第一篇：以租代征合同（xiexiebang推薦）

土地租賃合同

甲方： 乙方：

為響應(yīng)市、鎮(zhèn)兩級(jí)號(hào)召加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，切實(shí)提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率、增加農(nóng)民收入，解決農(nóng)民賣糧難等涉農(nóng)問(wèn)題，報(bào)請(qǐng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商約定以下合同條款，共同信守。

一、甲方將位于*****集體土地 公頃出租給乙方用于涉農(nóng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

二、土地出租時(shí)間為50年。

三、乙方負(fù)責(zé)給該地塊的承包者補(bǔ)償并一次性支付給甲方租賃款 元。

四、甲方在第二輪土地承包到期后，給該地塊承包者重新調(diào)整土地。

五、此合同一式三份，甲乙雙方各一份、備案一份。

甲方（簽章）：

乙方（簽章）：

2011年 月 日

第二篇：以租代售合同

農(nóng)一師十一團(tuán)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)

(合同編號(hào)：20130001)

十一團(tuán)花橋商貿(mào)城/花橋商業(yè)步行街

【商鋪以租代售合同】

農(nóng)一師十一團(tuán)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)

商鋪以租代售合同

出租方（出賣人）：阿克蘇萬(wàn)佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

承租方（買受人）： 身份證號(hào)：

家庭住址： 聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房屋以租代售達(dá)成以下協(xié)議： 第一條 商鋪以租代售實(shí)施方式

1、由于承租方(買受人)無(wú)力或其它原因不愿一次性支付購(gòu)買商鋪的首期款項(xiàng)，承租方自愿按總房款的百分比外加余款銀行同期利息和出租方（出賣人）為該商鋪支付的辦公費(fèi)用、傭金的方式每年支付租金，承租方取得該套商鋪當(dāng)年使用權(quán)，在雙方約定年限內(nèi)承租方逐年付清全部約定租金后，出租方（出賣人）將乙方所付租金按比例折抵為購(gòu)房款、開(kāi)具購(gòu)房票據(jù)同時(shí)與承租方簽定《商品房買賣合同》，商鋪產(chǎn)權(quán)歸承租方（買受人）所有。

2、承租方（買受人）每年所付租金包括：商鋪 %房款+余款銀行同期利息+出租方（出賣人）為該商鋪支付的辦公費(fèi)用、傭金，因此出租方（出賣人）在給承租方（買受人）將租金/房款全部付清的前提下，開(kāi)具房款票據(jù)時(shí)，只按本合同約定的總房款開(kāi)具票據(jù)，多出部分如產(chǎn)生的利息與手續(xù)費(fèi)用不開(kāi)具購(gòu)房款票據(jù)。

二、以租代售商鋪概況：

1、項(xiàng)目名稱： 十一團(tuán)花橋商貿(mào)城/花橋商業(yè)步行街；出賣人的商鋪位于 農(nóng)一師十一團(tuán)花橋商貿(mào)城 ；

2、該項(xiàng)目規(guī)定用途：為 商服用地 ；土地使用年限自 2011 年 12 月 22 日至 2051 年 12 月 22 日。

3、買受人購(gòu)買的商品房：該用途為商業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍 餐飲娛樂(lè)、服裝鞋帽 等。

4、租賃位置屬第 C 號(hào)樓【座】 1 層 106 號(hào)房。屬 框架 結(jié)構(gòu)，層高 3.6 米；建筑總層數(shù) 2 層，建筑面積 67.5平米。第三條 房屋以租代售期限及具體時(shí)間：

商鋪以租代售期限： 五 年（按交工日期或經(jīng)營(yíng)約定許可開(kāi)始計(jì)算向后逐年累計(jì)），時(shí)間為：2013 年 7 月 1 日至 2018 年 7 月 1 日。第三條 計(jì)價(jià)及付款方式：

1、該商鋪建筑面積： 67.5平米，每平米： 元/平米，總房款： 元 大寫： 元。

2、該商鋪第一年租金為 85000 元；大寫： 捌萬(wàn)伍仟元整（包括：

第 1 頁(yè) 農(nóng)一師十一團(tuán)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)

