第一篇：裝飾公司發展看法建議規范

職責規范

進入裝飾公司已經有近三年的時間，對于公司內部的體制與工作方式也很熟悉了，也會偶爾想一下自己的優缺點、公司的優缺點；公司的工作的方式對于自己能力的提升以及以自己的能力能夠給公司所作的貢獻；或者是自己的勞動與所得是否有差距。這些也只是想一下，因為在當時的公司制度與情況下無法表述自己的淺薄想法。現在有這個機會，可以把以前想的很多東西，想要做的很多事情說一下，必當盡心表述。就按照通知上面寫的順序來寫。

一、本職崗位的責任與義務

我以我的工作經驗來說我對崗位職責職責與義務的理解。

1、一開始進公司就是以施工員的身份來的，來公司第二天就到工地上去，一呆一年。這段時間所做的就是純粹的施工工作。由于經驗的問題，前期工程一切圖紙的設計與繪制我不參與，只是抱著圖紙按圖施工，來進行現場安排，除非發生圖紙與現場不符合的問題才會聯系設計人員。所以這樣工作起來很有針對性，就可以專心的負責現場工作，不用分心去考慮設計方案，我等圖紙就可以，設計方面只要與施工結合好了，在技術這方面是不可能會影響工程進度的。這也不是說施工就不參與設計工作了，在工程進場之前是有一個空檔期的，設計在忙，在討論方案，聯系設計院、甲方等，并且項目經理也可能參與其中，這段時間如果圖紙還沒出來，施工人員就是處于一個閑游的狀態，造成人力資源的浪費。所以說，在一個工程確立下來之后，施工人員也是最好要參與方案的，可以參與討論，進行工藝方面討論。1

在設計人員陪同項目經理工地考察及各方會議、方案討論的過程中要全程參與。外觀、方案的設計及施工圖的繪制由設計人員具體操作，施工可以旁觀及建議。這樣在施工人員拿到圖紙之后會很快的熟悉起來，在實際工程進行中是可以加快進度及減少失誤發生。

總結：由此我認為從工程接下來開始，施工人員就開始了解一切的方案與工藝。不能單純的拿到圖紙看圖施工。這應該是施工人員必須做到的。

2、工程進場之前圖紙必須要百分之九十的部分確定，除非嚴重不確定因素導致后期更改的。當然最好是百分之百確定，經過審圖的最好了。這個時候施工人員已經開始布置現場的技術交底了。圖紙的問題可能直接影響工程的進度。

施工進場后就盡量不要回公司了，需要一直靠在現場了，對于現場的一切問題要隨時掌握，隨時報告，項目經理事情很多，可能對細節小事不注意，這就需要施工人員在巡場過程中找出來，上報項目經理。避免施工失誤。

在施工之前要做好技術交底，使用規范的交底表格，交待明確后需要接底人與交底人簽字確認，施工人員與資料人員要留存。未進行交底的工序不能允許施工，這就需要施工員監管好。

技術交底是施工人員必須做好的一項工作。不能偷懶應付。必須對工程的每一道工序負責。

在施工過程中最重要的就是安全問題，現場沒有條件配備安全員來實施的巡視，這就需要項目經理與施工員來約束與責令管教。我在實際做施工工作過程中也是兼管這部分的，沒有覺得會增加很多的額外勞力，在工地巡視中就可以監管。施工人員要有這方面的權利才能 2

夠管理，需要與項目經理的配合。起碼簡單的防護工具是否有效佩戴使用及施工方式是否安全的問題要關注。

總結：施工人員可以兼管現場安全，但是只能是輔助兼管，主要的還是要項目經理來主導。

3、進入工程大面積施工期，這時候最關鍵，也是出現問題最多的時候，在施工中發現的問題會多種多樣。當出現與施工圖紙不符合的問題時，需要立即停止施工，馬上與設計人員聯系，進行現場溝通。這樣不會因為互相語言理解錯誤而導致失誤，解決的問題要具有書面材料，很簡單的問題也要記下，就需要施工人員記錄施工日志，我所干的工程我都有施工筆記，我把發生的事情以及將要進行的工作記錄好，分出主次，在工作中很實用，即使過了很長時間，我拿出本子也會查的出來。在繁雜的工程進行過程中難免會忘記某些事情，記錄下來就不一樣了，事無巨細。

總結：這就需要施工人員時刻與設計人員保持聯系，隨時解決問題，加快工程進度。施工人員要隨時記好施工日志及施工筆記。

4、施工人員在現場難免與多方溝通。監理方、甲方等。在對監理方面提出的問題要及時溝通，陪同項目經理參與。不能等到監理方下監理通知單，提前商議，提前解決。甲方有時候不會直接對監理方提出問題，當直接對施工方提出施工方案問題時，要及時聯系設計人員，陪同項目經理與監理方商議。當涉及到方案更改圖紙更改的問題時，施工人員要能夠參與、旁觀，有必要就要提出建議。當甲方提及質量問題時要盡快內部解決，盡量不要傳到監理方去。

