第一篇：物管基礎—住宅小區驗房裝修管理細節

物管基礎—住宅小區驗房裝修管理細節

在前期物業服務工作中，驗房是物業公司與業主第一次的親密接觸。這個印象怎么樣，直接關系到以后物業公司在業主中的印象。怎么樣做好這個第一印象？這個印象不是“北歐印象”，而是物業公司服務在業主心目中價值含金量問題，說嚴重點關系到物業公司走向問題！這個驗房看起簡單，如果把細節做好很不容易。

一、毛坯房查驗

1、開發商將房屋交手與物業公司，業戶攜帶購房合同(房屋產權證）到物業公司客戶服務中心辦理入伙、入住手續?？头行慕哟龁T帶領業戶入房進行初次房屋查收，并帶上word表格××物業公司××管理處房屋驗收表。各物業公司表格內容大相徑庭，主要是飽含熱情去解答業戶所有問題。

2、驗收表中最主要幾個項目定要仔細認真，這些事項容易造成負面的連鎖反應，將室內給排水、電路圖紙給予業戶裝修備用。

? 房屋的使用性質跟業戶說明分為：自住、出租、自住改商業、出租改商業等，是怎樣就怎樣！以便在小區業戶花名冊歸類管理。住改商是禁止的，給業戶闡明觀點、立場及帶來的后果，盡量讓他商業用房思想萌芽狀態扼殺在你的說服之下。告戒毛坯房按照標準要在把衛生間、廚房、或者生活陽臺做好防水、閉水實驗，并貼上瓷磚，才能出租！

? 防水一直是困擾不少業戶入住后的物業主要問題之一。為了給開發商及建設單位減輕負擔，客服人員要做到“心里明白”。補充

須知，建設單位雖然做了防水，可能由于你戶在裝修過程中損傷防水表面，請務必進行二次防水作業。按照簽定的住宅裝飾裝修協議對含有防水要求房間進行閉水試驗。測驗后如不達標進行修正，方可抹灰貼磚！沒有防水要求的小陽臺（俗稱生活陽臺），有些房屋陽臺設計緊靠廚房，業戶為了增加其實際使用面積，把衛生間所需部分設施安放在這里。但要說明清楚按照衛生間一樣進行防水作業，不得馬虎?！段餀喾ā逢U述的很清楚了，把負面影響后果說夸張點已是告誡。?給水管隱藏在墻面，需要求裝修公司在粘貼瓷磚前打壓測試。初始壓一般不超過給水主管道平均壓力浮動上限3KG，時間大致30M。以便在入住后發現問題，對房屋開發商、物業公司及業戶都會帶來不必要的麻煩。

④窗戶，主要是臥室飄窗的問題。一定要給業主說清楚，我們負責只是把窗戶安裝好，不負責滲水問題。房屋裝修時務必再進行一次窗框與墻體交接處內、外打膠處理，窗框與墻體較大間隙采用發泡劑填塞，免得出現暴雨滲漏造成損失與物業公司糾結。很多配套設施的建設單位都是人走茶涼，誰買賬？

⑤水、電、氣讀數，建設單位施工過程要用水、電。這個不能拉稀擺帶，是多少就是多少，讓業戶感受我們做事很明了。

⑥驗房后業戶暫且短時間不裝修房屋入住，水、電、氣閥門、開

關客服人員主動進行檢查關閉。顯示物業公司空置房也在管理，讓業戶心甘情愿在沒有入住的時候也繳納物管費！

⑦在裝修進行前，告知業戶對排水管道進行測試，是否有堵塞現

象，以便及時通知施工單位進行整改。驗房表所有驗收內容，裝修后責任一律自負。(非改裝項目質保期內可報物業公司維修）

⑧雖然我們這里幾年前遭到大地震的重創，絕大部分人裝修時明

白主墻不能動，客服員還是要敘述清楚嚴禁改造、撤除建筑主體或承重結構及造成的后果。

⑨與外墻緊貼的室內墻面是否有滲濕、脫皮、霉斑等問題。并觀察外墻面（外墻磚）是否有開裂、錯位、色差等現象，依據問題初步判定是屬于外墻涂料（外墻磚）防水問題，還是外墻保溫的原因造成的。要知外墻保溫材料是真空微珠、珍珠巖還是隔熱板等材料安置的。

⑩由于衛生間空氣潮濕，告誡業戶最好不要安裝木制門套。安裝

木制門套下腳采用花崗巖踢腳線，或者下端金屬包角防潮、霉變腐爛。

3、解答業戶對房屋的主要問題

?房屋水泥地板、墻面細微的裂紋屬于正常范圍不必多慮，這些

在你戶裝修中可以較為輕松的修復。

?個別房屋墻面與墻面之間的陰角線不垂直，跟建筑主體、承重

結構沒有關系。水泥灰漿涂抹不規范造成的，裝修時多涂刮一兩次樂山鋼玉膩子就OK了。還有其他問題都可以用認真仔細的裝修掩蓋了。

?對比較挑剔的業戶，房子怎么這樣粗糙呀，什么都沒有？花幾

十萬買的是什么東西？比如：如果看見她名字周繼紅，跳水冠軍。我的天，你是奧運冠軍，而且是美麗端莊的冠軍！我太榮幸認識你了！

什么矛盾都沒有了，當時她直接驗收表簽字，一切問題自己解決不找

物業。這個需要長期的物業實踐和豐富的語言藝術、幽默風趣的態度。

盡量在這時候把裝修容易出現的問題給業戶再交待一遍，減少后

序服務中容易帶來的麻煩。因為這時候業戶容易被你的語言征服，應該強力灌輸！如：裝修時按照《民法通則》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《物業管理條例》、《城市市容和環境衛生管理辦法》、《城市建筑垃圾管理規定》、《業主公約》等比較容易造成影響的抓重點說幾句。

二、裝修房

1、毛坯房裝修查驗主要注意事項

?查明室內所有的水、電、燃氣設施是否改造。

?所有室內主排污管道是否進行包裹。

?不具有防水要求的房間（陽臺）是否進行給水作業。

④燃氣熱水器，排煙管道是否安裝合理。比如：排煙管離隔壁住

戶塑鋼窗戶過近，容易造成變形，并與外墻邊的燃氣管道保持一定距離。

⑤發現問題，及時通知其整改和書寫承諾也是必須的工作流程。

2、二次裝修查驗，主要是開發商已經裝修過一次，業戶再進行個性化或者是精細裝修后的驗房。還有一種是毛坯房一次裝修后，再進行的裝修。驗房要求除了具備毛坯房裝修驗房要求，還注意以下幾點：

