第一篇：房地產開發商轉讓土地使用權時應注意的問題

房地產開發商轉讓土地使用權時應注意的問題

一、土地使用權轉讓的概念及分類

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

土地使用權轉讓根據土地性質，包括國有土地使用權的轉讓及集體土地使用權的轉讓，而國有土地使用權轉讓，根據土地來源又包括出讓土地使用權的轉讓和劃撥土地使用權的轉讓，其中出讓土地使用權的轉讓又分為出讓用于成片開發的土地使用權轉讓和出讓用于項目開發的土地使用權轉讓。

二、土地使用權轉讓的程序

1、申請

交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、建筑物產權證明、法人資格證明，委托

書、身份證明等資料。

2、批準

接到申請后，承辦人應對資料及宗地情況進行詳細審查了解，并進行現場勘察，與有關資料對照核實。核對無誤后，填寫轉讓審批表。經辦人攜完整轉讓檔

案與轉讓審批表等報中心及局領導審查批準。

3、簽訂轉讓合同

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十條規定，土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。并且轉讓合同應該采用書面形式。

4、公證

轉讓合同應經過公證。

5、變更登記

辦理土地使用權變更登記，是土地使用權轉讓的法定要件。經辦人依據出讓合同、轉讓審批表、付款票據等，填寫變更登記審批表進行變更登記。變更登記

審批表，可隨轉讓審批表同時報批。

三、房地產開發商在轉讓土地使用權過程中應注意的問題

1、符合轉讓條件

土地使用權轉讓根據土地來源包括出讓土地使用權的轉讓和劃撥土地使用權的轉讓，其中出讓土地使用權的轉讓又分為出讓用于成片開發的土地使用權轉讓和出讓用于項目開發的土地使用權轉讓。房地產開發商必須符合轉讓條件。下

面分別介紹各種情況下的轉讓條件：

劃撥土地使用權的轉讓如用于商品房開發則應具備以下條件：（1）已經商品房立項；（2）已取得建設用地規劃許可證；（3）持有有效期內的建設用地批準書。該類土地使用權的轉讓，不僅應獲得市、區、縣人民政府的批準，而且

應由土地使用權受讓方辦理土地使用權出讓手續。

出讓用于項目開發的土地使用權轉讓應符合下列條件：（1）已按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證；（2）已按照出讓合同約定進行投資開發且應完成房屋建設工程開發投資總額的百分之二十五以上。出讓用于成片開發的土地使用權轉讓應符合以下條件：（1）已按照出讓合同的約定支付全部土地使用權出讓金并已經依法登記取得房地產權證；（2）已經形成工業用地或其他建設用地條件，一般指“七通一平”；（3）已經規劃管理部門確定轉讓地塊的規劃使用性質和規劃技術參數，如容積率、建筑密度等；（4）出讓合同約定的其他條件。無論是出讓用于項目開發或成片開發的土地使用權轉

讓，土地使用權出讓合同載明的土地使用者的權利、義務均隨之轉移。

2、劃撥土地使用權的轉讓

劃撥土地使用權轉讓，應補辦土地使用權出讓手續，并經審查批準，補交出讓金后方可轉讓；或收回國有后出讓國有土地使用權。黨政機關、公益事業單位

劃撥土地轉讓須經上級主管部門批準。

3、簽訂轉讓合同

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十條規定，土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。并且轉讓合同應該采用書面形式。房地產開發商應在轉讓合同中明確約定，不得改變土地用途。確需改變的，應提交土地管理部門同意材料和原批準用地的人民政府批準文件。轉讓合同中應

明確載明土地使用權的取得方式。

4、土地使用權轉讓的變更登記

辦理土地使用權變更登記，是土地使用權轉讓的法定要件。《房地產管理法》

第39條規定的是房地產可以轉讓的條件，但轉讓時，除要簽訂書面轉讓合同外，還要辦理土地使用權變更登記，轉讓才告完成．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十五條規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。同時，房地產開發企業應當在辦理完土地使

