第一篇：土地證和建設用地規劃許可證以及規劃要點批復

土地證和建設用地規劃許可證以及規劃要點批復，是進行房地產開發的前提，但是，這

三個文件取得的先后順序，有很大奧妙。有經驗的律師一看這幾樣東西的發出時間，基本上

就可以判斷出地塊背后的故事。這三個文件涉及到國土部門和規劃部門曠曰持久的權力斗

爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限(只是載明)；建沒用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土

地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批庋由規劃部門領發，是確定土地使用強度指標的法律依據，容積率，建筑密庋，停車位西之置要求等指標都在忘個批復里體現出，包括小戶

型比例限利要術也會在這個文件中明確體現。一塊地，必須由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證(以下筒稱地規證)

之后，才能領取土地使用強度，才能計笄出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年

限：而很多地方國土部門在出讓土地時根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然后給別人辦

出商住用地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行，受讓了土地的開發

商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修漢規劃也好，還是根本沒有規劃也好，反正我的土地

出讓金是己經交了，剩下的事情你規劃部門得犒定。

新城鄉規劃法第三十八條：在城市，鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市。縣人民改府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提

出出讓地塊位置。使用性質，開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部

分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位

應當持建設項目的批準。核準，備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市。縣人民政府

誠｝規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。城市。縣人民政府城鄉規劃主管部門

不得在建設用地規劃許可證中擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

設立項目公司，母公司拍到土地，轉剄其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交

易，要深刻領會這句話的深刻內涵。這意味著房地產公司可以任意設置項目孑公司，在房子

賣完后再把宅在實體上消滅，只留下一個殼，這種操作模式沒有什么法律風險可言，非常

de經濟實用，因比現在我國梢有點規模de房地產公司都懂得如此運作。

第二篇：土地證、建設用地規劃許可證

土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段

土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是

進行房地產開發的前提

.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有

學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判

斷出地塊背后的故事。

這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持

久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規

劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；

規劃要點批復

由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊

建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包

括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。

一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建 設用地規劃許可證

（以下簡稱地規證）

之后，才能領取土地使用權證。

這絕對應該是必須的程序。

因為國土部門必須依據規劃部門核定的土

地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載

明土地用途及年限。

但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很 多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊

出讓了。

然后給人家辦出商住用地土地使用權證。

這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。

然后受讓了土地的開發商，再去規劃

部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式 搞土地出讓也只不過是從

1990

年開始的，而以公開交易的形式搞土

地出讓，甚至都只是從

1997

年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到

2000

年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問

題上缺乏經驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。

因為我國的房地

產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道

四。我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到 90

年

代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。

城市規劃這個概

念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。

新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供 國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城

鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使

用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使 用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件

和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門

領取建設用地規劃許可證。

第三篇：建設用地規劃許可證、建設用地批準書和土地證區別

《建設用地規劃許可證》《建設用地批準書》《國有土地使用證》三者區別

《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件

《建設用地批準書》是建設單位或者個人的用地申請按照法定程序經批準后．由市、縣人民政府向建設單位或者個人頒發的準予使用建設用地的證件，是建設單位或者個人依法使用土地進行開發建設的法律憑證。按照國家規定，《建設用地批準書》由市、縣人民政府土地行政主管部門負責填寫和頒發。

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。■三者的區別？

1.作用不同。《建設用地規劃許可證》主要管項目的選址、性質、用途等；《建設用地批準書》主要管項目在建設前取得土地的合法性；《國有土地使用證》主要管建筑物、構筑物所有人取得土地使用權的合法性注明。

2.頒發的部門不同。《建設用地規劃許可證》——規劃部門；《建設用地批準書》——國土部門；《國有土地使用證》——國土部門。

3.頒發的對象不同。《建設用地規劃許可證》——建設單位；《建設用地批準書》——建設單位或個人；《國有土地使用證》——產權單位或個人。

4.領取的時間不同。《建設用地規劃許可證》——征收土地前；《建設用地批準書》——項目建設前；《國有土地使用證》——項目建成以后。

一、建設用地規劃許可證：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。

核發建設用地規劃許可證的目的在于確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益，沒有此證的用地單位屬非法用地。

