第一篇：城中村

緣于“高強度”植入的設計探討——新時期城中村改造理念初探

發布人：劉琛 | 發布時間：2009-05-13 | 來源：2008中國城市規劃年會宣讀論文

摘 要 本文通過對當下城中村生活現狀的解讀，并依托近期開展的實際案例，就在當前情勢下出現的高強度改造的改造前提下，以何種改造理念舍“糟粕”而取“精華”，在改造城中村物質實體的同時，繼續維持、延續其蘊含的無限活力和豐富生活進行了探討，并就這些改造理念所折射的改造原則進行了闡述。

關鍵詞 城中村 高強度 生活現狀 改造理念

1.引言

在社會發展由追求利益轉變為提倡和諧；城市變革由外向擴張轉變為內部重組；土地使用由粗放揮霍轉變為高效集約的今天，關于城中村改造的諸如城市規劃、社會學以及整治、改造實施政策和策略等各個層面的觀點和論述已然較為豐富和翔實，然而，真正以“整體拆建”或是“局部拆建”模式進行改造尤其是進行高強度改造的案例卻不多見，因此，本文不再就城中村整治改造在社會學、經濟學以及城市規劃、城市管理等方面的意義以及改造各主體之間的利益博弈進行研究，而主要就在目前既定的“高強度”改造的前提下，如何在整治改造規劃的編制過程中延續城中村中應予保留、傳承和強化的因素進行必要的探討。

2.極致與無限——當下城中村生活現狀的讀取和解析 世界上本沒有城中村，城市積極的向農村拓展，才出現了城中村——我們可以這樣理解城中村（至少是我國大多數城中村）的出現原因和歷程：城市化的快速推進，城市開始按照一定的時間序列、區位序列、成本序列快速侵蝕仍然在一定程度上保留村集體所有制的農村地區，在空間和社會形態上形成被道路切合或是樓宇圍合，城、鄉二元結構交互并存；傳統與現代生產生活方式沖突并存；外來移民文化與本土地域文化交流并存的孤島狀、斑塊狀的“城市村莊”，既有別于傳統意義上的農村，又不同于現代意義上的城市，它是城市包圍農村的進程中未及、未能甚至是未想“殲滅”的自成系統的區域，是在城鄉快速交接、交融的過程中于原有積淀上新生的有機體。

然而，在當下，這個“有機體”在人們的潛意識中已成為了“臟亂差”的代名詞；被看成是“城市病”的顯性表征成為了必須消弭的“城市傷口”；被當作是“城市腫瘤”成為了亟需摘除的對象。面對這種現實狀況，在改造之前，我們不禁要問：造成這種現象的原因是什么？作為改造對象的主體，其真實的生活狀況究竟怎樣？ 2.1 多元缺失

城中村負面意象的成因主要緣于物質和精神兩個層面的相關元素的缺失。在物質層面上，首先是建筑空間布局上的過度局促，千百年來對于土地的極度依戀、對祖業傳承根深蒂固的思維以及對自身利益的維護、追求使得村民在修建自宅時很難按照一般的城市規劃、建筑設計規范對建筑間距進行合理的控制，使得整體空間過于致密，居住空間必要的私密性、安全性以及應有的良性微氣候均受到較大的影響和破壞；其次是基礎設施建設、維護上的不足，包括市政基礎設施的缺乏、老化、承載力不足、鋪設不規范以及公共配套設施（尤其是教育、醫療和體育設施）的極度匱乏等兩個方面。

在精神層面上，則表現為社區凝聚力的弱化和歸屬感的流失。目前，城中村所容納的居民并不都是原住民，而是包括了很大一部分外來流動人口，以深圳市為例，據相關資料統計2005年“全市城中村常住戶籍人口（以原住民為主）為32.7萬人，暫住人口共469.4萬人，是常住戶籍人口的十四余倍” [1]。原住民與外來人口之間客觀存在的隔閡、外來人口自有的漂泊秉性和出于自我保護意識而引發的戒心以及對村外城市生活的追求都使得他們的心游離于城中村之外，很難對他們的暫時駐地產生多大的認同感。2.2 極致生存

除了上述物質和精神兩個層面的缺失之外，歷史遺留問題的積重難返和管理體制的不健全使得城中村在土地產權、房屋建筑、社會監管等方面都在一定程度上脫離于城市的法制軌道。對物業出租經濟的過渡依賴加上對個人利益的極度索求使得城中村中搶建、違建現象嚴重（“據統計，村民的主要收入有一半左右建構在違法建筑之上。”[2]），“握手樓”、“接吻樓”比比皆是；垃圾、污水處理不善，衛生狀況堪憂；道路建設標準低、路況差，居民出行不便且存在安全隱患；電力管線架接無序，存在消防隱患且有礙觀瞻；綠地、廣場極度匱乏，大量居民無法參加合法、健康的休閑活動；社會治安問題突出，乃至成為犯罪分子的落腳點和犯罪場所——較為惡劣的生產、生活環境，使得城中村中的居民基本上處于一種承受著諸多約束、面臨著諸多隱患的“極致生存”的狀態。2.3無限生活

然而應該指出的是，雖然處于一種“極致生存”的狀態，但是仍然不能抹煞城中村居民在日常生活中所展現出來的特質性活力。不論如何，城中村畢竟為多數外來人員提供了低門檻的準入證和可停留的棲息地，雖然與本地居民會存在一定的隔閡和地域文化上的沖突，但綜合來看，城中村可以被認為是一個針對特定群體的開放性的多元社區，這里的“多元”包括了地域背景、教育背景、社會職業、社會身份等等，多元人群之間“頻繁”的交流、沖突、聚集和融合綜合呈現為一種自組織狀態下的幾乎無限度的豐富生活。而催生這種生活所必需的“頻繁”在一定程度上整治得益于城中村極度為人詬病的“高密度”（既包括建筑的高密度也包括人口的高密度）。

此外，經過上層次部門的疏導、指引和決策，城中村亦開始依托自身的稟賦，同時嫁接或移植一些主題性功能，走向一條擁有著無限可能性的道路。以深圳為例：大芬村引入油畫主題，對原城中村進行綜合整治并新建大芬美術館，現在已成為具備油畫創作、加工、展出、銷售這一完整產業鏈條的大芬油畫村；（圖1）田面村引入創意主題，將原有工業廠房改造成為容納建筑設計、平面設計、裝潢設計、印刷加工等類別的創意產業辦公建筑，著力營造田面創意產業園，并提出“設計之都”的口號。（圖2）雖然如此，我們還是應該注意到，畢竟合適于城中村的主題素材是有限的，主題的過渡重復反而會產生一些不良的后果，諸如惡性競爭、審美疲勞、識別性下降等等，此外，上述案例在整治方式上主要還是采取了“以穿衣戴帽”為主要途徑之一的“綜合整治”的方式，并沒有進行規模大、影響面廣的拆建和隨之而來的高強度開發。

