第一篇：招拍掛與協議出讓的區別與聯系

招拍掛與協議出讓的區別與聯系

問：什么是協議出讓，其與招標拍賣掛牌出讓有何區別？協議出讓究竟適用什么范圍？應該遵循什么程序進行？

答：協議出讓方式，是法定的國有土地使用權出讓方式之一，也曾經是最重要最常用的政府供地方式。《城市房地產管理法》第12條規定：“土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。”所謂協議出讓，一般認為，就是政府與土地使用者以協議方式簽定土地使用權出讓合同，土地使用者支付相應的出讓金，國家把一定期限的國有土地使用權讓渡給土地使用者。我國實行土地使用制度改革以來，土地作為一種特殊商品，逐步從無償無限期逐步過渡為有償有限期使用，而協議出讓是有償供地的主要方式之一。盡管協議方式具有政府對地價較易控制、靈活性大的特點，但沒有引入充分的競爭機制，缺乏公正性，不利于公平競爭。可以說，以協議方式為主的土地市場，仍是不夠發達、不夠公開、不夠公正、不夠公平的市場，容易滋生以權謀私、權錢交易等腐敗現象。針對協議出讓中的種種問題，2003年6月11日，國土資源部以21號部令發布了《協議出讓國有土地使用權規定》，對于進一步規范土地市場秩序，保證政府供應土地使用權的公開、公平、公正，優化土地資源配置，遏制腐敗現象，必將發揮重要作用。

協議出讓與招標拍賣掛牌出讓，有很多相近之處，比如兩者都是政府有償供應土地使用權的重要方式，都要簽定出讓合同，受讓人都要繳納土地出讓金，都要編制并公布出讓計劃。但協議與招標拍賣掛牌畢竟是兩種不同的出讓方式，也存在著區別，主要有以下三點：

一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區別。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號）第4條明確了招標拍賣掛牌的范圍，規定：商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。21號令第3條采取排除法確定了協議出讓的適用范圍，即：只適用于除法律、行政法規、部門規章規定必須招標拍賣掛牌的情況，實踐中主要是工業用地、倉儲用地及政府為調整經濟結構、實施產業政策而需要給予優惠、扶持的項目等。由此可以看出，按照公開、公平、公正的原則，招標拍賣掛牌方式是“一般”，而協議方式是“特殊”，招標拍賣掛牌出讓的范圍要比協議出讓的范圍大得多。

二是土地使用權出讓金形成方式不同。協議出讓是采取政府與土地使用者協商的方式，而招標拍賣掛牌出讓則是競價的方式。雖然都是有償供地的方式，但招標拍賣掛牌出讓要比協議出讓更加公開、透明，更具有競爭性，國家的土地資產收益更能得以體現。

三是最低價確定的原則不同。21號令第5條規定：協議出讓的最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關費用之和，有基準地價的，不得低于基準地價的70%。而11號令第10條規定，確定招標拍賣掛牌的標底或者底價，要根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定。

應當講，協議出讓與招標拍賣掛牌出讓，互相配合，互為補充，共同構筑了比較完善的有償使用方式（從理論上講，國有土地租賃同樣適用協議方式和招標拍賣掛牌方式）。21號令第9條規定： 同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。也就是說，協議出讓隨時可以向招標拍賣掛牌出讓“轉換”，二者是統一的。隨著土地使用制度改革的進一步深入和土地市場的完善，政府會越來越多的采取主動供地的方式，從長遠來看，協議方式應當會逐漸消亡。實際上，目前的掛牌出讓方式已經具備了協議出讓方式的優點，同時也最大限度地避免了協議方式供地的不足。

關于協議出讓的程序，概括起來講主要包括7個環節：編制并公布出讓計劃、接受意向用地者申請、確定出讓方式、編制出讓方案、確定出讓底價、協議出讓價格并簽定出讓合同、公布出讓結果。

