第一篇：關于房地產估價行業誠信建設的幾點思考

關于房地產估價行業誠信建設的幾點思考

摘要：:當今社會，房地產行業是經濟市場中的一個龍頭行業，在整個市場經濟中具有舉足輕重的地位，房地產行業的發展帶動著國民經濟的增長，推動著我國社會主義現代化事業的進程。房地產估價行業的誠信建設就相當于房地產行業的一個支柱，估價工作中的誠信問題關系著房地產行業的整體經營情況。近年來，在房地產估價行業的誠信建設中出現了諸多問題，阻礙了房地產行業的發展，本文就針對房地產估價行業的誠信建設進行分析探究。關鍵詞：房地產業 估價行業 誠信建設

Abstract: : in today's society, the real estate industry is one of the leading economic market industry, in the whole market economy plays an important position, the development of the real estate industry has the national economy growth, the our country to promote the process of socialist modernization.The integrity of the real estate appraisal industry construction is equivalent to a pillar of the real estate industry, appraisal work in good faith problems in

relation to the overall operation of real estate industry.In recent years, the real estate appraisal of the industry of building honesty appeared many problems, hindered the development of real estate industry, this paper according to the real estate appraisal of good faith construction industry make analysis and investigation.Keywords: real estate appraisal credit construction industry

中圖分類號：F293文獻標識碼：A文章編號：

從1998年我國實施住房制度改革以后，房地產行業迅速發展，在市場經濟中發揮著不可替代的作用，作為國民經濟的支柱產業，房地產行業影響的范圍非常廣泛，它的發展情況直接關系著國民的生活狀況，關系著整個國家的經濟穩定，正因為如此，房地產估價行業的誠信建設顯得尤為重要。

一、我國房地產估價行業的概況

我國的估價中行業中主要包括資產估價、房地產估價和土地估價，估價行業的產生給社會經濟帶來了豐富的效益。房地產估價作為法定的行政許可項目，是社會經濟發展的必然產物，早在古代，人們就開始進行房地產的交易活動，從最原始的土地買賣和房屋租賃開始，房地產估價活動就已經在人類社會中萌生，如今，隨著改革開放的不斷深化，我國的房地產行業蓬勃發展，房地產估價也變得更加專業、更加規范，逐步建立起了集國家監管、社會監督和行業自律為一體的管理體系。房地產估價體制的不斷健全，不僅推動了我國房地產行業的發展，也促進了國民經濟的增長。

二、我國房地產估價行業誠信建設中存在問題

在競爭激烈的市場經濟中，誠信是每個行業的立足之本，誠信建設是各行各業發展的基礎，隨著房地產行業的持續發展，在房地產估價行業的誠信建設中暴露出了很多問題。

1.在房地產估價工作中，由于相關人員缺乏職業操守，不重視估價報告的質量，致使行業內局勢混亂，嚴重的阻礙了房地產估價行業的誠信建設。

2.目前，我國房地產估價行業是由多個主管部門進行分頭管理，業務交叉現象嚴重，而相關的制度又分布零散，在具體實踐中無法有機的結合在一起，導致房地產估價行業的誠信建設缺乏全面系統的管理，誠信原則無法得到保障。

3.我國的房地產估價行業起步晚，發展不完善，從業隊伍素質參差不齊，致使社會認可度下降，導致房地產估價行業的誠信建設難以開展。

4.在房地產估價工作中，一些估價師缺乏誠信，不遵守公平競爭原則，行業內甚至出現惡性競爭，嚴重破壞了房地產估價行業的健康發展，制約了行業的誠信建設。

三、產生問題的原因

要解決房地產估價行業誠信建設中存在的問題，就要究其根本，找出問題出現的源頭，導致房地產估價行業誠信建設難以落實的原因是多方面的，這里主要介紹以下幾個方面。

1.信息不對稱

通常，信息不對稱就會導致經濟行為人在經濟活動中無法準確的掌握市場信息，不能夠做出正確的經營決策。在房地產估價行業中，信息不對稱使行業的誠信建設難以開展，一方面，長時間的信息不對稱致使市場中出現大量虛假信息，而趨于對個人利益的追求，很多人不遵守公平競爭原則，在工作中缺乏誠信，利用市場信息的偏差來實現個人的利益，使房地產估價工作形成了一種惡性循環。另一方面，在房地產估價行業的誠信建設中，信息不對稱導致了決策者無法正確了解市場信息，而信息的失真就會造成錯誤的判斷，隨著錯誤的積累，最終致使房地產估價行業的誠信建設無法落實。