用權登記手續后30天內，到市、縣人民政府的房地產行政主管部門辦理項目轉

讓備案手續。

5、房地產開發商應在完全了解稅費的交付情況后約定轉讓時稅費的承擔土地使用權人應當按照規定繳納土地使用稅及其他規費，轉讓人應該清楚自己應該依法繳納的稅費，以免因不具備相關知識而負擔額外費用甚至被追究行政

或刑事責任。

（1）轉讓后土地增值稅的繳納。

土地增值稅是以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為征收對象，依照規定的稅率所征收的一種稅，征收范圍包括轉讓房地產并取得收入的有償轉讓行為，不

包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

（2）土地使用稅及其他稅費的約定。

《城鎮土地使用稅暫行條例》規定了可以免交或者緩交土地使用稅的情況，各省也根據各自情況，在此基礎上又增加了一些免交或緩交的情形，房地產開發商應注意自己應承擔的稅費的收繳情況，應該明晰行使土地使用權需要繳納哪些稅，哪些是自己在簽訂出讓合同時就應該繳納的，哪些是自己應該繳納但可以緩交而未交的，哪些是受讓人必須繳納的，哪些是可以緩交的，哪些是不需要繳納的。

6、受讓人帶來的風險

（1）受讓人支付能力不足

物權的變動采取登記生效主義，在轉讓合同中，受讓人無一例外地都會要求在支付部分轉讓款后，辦理土地使用權變更登記，在變更登記后，再支付剩余部分或全部價款。受讓人的支付能力就成了轉讓合同能否達到轉讓目的的關鍵。由于土地使用權轉讓涉及的資金數額巨大，不少受讓人很難完全履行轉讓合同，從而產生糾紛。轉讓行為在一定程度上存在能否按約支付轉讓款的風險，所以房地

產開發商應盡可能準確判斷受讓人的支付能力，避免支付不能的風險。

（2）受讓人不愿支付轉讓價款

在土地使用權轉讓的過程中，轉讓款的安全與否至關重要。房地產開發商可以堅持支付全部轉讓款后再辦理變更登記。如果受讓人堅持在辦理變更登記后再支付全部轉讓款，而最終無法達成協議。為了免除雙方對資金安全的擔心，雙方可委托一家彼此信任的單位，如律師事務所或銀行，作為轉讓款的監督人，并與監督人簽訂委托合同，由受讓人將一定數額的轉讓款（全部或大部）匯入指定賬戶后，轉讓人與受讓人辦理變更登記；變更登記辦理完畢后，由監督人見證后辦

理款項轉移手續，保障價款轉讓的安全。

第二篇：劃撥土地轉讓應注意的事項

劃撥土地轉讓應注意的事項

一、關于劃撥土地

國有土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地無償交給使用者使用的行為。國有土地使用權劃撥必須依法報經縣級以上人民政府批準，并由市、縣人民政府土地行政主管部門向用地單位或個人頒發《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》。由于土地使用權劃撥時，土地使用者未向作為土地所有者的國家支付土地收益，且沒有使用期限的限制，對于政府而言，土地使用權劃撥屬于一種無償的行政配置方式，因此國家對于劃撥用地范圍有嚴格限制。《中華人民共和國土地管理法》第54條明確規定：“建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府批準，可以以劃撥方式取得：

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；

（四）法律、行政法規規定的其他用地.國土資源部頒布了《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號），對上述可以劃撥的四類用地范圍進行了具體細化，因此，只有符合《劃撥用地目錄》的建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，方可以劃撥方式提供。劃撥土地沒有土地使用年限的規定。但是如果再次上市交易后按普通商品房年限計算，住宅使用年限為70年。劃撥土地是開發商通過劃撥的形式的取得的，一般劃撥土地上的房屋是用來給村民蓋安置房或者經濟適用房的，購買劃撥土地上的房屋，如果是城中村改造項目那么將無法辦理房產證，如果是經濟適用房那么在再次上市交易時需要繳納相應的土地出讓金才可以出售。

劃撥土地的房屋由于土地成本較低，起相對價格也較低，但是大多不是正規商品房，無法辦理全產權房產證，如遇到拆遷等問題，能否得到補償將會是一個未知數，建議謹慎購買。

土地使用權取得與出讓土地使用權取得在成本構成上的差別在于有沒有交出讓金。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓金區別于土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，是按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%。