?跟業戶交待裝修，請隔壁、樓上、樓下鄰居請多包涵。

?裝修時門窗關閉，建筑垃圾別混入生活垃圾。乳膠漆等廢棄化

學物品嚴禁堆放在建筑垃圾中，更不能放置在綠化內，按照要求移出小區外。建筑垃圾和雜物按照物業公司要求堆放。

?每天裝修后多多少少遺留在樓道、走廊或者道路的沙土、水泥及其他建筑材料，做到活完場清。電梯運送貨物一定要得到物業公司并書面寫保證書及監督。

④屬于開發商裝修過進行二裝的房屋，業戶對衛生間、廚房瓷磚進行更新，防水質保期自動失效自行負責。

⑤在二次裝修驗收表，寫明添加、改造的裝修項目，并確認簽字。⑥其他事項比如：野蠻裝修問題與工程部、秩序維護部協調靈活處理并及時上報。

創作人：胡特斯2012年4月5日

第二篇：驗房必看細節

驗房前準備的工具：

(1)試電筆、帶二相／三相插頭和電源顯示開關的插座（小臺燈亦可）(2)鋼卷尺

(3)小錘子

(4)電筒

(5)抹布

(6)盛水器具/乒乓球

(7)計算器

(8)筆

(9)紙

(10)易貼便條一疊

(11)小鏡子: 用于觀察難以看到的地方，如門底有否上油漆

(12)紙巾: 檢查馬桶排水功能，喉管有否滲水

(13)鋁梯

(14)報紙，塑料袋: 做閉水試驗

(15)收過房的朋友

正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。

過程

1)去物業部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：

A、房屋的《住宅質量保證書》--可帶走

屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間、外墻面的防滲漏為5年；

電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年；

墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；

地面空鼓開裂、大面積起砂為1年；

門窗翹裂、五金件損壞為1年；

管道堵塞為2個月；

衛生潔具為1年；

燈器、電器開關為6個月；

其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

住宅保修期從開發企業將竣工驗收合格的住宅交付用戶使用之日起計算，以上保修期限應在《住宅質量保證書》中明確約定。

B、《住宅使用說明書》--可帶走

要對住宅的結構、性能和下水、電、燃氣等設施的類型、性能和標準做出說明，并提出裝飾、裝修及設施、設備使用的注意事項。

C、《竣工驗收備案表》》（蓋章原件）

有此表方能說明該棟樓已經有關部門驗收合格?！犊⒐を炇諅浒副怼飞系拿恳豁椂急仨殘笾鞴懿块T備案，缺少一項都不能入住的。您驗房時不能只看發展商有沒有這張表，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等

D、面積實測表（可為復印件但要有章）

E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)--可帶走

水電線路圖，撐重墻，保溫墻及其厚度。有線電視，電話，網線布線

F、《建筑工程質量認定書》和《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》如不能提供要在相關文件中寫明

如果房產商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。

注意：1.對發現的問題要詳細在驗樓單商予以注明。如果確實屬于不能收樓的。要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字，蓋章。

2)核實面積、合同及價錢多退少補問題。

確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變，時間為30--40分鐘

3）驗收房子

1．門：

(1)看門身內、外、頂面是否油漆，且平滑無磕碰。

(2)目測門四邊是否平行且緊貼門框，間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）。

(3)試門是否運作自如、開關時有無特別聲音。

(4)試門鎖是否運作自如；看門鎖是否安裝牢固；看門匙與門鎖是否封口；看門插是否插入 太少或太長或太緊。不上鎖是否會自動關上或者打開。

(5)關門聽隔音效果并了解密封程度。

(6)衛生間的門下方須油漆，且離地1.5厘米。(7)直角接合部是否嚴密。

(8)四角是否呈直角

(9)是否與墻在一個平面上

2．窗：

(1)看窗的油漆質量有無流墜、漏刷和磕碰，色澤是否一致。

(2)目測窗四邊是否平行且緊貼窗框；框墻接縫處是否密實無縫隙。

(3)看窗戶玻璃是否完好。

(4)試窗是否開關或推拉靈活自如。

(5)看關窗后窗體是否變形，密封膠條是否完好。

(6)試鎖銷是否運作自如，是否插入太少或太長或太緊。

(7)看窗臺下面有無水漬，如有則可能是窗戶漏水。

(8)留意窗臺云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺，以不刮手為原則。

(9)外窗框處理是否粗糙

3．墻壁、天花：

(1)目測墻身、頂棚是否橫平豎直（無裂縫、凹凸、傾斜。與房間橫梁平行的裂縫屬質量通 病，基本不礙使用；與墻角呈45度甚至垂直狀態的裂縫，說明房屋沉降嚴重，有嚴重的結構性質量問題）。

(2)環視墻面或用手觸摸，看是否平整滑凈（抹灰表面應平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等

缺陷；油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象；墻身、墻角接位有無水漬 和裂痕）。

(3)用木棍輕敲墻壁聽有無空聲（“空空”的聲音說明面層與墻面有縫隙需返工；沉悶的碰擊 聲表明接觸良好。）。

(4)墻面是否有結露現象（有則說明保溫層有問題）。

(5)房間與陽臺的連接處有無裂縫（陽臺斷裂先兆，危險?。柵_應比室內略低。

(6)看頂棚天花有無滲水、裂痕, 麻點（石灰爆點，石灰水沒有足夠熟化所致，對室內裝潢有不利 影響）。

(7)陰陽角是否平直

4．廚房、衛生間：

(1)龍頭是否出水流暢（大開龍頭觀察水壓及排水速度查漏、堵）。

(2)面盆表面有無劃痕。

(3)地漏排水是否通暢（沖水做試驗），地漏的篦子低于地面5毫米（坯房除外）。

(4)地磚是否粘貼牢固無破損。防水是否有效（廚、衛生間泡24小時以上檢驗防水層；不

可行的話只能詢問并記錄）。

(5)試排風扇。

(7)浴缸、花灑、馬桶、瓷磚、臺面、廚設等略。

5．電源插座、電源開關、電閘：

(1)試用所有的電源開關、插座和電閘（帶一個有顯示燈的插頭，電筆不合適）。

(2)檢查閘具及戶表能否有效控制（總閘拉閘后完全斷電，分閘拉閘后分路斷電）。

(3)空調插座應與其他線路分開。

(4)離地30厘米高的插座必須帶保險裝置（保護幼童）。

(5)廚、廁插座應就近通風道安裝；洗手盆上方不應有插座。

(6)衛生間內插座應是防潮插座且防濺（待蓋），照明燈座必須是磁口安全燈座。

(7)有可能的話打開電話和電視面板，用力拉一拉看是否虛設。

(8)詢問電力線（≥2.5平方）、空調線（≥4平方）、電話線、電視線等規格，一概記錄如下： “據工程人員介紹線路規格為……”。

7．管道

(1)各種管道表面鍍層是否完好無破損。

(2)過墻線是否有導管，導管連接是否緊密

(3)彎頭、閥門處用手摸摸是否潮濕（滲漏）。

(4)排水管道尤其是陽臺排污口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水是否流暢）。

(5)看排污管是否有蓄水防臭彎頭以及防臭地漏。

(6)放空調外飄小臺是否做好地漏及防水(潑水實驗)

8.地面

如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線的曲、直程度，拼接線要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。具體辦法是用一小錘輕敲地面磚，如出現空聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚下面虛空。

