第一篇：2011年上半年國內(nèi)輕卡市場發(fā)展態(tài)勢分析及預(yù)測

2011年上半年國內(nèi)輕卡市場發(fā)展態(tài)勢分析及預(yù)測

2011年上半年，受國內(nèi)經(jīng)濟平衡較快發(fā)展，國家興修水利，批量開工興建保障性住房，汽車下鄉(xiāng)刺激新政退出，汽車監(jiān)管力度加大，執(zhí)行油耗準入政策，干旱、雨澇、地震，國內(nèi)通貨膨脹加劇，人民幣升值加速，輕卡主要出口國遭遇戰(zhàn)事和領(lǐng)土紛爭等多重因素的共同影響，國內(nèi)汽車市場發(fā)展速度大幅放慢，由上年高速增長轉(zhuǎn)為平緩增長。

據(jù)中國汽車工業(yè)協(xié)會（簡稱“中汽協(xié)”，下同）統(tǒng)計，2011年上半年，國內(nèi)完成汽車銷售9325201輛，同比增長速度回落至個位，達到3.35%。其中，卡車（含底盤，半掛牽引車）實現(xiàn)銷售1983753輛，同比呈現(xiàn)負增長，增速為-5.03%。卡車細分市場，重卡、輕卡、微卡等細分市場銷量同比全面下降，且下降速度均在個位。輕卡除繼續(xù)占據(jù)國內(nèi)卡車市場的半壁江山之外，市場份額還有0.39個百分點的小幅提升。

表12011年1～6月份國內(nèi)卡車市場銷售情況表

單位：輛，%

縱觀上半年國內(nèi)輕卡市場走勢，2011年上半年，境內(nèi)輕卡市場走出了一條與2010年同期基本相同的發(fā)展軌跡。細分各月，1月、2月兩個月銷量同比實現(xiàn)正增長，3月、4月、5月、6月等4個月的銷量同比呈現(xiàn)下降。

受益于年底用戶資金充裕，部分企業(yè)在完成上年度銷售任務(wù)之后，將多余的銷量轉(zhuǎn)入2011年度銷量統(tǒng)計中，以及傳統(tǒng)節(jié)日——新春佳節(jié)等，2011年1月、2月銷量同比均實現(xiàn)明顯增長；3月份，卡車傳統(tǒng)銷售旺季來臨，受益于此，該月銷量環(huán)比實現(xiàn)大幅增長，但受國內(nèi)整體市場需求放緩的拖累，該月同比又呈現(xiàn)小幅下降，且自4月份開始，市場需求一路走低，直止5月底；進入6月份，隨著夏季的到來，北方農(nóng)產(chǎn)品、飲品等進入需求旺季，農(nóng)村興修水利和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進入建設(shè)期，以及自7月1日起，排放在國三的汽油輕卡停止銷售等的拉動，6月份銷量下降速度開始減緩，但同比仍有萬余輛的差距。

二2011年上半年國內(nèi)輕卡市場競爭分析

2011年上半年，中汽協(xié)統(tǒng)計到的有輕卡銷量的企業(yè)有33家，比上年同期減少2家（缺席的2家企業(yè)分別是成都新大地汽車有限責任公司和常州英田汽車有限公司）。受市場需求整體低迷的拖累，上半年，國內(nèi)輕卡市場競爭格局也發(fā)生了微秒的變化，呈現(xiàn)“三大方隊”（即累計銷量在10萬輛以上的，本文稱之為“十萬輛方隊”，累計銷量在1萬輛～8萬輛之間的“萬輛方隊”以及累計銷量在1萬輛以下的“千輛方隊”）和“三大軍團”（即傳統(tǒng)輕卡軍團，由農(nóng)用車轉(zhuǎn)型的“農(nóng)資軍團”以及以微卡為主業(yè)，生產(chǎn)輕卡的“微卡軍團”）的競爭局面。

表22011年1～6月份國內(nèi)輕卡企業(yè)銷量情況

單位：輛，%

北汽福田、東風股份和安徽江淮等3家企業(yè)組成輕卡市場“十萬輛方隊”，該方隊隊員的累計銷量均在10萬輛以上。該方隊累計銷量合計達到457764輛，同比增長-2.09%，市場占有率合計實現(xiàn)44.76%，同比提升1.01個百分點。在該方隊中，高居行業(yè)榜首的北汽福田與排名第2的東風股份，市場份額相差10個百分點，銷量相差10萬輛以上。且該方隊中各企業(yè)累計銷量同比增長/下降速度均在個位。

