第一篇：《房地產估價》考核方案(2013.6.17)

《房地產估價》考核方案

一、考核方式：論文考核

二、備選題目

論房地產估價方法，可以在市場比較法、收益法、成本法及假設開發法中任選一種，或幾種方法結合使用。

三、論文撰寫要點

1.正確選取案例。

個人對評估方法的理解比較透徹，所選用的方法能夠在實際中有比較廣泛的運用范圍，論文結果具備一定的實用價值。

2.計算不出現錯誤。

3.對個人出具的評估結果的客觀性有比較有說服力的解釋，能夠讓讀者能夠認同論文的結論，無論是定量或定性的結論。

四、評分標準

1、論文結構完整，具備對選用評估方法原理的解釋、適用范圍及原則的說明，以及對操作過程中各步驟的表述，最后應用具體實例對所選用的方法進行說明，得出最后的評估結果。

2、方法運用正確，無違反客觀原理的表述，結果基本吻合現狀客觀實際。

3、論文詞語表達清晰、流暢，無錯別字，段落劃分得當，文章格式符合常規表達方式（包含標點符號運用正確、段落開頭空格等，字號統一采用四號字，字體采用宋體字或仿宋字）。

4、能提供一篇完整的評估報告的論文可以提高一個檔次計分。

5、上課考勤、平時作業、課堂練習、課堂提問作為最后評分考慮因素，結合論文成績評定最后成績。

五、要求

1、基本概念的解釋。

2、運用范圍、基本原理、操作步驟、或者是計算公式的說明。

3、具體的案例。

4、是否能形成一份完整的估價報告。

第二篇：房地產估價心得

房地產估價心得

在大三下學期，我們工程管理專業學習了《房地產估價》這門專業課。總的來說，通過對這門課程的學習，讓我對當代中國房地產市場有了一個大致的認識，對各種房地產估價方法也有了初步了解，再加上自己動手做的房地產估價報告，我覺得自己的收獲還是非常大的。下面我將對自己所學的知識做出如下總結。

一、房地產估價的含義

房地產估價是模擬房地產價格形成的規律，將房地產客觀合理的價格測算出來的過程。這就要依據一定的估計理論和方法，也必須掌握房地產估計的概念、特征以及估計基本要素，掌握估計對象房地產區位、實物、權益的界定。

二、房地產估價的本質

1、房地產估價是評估房地產的價值而不是價格。

2、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產成交價格容易受交易者動機、偏好等個別情況的影響。房地產價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷。

3、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業意見的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據性。后者的法律責任大于前者。

4、房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內。估價師應當對其估價結果的有限性有清楚的認識，采用多個假設來處理現有的知識水平和范圍以及數據的完整性方面的有限性，并將這些假設對估價結果的影響明確地告知委托人，所以對估價師評價其結果準確與否不是看其估價結果而是評價其估價的過程是否符合規范的要求。

5、房地產估價既是一門科學也是一門藝術。正確的房地產價值分析、測算與判斷必須依靠科學的估價理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經驗。

三、房地產估價的必要性

1、一種資產只有具備了下列2個條件才真正需要專業估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。具體就房地產來講，由于房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產市場是典型的“不完全市場”并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格。房地產估價的有助于將房地產價格導向正常化，促進房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。

2、房地產估價是估價行業主流的原因：房地產具備專業估價的條件，房地產量大面廣而其他資產的數量相對較少，房地產需要估價的情形較多而其他資產需要估價的情形相對較少。

四、幾種常用估價方法的介紹

1、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。

2、成本法

(1)成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

3、收益法

不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。剩余法

房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。常用于房屋或土地的單項估價。

4、假設開發法

對于一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。

5、基準地價法

針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

6、路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

五、房地產估價方法運用中應注意的問題

（一）評估方法的選擇

在選擇評估方法時，主要依據如下兩方面情況:

1、各種估價方法的適用范圍。

2、估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。

（二）運用估價方法進行價格試算的注意事項

依據某種方法直接計算出來的估價結果，還不足以令人信服，因此，在估價作業上一般不作為最終估價結果。這種價格，稱為試算價格。

（三）調整試算價格的注意事項 運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據的資料不同，也會得出不同的計算結果。因此，必須對試算價格進行綜合分析并予以調整，使之不致產生重大的差誤。

試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據的資料不同。因此，調整試算價格主要應考慮如下兩方面：

1、資料的可信程度。要使估價結果能得到社會承認，所依據的資料不僅要全面，而且必須準確。因此，在調整試算價格時，首先應當對估算過程所依據的資料進行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當，有關房地產價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應用是否恰當，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當等。

2、估價對象的種類。如果判明所依據的資料是可靠的，則還應檢查該資料是否與對象房地產的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產和收益房地產兩類來予以分析。

（四）各種方法常見的改錯項目

市場比較法：

1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正

2、交易日期修正中關于定基價格指數，環比價格指數，逐漸遞增或遞減（等比），期內平均上升或下降（等差）的修正

3、區域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實例的得分問題地產估價理論

4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

收益法：

1、租約期內與租約期外年客觀收益的計算問題。

2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問題。

3、收益年限確定錯誤的公式。

4、漏算了營業稅及其附加的問題。

5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

成本法：

1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。

2、耐用年限確定錯誤的問題。

3、計息期確定錯誤的問題。

4、沒有將各成本項目統一到相同的年限內的問題。

5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年限修正的問題。

6、利息的計費基礎多少項目的問題。如：銷售稅費不能計算利息。

7、銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。

基準地價修正法動態方式不存在投資利息。

假設開發法：（1）沒有確定最佳的開發利用方式

最佳開發利用方式的確定需要依據規劃限制條件，但不能把規劃限制條件直接作為最佳的開發利用方式。（2）沒有計算待開發土地或待完成房地產的利潤（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎（4）貼現期確定錯誤（5）當利息率和貼現率一致時，還計算了利息。（6）未來樓價的確定完全依據市場比較法，沒有結合長期趨勢法。（7）遺漏了買方購買待開發土地或待完成房地產的稅費。（8）貼現期確定錯誤的問題。（9）管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問題。

六、我的房地產估價報告的介紹

估計對象：估價對象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號樓401室房地產，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛，框架結構，南北朝向，簡單裝修，個人完全產權；估價目的：運用自己所學的知識，并檢驗自己對所學知識的掌握情況；估價時點為2013年6月3日；價值類型為估價對象的公開市場價值。

選用市場比較法進行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：306166元，單價：2489.15/m2。估價步驟：1．選擇可比案例根據替代原則，選取近期同一供需圈內鄰近區域的三個住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽國際公館進行比較；2．比較因素的選擇，根據可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產價格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區域因素和個別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價對象進行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區域因素和個別因素等方面進行系數修正，得出估價對象的比準價格。

選用收益法其為計算公式：V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，資本化率依據安全利率加風險調整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風險、管理等補償按5%，房屋出租總費用：管理費+年維修費+年保險費+年稅金+年折舊費年房地總費用=7191.6（元），年房地純收益為4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）

選用成本法本例是僅對建筑物進行估價，其計算公式為積算價格＝建筑物重置價格-建筑物累積折舊，本估價報告中的估價對象是框架結構，建筑物的重置價格為800元/平方米，故此估價對象的重置造價為800*123=98400（元），建筑物年折舊額為1377.6元，最后得出計算積算價格94267.2元。

以上就是對房地產估價概述的心得和體會，非常感謝老師對我們的細心教導。

第三篇：房地產估價復習

名詞解釋：房地產估價師、房地產、容積率、地役權、空間利用權、區位、基準地價、標定地價、房屋重置價格、補地價、樓面地價、房地產估價、專業房地產估價人員、估價目的、房地產估價原則、最高最佳使用、市場法、可比實例、收益法、成本法、直接資本化法、報酬資本化法、假設開發法、長期趨勢法