9.水表

a.是否安裝

b.是否有水表空走

c.閥門關閉不嚴

d.閥門脫絲，連接件滴水 e.截止閥生銹影響水質

10.電表

a.是否安裝

b, 使用數目

10．其它

(1)測量室內使用面積尺寸。

(2)目測大致地平。

(3)測量層高，與售房合同比較。

(4)查問客廳、南、北臥室的空調機位和孔洞（要記錄！！你要不給我留，就別怪我瞎打亂掛了?。?/p>

(5)有無專用垃圾道，其有無堵塞。

(6)驗收合格后抄電表、水表、煤氣表數值。

11.在您查看了房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽收《物業管理條約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業管理費到底由哪些方面構成，清潔費，保安費，綠化費怎么核定，做到明明白白。同事，考察一下您的小區物業管理公司的資質，是否具備您所要求的管理標準

后記

在房屋接管驗收中發現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理：

1)影響房屋結構安全和設備安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理

2)如果發現不影響房屋及設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的方法，由接管單位處理

3)如果發現問題至少要在收樓文件上注明”室內情況尚不清楚”或”樓房狀況未明”等字樣。

收樓裝備

1.乒乓球

收樓時可以用來檢測地面、窗臺、柜子等等的坡度。例如：

用乒乓球檢測廁所、廚房、陽臺地面的“去水”是否順暢：先把乒乓球放在地面，若乒乓球順勢滾到地漏處，表明“去水”順暢；輕推一下能過去的表明“去水”一般，；要是乒乓球到處亂跑，甚至倒著走，表明“去水”很差了。試驗時，記住應從多個方向考察。

用乒乓球檢測飄窗臺是否水平。飄窗臺的內窗臺一定要平，乒乓球若在上面滾動的話，即不合格。

2.“人”字鋁梯

收樓時很多地方需要爬高檢查：天花板有無空鼓？空調插座是否安裝妥當是否松動？柜頂是個什么樣子？藏在廚廁天花里的給、排水管是否順通？這些高處需要爬上“人”字鋁梯才能檢查清楚。

3.化妝鏡

化妝鏡用處大。借助化妝鏡，可看清楚眼睛“夠不著”的地方。例如：驗收木門時，門的開合是否順當，鎖的質量，門框、面板的手工等容易檢查，但門扇的底邊卻很難驗得到。這時候，把鏡子平放在門扇下：有沒刷油漆，有沒貼飾面板，質量如何，是否平整？全部看得清清楚楚。

3.插頁式文件夾

收樓時，發展商要移交的票據、證書、資料一大摞：納稅單據、各種收樓費用的憑證、各種產品的保修卡、入住手冊、物管合同、押金收據……這些資料一定要妥善放好，遺失了其中一份就很麻煩。買個４０頁以上的插頁式文件夾則很妥當，收一份文件放好一份，簽收單正好當資料目錄。收完樓，所有資料都齊了，自家房子的“檔案”也建立起來了，要拿什么，在文件夾里翻翻就找到，整齊清楚，一目了然。

4.備忘貼紙

驗樓時，業主多多少少會發現需要修繕的地方，除了認真填寫維修單外，業主還應在出現問題的地方貼上備忘貼紙，具體說明問題所在，方便發展商的維修工人現場檢修。業主做得細致一些，與發展商反復爭論的機會可能會少一些，矛盾和摩擦自然也就更少。

5.小錘子

小錘子它可以用于檢查空鼓，如天花、地板、窗臺、陽臺、瓷片，等等，如果敲擊的聲音有小許回響，則是有空鼓現象，沉悶的聲音則表示沒有空鼓現象。

6..電筆或扁型三插頭小電器一個（如電吹風、電須創等）

收樓時帶支電筆或扁型三插頭小電器一個（如電吹風、電須創等）逐個檢測插座，判斷電路是否暢通，可以避免入住以后使用時發現某個插座不通電，再鑿墻挖孔。

7..礦泉水瓶

檢查廁所、廚房、陽臺的地面有無坑坑洼洼，去水是否順暢，潑上大量的水才知道，準業主用礦泉水瓶接水，潑灑到地上，稍等片刻，哪里積水就表明哪里的地磚鋪得不平、或去水坡度做得不夠。

8.、帶有日期顯示功能的相機一部，以便拍下有問題之處作為憑證。

9.、紙筆，即時記下發現的問題。

10..直角尺一把，量度墻身、地板是否平直。

11..售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設備是否合符發展商當初的承諾。12.請有收樓經驗的朋友同行，幫助提供意見，發現問題。專家教你收樓好意見 看、敲、潑水查地面'如果是未裝修的地面，以地面越光整、起伏越小越好。購房者可在地面上倒一層水，以水不向任何一方聚集為好。若水向一面聚集，說明地面有傾斜。倒水后，以地面上的水坑小而淺、均勻為宜。

對于已裝修的地面，如有地面磚，可看灰縫大小是否均勻，還可看地面磚拼接線的曲、直程度，如果地面面積大，拼接線長且直算優。此外，還要看地面磚的水平程度（可用水試）。另外，要看每塊磚是否粘牢，可用一木槌輕敲地面磚，如出現空響，說明下面是虛空的。廚房、衛生間的地面，要檢查其防漏性能。消費者可向屋內注水，看下層是否漏水。

看聽量檢墻面

隔墻聽聲，聲音越小越好。購房者可將房門關閉，在一間房內制造較大噪聲，到相鄰房間聽聽其噪聲，噪聲越小越好。

檢查墻角，墻體轉角線以直為好。可用三角尺測量墻角直角的準確度及均勻度，以均勻度高為佳。墻面與地面的交接處應有踢腳線，其高度以12~15厘米為宜，色彩最好與地面相同。

墻面的處理方法有：抹灰、噴塑、貼墻紙、貼墻布等。如果是抹灰，從側面看墻上的印跡是否均勻，若墻面上留有較大、較粗的顆粒或印跡大，說明粉刷的質量不好；如果是噴塑要看墻面的整體性，色點大小以均勻為好；墻紙、墻布上要不留氣泡。紙與紙、布與布的交接處以平整為好。

逐一測試管道設備

一般住宅樓的設備有給排水管道、燃氣管道、電燈頭、插座等。購房者可檢測給水管是否通暢，管道是否已具有銹跡，氣管是否接通，燈頭、插座是否有電；對于商業、辦公建筑，除了以上設備，還有中央空調、煙感器、溫感器、電梯、閉路電視系統等；對于各設備的性能，購房者應根據建筑設計和設備說明書，逐一檢查。

六種情況可拒絕收樓

批量開發的期房難免會有一些瑕疵，因此律師建議業主要以平常心收樓，不宜一味強求。如果在這種心態下，還是碰到“不能忍受”的問題，就應該運用法律來保護自己合法利益。

廣州匯俊律師事務所律師習江玲表示，根據《商品房銷售管理辦法》等相關條例的規定，消費者遇到下列情況之一可不收樓，并可要求解除原購房合同退還房款及利息，相關違約賠償責任應由發展商承擔。

情況一：未取得《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》等“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。

情況二：開發商無故比原合同約定延遲交樓（時間超過90天）、又未以書面形式提前通知買受者的。

情況三：開發商未經有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環境的。

情況四：開發商經批準改變房屋結構未經買家認可的。

情況五：房屋實際交付面積比原合同規定誤差比絕對值超過3％（不含3％）的。

情況六：房屋主體結構質量不合格并依照有關規定經委托工程質量檢測機構核驗確實的，買受人有權退房。

切記查看“三書一證一表”

