第一篇：提綱格式

提綱格式

1、論文題目：要求準確、簡練、醒目、新穎。

2、目錄：目錄是論文中主要段落的簡表。（短篇論文不必列目錄）

3、提要：是文章主要內容的摘錄，要求短、精、完整。字數少可幾十字，多不超過三百字為宜。

4、關鍵詞或主題詞：關鍵詞是從論文的題名、提要和正文中選取出來的，是對表述論文的中心內容有實質意義的詞匯。關鍵詞是用作機系統標引論文內容特征的詞語，便于信息系統匯集，以供讀者檢索。每篇論文一般選取3-8個詞匯作為關鍵詞，另起一行，排在“提要”的左下方。

主題詞是經過規范化的詞，在確定主題詞時，要對論文進行主題，依照標引和組配規則轉換成主題詞表中的規范詞語。

5、論文正文：

（1）引言：引言又稱前言、序言和導言，用在論文的開頭。引言一般要概括地寫出作者意圖，說明選題的目的和意義, 并指出論文寫作的范圍。引言要短小精悍、緊扣主題?！?）論文正文：正文是論文的主體，正文應包括論點、論據、論證過程和結論。主體部分包括以下內容：

a.提出-論點；

b.分析問題-論據和論證；

c.解決問題-論證與步驟；

d.結論。

6、一篇論文的參考文獻是將論文在和寫作中可參考或引證的主要文獻資料，列于論文的末尾。參考文獻應另起一頁，標注方式按《GB7714-87文后參考文獻著錄規則》進行。中文：標題--作者--出版物信息（版地、版者、版期）：作者--標題--出版物信息

第二篇：提綱

邢臺市住房保障現狀及對策研究

摘要：本文首先通過文獻資料論述了國內外保障住房的現狀，之后對邢臺市住房保障的現狀和住房保障面臨的各種問題進行了深層次的分析，通過參考國外發達國家保障住房的先進制度和成功經驗，運用理論和實踐相結合的方法，提出了一些針對性的策略：主要是從梳理協調國家、地區法律法規，建立統一的住房保障管理機構，拓寬住房保障資金的融資渠道，完善住房保障制度四個方面來完善邢臺市住房保障體系。關鍵詞：邢臺市住房保障；現狀；對策

一、緒論

（一）研究背景及意義

越來越多的人口往城鎮遷移，在國家政策的支持下房地產市場得到了蓬勃發展，很多企業紛紛投入到房地產開發上來，這些都很大程度上緩解了城鎮住房緊張的問題。然而，隨著房地產市場的不斷開放，城鎮房價也是水漲船高，每年房價的漲幅程度遠遠超過了居民的收入增長水平，而且市場上出現各種投資房產、炒房的問題，甚至出現很多一人多套房，其他人無房住的局面，導致很多收入中等或收入偏下家庭一輩子的積蓄也很難再買得起房子，很多人群住房問題都得不到有效解決，引起了非常大的不滿和憤怒。當前邢臺市住房問題也是如此，因此，住房保障問題已經成為全社會的關注和焦點。

為了維持城鎮穩定有序安定的發展，只有解決好了人們住房保障的需求，安居樂業，人們才能有幸福感和城鎮歸屬感。因此，國家必須加強加大實施住房保障建設制度的普及，使更多城鎮居民“住者有其居”，充分保障每位居民有住房的權利。綜上所述，解決好居民住房問題對促進邢臺市經濟健康發展都有非常重大的意義。

（二）相關概念 1.經濟適用房

經濟適用房是指國家政策的大力支持下，給符合政策條件的居民提供具有保障性的商品房，比起一般的商品房，經濟適用房的價格一般都相對較低一點，這樣可以確保很多本地中低類收入的家庭能夠買得起房。經濟適用房價格主要是由當地政府管控，未經政府允許不可隨意漲價，本地居民購買經濟適用房需要滿足當地政府審批的條件，對符合條件購買經濟適用房的居民優先享受政府提供的個人公積金貸款。2.廉租房

廉租房是指由當地政府牽頭，利用各種補貼、減免租金的方式，對本地常住戶口的最低收入家庭或是老弱病殘人群無房可住的情況下，提供極其低廉價格的普通住房。廉租房的租金比社會上普通租房租金低的多，廉租房主要是由政府發揮社會保障職能，完善社會住房保障制度的方式之一。3.公租房

公租房是指政府提供向符合政策的人群提供群體性租房，公租房的提供對象是本地收入條件偏下的的人群，入住對象只是短暫過渡，房子產權屬于政府或單位。公租房面積基本上低于一般住房面積，公租房的房租比較低廉。4.住房公積金

住房公積金是指政府機關、企業、事業單位等機構給在職員工按照一定的比例繳納的住房儲金。住房公積金主要由職工所屬單位和職工按照同樣的比列分別繳納至職工賬戶上，公積金數額全部歸職工所有。住房公積金主要用于居民買房、裝修、房屋修繕等與住房相關專有用途，不可以用于其它方面，住房公積金具有保障性、互助性、長期性。居民在買房時可以使用公積金貸款，這樣可在一定程度上緩解每月房供壓力。相比較商業貸款買房，居民買房時使用公積金貸款時，還款利息會低很多。按照當前邢臺市給予的公積金貸款，五年以下為2.75%，五年以上為3.25%。

（三）國內外研究現狀 1.國外研究現狀

西方國家在住房保障方面都有很多豐富的理論研究和實踐經驗供國內學習。如美國學者亞當斯對美國住房政策有著非常深入的研究，他指出住房問題涉及到個人財富、個人社會地位、財富、權利等多種意義的交互式問題[1]。英國學者內維特指出指出，國家住房政策與社會安全問題息息相關，如果住房政策制度制定的不夠恰當，會損害公民的安全和利益，對國家和社會安全問題都會有很大的破壞作用[2]。倫德在《理解住房政策》中指出：“住房是一種資源，資源如何合理分配極大的影響社會公平問題，住資源的不平等可能影響住房者的受教育水平和健康程度等等，而且還會延續到下一代[3]。日本的西川桂治主要從政府同市場的關系的角度，將住房政策劃分為：市場放任型、市場調節型、財政主導型[4]。2.國內研究現狀

葛懷志等人在《國內外住房保障研究述評》中對國內外住房保障情況做相關研究后，分別評述了國內外保障住房的的差異，對未來國內住房保障領域的研究方向進行了展望[5]。郭丹丹在《城市外來務工人員住房保障國內外研究現狀分析》中對西方國家貧民窟的問題做出了相關調查研究，并研究了外來務工人員住房問題作出了相關討論，剖析了外來務工人員住房遭遇不公問題的原因[6]。包旬在《濟南市保障性住房發展現狀及問題研究》中闡述了濟南市保障性住房的發展現狀，提出了濟南市保障性住房建設存在的問題，并借鑒了美國、加拿大、日本、香港、新加坡的住房保障制度[7]。王曉艷在《大連市X區住房保障現狀及對策研究》中提出了當前大連市某區住房保障現狀及存在的問題，該區在吸收了國外先進的住房保障經驗后，出臺了向外來務工人員提供公租房和以有限產權形式出售公租房等一系列創新舉措[8]。甘雨平等人在《中小城市住房保障現狀研究》中點出了我國住房保障制度出臺較晚，很多住房保障制度細節問題都沒有得到完善，同時指出了一線城市與中小城市住房保障問題是有差異的[9]。張芳在《我國住房保障制度研究》中指出了陜西省住房保障制度政策及實施現狀，指出了國外住房保障制度對我國的啟示，并提出了一些住房保障制度建設的對策[10]。韓一嘉在《深圳市住房保障體系的發展現狀及主要問題研究》中概括了深圳市住房總體發展狀況，總結了深圳市住房保障體系的發展及其現狀，并提出了深圳市住房保障發展面臨的困難和存在的問題[11]。

由以上文獻可知當前關于國內保障住房的理論研究指導較多，對我國保障住房的健康發展有很大的推動作用，然而大部分文獻比較偏向于總結國內外的住房保障經驗，沒有針對特定地區細節化研究成果，對提出符合中國國情的保障住房對策也是較少。

