第一篇：企劃實戰方法與技巧100分答案

企劃實戰方法與技巧100分答案

測試成績：100分。恭喜您順利通過考試！單選題

1.激發創意，有效地運用手中有限的資源，選定可行的方案，達成預定目標或解決某一難題，這就是： √

A 構想

B 創意

C 計劃

D 企劃

正確答案： D

2.企劃有別于構想與創意，它應包括什么要素： √

A 有嶄新的創意

B 有方向的創意

C 有實現的可能

D 以上都包括

正確答案： D

3.創新在企劃構思階段是對： √

A 舊有機制的更新

B 資源的創新利用

C 理性思維的感性表現

D 新思想、新知識得到驗證并取得成果

正確答案： B

4.企劃的主題目標明確后，在思考具體構想和企劃方案之前，企劃人員應該對： √

A 環境要素的分析與評估

B 企劃主題目標進行調查和研究

C 分清中長期還是短期目標

D 企劃經費預算和評估

正確答案： B

5.腦力激蕩對于激勵人們引發其思考是一項很有效的方法，其重視的是： √ A 構想的產生及其質量

B 構想的產生及其實用性

C 構想的產生及其時效性

D 構想的產生及其多樣化

正確答案： D

6.有組織地創意是策劃的： √

A 核心

B 關鍵

C 基礎

D 難點

正確答案： A 7.決策樹法適用于： √

A 企劃過程中帶有確定性的風險型企劃問題的企劃分析

B 企劃過程中帶有不確定性的知識型企劃問題的企劃分析

C 企劃過程中帶有不確定性的風險型企劃問題的企劃分析

D 企劃過程中帶有確定性的知識型企劃問題的企劃分析

正確答案： C

8.一份完整的行銷企劃案，除了必須有詳細的市場狀況分析資料之外，還包括： √

A 公司的主要政策、產品計劃、推廣計劃，市場調查計劃、銷售管理計劃、損益預估

B 公司的主要政策、銷售目標、營銷渠道，市場調查計劃、銷售管理計劃、損益預估

C 公司的主要政策、銷售目標、推廣計劃，市場調查計劃、銷售管理計劃、損益預估

D 公司的主要政策、銷售目標、推廣計劃，市場調查計劃、課程設計計劃、損益預估

正確答案： C

9.一個完整的銷售目標應該將什么量化： √

A 目標

B 費用 C 期限

D 以上都包括

正確答案： D

10.演講是無形的服務，所以要加以有形化，最具體的有形化就是： √

A 交流

B 提供講義

C ppt演示

D 現場布置

正確答案： B

11.企劃的“不是”包括： √

A 不是實現自己的理想

B 不是學術研究

C 不是在自己的經驗或知識范圍內進行

D 以上都包括

正確答案： D

12.以下哪些不屬于正式溝通的是： √

A 文件傳達

B 同事交談

C 召開會議

D 上下級的定期交流

正確答案： B 13.描繪是企劃的： √

A 關鍵

B 基礎

C 難點

D 終點 正確答案： B

14.創新能力在企劃表現階段是：√

A 對理性思維的感性表現

B 舊有機制的更新

C 資源的創新利用

D 資源的合理利用

正確答案： A

15.企劃的首要任務是： √

A 目標的穩定性

B 了解企劃環境的變化

C 確立正確的企劃目標

D 有嶄新的創意

正確答案： C

第二篇：物業管理人員溝通技巧與方法實戰

物業管理怎樣更好溝通？

何為溝通？溝通，就是信息交流，就是思想互動，通過“溝通”這座橋梁，我們和服務對象相互了解彼此的想法、立場和觀點，進而達到相互理解，相互信任，最終到達和諧社區的理想彼岸。

那么，如何做到有效的溝通，是否有技巧和方法呢？的經驗積累。“熟能生巧”就是這個道理。

首先，作為一名物業管理人員，要端正思想認識。必須做到以下幾點：

一、尊重不傲慢

我們渴望得到人尊重，但首先要學會尊重別人，我們的服務對象來自社會各階層、各人群，切不可以貌取人，看到有錢人就卑躬屈膝，看到窮人就橫眉冷對。不懂得尊重別人的人，也得不到別人的尊重。

二、熱情不冷漠 物業管理是服務性行業，從業人員保持熱情的態度是起碼的職業道德。最忌諱的就是一臉冷漠、愛理不理。未開口已經得罪了業戶，何來“溝通”而言？

三、誠信不敷衍

在工作中，我們要以誠為本，說到就要做到，切不可“開大興”、“摜浪頭”，事后不兌現，敷衍了事。

四、禮貌不刻薄

禮貌是社交中的基本準則，更是物業管理的基本要求。禮字當頭，禮貌在先。切忌諷刺、挖苦、語言尖刻。

五、不呆板

在工作中堅持原則，按法律、法規辦事的同時，也要視實際情況，在不違反原則的前提下，盡量地予以變通、靈活。

六、負責不推諉

該是我們做的，我們就要做到；該是我們負責的，決不推諉。取信于民。

做到以上幾點，是否就可“一溝就能”了呢？未必，有了正確的思想，還要有適當的工作方法。那么，在物業管理中“溝通”有哪些方法呢？

一、說服教育法

將物業管理的有關法律、法規、政策向業戶進行宣傳、教育和說服，是我們在工作中最常用的方法，但往往也是效果比較差的方法，直觀的，死板的說教是無能的表現。

講法律、講政策理所當然，但怎么講，很有講究。因此，本方法常常要和別的方法結合使用，方能奏效。

二、換位思考法

“愛”與“被愛”是一對矛盾。作為管理者，有時也要換個角度，如果“我是個業主”會怎么想？以他的心態感受一下他的感受。同時也可以請業戶也換個角度，如果他是管理者，該如何做？將心比心，相互理解，解決矛盾。