部分房款+余款銀行同期利息+出租方為該商鋪支付的辦公費(fèi)用、傭金）。后續(xù)每年租金為 元，大寫： 元整。

3、該商鋪五年合計(jì)： 425000 元，房款： 351000 元，利息： 75000 元，出租方為該商鋪支付的辦公費(fèi)用、傭金： 元。第四條 承租期間的費(fèi)用及其他約定：

1、出租方應(yīng)保證出租房屋的合法使用與合理使用。

2、該房屋承租方承諾，僅供作為營(yíng)業(yè)辦公使用。

3、該房屋現(xiàn)有設(shè)施、設(shè)備具備雙方約定條件。

4、雙方應(yīng)提供相關(guān)證明文件，驗(yàn)證復(fù)印給對(duì)方備存。

5、該商鋪在合同約定時(shí)間內(nèi)，承租方承擔(dān)稅費(fèi)、水、電、暖、天然氣、電話、物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。第六條 房屋修繕與使用：

1、承租方可進(jìn)行合理的裝修，但不能改變房屋的結(jié)構(gòu)、功能，在裝修前報(bào)施工方案應(yīng)征得出租方的同意后方可進(jìn)行。

3、在承租期間，雙方均不得轉(zhuǎn)讓該租賃的商鋪。

5、承租方提出修繕請(qǐng)求后，出租方應(yīng)及時(shí)提供修繕?lè)?wù)。

6、對(duì)承租方的修繕或裝修部分，出租方不具有修繕的義務(wù)。

7、出租方進(jìn)行修繕，需提前 15 日內(nèi)書面通知承租方，承租方應(yīng)積極配合。

8、承租方應(yīng)合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施。如因使用不當(dāng)造成房屋及設(shè)施損壞的，承租方應(yīng)立即負(fù)責(zé)修復(fù)或經(jīng)濟(jì)賠償。

9、承租方如改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修或設(shè)置對(duì)房屋結(jié)構(gòu)有影響的設(shè)備，設(shè)計(jì)規(guī)模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得出租方的書面同意后方可施工。

10、出租方未能按期履行維修義務(wù)或情況緊急，承租方組織維修的，承租方組織修繕，出租方應(yīng)支付承租方費(fèi)用或折抵租金。第六條 合同的變更、解除或終止：

1、雙方可以協(xié)商變更或終止本合同。

2、有下列行為之一的，出租方有權(quán)解除合同、收回出租房屋： 未經(jīng)書面同意，拆除、變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)；

（1）逾期未交納按約定應(yīng)交納租金及其他相關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用；（2）拖欠房租累計(jì) 30 天。

（3）損壞承租房屋，在出租方方提出的合理期限內(nèi)仍未修復(fù)的。（4）利用承租房屋存放危險(xiǎn)物品或進(jìn)行違法活動(dòng)。第七條 房屋交付及驗(yàn)收：

1、出租方應(yīng)保證租賃房屋本身及附屬設(shè)施、設(shè)備處于能夠正常使用狀態(tài)。

第 2 頁(yè) 農(nóng)一師十一團(tuán)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)

2、驗(yàn)收時(shí)雙方共同參與，如對(duì)裝修、器物等硬件設(shè)施、設(shè)備有異議應(yīng)當(dāng)場(chǎng)提出。當(dāng)場(chǎng)難以檢測(cè)判斷的，應(yīng)于 10 日內(nèi)向?qū)Ψ街鲝垺?/p>

3、承租方交還出租方房屋應(yīng)當(dāng)保持房屋及設(shè)施、設(shè)備的完好狀態(tài)，不得留存物品或影響房屋的正常使用。對(duì)未經(jīng)同意留存的物品，出租方有權(quán)處置。第八條 違約責(zé)任：

1、租賃期間，有下列行為之一的按違約處理，按照合同總租金的 50 % 向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補(bǔ)對(duì)方損失的，違約方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償直至達(dá)到彌補(bǔ)全部損失為止。

（1）未經(jīng)出租方書面同意，拆改變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或損壞房屋；（2)拖欠房租累計(jì) 1 個(gè)月以上的。

（3）改變本合同規(guī)定的租賃用途或利用該房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；

2、在租賃期內(nèi)，承租方逾期不交納本合同約定事項(xiàng)，由承租方負(fù)擔(dān)的費(fèi)用的，每逾期一天，則應(yīng)按上述費(fèi)用總額的 50% 支付出租方滯納金。

