第一篇：物業裝修管理 裝修禁止行為 物業管理的前期介入

物業裝修管理 裝修禁止行為 物業管理的前期介入

住宅裝修禁止以下行為

(1)未經原設計單位或具有資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構的；

(2)將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間、廚房間；

(3)損壞、拆改房屋原有公用、共用管道，降低使用效果；

(4)拆除或改動柱梁混凝土承重構件；

(5)拆除窗間墻；

(6)在懸挑樓梯的承重墻上挖壁打洞；(7)在樓面基層上鑿槽安裝各類管道；(8)改變外立面格局；

(9)各類防盜或保安門、窗、柵等安裝超出外墻立面；(10)其他損壞房屋結構及設施、危及房屋安全的行為。、當住宅的裝修造成毗鄰住宅所有人、使用人財產損害的，受損害人擁有什么樣的權利？

答：受損害人有權要求責任人賠償損失，恢復原狀。 6、什么是住宅裝修？

答：住宅裝修，是指居民為改善自己的居住環境，自行或者委托他人對合法居住的房屋進行裝飾處理的工程建設行為。、對違反有關規定的行為實施行政處罰，必須按照怎么樣的程序進行？

答：必須按照《中華人民共和國行政處罰法》規定的程序進行。、住宅室內裝飾裝修工程保修期有何規定 ?

答：在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收之日起計算。、裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前是否需要辦理有關手續 ?

答：裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前必須到所在地房屋管理機構辦理住宅裝修審批手續。 辦理住宅裝修審批手續應當提交下列材料：(一)房屋所有權證；(二)申請人身份證；(三)裝飾裝修方案；(四)變動建筑主體或承重結構的，須提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案；

(五)委托裝飾裝修企業施工的，須提交裝修企業營業執照復印件；(六)其它應當提交的批準文件或證明材料。

物業管理的前期介入

物業管理前期介入工作細則

1、物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見？

答：一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業設計（說明）應該提出以下幾點建議：（1）要考慮商業和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

（2）配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。（3）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。（4）高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。（5）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。^-La（6）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

（7）小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。（8）小區內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

（9）小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。

（10）小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。

（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業小區）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。

（12）小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

（13）小區內盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

（15）現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業主在二次裝修的排管時，施工不規范會引發一系列問題。

（16）低價商品房業主用窗式空調多，故臥室大多預留窗式空調口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題（滲漏）。（17）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。（18）現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）

（19）樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。

（20）樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

（21）小區內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業）。

（22）小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

（23）垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。

（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。

（27）由于商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。|){5（28）小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

（29）凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。

（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現象）。（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。（32）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。}(F&30（33）商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進去。（34）建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等（以減少衛生死角和高空作業）。@c4（35）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。zZI/|B（36）最容易發生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。e'F:a（37）小區配套公共設施規劃設計要一步到位：m（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。F`kJL|（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。kotA（c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。D-?深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。

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2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意什么？1GVHX ?深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。

b] 答：一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對于物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議：Xg<（1）對小區（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。S&~+>（2）小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。o.=x（3）涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。Q（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。|tsaJ（5）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。L/l（6）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。X6c（7）為方便以后的物業管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。9wD*tF（8）各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。Zr5-&（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。|Pw*2（10）物業的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。F#-*-?深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。

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3、物業管理公司在開發商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項？b ?深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。

"aKu^Y 答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內面積，誤導消費者）；免x年管理費或只按 多少元／M2收取管理費（讓物業公司倒貼錢）；小區提供xx會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經營虧損？）；承諾小區會有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業主入伙發現承諾不兌現時和物業公司結怨），物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。_N ?深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。

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二、接管驗收o~t ?深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。

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1、物管公司在開發商物業移交時應注意那些交接事項？ct@S* ?深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。

g8c*CJ 答：物管公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：

（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。I（2）開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。5`P'&（3）將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。i)Y?f@（4）凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。1xkE+（5）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、，搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。kZZ5}（6）小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業主投訴、爭紛）。'~?深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。

三、入伙9vGc ?深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。

1、物業公司在剛入伙階段應做好哪些準備工作？

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V 答：物業公司在入伙最初階段主要完善物業管理配套設施，理順業主與物業管理公司之間就重要事項的法律契約關系（如業主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協議、管理費和水電費銀行委托繳款協議等）。凡是業主（住戶）違反小區管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調、拖欠管理費和車位使用費等物業管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業主公約中列明，業主簽字有效。入伙前期對小區違章違規的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當然重點是放在預防上，通過上述的工作給小區一個良好的生活秩序和環境。D 物業管理方案 前 言

×××作為×××集住宅、商場、農貿為一體的高尚樓盤，其物業管理工作開展的標準更應體現出一種“舒適、安全、尊貴、優雅”。***市立青物業管理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作。

舒適：物業管理的舒適體現在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環境上。物業使用人選擇一個居住、學習、工作的環境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。

> > 安全：安全防范是物業管理公司的一項專項業務,公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足物業使用人“安全需求”的需要出發制定出相應的管理制度和應急預案。

