第一篇：西安市新政策下的二手房交易

西安市新政策下的二手房交易！

一、高新區房屋須在高新房地局（錦業路都市之門2樓）過戶

1、過戶前須先交清契稅、營業稅、個稅。高新區最低按每平米5000核稅

①、契稅按3個點征收，有西安市無房證明的按1.5%收

②、房證沒過五年按全額收取營業稅、個稅；滿五年不收營業稅，但按核稅價1%收取個稅。若房東只有此一套房，核檔后則免征個稅

2、無房證明在玉祥門里香米園核檔出具，收費100元

二、西大街過戶

1、過戶時繳清營業稅、個稅。磚混按每平米4000核稅，框架4500核稅。①、契稅按3個點征收，有西安市無房證明的按1.5%收

②、房證沒過五年按全額收取營業稅、個稅；滿五年不收營業稅個稅

三、現各大銀行住房按揭首套房利率優惠取消，全部按照基準利率執行（年利率6.60%）。商業銀行部分優質客戶可以打8.5折。

四、本地人（陜西省內戶口）首套房按揭提供資料：

1、身份證

2、結婚證/單身證明(有固定模板，需要時找我要）

3、戶口本

4、收入證明（蓋公章，每個銀行有固定格式，需要時找我要，客戶單位自己提供的不行）

5、半年銀行卡流水

6、私章

五、外省人首套房按揭提供資料：

1-6同上

7、西安市一年以上納稅、社保、養老繳納證明任意一種

六、個體工商戶按揭提供資料：

1-6同上

7、個體工商戶營業執照

8、外地人需提供納稅證明（如果免稅的則提供繳納市場管理費等相關證明）

七、房屋評估

1、高新區磚混5500左右，框架5800左右2、2001年以前房產具體先看房才能定價

3、評估時提房產證復印件、客戶身份證復印件

小春收藏！

第二篇：西安市二手房買賣交易流程整理

二手房買賣流程

縱向流程：購審——網簽——資金監管——交稅——變更登記

橫向交易類型：自行交易、經紀機構交易以及其他交易類型（直系親屬贈與、法院判決、互換、法人或其他組織分立合并等）

限購區域：新城區、碑林區、雁塔區、未央區、灞橋區、高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域。可上市交易的房產類型：自商品房買賣合同網簽備案時間起滿5年或房屋產權人取得《不動產權證書》后滿2年。購審資格：

1、西安市戶籍，以家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）為單位不足兩套住房；

2、非西安市戶籍，以家庭為單位不足一套住房的，須提供在本市（含西咸新區）連續繳納2年以上(含2年)的個人所得稅或社會保險證明。補繳的個人所得稅或社會保險證明不得作為購房的有效憑證。

3、經批準引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。自行交易辦理流程：

雙方自行簽訂房屋買賣合同——材料交齊前往房管局辦理即可 經紀機構交易流程：

（按揭方式）買賣雙方及中介公司簽訂三方合同——合同簽訂完畢，當天買方需繳納定金——賣方提供身份證和房產證的復印件交給中介公司——買方需將個人征信報告，工作證明，銀行流水（日常流水交易）提供給中介公司，由中介公司提供給銀行，銀行評估是否具有還款能力，按揭貸款的月工資收入須達到月供的2.1-2.5倍，否則銀行會拒貸——評估過后做網簽（由已經房管局備案有做網簽資格的中介公司或房管局）——簽訂資金監管協議，協議上會有資金監管賬戶——銀行面簽（確認是否是貸款人，并與買方簽訂借款合同）——資金監管（買方將首付款打入銀行資金監管賬戶，房東定金也打到資金監管賬戶）——首付款進入后銀行放按揭款，款項進入資金監管賬戶——交稅（低于評估價以評估價為準，高于評估價的以實際成交價為準，需要繳納增值稅、個稅、契稅等）——變更登記過戶——買方領證，資金監管機構通知銀行劃轉監管資金至賣方賬戶。

