第一篇：步行街簡介

虎門步行街項目概況

一、公司成立

東莞市德興實業發展有限公司（以下簡稱德興公司）于1999年2月經東莞市工商行政管理局批準登記成立，注冊資本1000萬元。2001年8月經東莞市規劃局、建設局、國土資源局以及虎門鎮人民政府批準，由德興公司獨資興建“虎門商業步行街”項目。

二、項目優越的地理位置

虎門鎮位于穗深港經濟走廊中間，珠江口東岸，面積178.5平方公里。交通發達，水陸空三路便捷通達：水路，宏業貨柜碼頭為國家一類口岸，通航廣州、深圳、香港等華南地區諸港；航空，虎門北接廣州機場、南鄰深圳機場、西近珠海機場；陸路，廣深珠高速公路、S256省道縱貫全境，1小時車程可抵珠三角各主要城市。在建的廣深港鐵路客運專線中點站設于虎門鎮。東莞市德興實業發展有限公司投資興建的虎門步行街位于虎門鎮的主干道沙太路，靠近鎮政府，毗鄰4.7萬平方米的虎門廣場和虎門電子城，交通便利，是鎮中心最旺的黃金地段。

三、項目的唯一性

虎門鎮作為全國著名的服裝之都，鎮內有專業的批發市場36個，卻長期缺少以商業零售為主導的商業項目。虎門步行街按照MALL的概念興建而成，整體為歐陸式風格建筑，并于2004年5月正式對外營業，匯聚了國內外知名服裝品牌，既有大型生活超市，也有健身室、數碼電影城、中西式飲食等休閑、娛樂、國際餐飲等項目，是一座集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的唯一的大型綜合性購物中心。它的落成既豐富了廣大市民的物質生活，也填補了虎門缺乏大型購物中心的空白。

四、項目功能定位

以餐飲,娛樂,休閑為主,購物為輔,打造特色時尚動感主題街區,以規模和特色取勝,重點突出15-45歲年輕消費群體,與其他商業業態形成鼎足之勢,互補互動。

五、市場定位

1、餐飲在檔次上以中高檔餐飲為主,突出特色餐飲,休閑餐飲；

2、娛樂以時尚娛樂為主,體現年輕人的新奇,新潮,刺激；

3、休閑以本地市場認可的業態為主，茶樓，咖啡廳，游戲廳；

4、購物以時尚服飾，運動服飾，飾品為主，便利店為輔。

六、場內優勢布局

虎門步行街現已經成功引入各行業中的知名品牌，擁有多家中、大型主力店：

好又多超市：經國家商務部批準的外資商業企業，經營品項近2萬種。好又多是中國大陸連鎖分店數量最多的外資商業企業；

力美健健身俱樂部：連鎖式大型健身會所，目前在廣州、上海、東莞、深圳已擁有十三家旗艦規模的直營健身俱樂部；

領跑運動城：國際知名品牌營運、連鎖經營企業『龍浩(LONGHAO)』 ；永正購書城：被各大媒體評為全國最大的民營書店, 圖書品種14萬多種，是迄今為止全國單層面積最大的書店，經營規模在全國14大書城中名列第七；

星宇影城：擁有4廳600座，能與全球同步上映最新影片，是目前整個虎門最高級最豪華的五星級影院；

其他：根據顧客的變動情況，MALL內的小型廣場可供商家舉辦促銷活動；街內的優雅的休閑空間可供顧客休息、娛樂；整個MALL配備有火災自動報警及聯動消防系統、有線電視系統、安全防范系統、中央空調系統、綜合布線系統及停車場記費管理系統等系統配套。

開 發 商: 東莞市德興實業發展有限公司

公司地址: 東莞市虎門鎮太沙路64號

聯 系 人:

招商熱線:0769-85186999

傳真:0769-85222299

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第二篇：廣寧商業步行街規劃簡介(09-4-19)

廣寧商業步行街規劃簡介

“廣寧商業步行街”是廣寧悅景實業開發有限公司開發的“御景園”地產項目首期工程，位于廣寧縣城南街鎮東側，與即將落成的廣寧城東廣場隔路相望，是城鎮副中心商業帶的重要組成部分。

一、廣寧地域、人口環境簡介

廣寧地處廣東省西北部，北江支流綏江中游。東面及南面緊接清遠市、四會市，茂名——揭陽高速路的修建，更是拉近廣寧與其兩地的距離；南面與西南面連接高要市、德慶縣，長期以來與這些地區盛產沙糖桔，被稱為“沙糖桔之鄉”；西北面毗鄰燕城懷集縣；背面緊靠陽山縣。廣賀高速公路、貴廣快速鐵路的修建，形成了“十”字型交通軸線，加快了廣寧融入珠三角1小時經濟圈。廣寧縣區域優勢獨特，水利資源豐富，全縣水力蘊藏量26.11萬千瓦，其中可開發量14.58萬千瓦，建起小水電站137座，年發電量2.5億千瓦時。旅游業發展紅紅火火，2007年接待游客41.6萬人次。