3.割舍與捍衛——高強度寫入前提下的改造理念探討

存在的都是合理的，存在的都是必然消亡的，事物的存在總存在其兩面性，城中村在一定程度上解決了原村民的收入問題、接納了低收入流動人口、緩解了部分社會矛盾、減輕了各級政府的壓力，但開發強度超標、基礎設施落后、存在安全隱患、阻礙城市功能提升、破壞城市景觀秩序、不利于房地產市場健康發展，再加上如前所述的極致生存和無限生活的比對可以看出，它實際上是一個矛盾的綜合體，并有進一步激化的趨勢。

誠然，城中村的出現有其歷史的偶然和必然的原因，但隨著城市的發展、社會的進步，當城中村完成其既定歷史時期的歷史使命時，對其的整治和改造必然被提上議事日程。然而，由于前段時期對城中村的“放養”，搶建、違建烈度之大使得大部分城中村目前已然處于一種較高強度的建設狀況下，甚至漸成尾大不掉之勢。隨著《物權法》 的公布和“建設和諧社會”理念的提出所昭示的社會法治建設和文明建設的進步，面對高強度建設現狀所導致的高昂的改造成本，在“整體拆建”和“局部拆建”的改造模式下，高強度的再開發已是一種無奈的必然，也是現階段依上述兩類模式改造城中村所能采取的最直接的辦法。勿庸諱言，這其實也是資本在諸多利益主體的相互博弈下直接介入或者說沖擊城中村的過程中所必然會采取的辦法，因為至少在現階段，這種高強度再開發的方式是能夠協調、平衡各利益主體的最有效的途徑。然而，在高強度寫入的前提下，出于對城市、城市發展的責任、出于對社會公共利益的光照、出于對弱勢群體的人文關懷、出于對城中村歷史遺存的尊重，在城中村改造的規劃設計和規劃編制過程中，如何在改造物質實體的同時，繼續維持、延續前述的社區活力和生活的豐富性的問題已然亟待研究。以下僅以近期筆者承擔、參與的深圳市三個舊改以及與舊改相關的規劃案例為依托就此議題進行探討。3.1 “裁剪”理念——局部實體的割舍 所謂“裁剪”，原指縫制衣服時把衣料按一定的尺寸裁開，比喻對事物的取舍安排。在城中村整治改造中以此為核心理念的關鍵是如何去取舍，如何在必要的割舍之后達到綜合效益的最大化。以下以深圳市福田區福興坊改造為例就此進行闡述。

福興坊位于深圳市中心公園內部，區位條件優越，歷史文化資源獨特：南面道路是深圳市特區內僅存深南公路的舊址，記載了深南大道變遷、發展的歷史；現狀保存的民居碉樓以及70、80和90年代城中村建設肌理完整的記錄了深圳市城中村出現、成長和壯大的發展歷程。07年編制完成且近期亟待實施的《深圳市中心公園總體規劃設計》提出“結合中心公園的總體規劃，對福興坊進行重點改造，有選擇地保留和拆改建，轉換其功能”，“建設城中村歷史博物館，結合深南大道舊址，建成深南大道變遷史展示館”的改造思路。

就現狀而言，整體建設狀況較為一般。現狀私宅多為5層左右，部分6－7層，建筑密度過大，建設強度過高（現狀容積率3.1），建筑立面和景觀環境建設較差，對于中心公園的景觀造成嚴重的影響。同時市政基礎設施落后，尤其是水、電等基本生活設施緊缺。根據初步估算，改造容積率應在6.5左右方具備經濟可行性。

規劃擬根據深圳市中心公園規劃和建設的總體要求，采取“綜合整治”＋“局部拆建”的改造方式，對部分現狀做必要的割舍——拆除中部建筑質量較差且特色不足的私宅，改造為內聚性的休閑文化廣場，營造成為福興坊的活動、文化和視覺中心，同時與南側道路（原深南大道）及內部街巷相聯系，將各類游憩活動引入福興坊內部，進一步強化社區的開發性、激發社區的持續性活力；拆除東側和北側建筑最為密集、環境最差同時拆遷難度較低的集資住宅，在北側建設一棟集商業、辦公、酒店式公寓以及配套居住為一體的綜合樓，用于補償、安置和周轉拆除建筑，東側建設一棟文化產業樓，引入設計、動漫、廣告、古董與藝術買賣等創意性文化產業功能，促進歷史文化和現代產業、生活的有機融合，促成片區功能的轉型和提升。

“裁剪”是理念和方式，“割舍”是前提和切入點，通過戰略上“舍小就大”再輔以恰當的戰術措施——穿衣戴帽、主題功能導入、主題路徑架設等等，在整治、改造城中村物質載體的同時，在不突破周邊城市各類設施承載力的前提下，延續并進一步拓展城中村的多元化，將針對特定群體的以住宿、暫留為主要模式的“開放”提升至面對全社會的以體驗、參與為主要模式的“兼容”，傳承并進一步激發城中村的活力和凝聚力，進而促成城中村所處區域的持續性協調發展。

然而，在“割舍”之余，有沒有什么是值得“保留”甚至是必須“捍衛”的呢？以下謹以深圳市南山區兩個地理位置相近的城中村的改造為例試做解析。

3.2 “契合”理念——社區活力的捍衛

“契合”意指“投合、意氣相投”，用于城中村改造中是指功能之間的互動性有機接合，而非機械的拼合和粘貼。以深圳市南山區龍井村改造為例：

龍井村位于深圳市南山區塘朗山南麓，周邊生態環境良好；交通條件優越，被一條主干道和三條次干道圍合，且規劃中的深圳BRT 1號線沿北側主干道穿越并于龍井村附近設有站點；發展機遇難得，南山區“北硅谷”戰略的執行、歐洲城開發的實施、華僑城北拓的構想均可在現在以及將來一段時間內為龍井村的改造間接的注入無形但頗為強勁的動力；改造意愿強烈，地方政府、村集體股份合作公司、原村民均已明確改造意愿，綜合而言改造條件已然成熟。

現狀建設強度較高，容積率2.6；各主要功能——綠地、工業、四類居住（村民私宅）、二類居住（集資住宅）基本呈現為一種南北向的并置狀態；西北角的綠地規模較大、環境良好，但開發度不夠、利用率不高，村內現狀居住環境較差，各類配套設施不足。依據相關專業公司的經濟測算，改造容積率應控制在6.0左右方在經濟上具備改造可行性。