累計銷量在1萬輛～8萬輛之間的17家企業(yè)組成輕卡市場“萬輛方隊”。該方隊累計銷量合計增速和合計市場份額同比呈現(xiàn)雙下降。其中，累計銷量合計達到543030輛，同比增長-5.37%；市場占有率合計為53.10%，同比提升-0.59個百分點。在該方隊中，江鈴、長城、慶鈴和飛蝶等4家企業(yè)，累計銷量同比均實現(xiàn)兩位數(shù)增長；北汽有限、河北中興、丹東黃海等3家企業(yè)，累計銷量同比均實現(xiàn)個位數(shù)增長；山東凱馬、黑豹、長安、唐駿歐鈴、力帆、昌河和一汽解放等7家企業(yè)，累計銷量同比均呈現(xiàn)兩位數(shù)下降，且昌河和一汽解放2家降速同比均在30%以上。

累計銷量在萬輛以下的13家企業(yè)組成的“千輛方隊”，累計銷量合計僅有21806輛，同比增長-17.74%，市場份額僅占2.13%。

2011年1～6月份，東風、江淮、長城、躍進、一汽、江鈴、慶鈴和北汽有限等8家傳統(tǒng)輕卡企業(yè)，累計銷量合計增速和合計市場份額同比雙雙呈現(xiàn)個位數(shù)增長。其中，累計銷量合計實現(xiàn)493426輛，同比增長2.85%；市場份額合計達到48.25%，同比提升3.36個百分點。

2011年1～6月份，北汽福田、金杯、凱馬、南駿、唐駿歐鈴、力帆、飛蝶、黑豹、新龍馬等10家由農(nóng)用車轉(zhuǎn)型的輕卡企業(yè)，輕卡累計銷量合計增速和合計市場份額同比呈現(xiàn)雙下降。其中，累計銷量合計達到443398輛，同比增長-9.11%；市場份額實現(xiàn)43.36%，同比下降2.29個百分點。

2011年1～6月份，隨著汽車下鄉(xiāng)刺激新政的退出，長安、中興、昌河和天汽等4家以微卡為主業(yè)的企業(yè)，輕卡累計銷量合計增速和合計市場份額同比雙雙呈現(xiàn)下降。其中，輕卡累計銷售合計實現(xiàn)58085輛，同比呈現(xiàn)兩位數(shù)下降，同比增長-15.29%；市場份額合計達到5.68%，同比下降0.74個百分點。

三2011年上半年國內(nèi)輕卡市場特點及原因分析

（1）上半年國內(nèi)輕卡市場特點分析

盡管上半年輕卡整體市場發(fā)展不盡如人意，但其中呈現(xiàn)出的特點仍可圈可點。

1、市場銷量同比小幅下降。輕卡繼續(xù)占據(jù)卡車細分市場半壁江山。傳統(tǒng)輕卡企業(yè)市場份額繼續(xù)回升。農(nóng)用車轉(zhuǎn)型企業(yè)市場份額繼續(xù)下降。微卡企業(yè)生產(chǎn)的輕卡銷量同比大幅下降。

2、面市的輕卡新品數(shù)量增多，推出新品的企業(yè)數(shù)量減少

年初以來，國內(nèi)輕卡市場需求持續(xù)低迷，大大激發(fā)了企業(yè)推出新品的熱情。據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年推出輕卡新品的企業(yè)由上年同期的6家減少到今年的4家，其中僅福田1家就推出了6個系列，高居行業(yè)榜首；東風推出4個系列，屈居第二。面市的新品達12個系列，與上年同期8個系列相比，新品數(shù)量大幅增加。今年面市的新品不僅涵蓋國Ⅲ、國Ⅳ排放，小、中、大噸位，且全部面向中高端市場（詳見表3）。

表32011年上半年國內(nèi)輕卡面市新品情況表

3、購車直補、降價促銷成為上半年輕卡企業(yè)經(jīng)營活動的主旋律

為了應(yīng)對市場持續(xù)下滑的局面，主流輕卡企業(yè)相繼采取了諸如購車直接補貼，降價銷售，休閑自駕駛游，購車送大禮，舉辦卡車大賽，產(chǎn)品巡展等形式多樣的營銷措施，且降價促銷伴隨企業(yè)營銷始終。比如，在國家刺激新政退出之后，眾輕卡企業(yè)自行推出了購車補貼措施，補貼幅度在1000～2000元不等，如時代輕卡購車直補1000～5000元創(chuàng)富基金；除了企業(yè)對購車進行直接補貼之外，送大禮也成為營銷的靚點。如躍進將“三包期”里程延長5000公里，購車還贈送交強險；一汽通用推出購買解放輕卡贈送800元交強險活動；長安汽車推出購車送交強險，送保險卡等活動。此外，慶鈴針對其旗下不同系列的輕卡，推出了最新的貸款購車方案等等，其它企業(yè)典型營銷活動詳見表4。促銷活動時間長，優(yōu)惠幅度大成為今年卡車市場一大亮點。

