中心六區。

這在一定程度上凸顯了目前市場環境下豪宅市場的趨勢。在關于目前城市自用別墅客戶關注點的調查中，除了傳統的高關注點——地段與交通之外，有將近80%的城市自用別墅客戶認為社區環境十分重要，大約60%的客戶認為品質感很重要，這些數據都超過了價格（20%）、升值潛力（38%），這說明了如今的鼎富人群的價值觀已經發生了轉變，人們更傾向于繁華與生態相結合的生活。

而別墅，作為一個為富裕人群打造的產品，也在適應著新的需求。比如番禺華南板塊的雅居樂劍橋郡目前在推的新組團“香樟道2號”別墅，在交通上，與市中心相差半個小時車程，在環境上，它依靠著珠江原始生態江岸線，三面原生山巒環抱，在配套設施上，人車分流，三層空間六層使用，別墅容積率達0.8。2011年1-10月廣州別墅各區域供應分布情況

2011年1-10月廣州別墅各區域交投、成交均價情況

（三）高端別墅受政策影響小，量價均處升勢

調控以來，住宅市場尤其是中高端產品受到較為明顯的遏制，而以豪宅為代表的高端物業不降反升。

2011年1-10月十區1000萬以上別墅(含高端洋房)成交236套，10.05萬平方米，較去年同期分別減少5.2%、1.3%，遠低于普通住宅的減少幅度；十區二市成交273套，12.34萬平方米，同比分別增加6.2%、16.2%，主要與外圍別墅供應增加，且不限購有關。

2011年1-10月十區1000萬以上別墅(含高端洋房)成交均價39041元/平方米，較去年同期上升3.8%；價格走勢穩中有升。顯然，以別墅為主的高端物業市場走勢受政策影響較小。

千萬級城市別墅逆市受捧。在市場上，天鑾、二沙島的天價別墅仍然熱銷。據媒體報道，11月25日天鑾開盤前一天，云集的豪車使門前的道路完全被堵住，交警至少抄了50多輛車的車牌，開發商為此被罰了一萬多元。而在對外發售當天，樓房成交過百套，“樓王”單位更是被一掃而空，而且一位豪客一次性購入了3套“樓王”，總價過億元。

至于傳統別墅區二沙島，10月18日，宏城別墅花園最后一套別墅以1.8億天價被一位40多歲的私營業主買走，該別墅加冕全國總價樓王。

2011年1-10月別墅高端物業(1000萬以上含洋房)月度成交、均價走勢

（四）別墅社區人文氛圍越來越倍受高端客戶青睞

社區人文氛圍近來受到城市富裕人群的關注，人文沉淀久，價值累積高。在合富輝煌的市場監控數據中，有45%的城市自用別墅客戶表示關注。

江西的廬山別墅是人文與居住結合的一個例子。據當地媒體報道，2004年在打造將廬山別墅打造成精品別墅時，開發商查閱了大量史料，在外部裝“舊”的基礎上，還從塵封了多年的倉庫中，找出了當年鄧小平、朱德等偉人在此居住時用過的沙發、書桌等舊家具，按照當時的擺設陳列，并在墻上掛上當時他們活動場景的照片。而在華僑新村老別墅群，當地也建了博物館來紀念55年的僑民歲月。

同樣的案例也出現在廣州番禺。雅居樂劍橋郡對面即是大學城，利用這個優勢，從9月份開始就組織一系列的業主活動進行社區文化建設。9月15日，雅居樂劍橋郡獨家贊助星海音樂學院，聯手10國領事館舉辦音樂“家”音樂季，以人文氣氛帶動樓盤銷售。

根據搜狐焦點網監控數據顯示，雅居樂劍橋郡以銷售接近17億，成交面積67799平方米的業績成功地摘得“金九銀十”銷售套數、銷售面積的雙料冠軍。截止目前，該項目銷售額已突破43億。

（五）華南板塊大盤別墅優勢突顯

1999年，廣州南跨珠江直通番禺的華南快速干線的開通吸引了眾多開發商，“華南板塊”由此進入了人們的視線。經過十多年的發展，華南板塊已經有超過千畝的樓盤八個，另有若干幾十畝至百畝不等的中小樓盤。這些已陸續開發的小區規劃建筑面積約為1830萬㎡，規劃人口約43.3萬人。

在這些樓盤中，不乏有像廣州雅居樂、華南碧桂園、華南新城、南國奧園這樣適合廣州社會中堅人群的大盤。“南下番禺”成為風靡一時的置業趨勢。

而在傳統的富人聚集地天河區，在地塊減少和限購的雙重打擊之下，今年5月份，天河區一手住宅網簽面積為2.57萬平方米，環比4月份的3.08萬平方米下滑了16.56%，同比去年的6.23萬平方米大跌58.75%，創今年的新低。