截止2007年底，全縣55萬人口。政府統計，十年后廣寧縣人口城市化程度達44.15%，根據這個數據可預測到縣城2025年的人口總量可達26萬。城市規劃區面積85.32平方公里，將力求打造“山、水、城、竹”為一體的城市空間，構筑“一江一河一軸四組團”的城市空間結構。旅游業、商貿物流業的發展，使廣寧成為具有地方特色的“宜居之城”。

二、廣寧經濟概況

近年來，廣寧縣的經濟取得長足發展，形成制漿、造紙、竹木加工、油墨、醫藥、服裝、建材、水電等支柱產業。2007年全縣GDP總值45.36億元，比上年增長12.5%。政府規劃，2010年全縣GDP總量達到60多億元，人均GDP 9500元；憑借珠三角的地理優勢，近年來經濟發展水平大幅提高；商業環境投資潛力巨大。2006年末，金融系統人民幣儲蓄存款余額31.59億元，比年初增5.6億元；城鄉居民儲蓄存款余額26.13億元，比年初增加3.4億元。

2008年上半年，廣寧消費品市場和旅游穩中趨旺。在元旦、春節、五

一、端午等節日的集中消費推動下，廣寧消費市場呈現出穩步增長的良好趨勢。同時，食品、副食品上漲，推動食品類商品零售較快增長。到6月底止，預計全縣實現社會消費品零售總額9.22億元，增長19.1%，增幅比去年同期高出0.9個百分點。上半年全縣共接待旅客23.4萬人次，比去年同期增長35%，各酒店生意火爆，全縣實現旅游綜合收入3500萬元，比去年增長42%，呈現出快速發展的局面。

三、項目簡介

我公司規劃建設項目包括：

①、御景園項目。總體規劃230畝，總投資4.28億，總建筑面積28多萬平方米，用地性質為商住用地。東南亞皇家園林式小區設計，便捷齊全的配套設施，五星級物業管理服務，將締造出廣寧山水園林高尚人居新典范！

②、廣寧商業步行街。占地面積約19800平方米，規劃建筑面積約61000平方米，規劃建設為四層，總長度約350米，內街長度接近350米。“廣寧商業步行街”位于廣寧縣城南街鎮東側，與已落成的廣寧城東廣場隔路相望，是城鎮副中心商業帶的重要組成部分。計劃2009年年底交付使用。

③、廣寧城東廣場。現已落成，長約300m，寬約43m，總面積13600㎡（2009年將擴建至15200㎡），同時可容納近8000人。廣場東鄰未來城市主干道，西靠居民聚居區。其設計以打造廣寧竹鄉旅游文化為主要出發點。成為廣寧一大特色主題式廣場，吸引了大批廣寧人與外來游客的青睞，成為廣寧特色文化旅游窗口。

四、項目建筑設計

1.平面布局

廣寧商業步行街沿街總長度約350米，內街長度接近350米，進深約50米，呈半圍合狀分布。全街由六個分區組成，由南向北分別標注為：F、E、D、C、B、A區。

A區為酒店區，靠近“御景園”小區主入口，坐北朝南，樓高4層，建筑面積12000平方米，可提供72套不同類型酒店客房，也可用作健康休閑場所。

B區為整個步行街的中心主體，樓高四層（實際層數為3層）建筑面積近5000平方米，以鮮明獨特的建筑形象作成為整個商業街區的標志物。商業功能以高檔商品及數碼產品為主，并規劃有廣寧首家高檔影城。樓高5層的橢圓中空中庭，是本商業步行街最氣派豪華所

