第一篇：第二屆中國實戰營銷高峰論壇閉幕詞范文

范文博覽

[范例二]

第二屆中國實戰營銷高峰論壇閉幕詞

各位營銷精英，企業界的朋友們，各位來賓：

大家好！首先代表這次營銷高峰論壇的主辦方《××報》，感謝諸位對此次盛會的熱情支持和積極參與。

第二屆中國實戰營銷高峰論壇旨在對營銷市場變化對話，把握營銷趨勢，相信通過這兩天的智力激蕩和碰撞，已經給諸位留下了很深的印象，而且也為制定2004年的營銷策略帶來了思考。隨著專題演講的結束，第二屆中國實戰營銷高峰論壇已經取得了圓滿的成功。

熱鬧非凡的市場舞臺，每年都會上演一出出主角不同但是同樣精彩的好戲，2003年我們經歷了SARS的考驗和飛天圓夢，但是事實上競爭是市場經濟中不同的主題，營銷的幾大要素，無論是資本力量還是價格競爭、渠道建設、產品定位、品牌整合。在激烈的市場競爭中都各顯神通。進入21世紀，加入WTO，向市場經濟轉軌，中國已經成為全球最具活力和潛力的市場，無論是對中國企業還是跨國企業，其中對于市場機會的判斷和把握，對于競爭格局的分析和影響，對于整個的營銷變革的研究和實踐，都決定著他們的市場表現和市場地位。我們作為主流媒體《××報》在1999年的時候就已經開設了行業周刊，對整個行業的動態和企業的運作加以關注和點評。經濟板塊的權威性和影響力也得到了業內人士的肯定，我們期待在2004年，越來越多的企業能夠用他們的魄力和智慧，在市場營銷中加以創新和變革。我們《××報》也愿意提供非常良好的宣傳平臺，與經濟界和企業界的人士一起，推動整個營銷變革、營銷觀念和理念的變革，與更多的企業一起邁向成功。

謝謝大家！

第二篇：慈善高峰論壇閉幕詞

首屆中國（西安）慈善高峰論壇閉幕詞

我很榮幸為今天的論壇致閉幕詞。以上劉國林先生等四位演講嘉賓都是在國內慈善公益界和文化研究領域有影響的學者。他們在自己的領域當中取得的成就有目共睹，我們的論壇能夠邀請到他們作為演講嘉賓，也是論壇的榮耀。所以我在這里提議，再一次用掌聲對他們的精彩演講表示感謝。謝謝你們！

中國（西安）慈善高峰論壇今年是首屆，以后我們將每年舉辦一屆，規模也將逐漸擴大，把中國（西安）慈善高峰論壇辦成國內外著名品牌論壇，產生越來越大的社會影響。因此，明年的慈善高峰論壇我們將繼續邀請在國內、國際上有影響的著名慈善公益專家作為演講嘉賓，邀請國內外慈善公益組織、研究機構、高等學校、草根機構還有熱心慈善公益事業的各界人士，包括我們的慈善志愿者前來出席盛會。屆時，我們將通過各種途徑向社會發布有關慈善高峰論壇的具體信息。所有的同仁和朋友們將共襄盛舉。

今天上午我一直在聽四位演講嘉賓的演講。我忝列學術界幾十年，我知道在學術界，思想和觀點的彼此不同是常態，剛才四位演講的觀點，有一些我贊同，有一些我不贊同。在我們論壇即將結束的時候，我想談幾個小問題。

第一個是高調慈善的問題，典型代表是陳光標。我們可以思考這樣一個問題，陳光標在施惠于他人的同時或之后是否傷害到了其他人的利益或者感情？如果沒有，我們的態度應該是寬容的。無論高調還是低調慈善，我們都表示熱烈歡迎。因為他們在做出極大的付出之后，獲得精神或心理上的滿足，這是完全可以理解的。

第二個是慈善成本的問題。徐山林老會長說要干干凈凈做慈善，劉維隆會長也一再強調要規范的做慈善，但是做慈善不是沒有成本的。就拿我們今天的會議來說，我們舉辦的慈善高峰論壇，比如場地租用就需要資金。所以在這里，我也會用這樣或其他的方式向社會說明慈善需要成本。慈善事業是純潔的，但是慈善事業的大環境是市場經濟，因此那種做慈善活動一分錢都不能花的觀點是不合時宜的。

第三個是慈善的專業化問題。雖然我研究慈善和慈善文化的時間不長，但是在我看來，慈善人的胸懷是寬廣的，換句話說，在當代慈善事業的發展過程中，應該專業化與非專業化相結合，職業化和非職業化相結合。不能因為自己不是專業人員而不敢做或不能做慈善。如果只是那些受過專門訓練的人士才能做慈善的話，就不符合“全民慈善”的理念。

第四個是慈善與公益、慈善與扶貧、慈善與好人好事之間的界限問題，也就是慈善的狹義與廣義問題。我不太贊同剛才周秋光教授說的慈善與公益是孿生兄弟的說法。在我看來，它們是相互交叉的、部分重合的、又有各自領域的這樣一種關系狀態。無論是慈善、公益還是扶貧，它們的界限都比較模糊，我贊同的觀點是“大慈善”。狹義的“小慈善”是傳統慈善，“大慈善”包括對社會風氣的匡正與規范，大慈善必須在全面建成小康社會的偉大事業中發揮應有的作用。

第五個是官方背景與草根機構的關系問題。在昨天的座談會中我就提出了這個問題。這二者在事實上是長期并存的。如果黨和政府如此關心慈善、推動慈善發展，那么我們慈善人又何樂而不為呢？全社會都來支持慈善，是慈善人的榮幸。關起門來做慈善，只準草根機構做慈善，不是慈善人應有的胸懷，我個人的觀點就是，無論任何人、任何機構、任何人群，只要愿意做慈善，那么我就來者不拒。

在學術界，學者們的討論有時候就是針鋒相對，有時候是和風細雨的。以上四位嘉賓的演講都非常精彩，我們臺下各位都是從事慈善或與慈善事業相關的工作者，大家完全可以有自己獨立的思考。剛才劉國林先生、周秋光教授、師曾志教授和李建森教授的演講可以引導我們對我們從事的慈善事業進行深入的思考。

我的閉幕詞就到這里，如果我剛才有講的不對的地方，歡迎大家討論和批評。最后我宣布：2013首屆中國（西安）慈善高峰論壇圓滿結束，祝愿各位嘉賓和各位同事身體健康、工作順利！祝愿我們的祖國公平正義、繁榮昌盛！祝愿我們的同胞吉祥如意、幸福安康！謝謝大家！

第三篇：慈善高峰論壇閉幕詞

首屆中國（西安）慈善高峰論壇閉幕詞

我很榮幸為今天的論壇致閉幕詞，慈善高峰論壇閉幕詞。以上劉國林先生等四位演講嘉賓都是在國內慈善公益界和文化研究領域有影響的學者。他們在自己的領域當中取得的成就有目共睹，我們的論壇能夠邀請到他們作為演講嘉賓，也是論壇的榮耀。所以我在這里提議，再一次用掌聲對他們的精彩演講表示感謝。謝謝你們！

中國（西安）慈善高峰論壇今年是首屆，以后我們將每年舉辦一屆，規模也將逐漸擴大，把中國（西安）慈善高峰論壇辦成國內外著名品牌論壇，產生越來越大的社會影響。因此，明年的慈善高峰論壇我們將繼續邀請在國內、國際上有影響的著名慈善公益專家作為演講嘉賓，邀請國內外慈善公益組織、研究機構、高等學校、草根機構還有熱心慈善公益事業的各界人士，包括我們的慈善志愿者前來出席盛會。屆時，我們將通過各種途徑向社會發布有關慈善高峰論壇的具體信息。所有的同仁和朋友們將共襄盛舉。

今天上午我一直在聽四位演講嘉賓的演講。我忝列學術界幾十年，我知道在學術界，思想和觀點的彼此不同是常態，剛才四位演講的觀點，有一些我贊同，有一些我不贊同。在我們論壇即將結束的時候，我想談幾個小問題。

第一個是高調慈善的問題，典型代表是陳光標。我們可以思考這樣一個問題，陳光標在施惠于他人的同時或之后是否傷害到了其他人的利益或者感情？如果沒有，我們的態度應該是寬容的。無論高調還是低調慈善，我們都表示熱烈歡迎。因為他們在做出極大的付出之后，獲得精神或心理上的滿足，這是完全可以理解的。

第二個是慈善成本的問題。徐山林老會長說要干干凈凈做慈善，劉維隆會長也一再強調要規范的做慈善，但是做慈善不是沒有成本的。就拿我們今天的會議來說，我們舉辦的慈善高峰論壇，比如場地租用就需要資金。所以在這里，我也會用這樣或其他的方式向社會說明慈善需要成本。慈善事業是純潔的，但是慈善事業的大環境是市場經濟，因此那種做慈善活動一分錢都不能花的觀點是不合時宜的，范文《慈善高峰論壇閉幕詞》。

第三個是慈善的專業化問題。雖然我研究慈善和慈善文化的時間不長，但是在我看來，慈善人的胸懷是寬廣的，換句話說，在當代慈善事業的發展過程中，應該專業化與非專業化相結合，職業化和非職業化相結合。不能因為自己不是專業人員而不敢做或不能做慈善。如果只是那些受過專門訓練的人士才能做慈善的話，就不符合“全民慈善”的理念。

第四個是慈善與公益、慈善與扶貧、慈善與好人好事之間的界限問題，也就是慈善的狹義與廣義問題。我不太贊同剛才周秋光教授說的慈善與公益是孿生兄弟的說法。在我看來，它們是相互交叉的、部分重合的、又有各自領域的這樣一種關系狀態。無論是慈善、公益還是扶貧，它們的界限都比較模糊，我贊同的觀點是“大慈善”。狹義的“小慈善”是傳統慈善，“大慈善”包括對社會風氣的匡正與規范，大慈善必須在全面建成小康社會的偉大事業中發揮應有的作用。

第五個是官方背景與草根機構的關系問題。在昨天的座談會中我就提出了這個問題。這二者在事實上是長期并存的。如果黨和政府如此關心慈善、推動慈善發展，那么我們慈善人又何樂而不為呢？全社會都來支持慈善，是慈善人的榮幸。關起門來做慈善，只準草根機構做慈善，不是慈善人應有的胸懷，我個人的觀點就是，無論任何人、任何機構、任何人群，只要愿意做慈善，那么我就來者不拒。

在學術界，學者們的討論有時候就是針鋒相對，有時候是和風細雨的。以上四位嘉賓的演講都非常精彩，我們臺下各位都是從事慈善或與慈善事業相關的工作者，大家完全可以有自己獨立的思考。剛才劉國林先生、周秋光教授、師曾志教授和李建森教授的演講可以引導我們對我們從事的慈善事業進行深入的思考。

我的閉幕詞就到這里，如果我剛才有講的不對的地方，歡迎大家討論和批評。最后我宣布：2013首屆中國（西安）慈善高峰論壇圓滿結束，祝愿各位嘉賓和各位同事身體健康、工作順利！祝愿我們的祖國公平正義、繁榮昌盛！祝愿我們的同胞吉祥如意、幸福安康！謝謝大家！《慈善高峰論壇閉幕詞》

第四篇：201109第二屆中國房地產業高峰論壇速記

時間：2011年9月17日 地點：深圳華僑城洲際酒店

中歐國際工商學院

2011第二屆中國房地產業高峰論壇

中國房地產市場發展破局

上午實錄內容：

主持人：各位來賓，各位朋友，早上好！歡迎大家參加2011第二屆中國房地產業高峰論壇，在論壇正式開始之前，我懇請大家將手機關閉或擱置靜音狀態。今天我們談房地產或者說房地產業，我想這個產業是中國目前還沒有任何一個產業如此牽動著每一個國人的神經，從中央到地方、從官員到百姓、從房地產專家到普通購房者，大家最關注的一個話題無疑肯定就是房價問題。大家每天都在討論或者在談的話題是中國房價到底會漲還是會跌或者說到底應該漲還是應該跌，我想今天房價問題不是我們討論的一個話題，因為房價問題應該不是中國房地產產業發展的唯一話題，我們還有更多更深層次的話題需要我們去探索。這些話題也涉及到房地產產業能否健康持久發展的問題。

今天我們非常有幸請到政府的官員，產業的行業的領袖以及很多知名學者共同探討這些話題，我想他們之間高端知名對話，一定會給我們帶來新的思想。本次論壇得到了世聯地產的特別支持，在此我代表中歐國際工商學院主辦方特別感謝世聯地產，這是我們和世聯地產第二次攜手主辦這樣的房地產高峰論壇，此外我也要特別感謝北京奔馳公司對本次論壇的贊助。

除此之外，我們還有廣大的媒體他們也對本次論壇給予了一如既往的支持。在此我非常感謝各位的光臨，首先邀請本次論壇主辦方中歐國際工商學院副院長兼中方教務長張維炯教授致辭。大家歡迎！

張維炯：尊敬的宋春華副部長，尊敬的凌月明副市長，尊敬的鄔滿海副主席，各位來賓，各位朋友，大家早上好！首先我代表中歐國際工商學院管理委員會熱烈歡迎各位嘉賓前來參與我們中歐國際工商學院和世聯地產共同主辦的2011第二屆中國房地產業高峰論壇。為今天論壇的召開，我在這兒要特別感謝世聯地產以2013-4-21

及北京奔馳對我們本次論壇的大力支持。

房地產業是一個關系國計民生的行業，它和每一個人的生活息息相關，房地產業又是一個充滿了挑戰和誘惑的行業，它的發展潛力巨大，房地產行業當中的利益各方包括政府，包括開發商，包括消費者，還有中央政府和地方政府之間的目標各不相同，各種利益要取得平衡，那真是一種很難的藝術。

另一方面，房地產與金融市場緊密相聯。而金融市場又是一個全球化市場，這使得一個國家的房地產會受到來自世界金融市場的影響。當前的金融市場、當前的國際金融危機就使得我們整個房地產充滿變數。

第三，房地產業還要受到與國民經濟相關的各種因素的制約和社會因素影響，比如說房地產價格上漲會導致貧富差距拉大，這就會加劇社會的矛盾。還比如說，土地供應、房產價格它的形成機制在一個過程當中可能有一些不完善的地方，這又涉及到法律，又涉及到我們社會發展等等問題。

這些問題都遠遠超過了房地產行業的本身。在這樣的大自由度空間里要做好房地產，要協調各方面利益，要取得發展就需要有遠見，要有智慧，要把握好大的經濟發展方向，做好戰略決策。

我們本次房地產業高峰論壇主題是中國房地產市場發展破局對話。這個破局就意味著轉折，意味著拐點，意味著突破，我們國家在過去20多年當中，房地產業取得非常大的發展，改善了廣大人民的生活，在下一輪經濟發展當中，我們房地產應該如何發展、政策應該如何制定、各方應該如何參與，無論是強調民生的保障也好，還是頗受爭議的限購、限價，無論是傳統的地產還是房地產細分市場，在這個當中機會非常大，泡沫形成的可能性也非常大。在這樣一個基礎下，我們本次論壇在深圳這樣一個以創新、創業為基礎的新興城市召開，我們中歐國際工商學院和世聯地產共同攜手，邀請眾多國際房地產業的專家和學者，以東西方對話的形式為房地產業在中國的健康發展獻言建策。

中歐國際工商學院是由中國政府和歐盟政府在1994年共同創辦的一所國際化商學院，17年來在各級政府和各有關單位的大力支持下，我們的學院得到大力發展。被溫家寶總理譽為眾多優秀管理人士的搖籃，我們中歐一直以管理思想傳播、管理人才輸出來帆布中國城市發展。我們每年舉辦多個國際圓桌論壇、會議，為各界精英提供開放坦誠溝通平臺，共同探討中國發展的最迫切問題。我們希望在座各位精英、領導、學者在我們今天這個平臺上暢所欲言，貢獻你們的真知灼見，提供寶貴啟示，會聚前瞻聲音。

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最后預祝我們本屆論壇取得圓滿成功，謝謝大家！

主持人：非常感謝張院長精彩致辭。下面有請本次論壇聯合主辦方世聯地產顧問股份有限公司總經理周曉華先生致辭

周曉華：尊敬的宋春華副部長、凌月明副市長，鄔滿海副主席和佩德羅院長，各位來賓，各位朋友，歡迎來到深圳，歡迎參加中國房地產市場發展破局對話。深圳是中國改革開放的實驗室，許多具有歷史意義的創新和劃時代的變革都是從這里開始，深圳也是世聯誕生、成長和扎根的地方，以深圳為基地，世聯地產現在擁有11000名員工，通過34家分支機構在全國200多個城市服務上千個客戶。為超過3000個房地產項目提供了全方位的解決方案。我們在這里敲響了上市的鐘聲，也在這里發出的銷售金額破千億的喜訊，今天我們與中歐國際工商學院一道邀請諸位齊聚深圳，一起就中國房地產發展破題這個話題誠懇暢談，我們感覺意義非凡，也恰到時機。去年在北京我們談的是房地產大破局，一年過去了，現在大家都身處這個大變局當中，我們已經在這個政策調控過程中并肩走過了16個月，跟08年完全不一樣，現在我們還在路上，而且任重道遠，讓行業停下來思考，也給企業再出去的機會，同時也讓企業更理性、更成熟。天量保障房、商業地產熱和地產融資創新是當前最令人矚目的焦點，相信每家房地產企業都在思考這些外部環境的變化帶給自身的機遇和風險。陳總提出上半場結束，下半場開始，實際上從現在開始就是一個拐點。有些企業甚至已經在這些領域進行了戰略部署，希望能有所作為，在未來競爭中取得先機。

