第一篇：商鋪物業管理一

商鋪物業管理

對于開發商來說，開發、銷售商鋪是前提，但只有開發、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商鋪進行管理，才能長久發展。

目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業管理不力，影響商鋪業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發商的頭上。

1.0 商鋪物業管理理念

商鋪是有計劃的商業聚集,對商鋪進行“統一管理,分散經營”是商鋪區別于其他房地產的核心特點。

“統一管理”，要求商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開發商委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業市場競爭。

“分散經營”，是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。

1.1.商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。

為了達到“統一管理,分散經營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1.1 “統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

“品牌審核管理”指：招商對象需經品牌審核后才能進入。1.1.2

審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。

“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：

承租戶的經營業態是受到整個商鋪的統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可（業主委員會成立之前，經開發商認可）；

營業時間的確定；

承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；

為整個商鋪促銷承擔的義務；

承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

投保范圍事宜；

是否統一的收銀等。

1.1.2 “統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。

由于目前商業競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”。

組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。

1.1.3 “統一的服務監督”有助于經營者間的協調和合作。

商鋪須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的方式有：

指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排；

協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；

服務項目：行政事務管理；

監督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。

1.1.4 “統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養。

商鋪的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0 商鋪物業的管理特點

2.1 顧客流量大

商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發生突發事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重。

2.2 服務要求高

要物業管理服務面向商鋪置業人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。促進商業物業保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優美的經營和購物環境。這是商鋪物業管理服務的根本原則

2.3 管理點分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業物業管理的特點。

2.4 營業時間性強

顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統一會造成整體商鋪經營的凌亂感，無序經營的印象，對顧客產生不良的心理影響。

2.5 車輛管理難度大

來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業管理水平的整體體現。

3.0 商鋪物業管理人員配備

3.1.1 商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業戶交納的管理費都用在刀刃上。

3.1.1.1 業戶服務部

設主管一人，可由物業主任兼任。該部主要職能是業戶接待與內部管理、下設業戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。

3.1.1.2 維保服務部

設主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業保值和升值。維保服務部的作業人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。

3.1.1.3 保安服務部

4.8 商鋪經營服務管理

4.9 商鋪廣告管理

4.10 商鋪保險管理

4.1 商鋪業戶服務管理

業戶服務部有兩部分工作職能，一是業戶服務，二是內部管理。

4.1.1 接待與聯系

接待與聯系是業戶服務的重要內容之一，是物業管理方為業戶、顧客提供服務并與業戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業管理的業戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內外聯系等。

4.1.2 糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環境服務因素而來投訴。對物業管理方來說，所有投訴、處理結果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業績考核依據之一；

4.1.3 報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設施出問題，對業戶營業將造成很大的影響。業戶報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現場搶修；

4.1.4 走訪回訪

接待員的走訪內容包括三方面：

一是聽取業戶和商鋪方對物業管理服務的意見、建議；

二是對報修后的維修結果進行回訪；

三是對業戶的禮儀、形象、環境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。

4.1.5 內外聯系

商鋪內部聯系：

商鋪的內部聯系包括向業戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。

商鋪的外部聯系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環保、水、電、煤、電信及媒體都有業務上的聯系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。

4.2 商鋪裝修服務管理

4.2.1 裝修管理應包含在業戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協議”，現場監督管理等。.4.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據經營要求，提出裝修申請；也有的業主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面：

建立周全、詳細、便于操作的管理制度；

專人負責對工程實行嚴格的監督；

選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修；

對裝修現場進行監督管理。

4.2.3 商業鋪面制定裝修管理規定的要點

二次裝修過程應遵守物業管理處制訂的《二次裝修施工管理規定》；

業戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電；

裝修完畢后，物業管理處根據裝修前業戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協議，對工程進行竣工驗收，如發現有違反裝修設計圖及裝修協議某些條款的，應視情節輕重作不同的處理；

為了保證業戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方事由物業管理處選定還是由業戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監控系統、公共天線分布系統等進行增建或改裝的，都由物業管理處選定工程實施工方。業戶則按工程費用的一定比例支付給物業管理處作為工程監督管理費。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設備、電話等小規模裝修可由業戶自行選定工程施工方，也可由物業管理處選定施工方。

業戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節）；排水系統的分布圖（附由關細節）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業管理處或商鋪要求提供的建筑細節；裝修工期、開工期、防火措施、環保、環衛要求、違約責任、施工期保險等。等等

4.2.4 裝修現場監督管理

在施工過程中，物業管理處應派專人在現場進行管理。管理的內容主要包括3方面：

對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協議”要求和對裝潢現場環境衛生（裝潢垃圾）進行監督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內施工，而其他層面則照常營業，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業戶的營業活動。對于裝修的工程監控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協議”上的條款，有否違反物業管理處的其他管理規定等，如有違反規定要及時聯系，發出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業管理處修理，但有關費用則由業戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據或參考。等等

4.3 商鋪設備、設施維保服務管理

商業物業的日常養護標準較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業物業的重點在于各種設施，設備上，因為商業物業設施設備使用頻率較其它物業相比是最高的一類，設備、設施養護及維修管理的好壞直接影響經營環境和經營活動的正常運行。一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行主要靠平時養護。

商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業廳將給顧客、商品和營業款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優秀員工，日夜監測電氣運行狀況和空調系統、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調、自動扶梯正常運行。

商鋪設備設施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。

4.4 商鋪建筑物的養護及維修管理

4.4.1 商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資，經管理處審核后報商鋪業委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結果。

4.4.2 工程性質的確定。

依據商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經營業戶必須停止營業。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件，保持原樓宇規模和結構的工程。如樓頂的局部修繕或部分重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內的部分業戶繼續營業；

小修工程（亦稱零修工程或養護工程）是指及時修復的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級的日常養護工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業經營，但也應加強施工管理，盡可能不影響業戶及顧客。

4.4.3 建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術檔案的管理是對原有建筑物技術資料的補充，是為日后建筑物的維修、整改、擴建等工作提供不可缺少的依據。

4.4.4 維修或施工工程的管理

設備、設施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發包時，應給有相應資質的修繕施工單位承接。外發包合同應要求該施工單位對修繕工程有設置總工程師、主任工程師、技術隊長或技術負責人的措施，形成工程施工過程中的技術決策、管理體系，總工程師為技術總監，各崗位有技術負責人，職、權、責分明。維保部派專人在整個工程施工過程中對現場的質量、安全（包括防火）和是否按外發包合同要求和對施工現場環衛（裝潢垃圾）、環保措施進行監督管理。

4.4.5 檢查監督

維保部主管對屬下各維修組的維修與保養每天進行抽查，發現問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責任；發生責任事故追究維保部主管的責任。

4.5 商鋪保安服務管理

4.5.1 治安管理

商鋪的安全保衛工作包括治安防盜、防范突發事件、監控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理的重點如下：

4.5.2 安全保衛管理是商鋪物業管理的要點，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業一般都安裝先進的自動火災報警裝置和自動滅火裝置，這些裝置直接與電視監控系統聯網，一旦發現火情，煙霧達到一定的濃度或溫度達到一定的高度這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警裝置、電視監控系統和自動噴淋裝置；

