第一篇：房地產估價上課例題

一、單選題

1、收益遞減原理可以幫助我們確定（）

A房地產內部構成要素的組合是否均衡

B最佳集約度和最佳規(guī)模

C最佳用途

D房地產與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調

2、尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：（）

A①法律上的可行性②技術上的可能性③經(jīng)濟上的可行性④價值是否最大 B①技術上的可能性②經(jīng)濟上的可行性③價值是否最大④法律上的可行性 C①價值是否最大②法律上的可行性③技術上的可能性④經(jīng)濟上的可行性 D①法律上的可行性②技術上的可能性③經(jīng)濟上的可行性④價值是否最大

3、房地產估價時點是（）

A.對估價對象的房地產決定其估價額的基準日期

B.估價開始的日期

C.估價報告編制完成的日期

D.委托估價的日期

4、估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的情形，多出現(xiàn)在（）中。A.房地產損害賠償案件

B.房地產糾紛案件

C.房地產預售

D.房地產市場預測

5、如果在估價對象附近存在若干相近效用的房地產并已知他們的價格時，則可以依據(jù)（），由這些相近效用的房地產的已知價格推算出估價對象的位置價格。A.預期原理

B.效用原理

C.替代原則

D.生產費用價值論

二、多選題

1、最高最佳使用具體包括下列哪些方面（）

A最佳用途

B最佳區(qū)位

C最佳規(guī)模

D最佳集約度

2、適合原理加上（），便為最高最佳使用原則。A收益遞增遞減原理

B預期原理

C替代原理

D均衡原理

3、合法權益包括（）

A合法產權

B合法使用

C合法交易

D合法處分

4、類似房地產是指與估價對象處于同一供求范圍內，并在（）等方面與估價對象相同或相似。

A用途

B規(guī)模

C檔次

D建筑結構

5、房地產估價的基本原則包括（）

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.估價時點原則 D.替代原則

E.獨立、主觀、公正原則

三、判斷題

1.合法原則是要說明估價機構或人員應具有合法的評估資格。（）2.房地產估價原則即房地產價格形成原理。（）3.估價時點就是選定的一個估價作業(yè)的特定日期。（）

4.最高最佳使用原則是指房地產估價應以能為估價對象帶來最高價值的使用來進行。（）

5.在進行房地產估價時，房地產市場狀況始終是在估價時點上。（）例：有甲乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200平方米，成交總價80萬元人民幣，分三期支付，首期支付16萬元，半年后支付32萬元，余款于一年后付清。乙交易實例的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，成交時一次付清。試對上述兩交易實例建立價格可比基礎(設人民幣折現(xiàn)利率為8%，乙交易實例成交時人民幣市場匯價為1美元=8.3人民幣，該類房地產的建筑面積與使用面積的關系為，使用面積：建筑面積= 0.75)。解答：

（1）統(tǒng)一付款方式。

如果以在成交日期時一次付清為基準，假設當時人民幣的年利率為8%，則： 甲總價＝16＋32÷（1＋8%）0.5＋32÷（1＋8%）＝76.422（萬元人民幣）乙總價＝15（萬美元）（2）統(tǒng)一采用單價。

甲單價＝764220÷200＝3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）乙單價＝150000÷2500＝60（美元/平方英尺使用面積）（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。

假設乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯率為1美元等于8.3元人民幣，則： 甲單價＝3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

乙單價＝60×8.3＝498（元人民幣/平方英尺使用面積）（4）統(tǒng)一面積內涵。如果以建筑面積為基準，另通過調查得知該類房地產的建筑面積與使用面積的關系為1平方米建筑面積等于0.75平方米使用面積，則： 甲單價＝3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

乙單價＝498×0.75＝373.5（元人民幣/平方英尺建筑面積）（5）統(tǒng)一面積單位。

甲單價＝3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

乙單價＝373.5×10.764＝4020.4（元人民幣/平方米建筑面積）

[例3]某宗房地產的正常成交價格為2500元/㎡，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格5%。試計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。解答：

賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格分別計算如下： 賣方實際得到的價格＝2500－2500×7%＝2325（元/㎡）買方實際付出的價格＝2500＋2500×5%＝2625（元/㎡）

[例4]某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/㎡，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。試求該宗房地產的正常成交價格。解答：