番禺大部有望躋身中心城區

根據廣州市規劃，未來十年，廣州中心城區將向南拓展，中軸線將南移。與此同時，番禺沙灣水道以北被劃入了中心城區，這意味著番禺大部將有望躋身廣州中心地帶，成為城市核心區域中的一塊。

于此同時，華南板塊地處華南快速干線南聯番禺樣板景觀大道——迎賓路兩側，往返廣州核心區只需30分鐘車程。隨著獵德大橋北延線和新光快速兩大工程的開通，到達核心區1的時間將縮短至10分鐘。

除了交通便利外，日漸成熟的商業設施也是華南板塊的一大優勢。

6月，在搜狐焦點網主辦的“唯一的華南”論壇上，多位業內知名專家一致認為，萬達、海印等項目的進駐，將推動番禺的商業設施的發展。

8月，在“廣州向南雙核時代”——亞運后“南拓模式”的規劃建設沙龍上，番禺目前關注度最大的商業配套規劃板塊——“漢溪—長隆—萬博”揭開了神秘的面紗。這個板塊位于番禺區北部，總建筑面積約375萬㎡，未來將發展為現代服務業總部基地，主要以信息服務業、總部經濟、中介機構和大型商業為主。區域內將建有包括萬達綜合商務中心等大型配套。目前萬達廣場已經開工。預計在兩至三年內，該商圈將建成。

華南板塊城市別墅更顯稀缺

華南板塊的大盤已經進入收官階段。2010年，廣州雅居樂、華南碧桂園、華南新城、南國奧園等接連推出壓軸項目組團。對此，由于國土資源部目前的規定每塊地最多20萬平方米，因此，華南板塊的“大盤時代”將是廣州唯一的。

在大盤時代走向尾聲的同時，別墅用地也日益稀缺。但智富人群對于別墅的需求卻越趨近于生態與人文雙重稀缺資源的結合。而擁有這雙重優勢的城市生活型別墅也日益火爆，如近日雅居樂“香樟號2號”推出110套最后的江山別墅組團，該組團為298-510㎡的別墅項目，容積率僅0.8，開盤當天便銷售超4億元。

三、廣州別墅市場預測

(一)別墅產品占有城市稀缺資源，長期升值空間較大

低密度土地資源未來一定是更加稀缺的，國家政策限制這一類別的住宅供應，所以別墅在眾多豪宅形態中投資價值、抗風險性更好。

廣州城市向外拓展、區域功能提升的過程加快，地鐵、快速路等基礎設施建設以及產業布局的提升對于別墅類產品的前景注入想象空間。

（二）限購政策延續，別墅市場或面臨分化

限購、限貸、限價政策對于以多次置業為主的別墅市場的影響應該會持續，特別是區域尚不成熟的項目和以度假、第二、三居所、投資為目標客戶群的產品，受影響相對較大；

自住型別墅產品受影響相對小。目前主力購房人群是自住人群，純投資幾乎絕跡。自住型別墅產品有獨特優勢，一般區位優越、交通便利、周邊配套成熟、社區完善、租值高、品牌影響力大等，受高端人群青睞。將在四季度面市的雅居樂劍橋郡別墅產品，擁有大盤配套，稀缺江山資源優勢，是四季度頗具亮點的產品。

（三）高端置業者購買力將選擇性釋放，生活型別墅前景看好

市場上升時，大家重視勢，市場下滑時，大家重視值，預計自住型別墅等高端物業有望迎來購買力的釋放。當前普通住宅市場調整加深，限購政策退出方式已經成為市場熱點話題，雖具體時機仍難有定論，但也表明市場走勢明朗化趨勢。與純粹的投資型物業相比，兼具投資與自住的頂級物業，其長遠的投資回報更受認可。市場調整過程中，價格始終堅挺，且供求平衡的別墅類物業，仍被視為資金避風港，是置業者調整資產結構的重要選項。

其中，自住型別墅產品由于其占有的城市自然資源、宜居特性及未來稀缺性預期，會受到市場關注。年底恰逢部分高端人群置業的重要節點，消化率預計不會低。

在產品選擇上，綜合考慮區位、資源、產品、品牌價值，升值空間和租金回報率等這些因素，城市自用別墅產品更占優勢，居住價值高，升值潛力高。

在單位租金方面，番禺自用型別墅為90.1元/㎡/月，而增城投資性別墅僅為38.2萬元/㎡/月；在單位售價方面，番禺自用型別墅為3.02萬元/㎡，增城投資性別墅為1.9萬元/㎡，在出租回報率方面，番禺自用型別墅為3.6%，高于增城投資性別墅的2.4%。