三、入鄉隨俗法

在工作中講普通話是基本要求，但是，根據服務對旬的不責罵，特別對一些老年人，用同樣的方言來接待他們，往往會收到事半功倍的效果。“家鄉音，一家親”，同樣的方言在情感上已得到了認同，還有什么不好說，不好商量呢？但切記：如果沒有說方言的能力，還是說普通話，否則“鸚鵡學舌”，弄巧成拙，業戶以為你在嘲笑、挖苦他。特別是對敏感方言，如“蘇北話”，不要輕易模仿。

四、避實就虛法

有時直截了當，直奔主題，往往會使矛盾激化，雙方弄僵。還不如避實就虛，先談點和主題無關的話題，談點天氣，交通什么的，緩和一下氣氛，然后再找機會，切入主題。

五、投其所好法

根據溝通對象的脾氣、愛好，可以多聊聊對方感興趣的話題。如歡喜棋牌，就談談牌局對弈；愛好旅游，就談談山水；鐘愛子女，就多贊揚贊揚他的孩子。對待中年婦女，贊美她的孩子是溝通最快捷的路徑，俗話說，母以子貴嘛！

六、以退為進法

有時談僵了，切不可火上澆油，貪一時之快，把該講的，不該講的都發泄出來，這樣只能把對方逼入對立境地；不如以退為進，來個緩兵之計，勸一句，消消火，待合適機會，或換別人再跟業主溝通。

七、委曲求全法

有時會遇上不講理的業戶，這時更需要總代表，寬容，大度，切不可以牙還牙、針鋒相對，而更應該和顏悅色，輕聲細語，即使被罵了也要能夠忍耐，小不忍則亂大謀，古人之言不可不聽。

除了以上各種方法，還可以利用一些非語言因素，更加強“溝通”效果。

一、離開沖突現場交談

在沖突現場溝通，只能“觸景生情”，越談越氣憤。心態無法平靜，還可能有旁觀好事者，添油加醋，擾亂局面，可能的話，勸其離開沖突現場，到其他場所交談溝通較為有利。

二、坐下來談

能坐下談就不要站著，“請坐”不光是禮貌，也是融洽氣氛，便于溝通的一個鋪墊。

三、談話時保持合適距離和位置

根據心理測試，一般人談話，身體保持1米半的距離為宜，太近會感覺壓迫，太遠則有生疏之感，且交談雙方所站位置最好呈90度角，面對面有對抗之嫌。總之，物業管理人員應是一名“雜家”，上至天文地理，下至雞手蒜皮，遠至三皇五帝，近到禽流感洋垃圾，都要知道一點，各種知識都要學習一點。厚積才能薄發，一旦需要時就能即興發揮，瀟灑自如。當然，最重要的是，物業人應該保有對物業工作的熱情和對業主的善意。只有牢固樹立“為民服務”的思想，再掌握以上所言溝通的方法和技巧，才能是表里如一，長袖善舞，否則，再好的技巧，也只能是作秀，“皮笑肉不笑”是很不好看的。物業管理人員日常用語以及接待技巧 物業管理人員應該掌握以下幾條日常用語：

1、問候語：您好，早安，早，早上好，下午好，晚上好，路上辛苦了，您回來了。

2、歡迎語：歡迎您到來，歡迎您的入住，歡迎光臨，歡迎您的 臨指導。

3、祝賀語：恭喜，祝您節日愉快，祝您圣誕愉快，祝您新年愉快，祝您生日愉快，祝您新婚愉快，恭喜發財。

4、告別語：再見，晚安，明天見，祝你一路順風，歡迎您下次再來。

5、道謝語：謝謝，非常感謝，多謝你的幫助。

6、道歉語：對不起、請原諒，打擾你了，失禮了。

7、應答語：（1）在對業主說完話后訪客回答：是的，好的，我明白了，謝謝你的好意。（2）別人對你的幫助表示感謝時可說：不客氣，沒關系，這是我應該做的。

8征詢語：當業主來訪時應起立致敬問好，如：“請問您有什么事”“我能為你作寫什么嗎？”當你為別人做完一件事或問答完一個問題后可說：“你還有別的事情嗎？

9、請求語：請您協助我們??.例如：發生了車輛碰撞事故時，可客氣的說：“請您協助我們維持現場！“：請您??好嗎？例如：當保安要求客人出示證件，客人不肯時可說：“協助我們的工作，好嗎？”。

10、商量語??你看這樣好不好？例如：有些問題處理不了，可以對業主說：“您的問題我會向領導反映以后再告訴您，你看這樣還嗎”？

11、解釋語：??很抱歉，這種情況，公司是這樣規定的，例如：當保安要求客人登記而客人不愿意時，可說：“很抱歉，來訪登記，這是公司的規定，請你配合”。

物業管理接待禮儀能夠幫助物業管理企業通過提供一系列全方位、多層次、專業化的物業管理手段，提升物業服務水平，推動物業企業的發展。

物業服務人員在接待業主時，要將文明敬語和積極進取的精神結合在一起，創造一種最佳的表達效果。要做好這件事情，不是一朝一夕可以做到的，這需要不斷地學習，擴展視野、積累知識，從點點滴滴做起，從小事著眼，于細微處見精神，持之以恒，滴水穿石，才能產生良好效果。

物業管理面對各種業主的有效服務接待技巧

接待禮儀在物業管理中的重要性

一、接待禮儀能夠塑造物業管理的良好企業形象。

物業服務工作是面向千家萬戶，服務人員直接和業主打交道的，每位物業服務人員的禮儀表現、個人形象便是物業企業在社會公眾中的形象，一位物業服務人員的言談舉止與企業的生存與發展有著必然的聯系。