（四）研究的主要內容、方法 1.研究的主要內容

本位主要以邢臺市住房保障現狀為主要研究對象，指出了當前邢臺市住房保障現狀及存在的問題，提出了邢臺市為完善住房保障制度作出的創新型舉措，之后結合美國、日本、英國的保障制度方面的成功經驗和啟示，對完善邢臺市住房保障建設提出了相關對策。本文總共分為六章：第一章節為緒論，展開了邢臺市住房保障現狀及對策研究這一課題的研究內容意義，并詳細解釋了經濟適用房、廉租房、公租房、住房公積金的含義，總結了國內外在住房保障制度方面的研究成果。第二章節為住房保障的基本理論及其形式，分別解釋了國家干預理論、住房過濾理論、倒U型曲線理論、公平和效率理論的含義，并總結了目前政府直接建造保障性住房、間接建造保障性住房、政府管制住房租金和價格、政府干預住房需求的基本形式。第三章節介紹了當前邢臺市住房保障基本情況和發展現狀，引出了邢臺市在提高保障住房建設作出的創新舉措，并提出了邢臺市住房保障出現的各種問題。第四章節主要介紹美國、日本、英國在住房保障制度方面的共性和差異，并列舉出邢臺市政府可以借鑒的一些國外先進經驗。第五章節主要是從梳理協調國家、地區法律法規，建立統一的住房保障管理機構，拓寬住房保障資金的融資渠道，完善住房保障制度四個方面來完善邢臺市住房保障的策略。第六章節為本課題結論，對全文進行了梳理和總結。2.研究的主要方法

本文首先厘清與保障住房相關的概念，通過查閱大量國內外理論文獻，提出了本文研究的主要方法：(1)利用住房保障的四大基本理論知識及基本形式，結合當前邢臺市住房保障現狀、成果及面臨的問題，提出了個人的建議。(2)通過比較和學習美國、日本、英國在社會住房保障方面的取得的成果，就完善邢臺區住房保障建設提出了個人研究策略。

二、住房保障的基本理論以及形式

（一）住房保障的基本理論 1.國家干預理論

國家干預理論是由凱恩斯提出，主要是針對當市場上供應和需求達不到平衡時，政府通過宏觀調控和微觀調控的方式干預市場，如儲蓄利率調整等，從而修正和完善市場上出現的不平衡狀況。在房地產市場上，很多土地資源都會集中到少數大型房地產開發商手中，他們可以利用市場上信息不完整來操縱房價，獲取暴利。普通群體由于無力支撐高昂的房價而無法靠自身來解決住房問題，此時政府必須干預市場來解決普通群體的住房問題。2.住房過濾理論

住房過濾是指在房地產市場上，很多建造多年的房子由于空間格局、居住環境、內部設計、區域面積等方面已經不能滿足于房主的需求，此時舊房房東為追求檔次更高的居住環境而放棄原有的住房，同時，周邊出現許多新造的住房，致使這些舊房價格普遍下降，此時中低收入群體可以低價購買這些舊房繼續入住。住房過濾理論對當前邢臺市住房保障現狀及現實問題提供了很大的指導作用，對完善住房保障制度的建設提供了理論支持。3.倒U型曲線理論

在工業革命前，人類基本以生存為目的擇地分散居住，此時稱為前住房保障時期，隨著人類文明的發展和生產力水平的提高，城市化進程不斷加快，人們更多的是以城鎮為中心聚集在一起，這些變化給城鎮住房帶來了很大的壓力，各國也開始重視起保障性住房建設，這時稱為住房保障形成并高速上升時期。當國家經濟發展到一定階段，國家也無需大筆投入保障房建設，國內中產階級基本上都能解決好住房問題時，此時稱為住房保障回落時期。倒U形曲線理論很好地反應了社會經濟發展形態與住房保障的關系，當前邢臺市保障住房問題形勢嚴峻，按照倒U型曲線，現在并將長期處于住房保障形成并高速上升時期。4.公平與效率理論

公平與效率理論最先由西方學者提出，有人認為市場經濟條件下效率為先，有人覺得公平最重要，房地產市場發展中政府需要兼顧公平與效率，二者缺一不可。住房群體獲得住房權利主要通過單位福利分房和市場化分配，單位福利分房主要考慮到集體的利益為先，可以非常公平地兼顧到每個人，然而這讓很多人喪失動力，工作效率低下，過去我國計劃經濟就是如此。市場化分配利用市場經濟下的充分競爭，可以充分發揮個人主觀能動性，極大地提供工作效率，充分提高了住房資源的分配效率。單位福利分房和市場化分配都只是強調公平或者效率中的一種，公平與效率二者在住房問題上是相互矛盾的，為了平衡這二者的矛盾，需要國家建設保障性住房，征收房產稅等措施來滿足社會上很多中低收入群體住房的需求。

（二）住房保障的基本形式 1.政府直接建造保障性住房

政府直接建造保障性住房，通過低價出售或出租的方式給予無力購買商品房的中低收入群體。政府根據低收入群體情況，自主建造住房及負責相關物業管理費用，保障性住房價格普遍低于市場上住房價格。一方面，保障性住房可以緩解中低收入群體住房壓力，另一方面，保障性住房過度開發可能會打擊房地產開發商的動力，減少商品房的建造，導致市場上需求與供給失衡。政府需要在中間找到一個平衡點，這樣既可以保障中低收入群體住房的群體，又要激活房地產開發商，保持供求平衡。2.政府間接建造保障性住房

政府間接建造保障性住房指政府給開發商一定低貸款利率，減免稅收等優惠方式讓房地產開發建造保障性住房，住房群體可以向當地政府申請保障性住房，在獲得審批文件后，房地產開發商將這些保障性住房以較低的價格出售給符合批準條件的中低收入群體。政府間接建造保障性住房目的也是要給低收入群體住房的權益。與政府直接建造保障性住房不同的是，政府在給予企業建造保障性住房權利時，不僅要考慮到以低價格出售，還要考慮到房地產開發商的利益。開發商在建造保障性住房時候，需要嚴格的監管制度和完善的法制，這樣可以避免房地產開發商在拿到政府優惠的政策時，未按照政府的要求從事保障房建設工作。3.政府管制住房租金和價格

政府管制住房租金和價格是指政府為控制房地產開發商無節制地使用市場權利，通過房產銷售價格管制、土地租金等政策來影響地產開發商的決策。政府通過價格、租金管制手段來使得中低收入群體獲得住房的權利，同時迫使房地產投資人收益下降，從而轉移投資渠道。4.政府干預住房需求

政府直接向無力購買房產的中低收入群體發放一定的補貼，讓其自主去市場上租房或買房。相比于以上幾種住房保障基本形式，政府干預住房需求不僅可以使居民有自由選擇購房區域，而且對領取補貼對象有很好的管理。一般政府按照家庭規模來發放補貼，對于很多領取補貼的家庭收入偏高時，可以隨時終止發放。目前大部分國家都采取發放住房補貼的方式來為中低收入群體提供住房保障，政府通過發放補貼的措施可以很好地將保障機制與市場機制中有機結合起來。

三、邢臺市住房保障現狀以及存在的問題

（一）邢臺市概況 1.基本情況

邢臺市位于華北平原中部，河北省中南部，目前有橋東區、橋西區兩個轄區，邢臺經濟開發區、大曹莊管理區15個縣，2個縣級市，總面積為1.25萬平方公里，人口757萬。邢臺氣候為溫帶季風氣候，有崆山白云洞、大峽谷、漢牡丹園等著名景點，全市共有邢臺東站、邢臺站、清河城站三個火車站，著有邢臺學院等高等學府，邢臺市花為國槐和月季。目前邢臺市有今麥郎、晶龍集團、晶科太陽能、萬達輪胎等一大批知名企業，是中原經濟區的北方門戶。2.發展現狀

經濟總量：邢臺市生產總值為1668.1億元，全市財政收入為174.4億元，增幅全省第四，公共財政預算收入95.7億元，增幅全省第六，社會消費品零售總額787.8元，增長12.4%[12]。