在，可為一些高級商業活動提供必要的場所。

C、D、E區是步行街的主體，為典型商業步行街形式。本分區樓高三層，首層為獨立商鋪，層高達6.8米，以幾個出入口自然分為三個分區。

C區與中心區相鄰，總長約75米，內街上空以玻璃天窗覆蓋，風雨無阻，平常不允許車輛進內，定位于稍高檔次的商鋪類型，可提供40平方米的鋪位39多個。

D區為主入口中庭，中庭入口正對廣寧城東廣場的市民廣場，為本商業體的副中心地帶，也是二樓超市及電器城的主入口.，由獨立商鋪25個。

E區總長65多米，內街為露天式設計，允許摩托車進內，經營商品較為大眾化，可提供40平方米鋪位約32個。

F區總長約72米，內街也是露天式設計，允許摩托車進內，可提供40平方米鋪位約25個及約500平方米地鋪一個，以餐飲食品類商品為主。

步行街超市經營面積11000平方米，電器城約2200平方米。三層主要由配套超市及電器城的倉庫、辦公區、游藝場、網吧、高檔影院等。

2.立面造型

立面造型以現代風格為主，結合嶺南地區傳統的商業建筑風格--騎樓，創造出具有濃烈亞熱帶特色和浪漫主義色彩的建筑形象。適中的建筑體量，比較符合廣寧當地的城市規模及城市性格，而350米的總長度又能讓其產生足夠的公眾吸引力。立面設計以A區倒圓錐型中庭為視覺中心，輔以各個出入口的特殊處理，把整個步行街自然第劃分為幾段，形成有序而多變的風格，結合各式各樣的戶外廣告位的設置，及極具亞熱帶風情的遮陽、外墻百葉的組合，形成多樣而又統一的建筑形象，大大提升該地段的城市品位。

3.環境設計

以城東廣場為基礎，廣寧商業步行街具有先天的環境文化優勢。商業街室外環境設計與室外廣場渾然一體，相輔相成，圖面與圖底關系躍然紙上。步行內街延續廣場的環境設計風格，但更多以活動小品、盆栽花木為主，以方便配合不同商業氣氛的營造。

五、項目經濟技術指標

規劃用地面積：19800㎡；

總建筑面積：約61000㎡（以最終施工圖為準）其中

首層建筑面積：13800㎡；

夾層建筑面積：13800㎡

二層建筑面積：15200 ㎡

三層建筑面積：18200 ㎡

（以上數據及資料按合同簽定為準）

廣寧悅景實業發展有限公司廣寧步行商業街招商部2009年4月18日

第三篇：《步行街》教案

《步行街》教案

教學目標：

1.學習運用對稱知識，用對折、畫、剪等方法設計制作一幢房子和人物，組合成一條步行街。

2.培養學生的觀察記憶能力和集體合作的團隊精神。

教學重難點：

教學重點：學習先折后畫再剪的方法，設計制作一幢能豎立起來的建筑物。

教學難點：組建步行街整體規劃的合理性。

教學過程：

一、創設情景，導入課題

談話引入：教師講述鄉鎮集市和城市商業步行街的情景，引發學生對集市或街市的回憶，激起他們的學習興趣。

二、探究質疑，自主學習

教師提問：你們畫過房子嗎？畫在紙上的房子能立在桌子上嗎？ 學生談論用什么辦法可以使畫在紙上的房子能立在桌子上。學生代表陳述本小組討論的結果 教師小結并解答學生的疑難問題。

三、講授示范，舉一反三

教師演示：教師拿一張圖畫紙豎放在桌子上，但紙沒能站立。教師把紙對折再展開，紙就豎立在桌面上了。

提問：紙為什么能站立呢？ 學生回答。

教師解答：這個問題表面上看似簡單，實質上它已經涉及到數學知識和物理知識。首先，一張只有兩維空間（長與寬）的紙經過折疊之后，紙面就增加了一條直線痕，這條線痕使紙面一分為二，使紙面的數量增加，由兩個面（前與后）變成了四個面。把折疊的紙打開后，紙面形成了兩個相加等于360°的角，使紙面的物理質量改變，變得很堅挺，紙面由于有了角度，也就能站立起來了。

教師講授如何在對折的紙上設計建筑物：

1、把紙對折

2、在紙面上畫房子的輪廓線

3、用剪刀剪下房子

4、上色

5、把房子豎立在桌子上 教師講述設計作業要求

四、設計創作，大膽實踐

學生按照教師講授的方法進行構思，設計創作 教師巡堂指導。

學生完成后進行作業展示。教師對學生作業進行評價小結。

第四篇：“星光大道”商業步行街項目簡介

“星光大道”商業步行街項目簡介

“星光大道”，位于杭州市錢江南岸三橋和四橋之間，江暉路以東，府西路以西，射潮廣場以南，江南大道以北，毗鄰濱江區政府，坐擁企業集團總部區塊和新興居住區，是杭州目前規模最大的綜合性商業街之一。項目占地面積約50000平方米，總建筑面積近30萬平方米，其中地上建筑面積近23萬平方米，地下建筑面積7萬平方米，區域規劃車位逾1500多個，南北全長近千米，分A、B、C、D四個組團，商業裙房3-5層，另有三幢百米高層建筑，總投資近2億美元，預計一期C、D區塊于2007年初竣工，二期A、B區塊于2007年底竣工。開業時間預計2008年。