這就需要施工人員在工程進行中與各方保持好聯系，但是建立在項目經理的主導前提下，不能擅自聯系，做影響工程進程的決定。

現場的第二重要問題就是質量。為了完美公司的形象，質量是最好的招牌。施工人員不只要做技術與工藝交底，還要做好質量控制交底。這也需要雙方簽字確認。在發現不符合施工規范的要及時糾正，要上報項目經理。施工人員要對每一道工序做好質量驗收，在下一道工序進行時要自檢，陪同項目經理及設計人員驗收，設計人員就需要對施工人員的施工工藝進行監督，要保證按圖施工。不能出現失誤。在自檢合格后再進行下一道工序。防止監理進行隱蔽驗收時發生問題。這一項也是需要在項目經理的主導下進行。

面層觀感也是一樣的，保證正確的施工方式與施工質量的情況下，要保證好看，符合觀感驗收規范。在完成后要陪同項目經理進行自檢。發現不合格地方要及時協同項目經理進行改正。不能在沒有施工條件之后再重新制造條件改正。這樣就會額外增加成本。

材料的進場。材料進場，施工人員需要陪同項目經進行進場驗收。在保管員記錄完成后，施工人員也需要自己記錄一下，知道材料的存放位置及數量，對于以后的工作很有好處。親身試驗的。

總結：在施工員陪同參與的質量與觀感自檢驗收過程中發現問題要立即做記錄，報告項目經理。

5、工程過程中出現的簽證要及時記錄，在施工進行中要做好，發現需要的問題要立馬聯系預算員，涉及到尺寸更改的地方也要聯系設計人員。工程位置，更改的具體方案要及時講清楚的交代給預算員，預算員在了解情況下要及時做出簽證單，做好簽證。不要影響工程的進度。

對于圖紙變更要跟設計人員對接好。

總結：需要簽證的地方施工必須及早發現記錄上報。不能因為自己的疏忽影響工程進度與利潤。

6、施工人員的工作失誤導致工程出現問題要及時上報項目經理，不能隱瞞、逃避、甚至于擅自主張使用非正常手段掩蓋，導致更大的錯誤。這需要公司包容一些失誤了，畢竟都會犯錯誤，不是故意的，公司可以分析一下這些錯誤，找找原因，也是經驗。盡早解決才是最好的。

在工程進行中，與項目經理的配合很關鍵。咱公司項目經理都是很有經驗的老前輩。但是對于現在施工中常用的方式不是很精通，電子圖紙，電腦操作等。這些還是需要施工人員幫幫忙吧。可以做一些材料計劃、成本粗算、工程量合計等的文字工作，成本控制的過程中，施工人員也需要輔助。其實都是長經驗，多學習，成長才會快。

最后工程結束，要協助設計人員繪制竣工圖，對于工程中所有的變更要與設計人員對接好。

總結：進場前（參與方案討論及進場前工地考察、測量）；進場中（按圖施工、各種交底、工地巡查、材料質量安全的輔助監察、簽證輔助、各方交接輔助、施工筆記）；退場（輔助設計人員竣工圖繪制）。

二、做好本職工作，需要的支持幫助

做好工作的前提是要有責任心，在公司制度的規范下盡自己最大的努力做好工作。做工作首先不能拖拉，只能提前，不要拖后。工作 5

態度要端正，不能覺得事不關己就不盡心。在接到任務后要仔細想好工作的目的與要達到的要求。盡自己最大努力做好，不能湊活。

目前我是負責施工方面。在工程進場前，積極參與方案的討論，經常與項目經理與設計人員溝通，這個需要的支持就是項目經理的信任，允許并且主動告知我們施工參與。在工程進行中要主動跟項目經理溝通，對于圖紙我絕不會私自理解內容，遇到含糊不清的情況下及時聯系設計人員溝通。遇到需要他人支持幫助的問題我會主動聯系，主動請求，不會消極怠工，得過且過。工作過程中我會記錄好工程進程。在工程的任何一處都不松懈。

施工進程中最需要的就是預算員的配合，簽證是很關鍵的問題。希望公司在這方面提供幫助。資料這方面也需要支持，工程資料是個很繁瑣的工作，在施工過程中再負責資料的整理就很費勁。

三、激發潛能、實現價值、發展定位

需要公司給予信任，當我在受到信任時，我更加努力的工作，很認真，生怕做不好，做的再完美都感覺不完美。我會怕失去這份信任。是以我自己的想法說的，應該大部分人受到信任都會加倍努力。比如一個工作，領導直接下發給我，我會覺得這是領導對我信任，讓我去做，我就必須做好，做不好就對不起這份信任。希望公司在安排任務的時候要果斷。尤其是我們年輕人，都更加珍惜這份信任。

我實現自身的價值方式很簡單，我做這個裝飾行業，我就要在這一個行業做出一些成績。我絕不會允許自己混著。我自己也一直在學習，其實在工作中有很多安排給我的任務不是我這個崗位該干的，但是我從來不會推脫，我渴求這樣的機會，在工地上，我做一個材料報 6

表，我不懂的問，不知道的查，這個事情做完了我就明白了，這在我越變越強的路上都是墊腳石，其實公司也是這個樣子，培養的都是全面型的人才。現在一個工程所有工序，工作網絡關系我都知道了，這就是經驗，若是我老老實實的做一個施工員，永遠也學不會。只是做一個旁觀者，不親自到舞臺上跳一下，聚光燈永遠照不到。我也一直在學習，我所接觸的大部分是外裝修，只干過一次內裝修，所以我特別關注外裝的事情。我自己看雜志看網頁學習。現在我急切的需要跟進內裝修，外裝修不難談精通，起碼能單獨做一個工程是沒問題。希望公司給一個比較全面的內裝修工程鍛煉一下。

