第一篇：工程項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方案范本

XXXX工程有限公司工程項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方案

一、指導(dǎo)思想：

XXXX工程有限公司對(duì)所有工程項(xiàng)目推行方案管理，對(duì)不同形式的工程項(xiàng)目采取最佳的經(jīng)營(yíng)管理方案，無論采取哪一種方案，均需通過董事長(zhǎng)決定，方案管理是外樹形象，內(nèi)創(chuàng)效益是唯一選擇；按章辦事，各負(fù)其責(zé)，是方案管理的精髓；各部門之間相互配合，上下級(jí)之間一級(jí)對(duì)一級(jí)負(fù)責(zé)，是方案管理的核心；方案管理是企業(yè)生存、發(fā)展的基礎(chǔ)，是公司全員工程項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的操作規(guī)程。

二、方案類型：

XXXX工程有限公司的工程項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方案共有四種類型：直管式；包干式；大包式；聯(lián)營(yíng)式。

1、直管式:這種方案是公司對(duì)工程項(xiàng)目直接進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，它適合于工程項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，施工難度較高，工藝流程較復(fù)雜，并有較豐富的經(jīng)濟(jì)效益潛力，這種管理模式是工程項(xiàng)目管理的重中之重，公司及所屬部門的每個(gè)管理者，都有可能參與管理。它直接運(yùn)用公司資金、消耗公司材料、使用公司設(shè)備，管理水平的優(yōu)劣直接影響公司的興衰。直管式是公司永遠(yuǎn)的選擇，即使公司將來發(fā)展壯大到一定規(guī)模也不能放棄這種管理模式。它能將公司每位員工直接推向建筑市場(chǎng)，要求公司員工不斷學(xué)習(xí)新工藝，新工法，以適應(yīng)建設(shè)技術(shù)的發(fā)展，給每一個(gè)管理者提供鍛煉和施展才華的機(jī)會(huì)，給公司決策層和管理層提供建筑市場(chǎng)行情的第一手資料。是企業(yè)立于不敗之地的具體保證。但是它不宜全面采用，以不超過總量30%為宜。

2、包干式：是公司將工程項(xiàng)目以造價(jià)包干交項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)營(yíng)管理的一種模式，這種工程項(xiàng)目一般是結(jié)構(gòu)類型不復(fù)雜，項(xiàng)目經(jīng)理有著對(duì)同類型工程項(xiàng)目較為豐富的施工經(jīng)驗(yàn)，它便于展開量、本、利分析，由于公司直接對(duì)工程項(xiàng)目注入資金，公司不可能以包代管，它的實(shí)質(zhì)是公司和分公司都參與管理，它是避免以包代管的最佳選擇，也是直管式的一種補(bǔ)充形式。這種方案，應(yīng)是逐步推廣的較為普通的形式。

3、大包式：是公司將工程項(xiàng)目承包給項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目經(jīng)理按總造價(jià)的百分比向公司交稅費(fèi)的一種管理模式，也是目前較為流行的一種承包方式，當(dāng)公司管理人員較少、資金周轉(zhuǎn)率較低時(shí)可采取這種模式，但是這種模式有著明顯的缺點(diǎn)，它容易形成以包代管、調(diào)動(dòng)不靈。

4、聯(lián)營(yíng)式:是公司同具有一定施工能力的單位或個(gè)體對(duì)工程項(xiàng)目采取聯(lián)合經(jīng)營(yíng)管理的一種模式。這種管理模式便于發(fā)揮社會(huì)力量、知名人士的積極能動(dòng)性，是增加公司產(chǎn)值、利潤(rùn)的最有效的補(bǔ)充手段。它的缺點(diǎn)是由于公司與聯(lián)營(yíng)者是一種較為松散的管理關(guān)系，是容易形成調(diào)度不靈，有令不行，個(gè)別素質(zhì)較低者容易給公司造成負(fù)面影響。因此應(yīng)慎重選擇合理的經(jīng)營(yíng)對(duì)象，這種管理模式在公司的整體經(jīng)營(yíng)管理中不應(yīng)占太重的比例，僅僅作為一種有益的補(bǔ)充。

三、方案實(shí)施：

1、工程項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方案，必須經(jīng)公司批準(zhǔn)，總經(jīng)理發(fā)布實(shí)施。

2、管理成員應(yīng)按各自分工或總經(jīng)理委托做好方案的實(shí)施工作，并對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

3、各部門根據(jù)不同的方案編制出詳細(xì)的管理方案或工作細(xì)則，按方案的要求把本部門的工作做好，并對(duì)總經(jīng)理復(fù)責(zé)。

4、各個(gè)崗位的管理人員必須按方案的要求，服從管理，在崗盡職，對(duì)自己的領(lǐng)導(dǎo)部門負(fù)責(zé)。

5、每一位管理者，都應(yīng)注意收集方案在實(shí)施過程中出現(xiàn)的新問題，探索新的最佳方法，向公司報(bào)告實(shí)施過程中存在的問題和矛盾，便于及時(shí)修正和改進(jìn)，使工程項(xiàng)目管理方案始終保持在先進(jìn)、合理、高效的運(yùn)行狀態(tài)。

四、方案細(xì)則： 一）、直管式

1、總經(jīng)理直接行使工程項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)、受委托人要對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

2、項(xiàng)目經(jīng)理是工程項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目經(jīng)理原則上通過投標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)上崗，特殊情況由公司研究可任命產(chǎn)生。

3、企業(yè)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目經(jīng)理目標(biāo)責(zé)任書并負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施；項(xiàng)目經(jīng)理目標(biāo)責(zé)任書，由總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理簽字后生效。

4、企業(yè)預(yù)算科負(fù)責(zé)編制真實(shí)、可靠項(xiàng)目工程預(yù)算書，預(yù)算書必須具有可操作性，不得出現(xiàn)偏差，如有變更應(yīng)及時(shí)調(diào)整，它是供應(yīng)科編制材料消耗計(jì)劃、資金運(yùn)用計(jì)劃的重要依據(jù)，預(yù)算科對(duì)總經(jīng)理（或委托人）負(fù)責(zé)。

5、工程管理部根據(jù)工程合同內(nèi)容，編制出切實(shí)可行的施工方案，依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理目標(biāo)責(zé)任書的規(guī)定，對(duì)工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)施工進(jìn)度，3 行使管理權(quán)，并對(duì)公司負(fù)責(zé)。

6、供應(yīng)科依據(jù)預(yù)算科提供的項(xiàng)目工程預(yù)算書，負(fù)責(zé)對(duì)所有消耗材料的尋價(jià)、購買、運(yùn)輸、保管、發(fā)放、實(shí)施管理、杜絕一切跑、冒、滴、漏行為，要編制詳細(xì)的材料消耗計(jì)劃，及相應(yīng)的管理方案，報(bào)總經(jīng)理（或委托人）批準(zhǔn)后實(shí)施，供應(yīng)科對(duì)總經(jīng)理（或委托人）負(fù)責(zé)。

7、供應(yīng)科依據(jù)工程管理提供的施工方案，預(yù)算科提供的項(xiàng)目工程預(yù)算書，編制資金運(yùn)用計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理（或委托人）批準(zhǔn)后實(shí)施，供應(yīng)科對(duì)總經(jīng)理（或委托人）負(fù)責(zé)。

8、辦公室應(yīng)制定出項(xiàng)目部的保衛(wèi)、執(zhí)勤、看管等后勤人員工作細(xì)則，并不定期檢查工作，辦公室對(duì)總經(jīng)理（或委托人）負(fù)責(zé)。

9、項(xiàng)目部的所有管理人員，除對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)外，應(yīng)按各自的工作性質(zhì)對(duì)公司的管理部門負(fù)責(zé)，具體為：技術(shù)員對(duì)企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)。質(zhì)檢員、安全員對(duì)工程管理部負(fù)責(zé)。材料員、保管員、會(huì)計(jì)員對(duì)供應(yīng)科負(fù)責(zé)。保衛(wèi)、執(zhí)勤、看管、伙房等后勤人員對(duì)辦公室負(fù)責(zé)。二）包干式

1、包干式：是指公司將工程項(xiàng)目以造價(jià)包干交給項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)營(yíng)管理的一種模式。

2、根據(jù)工程項(xiàng)目的具體類型，結(jié)合公司的資金周轉(zhuǎn)狀態(tài)，通過公司充分論證，工程項(xiàng)目可采取包干式，公司內(nèi)部招標(biāo)的方式確定中標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)理。該工程項(xiàng)目由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)具體實(shí)施，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

3、公司有對(duì)包干式工程項(xiàng)目全面管理的權(quán)利。

4、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目部班子，項(xiàng)目經(jīng)理是工程項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)公司負(fù)責(zé)。