因為凡是住戶都希望居住在一個優美、和諧、舒適、安全的環境中，因而物業管理企業的外顯形象顯得尤為重要。物業管理企業在開展服務和管理中，在與其他部門、機構交往中，工作人員統一的著裝、大方得體的舉止、款款而行的風度、待人接物的禮儀等都能給人以最直觀、最鮮明的印象。

物業管理企業擁有了良好的形象、贏得了廣大住戶的支持和信賴，就會在激烈的市場競爭中處于不敗之地。

二、接待禮儀能夠提高物業管理服務水平。

現代企業的競爭已經不僅僅是科學技術、硬件配備的競爭，更多的是業主對于物業管理服務工作的良好體驗。許多業主在購買住房時，不僅重視住房、資源、設施這些硬件環境，而且十分重現物業管理企業及其員工科學的管理、誠實的信譽、優良的品格、良好的禮貌風度這些軟環境。

物業管理企業員工們的一舉一動，一言一行，都直接代表企業的利益和形象，這也是檢驗員工隊伍管理和服務質量的一個重要尺度。因此，在工作時間內，管理工作人員應統一著裝、統一用牌、統一用語，接待業主(使用人)以及賓客時應該做到態度和藹可親，舉止端莊，談吐文雅。

三、接待禮儀能夠提升物業管理人員企業凝聚力。

在日趨激烈的市場競爭中，越來越多的物業公司為了更好的樹立自己的獨特形象，紛紛導入企業文化落地各項措施，如企業形象設計、企業歌曲、企業口號、企業標識、企業制服等來明確向員工及公眾表明企業精神、精英理念等。

同時，許多物業公司舉行各種儀式如開張、慶典、首批業主入住儀式等，這些都能夠起到鼓舞員工士氣，激發員工對企業的認同感與歸屬感，形成凝聚力和事業心，為企業發展打下堅實的基礎。

四、接待禮儀是物業管理增進社際交往的好幫手。

接待禮儀能夠幫助物業管理人員與業主交往過程中傳遞友好善意、廣結善緣，能夠很好的表現業主與物業之間的友善和尊重。

物業管理企業與政府各部門之間，以及物業管理企業與社會化的專業公司之間要發生千絲萬縷的關系和往來，那么物業管理越來越需要建立起良好的社際交往關系。禮儀正在以新的姿態走進物業管理企業的社交生活之中把握業主心理做好物業管理接待禮儀

物業管理人員在接待物業拜訪時，要能夠快速判斷業主類型，盡可能多的了解業主心理態勢和需求，才能想辦法適度去滿足他，促進企業經營目標的實現。

物業管理服務接待策略

業主心理類型分析：

抑郁型業主

這類業主情緒變化不大，語言謹慎，行動小心，不愿與他人溝通，全憑自己認定的心理辦事。這種類型的業主容易在物業管理的小問題上吹毛求疵。

物業管理接待辦法：給予業主一定空間，但在業主需要協助時，應積極主動，并且有足夠的耐心與業主溝通好動型業主

這類業主其情緒明快，情感易轉移，善于交際和溝通，但其意見和觀點不穩定。

物業管理接待辦法：對待業主熱情主動，回答業主提出的問題時要專業自信，多給業主一些相關的意見和建議。

沉默型業主

這類業主情緒不太外露，從表情上看不出明顯變化，反而從容遲緩、行動穩重、語言簡便，善于控制自己，比較固執，其形成的觀念往往難以糾正，彼此交流的難度較大。

物業管理接待辦法：迎合業主的觀點，以提供耐心服務為主，不可催促對方。給業主一定的空間，在業主需要協助時主動服務。

外向型業主

這類型業主其情緒、情感比較顯著外露，易于表達，對事情易答應易反悔，性情脾氣急躁。

物業管理接待辦法：物業管理人員需在其情緒穩定時再談問題，不要去激怒他，否則引起其不考慮后果的沖動。

物業管理人員在物業管理過程中，要針對業主的社會地位、不同年齡、不同層次的服務需求，確定業主的需求類型，有效搞好管理服務工作。

總之，物業市場的競爭就是是業主的競爭，有了良好的業主群體，加上強大的管理實力，企業就會在物業管理中創出特色，就能發展壯大。

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第三篇：物業管理人員溝通技巧與方法實戰

物業管理怎樣更好溝通？

何為溝通？溝通，就是信息交流，就是思想互動，通過“溝通”這座橋梁，我們和服務對象相互了解彼此的想法、立場和觀點，進而達到相互理解，相互信任，最終到達和諧社區的理想彼岸。

那么，如何做到有效的溝通，是否有技巧和方法呢？的經驗積累。“熟能生巧”就是這個道理。

首先，作為一名物業管理人員，要端正思想認識。必須做到以下幾點：

一、尊重不傲慢

我們渴望得到人尊重，但首先要學會尊重別人，我們的服務對象來自社會各階層、各人群，切不可以貌取人，看到有錢人就卑躬屈膝，看到窮人就橫眉冷對。不懂得尊重別人的人，也得不到別人的尊重。