規劃在上述改造條件的制約下，擬采取“整體拆建”的改造模式，在功能策劃上除立足于為“北硅谷”提供必須的居住配套外，依托該村南側歐洲城新興的家居、建材商貿產業及原有工業的輻射，延展出適宜的包括酒店（酒店式公寓）和以家居為主題的創意、加工、交易等多門類的商業以及辦公等功能；在功能組織上貫徹“契合”理念，以現狀為依據，以各 主體功能（綠地、居住、辦公、商業、教育）為“楔塊”，并根據各功能楔塊之間的適應性和聯動性對其進行初步組織，進而利用“邊界效應”增進各功能楔塊之間的接觸頻度，強化它們之間的相互滲透和過渡；在具體空間營造上注重街道尺度的處理，街區密度、品質和景觀、體驗多樣化的塑造。此外，著力通過提高戶外空間、大部分灰空間和部分室內空間的混合使用度，提升使用效率尤其是開放空間的使用效率，盡量杜絕消極空間的出現，綜合促成改造后的社區在功能、產業、空間、人群和活動等多方面的“契合”，以此堅決捍衛社區活力的延續、傳承和升級——由原來的被動、反射式活力 轉變主動式、探詢式活力。3.3 “編織”理念——場所精神的延續

由圖11，可以清晰的認知到“編織”這一行為的運行機制：并置和穿插，落實到城中村改造中主要是指將各值得保留的和后續衍生出來的特征性元素按照一定的線索，通過并置和穿插的途徑將其合理的組織在一起。以深圳市南山區光前村改造為例： 光前村位于龍井村西側，其改造背景和條件與龍井村基本相同，在此不再贅述。就現狀來看，建設強度較高，容積率2.2；主要功能有綠地、工業、居住（含二類、四類）、教育、辦公和倉儲物流等，整體上呈現為東西向的平行并置狀態；綠地囿于西北角，環境良好但極為封閉；村內現狀居住環境較差，配套設施基本滿足現狀需求。依據相關專業公司的經濟測算，改造容積率應控制在6.0左右方在經濟上具備改造可行性。

與龍井村類似，規劃擬采用“整體拆建”改造模式，但必須保留、利用以下元素：（1）歷史文化元素：席帽嶺宋墓（區級文物保護單位），鄭氏宗祠（今年祭奠不斷），珠光小學（規模24班）；（2）綠化生態元素：封閉于西北角的荔枝林（3.25公頃），光前村北側和東側的自然山體，此外，還應保留同屬上述二類元素的位于現狀村委辦公樓西側的兩株百年榕樹。

規劃在功能上主要設置居住及其配套功能，并根據現狀做并置布局，兩側主要為商住功能，底層商業尤其是東側的底層商業除了為住區提供配套外還可為周邊地區提供服務，中部設置居住及為住區自身配套的教育、公共服務等功能；在空間組織上，規劃于“編織”這一核心理念的指引下根據現狀條件和規劃功能布局架構了三條東西向并置的“主題軸”——以席帽嶺宋墓、鄭氏宗祠、百年榕樹為序列的“歷史文脈軸”；以珠光小學、幼兒園、各型開放性硬質場地、各類社區級公共服務設施為元素的“公共服務軸”；以各組團綠化庭院空間為線索的“生態休閑軸”，之后再通過南北向并置的步行路徑、水體元素與之相穿插。以求在功能、軸線的并置的基礎上通過路徑的穿插帶動體驗的穿插，增強各軸線所串接的開放空間、服務設施和歷史遺留的可達性和服務半徑，提升其使用頻率，促進改造后社區居民之間的相互交流，強化歷史記憶、延續場所精神、凝聚社區情感。

4.結語

以上依據對城中村生活現狀的剖析，在國內相關的成功性實例較少的研究背景下，依托三個實際的城中村改造案例就以“高強度”再寫入為前提的城中村改造理念進行了嘗試性的探討，實際上，對應于不同的改造對象應選擇與之相適應的改造理念，但是縱觀三個案例我們可以看到，這些理念所反映出來的原則是既定的和有著強烈的傾向性的，即它應以維護公共利益為先導，應以關懷實際民生為主旨，應以改善人居環境尤其是凝聚精神上的環境為準繩，應以捍衛、傳承城中村這一特定歷史環境下的特定范疇所擁有的一切良性要素為目標，而不是一味的未經思考或妥協于壓力下的舍棄。參考文獻 深圳市規劃局、深圳市城中村改造工作辦公室、深圳市城市規劃設計研究院.《深圳市城中村（舊村）改造總體規劃綱要?規劃研究報告》.P108 2 同上，P123 3 《深圳市福田南片區B121-――11號宗地規劃研究》項目組.《深圳市福田南片區B121-――11號宗地規劃研究》.2008.04 4 《深圳市南山區龍井村改造專項規劃》項目組.《深圳市南山區龍井村改造專項規劃》.2007.12 5 《深圳市南山區光前村改造專項規劃》項目組.《深圳市南山區龍井村改造專項規劃》.2007.12（本文為2008中國城市規劃年會宣讀論文，原載于《2008中國城市規劃年會論文集》）

第二篇：城中村改造

附件10：市政專業部門市政接用意見

依據規劃意見書到區市政管委管理科辦理的相關行政許可內容，需市級主管部門批準的項目有4項：

一、（一）行政許可事項名稱: 古樹名木移植許可

（二）行政許可依據: 《城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據: 本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表: 《**市園林綠化局古樹名木移植申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：

1、因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案符合要求。

（八）申請條件依據：

1、《城市綠化條例》第25、27條；

2、《**市城市綠化條例》第22、23條；

3、《城市古樹名木保護管理辦法》第10、12、16條；

4、《**市古樹名木保護管理條例》第11、15條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局古樹名木移植申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規格、數量、原因；申報單位意見(蓋章)；產權業主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規劃委建設工程規劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規格、占用綠地的面積；

5、古樹名木移植方案。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

二、（一）行政許可事項名稱: 臨時占用城市綠地（含代征綠地）

（二）行政許可依據: 《城市綠化條例》第20條

（三）行政許可收費依據: 本項目許可不收費

（四）申請表: 《**市園林局臨時占用城市綠地(含代征綠地)申請書》

（五）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

三、（一）行政許可事項名稱：樹木移伐

（二）行政許可依據：《城市綠化條例》第21條《**市城市綠化條例》第23條

（三）行政許可收費依據：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：12個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表：《**市園林綠化局樹木移伐申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：確需砍伐或者移植的。

（八）申請條件依據：

1、《城市綠化條例》第21條；

2、《**市城市綠化條例》第23條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局樹木移植和砍伐申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規格、數量、原因；申報單位意見(蓋章)；產權業主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規劃委建設工程規劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規格、占用綠地的面積。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