二、關于土地出讓金的繳納

劃撥土地使用權屬于土地使用權人的法定財產權益，與出讓土地使用權相比，這是一種不完全權益，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入資產。土地使用者依法取得的劃撥土地設定抵押權時，劃撥土地使用權價格可作為使用者的權益，計入抵押標的；抵押權實現時，土地使用權可轉為出讓土地使用權，在扣繳土地使用權出讓金后，抵押權人可優先受償。劃撥土地經批準可以轉讓，劃撥土地使用權價格部分為轉讓方的合法收益，轉讓后的用途不符合法定劃撥用地范圍的，受讓方應當申辦有償用地手續。劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，并以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。按照我國相關的房地產交易法律法規，劃撥土地上的房屋進行上市交易時，應該首先補交國家應取得的土地收益，即補交一筆土地出讓金。如果國有土地使用權是劃撥方式取得，在房屋進行二次交易前，需繳納相關土地出讓金（土地收益金）。但是相關法律沒有明確規定在商品房買賣中，這筆土地出讓金應該由業主補交還是由開發商補交。據介紹，一些政府規定，允許房地產開發商將其開發的經濟適用房小區中的20％作為商品房銷售。當時出臺這樣的政策，是為了鼓勵房地產開發企業積極參與經濟適用房的建設，保障開發商的經濟利益。但是，為了保證經濟適用房的低價位，經濟適用房小區的土地是由政府劃撥給開發商的，因此，其中商品房部分的土地也屬于劃撥性質。針對如今出現的土地出讓金問題，有關部門一直在研究解決，目前，此類房屋的交易按正常的商品房交易。

三、國有企業劃撥土地是否可以轉讓

《城市房地產管理法》及《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》明確規定，“國有建設用地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為”。由此可見，劃撥土地是基于無償取得的土地，其在轉讓時有較為嚴格的批準手續，最基本的程序就是要征得市、縣人民政府的批準同意，否則轉讓違法。《城市房地產管理法》第四十條規定：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按規定報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》相關規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意，并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照相關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。具體可分以下兩種情況。

1.地方法規或行政規定明確劃撥土地改變用途應當收回土地使用權的，或者《國有建設用地劃撥決定書》明確改變用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權，依法有償供應。屬于經營性用地的，應當依法以招拍掛方式供應。

2.地方法規、行政規定沒有明確，《國有建設用地劃撥決定書》也沒有約定的，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》相關規定，經批準可以辦理協議出讓手續，但應當按照土地市場價格補繳土地出讓金，金額應為新用途的出讓土地市場價格減去原用途的劃撥土地市場價格。

四、劃撥土地轉讓合同糾紛典型情況處理

2005年6月18日最高人民法院發布公告，頒發了《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋》，該規定自2005年8月1日起施行。該司法解釋與前已公布施行的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》兩個司法解釋構成了有關房地產開發的三個階段即土地開發、施工營建、物業銷售的完整的、配套的司法解釋體系，共有84條規定的三個司法解釋為各級人民法院處理相關案件準確適用法律提供了有力的法律武器。

劃撥土地使用權是我國特有之概念。在改革開放之前，我國城市土地的利用均是通過劃撥方式進行的，即都是無償劃撥供應的，只存在單一的劃撥土地供應制度。改革開放之后，隨著外資的進入，我國對外資企業開始實行土地有償使用，收取土地使用費。1990年，國務院《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）的頒布與實施，標志著出讓土地使用權制度的建立，由此開啟了劃撥土地使用權通過辦理出讓手續可再行轉讓的歷史。而最近最高人民法院頒布的法釋（2005）5號文《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“《解釋》”）則根據司法實踐對劃撥土地使用權的轉讓方式作了全面的總結和規范，對今后房地產市場的規范發展具有直接的現實意義。

《房地產管理法》實施后，劃撥土地使用權的轉讓應當由有批準權的人民政府批準，但由于對人民政府的批準截止時間等事項沒有詳細規定，在司法實踐中遇到了難題。對此，《解釋》作了規定。