5、預(yù)算科要編制出真實(shí)可行的工程項(xiàng)目預(yù)算書，報(bào)公司研究通過，作為造價(jià)包干的重要依據(jù)，預(yù)算科對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

6、企業(yè)營(yíng)銷部按照公司批準(zhǔn)的中標(biāo)價(jià)，制定工程包干合同，并對(duì)負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施，工程項(xiàng)目包干合同由公司總經(jīng)理同項(xiàng)目經(jīng)理簽字后生效。

7、工程管理部按合同約定，編制切實(shí)可行施工方案，嚴(yán)格對(duì)工程項(xiàng)目的工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、施工進(jìn)度進(jìn)行管理。工程管理部編制的進(jìn)度計(jì)劃是供應(yīng)科編制資金運(yùn)用計(jì)劃的重要依據(jù)，工程管理部要對(duì)分管生產(chǎn)的總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

8、供應(yīng)科按照工程項(xiàng)目包干合同，依據(jù)工程管理編制的施工方案，編制出資金運(yùn)用計(jì)劃，包總經(jīng)理批準(zhǔn)后由財(cái)務(wù)科實(shí)施。工程進(jìn)度款必須嚴(yán)格按工程管理部提供的形象進(jìn)度進(jìn)行撥付，供應(yīng)科對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

9、供應(yīng)科應(yīng)及時(shí)掌握工程項(xiàng)目的材料消耗情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，編制出包干式管理的材料管理方案，真正起到宏觀管理和監(jiān)督作用。

10、項(xiàng)目經(jīng)理要有能力協(xié)調(diào)好各業(yè)務(wù)主管部門、建設(shè)單位、周邊社區(qū)環(huán)境的工作關(guān)系，確無能力協(xié)調(diào)解決時(shí)，由公司領(lǐng)導(dǎo)出面解決，所發(fā)生的一切費(fèi)用由分公司承擔(dān)。

（三）大包式

1、大包式：是將工程項(xiàng)目承包給分公司經(jīng)營(yíng)管理，分公司按工程項(xiàng)目總造價(jià)的百分比上繳公司利潤(rùn)的一種管理模式。

2、經(jīng)公司研究通過，工程項(xiàng)目可采用大包式，公司通過內(nèi)部招標(biāo)的方式確定招標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)理，該工程項(xiàng)目由項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)具體實(shí)施，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

3、項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)大包式工程項(xiàng)目全面管理的權(quán)利，并對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

4、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目部班子，項(xiàng)目經(jīng)理是工程項(xiàng)目的第一負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)公司負(fù)責(zé)。

5、預(yù)算科負(fù)責(zé)編制工程項(xiàng)目大包合同并負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施，工程項(xiàng)目大包合同由公司總經(jīng)理與項(xiàng)目經(jīng)理簽字后生效。

6、工程項(xiàng)目管理部要協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理編制切實(shí)可行的施工方案，嚴(yán)格對(duì)工程項(xiàng)目的工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、施工進(jìn)度進(jìn)行管理，工程管理部對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)

7、財(cái)務(wù)科要按照合同約定，及時(shí)收取項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，若不能及時(shí)收取，須經(jīng)書面報(bào)告總經(jīng)理說明原因，無正當(dāng)理由，出現(xiàn)抗交、拖交、少交稅費(fèi)時(shí)，財(cái)務(wù)科應(yīng)書面提出處理措施，報(bào)告總經(jīng)理，財(cái)務(wù)科對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

8、項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)有能力協(xié)調(diào)好各業(yè)務(wù)主管部門、建設(shè)單位、周邊社區(qū)環(huán)境的工作關(guān)系，確無能力協(xié)調(diào)解決時(shí)，有公司領(lǐng)導(dǎo)出面解決，所發(fā)生的一切費(fèi)用由項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)。

（四）聯(lián)營(yíng)式

1、聯(lián)營(yíng)式：是指公司同有一定施工能力的單位或個(gè)人，對(duì)工程項(xiàng)目采取聯(lián)合經(jīng)營(yíng)管理的一種模式。

2、聯(lián)營(yíng)者必須具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、有成熟的施工管理經(jīng)驗(yàn)、社會(huì)信譽(yù)較好，服從公司管理、能夠獨(dú)立承擔(dān)債權(quán)債務(wù)，不給公司造成任何負(fù)面影響。

3、聯(lián)營(yíng)式的工程項(xiàng)目，公司采取較為松散的管理方式，以收取聯(lián)營(yíng)者按契約應(yīng)交費(fèi)稅為主要目的。根據(jù)工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)聯(lián)營(yíng)單位或個(gè)人可設(shè)立分公司，也可設(shè)立項(xiàng)目部。

4、經(jīng)公司批準(zhǔn)，營(yíng)銷部負(fù)責(zé)編制聯(lián)營(yíng)合同，由公司總經(jīng)理同聯(lián)營(yíng)者簽字后生效。

5、公司總經(jīng)理有對(duì)聯(lián)營(yíng)式工程項(xiàng)目全面管理的權(quán)利。

6、公司按照工程合同，實(shí)施對(duì)工程項(xiàng)目的工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、施工進(jìn)度管理，編制出適應(yīng)聯(lián)營(yíng)式的管理細(xì)則。

7、財(cái)務(wù)科要對(duì)工程項(xiàng)目的材料消耗、資金運(yùn)用進(jìn)行宏觀管理和監(jiān)督并編制出聯(lián)營(yíng)式的材料、資金管理細(xì)則，財(cái)務(wù)科對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

8、財(cái)務(wù)科應(yīng)根據(jù)聯(lián)營(yíng)合同的約定及時(shí)收取聯(lián)營(yíng)者應(yīng)上交的費(fèi)稅，若不能及時(shí)收取，必經(jīng)書報(bào)告總經(jīng)理說明原因，無正當(dāng)理由，出現(xiàn)抗交、拖交、少交費(fèi)稅式，財(cái)務(wù)科應(yīng)書面報(bào)告總經(jīng)理，并提出處理措施，財(cái)務(wù)科對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

9、項(xiàng)目經(jīng)理有能力協(xié)調(diào)好各業(yè)務(wù)主管部門、建設(shè)單位、周邊社區(qū)環(huán)境的工作關(guān)系，原則上公司不參與協(xié)調(diào)這方面的工作關(guān)系，卻無能力協(xié)調(diào)時(shí)，公司領(lǐng)出面協(xié)調(diào)，項(xiàng)目經(jīng)理要承擔(dān)一切費(fèi)用。

五、經(jīng)公司同意成立項(xiàng)目部的單位或個(gè)人，一律作為公司的一個(gè)獨(dú)立承包的下屬項(xiàng)目部，全面納入公司的管理，應(yīng)嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度及資質(zhì)使用管理的有關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目經(jīng)理必須和公司簽署合同后才可使用資質(zhì)。但實(shí)行一個(gè)工程項(xiàng)目一簽的原則。不得多次、長(zhǎng)期使用，更不能轉(zhuǎn)借。

六、項(xiàng)目經(jīng)理無論已各種形式進(jìn)入公司均應(yīng)簽訂資質(zhì)使用協(xié)議、分包協(xié)議書，并無條件遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度、服從公司管理。

項(xiàng)目經(jīng)理管理制度

一、經(jīng)公司同意成立項(xiàng)目部的單位或個(gè)人，一律作為公司的一個(gè)獨(dú)立承包的下屬項(xiàng)目部，全面納入公司的管理，應(yīng)嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度及資質(zhì)使用管理的有關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目經(jīng)理必須和公司簽署合同后才可使用資質(zhì)。但實(shí)行一個(gè)工程項(xiàng)目一簽的原則。不得多次、長(zhǎng)期使用，更不能轉(zhuǎn)借。

二、項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人通過各項(xiàng)渠道獲取信息，獨(dú)立談成項(xiàng)目最終簽訂合同，項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)回收工程款的，公司根據(jù)利潤(rùn)空間按照合同產(chǎn)值的1.5%—3.5%的比例雙方協(xié)商確定業(yè)務(wù)提成。業(yè)務(wù)提成按照一個(gè)工程一清的原則進(jìn)行。凡是留有質(zhì)保金的，實(shí)際工程款到位后，按提成的80％執(zhí)行。待總工程款（質(zhì)保金）全部到位后，再全部付清余額。

三、項(xiàng)目經(jīng)理使用公司資質(zhì)自行承攬工程或自行施工應(yīng)遵守以下規(guī)定：

1、凡是經(jīng)同意可以使用公司資質(zhì)的項(xiàng)目經(jīng)理，分有無個(gè)人資質(zhì)證書按工程總造價(jià)的一定比例繳納管理費(fèi)。并自覺接受業(yè)主的有關(guān)監(jiān)督管理。