財政情況：邢臺市財政收入為174.4億元，同比增長4.4%，公共財政預算為95.7億元，增長6.4%，社會消費品零售總額為787.8億元，增長12.4%[13]。

2015年全國經濟下行壓力很大，目前固定資產投資1647.1億元，新增規模以上企業185家，全年融資47.1億元，民生支出236.1億元，城鄉居民人均可支配收入達到19900元和8100元。

（二）邢臺市住房保障現狀

目前邢臺市人口約為710萬，目前全市保障性住房完成率達到75%，政府在廉住房用地、經濟適用房用地、公共租賃房用地、限價商品房用地、棚改房用地、保障房建設用地等總用地量占總住宅用地百分比每年都處于不斷上升的趨勢，保障房實際供地完成率情況也在穩步提升中，這些舉措都大大緩解了邢臺市中低收入群體面臨住房的問題。然而當前仍然存在一些住房問題，面對不斷飆漲的房價，邢臺市約10%的中低收入家庭仍然沒有達到人均住房面積水平，特別是2015年，全國經濟都處于全面下行中，企業經營狀況不斷惡化，面臨著債務償還、融資難等各種問題，同時國家對環保要求標準也在不斷提高，要求全年優良天數出國87天。全市財政收入增長有限，收支平衡困難，這對很大程度上依賴于政府財政補貼支出用于保障房建設是一個很大的挑戰。1.邢臺市住房保障體系

邢臺市住房保障體系主要由經濟適用房、廉租房和公租房組成。

按照2015年邢臺市對住房保障標準規定，目前全市保障性住房的主要對象為中低收入家庭、外來務工人員、新入職場員工。符合申請保障房收入或住房條件如下：全年累計家庭人員平均可支配收入為3.4萬元為中等偏下收入家庭；全年累計家庭人員平均可支配收入為1.8萬元為低收入家庭；家庭在邢臺市沒有購買住房，家庭住房面積小于50平方米且個人平均住房面積小于15平方米的；與企業單位簽訂勞動合同，新就業員工年收入在3.4萬元以下；外來務工人員，收入持續穩定的人員均可申請保障性住房。2.邢臺市住房保障管理機構

目前邢臺市住房保障管理機構在近十年的發展中不斷完善起來，邢臺市住房保障和房產管理局總共分為10個內設機構，分別是辦公室、人事科、財務管理科、住房保障科、市場管理科、執法監督科、房地產信息科、物業管理科、邢臺市住房委員會辦公室、邢臺市危舊房改造辦公室、行政許可服務科、離退休干部科、監察室、直屬單位黨委。辦公室主要對全市房地產發展情況進行調研，人事科主要對房產直屬單位人員進行培訓、教育等，財務管理科主要負責附屬單位財務管理和審核預算，對房產建設經營承包商進行監督和考核。住房保障科負責我司保障性住房的發展規劃，對經濟適用房、公租房申請對象進行資格審核。市場管理科主要對房地產市場秩序進行整頓，全面負責房產市場監督管理工作。執法監督科對房產市場上違法行為進行查處，房地產信息科主要負責收集、整理、匯總房地產信息，給全市制定房地產決策提供依據，物業管理科主要負責對保障房公共設施進行建設、維修服務。邢臺市危舊房改造辦公室主要是對危舊房現狀就行調查，對危舊房項目管理、監督。行政許可服務科主要是按照國家法律規定進行保障房審批工作，監察室主要對房產直屬單位領導、員工違紀違法時進行監督、調查。直屬單位領導主要負責黨風廉政建設。

（三）邢臺市住房保障的創新舉措 1.向外來務工人員提供公租房

當前邢臺市外來務工人員人口數量占總人口數量的30%，它們對邢臺市經濟發展做出了自己的貢獻，然而大多數外來務工人員依然為中低收入群體，隨著市場上房價的不斷高漲，自己根本無力購買市場上的商品房。因此，為了保障外來務工人員的住房權益，讓這些群體有城市歸屬感，邢臺市政府作出了向外來務工人員提供公租房的創新舉措。2015年，邢臺市政府進一步拓寬了公租房申請范圍，使更多的外來務工人員享受到和本地居民一樣的住房權利。外來人員只要同時符合以下申請標準，均可以申請保障房入住，具體標準如下：保障對象需要達到法定結婚年齡，在本地企事業單位工作滿1年以上，個人收入持續穩定，同時在本地區沒有任何住房。在同時達到以上條件的對象既可以申請入住公租房。向外來務工人員提供公租房大大地緩解住房難題。3.以有限產權形式出售公租房

國家有相關法律規定公租房只可出租，不可出售，邢臺市在不違反相關法律的前提下推出了以有限產權形式出售公租房的創新性舉措。將公租房以出售和租賃方式二者結合，不僅大大節約了財政預算，刺激了房地產開發商加大投資建設公租房，有效解決了住房難的問題。邢臺市政府對公租房群體在住滿5年后，可向房產單位申請購買公租房，在申請文件審批后即可一次性支付租金或是分期付款的方式購買住房，之后就可以申請辦理產權證書。對已經出售的公租房只可以是家庭人員居住，不得以任何方式轉讓、出租等經營活動。對已經購買的公租房到期進行拆遷時由政府安排住房和發放拆遷補償費。

（四）邢臺市住房保障存在的問題

邢臺市政府盡管為外來務工人員提供公租房、有限產權出售公租房等創新措施，但住房保障建設中仍然存在很多問題亟待解決，尤其是保障房制度落后，管理機構不合理等問題非常突出。

1.住房保障規章制度建設落后

與美國、日本、英國等發達國家先進住房保障制度相比較，我國住房保障制度建設稍顯落后，盡管當前市政府為完善住房保障建設出臺了很多規章制度，但在具體實施時仍然出現較多的問題。由于住房區域涉及面很廣，很多規章制度只是指導性文件，沒有具體有效的策略，因此對特定地點特定群體并沒有很好的借鑒作用。同時政府很多保障房法律法規不完善，房產部門在保障房建設中應該承擔的責任和履行的義務沒有很好地理清，中等以下收入群體住房權益遲遲得不到保障，在遇到保障房安置出現糾紛時沒有法律的監管，各部門“踢皮球”現象嚴重。同時很多房產法律法規制定滯后，不符合當地房地產市場發展規律。2.住房保障管理機構不合理

邢臺市住房屬于住房保障和房產管理局管理，主要是貫徹落實各項法規、編寫全市住房規劃、維持房地產市場秩序穩定，保障低收入群體權益等，這本是非常合理的。然而在執行過程中會涉及到下屬十幾個機構，各部門之間權責交叉，有的時候工作大家互相推諉，有的時候出現工作重疊現象，部門之間缺少有效溝通，協調不一致，這些都造成了管理機構不合理的現象。

3.住房保障融資渠道窄，金融配套單一

邢臺市目前經濟適用房、保障建設已經落成多套，其它都在全力建設中。眾所周知，大規模建設住房需要大規模的資金投入，目前很多保障房建設資金大多來自于政府財政撥款和房地產開發商投資，但近2年來，國家經濟處于下行中，尤其是2015年，實體經濟增長速率明顯放緩，商品房庫存積壓數量巨大，開發商無法及時回籠到資金，這些都給當地財政收入帶來不小的壓力，保障房建設融資困難，融資渠道較窄，金融配套單一，這些都大大減緩了保障房建設的進程。4.準入和退出機制不健全

從邢臺市保障房準入機制來看，主要從居民是否有持續收入、是否為本地戶籍、本地企事業單位工作年限、人均住房面積來審核保障對象，這在一定程度讓很多中低收入群體住房權益得到了保障。還有很多群體并未考慮到，譬如剛畢業的大中專院校學生等，它們都到了婚配年齡，初入職場無力購買商品房，急需要住房。同時在實際的申報過程中，很多申報對象為了滿足條件弄虛作假，如隱瞞實際收入，故意將住房面積調低等現象嚴重，同時審批人員資源較少，很難挨家挨戶調查，這些造成了在實際審批過程中出現情況不屬實的現象嚴重。