不同類型別墅盤租金、租金回報率

第二篇：未來童裝流行趨勢預測

未來童裝流行趨勢預測

目前，國內童裝品牌仍整體呈現“小、散、亂”局面，對產業資源造成極大浪費，童裝企業和品牌也將不可避免地面臨整合與被整合的課題。行業、企業需主動走集約化發展道路、連橫合縱的優勢資源整合道路、產業資源國際化發展道路才能在各類資源面前具有發言權、掌控權，在市場面前具有引導權、話語權。

過去幾年企業相對重視企業文化的打造，許多企業已經形成了自己的風格個性，確立了獨到的文化定位。文化是品牌核心競爭力源泉，是一個品牌個性和口碑的根源。品牌文化切勿停留在“講故事、喊口號”的低級層面，“品牌文化”需從品牌發展的戰略層面加以突破，使之成為指引品牌發展未來10年甚至更長期發展的精神領袖。從目前看，童裝品牌總體來說“區域痕跡”過于明顯，一定程度上阻礙了全國性品牌的產生。因此，品牌的文化定位要力求去區域化，甚至國際化。

人才是實現所有行業目標、企業目標的載體。童裝企業在發展到一定程度都不同程度遇到人才瓶頸，一將難求、一將難留現象普遍存在。童裝行業專業人才匱乏、童裝企業人才試錯成本高、童裝企業間人才流動比較頻繁等造成企業人才培育、人才使用、人才激勵等用人機制難以完善。大中專院校沒有專門的童裝課程設置，全社會的童裝人才專業培訓未成體系，“人才”重任幾乎都落在用人企業一肩之上。未來，童裝人才需求量越來越大，專業要求越來越高，人才來源渠道必將越來越廣泛，跨行業、跨領域、跨國界招納使用人才將越來越普遍，人才從培育、使用到流動的機制也會逐步在行業自律、行業誠信體系下逐步形成。

兒童服裝色彩流行趨勢，實際上是基于兩個方面，一是以兒童心理發育為基礎，二是了解國際色彩流行背景，根據以上兩方面的內容預測兒童服裝色彩流行趨勢。

主題一：安全

色彩：兒童的肌膚是嬌嫩的，尤其是嬰兒的肌膚，自然和諧的發展是安全的保證。為了避免染料對皮膚造成的傷害，選擇了色彩純度較低的，樸素淡雅的色彩系列，淡淡的紫色、藍色、未經渲染的本白色與簡約的風格結合應用。

圖案：以條紋、格紋、小圓點以及小碎花的圖案散發著寶寶們的單純可愛。

工藝：簡單的工藝手法，領口、胸前的局部刺繡、抽褶，蕾絲拼貼裝飾，上腰位的緞帶蝴蝶結裝飾。

色彩搭配：白色與淺藍、淺紫等色彩的搭配形成色彩上動與靜的結合。

主題二：健康 色彩：藍色：藍天、白云、青山、綠水。黃色：陽光。感覺色彩是清新的，在流動。圖案：條紋、圓圈、幾何圖案、卡通交叉應用，給孩子們帶來新的視覺印象。工藝：光滑的材質，七分褲上的繩帶裝飾及金屬扣拍兒的配飾，上衣與褲子的不同裁剪縫合結構，展示了孩子的創作天賦。色彩搭配：湖水綠與明黃色的搭配，淡綠色與明黃色的搭配，顯得陽光、健康。

主題三：夢想

色彩：顏色要么輕薄，要么厚重。輕薄時猶如飄渺的水彩，透著清淡的水霧;厚重時猶如濃烈的油彩，藏著深沉的情節。

圖案：異國風情的花鳥蝴蝶圖案，世界各地的風光圖案帶給孩子們浪漫的一天。

款式：制服風格和民族特征的精致，混合搭配是下季的重點。

質地：輕柔的絲、棉、麻透氣舒適。

色彩搭配：粉色與淺綠色，果綠色與深亞麻色的搭配讓浪漫的氣息更加濃郁。

主題四：幸福

色彩：鮮艷的紅色、粉紅色、桔紅色與糖果綠色、海軍藍色形成對比。

圖案：裝飾藝術和涂鴉風格與鉛筆畫的圖案混合在一個畫面中，明快的色彩為這些愛好運動的小家伙們增添活力。

質地：輕柔的絲、棉、麻透氣舒適。

色彩搭配：粉色與淺綠色，果綠色與深亞麻色的搭配讓浪漫的氣息更加濃郁。

第三篇：鄭州別墅市場分析

鄭州別墅市場發展分析

別墅臵業VIP熱線 ——135-2301-9760 隨著城市化進程的推進，以及別墅區清凈、環境好等要素的限制，別墅項目分布重心已移向遠郊。其中，上滎板塊屬于后起之秀，而龍湖、惠濟兩個板塊依然勢頭強勁。相較之下，高新板塊發展較慢，而最早開發為別墅項目的經濟技術開發區以及市區別墅在近幾年中轉為沉默。