頒發建設用地規劃許可證屬于具體行政行為，行政管理相對人認為該具體行政行為侵犯其合法權益的，通過申請行政復議或提起行政訴訟方式進行維權。

二、國有土地使用權批準文件。根據《土地管理法實施條例》第二十二條：具體建設項目需要占用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地的，按照下列規定辦理：

1、建設項目進行可行性論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地事項進行審查，提出建設項目用地預審報告；可行性研究報告報批時，必須附有土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。

2、建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬定供地方案，報市、縣人民政府批準；需要上級人民政府批準的，應當報上級人民政府批準。

3、供地方案批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同；劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者核發國有土地劃撥決定書。

4、土地使用者應當依法申請土地登記。國有土地使用權批準文件具體化內容目前尚未統一，有的是直接領取被拆遷土地上土地使用證，實際是一地兩證；也有提供了出讓協議；還有是政府批準用地批文。在司法實踐中，部分法院認為，政府批準同意被拆遷范圍土地其有權使用，進行以開發為主題的舊城改造，領取拆遷許可證所要求的其中“國有土地使用權批準文件”符合要件了，法律沒規定什么樣的批準文件，法院不再審查土地使用權取得方式，手續是否到位，程序是否合法。我認為，法院應當對于土地使用權批準文件作全面審查，程序上是否符合建設用地審批手續，內容上是否建設用地具體規定。

第四篇：環境管理和規劃要點

1.環境管理的含義

1987年，劉天齊主編的《環境技術與管理工程概論》中對環境管理的含義作出了如下論述：通過全面規劃，協調發展與環境的關系；運用經濟、法律、技術、行政、教育等手段，限制人類損害環境質量的活動；達到既要發展經濟滿足人類的基本需要，又不超出環境的容許極限。第一協調發展與環境的關系。

第二動用各種手段限制人類損害環境質量的行為。

第三環境管理是跨學科領域的新興綜合學科。

第四環境管理和任何管理活動一樣，也是一個動態過程。

第五環境管理需要各國采取協調合作的行動。

2.環境規劃的含義

環境規劃是國民經濟和社會發展的有機組成部分，是環境管理的首要職能，是環境決策在時間、空間上的具體安排，是規劃管理者對一定時期內環境保護目標和措施作出的具體規定，是一種帶有指令性的環境保護方案。

