第一篇：論不動產登記機關錯誤登記的賠償責任

論不動產登記機關錯誤登記的賠償責任 ——析《物權法》第21條第2款 柴振國田邵華4 我國《物權法》第2l條第2款規定：因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。該條明確了不動產登記機關錯誤登記的賠償責任，不僅為因錯誤登記而遭受損害的受害人提供了相應的救濟途徑，同時也對登記機關的職務行為起到了一定的規范和制約作用，其積極意義值得肯定。然而，由于該條的內容較為原則，在理解上尚有一定的困惑，故有進一步深入研究的必要。

一、不動產登記機關賠償責任的適用范圍依《物權法》第21條第2款的規定，登記機關承擔賠償責任的前提是存在錯誤登記。那么，是否所有的錯誤登記均屬于登記機關為之承擔責任的范圍?欲厘清該問題，須首先明確以下兩個問題：(1)我國物權法上錯誤登記的界定；(2)不動產登記機關的審查對象。．(一)我國物權法上錯誤登記的界定《物權法》第19條規定：權利人、利害關系人認為不動產登記簿所記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。該條所謂的“錯誤”應當是第21條第2款中登記機關為之負責的“錯誤”的基礎。那么，作為更正登記前提條件的所謂“錯誤登記”所指為何?物權法對此并未予以明確的規定。查大陸法系國家的規定及學者的論述，對此有三種不同的觀點：

其一，廣義說。該說認為，所謂錯誤登記，是指登記簿上所記載的事項與原始事實狀態不符的現象，這種不一致既可因登記機關的登記錯誤或者遺漏所致，也可因物權合意的瑕疵(例如，當事人之間的物權合意自始無效或不成立)所致，還可因有效登記完畢后的一些嗣后的原因(例如，繼承、合并或法院的判決等)所致。①德國民法典采納了該種觀點。例如《德國民法典》第894條規定：如果土地登記簿中的內容在有關土地的權利、此權利上的權利或者在第892條第1款所列舉種類的處分權限制方面，與真實的法律狀態不一致時，自己的權利未登記或者未正確登記的人，或者登記不存在的負擔或者限制而受損害的人，可以要求因更正登記而涉及其權利人的人同意在土地登記簿中加以更正。

其二，狹義說。該說認為所謂錯誤登記，是基于有效的登記原因而為的登記，因登記錯誤或者遺漏所致的登記簿上的內容與登記原因證明文件所記載的內容不符。②基于這種理解，因登記原因行為的瑕疵以及有效登記完畢后的事由導致的登記簿狀態與真實權利關系不符合的情形就不屬于更正登記，而是屬于涂銷登記的范圍。該說為我國臺灣地區學者所主張。③此外，我國臺灣地區還把此種意義上的錯誤登記作為登記機關承擔賠償責任的前提。例如其“土地登記規則”第14條規定：“土地法”第68條第1項(即有關登記機關承擔賠償責任的規定：筆者注)及第69條所稱登記錯誤或遺漏，系指登記之事項與登記原因證明文件所載之內容不符而言。

其三，折衷說。該說所謂的錯誤登記，不僅包括上述狹義的錯誤登記，同時也包括了因登記原因瑕疵導致的錯誤登記。但并未包括因嗣后原因導致的登記簿記載與現實權利狀態不一致的情況。例如，瑞士民法典第975條第1款規定，物權的登記不正當，或者正當的登記被不正當地涂銷或更改時，其物權受到侵害的人，得訴請更改或涂銷該登記。而根據其第74條第2款的規定，所謂不正當是指凡無法律原因或依無約束力的法律行為而完成的登記。那么，我國《物權法》第19條規定的“不動產登記簿所記載的事項錯誤”應作何種理解? 筆者認為，我國應取折衷說的觀點。理由如下：首先，廣義說不適當地擴大了錯誤登記的范圍。所謂錯誤登記，究其原意，應指原始登記狀態與真實的權利狀態不相符的情形，由于其會造成對真正權利人的真實物權狀態的妨害，因而需要法律提供特別的救濟。而在因嗣后原因導致的登記簿的記載與現實權利狀態不一致的情形，原始登記并無錯誤，只是登記的部分事項發生了正常變動(如因繼承或法人的合并導致的房屋所有權發生移轉等)，但這種變動并不會構成對原始登記的物權人權利的妨害，因此，不能謂之“錯誤”。于此情形，只需進行變更登記即可，法律無需提供特別的救濟措施。其次，狹義說不適當地縮小了錯誤登記的范圍。一方面，該說將錯誤登記僅限于登記簿與登記證明文件所記載的內容不符的情況，忽視了登記證明文件本身存在明顯缺陷而登記機關未能予以審查的情形；另一方面，該說將因登記原因瑕疵導致的不正確登記排除在錯誤登記之外，而事實上，這種情況與因申請登記過程巾的原因導致的錯誤登記一樣，都是在原始登記狀態即發生了登記簿的記載與真實權利狀態不相符的情形。二者并無本質上的區別，沒有必要區別對待。相比較上述兩種觀點，折衷說取其之長，舍其之短，從而構建成了較為規范的錯誤登記體系，值得我國借鑒。綜上所述，我國物權法所謂的錯誤登記，是指登記簿的記載與登記時的真實權利狀態不相符的情形。其包括兩種情況：一是因登記過程中的事由導致的錯誤登記；二是因登記原因行為的瑕疵導致的錯誤登記。那么，是否上述錯誤登記都應由登記機關承擔責任?這需要明確第二個問題：即登記機關的審查對象。(二)不動產登記機關的審查對象在當事人申請不動產登記的情形，登記機關應對何種事項進行審查?對此，我國《物權法》第12條規定：登記機構應當履行下列職責：(一)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；(二)就有關登記事項詢問申請人；(三)如實、及時地登記有關事項；(四)法律、行政法規規定的其他職責。登記機構認為對申請登記的不動產的實際狀況需要查看的，申請人以及其他有義務協助的人應當協助。上述規定雖然明確了登記機關的職責范圍，但對于審查的權限和程度并未予以明確的規定。由于該問題關系到登記機關的責任范圍，不可不辨。查各國法律規定，對不動產登記機關的審查方式，有三種不同的立法例：①一是嚴格的實質審查主義。這種審查方式為早期普魯士法所采納。即登記機關對登記的審查范圍相當廣泛，不僅要審查申請書的制作是否符合規定的形式要件，而且也要審查作為登記基礎的原因關系(即債權關系)是否合法有效。二是形式審查主義。這種審查方式為目前德國法所采納。即登記機關只審①以下立法例的介紹參見陳華彬：《物權法研究》，金橋文化出版(香港)有限公司2001年版第292—30l頁。180

王利明主編.中國民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.2006--2007年物權法查當事人之間是否存在登記合意，而無需審查當事人之間實體法律關系(即登記原因法律關系)的效力。但在土地所有權出讓，以及設定、變更或者移轉地上權的情形，當事人雙方的物權合意例外地成為登記機關審查的對象。三是折衷的實質審查主義，這種審查方式為瑞士所采納。依瑞士法，登記的要件除了需有“申請”和“登記承諾”外，還需證明有“登記簿冊的處分權的法律原因”，即使物權變動得以發生的、以權利義務為根據的原因關系。但對該原因法律關系的審查則仍采取了“窗口式”(即形式意義)的審查方式。即登記機關審查的重點并非原因法律關系是否有效，而是當事人是否能夠證明原因關系的存在，主要是其提交的原因關系的證明是否踐行了必要的形式，如是否法律的規定進行了公證，是否具有書面的合同，或是否具有是唯一繼承人的證明等。比較上述國家的規定，筆者認為，我國《物權法》第12條采取的應當是類似于瑞士法上的折衷實質審查主義。理由如下：首先，折衷的實質審查主義與我國物權變動的模式相一致。應當看到，德國、瑞士之所以采取不同的登記審查方式，與其實體法上采取的不同的物權變動模式有著密切的關聯。由于德國民法采“無因主義”，認為債權行為的效力不能對物權變動產生影響，故登記機關并不需要把債權關系的存在與否作為審查的對象；而瑞士民法采“有因主義”，故需要審查債權合同。我國物權變動的模式與瑞士基本相同，所以把債權合同的有無作為審查的對象是符合我國物權變動模式的。其次，對登記原因關系(即債權合同)采取“窗口式”的審查方式能夠更好地發揮登記的作用。嚴格的實質審查主義固然能夠最大程度地保證登記的真實性和合法性，但同時也會對當事人的私法自治構成威脅，還會加大登記機關的工作量，使得登記程序繁瑣、冗長，并引起與登記機關的不必要的糾紛。而“窗口式”的審查方式由于僅僅查驗是否存在真實的債權合同關系，而不觸及合同的效力問題，這不僅能在一定程度上保證登記的真實性，還有利于降低登記成本，提高登記效率，有效地避免了實質審查主義的缺陷。①最后，我國《物權法》第12條第1項要求登記機關查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料，其中所謂的“必要材料”從我國《城市房屋權屬登記管理辦①但是，為避免登記流于形式，增大錯誤登記的發生幾率，我國有必要借鑒其他國家的規定輔之以相關配套措施，如要求申請人提交債權合同的公證文書等。如在瑞士，即要求申請人對作為原因關系的債權行為進行公證；德國也要求申請人對登記合意予以公證。參見陳華彬：《物權法研究》，金橋文化出版(香港)有限公司2001年版，第301頁。181

王利明主編.中國民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.中國民法年刊2006--2007法》等法律、法規的相關規定來看，應當認為其包括了作為登記原因的債權合同，這與德國的形式審查主義不同；但另一方面，《物權法》對登記機關的要求只是“查驗”，即檢查驗收，并未要求對債權合同的合法有效性予以審查，這不同于早期普魯士法上的嚴格實質審查主義。就此而言，我國《物權法》上的不動產登記的審查方式更接近于折衷的實質審查主義。(三)結論綜上所述，盡管我國物權法上的“錯誤登記”包括因登記過程中的原因導致的不正確登記和因登記原因行為的瑕疵導致的不正確登記兩種情況，但由于登記機關的審查對象并不及于當事人之問的實體法律關系，因此，因原因關系的不成立、無效或被撤銷而導致的錯誤登記并不能要求登記機關為之負責任。作為登記機關承擔賠償責任前提的“錯誤登記”應當僅限于登記機關在登記過程中因違反審查義務導致的登記簿內容與登記時的真實權利狀態不相符的情形。