“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》，“一證”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。業主一旦簽了有關文件，就視為對樓宇質量的認可。因此，專家提醒，收樓前千萬記住要求發展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收樓。但時下不少發展商交樓時，大多未能出具完整的文件，若買家確實想收樓的，驗收過《住宅質量保證書》，有關部門出具的關于永久水電、消防、電梯使用等單項驗收合格證書后，確保具備居住條件的，亦可收樓。

先驗房后收樓

先驗樓再繳費、辦理入住手續是收樓的正常程序，但目前發展商能讓買家先驗樓后辦手續的并不多。通常的做法是讓業主先在收樓文件上簽字，再發批條，讓業主到物業管理處去拿鑰匙。等業主進得房去，發現貨不對板，申訴起來也軟弱無力——負責任的發展商會積極善后，無良的則會實施“拖字訣”，讓買家勞心勞力，這對買家來說是不公平的。

為避免出現這種情況，買家應事先在購房合同中特別約定先驗房后收樓，另一方面如合同已成事實，則可采取在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

未收樓的業主注意了 為了便于我們以后在法律上有更好的說服力，我建議大家這段時間去收樓，但注意了，前提條件沒有〈三書一證一表〉絕不收樓，一定要以書面的形式注明前來收樓，由于發展商不具備收樓條件所以暫不收樓，而且一定要發展商簽字蓋章，并復印一份自己保留，做為自己曾收樓的證據.見招拆招，做個聰明收樓人

第一步：接到收樓通知單

按合同約定，發展商會在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時間及須準備帶齊的資料。

關注一收樓時限發展商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出３０天內，按有關規定，如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續，則一般被視為發展商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。收樓通知書一般以掛號信方式寄出。某些負責任的商家會在收樓通知寄出時另以電話方式通知購房者，也有商家并不管你有沒有收到。有位林生就因為出差在外沒收到通知書錯過收樓期，結果吃了啞巴虧。

拆解招數：購房者在購房時切記寫清楚郵寄地址（一定要容易接收、能保障親自簽收的地點，如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差，可通過電話或親友咨詢具體情況。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與發展商聯系，商議另行約定時間，并有書面形式確認。

第二步：做足準備工夫

收樓前的準備宜細不宜漏。首先應看清發展商約定的收樓時間，確定具體收樓日期。然后是要找出購房合同，仔細研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標的物是發展商必須交付的，買家權益有哪些。

其次，準備各種相關資料，包括申辦產權證需要的原購房合同（契約），各期還款單據（發票或用于換發票的收據），如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業主本人的身份證、常住人員照片，收樓通知書，等等。

最后，當然要找有經驗的收樓專家做伴。附帶要準備的還有軟尺、小錘等收樓工具，以及飲料與點心，以備收樓時東奔西走又排隊又爬窗，又要與發展商爭論，腰酸腿疼口干肚餓時有能量補充。切記，小姐太太們在收樓當天千萬別穿高跟鞋與窄裙子。

第三步：查證

應要求發展商出示《建設工程質量認定證書》，索取《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，《竣工驗收備案表》（簡稱““三書一證一表”），還有各種相關驗收表格，如《住戶驗房交接表》（房間功能分區及標的物詳列各項驗收內容，如客廳樓板、陽臺地面等等）與驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》）等。

關注二：證件不齊要交樓根據國務院１９９８年７月２０日頒布的《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第號）第十六條規定：“房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目質量承擔責任?！钡谑邨l規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用，未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！币虼?，購房者收樓前可千萬記住要求發展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，才能簽署入住單，收樓。

但是，“三書一證一表”不齊全，是時下不少樓盤的通常做法，特別是《建筑工程質量認定書》與《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，沒有相應的證書。

拆解招數：面對這種情況，購房人可選擇不收樓，如果確實被要求收樓，也要在相關文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××××表》”等字樣并妥尚保留好相關文件副本。

第四步：驗樓細節不放過

查驗完各種證件后，收樓的關鍵時刻——驗樓正式開始，先是需繳交身份證復印件、收樓通知書，領取房屋鑰匙，然后由商家接待人員（開發商代表或物管公司人員）帶領，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。

關注三：先簽文件后驗樓先驗房后交費、簽文件的收樓程序是較合理的正常程序，但商家大多數采取先交錢填表、簽文件，再驗樓的方法，商家的主動性更大。

拆解招數：購房者在簽合同時應將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里，不驗房不收樓。如當初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內情況未看”或“屋內情況未明”或“未驗房”等字樣，驗房時如出現什么情況，也可增加自我保護力度。

關注四：疲勞戰收樓時要辦的手續很多，如換發票、填表、交費、入住登記，等等，不少業主東奔西跑排了這隊排那隊，未進自家門已筋疲力盡，更沒精力驗樓、或無心就房屋問題與發展商干涉。

拆解招數：收樓現場的人山人海并不可怕，建議采取“人多好辦事”的戰術，請來多位老友親戚幫忙，大家分工合作、分頭排隊，驗樓時可分工合作，各人負責一部分，能發現更多的問題。

關注五：灰塵滿積清潔明凈一般較討好人，大多數發展商交樓時都會提前將屋內打掃干凈。但也有樓盤是例外，在地板、窗臺等地方留下一層土?？蓜e小看這層土，往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問題藏在這層土底下。

拆解招數：應對辦法是掃去土，或往地面沖水，一方面可沖去泥層，看清地板質量，另一方面也可測測地板的水平狀態及排水情況。

驗樓是整個收樓過程的“戲肉”。

第五步：驗樓結果在錄

驗完樓后，買家應按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數抄在指定表格（一般附在《驗房交接表》中）；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。根據買家意見，買賣雙方協商解決辦法，如屬可整修內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過天）。

關注六：大事化小對業主在驗房時發現的毛病如墻面、地磚破裂、漏水，甚至是房屋結構性問題，一些發展商員工總會說：“這沒什么，小問題啦，我們到時讓人修修就可以了?！边€大拍胸口讓業主放心，想方設法不將問題列進驗收文件里。

拆解招數：不管發展商陪同人員如何巧舌如簧，如何套交情，業主都應堅持原則，只要發現問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，如樓盤根本就沒準備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關問題一一記錄。最好同時用貼紙貼在出問題地方，并寫清自己的意見，以便整修時識別。

第六步：交費筆筆算清

換發票及繳交各項相關費用與錢銀有關，更要筆筆算清。關注七：巧立名目的收費雖然物價局已對入住的相關費用有明文規定，但一些發展商到收樓時仍巧立名目亂收費。

拆解招數：收樓時須提前了解物價局的各項相關收費規定，最好帶上應繳費用表，與發展商要求的款項相對應，最好帶上計算器，算好每一筆賬，發現不合理收費要與發展商協商。必要時可向物價局、房管局投訴。

第七步：辦理入住手續

驗完樓后，開發商一般要求業主填寫《住戶檔案表》、《入住協議》、《消防責任書》等協議書，同時領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。