四、（一）行政許可事項名稱：公共綠地改變使用性質批準(含其他綠地)

（二）行政許可依據：《**市城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：20個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間和上級審批時間）特殊情況下可延長10日

（五）申請表：《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：新建項目確需改變綠化規劃、綠化用地使用性質的。

（八）申請條件依據：《**市城市綠化條例》第25條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質申請書；

2、**市園林局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規劃委建設工程規劃許可證及附圖；

4、項目工程占用綠地平面圖。在施工平面圖上標明占用綠地的面積及準確位置。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

到區市政委城建科能直接辦理的有 7項：

一、（一）項目名稱：市政公用工程穿越公園或臨時占用公園內土地許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據:《**市公園條例》第25條。

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、市政公用工程確需穿越公園或者臨時占用公園土地的。

2、建設單位應當征得公園管理機構和園林行政管理部門同意。

（六）提交的材料：

1、**區市政管理委員會穿越公園或臨時占用公園內土地申請書；

2、**市**區規劃分局建設工程規劃許可證及附圖；

3、項目工程需穿越公園或臨時占用公園土地平面圖。在施工平面圖上標明占用公園綠地的面積及準確位置。

（七）申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（九）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

二、（一）項目名稱：道路上空或者建筑物、構筑物之間架設管線行政許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《**市市容環境衛生條例》第三十四條

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、**區范圍內建設各類架空線路，或者在現有架空線路上搭掛線纜的，由**區市政管理委員會負責行政許可。

2、新建或臨時架設架空線路必須符合國家或行業的有關規定;搭掛線纜須符合國家或行業有關合桿的規定。

3、具有書面申請。

4、具有擬建架空線路的設計圖紙。

5、搭掛線纜建設單位須提交與電桿權屬單位簽訂的安全維護協議。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委員會統一格式的《架空線路建設申請表》：建設單位的全稱、加蓋建設單位公章；申報項目名稱、建設地點；建設目的、建設規模和內容（起止點位置、路徑長度、線纜長度、線纜數量、線纜容量、電桿數量、附屬設施名稱及數量）、計劃開工時間、工期；臨時架空線的使用天數、拆除時間。

2、擬建架空線路的設計圖紙，須由專業部門繪制，內容包括：在1：500地形圖上繪制架空線路總平面圖、1：100的帶有道路橫斷面的線路斷面圖；圖中須表明擬建線路與周圍現有各種架空線路的關系。

3、搭掛線纜建設單位須提交與電桿權屬單位簽訂的安全維護協議。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

三、（一）項目名稱：臨時占用城市道路批準

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《城市道路管理條例》第三十一條（1996年國務院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

依據《行政許可法》第二十九條第二款，申請單位提出申請符合申請條件，提交的申請材料齊全、符合法定形式。

（六）申請條件的依據：

1、**市市政管理委員會、**市公安局1994年第2號《**市臨時占用道路許可管理若干規定》第八條；

2、**市市政管理委員會、**市公安局1996年國務院令第198號《城市道路管理條例》第三十條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（七）提交的材料：

1、臨時設施占道申請（包括：占用道路位置、范圍、性質、時間、采取的相應措施及占道原因等）；

2、申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權委托書。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（九）辦理時限：20個工作日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

四、（一）項目名稱：挖掘城市道路批準

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《城市道路管理條例》第三十三條（1996年國務院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

（六）申請條件：

1、掘路施工申請（申請內容包括申請單位名稱或個人姓名、申請的理由、地點、施工期限等）；

2、已取得有效的規劃主管部門工程規劃許可和建設主管部門施工許可；

3、設計完成工程圖紙（包括：城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖）；

4、有切實可行的掘路施工方案（含施工承諾書）；

5、申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權委托書。

（七）申請條件的依據：

1、《**市臨時占用道路許可管理若干規定》第八條；

2、《城市道路管理條例》第三十三條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（八）申請材料和申請書示范文本：

1、申請書；

2、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；

3、城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖。

（九）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（十）辦理時限：20個工作日

（十一）費用情況：本許可項目不收費

（十二）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

五、（一）項目名稱：建設工程配套環境衛生設施竣工驗收許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《**市市容環境衛生條例》第六十七條

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、符合市容環境衛生設施建設專業規劃、環境衛生設施建設定額指標和設置標準；

2、符合環境衛生設施設計方案；

3、符合**市公共廁所建設標準（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住區公共服務設施配套實行指標》；

5、符合《**市無障礙設施建設和管理條例》第八條第（五）項；

6、符合《**市環境衛生設施建設定額指標（試行）》；

7、符合《**市生活垃圾分類收集和處理設施配套建設標準》；

（六）提交的材料：

1、申請人的工商營業執照、法人機構代碼證書（查驗原件，留存復印件）；

2、中標文書或建設合同（查驗原件，留存復印件）；

3、規劃許可證、用地許可證、開工許可證和規劃平面圖（1：500藍圖或復印件）；

4設施工程質量的合格文件（查驗原件，留存復印件）；

5、環衛設施的平立剖圖（1：100藍圖或復印件）。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

六、（一）項目名稱：新建擴建改建城市公園竣工驗收

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《**市公園條例》第2、18、19、34、36條。

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、屬于公園用地，并且范圍明確；

2、對公眾開放，具備改善生態、美化城市、游覽觀賞、休憩娛樂和防災避險等功能；

3、有管理機構、管理制度和負責人；

4、公園的綠化用地比例應當不少于陸地面積的65%；

5、具有《公園設計規范》要求的設施；

6、公園面積在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、擴建公園竣工驗收申請表；

2、公園總體規劃方案及工程竣工圖；

3、公園綠化規劃設計方案；

4、公園所有者及管理者的基本情況；

5、公園有關綠化、服務、園容衛生、秩序等方面的管理規定。申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日。

（九）費用情況：本許可項目不收費。

（十）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

七、（一）項目名稱：夜景照明方案審核許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《**市市容環境衛生條例》第四十三條第二款