1.上滎板塊：地形起伏

上街、滎陽地勢險要，自古乃兵家必爭之地。其豐富的水系資源、富有變化的地形是吸引多家開發商屯兵于此，打造高端住宅社區的重要因素。

2.龍湖板塊：水域豐富

龍湖距離鄭州僅11公里，森林覆蓋率高，具備先天的地理優勢和產業優勢，而其宜居教育城的定位及交通路網的改善，令此板塊充滿魅力。

3.惠濟板塊：濕地資源

毗鄰黃河迎賓館，一直是新老別墅項目強勁的賣點，幾乎所有項目都繞其而建。其位于黃河南岸，生態環境優美、人文資源厚重。雙向八車道休閑景觀大道天河路、300畝東湖、60萬畝黃河濕地等區域資源也使其價值凸顯。別墅項目的最新分布數據顯示，房地產開發企業對別墅地段的選擇已由單純依靠交通及周邊配套優勢，轉為依靠山水資源、地形優勢。資料顯示，80%的受訪者對別墅中自然水體的渴求比較顯著，其次是希望小區周圍有起伏有致的坡地。多數受訪者對湖景、水景、樹木、果園風景等景觀設計非常看重，傾向選擇超市、健身房、游泳池等設施齊全的項目。但是，由于不是每個別墅項目都能與黃河迎賓館為鄰，當四面均為鄉野之地，難以享用市中心生活娛樂配套時，開發商便動了自己來做的念頭。

一.戶型兩極分化、銷售較好

1.資料顯示，絕大多數欲購房者屬于二次臵業或購買第二居所。但目前市面上中低檔的經濟型別墅占據著主要地位，高端產品依然非常稀缺。

2.隨著土地及開發成本的提高，別墅售價也大幅攀升，在過去的十年里價格由3000多元/平方米多次彈跳至現在高端別墅的2萬~3萬/平方米。

在房地產市場迅猛發展的勢頭下，別墅價格也水漲船高。但是，在市場被嚴厲調控呈低迷狀態之時，別墅項目依然在穩步發展，需求與銷售均較穩定。2001年一期項目僅售不到30%的大河龍城，截至目前3期銷售僅余5席。

3.同時，北美、美式、新亞洲主義風格也在興起，其占比分別為12.5%、6.25%、6.25%。值得一提的是，中式風格已單獨或與其他國家建筑風格間雜呈現，如清華〃大溪地為西班牙風格與中國四合院的融合。這些建筑元素造就了別墅的不同視覺效果，更是將眾多不同的文化元素深度融入，成為區別品質與檔次的重要要素。

4.隨著社會的發展，汽車作為重要的代步工具被一個家庭多次購臵已較為普遍。思念〃果嶺國際社區等超級大盤，在車位配備的充足性上自不必說，大河龍城3期華亭溪谷、美景菩提均將車位提高至1∶2，而天地山水間、金榮〃盛景濠庭則將配臵提至每戶3~4個。無論是承擔第一居所功能，還是承擔第二居所功能，別墅最主要的是資源占有。據業內專家分析，今后的鄭州別墅市場，將會越來越成熟，將會有更多、更好的產品，更優化的設計理念帶進來，但是在供應量上也不會急劇增加。

2003年，國土資源部曾出臺通知，要求清理各類園區用地、加強土地供應調控，并首次提出“停止別墅類用地的土地供應”。2006年，國土資源部、國家發展改革委把別墅類房地產開發項目列入《禁止項目目錄》。

2008年，國務院下發《關于促進節約用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應”。2010年，國土資源部出臺了《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，第一條中就提到了“要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地”。

獨棟別墅最先列入禁止審批名單，而從去年開始，河南的雙拼別墅用地已基本不予審批，最多為聯排別墅，而且有“9070政策”以及比例限制，別墅的稀有性更加凸顯。……

別墅臵業VIP熱線 ——135-2301-9760 由別墅供地來看，別墅資源越來越稀缺，由于政策的限制，別墅似乎成了一個敏感的字眼。當我們把鄭州別墅市場調查表交給開發企業時，甚至有些環境優美、曾經建設過別墅的項目直言，“我們不是別墅項目，我們不參與。”

別墅似乎只能是隱藏在許多人心底的一個居住夢想，而不能走進現實。但每個人的心中強烈的別墅情結仍在：坐落在優美環境中那個帶樓梯的漂亮房子，車庫、花園、靜逸的生活曾多少次飄在我們的夢中。