二、熱情不冷漠

物業管理是服務性行業，從業人員保持熱情的態度是起碼的職業道德。最忌諱的就是一臉冷漠、愛理不理。未開口已經得罪了業戶，何來“溝通”而言？

三、誠信不敷衍

在工作中，我們要以誠為本，說到就要做到，切不可“開大興”、“摜浪頭”，事后不兌現，敷衍了事。

四、禮貌不刻薄

禮貌是社交中的基本準則，更是物業管理的基本要求。禮字當頭，禮貌在先。切忌諷刺、挖苦、語言尖刻。

五、不呆板

在工作中堅持原則，按法律、法規辦事的同時，也要視實際情況，在不違反原則的前提下，盡量地予以變通、靈活。

六、負責不推諉

該是我們做的，我們就要做到；該是我們負責的，決不推諉。取信于民。

做到以上幾點，是否就可“一溝就能”了呢？未必，有了正確的思想，還要有適當的工作方法。那么，在物業管理中“溝通”有哪些方法呢？

一、說服教育法

將物業管理的有關法律、法規、政策向業戶進行宣傳、教育和說服，是我們在工作中最常用的方法，但往往也是效果比較差的方法，直觀的，死板的說教是無能的表現。

講法律、講政策理所當然，但怎么講，很有講究。因此，本方法常常要和別的方法結合使用，方能奏效。

二、換位思考法

“愛”與“被愛”是一對矛盾。作為管理者，有時也要換個角度，如果“我是個業主”會怎么想？以他的心態感受一下他的感受。同時也可以請業戶也換個角度，如果他是管理者，該如何做？將心比心，相互理解，解決矛盾。

三、入鄉隨俗法

在工作中講普通話是基本要求，但是，根據服務對旬的不責罵，特別對一些老年人，用同樣的方言來接待他們，往往會收到事半功倍的效果。“家鄉音，一家親”，同樣的方言在情感上已得到了認同，還有什么不好說，不好商量呢？但切記：如果沒有說方言的能力，還是說普通話，否則“鸚鵡學舌”，弄巧成拙，業戶以為你在嘲笑、挖苦他。特別是對敏感方言，如“蘇北話”，不要輕易模仿。

四、避實就虛法

有時直截了當，直奔主題，往往會使矛盾激化，雙方弄僵。還不如避實就虛，先談點和主題無關的話題，談點天氣，交通什么的，緩和一下氣氛，然后再找機會，切入主題。

五、投其所好法

根據溝通對象的脾氣、愛好，可以多聊聊對方感興趣的話題。如歡喜棋牌，就談談牌局對弈；愛好旅游，就談談山水；鐘愛子女，就多贊揚贊揚他的孩子。對待中年婦女，贊美她的孩子是溝通最快捷的路徑，俗話說，母以子貴嘛！

六、以退為進法

有時談僵了，切不可火上澆油，貪一時之快，把該講的，不該講的都發泄出來，這樣只能把對方逼入對立境地；不如以退為進，來個緩兵之計，勸一句，消消火，待合適機會，或換別人再跟業主溝通。

七、委曲求全法

有時會遇上不講理的業戶，這時更需要總代表，寬容，大度，切不可以牙還牙、針鋒相對，而更應該和顏悅色，輕聲細語，即使被罵了也要能夠忍耐，小不忍則亂大謀，古人之言不可不聽。

除了以上各種方法，還可以利用一些非語言因素，更加強“溝通”效果。

一、離開沖突現場交談

在沖突現場溝通，只能“觸景生情”，越談越氣憤。心態無法平靜，還可能有旁觀好事者，添油加醋，擾亂局面，可能的話，勸其離開沖突現場，到其他場所交談溝通較為有利。

二、坐下來談

能坐下談就不要站著，“請坐”不光是禮貌，也是融洽氣氛，便于溝通的一個鋪墊。

三、談話時保持合適距離和位置

根據心理測試，一般人談話，身體保持1米半的距離為宜，太近會感覺壓迫，太遠則有生疏之感，且交談雙方所站位置最好呈90度角，面對面有對抗之嫌。總之，物業管理人員應是一名“雜家”，上至天文地理，下至雞手蒜皮，遠至三皇五帝，近到禽流感洋垃圾，都要知道一點，各種知識都要學習一點。厚積才能薄發，一旦需要時就能即興發揮，瀟灑自如。當然，最重要的是，物業人應該保有對物業工作的熱情和對業主的善意。只有牢固樹立“為民服務”的思想，再掌握以上所言溝通的方法和技巧，才能是表里如一，長袖善舞，否則，再好的技巧，也只能是作秀，“皮笑肉不笑”是很不好看的。物業管理人員日常用語以及接待技巧 物業管理人員應該掌握以下幾條日常用語：

1、問候語：您好，早安，早，早上好，下午好，晚上好，路上辛苦了，您回來了。

2、歡迎語：歡迎您到來，歡迎您的入住，歡迎光臨，歡迎您的 臨指導。

3、祝賀語：恭喜，祝您節日愉快，祝您圣誕愉快，祝您新年愉快，祝您生日愉快，祝您新婚愉快，恭喜發財。

4、告別語：再見，晚安，明天見，祝你一路順風，歡迎您下次再來。

5、道謝語：謝謝，非常感謝，多謝你的幫助。

6、道歉語：對不起、請原諒，打擾你了，失禮了。

7、應答語：（1）在對業主說完話后訪客回答：是的，好的，我明白了，謝謝你的好意。（2）別人對你的幫助表示感謝時可說：不客氣，沒關系，這是我應該做的。

8征詢語：當業主來訪時應起立致敬問好，如：“請問您有什么事”“我能為你作寫什么嗎？”當你為別人做完一件事或問答完一個問題后可說：“你還有別的事情嗎？

9、請求語：請您協助我們??.例如：發生了車輛碰撞事故時，可客氣的說：“請您協助我們維持現場！“：請您??好嗎？例如：當保安要求客人出示證件，客人不肯時可說：“協助我們的工作，好嗎？”。

