第一篇：物業管理見習報告[大全]

085321029汪智物業管理案例分析論文

物業管理案例

案例： 2000年5月10日深夜，重慶市渝中區某公司的董事長郝躍加完夜班回家，在路過學田灣正街65和67號樓下時，一只從天而降的煙灰缸砸在了他頭上，當場昏迷倒地，隨即被人送往附近的急救中心搶救。在經過39小時的手術急救，昏迷了70多天，花費14萬余元的醫藥費后，郝躍脫離了生命危險，但留下了嚴重的后遺癥，被鑒定為三級智能障礙傷殘、命名性失失語傷殘、顱骨缺損傷殘，伴隨經常發作的外傷性癲癇，郝躍基本喪失了生活自理能力和工作能力。這一事件經當地公安機關介入偵查后未能查明系何人所為，郝躍遂將位于出事地點的65、67號兩幢樓的開發商及兩幢樓一層以上24戶居民告上法庭，要求他們共同賠償自己的醫藥費、精神損失費等各種費用共計17萬余元。一審法院駁回郝躍對于開發商的訴訟請求，但根據過錯推定原則，判決24戶居民中的22戶共同分擔16萬余元的賠償責任，每戶賠償8000余元，二審法院維持原判。

關于高空墜物受害賠償問題的思考

085321029汪智

摘要：在加害人不能確定的情況下，在高空墜物受害人的損害如何得到救濟是爭議較大的熱

點問題。本文列舉了三個著名的案例，從這三個案例不同的處理結果入手，分析我國目前處

理此類案件的尷尬局面，接著列舉眼下學者們對此提出的幾種建議，筆者通過分析這些建議的可行性，從而提出自己的觀點，即對受害人進行國家賠償，通過分析比較，這將是目前現

階段我國解決此類問題較為經濟的做法。

關鍵詞：高空墜物加害人不明國家賠償案例的判決結果

1.1案件判決

案例中據記者事后跟蹤報道采訪郝躍的妻子了解到目前為止只有兩家在樓中辦公的單

位支付了賠償款，即16000余元，其余20家居民均表示不是自己扔的，都沒有支付賠償款

接著我們從法理上分析上述案件的實質所在。簡單歸納之即犯錯的只有一個人，但不知是哪

一個人，于是把他與他周圍的人全部算上，共同承擔那個人所犯過錯后的賠償責任。那就是

一個犯錯、全部連坐。對于犯錯的那個人，對與之為全部的其他人則是替他受過，對自己沒

有的行為負責，寧枉勿縱似乎也是欠妥的。

1.2學者們的看法

再讓我們看看學者專家們對上述問題的看法。重慶煙灰缸一案被視為拋擲物傷人損害責

任經典范例，從案發時到現在在全國范圍內都造成了持久深遠的影響，包括中央電視臺在內的眾多新聞媒體對此案件都進行了詳略不等的跟蹤采訪和報道。法律界對此案的判決，展開

了激烈爭論，贊成派與反對派針鋒相對，經渭分明。贊成派已將判決原理寫進《民法典學典

建議稿》草案之中，反對派則起草另一部《民法典草案建議稿》，其中侵權行為篇起草人張

新寶教授則明確表示反對高空拋物案中追究所有被訴業主賠償責任的做法。最高人民法院在出臺《關于審理人身損害賠償責任案件適用法律若干問題的解釋》（法釋20號）之后明確表

示，高墜物案中追究所有被告連帶賠償責任的做法，對于那些被告而言是喪失了正義的標準，作為國內最高司法機關，對此問題表態如此堅決，措辭如此嚴厲，立法者恐怕難以視而不見。