我很高興各位來到這里，與在座知名學者、行業精英就這些話題探討，我們希望在坦誠對話中諸位能有所收獲，在企業短期對應和長遠發展中找到新的思路。

從這里開始，不一樣的精彩，這是剛剛在深圳閉幕的世界大學生運動會口號，我想用在這里，從這里開始，不一樣的格局，不一樣的結果，衷心希望今天在深圳的對話，分享信息、撥云見日、洞察未來，在中國充滿不確定性的宏觀中依然得到發展，最后再次感謝各位的光臨，希望本次論壇讓大家不虛此行，謝謝！

主持人：非常感謝周總的致辭。對優秀企業，像世聯這樣的優秀企業，也許危機到來的時候，危永遠跟機伴隨在一起，對優秀的企業可能時刻準備者，如果時刻2013-4-21

準備著，可能獲得的是不一樣的格局。下面我們第二次非常榮幸邀請原住房和城鄉建設部副部長宋春華先生。提到宋部長，大家都十分了解。他在這個行業長期從事管理的工作，我們今天再次非常榮幸邀請到宋春華副部長給我們作精彩演說，下面我們以熱烈掌聲歡迎宋部長。

宋春華：很高興再次來到中歐國際工商學院，我今天這個發言也是按照主席的要求講一下關于保障房。

現在我們討論保障性住房建設，我覺得至少要講三句話。這三句話：第一，必須要做。第二，正在做。第三，要做好。所以我今天就圍繞這三句話講講個人的觀點。

解決低收入的住房問題，確實是一個世界性問題，各個國家都是一個非常艱巨的任務，就連住房達到60平米的美國，低收入住房問題仍然存在，2007年美國的住房和城市發展部第一次對全美無家可歸者做了一個調查，每天晚上大概有75.4萬人無家可歸，但是馬上就有人講遠遠不止這個數，有人說300萬，有人說200萬，香港經濟很繁榮，但是也是一個居不易的城市。這種籠屋現在還沒有完全杜絕。所以當局和香港的民眾也是十分關注低收入住房問題。

中國住房制度改革以來，我們通過住房商品化，大部分家庭住房都得到明顯改善。我們從1978年人均6.7平方米城鎮，提高到目前的超過30平方米，官方的說法是超過30平方米，有的資料講我們全國已經達到31.6平方米。這個統計上的人均恰恰反映實際占有的不均，現在我們還有一些低收入家庭的住房得不到保障，一些中低收入家庭他們的住房也存在不同的困難，所以總之低收入住房問題是一個嚴峻的現實問題，國際組織高度重視低收入住房問題。1976年在加拿大溫哥華舉辦了世界第一屆人居大會，20年以后，1996年在伊斯坦布爾召開第二屆人居大會。這次大會，各國政府首腦、代表團團長考慮到20年來在低收入住房問題上的一些成功經驗和做法，以及整個人居事業發展，所以這個會上，大會會長產生了兩個非常重要的文件。一個是人均議程，還有一個是伊斯坦布爾宣言。在這個大會上提出兩個同等全球性重要意義的目標：第一，人人享有適當的住房。第二，城市化進程中住區的可持續發展。在人居議程里面我們看到對于低收入住房問題給予高度關注，我想我就不具體念了，大家看一下就行了。另外各國政府都承認有義務去改善人居問題。特別是談到從人權高度，各國政府都毫不例外地要在住房方面承擔某種形式的義務。

2013-4-21

所以我們有兩個簡單的結論：第一，人人享有適當住房，這是人權的一部分。第二，保障人人享有適當的住房，這是政府的義務。

各個國家都有自己的辦法，比如巴西，政府提供給最低收入者的依附基礎，這個基礎是組裝的，人多就給你大一點的，人少就給你小一點的。當地有非常廉價的黏土，低收入者把這個黏土變成磚，政府已經給你基礎了，所以房子就出來了。這就是巴西低收入者住宅解決問題。

我們再看看越南，住在河內城里大概每一戶30平方米，如果住在曼谷的郊區，就可以住50、60平方米。香港我們很關注，它的低收入住房問題解決的比較好，廉租住房已經達到29%的覆蓋面，整個公營住房達到47%。所以香港在這方面有很多好的經驗，從50年代開始這樣一個歷程值得我們很好地學習和借鑒。比如說像石硤尾這樣一個地區，這是一個很大片低收入住房區，我們看到右上方就是新改造的，左下方是一個H型的，最早的公屋，現在已經作為歷史性建筑被保護起來。還做了當時居住情景的展示，就是當年的保障屋。這是衛生間，這是廚房，廚房就是在陽臺上。現在還是這個地區，經過了改造，條件就大大改善，低收入的住房問題得到了比較大的改善。我們看跟普通住房沒有什么兩樣，只是他們的面積比較小。比如說像這樣一套室內只有17.09平方米，很小的一套。兩到三個人也就是30平方米左右。這個更大一點，30多。但是我們看它的一些設施現在都還是很不錯的，比如水管都是銅管，我們大陸一些很高檔的住宅都沒有做到這一點。我們講適當的住房不是說頭上有一片屋頂就可以了，還有很多基礎配套。我想因為時間關系，我就不照著念了。

另外是不是適當，還要取決于具體的文化、社會、經濟各方面因素，因為這涉及到保障標準的問題。所以我們還可以得出兩個結論，第一，適當的住宅必須綜合性地滿足他們的基本住房要求，不僅僅是一個平方米，還有別的。另外實現這樣一個過程也是一個逐步推進的過程。不可能一蹴而就。這是我講的第一個問題。

第二個問題，就是我們正在做的，我們在加大力度，加快保障房建設。這方面大家也比較清楚了，我也不過多講了。因為我們國家法律就明確我們要逐步改善居民的居住條件，這是城市房地產管理法載明的。中央十七大政治報告中談到要健全廉租制度，加快解決中低收入家庭住房困難。我們在1998年國務院文件里面談到低收入家庭是租賃由政府和單位提供的廉租住房，那個時候提的是終收入家庭購買經濟適用房（23號文件），23號文件對低收入住房問題已經給予充分關2013-4-21

注。根據23號文件執行的情況，后來中央、國務院又發了一個24號文件，這就是我們比較熟悉的。專門發了一個解決低收入家庭住房困難的若干意見，07年24號文件。這個文件是一個里程碑式的，把住房問題提到一個重要的民生問題，而且把解決低收入住房問題作為政府公共服務一項重要職責。而且在這個文件里面進一步擴大了廉租住房保障范圍，作為解決低收入住宅住房問題主要渠道是廉租住房，另外對廉租住房面積提出來控制在50平米以內。對經濟適用房做了很大的調整，23文件的還講中低收入購買經濟適用房，現在把經濟適用房作為保障性的住房，明確它的供應對象是低收入家庭，而不是中低收入家庭，另外對套型面積做了控制，就是60平方米左右。我們各地也在探索，一會兒我們的重慶要介紹這方面經驗，大家都在探索解決的途徑，十一五是我們保障性住房取得了重要成果的一個五年計劃，十一五我們一共建成保障性住房1100萬套，新增租賃補貼是406萬戶，所以到“十一五”末，實物保障一共解決近2200萬戶，覆蓋率是9.8%如果加上租賃補貼418萬戶，目前保障覆蓋率大概11.7%。

“十二五”這個我們就比較熟悉了，我們正在做的，今年和明年計劃要建設2000萬套，每年1000萬套，十二五一共是3600萬套，十二五末估計保障覆蓋面能達到20%。這就是我們正在做的。實際上我們的保障房一直沒有停，這是天津的一個保障性住房，它的套型建筑面積也就是50平米左右。這也是天津的，條件更好一點，到了60多平米，它主要是為了安排拆遷戶。深圳大量是為了解決一些外來務工住房問題。這是其中的，相當于公屋，筒子樓，不是單元樓。每一戶就是30多平米，跟相當早期的公屋有點類似。這是另外一座，大概是35平米左右。所以保障房我們正在做，十二五估計有一個更大的突破。

下面講第三個部分，也是我今天講的重點。就是怎么把保障房做得更好？依靠制度創新和科技進步，把保障分建設得更好。我覺得現在我們還有很多困難，特別是對這3600萬套到底怎么做？比如說選擇什么樣的標準作為我們實現的目標。現在我們看到的一個標準就是13平米，實際上這個文件主要是約束設計的標準，保障對象的標準到底是多少平方米？這是一個很重要的問題。這個稍微大一點，這個戶數一下子就上來了。這是很關鍵的問題。

第二個問題，有標準了，現在到底有多少家庭還沒有達到保障的標準，屬于“應保盡保”的。這個數可能有若干個版本，但是我覺得不進行房屋普查，不會有很準確的數，但是這個數又很關鍵，不然3600萬套怎么定的？這很關鍵。

第三，我們近期的建設規模到底搞多大。現在拋出了十二五3600萬套，今年2013-4-21

1000萬套，明年1000萬套，后年呢？沒有說。另外遠近期如何結合，我們今年1000萬套，我們看大家還很努力，但是困難不少。房地產有一個建設周期，你今年這1000萬套開了，明年是一個投資高峰，甚至要到后年才能完成，可是明年1000萬套又出來了，這個怎么結合啊？這個要很好地研究。不能簡單地今年1000萬，明年1000萬，我覺得要做深入的研究。就是近期，十二五我們到底要搞多大。這幾年怎么分配，我覺得有一個很科學的這么一個匹配的問題。

第四，如何建立嚴格的進入、退出機制。現在媒體經常曝光一些所謂廉租住房、經濟適用房分配中間的亂象，這說明利用保障房來尋租這種現象還是存在的。另外退出機制我們也沒有很好地建立起來。

第五，如何保證質量，做到經濟、適用、節能、節地，關于質量問題我想總體上是沒有問題的，但是個別的還是出現了一些什么樓脆脆、樓歪歪這樣的情況。

第六，保障房的物業和維修如何經營管理，這是入住后的問題，怎么保障保障房持續利用的問題。物業費到底怎么定，能不能收到。

第七，要更深入研究我們這個保障到底是“補磚頭”好還是“補人頭”好，這也是一個老話題。在一定時期以補磚頭這是無奈的，但是掌握一定的廉租住房后，應該改變補貼方式，應該轉向補人口，給你發補貼就完了。現在還有一個問題，你建的廉租住房在西城，但是他有了機會，但是他的工作單位在東城，他去不去住？去住就帶來很多問題。還有一個，不同層級政府之間事權、責權如何劃分，中央有中央的責任，地方政府有地方的責任，這個不能搞混，不能互相代替。

下面就幾個主要問題談談觀點。第一，確立保障責任，應該明確責任就在政府，因為你是公共服務，公共資源掌握在你手里。這里面，中央和省級政府我認為主要是制定政策、設計制度、編制規劃、提出要求、監督檢查。中央政府全國太大了，我們管不了那么細。而真正的具體實施、組織落實就是城市政府，包括鎮政府。這個要明確責任。

第二明確，明確保障對象。第一，雙困（住房、經濟困難）戶。他們在短期內走不出這個困境。第二，有一定的支付能力，但是很弱，但又不是低保戶，根本無力購房，這個也是需要保障的。第三，有一定支付能力，但是無力購買商品房，市場價受不了。政府怎么樣給予必要的扶持，讓他們能夠得到一些保障或者是初步的改善，我想大概就是這么三種。也不要搞得過于復雜。

對應著三種保障的對象，我想我們應該簡化我們的保障類型，對于雙困戶來講，那就是廉租住房，他以非常低的租金取得使用權，沒有產權。對于支付能力2013-4-21

弱，根本無力購房的，可以租賃公共租賃房，這都是政府提供的。除了我們講租賃房和公共租賃房，這都是政府提供的租賃房，另外有一定支付能力，買不起市場化商品房的，我覺得可以設立政策性的安居住房，我不太主張經濟適用房和限價房，我們可以借鑒歐洲的方式，合作建房，我給你政策、辦法，你們組織低收入的房子困難的用戶合作建房，這就體現在補人頭，而不是補磚頭，這些都是屬于實物保障。還有一個就補貼保障。總的原則是要簡化。一類就是實物，一類就是補貼，實物一種是政府提供的，政府提供的一種廉租房，一種公共租賃房，政府還可以扶持的就是安居住房。當然補貼保障就是發錢了。

第四，動態準入機制問題。我的觀點必須進行全國，或者盡快進行全國的房屋普查，我們把房屋產權、產籍管理相結合，與個人信息系統相結合，以身份證號為主建立個人終身住房檔案，必須建立起來，不然的話，你這個管理缺口太多。會出現漏洞。

第五，關于保障標準，保障標準我想我們應該以中國目前的核心家庭，三口之家作為基礎來設計我們的保障標準，關于廉租住房我想核心家庭就是40平方米，國務院也多次講，廉租住房以40平方米為主。小于三個人的30平米。大于三口人的可以稍微大一點，總的來講，不超過50平米，以40平米為主。公租房三口之家可以做到40、50、60。安居房可以適當放寬一點，因為他們獲得部分產權的，是購買，相對來講政府在這塊負擔不是那么重，他也有購房意愿，公辦民住，這個適當放寬一點，比如60、70、80，這個標準很重要。你無限擴大，政府也背不動，另外也有一個公平、效率關系問題。把保障房做得那么舒適，不現實，發達國家也做不到。

第六，精心規劃設計。我們面積這么小，又要做到比較舒適，就要有精密設計理念，搞好保障房設計，提高適應性。理念就是在較小空間內創造比較高的居住舒適度。

住房和城鄉建設部這幾年針對保障房搞了若干次方案競賽，這是其中一個50平米的住房，這50平米包括公攤，這個開間5.4米，進深8米，不到48平米。加上公攤50平米，這樣的住宅可以做到兩室一廳，甚至三個居室，有一個廳。三代人可以在50平米套型里面基本解決它的居住功能問題。所以這些設計競賽有一些非常好的理念。另外一個模塊，不超過50平米，兩居室，同樣也可以做到三居室，很勉強的話，三代人也是可以解決的。這樣有一個非常好的組合，可以做到一梯四戶、一梯六戶、一梯八戶、一梯十四戶。適應城市安居問題。

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第七，確保工程質量。低收入住房對這樣一些工程的質量，應該格外小心、格外給予關注。使他們的基本品質不受到損失，做到安全耐用、節能、環保，目的是減少他們的維護和運行費用，減輕他們的居住負擔。所以一定要改變一個觀念，好像廉租房是低標準、低質量這種住房，我覺得這個不對，如果說低標準它僅僅是面積比較小，設備檔次不是那么高，但是它的工程質量、抗震、節能都應該和普通住宅都是不遜色。這方面我覺得在南京召開第四屆世界城市大會的時候，聯合國人居署署長安娜女士參觀南京江漢人家一個經濟適用房，他開始以為是一個不錯的住宅區，最后告訴她是一個有保障性質的住房，她很驚訝。這是戶型、這是住宅、這是商業、這是學校，配套都很不錯，這是球場、這是幼兒園。它的質量品質都是得到保障的。在維護節能技術方面都是達到國家要求標準，有中水回用，這是中水泵房。它有太陽能熱水技術，洗澡用太陽能熱水器。也包括一部分照明用光伏發電，特別是路燈系統，另外它采用了先進的、小型的變壓器。生活垃圾、廚余垃圾進行有機處理。這跟普通住宅沒有什么兩樣，環境是很不錯的。所以它的工程質量不應該是我們一個傳統的觀念，就是這個房子很差。

最后一個問題，全面配套問題。面積小，更小注重配套。就是說我們理念是小戶型，大配套，這樣才能保證廉租房有一個更適宜居住的環境，為低收入家庭創造方便的環境。這方面我們應該學香港，我們看一個葵涌住宅區，面積不是很大，但是配套非常全，幼兒園、小學、中學、老人院，甚至還有婦女中心，我還沒有見到我們這里專門有婦女中心的，另外它的體育設施、商業設施都非常好。這是公屋，它的配套都很完善。家里面積雖然很小，但是居住在這個社區里面，配套比較齊全，生活質量提高。它的垃圾用真空輸送的。這些做法都是值得我們學習和借鑒的。謝謝各位！

主持人：非常感謝第一位主題演講嘉賓，宋春華部長，他從保障房三個層面，要做、正在做、應該做得更好這三個層面給我們提供了很多新的思路、見解。非常感謝。第二位主題演講嘉賓來自重慶，重慶副市長凌月明先生，重慶有很多方面正在成為全國的表率，尤其是公租房方面做得特別成功，我們邀請重慶副市長凌月明先生談談重慶市公租房建設方面。

凌月明：首先非常感謝中歐跟世聯邀請我有這個機會來講一講重慶公租房建設管理的做法跟我們在這個過程當中的思考。非常感謝有這么一個機會。

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首先回顧一下，建國以來，大概前50年，我們住房制度基本上都是用政府供給的模式，受到當時經濟影響，也受到當時觀念，先生產、后生活的概念，當時老百姓住房是比較惡劣的。統計是6.7平方米。到1994年國務院出臺住房制度改革文件后，98年停止實物分房，一下子整個住房供應全部轉入到市場。當然應運而生，培育了一個非常龐大的房地產產業，今天在座很多老板都是借著這個東風成長起來的，你們是最大的受益者之一。老板們是賺錢了，房地產漲了這么多，實際上我們廣大業主大家都在分享這個蛋糕。想當年買房子，假如8000元，現在漲到3萬，2萬多的增值是分散在每位業主手上，大家只要買了房子，包括開發商，都是受益者。