10、商量語??你看這樣好不好？例如：有些問題處理不了，可以對業主說：“您的問題我會向領導反映以后再告訴您，你看這樣還嗎”？

11、解釋語：??很抱歉，這種情況，公司是這樣規定的，例如：當保安要求客人登記而客人不愿意時，可說：“很抱歉，來訪登記，這是公司的規定，請你配合”。

物業管理接待禮儀能夠幫助物業管理企業通過提供一系列全方位、多層次、專業化的物業管理手段，提升物業服務水平，推動物業企業的發展。

物業服務人員在接待業主時，要將文明敬語和積極進取的精神結合在一起，創造一種最佳的表達效果。要做好這件事情，不是一朝一夕可以做到的，這需要不斷地學習，擴展視野、積累知識，從點點滴滴做起，從小事著眼，于細微處見精神，持之以恒，滴水穿石，才能產生良好效果。

物業管理面對各種業主的有效服務接待技巧

接待禮儀在物業管理中的重要性

一、接待禮儀能夠塑造物業管理的良好企業形象。

物業服務工作是面向千家萬戶，服務人員直接和業主打交道的，每位物業服務人員的禮儀表現、個人形象便是物業企業在社會公眾中的形象，一位物業服務人員的言談舉止與企業的生存與發展有著必然的聯系。

因為凡是住戶都希望居住在一個優美、和諧、舒適、安全的環境中，因而物業管理企業的外顯形象顯得尤為重要。物業管理企業在開展服務和管理中，在與其他部門、機構交往中，工作人員統一的著裝、大方得體的舉止、款款而行的風度、待人接物的禮儀等都能給人以最直觀、最鮮明的印象。

物業管理企業擁有了良好的形象、贏得了廣大住戶的支持和信賴，就會在激烈的市場競爭中處于不敗之地。

二、接待禮儀能夠提高物業管理服務水平。

現代企業的競爭已經不僅僅是科學技術、硬件配備的競爭，更多的是業主對于物業管理服務工作的良好體驗。許多業主在購買住房時，不僅重視住房、資源、設施這些硬件環境，而且十分重現物業管理企業及其員工科學的管理、誠實的信譽、優良的品格、良好的禮貌風度這些軟環境。

物業管理企業員工們的一舉一動，一言一行，都直接代表企業的利益和形象，這也是檢驗員工隊伍管理和服務質量的一個重要尺度。因此，在工作時間內，管理工作人員應統一著裝、統一用牌、統一用語，接待業主(使用人)以及賓客時應該做到態度和藹可親，舉止端莊，談吐文雅。

三、接待禮儀能夠提升物業管理人員企業凝聚力。

在日趨激烈的市場競爭中，越來越多的物業公司為了更好的樹立自己的獨特形象，紛紛導入企業文化落地各項措施，如企業形象設計、企業歌曲、企業口號、企業標識、企業制服等來明確向員工及公眾表明企業精神、精英理念等。

同時，許多物業公司舉行各種儀式如開張、慶典、首批業主入住儀式等，這些都能夠起到鼓舞員工士氣，激發員工對企業的認同感與歸屬感，形成凝聚力和事業心，為企業發展打下堅實的基礎。

四、接待禮儀是物業管理增進社際交往的好幫手。

接待禮儀能夠幫助物業管理人員與業主交往過程中傳遞友好善意、廣結善緣，能夠很好的表現業主與物業之間的友善和尊重。

物業管理企業與政府各部門之間，以及物業管理企業與社會化的專業公司之間要發生千絲萬縷的關系和往來，那么物業管理越來越需要建立起良好的社際交往關系。禮儀正在以新的姿態走進物業管理企業的社交生活之中把握業主心理做好物業管理接待禮儀

物業管理人員在接待物業拜訪時，要能夠快速判斷業主類型，盡可能多的了解業主心理態勢和需求，才能想辦法適度去滿足他，促進企業經營目標的實現。

物業管理服務接待策略

業主心理類型分析：

抑郁型業主

這類業主情緒變化不大，語言謹慎，行動小心，不愿與他人溝通，全憑自己認定的心理辦事。這種類型的業主容易在物業管理的小問題上吹毛求疵。

物業管理接待辦法：給予業主一定空間，但在業主需要協助時，應積極主動，并且有足夠的耐心與業主溝通好動型業主

這類業主其情緒明快，情感易轉移，善于交際和溝通，但其意見和觀點不穩定。

物業管理接待辦法：對待業主熱情主動，回答業主提出的問題時要專業自信，多給業主一些相關的意見和建議。

沉默型業主

這類業主情緒不太外露，從表情上看不出明顯變化，反而從容遲緩、行動穩重、語言簡便，善于控制自己，比較固執，其形成的觀念往往難以糾正，彼此交流的難度較大。

物業管理接待辦法：迎合業主的觀點，以提供耐心服務為主，不可催促對方。給業主一定的空間，在業主需要協助時主動服務。

外向型業主

這類型業主其情緒、情感比較顯著外露，易于表達，對事情易答應易反悔，性情脾氣急躁。

物業管理接待辦法：物業管理人員需在其情緒穩定時再談問題，不要去激怒他，否則引起其不考慮后果的沖動。

物業管理人員在物業管理過程中，要針對業主的社會地位、不同年齡、不同層次的服務需求，確定業主的需求類型，有效搞好管理服務工作。

總之，物業市場的競爭就是是業主的競爭，有了良好的業主群體，加上強大的管理實力，企業就會在物業管理中創出特色，就能發展壯大。

第四篇：物業管理實戰與技巧

《物業管理業務實戰與技巧》

論文答辯題

1.請您談一談，物業管理早期介入的實際意義

參考答案：

一、優化設計

隨著社會經濟的發展，人們對物業的品位和環境要求越來越高，這使得建設單位在開發過程中除了要執行國家有關技術標準外，還應考慮到物業的功能、布局、造型、環境以及物業使用者的便利、安全和舒適等因素。物業管理企業可從業主(或物業使用人)及日后管理的角度，就房屋設計和功能配置、設備選型和材料選用、公共設施配套等方面提出建議，使物業的設計更加優化、完善。