關注八：《入住協議》與《消防責任書》是購房者與管理處的入住約定，有些物管公司從便于自身管理出發，訂下一些雙方責權不對等的條款。

拆解招數：簽署時應先詳細研究行文，發現不公時應及時提出異議，雙方協商后再簽署。

非常男女收樓篇

俗話說“男女搭配，干活不累”，收樓時也不例外，最好能男女搭配著齊齊上陣，各施所長，各負其責，一起把新居的里里外外看個夠。出于性別天生的不同，在收樓驗房的時候，男人女人各有各的關注點和長處，“在行”的地方不同，關注和忽略的細節也不同。一般來說，男人們大多擅長“大處著眼”，對各種水、電及房屋結構等問題更有經驗，而女人對細節感興趣，如對各種附送設備配置、地板、天花、家具等等感覺較好。

驗樓時可真要大睜雙眼，一樣都不要放過，隨時準備紙筆和貼紙，發現問題立刻登記、作記號，綜合起來讓發展商整改，記得只能在整改再驗收過關后，才能在所有文件上簽名，正式收樓。

根據驗樓時各種應注意的細節問題，本著各揚所長的精神，按一般人驗樓的先后程序，我們對收樓男女有十二大新建議。

戶外環境要看清

小區及住宅樓內的環境配套是否到位對入住質量能否有保障非常重要，因此，驗樓的第一關當然是看環境。業主最好拿著購房合同或開發商在售樓時的廣告等文字承諾，現場查驗，同期建設、同期交房的房子，車庫、會所、綠化、景觀園林等應全部可見；分期入住的小區，業主應關注入住部分小區道路是否鋪就，在建區與入住區之間是否有圍擋保障入住安全和寧靜，在建工程夜間何時停止施工，入住部分的綠化，路燈、停車是否有保證，車庫沒投入使用前，臨時停車位是否收費等相關細節。了解樓宇公共部位的裝修是否符合發展商的承諾，如承諾內的紅外線周界報警系統、電子巡更系統、區域監控系統是否配備，何時投入使用等等。男女分工：女人是感性的，看綠化、會所、景觀園林、路燈等外在的設施更有現場感受。男人對車和機械熟悉，負責看道路、車庫、施工情況、各種報警、監控系統等配置更有感覺。

檢查地面絲絲不漏

如是未裝修地面，地面應光整、起伏小。可在室內地面上潑灑一層水，若水向一面聚集，說明地面有傾斜。如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線的曲、直程度，拼接線要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。具體辦法是用一小錘輕敲地面磚，如出現空聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚下面虛空。

男女分工：敲敲打打、潑水什么的由男人去做，女人就負責看看有否地磚裂縫、磚砌得齊不齊吧。

逆光看墻體

一看墻體有無裂縫，墻體出現裂逢的原因很多，可能由于裝修功夫不到家，也可能由于房屋基礎結構不穩而出現。這些裂縫多出現在不同材料的交接部位，如主力墻、梁、柱與間墻的交接處。而發展商在收樓前常用涂料“修補”墻身裂縫，掩蓋房屋質量問題，買家可看墻身有無被重新涂刷。

二看層高，帶個卷尺量一下層高是否合標準。

三看墻角，墻體轉角線以直為好，可帶個三角尺測量墻角直角的準確度。墻面與地面的交接處應有踢腳線，踢腳線的鋪貼要平整順直，厚度要相等，一般為1－1.5厘米，高度以12－15厘米為宜，色彩最好與地面相同。不同等級的建筑，其墻面處理也不同。

男女分工：男人對數字敏感，度量就由男人來，而對墻面細節的察看，就交由細心的女人負責好了。

門窗材質挺重要

首先看戶門是否與發展商的承諾相符，注意戶門周邊密閉性是否好，如果門框間縫隙較大，應該要求調整，試試鎖是否好用；看門開啟是否自如，關閉嚴不嚴。要注意窗玻璃的材質、厚度是否符合承諾，有沒有將雙玻璃改為“單玻璃”，鍍膜層玻璃結果卻根本沒鍍膜或“鍍”不對板，最基本的是要看看有無殘缺。窗戶的密封性要好，注意窗臺有無滲水，窗底部滑道是否平滑，現場不妨都推一推試一試，再灑些水試試。另外，防蚊子的紗窗往往是購房者容易忽略的，但入住后自配紗窗往往麻煩且不易配套，最好能在收樓時解決。

男女分工：男人重視質量、品牌材質，具體查驗門窗工作還是由男人獨立負責好啦。女人這會兒就先忙點別的啦。

櫥柜、衣柜、入墻架子看質量

櫥柜、衣柜、入墻架子越來越被發展商列為贈送品，雖然通常都是直接找品牌專業公司專門訂做，但質量卻常參差不齊。對于買家來說，入住后，這些物件的使用率都很高，而且真想換的話還麻煩不少，所以收樓時一定檢查清楚。驗收時關鍵是檢查它的安裝水平，如飾面顏色是否一致，安裝得是否牢固，有否傾斜，門的開合是否順暢等。櫥柜、衣柜的柜門都要開啟順暢，表面光潔，色調均勻，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽。

廚房吊柜的使用率較高，而且會放一些重物，我們檢驗時只要抓住柜子用力搖一搖，就能知道它是否牢固，里面的間板最好是稍稍向上傾斜的，因為這樣當柜門打開的時候里面的東西才不會往下掉。此外還要看櫥柜的門打開后，廚房通道是否順暢，櫥柜通道是否便于取存物品。衣柜也一樣，要是用力搖也不會有松動，日后變形的機會就少，柜里的內角也一定得要有90度，要是柜子歪了，柜門肯定關不嚴。

所有檢查工序完成后，最后還得看室內裝修后的成品保護情況，即裝修后的清潔情況。如墻上是否有手印，玻璃膠、涂料是否粘在地板上，窗戶玻璃是否干凈，櫥柜、衣柜內是否有其他雜物等。

男女分工：家具往往是女人關注的焦點，驗收櫥、衣柜，女人當仁不讓。

設備要齊全

檢測給水管、排水管是否通暢，管道是否有銹跡，氣管是否接通，燈頭、插座是否有電。對于附送設備的性能，消費者應根據建筑設計和設備說明書，逐一檢查。如對于空調，可先設置溫度然后實測溫度。對于煙感器、溫感器，可局部改變建筑室內的煙度和溫度，看這些設備在標準的煙度、溫度下是否報警。

男女分工：男人對各種設備的擺弄簡直有天分，檢查設備當然離不開他。

插孔探頭點清

如今新建商品房住宅往往配有各種線路插孔，一般性用電與大家電的用電采用不同的線路和插孔，另外，還配有電視、寬帶網絡的插孔，很多小區還配備了可視對講、窗磁、門磁、家庭保安自動控制系統等，購房人應對照合同將其一一點清，并分清其用途。特別注意廚、衛、洗衣間、露臺上的電插孔應該是帶蓋的防水插孔。如果是毛坯房，應該看看已安裝的插孔面板是否為墻面裝修作預留。當然了，還要帶個試點筆，查一查電制板有無堵塞或崩裂，插孔探頭有無電力供應。