1、劃撥土地使用權未經批準轉讓無效，但在起訴前經批準并辦理出讓手續的則有效。

該《解釋》第十一條規定，“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。”這就是說，在起訴前，轉讓人經有批準權的政府批準辦理了土地使用權出讓手續的，則轉讓人與受讓人間的合同按有效的土地使用權轉讓合同處理。而實際上，這時轉讓的已不是劃撥的土地使用權，而是已轉化為出讓的土地使用權。這里遵循的還是《條例》確立的“先出讓后轉讓”的原則，只不過辦理出讓手續的時間寬延到了起訴前。

2、劃撥土地使用權轉讓在起訴前經批準并由受讓人辦理出讓手續的，轉讓合同按補償性質合同處理。

該《解釋》第十二條規定，“土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。”該規定的法律依據應為《房地產管理法》第三十九條第一款的規定，但彌補了《房地產管理法》對轉讓人與受讓人訂立的合同沒有明確定性易產生爭議的缺陷，將其明確定性為補償性質的合同，并將受讓人辦理出讓手續的時間寬延到了起訴前。

3、劃撥土地使用權轉讓在起訴前經有批準權的政府決定劃撥給受讓人使用，轉讓合同按補償性質合同處理。

該《解釋》第十三條規定，“土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，并將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。”該規定的法律依據應為《房地產管理法》第三十九條第二款的規定，“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”而實際上，這時已不是劃撥土地使用權的轉讓，而是劃撥土地使用權的重新劃撥，當然，這里的受讓人必須按法律規定具有劃撥土地使用資格。由于原劃撥土地使用權人取得該土地使用權時，可能支付了相應的補償、安置等費用，轉讓該土地使用權時可能有地上附著物或存在職工安置等問題，新的劃撥土地使用權人支付補償、安置等費用也符合劃撥土地使用權取得條件的法律規定。

五、劃撥土地使用權轉讓中的協議出讓程序

一、劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣人民政府批準，可以由受讓人辦理協議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。

二、申請與受理、原土地使用權人應當持下列有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權轉讓申請：(1)申請書;(2)《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》;(3)地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明;(4)原土地使用權人有效身份證明文件;(5)共有房地產，應提供共有人書面同意的意見

(6)法律、法規、行政規定明確應提交的其他相關材料。、市、縣國土資源管理部門接到申請后，應當對申請人提交的申請材料進行初審，決定是否受理。

三、審查，確定協議出讓方案 1、審查 市、縣國土資源管理部門受理申請后，應當依據相關規定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規劃管理部門意見。經審查，申請地塊用途符合規劃，并且符合辦理協議出讓手續條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協議出讓方案。2、地價評估 市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。3、核定出讓金額，擬訂出讓方案 市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續時應繳納土地使用權出讓金額，并擬訂協議出讓方案。

(1)、應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定： ①、轉讓后不改變用途等土地使用條件的

應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格

②、轉讓后改變用途等土地使用條件的

應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格

(2)、協議出讓方案應當包括：擬辦理出讓手續的地塊位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、擬出讓時間和出讓時應繳納的出讓金額等。

四、出讓方案報批

市、縣國土資源管理部門應當按照規定，將協議出讓方案報市、縣人民政府審批。

五、公開交易

協議出讓方案批準后，市、縣國土資源管理部門應向申請人發出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。

《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》應當包括準予轉讓的標的、原土地使用權人、轉讓確定受讓人的要求、受讓人的權利、義務、應繳納的土地出讓金等。

取得《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》的申請人，應當將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。

六、簽訂出讓合同，公布出讓結果

通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉讓人應當與受讓人簽訂轉讓合同，約定雙方的權利和義務，明確劃撥土地使用權轉讓價款。

受讓人應在達成交易后10日內，持轉讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理土地出讓手續。

市、縣國土資源管理部門應當按照批準的協議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權人的《國有土地劃撥決定書》，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