現在我的發展目標很明晰，就是首先當一個項目經理。我現在急切的把自己往那個方向鍛煉，我不是單純的想去考一個建造師，我也不光是想要如何當一個合格的項目經理，我是要當一個讓大家會滿意的。所以我必須要更加努力學習，努力的實踐才行。我一直選擇在工地工作，最復雜的情況下才最好鍛煉人。在這個沒有工地的空檔期，我就學習工藝規范。確保自己是一個真正懂的施工的人。

四、公司現狀

公司現在最好的就是大部分是年輕人，大家凝聚力高，有活力，都很有干勁，我們有總公司的基礎與資質做后盾。有很多的工程可以去干。已經創立的資源很多可以利用，擁有的施工經驗很多，可以承接的工程種類也多。

確實存在的問題也有。公司的體系還不夠完善，我們要作為一個獨立公司的規范來要求自己。

現在的情況是工地展開后，施工人員缺少，無資料員。各崗位配合混亂，任務分配不明晰。沒有自己特色的施工工藝。工地資源浪費嚴重，管理制度松散，工地上的程序不完整，從開工進場到結束都沒有一個完整的施工進度表，有也是糊弄甲方的，自己的工作干得不積極，都是別人攆著干。公司形象宣傳缺失。員工視野面太窄，別人都在用的工藝與材料，我們見了還很新鮮。還需要提升大家工作的積極性。

五、改進措施

我們既然是做裝飾的，首先面子上的活就要干好。工地上的表現就很關鍵。在工地確認接下來之后就要安排進場人員，找好自己的駐地，咱公司的形象標語之類的就要進場，對于提升公司知名度有作用。在工地施工過程中要制定嚴格的流程制度，在開工之前就要編制好內部的施工進度表，工種之間配合施工的工序，施工員進場安排施工順序，在現場一步一步來，使得整個施工現場很有秩序。現場也要干凈衛生，管理人員也要嚴格規范自己的行為，一舉一動都代表了公司。

公司辦公樓的衛生環境也很重要，一進門有不好的氣味就會產生不好的印象，衛生間需要整改。各種宣傳公司文化的標語也應該懸掛。

杜絕資源浪費，咱公司現行制度下，工地資源浪費現象很嚴重，這就導致成本增加。包括材料使用過程中要核算好實際用量加出正常損耗，不多進料，不浪費用料。因為施工失誤導致的材料浪費要記錄好。

時間成本也要控制。工期越長，成本消耗越大。咱公司這個問題很難解決。受資金、方案等影響太大。

做些有利于宣傳公司形象的，統一的著裝、統一的對外函件樣式（交底文件、洽商文件）、統一的對外圖紙規范、統一的電子郵箱地址（接收標書之類的）、名片（現場施工、項目經理等接觸的廣泛人員都可以借其宣傳，有利于家裝的宣傳）、工地宣傳標語、宣傳冊等。

做家裝。家裝工期短，涉及地理位置廣泛，做好了可以宣傳公司的形象。資金收攏也快。

建立自己的資源庫。圖紙、文檔、模型等的資源共享庫，可以縮短繪圖時間。

統一的提升公司競爭力最好的辦法就是質量的提升。要嚴格規范施工。完成后的觀感質量要好。讓懂與不懂得看了都覺的漂亮好看。

增強我們的工作能力，多學習，可以組織學習，學習規范，新的施工工藝。開拓視野，多看看別人的施工方式、設計方式。開闊視野了就能有更多的想法。

對于各崗位之間的配合與工作交接更加規范。公司應該有一個供大家翻看圖紙及討論方案的地方，得有一個翻看大圖紙的地方，不能老蹲在地上看吧。

需要提升大家的凝聚力。可以有組織的搞一些活動。

提高工作積極性，要激勵員工。要使員工有歸屬感，該參加的活動就要參加；獎勵；基本的保險。

要加強對工人的關心。

張鵬

第二篇：駿豪裝飾公司建議發展書

公司建議發展書

在裝飾市場競爭力的嚴峻考驗下，公司經過了5個月的初步磨合時期，由于多重原因，現公司發展前景不容樂觀，存在極度的危險性，公司員工沒有當家作主的精神，也缺乏源動力與積極主動性，目前公司出現管理混亂的情況，大家危機意識薄弱，缺乏市場競爭力，因此需要進行一些變革。

建議如下：

1.公司之間的競爭，本質上是人才的競爭，對員工的思想教育和管理關系到公司的興衰成敗。應對員工進行統一管理，加強思想教育，統一口徑。建議，每周進行一次員工思想培訓，不求一夜改變提升，而是通過教育活動滲透，感染，逐步使員工認識到自身思想認識上的差距，并積極改變。