二、不動產登記機關賠償責任的認定(一)不動產登記機關賠償責任的性質首先，不動產登記機關之所以承擔賠償責任，系由于其違反了嚴格審查的法定職責所致，該責任應屬侵權責任。又因為不動產登記機關作為國家機關，系以國家的公信力為基礎為當事人提供不動產交易的安全保障，其因行使職權給權利人造成的損害應屬于國家賠償的范圍，故該種侵權責任應當界定為國家賠償責任。但就國家賠償責任的性質而言，在理論上多有分歧，主要有以下兩種不同的觀點：一是代位責任說。即認為工作人員在執行職務時因不法行為致人損害，應由其本人承擔賠償責任。但因其財力有限，為確保受害人能夠獲得實際賠償，才由國家代替工作人員對受傷害人承擔賠償責任。國家賠償中規定的國家對有故意和重大過失的工作人員的追償權就是國家承擔代位責任的依據。①二是自己責任說。該說認為國家承擔的賠償責任是就其自己的行為承擔責任，而并不是代替其工作人員承擔責任。因為國家授予工作人員執行公務的權限，本身就包含被工作人員違法執行的可能。也就是說，權限本身已具有危險，所以國家自己應當負擔危險責任。②筆者認為，國家賠償責任就其實質而言，應為自己責任。其理由固然因為國①葉晉明：“職務侵權民事責任若干問題探討”，載《政法論壇2004年第6期。②胡雪萍：“關于國家賠償性質的法律思考”，載《行政法制}2004年第3期。182

王利明主編.中國民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.2006--2007年物權法家授予工作人員執行公務的權限，本身就包含被工作人員違法執行的可能。但更深層的原因恐怕還應當從國家與其工作人員的關系中去尋找。關于這一問題，學者主張的國家與國家機關工作人員的關系是一種特別權力關系的觀點值得贊同。依此觀點，國家機關工作人員在代表國家管理公務的過程中，與國家具有同一性，即行使職權時，國家機關工作人員不是以個人的身份出現的，而是以國家機關的身份出現的，其行為是一種國家行為，一切后果(包括違法行為的后果)都歸屬于國家。①至于國家賠償法中規定的國家對有故意或重大過失的工作人員的追償權，更多是一種紀律手段，而不是賠償費的追償。②綜上所述，國家賠償的性質系國家對自己的違法行為承擔侵權責任。不動產登記機關錯誤登記的責任作為一種國家賠償責任，當然也具有上述性質。(二)不動產登記機關賠償責任的歸責原則《物權法》第21條第2款規定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。雖然該條并未明確規定登記機關僅就其過錯行為承擔責任，但筆者認為不應就此得出該條采納了無過錯責任原則的結論。在筆者看來，登記機關的責任認定應適用過錯責任的歸責原則。理由如下：首先，從國家賠償責任的歸責原則來看，我國并未適用無過錯歸責原則。我國《國家賠償法》第2條則規定：國家機關和國家機關工作人員違法行使職權侵犯公民、法人和其他組織的合法權益造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償的權利。一些學者將其歸納為“違法歸責原則”，但自民事責任歸責原則理論觀察，這一頗具“創造性”的結論是不科學的。而從侵權法的角度探討“違法”的意義也許更有助于我們認識“違法”的本質。所謂“違法”，在學說上有“結果違法”和“行為違法”兩種不同的觀點。前者指行為人的行為造成他人權利遭受侵害的事實；后者則指行為人的行為未盡必要的注意義務(故意行為當然被推定為違法)。由于“結果違法說”與同樣作為侵權責任構成要件的“損害事實”有同義重復之嫌，故多數學者同意“行為違法說”。③行為違法說將違法性的實質歸結為對注意義務的違反，而是否違反注意義務恰恰是客觀過錯的判斷標準。因此，多數學者認為作為侵權責任構成要件的“違法性”概念在采納客觀過錯責任的前提下，已為“過錯”的概念所包含，沒有獨立存在的必要。換言之，行為具有違法性即意味著行為人存在過錯，反之亦然。就此而言，我國《國家賠償法》第2條規定的歸責原則應當是過錯責任原則。這一結論當然適用于不動產登記機關的賠償責任。其次，從《物權法》第21條第2款的規定來看，該條僅規定登記機關要對登記錯誤承擔賠償責任，但正如前文所述，造成錯誤登記的原因不只一種，有的與登記機關有關，有的則與登記機關無關，而該條對構成登記機關責任前提的“錯誤登記”的范圍并未明確規定，如果采納無過錯責任會導致登記機關對那些不可歸責于自己的錯誤登記也要負責，這無疑加重了登記機關的責任，對登記機關顯失公平。再次，從登記的性質和登記機關的職責來看，登記雖然屬于行政行為，但登記機關的職責并非以國家的名義許可或授予物權，其只是對當事人提交的證明文件予以審查和公示，這是建立在申請人提交相關證明材料的基礎上的。而在申請人刻意提供虛假材料的情形，由于登記機關的審查手段有限，即使其已經嚴格履行審查義務，對有些材料也可能難以發現它的虛假性。如果一概要求登記機關承擔無過錯責任，會導致登記機關因害怕承擔責任而畏縮不前、消極履行職責的狀態。同時也會使登記機關加大審查范圍、延長審查時間，影響登記的效率。最后，從我國長期以來的立法實踐來看，對不動產登記機關賠償責任也一直采用的是過錯責任的歸責原則。例如，我國《城市房屋權屬登記管理辦法》第37條規定：因登記機關工作人員工作過失導致登記不當，致權利人受到經濟損失的，登記機關對當事人的直接經濟損失負賠償責任。珠海市《房地產登記條例》第48條也規定：登記機關及其工作人員因工作疏忽，核準登記不當，造成權利人損失的，登記機關應當依法承擔賠償責任。這些規定對于我們正確理解《物權法》第21條第2款具有一定的啟發意義。(三)不動產登記機關過錯的認定i．不動產登記機關過錯的判斷標準所謂過錯的判斷標準，在理論上有主觀標準和客觀標準之說。前者以行為人的主觀認識能力為標準判斷其有無過錯；后者則以社會要求的客觀行為準則作為判斷過錯的依據。登記機關的過錯作為公務過錯，當然應當采客觀標準加以判斷：即以法律或職務要求的行為準則(或注意義務標準)作為公務過錯的判斷標準。如果登記機關工作人員的行為違反了這一客觀判斷標準，即可認定登記機關具有過錯。例如，在登記機關對申請人提交的證明資料根本未予審查，導致根據虛假的材料予以登記的情形，即使負責登記的工作人員個人能力有限，如184

王利明主編.中國民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.2006--2007年物權法剛剛參加工作、缺乏經驗等，也應認定登記機關存在過錯。相反，如果登記機關已盡到審查義務，即使出現錯誤登記，也不應認定過錯的存在。不過，在登記機關過錯的證明上，考慮到受害人證明的難度，應采過錯推定的方式。即在登記機關不能證明自己沒有過錯時，則推定其過錯的存在。然而，如果過錯可以依照一般生活經驗從事實本身予以認定，則可直接推定過錯的存在。2．登記機關過錯的具體認定在實踐巾，由于登記錯誤系由不同原因引起，登記機關過錯的認定也就有所不同：其一，因登記內容與證明文件的內容不一致而導致的登記錯誤。即與證明文件相比，登記簿存在錯誤、遺漏等現象。例如，權利人名稱寫錯、債權金額錯誤、應登記的事項未作記載、抵押財產的名稱或范圍與當事人申請不同、登記日期的錯誤，等等。由于這種情形在沒有過錯的情況下通常是不可能發生的，因此，可直接推定登iE$)L關過錯的存在。其二，因登記的內容被登記機關不當涂銷而導致的登記錯誤。基于前文所述的原兇，此種情形也應直接推定過錯的存在。其三，因登記機關與登記申請人串通進行虛假登記導致的登記錯誤。這是登記機關故意造成他人權利損害，自應認定過錯的存在。其四，因申請人提交虛假證明材料而導致登記錯誤。這種情況下如何認定登記機關的過錯較為復雜。因為它涉及登記機關對相關材料真實性的查驗應當到何種程度的問題。對此，筆者認為，應當區別證明材料的性質分別予以分析。(1)對于那些只要履行正常的審核程序就完全可以判斷其真偽性的材料，如房產證以及在登記部門有原始檔案的信息材料，登記部門應當保證其查驗結果的真實性，一旦f十{現錯誤登記，就應當認定登記機關的過錯。例如，2005年發生在北京的一起案件中，甲偽造了身份證、房屋所有權證、已購公房上市出售申請表等材料，將屬于乙的房屋出售于不知情的第三人丙并辦理過戶登記手續。①在該案中，登記部門未能發現房產證系偽造，也未能發現甲提交的系爭房屋的上市出售確認表中，所填房屋原產權單位與實際原產權單位不一致的事實。筆者認為這種情況下登記機關的過錯是比較明顯的。因為作為房產證的頒發機關，完全有能力對房產證的真實性進行審核，而對于所填房屋原產權單位與實際原產權單①王曉東：“買房人損失該誰承擔”，載《中國青年報》2005年7月3日。185

王利明主編.中國民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.中同民法年刊2006--2007位不一致的情況，如果登記機關履行了正常的查檔審核程序，也完全能夠發現甲提交的是虛假材料。(2)對于那些不屬于登記部門職權負責范圍以內的材料，如當事人之間的合同書等，只要登記機關盡到相應的注意義務，即使沒有發現其虛偽性，也不應當認定過錯的存在。(3)對于申請人依法院的判決或行政決定而申請登記的情形，只要經登記機關審核判決書和行政決定書是真實的，即使因法院錯判導致登記錯誤，也不應認定登記機關的錯誤。

三、不動產登記機關賠償責任承擔(一)不動產登記機關的賠償范圍在發生錯誤登記的情形，受害人遭受的財產損失通常包括以下幾個方面：(1)物權或權利地位的喪失。例如，登記機關將甲的房屋錯誤地登記為乙的名字，而乙又將該房屋所有權移轉給善意第j人丙的情形；再如，登記機關不當涂銷了甲的抵押權登記，致使甲喪失了就抵押物優先受償的權利；(2)兇主張權利而支出的費用，如交通費、手續費、訴訟費等；(3)可得利益的喪失。例如，在因錯誤登記喪失房屋所有權或土地使用權的情形，受害人就該房屋或土地可期待的租金或營利的喪失；等等。那么，上述損害是否均屬于登記機關的賠償范圍?對此，《物權法》并未予以明確的規定。從國外立法規定來看，大多對登記機關的賠償范圍予以了一定的限制。如我國臺灣地區“土地法”第68條第2款規定，登記機關的損害賠償，不得超過受損害時之價值。澳大利亞的新南威爾士州在其《不動產法》中則將登記機關賠償責任最高限額定為10萬美元。而根據我國《國家賠償法》第28條第7項以及《城市房屋權屬登記管理辦法》第37條的規定，登記機關的賠償范圍應限制在直接經濟損失的范圍之內。所謂直接經濟損失，一般認為系指受害人現有財產利益的減少；與之相對的，則是間接經濟損失即可得利益的喪失。①相比之下，筆者認為把登記機關的賠償范圍限制在直接經濟損失的做法更具有合理性。一方面，不動產大多價值巨大，且都具有充分的利用價值。如果使登記機關對受害人的可得利益予以賠償的話，則將會使登記機關負擔過重，不利于登記機關積極性的發揮。另一方面，依侵權法理，只有那些與侵權行為具有法律上因果關系的損害才屬于可賠償的范圍。就此而言，直接經濟損失原則上是具備這一特征的，而因登記錯誤而導致的可得利益損失則自當別論。因為登記的作用僅僅在于公示①楊立新：《侵權法論》，人民法院出版社2005年版，第761—764頁。186