表42011年上半年國內(nèi)輕卡企業(yè)營銷活動一覽表

4、輕卡企業(yè)拓展專用車市場步伐加快

中汽協(xié)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，受整體市場需求低迷的拖累，2011年前5個月，國內(nèi)輕卡專用化率（即主機廠銷售的輕卡專用貨車和輕卡底盤銷量兩項之和，與輕卡含底盤的總銷量之比）達到8.97%，同比下降2.05個百分點。國內(nèi)輕卡專用化率呈現(xiàn)短暫的下滑。

但此局面并沒有影響到主流輕卡企業(yè)拓展專用車市場前行的腳步。一方面，企業(yè)充分利用各種機會，進行專用車產(chǎn)品的展示，如在2011年上海國際車展上參展的三款國產(chǎn)輕卡專用車產(chǎn)品，2011廣州冷鏈物流研討會上展示的東風凱普特冷藏車等。另一方面，效仿國內(nèi)重卡企業(yè)的做法，國內(nèi)主流輕卡企業(yè)與改裝車企業(yè)聯(lián)合進行產(chǎn)品公告的申報，產(chǎn)品的巡展推廣等。如東風與中聯(lián)重科、煙臺海德、福建龍馬等國內(nèi)環(huán)衛(wèi)專用車主流企業(yè)聯(lián)合進行產(chǎn)品公告的申報。此外，東風股份還獨自在浙江、上海、江蘇、安徽等地進行工程車市場的開拓等。

5、刺激新政退出后低噸位輕卡銷量繼續(xù)保持增長

受經(jīng)濟發(fā)展減速，刺激新政退出，市場需求下降的拖累，今年前5個月，國內(nèi)大噸位段輕卡（4.5t＜總質(zhì)量≤6t）累計銷量實現(xiàn)100403輛，同比呈現(xiàn)兩位數(shù)下降，同比增長-24.65%；市場占有率達到12.31%，同比增長-4.09個百分點，累計銷量增速和市場份額同比呈現(xiàn)雙下降。與此同時，低噸位段輕卡（1.8t＜總質(zhì)量≤3.5t）的累計銷量增速和市場份額同比實現(xiàn)雙增長。其中，銷量達到462098輛，同比增長4.29%；市場份額繼續(xù)超過半數(shù)，達到56.66%，同比提升4.53個百分點。

6、輕卡產(chǎn)能擴張步伐繼續(xù)加快

年初以來，國家執(zhí)行商用車準入新政，嚴控企業(yè)貸款規(guī)模等嚴峻形勢，并沒有阻擋住輕卡產(chǎn)能擴張的步伐。據(jù)不完全統(tǒng)計，年初以來，先后有8大輕卡項目已經(jīng)或即將開工建設(shè)，與上年同期6大項目相比，有繼續(xù)加快之勢。其中，大集團的建設(shè)規(guī)模依然靠前，如中國重汽不僅在家門口的章丘建輕卡基地，還攜王牌在成都建輕卡基地；北汽在擴大長沙輕卡產(chǎn)能規(guī)模的同時，又在河北新建輕卡基地。長安則簽下了年產(chǎn)25萬輛輕卡的新基地等。

（1）3月份，北汽集團在河北滄州黃驊市新建輕卡基地項目簽約。項目首期投資50億元，遠期投資100億元，建設(shè)規(guī)模40萬輛輕卡。新基地將于2012年底或2013年初投產(chǎn)。

（2）3月10日，由四川海盛貿(mào)易投資的西南輕卡城項目簽約，項目計劃投資約2億元，占地75畝，預(yù)計年稅收約2200萬元。

（3）3月18日，中國重汽章丘輕卡基地項目在章丘工業(yè)園開工奠基，基地總建筑面積54743m2，合同額約計6316萬元，計劃工期約100天。

（4）3月18日福田汽車同意投資19.06億元，對長沙廠區(qū)進行搬遷改造，新建長沙汽車新廠。

（5）2011年內(nèi)，總投資16億元的金杯輕卡項目將入住沈陽汽車城內(nèi)，生產(chǎn)產(chǎn)品為輕、中、重卡。目前該項目已完成初步規(guī)劃和選址。