二、有助于提高工程質量

在物業的建設過程中，物業管理企業利用自身優勢幫助建設單位加強工程質量管理，及時發現設計、施工過程中的缺陷，提前防范質量隱患，使工程質量問題在施工過程中及時得到解決，避免在日后使用中再投入額外資金和精力，從而減少浪費，提升物業品質。

三、有利于了解物業情況

對物業及其配套設施設備的運行管理和維修養護是物業管理的主要工作之一，要做好這方面的工作，必須對物業的建筑結構、管線走向、設備安裝等情況了如指掌。物業管理企業可以通過早期介入，如對于圖紙的改動部分做好記錄，對設備安裝、管線布置尤其是隱蔽工程狀況進行全過程跟蹤等，充分了解所管物業的情況，從而在日后的管理中做到心中有數，“對癥下藥”。

四、為前期物業管理作充分準備

物業管理企業可利用早期介入的機會，逐步開展制訂物業管理方案和各項規章制度、進行機構設計、招聘人員、實施上崗培訓等前期物業管理的準備工作，方便物業移交后物業管理各項工作的順利開展。同時，通過在早期介入過程中與各方的磨合，理順與環衛、水電、通信、治安、綠化等部門之間的關系，為日后管理建立暢通的溝通渠道。2.在物業服務中如何體現 “以人為本”理念。

1.物業管理員工的自我完善是與業主良好溝通的條件

要處理好與業主的關系，首先物業管理員工要先提高自身的素質，才能去管理業主、服務于業主、與業主保持良好的溝通。物業管理員工在日常的工作中直接與業主接觸，我們的一言一行，工作的方式和態度都要正確、得體，物業公司在業主面前的形象都要由物業管理員工來展現，那么較高的綜合素質就十分重要。當業主對物業公司抱怨連天時，我們不能去跟業主吵，而是要耐心地傾聽，最后再向業主解釋并表示物業公司將會十分重視他們提出的問題并及時解決；當出現一些技術上的問題，我們不會束手無策，而是能夠運用自身的專業知識，使問題迎刃而解，遇到這種種問題，只有具備一定素質的員工才能夠立即解決，為物業公司樹立良好的形象，與業主保持良好關系。當然不要以為只具備解決、處理問題的能力，足夠的專業知識就能夠很好的與業主溝通，其實不然，微笑、禮貌的服務也相當重要。文明用語、微笑服務也是物業管理員工的必修課。

2.了解業主的潛在需要，處理好與業主的關系

貫徹以人為本的服務宗旨，挖掘出業主的各種需要十分重要。要能盡量做到一切想在業主前，做在業主前，使業主感到有這樣一個物業公司為自己服務使自己省不少心，那么自然業主就不會對物業公司、物業管理員工太過挑剔。我們應盡可能全面的為業主著想，替業主辦事情。這樣即使偶爾我們犯了一些小錯誤，業主也會看在我們以往的周到服務上不與我們計較。那么這樣，物業管理員工、公司與業主之間的關系自然就會相處得比較好了。

3.營造社區人文氛圍

從許多的新聞里我們會看到許多的業主對于物業公司不滿意，對物業公司這么挑剔那么挑剔，其實，業主并不是都不好說話，不是那么愛挑理。只是物業公司沒有給業主營造良好的社區文化、人文氛圍，而使得業主之間、業主與物業管理員工之間的溝通太少，導致了雙方或多方的互相不理解，才會生出許多看似很大的矛盾，但其實并不大的問題。其實要解決這樣的問題不是很難，物業公司可以利用節假日或者雙休日，組織一些社區文化活動、鄰里互動活動等。業主在參與這些活動的過程中既充實了自己的業余生活，也與其他業主進行了良好的溝通，當然也與物業管理人員進行了良好的溝通，大家彼此之間增進了友誼，增進了了解，從陌生人變成了朋友。有了溝通，許多事情也就迎刃而解了。

4.親善、友愛，如家人般的感覺

物業管理員工與業主的良好溝通這不單是某個物業管理人員的事，全體物業管理人 2 員都應這樣做，把業主當作自己的家人去對待，這樣，難以處理的物業管理員工與業主之間的關系就會緩和許多，大家彼此間像親人，像朋友，關系自然能處的很好。比如，業主每天回到“家”，第一要經過的是小區的大門，那么我們的保安人員要做到笑臉相迎，主動問候，見到老人小孩要主動攙扶；物業管理人員在小區內遇到業主也要主動打招呼，問個好，遇到業主有困難要主動幫忙；當然，要建立親善、友愛的關系就要經常到業主家走訪，好比串親戚一樣，除了說一些貼心的話以外當然還要收集一些業主需要服務的各類信息和要求，以便以后更好的服務與他們。

5.舒適、安全的歸屬感

物業管理在管理“人”的基礎上管理的是房產，是建筑物，是社區的環境，業主每天下班回到了我們的小區，他們是回到“家”了，“家”是什么概念，是一種歸屬感，一種安全感，一種舒適感，那么我們要如何為業主提供這樣一種感覺呢，我們應當創造一個整潔、安全、優美、舒適的社區環境。