運用電視監控系統對商鋪進行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業點進行日常監視，發現可疑人員或突發事件、惡性事件時監控人員及時錄像存作查證。

在地下車庫或露天停車場亦須安置監控探頭，防止車輛被竊。

人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監控死角，人防是商服物業管理中必不可少的。

商鋪主要進出門崗的保安員發現可疑人員時用對講機通知場內便衣保安人員加以注意。流動崗應著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發現問題及時解決問題。

對突發事件和惡性事件應及時處置防止事態擴大并注意保護現場及時向上級和公安部門報告.4.5.3 防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對商品將帶來不安全因素。在商品出入口應設置便衣保安，其職責檢查帶出的商品是否有發票，是否是合法的商品購置行為；

大型商鋪在進貨和為顧客送貨（大件）時，由于商品貨量大，堆在商鋪外場地上，容易給不法之徒以可乘之機，這時保安就要提高警惕，防止商品被盜；

商鋪在逢年過節、雙休日時有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時商品優惠；或憑廣告券免費領商品時，都會造成柜臺前人頭攢動的擁擠現象，不法分子會乘機作案盜竊錢包，這時保安就應上前維護秩序，保障顧客人身與財產的安全；

商鋪為使收銀活動安全，收銀員換班或營業結束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時保安應上前保護收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；

第二篇：商鋪物業管理協議

商業物業管理協議

本合同雙方當事人：

物業管理單位（以下簡稱甲方）：四川福瑞源物業服務有限責任公司

商鋪業主（承租人）（以下簡稱乙方）：

為確保西充多扶四季星城商鋪（以下簡稱：本物業）物業管理服務的有序實施，保證物業管理活動當事人的合法權益，減少物業管理糾紛，將商鋪營造成一個整潔優美、舒適安全、文明禮貌的購物消費場所，根據《物業管理條例》及其它物業管理法律、法規的有關要求，在平等、協商一致的基礎上，甲乙雙方就商鋪的物業管理服務簽訂本協議，并共同遵守。具體如下：

第一條：乙方所購（租）物業基本情況 物業名稱：多扶四季星城 物業類型：商鋪

坐落位置：多扶四季星城號樓樓號，建筑面積：平方米

乙方購買（租賃）商鋪合同編號：

第二條：甲方的權利義務

1、對商鋪公用部位、公用設施設備、綠化、環境衛生、等進行維護、修繕、服務與管理。

2、為檢查、維護本物業的任何一部分或為履行管理責任，有權攜帶一切必須的工具、設備及材料進入本物業任何一部分，如有必要，可進入任何商鋪的內部，但應提前向有關商鋪業主（租戶）說明原因。

3、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的各項物業管理制度，并采取公告或書面通知等形式告知乙方。

4、有權進入正在裝修的商鋪內，以檢查并確定是否違反裝修守則，如發現任何業主或租戶聘請的裝修公司及其工人違反裝修規定，有權禁止該等人士進入本物業，并要求違反者限期整改、賠償因此造成公共部位或毗鄰物業的損失及承擔其他一切責任。

5、建立健全本物業的物業管理檔案資料。

6、制止違反本物業有關管理制度的行為。

7、甲方可委托專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理責任轉讓給第三方。

8、向乙方收取物業管理費用及其他相關費用。

第三條：乙方的權利義務

1、依法享有所購/租賃商鋪的使用權。

2、產權人可參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權。

3、監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理有關問題向甲方提出合理意見、建議或投訴。

4、遵守本物業的各項管理制度和物業管理人員的管理安排。

5、按時向甲方交納物業管理服務費及其他有關費用（如：公共能耗費等）。

6、裝飾裝修商鋪時，須遵守裝飾裝修管理協議之規定及物業管理人員的管理。

7、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。

8、出租或轉讓商鋪時，要事先書面通知甲方，并與承租方或受讓方向甲方辦理相關手續，繳納相應費用后，告知受讓方與甲方簽訂本協議。

9、物業產權人對租賃人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度造成的損失、損害,承擔民事責任。

10、做好各自商鋪內的放火防盜、衛生及其他安全工作。

11、按照安全、公平、合理的原則,正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系,不得侵害他人的合法權益。

12、對商鋪的管道堵塞或水管、天花板、地板摻水或漏水等相關情況給予及時維修、處理,如影響或造成其他商戶、公共部分、共用部位損失的,須承擔因此產生的所有責任。

13、自行舉辦營銷、慶典活動、需要占用公共區域的,需書面向甲方提出申請,征得甲方同意后,在指定的區域內開展活動.但需經政府相關部門審核的,乙方應自行辦理有關手續,甲方給予必要的協助,相關費用由乙方承擔。

第四條：物業管理服務內容

一、商鋪共用部位的維護和管理

公共部位是指：房屋主體結構、承重結構、公共門廳、公共走廊通道、樓梯道、樓層給排水總管、內天井、戶外墻壁(含玻璃幕墻)、屋面、治安監控消防室等。

二、商鋪公共設施設備及其運行的維護和管理 公共設施設備是指：綠地、道路、共用的給排水管道、垃圾中轉站、信報箱、廣告燈箱、供電線路、通訊線路、公共照明、消防設施、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

三、環境衛生及綠化

1、由專業清潔隊伍對商鋪公共環境衛生進行處理。

2、公共部位清潔設施擺放整潔，垃圾日產日清（由于以經營為目的所產生的大型垃圾如：機油、油漆、包裝箱等除外）。

3、定期消殺“四害”。

四、秩序維護及消防

1、維護公共區域的秩序安全防范。

2、采取防范措施，預防火災及其他安全隱患。

五、交通秩序及車輛停放

1、車輛需按規定線路行駛、進場后需按指定位置停放。

2、巡邏人員負責疏散和維護公共區域內的交通秩序。

3、禁止載有有毒、有害或危險物品的車輛進入商鋪公共區域內。

六、商鋪裝飾裝修管理

按裝飾裝修管理、安全責任書及有關裝修規定內容實施。不得占用、損壞物業的公共部位、公共設施設備或改變其使用功能，不得妨礙其他商戶正常使用物業。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用 公共部位、公共設施設備的，應事前書面申請，經甲方批準后方可使用，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的負賠償責任。

第五條：費用收取及相關約定

一、商鋪的物業管理服務費按建筑面積×㎡×月計，物業管理服務費單價為（人民幣）元/㎡/月，共計（人民幣）：元/㎡/年。

二、乙方交納物業管理服務等相關費用時間：自合同約定交房之日起，開始向甲方繳納，簽定合同時須預繳一年的物業服務費及其它費用。

三、交費時間：每年應繳費起始首月10日前交納當年各項物業相關費用。如當天為法定假日，則繳費期限順延至法定假日后的第一天。乙方逾期交付，除如數補交欠費外，還須承擔每天千分之三的違約金，直至補齊欠費為止。乙方欠費超過十五個工作日，經甲方催繳后三日內仍未足額補繳應付費用的，甲方有權停止服務和采取相關措施，由此引起的一切損失和責任均由乙方承擔。