> > 尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓業主或物業使用人在高尚社區中體現到生活尊貴的一面。物業管理公司在管理好物業本身的基礎上，充分實現物業管理服務的內容，讓業主及物業使用人滿足“受人尊重的需求”。

> > 優雅：高尚的住宅離不開優雅的環境，優雅的環境離不開優雅的人。作為精品樓盤的物業管理更應體現在營造一個優雅的環境上，公司將充分考慮和利用會所的功能，將全新的服務理念融入到為物業使用人實現“社交”和“自我價值實現”的需求，讓業主及物業使用人在優雅的環境中成為言談舉止優雅的現代都市人。

? > 第一部分 ×××物業管理有限公司簡介 > > 公司簡介

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二、公司總經理介紹 > > …….? >

三、企業管理理念及服務理念

> > 根據物業管理的先進操作模式和企業自身的特點，公司采取以下管理理念： > > 團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理

> >

1、隊意識和吃苦精神：在當前資本企業向人本企業轉變的過程中，團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業求生存、求發展的先決條件。“企業以人為本、員工以企業為家”便是其核心體現。

> >

2、個性舒張和競爭機制：在人本企業中講的是如何用人，如何充分調動其積極性為企業的發展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發的重要方式，人有不同層次的需求，員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發揮其工作的能動性，有利于

小區業主裝修手冊 小區業主裝修手冊

裝修流程

一、業主或住戶與裝修單位負責人帶齊相關資料到物業公司辦理申報手續。

二、物業公司審核、驗證，合格后辦理手續。

三、裝修隊負責人到物業公司交納裝修管理費及施工押金等相關費用。

四、裝修隊應文明施工，業主或住戶應監督施工質量，監管施工隊遵守物業的相關規定。物業管理人員巡查裝修情況。

五、裝修完工后，住戶向物業公司申請初驗，裝修隊經住戶簽字同意后到物業公司辦理退場手續。

六、初檢三個月后物業公司復驗。

流程說明

一房屋管理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

（三）共用設施設備維修養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯24小時正常運行。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

第二篇：物業的前期介入、承接查驗、工程管理與裝修管理

物業的前期介入、承接查驗、工程管理與裝修管理

【課程背景】

物業工程管理在物業管理的過程中起著關鍵的作用，它猶如一顆心臟保障著各系統在正常運行。

物業管理的前期介入是物業企業如何把長期直接面對客戶時清晰了解到的客戶實際感受與需求，通過在公共配套設施和設備的直接管理與維護中，積累的大量案例和遺留問題的解決中，系統性、前瞻性向發展商提出合理化建議和實施方案，這是一項具有較高應用價值的專項業務。然而，在很多物業的開發建設中，建設單位雖然邀請了物業企業參與了前期介入工作，因物業公司的關注點出現偏差和專業度的欠缺令產權單位和發展商不滿意，前期介入工作中的實際效果違背初衷。物業公司在不同業態物業的開發建設中，如何與發展商融洽協作，運用好前期介入三個階段的工作特點，發揮物業公司優勢，在新項目開發建設階段開發環節的有效參與，將物業公司具備的后期管理經驗與優勢延伸到工程開發環節，盡可能減少問題發生，達到展現品質、凸顯賣點把遺憾和遺留問題減少到最低點。物業企業在前期接入的實際工作中面對的地產業務部門的重視程度問題、委派人員的工作成本問題、專業度話語權和協商機制等問題，面對的這些難點標桿企業是如何通過內部市場化協議來加以約定和解決的？標桿企業在實際工作中是如何操作和實施的？

物業的承接查驗是對于項目工程及前期介入成果的驗收和最后的把關，內容廣泛，責任重大。

物業的工程管理也包括物業紅線內的室外設備與設施系統，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網絡等設備，這些設備構成了物業設備的主體，是物業全方位管理與服務的有機組成部分。作為現代物業，無論是住宅、商業，還是寫字樓、工業廠房或其他不同的物業類型，物業設備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質保證。只有這些設備、設施正常運作，物業的功能和作用才能夠得以實現。

通過對我國裝飾裝修管理法律

規定的學習，掌握物業管理企業裝飾裝修管理的內容，明確

物業管理企業在裝飾裝修管理

中的權利義務及法律責任。

法律規定物業管理企業裝修管理內容。法律規定應禁止和注意的裝修，通過案例來說明裝修過程中違章行為的處理。

【學習對象】

物業企業及相關企業的總經理、工程經理、前介經理、前介工程師、項目經理、房地產相關設計人員等。

【課程大綱】

《物業早期介入及承接查驗實戰經驗分享》

（1天）

物業前期介入是物業企業把長期直接面對客戶時清晰了解到的客戶實際感受與需求以及通過在公共配套設施和設備的直接管理與維護中積累的大量遺留問題的解決經驗，系統性、前瞻性向發展商提出合理化建議和實施方案，這是一項具有較高應用價值的專項業務。物業公司在不同業態物業的開發建設中，如何與發展商融洽協作，發揮物業公司優勢，在新項目開發建設階段開發環節的有效參與，把遺憾和遺留問題減少到最低點。物業企業在前期介入的實際工作中面對的地產業務部門的重視程度問題、委派人員的工作成本問題、專業度話語權和協商機制等問題，面對的這些難點標桿企業是如何通過內部市場化協議來加以約定和解決的？標桿企業在實際工作中是如何操作和實施的？