2.制度不完善

對于一個行業來說，制度不完善是導致誠信問題的主要原因，一個行業的制度不完善，會導論文發表 致行業內秩序混亂，阻礙行業的進步，破壞市場的穩定。目前，我國房地產估價行業的誠信建設不夠完善，相關的規章制度分布零散，在運用的時候無法做到有機的結合與統一，這樣一來就讓規章制度顯得蒼白無力，一旦行業內喪失了約束力，公平原則就會受到違背，誠信建設就會受到阻礙，所以說，制度不完善是限制房地產估價行業誠信建設的嚴重阻力，必須予以重視。

3.監管不到位

監管部門監管不到位會嚴重制約房地產估價行業的誠信建設。很多時候，監管部門僅僅做到了形式上的監管，而并沒有具體落實對房地產估價行業誠信問題的監督，導致估價師普遍素質低、水平差，致使不合格的估價機構越來越多，產生了劣幣驅逐良幣的現象，阻礙了行業的誠信建設，破壞了市場秩序和社會穩定。無論是房地產估價行業還是其他行業，想要有效的開展誠信建設，就必須要建立完善的監管制度，這樣才能保證誠信原則在實踐中得到貫徹。

4.市場不規范

房地產估價行業的誠信建設要依賴于市場，市場不規范就會導致誠信建設難以開展。由于房地產估價行業的市場不規范，估價機構之間不遵守公平競爭原則，為了爭得利益，在評估結果和費用收取上大動手腳，致使行業內形成了惡性的競爭模式，同時也導致商業賄賂日益嚴重,導致經濟學上的“劣幣驅逐良幣”。

5.從業隊伍素質待提高，加強執業操守。

四、解決問題的對策

各行各業都立足于復雜的經濟社會里，每個行業都必須要面對各種各樣的問題，到底哪個行業可以屹立不倒，關鍵就在于哪個行業可以及時有效的處理自身所面臨的阻礙。房地產估價行業要順利實現誠信建設，就必須先解決其中存在的種種問題，在此，筆者提出以下幾點建議。

1.制定健全的法律法規

人類社會中的各項事業都離不開法律的保護，在房地產估價行業的誠信建設中，同樣也需要健全的法律法規來作保障。現在《中華人民共和國評資產估法》（草案）正在征求意見，這對房地產估價行業的誠信建設來說是好事，本人認為，應該同時制訂房地產估價執業風險保險方面的相關法律，用以降低交易各方的風險，從而確保房地產估價行業的誠信建設在安全的環境中進行。

2.建立完善的監管體系

在我國，房地產估價機構、土地估價機構和資產估價機構分屬于不同的行政部門,房地產估價機構歸屬于建設部,資產估價機構歸屬于財政部,而土地估價機構則歸屬于國土資源部，三個部門對下屬估價機構的監管職能大體上是相同的，各自管轄的業務領域之間又沒有明確的界限，這樣一來就很容易造成局面混亂，給估價行業的誠信建設帶來影響，因此，有關部門要及時的推出新政策，加強各部門之間的協作和交流，共同推動估價行業的誠信建設，促進行業的發展。

3.提高工作人員的綜合素質

一艘船想要平穩的在大海上航行，需要舵手擁有高超的駕駛本領，一個行業要想健康的發展，就需要行業內的執業人員擁有良好的綜合素質，所以，想要順利完成房地產估價行業的誠信建設，就要提高工作人員的綜合素質，加強行業內的職業道德建設，落實誠信原則，同時增強工作人員的自律意識，讓他們注重日常的知識積累，通過提高工作人員的綜合素質來促進行業的誠信建設。今天，行業賦予員工良好的綜合素養，明天，員工將推動行業的發展和進步。

4.建立優勝劣汰機制

目前，社會上的估價機構魚龍混雜，要實現房地產估價行業的誠信建設，就要建立優勝劣汰機制，避免行業內局勢混亂，保證房地產估價機構的質量，確保行業的誠信建設取得成功。

總結：

房地產行業是國民經濟的龍頭，而房地產估價行業是保證房地產行業穩定發展的基礎，要順利完成房地產估價行業誠信建設，就需要以長遠的眼光及時的發現問題、解決問題，這樣才能夠更好的落實誠信原則和公平競爭原則，才能有力的促進社會經濟的穩定，也只有解決行業誠信建設中遇到的難題和阻礙，才能確保行業健康有序的發展。在未來的日子里，我國的房地產估價機構會不斷發現并處理行業領域內的弊端，房地產領域將繼續引領著國民經濟的增長。