（6）5月8日，大運成都新基地建設(shè)項目在成都開發(fā)區(qū)開工。新基地占地1085畝，投資21億元，預(yù)計2012年竣工，將建成重、中、輕卡10萬輛年產(chǎn)能，生產(chǎn)涵蓋“大運”、“川江”和“川路”等三大品牌以及即將推出的輕卡新品，年銷售收入將超過120億元。

（7）5月17日，一汽通用哈輕新工廠正式投產(chǎn)。新工廠一期形成10萬輛解放輕卡年產(chǎn)能。二期工程完成后，產(chǎn)能將達到20萬輛。

（8）6月30日，重汽王牌成都青白江區(qū)汽車工業(yè)園奠基。項目占地1500畝，總投資30億元，到2015年全部投產(chǎn)后，將形成輕微卡30萬輛、中重卡10萬輛年產(chǎn)能。

（9）5月24日，河北省定州市與重慶長安輕卡項目簽約。項目分兩期進行。其中，一期工程將于2013年投資，二期工程將于2015年投資，屆時將形成輕卡25萬輛、專用車5萬輛年產(chǎn)能。

7、農(nóng)用車企業(yè)攜輕卡首次亮相上海國際車展

在2009年之前往屆的上海國際車展上，很難覓到輕卡的蹤跡，更不用說農(nóng)用車企業(yè)了。而在2011年上海國際車展上，不僅眾輕卡企業(yè)聯(lián)合參展，甚至連農(nóng)用車企業(yè)攜輕卡首次現(xiàn)身。東風、重汽王牌、躍進、福田、五征、金杯和江淮等7家輕卡企業(yè)帶來20款輕卡參展。參展輕卡企業(yè)數(shù)量，參展車型數(shù)量，均創(chuàng)歷年上海國際車展新高，成就了2011年輕卡市場上一道靚麗的風景線。且凸顯六大特點：

一是每家企業(yè)都把各自當家產(chǎn)品拿來參展，如高端輕卡。二是輕卡專用化趨勢明顯，如凱普特冷藏車、王牌廂式貨車、歐馬可純電動環(huán)衛(wèi)車等均亮相本屆上海國際車展。三是農(nóng)用車企業(yè)首次參展，如成都王牌借重汽之力參展，低速貨車企業(yè)——山東五征首次攜輕卡參展。凸顯企業(yè)憑借車展窗口展現(xiàn)擴張產(chǎn)品線的趨勢。第四，輕卡企業(yè)攜出口型產(chǎn)品參展，如金杯帶來4款輕卡，其中的三款均是針對海外市場的。第五，企業(yè)通過車展占領(lǐng)市場，這是往屆所沒有的。如東風股份不僅帶來四款輕卡參展，還帶來了一款ZD30、兩款東風康明斯等三款發(fā)動機。六是借車展之際，推出輕卡新品，如躍進推出了新歐卡K301，江淮推出帥鈴Ⅲ等。

（2）影響上半年國內(nèi)輕卡市場發(fā)展的原因分析

上半年輕卡市場發(fā)展的影響因素很多，綜合起來，主要有以下幾個方面：

1、國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2011年上半年，國內(nèi)生產(chǎn)總值204459億元，同比增長9.6%。全國夏糧產(chǎn)量12627萬噸，增長2.5%。全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長14.3%。固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）124567億元，同比增長25.6%。社會消費品零售總額85833億元，同比增長16.8%。農(nóng)村居民收入增長快于城市居民，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入3706元，實際增長13.7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11041元，實際增長7.6%。

2、國內(nèi)興修水利，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，住房建設(shè)，房屋裝修等均在二季度進入高峰；農(nóng)產(chǎn)品、飲品等進入消費旺季，網(wǎng)絡(luò)銷售持續(xù)增長，7月1日起，排放在國三的汽油輕卡停止銷售。年初以來，企業(yè)對輕卡產(chǎn)品進行直補，以及鋼鐵、橡膠等汽車原材料價格持續(xù)下降等，支撐了部分市場銷售。

3、公路運輸繼續(xù)保持快速增長。交通部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年1～5月份，國內(nèi)完成公路貨運量107.85億噸，貨物周轉(zhuǎn)量19011.19億噸公里，同比增長14.4%和15.5%。