從邢臺市保障房退出機制來看，當公租房出租人因收入提高、已經購買房產等原因不再符合保障對象時，應該主動退出，保持公租房的循環流動性。然而很多公租房家庭在享受著政府高福利的補貼很多年后，即使在收入提高后仍然拒絕主動退出，甚至出現騙租的現象，這些都極大地破壞了公平公正的原則。當前保障房退出機制對于此類情況發生還出臺相關的政策法規，加大對出租人的監督和管理。

四、住房保障制度的國際經驗以及啟示

（一）國外住房保障制度 1.美國的住房保障制度 美國世界上最發達的國家之一，由于美國住房保障法律法規非常完善，政府保障房建設較多，房地產市場投機現象較少，房產價格與中產階級年收入增長接近，大多數有持續穩定工作的居民均能夠有購買商品房的能力，較少數低收入群體無力購買房產時，政府會提供保障房居住，整體上看，美國房地產發展符合市場規律，處于非常平穩健康的發展。美國房地產能夠健康發展具有如下特點：

第一，健全的房地產法律法規保障制度，美國對很多政府經濟適用房、公租房等都

有細致的法律規定，同時每年根據市場調研的數據及時修正、補充不完善的法律，避免房地產保障法規出現市場滯后的現象，使房地產管理人員有法可依。

第二，穩定持續到財政投入，美國聯邦政府每年用于保障房建設財政支出都比較穩定，歷 年財政投入大約占中央財政比重的14%~15%、占稅收比重大約20%~23%，占GDP比重大約2.4%~2.6%。

第三，融資范圍寬。美國有多家政府背景性質的保障性住房的融資機構，這些機構為買房 者提供抵押資金，還可以為房產開發商提供低息貸款，鼓勵開發建設保障房。

第四，保障退休老年人群。美國聯邦政府和眾多慈善機構專門為老人建設很多老年公寓，入住成本極低，讓他們安享晚年。2.日本的住房保障制度

島國日本是亞洲金融、科技最發達的國家之一，人多地少，老齡化現象嚴重，自然資源匱乏，地價和租金昂貴，人均住房面積小，住房形勢非常嚴峻。日本政府為了確保居民有房可住，首先立方出臺了一系列非常完善的住房保障法律政策法規。其次日本與美國相似，政府每年都有穩定的財政撥款用于保障房投資建設，同時有專業的金融機構給低收入群體提供低息貸款買房。最后日本政府有針對保障房的不動產稅收優惠政策，對保障房建設有很大的推動。

3.英國的住房保障制度

英國是最早推出住房保障制度的國家，最開始主要由全部有政府建造公租房，然后低租金租賃，隨著低收入群體越來越多，英國政府面臨較大的財政壓力，被迫開始依靠市場來解決住房問題。英國住房保障措施主要有以下幾點：第一，出售公租房，對政府的公租房鼓勵租房者購買，對無力購買公租房的低收入群體，收取少量的租金。第二，發放租房補貼。第三，各個群體相互融合，英國政府通過分散保障房建設區域，法律規定對新建設的住房必須要劃定一定的區域建造保障房供低收入居民入住。第四，英國住房管理機構分工明確，目前有財政部、住房建設部、社會福利保障部，各部門權責分明，效率較高。

（二）國外住房保障制度特點 1.住房保障制度的共性

美國、日本、英國住房保障法律法規制度完善，除了政府相關的房地產指導性法律法規，各州、區地方政府針對本地都有細致化的地方法律法規。同時，政府每年都會對本地區房產市場進行詳細的調查研究，數據分析，并進一步頒布更為詳細的房產發展策略和發展方案，及時修飾滯后的法律法規，讓其符合房地產市場發展規律。

設置專門的房地產管理機構，用于管理、監督保障性房產建設，確保低收入群體有住房的權利。

2.住房保障制度的差異

住房保障模式不同。由于美國，日本，英國各國經濟發展情況不一樣，用于建設保障房的土地面積和常住人口數量不相同，這就決定了各國住房保障模式有差異。住房補貼也有差異，在美國對不同的收入群體補貼標準不一樣，而在英國住房補貼主要由當地政府統自行負擔。另外，發達國家控制房租的手段也不一樣。3.國外經驗借鑒 發達國家房地場市場發展體系建設非常成熟，當前我國房地產市場各方面仍然有待完善，我們必須加快腳步，學習國外房地產發展的優秀成果和先進經驗，具體如下：

第一，要加快完善保障房法律法規，只有法律體系成熟完善，才能應對不斷發展的 房地產市場，發達國家基本上都是出臺法律，確保保障房的建設和管理在法律的保護下有序進行。我國保障房法律制定遲緩，多為指導性綱要，不完全適應房地產市場的發展，這種情況需要進一步改善。

第二，政府在保障房的建設中起主導作用。保障房上基本上提供給中低收入群體居住，如果缺乏政府積極主導，保障房的建設很難有效開展下去。發達國家政府每年都會有穩定的財政預算用于保障房的建設和相關公共設備的維護。我國目前雖然有財政預算用于保障房建設，但不同城市經濟發展程度差異較大，財政收入也不一樣，用于保障房建設的財政預算很難有一個明確的界定。

第三，融資渠道廣泛，發達國家都有專業的保障房金融機構，專門用于解決保障房建設融資難的問題。我國目前保障房融資渠道窄，手段單一，目前主要以公積金管理中心為住房融資。

五、完善邢臺市住房保障的策略

（一）梳理協調國家、地區法律法規

當前，邢臺市關于住房保障的法律法規具有一定的指導意義，邢臺市橋東區、橋西區、開發區等其他鄉鎮經濟發展程度不一樣，每一個區域住房群體收入差異較大，住房保障建設情況也不一樣，很多法律法規條例已經不能夠對當地的保障房建設有指導作用，同時，住房保障法律法規頒布較為滯后，很多管理條例在實際管理過程中沒有實質性的作用，各區域基本上靠個人經驗摸索，處于各自為政的狀態。因此就邢臺市而言，一方面需要梳理協調國家、地區法律法規，同時，也要結合本市實際情況，制定出符合邢臺市保障房建設的相關管理辦法。第一，要深入開展學習《住房保障法》的各項細則，了解其中的精髓是要保護本市居民及外來人員有房可住的權益。第二，根據本市不同區域保障房建設實況，制定出相應的保障房規章管理辦法，確保中低收入群體的利益。第三，將保障房建設與管理工作納入到績效考核中，充分發揮政府相關管理人員的主觀能動性，積極開展本轄區保障房建設。第四，制定相關輔助政策，保障房建設涉及到政府、開發商、住房群體三方，必須要有明確的管理辦法對開發商進行監督和管理，對住房群體申請材料進行嚴格審核。第四，設立行政和司法監督機關，對違紀違法管理人員依法進行查處，對未按照要求建設保障房的承包商進行相關處罰。

（二）建立統一的住房保障管理機構

目前邢臺市住房保障管理機構下總共分為10個內設機構，分別是辦公室、人事科、財務管理科、住房保障科等機構，每一個部門都有相關職責，但從實際操作過程來看，有些部門之間出現工作重疊，資源浪費的現象，有些部門之間職責劃定界限不清晰，出現“踢皮球”現象?？v觀歐美發達國家都建立了統一的、職責明確的保障房管理機構。因此，邢臺市政府結合本地住房情況，第一，需要加大部門的垂直管理，明確各部門之間權利職責，力爭做到權責分明、協調一致，這樣方可落實相關管理規定，提高工作效率。第二，住房保障管理涉及到政策制定、開發施工、配套設施管理等多項事宜，任務繁重，住房保障管理機構要未雨綢繆，各項事宜數據化，并將各項任務需要落實給各管理人員，同時設立任務考核機制，督促其完成本職工作。