王利明主編.中國民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.2006--2007年物權法物權，而利用物權獲得的可得利益并不在登記機關可預見的范圍之內，也不在登記制度保護的范圍之內，因此，可得利益的喪失與錯誤登記之間欠缺法律上因果關系，自不屬于可賠償的范圍。綜上所述，在上文提到的受害人所遭受的損害中，因錯誤登記導致的房屋所有權的喪失，以及受害人因辦理相關手續支出的交通費、手續費、訴訟費等相關費用，以及抵押權被漏登后債權不能實現的損失等均屬于直接經濟損失而可以要求登記機關承擔賠償責任；而租金或營利的減少等間接經濟損失，則不能要求登記機關予以賠償。此外需要特別說明的是，如果受害人對其遭受的損害本身也存在過錯，則應視其過錯大小適當減輕或免除登記機關的責任。(二)申請人提供虛假材料導致第三人損害時不動產登記機關的賠償責任如果登記錯誤純粹由于登記機關的過錯所致，則其當然應當承擔全部責任；但如果登記錯誤系由申請人提供虛假材料所致，則登記機關的賠償責任和賠償范圍如何確定?對此，學者之間有四種不同的觀點。(1)責任否定說。即認為登記機關僅在因為其工作人員的過失而使登記發生錯漏時，才對登記的當事人承擔賠償責任。在因當事人的申請進行登記而導致第三人利益受到損害時，登記機關不承擔責任。①(2)連帶責任說。即認為由登記機關與申請人構成共同侵權，二者應承擔連帶責任。②(3)按份責任說。即認為應根據登記機關和登記申請人的過錯大小分別確定其應當承擔的責任份額。(4)補充責任說。即認為受害人原則上應首先要求登記申請人承擔賠償責任，只有當事人的要求無法得到滿足時，方可要求登記機關承擔賠償責任。⑧對此，筆者認為，登記機關之所以需要對受害人承擔賠償責任，原因在于其違反了法定的審核義務，因此，即使錯誤登記系由申請人提供虛假材料所致，只要登記機關未盡法定義務，就當然應當承擔賠償責任。就此而言，責任否定說并不可取。而就此時登記機關承擔責任的方式而言，筆者更贊同連帶責任說。理由如下：第一，如果登記錯誤的原因源于登記機關與申請人的惡意串通導致的虛偽登記，則登記機關與惡意申請人顯然構成有意思聯絡的共同侵權，二者理應承擔連帶責任。①康宏：“房地產抵押登記中登記機關應該承擔什么責任”，載《中國房地產))2002年第12期。②常鵬翱：“也論不動產登記錯誤的法律救濟”，載《法律科'學}2006年第5期。③“物權法中的行政法問題：不動產登記制度”，載http：／／rmfyb．ehinaeourt．org。187

王利明主編.中國民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.中H民法年邗J2006--2007第：二，如果登記錯誤的原因系由于申請人提供了虛假的證明材料，而登記機關未盡審查義務導致的，登記機關同樣需要對全部損害承擔賠償責任。因為于此情形，登記機關作為物權確定的最后把關人，如果其盡到了審查義務，則損害本來是可以避免的。就此而言，登記機關的過錯行為與受害人的全部損害之問是存在因果關系的。其應當與有過錯的申請人一起承擔連帶責任。第2i，那么，登記機關是否應當承擔補充責任呢?筆者對此持反對意見。因為在補充責任的設計下，受害人只能在窮盡其他救濟而不能得到滿足的情況下才能夠向登ic!tJL關請求賠償，這實際上為受害人尋求法律救濟設置了障礙，變相減輕了登記機火的責任。實不足取。(三)登記機關的追償權我網《物權法》第21條第2款規定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。該條明確了登記機關的追償權，并明確了被追償的對象是“造成登記錯誤的人”。具體而占，其應當包括以下兩類人：一是造成登記錯誤的申請人。如果登記錯誤是由于申請人提供了虛假的證明材料所致，則雖然登記機關也存在過錯，但由于登記申請人是登記錯誤的源頭，其理應承擔終局性的責任。登記機關承擔賠償責任后，有權向有過錯的申清人就全部賠償額予以追償。二是造成登記錯誤的丁作人員。有過錯的_：_I．作人員系造成登記錯誤的直接責任人員，自應對其行為承擔一定的法律后果。然而，是否所有有過錯的T作人員均可以成為被追償的對象?筆者認為不然。根據《國家賠償法》第14條的規定，賠償義務機關只能向有故意或重大過失的工作人員予以追償。筆者認為鑒于國家機關丁作人員行為的公務性，把追償的對象限制在有故意和重大過失的工作人員是合理的，該條也應適用于不動產登記機關追償權的行使。188

王利明主編.中國民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.

第二篇：論不動產登記機構錯誤登記的賠償責任

論不動產登記機構錯誤登記的賠償責任

摘要: 關于不動產登記機關登記錯誤的規定,《不動產暫行條例》和《物權法》只是做了原則性的規定，立法機關對這一問題沒有做出明確的規定，使得實際操作過程中關于登記錯誤的處理出現很大的紛爭。登記行為的性質應該為行政行為，所產生的責任是國家賠償責任。我國所采取的審查形式為折衷形式，即不僅要形式審查，對權利人有重大影響的還要進行實質審查，對于登記機關賠償責任的性質，為了更有利于保障受損害人，應當采取無過錯責任原則。對登記錯誤的賠償標準，一是要嚴格按照證據，二是依照損害的程度進行認定。造成的直接財產損失必須給予賠償，間接財產損失則不予賠償。最后結合我國不動產登記的發展現狀，建立一套有我國特色的保險救濟機制，不能再依賴財政對受損害人進行賠償。關鍵字: 不動產登記，登記錯誤，賠償責任，賠償機制 《不動產登記暫行條例》經過不斷的討論﹑征集意見和修改，終于在今年3月1日正式開始實施。該暫行條例在不動產的登記程序、當事人的權利保護和法律責任等方面都作出比較詳細、合理和完整的規定，然而在不動產登記過程中登記機構錯誤登記的賠償責任這一方面，與原來《物權法》第二十一條的規定相比并沒有作出進一步的完善，對于登記機構的性質、賠償責任的性質、歸責原則、賠償的范圍以及救濟機制等問題并未明文規定，這種情況下必然導致在司法實踐中出現很多用現有法律無法有理有據的解決的問題，諸如登記機構的賠償責任應為國家賠償責任，但是其違法性之認定卻以侵害民事權利為認定依據等這樣的問題應早日解決。在賠償機制方面，國外的三種模式，即國家負擔機制、利用者負擔機制和保險機制，三種保障機制各有優勢，我國應當深入研究這三種模式，結合我國的社會實際情況，制定出符合我國實情的救濟保障機制，使我國的不動產登記工作更加完善。

一、登記行為概述

不動產登記是依賴登記機關的公信力，在不動產的市場經濟活動中對不動產的權利進行確認，當事人則是因為信賴不動產登記簿而從事交易行為。如果不動產登記機構在登記過程中發生錯誤就會使不動產的交易基礎產生錯誤，這樣會使不動產權利人和利害關系人的財產權利很有可能會被侵害，不動產權利人和利害關系人就會追究登記機關的責任問題。要討論登記機構登記錯誤的賠償責任，首先就要明確界定登記錯誤的性質究竟是什么，其次要討論登記機關的審查權限，《物權法》的第二章第二節主要是關于這兩個問題的規定，在弄清楚這兩個問題后，再定義登記錯誤的概念就變得簡單了。

（一）登記行為的性質

關于登記行為的性質，目前主要的學說觀點有兩個: 1.民事行為。民事行為是指認當事人的意思表示為基礎作出的能夠產生權利義務的行為。該觀點認為登記是由不動產權利人基于自己的意思表示將不動產交由登記機關進行登記，登記是對物權的公示，并不是物權的創設行為。因此登記行為是民事行為。從請求權角度考慮，不動產權利人享有登記請求權。將登記行為界定為民事行為，是最大程度的尊重私權利，使民事活動盡量減少行政權利的介入，營造一個更加自由的市場經濟活動，使當事人能夠依照自己的意愿從事市場經濟活動，而不是再像計劃經濟那樣，由政府控制公民的經濟活動。再者，將登記行為界定為民事行為，是從不動產權利人角度對登記行為做的界定，登記僅僅是對物權的公示，并不會產生物權，而事實上物權始于不動產權利人向登記機關提出登記請求，登記請求權也屬于請求權，而請求權屬于在民法中討論的范圍，所以應將登記行為認定為民事行為。

2.具體行政行為。該觀點認為登記行為是屬于行政行為范疇的行為，登記機關有權根據不動產權利人的申請或依據職權進行登記，并不是民事行為，因其具有職權性和強制性，是符合具體行政行為的行政行為，所以登記行為理所當然應該是具體行政行為。不管是遵從民事行為說，還是遵從具體行政行為說，對不動產登記行為的效力，都應當依據其法律性質的不同而區分認識，但現實生活中的做法卻并不是這樣的，實踐操作過程中，行政管理機關將登記視為其職能范圍內的職權，所以不動產登記由行政機關甚至可以是事業單位負責。例如有土地管理機關對土地的登記工作進行管理，房屋管理機關對房屋登記工作進行管理。這些做法從名稱到內容無不充分體現著很濃烈的行政色彩，并沒有體現一絲的民事行為性質，這也就說明了，為什么一發生登記錯誤的情況，權利受害者就會想到要選擇行政訴訟來解決不動產登記錯誤案件，而不是考慮選擇民事訴訟或仲裁。“那么從司法主流觀點來講，還是認為不動產登記行為究其性質而言，屬于具體行政行為，所產生的責任是國家賠償責任。”