四、乙方合同期滿或不再經營該商鋪，須繳清之前的物業管理服務費用及其他相關費用。

五、空置物業的，仍需全額繳納物業管理費用。

六、物業管理服務及其他相關費用按面積收取。未辦理房產證的，按《商品房買賣（預售）合同》、租賃合同中約定面積進行收取；已辦理房產證的，按房產證的面積對已收的費用實行多退少補。

七、對于甲方根據乙方要求而提供的其他有償服務，經甲方同意按有償服務收費標準收費。

八、甲方可提供水費、電費、制冷制熱費、垃圾費等代收代繳服務（不屬于物業管理服務費用），屬于市場定價的物業服務企業可根據市場規律定價。

九、公共部分的水電費按每月實際發生的費用按租賃面積向商戶進行公攤，相鄰商鋪共用一套水、電、燃氣、制冷制熱費計量表等設施設備的，相關費用的由各共用設施設備的商鋪業主（租戶）分攤承擔。

十、乙方須嚴格遵守并執行甲方的各項規章制度。遵守甲方的統一管理、統一宣傳推廣、綜合服務管理等相關規定，積極配合甲方做好商鋪的服務管理工作。

十一、甲方所收取的物業費等不含保險費。

第六條：物業專項維修資金的收集、管理與使用

專項維修資金的收集、管理和使用按國家最新的法律法規執行。

第七條：保險

乙方的財產與人身安全的保險由乙方自行負責。

第八條：商業物業管理規定

一、商鋪應以方便客戶，按規定的統一規定時間營業。（另見通知）

二、商鋪的經營項目應當告知物業管理公司，以便對所有商鋪的經營項目進行宏觀調控，并避免擾民的經營活動。

三、商鋪裝修前須先辦理裝修手續，交納裝修垃圾清運費、特約服務費、裝修原則為不損壞房屋結構安全，不破壞外立面，不影響相鄰商戶利益，消防部分須經消防部分審批。

四、商鋪的使用范圍僅限于各自的商鋪內，未經物業中心許可，不得占用公共區域經營或在公共區域、公共設施設備上作任何擺放、堆放、懸掛、張貼廣告等行為。

五、不得私自占用、取用或移動公共配套設施設備（如公共水、電、消防栓、垃圾桶等）

六、垃圾須按照規定時間統一放置在指定位置，餐飲業的泔水須自行處理，不得隨意亂倒、亂拋。.七、易燃易爆危險物品存放符合相關法規，并不得在商鋪外本小區內任何地方存放。

八、若因商戶的疏忽，導致水、電、氣、煙或其他有關物體外泄，造成他人人身、財產或公用設施設備受損的，須承擔一切責任。

九、公共閥門、消防栓、配電等公共設施設備，如設置在商鋪內，須維修時，必須給予配合，不得阻礙維修。

十、物業服務企業秩序維護員只協助治安部門對公共部位的安全防范，自用部位的安全商戶自行負責。

十一、搬運貨物離開本物業的，須按規定提前到物業服務中心辦理物品放行手續。

十二、每間商鋪須確定一名安全防火責任人（業主或租戶），并做好各項安全防火工作。

十三、商鋪內須按規定自行配置有效的滅火器（每50平方米至少配置一個不少于4KG的滅火器），放于明顯位置；商鋪內貨物的擺放不得阻擋消防噴淋頭、消防栓、空調控制器等設施，不得亂拉亂搭電線。

十四、商鋪的負責人(業主或租戶)須將通信地址、正常聯系電話等書面告知物業服務企業，相關資料信息如有更改，必須及時書面報備物業中心，否則須承擔由此而產生的一切責任。

十五、1、如乙方需加時（例如：超過規定營業時間）服務，則加時管理服務費及其他費用按成本價另計；

2、乙方因經營需要可申請延長營業時間，所產生的能耗、管理費由乙方負責承擔。

第九條：違約責任

一、甲方違反協議，未按協議要求提供服務的，乙方有權要求甲方改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方須承擔相應的違約責任。

二、乙方違反協議，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改給甲方造成損失的，乙方須承擔相應的違約責任。

三、甲乙任何一方擅自解除本協議的，應向對方支付相當于本協議所述物業之三個月全額物業服務費的違約金，給對方造成損失超過違約金的，承擔實際損失的賠償責任。

第十條：免責事項

因下列情況所致的損害，不論其為直接或間接，甲方均不承擔任何責任：

一、甲方不承擔任何由于乙方不履行或不遵守合同或乙方經營方面的原因而導致第三方遭受損失的責任。

二、不可抗拒因素，如天災、地震、戰爭等事由所致的損害；

三、暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災、刑事犯罪等違法行為等事由所致的損壞。

四、因商鋪固有瑕疵損害；

五、因乙方或第三者之故意、過失所致損害；

六、因甲方書面建議乙方改善自用部分（含部位、設施設備）或改進管理措施，而乙方未采納所致的損害；

七、因業戶延遲交納物業服務費及其他費用所致的損害；

八、車輛被竊、被破壞或車內財物被竊的損害。第十一條：其他事項

一、為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生燃氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，為避免造成更大損失時、甲乙雙方不得拒絕，并積極配合。必要時甲方可采取應急措施。

二、在本協議執行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。

三、本協議內空格部分填寫的文字與印刷文字具同等法律效力。

四、若本協議中的條款有與法律法規有沖突的以國家法律法規為準，但不影響其他條款的有效性。

五、本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

六、本協議在履行中如發生爭議，雙方協商解決或向行政主管部門申請調解；協商或調解無效的，可向人民法院起訴。

七、本協議的有效期限從雙方簽署之日起至甲方不再作為本物業的管理者為止。

八、本協議正本共5頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

代表人： 代表人：

日期:年月 日 日期:年月 日

第三篇：步行街商鋪物業管理

步行街商鋪物業管理

步行街物業管理補充建議

附件一：步行街商鋪項目的物業經營管理建議：

商鋪是指從事具體商業行為的物業。按其經營方式主要為單體經營，集中管理的模式，對商業街商鋪進行統一管理，是目前開發商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區域商業中心和商業品牌有重要影響。

對于開發商來說，開發、銷售商鋪是前提，但只有開發、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商鋪進行管理，才能長久發展。

目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業管理不力，影響商鋪業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發商的頭上。1.0 商鋪物業管理理念

商鋪是有計劃的商業聚集,對商鋪進行“統一管理,分散經營”是商鋪區別于其他房地產的核心特點。

“統一管理”，要求商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開發商委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業市場競爭。“分散經營”，是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。

1.1.商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。為了達到“統一管理,分散經營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1.1 “統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。“品牌審核管理”指：招商對象需經品牌審核后才能進入。

審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如： 承租戶的經營業態是受到整個商鋪的統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可（業主委員會成立之前，經開發商認可）；

營業時間的確定；承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；為整個商鋪促銷承擔的義務；承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；投保范圍事宜；是否統一的收銀等。1.1.2 “統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。由于目前商業競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”。組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。

1.1.3 “統一的服務監督”有助于經營者間的協調和合作。商鋪須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的方式有： 指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排；