3、在租賃期內(nèi)，承租方未經(jīng)出租方同意，中途擅自退租的，承租方不退所交納的租金及其他相關(guān)費(fèi)用。

4、承租方如逾期支付租金,每逾期一日,則乙方須按日租金的 3 倍支付滯納金。

第九條 本合同未盡事宜：

1、經(jīng)雙方協(xié)商一致，可訂立補(bǔ)充條款。

2、補(bǔ)充條款及附件均為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。第十條 解決方式：

本合同發(fā)生的爭(zhēng)議協(xié)商或協(xié)調(diào)不成的，可依法向有關(guān)管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

本合同及附件一式二份，出租方（甲方）和承租方（乙方）雙方各執(zhí)一份，并具有同等效力。本合同自雙方簽字蓋章后生效，結(jié)清財(cái)務(wù)手續(xù)后失效。

出租房（出賣人）簽章: 承租方（買受人）簽章：

簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月 日

第 3 頁(yè)

第三篇：“以租代征”成因、表現(xiàn)及救濟(jì)分析

“以租代征”成因、表現(xiàn)及救濟(jì)分析

在很多征地案件中，多少會(huì)存在“以租代征”的違法形式。其實(shí)，國(guó)家大力倡導(dǎo)“農(nóng)村土地有償回收”，將農(nóng)民的耕地承包權(quán)收回，國(guó)家花錢把農(nóng)民的地買回來(lái)；但是很多農(nóng)民都因?yàn)橥恋刈獬鋈ザ鴽](méi)有辦法享受到相關(guān)的政策紅利。今天我們就從“以租代征”產(chǎn)生的原因、表現(xiàn)形式以及救濟(jì)措施三個(gè)方面簡(jiǎn)單做些分析。

一、“以租代征”是明顯違法的行為，到底是什么讓征收部門枉顧法律，寧愿冒險(xiǎn)也要違法征收呢？因?yàn)橥恋乇徽魇蘸蟠蠖嗍怯糜诮ㄔO(shè)，而建設(shè)用地每年的指標(biāo)有限，想用地？先排隊(duì)！但是等待的過(guò)程可能漫長(zhǎng)到影響整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，那么就有了“先上車后補(bǔ)票”的事情發(fā)生。而且，一個(gè)大的項(xiàng)目可能涉及的土地眾多，不可能一個(gè)批次全部完成，那么分批又需要等。這時(shí)候用租地的形式征地顯得就“高效”了很多。

二、其實(shí)在專業(yè)拆遷律師眼中，“以租代征”是十分容易辨別的。但是很多身在其中的農(nóng)民兄弟卻無(wú)法分辨，只知道土地被租出去很多年，卻沒(méi)想過(guò)權(quán)益一直被侵害著。所以我們來(lái)說(shuō)說(shuō)農(nóng)村土地“以租代征”的幾種常見(jiàn)形式：

1、用地單位或個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂協(xié)議租賃土地；

2、基層政府直接租賃農(nóng)村集體土地；

3、基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地；

4、基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為；

5、村民自行出租自己的承包地；

6、村委會(huì)租用農(nóng)戶的承包地搞非農(nóng)建設(shè)。

三、遇到上面這些情況該怎么辦呢？很明確的告訴大家，以租代征這樣的“租地合同”是違背法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，失地農(nóng)民可以主張合同無(wú)效，要回自己的土地！根據(jù)《土地管理法》第四十三條：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”的規(guī)定，只有興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)批準(zhǔn)后或鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公共設(shè)施建設(shè)方可使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，也就是說(shuō)其他任何形式占有農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)均為非法行為，從而租賃農(nóng)民集體土地的合同也因違反法律強(qiáng)制性的規(guī)定而無(wú)效。

同時(shí)，《農(nóng)村土地承包法》第十七條也明確規(guī)定“承包方要維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，也就是說(shuō)任何改變土地用途的行為都是違法行為，當(dāng)然無(wú)效的行為或合同是得不到法律的保護(hù)的。