“星光大道”的投資開發，立足于長三角經濟圈的崛起、繁榮和發展，依托浙江民營經濟的有力支撐，契合杭州市“沿江開發、跨江發展”的城市發展戰略，地處濱江CBD的核心地帶，是濱江區委區政府發展商貿服務業的重大配套措施和重點工程。“星光大道”所在的濱江區，是杭州啟動的具有“上海浦東”概念的新杭城發展區塊，擁有浙江省唯一的國家級高新技術開發區和省屬高教園區，是杭州高素質、高學歷、知識型人群最為密集的區域之一。在杭州從“西湖時代”走向“錢塘江時代”的過程中，濱江區將北承杭州主城區，南接蕭山區，是杭州市實現錢塘江兩岸共同繁榮的戰略要地，位于杭州城市新版圖核心地帶，將成為杭州最具發展潛力和投資價值的區域。

“星光大道”定位為“一站式國際化體驗型主題商街”，集購物、美食、娛樂、休閑、居住、商務、旅游、運動八大功能，分商鋪、產權式商務酒店和星光Studio三大物業類型，由星光凱旋大廈、星光購物中心、星光美食世界、星光運動天地、星光科技廣場、星光娛樂總匯、星光風情酒廊、星光藝術坊、星光名店街、星光俱樂部、星光健康館等功能區塊組成。

此外，“星光大道”將建成內地第一條真正意義上的明星大街，成為國內影視、體育、藝術、科技界交流的平臺，將邀請這些領域取得杰出成就和做出杰出貢獻的領跑者留下簽名和手印，借以鼓勵和推動城市文化交流和發展。2004年12月28日星光大道與中國最著名的模特經紀公司“新絲路模特公司”簽訂了合同意向，在四大組團的D組團共建模特明星大道。此外，星光大道其余組團相關活動的策劃和合作正在積極的籌備之中。

同時，“星光大道”也將設置文化展示的功能，將設計出音樂、電影、書畫（中外）、藝術等文化產品展示和體驗空間，在吸引眾多文化愛好者的同時，將承擔起杭州部分對外文化宣傳的功能。

星光大道的名字源于好萊塢星光大道，在好萊塢電影娛樂風靡全球之后，好萊塢星光大道贏得了全球影迷的注目，世界著名影星都以留名星光大道為榮。星光大道不僅給當地帶來了巨大的世界聲望，而且商業與娛樂的完美結合，發展了一大批娛樂、休閑、文化和服務行業，大大地帶動了當地的經濟。2004年，香港首先引進星光大道，并于四月份開放。據報道，香港星光大道還未開業，日人流量已經達到八萬人次，目前星光大道正在成為香港影視明星的“鍍金”場，港臺地區和內部的明星紛紛在星光大道出場。星光大道已成為娛樂與商業的成功結合的平臺，創造了良好的經濟價值和社會價值。

當前娛樂經濟是國際商業發展的最新趨勢，在美國休閑娛樂產業已經在國民經濟中占有非常重要的地位。杭州是休閑之都，以休閑娛樂為主的第三產業正逐步成為當地經濟支柱，因此杭城的星光大道也將導入“娛樂經濟”理念，在商業經營運作中融入娛樂經濟、文化元素，將成為杭州娛樂、文化發布和展示的一個嶄新平臺。如果說杭州從“西湖時代”走向“錢塘江時代”是杭州城市發展的必然選擇，那么作為中國最理想的休閑、旅游城市，“娛樂經濟”也必然是杭城商業發展的新趨勢。杭州的商業已經越來越走向特色化、休閑化，生活消費受娛樂因素以及國際文化的影響日益加深，開始向另一個層次過渡，體驗型消費時代的來臨，杭州的商業面臨新的挑戰和機遇！

面對這樣一個市場，本著對杭州未來城市和社會發展的關注，華聯發展集團旗下企業浙江華聯杭州灣創業有限公司作為項目的開發建設者，愿以探索者和開拓者的姿態積極建設星光大道，我們將力求打造成一個可以讓600萬杭城人心情盛開、盡享生活意趣的現代樂園！

第五篇：步行街招商計劃書

東盛步行街招商計劃書

第一部分招商策劃

一、項目總定位(一)統一宣傳口徑

1、宣傳總精神:盛澤城市商業新財富中心

2、順應盛澤城市和東方絲綢市場新一輪開發趨勢,應運而生。盛氏集團鼎力巨獻,政府首推,十大重點工程的重中之重。

3、搶占中國東方絲綢市場的核心區位,與盛澤廣場共同構筑盛澤城市新商業配套中心及標志性建筑群落,打破盛澤傳統商業模式,引領盛澤城市商業全面升級。

4、融合現代地產和商業運作理念之精華,借鑒吸收國內外商業名街的成功經驗,整合國際商業模式和盛澤本地文化,為盛澤人民和國內外客商打造一個與上海、蘇州比肩同步,全新全能的商業舞臺,打造成國際化、本地化、專業化融匯互動的盛澤商業第一街!