（三）拓寬住房保障資金的融資渠道 1.加強財政支持力度

邢臺市應該結合本市各轄區的保障房現狀，因地制宜，加大保障房建設財政預算。歐美日發達國家每年都有持續穩定的財政補貼，對維持保障房有序建設起到了很大的作用，當前中國包括邢臺經濟仍然遠未達到歐美水平，政府在自己能承受的范圍內，應該不斷加大保障房建設財政預算，一方面多建設保障房供低收入群體居住，另一方面對符合保障房審批條件的、有能力購買保障房的對象實行個人補貼政策。2.組建住房貸款擔保公司

我國有規模的住房貸款擔保公司很稀少，邢臺市也是如此。政府應該借鑒國外的成功經驗，設立一個專業的住房貸款擔保金融機構。住房貸款擔保公司由政府牽頭，各方協同參與，共同注入一定量的資金，對很多有一定的購買能力的群體提供住房貸款抵押擔保，如通過降低首付款比例，降低公積金貸款的利率，提高個人公積金貸款的額度等一系列措施，這樣即可以讓很多有意愿購買房子的群體先出一部分資金支付首付款，再慢慢長期還款。組建住房貸款擔保公司可以大大緩解無力購買，住房難的問題。3.建立專門的政策性住房銀行

當地政府可以考慮建立專門的政策性住房銀行，該銀行的主要由政府財政投入，由銀行來統一進行商業運營，政策性住房銀行資金主要用于保障房購買對象提供低利息貸款，同時用于保障房公共設施建設、維護。4.創新金融服務

我國用于保障房建設的創新金融服務機構極其稀缺，國內購房人群可以依賴的金融工具只有公積金貸款和商業按揭貸款兩種。居民使用公積金貸款只有必須是工作單位給個人繳納公積金，且需要連續繳納1年以上以上方可申請公積金貸款，若單位未繳納公積金或中途斷交，買房只能使用高額貸款利率的商業貸款購房，商業貸款對個人工作年限、薪資狀況及家庭成員審核通過后，才準予貸款。無論是公積金貸款還是商業貸款都有很多條條框框規定，將很大一部分群體都排除在外，尤其是無力購房的中低收入群體或者年齡較大的購房者。因此，為解決這些人群購房時遭遇的貸款難題，政府應該成立房信貸銀行，利用購房者的信用評價，提供一定額度的貸款。

（四）完善住房保障制度 1.制定準入和退出的接續手續

邢臺市政府應當制定準入退出的接續手續，確保保障房能夠完全循環流動起來。當前在保障房準入手續中，保障房申請對象必須是個人收入、住房面積、法定年齡等都要達到標準后方可有資格提出申請，然而現實中我國人均個人收入來源渠道較廣，官方根本沒有確切的統計數據來進行校對，同時，很多人為了達到申請資格年齡造假現象也時有發生，這些都會使房產審查管理人員在實際審查過程對申請對象填報的資料無法辨別真偽，申報數量巨大，審查工作困難重重，導致許多本來符合審查對象的中低收入群體長時間都在排隊等候，耽誤了住房時機，嚴重傷害了中低收入群體的感情。因此，針對這種情況，市政府應當學習西方發達國家的個人收入登記制度，個人的收入在政府財政部門有明確的數據，政府只有掌握了當地居民的家庭成員收入情況，才會知曉本地中低收入群體的數量，才會知道應該建設保障房的數量，才會有更好的保障房財政預算和更好保障房制定策略。個人收入登記制度的設定也會讓房產管理人員對申請對象的資格審查有據可查，有法可依。同時政府應該加大對那些偽造假年齡、虛報個人住房面積的申請對象嚴肅處理，一經發現，永久取消申報資格。

市政府通過制定個人收入登記制度和加大對偽造申報資料群體的處罰，才可以完善保障房準入機制。

邢臺市政府在完善好準入機制后，也要制定好保障房退出機制。當前法律規定當經濟適用房、公租房入住群體在家庭收入增長較高或是購買了其它房產后，應該選擇主動退出，然而在實際操作發現一旦申請對象獲得了保障房入住資格后，幾乎沒有人愿意選擇退出，即使很多保障房家庭成員收入已經邁向了高收入群體，他們仍然在享受著國家的福利，甚至有個別群體將保障房出租給他人獲取私利，這些現象都嚴重的破壞了保障房退出機制。因此，政府應當完善好保障房退出機制，堅決剔除已經不滿足申請標準的對象，然而這些在現實中很難實施，主要是政府相關部門對申請對象的收入無從考證，對已經入住對象的個人信息沒有繼續更新，針對不愿搬離的高收入住房群體也沒有相關的法律法規約束措施。

針對這種情況，政府一方面要設立一個專門登記機構，在保護居民收入私密性的同時，加大加強對保障房入住群體收入登記，詳細了解其資產配置情況。另一方面，進一步完善好保障房退出法律法規制度，對享受國家保障住房福利的高收入群體及時督促其搬離，確保真正需要保障房群體的入住權利。2.增加中心人員編制

保障房的管理工作系統復雜，人員配制復雜，工作管理部門有審查科、財務科等十幾個部門，然而這些配制仍然不能滿足保障房管理人員配備嚴重不足的情況，人員的不整齊極大地減緩了保障房相關事物的辦理。如邢臺市政府下屬幾個區、十幾個鎮、縣，每年都有大量的人員申請保障房，遞交的材料多達幾十萬份，房產審查人員較少，每天只能審查幾百多份，很多資料都被積壓在案，申報對象等待時間非常久。同時，保障房建設遍地開工，房產機構沒有足夠的現場監督人員，使很多經營承包商為獲取私利而偷工減料，造成了保障房屋質量普遍不高的現象。這些資格審查慢、房屋質量參差不齊的原因主要是房產管理中心人員不足。因此，市政府應當考慮制定房產管理中心人才招聘計劃，逐年招聘各崗位人員，從而使得保障房工作有條不紊地及時開展下去。3.完善可持續發展的供給方式

保障房建設一定要緊跟國家可持續發展戰略，政府管理人員應當充分掌握當地居民收入情況及收入群體分布區域，對需要建設房屋的數量及房屋的選址要有據可查，確保保障房建設有序開展，萬不可用“拍腦袋”的方式盲目亂開發，亂建設，這樣不僅破壞了居民的生活環境，違背了可持續發展的供給方式，還擾亂了保障房市場發展規律。4.加大跟蹤監測監管力度

邢臺市保障房建設近年來取得了一定的成果，這些與政府跟蹤監測監管力度息息相關，但仍然存在一定的問題，因此，政府一定要進一步加大監管力度，這主要體現在以下幾個方面。第一，政府利用行政制度和司法機制加大對保障房管理中心人員的監管，將保障房管理工作進展與個人績效考核掛鉤，對于積極向上，努力工作的管理人員予以加薪升職，對于那些工作態度傲慢，效率低下的管理人員予以相關處分。政府通過加大對管理人員的監督，可以杜絕各種懶政思維的存在，確保各部門分工明確、密切合作、協調一致的工作。第二，政府加大加強對保障房申報對象的審查，對符合標準的對象及時予以處理，讓其享受到住房的權益，對弄虛作假，不符合申報對象的群體堅決不予批準，確保保障房準入機制的健康發展。第三，政府加大加強對已經不符合保障房入住對象的清理，讓高收入群體及時退出保障房。第四，政府加大加強對保障房建設經營承包商的監管。當前很多承包商為了獲取更多的私利，房屋建設過程中使用低廉的次品原料，以次充好，導致墻體開裂、房屋漏水現象時有發生，保障房屋的質量讓人堪憂不已，這些都給居住人員帶來了極大的安全隱患。因此，政府在保障房建設過程中，一定要對承包商造房用料等進行現場跟蹤，監督，對故意偷工減料的承包商加大懲罰力度，確保其按照房屋設計規格和要求建設保障房。第五，政府管理人員應當加強保障房住房的公平性，對市屬各區、縣、鄉鎮及街道住房群體一視同仁，不可區別對待。

六、結論

為了維持城市穩定、有序、健康的發展，只有解決好了人們住房保障的需求，人們才能有幸福感和歸屬感，才會積極主動為城市建設出力做貢獻。因此，國家必須加強加大實施住房保障建設制度的普及，使更多城鎮居民“住者有其居”，充分保障每位居民有房可住。