最高人民法院副院長黃松有在其主編的《人損解釋》書中明確指出，“重慶煙灰缸傷人案是

個錯案”。學者們認為不管是適用過錯原則，還是適用共同危險或是適用公平責任，均不能

圓滿地解釋該案判決原理，況且我國是成文法國家，嚴格禁止法官造法。在法律沒有明文規

定的情況下不能由法官來自由裁量分配客觀舉證責任。

2國內外相關做法

2.1美國的做法

在發達國家，侵權損害賠償責任已經不再是賠償人身損害的主要資金來源。1960年，美國因補償受害人的人身損害所付出的賠償費用，侵權責任賠償僅占7.9%。個人責任保險

提供的賠償占36.5%，社會保險提供的補償占18.1%，再加上其他諸如勞工損害，社會公共

福利等的補償，整個社會保障體制共承擔了50.6%。

2.2新西蘭的做法

新西蘭于1973年施行的事故補償法則更具開創性，其規定因車禍、醫療事故、災害等

意外事故的生命、身體的損害者，無論是否出于他人的過失，皆得請求補償，并禁止就死亡

或身體傷害依侵權行為規定請求損害賠償。

2.3臺灣的做法

我國臺灣地區，隨著社會經濟的發展，也逐步創設了無過失補償體制，并健全社會安全

保障，形成了三個階層的賠償或補償體系。

3.1建議及其可行性賠償建議

針對我國法律在面對高空墜物傷人案所表現出來的尷尬，法院在處理此類案件所表現出

來的紛亂與自相矛盾，學者們紛紛言獻策，但筆者認為他們所提出建議的可行性值得商榷。建議一：設立基金會

有不少學者提出設立高空墜物基金會，用該基金來賠償受害人，即商樓居戶在入住前每人交納一定數額金錢成立該幢樓的基金會，專款專用，在發生高空墜物傷人而又無法確定加

害人的情況下，動用此款來賠償。

我認為，這與案例二，重慶灰缸案的判決在本質上是一樣的，即由多個住戶來分散加害

人賠償責任。唯一所不同的是賠償款在事發前已經籌集到位，放在那里，等著事故發生罷了。

對于高層住戶說也是很不公平的，明明自己沒有扔東西，可還是要由自己支付一定數額的金

錢。要求公民為自己沒有發生的行為負責，實在于理無據。況且此舉易誘發道德風險，前面

已經分析，比處不再重述。

建議二：效仿國外，實行社會救助。

有些學者建議實施社會救濟，即由社會保障來完成對受害者的救助。我認為在目前的中國難以實行。眾所周知我國目前仍舊是發展中國家，雖然改革開放以來，經濟建設取得了舉世矚目的成就，但我們仍應當清醒地認識到，我國距國外一些發達國家仍有不小的差距。一些高福利國家，有著雄厚的經濟基礎，它們不但可以將國民意外受傷（包括高空墜物致傷）列入到社會救助的范圍之內，更可以將每個公民出生、教育、死亡均入其中，如新西蘭，而在我國不是個福利國家，還處于社會主義初級階段，要看到我國地區經濟差別較大，社會保障體制并不完善，因此，社會救助方式以后可以考慮但目前尚不備具實施條件。建議三：商業保險理賠

有的學者建議應將損害的風險分散于社會大眾，由各種商業保險來理賠，想法初衷是好的，但我們來看看是否行得通。保險理賠首先得買保，如今保險各同種類繁多，公民出門之前就買，人壽險、第三者責任險、交強險、意外傷害險等，如今又加高空墜物險，并不具備買齊各種保險的可能性，況且保險理賠手續煩瑣，若不具備專業知識，公民個人難以應付，更何況是受了傷的公民。商業保險是商業，它就以追求利潤為目的，收少了保費公司不合算，賠多了保險公司也不合算，這不像交強險，是國家強制車輛所有人必須購買的一種險。那么面對危險的高樓，國家是否也要強制從樓下經過的人必須購買高空墜物險，否則不許從樓下通過呢？這顯然是不可能的。

建議四：多種方式并存

筆者認為以上方式單獨實施都難以運轉。如把它們加在一起，情況只會更糟，沒有明文法律規定，地方經濟又不平衡，各案千差萬別。很有可能出現多個單位互相扯皮，互相推諉，受害人像皮球一樣被踢來踢去，耗時耗力也得不到賠償。

建議五：實行國家賠償

筆者認為高空墜落致人損傷，在加害人不明的情況，對于受害人應當實行國家賠償。

3.2賠償的可行性及可操作性分析

3.2.1 法理可行性分析

高空墜物致人傷害甚至死亡，當屬公共安全問題，要么是治安案件，要么是刑事案件，作為政府行使管理社會的職能機關之一——公安機關有責任就此展開偵查。但在濟南菜板案中，受害人死亡后，當地公安部門以不符合刑事立案標準而不予立案，顯然是在逃避義務，就連公民自殺死亡如果存在疑點都要警發介入調查，何況這是活生生地被砸死！此種做法在社會上影響惡劣。當然在重慶煙灰缸案、深圳玻璃案，事故發生后，當地警方均介入調查。深圳警方采取了核查及現場勘查、詢問疑犯、等取證措施，并做了偵查實驗，但仍舊不能確定玻璃是從誰家扔出的。這是否表明公安機關已經沒有責任了呢？否也?！霸诘缆泛托凶咧袥]有恐懼和危險，乃公共福利之所在?！闭芾砩鐣?，應保障公共安全，公民享有安寧生活的權利。連走在馬路上都會受到人身危險，公民安全感何在？連待在家中（高層居戶）都要被索賠，公民安全感何在？政府管理社會不是看經過，而要看結果，像高空墜物傷人，公安部門無法查明加害人時，政府則要買單！