2、要定期向公司上報(bào)單位人員及經(jīng)營(yíng)的真實(shí)情況，并接受公司的統(tǒng)一管理。在項(xiàng)目施工期間，公司行使監(jiān)督權(quán)，即：委派一名監(jiān)督質(zhì)量安全、施工安全的人員。監(jiān)督人員待遇除正常的吃 9 住外，由項(xiàng)目經(jīng)理按每月不低于1200元發(fā)放工資。

3、凡是使用公司資質(zhì)的單位項(xiàng)目資金必須納入公司一切核算并做到：

1）、所有業(yè)主工程款必須進(jìn)入公司賬戶；

2）、凡是經(jīng)公司開具正式發(fā)票的（或自行到稅務(wù)部門以公司名義開具發(fā)票的）要按照稅務(wù)部門的要求自行負(fù)擔(dān)發(fā)票額的產(chǎn)生的一切稅費(fèi)。

4、凡是使用公司資質(zhì)的項(xiàng)目經(jīng)理，必須提供與開具扣稅發(fā)票等額的正式支出發(fā)票或有效票據(jù)。

1）、發(fā)票范圍是：差旅費(fèi)、住宿費(fèi)、人員工資等（合計(jì)不超過工程造價(jià)總額的30%）、材料發(fā)票（不能跨年度）；招待費(fèi)［1500萬以下5%（工程造價(jià)）、1500萬以上3%（工程造價(jià)）。

2）、發(fā)票要素：名稱為XXXX工程有限公司，日期為本年度，發(fā)票為地稅認(rèn)可的正式發(fā)票；材料發(fā)票必須是有關(guān)裝飾裝修工程材料；工人工資必須是由稅務(wù)部門的認(rèn)可的工人工資表。

四、項(xiàng)目經(jīng)理承攬公司工程施工應(yīng)遵守以下規(guī)定：

1、公司全面負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)理的施工質(zhì)量、安全生產(chǎn)、工程進(jìn)度等情況，總結(jié)評(píng)比、獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。

2、項(xiàng)目經(jīng)理承攬公司工程施工，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)自覺遵守公司和公司與建設(shè)單位簽訂的合同.公司負(fù)責(zé)深入實(shí)際、積極催要工 10 程款，并按照公司與業(yè)主簽定的合同扣除公司應(yīng)得款后及時(shí)撥付給項(xiàng)目經(jīng)理，做到不耽誤工程施工。

3、工程實(shí)行包工包料，所有費(fèi)用均由項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)；項(xiàng)目經(jīng)理按照工程總造價(jià)的一定比例向公司繳納管理費(fèi)。

4、項(xiàng)目經(jīng)理全面履行公司與建設(shè)單位簽定的建筑施工合同，按照公司與建設(shè)單位簽訂的合同所規(guī)定事項(xiàng)和承諾施工，因違約造成的損失由項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)。

5、公司負(fù)責(zé)從業(yè)主撥付的工程款中代扣代繳本工程產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅、教育附加費(fèi)、城建費(fèi)、印花稅等相關(guān)費(fèi)用。項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)施工過程中發(fā)生的材料、工資、施工管理、監(jiān)理、質(zhì)檢、審計(jì)等一切費(fèi)用。

五、項(xiàng)目經(jīng)理在施工過程中均應(yīng)墊付啟動(dòng)資金，并在開工前向公司繳納合同價(jià)款10%的工程安全質(zhì)量保證金（工程質(zhì)保期滿無質(zhì)量問題后無息一次退回）；

六、項(xiàng)目經(jīng)理施工項(xiàng)目所有材料（指金屬鋁塑門窗、鋼結(jié)構(gòu)、鋼網(wǎng)架、裝飾裝修等公司有能力加工項(xiàng)目）加工必須交公司完成，公司按照市場(chǎng)價(jià)格合理收取加工費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

七、項(xiàng)目經(jīng)理嚴(yán)格按照國(guó)家法律規(guī)范、圖紙及合同要求施工，不得偷工減料，不得使用劣質(zhì)材料，承擔(dān)在施工中發(fā)生質(zhì)量問題造成的損失，負(fù)責(zé)保修期內(nèi)無償修理。

八、項(xiàng)目經(jīng)理施工期間應(yīng)依法、文明施工，出現(xiàn)的一切安全事故與公司無關(guān)，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)發(fā)生的一切費(fèi)用。公司不承擔(dān)任何責(zé)任及費(fèi)用。

九、凡是使用公司資質(zhì)項(xiàng)目過程中的自行決定的一切行為，不經(jīng)公司同意而造成的一切后果自負(fù)，公司不承擔(dān)任何責(zé)任。12

第二篇：工程項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任制承包合同

工程項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任制承包合同

甲方：福建省華廈建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）

乙方： 陳道翰 身份證號(hào)： ***518（以下簡(jiǎn)稱乙方）

為明確雙方在履行內(nèi)部承包合同過程中的權(quán)利義務(wù)，依照《中華人民共和國(guó)合同法》、中華人民共和國(guó)建筑法》和其他有關(guān)的法律、法規(guī)以及甲方與業(yè)主所簽訂的承包主合同之規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商達(dá)成一致意見，特訂立本合同，以資共同遵守。

一、工程概況

1、工程名稱：

2、工程地點(diǎn)：城南鎮(zhèn)蓮峰社區(qū)

3、工程特征：

4、中標(biāo)價(jià)格：元

5、工程承包范圍：以發(fā)包人提供效果圖、施工圖、工程量清單項(xiàng)目（包括主材和輔材供應(yīng)以及安裝調(diào)試）

二、承包原則

乙方依法自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，獨(dú)立承擔(dān)一切法律責(zé)任。乙方除應(yīng)按規(guī)定上繳甲方企業(yè)管理費(fèi)、按規(guī)定上繳全部稅費(fèi)及其他工程應(yīng)上繳的有關(guān)費(fèi)用外，乙方應(yīng)自行承擔(dān)工程項(xiàng)目所產(chǎn)生的全部債權(quán)債務(wù)。

三、工程承包方式、范圍、工程數(shù)量和價(jià)款

1、工程承包方式：采用包工包料的方式。工程數(shù)量詳見《工程量清單》，清單中所有項(xiàng)目的作內(nèi)容均應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范中關(guān)于計(jì)量與支付的規(guī)定。工程量清單中開列的工程數(shù)量是根據(jù)本工程設(shè)計(jì)提供的預(yù)計(jì)工程量，該工程量不作為乙方在履行合同義務(wù)過程中實(shí)際完成的工程和準(zhǔn)確的工程數(shù)量。

2、工程合同價(jià)款：指經(jīng)審計(jì)部門審計(jì)核準(zhǔn)由業(yè)主確認(rèn)，并在審計(jì)報(bào)告中簽字同意的價(jià)款。

四、工程工期

按甲方與業(yè)主已簽訂的合同工期為準(zhǔn)，并按業(yè)主的要求作相應(yīng)調(diào)整。

五、工程質(zhì)量

1、乙方必須保證工程質(zhì)量等級(jí)達(dá)到甲方與業(yè)主約定的標(biāo)準(zhǔn)。

2、乙方在施工過程中的所有工程用料必須提供所有原材料的產(chǎn)品說明書、產(chǎn)品合格證，并在進(jìn)場(chǎng)之前應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行原材料檢驗(yàn)和實(shí)驗(yàn)，合格后方可用于工程施工。

3、乙方必須嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)文件、工程有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)行的施工規(guī)范及本合同的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行組織施工。

4、乙方必須對(duì)工程實(shí)行保修，保修時(shí)間自工程驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，保修期同甲方與業(yè)主約定的時(shí)間相一致，并承擔(dān)因工程質(zhì)量所產(chǎn)生的所有責(zé)任和費(fèi)用。

六、工程結(jié)算和工程款的收取、支付

1、工程結(jié)算包括中間月進(jìn)度結(jié)算和竣工結(jié)算。中間月進(jìn)度計(jì)量計(jì)價(jià)與支付，根據(jù)乙方已完成施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)數(shù)量及施工過程變更設(shè)計(jì)增減數(shù)量，報(bào)送監(jiān)理審核并經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)的數(shù)量和單價(jià)作為甲乙雙方計(jì)算支付月進(jìn)度款和企業(yè)管理費(fèi)的暫定參數(shù)。甲乙雙方簽字報(bào)送監(jiān)理審核并經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)的中間計(jì)量計(jì)價(jià)與支付不能作為甲乙雙方最終結(jié)算依據(jù)。甲乙雙方簽字的中間結(jié)算計(jì)量計(jì)價(jià)、工程竣工結(jié)算計(jì)量計(jì)價(jià)的數(shù)量及價(jià)款，只有在工程竣工結(jié)算報(bào)送業(yè)主審批并經(jīng)審計(jì)部門審計(jì)核準(zhǔn)由業(yè)主確認(rèn)并在審計(jì)報(bào)告上簽字同意的數(shù)量和價(jià)款，才能作為甲乙雙方最終的結(jié)算依據(jù)。