（全款方式）買賣雙方及中介公司簽訂三方合同——合同簽訂完畢，當天買方需繳納定金——做網簽（由已經房管局備案有做網簽資格的中介公司或房管局）——簽訂資金監管協議，協議上會有資金監管賬戶——交稅（低于評估價以評估價為準，高于評估價的以實際成交價為準，需要繳納增值稅、個稅、契稅等）——變更登記過戶——買方領證，資金監管機構通知銀行劃轉監管資金至賣方賬戶。

西安市有關二手房買賣的規范性法律文件：

購審資格及限購區域等由《西安市人民政府關于進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》規定；

網簽備案由《關于實行二手房買賣合同網上簽約和交易資金監管有關問題的通知》規定；

資金監管的詳細流程由《關于加強商品房預售資金、二手房交易資金監管的通知》第四條規定； 此外還有：

《西安市人民政府關于進一步促進房地產市場持續平穩健康發展有關問題的通知》（市政發〔2016〕60號）。

《西安市人民政府關于進一步加強管理保持房地產市場平穩健康發展的若干意見》（市政發〔2017〕23號）。

《西安市人民政府辦公廳關于調整我市住房交易政策有關問題的通知》（市政辦發〔2017〕59號）。

《西安市房管局關于落實我市住房交易政策有關問題的實施細則》（市房發〔2017〕77號）。《西安市人民政府關于進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》（市政發〔2017〕51號）。

其他相關法律法規及規范性文件：《中華人民共和國物權法》、《婚姻法》、《民法通則》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》等。

免資金監管的類型：

1、不簽網簽合同的

通過贈與、繼承或法院判決等形式辦理轉移登記

2、簽網簽合同的

2015年1月1日前房款已結清且有銀行轉賬流水的；

2015年前交易資金已收付但無法提供銀行轉賬證明的，出具由買方提交的戶口遷入證明（戶口簿）或買方繳納的采暖費、物業費、有線電視費、裝修費等票據及物業證明申請辦理；

因賣方再次購買新房急需資金，出具購買新房認購協議、首付款或全款支付的銀行轉賬憑證等票據；

賣方（或其直系親屬）因重特大病就醫急需資金，出具病歷或診斷書、繳費記錄及其他相關證明；

賣方（或其直系親屬）因出國留學急需用錢的，出具護照、簽證及相關證明；直系親屬間以房屋買賣形式轉讓房產的。其他：

1、上周之后網簽下放，經備案有資質的中介公司系統也可做購審（購房資格）和網簽；

2、要查詢賣方房產產權是否有瑕疵，有沒有限制交易的情況，買賣雙方可前往房管局調查打印產調表，房屋情況就會很明晰，產調表需要所有權人拿身份證本人前去。

第三篇：二手房交易補充協議

補充協議

甲方（賣方）： 身份證件號碼/營業執照號碼： 乙方（買方）： 身份證件號碼/營業執照號碼：

甲乙雙方于 年 月 日就坐落于 的房產簽署了《房產買賣合同》（編號：，以下簡稱“《買賣合同》”），現甲乙雙方經友好協商就房產買賣事宜做出補充約定如下：

第一條 成交價格

甲乙雙方簽訂的《買賣合同》中約定的房產成交總價為人民幣 元（小寫： ￥）。

第二條 關于房屋交易事宜的約定

1、甲乙雙方確認在簽訂國土局規定的《深圳市二手房買賣合同》時，前述合同上的將該房產成交總價按該房產在國土部門的評估價格填寫。

2、乙方應按本協議第一條確認的成交總價支付甲方房產成交總價，不得主張以《深圳市二手房買賣合同》填寫的成交總價付款，否則視為違約。

3、在簽訂國土局的《深圳市二手房買賣合同》時，如任何一方單方面要求依據所簽訂《買賣合同》約定的價格填寫成交總價的，應當承擔由此增加的過戶稅費，否則導致房產交易無法完成的，視為提出方違約。