第一部分：物業的早期介入和前期籌備工作重點流程

一、如何從客戶和物業角度做好物業前期介入及與地產溝通技巧

1、早期介人的工作內容

1）前期介入與前期管理的區別

2）前期介人的作用

3）前期介人六個階段物業干什么？

2、物業公司前期介入專業能力如何體現，與地產公司強力部門溝通技巧，與地產建立正常問題反饋途徑案例與樣表。如何提升物業公司前期介入話語權？

1）

地產公司整體對物業公司前期介入工作的重視程度

2）

物業公司前期介入專業能力如何體現，與地產公司部門溝通技巧，與地產建立正常問題反饋途徑案例與樣表。前期介入咨詢月報，周報，建議書。后評估報告。物業公司給地產公司《前期介入》中意見采納的評價內容解析

3）案例講解

案例一：前期介人周報和建議書

案例二：前期介入咨詢月報，及前期介入報告分析

案例三：多個物業項目后評估報告的對比分析

案例四：給地產《前期介入報告》中意見采納的評價內容解析

3、物業早期介人實戰經驗分享

1）公共區域及小區出入口早期介入關注點

新項目對客展現品質與特色競爭點—小區出入口。小區入口（包括人行、車行和地庫）的數量是否考慮業主安全方便通行及物業的管理成本。無人值守出入口的推介，出入口閘機、道閘、地下車庫出入口設置及通行引導標志系統的設置等，垃圾中轉站位置，是否考慮有裝修垃圾堆放點

2）安防智能化系統早期介入關注點

不同業態安全安防設施的配置與樓宇自控設施和新技術的應用，高空拋物攝像頭、人臉識別閘機和單元門禁系統的選型及施工應向地產提出的問題。

3）給排水系統早期介入關注點

對于水泵房位置的選定的建議與案例，園區、高層住宅樓內、地下車庫。地下空間保潔取水點問題的解決。從設計施工階段解決好電梯底坑的排水與滲漏問題，不同類型樓宇供水方式利弊解析，樓內污水管設置防堵要點，規避方法。小區配套底商的附屬設施隔油池、煙塵凈化裝置的必要性。

3）制冷、供暖系統設備設施早期介人

重點考慮能源管理，降低能耗，設施設備系統確保可靠運行，有應急措施。

前期介入階段必須考慮與解決好空調室外機位置/尺寸/回風問題

4）強電配電系統早期介入關注點

不同業態在開發報建時采用何種（高壓）供電方式便于后期物業管理維護成本降低，專變配電房前期必須注意的幾個細節，是否根據項目客戶需求配置滿足需求的電動車存放處和充電點。是否配備了電動車充電車位及后期的發展需求，機房和單元公共區域是否都安裝有獨立電表。

5）園林景觀道路早期介入關注點

園區內道路的要求，小區車輛出入口的道路要求，汀步應該怎樣設置，園區道路與草坪結合不的處理，園區綠化取水點應該怎樣設置。水景的問題，園區和架空層是否根據客戶需求設立室外集中活動場地，活動區域是否對周邊業戶居住影響為最小

6）消防系統早期介入關注點

A物業監控中心和消防控制中心的位置是否同處一室，相關BA終端是否在監控中心。各類消防栓箱材料的物業要求，7）電梯在前期介入中應該向地產提出那些要求

箱頂及照明配置要求，箱體裝飾應該提那些要求，合同中應該包含那些后期需要解決的問題，機房交付標準，施工電梯的大修及維保期限，土建配套施工中應該注意那些問題，對有機房、無機房、小機房電梯選型與節能關注點，合同如果包含2年質保期維保附件合同，應該增加那些內容。

8）物業管理用房

A、在設計階段就應解決好物業管理用房的規劃與設計布局

B、物業用房是否與住宅分期交付同步客服接待前臺是否位于首期交付區域

C、通過案例解析物業用房、業委會與警務工作站用房設計布局

二、物業早期介入與物業前期管理的區別

區別：1、與開發商關系

2、作用

3、服務對象

4、費用支付

第二部分：物業項目承接查驗

物業承接查驗制度是《物業管理條例》確定的七大基本制度之一，《條例》第二十八條規定：“物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。”

住房和城鄉建設部于2010年10月印發的《物業承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號），本辦法自2011年1月1日起施行。物業的承接查驗是對于項目工程及前期介入成果的驗收和最后的把關，內容廣泛，責任重大。課程從政策法規及理論到實踐系統地講解物業各種情況和業態下承接查驗過程、要求、重點注意事項及經驗分享