物業管理的以人為本可以概括的看作“以業主為本”，就是以業主為中心的物業管理理念和精神。物業管理是為業主服務的，其目的是為業主創造安全、舒適的生息環境，使物業保值增值。業主的滿意程度是檢驗和評價物業管理水平的重要標準。但作為房地產開發的后續服務機構，物業管理公司還是要有盈利賺錢的義務。那么從這點上說，有時候在獲取利潤和滿足業主需求上就會發生矛盾。但作為現代物業管理公司，作為以以人為本為服務宗旨的物業公司，就應當在這上面把握好。我們應當不求利潤最大化，但求業主滿意，把每一分錢都用在有利于小區管理和對業主的服務上，用我們的真誠為業主服務。我想只有這樣真正做到以人為本，才能夠得到業主的滿意，得到業主的支持。在以上我認為處理物業管理員工與業主之間的一些方法中，總結出“誠信、周到、高效、安全、禮貌、祥和、創新”的服務管理模式，如果能夠真正的運用到物業管理中并加以修改和完善的話，一定能夠把以人為本的服務宗旨貫徹得很好，也一定能與業主相處得很融洽。

3.如何解決物業管理收費難的問題

參考答案：

1.加強物業管理知識的宣傳。為使業主和物業管理公司建立良好的、和諧的關系，解決物業管理收費難的問題，應對業主加強物業管理知識的宣傳。物業管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準，應經業主委員會、物業管理公司、上級主管部門及其他有關部門共同研究、討論、制定，并在業主大會上公布。同時，也應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費用是每個業主的法定 義務，交費合理、拒交可恥；讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。

2.改變收費態度和收費方式。以往，物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣、收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業管理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。

3.對業主產權實行限制。對無正當理由拒交、少交、欠交物業管理費的業主，物業管理公司可向上級主管行政部門——房產局物業處匯報，請上級主管部門出面幫助協調，對協調未果的業主制定出制裁辦法。例如：可與房產局聯合，對這部分業主實行產權限制，使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續，形成呆死產權，這樣將會迫使業主從自身的利益出發，交納或補繳物業管理費。

4.用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節。在提起訴訟前，最好先通知該部分業主，與業主進行必要的交流、溝通，對經做工作仍無效的業主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。

5.與開發公司辦理好房產交接。為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發公司留下足夠的保證金，確保物業管理公司具有對該房產的修復能力，以利于今后的物業管理。

4.目前，物業管理企業在服務過程中存在的主要問題是什么？

參考答案：

一、物業管理立法滯后，理論體系不健全。現代文明社會的標志之一便是有法可依，在這一根本點上，中國物業管理行業的立法明顯滯后。此外，理論始終滯后于實踐。由于缺乏符合中國國情的、系統而科學的物業管理理論體系的指導，各地在制訂地方性法規的過程中，也往往局限于對境內外成功經驗的模仿或就事論事的解決方案上，因此存在不少漏洞。

二、物業管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。物業管理涉及到的市場主體 諸多，他們之間既有民事法律關系，又有行政管理關系，由于物理管理立法滯后，各方市場主體之間的權利義務關系不清，具體表現在：產權關系不明確；法律責任不清楚；作為經濟合同一方主體的業主委員會是否具備訴訟資格；供水、供電、供氣等有關單位與物業管理企業的經濟關系需要明確；公安派出所、居委會與物業管理企業在社會管理職能上的關系有待進一步理順，等等。給物業管理造成了很多困難。

三、物業管理收費難且不規范。物業管理直接涉及到業主、使用者和物業公司的切身利益。當前出現的問題主要有兩個方面：—是收費難度大。少數業主和使用者寧愿住在較差的環境中，出了問題自己解決，也不愿交管理費。還有一些業主經常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成物業管理收費困難。二是收費行為不規范。

四、開發建設和物業管理脫節。由于建設和管理脫節，物業開發建設中遺留的工程質量問題，很多都是在物業使用中暴露出來的，使得物業管理企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任，加劇了物業管理企業和業主的矛盾。新世紀里，房地產開發商與物業管理已不是簡單的“開發、銷售、管理”三段式關系中的兩頭。物業管理、與開發商的結合不但從表面上由商品房、寫字樓、工業廠房向所有建筑、公共場所擴展，而且在理念上從規劃設計、施工到銷售、管理都要求物業管理的參與。物業管理的“前期介入”的概念，在今后將被不斷深化，直至成為行業性規范要求。物業管理的重要性和前瞻性正日益提高，物業管理與房地產開發的關系既互相獨立，又密不可分。

五、物業管理人員素質不高。由于物業管理是一個新興行業，目前尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，從業人員良莠不齊。加之一些物業管理企業忽視企業人員的自身建設，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。尤其是—些由房管所轉制的物業管理企業，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉換不到位，仍沿用計劃經濟體制下行政型管理模式，擺不正自己與產權人、使用人的位置，習慣于以主人自居，使產權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對此意見很大。

5.針對目前物業管理中存在的問題，應采取怎樣的對策加以解決？

一、走專業化發展之路

物業管理的專業化是物業管理市場化到一定程度的必然結果。物業管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業化水準。物業管理企業要克服這種一體化管理中機構龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學的人力資源管理機制，加大專業人才培訓力度，吸引和留住人才，發揮和調動他們的積極 5 主動性和創造精神，做好服務集成，通過高標準服務來激發消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業化、服務專業化、競爭市場化的道路。

二、走法制化發展之路

我國的物業管理只有實現有法可依，依法辦事，違法必究的法制化運作，才能保證行業健康持續、穩定的發展。近年來，出臺了多部法規、規章，但從整體形勢來看，物業管理發展前景仍存在很多隱患，制約因素較多，其中重要的方面就是法制環境較差；全國缺乏系統完善的法律體系；半數以上的省、直轄市及較大城市沒有地方法規，有的甚至連規范性文件都很少；即使在法制建設較早的地方，法規政策仍然存在結構、體系、覆蓋面、執法等許多的缺陷甚至混亂現象。法規政策成為物業管理市場的緊缺物資，并嚴重制約著行業的發展與進步，亟需建立健全物業管理的法律體系。