第四篇：由以租代征淺析農(nóng)村土地征收違法行為

由“以租代征”淺析農(nóng)村土地征收違法行為

摘要:“以租代征”是一類新出現(xiàn)的隱蔽性很強(qiáng)的農(nóng)村土地違法行為。“以租代征”產(chǎn)生的原因較為復(fù)雜，“以租代征”的泛濫不僅導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)失真、弱化宏觀調(diào)控等，而且造成國(guó)土資產(chǎn)流失、擾亂土地秩序、損害農(nóng)民權(quán)益、影響社會(huì)穩(wěn)定。“以租代征”反映了我國(guó)農(nóng)地征收?qǐng)?zhí)行過(guò)程中的一些不足和漏洞，本文通過(guò)分析這種現(xiàn)象的成因危害指出這些漏洞。

關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地；以租代征；危害；執(zhí)法

一、農(nóng)村土地“以租代征”的基本情況

“以租代征”是這幾年土地違法的一個(gè)主要表現(xiàn)形式，它的實(shí)質(zhì)就是農(nóng)村集體土地規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，逃避土地計(jì)劃調(diào)控，規(guī)避土地收益稅費(fèi)政策的調(diào)控，直接進(jìn)入非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的行為。“以租代征”行為不僅是嚴(yán)重違反土地法律法規(guī)的行為，也是違背土地管理、違背國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的一種行為。

07年國(guó)家土地督察北京局對(duì)華北五省區(qū)市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“以租代征”主要有六種表現(xiàn)形式，一是用地單位或個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂協(xié)議租賃土地，二是基層政府直接租賃農(nóng)村集體土地，三是基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地，四是基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為，五是村自行出租自己的承包地，六是村委會(huì)租用農(nóng)戶的承包地搞非農(nóng)建設(shè)。

按照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，只有興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)和村民建設(shè)住宅，或者是鄉(xiāng)鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地，其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，或者使用依法征收的農(nóng)民集體所有的土地；未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，任何單位和個(gè)人不得將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；除符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移之外，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。對(duì)照法律規(guī)定，“以租代征”的幾種形式共同的特征是，違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，規(guī)避依法繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，規(guī)避依法進(jìn)行征地補(bǔ)償和安置，規(guī)避履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。嚴(yán)重違反了《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定。

“以租代征”造成的社會(huì)危害：

1、國(guó)家稅費(fèi)的流失

土地是“租”而非“征”，不用繳納土地出讓金，造成國(guó)家稅收流失。這也是“以租代征”帶來(lái)的最直接的損失，也是最顯而易見(jiàn)的損失。

2、影響耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

我國(guó)屬于人均耕地比較少的國(guó)家，在不到世界10%的耕地上，承載著世界22%的人口。更為嚴(yán)峻的是，我國(guó)有限的耕地資源還在大量減少，現(xiàn)在，我國(guó)人均耕地面積僅有不到世界平均水平的一半，而且我國(guó)后備耕地資源嚴(yán)重不足，通過(guò)開(kāi)發(fā)補(bǔ)充耕地的潛力有限。我國(guó)的土地資源嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀，已嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，為了給后代留下發(fā)展的空間，必須嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模，嚴(yán)格執(zhí)行耕地保護(hù)政策。

3、損壞農(nóng)民群眾的利益

“以租代征”的用地多為農(nóng)用地，很多為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的責(zé)任田，非法征用土地將使農(nóng)民直接失去土地資源這一最基本的生活保障，致使農(nóng)民生活水平下降，導(dǎo)致農(nóng)民成為種地?zé)o地、就業(yè)無(wú)崗、社保無(wú)份的“三無(wú)農(nóng)民”。有些時(shí)候由于補(bǔ)償費(fèi)用太低或不到位，致使群眾集體上訪事件不斷發(fā)生。這種“以租代征”的行為畢竟是一種違法行為，并沒(méi)有國(guó)家法律的保障，一旦租地方單方面毀約，農(nóng)民也是騎虎難下，只能任人宰割； 即便是租地補(bǔ)償行為能夠正常進(jìn)行，也不能保證農(nóng)民的利益得到有效的保障。

4、擾亂建設(shè)用地管理秩序

正常的建設(shè)用地必須嚴(yán)格執(zhí)行用地計(jì)劃，必須符合土地利用總體規(guī)劃，屬于征用范圍的，必須進(jìn)行征地補(bǔ)償和落實(shí)征地聽(tīng)證制度。在具有審批權(quán)政府審批后，還必須按土地規(guī)劃用途組織供地，符合招標(biāo)或拍賣范圍的，還需要履行組織招標(biāo)掛牌等法律程序。以租代征的程序違背了土地征用的前提和程序，有的不符合規(guī)劃，有的非征即用、非拍即用，非法過(guò)渡土地所有權(quán)類型。