該宗房地產的正常成交價格求取如下：

正常成交價格－應由賣方負擔的稅費＝賣方實際得到的價格 應由賣方負擔的稅費＝正常成交價格×應由賣方繳納的稅費比率

正常成交價格＝賣方實際得到的價格÷（1－應由賣方繳納的稅費比率）＝2325÷（1－7%）＝2500（元/㎡）[例5]某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。試求該宗房地產的正常成交價格。解答：

該宗房地產的正常成交價格求取如下：

正常成交價格＋應由買方負擔的稅費＝買方實際付出的價格 應由買方負擔的稅費＝正常成交價格×應由買方繳納的稅費比率

正常成交價格＝買方實際付出的價格÷（1＋應由買方繳納的稅費比率）＝2625÷（1＋5%）＝2500（元/㎡）

[練習6]某宗房地產2015年6月的價格為1800元/㎡，現(xiàn)需將其調整到2015年10月。已知該宗房地產所在地區(qū)的同類房地產2015年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2012年1月為100）。試計算該宗房地產2015年10月的價格。

[練習7]某宗房地產2015年6月的價格為2000元/㎡，現(xiàn)需將其調整到2015年10月。已知該宗房地產所在地區(qū)的同類房地產2015年4月至10月的價格指數(shù)分別為9.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個月為100）。試計算該宗房地產2015年10月的價格。

[例12]實例A的成交價格低于正常價格的3%；該地區(qū)同類房地產價格的上漲幅度平均每月為1.4%，估價時點離交易日期為9個月；區(qū)域修正因素比率取直接比較法的100/96；實例A的建筑材料和施工質量均優(yōu)于待估房地產，個別因素修正比率為100/106。試計算實例A的修正價格。

一.單選題：

1.估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為（）

A、建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)； B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外； C、建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)； D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)。

2.某地區(qū)房地產交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%,某宗房地產交易,買方付給賣方297萬元,應繳納的稅費均由賣方負擔,則該宗房地產的正常成交價格為()萬元。

A、323 B、275 C、273 D、258

3.采用比較法估價時得出四個估價結果，220元/平方米、240元/平方米、280元/平方米、230元/平方米。若求其中位數(shù)，則為（）A、230 B、242.5 C、235 D、240 4.某地區(qū)某類房地產于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5%，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8%，而2003年6月末至10月末平均每月比上月上漲1.5%，2002年11月末成交的實例價格為4500元/㎡，若修正到2003年9月末，其價格為（）元/平方米。

A、4500 B、4223.49 C、3752.59 D、4179.67 二.判斷題：

1.交易日期修正實際上是房地產市場狀況修正。（）2.樓層屬于建筑物實物狀況修正包含的內容。（）

3.如果可比實例的交易時點與估價時點不同，則必須進行交易日期修正。（）三.計算題：

1.為進行比較法評估某房地產價格，現(xiàn)搜集有甲、乙、丙三宗交易實例：甲實例使用面積840平方米，成交總價150萬元，一次付清；乙實例建筑面積1000平方米，成交總價120萬元，分三次支付，首期支付50萬元，第一年末支付40萬元，余款于第二年中支付，據(jù)查，第一年月利率為1%，第二年月利率為1.05%；丙實例建筑面積為14300平方英尺，成交總價為18萬美元，一次付清。估價時點人民幣與美元的市場比價為1：8.3，丙實例交易當時的人民幣與美元的市場比價為1：8.5。同時可以搜集到該類房地產近幾年人民幣價格的變動率。又知1平方米=10.764平方英尺。建筑面積與使用面積的比率為1：0.7。試將上述資料整理成一次付清建筑面積每平方米人民幣單價。

[練習1]某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已經(jīng)使用了6年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產的報酬率為8.5%。試計算該宗房地產的收益價格。

[練習2]某宗房地產預計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8.5%。試計算該宗房地產的收益價格。

[練習]已知某宗收益性房地產30年土地使用權、報酬率為10%的價格為3000元/平米，試 求該宗房地產50年土地使用權、報酬率為8%的價格。

[練習]有甲乙兩宗房地產，甲房地產的收益期限為50年，單價2000元/平米，乙房地產的收益期限為30年，單價1800元/平米。假設報酬率均為6%，試比較該兩宗房地產價格的高低。