市、縣國土資源管理部門應當按照5.8有關規定公布協議出讓結果。

七、辦理土地登記

受讓人按照《國有土地使用權出讓合同》約定付清全部國有土地使用權出讓金，依法申請辦理土地登記手續，領取《國有土地使用證》，取得土地使用權。

第三篇：使用聚丙烯酰胺應注意哪些問題

使用聚丙烯酰胺應注意哪些問題？

聚丙烯酰胺的作用這里不作介紹，下面的內容我們從聚丙烯酰胺的攪伴時間、攪拌速度、投加濃度、投加順度等幾個方面再結合一些相關資料來了解一下使用過程中常見的幾個問題，并作一個簡單的介紹，在實際應用中會存在很多問題，具體問題具體分析。直入主題，先從聚丙烯酰胺溶液的攪拌時間和速度說起。

1.攪拌速度

在配制溶液時，一般采用機械攪拌，攪拌的速度對溶液的配制時間有較大的影響，所以必須嚴格控制機械攪拌速度。攪拌速度過大會引起聚丙烯酰胺溶液的降解，導致部分聚丙烯酰胺分子鏈斷裂，影響其絮凝效果。一般直徑在1米的攪拌罐內，轉速不得大于800rpm，在直徑1.5～2米的攪拌罐內，其轉速不得大于600rpm，如果想加快溶解時間，可以提高攪伴溶液的溫度，但要控制水溫在60℃以下，否則也會影響其使用效果。

2.攪伴時間

在攪拌罐內的攪伴時間根據外界氣溫及現場環境的影響，存在許多不確定因素，正常的情況下為40~60分鐘。

3.投加濃度

一般投加濃度以0.5%～1%為佳，配制濃度以2%為佳。聚丙烯酰胺溶液濃度過高會產生膠體保護現象，影響其用效果。濃度越稀，效果越好，較稀的投加濃度能使溶液在水中迅速擴展、充分混合，但濃度太稀會造成龐大的投加設備。所以根據現場設施調節。

4.投加順序

在投藥間設計時應考慮到投加順序變化的措施，聚丙烯酰胺在作為助凝使用時，一般的投加順序是在投加混凝劑之后。如單獨作為處理高濁度水絮凝劑時，則應先投加聚丙烯酰胺絮凝劑，否則會影響使用效果。

5.分批投藥

將投藥量分成兩部分分別投加于水中，先加入一部分絮凝劑后使之與水迅速混合，相隔1～2分鐘后，再加入另一部分絮凝劑，再與水迅速混合。由于分批投藥能避免過高的絮凝劑濃度與泥沙結合，造成活性基團被封閉的后果，因而可達到較佳的效果。分批投藥的比例，一般先投加60%，然后再投加40%為佳。在給水工程設計時有條件情況下，應盡量采用分批投藥的措施。分批投藥的好處是：在處理高濁水時，分批投藥比一次投藥的絮凝效果更好。

另外在聚丙烯酰胺溶液的配制必須采用專用設備，嚴格防止與其他混凝劑共同使用，或在一投配池內共同投加，否則會使兩種藥劑產生共聚沉淀，不但影響其效果，而且容易堵塞投加設備。

以上經常遇到的問題筆者結合相關資料作了簡單介紹，注意細節，可以讓聚丙烯酰胺的實際使用效果達到最佳狀態，減少不必要的浪費，從而節省使用成本。

第四篇：房地產項目轉讓中應注意的問題hzx

房地產項目轉讓中應注意的問題

1、房地產項目轉讓合同的主要條款

（1）轉讓當事人的名稱、姓名、住所；

（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質、四至、占地面積、有關規劃指標等）；

（3）項目轉讓時土地使用權性質，獲得方式及使用期限；

（4）項目現狀；

A、項目報批現狀包括規劃參數，并列明取得的批文；

B、項目動拆遷、開發現狀（停建、緩建）；

C、項目涉及的土地或工程的權利限制情況；

（5）項目轉讓方式；

A、以開發項目轉讓方式；

需約定：轉讓費用的構成、數額、支付方式，項目的立項、用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續等；