第三條 違約責任

甲乙任何一方違反本補充協議的，守約方均可根據《買賣合同》中的約定追究違約方責任。

第四條 其他

1、甲乙雙方保證各自提供的證件等資料真實有效、并積極配合完成交易手續。

2、本協議自雙方簽訂之日起即生效。如本協議與房產買賣合同及補充協議約定不一致的，均以本協議為準。

甲方（賣方）： 乙方（買方）： 委托代理人： 委托代理人： 本協議簽署日期： 年 月 日

第四篇：二手房交易流程圖

一、確定買什么樣的房子

價格和面積。根據自己的資金量，決定可能購買何種區位多大面積的住房。

交通狀況。選擇一處好的住所，等于節省了日后在交通方面的時間和金錢的支出。

社區規模的大小和住區配套。按照一般的規律，社區規模越大，購物、子女就學、醫療、娛樂設施及物業管理等等越方便。

確定資金來源是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請貸款

二、如何找到滿意的二手房源

如果您覺得找房源是一件費時費力費錢的事，那么，住在鹽城射陽房網給您提示的幾種方法去做。

一、注冊成為住在鹽城射陽房網（http://fc.sheyang.cn/愛東房屋中介有限公司）的會員，在服務區里登記二手房求購信息，讓賣主竟相與您聯系。在住在鹽城射陽房網上登記非常容易，只需把您的購房要求填寫在登記表中，大量希望通過住在鹽城射陽房網直接出售二手房的賣主就會看到您的求購信息，而且主動跟您聯系。登記完全免費！

二、主動出擊，尋找房源。可以通過住在鹽城射陽房網的數據庫查找出售信息，無論您是不是會員，都可以查詢到來自賣方的第一手信息。

三、您還可以運用其他的方式，如到報紙上登廣告，查詢報紙上、街頭巷尾、電線桿子上的啟事，托熟人或者找中介機構、雇請代理人。不過，在現階段二手房代理機制尚未健全的情形下，我們也提醒您必須小心行事。

三、挑選房源時注意的四大因素

在您挑選房源的過程中，您應該注意以下因素：

價格：如何在您能夠承受的價格范圍內做出一個最合理的投資，您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然，最好還是聽聽專家建議。看看百家雜談(什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價位熱銷等)

交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達、進出方便，有停車位的物業才算是物盡其用。目前交通相對方便的地區是地處公交線路較多和鄰近快速公路的居住小區。

社區環境：在人口越來越密集的大城市，社區環境已經成為購房者投資前越來越重視的因素，小區內的綠化程度、人文環境、安全性、配套設施都可能對您入住后的生活產生重大影響。

戶型結構：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。

四、怎樣看房

怎樣選擇現房？

選擇現房首先是否明廳明室。起居室(客廳)、臥室、廚房、餐室、衛生間、書房等，是家人經常活動的空間，直接采光可以避免白天開燈，節約能源。另外，陽光燦爛會使您的生活更開心。大起居室是人們喜歡的格局，它不僅加大人們活動的空間，而且能增加臥室的私密性，保持家庭溫馨的味道。

廚房設施的合理與否是房型設計的重要方面，因為家庭主婦每天有許多時間要在廚房度過。現代化的炊具要求有較大空間，這樣才能將各種炊具等安裝好。衛生間一般只設浴盆、坐便器、洗手池三件，其實再小的空間，加裝一個男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器節省90%，另外，毛巾架、玻璃鏡等都要有妥善安放的地方，這些都要求衛生間布局合理。還有，通風問題也要認真考慮。選房時要看好廚房、廁所、廳是否附設垂直排氣煙囪，以保持室內有良好的空氣。房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬件，選房時應格外注意，特別是房屋的外墻，它的材料和厚度對你的居室溫度會有很大影響。五、七種無效的房屋買賣合同

(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據我國《民法通則》的規定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。