我要想說一句話，我們實際上現實出現一個新的問題，就是完全靠市場這個手來調控，可能出現的問題大家都感到了。房價實際上是我們有幾個因素推動了房價快速增長。第一，中國城市化浪潮對住房的剛性需求。城市的原住民迫切改善住房條件，他有剛性需求。還有一個，我們住房的功能，從城市生活消費品附加了一個投資品功能，N多元素推動著房價上漲。由此產生的問題是，有些人，剛才說了31.6平方米，這是一個平均數，但是實際上掩蓋了社會各階層住房不平衡。也就是說完全靠市場這個手要想解決全體老百姓住房，是有困難。這個時候政府要出手。所以我想今天跟大家分享一下重慶市在這方面的考慮。

黨中央國務院非常關心低收入住房，從03年開始正式推出廉租房保障。但是這個保障面，各個省平均下來就是3%-5%，不解決大問題，雙困用戶解決了，做了一件好事，但是面不夠。去年開始國務院提出加快保障房建設，特別是十一五3600萬套，今年、明年各1000萬套，這是黨中央國務院從推動發展、解決老百姓住房問題長遠的共識。

真正買得起房子的走商品房了，收入很低的就是廉租房，中間出現一個夾心層，既買不起商品房，又夠不上商品房，這幫人怎么辦。重慶市有一個雙軌制思路，市場歸市場，保障歸保障。正常的房地產讓他沿著軌跡走，政府就把應該保障的就保障下來。我們有三句話，低端有保障、中端有市場、高端有約束。重慶到現在沒有限購、也沒有限外，但是我們還是比較穩定的。現在房價跟去年12月份持平。如果考慮到CPI增長，實際上房價在微微下降。高端有約束，我們跟上海進行了改革試點，現在給出一個系統評價，還為時過早。但是我們愿意在這方面探索。市委市政府提出保障目標是30%。

我分三個方面報告一下，國家實際上保障房一共七大類，11個科目，我們進2013-4-21

行了是調整，我們把經濟適用房、廉租房、雙限房都取消了，停了三年，全部采用公租房來覆蓋。廉租房照樣建，但是不再單獨建小區，是建在公租房小區里面，有7.8%是廉租房。同樣的房子，好品質的房子，但是是交廉租房的租金，1元一平米，物業管理費1毛，差價怎么辦？政府來補。我們把廉租房、經濟適用房、雙限房全部合在一塊了。至于城里面危舊房改造，還有農村的，我們照樣按照要求進行。到去年年底我們保障了63萬戶，175萬人。

我們書記和市長非常重視這方面，提出三年建4000萬方，去年建了1300萬方，今年到上個月是946萬方，明年還有1350萬方。去年搖號，我們已經通過三次要好有5.5萬老百姓拿到房子，2萬多人已經搬進去，已經正式入住，兩個小區已經非常熱鬧。

第一，公租房，這是一個政府職責，就是政府來干。從我們成立一個公租房管理局開始，包括資金籌集、規劃、建設施工，一股腦全是政府承擔。今天我們有一個地產集團董事長也來了，他就是承擔了一半公租房建設。現在我們執行力是強的，這是第一個考慮。

第二個考慮，如果我讓別的老板進來做，說實話他就是抬高成本，說實話企業是逐利的，這是很正常。你讓他來做，他就是加利潤，3%也罷、5%也罷，所以我們是第一，政府來主導。第二，產權姓公。我們租給你，5年一個租期，5年后你想買，我賣給你，但是只能你自己住。不準出租，不準賣，你一定要賣，我們公租管理局回購，再進入公租房體系。這個防火墻非常重要。兩大功能，第一大功能，防止政府永遠蓋不完。賣了后進市場，一進市場永遠賣不完。其實大家知道經濟適用房和雙限房都是地方財政在減免土地費、配套費上不斷補貼。如果一旦讓它上市，地方政府永遠補不完的窟窿。如果讓他去賣，就類似我們經濟適用房，這里面有獲利空間的。為什么經濟適用房，都在打破腦袋去搶，因為五年后可以賣。我們這里一條防火墻，你可以租、也可以買，但是就是不能上市。

第二個特點，建設規模。有人問重慶為什么建4000萬套，理由何在？剛才宋部長提到全國范圍保障的程度到什么程度。我們重慶主城區，國家統計局城調總隊對重慶3萬戶家庭調查，低于2000元收入的人均住房低于13平米的占我們老百姓的24%，在這種情況下，重慶未來建1000萬大城市，大概就240萬，考慮到原來保障過的，我們未來還有180萬人要通過公租房形式予以保障，后來就提出4000萬方。這180萬分布在主城跟遠郊兩個方面，主城3600萬，遠郊400萬，因為遠郊不到一定程度，公租房沒有辦法運行。

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第三，什么人可以住公租房？我們曾經也派人到香港、新加坡、紐約學習過。其實人家的經驗最明顯一條，就是收入限制跟財產限制。我們最早也按照這個套路出臺了文件，后來發現操作不下去。根源在什么？就是中國的征信體系跟收入申報體系缺陷。沒法弄。甚至個別的在說，他要去買房，他可以說月薪2萬，給銀行出一個承諾，說可以保障按揭。當初說經濟適用房的時候說收入就800元。我們只要你住房人均面積低于13平米，我就放你進來。中國有一個最大的消費觀念，再有錢，他第一件事先是置業。重慶所有的住房，只要你超過13平米，對不起。如果即使拿5000元、8000元收入，還蝸居在13平米，說明家庭有困難，家里要贍養病人、孩子要讀書等等。所以我們有一個條件，低于13平米。第二，畢業生。第三，進城務工及外地工作的無住房人員。這三類人前提就是無住房，只要符合我們就放進來。原住民43%，大中轉畢業生13.7%。這個收入表，我不對他數據真實性負責，我統計了一個數據，低于2000元的是91%，2000到3000元，6.7%，3000元以上的是1.7%，有人說3000那么高還拿，這里有我們政府對勞模人群的優惠。

第四，科學規劃。我們一共在一環、二環周邊未來發展的21個聚集區都建設公租房。未來發展都在這個地方。而且這些地方選的點都在軌道交通附近，我們正在加速軌道建設。現在有的點沒有，但是都在我們規劃之內的。規劃的另外一個問題，房子小，配套要好。我們不是像原來修廉租房，而是修小區、社區，所以這里配套齊全。第二，我們建設按商品房對待，容積率控制在3.5-4.0，綠化率35%，戶型有四種，30-80平米，平均下來52平米一套。

公租房要混建模式，不要孤零零搞出一個低收入社區，這樣以后容易引發社會管理問題。

第五，土地管理充足。很多地方都說建公租房，建保障房，土地沒有，我就說，我今天給大家介紹重慶的做法，重慶跟別的省市還不完全一樣，不一定具有可復制性，講出來大家參考而已。重慶有一個特點，我們所有未來建設30萬畝土地，都在我們市控制范圍內。我們政府是壟斷了重慶市房地產開發一級土地。我們拿出土地來說干就干。

第六，資金平衡。大家都關心這個錢怎么來，要花多少錢。我們修到現在，因為政府實際上是四個不收，土地出讓金不收、配套費不收、規費不收、建設企業不收建設利潤。一平米3000元含裝修。中央政府給我們160多億保障房補貼。我們去年公租房占全國總量40%，今年占了全國總量10%，所以中央給予了我們很2013-4-21

大支持。第二，我們自己土地出讓的11.3%拿出來作為資本金運作。另外我們其他配套，剩下的70%社會融資。社會融資大概幾個方面，我們通過社保基金、通過其他保險公司、央企來投入。大家說你借這么多錢，怎么辦？1200億，70%怎么還？我們現在租金是9元到11元/平米，能覆蓋現在的利息。第二，本金怎么辦，700億怎么還？我們建的時候10%-12%公攤面積，拿一部分建幼兒園、警務室等等，還有7%-8%作商業配套，這一部分是社會運作，直接賣給老板，你要來開店，就來買。我們還建了車庫，7、8萬買了車，這個車庫租金是市場租金，你住的房子是我們給你優惠，這個租金是我們同地段房價的60%。同地段、同類房子租金6成，政府給你。這部分公建按市場賣，大概可以還1/3。還有未來5年，他們要買，我們給一個成本價，但是是多少還沒有說。

所以應該講賣到1/3就可以了，1/3老百姓買走，本錢就回來了。本跟利就這個關系。

商學院一說就是談商業模式、盈利模式。當有一天把房款還掉，還有盈利不斷而來，實際上是有盈利的。這屆政府就為下一屆政府留下很大一筆資產。雖然你不能把窮人趕到街上去，但是你的帳面資產隨著時間推移在不斷增加。資金平衡四個不收。

第七，質量保證。雖然是公租房，但是我們是嚴格按照商品房建設，包括質量體系。

第八，管理完善。三分建，七分管，管是最難的。我們分兩條路走，一部分搞建設，一部分人搞制度管理。還有如何保持小區健康運營。準入剛才說是三種人，申請點初審，兩審兩公示。技術層面，當我凌月明要申請公租房填一個表，我底下人一敲凌月明，把我老婆、小孩名字弄出來，把這些名字再輸入房屋數據庫一查，一查就知道家里有沒有房子，加起來超過13平米，走人。這是一個系統比較強大的。第二，要有穩定工作。如果農民工卷一個鋪蓋也來弄一套房子，我就很慘了。我們跟社保、民政、工商有一個聯網系統，就是你交了社保也行，在工商交了注冊登記也行，稅務登記也行，只要我們計算機查出來有一個單位有，原來我們是3個單，只要有一個單位交了稅，我就等同你有穩定工作。所以這套系統既是為了準入門檻的把關，也是為了公租房管理的安全性。所以我們做了一個非常龐大的數據庫。社區管理，現在兩個小區已經很熱鬧了，管委會、派出所、房屋機構、住戶代表大家一起來管理。大家可能問物管怎么弄，我們是政府統一采購招標，政府出面招標。1.03元/平米，這也是按照市場化走的。大家很擔心2013-4-21

退出，其實我也很擔心，進去后出不來怎么辦？所以我們有幾條，第一，合同簽5年，到時候走人。如果你要，要提前三個月再申請。這個不是我們政府跟他簽，是以公司名義跟個人簽。房子產生又是20年以前公房的感覺。第二，承租人只要承租期間買了房，你要請出去。我們房地產數據庫很重要就在這個地方。第三，提供虛假材料，或者進去后轉租，空置，我們要請你出去。到目前為止，還沒有退過一個人，但是我們做了兩家人工作，有兩家人在那里擺兩張麻將桌，你變成盈利了，這不行。后來他們說不開了，整改。那也就算了。到目前為止還沒有清退過一個人，但是在門檻以外，有好幾百人被我們拒之門外的。

這個說好說，未來做很難，我很高興告訴大家，到目前為止，搬進去三個月，我們租金收繳率是99.5%。原來我也怕集體抗租。他們認為這是政府做的一件好事，因此沒有欠交。非常令我高興滿意。這是我們重慶公租房的八個特點。

做這個有什么意義？第一，符合要求，有利于解決夾心層，買不起商品房，又住不上廉租房的人。上次習近平來重慶說重慶搞公租房是一個善舉，是一個積極探索。第二，有利于助推我們工業化、城市化。重慶擔當綜合配套改革任務，我們跟戶籍制度改革結合起來，就非常方便。他進來后就可以有戶口，真正在城里面扎根，融為市民。第三，有利于內需拉動。大概可以拉動3000億，100萬個就業崗位。更重要的是有一部分人不買房了，消費壓力降下來，即期消費激活起來。第四，有利于房地產調控。我剛才跟大家說了，我們重慶三句話，低端有保障，高端有約束，如果房地產稅需求是管理。就這一年到現在為止，我就5.5萬套房子進入實體了，增加了有效供給。13.7%的小年輕，我們也做了非正式調查，這些大中專生大概有一半人需要買房結婚，現在剛性需求得到延緩釋放。還有一個很重要的，房屋租金明顯被我們頂下來了。世聯地產他們應該也感覺，從今年開始房租就上不去，為什么？你要實在不行，因為這個地方畢竟分流了很大一塊人。我想這是非常有好處的。作為房地產調控手段之一是起到了效果。簡要給大家介紹這么多，謝謝！

主持人：非常感謝凌市長分享了重慶在公租房建設方面的經驗，重慶市在公租房建設方面有很多值得我們其他地區值得借鑒的經驗。聽了他的演講后，我想還有一個作用，很多大學生、包括外來務工人員，因為重慶不需要跟戶籍掛鉤起來，很多大學生會去重慶發展。

下面我們進入今天論壇第一主題，保障房的保障。這一主題主持人是由清華2013-4-21

大學房地產法研究中心副教授王洪亮教授主持。

王洪亮：大家早上好！我們這一節有四位嘉賓參與，主持人有兩個功能，第一，介紹嘉賓。第二，掌握時間。首先介紹各位嘉賓，第一位是凌月明市長。大家歡迎！第二位是有請前香港屋宇署署長鄔滿海先生。第三位有請國家發展和改革委員會投資研究所房地產研究中心主任劉琳女士。第三位是遠洋地產控股有限公司副總裁陳潤福。

王洪亮：剛才凌市長給我們談了重慶的經驗，下面首先把視角放在香港這部分，剛才宋部長也提到了香港的經驗。香港的鄔署長以前在這方面有很多成功管理經驗。從我們角度來看，香港公屋制度運行非常良好，有很多值得我們借鑒的經驗，比如土地、規劃、住房綜合部門的協調，法律上層次清楚、職責分明。公共財政這方面是香港公屋運行的不可缺少的條件，剛才凌市長報告的時候，我們很關心這一點，錢從哪里來。在租金政策、輪候政策、征信、監督、民眾參與等等方面都有很多有益經驗。尤其我們發現香港還有一個公屋資源濫用小組這樣的機構，下面有請鄔先生給我們介紹一下香港的經驗。提醒各位，嘉賓演講不超過10分鐘，屆時會有鈴聲提醒。

鄔滿海：謝謝王教授。有關香港在公屋方面的發展歷史是比較長，現在已經超過65年了。其中當然不斷地改革、不斷地改善，從1973年在香港就是有關公屋方面的發展主要的機構就是香港房屋委員會，是一個法定的機構，就是說根據香港房屋條例成立的。它的權力跟它的責任就是根據房屋條例訂立的。它們的成員方面總的是有30位，里面有4位所謂的官守委員，官方方面的職員。其他的都是由行政長官去委任的，是社會上，包括一些專業的人士，社會的領袖、立法局的議員。所以就是說公屋方面的發展一定有一個比較好的法律基礎去厘定他們的權力、責任。另外他們的工作，執行的機構是房屋署，是一個政府機構。香港有幾個獨立機構監管，有審計署、廉政公署，就是監管房屋署、房屋委員會工作。

香港地少人多，在香港居住是一個最大的問題。這方面是需要政府部門配合。主要是規劃署、地政署要有一個密切聯系。房屋委員會透過政府房屋政策制定部門，做一個住房需求統計。這方面資料做得好一點，用這些資料厘定長遠房屋政策。在未來五年、十年，香港居住房方面應該做什么的改善，這方面是包括了除2013-4-21

了公房之外，還有私房。私人開發商他們的功能是怎么樣，他們可以做的，都是定下一個中期跟長期的政策。

另外一個主要考慮的就是財務安排。財務安排這方面在初期是一個大的問題，主要投放就是從政府方面。我說的初期就是50、60、70年代的時候，土地方面基本上是免費供應給房屋委員會，可是建筑的費用主要也是靠政府。到了1978年，80年代開始，房屋委員會也是開始了出售房子，透過居者有其屋計劃賣房子，這樣財政方面情況就比較好了。因為我們每一個屋村里面都有一個購物中心、商場，那些租金是以市場租金計算，所以那方面就會拿到一大部分的盈余。盈余就可以用來補貼在公房方面營運的規范。在租金方面除了管理費、維修費之后，有一個孔雀，主要是靠商場那些租金去補貼。另外是賣房子，政府也是很低的價錢批給房屋委員會，房屋委員會賣房子后也是得到很大的盈余，盈余用于建立新的公房。2005年房屋委員會將所有商場上市，就是透過所謂的一個房地產信托基金將商場上市。在那一方面也是得到很龐大的資金。現在房屋委員會財政方面基本上是非常健康，也可以用業界方面的資源去繼續興建、發展公房。可是在政策方面有幾個方面要談談，就是有關分配的政策，這是一個很重要的問題，我們一定要公開、公平，同時申請資格的規定一定要很清楚。在香港我們以家庭收入、家庭資產作為一個標準，超過某一個水平就沒有資格了。就是透過輪候方面去編配。其他的，如果受清拆影響，也是可以搬進公屋里，可是那是透過有關部門的推介。比如香港社會福利署。

租金的政策也是比較重要，我們是什么的租金呢？主要是根據住戶負擔能力的收入定下來。以前定租金平均不超過家庭收入的10%，然后每兩年做一個調整，就要看整體平均收入是上漲還是下調來作一個調整。可是因為家庭住在我們的房子有些是10年、20年，有些是下一代也住在這里。如果家庭方面發生經濟方面變化，我們也有一個租金援助政策。如果家庭方面出現了一些經濟方面的改變，他們可以申請減免，也是可以到社會福利署申請全免租金。可是如果他們家庭經濟改善、收入增加了，我們也有一個政策，要收額外的租金。如果超過某一個水平，我們就要加租金半倍、一倍甚至同等租金。如果超過最高水平了，他們就需要一年之內遷出去。