3.2.2具體可操作性分析

《國家賠償法》施行至今已有十三個年頭，最高人民法院及國務院陸續頒布了與支配套的《解釋》（規定）等司法解釋。客觀地講，我國國家賠償制度是在謹慎地發展。國家賠償分為行政賠償與刑事賠償，現行法律體制詳細地規定了賠償機關、賠償秩序、賠償范圍等。筆者認為可以在賠償范圍的八條中增加一條關于高空墜物傷人經公安機關偵查，仍法查明加害人的條款，由受害人向進行偵查的公安機關提起國賠償，其賠償秩序適用該法及其司法解釋。

4結論及積極意義

筆者認為此舉既避免了法院適用侵權原則審理此類案件的無所適從，也體現了“有損害有救濟”，個體正義得以實現，加強了政府管理社會的責任，敦促采取諸如裝置攝像探頭等措施。在目前的中國，此舉是對受害人救濟的較合理、較經濟、較便捷的手段。當然，對高層墜物致人損害進行立法，牽連到諸多方面問題，如我國侵權行為法的研究水平從及我國法律文化傳統和法治意識等方面。但筆者認為隨社會發展，新問題新事物出現，法律的完善，法條的細化，立法是大勢所趨，在此筆者做一些力所能及的探討，再發生類似案件，希望有圓滿地解決方式。

參考文獻：

[1]王洪杰.《樓上落下物致人損害加害人不明的法律救濟》

[2]陳曉軍：《高空拋物致人損害問題研究》

[3]長沙居士：《重慶“煙灰缸傷人”案的法理評析》

第二篇：物業管理見習報告

物業管理見習報告

2010年11月30日我們來到了咸寧碧桂園物業管理有限公司管理的咸寧碧桂園進行了為期一天的物業管理見習。在見習期間，我們依次對綠化清潔部、保安部進行了見習。簡短的見習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業治理工作有了深層次的感性與理性的熟悉。

咸寧碧桂園位處咸寧市咸安中心城區，咸寧溫泉潛山森林公園旁，長安大道北端，是南山商圈的組成部分。項目占地面積666690平方米，總建筑面積1731600平方米。項目周邊配套齊全，與咸安體育中心隔河相望；武商量販、南大街商業區、咸寧高中等城市配套距項目僅數百米。緊鄰人民醫院、市政機構和銀行系統。項目引入8路公交車，同時周邊更有2、6、10路公交車貫通。

咸寧碧桂園山水兼得，自然環境優越。項目被淦河以“川”字形環繞，形成“一河六岸”的獨特濱河景觀；同時緊鄰城市綠肺青龍山、雙龍山、孝子山，足不出戶便可坐擁疊翠群山及近4000米的悠長水岸，形成了咸寧市首屈一指的山水景觀大城。

項目整體定位于咸寧市高檔山水人居大城樓盤?？傄巹澕s2600畝，摘牌1000畝，首期開發約500畝。產品規劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯體）和優雅景觀洋房、電梯洋房，建成苑區是咸寧市第一個大規模中央別墅居住區。產品設計為極具陽光感的地中海風格，并結合山水自然元素，最大限度地將天然景觀引入室內，全力打造出最適合咸寧人的城中央山水別墅。項目同時規劃有社區文化廣場、80000㎡社區人工湖，超過6000㎡鳳凰商業街、大型會所、休閑濱水公園等多項配套設施，并由碧桂園集團提供先進的五星級酒店式物業管理服務。

上午我們到了咸寧碧桂園，咸寧碧桂園物業管理有限公司客戶服務部的劉助理首先為我們的見習表示了歡迎，并給我們介紹了我們物業管理的主要工作內容，然后帶我們一邊參觀，一邊介紹了綠化清潔部的相關工作。

首先，他給我們介紹了綠化清潔部的機構設置情況。在清潔管理方面，其職責范圍是樓宇前后左右的公共地方（即碧桂園內的道路、空地、綠地、網球場、游泳池等所有公共地方）、樓宇上下空間的公共部位（即樓宇一層到屋頂屋面，包括樓梯、走道、電梯間、大廳、平臺建筑物外墻等公共部位）和碧桂園內的日常生活垃圾的手機、分類和清運。清潔工作的管理主要包括工作量的估算、清潔崗位的劃分及人員編制、清潔崗位流程的編寫、清潔計劃的編制、清潔工具設備的配備和管理、清潔人員的管理、清潔工作的檢查方式和方法及清潔工作的安全9個方面。在綠化管理方面，設置了花圃組和養護組，花圃組的主要職責是負責培育各種花卉苗木，不斷學習和引進新品種，以滿足碧桂園綠化的需要，栽植、補種的需要，節假日擺花、用畫的需要以及客戶擺花、插花的需要。養護組則負責碧桂園綠化的養護工作：樹木更新、培育花草、澆水、施肥、打藥等。目的就是要做到枝繁葉茂、綠草如茵，為業主和使用人提供一個非常優美的綠化環境。