參考文獻：

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[5]劉志華.我國房地產估價行業管理中存在問題及對策建議[J].內蒙古農業大學學報(社會科學版),2009(5)

第二篇：房地產估價行業調研報告

我省房地產估價行業發展現狀及對策建議

2010年9月8日至11日，黑龍江省建設廳房地產處組織舉辦了估價師繼續教育培訓，參會的估價師來自省內各個地市。徐處長特意從天津聘請了張弘武老師前來講解，徐處長本人也針對我省的現狀進行了講解和提示，又讓各地市的資深估價師介紹自己地方的估價業發展情況和建議，獲益匪淺。在這三天里，我們同行間也有了相互交流的機會。我們邊學習、邊調研，初步有了一點想法。

一、我省房地產估價行業發展現狀

（一）房地產估價機構發展速度較快，數量多，良莠不齊，估價機構規模普遍偏小，競爭力弱，品牌意識尚未樹立起來。

2004年的《建設部關于納入國務院決定的十五項行政許可的條件的規定》，自2004年12月起房地產估價機構的成立由原來的行政主管單位核準制轉變為行政許可制，體制的轉變意味著只要符合十五項行政許可條件規定中房地產估價機構資質準入條件的，均可以申請成立專業房地產估價機構。許多有創業意識的人借此機會大舉進入房地產估價行業，紛紛成立估價公司。但多為4-10人的小公司，資質低，法人多為賺錢而賺錢，事業心弱。

（二）估價需求缺乏主動性。

張弘武老師講的對，在西方經濟發達國家，房地產估價專業人士的社會地位與律師、醫生一樣，是非常高的。西方很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問，其中私人投資顧問中很多就是房地產估價專業人士。而在中國，幾乎沒有普通老百姓主動尋求房地產估價機構或專業房地產估價師的專業幫助，絕大多數是被動或是處弱勢條件下委托估價機構進行估價事宜，其主要原因還是中國的估價業務體制問題。在老百姓眼里，估價就是走個流程，從而房地產估價專業服務難以從心理上得到普通老百姓的認可。

（三）估價勘察草率。

有些估價機構根本不安排估價人員去現場勘察，甚至有些機構偽造現場勘察紀錄及照片。有的機構不安排估價人員去現場勘察，只是

憑借房地產證復印件所刊載內容來判斷。有些機構在進行個人住宅物業評估時，出于成本與收益不對等的考慮，不安排估價人員現場勘察，其物業照片是通過網絡搜索衛星航拍下的外觀照片下載而成，室內照片則胡亂拼湊。

（四）回扣風盛行。

商業賄賂是市場經濟的通病，是制約市場經濟正常運轉的毒瘤。國家從上到下非常重視治理商業賄賂工作。房地產估價行業反商業賄賂也一直在高調治理中，但收效甚微。估價行業顯現出商業賄賂現象頗為嚴重，其嚴重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價收費低，估價行業相對其他行業來講，每單估價業務收費低，尤其是目前估價業務競爭激烈，各估價機構估價收費標準競相調低；比例大，是指回扣比例占總體估價收費的比例大，哈市某銀行以明文形式要求回扣 40%，再加上給銀行業務員的提成，回扣總比例甚至高達60%-70%，這是任何一個行業無法承受的。

（五）估價機構間業務競爭無序。

企業間競爭提倡的是產品質量競爭，由于估價機構所提供的估價產品在客戶心中沒有統一的標準來衡量，而且估價服務結果需要有一定的時間才能得到市場驗證。因此估價機構之間業務無序競爭尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報復的情況屢見不鮮。“客戶定價法”成為了估價方法，受估價目的所限，哪家估價機構出具的估價結果能滿足委托方要求，委托方就將估價業務委托給該家機構做。估價機構以客戶期望價格迎合客戶，以取得業務。滋生了估價機構為承攬估價業務，競相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實、客觀、合理的估價報告的問題。