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、符合**市**區夜景照明總體規劃和實施方案；

2、符合**市夜景照明管理辦法的規定；

3、填寫市市政管委統一格式的《夜景照明工程建設方案行政許可申請表》；

4、經規劃批準的平面圖（A3紙）；

5、夜景照明建筑總平面圖（A3紙）；

6、建筑立面圖（A3紙）；

7、建筑剖面圖（A3紙）；

8、建筑物實景白天照片式效果圖（A3紙）；

9、營業執照（復印件加蓋公章）；

10、設計、施工資質（復印件加蓋公章）；

11、施工安全認證（復印件加蓋公章）；

12、夜景照明構思；

13、照明方案、設計說明（A3紙）；

14、燈位布置圖；

15、照（亮）度、光色計算分布圖；

16、控制眩光方法；

17、平日、節日、重大節日效果圖（A3紙）；

18、照明器材明細和技術資料；

19、重點部位燈具安裝方法、結構示意圖及說明（A3紙）； 20、供配電系統及控制原理圖（A3紙）；

21、節能措施

（六）辦理程序：受理 → 審查 → 決定→ 送達和備案

（七）辦理時限：25個工作日

（八）費用情況：不收費

（九）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結 附件11：用地批準

一、用地單位持市（區）國土局預審批復向發改委和規劃部門申請辦理立項批復和規劃審批。

二、用地單位持上述預審批復、立項批復和規劃意見材料到區國土分局辦理用地申報審批手續。

三、區國土分局按國家及市有關規定和要求組織編制用地報批材料。具體材料如下：

（一）區國土分局的建設項目用地預審意見

（二）用地單位填寫的建設用地申請表

（三）用地單位提供的發改委或項目計劃部門批準的立項和可行性報告批準文件

（四）區國土分局的地質災害認定表

（五）區國土分局的壓覆重要礦床證明

（六）用地單位提供的規劃部門批準的規劃意見書及附圖

（七）用地單位提供的勘測地界技術報告書及附圖

（八）用地單位提供的使用林地證明

（九）用地單位提供的征地補償安置協議

（十）用地單位提供的村民代表大會決議

（十一）區國土分局的土地情況調查表

（十二）區國土分局代區政府撰寫的建設用地申請文件

（十三）區國土分局填寫的“一書”、“四方案”

（十四）區國土分局的土地利用現狀圖

（十五）區國土分局的土地利用總體規劃局部調整方案，不需要調整的免。

（十六）區國土分局的土地權屬情況匯總表（十七）區國土分局的公示、聽證情況說明

四、區國土分局將建設項目用地申報審批材料組織齊全經區政府同意上報市國土局審核后，報市政府審批。

五、繳納有關稅費并落實征地補償費依據：市政府令148號；京國土房管政（2003）716號

六、市國土局下發市政府用地批復。市國土局在用地單位繳齊各種稅費和征地補償費后將市政府用地批復下發給區政府。

七、區政府收到市政府用地批復后，在10日內將批復內容在被征地的村委會所在地進行公告。

八、用地單位持用地批復和相關材料在全部支付征地補償費后向市國土局領取建設用地批準書。注：辦理農轉用和征用土地的審批權限：按《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規定：征用下列土地的由國務院批準：

（一）基本農田；

（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃（525畝）的；

（三）其它土地超過七十公頃（1050畝）的。

征用本規定以外的土地的由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

附件12：核發集體土地房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發集體土地房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據：《**市集體土地房屋拆遷管理辦法》(**市人民政府令第124號)

四、收費依據：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結果狀態：本局審核市建委備案

七、網上辦理情況：**市拆遷信息網 網址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

在**市拆遷信息網上激活項目帳號，建設單位獲取項目帳號后登陸填報系統，進行網上負責項目材料填報，兩級拆遷管理部門負責審批和發布信息。按網上審批的程序進行網上審批，同時提交以下材料：

（一）用地批準文件；

（二）規劃批準文件；

（三）拆遷實施方案；

（四）安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。

（五）委托評估合同和受托評估機構的營業執照和資質證書。

八、辦理程序：網絡受理→審核→審定→告知

九、辦理部門：**區建委房屋管理科 附件13：核發城市房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發城市房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據：《城市房屋拆遷管理條例》(國務院第305號)、《**市城市房屋拆遷管理辦法》（**市人民政府令第87號）

四、收費依據：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結果狀態：本局審核市建委備案

七、網上辦理情況：**市拆遷信息網(網址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

按網上審批的要求進行網上審批。在**市拆遷信息網上激活項目帳號，建設單位獲取項目帳號后登陸填報系統，進行網上負責項目材料填報，兩級拆遷管理部門負責審批和發布信息。同時提交以下材料：

（一）建設項目批準文件。

（二）建設用地規劃許可證或者建設工程規劃許可證。

（三）有土地使用批準文件：

（四）市房屋拆遷資格證書

（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明文件。

（六）拆遷計劃，包括項目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時間等。

（七）拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補償款和補助費預算登記。

（八）法律、法規和規章明確規定應提交的其它材料。

（九）拆遷工地防治揚塵污染責任書和房屋拆除施工單位的資質證書。

（十）委托評估合同和受托評估機構的營業執照和資質證書。

九、辦理程序：受理→審核→審定→告知

十、辦理部門：**區建委房屋管理科 附件14：市政基礎設施建設

（同附件10）附件15：辦理征地結案表

一、辦理國家建設用地征地結案申請報告；

二、市政府用地批準文件；

三、征地補償協議書；

四、國家建設征用土地結案證明；

五、征地補償款憑證。

第三篇：城中村改造

武漢市“城中村”改造現狀研究

摘要：

關鍵詞：

1引言

“城中村”是我國許多城市在快速城市化進程中的一種普遍現象。改革開放以來，我國大部分城市的經濟和規模取得了快速的發展，城市建設向郊區不斷蔓延、郊區農村進入快速城市化發展階段。城市向郊區拓展形成的城市建設景觀和郊區農村不斷城市化形成的農村建設景觀在地域上連接在一起，出現了城鄉二元的城市建設景觀，也即“都市里的村莊”[1]。“城中村”是城市的一塊“夾縫地”，雖在區域上已經成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落[2]，這種獨特的地位和現象，必然會帶來人口雜亂、治安嚴峻、城市規劃滯后、建筑違章、基礎設施不完善、土地利用率低等系列問題。這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，不僅影響城市的整體形象，也阻礙城市化進程，制約著城市的發展。隨著城鄉一體化的進程加快，“城中村”的改造勢在必行。武漢市作為華中地區政治、經濟、文化、金融中心，經過數十年城市建設用地的圍裹，全市形成162個“城中村”，其中包括147個行政村和15個農林單位，總人口35.6

6萬人，其中農業人口17.1萬人，土地總面積為21381.82公頃。2003年成立了以副市長為組長的“城中村”綜合改造工作領導小組，對全市“城中村”進行調研，借鑒廣州、珠海、杭州三地的經驗，針對“城中村”改造難點——土地房產處置、“村改居”人員就業和社會保障、改造資金籌措、符合城市規劃管理控制要求等，制定了綜合改造方案，并于2004年9月發布《關于落實市委市人民政府積極推進 “城中村”綜合改造工作意見的通知》(武政辦[2004]173號)。在征求各區人民政府意見的前提下，確定二環線以內52個村為近期改造的重點，并在重點村中選取了16個村作為試點村，待試點工作完成后總結經驗，再正式出臺政策法規①。2009年武漢市在已有的改造經驗基礎上，提出三年內改造54個城中村。因此，本文試圖通過對武漢市典型“城中村”現狀、問題與改造方案的研究，反應目前武漢市城中村改造的現狀及問題等。武漢市“城中村”前期試點改造改造方案