[練習]已知某宗收益性房地產40年收益權利的價格為2500元/平米，報酬率為10%。試求該宗房地產30年收益權利的價格。

[練習]某宗5年前通過出讓方式取得的50年使用年限的工業(yè)用地，所處地段的基準地價目前為1200元/平米。該基準地價在評估時設定的使用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報酬率為10%。假設除了使用年限不同之外，該這宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準地價時設定的狀況相同，試通過基準地價求取該宗工業(yè)用地目前的價格。

[練習]某宗房地產的收益期限為38年，通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%。試計算該宗房地產的收益價格。

[練習]通過預測得到某宗房地產未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到無窮遠每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%。試計算該宗房地產的收益價格。

[練習]預計某宗房地產未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為9%。試計算該宗房地產的收益價格。

【練習】預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。請計算該宗房地產的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益；如果報酬率為2%，請計算該宗房地產的收益價格。

[練習]某出租的寫字樓需要估價，目前房地產市場不景氣，但預測3年后會回升。因此，該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益為500萬元，預計未來3年內仍然維持在該水平。而等到3年后市場回升時，將其轉賣的售價會高達7950萬元，銷售稅費為售價的6%。如果投資者要求該類投資的報酬率為10%，試求該寫字樓目前的價值。

[練習]某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元（沒有費用支出），到期后要拆除作為商業(yè)用地。預計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產的報酬率為10%。試求該舊辦公樓的價值。

[練習1]某商店的土地使用權為40年，從01年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各200平米。一層于02年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/平米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平米和120元/平米，運營費用率為25%。該類房地產的報酬率為9%。試測算該商場05年10月1日帶租約出售時的正常價格。

[練習]某宗房地產的土地價值占總坐的40%，建筑物價值占總價值的60%，由可比實例房地產中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。試計算綜合資本化率。化法的公式。

1.估價中公式的轉換

房地產價格＝房地產凈收益/資本化率 資本化率＝房地產凈收益/房地產價格 房地產凈收益＝房地產價格×資本化率 房地產價格＝房地產收益×收益乘數(shù) 收益乘數(shù)＝房地產價格/房地產收益 凈收益乘數(shù)＝1/資本化率

[練習1] 某旅館需要估價，據(jù)調查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業(yè)平均月花費14萬元；當?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%，該類房地產的資本化率為10%。試選用所給資料測算該旅館的價值。

[練習1]某宗房地產建成于2011年底，此后收益期限為48年；2012年底至2015年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預計2006年底至2008年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2019年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產的報酬率為9%。試利用上述資料測算該宗房地產2015年底的收益價格。

[練習2]估價對象概況：本估價對象是一幢出租的寫字樓，土地總面積12000平米，總建筑面積52000平米；建筑層數(shù)為地上22層、地下2層，建筑結構為鋼筋混凝土結構；土地使用年限為50年，從2010年5月15日起計。

1、租金按凈使用面積計。可供出租的凈使用面積總計為31200平米，占總建筑面積的60%，其余部分為大廳、公共過道等。

2、租金平均為35元/平米×月。

3、空房率年平均為10%，即出租率為年平均90%。

4、經(jīng)常費用平均每月為10萬元，包括人員工資、水、電、清潔、保安等費用。

5、房產稅以房產租金收入的12%計算。

6、其他稅費為租金收入的6%。

7、市場上相似風險的投資報酬率為10%。

估價要求：評估該寫字樓2015年5月15日的購買價格。

[練習3]某綜合樓的土地使用年限為40年，從2007年10月1日起計。該綜合樓1-6層商場整體出租，每層2000m2，從2009年10月1日租出，租期為6年，月平均租金為120元/m2，附近類似商場正常月租金為130元/m2,。7-30層為寫字樓，每層面積1000m2，出租率為80%，正常月租金為100元。商場和寫字樓的運營費用率均為30%。該類房地產的報酬率為10%。試管該綜合樓2012年10月1日帶租約出售時的價格。[練習4] 6年前，甲提供一宗l000m2、土地使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設3000m2建筑面積的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中l(wèi)000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協(xié)商請一家專業(yè)房地產估價機構進行估價。

據(jù)調查得知，現(xiàn)時該類房屋每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85％，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35％，報酬率為10％．