男女分工：電工也是男人的強項，試電筆當然要由男人掌握。

頂棚要結實

住宅的頂棚構造一般較簡單，消費者可檢查吊柜是否結實，上下取物是否方便。給排水管道、空調送風管、電線網等的處理是否合理。頂棚支撐在上面吊下的構架上。消費者應看構架是否結實，頂棚上的燈具是否完好，各送風口是否均有風。

男女分工：爬上爬下才能看清楚吊柜，還是男人發揮紳士風度吧。

廚衛重點是防水

廚衛中最關鍵的是墻面、地面防水的質量。最后做一次24小時閉水試驗，看是否漏水。衛生間要注意查看天花有無水漬，地漏排水是否順暢，地面是否存水或向房間外滲水，洗手盆及浴缸排水是否順暢，坐廁把手與水龍頭等能否靈活操作。廚房應查看廚柜有無損壞，柜門是否開關自如；煤氣喉是否安裝妥當，爐具有無刮花；檢查水、電、煤氣表的度數是否由零度開始，排水位是否夠斜、有無淤塞，水龍頭有無破裂，上、下水道和灶具排煙是否通暢；瓷磚質量、鋪砌款式及位置是否按照購房合同的說明，墻身瓷磚是否夠1.5米高；隨樓附送的家電是否齊全；各種設備的生產廠家、品牌、規格、型號、件數是否與契約相符，等等。

男女分工：男人大多對下水道、煤氣、電表等相關的東西較內行；而女人對附送設備較關心，也就該發揮所長，負責檢查到底。

裂縫千萬別放過

查看墻面、梁柱、陽臺時，要注意是否有裂縫。如果梁上或陽臺與建筑主體連接處有結構性裂縫，則比較危險，如果是由材料或工藝引起的裂縫，應該要求開發商進行補修，一般這類裂縫不會發生安全問題。

男女分工：女人比較細心，查裂縫還是女人在行，而男人對結構一般知道得更多，問題是否嚴重，應由男人來把關。

面積仔細量

首先要看房子是否經過政府部門驗收備案。一般規范的發展商在交房前都要給購房人提供政府部門的驗收備案表和面積實測文件，購房人應該了解一下交房面積和一開始所簽合同中的面積是否有誤差，該誤差是否可以接受。據《商品房銷售管理辦法規定》，如面積誤差比絕對值在正負0．06％（含0．06％）的購銷雙方不作任何補償，0．06％（含0．06％）至3％以內（含3％）的，據實結算房價款，超出3％的，買房人有權退房。買家如對房屋面積有疑問，可先自行測定房內面積，確有問題，再請房地產測繪機構測繪，以其認定的房屋建筑平面圖為準。

男女分工：一般來說，男人的空間感覺會比女人準確點，究竟面積有沒疑問，第一感當然多由男人確認，至于度量嘛，男女配合，一個拉尺頭一個拉尺尾是最合適不過的了。

記錄要詳盡

驗樓時，千萬不能忘記的是帶好紙筆和貼紙，每發現一個問題，無論大小，都先在出現問題的地方貼上小貼紙，再在紙上將問題出現位置、性質、目前狀況及希望整改效果或其他意見記錄清楚，按從里到外、從客廳到房間到廚衛的順序，一點一點不厭其煩地分開詳列。

男女分工：因為出現問題的地方可上可下，貼貼紙當然難免要爬上爬下的，當然是男人合適啦；至于記錄，因為女人細心，也當仁不讓要負責掌筆。

第三篇：裝修驗房注意事項

裝修驗房注意事項一：文件(兩書一表為原件:《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、和《竣工驗收備案表》)

裝修驗房注意事項二：進戶門(進戶門要求灌漿，有無劃痕、破損；鎖具完好；門邊裂縫；安裝牢固；門框的正、側面垂直度；高度；框扇配合間距；對角線；寬度；門豎向偏離中心等)

裝修驗房注意事項三：客廳墻面及臥室墻面(空鼓, 裂縫, 踢腳線空鼓,涂料涂刷完整、色澤一致,平整度, 垂直度，預留洞，隔音等)

裝修驗房注意事項四：天花(裂縫, 涂料涂刷完整, 色澤一致,平整度，石灰爆點，滲水，水漬等)

裝修驗房注意事項五：地面(空鼓, 裂縫，踢腳線空鼓，平整度，樓層地面高差，樓層地面凈高，樓板厚度，開間凈尺寸，地面找坡，防水層，防潮層，地面面層觀感等)裝修驗房注意事項六: 墻體拐角(陰陽角順直方正, 垂直度等)

裝修驗房注意事項七：衛生間(空鼓, 裂縫, 涂料涂刷完整, 色澤一致,平整度, 垂直度, 石灰爆點,滲漏，堵塞，水漬，預留洞，坡度, 便器位置等)

裝修驗房注意事項八：廚房(空鼓, 裂縫, 涂料涂刷完整, 色澤一致，平整度, 垂直度, 石灰爆點,滲漏，堵塞，水漬，預留洞，坡度等)

裝修驗房注意事項九：室內樓梯(扶手高度；扶手材質；扶手連接牢固；接縫；踏步高度；踏步寬度；立桿間距等)

裝修驗房注意事項十：門窗(開啟靈活，外觀，縫隙，垂直度，寬度，水漬，玻璃大于1.5m2應使用安全玻璃等)

裝修驗房注意事項十一：陽臺(欄桿位置，欄桿高度，護欄垂直度，欄桿間距，扶手直線度，護欄玻璃，雨罩, 坡度, 玻璃雨棚安裝;晾衣架等)

裝修驗房注意事項十二：室外(外觀，裂縫，滲水，大面積空鼓，排水設施，空調位置，雨罩等)

裝修驗房注意事項十三：預留洞(排煙道、排風道、空調孔、強排孔設置是否合理；預留孔洞與排水管、雨水管有無沖突等)

裝修驗房注意事項十四：水(滲漏，堵塞，水支管，立管，穿越樓板處滲漏，空調孔與排水管沖突，室內排水管與雨水管，露臺通氣管，水質，線路, 出水暢通，水表運轉正常等)裝修驗房注意事項十五：電(電源總開關和漏電保護裝置的靈敏度，報警系統，三線插座，防水開關、防水插座，配電箱，柜，線路，總閘等)

裝修驗房注意事項十六：管線(固定牢固，無松動，龍頭，閥門安裝平整, 開啟靈活, 管線順直，無破損, ,所有接頭、閥門與管道連接處應嚴密，不得有滲漏現象, 水管安裝不得靠近電源，水管與燃氣管的間距應不小于50mm。等)

裝修驗房注意事項十七：氣(滲漏，堵塞，暢通,線路等)

裝修驗房注意事項十八：暖(暖氣熱工調試，滲漏，堵塞，暢通,線路等)

第四篇：驗房與裝修注意事項

驗房程序：

一、查看兩書一表：房屋質量保證書；房屋使用說明書；竣工驗收備案表

二、不交費、不簽字、先驗房 驗房注意問題：

1.空鼓：手錘墊上幾層紙（避免留下錘?。┣脫魤Ρ冢瑱z查墻面空鼓。專用鋼針小錘（10g）測墻磚、地磚空鼓。2.驗電：

檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關箱內的插座開關（應有標示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關、接線良好，插座安全。如果開關拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關質量有問題或接線有誤，立即修復，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。