1、承接查驗概念講解及《物業承接查驗辦法》解讀

1）竣工驗收、接管驗收、分戶驗收、承接查驗的分類及區別

2）物業承接查驗定義、意義、依據和原則、承接查驗的主體和范圍、承接查驗的應具備的條件、程序、節點、流程、責任和承接查驗的爭議的解決

2、承接查驗到底要移交那些資料？

1）一共有多少資料需要移交

2）怎么移交

3）為什么需要一些合同資料和建設證明，怎么取得。

4、資料怎么保管

3、戶內部分的承接查驗

驗房工具使用

分戶驗收標準

查驗經驗分享

1）室內空間、構件尺寸；

2）樓地面、墻面和天棚面層質量；

3）門窗安裝質量；

4）防水工程質量；

5）建筑節能工程質量；

6）給排水、采暖系統安裝質量；

7）室內電氣工程安裝質量；

8）強制性條文規定的安全防護設施；

9）國家和省有關規定要求檢查的其它內容。

二、公共部分各系統的承接查驗

及查驗經驗案例分享

1、公共部分各系統的承接查驗

及查驗經驗案例分享

1）房屋主體部分的承接查驗

2）供配電系統設施設備的承接查驗

3）制冷空調系統及鍋爐系統的承接查驗

4）弱電安全防范系統設備設施的承接查驗

5）空調暖通系統設備設施承接查驗

6）消防系統設備設施的承接查驗

7）電梯系統設備設施的承接查驗

8）給排水系統設備設施承接查驗

9）綠化園林建筑及植物工程承接查驗

10）承接查驗問題糾錯整改實戰成功案例分享

二、現場討論題：用照片模擬小區出入口一起對其進行現場驗收

三、標準有效的承接查驗報告應該怎么來寫。

四、承接查驗匯集的問題怎樣來落實解決？

五、落實應用了那些新技術新材料。

三：物業設施設備管理

1、如何通過物業設備管理體現物業資產管理的價值

2、物業工程設備維保體系的建立與操作

3、物業工程管理（給排水部分）

4、物業工程管理（供配電部分）

5、物業工程管理（智能化系統）

6、物業工程管理（消防系統）

7、物業工程管理（(暖通系統部分）

8、物業工程管理（房屋及公共設施設備部分）

9、物業工程管理（工程入室維修培訓）

10、物業高標準設備房的打造

四：物業二次裝修管理與控制技巧

1、裝修管理到底是重服務還是重管理

1）裝修管理的基本內容

2）裝修管理的法律依據

3）裝修管理人員的必備相關知識

4）裝修管理程序

2、裝修管理控制技巧分享及案例

1）如何杜絕違規裝修，違規裝修處理經驗分享

案例：1、23、如何控制管理好交付后集中大批量的裝修

案例：1、24、裝修管理過程中疑難雜癥的處理

案例：1、2、3、4、5

第三篇：物業管理前期介入

淺談物業管理的前期介入

（發表于《中國住宅設施》、《首都房地產》）

眾所周知，房地產開發的市場機制一般由生產、流通、消費三個基本環節組成，而物業管理是房地產消費環節的主要活動。因此，人們習慣地將物業管理稱為房地產開發的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導致后期糾紛的產生，不但給物業管理帶來極大不便，處置稍有不當，還會損傷開發商的信譽和利益。

實際上，物業管理是房地產開發的延續和完善，是房地產開發的最后一道關口，在房地產開發的全過程中起著重要的作用。隨著房地產市場的日趨成熟，消費者不僅關注開發商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業管理。

筆者在房地產及物業管理行業工作多年，深切地認識到，物業管理提前介入房地產開發活動，已成為市場的必然。

一、物業前期介入的必要性

打開報章、瀏覽網頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產市場見怪不怪的一道特殊風景。

我們的客戶怎么了？我們的開發商怎么了？我們的物業公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現其本質。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。在討論物業前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：

案例一：在北方地區的磚混結構多層住宅中，經常會出現因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現，常常令業主深感疑慮和擔心，進而引發一系列復雜的糾紛。在甲小區處理類似問題的過程中，物業人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學到了如何預防裂縫的寶貴經驗。在甲小區二期工程的前期設計時，就此類問題，物業人員曾主動向開發商提出了具體的預防性建議。可惜的是，該開發商習慣地認為物業人員不是專業的工程技術人員，在工程專業問題上不如設計師，對物業的意見重視不足，而是采取了設計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現，成為開發商和物業公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區的施工中，銷售人員及物業人員無意中發現各戶衛生間內沒有暖氣，于是趕緊找開發商交涉。而開發商過分依賴工程技術人員，堅持認為通過熱工計算，衛生間內可以不安裝暖氣，對物業人員的合理化建議沒有采納。結果乙小區竣工三年以來，衛生間沒有暖氣始終是業主投訴的熱點之一，甚至個別業主因此拒繳供暖費，給小區物業管理及開發商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區竣工后，在進行物業接管驗收時，物業人員發現該小區的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發商錯誤地認為物業人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發生了竊賊翻墻而入的事件，小區居民意見很大，紛紛抗議，開發商這才“亡羊補牢”。

上述三個案例，已從前期規劃設計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業管理提前介入房地產開發活動的必要性。物業管理專業人士介入房地產開發活動的時間越早，就越有可能更多地規避一些不應發生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認，在眾多的房地產糾紛中，的確有個別物業服務不到位的，也有個別業主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規劃的不合理、設計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發商聘請的設計單位、施工隊伍也許是十分優秀的，設計師、工程師也許是十分盡職的，但再優秀的技術人員也有他一定的局限性。稍有經濟學常識的人都知道，在市場經濟中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內心對所需商品和服務一種心理上的訴求，不經常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經常出現那些使用功能和質量方面的問題？