二、解決對策和建議

一把鋒利的刀，如果管理得當，用在正當的地方，能夠為社會創造財富；如果放任對刀的管理，刀可能淪為邪惡人殺人搶錢的工具。當殺人搶錢比安分守己能夠帶來更多的報酬并不必為此承擔任何風險，殺人搶錢就會成為一種趨勢。因此說，游戲規則必須制定好、貫徹好！

（一）加強行業管理，成立地方估價學會，發揮學會作用。在市

場經濟條件下房地產評估應由行業學會管理，建設主管部門分層次負責估價師和評估機構的資格管理，其他工作，如估價師執業資格考試、繼續教育、制定技術標準和職業道德規范等工作由政府委托介于政府與中介機構之間的民間機構——估價師學會負責管理。待條件成熟后所有評估的管理工作由估價師學會承擔。

（二）嚴格市場準入。執業人員和機構都實行三級準入制。首先要完善估價專業人員的系列，根據人才的“寶塔結構”，房地產估價師應分高級和中級，初級應為估價員，并設置水電、設備等配套專業的估價師。應建立三個等級的臺階制，即從初級到高級每一個臺階都要有一定的學歷和執業時間的限定，跨入第一個臺階以及由低一級臺階向上一級升級，必須經過考核，考試，注冊，才能取得資格，并規定每一個等級的估價人員只能做一定范圍的評估業務。而且要實行估價人員責任制，評估所所長和項目負責人必須是中級以上估價師，所有評估報告必須經中級以上估價師簽字才能生效，其中一級資格的評估所所做評估報告和二級評估所所做的特大或高難度項目的評估報告必須經高級估價師簽字生效，涉及到配套專業的評估報告必須有相關配套專業的估價師介入。允許二級機構到外地承接業務，但要有控制范圍，要比一級低一個檔次。

“準入”的標準要嚴格。一是與三個等級估價人員相適應，要確立非常嚴格的高級估價師專業資格考試和注冊條件。要改變現行估價師執業資格的考試和注冊條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個等級估價人員的相關專業工作經歷和從事評估實務的年限，一般應增加2－3年，筆試內容涉及業務面要寬，要增加面試，注冊時要提供2－3份有代表性的評估報告。對有犯罪前科的應不準注冊（滿五年以上的充其量只能從事估價員工作，但最好不開這個口子），受行政處罰處分的應滿五年才準予注冊。隨著評估業務的發展估價師考試和注冊條件要逐步收緊，直至形成非常嚴格的標準。二是三個等級評估機構的資格條件偏寬，根據“房地產法”第五十七條關于房地產中介服務機構應具備條件的規定，每一個等級機構有注冊資金，估價師人數，總體從事評估人數，機構執業年限以及已做評估業務數量等方面都應提高標準，如三個等級評估機構的估價師人數應增加，尤其要

規定一、二級機構必設高級估價師，所有機構執業人數不能以抽象的70％的比例作限定，而應規定每一個等級的機構應有具體數量的專業人員，還應增加評估所硬件設施和信息儲存量（將來信息共享，應規定評估所有提供信息的義務）的要求。

（三）由政府或學會牽頭，由各估價機構參與簽訂自律條約，只允許以國家規定的收費標準的六折為最低折扣進行價格競爭，如有違反，堅決進行價格處罰，直至吊銷資質，并在報紙等重要媒體公布自律準則，讓各大銀行等需求方知曉。對違反者加大處罰力度 對于參與壓價競爭、給回扣、與客戶勾結出具虛假報告、隱瞞真相出具不實報告、為外來報告蓋章收費等違規行為，一經查實，要依法按規處理，涉及估價師職業紀律和職業道德的，由行政部門或行業協會予以行政處罰或行業處分。要淘汰一批不合格的機構，要打擊走穴估價師，取消他們的從業資格。

（四）扶植業務過硬的估價機構。應有重點地扶植一批有實力、有發展后勁的估價機構，給予業務上的指導和支持。要突出機構信譽品牌，宣傳幾家信譽品牌過得硬的機構。應強化對機構人員的動態管理，鼓勵從業人員取得多重資格。扶植執業的估價師隊伍，保護他們的利益。仿效發達國家和地區的做法，確定估價師不同層次（例如：高級估價師）的標準，強化估價師個人品牌。

三、結語

在我國，市場經濟仍是初級發展階段，中介行業的發展較發達國家尚有一定差距。我們估價行業的發展，應有外延發展轉入內涵發展。控制數量，提高質量。真正讓有知識的從業人員得到尊重，吸引更多有素質，愿意從事本行業的人員加入到我們的隊伍中!