3.環境管理與環境規劃的關系

（1）規劃職能是環境管理的首要職能。

（2）環境目標是環境規劃與環境管理的共同核心。

（3）環境規劃與管理具有共同的理論基礎。環境法學，環境生態學，系統工程，環境經濟學，環境倫理學等等

差別：

1、時空關系上，環境規劃側重于未來的規劃，環境管理注重于現實的管理

2、他們分屬于不同于不同的學科。

4.環境規劃和管理的任務

環境管理的基本任務應該是：轉變人類社會的基本觀念和調整人類社會的行為。

環境文化的建設是環境規劃與管理的一項長期的根本的任務。文化決定著人類的行為，只有轉變了過去那種視環境為征服對象的文化，才能從根本上去解決環境問題。

5.環境管理的發展

第一個路標――1972年聯合國人類環境會議－背景

第二個路標――1992年聯合國環境與發展會議-背景

第三個路標――2002年聯合國可持續發展首腦會議

6.環境管理的手段

經濟、法律、技術、行政、教育

7.方針政策

全面規劃、合理布局、綜合利用、化害為利、依靠群眾、大家動手、保護環境、造福人民”的32字方針。

8.我國環保事業的戰略方針

經濟建設、城鄉建設、環境建設、同步規劃、同步實施、同步發展，實現經濟效益、社會效益和環境效益的統一

9.持續發展戰略方針

（1）實行持續發展戰略。

（2）采取有效措施，防治工業污染。

（3）開展城市環境綜合整治，治理城市“四害”。

（4）提高能源利用效率，改善能源結構。

（5）推廣生態農業，堅持不懈地植樹造林，切實加強生物多樣性的保護。

（6）大力推進科技進步，加強環境科學研究，積極發展環保產業。

（7）運用經濟手段保護環境。

（8）加強環境教育，不斷提高全民族的環境意識。

（9）健全環境法規，強化環境管理。

（10）參照聯合國環境與發展大會精神，制定我國行動計劃

10.我國環境管理的基本國策

1.“預防為主，防治結合”政策

2.“污染者付費”政策

3.“強化環境管理”政策

11.中華人民環境保護法及類別

* 我國在1979年制定了第一部綜合性環境基本法《環境保護法（試行）》；

1989年頒布了《環境保護法》，這部新的綜合性環境基本法在環境保護的重要問題上都做了相應的規定。其主要內容包括：第一章總則、第二章環境監督管理、第三章保護和改善環境、第四章防治環境污染和其他公害、第五章法律責任、第六章附則，共47條。

12.八大管理制度

（一）“三同時制度”

（二）排污收費制度

（三）環境影響評價制度

（四）環境保護目標責任制

（五）城市環境綜合整治定量考核制度

（六）排放污染物許可證制度

（七）污染集中控制制度

（八）污染限期治理制度

1.三同時制度

* 三同時制度系指所有新建、改建、擴建項目，其防治污染設施必須與主體工程同時設計、同時施工、同時投入運行。

2.環境影響評價制度

* 環境影響評價是指對規劃和建設項目實施后可能造成的環境影響進行分析、預測和評估，提出預防或者減輕不良環境影響的對策和措施，進行跟蹤監測的方法與制度。

13.環境標準分類

環境質量標準、污染物排放標準、環境基礎標準、環境方法標準、其他標準

14.環境二重性

* 管理作為一種社會活動，必然有其質的規定性。管理的本質具有二重性，它既有同生產力、社會化大生產相聯系的自然屬性，又有同生產關系、社會制度相聯系的社會屬性。

17.環境容量和環境承載力 環境容量是指某環境單元所允許承納的污染物質的最大數量。

環境承載力指某一時刻環境系統所能承受的人類社會、經濟活動的能力閾值。

19.環境規劃基本原則

（1）堅持全面規劃、合理布局、突出重點、兼顧一般的原則，推行可持續發展戰略，保障環境與經濟的協調發展。

（2）堅持經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，遵循生態規律和經濟規律，使有限的資金發揮更大的作用。