（二）需要明確登記機構的審查權限 審查分為實質審查和形式審查兩種模式。形式審查是指登記機關僅從材料的全面性、合法性角度出發考慮申請材料的真實性，實質審查不僅從材料本身出發，還要通過實地調查等方法最大程度上保證材料的真實性。形式審查審查工作量小，審查效率高，行政機關對真實性把握相對較小。實質審查工作量大，審查效率低，對其真實性卻有很大的把握。從《物權法》第十二條第一款中的規定來探究，我國采用了一種折衷模式，即對一些不易產生糾紛的材料只進行形式審查，而對容易產生糾紛的材料不僅要進行形式審查，還要進行實質審查，盡可能的減少登記錯誤的情況發生。采用折衷模式是符合我國國情的。一方面，我國人口基數大，相應的不動產的面積也大，而不動產登記機關的工作人員有限，如果采取實質審查方式，那將會使不動產登記人員忙的焦頭爛額，也無法按時完成登記工作。另一方面，我國的不動產登記工作還不夠完善，如果只進行形式審查，那么申請人若是提供虛假材料進行申請，那么登記人員將無法鑒定真假，最終造成登記錯誤。所以結合我國國情，我們采用折衷模式是符合我國發展需要的。

（三）登記錯誤的概念近年來，因為不動產登記機關的錯誤登記而引起的行政賠償案件與日俱增，由于登記機關造成登記錯誤或登記人員的不負責任等各種原因造成不動產權利人的財產受到損失，但是受損害的權利人想要主張自己的權利卻遇到很多的困難，最主要的就是對于登記錯誤的含義沒有一個明確的界定。

通過對登記錯誤的性質和登記機關的審查權限的討論，可以得出登記錯誤的性質屬于具體行政行為，登記機關的審查方式應當采用折衷模式，即形式審查與實質審查相結合。關于登記錯誤的含義，學界有三種觀點：廣義說，狹義說和折衷說。1.廣義說

廣義說認為，錯誤登記是指登記簿上所記載的事項與原始事實狀態不符的現象。原因行為造成的登記錯誤屬于登記機關的登記錯誤，所謂原因行為就是在物權的變動中能夠使物權發生變化的行為，在不動產登記過程中登記機構的原因行為造成的登記錯誤，廣義說認為就是登記錯誤。不動產登記完成后，物權發生變動造成的登記錯誤，廣義說認為也是登記機構的登記錯誤，因為物權發生變化登記機構有義務及時進行更正物權的歸屬問題。登記機關失誤造成的錯誤毋庸置疑肯定是登記錯誤，這一點三種學說都是認可的。2.狹義說 該說認為，錯誤登記是指基于有效地登記原因而為的登記。該學說認為登記錯誤或者遺漏導致登記簿與其他證明文件有內容上的出入就是登記錯誤，但是登記錯誤不包括原因行為所致的錯誤。認為將原因行為導致的錯誤也歸到登記錯誤，這就很大程度上加大了登記機關的責任，導致一發生錯誤就認為是登記錯誤，然后向登記機關追究責任，這顯然是不公平，不合理的。3.折衷說 折衷說涵蓋了狹義說上所有錯誤登記情形，同時折衷說認為登記原因瑕疵所致的錯誤也包括在內，但是登記機關登記后因為原因行為所導致的的登記錯誤不包括在內。結合我國國情，采用折衷說是更符合我國不動產登記機關登記錯誤的賠償問題的，廣義說對于登記錯誤含義的界定過于寬泛，將原因行為造成的登記錯誤包含在登記機關的登記錯誤內，這不合理的加重了登記機關的賠償責任。狹義說將登記原因瑕疵所致的錯誤排除在外，這種做法是不合理的，登記機關應當對自己的過失造成的瑕疵登記承擔賠償責任。而折衷模式則全面準確的包含了所有正確的情形。對于登記錯誤的原因，《物權法》中規定了主要是兩方面原因。1.當事人提供了虛假的申請材料，導致登記機關錯誤登記。2.由于登記機構或登記人員自身的原因。登記機關的過錯包括以下幾種情況：登記機構在登記過程中發現登記材料有瑕疵卻沒有實地調查導致錯誤；沒有在規定時間完成登記；登記機構工作人員與他人合謀，造成交易當事人財產受損；符合登記卻故意不予登記，使利害關系人的合法權利受到侵害；登記簿與權屬證書的記載不一致，登記機構沒有進行更正給他人造成損失；當事人的正當查詢登記的請求被無根據的駁回。

二、賠償責任的性質及其歸責原則

（一）性質

不動產登記機構登記錯誤給真正不動產權利人的影響是很大的，目前在我國，房屋、土地等不動產對于大多數人來說，都是其用很多年的拼搏才換來的心血，或者是幾代人傳下來的財富，如果因為登記機關的登記錯誤而喪失，卻又不能得到相應的賠償，這對于他們是一個很不小的打擊，對于公眾的安全感也會降低，對于市場經濟的穩定發展也是有很大影響的。要解決這個問題，就要清楚賠償責任的性質以及歸責原則。關于不動產登記機構登記錯誤賠償責任的性質，目前的主流學說包括以下兩種： 1.民事責任說

如楊立新教授就認為這種損害賠償責任應當屬于民事責任，理由有三點：第一，損害賠償責任的基本性質就是民事責任。只有在民事領域才有損害賠償責任，在刑事領域稱為刑事責任，行政領域稱為行政責任，研究損害賠償責任都是在民法中研究的，所以該種賠償責任是民事責任。第二，當事人的民事權利被登記機關侵害，就應該用民法的救濟途徑對當事人進行救濟，所以這屬于民事賠償責任問題。第三，《物權法》是民事法律，在民法中規定的損害賠償責任當然是民事責任。2.國家賠償責任說

梁慧星教授認為因登記機關的過錯，使得不動產登記發生錯誤，當事人或者利害關系人因為登記機關的登記錯誤遭受損害的，登記機關應該依照《國家賠償法》的相應規定承擔賠償責任。因為登記錯誤是因登記機關的行為導致的，登記機關屬于行政機關，因行政機關的過錯導致當事人的權利受到損害的，依照現有的立法，是屬于國家賠償范圍。不動產登記機構登記錯誤賠償責任應該是國家賠償責任。登記的主體一方是行政機關，行政機關在執行行政事務過程中，首先必須對因自己的過錯所造成的財產損失向受損害人進行賠償。假設行政機關對自己所造成的損害不進行賠償，那么行政機關乃至國家的公信力又如何保障呢？不動產權利人因為登記機關的過錯或者是其他人的過錯導致登記機關錯誤登記而遭受了損失，行政機關理應賠償，但是行政機關并不是營利機構，它的資金來源大多數靠的是國家財政的支持，所以行政機關向受損害人支付的損害賠償金從其根源上看還是國家對受損害人進行的賠償，而且受損害人一旦其不動產權利受到登記機關侵害后，受損害人立刻想到了提起行政訴訟，將登記機關列為被告告向法院，其目的就是想通過行政訴訟來獲得國家賠償，我國目前還沒有建立起一套成體系的不動產登記錯誤賠償保障機構，而且登記機關又沒有能力自己進行獨立賠償，所以我國目前應該采用的是國家賠償責任。采用國家賠償責任，一方面可以使受損害人的權利能夠最終得到保障，另一方面，國家承擔了賠償責任后，可以依據行政法的相關處罰規定，對造成登記錯誤的工作人員進行追究責任，一定程度上也是對登記人員的監督和管理。

（二）歸責原則

歸責原則主要包括過錯責任原則和無過錯責任原則兩種。縱觀世界各國，以德、日為代表的國家采用過錯責任原則，只有登記機關在有過錯的情況下才承擔賠償責任；以瑞士、英國和澳大利亞等為代表的國家采用無過錯責任原則，主張無論登記機關有無過錯，只要在客觀上給不動產權利人造成損害，就應該承擔賠償責任。我國采用過錯責任原則還是無過錯責任原則？我國的學者對此存在很大的爭議。胡康生教授認為實踐中造成登記錯誤的原因很多，是沒有辦法一一例舉的，立法若巧妙的用“登記錯誤”一詞，該詞描述的不是主動心態，而是一種客觀狀態，即只要發生登記錯誤，且給權利人或利害關系人造了損害，就應該對受損害人進行于損害相當的賠償，并不去考慮登記機關是否有過錯，也就是不以登記機關是否有過錯為賠償的構成要件，這就是無過錯責任。朱巖，高圣平，陳鑫教授認為登記機構賠償責任適用的是過錯責任，因為《物權法》第21條第1款中的造成損害是登記機關的過錯造成，而第2款中不是對登記機關的過錯追究責任，而是由登記機關先墊付賠償費用，后向造成登記錯誤的當事人追償。

我國應當采用無過錯責任原則，只要不動產登記機關登記錯誤，給受損害人造成損害就應當承擔賠償責任，而不過問登記機構是否有過錯，也不過問是因自身原因還是因他人原因，只不過因他人原因造成登記機構登記錯誤，登記機關賠償后可以向造成登記錯誤的人進行追償。登記機關與受損害人相比，讓登記機關舉證自己沒有過錯是一件很容易的事，而且登記機關證明自己沒有過錯也是沒用的，因為法律規定及時因申請人的原因造成登記錯誤，登記機關還是要承擔賠償責任，所以采用過錯責任原則是無法解決登記錯誤的賠償責任的。讓登記機關承擔無過錯責任原則，如果不是登記機關的責任，登記機關賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償，這樣的追責原理才更加有利于糾紛的解決，讓受損害人的利益更好的得到保障和救濟。

三、賠償范圍問題

賠償范圍問題，是指因登記機關登記錯誤，必然會給受損害人造成財產方面的損失，受損害人必須有一個要求賠償的標準，才能有法有據的提出自己的訴訟主張，因此有必要深入討論哪些損失是登記機關需要賠償的，哪些損失是登記機關不用負賠償責任的。通常情況下，登記機關因各種原因造成登記錯誤，不動產的真正權利人會向登記機關請求更正登記，如果登記機關不能確定是否真的是登記錯誤了，可以讓申請人先申請異議登記，以保障自己的權利狀態不繼續被侵害，待登記機關查清楚事實真相，若果真發生登記錯誤，首先登記機關會進行更正登記。更正登記后受損害人仍然有損害的，可以追究登記機關的賠償責任。在受損害人的損失當中，可以分為直接財產損失和間接財產損失。直接財產損失包括因登記機關登記錯誤，權利人遭受的財產損害，因主張權利而支付的律師費，訴訟費，交通費，手續費等費用，間接財產損失包括權利人主張的期待利益和租金，營利的減少等損失。而真正需要登記機關賠償的財產損失是直接財產損失。登記機關造成的登記錯誤給受損害人造成的直接財產損失的情形無法具體來羅列的，但是我們可以根據證據來認定，直接財產損失的認定應當參考評估機構的意見。對于財產的價值應該參考受損害時的財產價值。因為在我國，不動產的價值變動是相當大的，如果以訴訟時的財產價值來評估，顯然是不公平的。不動產登記機關登記錯誤，受損害人遭受的財產損失可以歸納總結為以下幾種：