協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作； 服務項目：行政事務管理；

監督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。1.1.4 “統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養。商鋪的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0 商鋪物業的管理特點 2.1 顧客流量大

商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全來不得有半點松懈。同時商場在發生突發事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重。2.2 服務要求高

要物業管理服務面向商鋪置業人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。促進商業物業保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優美的經營和購物環境。這是商鋪物業管理服務的根本原則。2.3 管理點分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業物業管理的特點。2.4 營業時間性強

顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統一會造成整體商鋪經營的凌亂感，無序經營的印象，對顧客產生不良的心理影響。2.5 車輛管理難度大

來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業管理水平的整體體現。

3.0 商鋪物業管理人員配備

3.1.1 商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業戶感覺沒

有虛職，沒有閑人，業戶交納的管理費都用在刀刃上。3.1.1.1 業戶服務部

設主管一人，可由物業主任兼任。該部主要職能是業戶接待與內部管理、下設業戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。

3.1.1.2 維保服務部

設主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業保值和升值。維保服務部的作業人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。3.1.1.3 保安服務部

設主管一人，全面負責商鋪的門衛、巡邏、監控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業人員根據商鋪保安的值勤點、工作量和作業班次進行配備。3.1.1.4 保潔綠化部 設主管一人，全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。3.1.1.5 經營服務部

設主管或兼職主管一人，全面負責商鋪業戶委托給物業管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發等經營服務工作。該部門的主要職責是配合業戶的經營活動，促進商鋪經營銷售和物業管理工作。4.0 商鋪的物業服務管理

商鋪物業管理包含以下幾個方面，我們現對此進行分項描述： 4.1 商鋪業戶服務管理

業戶服務部有兩部分工作職能，一是業戶服務，二是內部管理。4.1.1 接待與聯系

接待與聯系是業戶服務的重要內容之一，是物業管理方為業戶、顧客提供服務并與業戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業管理的業戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內外聯系等。4.1.2 糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環境服務因素而來投訴。對物業管理方來說，所有投訴、處理結果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業績考核依據之一； 4.1.3 報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設施出問題，對業戶營業將造成很大的影響。業戶報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現場搶修；

4.1.4 走訪回訪

接待員的走訪內容包括三方面：

一是聽取業戶和商鋪方對物業管理服務的意見、建議； 二是對報修后的維修結果進行回訪；

三是對業戶的禮儀、形象、環境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。4.1.5 內外聯系

商鋪內部聯系：

商鋪的內部聯系包括向業戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環保、水、電、煤、電信及媒體都有業務上的聯系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。

4.2 商鋪裝修服務管理

4.2.1 裝修管理應包含在業戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協議”，現場監督管理等。4.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據經營要求，提出裝修申請；也有的業主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面：

建立周全、詳細、便于操作的管理制度； 專人負責對工程實行嚴格的監督；

選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修；

對裝修現場進行監督管理。

4.2.3 商業鋪面制定裝修管理規定的要點

二次裝修過程應遵守物業管理處制訂的《二次裝修施工管理規定》；

業戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電；

裝修完畢后，物業管理處根據裝修前業戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協議，對工程進行竣工驗收，如發現有違反裝修設計圖及裝修協議某些條款的，應視情節輕重作不同的處理；

為了保證業戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方事由物業管理處選定還是由業戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況： 凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監控系統、公共天線分布系統等進行增建或改裝的，都由物業管理處選定工程實施工方。業戶則按工程費用的一定比例支付給物業管理處作為工程監督管理費。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設備、電話等小規模裝修可由業戶自行選定工程施工方，也可由物業管理處選定施工方。

業戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節）；排水系統的分布圖（附由關細節）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業管理處或商鋪要求提供的建筑細節；

裝修工期、開工期、防火措施、環保、環衛要求、違約責任、施工期保險等。4.2.4 裝修現場監督管理

在施工過程中，物業管理處應派專人在現場進行管理。管理的內容主要包括3方面：

對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協議”要求和對裝潢現場環境衛生（裝潢垃圾）進行監督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內施工，而其他層面則照常營業，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業戶的營業活動。對于裝修的工程監控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協議”上的條款，有否違反物業管理處的其他管理規定等，如有違反規定要及時聯系，發出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業管理處修理，但有關費用則由業戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據或參考。

4.3 商鋪設備、設施維保服務管理

商業物業的日常養護標準較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業物業的重點在于各種設施，設備上，因為商業物業設施設備使用頻率較其它物業相比是最高的一類，設備、設施養護及維修管理的好壞直接影響經營環境和經營活動的正常運行。一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行主要靠平時養護。

商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業廳將給顧客、商品和營業款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優秀員工，日夜監測電氣運行狀況和空調系統、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調、自動扶梯正常運行。

商鋪設備設施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。4.4 商鋪建筑物的養護及維修管理 4.4.1 商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排修繕投資，經管理處審核后報商鋪業委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結果。

4.4.2 工程性質的確定。

依據商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經營業戶必須停止營業。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件，保持原樓宇規模和結構的工程。如樓頂的局部修繕或部分重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內的部分業戶繼續營業；

小修工程（亦稱零修工程或養護工程）是指及時修復的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級的日常養護工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業經營，但也應加強施工管理，盡可能不影響業戶及顧客。4.4.3 建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術檔案的管理是對原有建筑物技術資料的補充，是為日后建筑物的維修、整改、擴建等工作提供不可缺少的依據。4.4.4 維修或施工工程的管理

設備、設施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發包時，應給有相應資質的修繕施工單位承接。外發包合同應要求該施工單位對修繕工程有設置總工程師、主任工程師、技術隊長或技術負責人的措施，形成工程施工過程中的技術決策、管理體系，總工程師為技術總監，各崗位有技術負責人，職、權、責分明。維保部派專人在整個工程施工過程中對現場的質量、安全（包括防火）和是否按外發包合同要求和對施工現場環衛（裝潢垃圾）、環保措施進行監督管理。

4.4.5 檢查監督

維保部主管對屬下各維修組的維修與保養每天進行抽查，發現問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責任；發生責任事故追究維保部主管的責任。4.5 商鋪保安服務管理 4.5.1 治安管理

商鋪的安全保衛工作包括治安防盜、防范突法事件、監控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理的重點如下：

4.5.2 安全保衛管理是商鋪物業管理的要點，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業一般都安裝先進的自動火災報警裝置和自動滅火裝置，這些裝置直接與電視監控系統聯網，一旦發現火情，煙霧達到一定的濃度或溫度達到一定的高度這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警裝置、電視監控系統和自動噴淋裝置；運用電視監控系統對商鋪進行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業點進行日常監視，發現可疑人員或突發事件、惡性事件時監控人員及時錄像存作查證。在地下車庫或露天停車場亦須安置監控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監控死角，人防是商服物業管理中必不可少的。商鋪主要進出門崗的保安員發現可疑人員時用對講機通知場內便衣保安人員加以注意。流動崗應著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發現問題及時解決問題。對突發事件和惡性事件應及時處置防止事態擴大并注意保護現場及時向上級和公安bu門報告。4.5.3 防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對商品將帶來不安全因素。在商品出入口應設置便衣保安，其職責檢查帶出的商品是否有發票，是否是合法的商品購置行為；