B、以轉讓項目公司股權方式；

需約定：項目公司概況、股權轉讓比例、價格、支付方式，現有資產的認定，需出示原公司股東會決議并需辦理工商變更登記手續等。

（6）項目轉讓價格、支付方法和期限；

（7）項目標的物轉讓、交割日期及方式；

（8）轉讓前原有債權債務以及土地或工程的權利限制的處理；

（9）雙方的其他權利義務；

（10）違約責任；

（11）解決爭議的方法；

（12）轉讓當事人約定的其它事項。

2、簽訂項目轉讓合同前應進行盡職調查，調查的主要內容是：

（1）項目公司的基本情況，如股東、出資情況、經營資質、證照等是否合法有效，是否存在股權糾紛等。

（2）項目概況及現狀，土地使用權的現狀（包括土地性質、出讓年限、土地 出讓合同履行情況、是否可能被土地管理部門處罰或追究責任等）、土地使用權是否抵押查封、已取得的項目批復文件、土地上的房屋、建筑物現狀及拆遷問題、規劃條件等

（3）公司簽訂的主要合同及履行情況，是否影響項目的后續開發。（4）公司的債務情況，債務總額及明細等（5）公司職工人員情況。

（6）是否存在其他重大的經濟法律糾紛等

3、關于轉讓價款中應注意的問題

（1）應對項目公司股權轉讓價款的作價方式作出明確的約定，該價款的計價依據，包括但不限于：項目公司股權計價時項目應達到的條件（取得相應項目批復文件及完成拆遷的費用）及已支付費用、轉讓價款中是否包含債權（主要是股東對項目公司的債權）、債務。

（2）為保障受讓方的權益，轉讓價款應分期支付，一般情況下，分下列

期支付：

A、轉讓合同簽訂后三個工作日內支付定金，受讓方開始末對項目公司進行盡職調查（如盡職調查項目公司無重大經濟和法律問題，合同繼續履行，否則，項目轉讓合同終止，轉讓方退回定金）；

B、轉讓方辦理完將項目公司股權過戶至受讓方名下的手續后或者并取得工商行政管理部門出具的關于股權轉讓變更手續相關收件文件后，受讓方支付相應的股權轉讓價款。

C、如需轉讓方用轉讓價款清償項目公司債務的，則應對轉讓價款的支付設方共管帳戶用于專門清償項目公司的債務，避免轉讓方將款項挪作他用； D、如需轉讓方完善項目的證照和相關手續，應在轉讓方完善相應的手續后支付相應價款。

E、應預留一部分轉讓價款作為公司或有債務的擔保，如一年內無潛在債務的糾紛，再支付余下轉讓款。

F、應注意約定轉讓方履行交接義務（公章、證照、重要文件資料、發票、合同、帳冊等及其他資產）的時間，否則不予支付相應的價款或支付扣除相應的價款后的余額部分。

（3）因轉讓價款一般以土地資產價值為作價依據，且該價格遠高于項目公司 所交納的土地出讓金及后期投入，受讓方支付原股東轉讓款溢價一般不能計入項目開發成本，將嚴重增加受讓方的土地增值稅等成本，因此，應要求轉讓方對溢價部分盡可能提供能計入項目開發成本的發票等憑證。

4、關于債務問題

（1）應對轉讓方已披露的項目公司債務的清償作出明確約定，由原股東負責或由受讓方代為清償。

（2）對項目公司潛在的債務的范圍作出明確的約定，并要求轉讓方提供相應的擔保。

5、關于交接手續

（1）關于工商變更登記手續的辦理時限、辦理責任人應明確約定；（2）項目公司營業執照、稅務登記證、機構代碼證、貸款證、公章、合同及項目的相關資料證照的交付時間、地點、交接程序等。（3）關于項目公司原聘用職工的安置問題及費用承擔問題。

（4）如轉讓方未按約定全部交付公司證照或項目證照，以及公司和項目財務（如發票）、合同、文件資料，因此造成的費用增加或稅收負擔應由轉讓方承擔或由受讓方在應付轉讓價款直接扣除。