（一）不動產物權權利地位的喪失

不動產權利人一旦喪失對不動產的支配權，那么不動產權利人的權利地位也就相應的喪失了，這對不動產權利人的侵害是很嚴重的。例如王某侵害李某的不動產權利，將不動產登記于自己的名下，然后又轉讓給善意第三人張某，那么李某就喪失了對該不動產的所有權。登記機關要對李某的財產損失承擔賠償責任，之后登記機關可以向王某追償。

（二）因主張權利而支出的費用

受損害人在發現自己的權利受到侵害后，會積極主張自己的權利，而在他主張權利這一過程中必然會因此支出額外的費用，這些費用理應由登記機關支付，因為是由于登記機關的登記錯誤使得受損害人為此花費了這筆費用。受損害人為維護合法權利而支付的交通費、訴訟費、律師費、手續費等都應該包括在內。

（三）可得利益的喪失 前文已述，登記機關因登記錯誤造成的直接財產損失需要賠償，而可得利益并不是現實已發生的，是受損害人將來可能得到的財產利益，這種利益的取得具有不確定性，受損害人無法確保這些利益自己在將來的某個時間必然會得到，所以可得利益是屬于間接財產損失，登記機關不用對受損害人的可得利益進行賠償。綜上所述，登記錯誤給受損害人造成不動產權利或者權利地位的喪失，因主張權利而支付的律師費、訴訟費、交通費、手續費等都屬于直接財產損失，登記機關應當對直接財產損失進行賠償，而對于可得利益等間接財產損失則不負賠償責任。司法實踐的慣常做法是，將為解決登記錯誤而產生的費用支出認定為非直接經濟損失，對這些費用不予賠償。這種做法是不符合立法精神的，因為這些費用是現實發生的，是因登記錯誤導致的直接財產損失，對于這筆費用，登記機關必須進行賠償。而租金或者營利的減少，期得利益等，則屬于間接經濟損失，不能要求不動產登記機構予以賠償。

四、賠償機制的建立 目前，發達國家大多都已建立了較為成熟的賠償保障機制，以解決登記機關登記錯誤給受害人造成的直接經濟損失。例如英國土地登記局設立了專門的賠償基金。登記機構因登記錯誤的賠償金從該基金中支出。這樣就保證了登記機構能夠長期有效的對受損害人進行賠償，保證了資金的有序供應。我國臺灣地區，依據土地法第七十條，地政機關所收的登記費中應當提存百分之十作為登記儲金。而我國目前并沒有形成一個正常的機制，以解決登記錯誤的賠償資金問題。實踐中，發生此類賠償問題，大多是通過國家賠償問題，由國家財政中支出來，這樣做一來加重了國家的財政負擔，國家需要支出很大的一筆資金來為登記機關賠償，二來由國家進行賠償，不利于提高登記機關的工作效率，如果我們能夠建立一個成熟的賠償機制，由登記機關自己對自己的行為負責，發生賠償問題由自己從賠償機構中支付。那么，登記機關為了讓賠償機構正常運作下去，必然會提高自己的工作質量，而且也提高了登記機關的工作質量。

（一）目前成熟的主要賠償保障機制

目前成熟的主要賠償保障機制主要有三種：國家負擔機制，利用者負擔機制和保險機制。

1、國家負擔機制

國家負擔機制是指由國家財政中支付登記機關登記錯誤，給受損害人造成的直接財產損失給予賠償，以彌補受損害人的損失。國家負擔機制的理念是不動產登記簿是具有公信力的，登記機關的登記錯誤行為損害的是不動產登記簿公信力的行為，不動產登記薄的公信力歸根結底由國家來保障。那么登記錯誤也就損壞的是國家公信力，國家為了維護其公信力，應當通過賠償受損害人的直接經濟損失以維護自身的公信力。目前大多數國家采用國家負擔機制。例如德國和瑞士都采用國家負擔機制。它們認為登記機關代表國家行使公權力，發生侵權行為，應當由國家負擔這筆費用。

2、利用者負擔機制

利用者負擔機制是指不動產登記機關錯誤登記，受損害人要求的賠償資金應當是收取的相關費用中支出。這種機制是要求不動產登記機關在內部建立一個完整的賠償機制。當發生登記錯誤需要對受損害人賠償時，直接由這個賠償機制支付賠償金，賠償機制的資金則是從登記機關收取的費用中調動，而不是依靠國家財政。澳大利亞、新西蘭、美國等國采用利用者負擔機制。

3、保險機制

保險機制是指不動產登記錯誤后由保險公司進行賠償的機制。保險機制的理念是登記機關將收取的登記費用的一部分在商業保險公司中進行投保，當發生登記錯誤需要對受損害人賠償時，由保險公司對受損害人進行賠償。目前美國的一部分州采用保險機制。它們認為保險機制不僅對受損害人的損害予以賠償，又可以促進市場經濟的發展，讓資金可以流通起來，提高資金的利用率。

（二）保險機制的優點

結合我國實情，我國應當采用保險機制。保險機制的作用有以下四點：

1、解決賠償問題

建立保險機制的目標就是解決登記機關登記錯誤后的賠償問題。建立保險機制之后，登記機關將收取的部分費用投保于保險公司，由保險公司管理這筆資金，若是登記機關需要對登記錯誤負賠償責任時，則由保險公司對受損害人進行賠償。

2、提高登記機關工作能力

登記機關收取的費用是有限的，若國家財政不再為登記機關提供資金，那么登記機關必定會保證登記的正確率，這樣也就從一定程度上提高了登記機關的工作能力。

3、提高市場經濟發展，促進我國保險業的發展 我國保險業正處于一個飛速發展的階段，在這個階段需要向保險類公司注入大量的資金，如果我們將收取的費用的一部分投入到保險公司，一方面登記機關可以規避因登記錯誤造成的風險，另一方面可以促進保險業的發展。

（三）保險機制的建立和運行 1.制定相關的法律法規。

通過法律法規的形式將保險機制確立下來，使其具有普遍效力和強制效力。再者是用法律法規的形式將保險機制運行的程序及相關規定用明文加以規定，以便于實際的操作。例如，應該給保險公司交多少費用，這一業務由登記機關哪一部門負責，具體賠償的步驟等問題都需要明示。

2.由登記機關設立專門的部門，負責同保險公司處理相關問題。

登記機關應當新增設專門的部門，專門負責這一領域，具體工作包括管理收取的費用，與保險公司簽訂合同，負責具體的賠償工作等。通過設立專門的部門，使賠償工作的效率得到提升，保障及時有效地對受損害人進行賠償。3.發生賠償時，由保險公司、受損害人和相關登記機關專門負責人員三方協調處理相關事項。登記機關和受損害人通過訴訟、調解或和解等方式將雙方的爭議進行處理，如果需要登記機關承擔賠償責任，登記機關可以給受損害人出具一張有價證券，由受損害人向保險公司請求支付確定的金額。綜上所述，我國可以嘗試采取保險機制對受損害人進行賠償。采用保險機制不僅可以節省國家財政開支，將這一部分資金用于其他經濟建設領域。還可以提高登記機關的工作效率和質量，促使登記機關內部制定合理的獎懲機制，提高登記機關工作人員的工作熱情。一定程度上也會促進了保險業的發展。這些資金的注入，不僅拓寬了保險公司的業務領域，而且可以解決更多人的就業問題，所以我們可以借鑒國外的經驗，制定一個符合國情的保險機制。結語

不動產登記錯誤的賠償制度是對不動產權利人權利保障的一項非常重要的救濟制度。對于不動產登記機關賠償責任的研究，直接關系到受損害人的利益。在我國，不動產的價值巨大，不動產關系著很多人的幸福生活。如果不能很好的保障不動產權利人的權利，這對于社會的經濟發展也有一定的負面影響，若不能很好的解決登記錯誤的賠償問題，會使國家的公信力受到影響，所以，對于不動產登記錯誤的賠償問題，要在現有的法律基礎上進一步完善，使不動產登記方面的法律更好的服務于不動產登記事業。參考文獻

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第三篇：不動產登記注意事項

一、申請審批表

（一）詢問筆錄【技術規程P71】

1、抵押登記、轉移登記：

你是否結婚？申請登記的房地產是否夫妻共有？

注：如果共有應夫妻共同申請；如果非共有應提交非共同所有的證明材料。

2、在建工程抵押：

是否已經取得了預售許可？截至目前已經預售了幾套商品房？是否在房管機關進行了備案？

注：在建工程抵押登記時：1）請房管部門提供是否取得預售許可證，如果取得，應提供以備案的合同。

3、異議登記：權利人是否不同意更正登記？是否已知悉異議不當應承擔的法律責任？

注：《物權法》19條：登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。

3、在建工程抵押登記：是否已經取得預售許可證？已經預售幾套房屋？

（二）實地查看【房屋登記辦法】19條；[規程】P10

1、房屋所有權首次登記、在建工程抵押權登記、因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記。

2、實地查看資料：實地查看表、現場照片。

3、實地查看內容：

1）在建工程的坐落與證明材料記載的信息一致； 2）申請抵押的部分已建造。

4、實地查看人員：由2名登記人員負責，至少一名登記官。

（三）申請人單方申請：【技術規程】P6

1、首次登記；

2、因繼承、受遺贈取得房地產權力；

3、因生效的法律文件；

4、變更登記；

5、房屋所有權注銷登記；

6、異議登記；

7、權利人申請不涉及房地產權利歸屬和內容的更正登記。

注意：夫妻共有的，必須夫妻雙方共同申請。

（四）通知和公告

1、通知權利人：

2、公告：【技術規程】P10 1）公告的情形：集體土地上房屋所有權首次登記；權屬證書或證明公告作廢；補發集體土地上房屋的權屬證書或證明；查封建議公告【司審】p138。

2）公告期限：不少于15個工作日。【不動產登記暫行條例】22條 3）公告地點：報紙、官網；集體的應在村委會辦公場所并拍照。(五）身份證明【規程】P27

1、自然人：【規程】P27 境內自然人的身份證明為《居民身份證》，無《居民身份證》的可以為《戶口簿》及公安部門出具的貼有照片的證明【收件P23】、《護照》、有效軍人身份證件等（軍官證、文職干部證、士兵證、學員證、離休證、退休證等）；港澳同胞的身份證明為《港澳居民來往內地通行證》或《港澳同胞回鄉證》、《居民身份證》；臺灣地區居住的有效身份證件或經確認的身份證明；外國人的身份證明為《護照》和中國政府主管機關簽發的居留證件。【《房屋登記行政行為及司法審查》P130】