本文以邢臺市住房保障為例，在綜合論述了當前邢臺市住房面臨的現狀及住房保障管理機構，提出了當前市政府住房保障制度建設滯后、住房保障管理機構配置不合理、融資渠道單一，融資難、保障房準入機制和退出機制非常不完善等系列問題，引用了美國、日本、英國等發達國家保障性住房的先進制度和優秀成果，提出了一些對針對性的對策：

一、梳理協調國家、地區法律法規，同時，也要結合本市實際情況，制定出符合邢臺市保障房建設的相關管理辦法。

二、建立了統一的、職責明確的保障房管理機構。邢臺市政府結合本地住房情況，需要加大部門的垂直管理，明確各部門之間權利職責，力爭做到權責分明、協調一致，這樣方可落實相關管理規定，提高工作效率。

三、政府力爭拓寬住房保障資金的融資渠道。通過加強財政支持力度對中低收入群體進行購房補貼；通過組建住房貸款擔保公司對有一定的購買能力的群體提供住房貸款抵押擔保；通過建立專門的政策性住房銀行對保障房購買對象提供低利息貸款、保障房公共設施建設、維護；通過創新金融服務成立房信貸銀行等金融機構，重點考察購房者的信用評價，提供一定額度的貸款。

四、完善住房保障制度。通過制定準入和退出的接續手續，嚴格審查住房申請資料，對符合審查標準的群體及時安排房屋，加大加強跟蹤已入住保障房群體的收入情況，對已經超標準的群體及時清理，保證住房循環流動起來；通過增加管理中心人員編制的方式，制定房產管理中心人才招聘計劃，逐年招聘各崗位人員，從而使得保障房工作有條不紊地及時開展下去；保障房建設一定要緊跟國家可持續發展戰略，遵循保障房市場發展客觀規律；通過加大跟蹤監測監管力度，利用行政制度和司法機制加大對保障房管理中心人員的監管，確保工作開展進度；加強對保障房申報對象的審查，保護真實的中等偏下收入群體權益；加大對已經不符合保障房入住對象的清理，讓高收入群體及時退出保障房；加強對保障房建設經營承包商的監管，確保房屋的質量；加強保障房住房的公平性性原則，對所屬區域群體一視同仁。

作者對邢臺市保障房建設工作充滿了期待，希望市政府突破重重困難，不斷完善保障房建設工作，也希望自己的一些對策對保障房的健康發展能起到拋磚引玉的作用。

第三篇：提綱

“上有政策，下有對策”動因分析

（摘要）（300字左右）

簡述“上有政策，下有對策”普遍行政現象，指出并總結出具體的表現形式，針對不良的現象提出相應的治理對策。

（關鍵詞）：表現；對策；成因

引言：（200字左右）

一、“上有政策、下有對策”現象的主要表現（1000字左右）

（一）替換性的“你有政策、我有對策”

（二）附加性的“土政策”

（三）象征性“走過場”式的執行

（四）選擇性的“斷章取義”

（五）為我所用“表面一致、陽奉陰違”的執行

（六）敷衍性的“虎頭蛇尾”

二、“上有政策、下有對策”現象的動因分析（2000字左右）

（一）政府決策機制缺乏科學性，致使政策缺乏合理性 1.決策機制不科學 2.決策程序不規范

3.科學的決策責任制度缺失

（二）行政監督機制過于分散是“上有政策，下有對策”行為產生的前提

1.缺乏監督合力

2.監督法規不完善，可操作性不強 3.專門監督機構缺乏獨立性 4.權力機關地位不高，缺乏督查力

5.偏重于追懲性監督，忽視預防性和過程性監督

（三）上、下級政府相互掣肘與侵權

（四）政策具有地域差異性

三、“上有政策、下有對策”現象的治理對策（2000字）

（一）完善權力制約體系

（二）健全科學民主的決策制度

（三）加強政策執行過程中的思想文化建設

（四）完善政策執行的監控系統

四、結語（300字左右）

五、參考文獻（200字左右）

六、致謝（200左右）

第四篇：提綱

目 錄

一、我國商業銀行個人理財產品的產生與發展

（一）個人理財產品的概念

（二）個人理財產品的起源

（三）個人理財產品在中國的發展

二、商業銀行個人理財產品對我國的意義 1.我國當前經濟環境分析()2.預測的經濟發展趨勢及商業銀行個人理財產品的影響 3.商業銀行個人理財產品意義 3.1個人理財業務STP分析

三、我國商業銀行個人理財產品的現狀與不足

（一）我國商業銀行個人理財業務的發展狀況(大環境)

（二）對現行建設銀行個人理財產品的分析(小)1.理財品 2.理財品 3.理財品

（三）我國商業銀行個人理財產品的不足—以建設銀行為例

四、我國商業銀行個人理財產品改進與未來發展

（一）商業銀行個人理財產品改進

（二）商業銀行未來發展

主要參考文獻………………………………………………8 致謝 ………………………………………………………9

商業銀行發展個人理財業務探討

一、個人理財的基本概念

（一）個人理財的內涵

個人理財業務，概括而言，就是將個人資產委托銀行打理，實現保值增值的過程。具體而言，就是銀行理財專家根據客戶的資產狀況、預期目標和風險偏好程度，為客戶提供專業的個人投資建議，幫助客戶合理而科學地安排投資方式，以實現個人資產的保值增值，從而滿足客戶對投資回報于風險的不同要求。

（二）個人理財業務的分類

按方式不同，商業銀行個人理財業務可分為理財顧問服務和綜合理財服務。理財顧問服務業銀行向客戶提供的財務分析與規劃、投資建議、個人投資產品推薦等專業化服務。理財服務——銀行在向客戶提供理財顧問服務的基礎上，介紹客戶的委托和授權，按照與客戶事先約定的投資計劃和方式進行投資和資產管理的業務活動。分為是人銀行業務——人及其家庭提供的理財業務和理財規劃——商業銀行在對潛在目標客戶群分析研究的基礎上，針對特定目標客戶開發設計并銷售的資金投資和管理計劃。

（三）個人理財業務的對象

個人理財業務的服務對象是“特定的個人”，即包括具有金融理財需求的自然人、有自然人組成的家庭和以家庭財產承擔無限責任的個體工商戶、私人企業或個人獨資公司。在國外，零售銀行除了發展個人金融，也紛紛把小企業作為自己的服務對象，甚至是主要服務對象。按照服務對象的資產條件也可分為低端服務對象、中斷服務對象和高端服務對象。

二、國內個人理財業務的發展狀況及其趨勢

（一）我國商業銀行個人理財業務的發展狀況

1、個人理財業務在我國還處于新興階段。近年來，隨著我國經濟的快速發展和居民財富的日益積累，越來越多的人希望自己的資產能夠保值增值，希望得到專業的理財服務。而個人理財業務在我國還處于新興階段。與經濟發達國家相比，我國銀行個人理財業務剛剛起步。1995年，招商銀行推出集本外幣、定活期存款集中管理及代理收付功能為一體的“一卡通”，國內首度出現以客戶為中心的個人理財產品。1996年，中信實業銀行廣州分行率先在國內銀行界成立了私人銀行部，其后各家銀行競相推出自己的特色產品。近年來，個人理財業務受到各家商業銀行的推崇，各金融機構都把個人理財業務的開展作為競爭優質客戶的重要手段和新的經濟利益增長點。中國銀行在上海的私人理財中心已在2006年7月份正式開業；建設銀行今年在北京、上海、廣州、深圳等地開展個人理財服務；其他各大商業銀行和保險公司紛紛推出自己各自的理財服務，為個人提供全面的財務分析和理財建議等多面的個性化服務。

2、個人理財產品不斷豐富。2009年是銀行理財業務高速發展的一年，作為銀行理財業務主要載體之一的個人理財產品，其規模也迅猛增加。2006年包括民生、招行在內的13家商業銀行發行了76款個人理財產品；2007年包括中信、興業在內的26家商業銀行發行了593款個人理財產品；2008年包括北京銀行、中國銀行在內的26家商業銀行發行了1158款個人理財產品。2009年發行個人理財產品的商業銀行迅速增加到39家，理財產品發行總數也達到了2404款。