[練習5]某賓館總建筑面積10000m2；一層建筑面積2000 m2，其中500m2為賓館大堂，1500 m2出租用于餐廳和咖啡廳；其余各層為賓館客房、會議室和自用辦公室。該賓館共有客房190間（建筑面積7600m2），會議室2間（建筑面積200 m2），自用辦公室3間（建筑面積200 m2）；當?shù)赝瑱n次賓館每間客房每天的房價為200元，年平均空置率為30％；會議室的租金平均每間每次500元，平均每間每月出租20次；附近同檔次一層商業(yè)用途房地產的正常市場價格為每平方米建筑面積15000元，同檔次辦公樓的正常市場價格為每平方米建筑面積8000元。該賓館正常經(jīng)營平均每月總費用占客房每月總收人的40％。當?shù)刭e館這種類型的房地產的資本化率為8％。試利用上述資料估計該賓館的正常總價格。[練習4答案](1)計算一層餐廳和咖啡廳的價格:

15000x1500=22500000(元)=2250(萬(2)計算賓館客房年總收益:

200x190x365x(1-30%)=9709000(元)=970·9(萬元)(3)計算賓館會議室年總收益:

500x20x2x12=240000(元)=24(萬元)(4)計算賓館年總費用: 970·9x40%=388·36(萬元)(5)計算賓館自營部分年凈收益:

970·9+24-388·36=606·54(萬元)(6)計算賓館自營部分價格(大堂、客房、會議室、辦公室):

60654/8% =7581·75(萬元)(7)計算該賓館的正?？們r格: 7581·75+2250=9831·75(萬元)答:該賓館的正?？們r格為9832萬元。

一、單選題:

1、評估某宗收益性房地產的價格時，在其他因素不變的情況下，預測的未來凈收益越大，評估出的價格會（）

A．越高 B．越低 C．不變 D．難說

2、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）A．4858 B．5200 C．2700 D．6264

3、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產的報酬率為8%，該房地產的價格為（）萬元 A.100 B.42 C.63 D.77

4、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的價格為（）萬元 A.225.00 B.237.50 C.381.25 D.395.83

5、與報酬率性質不同的名詞有（）A.利息率 B.折現(xiàn)率 C.內部收益率 D.空置率

6、在收益法估價中，對于單獨土地的估價，是根據(jù)（）確定收益年限。A.土地的整個使用年限 B.土地的剩余使用年限 C.建筑物的整個使用年限 D.建筑物的整個使用年限

7、某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%，運營費用率為30%，則該門市現(xiàn)在帶租約出售時的正常價格是（）A.700000元

B.695554元

C.777268元

D.800500元

8、某宗房地產的土地價值占總價值的30%，建筑物價值占總價值的70%，由可比實例房地產中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本率為8%，則綜合資本化率為（）% A． 7.4 B． 7.0 C． 6 D． 8

9、綜合資本化率是求取（）時應采用的資本化率

A．土地價值 B．建筑物價值 C．房地價值 D．建筑物與設備價值

二、多選題:

1、有了貨幣的時間價值觀念之后，收益性房地產的價值就是該房地產的未來凈收益的現(xiàn)值之和，其高低取決于下列3個因素：()。

A．可獲凈收益的大小 B．可獲凈收益期限的長短 C．獲得該凈收益的可靠性 E．建立在貨幣具有時間價值的觀念，現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢

2、收益法適用的對象，是有收益或有潛在收益的房地產，如()等房地產。A．農地和商業(yè) B．旅館和餐飲 C．寫字樓 D.公寓

3、收益法適用的條件，是房地產的{ }都易于量化。A．收益 B．風險 C．價值 D．金額

4、收益法的公式為：V=A/Y，則此公式的前提是()。

A.凈收益每年不變?yōu)锳 B．報酬率大于零為Y C．收益年限n為無限年 D．報酬率為零

5、收益法中的運營費用不同于會計上的成本費用，如前者不包含（）A.所得稅 B.土地攤提費 C.改擴建費 D.房屋火災保險費

6、求取報酬率的方法有（）

A.累加法 B.市場提取法 C.投資報酬率排序插入法 D.實際觀察法

7、可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有（）A.商業(yè)利潤 B.凈運營收益 C.潛在毛收入 D.有效毛收入

8、在收益法中，下列哪一種說法是正確的（）A.凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率 B.運營費用占潛在毛收入的比率稱為運營費用率

C.投資回報占投資回收的比率稱為報酬率 D.報酬率與投資風險正相關

9、報酬率=（）+風險調整值-投資帶來的優(yōu)惠

A.無風險報酬率 B.安全利率 C.經(jīng)濟增長率 D.銀行貸款利率

10、收益法中，是根據(jù)土地收益求取土地價值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據(jù)房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用()。A．房地剩余技術 B．市場剩余技術 C．土地剩余技術 D.建筑物剩余技術