第三篇：房地產估價行業倡議書

房地產估價行業“公正估價 優質服務”倡議書

為切實維護房地產估價市場秩序，規范執業行為，提升服務水平，促進行業持續健康發展，由陜西省房地產業協會和西安市房地產評估協會聯合發起，我們50家，共同向行業同仁發出“公正估價、優質服務”倡議，在此，我們鄭重承諾：

一、獨立客觀公正估價。遵循獨立、客觀、公正的估價原則，不高估低評房地產價值，不為利益所動而出具虛假不實的估價報告，維護好估價行業良好形象。

二、公開透明收費標準。嚴格按照國家和行業規定承接業務，在辦公場所顯著位置公示收費標準和收費依據，不惡意提高或降低收費標準，不收取合同約定之外的費用。

三、誠信經營拒絕回扣。嚴格遵守反商業賄賂的法律和規定，不為承接業務給予委托方或有利害關系方提供各種名義的好處、回扣、手續費等。

四、維護秩序公平競爭。積極維護評估市場的正常秩序，遵守行業公約，不詆毀競爭伙伴，不相互拆臺，不損害其他機構和行業的形象。

五、誠實守信優質服務。按照約定評估，不損害客戶利益而從中牟利。進一步提高從業人員的服務意識和服務能力，為客戶提供優質高效服務。

六、遵章守規接收監督。嚴格遵守《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》的各項規定，持

證執業。主動接受各級政府相關部門的監督管理和廣大客戶的監督。踴躍參加行業協會組織的各項活動，為行業發展貢獻力量。

參與倡議的估價機構要將倡議書張貼在辦公場所醒目位置，接受社會監督。真誠希望全行業切實履行社會責任，積極響應以上倡議，為營造良好的行業發展環境做出不懈努力。

倡議人（排名不分先后）：50家

2014年4月10日

第四篇：房地產估價心得

房地產估價心得

在大三下學期，我們工程管理專業學習了《房地產估價》這門專業課。總的來說，通過對這門課程的學習，讓我對當代中國房地產市場有了一個大致的認識，對各種房地產估價方法也有了初步了解，再加上自己動手做的房地產估價報告，我覺得自己的收獲還是非常大的。下面我將對自己所學的知識做出如下總結。

一、房地產估價的含義

房地產估價是模擬房地產價格形成的規律，將房地產客觀合理的價格測算出來的過程。這就要依據一定的估計理論和方法，也必須掌握房地產估計的概念、特征以及估計基本要素，掌握估計對象房地產區位、實物、權益的界定。

二、房地產估價的本質

1、房地產估價是評估房地產的價值而不是價格。

2、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產成交價格容易受交易者動機、偏好等個別情況的影響。房地產價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷。

3、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業意見的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據性。后者的法律責任大于前者。

4、房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內。估價師應當對其估價結果的有限性有清楚的認識，采用多個假設來處理現有的知識水平和范圍以及數據的完整性方面的有限性，并將這些假設對估價結果的影響明確地告知委托人，所以對估價師評價其結果準確與否不是看其估價結果而是評價其估價的過程是否符合規范的要求。

5、房地產估價既是一門科學也是一門藝術。正確的房地產價值分析、測算與判斷必須依靠科學的估價理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經驗。

三、房地產估價的必要性

1、一種資產只有具備了下列2個條件才真正需要專業估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。具體就房地產來講，由于房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產市場是典型的“不完全市場”并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格。房地產估價的有助于將房地產價格導向正常化，促進房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。

2、房地產估價是估價行業主流的原因：房地產具備專業估價的條件，房地產量大面廣而其他資產的數量相對較少，房地產需要估價的情形較多而其他資產需要估價的情形相對較少。

四、幾種常用估價方法的介紹

1、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。

2、成本法

(1)成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

3、收益法

不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。剩余法

房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。常用于房屋或土地的單項估價。

4、假設開發法

對于一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。

5、基準地價法

針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

6、路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

五、房地產估價方法運用中應注意的問題

（一）評估方法的選擇

在選擇評估方法時，主要依據如下兩方面情況:

1、各種估價方法的適用范圍。

2、估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。

（二）運用估價方法進行價格試算的注意事項

依據某種方法直接計算出來的估價結果，還不足以令人信服，因此，在估價作業上一般不作為最終估價結果。這種價格，稱為試算價格。

（三）調整試算價格的注意事項 運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據的資料不同，也會得出不同的計算結果。因此，必須對試算價格進行綜合分析并予以調整，使之不致產生重大的差誤。