武漢市城中村改造方案確定過程：根據現狀的土地利用、住戶、人口數據，確定村灣的改造類型和享受還建的人口及住戶，再確定保留及還建住宅、產業、開發等用地的建設規模，對各類用地進行綜合整合后，按照城市規劃的要求進行各類用地的選址和布局，并對建設資金測算、建設實施措施提出建議。

現狀調研按照173號文的要求，根據實際擁有耕地現狀，將全市“城中村”分為三類：A類村，人均農用地小于或等于0.1畝;B類村，人均農用地大于0.1、小于或等于0.5畝;C類村，人均農用地大于0.5畝。并針對不同類型采取不同的改造方式：A類村由改制后的村經濟實體自行改造;B類村以項目開發的方式改造;C類村以統征儲備的方式改造。

本文以沙湖村改造為例，介紹武漢城中村改造方案的確定流程。沙湖村是16個試點村之一，也是第一個成功通過土地有形市場進行改造資金籌措的村落，在武漢市的”城中村”改造中具有代表意義。

2.1 沙湖村現狀

沙湖村基本情況沙湖村位于武漢三鎮之武昌，屬市中心城區，是武漢市”城中村”典型代① 資料來源：

表之一。村域分布在城市主干道武青三干道的東、西兩側。該村東面是風景秀麗的沙湖，南面是曇華林歷史街區，西面是武昌積玉橋舊城改造片，因其優越的地理位置、便利的交通、良好的商業文化氛圍、豐富的景觀資源等優勢而成為近年來城市建設的熱點地區，但同時也導致了土地不斷被征用，現狀的自然村落被迅速擴展的城市緊緊包圍，僅剩下自然村灣、村屬產業——沙湖鋼材市場、果品批發市場、汽車4S店等用地。

2.2 沙湖村改造規劃目標

“城中村”改造，其實質是解決歷史遺留問題，完成農村城市化的最后一個步驟，徹底實現農村到城市社區、村民到市民的轉變。規劃目標概括為：通過”城中村”改造，使其融入城市，徹底完成村莊的城市化過程，完善城市結構形態，提升城市功能，提高城市建設總體水平，改善人居環境。

2.3 沙湖村改造工作思路

經與武漢市1：1萬土地利用現狀圖核實，沙湖村已無農用地。現狀用地總面積為24.18公頃，總人口為718人，總計215戶，現狀住宅總建筑面積為43219.99平方米。

按以上標準，沙湖村屬A類村，其改造方式為：除規劃控制用地外，通過綜合改造妥善安置村民。其資金來源是在符合城市規劃要求前提下，將還建安置房用地和房地產開發用地以項目捆綁的方式公開供地，進行房地產開發。城中村改造中的利益博弈

2.1 政府與原住民間的博弈

政府與原住民之間主要是關于土地產權與利益補償的博弈[3]。我國特有的城鄉二元結構是城中村長期存在的根本原因。政府是土地產權的實質擁有者，必然希望得到土地產權帶來的全部收益。改造既能解決“城中村” 問題，又能保證社會的和諧穩定，所以政府極力進行“ 城中村” 改造。原住民作為土地實際上的使用者，則希望得到土地轉讓后的最大利益。原住民是擁有本村村籍的人群，房屋出租是原住民的主要收入來源，且經濟收益頗為優厚。所以，原住民對現有的生活狀況是比較滿意的，他們有自己的生活資料(房屋)，有比較好的經濟收入。對于“城中村”改造，原住民是極為擔憂的。改造后，意味著將失去自己的生活資料，失去主要的經濟來源，如果得不到很好的經濟利益補償，將來的生活很可能得不到保障。因此，為了保護自身利益，他們對“ 城中村” 改造是抵觸的。

武漢市政府提出3年內改造54個城中村，在“城中村”快速改造的過程中，政府往往只注重“城中村”景觀與城市融為一體，忽視了“城中村”原有居民生活習慣等的融入，以及其長遠的利益訴求。

2.2開發商與原住民間的博弈

開發商與原住民之間主要是關于拆遷安置補償的博弈。開發商關注的是“城中村”改造帶來的巨大商機和經濟利益，他們不愿意和實際上不擁有土地產權的原住民進行協商和給予補償，更不愿意承擔搬遷后原住民的就業、醫療等社會責任。然而，對于原住民來說，搬遷后他們將失去自己的房屋，生活保障也是他們極為關心的問題，所以對于是否搬遷，他們是充滿顧慮的，他們希望得到滿意的拆遷安置補償，以確保日后的生活。如果得不到理想的拆遷費，他們會選擇成為“釘子戶”。

近年來武漢市公開出讓土地大部分集中在二環及三環間和三環左右，二環內的土地很少，而近期推出的城中村則大多位于城市中心。城中村改造分為三種模式，一種是村集體自己開發；二是村集體經過改造，成立企業，村民為企業股東，引入投資方一起合作開發；三是國家征收土地，進入土地拍賣中心。武漢市前期試點使用的是第一種模式，但是現在使用這種模式很少，目前使用最多是第二種模式。在這種模式下，不少企業主動走入城中村，希望能在開發中獲利。目前，武漢市“城中村”在改造初級，就有開發商介入，村集體和開發商互

相探討如何開發使用村土地，一二級開發聯動。武漢市“城中村”改造中存在的問題

在武漢市“城中村”快速改造過程中，主要存在一下三個方面的問題：

第一：村民轉居民過程中的問題。村民轉居民是城中村改造的一項重要工作，它不僅僅是城中村村民身份的簡單轉變，更重要的是身份轉變后的一系列問題。武漢市“城中村”村民轉居過程中，出現的問題主要體現在: 村民積極性不高，持觀望態度;政府措施不力。

第二，征地拆遷中的利益分配問題。征地拆遷是城中村改造過程中最大受關注最多的問題，主要是市場經濟下城市土地的高額價格，城中村改造的利益各方包括政府、開發商和村民都想獲得土地的最大價值。對武漢市“城中村”改造的建議