(二)國內個人理財業務的發展趨勢

1、從單一銀行業務向綜合理財業務轉變。長期以來，國內銀行個人理財業務的范疇單一，僅包括儲蓄業務和十分有限的托收代理業務。隨著國內金融市場的發展和個人金融需求的多樣化，銀行個人理財業務的范圍逐步拓寬，品種逐步豐富，由單一的儲蓄業務向多元化的銀行資產、負債、中間業務一體化發展，并隨著政策的逐步放寬，除向客戶提供傳統的銀行業務外，通過與券商、保險公司、基金管理公司、信托公司等非銀行金融機構合作，國內銀行已經逐步向著為客戶提供證券、保險、信托、基金，甚至黃金買賣等金融服務、各類支付結算業務以及理財規劃服務等金融產品綜合服務平臺的方向轉變，客戶可以從銀行獲得一攬子金融服務。

2、銀行理財服務開始向網絡化轉變。網上銀行的出現，使傳統銀行經歷了一場技術革命，也給銀行的個人理財業務開拓了一個全新的市場。商業銀行可以利用網上銀行大力開展網上交易，網上支付和清單業務，為企業和居民提供資金余額查詢、賬戶轉移等基本服務，同時還將互聯網作為有效的營銷渠道，交叉出售理財產品和理財咨詢等服務，如存款產品、消費信貸、保險、股票交易、資金托管等高級業務。

3、銀行由傳統的利差收入為主轉變為服務收入為主。當前世界級銀行的非利息收入可占到總收入的40%左右，成為銀行業的支柱業務。21世紀，我國商業銀行已轉移經營戰略，從經營單一金融產品到經營眾多金融產品，從管理貨幣為主到管理信息為主，從賺取存貸利差收入為主到賺取服務收入為主，我國商業銀行已經開始更多地發揮中介服務的作用。例如建設銀行2009年手續費及傭金凈入較2008年增長22.8%至384.5億元，占經營收入比重上升至14.3%。

三、我國商業銀行個人理財業務存在的問題

（一）理財法制環境不完善

在市場經濟下，我國出現了大量關于金融、銀行、保險、證券的相關法律法規，但涉及個人理財業務的相關法律卻至今才列上記事日程。當前銀監會所出臺的三部規章，即《商業銀行個人理財業務管理暫行辦法》、《商業銀行個人理財業務風險管理指引》和《商業銀行開辦代客境外理財業務管理暫行辦法》，其只是行政規章，也叫部門規章，是行政主管部門出臺的用以約束規范所屬單位開展具體業務時一種行業標準和操作規范，都不是法律，更不是民商法，它不可以用來調整兩個平等的民事法律主體之間的民事權利義務關系。

（二）專業人才的匱乏

隨著過去近30年中國經濟的快速發展，中產階級和豪富階層正在迅速形成，并有相當一部分從激進投資和財富快速積累階段逐步向穩健保守投資、財務安全和綜合理財方向發展，因而對能夠提供客觀、全面理財服務的理財師的要求迅猛增長。一項調查資料表明，2009年中國的個人理財市場將增長到570億美元，專業理財將成為我國最具發展潛力的金融業務之一。與理財服務需求不斷看漲形成反差，我國理財規劃師數量明顯不足。我國國內理財市場規模遠遠超過1000億元人民幣，一個成熟的理財市場，至少要達到每三個家庭中就擁有一個專業的理財師，這么計算，中國理財規劃師職業有20萬人的缺口，僅北京市就有3萬人以上的缺口。在中國，只有不到10%的消費者的財富得到了專業管理，而在美國這一比例為58%。由于理財業務是一項知識性、技術性相當強的綜合性業務，它對從業人員的專業素質要求很高，從業者除應具有淵博的專業知識、嫻熟的投資技能、豐富的理財經驗外，還應掌握房地產、法律、市場營銷等相關知識，并具有良好的人際交往能力、組織協調能力和公關能力。目前，國內銀行符合以上標準的專業人才嚴重匱乏，具備國際職業資格的理財“高手”更屬鳳毛麟角。

（三）客觀技術備件的落后

商業銀行中間業務的發展要以先進的電子信息技術、發達的金融網絡為依托，尤其是個人理財等附加值比較高的中間業務，更需要一系列技術的支持，且附加值越高，對技術的要求就越高。而我國金融電子化、網絡化、信息化水平比較低，相應的硬件設備比較落后、陳舊，在計算機聯網、軟件的開發與應用上有很大的局限性。因而像國外發達國家銀行開展得紅紅火火的自助銀行、電話銀行、網絡銀行、手機銀行、家庭銀行等業務在我國目前都難順利開展，個人理財業務的方便、快捷、效率自然大打折扣。

（四）鼓勵產品創新的機制不健全

我國商業銀行普遍缺乏鼓勵創新的內在激勵機制，如創新的設計、實施、監控和考核機制。目前銀行以吸存、放貸、中間業務收入、利潤和經濟增加值等為主要指標的考核機制，導致產品、服務、營銷等的開發與創新朝著沉淀存款的方向發展。在考核指標的壓力下，銀行在設計產品時更多的還是傾向于傳統業務的開發，而營銷人員面對客戶時也首先想到的是推銷自己的產品，而不是在充分了解客戶需求的基礎上為客戶提供全面的理財規劃。

（五）缺乏正確的理財意識

盡管近年來金融改革力度加大，金融服務和產品推陳出新的步伐加快，但很多金融市場的參與者素質卻跟不上改革的步伐，尤其表現在風險意識淡薄，跟風從眾，缺乏主見，只見收益，不見風險。

四、進一步發展我國商業銀行個人理財業務的對策(一)進一步加強法制建設

當前沒有為個人理財業務單獨立法也將為法院日后處理銀行與客戶因理財業務產生的民事糾紛案件埋下隱患，因為無法可依。最高人民法院迄今為止也沒有發布過在處理銀行個人理財業務糾紛適用法律的司法解釋，所以當務之急我們要未雨綢繆、先挖渠后放水，而不是先放水后挖渠。同時為了適應當前金融改革的形勢，我們一定要加大制度建設的力度，早日完善銀行理財業務的法律環境，使得銀行在開展業務時、客戶在接受服務時有章可循，執法部門在處理案件糾紛時也有法可依。

(二）加強專業人才的建設

理財師隊伍素質的高低直接決定個人理財業務的發展，所以加強專業理財師隊伍的建設，提高理財人員的綜合素質應作為商業銀行個人理財業務發展的重中之重來抓。專業理財師隊伍的建設應重點從以下兩個方面逐步推進：

1、要加強對現有客戶經理的培訓，培訓課程應根據復合型金融人才的要求來安排，可借鑒國際注冊理財規劃師課程體系的設置，主要開設投資工具運用和理財規劃兩大類課程，同時還要適當學習市場營銷學、公共關系學、心理學等知識，通過培訓，使我們的客戶經理變成既有金融專業知識、理財知識，又懂得營銷技巧、通曉客戶心理的“通才”。而且這種培訓要形成制度，定期進行，以不斷更新客戶經理的知識，更好地適應個人理財的需要。

2、建立我國的個人理財師資格認證制度。按照國際慣例，做理財專家需先取證，所以我國需要借鑒國外特別是美國的注冊理財規劃師CFP（CertifiedFinancialPlanner），CFP證書由“國際財務策劃人員協會”推出，是目前世界上最權威的理財顧問認證資質。建立符合中國國情的個人理財師資格認證、職業道德規范和繼續教育體系，以規范個人理財師的職業道德、執業行為及提高其專業理財水平，打造真正的理財專家。