3.測高度：用盒尺檢查房頂，取4－5個點，進行測量，若數值一致，比如房高均為2.7m（或者2.65m）說明房頂或地面沒有傾斜。

4.測墻壁地面：用長尺（或者帶有水平的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點（爆點：生石灰在發成熟石灰時因攪拌不勻未發好，抹在墻上就會形成爆點）。

5.檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活 6.窗戶：推拉窗和平開窗上的窗扇，應推動開關靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。中空雙層玻璃里外都擦不干凈時，是因為雙層玻璃的里層臟了，原因玻璃在安裝時候就污染了，這時應拆換新玻璃，否則以后不易解決。還要用專用水平儀測窗戶安裝垂直度。

7.檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應固定牢固。如果松動，應重新固定。大開水閥看排水是否流暢（否則下水管被建筑垃圾堵塞），放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。8.暖氣片：

①暖氣片上方應有放氣閥，使用前應擰動將氣體放掉。如果擰不動就需要修理解決，否則氣放不出來，暖氣片不熱。

②還要注意暖氣片安裝牢固，不能有松動現象；進水管和回水管的坡度應符合要求，否則影響采暖效果。

家裝一般程序指引之一

1、裝飾公司的選擇?？梢栽诒幻襟w廣告中尋找（報紙、網絡、電視），也可以聽從朋友推薦。然后自己電話咨詢或到店咨詢，也可以通過網絡、報社記者、裝飾協會登出了解你所關心的裝飾公司的情況。其中到店咨詢較為妥當。要看是不是正規公司、預算、材料、施工、信譽等，具體選擇方法見《如何選擇家裝公司》

2、量房，確定合理的家裝方案，然后根據方案出預算。其中確定方案很關鍵。確定方案的原則就是科學、合理，在不影響安全的前提下，以實用為基礎，突出各部位的實際功能。這個預算出來后就基本是準確的了。你可以知道各部位用什么材料、如何施工，以及材料費人工費的情況及計費標準。

3、出效果圖。在確定上述方案后，無異議時，就可以出效果圖（一般要交定金）。整體的設計效果是以家裝方案為基礎，在實用的基礎上進行美化。根據戶型結構、家庭人口、職業特點、個性需求來綜合考慮，確定設計風格、家飾整體搭配等。

4、重新核定預算。確認效果圖后需重新核定預算。看預算要注意是否存在有漏項、缺量等問題；還要看材料品牌檔次、施工工藝及收費情況；更要注意水電改造等預收款問題，看是否存在故意少收的問題，避免陷入“低價切入”的陷阱。具體辦法詳見《盲目比價害了誰》一文。

5、確定《主材購買方案》。無論是大包還是自己購買主材，這個方案都必須做好。這個方案包括主材都買什么、買多少，具體的規格、顏色，甚至是什么品牌檔次及價位的。這樣有利于業主做到心中有數，避免預算超支，同時更重要的可以避免自己隨意購買各顏色主材，搭配不好會影響整體效果。

6、簽訂裝修合同。正規裝飾公司都有市裝飾協會統一的《裝飾裝修合同》文本。如果不是正規合同，要注意其中是否有“顯失公平條款”。

家裝一般程序指引之二：開工交底

1、交首付款確定開工日期。簽合同時，一般要交付裝修首付款（60%-65%）.確定開工日期。一般采取分包方式施工的，開工日期可完全依照客戶需求隨時確定，不采取分包施工由本公司工人施工的，一般需提前預約，依照客戶的需求結合公司整體施工安排來確定開工日期。

2、開工交底。正式開工之日，工程部工程監理、設計師、業主需到場確認相關事宜。主要是確定拆扒及水電改造的位置。

拆扒需一步到位，按照裝飾公司的要求進行，便于下一步施工，避免二次拆扒。

水電改造位置，一般情況下裝飾公司簽完合同后就會告知交底前業主應準備哪些事項。一是預定櫥柜，確定水電位置，提供水電圖；二是確定使用熱水器類型，是太陽能熱水器、燃氣熱水器、還是電熱水器（即時還是儲水）等，依此確定其水電改造走線位置；三是確認抽油煙機類型，確定排煙口及電源位置；四是確定使用浴室類型，是淋浴、盆浴、整體浴房等，具體規格尺寸，出入水口位置，以及水盆類型及安裝位置；五是確定家用電器類，以便確定強弱電路改造位置等。

同時裝飾公司人員還會提醒在相關位置預留插座等事項，以便備用。

家裝一般程序之三：基礎工程施工與主材選購的搭配

1、拆扒與水電改造。改造前預定櫥柜、熱水器、水盆、浴房（淋浴、盆?。?，具體見《家裝一般程序指引之二》。

2、瓦工施工。一是瓦工進場前預定瓷磚，按照《主材購買方案》確定瓷磚數量及規格；貼磚前裝飾公司會通知您把瓷磚提前運到施工場地。二是廚房貼磚完成后三天，通知櫥柜商重新復尺，最后確認尺寸，以便櫥柜商生產加工發貨。三是如果廚房有拉門的話，要考慮推拉門帶不帶門口，貼磚的時候磚需不需要回口，所以前期還要看看推拉門，看自己喜歡帶口的還是不帶口的。四是預定室內門，瓦工施工期間室內門經銷商到場量尺，確認準確尺寸，看是否需要瓦工或者木工按照室內門的尺寸要求或闊或補門口。

3、木工施工。有做吊棚帶射燈的話，在木工施工期間需要提供一個射燈，按照這個射燈的尺寸去做燈眼，噴漆結束時統一安裝。此時可以集成吊頂、理石、板式家具（衣柜）量尺。

4、油工施工。皮刮膩子之后噴漆之前，安裝窗臺理石，噴漆時做好保護。

5、環保檢測。僅限本公司客戶。噴漆結束進行全面保潔后進行環保檢測，合格后交工。

6、基礎工程完工后，主材安裝的大致順序是：集成吊頂（預留抽油煙機排煙孔）、抽油煙機、櫥柜、水盆、衛浴類、熱水器、衣柜、地板、燈具、室內門，家電類，沙發茶幾，窗簾、床等?？梢暻闆r部分主材也可在基礎工程施工期間統籌安排安裝。

如何比裝修價格：

室內裝修，質量與價格是第一位的。正常情況下，質量與價格是成正比的。但有的朋友卻走向“盲目比價”的誤區。

實話說，我不反對“比價”。每個人都有著這樣的期盼---花最少的錢、辦最大的事兒。但現實生活中，哪有花羽絨服的錢買來貂皮的呢？

室內裝修要比價的話，主要應該看：工程項目、工程量是否相同，看材料分別是什么品牌和檔次；看預算中標明的施工工藝以及公司信譽、實力、售后服務等，綜合考慮這個性價比。我曾經接觸過這樣的客戶，只比總價。比如銀浪新城的*先生，他家建筑面積是94平米。他的基礎想法是：必須保證質量、保證環保。因為孩子還小，很注意這個環保問題。他家是簡裝，除了基本項目外，還要做一些造型、電視背景墻等。根據他說的情況，我感覺基礎工程造價應該在2萬元左右。因為我們公司實行的是“透明報價”，花多少錢主要看實際發生的工程項目、工程量的情況。簡單說就是用的材料多、人工多，花錢就多。所以沒辦法定準?？蛇@位李先生說，這里有很多基礎工程造價都是在一萬二到一萬五，一萬五的還包括衣柜呢。而且說是必須保證質量的，環保沒問題。