2、法人身份證明：【規程】P27 境內企業法人應提交企業法人營業執照；境內機關法人、事業單位法人和社團法人應提交組織機構代碼證、事業單位法人證書或社會團體法人登記證書；境內經營型其他組織應提交營業執照；境內非經營性其他組織應提交組織機構代碼證；境外企業法人應提交其在境內設立分支機構或代表機構的批準文件和注冊證明；境外其他組織應提交其在境內設立分支機構的批準文件和注冊證明；外國駐華使館、領館和外國駐華辦事機構、國際組織駐華代表機構應提交該使館、領館、辦事機構、代表機構出具的身份證明。

【房屋登記收件】P16：香港、澳門法人、臺灣法人及外國法人公證認證的規定。

【房屋登記辦法】15條：外國組織提交外文身份證民的，應當同時提交經過公證或認證的該身份證明的中文譯本。

3、權利人名稱、身份證明類型變更登記：【收件】P38 1)自然人：

4、抵押登記或轉移登記權利人的證明材料

5、公證的情形：

1）【收件】P47：轉移登記，約定由某一方當事人單方申請的買賣合同或作價入股合同應當進行公證。

2）【收件】P71：轉移登記，因離婚約定某一方所有或第三方所有的，協議經過公證或法院確認、經婚姻登記機關確認的其與存檔檔案一致的，且載明房屋申請人的，可以單方面申請。

3）【收件】P52：涉外涉港澳臺的房屋買賣合同和房屋作價入股合同應當公證。

4）【規程】P29:

1、因繼承、受遺贈實施申請相關房地產登記的繼承文書、受遺贈文書，但人民法院的生效法律文書確認相關房地產的繼承、受遺贈事實的除外。

2、境外申請人委托他人申請房地產登記的委托書。

3、父母之外其他人處分未成年人的房地產申請登記的，應提供對未成年人享有監護權的證明，但法院制定監護除外。

4、境外出具的公證材料應經轉遞或認證，并附中文譯本。

2、企業法人是金融機構的應同時提交《金融機構法人許可證》或《金融機構營業許可證》并經工商行政管理部門核準登記。【《房屋登記行政行為及司法審查》P141，依據《貸款通則》】

（二）代理登記注意事項

1、委托代理人登記的，提交授權委托書、委托雙方身份證明。授權委托書應當明確委托事項、登記不動產坐落、權限；注明委托期限的，申請登記時間應當在委托期限內。委托人是法人或者其他組織的，應當加蓋公章并注明日期；

2、自然人處分不動產，委托代理人申請登記的，應當與當事人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外。

3、境外申請人委托代理人申請不動產登記的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理公證或者認證。

（三）共有不動產登記申請注意事項

1、共有的不動產，應當由共有人共同申請登記。共有人應當書面約定共有方式；按份共有的，還應當明確共有人各自占有的份額。夫妻共同申請不動產登記的，應提交婚姻關系證明。

2、按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記；受讓人屬于共有人以外的，應當同時提交其他共有人放棄優先購買權的書面證明。按份共有人抵押其不動產份額的，應當與抵押權人共同申請登記。

3、確定共有人的情形及證明材料【《房屋登記行政行為及司法審查》P20】

（1）國有企業、事業單位法人以其房地產轉讓、抵押的，應當報相關的國有資產管理部門或者授權投資機構審批；

（2）集體所有制企業以自由房地產轉讓、抵押的，應當經該企業職工大會或者職工代表大會通過，并報上級主管部門備案；以上級調整使用的房地產抵押的，應當經上級主管部門批準；

（3)股份有限公司、有限責任公司或者外商投資企業以房地產轉讓、抵押的，應當經股東大會或者董事會通過，法律法規另有規定的，從其規定；

（4）在合伙企業存續期間，以合伙企業的房地產轉讓、抵押的，必須經全體合伙人同意；

（5）以村鎮依法建設的企業廠房等建筑物及其占有范圍內的集體土地使用權抵押的，應當經集體土地所有者書面同意；

（6）以出租房地產抵押的，抵押人應當書面告知抵押權人和承租人；（7）以預售商品房抵押的，其預售合同應當經所在房地產交易機構登記；

（8）以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限；

（9）

（四）監護人代為申請注意事項

1、監護人代為申請登記的，應當提交監護人與被監護人的身份證明、有權機關出具的監護關系等證明材料；因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。

2、未成年人以外的其他無民事行為能力人和限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請登記的，除提交本人和被監護人的身份證明、監護關系證明外，還應當提交人民法院認定無民事行為能力或者限制民事行為能力的生效法律文書；

3、以下材料可作為監護關系證明使用：戶口簿、婚姻關系證明；出生醫學證明；人民法院指定監護人的生效判決；居民委員會、村民委員會指定監護人的證明文件；證明監護關系的公證書；未成年人的父、母的所在單位指定監護人的證明文件。

（三）其他

1、申請材料注明提交原件的，申請人應當提交申請材料原件。申請材料未注明提交原件的，申請人應當提交申請材料復印件，并提供申請材料原件供登記部門核驗。要求提交申請材料原件，申請人不能提交原件的，可以提交出具該原件的機關或者法定存檔機構確認與原件一致的復印件，或者公證機構公證的復印件與原件一致的證明。

2、不動產登記申請審批表應當由申請人（代理人）簽字確認。申請人是法人或者其他組織的，由代理人簽字，并加蓋公章；申請人是自然人的，由申請人（代理人）簽字。

3、申請人應當就有關事項接受登記部門詢問并如實回答，在確認詢問結果后，在詢問筆錄上簽署姓名和日期。代理人代為接受詢問的，代理人應當明確代某個申請人接受詢問。

4、因繼承或者受遺贈申請不動產登記的，申請人自愿公證的享有不動產權利的證明，可以作為登記原因證明材料。

一、其他材料

1、建設工程符合規劃的證明【房屋登記司法審查】P87： 在建工程抵押：建設工程規劃許可證（副本）；首次登記：建設工程規劃許可證（正本）及規劃核實意見書（超出規劃的）。

建設工程符合規劃的證明:建設工程規劃許可證和建設工程規劃驗收報告【河北省城鄉規劃條例】第34、55條。

2、房屋竣工證明

1）【房屋登記司法審查】P88：建設行政主管部門的竣工備案證明。2）【房屋登記收件】P20：房屋竣工證明主要有：建設工程質量管理部門出具的竣工驗收備案表；建設單位組織相關部門對竣工房屋綜合驗收形成的建設工程質量竣工驗收合格證；城建單位或個人出具的房屋已經竣工的證明；房屋所有權人出具的房屋已經竣工的保證，或證明房屋已經竣工的照片。

注：

1、依據《建筑法》村民自建民宅，無需取得對竣工驗收報告的備案，申請人出具房屋已竣工的證明。

2、《建設工程施工許可管理辦法》規定：工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。

3、房屋測繪成果：不動產權籍調查表、不動產測量報告、宗地圖、房產分戶圖、界址點坐標成果表【不動產權籍調查技術方案】

4、契稅繳納憑證或減免稅證明【司審】P111（2）繼承證明:被繼承人死亡證明、繼承權公證書或遺囑繼承公證書。【司審】P112（3）受遺贈證明：遺贈人死亡證明、遺贈公證書。【司審】P112

5、公證：

涉外涉港澳臺的房屋買賣合同和房屋作價入股合同應當公證。【收件】P52

8、房屋地址證明（原件）；【房地產登記技術規程C.1.1】

9、保障性住房、單位集資合作建房應提交批準文件；【經濟適用住房管理辦法】

10、人民法院生效的法律文書，當事人不自覺履行生效法律文書的，應提交人民法院的協助執行通知書。【司審】P112

11、仲裁委員會生效的法律文書，當事人不自覺履行生效法律文書的，應提交人民法院的協助執行通知書。【司審】P112

12、房屋設定抵押權的，應提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意房屋轉移的書面文件、他項權利證書。【房屋登記辦法34條】

13、以劃撥方式取得土地使用權的，應提交有批準權的人民政府準予辦理出讓手續或準予維持劃撥狀態的批文。【房地產管理法40條】

14、監護人代為申請的，應由被監護人的共同監護人共同申請，父母之外其他人處分未成年人的房地產申請登記的，應提供對未成年人享有監護權的證明，但法院制定監護除外。同時提交為被監護人利益的書面保證。【收件】P

12、鄉村集體企業或鄉村集體經濟組織以房屋作價入股的，應提交縣級以上人民政府同意以集體建設用地使用權作價入股的批文。【土地法】60條

13、反擔保人的資格要求：反擔保人可以是自然人也可以是企業法人。自然人須是黨政機關、財政全額撥款事業單位工作人員，或與盈利的國有大中型企業簽訂勞動合同的職工及擔保機構和經辦銀行共同認可的其它機關團體企事業單位職工；企業法人可以是申請貸款企業的主辦企業，也可以是其他獨立法人企業。自然人只能為個人提供反擔保。企業法人可以為符合貸款條件的企業或個人提供反擔保。

14、抵押權消滅證明包括：還款證明、提存單、抵消協議、債權人免除債務人債務的聲明或決定、生效的種植債權的法律文書。【收件】P139

15、抵押權實現的種類：抵押物拍賣、抵押物變賣、抵押物折價。【收件】P139

16、房屋滅失證明種類：所有權人出具的房屋實體已經滅失的聲明或保證、房屋實體滅失的照片、因火災：消防、政府或所在社區出具的證明、房屋因拆遷滅失的，可以是拆遷補償安置協議【收件】P140

17、權利人放棄房屋所有權的證明,登記的房屋存在他項權利的，應提供他項權利人同意的書面證明。【司審】P123

18、最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明：抵押權人做出的聲明或承諾、記載有在全確定其間的登記簿打印件或復印件（原件）；【收件】P153（1）債權確定期間屆滿的證明：抵押合同中有約定的從其約定，約定不明確或未約定的，自抵押權設立之日起滿兩年；【收件】p168 【收件】p215：預告登記的權利消滅的證明材料：1）當事人協商解除合同的證明：接觸商品房買賣合同的協議；生效的民事調解書、仲裁調解書。2）商品房買賣合同被法院、仲裁機構解除、撤銷或宣告無效：民事判決書、民事裁定書、裁決書。3）預購商品房預告登記被生效的法律文書確認無效。

20、法人被撤銷或宣告破產的，清算組織為權利人。

21、已備案的商品房預售合同、已備案的商品房買賣合同的依據：《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。【房屋登記辦法】

22、按份共有的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人書面同意，但另有約定的除外。【物權法】97條

一、境外機構、個人購房的有關規定：

1、境外機構、個人購房的規定：【關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知】 個人：1）在境內只能購買一套用于自主的住房。