其次，他又列舉了些綠化養護工作中的具體工作，如綠化養護人員要定期施肥：春、秋季節對各種植物施肥一遍，其它季節視情況而定，肥料的選擇以有機肥為主，盡量少施化肥；綠化區內的花灌木，以及綠籬、草皮，造型喬、灌木，每月修剪一次，平時發現與總體造型不協調時必須修剪，其它各類植物的修剪主要集中在冬季進行；春、秋季定期每月噴殺二次，平時發現蟲害即時噴殺；補種以春季為主，綠地要求保持無黃土裸露；苗木出現擁擠現象時，可進行移植，對不適應環境樹木給予更換品種；進入風季前必須對新種的或具一定高度、冠

幅大的喬、灌木進行撐牢。

為了給小區業主一個舒適、優美的居住環境，綠化清潔部的工作是相當重要的，在我們的見習中，我們了解到了作為一個優秀的物業管理員是多么的辛苦，可是我們不會退縮，看著業主在自己創造的環境中舒適的生活，我知道我們的努力是值得的。

我們還在劉助力的安排下分組輪流參觀了碧桂園安全工作的觀察中心和指揮中心——監控室。監控室的屏幕顯示了整個碧桂園公共地方的安全形勢，這樣監控人員可全面觀察整個碧桂園的安全狀況，及時發現某個監控部位的異常情況，并采取適當的處理措施。在參觀的同時，劉助理還介紹了門衛保安和巡邏保安的工作情況。門衛保安的工作主要有：疏導車輛和人員進出，嚴格制止閑雜人員、小商販、推銷人員進入轄區，發現可疑人員和事情后及時處理并報告領導，堅持執行用戶的大宗及貴重物品憑證出入制度等等。巡邏保安的工作主要有：巡視檢查轄區內是否有不安全因素，對形跡可疑人員進行必要的詢查，勸阻推銷人員、小商販等盡快離開轄區，制止轄區內打架斗毆事件的發生，看管好停車場內的車輛、防止撬車盜車事件的發生等等。

同時，我們認識到在安全工作系統中，監控、門衛、巡邏通過無線聯系形成安全工作網絡。監控在三者中處于調度和指揮的地位，監控覆蓋面廣，反饋的信息既多又快，一旦某一部位有情況發生，可由監控人員調度保安力量迅速趕到現場。

下午劉助理帶我們到小區內的雙拼別墅、聯體別墅及優雅洋房處看了看，并帶我們參觀了其中的一個樣板房。室外環境優雅，室內裝飾為地中海風格，在選色上，它選擇了直逼自然的柔和色彩，在組合設計上注重了空間搭配，充分利用每一寸空間，且不顯局促、不失大氣，解放了開放式自由空間；集裝飾與應用于一體，在柜門等組合搭配上避免瑣碎，顯得大方、自然，讓人時時感受到地中海風格家具散發出的古老尊貴的田園氣息和文化品位；其特有的羅馬柱般的裝飾線簡潔明快，流露出古老的文明氣息。這樣的房子和其周圍的環境正印證了“咸寧碧桂園給您一個五星級的家”。

短短的一天見習很快就結束了，可是這一天的所學將會一直伴隨我們?；仡櫼娏暽?，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過見習，加深了我對物業治理知識的理解，豐富了我的物業服務知識，使我對物業管理工作有了深層次的感性和理性熟悉。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業治理有些工作的熟悉僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，可是我們依然相信我們有能力在今后做的更好。在今后從事物業管理的工作中，我們還需要不斷積累經驗，學習新的知識，用理論聯系實際，做一個好的、合格的物業管理員。為我們的業主營造一個舒適的生活居住環境。

通過見習，我熟悉到要做好物業管理工作，既要注重物業治理理論知識的學習，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結合。物業治理作為微利性服務行業，它所提供的產品是無形的服務，物業管理是一種全方位、多功能的治理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛勞的服務性工作。

因此，在物業服務實際工作中，要時刻牢記物業治理無小事，以業主的需求為中心，一切從業主需求出發，樹立“想業主之所想，急業主之所急，做業主之所需”服務宗旨，不斷學習，不斷創新，與時俱進，為業主提供整潔、美麗、安全、溫馨、舒適的居住環境，為全面建設小康社會開創物業治理新的里程碑。

第三篇：物業管理見習報告

碧桂園物業管理見習報告

隨著國家的迅猛發展，國民收入不斷增加，人們越來越重視生活的質量。在滿足衣食溫飽的情況下，對住宅環境及其所在的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務行業，但它由興起到發展，現已成為居民生活不可缺少的服務行業。通過對物業管理這門學科的學習，對物業管理已有大致了解。為更全面的認識物業管理，在老師的帶領下，我們去碧桂園進行一天的物業管理見習。通過實習，使我對物業管理有了深層次的感性與理性的熟悉。咸寧碧桂園是定位于咸寧市高檔山水人居大城?？傄巹澕s2600畝，摘牌1000畝，首期開發約500畝。產品規劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯體）和優雅景觀洋房、電梯洋房，建成苑區是咸寧市第一個大規模中央別墅居住區。項目同時規劃有社區文化廣場、80000㎡社區人工湖，超過6000㎡鳳凰商業街、大型會所、休閑濱水公園等多項配套設施，并由碧桂園集團提供先進的五星級酒店式物業管理服務。