物業管理如能早期介入房地產開發活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發產品的品質更符合市場的需求。

概言之，物業早期介入，具有如下作用： 有利于優化設計，完善規劃設計細節； 有利于提高工程質量；

有利于保證物業的使用功能；

加強對物業的全面了解，便于后期管理服務。

二、物業管理前期介入的時機與階段

既然物業管理在房地產開發活動的前期介入十分必要，那么，物業管理究竟在什么時機或說在房地產開發的哪個階段介入最為適當呢？

因物業管理在我國起步較晚，而最早又是房地產的附屬產業，所以，物業管理的介入時機也有一個逐步發展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業管理往往是在業主入住前才匆匆介入。開發商完成征地、拆遷、規劃設計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業主辦理入住手續之前，才將建成的物業移交物業公司。此時，木已成舟，物業介入后即便發現不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現狀。在此境況下，物業管理的主要工作之一往往是為開發商處理遺留問題。、隨著房地產業的發展與成熟，人們對物業管理工作日趨重視，物業管理的介入階段逐步前移至房地產銷售階段。政府有關規章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規定：“建設單位銷售物業時，應將前期物業服務合同中的物業管理服務內容和質量要求、服務費用和收費方式作為房屋買賣合同的內容。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。”物業管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業服務專業知識培訓和指導，避免在銷售中經常出現的亂承諾、虛假承諾現象，減少業主入住后的糾紛。但在房地產銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發商的習慣作法是聘請一家較好的監理公司，再派駐幾個好的工程技術人員即可，往往認為物業管理人員不是專業的施工技術人員，對物業管理在施工階段介入認識不足。

其實，施工技術人員更多關注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業主和物業管理企業來直接面對有可能出現的各種問題。物業管理人員在長期的工作實踐中，對各種質量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發商的質量控制增加了一份力量，使工程質量多了一份保障，可最大程度地防止一些質量通病的出現。

隨著房地產市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠見的開發商已不再止步于請物業管理人員介入施工管理，而是將物業管理的介入時機提前至了前期規劃設計階段。規劃設計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設計人員往往習慣于從技術角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預料和估計。物業管理專業人員此時介入，可從業主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發生的實際問題，提出合理化建議，完善設計細節，進一步優化設計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優秀的開發商為提高自己產品的競爭力，從高起點起步，充分考慮人們對居住環境和房屋產品的不斷變化的更高需求，在房地產項目的可行性研究和策劃階段，就預先考慮到以后的物業管理問題，請物業管理專業人士對項目論證發表意見，提出建議。

物業管理提前介入房地產開發活動，已成為業內的共識，而且介入時機越早越好。介入越早，就越能提高產品的品質；介入越早，越能贏得市場。

三、物業管理前期介入應注意的問題

物業管理前期介入，主要是發揮物業管理專業人員的經驗和特長，彌補房地產開發前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業管理活動。想做好物業管理的前期介入工作，就應注意以下幾個問題：

（一）加強業務學習和積累，不斷提高物業管理人員的自身素質。物業管理工作，涉及規劃設計、建筑施工、法律等不同領域的專業知識。在日常工作中，必須加強自身的業務學習，不斷用知識來充實自己。工作中遇到疑難問題，應當及時向有關專家請教。對平時常見的質量、使用功能問題，要分析其產生的原因、預防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發揮應有的作用。

（二）了解業主的呼聲，虛心向業主學習。我們直接的服務對象就是廣大的業主，沒有人比我們更具深入接觸業主的先天優勢。業主可以不懂建筑學，但他們做為房地產產品的最終使用者，往往比專家更深知產品的優缺點，更了解產品應該改進的方向。業主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業主的意見和呼聲，并將其條理化、系統化，在前期介入的過程中，才能真正站在業主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調整好自己的心態，擺正自己的位置。物業前期介入，只是在房地產開發活動的前期進行參與，應該說是一種參謀的角色。在實際工作中，要想當好參謀，首先要協調好同各個部門的工作關系，不要越俎代庖，更不能搞越權指揮。但搞好關系，不是不談問題。對前期發現的有可能影響后期使用、管理的問題，應及時找有關人員交涉，要據理力陳，切實發揮物業前期介入的作用。

（四）抓住重點，保證使用功能。物業管理前期介入，重點要確保開發產品的使用功能和質量。物業管理人員應根據以往的經驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設施的完善、水電氣暖的供應、安防系統的布局、質量通病的預防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準備。在物業管理前期介入的過程中，物業管理人員應盡可能全面地收集相關資料，如圖紙發生變更、增減，特別是管線的節點、走向與圖紙標注不一致時，更應做好詳細的記錄。如能對項目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業管理工作帶來便利，既能提高物業管理企業的工作效率和工作質量，也能提高業主的滿意度。