（3）堅持依靠科技進步的原則，大力發展清潔生產和推廣三廢綜合利用，將污染消滅在生產過程中，積極采用適宜規模的、先進的、經濟的治理技術，發展經濟，保護環境。

（4）堅持污染防治與基本建設、技術改造和城市建設緊密結合，實行環境綜合整治的原則。

（5）堅持自然資源開發利用與保護增殖并重的原則，建立以保護資源為核心的環保戰略，合理開發利用自然資源，保證資源的永續利用。

（6）堅持實事求是、因地制宜的原則，環境目標應符合國民經濟計劃總要求，要從實際出發，切實可行，規劃措施要有可操作性。

（7）堅持強化環境管理的原則，運用經濟、法律、行政手段促進環保事業發展，充分體現有中國特色的環境管理思想、制度和措施。

20、一。環境預測

社會發展和經濟發展預測（2）污染產生與排放量預測（3）環境質量預測（4）生態環境預測5）環境資源破壞和環境污染造成的經濟損失預測

二。環境功能區劃

一、城市環境功能區

（1）工業區（2）居民區（3）商業區（4）機場、港口、車站等交通樞紐區

（5）風景旅游或文化娛樂區（6）特殊歷史紀念地

（3）三類區：特定工業區。

三、地表水環境功能區

根據我國《地表水環境質量標準》（GB3838-2002），將地表水環境劃分為五類水域：

（1）Ⅰ類水域。主要適用于源頭水、國家自然保護區；

（2）Ⅱ類水域。主要適用于集中式生活飲用水地表水源地一級保護區、珍稀水生生物棲息地、魚蝦類產卵場、仔稚幼魚的索餌場等；（3）Ⅲ類水域。主要適用于集中式生活飲用水地表水源地二級保護區、魚蝦類越冬場、迴游通道、水產養殖區等漁業水域及游泳區；

（4）Ⅳ類水域。主要適用于一般工業用水區及人體非直接接觸的娛樂用水區；

（5）Ⅴ類水域。主要適用于農業用水及一般景觀要求水域。

21末端控制的涵義

末端控制又稱末端治理或末端處理，是指在生產過程的終端或者是在廢棄物排放到自然界之前，采取一系列措施對其進行物理、化學或生物過程的處理，以減少排放到環境中的廢物總量。

弊端------

1）末端處理技術常常使污染物從一種環境介質轉移到另一種環境介質

2.現行環境保護法規、管理、投資、科技等占支配地位的是單純污染控制，而沒有對面臨全球系統的環境威脅提出適當的解決辦法。

3.環境問題給世界各國包括發達工業國家帶來了越來越沉重的經濟負擔，控制污染問題之復雜，所需資金之巨大遠遠超出了原先的預料，環境問題的解決遠比原來設想的要困難得多。

（4）“污染控制”的現行法規體系和運行機制，導致部分企業（公司）養成了一種“污染排放后才控制”或“達標排放”的思想心態，成為強化環境管理，廣泛實行污染預防的障礙因子。

（5）治理難度大,治理代價高，加重組織的經濟負擔。

22.污染預防思想的環境管理模式

（一）源削減

（二）廢物減量化

（三）循環經濟

（四）污染預防

2.3

組織層面的環境管理

實行清潔生產，就意味著一種綜合的預防環境污染戰略連續應用于工藝過程和產品，以減少對人體和環境的風險性。清潔生產技術包括節約原材料和能源，消除有毒材料和減少所有排放物與廢物的數量與毒性。

ISO14000標準是一個龐大的體系，主要內容包括：環境管理體系、標準審核、環境標志和生命周期評定等。24.環境風險評價是指對項目建設和運行期間發生的可預測突發性事件或事故（一般不包括人為破壞及自然災害）引起有毒有害、易燃易爆等物質泄漏，或突發事件產生的新的有毒有害物質，所造成的對人身安全與環境的影響和損害，進行評估，提出防范、應急與減緩措施。其基本內容包括風險識別、源項分析、后果計算、風險計算和評價、風險管理五部分

25循環經濟本質上是一種生態經濟，就是把清潔生產和廢棄物的綜合利用融為一體的經濟，它要求運用生態學規律來指導人類社會的經濟活動。

環境績效是指一個組織基于其環境方針、目標、指標，控制其環境因素所取得的可測量的環境管理體系成效。

26生命周期評價是對一個產品系統的生命周期中輸入、輸出及其潛在環境影響的匯編和評價。

27.環境標志是一種“證明性商標”，它表明該產品不僅質量合格，而且在生產、使用、處置過程中符合特定的環境保護要求，與同類產品相比，具有低毒少害，節約資源等環境優勢。環境標志認證指由國家權威機構認可的第三方認證機構依據環境標志產品標準及有關規定，對產品環境性能及生產過程進行確認，并以特定的標志圖形予以公告，具有高度的客觀公正性和可信度。

28.大氣環境規劃措施

29水環境容量

水環境功能分區原則

規劃大綱

第五篇：土地證和用地證先后順序

土地證和建設用地規劃許可證的辦理規則 基本內容

土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；

建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；

規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。

一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。

因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上

也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。

新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。