失地農民由農村融入城市，是一個艱難的轉變過程。較低的文化程度、有限的技能以及對原有生活方式的依賴，都會使得這一轉變困難重重，并且他們精神方面的困難有時甚至超過物質方面的困難[4]。因此，在這一過程中，耐心的開導、有效的培訓、更多就業機會的提供，社會保障的健全，都是非常重要的。還要注重對他們人格的尊重、對其個人愿望、信仰和文化的尊重。農民較為順利地適應了這一轉變過程，并且真正發自內心地融入城市生活，這可以成為評價城中村改造項目成功與否的標準之一。

就業是民生之本，充分就業有利于社會的和諧穩定。目前，不少城中村村民文化素質不高、專業技能較弱、競爭意識不強、缺乏吃苦耐勞的精神，在就業市場的競爭上處于劣勢。村民多在村集體工作，或者打理自己的出租物業，不少村民更是無所事事。就業不足引起的游手好閑、不思進取也會產生一系列的社會問題。因而，在改造中要特別重視對適齡村民的技能培訓，改造后在同等條件下應優先為村民提供就業崗位。

[1]李增軍，謝祿生.都市里的村莊現象[J].經濟工作導刊，1995，（8）。

[2]敬東.“城市里的鄉村”研究報告—經濟發達地區城市中心區農村城市化進程的對策[J].城市規劃，1999，23（9）：8-12.[3] 張波.城中村改造中利益主體間的博弈[J].山西建筑，2009，35（22），17-18.[4]陳琳，譚建輝，吳開澤，韓清雪.城中村改造中存在的新問題及解決思路—以廣州城中村改造為例[J].廣州大學學報（社會科學版），2010，9（3）：59-63.

第四篇：城中村概述

概述

城中村,是深圳特有的一種城市和農村結合的形式

有關深圳城中村的報道,往往與違建、二奶、治安混亂聯系在一起,而鮮見正面情況。對于城中村的原住民、租戶和個體經營者,他們則處于話語權利系統的弱勢一方。事實上,由城鄉二元經濟結構所引發的“城中村”景觀,不僅是當代中國所特有的經濟現象,更是一個獨特的文化現象,分析紛繁的文化成份,研討其中的文化沖突和融合,乃是十分必要的。羅湖是深圳特區最老的建成區，羅湖的自然村最早完成由農村轉城市、村民轉居民的“兩個轉變”。深圳著名的地標建筑，如地王大廈、深交所、深圳書城，以及泰寧花園、都市名園、云峰花園等商廈和現代化社區，就是羅湖在拆除了16個舊村后建設而成的。在經歷了第一次舊村改造后，全區現有的24個大小“城中村”，如何能徹底遏止違法建筑，整體改造成與國際化城市相符的新區呢？近年來，羅湖區為此進行了富有成效的探索。羅湖選擇的創新做法是———“一村一策”。具體來說，就是從各村的特點以及具備的經濟實力出發，賦予其特殊、優惠的改造政策，先易后難，抓試點，樹典型，成熟一個、改造一個，實現“一了百了、一好百好”。對此，羅湖區委書記湯錦森和區長劉學強進一步闡述道，要通過“一村一策”改造“城中村”，進行城市更新，改善城市環境，提升城市功能及競爭力。目前，已完成改造的漁民村、已完成立項的蔡屋圍老圍村、已勾勒出藍圖的田貝村，拉動著羅湖在“城中村”改造中闖出各具特色的改造之路。漁民村：改造，成了新典范 由20幅生動逼真的銅鑄浮雕作品組成的藝術長廊，向我們講述著漁民村的過去、現在和將來。作為深圳從邊陲小鎮發展為現代化城市的一個縮影，漁民村在改革開放之初就大力發展多種產業，成了首個“萬元戶村”，蓋起了32棟小洋樓；1984年的春天，小平同志親臨視察，在這里看到了“中國農民走向富裕的希望”。最近兩年，在新一輪舊村改造中，漁民村人又大膽地推倒已不合時宜的“握手樓”“接吻樓”，重建新家園，成為我市“城中村”改造的典范。漁民村在歷經兩年的改造中，究竟給了我們什么樣的啟示呢？ 在改造模式上，漁民村創造出了獨特的“村股份公司自己組織改造，村民自籌資金，政府政策支持”的改造模式。由村股份公司組織改造，就避免了房地產公司為經營利潤而高強度、高密度地開發，違背改造本意和影響村民利益；村民自籌資金，采取靈活的多元化融資機制，由股份公司擔保、銀行貸款，竣工后銀行將其轉化為樓宇按揭貸款，使融資機制活起來；政府的傾斜政策有力地支持改造，由此降低了改造成本。漁民村重建，打破了“一戶一棟”的舊居住建設模式，將整個村作為一個整體來統籌考慮，村民住宅與城市小區規劃全面接軌，消除了各種安全隱患，為城市各層次的正規管理提供了有效硬件保障。這樣，既實現了與國際化花園城市的自然銜接，又消滅了“城中村”的痕跡，徹底鏟除了違法建筑的“溫床”。同時，開放開闊的空間也引導人們從一家一戶的傳統生活方式向開放式、互補型、健康向上的生活方式轉變，成為真正意義的現代都市人。無疑，改造兼顧了社會、政府和村民的三者利益。湯錦森書記把漁民村改造后帶來的可喜變化歸納為“三贏效應”，很有說服力。（下轉A8）上圖：羅湖區蔡屋圍新八坊的“握手樓”經過近期重新規劃改造后，面貌煥然一新。舉目望去，樓與樓之間的距離拉大了不少，道路變得寬闊多了，周圍環境干凈了許多，并且安裝了監控系統，管理得到有效加強。本報記者許光明攝（緊接A1）對政府而言，政府贏取了管理社會的主動權和土地資源的有效整合，以科學的規劃使新房的建設節約了31％的成本，優化了城區環境；對村民而言，在改造中把小農意識轉化為市場經濟意識，又升華為經營城市的觀念，同時從改造中獲得了實惠；對社會而言，舊村改造的過程也是增強民主觀念、法制意識的過程，為我市“城中村”的全面改造提供了新鮮經驗。記者注意到，漁民村舊村改造的規劃設計還遵循科學規劃，為城市的未來發展留下了空間，充分考慮到以人為本，融工作、生活、娛樂、休閑于一體，為村民創造了一個文明高尚的居住環境，提升改造的文化內涵和藝術品位。新村建成之后，由專業物業公司負責，統一出租、統一管理、統一分配。如此整體托管，實現了真正意義上的特區農村城市化。蔡屋圍：改造，崛