簡答：土地利用的限制、增加房地產供給的途徑、政府對房地產限制的特權、引起房地產價格上升的原因、房地產具有價格的條件、需要補地價的情形、專業估價的特點、一名合格的房地產專業估價人員必須的素質、房地產估價原則、保障獨立、客觀、公平估價的要求、獨立、客觀、公正的具體做法、有助于把握最高最佳使用原則的經濟學原理、房地產估價的基本方法、市場法估價的操作步驟、選取可比實例的質量要求、建立價格可比基礎、房地產狀況調整的內容、收益法的操作步驟、成本法估價的操作步驟

第四篇：房地產估價考試題

1、何為市場法？運用市場法估價的一般步驟？

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：1）搜集交易實例；2）選取可比實例；3）建立比較基準；4）交易情況修正；5）市場狀況調整；6）房地產狀況調整；7）求取比準價格。

2、何為成本法？運用成本法估價的一般步驟？

成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

成本法的操作步驟1）弄清估價對象房地產的價格構成，搜集相關資料;2）測算估價對象重新購建價格;3）測算建筑物折舊;4）求取估價對象積算價格。

3、何為收益法？運用收益法估價的一般步驟？

收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。

運用收益法估價一般分為下列4個步驟：

1)搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料，如估價對象及其類似房地產收入、費用的數據資料；2)預測估價對象的未來收益(如凈收益)；3)求取報酬率或資本化率、收益乘數；4)選用適宜的收益法公式計算出收益價格。

4、何為假設開發法？運用假設開發法估價的一般步驟？

假設開發法也稱剩余法、預期開發法、開發法，是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發建設的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象的價值的方法。

運用假設開發法估價一般分為下列6個步驟進行：

1）調查分析待開發房地產狀況；2）選擇最佳的開發利用方式，確定開發完成后的房地產狀況；3）預測后續開發經營期；4）預測開發完成后的價值；5）預測后續必要支出及應得利潤；6）測算待開發房地產價值。

5、何為路線價法？運用路線價法估價的一般步驟？

路線價法是在特定街道上設定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格修正率或其他價格修正率來求取該道路其他臨街土地價值的方法。

運用路線價法估價一般分為下列6個步驟進行：

①劃分路線價區段；②設定標準臨街深度；③選取標準臨街宗地；④調查評估路線價；⑤制作價格修正率表；⑥計算臨街土地的價格。

6、何為房地產估價？房地產估價的基本程序？

房地產估價是房地產估價師和房地產估價機構根據估價目的，遵守估價原則，按照估價程序，運用估價方法，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見的活動。

房地產估價的基本程序是指完成一個房地產估價項目所需做的各項工作按照它們之間的內在聯系排列出的先后順序。

房地產估價的基本程序如下：

(1)獲取估價業務；(2)受理估價委托；(3)制定估價作業方案；(4)搜集估價所需資料；(5)實地查看估價對象；(6)分析估價對象價值；(7)測算估價對象價值；(8)判斷估價對象價值；(9)撰寫估價報告；(10)內部審核估價報告(11)交付估價報告；(12)估價資料歸檔。

第五篇：房地產估價原則

房地產估價原則必須以估價對象的合法使用為前提。世界上的任何實物都是有規律的，房地產的估價同樣也是有規律的。盡管房地產價格受諸多因素的影響。但是，當我們觀察其形成和運動過程時，就會發現房地產估價仍然有著自身的某種規律，也是不以個人的主觀意志為轉移的。例如，在一定時期、某一地區、某一地段、一定結構、一定層數的新建住宅的價格是相當的。再比如，在一定時期，盡管某個地區的個別商品住宅的價格有所不同，但都在平均價格上下波動。因此，估價人員在估價時，一定要遵守估價的規律。房地產估價的規律一般可以歸結為：估價的原則和標準；估價的理論和方法；估價的程序等。

一、房地產估價原則

房地產估價原則：房地產估價原則——估價時點下的估價結果具有近似性。房地產估價原則：使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性。估價原則的本質可以理解為：1房地產估價的工作標準；2統一估價人員的認識；3規范估價行為。其目的使得估價的結果具有類似性或者可比性。