(2)限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。

(3)以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。

(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。

(5)乘人之危簽訂的經濟合同。是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

(6)雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。

(7)當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。

六、定金

經紀公司和購房人簽訂合同都無一例外地會簽訂定金條款，而且相當之高。但依據法律，經紀公司根本無權收取定金，為了交易的繼續，可以約定房價的2.5%(即中介服務費，具體定金樹可與中介協商)為定金。

有人說，買房屋勝敗的關鍵就要看你殺價的本領了，這話不無道理，對于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間.否則拋出之后不但沒賺甚至要賠本。房地產買賣談判的技巧在于掌握市場動向，心中有數，同時，了解對方情況，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠殺價。買賣談判的學問大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。

七、購房殺價有哪些竅門？

1、看房屋。房子是實物，一切都可收入眼中，看房子里，應表現也自己有興趣，太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談，同時細心觀察房子結構、采光、保養、周圍環境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。

2、掌握背景材料。房屋推出市場多久了，有多少人出過價，出價多少，可作一個參考系數。愈是多人出價的房屋，表示其轉售力愈強。

3、讓賣主知道你購房是自住，非為轉賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜歡自住之買家，一可賣得高價，再者比較簡單。二要摸透賣方心理：

4、賣方多久內必須賣屋，對于在什么時候殺價非常重要，愈接近賣主要賣的期限，賣主愈急切出售，這就是你最有利的殺價時刻。

5、了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方所得屋款，并不急用，則房屋殺價，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉向的時候。

6、定金方面。定金多少才算恰當，并無一定標準，視各人需要而定，由雙方協商。

殺價原理：

1、暴露房屋的缺點，對于賣主的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心借以達到殺價的目的。

2、拖延戰術。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時間，如謊稱需時間匯集資金等，等到臨近期限的最后一個階段，給予殺價。

3、合伙戰術。你可以告訴賣主是與合伙人共同投資的，所出價格需同合伙人商議略施小計殺價。

4、欲擒故縱。對于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，借此殺價。

總之，殺價的方法很多，買主只要頭腦清晰，靈活運用，見機行事，必能心想事成，大功告成。

八、申請個人住房貸款需要辦理的手續

借款人提出申請并提供以下材料：

借款人到建設銀行經辦機構或已與建設銀行簽訂“合作協議”的開發商處填寫個人住房貸款借款申請表，并提供以下材料：

本人戶口本、身份證或其它有效居留證件；

職業和收入證明；購房合同或意向書等有關證明材料；

占房價款30%的首期付款證明；

建設銀行經辦機構要求提供的其它材料。

辦理手續

調查 建設銀行經辦機構或建設銀行委托的律師事務所(或公證處)對借款人提供的資料進行調查。

審批建行經辦機構對借款人的申請進行審批。

借款人開戶、領儲蓄卡并簽訂借款合同。

辦理抵押、保證、質押和保險等有關擔保手續。

借款合同生效，資金劃入開發商賬戶。

借款人如何償還貸款

借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。

借款人可選擇計算機自動扣劃或到貸款銀行聯網儲蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息

九、為什么要進行房地產評估？

買房、賣房

交易雙方為確定合理的交易價格，可以委托評估事務所進行評估，以評估價作為交易價格的參考。以避免交易雙方因對房產價值的不了解，期望值相差太遠而影響交易的正常進行。

繳納房產稅費

交易雙方當事人向房地產管理部門申報其成交價格時，房地產管理部門如果認為明顯低于市場價值，會委托具有一定資質的專業評估機構對交易的房地產進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據。

申請銀行貸款

向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人抵押的房地產進行估價。借款者為了證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構對自己的房地產價值進行評估。

解決房產糾紛

發生房地產糾紛時，可委托具有權威性的專業房地產評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

十、如何審核賣方的房產證？

除已購商品房外，以成本價購買且與原產權單位沒有事先約定的公房也可以直接上市交易。

對這類房產的審查包括以下幾點：

(1)一看房屋所有權證第一頁或第二頁有“成本價出售住房”、“成本價出售住宅”或“私更成”等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價購買。