為少數人建造的別墅不僅是少數人成功的標志也是身份的象征，住別墅是很多人一生的終極居住夢想。

在這個別墅受限的時代，從產品意義上講，市場上目前沒有真正的別墅。但瞬息萬變的城市建設進程，總在無意識間便奉獻一出巨變的驚喜。聯排別墅、亞別墅、立體別墅、空中別墅等類別墅產品以別墅的超高品質帶給消費者以別墅的頂級享受。二.資源稀缺 價值無限

對別墅的定義，有一句非常簡單明了的描述：有天、有地、有院子，這七個字將別墅最基本的特性概括了出來。盡管別墅市場在一定程度上受到抑制，但高通脹預期下，別墅作為住宅中的頂級和稀缺產品，其獨特的抗跌性與保值特性也更加凸顯。如果說資源是衡量別墅的價值基礎，那么資源的“稀缺性”及“不可復制性”無疑是對別墅價值最高的褒獎。從長線操作來看，資源型別墅的投資前景巨大，特別是在當前國家對普通住宅價格不斷調控的形勢下，資源型別墅相對于投資周期較短的普通住宅，優勢更加明顯。同時，隨著城市的擴張以及交通等公建設施的逐步完善，資源型別墅生活的便利性也在逐步提高，這也為其保值、升值提供了良好的客觀條件。

獨棟別墅的稀缺性就從未被市場懷疑過。基于國內經濟高速增長、通貨膨脹、人民幣升值等綜合因素考慮，即使是目前處于調控的“非常時期”，別墅仍擁有一定擁躉客群。獨棟別墅本身的銷售節奏也比較緩慢，降價促銷的可能性不大。據了解，今年開盤的一個高端別墅項目，開盤幾乎全部清盤，曾出現多人瘋搶一套房源的激烈場景。

所以說，投資地產還得看別墅，如果手里面有多余的錢，或者說有這個需求，別墅產品不失為一個更加保守的長線投資

別墅臵業VIP熱線——135-2301-9760 鄧璠 經營：高端房產 中端房產 急售房產 機關房產

土地交易 別墅代理 商鋪轉讓 豪宅買賣

第四篇：別墅市場分析

風雨江湖，別墅一路走來，有的故事值得紀念，有的故事我們正在忘記，有人認為，目前的臨沂別墅已經走到了一個十分緊要的關頭，市場短期內放量過大，產品參差不齊，導致有效消化不足，加之花園洋房類中產階層住宅的崛起，在一定程度上制約了臨沂別墅市場的發展。

盡管這些語言式的結論或多或少地揭示了目前市場的真相，但我們認為，對別墅購買者這部分金子塔尖的人群而言，臨沂別墅將是一個不會消失的江湖。因為，別墅消費愿望的客觀存在、臨沂的城市氣質，乃至臨沂經濟的發展趨勢等諸多因素都決定了－臨沂別墅必然會在一個很長的時間段內客觀存在。盡管它可能不完全是以國土部官員所定義的獨棟別墅的形式出現，而可能更多的將以聯排別墅、疊拼別墅等多種“類別墅”的形式吸引著它對應的消費人群。在記者踩盤的幾個項目中，月瀾灣·溫泉美墅、日月城、魯商鳳凰城、奧林匹克花園，幾個樓盤均有存量而且正在熱銷；而前期的譬如觀唐苑也早已經售罄，卡梅爾莊園也儼然封頂蓄勢待發，以上項目均處于不同開發階段，特別是即將開盤的超大型別墅樓盤，可以充分保證臨沂市場未來兩年內的別墅需求 “人文底蘊厚重同時又能兼收并蓄，城市氣質休閑淡靜中不失進取精神”這是一個外地老總對臨沂城市氣質的簡潔歸納。這樣的城市注定產生不了像上海檀宮、紫園等單套別墅價格上億的豪宅神話，但別墅有山有水上接天下挨地的生活方式，卻是這個城市休閑、注重生活品質的城市氣質對應的最適合的生活方式。前段時間，臨沂經濟型別墅掀起搶購熱潮，單套幾百萬的別墅也不法追捧者，“依水而居”、“有天有地”的低密度住宅成為了這個城市高端人群追求生活品質最有效的居住載體

別墅，熱點又終極目標

經濟學上有一個公眾熟知的關聯現象學說，比如一個城市，它的高檔轎車的擁有量基本可以對應這個城市其它高檔商品的消費力。如果你是個有心人，如果你站在臨沂繁華的道路邊數五分鐘，你就會發現滾滾的車流中，“奔馳”“寶馬”“奧迪”等歐美高檔名車的數量讓人頗為驚訝。曾經有人在網上說臨沂擁有著山東地級城市最多的寶馬和奧迪，不少高端車的產品終端庫甚至設在臨沂，像這么有強大的消費愿望和相應的購買力存在的城市，需求必然要求供應與之適配。