（三）改善技術條件

為了應對外資銀行的挑戰，更好地拓展商業銀行人理財業務，我們必須加快金融電子化、網絡化、信息化建設。建設重點放在以下3方面：一是完善網絡基礎設施建設。我國銀行業一方面應加快全國性金融網絡的建設，協調各銀行之間的沖突；另一方面應著手興建銀行內部網絡；同時應積極建立國際間金融互聯網；二是應加快金融電子化系統的集成。金融電子化系統集成，是指金融企業根據市場和客戶的需求，把各種金融產品和服務及其相關的業務操作、處理、管理、控制等環節有機結合起來，形成一個統一的有機系統，使金融企業能籍此靈活地適應市場需求，實施企業的發展戰略，形成經營管理上的優勢；三是要建立和完善銀行內部數據信息管理系統，借助這個系統，銀行可有效地管理已有的信息，并對信息進行加工，特別是對客戶信息進行有效加工，以便進一步將經營模式轉變為客戶主導型，通過個性化服務，特別是定制的服務滿足客戶的需求。

(四)加快創新

進行理財產品的創新要注重以下幾點：一是要新，商業銀行設計產品或服務時，不要一味地模仿別人，要充分體現本行的智慧，優勢，要做好市場的調研，做到他無我有、他有我新、他新我優；二是要適用，產品適用才有客戶、有市場，也才能給銀行帶來利潤，如何才能適用，關鍵是產品要有準確的市場定位，而準確的市場定位又來自于對客戶進行細分，即按一定的標準例如按收入、年齡、風險偏好等標準進行分類，然后量身定做理財產品，突出產品的個性、差異，這樣的產品才適用，才可以滿足不同客戶群投資理財的需要；三是產品要有一定的含金量，即能給客戶帶來增值收益。商業銀行設計的理財產品或提供的服務不能僅停留在方便、快捷或微笑服務階段，更重要的是要能給客戶帶來增值收益，這才是客戶委托理財的主要目的。

（五）培養投資者正確的理財觀念

銀行要通過多種形式加大對市場投資者的風險教育，培養正確的風險意識，認識到風險與收益的關系，不能只見收益不見風險。更要讓投資者充分認識到個人理財產品是金融企業與投資者之間的信托法律契約，銀行開展理財業務只是為投資者提供顧問服務或接受客戶的委托和授權，按照與客戶事先約定的投資計劃和方式進行投資和資產管理，投資收益與風險由客戶或按雙方約定的方式承擔，銀行收取的只是提供中間業務服務的傭金，并不對投資損失負有責任，除保證收益理財計劃外，投資收益由客戶享有，投資風險與虧損由投資者承擔。

五、結論

綜上所述，我國商業銀行個人理財業務要在不斷變化發展的環境中占據積極有利的地位，必須在新環境中加速創新機制、完善體制，在宏觀政策上，應加完善銀行理財業務的法律環境，支持個人理財業務的發展，努力培育業務環境，在微觀上，銀行等金融機構內部應加強從業人員的培訓等相關工作，提升我國銀行在個人理財業務領域中的競爭力，從而使我國商業銀行發展更趨合理、完善。

主要參考文獻

[1]劉毓《商業銀行理財產品的模式變遷、發展瓶頸與突破之路》，《金融與保險》，2010年第9期；

[2]黃國平, 中國銀行理財業務發展模式和路徑選擇，財經問題研究，2009年9月第9期（總第310期），p51-56 [3]唐浩忠，國內外商業銀行個人理財業務的比較研究，西南財經大學，2009年 [4]劉素琴:我國商業銀行理財業務的現狀與發展[J].消費導刊,2008,(9)[5]呂釗，商業銀行個人理財業務發展研究，天津財經大學，2008年

[6]張效梅.國內銀行個人理財業務的發展思路淺析[J].中國市場.學術論從.2008，（1）

[7]周茂清,我國個人理財模式的轉變及商業銀行的應對之策,《新金融》2008年第1期。

[8]笪薇，美國個人理財方案設計對我國的啟示[B]，金融理論與實務，2008 [9]周田新，劉 麗，我國商業銀行發展個人理財業務的狀況評價及策略選擇，青島科技大學學報，2009，06：69-71 [10]郭鑒旻，張 園，對我國商業銀行個人理財業務的幾點思考，新鄉師范高等?？茖W校學報，2009，01：45-47

第五篇：提綱

1、你涉足二手車行業的原因是什么？

答：06年我擁有了第一臺二手車，從次就開始關注二手車行業。最初只是因為喜歡汽車，隨著對二手車行業的不斷了解，我發現這個行業成長空間很大，并且可以和我熟悉的互聯網、電子商務進行完美結合，所以就專注研究二手車行業現狀、瓶頸以及未來發展趨勢，經過長達五年多的調研與實踐形成了今天車秘書的創新模式。

2、對深圳今年二手車市場怎么看？

答：喜憂參半。一方面隨著整個汽車保有量的增加，二手車交易量將有非常大的增長空間，這將對整個行業帶來很好的發展機遇。但目前二手車交易模式太過單一，基本上被低收高賣的貿易模式所主導。貿易模式下資金、場地將成為傳統二手車經銷商最大的發展瓶頸。再者貿易模式的本質是依靠信息不對稱賺取差價，由于個別商家的不誠信行為，讓許多消費者對購買二手車失去信心，這對二手車行業的發展也帶來極大的負面影響。但對于車秘書而言，機會大于挑戰。

3、車秘書的模式與傳統二手車銷售模式的最大區別在哪里？ 答：傳統二手車商依靠信息不對稱賺取差價，而車秘書盡可能讓交易透明，贏取客戶信賴、為客戶創造價值賺取服務費。傳統二手車交易賣場式經營，需要大量資金收購，大量的場地擺放車輛，而車秘書“零”庫存，幾乎所有車輛都在網上展示，買賣雙方直接交易，車秘書不需要現金收購，更不需要場地存放，車秘書的運營成本更低。并且車秘書通過信息化管理、標準化連鎖經營可以快速擴張復制。

4、目前招商情況和運作情況如何？

答：車秘書的直營店平均開業兩至三個月內就會實現盈利，這超出了我們的預期，更意外的是，曾經有客戶通過車秘書交易車輛后，覺得該模式很好，也非常認同車秘書的團隊，主動提出加盟的要求。由于早期還沒有開放加盟的計劃，所以只嘗試性的通過了兩家加盟請求。現在公司的運營體系已經相對完善了，十一月份車秘書正式開放招商加盟，目前已經新增兩家深圳加盟店和河南省總代理。西麗的加盟店估計一星期內就可以正式開業。

5、對明年二手車市場的展望？

答：二手車交易量逐年遞增將毫無懸念，但行業競爭將更加激烈。原本由傳統貿易模式主導的二手車市場將被新興模式有所分流。品牌化、規?；⒔洜I模式多元化將會是新的趨勢，但品牌、規模只能是少數行業巨頭們的游戲?？梢钥吹?，從去年開始，二手車商家的廣告投入明顯加大，但僅僅是那三五家打的火熱，絕大多數二手車商家只有圍觀的份。市場競爭會讓一部份傳統模式經營的小商家難以生存，因為他們在新的市場形勢下幾乎無任何優勢可言，抱團發展也許是他們唯一的出路。

6、二手車銷售模式探索，有哪些成功經驗可以借鑒？

答：二手車不是標準化產品，多數客戶不懂行，因此給了許多傳統二手車商家投機的機會。但這種短期行為不僅傷害了客戶，同時也傷害了自己，所以，“誠信”是經營二手車的第一行為準則?；ヂ摼W時代資訊非常發達，如果僅僅依靠信息不對稱來獲利將會很難生存，而需要考慮如何為客戶提供服務，并通過服務為客戶創造實實在在的價值。為服務買單將是消費者樂意的事情。現在經營企業和以前也大不相同，以前任何行業生意都好做，尤其做貿易，從東搬到西就可以獲利，我稱之為“撿錢”的時代，而隨著市場的變化，“撿錢”時代已將遠去，現在已經進入了“挖礦”的時代，“挖礦”不僅需要發現“寶礦”的眼光，還要有好的模式、專業的團隊以及能夠使用各種“挖礦”的工具，比如；互聯網、IT信息系統、標準化體系建設、現代化的管理思想、資本等等，都是屬于挖礦的工具。其實，車秘書干的也就是的“挖礦”的活，盡管前期挑戰比較大，但我們對前景充滿信心。