11、投資組合技術主要有()的組合兩種。

A.抵押貸款與自有資金的組合 B．土地與建筑物的組合

C．市場與房地產的組合 D．房地產的抵押與房地產的成交的組合 2.2 新開發(fā)土地的成本法計算公式

例：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成五通一平的熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉讓熟地價格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價。（假設開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內均勻投入）

解：V＝取得該荒地的總價＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤

＝取得該荒地的總價＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋V×（2% ＋5.5% ＋10%）故：V＝（取得該荒地的總價＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息）（/1－2%－5.5%－10%）

某幢房屋的建筑面積為300平米，該類用途、建筑結構和檔次的房屋單位建筑面積造價為1200元/平米。試估算該房屋的重新購建價格。解：該房屋的重新購建價＝300×1200＝36萬元

[例2]某建筑物的體積為500立方，該類用途、建筑結構和檔次的房屋單位建筑體積造價為600元/立方。試估算該房屋的重新購建價格。解：該房屋的重新購建價＝500×600＝30萬元 [例3]某幢房屋的建筑面積為300m2，該類用途、建筑結構和檔次和房屋單位建筑安裝工程費為1200元/m2，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新構建價格的4%，建設期為6個月，所有費用可視為在建設期內均勻投入，年利率為6%，開發(fā)商成本利潤率為15%，銷售稅費為重新構建價格的6%，請計算該房屋的重新構建價格。

[練習] 某建筑物的建筑面積為100平米，單位建筑面積的重置價格為500元/平米，判定其有效經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。解：年折舊額 折舊總額 建筑物現(xiàn)值

某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，經(jīng)過年數(shù)為3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為10年。殘值率假設均為零。試計算該建筑物的物質折舊額。解：短壽命項目折舊額： 門窗等的修復費用＝2萬元 裝飾裝修折舊 設備的折舊

長壽命項目的折舊額

折舊總額＝2＋18＋40＋17.6＝77.6萬元

【例】某幢應有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價格為2000萬元，現(xiàn)在設電梯需要120萬元，假設現(xiàn)在建造辦公樓時一同安裝電梯只需要100萬元。請計算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。

【例】某寫字樓由于缺少大型多功能設施，使得該寫字樓每年凈租金損失10萬元(或者比同地區(qū)類似寫字樓每年少收入凈租金10萬元)；經(jīng)測算如果現(xiàn)在增加該項功能需要各種費用約50萬元。假設該寫字樓剩余收益期為30年，報酬率Y為10%，求此項折舊。

第二篇：房地產估價心得

房地產估價心得

在大三下學期，我們工程管理專業(yè)學習了《房地產估價》這門專業(yè)課?？偟膩碚f，通過對這門課程的學習，讓我對當代中國房地產市場有了一個大致的認識，對各種房地產估價方法也有了初步了解，再加上自己動手做的房地產估價報告，我覺得自己的收獲還是非常大的。下面我將對自己所學的知識做出如下總結。

一、房地產估價的含義

房地產估價是模擬房地產價格形成的規(guī)律，將房地產客觀合理的價格測算出來的過程。這就要依據(jù)一定的估計理論和方法，也必須掌握房地產估計的概念、特征以及估計基本要素，掌握估計對象房地產區(qū)位、實物、權益的界定。

二、房地產估價的本質

1、房地產估價是評估房地產的價值而不是價格。

2、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產成交價格容易受交易者動機、偏好等個別情況的影響。房地產價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷。

3、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業(yè)意見的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責任大于前者。

4、房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內。估價師應當對其估價結果的有限性有清楚的認識，采用多個假設來處理現(xiàn)有的知識水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設對估價結果的影響明確地告知委托人，所以對估價師評價其結果準確與否不是看其估價結果而是評價其估價的過程是否符合規(guī)范的要求。

5、房地產估價既是一門科學也是一門藝術。正確的房地產價值分析、測算與判斷必須依靠科學的估價理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經(jīng)驗。

三、房地產估價的必要性

1、一種資產只有具備了下列2個條件才真正需要專業(yè)估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。具體就房地產來講，由于房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產市場是典型的“不完全市場”并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格。房地產估價的有助于將房地產價格導向正?；?，促進房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。