物業管理方面也是重要的。剛才凌市長也說到這個問題，在香港，因為我們公屋住戶占我們總人口差不多是30%，是一個比較龐大的數字。所以物業的管理是很重要。物業管理的除了清潔、保安、維修方面，我們對租戶方面的管理是更2013-4-21

加的重要。租戶的管理跟一個居民的需求要做得比較好，比如說有些家庭他們的變化需要分戶、調遣、租金援助，這些我們要跟其他部門保持密切聯絡。比如社會福利署、醫院管理局、民政署等等部門都要保持密切聯絡。

另外對于那些居住方面有些不大有規矩的租戶，比如說他們制造很多的騷擾給鄰居，衛生方面做得不好，香港是一個高層建筑，從高層砸物，我們怎么辦呢？我們就有一個扣分制，如果滿了一定的分數，他們就需要搬出去。所以這方面凌市長也可以考慮一下。

最后我想說一說跟居民方面的參與，有關的管理是很重要。我們鼓勵居民成立一個組織，參與保養商、清潔商他們表現怎么樣，這都有一個組織跟我們聯絡。我就說到這里，謝謝！

王洪亮：追問一句，鄔先生，香港在保障人群上主要參考收入這個標準？

鄔滿海：對，申請的資格方面主要考慮收入跟資產。很多年前我們用過另外一個條件，就是說他們現在居住的環境，就是凌市長剛才談的，后來覺得如果我們可以掌握收入跟資產資料比較準確一點，用這方面來定行政是比較簡單一點。

王洪亮：鄔先生全面談了香港的公屋制度，香港在政府職責方面有管理委員會和執行機構，在房地產保障方式上來講先是以租，后才是賣，跟大陸的發展方向正好相反，我們先是搞經濟適用房，然后才轉向租賃。在租金標準上更靈活，是根據收入的變化，而不是說我們先定一個公租房、廉租房，然后按照這個標準去收，我們可以看看方方面面的不同。

下面我們把視角回到大陸，請劉琳女士從宏觀政策方面，簡單講的話，我們開始搞了保障性住房，但是在法律方面還沒有完全定義下來，從中央角度或者宏觀角度來講，我們保障的對象是誰？保障的方式是什么？以租為主還是以售為主？保障的標準是什么？宏觀方面請劉琳女士簡單談一下。

劉琳：謝謝王教授。各位來賓，上午好！給我提的問題是三個問題，我簡單介紹一下我們國家到現在為止它的政策的含義，首先講保障的對象，保障范圍首先就是要認清楚政府的責任到底是什么，大家都在講住房保障就是政府的責任，這個責任是什么呢？實際上就是講它要保證通過市場解決不了住房困難的人的居住2013-4-21 的安全的問題。在國家現在來看，07年國務院24號文強調的是低收入住房家庭困難者，到去年年底十二五規劃綱要明確指出兩部分群體，一部分是低收入住房困難者要由廉租住房來解決，第二部分，中低收入住房者住房問題由公租房來解決。住房保障對象有兩個標準，一個是收入標準，第二，住房困難標準。實際上有些地方還采取了第三個標準，資產標準。

先從收入來講，現在政府保障的是什么群體？是通過市場買不起基本住房的群體。我們政府都把它劃到住房保障的對象里面。在這里面再講買不起基本住房的群體，在有些城市是集中在中等偏下階層里面。但是在個別城市，他要上升到中等收入家庭里面。也就是說從收入平均水平來看，中低偏下的收入平均水平大概是平均收入的60%，中等收入偏下家庭占了40%城鎮家庭人口。在某些城市上升到60%。第二個標準，住房困難的標準。這方面中央并沒有給出一個基本標準，各個地方政府自己制定這個標準，原則就是根據財政能力，從住房困難做起，最初是人均8平米以下，后來人均10平米以下。有的高的到了人均16平米以下。剛才凌市長介紹重慶是人均13平米以下。

第二，保障的方式。我們在規劃綱要當中寫的非常簡單，就是廉租房、公租房。很顯然是以租為主，但是現在實際的保障房建設過程中，我們看到有多種形式，有經濟適用房，兩限房，還有各種各樣棚戶區改造，我們建的大規模保障性住房有一個保障性住房安居功能概念，這是從08年金融危機延續下來的，當時中央政府決定完成成片棚戶區改造，這個納入保障房里面。對于低收入住房困難家庭，保障方式是廉租房、經濟適用房，一個是產權，一個是租賃。對于終收入，一個是公租房，一個是兩限房。將來按照設計逐步以租為主。這是保障的方式。

第三，保障的標準。剛才宋部長也講過，講得非常好。現在保障標準還是比較粗的，各地都是按照24號文規定的廉租房原則上不超過50平米，公租房不超過60平米。我們作為學者角度也再給政府建議更人性化一點，首先保障性住房要跟家庭的規模相聯系，跟家庭不同人口數相聯系來制定不同的面積的標準。然后我們所建議的是作為中央的層面上，應該盡快制定和公布一個基本住房和標準。基本住房標準是這樣，我們在現有經濟發展水平下，依靠財政能力所能保障的最低的住房表彰，各個地方政府可以根據自己的財力適當上浮這個標準，但是中央財力保障的就是最低的住房表針，而這個基本住房標準也跟住房保障范圍住房困難家庭聯系。我的簡要回答就到這里。

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王洪亮：還要追問你一個問題，剛才你也談到將來會以租為主，現在討論的還有一個熱點問題，公積金如何用在保障房制度上，是不是也是一種保障的方式？

劉琳：公積金有它的發展歷史過程，公積金最初的成立是在成立住房制度改革的時候，是為了鼓勵大家通過市場解決自己的住房問題，通過積累家庭的支付能力來解決住房問題。在歷史發展過程中，其實公積金起到了在促進住房建設方面起到巨大作用。最初成立的時候是屬于住房基金比較缺乏的時候。之后我們開始進行住戶買房子階段，公積金，項目貸款，改成項目住戶貸款，進行政策性金融方式。到了2010年保障房大規模建設，公積金承擔角色就是為保障性住房提供貸款，他現在角色是提供保障性住房貸款，居住購房貸款。

王洪亮：下面我們歡迎陳潤福先生，從房地產企業角度來看如何參與保障房，如何盈利，遠洋地產有參與保障房建設的經驗，我們想聽一聽從房地產企業角度來看，保障性住房建設和將來運營對房地產企業有哪些機遇和挑戰？

陳潤福：謝謝主持人！大家上午好！感謝主辦方給我們這次機會，之所以中歐把我們遠洋地產叫來，是因為前一段時間我們項目在保障房建設曝光率比較高，領導先后視察了幾次。在媒體上有所反映。其實作為遠洋地產我們不是第一個參與保障房建設，也不是做得最多的一個公司，只不過我們項目正好趕上今年這個時段入住的比較多，做得比較順利，受到有關領導的肯定。

從我們公司參與保障房建設來講，做了大概這么三件事：第一，解決企業參與保障房建設問題。我想坦率地說，企業參與保障房建設如果進入正常的經營范圍，一定要解決它的盈利性。企業是逐利的，企業如果做少部分不盈利項目是可以的，但是如果作為一個經營范圍參與保障房建設，一定要解決經營性盈利問題。我們怎么在現有項目解決盈利性問題？其實這些都有一些歷史性原因，我們參與北京最早入住的廉租房項目，兩個項目都不是純粹的保障房項目，都是捆綁式的。作為項目本身它有盈利性。怎么測算它的盈利性？正好是我們公司參與了這兩個項目的土地整理。做測算過程中，一定要把整理土地的費用、預期的市場商品房售價和雙限房、廉租房后來運營的體制機制弄明白，才能把盈利性給解決掉。一旦盈利性解決掉。后面的資金安排，項目的安排是沒有問題的。從另外一個角度來講，從企業管理，因為企業管理主要考核指標還是盈利性指標，如果一個項目2013-4-21 的盈利性指標不好的話，或者達不到平均值或者基本要求的話，對于從事這個項目的同事它的積極性也會受影響，就是從企業管理和企業運營角度一定要解決這個問題。正好我們有這個機會，通過跟政府有關部門做市場調研和測算，然后將保障房的種類、比例確定了一個比較合理的范圍，通過招投標后取得后續開發權后，我們就按照原來預想做了實施，所以運作起來很順當，我們不是最早開工的，但是我們是第一個交付的。你已經先解決了一些問題后，一定要未雨綢繆，其實這個東西，可能前一部分工作轉移到政府，按凌市長重慶的做法，開發商就是建設者，按照政府要求去建就行了，前面幾項工作都是政府有關機構去做。

第二件事我們去做的就是產品。其實保障房針對的客戶群體不同，雙限房、公租房、廉租房其實他們要求不同，你真做起來，要了解客戶需求，有限的面積你保障他什么功能，什么是他最需要的。這是一定要做的。做這件事其實很困難。第一，咱們不知道應該找誰去做。這個客戶群體到底在哪。因為你的所有數據應該還是來自客戶群體，有需求才能做設計。這是比較難的事。可能做起來后續，現在咱們包括咱們建設部剛才的老部長講了也在做保障房設計評比，做了很長時間。其實在產品方面要很長時間，不是做的就夠了。其實我們人均住房面積并不低，而是不均勻。所以你做了更低檔次的保障房，將來會不會成為無效資產，這也是一個考慮問題。你把它做成能夠提供更好生活功能的產品，這是用時也比較長。

第三，把不同保障房放在開發項目，項目本身盈利性解決了，但是帶來后期問題是物業管理。你后續物業管理解決不好的話，對后續這個項目運營還是影響非常重大。從開頭就要把它想好，像我們兩個項目，一個是15萬平米地上面積總量，有3萬平米廉租房，3萬平米要隸屬于這個社區，他怎么樣享受整體社區大配套情況下，能夠獲得更高品質的服務，但是又不能增加廉租房交的物管費，這是難題。我們跟政府有關部門多次協商，解決這個問題的時間用時很長。既要企業想方設法去解決，也要政府去支持，才能把整個社區和諧做好。少交物業費了，你享受跟商品房同樣的物業服務，這個恐怕在以后也是行不通的。另外一個是41萬平米，有21萬平米保障房，20萬平米的商品房，這個可以用另外一個方式劃成兩個管理單元，一定要把后面物業管理做好設想。保障房建安投入比商品房建安投入其實要大，為什么要大？你一定用那些耐用的、好維修的，因為他后續物管的費用不見得能收上來。你得保障房屋使用功能能夠長期的，能夠提高居住人幸福指數。大概是這三方面做得工作比較多一些，就是占時比較長，投入比較大，2013-4-21

主要是這三方面。謝謝大家！

王洪亮：陳先生從企業的參與、產品、物管給我們交流了經驗。下面進入主題討論環節。在主題討論之前，提醒大家一下，因為下面這個環節之后有一個觀眾提問環節，在我們進行主題討論的時候大家可以把對演講嘉賓的提問寫在紙條上，寫明具體什么問題，向哪位嘉賓提問，交給我們工作人員，工作人員會收集起來交給我們嘉賓具體回答。

我們現在討論，現在大家比較關注的一個問題，就是保障房準入和退出機制問題，剛才各位也有介紹。現在我們出現很多事件，尤其是經濟適用房，六連號、小區里開寶馬車現象，如何完善準入和退出機制，剛才凌市長也談了一些，現在就從凌市長開始談談你個人想法，然后我們再討論一下。

凌月明：我剛才在發言當中講過，實際上我們現在還是初級階段，市場經濟體制不完備，缺少個人的財產授信，社會的征信系統缺乏，不得不走了當年香港前期走的路，我想這可能是一個最簡單行之有效的辦法。開玩笑說，教授是簡單問題復雜化，當領導是復雜問題簡單化，我怎么能夠平穩地走。要說出現個別的問題，電臺、報紙炒作，把那個問題揭出來，我想也很正常。大千世界，什么怪象都有，但是我們要看到這樣的事情在我們整個保障房體系里面它的占比是極小的。不能一葉遮目，說整個我的保障房供應體系門檻是混亂的。各地出現這樣那樣的問題，我們社會要以包容的心態，大家都是在試。我想我們采用的辦法，我們讓時間來檢驗。退出方面，我們我們定了那么幾條，到目前我還沒有把人趕出去。這里還有一個很簡單的問題，就是我們法院系統，正常的司法如果發生了打官司，他最后一套房子不能強制執行。中國的事情還是鼓勵大家去以以寬容心態，有些問題，發現問題，針對一些問題一塊推動往前走。

王洪亮：鄔先生，你有什么看法？

鄔滿海：香港的情況剛才也介紹了。搬進去后，我們有一個規定，住滿了十年之后就要重新去審查，做一個收入跟資產審查，如果超過某一個標準，住戶就需要交額外的租金。如果再超過很高的標準的話，他們就有一年的時間就要搬出去了。這是一個退出方面的條件。同時以前我們還有一個居者有其屋計劃的時候，我們2013-4-21

也是鼓勵住在公屋家庭去購買房子。他們有一個優先去購買房子，買了房子后，就要交回他們租的房子給房屋委員會再租給其他有需要的家庭。他們這些公房的租戶也可以在居者其有其屋的第二個市場去購買房子，買了之后，他們也是要交回他們的公房給房屋委員會，房屋委員會去編配。我們政策是鼓勵他們流通的，就是住在一個居屋方面有流通。剛才也說過在他們住的時候，家庭方面是不停地改變。比如入住的時候是5人的家庭，可是過了十年、二十年，孩子都大了，有些也結婚了，搬出去了。那怎么辦呢？就是面積方面的編配，我們是有需要他們搬到另外一個比較小的面積的單元，可是這也是有一個問題，應該在同一個區、同一個屋村里面才可以要求他們搬，可是如果沒有這些小的單元，也是有一個困難，他們搬不出去住。另外有些家庭人數增加了怎么辦？我們就有一個機會政策要編配其他比較大的單元給他們。進去的政策比較簡單，因為我們是用收入、資產去定。另外如果是有些體恤的因素，那是另外從社會福利署推介去處理。

王洪亮：剛才講了兩個層面的問題，一個是事先準入的問題，還有一個事后監督問題。從我們中國實踐來講，大家更關注怎么具體操作。因為我們沒有完善的個人財產信息系統。從您個人角度，目前這種方法通過單一的住房困難標準在操作性方面，香港是不是曾經也有這樣的經歷會帶來哪些問題？

鄔滿海：很多年以前，我們除了考慮他們的收入之外，也是考慮他們住的地方的情況怎么樣。在香港比較復雜一點，有些家庭因為他們希望早一點進入公房，他們特意搬到住的不是那么完善的地方去輪候，幾年后就有一個機會，積分高一些。后來我們想也不是很公平的因素，所以如果我們有一個完善的收入跟資產資料，我們就根據這個成為單一的規定去定下他們合不合格搬進公屋里面。如果有其他體恤因素的家庭，就是另外考慮，從社會福利方面去考慮。另外方面受到清拆、天災的家庭，他們也是有優先的時間可以搬到公房去，可是也要符合收入跟資產標準。

王洪亮：劉主任，就剛才準入的標準，剛才你講了中央定了是兩個標準，實際上還有第三個標準，在退出上我們方式還是少一點。實際操作是不是要他申報一下財產的變化，在這方面法律還不是很完全確立。另一方面，剛才鄔先生可能也沒有往這方面去引導。現在有人說要不要單獨設立一個騙取保障房的罪名，可以入2013-4-21

刑的。事前監督、事后監督，刑法上威懾，整個進入退出的機制，你怎么看這個？

劉琳：我覺得準入和退出里面有一個很重要原因，剛才凌市長講了一點，制度性的缺陷。也就是說產權式保障相比租賃式保障，它的尋租空間要大，所以引起很多人都要進入市場里面。針對這種情況，有些地方產權式保障。我想長久來看，還是租賃為主更適合。這是準入和退出都存在的問題。至于后面的退出，我想第一個要建的，我看重慶已經建了，就是建立一個完備的信息系統，能夠及時檢查申請人的收入、資產、住房情況變化。第二點，建立保障對象個人檔案制度，可能要把它的檔案建立清楚，整個過程要有記載、要能夠查詢，至于退出機制，剛才講的一點很有啟發，可以通過提高租金或者鼓勵他買房，如果以人頭條件為基礎，退出機制就好操作了，減少人頭補貼就可以了，我想這個可以慢慢完善。

凌月明：我補充一下，我在城市聯系房地產的建設，我也聯系金融部門，我給大家講一個數據，重慶2889萬常住人口里面，1790萬的人在銀行建立了信用關系，要么是信用卡，要么是存折或者借款、貸款。還有1000萬人游離在金融系統以外。這是第一個數據。即使這1800萬人有信用卡，我口袋里到底是多少，你搞不清楚我有多少錢。我可以把別的行當，什么工商、社保都拉進來，但是把銀行拿進來，他是一個殘缺的，沒有用。目前好像還不具備這方面條件。我想東部發達城市，北京、上海會更好一點。但是這個體系建立起來也是很長遠。

王洪亮：時間關系，我們轉入第二個話題討論，物業管理。陳總裁也講了物業管理方面的問題。保障性住房物業管理是很大問題，商品房物業管理也有很多問題。剛才您談到物業管理要預先做好方案，物業費方面。你認為特殊性、主要面臨問題怎么解決，你再詳細闡述一下。