對別墅而言，強勁的消費力量將是其“頑強”生長的市場驅動力。在某種意義上，臨沂的別墅發展環境更接近或類似上海、北京等別墅繁榮城市。比如，上海、北京的別墅購買者外地（含外籍）人士占了很高的比例。這主要取決于臨沂商貿城市和物流城市的發展，外地人士來臨沂經商，在很大的一方面帶動臨沂的房地產市場。

而據業內人士透露，臨沂的別墅購買者中這種現象很類似，據日月城銷售負責人介紹，在他們的別墅業主中，就有不少外地人，象青島、溫州的都有，這些人有的是祖籍臨沂，想葉落歸根，有的是看重臨沂未來的發展趨勢，更多的是因為價格合適，像一兩百萬的價格在一些城市也就只能買個高層、多層，而在臨沂卻能買套別墅，怎能不讓人心動？同時，以歷史、文化、物流聞名的臨沂，作為魯南地區的中心城市，其飛速的發展也催生了相當比例的新貴階層，臨沂的別墅自然也成為這部分高收入人群的置業目標 別墅未來趨勢三大隨想曲

趨勢之一：別墅更具個性化

在別墅供地全面禁止的大背景下，目前臨沂別墅市場的在售別墅和即將銷售的別墅呈現幾大特點：一是分散性，除了河東板塊、北城新區板塊、經濟開發區板塊的樓盤供應較為集中外，目前市場上的在售別墅還分散地分布在濱河板塊等區域。二是風格的多樣性，歐式別墅被細分為西班牙、英倫風格的各種風情建筑，中式別墅在中國傳統園林、傳統庭院建筑的精髓的基礎上，融會現代建筑的空間設計和建筑材料等，煥發出別樣風采。三是價格系統的多區間，在目前臨沂在售的別墅樓盤中，最高的幾百萬，最低的不過區區七八十萬。

有業內人士認為，臨沂的別墅更具個性化，這種個性化產生的原因倒還不完全是競爭使然，而是隨著別墅開發土地的短缺以及臨沂獨特的地質和人文特征，開發商更自覺地對自己掌握的土地資源的充分合理運用。我們期待未來臨沂市場上將會有一系列的精品別墅問世，如純水景別墅、甚至高爾夫別墅等，那時臨沂別墅的發展水準將有整體的提升。

趨勢之二：聯排、疊拼的主打時代

別墅“禁獨令”出臺之后，別墅需求依然客觀存在。那么，被定義為“高檔住房”而非別墅的“聯排別墅”“疊拼別墅”，勢必會在吸引其自身原來的目標人群的同時，也將作為今后一個時間段內別墅的替代品而吸納原來的獨棟別墅的消費人群的購買。有業內人士認為，地產新政之后，將來的郊區樓盤成為聯排別墅、疊拼別墅的主戰場.趨勢之三：別墅價格持續穩步走高

從今后的別墅市場供應來看，雖然一定層面的供應過旺將決定別墅市場供求之間的失衡。但是，作為稀缺產品，臨沂別墅價格近幾年來一直走勢平穩。從經濟增長、需求攀升帶來的別墅購買力和別墅供應日趨減少的角度來看，臨沂別墅在未來的時間里有一定的價格提升是必然的趨勢。有關人士預測，特別是一些個性突出、產品優勢明顯的別墅項目，其價格肯定會有一定幅度的上揚

城市別墅：

第一居所，出澤繁華，入則幽靜，坐享城市之便利時尚與風景地帶之優雅。城市別墅兼具“城市”和“別墅”兩種生活形態，坐享都市景觀生態資源，有豐富的人文環境。雖然以犧牲郊外開闊視野為代價，但是同樣可以坐擁自然風景與清新空氣，更能坐享便捷與完善配套是城市別墅最大的賣點。

代表作：佳和別墅

溫泉別墅：

溫泉別墅源于人們對一種高品質生活的追求，忙碌一天后躺在天然的溫泉里洗去一天的疲憊，溫泉并不是哪里都有的，溫泉別墅更不是有溫泉的地方就有的，但是在臨沂就有月瀾灣溫泉美墅、觀塘苑、卡梅爾莊園這幾個溫泉別墅。