2、房地產估價是估價行業(yè)主流的原因：房地產具備專業(yè)估價的條件，房地產量大面廣而其他資產的數(shù)量相對較少，房地產需要估價的情形較多而其他資產需要估價的情形相對較少。

四、幾種常用估價方法的介紹

1、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。

2、成本法

(1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

3、收益法

不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。剩余法

房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。常用于房屋或土地的單項估價。

4、假設開發(fā)法

對于一個未完成的房地產開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。

5、基準地價法

針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

6、路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

五、房地產估價方法運用中應注意的問題

（一）評估方法的選擇

在選擇評估方法時，主要依據(jù)如下兩方面情況:

1、各種估價方法的適用范圍。

2、估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。

（二）運用估價方法進行價格試算的注意事項

依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結果，還不足以令人信服，因此，在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結果。這種價格，稱為試算價格。

（三）調整試算價格的注意事項 運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據(jù)的資料不同，也會得出不同的計算結果。因此，必須對試算價格進行綜合分析并予以調整，使之不致產生重大的差誤。

試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據(jù)的資料不同。因此，調整試算價格主要應考慮如下兩方面：

1、資料的可信程度。要使估價結果能得到社會承認，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準確。因此，在調整試算價格時，首先應當對估算過程所依據(jù)的資料進行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當，有關房地產價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應用是否恰當，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當?shù)取?/p>

2、估價對象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應檢查該資料是否與對象房地產的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產和收益房地產兩類來予以分析。

（四）各種方法常見的改錯項目

市場比較法：

1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正

2、交易日期修正中關于定基價格指數(shù)，環(huán)比價格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內平均上升或下降（等差）的修正

3、區(qū)域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實例的得分問題地產估價理論

4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

收益法：

1、租約期內與租約期外年客觀收益的計算問題。

2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問題。

3、收益年限確定錯誤的公式。

4、漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。

5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

成本法：

1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。

2、耐用年限確定錯誤的問題。

3、計息期確定錯誤的問題。

4、沒有將各成本項目統(tǒng)一到相同的年限內的問題。

5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年限修正的問題。

6、利息的計費基礎多少項目的問題。如：銷售稅費不能計算利息。

7、銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。

基準地價修正法動態(tài)方式不存在投資利息。

假設開發(fā)法：（1）沒有確定最佳的開發(fā)利用方式

最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開發(fā)利用方式。（2）沒有計算待開發(fā)土地或待完成房地產的利潤（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎（4）貼現(xiàn)期確定錯誤（5）當利息率和貼現(xiàn)率一致時，還計算了利息。（6）未來樓價的確定完全依據(jù)市場比較法，沒有結合長期趨勢法。（7）遺漏了買方購買待開發(fā)土地或待完成房地產的稅費。（8）貼現(xiàn)期確定錯誤的問題。（9）管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問題。

六、我的房地產估價報告的介紹

估計對象：估價對象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號樓401室房地產，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，框架結構，南北朝向，簡單裝修，個人完全產權；估價目的：運用自己所學的知識，并檢驗自己對所學知識的掌握情況；估價時點為2013年6月3日；價值類型為估價對象的公開市場價值。

選用市場比較法進行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：306166元，單價：2489.15/m2。估價步驟：1．選擇可比案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內鄰近區(qū)域的三個住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽國際公館進行比較；2．比較因素的選擇，根據(jù)可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產價格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價對象進行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等方面進行系數(shù)修正，得出估價對象的比準價格。

選用收益法其為計算公式：V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，資本化率依據(jù)安全利率加風險調整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風險、管理等補償按5%，房屋出租總費用：管理費+年維修費+年保險費+年稅金+年折舊費年房地總費用=7191.6（元），年房地純收益為4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）

選用成本法本例是僅對建筑物進行估價，其計算公式為積算價格＝建筑物重置價格-建筑物累積折舊，本估價報告中的估價對象是框架結構，建筑物的重置價格為800元/平方米，故此估價對象的重置造價為800*123=98400（元），建筑物年折舊額為1377.6元，最后得出計算積算價格94267.2元。

以上就是對房地產估價概述的心得和體會，非常感謝老師對我們的細心教導。

第三篇：房地產估價復習

名詞解釋：房地產估價師、房地產、容積率、地役權、空間利用權、區(qū)位、基準地價、標定地價、房屋重置價格、補地價、樓面地價、房地產估價、專業(yè)房地產估價人員、估價目的、房地產估價原則、最高最佳使用、市場法、可比實例、收益法、成本法、直接資本化法、報酬資本化法、假設開發(fā)法、長期趨勢法