5、近十萬平方米的建筑面積,四百余米的商業長街,集國際一流大型超市、著名家電賣場、數碼廣場、專業百貨、娛樂休閑、餐飲、商務辦公、酒店公寓多功能為一體的中高檔shopping mall,匯聚萬千人流、物流、資金流、信息流,將成為新盛澤的真正核心商業區。

(二)招商定位作為盛澤及周邊唯一的中檔偏上的shopping mall,我們重點吸納具有品牌知名度、經營正規、運營良好的品牌商家,以滿足大眾全方位消費需求。

(三)業態定位吸納中國名街的業態規劃精髓并結合盛澤消費文化,以各類品牌店、大賣場、大餐飲、大娛樂為核心,規劃了豐富而合理的業態,包括各類品牌店、特色店、主題百貨、電器賣場、超市、書城等。采用多元化經營模式,一站式商業步行街(開放式shoppingmall),滿足各界人士的消費需求。

二、招商策略

(一)業態設計先行,準確、差異化的業態定位是成功招商的前提基礎準確、差異化的業態定位乃是步行街競爭勝出的原因。東盛步行街的開發與運營要始終堅持“全新的建筑形態、全新的消費環境、全新的業態組合”先進理念。在業態組合方面,我們要緊緊抓住本地消費需求傾向和消費特點,重點突出,業態豐富,有機結合。堅決摒棄不適合本地消費文化的業態!由此,我們確定了以各類品牌店、大賣場、大餐飲、大娛樂為核心,主力店、次主力店(大店)占50%左右,餐飲娛樂休閑(小店)占30%左右,品牌專賣店占20%左右。

(二)先確定主力店,再全面招商考慮到主力店、次主力店、國際名牌店及其他品牌招商的不同特點,制定了“先確定主力店,再全面招商”的基本策略。在執行過程中,主力店、國際名店和餐飲、娛樂要提前招商,其它隨后進行。

(三)為客戶度身訂做開店全面解決方案在這一策略的指導下,經過專業培訓師培訓的招商團隊,根據實際情況靈活調整和實施租賃政策。例如,根據不同類型的租戶提出的不同需求,為他們提出度身訂做的解決方案;妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置,使之相對成行成市、互惠共贏,而不是互相干擾、削弱;根據整體市場定位和業態組合,對進駐租戶提出要求,并協助他們調整、提升和完善他們在東盛步行街新店的定位、檔次和其他品質。

(四)人員、媒體、大型主題活動立體化“整合宣傳推廣策略”在市場宣傳推廣方面,實行“整合推廣策略”,為招商工作提供有力支持。一為媒體宣傳,二為招商活動。關鍵性招商活動如下:招商發布會暨主力店簽約儀式、招商成果發布會、項目推介會、建筑節點慶典會等

。(五)招商進度、質量、費用統一控制為把招商計劃落實到實處,達到多快好省的目標。我們在招商進度、質量、費用上嚴格把關,統一控制。采取用時間推動表控制進度;根據業態布局和市場定位對商家精挑細選,重點吸收品牌商、實力商和特色商來控制質量;對招商費用進行精打細算,并采取以下措施對招商費用進行統一安排、科學分配。

1、招商任務指標分解到人,成本分解到人。

2、關鍵性招商費集中使用,避免零打碎敲。

3、重點保障優秀招商人才的工資待遇和獎勵管理。

4、重視大客戶招商和關系招商,費用安排上予以傾斜。

5、經過精心策劃的媒體宣傳計劃,實現精確、有效的傳播,價值最大化。堅決避免宣傳費用的亂用和浪費。

第二部分招商計劃

一、統籌計劃內容統籌計劃內容指的是以我們要做的事情為線索,按先后次序排序、合理安排。時間跨度為招商全面啟動至開業。

(一)招商階段劃分、招商目標和時間安排階段劃分:招商籌備階段、主力店招商階段、全面招商階段、運營調整階段四個階段。招商目標:由于步行街的商家是需要不斷調整、優化的,原則上講,招商工作不是招滿了就結束了。但為了明確方向,特定目標如下:

1、截止到2006年12月,基本完成步行街主力店、次主力店(大商鋪)的招商,完成小商鋪70%。

2、截止到2007年5月,基本完成招商任務。

3、截止到2007年5月底,商家開始入場裝修,為開街做準備。力爭8月底,確保9月份一定開街。為具體化可執行,在時間安排上,此計劃涉及的時間段為:2006年5月開始執行,截止到2007年開業。具體工作安排見下面的《計劃執行時間表》。