代表作：月瀾灣溫泉美墅

月瀾灣溫泉美墅效果圖

高爾夫別墅：

別墅中的極品，獨幢、第二

（三）居所、山野森林、視野開闊。高爾夫別墅江別墅標準中的運動這一項演繹到極致。高爾夫作為富人運動的一項專屬，與作為居住的別墅具有頂級形態的呼應。大面積的綠化高爾夫運動場，地勢起伏、水草豐美的綠化地帶，高爾夫別墅往往位居遠郊山林之間。建筑形態以北美風格居多。且戶型設計偏大，以300平方米以上者居多。臨沂目前還未有此項目，但隨著臨沂的進一步發展，我們期待這種別墅中的極品也會盡早出現在我們的視野中。

濱河別墅：

臨水而居，小區附近有自然河流經過，園林景觀以水景為主，湖光水色，綠色環保、生態。充分體現了臨沂人的親水情結。景觀園林小河的建設是別墅標準的幾大要素之一。說明了水在別墅中的不可替代性。在臨沂，沂河邊可以說是水景別墅最為集中的地段。一面、兩面臨水到居別墅，環水面越多越增加水景別墅的附加值。

代表作：日月城、奧林匹克花園

日月城效果圖 中式別墅

粉墻黛瓦，小橋流水，亭臺軒榭，假山池沼，猶如置身于江南水鄉，通過中國傳統文化意義上的傳承與發揚，將傳統四合院與江南園林結合，最大限度地保持“墻門里院、宅園之制”的私密性：以園為核心，邊上圍繞住宅。住宅部分吸納西式別墅的現代生活功能流線，以保持現代人的休閑生活為基礎，按照現代的布局，于住宅的營造中強調章法規矩，將生活起居的基本內容和現代化的生活方式鑲嵌其間，“涵浸胸中古今藏”，門廳、早餐角、水療健身、游泳池等功能空間皆各安其位，成為隱藏于中式風格之下的現代文明享受。

代表作：海納曦園

第五篇：中國飼料市場分析及未來前景預測(2010年)-目錄

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【報告名稱】: 中國飼料市場分析及未來前景預測（2010年）