二、“以租代征”形成的社會(huì)原因：

1、追求政績(jī)工程

對(duì)于政府而言，“以租代征”的方式可以突破建設(shè)用地指標(biāo)的限制，緩解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的土地制約，能夠使一個(gè)地區(qū)獲得短期的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于追求政績(jī)的地方政府而言，吸引力也是巨大的。因而，地方政府長(zhǎng)期對(duì)企事業(yè)單位的“以租代征”的做法采取一種默認(rèn)和放縱的態(tài)度，不擇手段追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。大搞非法經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)建設(shè)，并以招商引資為名引進(jìn)項(xiàng)目，在國(guó)家嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模的情況下，鋌而走險(xiǎn)選擇了以租代征的違法用地道路。到2004 年8月，全國(guó)清理出各類開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))6866個(gè)，規(guī)劃面積23.86 萬(wàn)km。一些城市盲目鋪攤子，搞形象工程，大量占用城郊良田，占用方式多為以租代征。這是一條危險(xiǎn)的發(fā)展道路。

2、逃避國(guó)家稅費(fèi)

業(yè)主在利益的驅(qū)動(dòng)下，“以租代征”逃避國(guó)家稅費(fèi)，達(dá)到省錢的目的。業(yè)創(chuàng)業(yè)之初，生產(chǎn)資金、建設(shè)資金本來(lái)就很緊張，辦征地手續(xù)，需要交耕地開(kāi)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地占用稅、管理費(fèi)等一大筆國(guó)家稅費(fèi)，還有各部門、各種組卷材料的費(fèi)用以及其它有名無(wú)名的費(fèi)用。這筆費(fèi)用不僅令資金不足的業(yè)主望而卻步，更因企業(yè)前景難以預(yù)測(cè)而增加了投資風(fēng)險(xiǎn)，而租地使這些費(fèi)用都可省下用于企業(yè)建設(shè)，賺了錢再考慮辦理正式用地手續(xù)。

3、農(nóng)民為長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)只租不征

對(duì)于一些被租地的農(nóng)民而言，“以租代征”可以使農(nóng)民獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，更能解決農(nóng)民的后顧之憂。農(nóng)民不用再因?yàn)槟昃暗脑蚨鴵?dān)心收入問(wèn)題，這對(duì)農(nóng)民而言無(wú)疑具有很大的吸引力。征地使農(nóng)民永遠(yuǎn)失去了土地，即使一次性補(bǔ)償價(jià)格不菲，也是眼前利益，而非長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。農(nóng)民失去了土地就失去了生存的基本條件，所以一些村通過(guò)正式?jīng)Q議，除了國(guó)家公路、鐵路、機(jī)關(guān)等公益事業(yè)用地可征外，不得采用以改變權(quán)屬為特征的征地方式，只租不征，確保祖祖輩輩有地可用，有利可取。農(nóng)民在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)相關(guān)法律法規(guī)缺乏學(xué)習(xí)，不能利用法律武器保護(hù)自己；有些地方農(nóng)民形成一股盲從的愚民意識(shí)，“上邊說(shuō)的就照辦”，不能分清是非，對(duì)村干部一味盲從，聽(tīng)任擺布。

三、“以租代征”反映出的農(nóng)村征地過(guò)程中的問(wèn)題

1、當(dāng)前濫占耕地的主因不是計(jì)劃內(nèi)的建設(shè)用地?cái)U(kuò)張，而是“計(jì)劃外”的違法建設(shè)失控 從國(guó)土資源部的權(quán)威資料中，可以發(fā)現(xiàn)兩組相互矛盾的數(shù)字。一方面，1997-2004 年，22全國(guó)非農(nóng)業(yè)建設(shè)年均占用耕地面積20.24 萬(wàn)hm，比1991-1996年年均29.33hm降低了31%。