物業管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關鍵是以產品的使用者（業主）為中心。通過物業管理在房地產開發活動中的前期介入，必將使房地產開發行為日趨規范，使房地產開發產品日益符合廣大業主的需求。

第四篇：物業管理前期介入

物業管理前期介入

總體來說，物業管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容：

● 施工期物業管理

● 設施設備調試期物業管理

● 竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理

● 前期物業管理人員安排與工作進度

一、施工期物業管理工作

1.熟悉施工現場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并作詳細記錄。

3.了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾裝修材料的造型及位置，環境清潔用水預留接

口等。

4.對可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題同開發商協商，進行改進。

5.對影響小區（大廈）功能、危及設備和業主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題及時同開發

商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發商備案處理。

二、設施設備調試期物業管理

1.工程部門對設備的選型、安裝提出建議，對現場設施設備安裝狀況進行檢查。

2.工程部門參加機電設備的檢測檢查，建立調試檔案

3.從物業管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，及時通報開發商。

4.參與設備調試，對小區（大廈）的供配電、電梯、空調（包括空調、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監控、綜合布線等）等項目的調試，對設施設備的性能、結構、參數、工作環境和操作要領進行詳細記錄；編制設施設備操作維修規程

和各項操作指導書。

三、小區（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業管理

1.小區（大廈）竣工驗收

2.物業企業接管驗收

物業按業主進駐使用的要求進行全面檢查，物業接管驗收分現場驗收、資料交接、其他交接與接管

驗收注意事項等四個方面

3.現場驗收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區域設施設備的外裝飾 ■ 各種標識及區域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統 ■ 正常供電設備 ■ 應急供配電設備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強電檢查井內管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統 ■各供水、消防水泵及電機等 ■各水箱、給排水管網、接頭及閥門等

■檢查井內管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等

■人防工程及相應供水系統等

（5）電梯系統

■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等

（6）空調系統

■空調制冷機組、各盤管機、各風管及風口

■空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等（包括暖風系統）

■各檢修口、通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等。

（7）弱電系統

■消防報警系統（消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。

（2）技術資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備（水、電、空調、電梯）及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用

電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。

5、其他交接

（1）設施設備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協議也可）等。

（3）公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗收注意事項

（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。（2）接管驗收不但要檢查物業的質量，而且還清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數量及其他要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。（3）針對初驗發現的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發商認可；屬于無法返修的項目，報告開發商記錄備案。

7、設施設備試運行

為保證小區（大廈）啟用設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移，由管理處工程技術人員開

始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。

一、其他前期準備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據小區（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物

業管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛生與環境衛生前期介入

在小區（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業主的損失及后續物業管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現場情況復雜，極易發生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發現危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產的安全。

4、外部公共關系建立

為保證今后物業管理的順利開展，管理處經理將在小區（大廈）全面啟用前，與相應的政府及公用

事業各職能機構建立穩定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準。

5、業主全面進駐準備

小區（大廈）業主全面進駐之前，管理處將主動與業主溝通、協調，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現場迎接、指引路線，同時監督搬運工人遵守有關規定，保持良好秩序，減少對其他業主的影響。

二、前期物業管理人員安排計劃與工作進度

1、人員安排計劃

根據前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調到位。

（1）施工期人員安排及職責

① 成立前期物業管理小組，組長1人，由公司總經理擔任；組員4人，負責領導、指揮、安排前期物業管理工作，進一步的調查摸底，制定出具體的小區（大廈）《物業管理前期介入方案》。② 派長駐小區（大廈）施工現場管理人員3人，在中標15天后進入現場，負責與施工管理方保持密

切的聯系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現場的物業管理前期工作。

（2）設備調試期人員安排與職責

成立以工程部經理為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業工程師組成的四人小組赴現場，參與設備調試期觀摩，接受設備提供方的培訓負責掌握設施設備的性能、結構、參數等，編制設施設備操作

維修規程和各項作業指導書等。

① 接管驗收前3個月，物業管理公司派往小區（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。

② 此階段物業管理公司將適時派出由總經理帶隊的專業人員7人參與接管驗收，擬定小區（大廈）

《物業管理接管驗收方案》，協助管理處開展工作。

③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進度

根據小區（大廈）實際情況和待業慣例，建議在定標后10天內簽定《物業管理委托合同》，中標15

天后開展前期管理。

★小區（大廈）前期介入工作進度表

月份

5月底

項目

簽定《物業管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業管理前期介入方案》

參與設施設備的調試 盆藝擺放

崗亭、道閘與標識系統方案竣工驗收

物業接管現場驗收（包括備品 備件）

物業各種資料交接 返修、復驗及試運行 清潔開荒

公眾文件送審并發布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關系的建立 全面進駐并開始正式運行

注：籌備期具體工作時間視施工進度調整

第五篇：淺談物業管理前期介入

淺談物業管理前期介入

建筑工程學院07物業管理班楊星星

摘要：物業管理早期介入指房地產開發單位邀請擬從事前期物業管理的有關人員參與該項目的可行性研究，從物業管理角度對物業規劃、設計、設備選用、功能布局、施工監管、驗收接管、銷售和租賃提出建設性意見，充分反映住戶要求和物業自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及日后物業管理工作相適應。