2）有關部門出具的境外個人（不含港澳臺居民和華僑）在境內工作超過一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的證明。

3）境外個人名下在境內無其他住房的書面承諾。

機構：1）有關部門出具的在境內設立分支、代表機構的批準文件和注冊證明。

2)境外機構所購房屋是實際辦公所需的書面承諾。

2、【收件】p52:《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》第四條：有關房產所有權轉移的涉外和港澳臺的法律行為，必須辦理公證證明，然后由房地產管理機關辦理房產登記等行政事宜。

3、在中華人民共和國領域內沒有住所的外國人、無國籍人、外國企業和組織委托中國律師或者其他人代理訴訟，從中華人民共和國領域外寄交或者托交的授權委托書，應當經所在國公證機關證明，并經中華人民共和國駐該國使領館認證，或者履行中華人民共和國與該國訂立的有關條約中規定的證明手續，才具有效力。

24、因公司合并發生轉移登記的，應提供被解散（被合并或兼并）公司的工商注銷登記資料。

25自然人變更姓名的，應提供戶籍所在地的公安部門出具的證明材料；企業法人名稱變更的，應提供由工商行政管理部門出具的名稱變更核準證明材料及稅務行政主管部門出具的免稅憑證。涉及國有企業的，還應提交國有資產管理部門批準的證明材料，涉及集體企業的，還應提交上級管理部門的證明材料；社團法人名稱變更的，應提供民政部門出具的證明材料；地址變更的，應提供民政部門出具的證明材料。

26、查封或預查封未解禁之前不得辦理：所有登記。異議登記期間：除查封或預查封外所有登記不得辦理。

轉移登記：抵押權人、預告登記權利人、地役權權利人、共有人書面同意。

變更登記：異議權利人

抵押登記：預告登記權利人、地役權權利人、共有人書面同意。

二、什么是認證：【民事訟訴法】240條

在中華人民共和國領域內沒有住所的外國人、無國籍人、外國企業和組織委托中國律師或者其他人代理訴訟，從中華人民共和國領域外寄交或者托交的授權委托書，應當經所在國公證機關證明，并經中華人民共和國駐該國使領館認證，或者履行中華人民共和國與該國訂立的有關條約中規定的證明手續，才具有效力。

問題：【贛州市登記指南】

1、立項批文。

2、建設用地規劃許可證、附用地紅線圖。

3、建設工程規劃驗收資料：建設工程竣工規劃核實合格驗收單。

4、物業用房證明

5、由社區服務用房的，須提交移交協議。

6、建設工程規劃許可證，并附總平面圖。自己問題：

1、幾棟房屋的，其中一棟登記，如何識別符合規劃？

2、保障性住房、單位集資合作建房應提交批準文件；是否需要？

3、有地下室的，須提交非人防證明；？？？？？？

4、商品房、保障性住房應提交規劃部門確認業主共有房屋的證明或建筑物區分所有權的書面約定以及住宅專項維修資金全額繳存證明。？？？？？？？？？？

5、以備案的房屋買賣合同（是否只適于商品房、保障房）；集體土地是否需要？？？？？？

6、集體房屋抵押是否先辦理土地抵押，如何辦理》》》？？？

7、商品房抵押，過戶問題？

8、申請書自填還是簽字？

9、在建工程抵押設立登記，建設工程施工許可證是否有必要？還沒有施工的情況，怎樣處理？

10、如何分清，某棟樓是否符合規劃？

11、預購商品房預告登記業務多嗎？

12、擔保范圍、履行期限是否對其他抵押權人產生不利影響？???

13、抵押權預告登記轉化為房屋抵押權登記如何操作？

14、預購商品房預告登記如何保障其為合法建造？？？

15、規劃許可證的內容及附件？？？？？

16、訂立一個夫妻共有的實際操作規程。

問題：

1、以一層為單元登記，樓道部分是否為公有部分？

2、地下車位如何登記？

3、房地產首次登記時，是否就一套為單位編碼，包括車庫、地下室嗎？

4、如何保障單位編碼不重復，商品房登記不出現一房二登記？

5、[司審]127：抵押要件增加共有房屋須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明。

6、P168：司審，在建工程抵押的詢問？

7、在建工程抵押，收件應增加是否取得預售許可證，是否進行了預售。

8、異議登記，詢問中應告知申請人權利、義務。15日，法院起訴。

9、地籍調查結果審核意見有誰簽字?

10、土地預告登記是否可行？？？？？？？？？？

11、詢問廊坊地籍調查費測繪費如何收取?權利人是否委托資質單位測量調查.重點問題：涉外問題、夫妻共有、如何避免房地分別抵押、不予受理的情形、集體土地不得單獨抵押、區分所有權、審查的內容

重點：以紅頭文件的形式下發地籍調查規程。

依據：《地籍調查規程》《不動產權籍調查技術方案》《房產測量規范》《森林資源規劃設計調查技術規程》

公證匯總:

1、【細則】11條，父母、法院指定以外的監護人代為申請，監護關系應公證。

2、【收件】p52:《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》第四條：有關房產所有權轉移的涉外和港澳臺的法律行為，必須辦理公證證明，然后由房地產管理機關辦理房產登記等行政事宜。

3、繼承、受遺贈材料必須公證。【細則】14條。

4、【細則】12條，境外申請人委托，授權委托書應經公證或認證。

流程再造問題

1、如何使用電子簽章？

2、測繪公司應提供電子測繪圖、界址點坐標。

第四篇：不動產登記暫行條例

《不動產登記暫行條例》

中華人民共和國國務院令 第656號

現公布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。總理李克強 2014年11月24日 條例全文如下 不動產登記暫行條例 第一章總則

第一條為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。

第二條本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

第三條不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。

第四條國家實行不動產統一登記制度。

不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則。

不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。

第五條下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：

（一）集體土地所有權；

（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；

（三）森林、林木所有權；

（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；

（五）建設用地使用權；

（六）宅基地使用權；

（七）海域使用權；

（八）地役權；

（九）抵押權；

（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。

第六條國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。

縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。

第七條不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。

跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。

國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。

第二章不動產登記簿

第八條不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。不動產登記簿應當記載以下事項：

（一）不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；

（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；

（三）涉及不動產權利限制、提示的事項；

（四）其他相關事項。

第九條不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯

一、合法的介質形式。

不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，并具有唯

一、確定的紙質轉化形式。

第十條不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。

第十一條不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識和業務能力。

不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業技術培訓。

第十二條不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度。

采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。

采用電子介質不動產登記簿的，應當配備專門的存儲設施，并采取信息網絡安全防護措施。

第十三條不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。

第三章登記程序

第十四條因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

（一）尚未登記的不動產首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈取得不動產權利的；

（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；

（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；

（五）不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記或者異議登記的；

（七）法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。

第十五條當事人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。第十六條申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：

（一）登記申請書；

（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；

（三）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；

（四）不動產界址、空間界限、面積等材料；

（五）與他人利害關系的說明材料；

（六）法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。

第十七條不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人；

（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容；

（四）申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。

不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

第十八條不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：

（一）不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致；

（二）有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致；

（三）登記申請是否違反法律、行政法規規定。

第十九條屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：

（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記；

（二）在建建筑物抵押權登記；

（三）因不動產滅失導致的注銷登記；

（四）不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。

對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。

不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。第二十條不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。

第二十一條登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。

不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。第二十二條登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：

（一）違反法律、行政法規規定的；

（二）存在尚未解決的權屬爭議的；

（三）申請登記的不動產權利超過規定期限的；

（四）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。第四章登記信息共享與保護

第二十三條國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。

各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

第二十四條不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。

第二十五條國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。

第二十六條不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密；涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。

有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。

第二十八條查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的；未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。

第五章法律責任

第二十九條不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。

第三十條不動產登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十二條不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；對有關責任人員依法給予處分；有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。第六章附則

第三十三條本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。

不動產統一登記過渡期內，農村土地承包經營權的登記按照國家有關規定執行。第三十四條本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定。

第三十五條本條例自2015年3月1日起施行。本條例施行前公布的行政法規有關不動產登記的規定與本條例規定不一致的，以本條例規定為準。

第五篇：不動產登記工作方案

不動產登記工作實施方案

1、工作背景

2013年11月20日召開的國務院常務會議明確提出，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。由國務院頒布并于2015年3月1日正式實施的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）規定，國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理平臺。

建立不動產登記信息管理平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，提供不動產登記信息依法公開查詢服務，有利于方便群眾辦證，提高辦證效率，消除“信息孤島”，促進不動產登記信息更加完備、準確、可靠，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。

2、建設目標

在研究現有不動產（土地、房屋、林地）調查、登記成果、系統、數據庫的基礎上，通過對各類不動產已有調查、登記成果、系統、數據庫的標準、規程和規范等技術性要求進行整理和分析，依據不動產登記的法律法規和規范性文件，引入產權登記、權籍調查、數字化測繪、數字制圖、全球定位系統、航天航空遙感、地理信息系統、數據庫管理系統等先進的、成熟的不動產技術成果，研發不動產登記管理系統軟件，實現陽信縣不動產統一登記發證。（1）建立新的統一的登記機構

按照縣政府和編辦文件的部署，完成不動產登記機構的掛牌、人員和資產劃轉，落實相關業務流程、收費依據；建立縣級中心和分中心登記窗口，實現“一個窗口”對公眾提供服務，將不動產登記的申請、受理、審核、登簿、發證等職責統一到不動產登記經辦機構，確保不動產登記職責的完整性，實現“一站式”服務。

（2）建立新的統一的登記信息平臺

按照不動產統一登記的工作要求，依托國土資源業務網，進行安全網絡和運行環境建設，并結合業務流程再造，組織軟件系統開發，建立安全可靠、運行穩定，符合國家標準規范的登記信息平臺，提高登記工作信息化水平，實現土地、房屋、林地等信息實時互通共享。

（3）整合建立不動產登記數據庫

按照國家統一的數據標準和規范，對原來分散管理的土地、房產、林業、農業等登記數據，進行融合整理、數據關聯，形成房地一體的不動產登記數據庫，確保登記信息統一、完整、安全。

3、建設任務

根據我局實際情況，按照部、省開展不動產登記信息平臺建設方案的具體要求，需要完成以下八方面的任務：

（1）籌集不動產登記業務啟動經費

用于購置不動產登記信息化硬件、軟件、辦公用品等，以及數據整理等；協調解決房管部門已劃轉人員的工資待遇，包括解決聘用人員的工資來源等有關問題。

（2）解決登記中心辦公場所（3）購置必要的辦公用品和設備

為保證不動產登記工作順利開展，提高辦事效率，優化辦事環境，需要為工作人員配備必要的辦公用品和設備，包括辦公桌椅、電腦、打印機、復印機、打證機、掃描儀、快拍儀、身份證識別器、掃描槍、窗口攝像頭、服務評價器等設備；在大廳配備LED高清電子大屏、自助查詢設備、等候席桌椅、取號機等服務設施。