簡答：土地利用的限制、增加房地產供給的途徑、政府對房地產限制的特權、引起房地產價格上升的原因、房地產具有價格的條件、需要補地價的情形、專業(yè)估價的特點、一名合格的房地產專業(yè)估價人員必須的素質、房地產估價原則、保障獨立、客觀、公平估價的要求、獨立、客觀、公正的具體做法、有助于把握最高最佳使用原則的經(jīng)濟學原理、房地產估價的基本方法、市場法估價的操作步驟、選取可比實例的質量要求、建立價格可比基礎、房地產狀況調整的內容、收益法的操作步驟、成本法估價的操作步驟

第四篇：房地產估價考試題

1、何為市場法？運用市場法估價的一般步驟？

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當?shù)男拚驼{整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：1）搜集交易實例；2）選取可比實例；3）建立比較基準；4）交易情況修正；5）市場狀況調整；6）房地產狀況調整；7）求取比準價格。

2、何為成本法？運用成本法估價的一般步驟？

成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

成本法的操作步驟1）弄清估價對象房地產的價格構成，搜集相關資料;2）測算估價對象重新購建價格;3）測算建筑物折舊;4）求取估價對象積算價格。

3、何為收益法？運用收益法估價的一般步驟？

收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。

運用收益法估價一般分為下列4個步驟：

1)搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產收入、費用的數(shù)據(jù)資料；2)預測估價對象的未來收益(如凈收益)；3)求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；4)選用適宜的收益法公式計算出收益價格。

4、何為假設開發(fā)法？運用假設開發(fā)法估價的一般步驟？

假設開發(fā)法也稱剩余法、預期開發(fā)法、開發(fā)法，是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象的價值的方法。

運用假設開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進行：

1）調查分析待開發(fā)房地產狀況；2）選擇最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產狀況；3）預測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；4）預測開發(fā)完成后的價值；5）預測后續(xù)必要支出及應得利潤；6）測算待開發(fā)房地產價值。

5、何為路線價法？運用路線價法估價的一般步驟？

路線價法是在特定街道上設定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格修正率或其他價格修正率來求取該道路其他臨街土地價值的方法。

運用路線價法估價一般分為下列6個步驟進行：

①劃分路線價區(qū)段；②設定標準臨街深度；③選取標準臨街宗地；④調查評估路線價；⑤制作價格修正率表；⑥計算臨街土地的價格。

6、何為房地產估價？房地產估價的基本程序？

房地產估價是房地產估價師和房地產估價機構根據(jù)估價目的，遵守估價原則，按照估價程序，運用估價方法，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見的活動。

房地產估價的基本程序是指完成一個房地產估價項目所需做的各項工作按照它們之間的內在聯(lián)系排列出的先后順序。

房地產估價的基本程序如下：

(1)獲取估價業(yè)務；(2)受理估價委托；(3)制定估價作業(yè)方案；(4)搜集估價所需資料；(5)實地查看估價對象；(6)分析估價對象價值；(7)測算估價對象價值；(8)判斷估價對象價值；(9)撰寫估價報告；(10)內部審核估價報告(11)交付估價報告；(12)估價資料歸檔。

第五篇：房地產估價原則

房地產估價原則必須以估價對象的合法使用為前提。世界上的任何實物都是有規(guī)律的，房地產的估價同樣也是有規(guī)律的。盡管房地產價格受諸多因素的影響。但是，當我們觀察其形成和運動過程時，就會發(fā)現(xiàn)房地產估價仍然有著自身的某種規(guī)律，也是不以個人的主觀意志為轉移的。例如，在一定時期、某一地區(qū)、某一地段、一定結構、一定層數(shù)的新建住宅的價格是相當?shù)摹Ｔ俦热?，在一定時期，盡管某個地區(qū)的個別商品住宅的價格有所不同，但都在平均價格上下波動。因此，估價人員在估價時，一定要遵守估價的規(guī)律。房地產估價的規(guī)律一般可以歸結為：估價的原則和標準；估價的理論和方法；估價的程序等。

一、房地產估價原則

房地產估價原則：房地產估價原則——估價時點下的估價結果具有近似性。房地產估價原則：使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性。估價原則的本質可以理解為：1房地產估價的工作標準；2統(tǒng)一估價人員的認識；3規(guī)范估價行為。其目的使得估價的結果具有類似性或者可比性。

