第一篇：協議出讓土地與招拍掛的區別

協議出讓方式，是法定的國有土地使用權出讓方式之一，也曾經是最重要最常用的政府供地方式。《城市房地產管理法》第12條規定：“土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。”所謂協議出讓，一般認為，就是政府與土地使用者以協議方式簽定土地使用權出讓合同，土地使用者支付相應的出讓金，國家把一定期限的國有土地使用權讓渡給土地使用者。我國實行土地使用制度改革以來，土地作為一種特殊商品，逐步從無償無限期逐步過渡為有償有限期使用，而協議出讓是有償供地的主要方式之一。盡管協議方式具有政府對地價較易控制、靈活性大的特點，但沒有引入充分的競爭機制，缺乏公正性，不利于公平競爭。可以說，以協議方式為主的土地市場，仍是不夠發達、不夠公開、不夠公正、不夠公平的市場，容易滋生以權謀私、權錢交易等腐敗現象。針對協議出讓中的種種問題，2003年6月11日，國土資源部以21號部令發布了《協議出讓國有土地使用權規定》，對于進一步規范土地市場秩序，保證政府供應土地使用權的公開、公平、公正，優化土地資源配置，遏制腐敗現象，必將發揮重要作用。協議出讓與招標拍賣掛牌出讓，有很多相近之處，比如兩者都是政府有償供應土地使用權的重要方式，都要簽定出讓合同，受讓人都要繳納土地出讓金，都要編制并公布出讓計劃。但協議與招標拍賣掛牌畢竟是兩種不同的出讓方式，也存在著區別，主要有以下三點：

一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區別。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號）第4條明確了招標拍賣掛牌的范圍，規定：商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。21號令第3條采取排除法確定了協議出讓的適用范圍，即：只適用于除法律、行政法規、部門規章規定必須招標拍賣掛牌的情況，實踐中主要是工業用地、倉儲用地及政府為調整經濟結構、實施產業政策而需要給予優惠、扶持的項目等。由此可以看出，按照公開、公平、公正的原則，招標拍賣掛牌方式是“一般”，而協議方式是“特殊”，招標拍賣掛牌出讓的范圍要比協議出讓的范圍大得多。

二是土地使用權出讓金形成方式不同。協議出讓是采取政府與土地使用者協商的方式，而招標拍賣掛牌出讓則是競價的方式。雖然都是有償供地的方式，但招標拍賣掛牌出讓要比協議出讓更加公開、透明，更具有競爭性，國家的土地資產收益更能得以體現。

三是最低價確定的原則不同。21號令第5條規定：協議出讓的最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關費用之和，有基準地價的，不得低于基準地價的70%.而11號令第10條規定，確定招標拍賣掛牌的標底或者底價，要根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定。應當講，協議出讓與招標拍賣掛牌出讓，互相配合，互為補充，共同構筑了比較完善的有償使用方式（從理論上講，國有土地租賃同樣適用協議方式和招標拍賣掛牌方式）。21號令第9條規定： 同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。也就是說，協議出讓隨時可以向招標拍賣掛牌出讓“轉換”，二者是統一的。隨著土地使用制度改革的進一步深入和土地市場的完善，政府會越來越多的采取主動供地的方式，從長遠來看，協議方式應當會逐漸消亡。實際上，目前的掛牌出讓方式已經具備了協議出讓方式的優點，同時也最大限度地避免了協議方式供地的不足。關于協議出讓的程序，概括起來講主要包括7個環節：編制并公布出讓計劃、接受意向用地者申請、確定出讓方式、編制出讓方案、確定出讓底價、協議出讓價格并簽定出讓合同、公布出讓結果。

第二篇：招拍掛與協議出讓的區別與聯系

招拍掛與協議出讓的區別與聯系

問：什么是協議出讓，其與招標拍賣掛牌出讓有何區別？協議出讓究竟適用什么范圍？應該遵循什么程序進行？

答：協議出讓方式，是法定的國有土地使用權出讓方式之一，也曾經是最重要最常用的政府供地方式。《城市房地產管理法》第12條規定：“土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。”所謂協議出讓，一般認為，就是政府與土地使用者以協議方式簽定土地使用權出讓合同，土地使用者支付相應的出讓金，國家把一定期限的國有土地使用權讓渡給土地使用者。我國實行土地使用制度改革以來，土地作為一種特殊商品，逐步從無償無限期逐步過渡為有償有限期使用，而協議出讓是有償供地的主要方式之一。盡管協議方式具有政府對地價較易控制、靈活性大的特點，但沒有引入充分的競爭機制，缺乏公正性，不利于公平競爭。可以說，以協議方式為主的土地市場，仍是不夠發達、不夠公開、不夠公正、不夠公平的市場，容易滋生以權謀私、權錢交易等腐敗現象。針對協議出讓中的種種問題，2003年6月11日，國土資源部以21號部令發布了《協議出讓國有土地使用權規定》，對于進一步規范土地市場秩序，保證政府供應土地使用權的公開、公平、公正，優化土地資源配置，遏制腐敗現象，必將發揮重要作用。