第五篇：辦理商標轉讓應注意的問題

辦理商標轉讓應注意的問題商標基礎知識

《中華人民共和國商標法》第三十九條：“轉讓注冊商標的，轉讓人和受讓人應當簽訂轉讓協議，并共同向商標局提出申請。受讓人應當保證使用該注冊商標的商品質量。轉讓注冊商標經核準后，予以公告。受讓人自公告之日起享有商標專用權。”

注冊商標的轉讓，是指注冊商標所有人在法律允許的范圍內，將其注冊商標轉移給他人所有，轉讓注冊商標是注冊商標的主體發生變更，轉讓后的商標所有人不再是原注冊人。轉讓注冊商標與變更注冊人名義不同，后者注冊商標的主體并不發生改變，只是注冊人的名稱、住址等發生了變化。

一、注冊商標所有人在辦理商標轉讓手續時，要注意以下問題：

商標轉讓所轉讓的是商標權，這里的商標權包括商標的使用權和商標的禁用權。

1，商標轉讓必須通過國家商標局核準才受法律保護，否則視為無效轉讓。

根據我國商標法第三十九條的規定，明確協議轉讓注冊商標需由轉讓人與受讓人簽訂注冊商標轉讓協議，并共同向商標局提出申請，也就是說，不能由當事人自主決定。按有關規定，轉讓人和受讓人應當向商標局交送《轉讓注冊商標申請書》一份，有關申請手續由受讓人辦理，受讓人必須符合商標法第四條有關主體資格的規定，即從事生產、制造、加工、揀選和經銷商品或是提供服務的自然人、法人或者其他組織。經商標局核準后，發給受讓人相應證明，并予以公告。

2，商標轉讓人如果在同種或者類似商品上注冊了幾個相同或者近似的商標，應一并轉讓。

商標轉讓人在同類或者類似商品/服務上注冊幾個相同或近似商標的，應該是該商標所有人用于防御的一系列商標，這些商標和欲轉讓的商標是相似的，如果不一并轉讓，在商標使用時就可能出現市場上出現在同種或類似商品上出現類似商標的情況，使消費者出現混淆和誤購，與商標權的基本要件不符。

3，商標轉讓人應將注冊商標的專用權全部轉讓，不允許將注冊商標指定保護的商品進行部分轉讓。

商標轉讓是一個商標的整體轉讓，該商標指定保護的產品應全部包括在內，不允許只轉讓部分商品，因為可能會出現類似的產品上出現相同商標的情況，與商標法的基本要求不符。

4，用于藥品、卷煙、報刊雜志的注冊商標受讓人應出具有關部門批準經營的有效證明文件。

5，商標轉讓人如果正在許可他人使用其注冊商標的，須征得被許可人同意方可轉讓給第三方。

商標被許可人屬于善意使用的第三方，轉讓商標可能會對該第三方造成損失的，被許

可人有權不同意轉讓。

6，在商標實務中，雙方簽訂的轉讓合同最好經過公證處的公證后提交商標局審核。

7，商標轉讓前最好進行商標價值評估，更好的確定雙方都認可的轉讓價值。

8，正在申請中的商標也可以轉讓。

9，受讓人為自然人的，需注意的問題同自然人申請商標。

二、商標轉讓合同

商標轉讓合同是商標轉讓人將商標權或者商標申請權讓渡給商標受讓人而締結的協議。商標轉讓合同自轉讓人與受讓人簽訂商標轉讓合同之日成立，一般也自商標轉讓合同簽訂之日生效，除非當事人有另外的約定。基于商標法第三十九條的規定，商標轉讓需要商標局的核準，所以商標轉讓的完成應該是商標局核準之日起正式轉讓，商標的權屬正式讓渡，受讓人正式享有商標權。有關商標轉讓合同，要注意一下問題：

1，商標轉讓合同是否是要式合同？

要式合同是指法律規定合同具備特定的形式才能成立或者生效的合同。根據商標法第三十九條的規定，“轉讓人和受讓人應當簽訂轉讓協議”，此規定并未指出商標轉讓合同必須是要式合同，轉讓人和受讓人有時候是口頭約定，有時候是簽訂書面合同，都是可以的。但是在商標實踐中，一般要求轉讓人和受讓人必須簽訂書面的轉讓合同，該合同最好經過公證處公證后匯同轉讓申請書一并提交商標局。