見習中，通過物業管理人員的介紹，加上自己主動地詢問，對咸寧碧桂園的物業管理工作的開展有了進一步的了解。以下是我的見習體會。

一.規范管理，精益求精

碧桂園的物業起步較早，比較成熟，并且已經取得了相當的成績。管理比較成型，各部門的設置、崗位的配置都比較合理。碧桂園從硬件、配套設備設施上都是相當優越的。不僅綠化到位，各種智能化系統，如防盜報警系統、可視電子對講系統等配套齊全。另外，該處的定位較高，物業接手較早，能夠及早發現存在的問題，而且，管理人員服務意識較強。這些為碧桂園物業管理的發展奠定了堅實的基礎。運用正規的科學管理模式，從成立之初，便以做優秀物業管理企業要求自己，從管理制度、管理模式、人員要求、崗位配備都向最優秀的物業管理企業看齊，極力將碧桂園物業做成咸寧物業的精品。

二、加強人力資源治理，創“學習型、創新型”企業。

嚴把員工招聘關。碧桂園物業在招聘管理人員須是大專文憑；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。做好員工的入職、在職培訓工作。碧桂園物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使

員工對公寓城的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。碧桂園物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的務水平和治理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。從實際出發，治理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。公司根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

三、保衛科一道亮麗的風景線——安保隊伍。

保衛科的保安治理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安治理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為學生提供各種服務，形成了治理處一道亮麗的風景線。短暫的見習轉眼而過，回顧見習生活，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過見習，加深了我對物業管理知識的理解，豐富了我的物業服務知識，使我對物業管理工作有了深層次的感性和理性熟悉。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業管理有些工作的熟悉僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓。

通過實習，我認識到要做好物業管理，既要注重物業管理知識的學習，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結合。物業管理作為微利性服務行業，它所提供的產品是無形的服務，物業管理是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性。因此，在物業管理實際中，要時刻牢記物業管理無小事，以業主的需求為中心，一切從業主需求出發，樹立“想業主之所想，急業

主之所急，做業主之所需”服務宗旨，不斷創新，與時俱進，為業主提供整潔、優美、安全、溫馨、舒適的居住環境，為全面建設小康社會開創物業管理新的里程碑。

東梓物業管理公司見習報告

今年九月十八日下午開始，我在東梓物業管理有限公司進行了物業管理見習。在見習期間，我依次對物業部、清潔部、維修部、保安部、經營部、綜合服務部進行了見習。在見習中，我在指導老師的熱心指導下，積極參與物業治理相關工作，注重把書本上學到的物業治理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的熟悉，用實踐驗證所學的物業治理理論，探求物業治理工作的本質與規律。簡短的見習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業治理工作有了深層次的感性與理性的熟悉。

目前，我所見習的東梓物業管理公司擁有員工近108人，在廣西師范大學公寓城有物業管理的項目。治理面積約300萬平方米，治理項目類別是高等院校的學生公寓物業。大學生公寓城由13棟7層高的公寓樓組合而成，小區面積約2900平方米，居住130戶，居住人口近三千人，管理處員工36人，其中：管理人員16人。

回顧實習生活，感慨是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對大學生公寓城的物業治理工作的開展有了進一步的了解，分析了治理處開展物業治理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對治理處的設施治理、事務治理、保安治理有了初步了解。

一、加強人力資源治理，創“學習型、創新型”企業。

嚴把員工招聘關。東梓物業在招聘管理人員須是大專文憑；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。做好員工的入職、在職培訓工作。東梓物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對公寓城的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。東梓物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的務水平和治理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

從實際出發，治理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。公司根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

二、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。

對于設備治理，我在見習中看到，維修部著重建立和完善設備治理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準；發電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。

三、保衛科一道亮麗的風景線——安保隊伍。

保衛科的保安治理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安治理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為學生提供各種服務，形成了治理處一道亮麗的風景線。短暫的見習轉眼而過，回顧見習生活，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過見習，加深了我對物業治理知識的理解，豐富了我的物業服務知識，使我對物業管理工作有了深層次的感性和理性熟悉。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業治理有些工作的熟悉僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何