陳潤福：還是說我們公司現在做保障房的例子。我們有一個41萬平米的項目，21萬平米保障房，20萬平米商品房，這個碰到問題，收費標準有限制。雙限房收費標準受政府制約。商品房定價要市場化一些，他是根據物業企業運營測算、提供的服務內容。雙限房標準，你收不到這么多錢，現在測算完了，基本上是一半。那怎么辦？原來我們就想到物業費會支出不夠，按照普遍的收繳水平，你可能不夠維持后續的一些服務。那怎么辦呢？你要在配置上想一些辦法，在設計之初就2013-4-21

要考慮。有時候我公攤面積就小，有限面積都放在套內。保養系數比較高。還要給將來從事物業服務的企業，給一個留存經營的空間。從這些方面考慮，實現物業管理能夠正常運營。大概我們做法就是這么多。

王洪亮：從香港方面，物業費或者物業管理負責的部門怎么選定，怎么來運營的？

鄔滿海：在香港，如果出租房跟產權房管理方面，基本的觀念也是有不同的。如果在香港兩個連起來，利益方面有有不同，主要是管理費這方面，出租房的租戶不需要交管理費的，管理費是在租金里面已經包含了。所以他們對屋村管理的要求比一個居者有其屋方面的要求還要高。所以這方面是有一個矛盾。在香港如果是出租房，管理費用是房屋委員會負擔，房屋委員會作為業主，其他都是租戶，他們租金已經包含管理費。如果居者有其屋，我們香港所有業主都需要簽訂一個協議，就是有關管理方面的責任、權利以及他們需要負責的管理費都定下來，那些是他們的主要責任。可是在那邊也有一些問題，如果建筑方面質素出了問題，最初的維修責任是誰，這些方面也是有一些爭論的，所以我們定買賣合約方面，最初收樓之后最初一年時間就是有一些保養期。另外我們也要求管理公司有所謂的保養基金是計算在內，如果是再過十年、二十年，需要大型維修的時候就不用那些業主另外花錢了，就是用基金儲蓄起來的費用作為大型維修。

王洪亮：時間確實非常緊張了，不能再討論下去了。進入第三個環節，回答大家的問題。大家提出的問題將近有20個，10分鐘時候沒有辦法回答這么多問題，我們挑其中幾個問題。這里有一個問題，請問凌市長，保障房作為公共品，既然是公共品，就是應該政府擁有，就應該全部是廉租房、公租房，為什么還有其他這么多形式呢？

剛才我介紹的時候，國家有七大類，11小類，我們把它合并了。但是城市棚戶區改造是針對城市住房困難的，是國家單獨有政策，這三年拆了1200萬平方米。還有農危房，這個還得做。但是在主城區保障問題上，我們考慮制度的缺陷是最大的問題，就是經濟適用房。因為沒法界定它的收入，阿貓阿狗都要去搶，最后有些有錢人得到了。有人說這是一個管理問題，如果管理好了，就不會有這個問題。但是中國這么大要通過管理解決這個問題的行政成本極高，所以還是制度上反思2013-4-21

一下，一個問題在一個單位產生，是這個單位管理者的問題，全國面全有問題，肯定是制度設計有缺陷。因為房子有利益空間，有獲利空間，就會打破腦袋往里鉆，與此同時又毒害一批干部，三年重慶沒有批經濟適用房、雙限房，要走就是公租房。根據我們經濟實力，政府有責任進行保障，但是保障到什么程度，我們定了一條，就是讓老百姓有房住，而不保每個老百姓有住房。這是兩個不同概念。我們租給你超過13平方米就可以。剛才劉主任說了我們的發展方向，今年7月份在北京建設部專門搞了一個專題研討班，我很榮幸學習了，也聽了秦主任講課，我最后寫了一個建議，就是取消經濟適用房、雙限房，全部合并進去。

王洪亮：下一個問題是問陳總的，未來中國房地產將逐步成為雙軌制，兩個市場形成將改變當前中國房地產市場格局，作為央企，遠洋地產，未來是大量參與還是被動等待安排，如果大量參與，如何平衡收益問題？

陳潤福：這個問題坦率講，沒有考慮清楚。參與保障房建設肯定是一個企業社會責任，現有情況下，要根據企業實力和我們發展速度，在我們營業額里和建設總規模里有一個適度比例，這個比例不可能太高。因為我們沒有考慮清楚盈利模式，就是單項目純粹保障房建設還沒有參與過，我們沒有這個經驗，我們也在探索，參與各方都在摸索。比如大家討論用基金方式、什么操作平臺方式，我們也在探索，但是坦率講確實沒有一個成型想法。另外作為遠洋地產對待雙軌制，其實從現在算來，十一五是1500萬套，十二五計劃是3600萬套，加起來的話我們保障房覆蓋率大概21.4%，根據咱們城市化進度，到十二五期末的時候我們保障房覆蓋城鎮人口居住的實際上是1.4。作為雙軌制也好、單軌制也好，都有不同市場空間，作為開發商來講我們主要專注我們項目，我們把我們準備提供的這批客戶的服務做精致、做全面，讓客戶有一個提升的感覺，這是我們生存空間就逐步擴大。謝謝！

王洪亮：最后一個問題問劉主任，保障房建設規模為何這么大？是社會財富分配不合理造成的嗎？也可以衍生一下政府為什么這么做？有沒有能力做這樣的工作？

劉琳：保障性住房，十二五期間要建3600萬套，這個數字來源的基礎有幾個方面，2013-4-21

一個是屬于我們在98年房改以來過度強調市場化，在十幾年過程中積累了一部分支付能力不足的家庭，就是有一個存量的數據。第二，我們國家正處于城鎮化快速發展過程中，每年新增城鎮人口當中，有一定比例的中低收入家庭和人口，每年都是有一個增量要解決的。第三塊，在我們3600萬套任務里面有很大比例是來自棚戶區改造，棚戶區改造剛才講是08年金融危機制定的一個刺激經濟的政策，準備用3-5年時間完成成片棚戶區改造，是一個階段性任務。所有這些量加在一起決策部門制定了一個3600萬計劃。

王洪亮：感謝各位嘉賓，我們這個單元就到此結束，謝謝！

主持人：各位來賓、各位朋友，請大家就座。我們開始第二主題的討論，主題：天量保障房的市場參與。今天的論壇很有意思，談房地產市場發展的破局對話，其中保障房占的份量特別重。直到現在我們的演講，我認為還沒有進入市場狀態。到我主持第二主題還是保障房的市場參與。當然下午兩個主題就進入商業地產和金融的問題。也看出我們會議組織方對保障房的重視程度恐怕跟今天社會、政府、企業關注度保持一致。首先介紹一下每位嘉賓的簡歷和請他們上臺。首先隆重請出的是大家都很熟悉，也近年來在國內很多論壇多次露臉作演講的是中國住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹女士，她同時也是中國社科院研究生院城鄉建設經濟系副主任，享受國務院頒發特殊津貼專家，1988年開始從事住房政策研究、城市公用政策研究。會議之前，會議方給我發了一個資料，有介紹到近期秦主任一些主要觀點，但我這里沒有時間具體介紹了。今年8月1日在西安日報發表的叫做“住宅市場沒有萎縮，轉向商業地產量力而行”。還有一個是今年7月29日，西安電視臺提供了一個資料，叫做“以開工保障房數量和需求相比不算多”，這兩個資料也許是會議主辦方提供的，不一定是秦主任親自提供的。這是一個對秦主任的介紹。

下面我們要隆重介紹和推出的是香港科技大學經濟系教授經濟發展研究中心主任雷鼎鳴教授。他在研究領域包括經濟增長、社會保障、家庭經濟學、會議制度、香港經濟以及中國經濟等等，有很多著作。也很有意思，也是在準備材料的時候，組織方給我發了一些資料，其中我念一些雷教授近期的文章題目，去年7月10日在搜狐證券上有一篇文章“年輕人，根本不應該買房子”。第二個文章題目恐怕更加夠刺激，雷教授去年7月10日在搜狐證券上有一篇采訪，題目叫做“北2013-4-21

京上海樓價還不夠高”，我不能肯定這些題目是不是符合雷教授的觀點，也許是編輯聳人聽聞做出來的東西，不一定很可靠。另外在09年3月18日在金融界網站上雷教授有一個觀點“中國靠開支推動高增長存在風險”。去年8月13日雷教授有一篇文章題目叫做“香港樓價高企的原因”。

下面一位是萬科集團執行副總裁、中歐校友肖莉女士。上次在深圳房協召開的年會上，萬科集團也有一個介紹。肖莉女士畢業于武漢大學英國語言文學專業，2000年獲中歐工商管理碩士學位，先后任職中南工業大學、日本三菱深圳事務所、94年加入萬科，從總經理辦公室副主任一直到出任副總裁。

第四位是旭輝集團股份有限公司董事長總裁、中歐校友林中先生。林董事長05年畢業于中歐國際工商學院CEO班，90-92年在廈門特區房地產開發公司，92年到2000年在廈門創業。

這四位嘉賓有兩位是學者，秦主任是政府一個智囊集團，她的經歷也是學者身份。兩位是企業家，對我們這個討論是一個很好的組合。另外說一下規則，首先像上一位王教授主持一樣，我的任務就是介紹嘉賓。第二，掌握時間。對于我來說，我掌握時間比王教授更為艱巨。首先一開始就少了10分鐘。第二，我必須保證在12點20分準時結束。因為大家需要去吃飯，另外有些演講嘉賓必須趕飛機回北京。時間上這里所安排的時間，我想這樣，每個嘉賓的時間不一定有10分鐘，我建議7分鐘左右。主題討論那里我們大概20分鐘，最后提問，我們不需要大家寫字條了，就現場舉手，點到就講。希望大家講的時候不超過7分鐘。

第一個問題還是要問秦主任，按照今天講的市場參與，你認為我們是不是建立一個機制，這個機制能夠鼓勵開發商？為什么我用“鼓勵”這個詞呢？保障房是政府的職責，這一點應該很明確。現在有些地方的輿論是把它講成檢驗開發商的社會責任了。我覺得是不太正確。萬科在今年的社會責任報告有講到要積極參與保障房建設，但是他有一個前提，在不損害股東利益的情況下。我想萬科堅守一個原則，最大原則首先是股東利益，這一點不知道大家是否認同？秦主任，能不能跟大家分享一下怎么建立一個機制來鼓勵開發商參與保障房建設？

秦虹：謝謝主持人。企業參與保障性住房建設，我們要分清楚參與什么樣的保障房建設。剛才前一階段的一個討論已經把保障性住房幾大類講清楚了，大概分兩類，一類是產權式保障，經濟適用房、限價商品房、棚戶區改造。第二，租賃式保障，公租房、廉租房。凡是產權式保障住房，企業都可以參與，沒有問題，只2013-4-21

不過利低一點。我們經濟適用房是扣除所有成本以外，你可以得到凈利潤3%。企業如果運作好的話，很多企業在經濟適用房和限價商品房運作過程中都是有盈利的，只是沒有辦法和商品房前幾年利潤相比。第二類保障性住房就是租賃式保障，就是所說的廉租房、公共租賃住房，這類保障性住房企業能不能參與呢？我想企業不是不能參與，是可以參與的。這種租賃式保障總的來講是屬于政府的公共物品，對公提供公共物品的責任在政府。無論企業怎么參與，政府承擔最終的責任人。企業怎么參與呢？可以代建，建了后移交政府，BT的這種方式。第二，企業也可以說投資、建設，長期持有經營，這可不可以呢？按照目前制度是非常難的。因為投資、持有、長期經營公租房、廉租房，目前租金設計水平根本不可能滿足基本的企業盈利要求。但是如果把制度設計好，也是可以參與。比如說政府能夠承諾，我把租金補貼到市場租金的水平，保證企業一個基本盈利，我想企業也是可以參與的。這就是涉及到參不參與的前提條件。政府能夠保障企業基本利潤情況下企業來參與。也就是說從更大范圍來講，公共物品的提供在全世界由企業來參與提供已經是非常成熟的經驗，我們叫做公私合作制，但是公私合作制過程中，政府是必須實行一個共贏，既讓企業來做，同時讓企業盈利。企業主要責任來提供廉租房、公租房，這個責任是沒有疑問的，但是具體建設方式是可以考慮的。產權式保障資金沒有太多問題，因為可以通過出售房子方式回籠資金。關鍵是廉租房、公租房，政府財政要出錢，政府財政也沒有錢怎么辦？我有一個建議，中央政府發保障性住房國債，來專門支持公租房建設。今年發了一個文件，地方融資平臺和企業發公租房債，讓企業發債，不如讓政府發，因為政府信用高。為什么中央政府發呢？不讓地方政府發呢？中央政府發，才能真正把中央政府意圖落實好。因為地方政府現在沒有錢。重慶很多地方都是這樣考慮的，我建公租房，但是五年后把它賣了，但是五年后賣了，還叫公租房嗎？那又不是產權式。你何必五年后賣了，現在賣了不一樣嗎？中央政府意圖是什么呢？李克強總理講要把保障房里面，公租房為主體的保障性住房主體，如果沒有穩定資金渠道，這個體系就不能建立。永遠政府是建不完的。這是第二個。第一個好處是政府信用高，成本低。第二，可以更好履行中央政府意圖。第三，也可以把社會資金，民間資本非常豐富，能夠吸引到保障性住房提供上來，也緩解通貨膨脹的壓力。第四，我覺得租賃式保障就是政府的責任，這是逃不掉的。既然政府出政策，就應該出，你有能力出就出，沒有能力出就發債。我們保障性住房、公租房，建好后，人員可以流動的。我們建到一定后，不需要再建了。但是發債可以一直發下去，2013-4-21

這樣解決一個長期建設資金的問題。我的觀點就是保障性住房還是應該以租賃保障為主。第二，租賃式保障如果地方政府困難缺錢，我建議由中央政府發債解決資金問題。謝謝！

蔡穗聲：秦主任思路很明確，一個是可以分兩類，租賃的政府負責任，政府沒有錢，可以發債。政府沒有錢怎么辦呢？找企業搭建。這個做法好不好，另作討論。有問題我們一會兒再提。下面請雷教授。我提的問題跟香港有關、也跟國內有關，我們知道香港的居屋做了有十來年，可能更長時間，后來停建了，這兩年香港對居屋要不要重建，有不同意見。這個居屋我認為跟中國的經濟適用房比較相近，也是內地很多人拿來說事兒的一個題材，雷教授，你對香港居屋該不該復建，又聯系到國內的類似的經濟適用房，從中得到什么經驗教訓？

雷鼎鳴：我個人認為居屋不應該復建，但是對更有效形式達到這個目標。過去幾年整個中國很多人認為有所謂國進民退的情況，中間引起蠻大的問題。假如我們看看中國的GDP，現在私人消費占GDP總量的35%。政府消費是13%，另外52%儲蓄起來，GDP的7.7%用于投資。在全世界都沒有這么低的個人消費。從整個角度來看，政府把一部分資源退回給人民是有道理。但是怎么把一部分資源退回給人民？用所謂保障房的方式我覺得是一種可行的辦法。保障房里面一定是包含政府的補貼，政府補貼等于把財富退回給人民。但是假如在這個過程中，是打擊了市場的發展，這也會引起另外一些問題，所以在這方面我覺得香港跟新加坡的經驗值得參考一下，看看他們怎么樣去做，有些什么地方出現問題，有些什么地方解決的稍微好一些。

香港最大的問題其實是投資在房子總的資源不夠多，這不是一年兩年的問題，是過去幾十年的問題。香港總的土地1008平方公里，但是私人房子只是用了24平方公里，公屋加起來15、16平方公里，所以占整個香港土地比較低，但是香港人口已經有700萬了。另外還有一點，過去幾年把錢放在建房子的比重蠻低的。跟新加坡相比，新加坡建筑房子過去幾十年加起來費用，用人均來算，比香港每年平均多50%、60%以上。所以新加坡加起來總共建起來的房子，總的面積大概是香港平均每個人能夠住的面積超過兩倍。因為總的面積比較大，所以新加坡房價比香港低很多，新加坡有包括80%房子是HDB，是政府搞出來的。它建好后，也可以租、也可以賣。他們它的租金跟買賣價錢是市場所決定。因為它的供應量比2013-4-21

香港多很多，所以它的價錢也低很多。香港它的問題是在什么呢？居屋為什么我不贊同呢？最近香港政府中央政策組做了一個調查，發現年輕人其實不喜歡買居屋。在社會里面很多人去爭取居屋，主要是一些年紀大的。年輕人為什么不喜歡居屋？因為買賣受到很大限制，將來賣掉要補地價，等于你搬進某一個地方，差不多鎖定了，不能動了。有些人因為工作原因、讀書關系，要搬到別的地區去，他就很難了。所以同樣土地價值，他不能上升。房子最根本作用就是要使得人有地方住，但是我們還要明白，房子不光是住的，還是一種儲蓄的一種很重要的工具。尤其是內地金融市場不那么發達，把財富儲蓄在房屋里面，是一個很重要的方案。所以我會覺得將來內地假如要建這么多保障房，這個方向沒有錯，但是盡可能不要用，我們希望他們賺了錢，然后通過其他途徑。