三、走集團化發展之路

目前，物業管理企業普遍存在著企業規模小，專業人才少且分散，難以發揮群體功能和綜合實力，而且絕大多數企業存在著經濟效益 差，虧損嚴重等問題。要改變 物業管理這種小兵團分散作戰的局面，就必須組建一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強、一業為主、多種經營，具有市場競爭力的物業 管理企業集團。

四、走品牌化發展之路

品牌是在市場上突進的速度，是在群體中的脫穎而出。品牌是耀眼的招牌、顯赫的身份，是綜合品質的崇尚。它是對承諾兌現的程度，是精細工作的結果，是長期讓消費者們感到滿意的回報。品牌的組成包括企業和產品名稱、產品質量、產品定位及宣傳口號等等。品牌是靠積累形成的，它需要塑造、維護、提升和再開發。物業管理品牌，是由物業的品牌跟管理品牌共同構成的。構成的要素主要有：物業公司的聲譽、形象以及形成和影響物業公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業公司的特殊名稱、注冊資金、管理業績、裝備水平、社會評價、業主管理委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力；管理層的素質；專業技術人員的職稱或技術等級等等；此外，還包括公司物業管理服務的項目、收費標準、服務態度、服務深度等方面。

五、走智能化發展之路

隨著人們生活水平的提高，現代科技的發展，房地產供應商在提供產品時已經越來越多的考慮物業的智能化，客觀上也要求物業管理企業實行智能化管理。物業管理企業也應適應時代的發展要求，采用以計算機管理為主導的新技術，推出智能化管理，以降 6 低物業管理的人力成本，提高物業管理的服務質量，同時，可以推廣一些先進的管理方法。

六、走“以人為本”的發展之路

物業管理是二十世紀末興起的服務性行業。隨著房地產行業的大力發展和人民生活水平的提高，物業管理觀念也逐漸深入人心，且人們對于物業管理的要求也越來越高。所以在近幾年，物業管理行業迅猛發展。但在物業管理市場繁榮的背后，還存在著諸多問題：如服務質量較差，內容簡單，收費不規范等等，使廣大消費者對物業管理公司意見很大。物業管理工作中產生這些問題的原因有很多，但我認為，最重要的一點是物業管理公司沒有牢固樹立以人為本的觀念，沒有認真落實以人為本的宗旨。物業管理的服務對象是人，物業管理的目標之一是要為業主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環境。物業管理企業要倡導“以人為本”的科學發展觀，在與業主的接觸和服務中要把人情味體現在每個細節中，注重對業主的感情投資，提高業主滿意度。物業管理企業所從事的一切活動要以使業主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優質服務。任何物業管理企業必須捕捉市場信息，突出物業服務的人性化理念，將物業管理服務超越單純的維修與維護，為小區用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務的理念。因此，在物業管理市場日趨成熟的今天，物業管理公司只有牢牢把握以人為本的宗旨，才能在競爭中不斷增強實力，發展壯大，實現可持續發展。

第五篇：供應商管理實戰技巧 測試答案

測試成績：100.0分。恭喜您順利通過考試！

單選題

1.在供應商開發流程中，收集完供應商信息之后，應該進行的工作是： √

A 詢價

B 信息反饋

C 篩選

D 議價/核價

正確答案： A 2.對供應商的品質能力實行“三檢”制度的內容不包括： √

A 自檢

B 互檢

C 他檢

D 專檢

正確答案： C 3.在供應商評審項目中，對供應商制造能力的考察范圍不包括：A 生產設備

B 員工人數

C 廠房空間

D 廠商距離

正確答案： B 4.企業考核供應商的兩個指標是： √

A 交貨期和質量

B 交貨期和價格

C 質量和柔性

D 信譽與財務狀況

正確答案： A

√

5.在供應商評審項目中，企業的財務狀況屬于對（）的考核。√

A 技術能力

B 品質能力

C 管理制度

D 經營狀況

正確答案： D 6.企業對供應商的相關信息進行評審的原則是，選擇（）的供應商。A 報價最低

B 質量最好

C 交貨速度最快

D 最合適

正確答案： D 7.企業與供應商是對手關系特征的是： √

A 供應商的數量很多

B 價格適度重要

C 公開程度高

D 位置比較近

正確答案： A 8.對于企業而言，采購合約的簽約地點要盡量選擇： √

A 供應商所在地

B 本公司所在地

C 雙方的中間位置

D 任何地點

正確答案： B 9.在采購合約結構中，正文部分的內容不包括： √

A 物品名稱與規格

√

B 貨物包裝條款

C 仲裁

D 采購雙方企業名稱

正確答案： D 10.在采購合同的權責規定中，負責合同條款履行與跟蹤的人員是： √

A 采購經辦人

B 與采購行為有直接關系的部門主管

C 總經理

D 財務部門

正確答案： A 判斷題

11.供應商開發是采購部門的事，其他部門最好不要干涉。此種說法： √

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

12.廠商的閑置設備越少、廠房的剩余空間越小，說明該企業的制造能力越強。此種說法：正確

錯誤

正確答案： 錯誤

13.企業的一切工作都應該以制度做指導、以流程來檢驗、以標準來堅持。此種說法： √ 正確

錯誤

正確答案： 錯誤

14.采購合同的簽署人一定是企業法人或持企業法人委托書的人員。此種說法： √

正確

錯誤

√

正確答案： 正確

15.在采購合同的權責規定中，要求采購經辦人負責保管合同原件。此種說法： √

正確

錯誤

正確答案： 錯誤