(二)招商人員的招聘和培訓,打造一支精悍的招商團隊再大的項目也是人做的,人的因素在項目招商中起著最根本的決定性因素,因此招聘、選拔、培養一大批招商精英,打造一支強悍的招商團隊,是招商籌備階段的最核心任務。目前,新聘3人,其中招商主管和招商專員各一名,策劃一名,從商業公司調來一名設計,組建了一個招商二部,但這遠遠不夠。通過網絡等多種渠道正在物色更多的從業經驗豐富、擁有大量客戶資源的專業化高素質招商人員,目標是組建一個 10 人左右(不含招商中心人員)的專業化團隊。一個團隊不僅需要專業化,更需要一體化。因此,對團隊的培訓尤其重要。目標是使整個團隊具備完整的項目的知識架構、卓越的團隊執行力和共同的價值取向,培訓內容如下 :

1、五個核心理念的培訓。

2、團隊執行力的培訓。

3、項目知識的培訓,以使團隊成員對項目有一個清楚的認識。

4、招商技巧的培訓,包括接聽電話、接待語言、談判策略和談判技巧等,以培養和提高團隊成員的招商能力。

5、招商禮儀和招商制度的培訓(語言藝術、招商制度說明和合同解讀等)。

(三)招商架構、招商機制的建立在人員招聘和招商架構的建立上,我們都遵循精英、精簡、垂直化原則,目的是實現人員最少化、指揮執行系統最簡化、效率成果最大化。以節省招商費用,提高工作效率。招商架構和人員職責如下

:

1、地產集團招商中心組織架構圖Image:地產集團招商中心組織架構圖.jpg

2、招商人員主要工作職責

(1)招商一部主要負責主力店的招商工作:1人

(2)招商二部主要負責餐飲、娛樂的招商工作:3人(3)招商三部主要負責百貨、服飾類別的招商工作:2人(4)招商四部主要負責綜合類招商工作:2人

(5)策劃部暫定員兩名,主要負責招商的策劃、媒體計劃的制定執行、招商文案的策劃撰寫和設計。一名策劃,一名設計。根據發展需要,在步行街開業時,需要再增加策劃一名。

(6)此架構為開業前期的組織,開業準備期和開業運營期的架構,屆時提前3個月報人力資源部。招商機制的建立,是為了在招商團隊中形成一種人性化的制度管理氛圍,做到有章可依、獎罰分明,既講究個人貢獻、更注重團隊精神。

建立一系列的管理制度。(1)招商人員獎勵政策的建立(2)招商人員處罰政策的建立(3)招商人員日常管理規范制度的建立等附:人員薪酬及獎勵方案

一、人員薪酬(建議):

1、一般人員:1500——2500元/月(月薪)

2、主管:3000元/月(月薪)

3、經理(暫不設,今后可從現有人員中提拔)4000元/月(月薪)

二、人員獎勵方案(建議)

1、整個招商中心按年租金手入的4%提取獎金。

2、其中招商人員按年租金收入的2.5%提取獎金.3、其中其他團隊服務人員按年租金收入的1.5%視表現與貢獻由地產集團分管領導分配。

4、此項獎勵方案不含高層領導。(四)相關招商資料的準備(1)招商手冊(已有)和招商說明書(2)租賃合同(3)委托經營合同(4)定租確認書(5)招商委托書(6)招商流程表(7)招商文案(8)退房申請表等(9)授權委托書等以上文本見附錄,其它文本資料根據不同階段、具體需求再行撰寫!(五)招商方式、目標客戶的確定招商方式:

1、項目招商發布會

2、項目推介洽談會

3、大型零售連鎖會議

4、登門拜訪

5、網絡招商

6、電話聯系

7、面對面溝通

8、行業協會、政府機構

9、各地商會目標客戶——主力店

1、超市:家樂福、樂購、大潤發、好又多、物美、世紀聯華等。

2、家電賣場:國美、蘇寧、永樂。

3、百貨:人民商場、石路國際商城、深圳天虹百貨、銀泰百貨及長三角地區有名的百貨。目標客戶——次主力店

1、聚人氣店:肯德基、麥當勞、星巴克、哈根達斯,大型中餐、量販式KTV等

2、數碼廣場、書店、運動天地、名品折扣店

3、電影廳及成人電玩(六)第三方招商網絡平臺的建立他山之石,可以攻玉,由此,建立第三方招商網絡平臺可以得到巨大的資訊支持,更能節省大量的人力、宣傳推廣成本,加快招商速度。構建第三方招商網絡平臺可以從這些渠道去爭取:

1、專業的招商網站

2、專業的地產交易平臺

3、行業協會及政府招商機構,行業協會和政府招商機構從某種意義上講,很具有權威性和號召力,他們既擁有本行的豐富的品牌資源和眾多企業家朋友圈,更具有說服他們入駐的話語權。更能省卻一大筆宣傳費用,在短期內帶動一大批商家考察、開店的熱情。例如東方絲綢市場管委會、鎮政府、閩商會館、蘇州上海各地行業協會、步行街會員單位等。