2、工程款的收據(jù)和支付按照本工程業(yè)主撥付的所有工程價(jià)款（含預(yù)付款、備料款、預(yù)留質(zhì)保金）必須全部匯入甲方帳戶進(jìn)行統(tǒng)一管理的原則，甲方收到業(yè)主撥入的工程款項(xiàng)，按規(guī)定比例扣除甲方企業(yè)管理費(fèi)及其他應(yīng)代扣代繳的稅費(fèi)后（乙方對(duì)甲方的企業(yè)管理費(fèi)及代扣代繳的稅費(fèi)不得持有任何異議），剩余工程款及時(shí)支付給乙方。當(dāng)業(yè)主未撥付工程款時(shí)，乙方不得以任何理由向甲方催要工程款，并且必須按業(yè)主的要求自行籌資施工。

3、乙方不得自行向業(yè)主領(lǐng)取任何款項(xiàng)，否則每發(fā)現(xiàn)一次，甲方有權(quán)向乙方收取違約金萬元，發(fā)現(xiàn)3次甲方有權(quán)解除合同，扣留投標(biāo)保證金和銀行履約保函和銀行匯票作為乙方的違約金，并且已完工工程不計(jì)價(jià)、不結(jié)算。

七、工地安全

1、工地安全由乙方負(fù)責(zé)，乙方應(yīng)根據(jù)本工程的特點(diǎn)和有關(guān)規(guī)定制定切實(shí)可行的安全檢查防范措施和操作規(guī)程，嚴(yán)格按甲方與業(yè)主合同約定的安全條款和國(guó)家有關(guān)部門制定的安全操作規(guī)范要求組織施工。

2、乙方應(yīng)當(dāng)為進(jìn)入工地作業(yè)的職工辦理工傷保險(xiǎn)和進(jìn)行安全施工考試，組織安全施工知識(shí)培訓(xùn)，增強(qiáng)職工的安全施工意識(shí)，同時(shí)為工地的職工提供必要的安全生產(chǎn)條件，搭設(shè)安全防護(hù)設(shè)施，完善各種安全告示、警示牌，做到文明施工。

3、乙方應(yīng)在工地施工現(xiàn)場(chǎng)配置安全檢查員，加強(qiáng)對(duì)工地安全管理，乙方在工程承包期間所發(fā)生的一切事故，不管何種原因，其民事、經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任由乙方承擔(dān)，甲方不承擔(dān)連帶責(zé)任和費(fèi)用。若

因乙方忽視工地施工安全，造成施工人員或第三人傷殘、死亡，導(dǎo)致甲方被起訴，甲方有權(quán)從工程中預(yù)留一部定比例的款項(xiàng)待判決生效后將判決項(xiàng)下的款項(xiàng)直接支付給傷殘或者死亡者的繼承人，若有余款及時(shí)返還乙方。

4、根據(jù)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)等規(guī)定，需持證上崗的特種崗位，乙方聘請(qǐng)的員工必須符合規(guī)定持證上崗。

八、工程進(jìn)度

1、總工期按業(yè)主要求完成。

2、滿足業(yè)主、監(jiān)理工程師階段性工期要求。

3、若因乙方原因造成工期延誤，甲方有權(quán)隨時(shí)采取必要措施予以調(diào)整工程任務(wù)，由此所造成增加的工程費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

九、項(xiàng)目經(jīng)理部公章的使用和管理規(guī)定

1、項(xiàng)目經(jīng)理部公章適用于：工程項(xiàng)目業(yè)主、工程監(jiān)理業(yè)務(wù)聯(lián)系，工程項(xiàng)目資料申報(bào)；下文對(duì)施工班組發(fā)出指令或整改通知。

2、項(xiàng)目經(jīng)理部公章不得用于對(duì)外簽訂合同，對(duì)外簽訂合同無效。

3、乙方應(yīng)嚴(yán)格保管公章，按照規(guī)定的用途使用公章，并將公章使用情況備案登記，報(bào)甲方留存，乙方應(yīng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部公章的保管和使用所引起的一切法律責(zé)任負(fù)責(zé)并承擔(dān)由此造成的一切損失。

十、甲方的責(zé)任

1、甲方負(fù)責(zé)委派工程項(xiàng)目管理人員，負(fù)責(zé)監(jiān)督工程質(zhì)量、進(jìn)度、文明施工、工程款的安排以及相互協(xié)調(diào)等工作。（工資附后）

2、甲方負(fù)責(zé)審核乙方提供的工程報(bào)表，向業(yè)主上報(bào)工程進(jìn)度計(jì)價(jià)報(bào)表。

3、甲方協(xié)助乙方每月按工程進(jìn)度向業(yè)主收取進(jìn)度款。在收到進(jìn)度款并扣除甲方企業(yè)管理費(fèi)及其他應(yīng)代扣代繳的稅費(fèi)后，其余進(jìn)度款及時(shí)支付給乙方。

4、甲方協(xié)助乙方收集本工程的各項(xiàng)簽證報(bào)告、文件，協(xié)助做好工程竣工內(nèi)業(yè)資料整理、歸檔，工程竣工后組織乙方進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收。

十一、乙方的責(zé)任

1、乙方必須全面履行甲方與業(yè)主簽訂的所有合同、嚴(yán)格遵守甲方《投標(biāo)書》中的各項(xiàng)承諾及業(yè)主《招收文件》有關(guān)規(guī)定，甲方與業(yè)主合同履行過程中應(yīng)承擔(dān)的所有義務(wù)由乙方實(shí)際承擔(dān)。

2、乙方負(fù)責(zé)辦理有關(guān)工程開工前所需的手續(xù)和材料，并承擔(dān)由此所發(fā)生的費(fèi)用。

3、乙方負(fù)責(zé)成立項(xiàng)目經(jīng)理部，負(fù)責(zé)提供有專業(yè)技能的勞務(wù)隊(duì)伍和工程規(guī)模相匹配的機(jī)械設(shè)備，全面科學(xué)地組織施工，并派專人負(fù)責(zé)施工過程中所需的內(nèi)業(yè)資料的收集、整理、歸檔，確保內(nèi)業(yè)資

料的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性。工程具備竣工驗(yàn)收條件，應(yīng)及時(shí)辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，乙方應(yīng)承擔(dān)竣工驗(yàn)收所需資料制作費(fèi)等其他一系列費(fèi)用。

4、乙方負(fù)責(zé)支付工程施工過程中所需支付的全部費(fèi)用，乙方遲延支付相關(guān)費(fèi)用的，只要權(quán)利人向甲方出具證據(jù)證明乙方在施工過程中拖欠款項(xiàng)，甲方有權(quán)強(qiáng)制從乙方的工程款中扣除并替乙方支付該部分款項(xiàng)，對(duì)此乙方不得持有異議。

5、乙方負(fù)責(zé)支付投標(biāo)保證金、銀行履約保函和銀行匯票以及業(yè)主要求支付的各種款項(xiàng)。

6、甲方按工程總造價(jià)1%收取企業(yè)管理費(fèi), 乙方提供甲方工程總造價(jià)0%的材料發(fā)票。

7、乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)甲方項(xiàng)目經(jīng)理部現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資：項(xiàng)目經(jīng)理每月元、技術(shù)負(fù)責(zé)人每月/元、技術(shù)人員每月/元，安全員2個(gè)每月1000元（不含話費(fèi)補(bǔ)貼、交通費(fèi)）費(fèi)用，乙方應(yīng)為甲方現(xiàn)場(chǎng)管理人員負(fù)責(zé)提供食宿、辦公用品等辦公所需條件。如須甲方派技術(shù)人員，工資屆時(shí)雙方再行約定。

8、乙方不得將內(nèi)部承包工程轉(zhuǎn)包給其他單位或個(gè)人施工，若發(fā)現(xiàn)乙方將工程轉(zhuǎn)包，甲方有權(quán)單方解除合同，責(zé)令乙方退場(chǎng)，已完工工程不計(jì)價(jià)、不結(jié)算。

9、乙方如果不嚴(yán)格履行合同或中途退出施工，甲方有權(quán)扣留投標(biāo)保證金和銀行履約保函和銀行匯票作為乙方的違約金，并且已完工工程不計(jì)價(jià)、不結(jié)算。

10、乙方在施工過程中，導(dǎo)致甲方被業(yè)主罰款或被業(yè)主處以違約金的，甲方有權(quán)要求乙方支付雙倍金額，不足以彌補(bǔ)甲方損失的，甲方有權(quán)繼續(xù)向乙方追償。