（4）訂購不動產登記產權證書、不動產登記證明（5）建設不動產登記信息體系

滿足土地、房屋、林地等不動產登記相關的受理、審核、核定、登簿、繕證、發證等工作；不動產登記數據上報和接入系統，滿足與部、省、市不動產信息平臺的數據上報；不動產登記信息查詢分析子系統，滿足查詢使用不動產登記信息的需求，提供數據分析服務；不動產社會化服務子系統，包括二維碼查詢、微信公共平臺服務、手機APP等，實現網上登記預約、政務信息公開、在線咨詢服務、公共信息公示等功能；不動產登記信息共享交換子系統，建設信息共享交換服務體系，滿足不動產登記機構與本級相關部門之間的信息共享和交換的需求；不動產登記檔案管理子系統，提供檔案電子化、檔案質檢、檔案入庫、檔案查詢應用等管理功能，強化檔案自動化管理效能，支撐無紙化登記審核；不動產數據管理應用子系統，提供對不動產登記數據的入庫、管理、編輯、查看、輸出等功能，實現不動產登記機構數據的統一管理。

（6）開展不動產數據整合

全面清理和整理不動產登記歷史資料，遵循統一的數據庫標準，在數據整合建庫技術規范的指導下，對土地、房屋、林地等方面的歷史數據進行整合，建立關聯關系，建成不動產登記數據庫。

（7）開展城區不動產權籍調查

按照不動產權籍調查方案，完成對城區地籍調查工作。（8）改造國土網絡、建設國土云平臺

按照部省國土云建設方案，完成網絡改造和服務器前期部署，獨立開展國土云平臺建設。

4、建設原則和思路

（1）總體思路

總體建設思路是：嚴格遵循《不動產登記條例》等法律法規和規范，按照國家和省、市政府關于落實不動產統一登記制度實施的工作部署和實施方案，圍繞基本定位和目標任務，立足已有基礎，順應信息技術發展方向，緊密貼近需求，“反彈琵琶”，精心組織、快速推進我縣不動產登記信息平臺建設。

（2）建設原則 ① 統一規范、嚴格有序

依據《不動產登記暫行條例》、《不動產登記數據庫標準（試行）》、《不動產登記數據庫整合建庫技術規范（試行）》、《不動產登記信息管理基礎平臺建設總體方案》和《不動產權籍調查技術方案（試行）》等技術標準和數據規范，開展我縣不動產登記信息平臺建設，確保不動產登記信息平臺符合國家統一規范和數據標準，信息平臺互聯互通，實時共享。

② 尊重實際、因勢利導

結合我局實際，充分利用我局“一個平臺、兩個市場”各項建設成果，如國土資源主干網、核心數據庫、土地登記信息等，積極協調房管局等協同單位的相關信息化建設成果，開展不動產登記信息平臺建設和數據整合，節約投資。

③ 先易后難、急用為先

按照時間節點要求，緊緊圍繞不動產登記業務推進信息平臺建設。優先開展不動產登記信息系統建設，實現頒發不動產權證書和證明，“新開舊停”，無縫銜接和電子登簿。

④ 注重安全、強化共享

加強信息安全保障，按照等保四級要求改造國土資源主干網，確保個人隱私和商業秘密不泄露，保障權利人的權益；利用市政務網，實現與房管局、林業局等的交易、登記信息實時共享，與公安、地稅等的社會征信等信息共享，最大限度地共享資源，避免重復建設。

五、建設內容 為了落實省、市政府開展不動產登記的工作目標，盡快啟動我縣不動產登記工作，保障該工作有序開展，盡快將各項任務落到實處，具體包括以下幾項：

1、準備工作

主要是對房、地、林等數據和相關系統的現狀和應用情況進行調研摸底，形成數據分析報告，并以此進行項目預算的測算，制定合理的技術路線。

2、數據采集和規范化管理

包括土地數據、房產數據、林權數據等三大類型數據的采集、規范化整理，建立土地、房產、林業標準過程數據庫，用于下一步的數據關聯。具體情況如下：

（一）土地數據標準化整理建庫

通過對國土電子檔案、紙質檔案、地籍數據庫等數據成果的收集、整理、清洗，建立完整的、標準化的土地數據庫，包括宗地圖形、屬性、電子檔案、登記業務信息等。

（1）、電子檔案整理

對現有電子檔案數據，需要進行規范化的整理、排序、著錄編號，并與登記業務信息建立關聯，提取宗地、登記業務缺失不完整的屬性字段。

（2）、紙質空間數據整理

對現有土地，缺少電子矢量圖形，需要從紙質檔案中人工提取相關坐標，錄入標準化數據庫，進行拓撲處理。

（3）、電子矢量數據空間數據整理

對現有土地，有電子坐標，但尚未入庫，需要進行整理、查閱檔案補充錄入宗地屬性信息，錄入標準化數據庫，并進行拓撲檢查。

（4）、地籍數據庫整理

對現有的地籍數據庫（二調成果）進行整理、拓撲檢查，與地籍區、地籍子區等數據進行套合檢查，并對缺失的宗地屬性進行查檔、補錄，建立標準化數據庫基礎。

（5）、電子登記信息整理

對土地登記電子登記信息進行整理、清洗，理清每筆業務的前后手業務，并對缺失信息進行核對、補錄，與電子檔案、宗地建立關聯。

（6）、紙質登記信息整理

登記信息未進行電子化提取入庫，需要進行人工整理、提取登記信息并錄入標準化數據庫。

（7）、集體土地所有權數據整理

對集體土地所有權數據進行整理、缺失屬性補錄以及圖形拓撲檢查處理。

（8）、宅基地使用權數據整理

對現有的宅基地使用權數據庫，進行數據整理、清洗，以及數據格式轉換，處理拓撲檢查問題。

（9）、集體土地建設用地使用權數據整理

對現有的集體土地建設用地使用權數據進行整理、清洗，查閱檔案進行宗地屬性、信息的提取補錄，以及數據格式轉換，處理拓撲檢查問題。

（10）、外業調查

在數據整合建庫過程中，會存在一定量的宗地，沒有電子坐標且紙質檔案中也沒有記錄坐標，需要進行外業實地補測、調查，然后進行內業圖形拓撲處理、屬性錄入。

（二）房產數據標準化整理建庫

房產數據標準化整理建庫是對房管局移交的存量歷史數據，包括電子檔案、登記信息數據庫、圖件數據等進行整理、清洗，建立圖、屬、檔、登記業務一體的房產標準數據庫，用于下一步的房地數據融合、關聯。主要包括空間數據（自然幢）整理、樓盤表整理和登記信息整理3大項工作任務。

1、空間數據整理（自然幢）

結合紙質檔案資料、矢量圖形文件和外業測繪、實地核實等方式，采集建立自然幢數據層，包括圖形、自然幢屬性等，并進行落宗檢查，處理相關的拓撲錯誤。

（1）紙質數據整理

需要通過查閱紙質材料進行坐標提取、屬性提取錄入。

（2）矢量數據整理

借助現有的電子矢量數據進行整理，提取補錄相關屬性信息。

（3）外業測繪

在自然幢整理過程中，會存在一部分自然幢，無法從紙質和電子方式進行整理和屬性提取，需要進行外業測繪圖形、現場核實自然幢號等信息，然后進行內業拓撲處理、屬性入庫。

2、樓盤表數據整理

利用紙質檔案資料和房管數據中的樓盤表資料，進行樓盤表的清理、去除無效、合并同質異名樓盤表，建立新的規范的樓盤表，掛接相關的權利信息。

（1）非電子化樓盤表數據整理

主要對登記檔案、驗收核對表等多種來源的紙質資料進行整理，提取樓盤表信息，與自然幢關聯，建立規范樓盤表，補充掛接權利信息。

（2）電子化樓盤表數據整理

主要對房產數據庫中現有的樓盤表進行清理、核實，對同名異質、同質異名的樓盤表進行處理，與自然幢準確關聯，并與非電子化樓盤表整理成果進行校驗去重，建立規范樓盤表，補充掛接權利信息。

（3）外業調查核實

對存在問題、數據沖突的樓盤表，需要外業調查核實，與民政等相關部門核對協調。

3、登記信息整理

對房管局移交的存量登記信息進行整理、清洗，剔除無效數據，理清每筆業務的手下手關系，與樓盤表掛接，建立房產標準化數據庫。

（1）電子登記數據及電子檔案整理

（2）非電子登機數據整理

（三）林業數據標準化整理建庫

對林業局移交的林權登記檔案進行電子化掃描、數據提取、圖形提取、登記信息整理，建立林權標準化數據庫。

（1）紙質檔案掃描

（2）檔案整理、所有權、使用權空間矢量數據整理和登記信息整理

由于林權數據量較少，且均為紙質檔案資料，因此各項工作合并，同步開展。

3、數據整合關聯經費

將各類所有權、使用權等標準數據庫，進行數據融合、分層存儲，并進行落宗，拓撲檢查、修正，實現“房地關聯”、“林地關聯”，實現“圖、屬、檔、登記業務”的完整關聯、掛接，建立符合國家標準的不動產登記數據庫。包括集體土地所有權數據整合關聯、宅基地使用權整合關聯、集體建設用地使用權整合關聯、國有建設用地使用權整合關聯、林權登記數據整合關聯、房產登記數據整合關聯等6項標準數據的轉換、融合和數據關聯。

4、數據入庫及檢查經費

對完成整合、關聯的各項成果進行全面質量檢查，修正發現的問題，并形成數據整合、檢查報告，將最后成果抽取、入庫到不動產登記數據庫。

5、工作總結文檔編制經費

主要包括前期建設方案編寫、技術實施方案編寫、工作報告以及項目總結報告等資料的編制。

6、質量控制經費

參考其他地區情況，本次項目列入質量控制經費，用于作業員相關檢查和作業單位組織專職檢查，并比那只數據整合質量檢查報告。質量控制工作量主要與數據整合建庫工作量有關。

附：工作預算主要測算標準和依據 ? 《不動產登記數據庫標準》（試行）

? 《不動產登記數據整合建庫技術規范》（試行）? 《不動產權籍調查技術方案》（試行）? 《不動產單元設定與代碼編制規則》（試行）

? 《國土資源調查專項資料管理暫行辦法》（財政【2004】192號文件）? 國家測繪局關于印發《測繪生產成本費用定額》 ? 《土地資源調查預算標準》（征求意見稿）

? 山東省廳轉發《江西省不動產登記數據整合建庫經費測算說明》