蔡穗聲：雷教授是反對香港復建居屋。在國內很多介紹香港建居屋的情況，但很少談香港曾經停止過建居屋。原因在哪里，國內很少人介紹，分析這個東西很有意思。下面就請肖莉女士，我想提一個題目給你，你考慮一下，當然也可以更開闊地談。萬科有一個產品不知道看到沒有，萬匯樓，在廣州、佛山交界之處，這個樓我就不做太多解釋了，它的建筑風格很獨特，客家樓的模式，很低租金的給一些低收入青年居住，它的建造模式，我覺得政府很值得向企業學習。萬匯樓經營怎么持續下去呢？我所知道要用59年才能收回投資成本。那么怎么經營下去呢？萬匯樓這種創新的東西，萬科有沒有信心延續下去呢？它有什么經驗、教訓？第二個問題，作為公眾企業應該參與建設保障房？

肖莉：萬科是2006年介入保障房建設，一方面我們參與城市里一些保障房建設。但同時我們在廣州，就是萬科現有商品住宅地塊上我們蓋了這個萬匯樓，就是剛才主持人提到的。這個樓顯然是萬科對于，我們當時把它作為一個為低收入的人提供比較宜居的、廉租的產品。從目前效果來看，我們是09年交付的，入住率是平均達到了92%，最高峰的時候達到百分之百，一共300套房子，每一套房子租金450元，基本上跟城中村租金價格差不多。如果從收益來說，因為它本身是一個商品房地塊，我們自己拿的錢，然后自己建起來，它需要59年才能收回成本，包括資金成本等等之類。我們在那里面沒有物業管理。我們從06年開始也一直參與到各個城市的保障房。基本覆蓋所有一線城市。我們發現整個做的過程中還有非常多的問題。剛才秦主任提到兩種模式，一種是屬于產權式的，一種是屬于租賃2013-4-21

式的，產權式的模式目前在整個比例中，占的比例是58%，顯然這樣一個高比例與國家地主倡導的公租房、廉租房的方向顯得不是那么匹配。產權式的當然會產生一些問題，本身在制度上，我覺得應該是兩方面，一個是在資金和土地方面的難點。因為資金跟土地本身是政府要大量來開發土地，把土地用來做保障房。但是另一方面，大家也知道政府做土地開發是依賴財政的。就是叫做所謂土地財政。在土地財政過程中，我們可以看到一方面大量土地做了保障房，毫無疑問，商品房的量是要降下來。在這個中間就存在一個矛盾點。這是一個目前的狀況。第二個是制度性的，目前制度匹配并不是特別好。而且資金的矛盾，現在有一些單位集資建房，好像有這樣一個趨勢在發展。這種房子蓋的越多的話，它與保障房方向是不匹配的。保障房是要公平，但是單位建房、集資建房好像造成更加不公平的感覺。一些地方為了完成目標，用這種最簡單方式。從資金和土地存在一些問題，從制度來說，包括這種產權式房子，因為目前國家在收入、在審核這些機制方面，是欠缺的。所以這樣可能會導致騙保。就是說他不屬于標準的，他也去參與了。這也是一個可能會出現的狀況。所以應該來說，從保障房來說，我們認為它會有很多問題我們需要去面對。

從企業角度來說，我們再看一下剛才說的幾種模式，一種是代建、一種是開發，還有第三種，一些地方出讓商品房土地的時候有配建的要求，比如10%是保障房。代建、配建是我們推薦的兩種方式，因為代建不存在資金問題，就是政府來出資，相當于開發商是一個項目經理，我來收一定的管理費。配建，因為商品房這塊他能夠有充分盈利回報，他非常愿意做配建的商品房。但是從開發的角度有哪些問題呢？首先從開發角度來看，他會有一個，比如說工期的問題。第二，也可能存在我蓋起來了，然后現金不能很快回籠。第三，財務上有一定風險。這個風險比如說我以股權方式投入這個項目，達不到股東回報要求。如果債權方式投入這個項目，勢必資產負債表就會有大量負債增加。這個負債增加反過來會影響正常經營的資信、借貸等等之類，在資產負債表會有額外一塊。

面臨很多這些問題，我覺得我們都需要去面對的。萬科來做保障房開發，從萬科角度來說我們在不損害股東利益前提下，我們更多地體現的是一個社會責任。這個是萬科的出發點。

蔡穗聲：肖總裁在7分鐘內講的問題面很廣，也很深。首先談到了萬匯樓所體現出來的困惑，實際上制度上安排有問題。土地完全按商業地價出讓，沒有任何優2013-4-21

惠可言，59年才收得起投資效益，對一個企業不大可推行。還說到集資房問題，集資房問題是帶根本方向的問題了。就不是一個簡單制度安排那么膚淺可以回答。下面我們請林中董事長總裁，我建議一個題目，你也可以討論更多。作為你們是一個快速發展的企業，十年之類有很多方面的成長的業績。現在天量保障房，會不會壓縮商品房市場的空間呢？你從開發商角度怎么看天量保障房跟你快速成長的關系呢？

林中：我講兩個問題，第一，保障房在年初推動的時候，作為企業我們非常關心。我們研究了保障房大量上市后對房地產市場的影響。這個東西還存在太多不確定性。第二，各地政府實施保障房的形式多種多樣，所以我們一直在密切關注，我們希望保障房能起到應有的作用，所以我們是很贊成保障房。我們一直認為把低端的要保障掉，中端要扶持，高端的靠市場。這次限購后，目前發現首次置業的利息成本跟首付上升很多，所以中產階級是要靠扶持。

保障房目前存在的幾個問題。第一，保障房是一個大籮筐。什么東西都往里面裝，有廉租房、有經濟適用房、有拆遷房、有雙限房，還有集資房等等。政府搞運動，為了達到中央下達的指標，把福利分房也放進去，這個對社會不公平。第二，對購買主體不公平。前一段碰到一個蠻有錢的朋友，他要去買經濟適用房。他說我反正去申請，買得到就買到，買不到也沒有損失。為什么不立法呢？你在外面貪污50、100萬都要判幾十年，但是他用這種形式，是沒有任何處罰。

蔡穗聲：在香港向政府報了虛假材料是屬于刑事犯罪，你會留下案底。在中國可能就是罰幾千元。

林中：保障房開發存在很多不確定性，因為政府很多也不明白今后怎么管理。第五，它缺乏公平性。中國目前最缺乏公平性，讓很多階層不滿意。我們認為保障房要五個：要立法。要制度。要機制。要計劃。要標準。我講的標準就是建設標準，我們保障房有做到140平米的，這就不叫保障。保障就保障最低端需求，人均13，三口之家48平米，我要保障，就不可能給你這種高舒適度的房子。我們目前面臨的幾個困難，第一，開發保障房我們基本上是不盈利的。第二，面臨成本快速上升。政府一旦出讓，把收購價定死。但是這兩年人工成本、材料成本上升很快。鋼筋從4000元到5800元，人工成本上升30%。第三，收不到錢，我們經常2013-4-21

被政府拖欠。第四，政府不收房。我們有一個項目，05年給政府做，06年交房，到今年政府還有170套房不收，但是稅務年年來查。說你這個房子不結轉，當時的價格是3600元，現在市場售價1.8萬，要我們補稅。第五，溝通成本太高。每一個事情都要找政府公關，這個讓我們很頭疼，天天要陪喝酒。第六，隱型的成本太高。比如保障房規定車位，其實買保障房的人買不起車，但是很多成本都投入到車位上。我們總結做保障房，要不積極、不主動，但是政府要我們做，不拒絕、要負責、不虧本。

蔡穗聲：林總講了很多真心話，很難得，恐怕你對媒體面前不敢這樣講。講幾個觀點非常好，不要把保障房當成一個筐，什么都往里面裝。第二，林總談的問題，作為開發商你要參與，但是你有什么制度保障我能夠參與進去得到利益保護。這一點我也感覺到制度安排上有很多欠缺。我們這個環節結束后。下一個環節，討論環節。兩個問題，第一，十二五規劃所講的3600萬套天量保障房規劃是不是大躍進？這個大躍進我們是一個貶義詞。第二，完成天量保障房的困難在哪里？每位嘉賓大概3分鐘時間左右。

秦虹：3600萬套，其中今年1000萬套新開發里面，有400萬套棚戶區改造，這個是2008年為了保增長確定的目標。三到五年要把棚戶區改造基本搞完。這個要不要做呢？特別需要做。我們列入棚戶區計劃里面，都是原有老的國有企業，這些國有企業計劃經濟時代為國家做了大量貢獻，現在很多林業工人已經不能砍伐森林了，但是他們長期住在低矮的棚戶區里面。正好要保增長，就想中央政府出錢，幫助這些困難的工業區、林區、礦區，來解決這些老職工住房困難問題。大概到明年才能夠搞完。1000萬套有40%是這部分計劃，剩下是600萬套，這600萬套也有一部分，大致是我們這些年來新增的住房困難戶，如果那個是補欠帳，這600萬套要解決這幾年新產生的住房困難家庭買不起房的問題。我覺得中央政府的用心是好的，關注民生，立意也是對的，關鍵是執行操作方面能夠有健全配套制度，把好事做好，這個很關鍵，建、分、管、退，四個環節都要有完善制度安排，否則好事能否做好就值得考慮。

雷鼎鳴：3600萬套，這個目標是好，但是我覺得稍微快了一些。因為這樣的話，全球建筑的費用，建筑成本都會給推高。因為中國太大了，一搞的話，那個數字2013-4-21

很驚人的。另外以中國經濟實力，他可以做得到。把房子賣出去的時候，我覺得價錢不應該低于建筑成本。假如是補貼的話，等于是補貼土地，假如建筑費用都要低于這個，等于要用納稅人的錢，變得問題更大。我很快補充一下我剛才居屋的觀點，其實居屋可以有更好的方法，你還是會有補貼，使到低收入的人買得起，但是補貼主要是地價，地價基本上可以免掉，在香港差不多80%房價是低價。20%才是建筑費用，這些人買到后的確是賺了。買了后，使得他能夠住五年。以后允許他賣掉，他能夠賺錢，政府不應該管的。在中國也差不多這個方法，跟新加坡的思維方式也是差不多的。

蔡穗聲：雷教授講了對3600萬套有保留態度。居屋問題確實還有很多討論余地。我們請肖總裁講一講。

肖莉：關于是不是天量保障房，我覺得我們討論這個話題沒有太大意義。一個是對歷史欠帳的彌補，另外一個，目前保障房比例只有8%，十二五期間要增加到20%，我們認為20%這個比例不是一個非常高的比例，只不過這個過程怎么去做，要花多少時間，重點是在這里有什么樣的制度和配套等等。我這里談一點，還是從我們萬匯樓啟發來談，因為現在從政府方向上，中央反復來談的希望增加廉租、公租房的比例，我們也參照國外經驗來做的話，其實可以用一種叫做有限共有產權的方式，它是一個什么概念呢？比如政府跟開發商一起來聯合，政府來投入土地，包括建設等等之類的配套設備作為股權，開發商也來建設，把它建設起來，共同擁有這個產權。這個年限都是可以去探討，比如15年或者20年，這個房屋是可以來改變用途或者說讓居住的人，因為我們保障房核心目標還是讓居者有其屋。當然這個屋一定是說有基本的需求，比如萬科最近在探討做一個15平米的商品房，也是會有一些基本的保障。我們認為它的核心目的是居者有其屋，這樣的話，可以讓他先租，租了后，比如15、20年后可以把它買走，當然這個買走是由政府和開發商共同確定這個價格，當然也存在補地價。這樣之類的我們認為是可操作模式。因為保險資金它的集資成本是非常低的，包括社保等等之類的，如果他能很確定地說我15年后我會擁有這個產權，那他是愿意來投資的。也可以通過比方說把它證券化的方式也是可以做的。這也是我們在給建設部一個建議。當然這個中間有許多的，我們看的是非常長遠的，因為保障房一定是很長遠的方向。中國城市化進程應該在20年就會結束，當這個結束的時候，實際上大量的小戶型，比如2013-4-21

說剛才說到保障房大量的30、40平米可能會產生過剩，那個時候我們可能面臨把這些重新拆掉重建的過程，所以一開始把這個產權確定了，未來我們可以根據當時市場需求，也可以改成酒店或者做別的用途，不管怎么說只要它能夠賺錢。這就是我們的解決的一個建議。

蔡穗聲：有限共有產權的概念，把政府、開發商、住戶、投資機構都捆綁在一起。這也是一個很好的想法。我們請林總談談。

林中：我們很理解政府提出3600套，一個是壓力很大，第二，他們也想解決一些實際的問題。但是3600套天量保障房，我們最擔心的是他到底對市場有多少沖擊，因為現在保障房，我們為什么會感覺到明顯沖擊，這是一個大樓花，我們不擔心廉租房、我們不擔心公租房，這是有利于市場平穩發展，也有利于社會和諧，我們不擔心動遷房，我們最擔心是經濟適用房和福利分房，特別是在一些二三線城市，其實最有購買力的是公務員、事業單位、壟斷國企，一旦他們去搞福利分房，那個城市開發量會萎縮的很厲害。這是我們擔心對市場的沖擊。

第二，我們擔心一個運動式搞保障房，這個是沒有持續性的。我們認為保障房是一個利國利民，它是需要有持續性。我們很想知道3600萬套組成結構，比如1000萬是棚戶區改造，那還有呢？現在我們面臨十年欠帳，三年要還掉，這種壓力、這種財力都面臨很大問題。

第三，我們反對保障房有產權。買房子其實是買居住，但是最大的你是買一個金融資產。為什么不讓有房子住，不一定讓有房子產權。區分保障房和非保障房應該以產權來區分。

第四，我們呼吁對中產階級住房的保障要給予持續支持、扶持和關注，有公平性。所有全國人民買第一套房全部給你低息和低首付，鼓勵人人第一次置業，不通過保障房形式。而且每個人都有這個公平機會，目前中產階級非常難受，買經濟適用房不夠資格，買商品房又差一點，住保障房又不甘心，因為這個鄰居也很重要。

蔡穗聲：林中觀點很明確，反對有產權的保障房。3600萬套之后怎么考慮？我記得香港是70年代開始做了幾個十年策略或者十年發展的政策考慮，我們是不是應該十年、十年來考慮一些問題，當然十年不一定規劃的很具體，但是起碼大的思2013-4-21

路應該明晰。我看現在時間大概還有9分鐘到結束時間。9分鐘我想大概也可以有2、3個問題。

問：我想提問一下肖總，萬科最近在北京最大的配建保障房地塊，萬科的報價是最高的，我想問一下既然保障房盈利模式都還沒有探討出來，為什么萬科會報這樣一個高價？公司在保障房建設方面是怎樣一個策略？謝謝！

肖莉：其實我前面已經有談到，我們在建保障房的時候，我們認為代建和配建，代建不是一個盈利的模式，但是一定能夠保障你最基本的管理費用的收取。我們過去也有開發、也有代建，大概2%，還達不到3%的標準，配建是另外一種方式，這個就很難去測算到底是百分之幾，因為我們的方向是商品房，我們看好商品房市場，所以我們就接受了配建的條件。大概就是這樣，謝謝！

問：我請雷教授評估一下保障房對商品房沖擊到底有多大影響力？

雷鼎鳴：我不知道這個答案。因為現在很多事實都沒有公布。但是我始終認為建保障房不應該追求中高檔的，要稍微中低檔的。香港90年代建居屋，我發現有一些問題，當時有一部分居屋，我覺得非常豪華，要保障的話就不應該這么豪華，這樣會對市場引起比較大的沖擊。保障房它的目標就是保障，是一種社會資源分配的考慮。在這個考慮下，我們應該想很多辦法去降低他對市場的沖擊，考慮方法應該還是很多的，減少沖擊。

蔡穗聲：我作一些補充，我很贊同雷教授的觀點，90年代以來我帶過不少香港人士來參觀什么解困房、安居房。他們對國內解困房、安居房建造質量都很贊賞，都說體現的社會主義優越性，我看了很不是滋味。廣東GDP當時是香港的1/10都不到，我們太過注重把保障房作為面子工程向全世界夸耀。這個思路不對。我們應該更多資源放在解決更多困難群眾居住困難問題上，我提出還是應該簡單而不簡陋，面積要小。否則的話，這個東西又是走樣的。

問：這個問題想提給秦主任，關于剛才你講到兩種模式，一種是租賃的，另外一種是產權的，租賃的，你覺得可以發專項的國債來保障資金供給，這邊我想了解2013-4-21

因為他最終的償還還是要靠財政，剛才開發商得講到不盈利，而且要虧錢，償還量這么大，一直建這么多租賃式，這個會不會有問題？你具體說一下。

秦虹：公租房有一定租金回收的，租金定位在市場租金的50-70%。但是這個租金還是有些偏低，如果讓盈利企業來經營，很難大規模做。

蔡穗聲：完全免地價情況下，可能勉勉強強。

秦虹：你還要看融資成本，你沒有長期融資成本，也是不可持續的。除非有一個長期資金安排。我說的國債就是作為長期建設資金安排。國債安排是滾動發起，但是我們保障房不可能永遠建下去，隨著我們整個房屋供應量增加，市場存量房增加，再加上我們有很好退出機制的話，人是流動的，我一直認為保障保什么？就是兩類人，第一類人，托底性保障。就是沒有收入的。第二類保障是過渡性保障，大學生租房子租不到，我保你五年，五年后你積累了支付能力，你就可以出去。我們公租房建設量是有限的，我們發行可以永遠發行，實際上是借新還舊。也就是說隨著中國經濟實力提高，中央總是要從財政支付這部分資金。相當于我們向未來借，也解決老百姓投資渠道問題。國債信用高，受到投資者歡迎。我覺得這個制度安排應該不是特別難。還有一點我補充一點，并不是全部由中央政府來承擔公租房建設，是補助地方政府建設，發揮中央和地方兩級財政積極性。