22到2004年底，全國(guó)耕地總面積保持在12244.43萬(wàn)hm，基本農(nóng)田穩(wěn)定在10594.57hm，保障了糧食綜合生產(chǎn)能力，維護(hù)了國(guó)家糧食安全。另一方面，僅2003年，全國(guó)就“發(fā)現(xiàn)”各類土地違法行為17.8萬(wàn)件，立案查處12.8萬(wàn)件；涉及土地面積102萬(wàn)畝（其中耕地49.5萬(wàn)畝），屬當(dāng)年新發(fā)生的有10.38萬(wàn)件，涉及土地面積53.55萬(wàn)畝（其中耕地26.7萬(wàn)畝）。如果將第二組數(shù)字換算成同口徑單位，則可以得出：2003年當(dāng)年“發(fā)現(xiàn)”的違法占用耕地的面積竟高達(dá)“十五”期間年均合法審批耕地總面積的1/6以上。但另?yè)?jù)國(guó)土資源部對(duì)北京市及其他一些省份的遙感實(shí)測(cè)表明，近幾年每年實(shí)際建設(shè)用地量都是計(jì)劃批地量的3 倍多。僅據(jù)今年頭5 個(gè)月國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年已立案土地執(zhí)法案件25153起，涉及的土地面2積達(dá)12241.7hm，同比上升近20%。一方面是計(jì)劃內(nèi)批地的輝煌成績(jī)，另一方面則是濫占耕地“面廣量大、花樣迭出”，已發(fā)現(xiàn)的案例僅為實(shí)際違法占用土地的“冰山一角”。值得深思的是無(wú)論抽查全國(guó)哪一個(gè)省、市、自治區(qū)，各類建設(shè)占用土地尤其是占用耕地，不僅能控制在上級(jí)批準(zhǔn)下達(dá)的計(jì)劃數(shù)之內(nèi)，而且還稍有盈余。

2、提高“征地門檻”政策選擇不當(dāng)反而會(huì)助長(zhǎng)“以租代征”的蔓延

正是由于地方政府推行“以租代征”的基本動(dòng)機(jī)是“五個(gè)規(guī)避”，其手段是繞開(kāi)與征地相依托的“計(jì)劃內(nèi)”土地審批。所以，如果采用新增建設(shè)用地取得成本為主的政策來(lái)抑制地方政府的土地?cái)U(kuò)張沖動(dòng)，其直接的結(jié)果可能就是“計(jì)劃外”的“以租代征”的土地“有病”，而讓服從“計(jì)劃內(nèi)”管理的土地開(kāi)發(fā)者“吃藥”。諸如提高被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置費(fèi)用；新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)行基礎(chǔ)上提高1 倍；將城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)行基礎(chǔ)上提高2 倍；從地方收取的土地出讓金中劃出不少于30%比例的資金用于建立地方國(guó)有土地收益基金，又規(guī)定其原則上不得列入地方政府的當(dāng)年預(yù)算開(kāi)支，或?qū)⒌胤酵恋爻鲎尳饎潥w上級(jí)政府等等政策選擇，都將進(jìn)一步驅(qū)使地方政府“五個(gè)規(guī)避”、推行“以租代征”的積極性。

從另一方面來(lái)看，已經(jīng)走過(guò)50年歷程的我國(guó)城市規(guī)劃體系，盡管存在著諸多的問(wèn)題和亟待修改的殘缺不齊《城市規(guī)劃法》，但仍可依據(jù)其較為精細(xì)的規(guī)劃管理圖則和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范（與土地利用規(guī)劃相比較而言）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)對(duì)違法建筑的蔓延實(shí)施有效控制。值得探討的是，在我國(guó)實(shí)施城市土地招標(biāo)、拍賣制度和與之相聯(lián)系的城市土地儲(chǔ)備制度近10年來(lái)，已經(jīng)取得抑制土地審批方面的腐敗蔓延、為城市基礎(chǔ)設(shè)施提供資金等方面的成績(jī)，但也出現(xiàn)了促使城市政府?dāng)U大建設(shè)規(guī)模、提升房?jī)r(jià)、過(guò)分追求土地收益等方面的弊端。必須承認(rèn)，這種擴(kuò)張的動(dòng)機(jī)尚不及GDP、外資、財(cái)政收入等增長(zhǎng)帶來(lái)的刺激，否則怎么會(huì)有如此多土地出讓金收入微薄但擴(kuò)張沖動(dòng)強(qiáng)勁的二三線城市？事實(shí)上，只要嚴(yán)格規(guī)范城市政府土地出讓金收入的支出范圍，使其只能用于城市污水治理管道建設(shè)、廉租房和其他必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，就可以“化害為利”。此外，適當(dāng)?shù)耐恋爻鲎尳鹗找妫梢源偈沟胤秸畬?duì)各種“計(jì)劃外”違法占地現(xiàn)象采取主動(dòng)制止的措施。