11、乙方在施工過程中要嚴(yán)格履行甲方與業(yè)主簽訂的施工合同及要求的工程質(zhì)量等級(jí)；并在省地市主管部門對(duì)該工程項(xiàng)目施工的考核保證達(dá)到B級(jí)以上，評(píng)為C級(jí)甲方將對(duì)乙方罰款150萬元，若被評(píng)為D級(jí)，導(dǎo)致甲方被業(yè)主通報(bào)而失去該地區(qū)的投標(biāo)資格，則甲方對(duì)乙方處罰100萬元的工程款，并由乙方承擔(dān)由此造成的一切損失和責(zé)任。

12、乙方履行本合同履行過程中違反約定、違反法律、行政法規(guī)、相關(guān)政府規(guī)定導(dǎo)致甲方被國(guó)家相關(guān)部門、第三人追究責(zé)任的，甲方在對(duì)外承擔(dān)責(zé)任后有權(quán)向乙方追究責(zé)任，并賠償甲方的一切損失（包括但不限于律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、差旅費(fèi)）

十二、爭(zhēng)議解決

甲乙雙方在履行合同過程中發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)通過友好協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方均可向甲方所在地的人民法院起訴。

十三、合同期限

本合同期限自簽字生效之日起至乙方承包工程項(xiàng)目保質(zhì)期期滿且款項(xiàng)結(jié)清為止。

十四、附則

1、甲方與業(yè)主簽訂的《建設(shè)工程施工合同》等合同、備忘錄、會(huì)議紀(jì)要等所有法律文件作為本合同的附件，是本合同不可分割的一部分，與本合同互為解釋，互為補(bǔ)充。

2、本合同自甲、乙雙方簽字或蓋章之日起生效，本合同一式四份，甲方執(zhí)三份，乙方執(zhí)一份，均具同等法律效力。

3、本合同在執(zhí)行過程中如有未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議與本合同均具有同等的法律效力。

甲方：福建省華廈建設(shè)發(fā)展有限公司乙方：

法定代表人：身份證號(hào)：

聯(lián)系電話： ***聯(lián)系電話：

簽訂時(shí)間： 2011 年 9月5 日

簽訂地點(diǎn)：寧德市冠宏星小區(qū)B區(qū)8號(hào)樓305

第三篇：經(jīng)營(yíng)管理方案

經(jīng)營(yíng)管理方案

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中，建筑行業(yè)有著廣闊的前景，肩負(fù)著神圣的使命。著眼市場(chǎng)，放眼未來，為了樹立企業(yè)在社會(huì)中知名度，也為了使企業(yè)擁有一個(gè)美好的前景，也為了使企業(yè)在市場(chǎng)中立于不敗之地，同時(shí)也為了我們的企業(yè)在財(cái)源的道路上如日中天，做為公司的高層員工之一，特提出以下管理設(shè)計(jì)方案，敬請(qǐng)公司所有員工配合執(zhí)行：

1、員工理念：無論公司任何員工，必須上下同心、群策群力，為公司現(xiàn)象化管理獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。共同樹立與企業(yè)榮辱與共，公司興隆我關(guān)榮的信念。尊重并執(zhí)行上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的各項(xiàng)的決策，不脫崗、不離崗。員工與員工之間應(yīng)和睦相處，不帶情緒上崗。

2、文明施工：項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)駐工地后，應(yīng)與施工方協(xié)調(diào)布置本項(xiàng)目的形象工種施工區(qū)域，材料堆放區(qū)域。項(xiàng)目部職工職責(zé)標(biāo)牌懸掛，以及警示標(biāo)牌放置區(qū)域，施工設(shè)備規(guī)放位置。并不時(shí)在施工中監(jiān)督檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，做到零星材料堆放有序，不出現(xiàn)一塊半頭磚，一釬落地灰等現(xiàn)象。力求各項(xiàng)文明施工指標(biāo)盡善盡美。必要時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理有權(quán)對(duì)分包商的不文明施工行為執(zhí)行處罰措施。

3、安全管理：杜絕一切不安全施工因素，防范于未然。所有進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)者必須配戴安全帽并系安全帽帶。檢查中一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，管理人員每次50元，工人每次20元（其中包括公司

任何員工），項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)查處電力機(jī)械，腳手架等一切不安全因素并立及克服。時(shí)常監(jiān)督分包方對(duì)施工機(jī)械設(shè)備的定期保養(yǎng)維修。項(xiàng)目經(jīng)理有權(quán)對(duì)分包方的野蠻施工行為應(yīng)進(jìn)行勸阻并制止，必要時(shí)可以下達(dá)罰款命令。

4、項(xiàng)目質(zhì)量管理：項(xiàng)目經(jīng)理做為本項(xiàng)目管理者之一，應(yīng)該預(yù)先設(shè)計(jì)施工方案，其中包括文明施工、安全因素、工程進(jìn)度、材料管理、利潤(rùn)核對(duì)等。執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)建筑施工規(guī)范，提前對(duì)分包方下達(dá)各項(xiàng)規(guī)范技術(shù)交底。如果因項(xiàng)目經(jīng)理疏于管理或措施不力。在巡查中一經(jīng)查除，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)自己的行為負(fù)直接責(zé)任。情節(jié)特別嚴(yán)重，造成重大經(jīng)濟(jì)損失，公司領(lǐng)導(dǎo)可以對(duì)其進(jìn)行處罰甚至辭退。如果分包方拒不執(zhí)行，項(xiàng)目經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，做為直接管理人之一，有權(quán)對(duì)分包方執(zhí)行處罰政策，并將其行為上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。

5、材料管理：項(xiàng)目經(jīng)理接受開工前的公司材料預(yù)算方案，必須對(duì)材料嚴(yán)加管理，合理施用、恪盡職守，嚴(yán)于律己，監(jiān)督個(gè)工種必須配料合理。施工現(xiàn)場(chǎng)中，杜絕出現(xiàn)一塊半頭磚、一釬落地灰、一根短鋼筋(50cm左右)一塊碎木板（50cm2）等不合理現(xiàn)象。項(xiàng)目經(jīng)理如果在執(zhí)行措施中，分包方屢教不改，可以下達(dá)罰款通知。待工程全部交工后，項(xiàng)目經(jīng)理有義務(wù)配合公司主管，預(yù)算員對(duì)工程進(jìn)行決算。公司最終將執(zhí)行獎(jiǎng)罰款制度。

6、項(xiàng)目巡檢：公司將對(duì)所有項(xiàng)目實(shí)行周例會(huì)制度，十天一小

檢，一月一大檢的巡查的制度，屆時(shí)有公司領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目經(jīng)理、分包方負(fù)責(zé)人義務(wù)配合。將分項(xiàng)對(duì)該項(xiàng)目的文明施工安全措施、質(zhì)量管理、材料管理等逐一考核，進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定。公司將執(zhí)行獎(jiǎng)罰制度，樹立爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)的企業(yè)理念。

7、庫房制度：項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)督本項(xiàng)所有入庫設(shè)備材料管理。所有設(shè)備，小型工具對(duì)分包方實(shí)行一次交付。分包方要嚴(yán)加看管，損耗率不得超過2%。否則按損耗率以外數(shù)值，處單位數(shù)量同等罰款。如果施工中正常造成折舊變形，宜如數(shù)上交庫房回收。如果造成的不正當(dāng)損耗，將處以同等質(zhì)量金額罰款。

8、巡查備注：如果在巡查中發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)技術(shù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)現(xiàn)象，實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)辦公政策。混凝土部位若出現(xiàn)蜂窩麻面等漏振現(xiàn)象，每處罰款50元，情節(jié)特別嚴(yán)重者，若出現(xiàn)2m2局部漏振，罰款500元，局部2m2漲模超出墻體2cm者，罰款500元。砌體標(biāo)高、垂直平整度、軸線位移嚴(yán)重超標(biāo)者，將處以同等數(shù)量罰款。如果有不可挽回的后果，其損失由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與分包方一同承擔(dān)。

經(jīng)營(yíng)經(jīng)理：孫士戰(zhàn)

2012年7月13日

第四篇：經(jīng)營(yíng)管理方案

鑫茂花園經(jīng)營(yíng)管理方案

根據(jù)建設(shè)部、深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及市國(guó)土與房管局的有關(guān)文件精神。依據(jù)鑫茂花園管理處的建設(shè)思路以及未來入住人群的服務(wù)需求，參照以往潛龍物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、同類物業(yè)的市場(chǎng)行情及同行業(yè)的測(cè)算方法，對(duì)鑫茂花園管理處前三年收支情況進(jìn)行測(cè)算，具體如下：

一、鑫茂花園管理處每月費(fèi)用支出：

2、行政辦公費(fèi)合計(jì)：9166元/月

3、機(jī)電設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)測(cè)算表合計(jì)3.16萬元/月