關鍵詞：前期物業管理物業管理早期介入前期介入立法意義

前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位通過招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，依法簽訂《前期物業服務合同》，由受聘的物業管理企業實施的物業管理。前期物業管理一般包括早期介入、業主入住、裝修管理、物業檔案管理等內容。

一、物業管理前期介入的可行性

物業管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現實中是否可行呢？下面我們就對物業管理前期介入的可行性進行分析。

（一）、從經濟效益角度看

任何經濟活動都要有成本支出，作為一個企業也必然要考慮經濟效益，這是無可非議的。如果考慮物業管理前期介入的經濟性呢？這可從三個角度來分析：

1．經濟效益的可行性

從房地產開發的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。利的方面：有物業管理公司介入，加強了決策、規劃的準確性，保證物業順利地開發；同時保證物業開發質量，促進物業銷售，加快資金周轉。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費用由房地產開發商負責承擔），假若物業管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產開發商雖然在前期介入中承擔了一定風險，但會帶來更大的收益，從經濟性的角度來看，利大于弊，房地產開發商應該支持物業管理前期介入。

2．從物業管理公司的角度

物業管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業，為今后接受新業務奠定了基礎，便于本企業進一步擴大業務領域，占領業務市場。不利的一方面是：可能增加成本費用（如果費用由物業管理公司承擔）。

3．從社會總體的角度

從社會總體角度來看，由于前期介入有利之處在于規劃施工階段得到了把關，減少了失誤，把物業的不足之處消滅在萌芽狀態中，有利于社會總體經濟利益提高。

綜上分析，利明顯大于弊，所以從經濟的角度看，物業管理的早期介入是可行的。

（二）、技術力量的保證

為了保證物業管理前期介入的成功，物業管理公司應該選擇并組織好一批人員參與前期介

入。由于物業開發周期長，物業管理公司不可能抽調出大批人員介入，所以應采取精兵簡政的組

織構架，人員組成可采取兩種方式：長期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結構工程師和設

備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經理、部門經理和技術骨干組成。

長期介入人員就是從項目一開始，就進入角色，一直到項目結束，參與項目的全過程。介入

人員的素質與技術在很大程度上決定了物業管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經驗豐富、知識全面的管理人員（該同志應對物業情況十分熟悉，并有相關經驗）來

參與物業管理的前期介入。還需要一名結構工程師和設備工程師來進行配合，分管土建工程和設

備安裝的質量把關。

正是通過技術人員的技術把關，來保證物業管理前期介入達到預期的結果。

（三）、政府、法律制度的保證

政府的經濟職能之一是保證公平、公正，維護公民的基本權利。在房地產開發的市場中，物

業管理以前期介入對未來業主是必須的，而在實際操作中，由于開發商急功近利，或者片面追求

利潤，卻不愿意進行物業管理前期介入（物業管理前期介入，成本投資增加深）。政府應該介入。

政府介入的方式主要在兩個方面：

1.制訂有關物業管理前期介入的一些法律、法規、制度。現在中國許多城市如深圳、北京等

地政府制定出相應的條文，規定房地產開發時，物業管理必須前期介入，從而在制度保證物業管

理前期介入的開發與實行。

2.政府委托行業協會成立監督機構，對房地產開發全過程進行監督。如果沒有實行物業管理

介入，可進行一定的懲罰、處理。這樣就會使房地產開發商由被動到自覺地考慮物業管理的前期

介入工作。縱觀國內外各行業，都已成立了自己行業的行業協會。如中國的物業管理協會便是物

業管理業的行業協會，它的成立必將使中國的物業管理行業更加規范化、系統化、專業化。

二、物業管理前期介入的作用

隨著中國社會的發展，九十年代物業管理行業的興起，物業管理機制在對建成物業的管理和

對使用人的服務上，發揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會的認可。從表面上看物業管

理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可。然而，隨著物業管理的深入發展，物業管理總是在物業建成之后介入的狀況已經不適應物業管理發展的需要。物業開

發建設是一次性的“買賣”，而物業管理則是長期伴隨業主的事情。

很多人把物業管理看成是房地產開發的附屬，并不把物業管理行業看成是一個卓有建樹的獨

立行業。但是，總結物業管理多年的經驗，由于房地產開發建設過程中留下的缺憾，如常見的車

位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交

通等配套方面存在的問題，給房產使用人和物業管理單位帶來了諸多影響。隨著物業管理行業的不斷發展，人們對物業管理的作用有了相當的認識和重視。能不能讓物業管理提前介入物業建

設，在物業開發項目未竣工前，直至規劃設計階段即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關注。

物業管理是一種對物業全程的管理，其首要環節即使物業的前期管理，物業前期管理是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段管理。詳細來說，物業管理早期介入，指開發企業邀請從事物業管理企業及有關人員，從物業管理和運作角度為開發企業提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃多方面的建設性意見，并制定物業管理方案，以便以后物業管理工作打下良好的基礎。