蔡穗聲：剛好到39分鐘了，我們不能再等下一個問題了。我們必須保持準時結束。這里很感謝四位嘉賓的精彩演講，也回答了很多問題，很多問題還是可以討論的。我也感謝在座各位堅持到現在。

下午實錄內容：

主持人：今天下午有兩位主題演講嘉賓，第一位是號稱地產界的思想家，號稱地產界的哲學家馮侖先生，馮侖先生由于一個突然的事情去了國外，所以他今天未能出席，但是他向大家表示抱歉的同時也特別準備了一段十分鐘的錄像，下面我們就播放馮侖特別為本次論壇錄播的10分鐘的錄像。因為他有特別的事情，他本來已經是準備來的。我們來聽聽偉大的地產界的思想家到底為我們準備了什2013-4-21

么，說了什么，大家請看錄像。

馮侖：關于商業地產目前面臨著很大的機遇，的確也有很多的挑戰和未來的一些不確定性，我個人覺得目前商業地產在中國的發展正處于一個轉型的初期，也就是大部分公司是從住宅當中轉型到商用地產。大部分采取的模式都是過渡性模式，所謂過渡性模式并不是像我們經常講到的美國的經典、成型的商用不動產的模式，我也把它叫做美國模式。所謂過渡模式有兩個特點，第一是用住宅思維來做的，把它做一些商鋪，或者是做一些購物中心，很快把它以銷售的概念來指導、來計算它的回報，包括現金流量和利潤，只不過是做了一個商場或者寫字樓而已，快速把它消掉。我去成都看寫字樓賣得很火，開發商告訴我又做了幾棟寫字樓，這些寫字樓都是散售掉的，這種思維和做住宅有類似，這是一種現象。

另外一種現象是形式上是做商用不動產，但是更多是以這個名義圈了更多的地來做住宅，把住宅銷售掉以后留下一部分配套的商業設施，這種東西是掛羊頭賣狗肉，名義上是做商用不動產，本意是做住宅，這些都是目前轉型當中的一個初級階段容易發生的問題。我們對照成熟市場上的故事，在香港歷史上，新鴻基和李嘉誠都發生過轉型，當他們的住宅業務發展到一定階段，市場也承受到一定階段，也出現了一個轉型的壓力。在轉型當中，他們采取的方法也經歷著一段搖晃、左右、徘徊和猶豫的時間。最典型的是新鴻基，新鴻基用了15年時間完成了一個轉型，也就是商用不動產的收入占到了一半，而住宅的收入占到了另外一半。在前9年的時候一直都是用住宅輪轉的快銷支持社區性商業的發展，所謂社區性商業發展就是街鋪和社區之間的購物中心，而沒有進入到核心區的辦公樓、商場、酒店等一些產品形態。在這個過程中，前9年就不斷的猶豫，不斷的累計，中間停了兩年往回走，因為現金流的問題和市場的問題又出現了困難，最后五年時間徹底不做住宅，一直做商用不動產，這樣才轉過來。

李嘉誠一直在轉和非轉之間，到現在用了20年時間，長江商用不動產是30%的收入，銷售性物業是70%。這是一個發生過的故事。所以在亞洲地區，我們作為一個企業如果要轉到商用不動產，第一是一定要意識到這是一個長期過程，不是一天說能轉就能轉的。我們能夠在完全市場競爭的條件下的新鴻基和李嘉誠做參照的話，他們都用了15到20年時間，所以今天中國所有的地產公司如果轉到2013-4-21

像新鴻基一樣商用和住宅一半一半，我認為至少也要準備七到十年時間，這都是很快的。第一點，在目前所有商用不動產的轉型當中，大家處于一個初級階段，還有很多住宅的慣性思維都不奇怪，但是我們一定要有耐心，一定要做好長期的心理準備，同時要有7到10年的準備，這樣才能夠達成轉型的目標。

第二，我想講一下關于美國模式，美國模式和過渡模式最大的差異就是過渡性的模式核心的競爭力仍然在開發商，要快銷、快建、快銷，仍然在建筑規模、開工量和擁有的面積上，而美國的模式是導演加制片的模式，最主要的能力在經營上，在每平米的回報率的經濟基礎上安排合理的財務模型。所以如果說我們在過渡模式仍然是地主加公投的模式，美國模式就是導演加制片的模式，它的核心競爭力在于營運能。，不在于開發能力。簡單概括美國模式是中期持有、能力導向、資本權益核心、收入多樣化，中期持有就是持有物業的標準，在于你對租金回報和資本市場上要達成一個波峰在吻合的時候，大概7到10年，一個物業到建成，到撫養，最后培養成為一個租金回報非常好的企業，你可以征轉化賣掉，這是中期持有，7到10年，在經濟周期當中是可以把握的。

第二是能力導向，究竟是營運能力來主導商用不動產，還是開發能力，在美國模式下是營運能力為核心，所有都在于每平米究竟怎么樣來規劃，怎么樣來選營運商，最后你的回報率是不是高于同行，高于同地區，這樣才能夠帶動你的財務安排。所以營運能力是美國模式最重要的，也就相當于導演加制片，導演講故事的能力是最重要的能力。

第三，資本權益為核心，仿佛像張藝謀算賬，張藝謀作品，但是電影一出來打的是張藝謀作品，版權不是張藝謀的，投資也不是張藝謀的，只是品牌和故事、市場是張藝謀的。在這種情況下，最終張藝謀的收入是算他的資本權益，張藝謀的權益回報是最高的。在美國模式下算來算去是權益的回報，而不是算你擁有多少不動產。也就是在這種前提下算的是權益回報、租金回報，而它的估值最后取決于租金回報。相當于在北京，國貿有100萬平米，租金回報率的估值在二三線城市是1000萬平米的物業都不如它的估值高，所以不在于擁有多少量，而是在于擁有多少投資型的物業，你的估值、租金回報率是不是高，這樣權益才高。所以在這個角度來看，美國市場上的商用不動產長期的回報率、資本權益的回報率IR都在26左右，這是比中國目前的市場回報高很多，就在于前面講的那三句話，2013-4-21

包括中期持有、能力導向和以資本權益為核心。

第四是收入多樣化，在這種安排下由于營運能力特別強，你的權益談判地位就很高，然后你的收入就可以爭取更多的其他收入形態，比如基金收入、財務安排在中間加了很多層財務，你理財的時候有資產處置的收入、物業管理的收入、權益議價收入。在美國，一個經典的商用不動產的開發商叫收費開發商，大概有4到5種收入，有本身股權的收入、議價的收入，還有資產管理的收入、資金管理的收入，物業管理的收入以及資產處置完以后的額外獎勵等等。在美國出現了一個經典故事是華納中心，這個項目是一個非常復雜的綜合體，他只出了5%的股本金，最后分了45%的利益，這個過程就是非常典型的美國商用不動產的模式。

總之，在中國未來的發展當中，我們將隨著城市化的發展會逐步的需要越來越多的商用不動產，我們作為地產企業應該懂得在過渡時期怎么用過渡模式，而最終怎么進入到一個專業的以營運為導向的一個真正的好的商用不動產的開發和管理的企業。這樣我們的企業才算完成了過渡，這就是我們認為當下的機遇，也就是現在城市化仍然給我們一些機會，商用不動產有快速增長的需求。所謂挑戰就是能不能最終轉型為一個像美國模式一樣非常成熟的商用不動產的企業。同時，另外一個渠道是時間，你能不能堅持7到10年以上完成這樣的轉型。

這次不能來開會很遺憾，希望以后跟大家有更多的機會進行專業方面的交流，謝謝！

主持人：雖然馮侖先生沒有來到現場，但是我想他剛才錄的一段錄像還是給我們在商業地產方面有很多見解的分享。大家可以看出來，這段錄像是他自己在辦公室錄的，所以我現在也明白他為什么成為思想家，你看他后面全是書。

今天下午的第二位演講是中歐國際工商學院訪問教授、哈佛商學院管理實踐學教授Nabil N.El-Hage先生，下面我們以熱烈掌聲歡迎Nabil N.El-Hage教授給我們做主題演講。

Nabil N.El-Hage：非常感謝，謝謝給我做的介紹，謝謝大家的光臨。同樣也非常感謝中歐國際工商學院為本次論壇做的努力，我想講一個很有意思也非常難講的課題，也就是中國房地產是否是一個泡沫。我會盡量的在有限的時間里面給大家2013-4-21

講講我的思路，一開始我們可以先來講講到底什么是泡沫，這樣才能搞清楚我們是不是在泡沫里。泡沫的定義是在某一個時間段里面，這個估值是處于不具有可持續性的高位，經常是由于猖獗的投機所帶來的，而不是由一些經濟的基本面來驅使。比如說像自由現金流，另外還有租金收入，不是受這些基本的經濟動因而驅使的。泡沫有它的影響力，它可以導致資源的不當配置，當這個泡沫破滅，我們知道泡沫總是有破滅的時候，他們會造成廣泛的負面經濟影響，泡沫到底是怎么形成的？大家可能對經濟有很多的了解，我們簡單看一下泡沫的形成過程。

一開始，你就有一個可能不切實際的預測。舉一個簡單的例子，大家還記得互聯網泡沫，一開始金融分析師希望我們相信，這些互聯網公司的價值就要看網站的訪問量或者是點擊率，而不看這些網站能夠產生的現金流，只看點擊率和訪問量。人們對這些公司就變得很放心，就會做出一些投資。還會去口口相傳，或者是跟他的鄰居講，你看我今天早上才用10塊錢一股買了某某互聯網公司，下午的時候我就以15塊錢拋掉了。當然你告訴鄰居，鄰居也不甘落在你后面，所以他在第二天就以15塊買進，晚上以20塊賣出，又向他的鄰居出了，聽上去是笑話，但的確如此，在上世紀末本世紀初的時候就有群體放大的效應。不可避免的，我們會看到一些負面的影響，比如說有一些分析師就會跳出來說，這個互聯網行業不對勁。又比如是某一家公司，人們買了他很多的股票，但是他卻突然破產了，大家還記得美國有一個公司叫安然，它就是這樣的例子，雖然它不是互聯網行業。

又或者我們就會在報紙上看到有一些報道，記者提了一個棘手的問題，結果導致這個公司的老總勃然大怒。記者就會很敏感，他會嗅到不良的信息，如果公司經營良好的話，為什么提到棘手的問題你就勃然大怒，這就是有不對勁的地方，這就是泡沫即將破滅的先兆。今天上午我們有很多的討論講到保障房，或者一般意義上的住宅，又或者下午的主題是講商業地產，所以如果講到房地產，實際上它是抑制性的資產，我們不只是在講商業地產的，所以要問兩個問題，是不是在中國房地產的價格是處于不具可持續性的高位呢？第一個是有哪些因素影響價格，第二是有哪些因素影響價格的可持續性，我們有很多數據，但是要小心，因為人們對這些數據會有自己不同的解讀。到底這些數據表示的是泡沫，還是有選擇性的數據分析。如果看這張圖可以看到兩點，一個是它的價位，在過去7年的2013-4-21

時間里面，從差不多70漲到了170，有的人就說我們是處于泡沫了。在藍顏色的城市有35個大中城市，紅顏色的是國家統計局的這70個大中城市。我們可以看到藍顏色和紅顏色的這兩條線走向是很不一樣，所以你要非常的小心，我們在爭論到底有沒有泡沫，你要針對指數性的數據進行分析，但是指數并不能反映一個真正的價值面。有可能是在一開始的時候該地產是被低估的，之后反映出來的是它的真正供應價值，這也是有可能的，所以你怎么去解讀這些數據是要非常小心的。也不能只看表面的這些數據，還是要結合其他的一些深入的圖表或者是一些專家的評論。

看一下中國8個大中城市的房價與租金比。這個數據反映出很多方面，第一個杭州，雖然我不是專家，但是人家告訴我杭州是人間天堂，所以這也是有可能為什么房價與租金比在杭州是高居不下，因為杭州可能有其他的驅動因素。這個市場除了房價租金比以外，還有其他的一些驅動因素，所以有的人就會解讀成是杭州的房地產有泡沫。另外，我們看到在這4年的時間里面，這8個大中城市的趨勢線都是往上的，但是這個粗略的趨勢線上升的勢頭并沒有像典型的泡沫這么大，等一下會給大家看西方市場。大家可以看到這8個大中城市，房價與租金比的差距低是在17，高是在55、65，或者是在35。在這個城市當中，他們的房價與租金比是有一個差距浮動。在英文版上面可以看到有一個粗略的趨勢線，差不多這個房價與租金比在25到35左右。如果有人為一個房子付的價格是這個房子租金的35倍或者25倍，那么這個房價算是過高還是過低呢？這里面是一個分子和分母的問題，有可能分母低了，有可能是分子的房價太高。很多分析師看到這個數據，他會說這個是有泡沫。在這個圖上可以看到中國和其他世界地區相比，這里面有一條細細的淡藍色線是中國大陸。中國大陸的房價與租金比是從100漲到150，綠顏色的虛線是歐洲，粗藍顏色是歐美，我們看到歐美是先上升、后下降。但是我還是堅持這個觀點，哪怕你從指數上來看中國的房價租金比是一路攀高，但是我們還是要從別的角度來分析才能看出這是可持續性的高，還是不可持續性的高。

所以，我們還是要更多來分析一下到底是房價過高，還是租金過低導致的。看一下這個數據，這是從1990年到2009年的城市化進程，從3億城市人口增加到6億人口，這差不多是美國全國的人口，在中國變成了城市化。所以我覺得這2013-4-21

個人口的基數在中國是非常大，像歐洲、美國一般的分析師就很難消化這個數據。當然這么大的一個城市化的人口基數，會帶來許多的問題，會影響到房地產的市場。我們也能夠看到在這段時間里面，房價租金比在中國是上升的，從比例上來講，城市化率從20%多增長到45%左右。所以人口學上面發生這么大的一個轉變，也影響到了房價和租金比。

我們可以對比一下8個大城市，北京在10年當中的人口變化是53%，可能沒有一個歐美的國家或城市有這么高的人口變化率。另外是深圳，深圳是第二高，北京和深圳在過去的10年里面，人口增長率是非常高的，達到40%和50%。所以也不是說由于人口上面的變化，我們的房價就不具可持續性的高位。我們還是要繼續的去分析，看一下房價上漲是不是由真正的需求所驅動的。也有可能房價的上漲是經濟自然的現象，所以我們在過去的這4年當中看到美國的住房市場的泡沫，可能它和中國的原因是不一樣的。我們可以看到如果人口是從農村向城市移動的話，也有可能房價的上漲是由真實的需求所驅動的。先來退后一步問一個問題，是不是有人能看到并且指出泡沫的存在，你怎么去指出泡沫的存在呢？這里有一個很有意思的圖，可以解決個問題，也就是英國的房價，它的平均收益比在過去的50年里面，從1952年開始看，可以看到2002年這50年英國的房價平均收益比，英國人買房子，它的房價和收益比是在3.5、3.6左右，這對于中國來說有沒有參照意義呢？比如一年我有10萬塊錢買房子的話，我的平均收益是3.5萬，這是不是說這個房價的平均收益比是合理的呢？而且我們看到圍繞著平均值上下波動是非常的大，有上、有下，如果你是看英國的平均收益比-房價是3.5左右。50年平均是3.5，但是在2002—2004年英國的房價對平均收益比是達到6，6的比例離平均值有3個標準差，這個偏差是非常大的。在2004、2005、2006年，有一些人就像我一樣，他們在發表演講的時候說這種變化是不可持續的。但是人們買房子各有各的原因，有一些人買房子說，我賺了錢，我就想去倫敦買房子。但是你要想到的是這個數據并不是只有倫敦或者只有旁邊的這幾個小區，這是英國表現出來的現象，并不是有幾位皇位繼承人在買房子，我們還是要看到整體大的趨勢。所以我覺得這種房價平均收益比是不可持續的。再對比一下美國，差不多是同時期，同樣的也是在2001—2003年之后這段時間，出現了我所謂的泛式的必須，也就是整個在發生大的改變。美國的房價中值-家庭收入比比英國2013-4-21

稍微低一些，美國在3.4左右，但是也呈現出來和英國一樣的趨勢。現在我們看到的是房價中值和租賃價值的乘數，美國的指數也是上上下下，平均是在19.1倍左右。高位是和平均中位值差2個標準差。我們可以看一下平均值是19，也就是剛才美國的房價中值對于租賃價值比。但是到了2007年，實際上是在2006年底的時候，美國的房價中值對租賃價值比是急劇的上升，到了33、34左右，離中位值差11個標準差。從概率上來講，這是極小概率的事件。從1.3個標準差上升到3個以上的標準差，我們顯然就發現這是泡沫。在那時候也有很多的金融專家在分析，這肯定是泡沫，問題是什么時候破滅。我們看到在最近幾年就破滅了。