第二篇：協議出讓土地與招拍掛的區別

協議出讓方式，是法定的國有土地使用權出讓方式之一，也曾經是最重要最常用的政府供地方式。《城市房地產管理法》第12條規定：“土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。”所謂協議出讓，一般認為，就是政府與土地使用者以協議方式簽定土地使用權出讓合同，土地使用者支付相應的出讓金，國家把一定期限的國有土地使用權讓渡給土地使用者。我國實行土地使用制度改革以來，土地作為一種特殊商品，逐步從無償無限期逐步過渡為有償有限期使用，而協議出讓是有償供地的主要方式之一。盡管協議方式具有政府對地價較易控制、靈活性大的特點，但沒有引入充分的競爭機制，缺乏公正性，不利于公平競爭。可以說，以協議方式為主的土地市場，仍是不夠發達、不夠公開、不夠公正、不夠公平的市場，容易滋生以權謀私、權錢交易等腐敗現象。針對協議出讓中的種種問題，2003年6月11日，國土資源部以21號部令發布了《協議出讓國有土地使用權規定》，對于進一步規范土地市場秩序，保證政府供應土地使用權的公開、公平、公正，優化土地資源配置，遏制腐敗現象，必將發揮重要作用。協議出讓與招標拍賣掛牌出讓，有很多相近之處，比如兩者都是政府有償供應土地使用權的重要方式，都要簽定出讓合同，受讓人都要繳納土地出讓金，都要編制并公布出讓計劃。但協議與招標拍賣掛牌畢竟是兩種不同的出讓方式，也存在著區別，主要有以下三點：

一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區別。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號）第4條明確了招標拍賣掛牌的范圍，規定：商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。21號令第3條采取排除法確定了協議出讓的適用范圍，即：只適用于除法律、行政法規、部門規章規定必須招標拍賣掛牌的情況，實踐中主要是工業用地、倉儲用地及政府為調整經濟結構、實施產業政策而需要給予優惠、扶持的項目等。由此可以看出，按照公開、公平、公正的原則，招標拍賣掛牌方式是“一般”，而協議方式是“特殊”，招標拍賣掛牌出讓的范圍要比協議出讓的范圍大得多。

二是土地使用權出讓金形成方式不同。協議出讓是采取政府與土地使用者協商的方式，而招標拍賣掛牌出讓則是競價的方式。雖然都是有償供地的方式，但招標拍賣掛牌出讓要比協議出讓更加公開、透明，更具有競爭性，國家的土地資產收益更能得以體現。

三是最低價確定的原則不同。21號令第5條規定：協議出讓的最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關費用之和，有基準地價的，不得低于基準地價的70%.而11號令第10條規定，確定招標拍賣掛牌的標底或者底價，要根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定。應當講，協議出讓與招標拍賣掛牌出讓，互相配合，互為補充，共同構筑了比較完善的有償使用方式（從理論上講，國有土地租賃同樣適用協議方式和招標拍賣掛牌方式）。21號令第9條規定： 同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。也就是說，協議出讓隨時可以向招標拍賣掛牌出讓“轉換”，二者是統一的。隨著土地使用制度改革的進一步深入和土地市場的完善，政府會越來越多的采取主動供地的方式，從長遠來看，協議方式應當會逐漸消亡。實際上，目前的掛牌出讓方式已經具備了協議出讓方式的優點，同時也最大限度地避免了協議方式供地的不足。關于協議出讓的程序，概括起來講主要包括7個環節：編制并公布出讓計劃、接受意向用地者申請、確定出讓方式、編制出讓方案、確定出讓底價、協議出讓價格并簽定出讓合同、公布出讓結果。