做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓。

通過實習，我發現東梓物業無論是在治理經驗，還是人才儲備、基礎管理上都已儲備了雄厚的資源，是物業治理行業中的一位后起之秀，它的發展前景非常廣闊。但在廣西，東梓物業的品牌不太響亮，管理項目不多，公司服務局限于基礎的物業管理，若東梓物業挖掘新聞，借用傳播媒體，擴大其知名度。拓寬服務項目，那么，東梓將在物業管理行業新的規范調整期占有更大的市場，讓更多的群眾享受到其優質滿足的服務。通過見習，我熟悉到要做好物業管理工作，既要注重物業治理理論知識的學習，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結合。物業治理作為微利性服務行業，它所提供的產品是無形的服務，物業管理是一種全方位、多功能的治理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛勞的服務性工作。

因此，在物業服務實際工作中，要時刻牢記物業治理無小事，以業主的需求為中心，一切從業主需求出發，樹立“想業主之所想，急業主之所急，做業主之所需”服務宗旨，不斷學習，不斷創新，與時俱進，為業主提供整潔、美麗、安全、溫馨、舒適的居住環境，為全面建設小康社會開創物業治理新的里程碑。

報告人：劉羨英

2007年12月10日

第四篇：物業管理專業見習報告

物業管理專業見習報告

一．見習內容概要

見習時間：2015年4月1日至2015年5月30日

見習單位：****物業管理有限公司

見習人：

見習單位簡介：

****管理有限公司是四川福康建設集團的子公司，成立于2001年，是一家具有獨立法人資格的專業化物業管理公司，物業管理三級資質企業。福康物業傾力打造管理品牌，走品牌之路，服務客戶，使客戶“舒心、省心、放心”，從形象管理到環境管理無不體現物業的品牌形象，在此基礎上形成獨特的物業文化。

**物業秉承發展內地優質物業管理之理念，堅持誠信合作，為客戶創造價值，恪守“客戶 和約束機制；策劃企業文化，加強對外宣傳；負責公司總務工作；做好公司總務工作安排，安排用車、文化娛樂、重要節日聯歡及員工生日慶賀活動。通過在此部門的見習，使我對物業管理公司行政、人事、總務等有了充分的了解。1．員工的招聘

各部門根據用工的需要，用請示的形式向公司領導提出招人申請，綜合辦公室根據公司領導批準后的報告按部門崗位職責與任職條件，向外界招聘，前來應聘的人員填寫《員工求職申請表》，綜合辦公室根據《員工求職申請表》的資料從中挑選符合要求的員工，以便錄用，并填寫《員工應聘檔案表》并存檔。2．員工的培訓與教育 1）入職培訓

了解企業歷史、行業地位、文化，加強企業榮譽感和主人翁意識。熟悉企業規章制度、員工手冊，迅速進入工作狀態。掌握禮儀禮貌服務常識，提高服務水平。了解消防常識，增強消防意識，減少消防隱患。培訓內容包括： A、企業概況。B、公司規章制度。C、禮儀禮貌服務常識。D、消防常識 E、員工手冊。

2）培訓需求與培訓計劃

A、每年1月份各部門將上一考核提出培訓需求，綜合辦公室根據培訓需求和上級的要求制訂培訓計劃，報經理批準后實施。

B、培訓計劃應陳述培訓的對象、培訓的目的、培訓的內容、培訓的時間等內容。

3）每次進行員工培訓，培訓的組織部門應作好《員工培訓記錄》，定期將《員工培訓記錄》交綜合辦公室存檔。3．員工的考核、考核方式

1）考核分為考核、日常考核。具體如下：

A、考核：每年進行一次，考核期為一月一日至十二月三十一日。

B、日?？己耍褐饕且蛱厥夤ぷ餍枰M行的考核，具有隨機性，考核時間視情況而定。2）考核方式

考核方式為上級考核與員工自我評估相結合；問卷評估與個人總結相結合；定量測評與定性考核相結合；日常與定期考核相結合。4 消防安全管理

組織員工正確認識消防工作的任務和責任。明確消防工作實施的方針“預防為主，防消結合”，了解消防工作的總任務，了解消防的基本原理；認識物業管理中常見的火災類型及防火滅火常識；制定消防管理責任制，在物業服務企業中建立三級防火機構，任命三級防火機構責任人； 編制物業管理中預防火災的組織及應急處理方案：組織消防培訓及演練 每季度組織一次全體員工及業主進行理論及實地消防演習。必須熟悉掌握防火、滅火、警報設施的性能和使用方法，以及消防通道的來去方向。密切注意檢查小區公共消防器材，確保消防系統的正常運行。維修人員在維修完后應給予物業服務中心相關負責人一個維修反饋情況，而后由物業服務中心相關負責人對客戶做好回訪工作，可分為電話回訪或上門走訪。