目前已經有一些富有遠見的房地產開發商開始嘗試讓物業管理企業在項目規劃設計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業管理單位的意見建議，完善物業建設，完美樓盤品質，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業管理奠定了良好的基礎。本文試圖從物業管理企業在前期介入方面的實踐來談前期介入的作用，目的在于探討和促進物業管理前期介入。

現代建筑，設計復雜，技術含量高，安裝、施工難度大。各種新材料的不斷投入使用，專業門類越來越廣。為了對一個物業實施有效管理，保證物業正常使用和功能的發揮，需要物業管理企業的前期介入。目前，也有很多物業管理企業對物業項目實施前期介入，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質上參與到物業項目前期開發建設中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續的物業管理帶來很多問題。從總體上看，物業管理的前期介入一直是困擾當前物業管理的一個薄弱環節。

(一)、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。

物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業管理經營中可能出現的問題考慮的那么全面，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

如2000年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是96年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則與后期使用和經營管理要求就有一定距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，到有關生產廠家進行了實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好地搞好本大廈的經營的角度提出了一系列建議，并提出了需補充和完善的項目。這些項目經同開發商和業主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

(二)、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監

控，及早發現問題，及早解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

國家建設部已有明文規定，我國的施工建設要與國際接軌，設立建設監理制，這樣，一批專業工程監理公司便應運而生。盡管如此，由于物業管理公司在物業的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業主的樓宇驗收接管代理，在物業的建設過程中參與監理，可以加強房屋建造質量管理。這樣，在施工單位自我質量管理，開發單位檢查管理的基礎上，又增加了用戶單位的監督管理，不僅強化了房屋建造中的生產技術的監控，而且還落實、保證了質量監督的組織措施，從而確保房屋建造質量。

在工程施工這個關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。物業管理公司選派相應的管理人員介入施工質量管理，對土建結構、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業中各種設備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業的工程質量，為以后的物業管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經濟效益，收到業主滿意，物業管理順利雙贏效果打下了基礎。

很多物業質量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴重影響了業主的生活質量，造成大量投訴，業主在找開發商解決不了問題的時候，往往遷怒于物業管理企業，拒絕繳納物業管理費，使物業管理公司成了“替罪羊”。基于長期性考慮的物業管理企業提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個問題。避免了物業建成后給使用和管理維護服務帶來的缺憾。

(三)、提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務預算，確保物業管理單位能夠在物業建成后一開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。

在接管驗收階段，開發商往往只注重物業整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行。

由于早期介入物業開發，物業管理公司對該物業的整體情況相當熟悉，這對物業的管理、養護、維修，可以說帶來許多便利。一是方便了物業管理中維修保養計劃的安排；二是方便了物業管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間；三是能夠或比較容易保證維修質量等。所有這一切，提高了物業管理工作效率和工作質量，為物業管理公司向住戶提供良好的服務打下了基礎。

早期介入可以做好財務預算和業主公約、物業使用守則的制定。通過初期設計建造全過程的現場跟蹤管理，能有事實根據較精確的進行財務預算分析，較好的控制日后的管理成本，根據物業的層次或檔次來確定各類服務標準，保證服務費用的有效使用，達到最佳效果。

此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓。安全工作在物業管理中占有重要地位，也是業

主購房意向的重要因素，關系到物業管理公司的聲譽。物業管理人員的早期介入，使得保衛和防火工作在物業交付使用時做到沒有漏洞，安全系統設施完好無損，需要時及時投入使用，把小區安全納入城市這個大系統中去。人才是各行各業管理水平，技術水平和企業生存發展的重要保證。物業管理也是一樣，那些物業投入時才進入的物業管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業主留下了不好的印象，而物業的早期介入可以提前造就一批高素質的管理人才，在物業交付使用時及時提供于相適應的優質服務。

實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量、確保物業在建成后漫長的使用期間順利的維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計、建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，造成物業建成后的長期管理服務工作中，出現諸多問題。要解決問題，應從根本上改變人們對物業管理的概念，要認識到，物業建設相比物業管理之下只是短期行為，而物業管理則是長期的過程。做好物業管理工作對于提高物業質量，延長物業的使用壽命，有著重要的作用。而物業管理前期介入是首要的環節，如果在相關物業管理法規中，從法律的高度，把物業管理的前期介入納入法規，那么，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量將產生極大的促進作用，其意義將是及其重大深遠的。

三、前期介入的立法意義

實踐證明,讓物業管理單位提前介入物業開發建設,對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面,有無可替代的重要作用。但是,由于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠,致使物業管理行為滯后,給后期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度,規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入,那么,這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用,其意義將是深遠的。

1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。

如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目,那么作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始,從物業管理的角度,對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制,更加確保物業建設質量。

2、法定前期介入可以為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。當前,很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意,其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高,其設計開發建設質量不符合物業管理的要求,也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入,就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素,從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍,保證物業管理的服務質量才有基礎。

3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業建設和管理質量。

隨著經濟持續增長,我國每年建設的物業數量相當龐大,然而,從物業管理的角度去考察,真正符合物業管理要求,或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關,另一方面與物業設計、建

設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入,對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下,對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。

實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面，有無可替代的重要作用。

參考文獻：《中國物業管理》 《物業管理》

《物業管理實物》 機械工業出版社