協議出讓與招標拍賣掛牌出讓，有很多相近之處，比如兩者都是政府有償供應土地使用權的重要方式，都要簽定出讓合同，受讓人都要繳納土地出讓金，都要編制并公布出讓計劃。但協議與招標拍賣掛牌畢竟是兩種不同的出讓方式，也存在著區別，主要有以下三點：

一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區別。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號）第4條明確了招標拍賣掛牌的范圍，規定：商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。21號令第3條采取排除法確定了協議出讓的適用范圍，即：只適用于除法律、行政法規、部門規章規定必須招標拍賣掛牌的情況，實踐中主要是工業用地、倉儲用地及政府為調整經濟結構、實施產業政策而需要給予優惠、扶持的項目等。由此可以看出，按照公開、公平、公正的原則，招標拍賣掛牌方式是“一般”，而協議方式是“特殊”，招標拍賣掛牌出讓的范圍要比協議出讓的范圍大得多。

二是土地使用權出讓金形成方式不同。協議出讓是采取政府與土地使用者協商的方式，而招標拍賣掛牌出讓則是競價的方式。雖然都是有償供地的方式，但招標拍賣掛牌出讓要比協議出讓更加公開、透明，更具有競爭性，國家的土地資產收益更能得以體現。

三是最低價確定的原則不同。21號令第5條規定：協議出讓的最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關費用之和，有基準地價的，不得低于基準地價的70%。而11號令第10條規定，確定招標拍賣掛牌的標底或者底價，要根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定。

應當講，協議出讓與招標拍賣掛牌出讓，互相配合，互為補充，共同構筑了比較完善的有償使用方式（從理論上講，國有土地租賃同樣適用協議方式和招標拍賣掛牌方式）。21號令第9條規定： 同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。也就是說，協議出讓隨時可以向招標拍賣掛牌出讓“轉換”，二者是統一的。隨著土地使用制度改革的進一步深入和土地市場的完善，政府會越來越多的采取主動供地的方式，從長遠來看，協議方式應當會逐漸消亡。實際上，目前的掛牌出讓方式已經具備了協議出讓方式的優點，同時也最大限度地避免了協議方式供地的不足。

關于協議出讓的程序，概括起來講主要包括7個環節：編制并公布出讓計劃、接受意向用地者申請、確定出讓方式、編制出讓方案、確定出讓底價、協議出讓價格并簽定出讓合同、公布出讓結果。

第三篇：綏陽縣土地招拍掛出讓程序

綏陽縣國有土地使用權招、拍、掛

出讓程序

一、征詢規劃意見。向規劃部門征詢擬出讓地塊規劃紅線及相關經濟技術指標。

二、報批方案。向縣政府報批國有土地使用權招、拍、掛出讓方案，經政府批準后實施。

三、確定土地出讓底價。委托土地評估機構對擬出讓地塊進行地價評估，由土地交易中心擬訂土地出讓底價經局辦公會和縣國有土地處置領導小組研究確定出讓底價。

四、公告。交易中心通過報刊、信息網絡等媒介發布公告。

五、報名。競買人到土地交易中心領取有關招、拍、掛文件資料，提交競買申請書和保證金，取得競買資格確。

六、報價。競買人在公告規定的掛牌報價期限填單報價，土地交易中心即時公布最高有效報價。

七、確定競得人。報價截止時間到時，土地交易中心根據報價情況按規則確定競得人。

八、簽訂確認書。競得人當場簽訂《成交確認書》。

九、簽訂土地出讓合同。競得人在確認書規定的期限內與縣國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，按規定支付出讓金及有關費用。