三、我對物業管理行業的認識

在我國，物業管理發展至今已有若干年頭，它對于普通百姓已不再是個陌生的名詞。但由于我國房地產業起步較晚，因此普遍存在“重建設、輕管理”的傾向，忽視了物業管理對房地產市場的反作用。于是人們對于它的看法也是褒貶不一：有人認為物業管理不符合國情，收費太高，服務又太差；又有人認為物業管理使原本沉寂的小區出現了生機，既方便了百姓，又使物業得到了增值。我認為物業管理行業雖然還是個發展不夠完善的行業，但是它的存在卻是非常必要的。從發展的眼光看，陳舊的房管制度已跟不上日新月異發展的社會，人們已開始追求更高的生活質量，而物業管理作為新興的服務行業恰恰迎合了人們的這種需求。從房地產業的發展來看，更多更高檔的物業正在以飛一樣的速度產生，而它們的產生大大帶動了物業管理行業的發展。

兵馬未動，糧草先行。物業工作是后勤中的一大部分，也是保障生產一線工作的馬前卒。這項工作具有事多、事雜、事難等特點，如何做好企業中的物業工作是我們首先考慮的問題。

1、從事物業工作，首先要學會理財

俗話說，巧夫難做無米之炊。沒有一定物質基礎確實難于辦好物業。那么如何合理的、科學的安排和使用它，最大限度的既能把問題處理好，又能最大限度的為公司節省開支，這就需要物業管理人員必需具備一定的作風大公無私，勤勤懇懇，吃苦耐勞的主人翁精神。

2.物業工作人員要有愛護公司財物的意識

公司財物點多面廣，所有公司財產在使用和生產過程中會不同程度的造成損壞和報廢，有部分是不可修補的，有部分是是修補后再利用的，只有認真進行分揀，修舊利廢。合理利用。愛護公物最大程度的為公司節省開支。

3.物業要有良好的人際關系和協調能力

物業協調是物業主管及服務生產一線的直接體現，物業人員要具有吃苦耐勞的思想，首先樹立把位置擺正的思想，不可與服務對象本末倒置，要時刻提醒工作是為生產一線服務的觀念，經常與公司領導、各部門多溝通常聯系，形

成一種相互了解，關系融洽的人際關系基礎，端正服務態度、認真負責，管理服務工作就會得心應手，就會取得事半功倍的效果。

4、物業工作要區別事務輕重急緩的工作能力。

物業工作繁雜事多，臨時性工作也多，事務有大有小，有急有緩，要嚴格按照領導的意圖及時拿出良好的解決辦法，并及時向領導請示匯報工作，突出領導的執行力度。作為物業工作人員首先要考慮周全，并作出合理安排，才能有條不紊的提高工作效率。

4、在日常物業管理實踐中提升服務質量的品質,務必做到“精、細、深”:

“精”——大到房屋的本體維修養護,環境衛生、綠化,機電設備的保養,小至一個工作牌、警示牌的視覺效果,在工作中都必須達到精益求精,達到最優的“頂點”極限狀態,我們所做的每一項工作都必須嚴格、規范、標準。

“細”——我們對物業管理中的每項工作內容都應進行分解,把物業管理和服務的各項內容用流程圖的方法畫出來,使得管理服務過程中的關鍵工作能夠清楚、客觀地識別和呈現。此外,我們還應把容易導致失誤的關鍵點找出來,如前臺的服務人員,投訴處理中的接待與拜訪,上門維修服務后的現場清理等等。簡而言之,物業管理人應從每一件小的事情做起,達到細微處見真情,細微處展示我們的管理水平和服務質量。

“深”——就是在管理過程中,不斷求新挖掘質量管理的深度,并進行持續改進。也就是抓住企業員工與住戶之間的最后關系點,以此深化質量管理。

總之，物業工作是艱巨的，無論事情大小必須同等對待處理，這就要求物業必須適應新形勢，新要求不斷提高自身素質，時刻樹立形象，在復雜的環境中，堅定信念，磨練耐力，持之以恒，做好每件分內工作，為今后發展注入新的支撐作用。

第五篇：碧桂園物業管理見習報告

見習報告

——咸寧碧桂園物業管理

學校：咸寧學院

院系：資源與環境科學學院 專業：工程管理

學號：085321019

姓名：施燕

見習時間 ：2011年11月19日

見習地點 ：咸寧碧桂園

物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關系領域，各方矛盾和糾紛時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，業主拒交管理服務費，物業管理企業因小區內業主財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理體制模糊、法規不健全及物業企業義務承擔某些社會功能的現象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。規范物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規范化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，政府相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝著健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。

一、咸寧碧桂園物業簡介

咸寧碧桂園物業公司于2008年4月份成立，隨著社區的不斷成熟發展，咸寧碧桂園物業業已成長為集物管、客服、水電、家政等多部門全方位服務的大型管理公司，從業人員達500人，為咸寧碧桂園社區業主提供諸多便利，在保障社區安防、衛生、社區服務方面亦獲得諸多贊譽。碧桂園集團以“五星級服務”的為物業理念，并提出物業服務要以“讓業主得到真誠的關懷和優質的服務”為最高使命。