1．合法性原則：合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。估價對象的權益不是委托人或估價人員可以隨意假定的必須有合法的依據。如果權益不同，原因在于盡管兩宗實物、區位狀況完全相同的房地產。其價值可能有很大的不同。

遵循合法原則包括具體包含有以下幾個方面：合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則。

應以房地產，1合法產權方面。權屬證書和有關證件為依據。具體來說，沒有合法權益的房地產不能當成具有合法權益的房地產來估價。

任何產權性質的房地產都可以成為估價對象，應注意：不是只有合法產權的房地產才能成為估價對象。關鍵是合法產權的房地產，要按合法產權的房地產來評估；不合法產權的房地產，一定要按不合法產權的房地產來評估。

2．最高、最佳使用原則：房地產是一種稀缺資源，無論是社會還是權利人都希望能發揮其最大的效益，并根據這種期望確定土地利用方式。因此要以委估房地產，主要是地產的區位、特性、等級等客觀條件所決定的使用效益最大的使用方式或用途為前提進行估價。

最高最佳使用原則的含義：經過充分論證，最高最佳使用原則是指法律上許可、技術上可行、經濟合理。能夠使得估價對象達到最大可能的使用。

最高最佳使用的前提條件是法律上許可、技術上可行、經濟合理。

最高最佳使用具體包括：1最佳用途；2最佳規模；3最佳集約度。

3．均衡原則：房地產的各個組成部分，如土地與建筑物、建筑物的結構、設備與裝修等相互之間須達到一個均衡的比例關系，才能達到房地產整體的最高最佳使用狀態。均衡原則就是要求評估人員在評估房地產的某一個組成部分時，須充分考慮因其與其他組成部分之問的結構關系而決定的房地產整體最高最佳用途。

從均衡原理理解房地產最佳集約度和最佳規模來判定是否為最高最佳使用。可以幫助確定最高集約度和最佳規模。以建筑物與土地的組合來講，均衡原理是以房地產內部各構成要素的組合是否均衡。建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態，該房地產的效用便不能得到有效發揮，從而會降低該房地產的價值

4．適合原則：每一宗房地產總是處于某個特定的環境之中，只有當一宗房地產與其所處環境適合才能達到最高最佳使用狀態。因此，估價人員在評估一宗房地產的價格時，須詳細分析該宗房地產與其周圍環境的關系，審慎確定最高最佳使用狀態。

從適合原理理解最佳用途來判定是否為最高最佳使用。可以幫助我確定最佳用途。適合原理是以房地產與其外部環境是否協調。只存在相對的最好，從本質上講：現實世界不存在絕對最好。即最好是有條件的因此，適合原理的本質是適合環境要求的就是最好的。

房地產估價的最高行為準則，房地產估價的最高行為準則是獨立、客觀、公正。1不受他人約束的獨立機構；

2、是要求估價人員與估價對象及當事人沒有利害關系；3是要求估價機構的人員在估價中不應受外部干擾因素的影響，獨立——是要求估價機構本身應當是一個不依賴于他人。不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業知識、經驗和良心進行估價。完全從實際出發，客觀——要求估價機構和估價人員不帶任何自己的好惡、情緒和偏見。按照事物的本來面目去估價。不偏袒任何一方。公正——要求估價機構和估價人員在估價中公平正直。估價機構和估價人員的中立立場。注意：獨立、客觀、公平原則的核心。

估價原則的重要性

以此作為估價時的指南。估價原則可以幫助估價人員，每一位估價人員都應正確理解房地產估價原則。如何去思考和衡量估價對象的價格，如何把估價對象的價格框定在一個合理的范圍內。客觀合理估價的假設:反復考慮評價的結果，2換位思考。估價人員分別站在當事人雙方的立場上。一般會得到當事人雙方都能接受的評估結果。獨立、客觀、公正的做法：要有良好的職業道德；堅持回避原則；事實求是；遵守評估程序；不斷提高理論水平和業務素質。

房地產估價原則是主觀的以估價對象合理為基礎，我國目前的狀況，應該同時注意顧家的作用和意義，建立在科學的理論和方法的基礎上才最具科學性。