大型商鋪在進貨和為顧客送貨（大件）時，由于商品貨量大，堆在商鋪外場地上，容易給不法之徒以可乘之機，這時保安就要提高警惕，防止商品被盜；商鋪在逢年過節、雙休日時有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時商品優惠；或憑廣告券免費領商品時，都會造成柜臺前人頭攢動的擁擠現象，不法分子會乘機作案盜竊錢包，這時保安就應上前維護秩序，保障顧客人身與財產的安全；商鋪為使收銀活動安全，收銀員換班或營業結束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時保安應上前保護收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；一些盜賊在商鋪關門前躲在商鋪內隱蔽處，等到深夜出來作案，第二天開門后又混在顧客中出門。故商鋪關門后保安要仔細檢查商鋪各角落、隱蔽點、夜晚值班時要提高警惕，加強巡邏；對夜晚值班保安的素質要求應較高，夜晚值班應排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應采取必要的技防措施。防范惡性事件和突法事件。商鋪入口時保安的第一關，保安人員責任心要強，善于察言觀色。發現可疑人員，用對講機報告商鋪內的便衣保安員加以注意。商鋪發生突法事件，保安、管理人員應按《應急事件處理規程》操作。防止事態擴大，注意保護現場，及時向上級報告或呼叫救護車。應特別強調，在發生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時。4.5.4 監控中心管理

監控是指利用電視監控系統對商鋪進行全方位多角度的監視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監視。如發現可疑人員或突法事件、惡性事件的發生，監控人員應及時錄象，寸作查證，另外地下車庫或露天停車場亦須安置監控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據、線索，有利破案。這項工作的重要性要求監控中心的保安人員工作認真、敬業。4.5.5 消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災時的人員疏散帶來很大困難；商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災，高樓內的豎井多，煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性，商鋪都安裝有先進的火災探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災自動報警系統聯網。只要易各地方出現火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監控與預防。

制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）；商鋪的各部門及物業管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規定清楚；消防監控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統一指揮，分區管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實貫徹“預防為主，防消結合”的消防方針。

發現監控屏幕有火災報警號時，立即用對講機通知就近的保安人員赴現場核查與處置；如確為火警，按應急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調查分析報告并備案。

發現故障警報，應迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。

定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查，防止發生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現象。在員工、管理人員和業戶中定期開展消防培訓及消防演習，使人人都會使用消防器具，掌握火災逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業務水平。4.6 商鋪保潔服務管理 商鋪的環境有外部環境和內部環境。

外部環境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等； 內部環境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛生間、會議室等一切公用場所，以及業戶的鋪內、辦公室內等非公用部位。

搞好商鋪的環境衛生和綠化養護的主旨在于創造整潔優美、和諧怡人的商業氛圍，為業戶提供一各理想的經營環境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環境。4.6.1 商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標準，根據這些標準、要求再定出保潔的頻率（次數），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業街商鋪環境清潔的作業標準》，內容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業街保潔服務作業規程》，這個“規程”指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的的培訓教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。

4.6.2 商鋪保潔管理的重點

商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優美的購物環境；商鋪的玻璃無框門、室內柱上鏡、電梯內鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應定時清潔以消除不潔現象；商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點；商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。商戶鋪內產生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理；雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛生。對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業隊伍進行消殺工作；在商鋪的營業時間內，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；在雨雪天，商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；提醒業戶在規定的時間內把鋪面內產生的垃圾袋裝送至指定的位置；對一切能利用的再生垃圾的處理。4.7 商鋪綠化服務管理

綠化環境是保持生態平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環境的基礎。商鋪內外的綠化搞得好，能使周圍得環境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業技術人員，依據季節、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求，制定詳細的管理細則，指導養護人員實行。4.7.1 商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統一協調，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪；保持綠地環境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補檀：定期對花木修，剪整形；發現病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標識；草坪要經常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作，風后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。4.7.2 商鋪室內綠化管理

花卉擺放前要有設計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設計風格相協調；花卉上掛·名稱牌”，簡介花卉學名、俗稱、習性，宣傳養花的常識，爭取業戶和顧客的配合，共同創造幽雅清新的購物環境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；花卉搬運時，注意保護花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔；商鋪人流量較大，因此商鋪內擺放的花卉要經常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調劑、更換位置。4.7.3 檢查督導

部門主管對保沽、綠化，服務各組工作時時進行巡視，發現問題記錄在案，并追究各組長責任：管理處經理、業戶部督導不定期對各組工作進行抽查，發現問題立即督促主管部門整改，每月累積數次，對主管進行處罰。4.8 商鋪經營服務管理

商鋪方和物業管理公司所簽訂的委托物業管理合同中，往往會把商鋪經營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項目開發同時委托給物業管理公司，以配合其商鋪的經營管理．作為物業管理公司也應將商鋪經營管理的好壞與自己的物業管理服務緊密地聯系起來。4.8.1 租賃管理

出租方式的管理

主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經營特色；商鋪所處的位置。另外經營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規定一個固定的月租金（根據面積），然后根據市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

4.8.1.1 競標租賃的注意事項： 嚴格審定投標者的資格，主要是審核其個人或公司的商業零售管理經驗、經營業績，資信狀況及經營品種是否符合行業規定等；

投標的程序須規范、嚴密、全面，尤其是租金的計算方式及規定，預付競標租金的保證方式，有關撤回投標的規定，以及中標后延時簽約的賠償，應作更為周全和深人的考慮。

4.8.1.2 協議租金出租的注意事項：

在和業戶簽訂租賃協議之前亦應了解承租人的資格、經營管理經驗，資金狀況，以及目前所經營店鋪的數目，業績情況及所經營品種是否符合行業的規定等；承租人的經營性質，經營范圍，所經營的商品檔次和質量．是否有能力進行一定投入的商業推廣活動，從而使商鋪的業務前景有較大的發展等。4.8.1.3 租金條款

租金制定的參考因素：要參考周邊社區人口數目，流動人口的數目及可能吸引其他社區的顧客量、商鋪地理位置的優劣，交通是否便捷等情況：要參考商品經營的范圍及類別、附近區域商鋪的空置率、承租人的經營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：要參考周圍區域同行業的營業面積、租金狀況、及經營狀況等。

租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投資回報率等。水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業管理費等。大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等。4.8.2 廣告策劃

樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業管理公司統一安裝在合理位置；

廣告策劃是商鋪經營服務管理的一項重要任務，就是要設法把顧客吸引進來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等。

節日期間還可以相應地進行節日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。協調好社會關系，與政府及其他組織機構保持聯絡，參與社會公益活動如捐助失學兒童等，會給業戶帶來潛在的商業機會。4.8.3 項目開發

物業管理處還應不斷增加服務項目，擴大服務領域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：開辦商務中心，為業戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務：開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉OK、節日慶祝，年終聯歡等文娛活動，活躍業戶的文化生活；辦好商鋪內部食堂．為業戶提供清潔衛生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務，開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：為顧客，業戶提供全方位的服務，使顧客生活中的大多數服務要求都能在商業街中得到滿足。4.9 商鋪廣告管理