咸寧碧桂園物業公司一直致力使碧桂園的業主能享受有安全、完善、優美、熱情和輕松的環境與氛圍，努力為廣大業主提供五星級的服務。業已成熟的三個大型苑區均設有360度全方位門禁系統，24小時均有專業人員職守，業主進入均需通過電子刷卡，從根本上保障了社區居民的人身和財產安全。

二、碧桂園物業的管理理念

1、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。

嚴把員工招聘關。招聘人員須具備相關技術條件，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。做好員工的入職、在職培訓工作。物業讓新員工了解對小區的基本情況、減少盲目性。

從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量

考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響。

2、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。

碧桂園物業管理公司利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力

3、推行業主互動，促進公司與業主之間的良性互動。

在見習中我了解到碧桂園物業管理公司在與業主關系管理方面，設立了新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。

三、碧桂園物業的管理方式

1、設備管理。管理處著重建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準；發電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用等等。

2、安保隊伍。管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務。

3、清潔綠化。清潔綠化主管對清潔綠化園林器械進行登記和匯總，并記錄于《設施清單》中、制定《清潔園林器械操作規程》，報社區服務中心主任審批后

實施、按操作規程使用園林器械，主管安排相關綠化人員進行管理和保養；維修保養后填寫《設備維修保養記錄表》。主管制定《農藥使用標準與規程》，報社區服務中心主任審批后實施、綠化工按標準使用噴施農藥，使用后記錄于《綠化養護工作日記表》中。清潔綠化工根據《清潔綠化部工作手冊》的規定實施綠化養護工作，并記錄于《綠化養護工作日記錄表》、綠化主管負責對各崗位的工作進行巡檢，并填寫《清潔綠化工作日記錄檢查表》。、主管對巡視中發現的問題及時安排相關人員進行處理，范圍外的問題填寫《業務聯系單》交由社區服務中心處理；器械使用后，組長負責填寫《清潔綠化工具使用登記表》，主管負責制定綠化養護方案，報社區服務中心主任審批，由主管負責組織實施；清潔綠化主管按標準配置清潔工，并制定綠化工作流程。

4、工程維修。主要任務是維持小區內公共設施設備正常運轉，為業主/住戶提供及時周到的物業設備等維修服務?？煞譃槿粘Ｈ霊艟S修和非一般性的維修。日常入戶維修又可分為：接報修、入戶維修、供排水維修、供電維修、門窗維修。非一般性的維修應委托專業維修隊維修，工程維修人員并對所委托項目的維修質量進行監督和跟蹤。社區服務中心當值人員接到業主/住戶報修后，分類明確，應在15分鐘之內開出《維修單》或給予答復處理時間，特殊維修可預先聯系有關單位，根據具體情況答復維修時間，較困難復雜的維修要求72小時內完成；同時應向住戶解釋原因；維修部當值人員接到《維修單》后立即安排人員進行處理，緊急情況應立即趕到現場。一般情況時在1小時之內到達現場。一般性維修不超過2小時之完成，較困難復雜的維修要求72小時內完成，同時應向住戶解釋原因。入戶維修人員要做到有禮、有節，對有可視對講系統的住戶可用可視對講與其聯系，在得到同意后方可進入；無可視對講系統的可按門鈴或輕輕叩三聲門，并禮貌的問好。維修時應多征求住戶意見，如住戶提出不可行的意見或要求時，應根據自己的維修經驗和知識，耐心的向住戶解釋和說明。維修后要做好現場清理工作，用垃圾袋將維修垃圾清理干凈，維修時移動的家具用品應按原位置放好；功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要與原有部位相比較表應無色差，高低不平現象；維修時應盡量滿足住戶要求。

四、見習體會

通過此次的見習，我對各處的物業管理情況有了初步的了解。在這

一過程中，我十分注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作。我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。增長了知識和才干。見習之后，我發現在學校學到的知識很不夠，有些課程書本上講的很淺顯必須實際操作才能真正的明白。而有些像ISO9000、OHSAS18001及ISO14001等體系認證，書本上就沒有涉及，必須靠自己去學習。

我在見習期間大致上了解了小區的資料文件（物業服務的要求）與各部門對工作人員的要求及工作流程。因此我們除了學好專業知識還要從實際中的生活去體驗了解業主的自身利益，從而更好的為業主提供更優質的服務。實習是通過實地的實踐把課堂中所學到的理論知識靈活地運用到實際生活中去。理論聯系實際才能更好地把專業知識學好，希望以后能有更多類似的學習方式。

同時我也深切的感受到，物業管理確實是一個朝陽產業，對高素質管理人才的需求非常大，就業前景十分看好。