憑多年的經驗看，這個價位可以裝下來，但根本達不到他要求的標準。這就是他只聽的是總價，但忽視了工程量多少、材料檔次標準、施工技術水平以及公司售后服務等。

如果最后這個價位真的裝下來，還算他幸運。更多的情況是，在施工中還要另加錢，就是變更增項，最后錢沒少花。另一種情況就是，他根本打不到他所說的標準，看你看的嚴了，他不賺錢了，就會偷工減料。最后整得質量不咋地，跟誰講理去？后悔的只能是自己。

尤其是售后出現問題，你更找不著門兒。他們就是干完給錢走人。根本沒有什么售后。不出問題是你的幸運，出了問題就自認倒霉吧。

這絕不是危言聳聽的。這樣的案例大家也聽不少了吧。所以提醒大家：買個房子不容易，裝修可不要“盲目比價”，細心點、長住眼神兒。要不，坑害的可是自己哦！比裝修價格：

看工程項目全不全，有沒有落項；

看工程量是否有故意少算的，工程量是否一致； 看材料檔次（不一樣的檔次價位相差很大）； 看水電預收款是否接近實際、有沒有故意少收的情況（上下浮動限制在10%以內）； 看所有項目是否有統一的預算標準，避施工中你想加項的時候沒有標準隨便要價； 看是否正規公司、公司成立時間、實力及公司信譽等等

第五篇：《裝修寶典之驗房》

《裝修寶典之驗房》

一、交房要具備哪些條件?

按照規定開發商交付商品房屋必須符合以下條件：

1、經建設工程質量監督機構核驗合格。商品房一般是由所在區、縣建設工程質量監督站核驗，出具是否合格的書面證明，如果驗收合格，還須說明質量等級，如合格、優良等。

2、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證。住宅交付使用許可證是由市或區住宅發展局頒發的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續。

3、辦理房地產初始登記手續，取得了新建商品房房地產權證，俗稱“大產證”。實際上只要取得“大產證”，就必須具備一、二條所列條件。大產證“的，開發商不能辦理交房手續，開發商向買方預先交付房屋交鑰匙的，買方應拒絕接受。

不少購房者在開發商房屋不具備合法交房條件時，就提前進房裝修，等交房期屆滿，開發商卻交不出符合合同約定標準的房屋;或配套不到位;或質量存在問題或產權有糾紛;或有些費用未繳付，導致不能按時取得住宅交付使用許可證和商品房房地產權證。這時購房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時間、精力;不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無法居住，再說，即使是要求退房，購房者也無法要求開發商賠償自己的全部經濟損失，因為購房者也有過錯，也應對提前裝修造成的損失承擔一定責任。

二、房屋交房手續有哪些?

1、通知

開發商取得商品房房地產權證后，應以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。開發商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內，按有關規定，如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續，則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用。

2、驗收

購房者應根據購房合同約定的標準對房屋工程質量及配套設施一一進行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產權是否清晰進行核驗。

驗收時，開發商應主動向購房者出示建設工程質量檢驗合格單和商品房房地產權證。開發商不出示的，購房者可以拒絕驗收，由開發商承擔責任。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》等相關法規，商品房交付使用時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。該法規規定,《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定,承擔保修責任。開發商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位;而《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。

4、簽署房屋交接書

購房者對房屋及其產權進行檢驗，認為符合合同約定條件的，應與開發商簽訂房屋交接書;對不符合合同約定的，應做好記錄，要求開發商簽字，直至開發商的房屋完全符合交房標準，再簽署房屋交接書。

三、具體的交房流程如下

1、看門窗是否開合順暢、方便鎖閉，配套鑰匙是否能快速打開門，看門是否存在變形，把手等是否有破損情況，窗戶配套紗窗質量是否合格。業主自備電池，給防盜門的門鈴裝上電池，看門鈴是否正常響動。

2、屋頂、墻面、窗邊、門邊是否存在滲水漏雨現象，注意看這些地方有沒有黃色污漬，如果有，就說明房屋可能存在滲水漏雨的問題。

3、業主用小錘敲打房屋的墻面和地面，看其是否會出現開裂或空鼓現象，如果有，就要記錄在表格上，之后要求開發商解決。

4、業主需自帶個插座小燈，在驗房時將其插在電路插孔中，檢查插孔是否正常有電，看插座小燈是否亮起，并看看所有的燈座是否正常有電;在插上小燈的時候，業主需檢查看閉合開關箱內對應的分路電閘，以及總開關箱里的各分路電閘是否運轉正常。

5、仔細看廚房和衛生間的煙道是否有堵塞現象，可以現場點燃一些攜帶的廢紙，看煙氣是否能從排煙口正常排出。

6、在檢查下水道是否通暢的時候，業主可以用塑料袋裝滿水，快速的倒向房屋內的各個地漏、下水，看水是否能快速流進下水道。

7、進行防水檢查，在衛生間周圍用塑料袋所裝的沙子圍住，堵住衛生間的各下水口，往衛生間注上不低于2cm的水，24小時之后看樓下是否有漏水現象，如果沒有，就說明房屋的防水還是很成功的。

8、記錄好房屋內各水表、電表、氣表的數字，這樣以后交費時業主可做到心里有數。

四、在開發商交房時，業主們要特別注意以下三點

1、在驗房之前，如果開發商要求交費或者是簽署文件，那業主一定不要答應，否則在驗房時業主發現的質量問題，就只能自己付錢解決了。

2、如果開發商提出代辦產權證，業主是可以拒絕的，因為產權證業主完全可以自己辦，如果交給開發商，那業主還要給開發商交代辦費。

3、驗房中所發現的質量問題一定要白紙黑字寫在紙面上，不能聽信開發商的口頭承諾，并且在房屋問題的后面，還要寫明開發商承諾的解決時間，這樣業主才不會在開發商無限期拖延之后毫無辦法。

4、收房時必須仔細查看的文件

律師說，在正常交房過程中，業主應該查看以下文件:

第一是房產開發商必須已經取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的。

第二是我們常說的”兩書“---”質量保證書“和”使用說明書"，這是建設部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現在交房時開發商都應提供。

第三是開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測數據，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

五、逾期交房可否先收房后追究責任?

擔心開發商逾期交房，擔心一旦接收房屋后，就不能再追究開發商違約責任是沒有必要的。因為：第一、接收房屋與追究開發商逾期交房責任之間并無法定的先后順序，也沒有任何法律規定接收房屋后就不能再追究開發商違約責任;第二、在開發商已經逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發商違約責任完全是購房者自身的權利;第三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發商違約責任。當然，追究開發商違約責任受到訴訟時效限制，購房者應當在開發商實際交房之日起兩年內主張自己的權利。

購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續。因為根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發現問題，開發商只承擔房屋質量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。