2.公司有競爭力才有前進的動力，尤其是做為主動性較強的市場部，因此，建議將市場部

分為兩個組，每組5-8人，形成競爭模式。

3.給予優秀的設計師優越感，調動設計師的工作熱情，明確設計部個人位置。確定2個設

計師，并設置4-5個設計師助理，3-4個繪圖員配合設計師工作。

4.塑造良好的公司形象對公司的發展是相當重要的，應大力推行公司形象戰略。從細節抓

起，如：設計圖紙精心包裝，制作精美的公司宣傳手冊，尤其要加強工地形象推廣。

5.公司資料設置混亂，不利于日后總結查找，應盡快完善輔材名目。

6.針對目前南寧市場上消費人群的不確定性，公司應備建3-4套報價系統

1)針對出租的客戶，定在300-500元/平方米

2)針對普通消費水平的客戶，定在500-700元/平方米

3)針對自己居住具有一定消費能力的客戶，定在800元/平方米以上

7.細節決定成敗。中國人不缺勤勞不缺智慧，我們最缺的是做細節的精神。強調工作中注

重細節，為人處事注重細節，與客戶溝通交流中更需要注重細節。

8.最后，一定要加強公司的凝聚力！促進領導與員工，部門與部門，員工與員工之間的聯

系交流，使整個公司抱成一團，有一個共同明確的目標，擰成一股繩，勁往一處使，共同推進公司的發展。

第三篇：關于公司發展的一點看法

我是xx年11月進公司的，剛進來時對公司是一無所知，對公司的制度和自身發展更是迷糊。從03年快速發展起來，六年里公司的業務不斷發展，從廣東發展到全國。就憑這一點已深深打動了我的心，我決定留在公司，尋找屬于自己的那片舞臺。

我覺得當一家公司規模達到一定程度時，可以為員工提供更多的福利和發展機會，在此我提幾點看法。

1.要為員工提供更多的培養計劃，包括：職業發展計劃、職業培訓計劃、工作環境等，通過培訓，員工能夠更好地了解自己的角色和應該承擔的責任、義務，認識到自己是在一個集體當中，不但要為自己負責，更重要的是要為公司負責。使員工更好地適應工作環境，更好地完成任務。

2.職業晉升是公司發展成功的主要標志，公司在發展，員工也期望得到更好的發展空間，所以希望公司要不斷的提拔優秀人才，提供更多了的晉升機會。

3.公司可以舉辦多一點的交際活動，同事之間可以相互探討工作上的問題。員工活動作為一種福利形式，不僅能提高工作效率，還可以使我們的大集體更加團結。例如：聚餐、旅游、比賽、文化娛樂等活動。

在公司一年半的時間里我學到了很多，感悟了很多，看到公司的迅速發展，我更加堅定自己的信念，也期望公司給員工指出發展之路。

第四篇：公司發展建議

3-1 什么樣的企業才能駕馭市場？

3-1-1第一波：比判斷——剩下的是對未來大趨勢判斷正確的企業。

3-1-2第二波：比資源——資源越大的企業越能留下，資源小的企業淘汰。

3-1-3第三波：比戰略——有戰略規劃的企業才能留下。

3-1-4第四波：比運營——有職業化、專業化團隊管理與運營的企業能留下。

3-1-5第五枚：比品牌-全球品牌網-——品牌效應，增加發展的無形資產基礎

3-1-6 第六枚：比增值——化“增長”為“增值”，由“務虛”到“務實”，使土地、樓房、物業等增值最大化。

3-2面臨的機遇

3-2-1市場規范，更適合同景

同景是一家追求規范化操作的企業，也一直在身體力行，地產行業中，各方面的能力都受到好評，但在過去不規范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規則越來越規范，同景在土地資源上的弱勢地位將淡去，而其專業實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優勢。

3-2-2抓住市場空擋：

最近出臺的各項宏觀調控的政策，對一些實力不強的開發公司所帶來的壓力已經開始顯現。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發商可能沒有地，同景現在資金基本充足，三個地區都有土地。適時地抓住市場空擋，收購、合作50—100畝土地進行開發，對同景的項目運作將有相當大的利好。

3-2可能的風險

3-2-2 2005年是不可確定的一年，需慎重決策

國內宏觀政策還在調整，有很多不確定的因素可能產生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。因此須密切關注最近國家會采取什么樣的措施調控。

3-2-3關注央行的一些措施。

三季度報告出來后，金融調控存在一些問題，調息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準備工作（銀行投資規模控制在5%-7%以下、開始政府和銀行內部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現地產業“硬著陸”的可能性。

3-3戰略上的建議

3-3-1提升綜合實力

未來房地產企業的競爭將是綜合實力的競爭，建議同景集團憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。

3-3-2拓寬融資渠道

新規則的出臺，意味著游戲規則的改變，融資能力差的開發商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰略的重中之重，尋求包括上市、房地產信托和房地產基金在內的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內部積累和外部積累。

3-3-3調整項目運作模式。

針對公司特點，靈活調整項目的運作模式，如合作開發、股權合作等。

3-3-4盡可能降低風險。

為了降低風險，要停止擴張、戰略收縮，實行減法經營，包括產業減法、產品減法和股權投資減法。

3-3-5牢牢把握差異性

“房地產地區性很強。政府的主導性，加之地區政府對土地供應的把握不同，造成地區供求關系不同，使地區的差異性進一步加強。同景同時在4個地區操作項目，要充分認識到地區的差異性，在宏觀調控當中，牢牢把握住差異性。