1．合法性原則：合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。估價對象的權益不是委托人或估價人員可以隨意假定的必須有合法的依據(jù)。如果權益不同，原因在于盡管兩宗實物、區(qū)位狀況完全相同的房地產。其價值可能有很大的不同。

遵循合法原則包括具體包含有以下幾個方面：合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則。

應以房地產，1合法產權方面。權屬證書和有關證件為依據(jù)。具體來說，沒有合法權益的房地產不能當成具有合法權益的房地產來估價。

任何產權性質的房地產都可以成為估價對象，應注意：不是只有合法產權的房地產才能成為估價對象。關鍵是合法產權的房地產，要按合法產權的房地產來評估；不合法產權的房地產，一定要按不合法產權的房地產來評估。

2．最高、最佳使用原則：房地產是一種稀缺資源，無論是社會還是權利人都希望能發(fā)揮其最大的效益，并根據(jù)這種期望確定土地利用方式。因此要以委估房地產，主要是地產的區(qū)位、特性、等級等客觀條件所決定的使用效益最大的使用方式或用途為前提進行估價。

最高最佳使用原則的含義：經(jīng)過充分論證，最高最佳使用原則是指法律上許可、技術上可行、經(jīng)濟合理。能夠使得估價對象達到最大可能的使用。

最高最佳使用的前提條件是法律上許可、技術上可行、經(jīng)濟合理。

最高最佳使用具體包括：1最佳用途；2最佳規(guī)模；3最佳集約度。

3．均衡原則：房地產的各個組成部分，如土地與建筑物、建筑物的結構、設備與裝修等相互之間須達到一個均衡的比例關系，才能達到房地產整體的最高最佳使用狀態(tài)。均衡原則就是要求評估人員在評估房地產的某一個組成部分時，須充分考慮因其與其他組成部分之問的結構關系而決定的房地產整體最高最佳用途。

從均衡原理理解房地產最佳集約度和最佳規(guī)模來判定是否為最高最佳使用?？梢詭椭_定最高集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來講，均衡原理是以房地產內部各構成要素的組合是否均衡。建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產的價值

4．適合原則：每一宗房地產總是處于某個特定的環(huán)境之中，只有當一宗房地產與其所處環(huán)境適合才能達到最高最佳使用狀態(tài)。因此，估價人員在評估一宗房地產的價格時，須詳細分析該宗房地產與其周圍環(huán)境的關系，審慎確定最高最佳使用狀態(tài)。

從適合原理理解最佳用途來判定是否為最高最佳使用?？梢詭椭掖_定最佳用途。適合原理是以房地產與其外部環(huán)境是否協(xié)調。只存在相對的最好，從本質上講：現(xiàn)實世界不存在絕對最好。即最好是有條件的因此，適合原理的本質是適合環(huán)境要求的就是最好的。

房地產估價的最高行為準則，房地產估價的最高行為準則是獨立、客觀、公正。1不受他人約束的獨立機構；

2、是要求估價人員與估價對象及當事人沒有利害關系；3是要求估價機構的人員在估價中不應受外部干擾因素的影響，獨立——是要求估價機構本身應當是一個不依賴于他人。不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和良心進行估價。完全從實際出發(fā)，客觀——要求估價機構和估價人員不帶任何自己的好惡、情緒和偏見。按照事物的本來面目去估價。不偏袒任何一方。公正——要求估價機構和估價人員在估價中公平正直。估價機構和估價人員的中立立場。注意：獨立、客觀、公平原則的核心。

估價原則的重要性

以此作為估價時的指南。估價原則可以幫助估價人員，每一位估價人員都應正確理解房地產估價原則。如何去思考和衡量估價對象的價格，如何把估價對象的價格框定在一個合理的范圍內?？陀^合理估價的假設:反復考慮評價的結果，2換位思考。估價人員分別站在當事人雙方的立場上。一般會得到當事人雙方都能接受的評估結果。獨立、客觀、公正的做法：要有良好的職業(yè)道德；堅持回避原則；事實求是；遵守評估程序；不斷提高理論水平和業(yè)務素質。

房地產估價原則是主觀的以估價對象合理為基礎，我國目前的狀況，應該同時注意顧家的作用和意義，建立在科學的理論和方法的基礎上才最具科學性。