5、與定位不同的商業項目招商部門建立戰略性合作伙伴關系,達成資源共享的互贏格局。特別是可以通過私下互動,把對方的招商人員轉化為我們的兼職招商人員,在高獎勵的吸引下,引進我們所需的商家品牌。(七)招商政策的制定在項目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎上,一個優化組合的優惠招商政策可以成為吸引商家入駐的推動劑,正如足球場上那關鍵性的臨門一腳。為了吸引和推動極具影響力的主力店的進駐,我們將在租金、建筑結構等方面給予一定的優惠。(八)媒體宣傳推廣計劃的制定執行商業項目,特別是大型商業項目,招商造勢至關重要!孫子兵法曰:不戰而屈人之兵,造勢要依托自身優勢,重視宣傳的協同效應。造勢就是運用各種媒體,以新聞性的軟文宣傳炒作為主,配合硬廣告,形成密集的市場宣傳攻勢。在短時間內,在吳江、蘇州、嘉興,乃至上海形成熱門話題,有力提升我們的項目知名度。這樣做的好處是:

1、節省大筆廣告費,因為好的選題和好的文章,一些報紙的收費要比廣告收費少很多。

2、能夠使目標商家比較詳細的了解我們的項目情況。通過對原來的媒體宣傳分析發現,原來的媒體宣傳形式比較單一,主要以硬廣告為主,缺少詳細的分析介紹。這樣的廣告只能流于形式,一掠而過,不能引起商家的注意和研究。而新聞性的軟文或專題性的軟文比較具有新聞性、專業性、權威性,而且,廣告性不強,不會引起讀者的警惕和反感,會仔細的閱讀下去。能很快的達到我們的目的。

3、由于是專業性的宣傳,可以提升商業地產項目檔次,塑造良好品牌形象,為后續開業經營奠定良好基礎。在吸引大商家入駐宣傳方面,我們宜采用多種宣傳手段:報紙、行業報紙、專業雜志、網絡媒體。電視媒體主要針對中小散戶。目前,根據調查分析,確定主打區域為蘇州、吳江,其次,為上海。主要報紙為蘇州日報、現代快報、揚子晚報,其次為吳江日報、新聞晨報。時間和密度安排上按高、低、高的方式延續。具體媒體宣傳方案見媒體計劃表。(九)大型主題招商活動的策劃執行大型主題性招商活動,配合全方位立體化媒體平臺(電視、報紙、網絡、廣播)宣傳炒作,是步行街招商推廣的“核武器”。

1、招商發布會

2、項目推介會(指區域性的針對一定數量的意向商家的集中性項目說明、洽談會)

3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影響力的簽約儀式,如肯德基、家樂福、國美、永樂、天虹百貨。

4、階段性的招商成果發布會

5、以項目命名的大型零售連鎖會議

6、工程重要節點(封頂、竣工等)完成及開業慶典會根據目前的項目招商情況,在6——8月份,計劃舉行招商發布會、項目推介會、簽約儀式,其它活動視具體發展情況而定。活動具體策劃執行方案在確定后撰寫。(十)招商費用預算招商費用包括:人員差旅費用、商家接待費用、宣傳費用――廣告及招商活動費用、招商人員提成。招商總費用為年租金的10%,約為230萬左右。其中,招商人員提成4%,差旅招待2%,廣告公關禮品費4%。(十一)租金建議方案根據盛澤本地租金情況、目前項目周邊商業狀況并結合我們的市場定位,確定我們租金水平為中上水平左右。東盛步行街業態樓層平均租金表面積日租金年租金超市13391.79 m20.7元/ m2?天342萬元地上一層4362.656 m23.5元/ m2?天557.33萬元地上二層6143 m21.5元/ m2?天336.33萬元地上三層7700 m21.0元/ m2?天281萬元地上四層8044 m20.6元/ m2?天176.16萬元地上五層2369.4 m20.4元/ m2?天 34.6萬元百貨8023 m20.8元/ m2?天234萬元家電2293 m21.2元/ m2?天100.4萬元數碼廣場3292 m21.0元/ m2?天120.15萬元總計:2181.97萬元(十二)招商政策建議方案

1、付款方式:分小商鋪和大商家兩種情況(1)小商鋪:首付定金(三個月租金),租賃合同簽定支付其余全部租金。大商家:根據談判情況,由集團領導確定。(2)小商鋪半年一付,押一個月,下次付款須提前1個月支付。

2、“房租高開低收”房租的高低直接影響到商家和我們雙方的利益,同時也體現特色街地段的價值和商鋪的檔次及品質,在啟動市場階段確定租金價位時,建議租金應高開低收即前三年租金訂到一個較高的水平,然后通過免租、免物業管理費等優惠政策,來調整與周邊租金的價格水平,滿三年后租金根據市場情況在確定三年后的市場租金價格。