3-4 戰術建議

3-4-1 做減法：拋掉公司不擅長的項目，專心經營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業地產，不盲目追求大盤； 從追求“規模、速度”轉向“品牌、增值”；適當放慢銷售速度，化1-2年短期目標為3-5年中期目標。

3-4-2 資金鏈：協調好個項目間資金鏈的關系，把握好開工時機，節約開發與管理成本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場，啟動民間資本，快速托盤信托業，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉。

3-4-3 拿地是關鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經濟原則（貴不貴），也要對地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規劃設計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生樹等，或者近旁有優美的自然環境（湖，公園，古建筑等），或者正好政府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類。總之，地的升值空間要大。為此，可采取或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經驗無品牌無人才，卻有合法土地開發”的“五無一有”的小企業，開發與運作50—100畝的小型房產項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。

3-4-4 從研究“消費者”轉向研究“產品”。目前產品嚴重同質化，大家都在吆喝綠色生態住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態、環保、綠色、大盤大規劃、精品戶型，鋪的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產品設計時要注意的，要請優秀的設計師結合市場作產品，爛房子還賣個好價的時代早過了，以同景“好、特”產品取勝。拿地時就要考慮，這塊地能不能作出好東西來，從研究“消費者”轉向研究“產品”。

3-4-5 施工質量：專家指出，每一個質量問題后面都隱藏著三百多個不利因素，在購房人要求越來越高的今天，開發商與業主對簿公堂的事時有發生，企業和項目形象一旦受損，代價即經濟效益，更不說品牌了。

3-4-6 配套先做，景觀先行，物業先行。要有“門里的為第二，門外的才是第一”的配套思想。房地產進入比小分時代，在比小分上花功夫，愈發取悅消費者，而獲得市場的主動權將更大；考慮到房屋的升值保值，物業必須與規劃同步，如此增加產品的延伸價值。

3-4-7 單一變復合。房地產開發不是簡單的建筑產品的營造，而是生活方式的營造，地產與其他產業的復合，符合人們生活方式以及質量的追求。如此在運營資本的背后，同時也在經營地產品牌，甚至還在運營城市未來。

培養一支職業經理人隊伍。優秀的管理班子和善于執行的團隊，也是開發商的法寶，畢竟，所有的所有，都要靠團隊去做，專業的人才是企業第一競爭力，因此同景職業經理人必須是一個九段整合師，不一定會看病，但必須會檢藥，因為房產開發與管理的整合能力是其首要條件。

第二節 從兩大爭議問題看未來房地產發展趨勢(第二部

2-2 中國房地產是否會在本輪調控中走向低谷

爭議指數：★★★☆☆

受商品房空置面積總量持續上升以及個別地區房價、地價增長過速的影響，一段時間以來，社會各界對房地產市場的發展趨勢憂心忡忡，有人甚至發出了“當前房地產市場狀況與1992年相似”的悲觀論調。

根據對10年來全國房地產市場發展情況的綜合分析，當前房地產市場所謂“熱”的表現與1992、1993年出現明顯泡沫的情況是根本不同的。

2-2-1房地產市場供給的主要特征 對比分析

l 投資

根據國際一般規律總結，現階段我國房地產開發投資與GDP之比應處于3％至8％之間。

1993年：房地產開發投資與GDP之比最大值達到10.69％，超過了8％的上限。

2002年為6.99％，但處于合理浮動區間內，房地產開發投資與國民經濟規模基本相適應。

l 建設規模

房地產業界對未來做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上。根據房屋建設周期為三到四年的基本規律，一般來說商品房新開工量應界于當年施工面積的1／4-1／3，也即新開工率一般應在0.25至0.33之間。

1993年：商品房新開工率為126％，市場供給嚴重過量。

2002年：商品房新開工率為46％，預示著房地產業界對市場預期較高，應引起一定關注。

2-2-2 房地產市場需求的主要特征 對比分析

l 房地產銷售價格

1992年：商品房平均銷售價格年均增長7.89％，房價收入比為13.82；

2002年：每平方米平均價格較1992年增長了1.14倍。房價收入比為9.04

1998年后商品房平均銷售價格漲幅一直低于GDP與人均可支配收入的增長幅度，房價的漲幅與國民經濟的增長相適應。房價的穩步上升是房地產市場需求持續旺盛的重要表現。與此對應，居民可支配收入的協調增長是確保房地產市場有效需求的重要條件。

l 銷售量

2002年，全國商品房銷售24969.29萬平方米，是1992年4288.86萬平方米的5.83倍，年均增長19.4％，商品房銷售額由1992年的450億元增長到2002年的5721億元，年均增長 28.8％。

l 個人購房比重

1992年：個人購買商品住宅1456.01萬平方米，占當年商品住宅銷售面積的38.2％；

2002年：個人購買商品住宅 20727.77萬平方米，占商品住宅全部銷售面積的93.7％，北京、上海、廣東、江蘇、浙江、深圳等地個人購房占比超過98％，個人已經成為商品住宅銷售中占絕對比重的主體。