5、生活水箱清潔、清毒合計(jì)：600元/月

6、清潔衛(wèi)生費(fèi)（不含“四害”消毒，化糞池清理）合計(jì)：11000元/月

78、化糞池清理費(fèi)用及“四害”消殺費(fèi)合計(jì)：2,500元/月

9、前期開辦費(fèi)用分?jǐn)偅?按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，鑫茂花園管理處前期開辦費(fèi)用約為33.5萬元，具體是員工服裝類：76070元；辦公品類：73060元；維修工具類：19706元；保安器材類：48900元；清潔用品類：42250元；廚房用品類：4360元；入伙資料印刷類；70680元，合計(jì)費(fèi)用約為人民幣335026元（各種物資價(jià)格均為市場(chǎng)參考價(jià)），分五年進(jìn)行分?jǐn)偂：嫌?jì)：5,583元/月

10、不可預(yù)見費(fèi)用：

以上1至9項(xiàng)支出合計(jì)×2%＝311,649×2%=6,233元/月

11、法定稅費(fèi)：全年總收入×5．75%=396155×5．75%=22,779元/月

12、管理傭金：

以上1至10項(xiàng)支出合計(jì)317,882×10%=31,788元/月

13、業(yè)主入伙費(fèi)用（僅第一年）：合計(jì)443,849元，計(jì)入全年的管理成本1）、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：144018平方×3元/平方×90%=388,849元；

2）、入伙慶典及聘請(qǐng)禮儀公司費(fèi)用：橫幅一條、高空汽球兩個(gè)、充氣拱門一個(gè)、鮮花擺放、聘請(qǐng)禮儀公司費(fèi)用等約為23,000元；

3）、停車場(chǎng)IC卡、門禁IC卡成本費(fèi)：2600張×10元/張=26,000元；

4）、現(xiàn)場(chǎng)噴繪展示牌、入伙導(dǎo)向牌、辦公指示牌、筆記本、復(fù)印紙一批：6,000元 以上1項(xiàng)+2項(xiàng)+3項(xiàng)?12項(xiàng)總計(jì)支出為：372,449元/月

二、鑫茂花園管理處月收入為：

1、多層住宅管理費(fèi)收入：7308㎡×0.9元/㎡·月×95%=6,248元/月

2、高層住宅管理費(fèi)收入：138704 ㎡×1.98元/㎡·月×95%=260,902元/月(注：第一年C區(qū)12月份入伙，高層住宅管理費(fèi)收入減少17982平方×1.98元/㎡·月×5個(gè)月=178,022元)

3、商鋪管理費(fèi)收入：15688 ㎡×3.3元/㎡·月×85%=44,005元/月

（注：第一年C區(qū)12月份入伙，商鋪管理費(fèi)收入減少1878平方×3.3元/㎡·月×5個(gè)月=30,987元）

4、第一年地下停車位收入(第一年停車場(chǎng)車位使用率按40%計(jì),第二年按55%計(jì),第三年按70%計(jì))：750個(gè)×200元/個(gè)·月×40%=60,000元/月

5、第一年有償服務(wù)及經(jīng)營(yíng)性收入(包括代理租賃、會(huì)所及游泳池在內(nèi)，第一年、第二年、第三年計(jì)劃每月收入分別為2.5萬元、3萬元、3.5萬元)：25000元/月

以上1項(xiàng)+2項(xiàng)+3項(xiàng)+4項(xiàng)+5項(xiàng)總計(jì)收入為：396,155元/月

三、鑫茂花園管理處前三年物業(yè)管理收支計(jì)劃：

四、分析說明及結(jié)論：

1、此經(jīng)營(yíng)計(jì)劃按100%的銷售、90%的入住率、以及95%的收費(fèi)率進(jìn)行成本分析，其主要成本人工費(fèi)也是按同類物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配備與計(jì)算。由于公共水電費(fèi)中的電梯日常使用率較難估算，以及停車場(chǎng)第一年的車位使用率由于小戶型業(yè)主的經(jīng)濟(jì)條件等因素，可能使本經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與實(shí)際情況存在一定出入；

2、鑫茂花園分二期入伙，A、B區(qū)計(jì)劃7月底入伙，C區(qū)將在今年12月份入伙，所以第一管理費(fèi)收入比正常年份少20.9萬元；

3、第一年因?yàn)橛袠I(yè)主入伙費(fèi)用和裝修公司及其他駐點(diǎn)客戶三個(gè)月的入場(chǎng)費(fèi)約124.88萬元作為補(bǔ)貼，所以本尚有67.21萬元盈利；

4、從第二年開始，當(dāng)管理處的各項(xiàng)工作走上正軌，業(yè)主的入住率穩(wěn)定后，鑫茂花園管理處的盈利將逐年提高，第二年計(jì)劃盈利64.38萬元，第三年盈利97.385萬元，以后每年的盈利指標(biāo)在98-105萬元；

5、我們將進(jìn)一步為住戶提供多項(xiàng)便民有償服務(wù)，利用現(xiàn)有條件，經(jīng)營(yíng)好小區(qū)內(nèi)的會(huì)所和小游泳池，提高經(jīng)濟(jì)效益；

6、在增收的同時(shí)，努力降低管理成本，反對(duì)鋪張浪費(fèi)，從小處著眼，集水成流，我們將制定廉潔奉公制度，加強(qiáng)物流控制，提高利用率，采取有效節(jié)能措施，實(shí)施科學(xué)管理，走可持續(xù)發(fā)展之路，將鑫茂花園創(chuàng)建成深圳市品牌物管小區(qū)，為潛龍地產(chǎn)日后的銷售奠定良好的基礎(chǔ)。

深圳市潛龍物業(yè)管理有限公司

2006年5月26日

第五篇：酒店經(jīng)營(yíng)管理方案

酒 店 經(jīng) 營(yíng) 管 理 方 案

星級(jí)酒店的現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理是一項(xiàng)科學(xué)的系統(tǒng)工程，它不僅需要有新的觀念和科學(xué)的管理模式，且著重于內(nèi)部的分工協(xié)作，也稱為團(tuán)體精神。因此，本方案在實(shí)施過程中，不僅要遵循各個(gè)崗位的工作規(guī)律，也應(yīng)特別注意各部門之間的緊密配合。

一、制定、月度計(jì)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

（一）酒店總體指標(biāo)：營(yíng)業(yè)額（）萬元，純利潤(rùn)（）萬元。

（二）各部門任務(wù)分配：

1、餐飲：（1）營(yíng)業(yè)額 萬元；（2）毛利率 %；

2、客房：（1）營(yíng)業(yè)額 萬元；（2）毛利率 %；

二、關(guān)于房務(wù)工作方面：

酒店的經(jīng)濟(jì)收入主要來源于三部分：一是客房收入；二是飲食收入；三是配套服務(wù)收入；其中客房收入是酒店收入的重要來源，從利潤(rùn)分析，客房收入的經(jīng)營(yíng)成本比餐飲、商品都小，客房利潤(rùn)也是酒店利潤(rùn)的主要來源，在經(jīng)營(yíng)管理的過程中，要使客房出租率上升，則取決于房務(wù)管理，其主要包括以下幾個(gè)方面：

1、科學(xué)合理地計(jì)劃與組織房務(wù)部工作的運(yùn)轉(zhuǎn)。

在客房的經(jīng)營(yíng)過程中，前廳部處于起點(diǎn)，負(fù)責(zé)客房的銷售，而客房部則處于中間環(huán)節(jié)，負(fù)責(zé)客人投宿期間的大部分服務(wù)工作，客人住店期間，在客房停留的時(shí)間最長(zhǎng)，接觸和享用客房服務(wù)的機(jī)會(huì)多、時(shí)間長(zhǎng)，因此，酒店要投入相應(yīng)的勞動(dòng)力和發(fā)生相應(yīng)的設(shè)備消耗，如何將接待服務(wù)工作科學(xué)合理地組織起來，即保證服務(wù)質(zhì)量，滿足客人需要，提高客房出租率，又使物資消耗和經(jīng)營(yíng)收入提高加強(qiáng)房務(wù)工作的監(jiān)督力度，保證接待服務(wù)和客房整理的質(zhì)量，保持合理的比例，是客房管理的 一個(gè)重要內(nèi)容。因此，首先要根據(jù)酒店整體計(jì)劃制定客房部的計(jì)劃，確定服務(wù)質(zhì)量、勞動(dòng)定額以及物資消耗等各項(xiàng)指標(biāo)，做好人

力調(diào)配計(jì)劃，同時(shí)，要制定和落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度從而為實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)指標(biāo)提供保障。