下面看2000年出現的一些數據，我們現在所做的工具，當時西方政策的制定者避免采取一些過渡的調整，所以現在我們調整回的中值，避免矯枉過正。我們知道西方的很多經濟政策是避免我們跌的更慘，但是在這里可以看到主要的問題是不僅僅是有很多財富被喪失了，而且它實際上是被一些錯誤的人喪失掉了，因為這些人是在房價最高點的時候買的房，也就是房價中值和租賃比是19倍、25倍、30倍，這些人都是比較小的投機商人，他們不知道手上的錢該怎么做，他們看到經濟形勢一片大好就頭腦發昏了，盲目的放大效應，他們瘋狂的借錢，遠遠超過自己償貸的能力，他們會當掉自己的家、自己的資產和自己的財富。不只是回到中值就夠了，現在市場上的財富有大規模的重新分配，尤其是對那些原來根本承受不了風險的人來講，所以泡沫危機是有破壞性的。看一下中國的情況會不會出現，其實我們看不到這樣的情況，我們可以看到這個圖上有兩個，一個是8個大中城市的房價收入比，這里有2個城市是值得關注的，可能你會有一些疑問。一個是北京，第二是深圳，大家可以在之前還記得城市化發展的兩個圖，講了兩個城市化發展的速度最快，一個是北京，第二個是深圳。

因此我們很容易看到，盡管一方面和西方國家相比，這個房價收入比的倍數是高了很多，很多分析家都講了，你怎么可以說房價收入比這么高？達到了7倍，但是在美國、歐洲這些平均值，長期來看只不過是3.5倍。但是另一方面，我們也必須看到有一些經濟學家，尤其是世界國際貨幣基金組織的經濟學家，他們說深圳和北京可能會出現泡沫。不過我覺得這里價格的大幅調整是由基本面所催動的，而且我們也可以看到這個市場還是比較穩定、比較規范的，待會兒我會2013-4-21

用其他的數據告訴大家為什么這個數據是相對穩健的。之前從美國和歐洲的數據可以看出來，這個情況不是大家想象的這樣。還有房價和租金比也是一樣，這里還是有一條粗略的趨勢線，租金比例在越來越高，比西方國家平均值要高，在西方國家房價租金比從長期走勢來看大概是20倍，而中國是25倍到30倍。如果你看到這個就說中國進入泡沫了，這就太膚淺了。

在中國，如果你說真是一個泡沫的話，那么中國這個泡沫已經持續5年了，現在泡沫還沒有破滅，就說明這不是一個泡沫。

最后一張關于數據的圖，我講一下個人的見解。盡管房價和租金比在中國來講是比較高的，但是從歷史角度來看，它不只是泡沫比例，這個紫色的線是中國。比如10的藍線是美國、美洲和歐洲，他們在有所下滑。所以我們可以說中國現在的房價租金比是處于高位的，但是這幾年它的整個增長趨勢還是保持比較穩定的。下面我給大家提供更多的數據，看看中國的市場還是比較有序的市場，而不是一個泡沫的市場。最近我們發現有一些報告指出，房價已經在慢慢的下降，大概降幅是5%左右。其實之前我也說過泡沫出現了之后，它實際上會破滅，你只下調調整5%的話，就證明了這不是一個泡沫。大概2010年的1月，政府也出來了一些措施來打擊投機，這也使得整個房產交易量增速大大減緩。這也讓我們房價的增長有所減緩。

大家看左邊這個圖是中國的9個大中城市住宅價格同比變化，4月份是降是4.86%，而它的整個住宅銷量降幅比較明顯。在房價方面，2010年增長了30%左右。這個泡沫就相當于大家之間相互賣，我賣給你，你賣給我的親戚，然后價格越來越高，我們覺得自己好像是有錢了，但我們賣的是同樣的房產，財富根本沒有增加，只是你覺得名義上有所增加而已。這個圖表和數據告訴我們，第二是沒有告訴我們什么？專家們是否贊成這個專電，有些人支持“泡沫說”，有些人反對“泡沫說”，我個人講一下給我們的啟示。西方的分析說是中國的數據不可靠，中國的數據有很多，但是非常不可靠，但是我覺得隨著中國的數據可以有提升的空間，問題不在于數據，而是在于數據分析的方式和了解更深層次的東西。

我們看一下平均的房價和平均收入，是不是說中國一般的工薪階層就用普遍的住宅呢？因為西方的住房擁有率太高了，所以你覺得平均的工薪階層有一套平均的住房，而中國的住房率非常的低，你看看房價和中層的工薪階層的收入來對2013-4-21

比的話，你就相當于把蘋果和橘子比，這就牛馬不相及。你要看這些房子是誰在買，誰在住。你必須要看這個數據能告訴你什么，而不是簡單通過這兩個數字得出一個結論，所以平均值或者分析人員可能會給我們帶來一些誤導性的理解。另外，有沒有其他的一些非“泡沫說”的解釋呢？因為我們看到這么高的房價收入比和房價租賃比。其中因為人口狀況帶來的需求大幅變動，還有剛才講的中國住房擁有率和中國工薪階層之間沒有這樣必然的聯系。有沒有達成一致呢？不可能的，他們意見不一，美國經濟研究所是西方高規格的智囊團，他就相信是有泡沫的，而經濟學院雜志也是一個被受稱贊的英國專業雜志，他說沒有泡沫。而貨幣基金組織想討好所有人，他說部分城市有，部分城市沒有。政府比較擔心，他們也意識到有一些市場過熱了，這就指中國的政府，所以中國政府采取了一些政策措施，希望能夠讓部分的市場降溫，我覺得這個做法還是非常明智的。

那些支持“泡沫說”的相關證據有哪些呢？他們說房價租金比和房價收入比在上升，這是很明確無誤的。但是我的問題是在于這個上升是不是非常快？而且這個上升是不是不可持續性的？另外，高的房價租金比表示購買者預期會有大大的資本利得，比如付30倍以上的租金，你說我可以以35倍的租金賣出去。人們就會覺得這個房價還會不斷的上升，可能會有更多的資本利得，就會為了更多的資本利得而賣房，就會導致泡沫。他自己沒有這么多錢就會從家人身上借錢，而開發商捂盤惜售，這也不足為奇。還有一些反對“泡沫說”的相關證據，第一是中國的城市化進程很快，收入增長也很快，另外缺乏其他的投資渠道，比如中國的股市不像西方市場那么發達，這就以價格形成支撐作用。還有一些是當地的因素帶來供需的失衡。

下面請大家舉手示意一下，在座多少人相信有泡沫的請舉手。很少有人，有幾個，非常少。有多少人覺得我們沒有泡沫，有多少人覺得很難說的？差不多也是這么多人。所以很難說很確信的說到底有沒有，但我個人覺得這些數據不能支持，我不能武斷的說這些數據不支持，所以沒有泡沫。但是現在的情況確實會有這樣的可能，而且能夠和美國2007、2008年有一些相似的情況。我們到底應該怎么關注這個問題呢？如果有泡沫的話會有廣泛的影響，尤其是一個全國性的泡沫危機帶來大量的破壞。就像我們講的小投資者、私人投資者就被套進去了，這給市場帶來很多不穩定的因素。另外，市場會矯枉過正，往上、往下行都會矯枉2013-4-21

過正，比如過渡的調整導致物業的價格遠低于市場供應價格也不行，經濟活動可以在大規模的泡沫危機后陷入停頓，而事實也往往如此。這里不僅僅限于房地產業，還包括鋼鐵、水泥等相關產業都會遭到非常嚴重的影響，還有服務行業，這是中國經濟發展的驅動，如果他們受到影響會后果嚴重。

比如兩三個城市的泡沫，不會像全國性的泡沫一樣給其他城市帶來巨大的影響，也不會像系統性的泡沫一樣帶來非常嚴重的影響。另外，我們也看到中國銀行系統對于按揭貸款的風險暴露較低，而且個人的儲蓄率高很多，這可以減緩泡沫所帶來的負面影響。我講一下政策方面的不同選擇，包括西方和中國的相關政策。在西方政府，他們如果要面對這樣的一個泡沫的話，他們有兩個方法來搞政策，一個是提高利率，第二是財政政策。利率是一個不是特別有效的工具，如果你把利率提高的話，那么整個經濟包括房地產業都會受到影響。而財政政策如果來控制泡沫的話，它不是說控制泡沫，反而能夠帶來更大的泡沫，其中有一個很有說服力的例子是81、82年里根總統為了能夠將美國經濟將困境中挽救出來，他就提出了大規模的稅收激勵政策給房地產商，你更快的回收你的投資成本，這就帶來了很大的房地產的泡沫。10年之后，在1991、1992年就泡沫了，這也給社會帶來了很大的損失。所以政府干預措施不是永遠都有好效果。還有9.11恐怖襲擊之后，美國銀行在美聯儲的受益下提出了超低利率政策，這個超低利率政策維持了很長時間，這也造成了第二輪的房地產泡沫，所以政府的干預會帶來更多的問題，至少是在西方國家。

大家還記得格林斯潘，美聯儲美國銀行前行長說的一句話是非理性的繁榮，像在互聯網泡沫里面也說過這個泡沫，但是我們不知道怎么做。就像互聯網泡沫一樣，你知道有泡沫，但是你根本無法控制它，只能看它越來越大，最后破裂。很多人能夠預測到泡沫，但是政府卻無能為力，不能解決這個問題。比如83年的生物科技泡沫，98年的互聯網泡沫，2004—2008年的房地產泡沫。為什么不能阻止泡沫危機呢？你確認有泡沫是很困難的，到底是一個泡沫還是正常的市場力量呢？你很難確定。另外，政策工具不夠有效，提高利率可以遏制泡沫，但是把房價限制也可以影響市場上的經濟活動。還有一個重要的可能問題，它會影響到西方領導人的連任，因為有泡沫的話，就像你在晚會上提供很多的酒，喝得很開心，然后你說沒酒了，泡沫了，大家沒酒喝就很沮喪。我們要避免泡沫發生，2013-4-21

就相當于要冒一些風險，在危機出現之前就要先采取措施，而很多人可能不一定理解。

另外，看一下中國政府采取的措施是收緊放貸標準，禁止國企投資房地產，提高儲備金要求和倡低房價。我覺得這些數據不支持泡沫的論斷，有些市場是頁基本面所驅動的，如果這些需求增長放緩的話，市場不可能說預期價格會漲上去，而這和全國性的泡沫危機是不一樣的。如果向西方國家學習要小心，因為西方國家政府在對于資產泡沫方面的處置也有些不恰當的地方，他們有些做法有可能會讓泡沫愈演愈烈，中國的政策制定者一定要保持謹慎性，預防泡沫的形成。

我就講到這里，謝謝各位！

李振華：各位朋友，各位嘉賓，下午好！我們現在進行第三個議題的討論，今天下午的議題是房地產融資困局突破。在這個議題將分為三個階段：第一個階段是會提四個問題，請四位嘉賓來分享他的觀點。第二個階段，我們提一個共同的問題，請四位嘉賓分享他們的看法。最后，我們再花15分鐘到20分鐘時間，請臺下的各位觀眾和朋友做一個互動，請大家踴躍的提問題。

先做一下自我介紹，我是《21世紀經濟報道》金融版、《環球企業家》的李振華。主辦方把今天下午的議題定為房地產融資困局突破，我是這么理解的。房地產企業，特別是中國的房地產企業，帶有非常強的金融屬性，大家都知道金融企業的核心能力之一就是負債，如何融資是一個生死存亡的問題。換一句俗話來講，對于房地產企業來說，拿地、搞錢這兩件事是最重要的事，今天下午我們不討論拿地，有些也沒法在這個場合上討論，我們要討論的是搞錢、融資的問題。提起來房地產融資，我相信很多房地產企業都會愁眉不展，為什么是這樣呢？我們可以看到從2010年開始的兩輪房地產業調控，實際上將房地產企業已經陷入到一個困局。第一，大家看到銀監會已經掐住了個貸、開發貸；第二，我們看到證監會已經收緊了房地產企業在資本市場的發債和發股的融資。銀監會還干了另外一件事，規范銀行合作，或者讓房地產信托的融資一式一批，相當于把房地產信托融資的事也掐住了。今年8月份，國家外匯管理局又出了一個文，大家都知道叫停了房地產業的內保外貸，有四個主要的渠道都掐住了。在目前的形勢下，作為房地產企業如何突破這種困局呢？第二，房地產行業如何思考政策博弈到今2013-4-21

天的后果的教訓和思考呢？第三，我們知道房地產行業的融資一貫是形勢大起大落，它的機制也是不可持續的，不是那么健康和健全的。我們如何建立起來一個健康和健全的融資長效機制呢？這就是我們下午要討論的問題。今天下午請到四位嘉賓：

中歐國際工商學院金融學與會計學教授、副教務長兼在職金融MBA主任趙欣舸教授；

基強聯行投資管理（中國）有限公司董事總經理陳基強先生；

世邦魏理仕中國區總裁兼首席執行官Chris Brooke先生；

中城聯盟投資基金董事總經理路林先生。

我的第一個問題是在美國等成熟的經濟體，房地產信托基金成為房地產融資的主流形式之一，為什么會產生這樣的結果呢？中國引進房地產信托基金是否是建立房地產融資的一個健康和長效的機制和好辦法呢？我們來分享趙教授的觀點。

趙欣舸：謝謝主持人，也謝謝論壇給我這樣一個機會。我首先要坦白一點，我本人并不是研究房地產的，所以在各位房地產專家面前有點班門弄斧。我應該算是研究投資學的，包括基金、投資者的行為和保護。有一個更重要的身份是我本人也是一個城市的白領和房奴，我從這兩個角度談談自己的想法，希望起到拋磚引玉的作用。

現在房地產需要融資，需要別人提供資金，當然對于資金的提供者來講就是投資。我現在很困惑一點，目前中國房地產是不是被承認是一個資本類別、一個投資方向？是不是承認它有投資的屬性？今天上午關于談到保障房的時候，宋部長提到了十七大報告中有關的內容，大家也許還記得十七大的報告中還有一句話是：創造條件，讓更多的群眾擁有財產性收入。這句話據我所知沒有收回過。群眾如果想增加或者擁有財產性收入，那么如何通過什么樣的財產獲得財產性收入？有人說你可以通過投資股市獲得財產性收入，我想說你嚴肅點，我們這里開會呢。當然有些人說你可以投資黃金，而且黃金的價格確實是在上漲，這確實是一個事實，我們不妨想一個場景，中國的每一個家庭，大家在角落里有一個小包袱，里面放幾十根金條，這聽起來比較詭異，不像是2011年看到的場景。大家2013-4-21

也許都聽到過一句話叫亂世藏金，為什么國際金價暴漲？因為在歐洲、美國面臨著嚴重的經濟危機，在一定程度上可以說是一個亂世，但是我們的情況不一樣，至少每年的春晚都在不斷的提醒我們，我們現在是太平盛世，跟歐美是截然不同的。如果現在是太平盛世的話，我們應該做什么？當然有一種說法是盛世收藏，這個可能太小眾了，真正說在盛世中比較大眾化的投資手段，盛世置產是更大眾一些。而且說句老實話，如果在過去幾年中，有一些群眾獲得了一定的財產性收入，確實是從房地產中帶來的，但是我們很熟悉一種投資方式，自己買一個房子，作為投資的角度來講有很多問題：第一，它有非常嚴重的非系統性風險，有個體風險，你可能買了一個房子就漏水，永遠修不好，還有一個是交易成本非常之高，我們不說顯性的成本，你想一下購買房子的中間過程，這個東西讓人非常頭疼。再有是流動性，流動性非常差，如果真有什么事情，你真的想很快的賣掉一個房子不是很容易的事情。

如果直接投資房地產，直接去買房子有這么多問題的話，有沒有一些更好的方式呢？現在在世界上成熟的市場中，應該說有這個問題的答案是剛才主持人提到的所謂信托投資基金，很不幸的是這個詞里有一個英文詞直譯是信托，其實我們更多是理解為基金，比如國外最成熟的權益型的基金，說白了是這個基金會以組合的形式去投資房地產。剛才我們提到了直接投資房地產可能面臨著很多問題，現在想一想可不可以解決這些問題？第一是面臨很多的非系統性風險，因為它是以組合的方式投資，所以潛在的風險會被分散化，再一個是國外成熟中多數是上市交易，比如ETF，它的交易成本和流動性就像投資普通的證券市場的基金一樣，所以在流動性和交易成本方面都有很大的改觀。我個人認為REITS最大的貢獻不僅僅在于剛才提到的這幾個方面，這也涉及到投資房地產一個更大的問題，那就是它的門檻非常高。你至少現在即使是砸鍋賣鐵也要湊夠首付才能買一個房子，這是投資房地產最大的一個問題，因為這樣就直接導致了相當多的人被阻攔在了房地產市場以外。其實我們現在總有討論房價上升還是下降，對人民群眾利益的影響，但你恐怕要問一下是哪一部分人民，我覺得人民大概分成兩類，一類是已經買了房，一類是還沒有買房，這兩類人民對房價未來走向的希望是截然不同的。如果你是無殼蝸牛的話，你當然希望房價跌，但如果你是砸鍋賣鐵，現在已經負了首付，已經榮幸的變成了房努，你的希望是截然不同的。而且所有2013-4-21

第五篇：第二屆藝術節閉幕詞

第二屆藝術節閉幕詞

同學們：

查巴奇民族學校第二屆藝術節在全體老師和同學們的共同努力下，已順利地結束了。在藝術節期間同學們能夠克服困難、發揚精神，拿出自己最好的成績來展現，這是民族學校精神風貌的體現，希望你們繼續努力，取得更好的成績，為民族學校爭光添彩。在這里對給予民族學校關心、支持的家長了表示衷心的感謝，感謝你們積極地參與到我們的活動中來，給我們帶來了希望、帶來了力量，我們再次地表示感謝。

我宣布：

查巴奇民族學校第二屆藝術節到此結束。

查巴奇民族學校

2006年5月31日

第二屆藝術節閉幕詞

（05——06）

查巴奇民族學校

2006年5月31日