從上述分析首先可以判斷，本輪調控與上一輪有本質的區別，不大會出現如1993年那樣，以犧牲房地產作為平抑宏觀經濟的結果。

2-2-3綜合分析

l 從短期來看:房地產受政策性因素影響較大。

? 國家對土地供應的進一步控制必將使未來短期土地開發增長率下降

? 房地產投資將繼續保持增勢，但增速將放緩；

? 受供求慣性的驅動，房地產竣工面積和銷售面積仍將維持一定的增速；

? 房地產價格的漲幅將可能下降，但受有效需求強勁的推動，房地產價格下調壓力不大；

? 房地產企業將逐漸形成規模化經營，部分中小企業將逐步退出市場，有實力的大企業將獲得更大的發展空間；

? 主要地區市場仍將保持發展水平和規模領先的地位，其他部分地區將可能發育成為新的增長點。

l 從中長期來看:主要受國民經濟發展水平和國民經濟發展戰略的影響。

? 從GDP發展水平看

世界銀行統計資料表明，當一個城市人均 GDP在800-4000美元之間時，房地產會高速增長，人均GDP在4000-8000美元之間時，房地產會平穩增長，人均GDP在8000-20000美元之間時，房地產會衰退。目前我國人均GDP約為 1000美元，整體上我國房地產業還有非常大的發展空間。

? 從GDP發展速度看

根據庫茲涅茨《各國的經濟增長》中研究結論，當GDP增長速度小于4％時，房地產業將出現萎縮，當GDP增長速度界于4％-5％時，房地產業將出現停滯；5％-8％，房地產業將處于穩定發展階段；8％-10％，房地產業將高速發展。我國目前GDP的增長速度是7％-8％，根據以上結論，我國房地產業處于穩定發展的階段。

? 從國內政策層面看

房地產業是一個涉及面廣、帶動系數高的行業，據統計，我國每年鋼材的25％、水泥的70％、木材的40％、玻璃的70％和塑料制品的25％都用于房地產開發建設中，房地產業對這些產業的發展能起到1：1.17促進作用。因此，促進房地產業得到進一步發展是確保國民經濟持續健康運行的內在要求。房地產業將面臨日益優化的政策環境，繼續鞏固其支柱產業的地位，發展空間更加廣闊。

因此，從中長期來看，我國房地產業屬于朝陽產業，目前還處于總量增長時期，現階段出現的結構性和區域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經濟的持續發展和國家產業政策調整而逐步解決，房地產業的中長期趨勢良好。

第3節 未來公司發展方向分析及建議

土地與資金的控制，使房地產開發商遭遇了幾年來最嚴峻的考驗。各大小房地產投資商都將面臨資金鏈的緊張與土地的失控。房地產開發企業面臨淘汰，行業洗牌成為必然。同景集團可借時勢造英雄，成就一番偉業。

3-1 什么樣的企業才能駕馭市場？

3-1-1第一波：比判斷——剩下的是對未來大趨勢判斷正確的企業。

3-1-2第二波：比資源——資源越大的企業越能留下，資源小的企業淘汰。

3-1-3第三波：比戰略——有戰略規劃的企業才能留下。

3-1-4第四波：比運營——有職業化、專業化團隊管理與運營的企業能留下。

3-1-5第五枚：比品牌——品牌效應，增加發展的無形資產基礎

3-1-6 第六枚：比增值——化“增長”為“增值”，由“務虛”到“務實”，使土地、樓房、物業等增值最大化。

3-2面臨的機遇

3-2-1市場規范，更適合同景

同景是一家追求規范化操作的企業，也一直在身體力行，地產行業中，各方面的能力都受到好評，但在過去不規范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規則越來越規范，同景在土地資源上的弱勢地位將淡去，而其專業實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優勢。

3-2-2抓住市場空擋：

最近出臺的各項宏觀調控的政策，對一些實力不強的開發公司所帶來的壓力已經開始顯現。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發商可能沒有地，同景現在資金基本充足，三個地區都有土地。適時地抓住市場空擋，收購、合作50—100畝土地進行開發，對同景的項目運作將有相當大的利好。

3-2可能的風險

3-2-2 2005年是不可確定的一年，需慎重決策

國內宏觀政策還在調整，有很多不確定的因素可能產生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。因此須密切關注最近國家會采取什么樣的措施調控。

3-2-3關注央行的一些措施。

三季度報告出來后，金融調控存在一些問題，調息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準備工作（銀行投資規模控制在5%-7%以下、開始政府和銀行內部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現地產業“硬著陸”的可能性。

3-3戰略上的建議

3-3-1提升綜合實力

未來房地產企業的競爭將是綜合實力的競爭，建議同景集團憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。

3-3-2拓寬融資渠道

新規則的出臺，意味著游戲規則的改變，融資能力差的開發商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰略的重中之重，尋求包括上市、房地產信托和房地產基金在內的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內部積累和外部積累。

3-3-3調整項目運作模式。

針對公司特點，靈活調整項目的運作模式，如合作開發、股權合作等。

3-3-4盡可能降低風險。

為了降低風險，要停止擴張、戰略收縮，實行減法經營，包括產業減法、產品減法和股權投資減法。

3-3-5牢牢把握差異性

“房地產地區性很強。政府的主導性，加之地區政府對土地供應的把握不同，造成地區供求關系不同，使地區的差異性進一步加強。同景同時在4個地區操作項目，要充分認識到地區的差異性，在宏觀調控當中，牢牢把握住差異性。