客房服務(wù)過程中的督查，是保證服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。第一，要加強(qiáng)對(duì)各班組的組織和領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度地服務(wù)人員的每一道程序要進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，實(shí)行領(lǐng)班、經(jīng)理、質(zhì)檢員、房務(wù)總監(jiān)逐級(jí)查房制度，達(dá)到層層把關(guān)；第二，加強(qiáng)各部門間的聯(lián)系，及時(shí)傳遞信息，客房管理不是孤立存在的，需要和其他部門協(xié)調(diào)配合形成一個(gè)統(tǒng)一的整體，才能保證業(yè)務(wù)活動(dòng)的正常進(jìn)行；第三，主動(dòng)了解客人的反映，及時(shí)處理客人投訴，加強(qiáng)意見反饋渠道，做好接待服務(wù)工作。客房管理的好壞最終取決于客人的滿意程度，要注意分析客人類型，研究客人的心理，隨時(shí)掌握客人的意見和要求，從中發(fā)現(xiàn)帶有普遍性的問題和客人需求的變化規(guī)律，抓住客房服務(wù)過程中的內(nèi)在聯(lián)系和基本環(huán)節(jié)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

2、加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)，提高員工綜合素質(zhì)。

前廳部與客房部的工作性質(zhì)，是直接為客人提供服務(wù)，服務(wù)的好與差直接影響著酒店的管理和服務(wù)水平，所以加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)和提高員工綜合素質(zhì)，確保房務(wù)工作順利開展和提高服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵之一。

首先，要不斷進(jìn)行員工的思想教育，使員工熱愛自己的本職工作，培養(yǎng)對(duì)專業(yè)的興趣，從而激發(fā)工作的主動(dòng)性、積極性，教育員工樹立高尚的職業(yè)道德和全心全意為客人服務(wù)的意識(shí)，教育員工樹立嚴(yán)格的組織觀念，自覺遵守國(guó)家的法紀(jì)和酒店的規(guī)章制度。

同時(shí)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)，因?yàn)檫@是提高酒店工作效率和服務(wù)質(zhì)量的基本條件。所以一方面要抓好員工文化知識(shí)的學(xué)習(xí)，提高員工文化水平，另一方面要抓業(yè)務(wù)技術(shù)方面的培訓(xùn)，提高員工的業(yè)務(wù)操作技術(shù)和技巧，通過培訓(xùn)使員工達(dá)到：

（1）熱情、主動(dòng)、耐心、周到、細(xì)致、盡職盡責(zé)，對(duì)客人必須樹立尊重和友好的態(tài)度。

（2）在服務(wù)質(zhì)量方面減少和杜絕對(duì)服務(wù)員因素質(zhì)和技能欠缺造成服務(wù)不到位而產(chǎn)生的不滿意。

（3）人人都 要從細(xì)節(jié)做起，特別是在儀容、儀表、禮貌、禮儀、言行舉止方面要得體大方，著裝要干凈、整齊，強(qiáng)調(diào)要求個(gè)人氣質(zhì)的進(jìn)一步提高。

（4）熟練掌握服務(wù)程序，讓顧客感到一種酒店行業(yè)的氛圍和正規(guī)化管理的模式。

（5）對(duì)自身工作按標(biāo)準(zhǔn)完成后自查，樹立員工的責(zé)任感和主人翁意識(shí)。

（6）營(yíng)造員工隊(duì)伍的團(tuán)隊(duì)精神。

（7）實(shí)現(xiàn)規(guī)范服務(wù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而影響顧客對(duì)酒店的口碑和社會(huì)聲譽(yù)。

在房務(wù)管理過程中，要認(rèn)真執(zhí)行獎(jiǎng)罰制度，開展評(píng)選優(yōu)秀員工的活動(dòng)，表彰、獎(jiǎng)勵(lì)服務(wù)質(zhì)量高，業(yè)務(wù)技術(shù)精、完成任務(wù)好、協(xié)作風(fēng)格高的員工，對(duì)員工的思想及業(yè)務(wù)水平定期進(jìn)行考察，根據(jù)各種特長(zhǎng)合理的安排使用，重視培養(yǎng)選 拔人才，形成一支骨干隊(duì)伍，在各項(xiàng)工作中發(fā)揮中堅(jiān)作用。

3、開源節(jié)流，做好房務(wù)設(shè)備、物資的管理與控制。

房務(wù)設(shè)備和用品是客房服務(wù)工作的物質(zhì)基礎(chǔ)，因此，管理好房務(wù)方面的設(shè)備和用品也是客房管理的重要內(nèi)容 之一，前廳部和客房部要具體制定設(shè)備、用品管理制度，明確規(guī)定各級(jí)管理人員在這方面的職責(zé)，做到合理使用。因此，節(jié)約上要以小看大，一點(diǎn)水，一度電，一根針，一條線，養(yǎng)成節(jié)約或浪費(fèi)的不同習(xí)慣，就會(huì)出現(xiàn)不同效益。

前廳部、客房部的各種設(shè)備應(yīng)始終處于安全、完好的狀態(tài)。服務(wù)員及管理人員在正常服務(wù)和管理過程中，應(yīng)隨時(shí)注意檢查設(shè)備使用情況，配合工程部對(duì)設(shè)備保養(yǎng)、維修，管理人員要定期匯報(bào)設(shè)備情況，客房?jī)?nèi)各種供客人使用的物品 及相應(yīng)工具應(yīng)備齊備足以滿足服務(wù)工

作的需要。在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，盡量延長(zhǎng)布草的使用壽命，同時(shí)，控制好低值易耗品的領(lǐng)用，建立發(fā)放和消耗記錄，堵塞漏洞，實(shí)行節(jié)約有獎(jiǎng)，浪費(fèi)受罰的獎(jiǎng)懲制度。

4、樹立天天多售房的主導(dǎo)思想。

客房雖是一種有形商品，并具有商品的屬性，但它又不同于其他商品，因?yàn)槠渌唐?如果銷不出去，可以作為庫存積壓，不至于造成大的損失，而客房如果當(dāng)天賣不出去，就要造成固定成本的損失，所以它是一種具有特殊性的商品，我們作為經(jīng)營(yíng)者最重要的責(zé)任就是要想辦法銷售當(dāng)天的客房。

雖然近幾年華亭縣隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念和消費(fèi)水平都發(fā)生了改變與提高，但在這市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中酒店要想立于不敗之地，就必須采取靈活經(jīng)營(yíng)的方針。要求前廳部、客房部在提高服務(wù)意識(shí)的同時(shí)，要利用自身的優(yōu)勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，培養(yǎng)自己的忠誠(chéng)客戶，再者，要隨時(shí)掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)，采取靈活多變的價(jià)格策略，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)為宗旨，結(jié)合酒店制定的銷售方案和計(jì)劃，努力完成各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。

三、關(guān)于酒店經(jīng)營(yíng)管理的餐飲工作方面

隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，餐飲業(yè)也隨著社會(huì)需求而迅速發(fā)展，同時(shí)發(fā)生了由 “ 賣方市場(chǎng) ” 買方市場(chǎng) ” 轉(zhuǎn)變。買方市場(chǎng)的出現(xiàn)，人們可以根據(jù)自己的喜好、口味和經(jīng)濟(jì)條件去選擇能滿足自己需要的酒店、酒樓餐廳進(jìn)餐，酒店餐飲經(jīng)營(yíng)要想吸引消費(fèi)者去惠顧，就必須根據(jù)消費(fèi)者的需求去確定自己的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)方式。誰不能認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，誰就無法在激烈的市場(chǎng)中取勝，眾所周知，餐飲業(yè)是一種十分特殊的行業(yè)，這種特殊性主要表現(xiàn)在提供給顧客的產(chǎn)品具有雙重性，既有形性和無形性。作為經(jīng)營(yíng)者，必須從這兩 個(gè)方面滿足顧客的需求，即不僅菜肴的色、香、味、美、型、器、都要好，使客人感到物有所值，而且與這相適應(yīng)的服務(wù)過程也要好，服務(wù)要富有人情味，讓客人

有好的感受。任何一個(gè)經(jīng)營(yíng)者，如不善于體察和滿足消費(fèi)者，不能提供上乘的有形出品和無形新產(chǎn)品，就無法適應(yīng)消費(fèi)市場(chǎng)的需求，就不可能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)上述情況，餐飲經(jīng)營(yíng)方面應(yīng)采取如下措施：