【中文版價格】: 打印版：6000元；電子版(pdf)：6500元；兩版合價:7000 元；

【交付方式】: 報告email電子pdf版（6小時內交付）；快遞打印版

【報告編號】：SL-F-100804-697

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中國飼料市場分析及未來前景預測（2010年）

第一章 2009-2010年飼料產業概述

第一節 飼料定義與分類

一 飼料界定

二 飼料分類

第二節 2009-2010年行業特征

一 行業經營模式

二 行業競爭性特征

三 行業季節性特征

四 行業的進入壁壘

五 行業上下游結構

第三節 2009-2010年行業管理及政策

一 行業管理體制

二 行業法規及政策

第二章 2008-2009年全球飼料市場背景

第一節 全球飼料現狀

一 2008年全球飼料產量

二 全球行業趨勢

第二節 2008年區域飼料產量

一 2008年全球飼料產量

二 2008年歐盟各國飼料產量

三 2008年南北美飼料產量

四 2008年亞洲飼料產量

五 2008年中東及非洲飼料產量

第三章 2009-2010年飼料產業發展宏觀背景

第一節 2009-2010年經濟發展

一 2008-2009年經濟發展分析

二 2010-2012年經濟前景預測

第二節 2009-2010年居民消費

一 2008-2009年人均GDP分析

二 2008-2009年居民收入分析

三 2008-2009年居民可支配收入

四 2008-2009年居民消費結構

第四章 2009-2010年飼料消費背景分析

第一節 209-2010年居民肉類消費

一 2008-2009年肉類消費

二 2008-2009年蛋類消費

三 2008-2009年魚類消費

第二節 2009-2010年養殖市場

一 2009-2010年生豬養殖

二 2009-2010年禽類養殖

三 2009-2010年海產品養殖

第五章 2009-2010年飼料產業運營分析

第一節 2003-2010年行業總體運行

一 2003-2010年行業企業數量

二 2003-2010年行業資產規模

三 2003-2010年行業銷售收入

四 2003-2010年行業利潤規模

五 2003-2010年行業虧損面

六 2003-2010年行業毛利率、利潤率

第二節 行業運行（按企業規模）

一 2003-2010年行業企業數量

二 2003-2010年行業資產規模

三 2003-2010年行業銷售收入

四 2003-2010年行業利潤規模

五 2003-2010年行業虧損面

六 2003-2010年行業毛利率、利潤率

第三節 行業運行（按企業性質）

一 2003-2010年行業企業數量

二 2003-2010年行業資產規模

三 2003-2010年行業銷售收入

四 2003-2010年行業利潤規模

五 2003-2010年行業虧損面

六 2003-2010年行業毛利率、利潤率

第六章 2009-2010年國內飼料市場供需

第一節 2009-2010年飼料產量

一 2008-2009年產量分析

二 2008-2009年區域產量

三 2008-2009年產品結構

第二節 2009-2010年配合飼料

一 2009-2010年配合飼料產量

二 2009-2010年區域產量結構

第三節 2009-2010年混合飼料

一 2009-2010年混合飼料產量

二 2009-2010年區域產量結構

第四節 2008年動物飼料結構

一 2007年動物飼料結構

二 2008年動物飼料結構

第五節 2008-2009年飼料需求

一 飼料需求結構分析

二 2015年需求規模預測

第七章 2009-2010年國內水產飼料市場

第一節 2008-2009年市場背景

一 居民肉類消費結構

二 水產捕撈受政策

三 工業飼料普及率

第二節 2008-2009年產量分析

一 水產飼料產量增長

二 水產飼料區域產量

第三節 水產飼料企業經營戰略

一 低成本戰略

二 差異化戰略

第八章 2009-2010年飼料上市企業運營

第一節 新希望

一 企業概況

二 2008-2009年財務運營

三 2008-2009年業務盈利

四 2010年企業規劃及戰略

第二節 通威股份

一 企業概況

二 2008-2009年財務運營

三 2008-2009年業務盈利

四 2010年企業規劃及戰略

第三節 天邦股份

一 企業概況

二 2008-2009年財務運營

三 2008-2009年業務盈利

四 2010年企業規劃及戰略

第四節 正邦科技

一 企業概況

二 2008-2009年財務運營

三 2008-2009年業務盈利

四 2010年企業規劃及戰略

第五節 正虹科技

一 企業概況

二 2008-2009年財務運營

三 2008-2009年業務盈利

四 2010年企業規劃及戰略

第六節 中牧股份

一 企業概況

二 2008-2009年財務運營

三 2008-2009年業務盈利

四 2010年企業規劃及戰略

第七節 天康生物

一 企業概況

二 2008-2009年財務運營

三 2008-2009年業務盈利

四 2010年企業規劃及戰略

第八節 海大集團

一 企業概況

二 2008-2009年財務運營

三 2008-2009年業務盈利

四 2010年企業規劃及戰略

第九節 大北農

一 企業概況

二 2008-2009年財務運營

三 2008-2009年業務盈利

四 2010年企業規劃及戰略

第九章 2010-2015年飼料產業發展及預測

第一節 行業影響因素分析

一 有利因素分析

二 不利因素分析

第二節 行業技術水分析

一 飼料添加劑技術

二 預混料配方技術

三 飼料產品配方技術

四 飼料加工工藝

第三節 行業未來發展趨勢

一 飼料品種結構

二 行業集中度

三 下游養殖業務拓展

圖表 1飼料分類一覽表

圖表 2飼料行業產業鏈結構圖

圖表 3飼料行業相關法律法規及政策一覽表

圖表 41975-2008年全球工業飼料產量

圖表 52008年全球排名前10位飼料生產國和地區

圖表 61978－2009年中國國內生產總值一覽表單位：億元 圖表 71978－2009年中國國內生產總值變化趨勢圖單位：億元

圖表 82008年城鎮居民家庭人均可支配收入及人均消費性支出一覽表 圖表 92001-2008年城鎮居民家庭基本情況一覽表

圖表 101995-2008年城鎮居民家庭人均可支配收入變化趨勢圖 圖表 111995-2008年城鎮居民家庭人均消費性支出變化趨勢圖 圖表 122003-2010年飼料加工行業企業數量一覽表

圖表 132003-2010年飼料加工行業資產規模一覽表

圖表 142003-2010年飼料加工行業銷售收入一覽表

圖表 152003-2010年飼料加工行業利潤規模一覽表

圖表 162003-2010年飼料加工行業虧損面一覽表

圖表 172003-2010年飼料加工行業毛利率、利潤率一覽表 圖表 182002-2010年中國飼料產量一覽表

圖表 192002-2010年中國飼料區域產量一覽表

圖表 202009年中國配合飼料產量一覽表

圖表 212009年中國混合飼料產量一覽表

圖表 221998-2007年各類動物飼料結構圖

圖表 232008年中國各類飼料產量結構

圖表 24飼料需求拉動鏈條圖

圖表 252015 年我國飼料產品市場需求量預測

圖表 262008-2010年新希望財務運營一覽表

圖表 272008年新希望業務結構一覽表

圖表 282009年新希望業務結構一覽表

圖表 292009年通威股份財務運營一覽表

圖表 302008年通威股份業務結構一覽表

圖表 312009通威股份業務結構一覽表

圖表 322008-2009年天邦股份財務運營一覽表

圖表 332008年天邦股份業務結構一覽表

圖表 342009天邦股份業務結構一覽表

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