業戶為了樹立企業形象，追求經濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業管理處為了規范商鋪的環境秩序和整體形象，在支持商業宣傳策劃的同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設計相協調，這就要求承租業戶的廣告設計必須經過物業管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設計格調。4.10 商鋪保險管理

商鋪的物業管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發生意外的事故（包括火災），對業戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業管理方提出索賠。為了規避風險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業管理處應采取兩種措施： 工程或服務的公眾責任險、財產險（火險）；物業管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據事故發生率的高低選擇投保的金額。還有一種是財產險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的，物業管理處應主動出面向商鋪方（大業戶）和各業戶的投保減災提供建設性意見。

附件二：項目管理前期介入注意事項選例：

商住項目與一般物業在設計要求與管理方式上有較大區別。張家港商住項目目前正在規劃設計階段，對此階段進行詳盡完善的論證，管理先進性的預見將對商住項目建成后的投入使用產生廣泛深遠的影響。既要在硬件和軟件上下功夫，同時又要使它富有人性化。

根據獅城怡安對項目日常前期介入管理的經驗，我們從物業管理及服務角度選擇了一些管理建議案例，僅供發展商參考指正：

1.1 商住項目建筑、裝修的考慮事項

商住項目的外圍環境是建立外觀形象的重要考慮事項，它的設計除了考慮外觀和美學外，功能也是重要的一環。如果能夠很好地對外圍環境組成因素的可操作性方面進行規劃，就會提高對物業的管理能力。1.1.1 屋 頂

屋頂應具備洗窗吊頂設施。并制定一套適當的屋頂操作安全管理程序。管理程序根據商住項目的用途和屋頂的類型度身定制。

也可以考慮在屋頂設置清潔用水或洗滌斗或排水口，以便外包清潔公司工作。建筑頂部裝飾部分及屋頂應安裝上人路梯（不銹鋼材料），已方便維護、保養。1.1.2 地 面：

商住項目使用的建筑材料和外部建造的道路對整個場地起了重要作用。道路、走道和其它區域的排水溝應是完整的、且正確排向下水處。主要道路盡可能不使用地磚。地磚是不適合用作走道材料的，大雨過后不平坦的地面會造成其松動，且很難處理。正確施工的鋼筋混凝土走道比較好。1.1.3 主次道路

道路人車分流，應實行主干道雙行，次干道單行，并留出人行道設想，應對人車分流方案進行詳細認證。

1.1.4 停車場減速器

項目停車場內的減速器不僅使行車更安全，且有利于維護道路，因為車速慢會最低程度的減少路面的磨損。減速器應有一定的寬度(最少30厘米)，以避免強烈的晃動。

1.1.5 潮濕墻面處理

項目地下室、消防、水泵，污水處理等潮濕霉變場所的天花和墻面，建議用水泥材料粉刷。

1.1.6 大廈正廳、電梯廳

大廳、電梯廳是商住項目的窗口，設計、施工、材料選擇方面應十分重視，因此它比商住項目任何一個部分都更容易給業主、租戶留下深刻的印象，他起著先入為主的作用，直接影響建成后的租售率、租金價格。1.1.7 公共盥洗室：

高檔商住項目對商場、大廳-盥洗室要求極高，廁所的男女入口原則應分開，并清晰標注。

從任何公共部分都不應看到里面的廁位或小便隔板平面位置（無論直接或通過鏡子反影），即使開門也應保證有所遮擋。1.1.8

公共電梯間

電梯間的寬度至少比附近走廊寬度大1/3，以便容納等候電梯于進出業主、租戶。電梯間照明線路應與走道分開，最好采用照明較高的局部照明。商住項目的標準層電梯大廳要有通風口，使通風良好。（有些高級住宅標準層電梯廳處往往沒有通風）

1.1.9

各類房間裝飾

客房裝飾中應用對比成補色原理，最重要是同一色彩計劃中，不要等量使用對比色，而應以少取勝；房間色彩最為可靠的是遵照自然界色調秩序原則，即地板深-墻壁中-天花淺；南向、東南向、西南向開窗的房間因經常受陽光照射，入射光線成微黃的暖色調，在此條件下的客房可采用深一點的色調，也可用中性較淺冷色調；北向東北向、西北向開窗的空房入射光線偏冷，常會有微蘭的光色，使用暖色調。

1.1.10

公共區域家具

公共區域家具少用皮具，建議不用皮質沙發，而是用有布套且可以換洗的沙發。1.2 設備設施的考慮事項 1.2.1 電梯機房、監控室

在電梯機房、監控室設置空調設施，有利于設施設備的正常運行，并設置專用電表計量裝置，有利于對公共能耗進行監控與分攤。1.2.2 各類泵

各類泵應獨立設置泵房，以免噪聲共振引起業戶糾紛，選擇水泵應采用靜噪型節能水泵。

1.2.3 用智能一卡通

建議在小區安全防范系統中采用智能一卡通運行模式，方便業主交費用，如停車位管理、門禁、水、電、電話、煤氣、特約服務等各項服務。1.2.4 設備房鑰匙

配電、電梯、給排水、弱電等系統的機電及管籠井門鎖采用一把鑰匙。1.2.5 周界報警

周界報警可采用雙聯遠紅外探頭，并與燈光報警連動，確保人防、技防相結合。1.3 照明系統的考慮事項 1.3.1 照明系統是項目中最值得注意的項目之一。

它除了有照明的功能外還兼具了“裝飾”的功能。巧妙的燈光安排能增進商住項目舒適和安全的感覺，照明的安排不是工程設計師的工作，而是建筑師和燈光設計師以美觀為基礎做出的裝璜設計。在這一方面，管理者和燈光設計師有他的內在沖突，管理者希望以簡單的照明為主，燈具的種類控制得越少越好，燈具的效益(每瓦電力所產生的照明度)越高越好，而燈光設計師未必有這樣的想法。因此，業主必需在兩者間找出一平衡點，以滿足兩者的需要。照明除了大堂外，其它區域的燈具應有一致的安排；選用的燈具以高效能為主，燈源的溫度不易過高。消耗品，如燈泡和其他光源的種類盡量減少到最低限度，以減少備用件；燈具的位置和高度必需考慮它維修的可能性；照明的電源和線路要與動力線路分開，以便于整體控制；燈具的供應商以有本地的服務站和備件庫為 主，以保證維修以及貨源；公共部位照明系統設置專用電表計量裝置，有利于分攤能耗。

1.3.2 標準燈具規范：

管理者的難點之一是對于成千上萬的配件，尤其是象燈泡和燈管等小物品的管理。因此，在盡可能的情況下，標準化所有照明器具以便管理。1.3.2.1 大堂照明

燈具的種類越少越好；燈泡和光源最好控制在10種以下；盡量減少使用獨立變壓器的燈具；如空間允許，如入口處的雨篷，可考慮使用高效的“HID”燈具；裝置固定燈具必需考慮如何維修和更換燈泡；大堂的燈光應有其獨立的配電盤，以便獨立操作；燈光的控制應同時考慮區域和交叉線路的方式；中庭可采取路燈的方式，增加其戶外的感覺。