3、“放水養魚”,裝修免租期政策根據入住商家規模、品牌的大小建議給予商家相應的裝修免租期。小商家為一個月免租期,大品牌主力店、聚人氣店為三個月免租期。

4、協助辦證:提供工商、稅務、衛生、公安、環保等一條龍辦證服務。

5、提供稅收上面的政策支持,具體政策與財務部協商后確定。

6、允許一定范圍內的改變房屋布局經營者根據經營的實際需要,在符合規劃技術規范的條件下,在不改變建筑主體結構的情況下,可根據自己經營項目的需要進行改動或與其它商鋪打通統一裝修,以最大限度滿足經營戶的需要。

二、招商計劃執行時間表(2006年——2007年開業前后)招商計劃執行時間表項目明細階段劃分時間事項明細責任部門籌備階段(5月—6月)5月

1、人員招聘人事部

2、人員培訓副總裁、人事部、招商中心

3、架構和機制建立副總裁、招商總監

4、招商資料準備策劃部、招商中心

5、招商計劃制定策劃部、招商中心

6、主力店聯系洽談招商中心6月初

1、人員招聘和培訓副總裁、人事部、招商中心

2、招商政策的制定招商中心、策劃部主力店聯系洽談招商中心家電賣場目標客戶深度洽談,選擇一家招商中心

5、各媒體聯系洽談策劃部

6、具體媒體計劃出臺策劃部

7、招商方式的確定招商中心

8、目標客戶資料的收集招商中心主力店招商(6月—9月)6月-7月

1、各種業態全面開始招商招商中心

2、宣傳文案、廣告設計完成策劃部

3、媒體宣傳集中攻勢展開策劃部

4、超市目標客戶深度洽談,選擇一家招商中心

5、構建第三方招商網絡平臺招商中心、策劃部

6、家電賣場簽約招商中心

7、主題百貨目標客戶洽談招商中心

8、肯德基正式簽約前談判招商中心

9、大型中餐開始招商招商中心

10、招商新聞發布會舉行策劃部、招商中心

11、辦公室搬遷到國際大廈八樓全體8月-9月

1、肯德基正式簽約入駐招商中心

2、超市正式簽約招商中心

3、家電賣場正式簽約招商中心

4、按計劃進行媒體宣傳策劃部

5、舉行各種簽約儀式策劃部、招商中心

6、大型娛樂深入洽談招商中心全面招商階段(9月-開業)9月-11月

1、各種業態招商取得一定成果招商中心

2、各種品牌特色店開始招商招商中心

3、主題百貨深度洽談招商中心

4、大型中餐確定意向招商中心

5、數碼廣場深入洽談招商中心

6、建筑封頂慶典活動籌備開始全體11月-07、2月

1、大型中餐完成簽約招商中心

2、數碼廣場、書店、運動天地、名品折扣店確定意向(12月份)招商中心

3、電影廳、成人電玩確定意向,力爭成人電玩提前完成簽約招商中心

4、完成小商鋪50%以上招商中心

5、招商成果展示會招商中心、策劃部

6、媒體宣傳策劃部

7、主題百貨簽約招商中心

8、建筑封頂慶典活動舉行全體3月——開業

1、小商鋪完成到90%,力爭完成到100%招商中心

2、完成項目商業面積招商的90%,力爭總完成100%招商中心

3、開業慶典的策劃籌備舉行全體

4、媒體宣傳策劃部運營調整階段(開業后)開業后

1、繼續跟蹤較好商家招商中心

2、密切關注已進商家的經營理念和經營業績招商中心

3、對業態不好、經營業績較差、不受歡迎的業態、商家進行調整招商中心

4、引進新的商家招商中心

5、繼續進行宣傳,打造品牌步行街,促進整體運營和后續招商策劃部

三、各媒體宣傳計劃表各媒體投放計劃表(2006年6月—2007年開業)媒體名稱媒體具體名稱投放金額投放方式投放時間報紙現代快報(金樓市)待定軟文、硬廣告、專題06、6—開業揚子晚報待定硬廣告、專訪06、6—開業新聞晨報(上海)待定軟文、硬廣告06、6—開業吳江日報待定軟文、硬廣告、專訪、專題06、6—開業電視蘇州電視臺待定、廣告專訪06年7月、8月、12月07年2月、3月網絡阿里巴巴待定誠信通會員、廣告06、6—07、06長三角地產網等待定軟文、廣告06、6—開業戶外工地廣告、橫幅待定噴繪廣告墻7月制作發布其它待定待定待定待定

四、附錄文件(略)