起金融城 位于地王大廈腳下的蔡屋圍老圍村，是深圳對外展示的一個窗口。這里，鱗次櫛比的高樓、特色鮮明的各大銀行機構，烘托出金融中心的鮮明格局。然而，在深南大道兩旁高樓的背后，部分低矮的“城中村”，依然制約著金融中心發展的步伐。如何抓住“城中村”改造的機遇，在提升自身環境的同時，為崛起的金融城增光添彩？蔡屋圍琢磨出了“由蔡屋圍股份公司、人民銀行深圳中心支行、京基地產公司合作改造”的改造路子，把“城中村”改造納入金融中心區的改造項目中。這樣，村集體、村民的積極參與，可以有效地降低拆遷的難度；開發商的加入，又解決了資金問題，保障了村集體和村民的利益。記者了解到，本次改造占地約4.7萬平方米，拆除舊房面積約15萬平方米，規劃總建筑面積為38萬平方米，其中商業面積6.5萬平方米，辦公及商務公寓20.5萬平方米，住宅及住宅配套設施11萬平方米。經過改造，將進一步形成人民銀行、深交所、銀監局和保監局為核心，各商業銀行、證券、保險、基金等國內外金融機構聚集的金融城。這一經過深思熟慮的改造規劃方案已得到市規劃國土部門的審批，并列入我市2004年重大項目。目前，蔡屋圍股份公司一方面組織對被拆遷房屋進行權屬資料登記和補償安置房屋戶型的調查，并委托測量單位對房屋查丈面積進行核定；一方面召開多次業主動員大會和協調會，特別是對港澳同胞及海外華僑開展舊村拆遷的解釋和宣傳。迄今，已有170多戶居民反饋了房屋屬權登記表。萬事俱備，蔡屋圍村新一輪拆遷改造的號角即將吹響…… 在緊鑼密鼓進行金融中心區改造項目的同時，蔡屋圍股份公司還對其他現有的屋村展開一系列改造，主要是從治安和環境整治著手，創建群防群治高科技管理的現代化小區，力求與整個金融區和諧發展。以新十坊為例，前幾年，這里由于外來人口不斷增多，治安和刑事案件頻發，且基礎設施陳舊落后。怎么辦？蔡屋圍股份公司推行“管理物業化、治安防范科技化”——成立新十坊管理處、實行統一中介服務的出租屋租賃、組建專業保安隊伍；投入百萬資金，建立高科技監控防范體系，形成“覆蓋到面、監測到線、控制到點”的全方位、全天候、立體式網絡。此外，總投資4000萬元，把物業公司引進新八坊、新九坊和清慶新村，將村里所有管線都埋到地下，改善優化環境。田貝村：改造，再書新紀錄 說到田貝村，不能不說其創造的兩個“零紀錄”：一是，該村多年來沒有出現違法建筑，村里的房子基本上都是3、4層樓高；二是，治安環境好，近年來都沒有發生治安刑事案件，今年又榮登羅湖“百日無案件”社區。那么，這兩個罕見的“零紀錄”是如何創造的呢？ 記者了解到，田貝村有80棟3－4層的獨立樓房，業主160多戶。經過10多年的時間，房屋雖然老化，卻基本保持了原有的層高，這在全市的“城中村”都是罕見的。之所以能有效控制，一方面在于該村的領導班子團結有力，有遠見。他們意識到，搞違法建筑有許多的隱患和風險，而且拆了建、建了拆，浪費了資源和精力。正因為村干部帶頭不建，對村民們自然也形成了有效的約束。另一方面，該村的集體經濟搞得好，或發展建材生意，或投資商鋪和商品房，無須從違法建筑的租金里謀利，村民的日子也同樣“芝麻開花節節高”。在治安環境方面，村里多管齊下，率先成立了民兵應急分隊，實行24小時電子監控，在出租屋租賃上也嚴格監管，確保租戶的素質。有不少租戶表示，“我們之所以愿意多出點租金，住在田貝村，圖的就是這里安全整潔。” 擁有兩個“零紀錄”的田貝村，在“城中村”改造上也躍躍欲試。田貝村原住宅區雖規劃完整、布局方正，但歷經多年，已顯破舊，不能滿足村民們日益增長的居住需求。在大多數居民支持下，村委提出了規劃設計方案，即“由田貝村委自行改造”的模式。目前，該方案已進入報批階段。根據方案，田貝將順應地形，以新建辦公樓和兩棵老榕數為中心，沿周邊建設基本相同的9棟高層住宅樓，外加1棟28層的辦公綜合樓，形成圍合式的布局，滿足住宅通風、采光、日照的要求，又可以使小區有一個相對安靜、封閉的內向型院落。記者在規劃設計方案說明中看到，本規劃設計以城市設計為前提，運用共享空間、灰空間、屋頂花園等設計手法，賦予建筑生機和活力，帶狀商業步行廣場、超大的塔樓架空轉換層觀景平臺以及空中花園的相互穿插，無不使人感受到生態建筑的鮮明特色。字句是抽象的，但規劃展示給村民們的改造前景無疑是美好的。他們

期盼著這一天的到來，充分發揮主動性，自主改造“城中村”，早日走進新家園，在兩個“零紀錄”的光環下再書寫新的紀錄。

第五篇：城中村改造

城中村改造

來源：盈科律師事務所 最后更新時間：2009年07月13日 已經被瀏覽 165 次 “城中村”，亦稱為“都市里的村莊”，是指在城市高速發展的進程中，由于農村土地全部被征用，農村集體成員由農民身份轉變為居民身份后，仍居住在由原村改造而演變成的居民區，或是指在農村村落城市化進程中，由于農村土地大部分被征用，滯后于時代發展步伐、游離于現代城市管理之外的農民仍在原村居住而形成的村落，這些村落位于城區邊緣，雖然農村被劃入城區，在區域上已經成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落。

“城中村”土地的所有權狀態大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農民不再享有集體土地所有權，村已經被城市完全包圍，原農民已全部轉為居民，只是保留著農村傳統的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農民未轉為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。

城中村改造中最復雜、最關鍵的是集體土地上房屋拆遷及相應補償問題，目前還沒有一個獨立完整的集體土地上的房屋拆遷安置補償的國家級大法。近年來，全國一些省市陸續出臺的有關拆遷的地方性法規、規章中，可以找到涉及城中村集體土地房屋拆遷的相關內容。歸納起來，基本采用以下三種補償安置辦法的其一或組合：

1、“參照法”，即參照城市房屋拆遷進行補償；

2、“征地法”，即先將土地變性質征用，再依國有土地上的房屋補償；

3、“協商法”，即由拆遷主體和被拆遷主體相互商量決定補償。

在城中村改造過程中，盈科土地律師團隊提供的服務包括：

1、提供城中村改造中房屋拆遷補償問題的法律咨詢及服務；

2、提供城中村違法建筑拆除情況下的法律咨詢及服務；

3、為“村改居”過程中出現的法律問題提供咨詢及服務。