3-4 戰術建議

3-4-1 做減法：拋掉公司不擅長的項目，專心經營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業地產，不盲目追求大盤； 從追求“規模、速度”轉向“品牌、增值”；適當放慢銷售速度，化1-2年短期目標為3-5年中期目標。

3-4-2 資金鏈：協調好個項目間資金鏈的關系，把握好開工時機，節約開發與管理成本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場，啟動民間資本，快速托盤信托業，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉。

3-4-3 拿地是關鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經濟原則（貴不貴），也要對地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規劃設計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生樹等，或者近旁有優美的自然環境（湖，公園，古建筑等），或者正好政府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類。總之，地的升值空間要大。為此，可采取或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經驗無品牌無人才，卻有合法土地開發”的“五無一有”的小企業，開發與運作50—100畝的小型房產項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。

3-4-4 從研究“消費者”轉向研究“產品”。目前產品嚴重同質化，大家都在吆喝綠色生態住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態、環保、綠色、大盤大規劃、精品戶型，鋪的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產品設計時要注意的，要請優秀的設計師結合。(蘭馬 單琳)關于公司發展的幾點建議 鄭總：

您好！

我來公司已兩年有余，也算房產公司的老員工啦，能為您和公司工作是我莫大的榮幸！在這兩年的時間里我目睹了駿馬奔騰塑業的蓬勃發展，經歷了房產公司的成長歷程，我的心里也有些個人想法，希望我的這些想法（或建議）能對公司的發展有所幫助。

一、公司的制度化管理

每個公司的發展，必須要有完善的規章制度，我們公司亦不例外，目前公司基本還是停留在駿馬各項規章制度的基礎上，是一種企業管理模式，而房產開發則是一種建設項目管理模式，它們雖均屬于管理范疇，但他們的內涵有著明顯地區別，主要區別體現在管理的對象、管理的目標、管理的實體。因此，制定適合房產公司管理和運作的各項規章制度已是當務之急。08年8月份我已將《房地產開發管理手冊》約90頁發給王副總和鄭經理（供參考），內容比較詳實，也耗費了我近半個月的時間。不管如何，我希望房產公司的各項規章制度能盡快經各部門經理討論后經總經理審批后付諸實施。對不完善的地方可以在實踐和執行過程中不斷進行優化整合和完善。

二、公司的組織機構和管理網絡

公司的組織機構設置宜結合公司的實際情況并兼顧長遠，遵循精干高效、靈活彈性、相對穩定的原則，當然最根本的設置原則還是如何利于公司的管理和發展，一般采用直線職能制（既能集中統一指揮，又能充分發揮各職能部門的職能作用），現階公司的組織機構和管理網絡最好根據現有的部門和人員進行設置，在實踐和發展中不斷進行優化整合和完善。

三、公司的績效考核和獎懲激勵

績效考核主要分三個階段，月考核、半年考核、年終考核，因此，建議公司對考核通過的同志可以考慮將年終獎金分階段發放，即全年獎金/2/12為每月績效考核獎，全年獎金/2/2為半年和全年獎金，當然半年和全年獎的數額可適當調整，對月績效考核未通過的，月考核獎暫不發放，可在半年和年終考核時進行綜合評估，評估合格的可以將月考核獎補發，評估不合格的不予補發，這樣更便于對公司員工的約束管理，還能充分調動員工的工作積極性和主動性。

四、公司財務部的完善

公司財務部應能充分發揮核算和測算職能，提供相應的財務計劃和財務分析報告及各項統計報表，為公司的相應決策提供依據；另外財務部還應規定每月的付款時間段，每月最好規定兩次付款時間段，對滯后的順應在下一時間段付款，同時在下一付款時間段將上一時間段的已付款和未付款的統計報表發給合約部和工程部，這樣既加強了各個部門的橫向溝通與聯系，也便于財務部對資金的統籌調度和安排，對整個工程的順利發展也更加有利。

五、成立物業公司的可行性

根據我咨詢和調研過的各物業公司和物業經理人，建筑面積在3萬平米左右的，物業公司基本上能夠自負盈虧，并稍有盈利。現階段星湖名軒的建筑面積在6萬平米左右，有住宅和商業，如自行管理，可為公司帶來不錯的收益，同時也可適當降低南苑賓館、咖啡店的運營成本（主要指維修部分）。因此，鑒于從公司的長遠發展及結合星湖明軒項目的實際情況考慮，建議成立物業公司。（成立物業公司的各項手續也不太繁瑣）

成立物業公司的最大障礙是人員配置問題，工程、管理、經濟的人員我公司已經具備（當然如不夠的話，可另行尋找），只需另行聘請具備物業職業資格的物業經理人。

新注冊物業公司應先到工商稅務部門辦理營業執照及稅務登記等手續，然后自領取營業執照之日起30日內，持營業執照、企業章程、驗資證明、企業法定代表人的身份證明、物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同等資料向工商注冊所在地政府房地產主管部門申請資質；（三級注冊資本50萬，工程、管理、經濟等技術管理人員不少于10人）