1.3.2.2 室外照明

燈源隱蔽；光度適當，以不耀眼為主；燈具和燈泡耐用；燈具和配電必需防水和雨；安全性強，包括不易破壞；易于控制，以便節能。路燈不易過于照亮，其亮度相等于滿月的亮度；燈具必需注意它的光亮分布范圍，不能設在向上和刺人眼目的位置；室外照明因涉及安全問題，可以考慮使用低電壓的燈具；由于人群可能接近燈具，因此燈具必需有一定的硬件防護。比如，所有的室外燈具都應不易拆卸。

第四篇：商鋪物業管理公約

武漢天凱物業管理有限公司

商鋪物業管理公約

武漢天凱物業管理有限公司二0一一年

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武漢天凱物業管理有限公司

九、物業公司有權按照武漢市政府有關條例和規定向承租人征收綜合管理費、水費、電費及其它費用。逾期不交、或超過一個月未繳全所有費用者，將增收違約金(每日千分之三）。物業公司有權依法向違約方追討，其一切支出由違約方支付。

十、物業公司有權按照武漢市政府有關條例和規定對違反本公約的承租人提出奉勸、通報、警告、停止能源供應，直至解除租賃合同并追究相應責任。

十一、所收費用建帳核費，專款專用。

十二、物業公司有權責令承租人清理阻塞在公共區域的任何障礙物，清理或更正有違反本合同消防條例的任何裝置或物品，并有權向違約方追究因此而發生的一切責任，追討由此所發生的一切費用。

十三、物業公司準予的任何許可只能作特定情況下的許可，而不應作為物業公司放棄有關條例的任何權利，也不能作為日后可以免除書面申請之手續。所有條款解釋權歸物業公司所有。

十四、物業公司熱情為承租人排憂解難，做好服務，并依法管理。

商鋪承租人的權利和義務

一、商鋪承租人有義務遵守物業公司的統一管理，遵守物業管理公約的相關協議約定，配合物業公司的裝修及維護改造等相關安排。二、三、四、五、商鋪承租人享有對小區內公共區域和公用設施、設備的合理使用權。商鋪承租人享有對小區內各項管理制度進行修改的建議權。商鋪承租人享有對物業公司及其相關工作人員的監督權和投訴權。商鋪承租人必須逐月按時繳納租金、物業管理、能源使用等有關費用。

武漢天凱物業管理有限公司

十七、未經物業公司的書面同意，不得擅改房屋的任何部分。

十八、承租人及其職員必須愛護小區公共區域的環境衛生及公共設施、設備。如有損壞的，當事人應照價賠償并負責其直接經濟損失，承租人負連帶賠償責任。

十九、任何承租人違反上述條款，物業公司有權依法向其追討一切損失及相關的法律責任。

二十、物業公司準予的任何許可只能作為特定情況下的許可，而不應作為物業公司放棄有關條例的任何權利，也不能作為日后可以免除書面申請之手續。所有條款解釋權歸物業公司所有。

二十一、承租人應正常使用店鋪內出租方提供的自用或公用設施設備，非正常使用造成的后果由承租人負責。

二十二、承租人的經營方針以提供一流服務為之目的，和諧經營，不得惡性競爭。

物業公司管理收費

一、物業管理費：物業管理費收費標準依據北京市政府有關部門規定或雙方協商確定。承租人自簽訂公約之日起繳納管理費，物業管理費自 年 月 日起計，每建筑平方米每月為 元。包括：

1.公共區域公共設施、設備（如供水、供電系統等）之保養維修費用及年檢費。2.公用設施及公共責任賠償費。

3.公共區域衛生清潔費、綠化費、垃圾清運費（裝修垃圾以及廚余的垃圾環衛部不負責清運）。

4.小區的治安維護及車輛管理。

武漢天凱物業管理有限公司一、二、三、承租人應保證按物業公司規定按時繳納各項費用。

私自啟動和改動電表、水表的封印或進行電路改造影響準確度的，自行承擔后果。違章操作而造成事故，影響供電、供水、供氣系統，對其他人造成損失的，要按實際情況賠償損失。

商鋪的火警與消防管理

一、防火措施

1.承租人室內范圍的配電設備如出現故障，請委托物業公司處理，不得私自處理，如因其使用不當而出現故障，由此所產生的費用由承租人承擔。

2.不得在商鋪內燃燒廢紙，確保各自室內沒有遺下未熄的煙頭及其它火種。3.承租人不得在室內增加大型用電設備，配電箱用電負荷不得超過額定容量。4.室內配置的消火栓不得封堵、損壞、挪作他用。不得封堵防火門及其它防火通道，也不得在防火門前和消防通道內堆放物品。

5.依據武漢市消防管理部門的消防規定，各承租人必須按照國家法規所規定的標準配備滅火器，滅火器的購置由各承租人到消防主管部門指定商店購買，并符合規范。6.承租人不得將易燃、易爆品帶入商鋪內。

二、火警時刻：

1． 停止使用電器及可燃性氣體。2． 關閉所有電源總開關。3． 撥打“119”并通知物業公司。4． 使用滅火器消防栓撲滅火種。

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五、搞好綠化、美化環境，人人必須愛護花草樹木，嚴禁將污水倒入綠地。如人為損壞的，由當事人照價賠償損失。

商鋪管理的違約責任

一、因承租人行為不當而違反本物業管理公約有關規定的，物業公司有權要求扣除物業押金百分之五十處理并賠償實際損失，對其情節嚴重或拒不服從物業公司管理和處罰者，物業公司將依法追究其法律責任。

二、三、以上費用除用于賠償直接經濟損失外，余額皆納入商鋪維修基金。

承租人無故拖延應繳納的有關費用超過一個月時，物業公司按有關規定，將增收違約金，按日千分之三計收。仍不繳納者，物業公司將采取法律手段，直到終止租賃合同。

四、未經過武漢天凱物業管理有限公司允許，承租人不得將商鋪擅自轉租，如發現以上情況，物業公司有權立即終止服務合同，并追究相關責任人的責任。

五、商鋪承租人不得在本商鋪之外任何公共區域兜售生意或未經許可派發宣傳冊，如經發現物業公司有權立即終止其行為。

六、對于承租人違約造成合同無法履行的，承租人應在五日內，騰退房屋，對裝修部分不予補償，騰退后，商輔內剩余物品視為廢棄物。甲方將派員工到現場處理，乙方不得持異議。

七、對于商鋪承租人違反義務（繳費義務、裝修義務、治安義務等），物業享有:

1、追繳違約金;

2、責令限期改正（整改費用由承租人承擔）;

3、解除合同;

4、終止各項服務和訴訟。

第五篇：住宅、商鋪物業管理協議書

商鋪物業管理服務協議書

物業管理單位：深圳市星河物業管理有限公司管理處（簡稱甲方）承租單位（戶）：（簡稱乙方）

乙方于年月日租用樓(小區)層商鋪，面積共平方米，作用途使用。

物業管理期年（年月日至年月日）

根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》、《深圳經濟特區房屋租賃條例》和星河實業（深圳）有限公司與乙方簽訂的《房屋租賃合同書》的規定，經甲乙雙方平等友好協商，達成如下物業管理服務協議：