第三篇：招拍掛出讓國有土地使用權所需材料

招拍掛出讓國有土地使用權所需材料

一、掛牌前應提供下列材料：

1、申請書。

2、法人單位有效證明文件（營業執照，組織機構代碼證）原件1份，復印件1份。

3、法定代表人身份證明，委托代理人身份證明，法人和委托人的身份證原件1份，復印件1份。

4、競買保證金交納憑證。

5、招拍掛文件規定需要提交的其他文件。

二、掛牌成交后應提供下列材料：

1、建設項目用地申請書。

2、建設項目批準文件（發展改革局的批件）原件1份。

3、土地權屬證明材料（土地證）原件1份，復印件1份。

4、《建設用地規劃許可證》。

5、環保部門意見（環評報告）原件1份。

7、人防部門意見原件1份。

8、勘測定界圖，建設項目總平面布置圖，規劃紅線圖原件1份。

9、建設單位資質證書、資金證明原件1份。

注：

1、報送的原件及復印件統一使用A4紙，格式要規范。

2、身份證、企業執照、組織機構代碼證等原件與復印件核對無誤后退回。

通過招拍掛方式取得《土地成交確認書》，需提供如下材料：

1、競買申請書；

2、法定代表人身份證明書；

3、法定代表人身份證復印件；

4、授權委托書；

5、受托人身份證復印件；

6、營業執照復印件；

7、競買保證金單據。

理國有土地使用權證所需材料及收費標準

1、申請(或土地登記申請書)

2、土地登記審批表

3、征用土地批準材料和紅線圖

4、地籍圖或地形圖(委托常州市土地勘察中心測繪，收費按國家規定收費標準收取)

5、出讓金收據、契稅(國有土地使用權出讓合同總額的4%)和土地出讓業務管理費交付憑證(國有土地使用權出讓合同總額的2%)(復印件)

6、法人資格證明(或個人身份證明)MA

7、需提供的其他證明材料(包括國有土地使用權出讓合同、建設用地規劃許可證、建設項目批文、營業執照等復印件)

受理地點：常州市行政審批中心一樓

承諾時限：20個工作日

服務收費：土地登記費(企業1000平方米以下110元，每超過500平方米內加收40元，最高不超過4萬元);土地用途變更費(2元/平方米)

第四篇：綏陽縣土地招拍掛出讓程序

綏陽縣國有土地使用權招、拍、掛

出讓程序

一、征詢規劃意見。向規劃部門征詢擬出讓地塊規劃紅線及相關經濟技術指標。

二、報批方案。向縣政府報批國有土地使用權招、拍、掛出讓方案，經政府批準后實施。

三、確定土地出讓底價。委托土地評估機構對擬出讓地塊進行地價評估，由土地交易中心擬訂土地出讓底價經局辦公會和縣國有土地處置領導小組研究確定出讓底價。

四、公告。交易中心通過報刊、信息網絡等媒介發布公告。

五、報名。競買人到土地交易中心領取有關招、拍、掛文件資料，提交競買申請書和保證金，取得競買資格確。

六、報價。競買人在公告規定的掛牌報價期限填單報價，土地交易中心即時公布最高有效報價。

七、確定競得人。報價截止時間到時，土地交易中心根據報價情況按規則確定競得人。

八、簽訂確認書。競得人當場簽訂《成交確認書》。

九、簽訂土地出讓合同。競得人在確認書規定的期限內與縣國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，按規定支付出讓金及有關費用。

十、土地登記。競得人按規定申請辦理土地登記，領取土地使用權證。

第五篇：國有土地使用權出讓招拍掛程序

國有土地使用權出讓招拍掛程序

一、發布土地出讓公告。

二、參加竟買人報名，索取有關地塊文件，并按規定提交有關資格身份證明等文件。

三、按照招拍掛文件要求對競買人資格進行審查，符合要求的交付保證金，保證金為競買底價的30%，發給競買資格確認書。

四、公開出讓。在出讓文件規定的時間、地點由主持人通過以下程序主持進行：

(一)主持人介紹出讓土地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求和其他有關事項。

(二)主持人宣布報價。

(三)競買人按規定的方式和要求應價。

(四)主持人連續二次宣布最后應價而沒再應價的，如果最后應價達到了出讓底價，主持人在第三次報出最后應價后確定，即表示成交，如果最后應價未達到出讓底價的，主持人應宣布收回出讓標的，停止出讓。

(五)主持人宣布最后應價者為買受人。

(六)主管部門或土地交易中心當場與買受人簽訂《拍賣成交確認書》。

五、發布成交公示，公示時間為10天。

六、買受人簽訂國有建設用地使用權出讓合同，并應在規定時間內付清成交費與交易費。