(2)二看與原購房單位簽訂的買賣協議中是否有諸如：“單位有優先購買權”、“出售轉讓需經原產權單位同意”或“五年之內不可以上市”等條款約定。

另外，以成本價購買且與原產權單位有事先約定的或以標準價、優惠價購買的，需向原產權單位提交《已購公有住房和經濟適用房出售征詢意見表》，原產權單位蓋章同意后就可上市交易。

審查內容包括：

(1)一看房屋所有權證第一頁有“*私優”、“*私標準”、“優惠出售”或“標準出售”等紅色印章字樣，則表示該房屋以標準價或優惠價購買。

(2)二看與原產權單位簽訂的買賣協議中的約定。

當然，產權證一定要看原件，同時應到有管轄權的部門，房屋所在區縣房地局查檔，以最終確認，該房屋是否具備上市交易的資格。

十一、代理、陪同購房人辦理過戶手續

代理、陪同購房人辦理過戶手續。

①遞交證件：原《房屋所有權證》、出賣人身份證(包括共有人身份證)、買受人身份證；

②領取申請表并填寫完整；

③領取《房屋買賣合同》并填寫完整，雙方當事人簽字，交房管局；

④領取《領取產權權證憑單》及《繳費單》；

⑤交納稅費：土地出讓金為：總面積/總樓層*土地等級*年修正系數，契稅為房價的1.5%，印花稅為房價的0.05%，測繪費(只有平房有)30元。

⑥領取房屋所有權證；

⑦各類證件均應留下復印件。

十二、物業交割

審查出賣房屋是否欠繳物業管理費、水電氣暖、公共維修基金等應繳費用之情形。

①物業管理費，包括電費、供暖費、衛生費、保安費、公共維修基金等，直接與小區物業公司聯系即可；

②水費記好表數，(物業公司不代收的話)，必須與自來水公司聯系；

③供暖費按年交，從每年11月15日到次年3月15日，共計四個月，一般由物業公司收取；

④天然氣記好表數，(物業公司不代收的話)，必須與天然氣公司聯系；

⑤詢問是否還欠繳電話費、有線電視費、網絡費；

⑥交鑰匙，提示購買人換鎖心；

⑦最好留下各種費用結清的收據、發票復印件。

十三、領證

十四、打余款

第五篇：二手房交易流程

二手房交易流程

買賣雙方持（房產證）或按揭合同原件至檔案大廈或國土財產權科

買賣雙方與經紀方簽定（居住合同）、買方向賣房付定金（不成交價20%)買房房地產原件放在經紀方（如果是房地產抵押在銀行則將購房合同即按揭合同的原件存放在經紀方

買方向擔保人，原按揭銀行提出贖樓申請，擔保人進行擔保審批，銀行發放贖樓擔保貸款，擔保人辦理贖樓和注銷抵押登記

買方向銀行提出貸款申請，銀行委托機構進行房產公司評估，評估機構出具房產評估報告給銀行，銀行審批后出具按揭合同許諾書給賣房，買方支付首期款進行首期款監管。

買賣雙方簽署《重慶市房產買賣合同》《現售》（涉外合同需公正）連同房地產轉讓相關資料送國土局遞件，經紀方領取回持。

買方將剩余款項存入銀行進行資金監管。

憑回執領取稅單，買賣雙方交付相關稅費后，領出新房產證并合同按揭銀行在國土局做抵押登記，銀行將首期規劃撥給賣方

銀行辦理完買方房地產抵押登記后，銀行發放二手樓按揭貸款給賣房，如果該房辦理贖樓，則銀行將在其中扣除已發放的贖樓擔保貸款。

買賣雙方與經紀公司一起辦理業務交接，同時辦理水、電、煤氣、有線電視等設施的。過戶手續。

買賣雙方交付相關稅收后，領出新房產證，銀行將監管款項劃入買房賬號。

二手房交易所需資料

買方：身份證、戶口簿

賣方：身份證、戶口簿、婚姻證明、產權證明