2，商標專用權何時轉移？

商標轉讓合同在和合同簽訂時即成立生效或者雙方約定生效時間。而基于商標法第三十九條的規定，商標轉讓需要商標局的核準，所以專用權的轉移應在商標局核準轉讓申請后正式轉移。

三、有關無償轉讓的問題

在商標轉讓實務中，有時候會出現無償轉讓的情況。商標轉讓人將商標轉讓給受讓人，但是商標轉讓人并沒有獲得任何對價，或者有的商標轉讓合同明確約定商標轉讓是免費的。

商標權是一種財產權。商標權的無償轉讓其實從法律上分析應該是一種贈與行為，這種商標轉讓合同應該屬于贈與合同。《合同法》第一百八十五條規定，贈與合同是贈與人

將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。很顯然贈與合同中的財產包括有形財產和無形財產，商標權當然不能例外，并且受贈人獲得財產是無償，即是無需支付對價的。所以這里特別需要注意的就是，贈與人行使撤銷權的問題。《合同法》第一百八十六條規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。而如上所述，商標權的轉移時間應當是商標主管機關核準并公告之日。這樣商標贈與合同自簽訂至商標轉讓公告之間大約還有較長的時間，而在此期間商標贈與人可以隨時撤銷贈與。由于很多當事人對商標作為財產權的認識不夠充分，很多當事人之間簽訂商標轉讓合同隨意性非常大，經常不約定對價或者直接明示無償，如此一來商標受贈人面臨的法律風險非常大。所以慎重起見，商標轉讓合同應當約定有明確的對價。如果是無償轉讓，最好簽訂“贈與合同”。

四、商標轉讓的風險

1，一個商標兩次轉讓

商標轉讓人與第一個受讓人締結商標轉讓合同之后，隱瞞上述事實又與第二個受讓人締結商標轉讓合同，從合同的角度分析，首先第一個商標轉讓合同成立并生效，而第二個合同則屬于可撤銷的合同（由于商標轉讓人向商標受讓人隱瞞了已與他人在先締結商標轉讓合同的事實），如果第二個商標受讓人知道商標轉讓人所隱瞞的事實后，并不行使撤銷權，則第二個商標轉讓合同也有效。對此，第一個商標受讓人有權要求商標轉讓人繼續履行商標轉讓的義務，如辦理注冊商標轉讓手續。而第二個商標受讓人只能要求商標轉讓人承擔不能履行商標轉讓的違約責任。

2，待轉讓的商標已經設置了負擔

有的準備轉讓的商標已經被商標權利人設置了質押、或者已經被許可給其他人使用（并在商標局備案登記）、或者已經被其他人提出撤銷申請等，上述負擔會嚴重影響到商標的順利轉讓。例如，關于“奧妮”商標轉讓而產生的糾紛即如此。本案中，廣州立白公司花費巨資受讓取得了“奧妮”商標，但是確沒有注意到之前“奧妮”商標權利人已經將該商標獨占許可給了香港一家公司，并且這種許可已經備案。如此，則對于“奧妮”商標究竟應當由誰來使用出現紛爭。其實如果廣州立白公司在受讓“奧妮”商標之前，進行商標的查詢，就比較容易發現準備買入的“奧妮”商標是否已設置了負擔，從而為其是否買入或者是否以如此高的價錢買入提供參考。正是由于缺失了上述查詢，所以才導致出現大的紛爭。

3，待轉讓的商標已經到期而未續展的商標受讓人在受讓商標之前，一定要查詢確認該商標的使用期限，使用期限在注冊證上有注明。如果該商標正處于續展期或者寬展期，則要在合同中約定雙方辦理續展的義務。如果該商標已經過了寬展期，就不能再要了，千萬不能馬虎了事，從而導致商標轉讓申請不予核準。

參考

北京集佳知識產權代理有限公司 張亞洲《注冊商標轉讓中的法律問題分析》