隨著我國(guó)人口的增長(zhǎng)，人地壓力日益增大，為了確保我國(guó)人均1.4畝的耕地，守好18億畝耕地的紅線至關(guān)重要。實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)必須嚴(yán)格土地管理，嚴(yán)格掌控農(nóng)用地征收和轉(zhuǎn)用是關(guān)鍵的一步，要解決本文中提到的問(wèn)題，還需要有關(guān)土地立法部門進(jìn)行土地征用法律的改革，有關(guān)行政部門在執(zhí)行過(guò)程中好好把關(guān)。

參考文獻(xiàn)：

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第五篇：土地被以租代征該怎么辦

“以租代征”的“租金”能彌補(bǔ)農(nóng)民的土地收益嗎？重點(diǎn)是“租期”屆滿后，農(nóng)民能要回自己的土地嗎？

說(shuō)到“以租代征”，農(nóng)民朋友大都不陌生。因?yàn)楝F(xiàn)在很多農(nóng)村的地區(qū)都在推進(jìn)城鎮(zhèn)化，征收拆遷已經(jīng)成為一個(gè)普遍的現(xiàn)象。而在這樣的背景后，對(duì)農(nóng)民的土地“以租代征”，應(yīng)運(yùn)而生。

簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)“以租代征”就是指通常情況下，如果需要進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，需依法經(jīng)過(guò)土地征收程序，并辦妥農(nóng)用地轉(zhuǎn)用相關(guān)審批手續(xù)，而“以租代征”則是規(guī)避了法定的征收轉(zhuǎn)用程序，以簽訂“租賃”合同的方式從農(nóng)民手中獲取土地，并直接將農(nóng)用地投入市場(chǎng)作為非農(nóng)業(yè)用地使用。這里征收方可通過(guò)“租賃”形式逃避了繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)。

實(shí)踐中，有很多地方政府和村委會(huì)一起牽頭，由村民和用地單位簽訂“租地協(xié)議”，直接從村民手里租用土地用于非農(nóng)建設(shè)，合同期限短則數(shù)年長(zhǎng)則幾十年，每年支付出租人一部分“租金”；近來(lái)，隨著政策的變化，臨近征地拆遷的時(shí)候，就會(huì)有相關(guān)人員告知：“為了生態(tài)農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)或者是為了修建公共設(shè)施等等，需要租用農(nóng)民土地進(jìn)行建設(shè)……”或者會(huì)突然知道某用地單位或個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂了協(xié)議租賃土地；也有基層政府直接租賃、轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地等等的現(xiàn)象……這就是典型的“以租代征”。

那么，問(wèn)題來(lái)了，這樣的“以租代征”的“租金”能彌補(bǔ)農(nóng)民的土地收益嗎？重點(diǎn)是“租期”屆滿后，農(nóng)民能要回自己的土地嗎？

在明律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師告訴大家：

“以租代征”這種用地方式自始至終是不符合土地管理相關(guān)法律制度要求的，既侵犯農(nóng)民合法權(quán)益，也不符合法律規(guī)定要求的“租地協(xié)議”。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十六條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

又根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無(wú)效。

因此，如果地方政府或其他用地單位違法租用農(nóng)民土地，不符合《土地管理法》第三十六條規(guī)定的例外情形，那么農(nóng)民朋友們應(yīng)當(dāng)明確，這樣的“租地合同”是違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，可以主張合同無(wú)效，要回自己的土地。

而在明律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師要提醒大家的是：雖然“以租代征”居于非法而可以主張合同無(wú)效，但農(nóng)民朋友切不可因此而放松警惕。因?yàn)樵诋?dāng)前的征地拆遷環(huán)境中，“以租代征”的現(xiàn)象非常頻繁。如果有人來(lái)“租地”，大家一定要保持清醒，該拒絕的時(shí)候要理智拒絕；如果地方政府強(qiáng)行占地的，被征收人要及時(shí)進(jìn)行法律維權(quán)，以最終保障自己的補(bǔ)償利益。