十、土地登記。競得人按規定申請辦理土地登記，領取土地使用權證。

第四篇：土地招拍掛程序

土地招拍掛程序

第一步：根據項目向市里請示土地申請（即確定地塊）；

第二步：國土局根據確定的地塊調整市用地總體規劃（膠南完成）；

第三步：國土局向上級部門報材料申請土地批復（省政府批復）；

第四步：掛牌申請。招商引資單位會同項目單位分別到外經局（發改局）、環保局、規劃局出具初審意見，國土局根據三部門出具的初審意見向市政府打掛牌的請示報告；

第五步：市政府批復后向社會公示掛牌，公示期限20天；

第六步：報名。用地單位在公示期限內報名，并繳納20%的保證金；

第七步：競標；

第八步：摘牌；

第九步：摘牌后，國土局與項目單位簽訂成交確認書；

第十步：項目單位分別到外經局（發改局）、環保局、安監局出具項目正式批文、環評報告、安評報告；

第十一步：國土局根據批文及報告與項目單位簽訂國有土地使用權出讓合同；

第十二步：在簽訂國有土地使用權出讓合同后，項目單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同領取建設用地規劃許可證。

第十三步：項目單位在簽訂國有土地使用權出讓合同后60日內繳納剩余金額；第十四步：項目單位繳納有關稅費；

第十五步：項目單位申請出讓國有建設用地使用權登記；

第十六步：頒發土地證。

需提供的主要資料為：

1、城市用地勘測定界圖（一式八份，需加蓋規劃服務中心及所在地國土所章）

2、項目用地單位向市政府用地請示及市政府指示意見；

3、項目用地市規劃局出具的規劃意見書；

4、項目用地省批次文件；

5、項目用地向省報批的用地批次勘測定界圖及用地在圖中的位置標注；

6、界址表（由項目所占地的單位或村蓋章）

第五篇：土地招拍掛流程

土地招拍掛流程

1.土地供應環節目標

根據《土地管理法》及《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》的有關規定，我國按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度。各地級市實行土地集中統一管理，壟斷建設用地供應一級市場，建立和完善土地收購、儲備、供應、開發的運營機制，加強土地資產監管。實行國有土地使用權招標、拍賣制度。凡商業、服務業、旅游業、金融業、房地產業等經營性用地，以及同一塊土地有兩個以上意向用地者的其它建設用地，都必須依法采取公開招標、拍賣方式出讓土地使用權。國有土地使用權的協議出讓、招標出讓、拍賣出讓，由市國土資源行政主管部門依法組織實施。

4.2土地供應環節依據

《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。”

第五十四條“建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得”。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第八條“土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。

第十條“土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定的批準權限批準后，由土地管理部門實施。”

第十一條“土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。

第十二條“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。”

第十三條“土地使用權出讓可以采取下列方式：

（一）協議；

（二）招標；

（三）拍賣。”

《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第四條“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

前款規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”

第六條“市、縣人民政府土地行政主管部門應當按照出讓計劃，會同城市規劃等有關部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。”

第七條“出讓人應當根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。”

第八條“出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。”

第九條“招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容：

（一）出讓人的名稱和地址；

（二）出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求；

（三）投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；

（四）索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；

（五）招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；

（六）確定中標人、競得人的標準和方法；

（七）投標、競買保證金；

（八）其他需要公告的事項。” 第十條“市、縣人民政府土地行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。

確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。

招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。”

第四十三條“國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、作價出資或入股等，必須經有土地評估資格的機構進行土地資產評估，報有關國土資源行政主管部門備案。”

4.3土地供應環節流程

4.4土地供應環節說明

土地形成供應，是土地儲備的結點。此環節是根據土地報批、用地意向、供地情況，依托國土資源局將地塊交由市土地交易中心出讓。具體步驟如下： a.提交紅線圖、設計要點、勘測定界圖及技術報告至土地中介單位出具地災報告、壓礦報告、土地評估報告，紅線圖面積應小于14公頃；

b.擬定土地出讓申請至城投蓋章；

c.提供紅線圖、設計要點、勘測定界圖、地災報告、壓礦報告、土地評估報告、征地協議至市國土局征地事務所辦理土地出讓申請的函發至用地科；

d.用地科將綠線圖、設計要點、勘測定界圖、地災報告、壓礦報告、土地評估報告、區政府征地補償說明、城投出具的土地出讓申請、拆遷協議、宗地權屬說明組卷，出具會簽單至行政審批科審查并流轉會簽至各科室及主管局長、市長簽字，回轉到用地科，并委托土地交易中心進行土地市場交易；

e.土地交易中心根據土地資料，完成土地出讓文件編制，進行出讓。