六、大潤發塔樓水電和幕墻的合同

關于使用大潤發售樓專用帳戶款，并將水電和后期幕墻合同價格做高的思路，這樣運作，必須有兩個基本條件，即

一、施工單位必須是熟悉可靠的，二、所找之人必須有自己的公司，不能掛靠，因此，我個人覺得這樣運作的話，公司所要面臨和承擔的風險很大，雙方一旦鬧僵，我公司將要承擔全部風險，建議最好不要采用，可否考慮將大潤發所有工程、設計、前期策劃、監理等的全部應付款通過售樓專用帳戶支付，并證明這些款項由強勁公司代付，希望能與大潤發溝通協調，這是目前最穩妥、最有效的方法。希望盡快確定此方向，這同時涉及到后期各招標的方向。

七、公司財務報銷的明確和薪資的人性化發放 各級員工的報銷額度應予以明確的范圍，在規定的范圍之外，必須事先申請，征得主管工程的總經理助理的批準（主要涉及招待政府主管部門及各配套單位的業務費），當然，額度較大時還應由總經理批準，所有業務報銷單報銷時也應由主管工程的總經理助理簽字后，再由副總經理簽字。

對各級員工的薪資發放建議財務部進行人性化的發放，在不違背公司利益的前提下進行一些財務技術處理，多為員工考慮，這樣更能充分調動員工的積極性。

八、工作總結

工作總結分月總結、半年總結和年終工作總結，其實每個員工的工作總結其實是匯報工作，并提出工作上的困難和有利于公司發展的建議，是在與您交流和溝通，也是您對員工最終考核的最好依據，也可以為您提供某些決策的依據。因此建議部門經理以上的寫工作總結，并請您逐一過目，必要時向您匯報。

九、吃年夜飯的感悟

我已連續三次參加公司的年夜飯聚餐啦，但每次均感覺是以嘉賓的身份出席的，而作為房產公司的員工，心里不是滋味，現階段，您已擁有駿馬奔騰塑業、強勁投資、新島咖啡、南苑賓館、彩印廠等多家企業，子公司比較多，已是一個標準的經營多元化企業，可以說已完全稱得上集團公司啦，下次建議您以集團公司老總的身份給我們所有員工作指示哦！

1.對外樹立大源城建品牌。當下房地產行業競爭非常激烈，就應該用好的產品占據市場，從配套，景觀，物業到房屋的使用性、安全性、耐久性等自身的質量，注重每一個環節，注重細節，用近乎“完美”來樹立自身的品牌。

2.對內要加強管理，一切以建好房子，建一個舒適的生活小區為出發點，3.如果項目有條件可以參考下“六點水”項目的景觀配套先行，用好的景觀吸引消費者，加快銷售，提前回籠資金。

4.在取得土地的時候除了考慮經濟問題，還要考慮地理位置因素，周邊環境也很很重要。

5.多組織集體活動，增加員工交流接觸機會，增進團隊團結。6.農村安置房 都在借用開發公司資質，是否可以考慮大范圍的增加與村委合作。

第五篇：公司發展建議

四、建議

1.優化體制，建立現代企業制度

為營造良好的發展環境，做大做強我縣礦業經濟，建議打破現有的管理體制，建立“產權清晰，權責明確，政企分開，管理科學”的現代企業制度，使我公司真正實現事權、財權統一。

2.資源“配置”上享有優先權

（1）我公司在資源勘查規劃方面擁有優先權。目前我縣礦產資源的勘查開發規劃和主導權在國土部門，建議在不影響我縣礦產資源總體規劃的框架內我公司根據我縣的具體情況可優先制定開發計劃，對有礦化異常的區塊由我公司委托有資質單位進行預查，并根據預查情況確定下一步勘查開發方向。

（2）我公司對縣內空白區的礦產資源擁有優先取得權。（3）我公司對外來企業進駐我縣投資礦產業具有知情權。凡外來至我縣投資礦產業的企業或個人我公司具有預先知情權，由我公司確定獨立開發或合作意向，確保有效控制礦產資源的開發。

3.建立和完善監督機制

（1）加強財務監管，縣政府可以通過由國投公司向各子公司派駐財務負責人（財務總監）或成立公司監事機構，在保證企業自主財權的同時促進內部監督管理機制。

（2）立足于出資人職責及審計監管，建議對我公司的項目開發情況加強監管。（3）建立目標績效考核機制，根據我公司職能，對經濟指標、礦權增加、開展地質工作完成程度等各項工作指標下達考核任務，實行績效風險考評，充分調動職工工作積極性。

4.加強人才隊伍建設，建立靈活的激勵機制

企業發展,人才為本。人才隊伍建設是企業可持續發展的關鍵，隨著我公司的進一步發展壯大，高素質人才隊伍將成為我公司發展的最大動力。為適應公司發展需要，我公司應在政策允許的條件下，加強人才隊伍建設，一方面，對現有的專業技術人才加強培訓，鼓勵他們通過各種途徑加強業務方面的學習，不斷提高工作能力和專業水平；另一方面，吸收大專院校地質、采礦、財會、法律等相關專業畢業生，把這些有文化有專業知識的人才派駐到各參股公司鍛煉學習，提高他們的專業素養和工作經驗，為公司長遠發展充實、儲備人才。在加強人才隊伍建設同時要建立靈活有效的激勵機制，充分調動職工的積極性。