試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據的資料不同。因此，調整試算價格主要應考慮如下兩方面：

1、資料的可信程度。要使估價結果能得到社會承認，所依據的資料不僅要全面，而且必須準確。因此，在調整試算價格時，首先應當對估算過程所依據的資料進行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當，有關房地產價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應用是否恰當，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當等。

2、估價對象的種類。如果判明所依據的資料是可靠的，則還應檢查該資料是否與對象房地產的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產和收益房地產兩類來予以分析。

（四）各種方法常見的改錯項目

市場比較法：

1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正

2、交易日期修正中關于定基價格指數，環比價格指數，逐漸遞增或遞減（等比），期內平均上升或下降（等差）的修正

3、區域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實例的得分問題地產估價理論

4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

收益法：

1、租約期內與租約期外年客觀收益的計算問題。

2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問題。

3、收益年限確定錯誤的公式。

4、漏算了營業稅及其附加的問題。

5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

成本法：

1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。

2、耐用年限確定錯誤的問題。

3、計息期確定錯誤的問題。

4、沒有將各成本項目統一到相同的年限內的問題。

5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年限修正的問題。

6、利息的計費基礎多少項目的問題。如：銷售稅費不能計算利息。

7、銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。

基準地價修正法動態方式不存在投資利息。

假設開發法：（1）沒有確定最佳的開發利用方式

最佳開發利用方式的確定需要依據規劃限制條件，但不能把規劃限制條件直接作為最佳的開發利用方式。（2）沒有計算待開發土地或待完成房地產的利潤（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎（4）貼現期確定錯誤（5）當利息率和貼現率一致時，還計算了利息。（6）未來樓價的確定完全依據市場比較法，沒有結合長期趨勢法。（7）遺漏了買方購買待開發土地或待完成房地產的稅費。（8）貼現期確定錯誤的問題。（9）管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問題。

六、我的房地產估價報告的介紹

估計對象：估價對象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號樓401室房地產，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛，框架結構，南北朝向，簡單裝修，個人完全產權；估價目的：運用自己所學的知識，并檢驗自己對所學知識的掌握情況；估價時點為2013年6月3日；價值類型為估價對象的公開市場價值。

選用市場比較法進行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：306166元，單價：2489.15/m2。估價步驟：1．選擇可比案例根據替代原則，選取近期同一供需圈內鄰近區域的三個住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽國際公館進行比較；2．比較因素的選擇，根據可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產價格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區域因素和個別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價對象進行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區域因素和個別因素等方面進行系數修正，得出估價對象的比準價格。

選用收益法其為計算公式：V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，資本化率依據安全利率加風險調整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風險、管理等補償按5%，房屋出租總費用：管理費+年維修費+年保險費+年稅金+年折舊費年房地總費用=7191.6（元），年房地純收益為4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）

選用成本法本例是僅對建筑物進行估價，其計算公式為積算價格＝建筑物重置價格-建筑物累積折舊，本估價報告中的估價對象是框架結構，建筑物的重置價格為800元/平方米，故此估價對象的重置造價為800*123=98400（元），建筑物年折舊額為1377.6元，最后得出計算積算價格94267.2元。

以上就是對房地產估價概述的心得和體會，非常感謝老師對我們的細心教導。

第五篇：房地產估價復習

名詞解釋：房地產估價師、房地產、容積率、地役權、空間利用權、區位、基準地價、標定地價、房屋重置價格、補地價、樓面地價、房地產估價、專業房地產估價人員、估價目的、房地產估價原則、最高最佳使用、市場法、可比實例、收益法、成本法、直接資本化法、報酬資本化法、假設開發法、長期趨勢法

簡答：土地利用的限制、增加房地產供給的途徑、政府對房地產限制的特權、引起房地產價格上升的原因、房地產具有價格的條件、需要補地價的情形、專業估價的特點、一名合格的房地產專業估價人員必須的素質、房地產估價原則、保障獨立、客觀、公平估價的要求、獨立、客觀、公正的具體做法、有助于把握最高最佳使用原則的經濟學原理、房地產估價的基本方法、市場法估價的操作步驟、選取可比實例的質量要求、建立價格可比基礎、房地產狀況調整的內容、收益法的操作步驟、成本法估價的操作步驟