一）加強(qiáng)服務(wù)人員和督導(dǎo)層的素質(zhì)培訓(xùn)，向客人提供一流的服務(wù)質(zhì)量。具體做好以下三點(diǎn)： 從思想教育入手 培養(yǎng)服務(wù)員要以主人翁的身份去工作，思想教育是共產(chǎn)黨傳統(tǒng)的工作方法和經(jīng)驗(yàn)，每個(gè)管理人員都要對(duì)自己手下的員工進(jìn)行耐心、細(xì)致的思想教育，增強(qiáng)大家的酒店意識(shí)和主人翁姿態(tài)。扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)破舊的思想觀念和意識(shí)，開展 “ 微笑服務(wù) ” 人情服務(wù) ” 和 “ 文明禮貌 ” 服務(wù) 這里重點(diǎn)談一下 “ 人情服務(wù) ” 過去，酒店經(jīng)營(yíng)管理者把 “ 顧客是上帝 ” 作為酒店的宗旨，因此，各方面的服務(wù)都局限于規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，這種單一的服務(wù)方式有它相對(duì)不足之處，因?yàn)樵谏系勖媲胺?wù)只能畢恭畢敬，不易接觸和相互溝通。這樣，一是不能烘托客人的就餐的熱烈氣氛和愉快心情；二是不容易了解、掌握客人的生活習(xí)好和消費(fèi)規(guī)律；三是不便培養(yǎng)酒店的回頭客 ”而“人情服務(wù)”規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的補(bǔ)充和延伸。將客人當(dāng)作酒店的摯朋親友”服務(wù)中，服務(wù)人員不僅能了解掌握顧客的生活習(xí)好，且能及時(shí)了解顧客對(duì)酒店各方面的建議和要求，便于酒店經(jīng)營(yíng)管理方面的調(diào)整和提高，從而使顧客滿意，并成為酒店的忠誠(chéng)客戶—“回頭客”。抓緊服務(wù)技能和培訓(xùn)，保證服務(wù)質(zhì)量顧客對(duì)服務(wù)的要求一方面是熱情周到另一方面就是快速敏捷，熱情周到就是上面講的富有情感的“人情服務(wù)”而快速敏捷則正是服務(wù)技能的體現(xiàn)。特別是餐廳服務(wù)方面，如果酒店對(duì)服務(wù)人員在服務(wù)技能方面培訓(xùn)不到位，就會(huì)出現(xiàn)顧客入席后，雖然服務(wù)人員手忙腳亂，可顧客左等右等就是開不了餐，上頭道菜往往要等半小時(shí)，必給顧客造成上菜慢的感覺，使一些時(shí)間

觀念強(qiáng)的客戶流失（建議餐飲部要抽時(shí)間專門請(qǐng)人講解學(xué)習(xí)華羅庚的“優(yōu)選法”只有將上述二者緊密結(jié)合起來，才能形成酒店高質(zhì)量、有特色的服務(wù)。

二）形成主體菜系，豐富菜肴品種，提高菜品質(zhì)量、保證充足客源。

1、盡快形成主體菜系。應(yīng)該肯定，魯南大酒店餐飲經(jīng)營(yíng)菜系定位到目前為止還沒有形成主體菜系。這是造成菜肴沒有特色客源不穩(wěn)定的主要因素之一。因此，要盡快決定出適應(yīng)多數(shù)顧客口味及本酒店條件的主體菜系。確定主體菜系的同時(shí)并突出風(fēng)味和特色。

2、逐步培養(yǎng)一支技術(shù)過硬、素質(zhì)高、酒店自身的廚師隊(duì)伍。廚師的技術(shù)高低是保證出品質(zhì)量的前提，由此，酒店要通過各種方式，招收、引進(jìn)、培養(yǎng)一批悟性高、有潛力、有前途、熱愛烹調(diào)工作、熱愛魯南大酒店的廚師，對(duì)于一些有特長(zhǎng)、身懷絕技的廚師，建議酒店在住房、用餐、工資等方面給予特殊的待遇。

3、菜肴出品堅(jiān)決實(shí)行產(chǎn)品標(biāo)簽制。標(biāo)簽制不僅是檢驗(yàn)每位廚師制作技術(shù)和出品質(zhì)量的依據(jù)，且是征求顧客意見、反饋信息、改進(jìn)工作的重要途徑，同時(shí)會(huì)對(duì)每位廚師產(chǎn)生一種動(dòng)力和責(zé)任感。實(shí)行標(biāo)簽制后，對(duì)顧客的意見每餐要匯總，每天要講評(píng)，每月要獎(jiǎng)懲。

4、根據(jù)季節(jié)規(guī)律和當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗，及時(shí)推出不同的時(shí)令菜肴和節(jié)假日宴席。餐飲部要制定出不同規(guī)格的壽宴、婚宴、滿月宴等菜牌及時(shí)提供給顧客。酒店餐飲的經(jīng)營(yíng)管理要想上新臺(tái)階，就必須有新觀念、新的舉措、新的招數(shù)，一年四季幾乎每個(gè)月都有節(jié)日，這些節(jié)日也正是酒店推銷產(chǎn)品的良機(jī)，餐飲部和營(yíng)銷部要把握好這些機(jī)會(huì)，每個(gè)節(jié)日都要策劃出營(yíng)銷方案。

5、成立新菜研究室。配備專門人員，采取請(qǐng)進(jìn)來、走出去的方法開發(fā)新菜、特色菜。定期聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)一流的師傅在店做短期獻(xiàn)藝，不僅能擴(kuò)大酒店的社會(huì)影響，且是廚師技術(shù)交流的一項(xiàng)重要活動(dòng)。同時(shí)酒

店也要組織自己的師傅到外地學(xué)習(xí)交流。鼓勵(lì)、支持廚師創(chuàng)新自己的特色菜，創(chuàng)新菜一旦得到顧客的認(rèn)可，酒店將給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。

6、厲行節(jié)約、降低成本、加強(qiáng)核算。餐飲部經(jīng)理和廚師長(zhǎng)要及時(shí)核算出每道菜的成本和毛利率，所采購的原材料都要物有所用，采購數(shù)量征收銷售額要相吻合。

7、餐飲部要及時(shí)了解、掌握滕州本行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的新舉措、新動(dòng)向，達(dá)到知已知彼，百戰(zhàn)不殆。

四、關(guān)于酒店經(jīng)營(yíng)管理的營(yíng)銷工作方面。

營(yíng)銷工作是酒店中極為重要的一項(xiàng)工作，不僅關(guān)系到酒店的經(jīng)營(yíng)效益，還關(guān)系我酒店的形象，甚至關(guān)系到酒店的生存和發(fā)展。本酒店?duì)I銷工作建議以后的指導(dǎo)思想是全方位、有重點(diǎn)、全動(dòng)員、抓主力”按照這個(gè)指導(dǎo)思想，營(yíng)銷工作重點(diǎn)抓以下幾項(xiàng)：

1、加強(qiáng)營(yíng)銷隊(duì)伍的領(lǐng)導(dǎo)和力量。

2、實(shí)事求是的進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分工作。做好市場(chǎng)了解，熟悉市場(chǎng)，細(xì)分客源對(duì)象，營(yíng)銷部的當(dāng)務(wù)之急。通過細(xì)分要清晰掌握重點(diǎn)客源的基本情況，抓緊與他建立或進(jìn)一步密切關(guān)系。營(yíng)銷部在熟練掌握各種產(chǎn)品的種類、價(jià)格、質(zhì)量、狀況以及客房、餐飲基本情況的同時(shí)，進(jìn)行與客戶拜訪、溝通及簽約工作，以酒店的優(yōu)勢(shì)和營(yíng)銷手段去爭(zhēng)取客戶，建立良好合作關(guān)系。營(yíng)銷部的客戶檔案要認(rèn)真整理、管理，并做到客戶跟蹤工作（有消費(fèi)動(dòng)態(tài)有人跟、住房有人跟、就餐有人跟、會(huì)議有人跟、結(jié)算有人跟、征求意見有人跟）

3、定職、定責(zé)、定任務(wù)、定獎(jiǎng)懲。可考慮首先在營(yíng)銷部實(shí)行基本工資+效益工資的工資制度。酒店每月給營(yíng)銷部每個(gè)人下達(dá)銷售任務(wù)，完成任務(wù)獎(jiǎng)（提成）完不成任務(wù)罰，下不保底，上不封頂。具體基本任務(wù)數(shù)、提成率、基本工資由財(cái)務(wù)部和營(yíng)銷部共同拿出意見。由酒店總經(jīng)理辦公會(huì)確定。

4、抓緊抓好營(yíng)銷宣傳攻勢(shì)。酒店以后要重視在宣傳方面的投資，并積極參加一些公益活動(dòng)，從而擴(kuò)大本酒店的知名度，讓社會(huì)認(rèn)可。

5、預(yù)測(cè)市場(chǎng)行情，把握銷售良機(jī)。預(yù)測(cè)銷售市場(chǎng)，把握良好商機(jī)是酒店?duì)I銷工作的法寶之一。營(yíng)銷部不僅是銷售產(chǎn)品的主力部隊(duì)，同時(shí)也是酒店決策層的參謀部，一些市場(chǎng)信息和對(duì)手的經(jīng)營(yíng)變化情況，往往都是營(yíng)銷人員獲得的。