1、甲方負責物業公用設施、設備和共用部位的維修、養護和管理。

2、甲方負責公共區域的清潔衛生、綠化、消殺工作。

3、甲方負責治安、消防、車輛管理工作（但不含人身財產等保險保管責任），實行24小時安全監控和巡視服務，配合協助公安機關作好治安防范工作。

4、乙方所租用的商鋪，是經深圳市建筑質量檢驗部門檢驗合格交付使用的，如乙方在使用過程中發現房屋質量問題需要維修，應向甲方報告，由甲方負責聯系施工隊及時進行維修。

5、乙方不得將窗戶及外墻作任何更改，不得擅自安裝防盜網、雨蓬、空調等，如需安裝，必須向甲方提出申請，經甲方審批同意后，方可按指定的位置和規格安裝，以確保物業外貌美觀、統一協調。

6、未經業主同意和甲方審批，乙方若擅自改變房屋結構、用途、外貌或非法進行擴建、拆建和利用公共部位堆放雜物等，甲方有權采取相應措施責令乙方停止或恢復原貌，甲方有追究乙方賠償由此所造成的經濟損失權力。

7、乙方應自覺遵守《深圳市家庭居室裝修管理規定》，乙方不得擅自進行裝修，如需進行二次裝修，須向甲方提出書面的裝修申請，并將施工設計方案（圖紙）及消防部門審核文件報甲方和業主審查，經甲方和業主審批同意后，辦理完裝修相關手續，方可進場裝修。若因乙方違章裝修，造成公用設備設施損壞、停水、停電、漏水、漏電等事故，乙方負責修復

和承擔由此事引起的全部經濟責任和法律責任。裝修工程完工，經消防部門驗收后，才能開業經營。

8、乙方應自覺遵守《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的規定，不準在小區內亂丟垃圾、雜物；不準亂貼廣告、標語；不準亂立廣告牌、指路牌；不準將神位、神像等設置在戶外；不準在小區內亂停亂放車輛；不準損壞綠化植物。

9、乙方應自覺遵守甲方制訂的環境衛生等公眾管理制度，環境衛生實行門前“三包”，垃圾應以袋裝放入垃圾箱內，電視、音響的音量不要太大，以免影響他人，營造小區一個良好的生活、經營、辦公環境。

10、收費標準。

物業管理費：；電費：；水費：；垃圾清運費：乙方產生的營業垃圾自行清運到垃圾中轉站，垃圾量每天限定為桶，超出部分，乙方每月支付元給甲方，由甲方負責清運出小區。

11、乙方必須按時（每月5日前）交納管理費、水電費等費用。如拖欠上述費用，每拖延一天，甲方按乙方應交費用總額的千分之三收取滯納金。如乙方拖欠物業管理費、水電費期限超過當月20日或拖欠租金超過合同規定期限，甲方有權或根據業主的授權采取相應措施催繳欠費。

12、嚴禁乙方利用出租房進行違法犯罪活動。

13、甲、乙雙方確認進駐時水表讀數為電計量表不能正常運轉（或損壞），甲方有權追繳該期間乙方所用水電量的費用。

14、未盡事宜，雙方可友好協商解決，本協議具有同等法律效力。

15、本協議一式兩份，雙方各執一份，雙方簽字后生效。

管理單位：星河物業管理有限公司承租單位（戶）：

管理處

年月日年月日

住宅(租戶)物業管理服務協議書

物業管理單位：深圳市星河物業管理有限公司管理處（簡稱甲方）入住人（租戶）名稱：（簡稱乙方）

承租人（單位）于年月日租住號房，管理期年。經查驗，房內設施齊全、完好、無損。經甲乙雙方平等友好協商，達成如下物業管理服務協議：

1、甲方負責物業公用設施、設備和共用部位的維修、養護和管理。

2、甲方負責公共區域的清潔衛生、綠化、消殺工作。

3、甲方負責治安、消防、車輛管理工作（但不含人身財產等保險保管責任），實行24小時安全監控和巡視服務，配合協助公安機關作好治安防范工作。

4、乙方入住前必須與業主簽訂《房屋租賃合同》，同時簽訂本協議書及《住戶消防安全管理責任書》。

5、乙方持《房屋租賃合同》及房屋租金收據等，到甲方辦理入住手續，并按要求填寫《住戶家庭情況登記表》、《入住樓宇簽認表》。

6、乙方入住七天內，如發現室內有諸如供電設施斷路、短路、開關不靈、燈不亮、上下水道堵塞、馬桶及水龍頭漏水、內外門鎖不靈等問題，應及時報告甲方，由甲方負責修復，發生的費用由甲方支付。七天后發現上述問題，乙方可向甲方反映，甲方應及時派人員進行修復，但發生的費用由乙方支付。

7、乙方所租用的樓宇，是經深圳市建筑質量檢驗部門檢驗合格后交付使用的，如因建筑質量問題需要維修，由甲方負責通知施工隊進行修復。

8、乙方不得將窗戶及外墻作任何更改，不得擅自安裝防盜網、雨蓬、空調等，如需安裝，必須向甲方提出申請，經甲方審批同意后，方可按指定的位置和規格安裝，禁止在屋內外墻亂鉆孔、打釘、大爆炸螺栓等（除安裝窗簾、空調機、抽油煙機、熱水器外），以確保物業外貌美觀、統一協調。

9、未經業主同意和甲方審批，乙方若擅自改變房屋結構、用途、外貌或非法進行擴建、拆建和利用公共部位堆放雜物等，甲方有權采取相應措施要求乙方停止或恢復原貌，乙方應

承擔由此事引起的全部經濟責任和法律責任。

10、乙方應自覺遵守《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的規定，不準在小區內亂丟垃圾、雜物；不準亂貼廣告、標語；不準亂立廣告牌、指路牌；不準將神位、神像等設置在戶外；不準在小區內亂停亂放車輛；不準損壞綠化植物。

11、乙方應自覺遵守甲方制訂的環境衛生等公眾管理制度，環境衛生實行門前“三包”，垃圾應以袋裝放入垃圾箱內，電視、音響的音量不要太大，以免影響他人。小區內嚴禁乙方飼養家禽、家畜，營造小區一個良好的生活、經營、辦公環境。

12、嚴禁乙方利用出租房進行違法犯罪活動。

13、收費標準：管理費：；有線電視費：。

14、乙方應按時（每月5日前）交納物業管理費、租金、水電費等，如拖欠上述費用，每拖延一天，甲方按乙方應交費用總額的千分之三收取滯納金。如乙方拖欠物業管理費、水電費期限超過當月15日或拖欠租金超過合同規定期限，甲方有權或根據出租方的授權采取停水、電措施催繳欠費。

15、入住前甲乙雙方確認的水表讀數為立方米，電表讀數為度。

16、以上協議一式兩份，甲方與乙方各執一份，雙方簽字后生效。

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