4、上半年國內(nèi)大面積持續(xù)干旱，致使農(nóng)業(yè)、工業(yè)、礦產(chǎn)等行業(yè)遭受較大影響，購車需求受到抑制。農(nóng)業(yè)方面，上半年國內(nèi)大面積干旱，使糧食、水果、蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品大量減產(chǎn)；6月份，國內(nèi)超過半數(shù)的省份又遭遇洪災(zāi)，直接影響到農(nóng)民增收；干旱同時使部分地區(qū)灑水車等專用車需求量上升。工業(yè)方面，干旱致使京津唐、河北、上海、江蘇、浙江、安徽、湖南、河南、江西、重慶等10個省級電網(wǎng)出現(xiàn)電力供需緊張，部分省份再度拉閘限電。礦產(chǎn)方面，因干旱缺水導(dǎo)致部分金屬礦業(yè)停產(chǎn)等。

5、上半年，4萬億元投資項目陸續(xù)完成，前兩年市場需求提前透支，汽車下鄉(xiāng)、以舊換新等政策的退出，國家持續(xù)收緊銀根，整頓房地產(chǎn)市場，一致性管理政策實施，國內(nèi)通貨膨脹加劇，油價、物價、原材料、人力成本、過路過橋費等均在高位運行，“用工荒”、中小企業(yè)“倒閉潮”的出現(xiàn)，江浙等地大部分私營企業(yè)，將資金抽出，投向黃金、古董等其它行業(yè)，物流市場增長速度放慢等，加劇了輕卡市場的低迷。

6、人民幣持續(xù)升值，利比亞、埃及、敘利亞等我國輕卡主要出口國遭遇戰(zhàn)爭，越南等東南亞地區(qū)遭遇領(lǐng)土紛爭等，均對我國上半年輕卡的出口產(chǎn)生較大影響。

四展望下半年

影響下半年輕卡市場發(fā)展的因素綜合如下：

1、宏觀經(jīng)濟方面，通過上半年一系列抑制通貨膨脹措施的實施，下半年，國內(nèi)通貨膨脹的壓力有望得到部分緩解，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展速度有望小幅加快。

2、成品油價格有望下調(diào)。經(jīng)國務(wù)院關(guān)稅稅則委員會審議并報國務(wù)院批準，自2011年7月1日起，我國將大幅下調(diào)汽油、柴油、航空煤油和燃料油的進口關(guān)稅，其中柴油、航空煤油將以零關(guān)稅進口。

3、進入夏季和秋季，興修水利、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、洪災(zāi)災(zāi)后重建等進入建設(shè)高潮，北方水果、蔬菜和夏糧等進入成熟期，冷飲進入消費旺季，洪災(zāi)同時緩解了電荒出現(xiàn)的機率等，都給輕卡市場需求帶來新的需求商機。

4、下半年，2011年度1000萬套保障性安居工程將進入集中開工期，將產(chǎn)生新的市場需求。按照城鄉(xiāng)住房部要求，2011年11月底，本年度保障性住房的開工率將由5月底的34%左右，提高到100%。由此將拉動輕卡銷量回升。

5、物流成本有望下調(diào)，物流需求有望增長，農(nóng)產(chǎn)品銷售有望加快。6月8日，國務(wù)院出臺了促進公路物流發(fā)展的“國八條”。該新政在降低過路過橋費的同時，將大力發(fā)展農(nóng)超對接、農(nóng)校對接、農(nóng)企對接等。從6月20日起，交通部、發(fā)改委、財政部等5部委啟動了在全國范圍內(nèi)開展為期一年的收費公路專項清理工作等新政，將促使公路運輸成本下降，增強用戶購車的積極性。

6、中小企業(yè)資金緊張的狀況有望緩解。6月7日，銀監(jiān)會在官網(wǎng)上發(fā)布了《關(guān)于支持商業(yè)銀行進一步改進小企業(yè)金融服務(wù)的通知》，提出十項推動商業(yè)銀行支持和改進小企業(yè)金融服務(wù)的措施，意味著中小企業(yè)下半年經(jīng)營狀況有望改觀。

7、自7月1日起，排放在國三的汽油輕卡停止銷售。

8、自7月1日起，國內(nèi)治超力度全面加大。因為從該日起，《公路安全保護條例》開始執(zhí)行。該政策的直接影響是：車輛的外廓尺寸、軸荷和總質(zhì)量應(yīng)當符合國家規(guī)定標準，否則不得生產(chǎn)、銷售；對1年內(nèi)違規(guī)超限運輸超過3次的車輛吊銷車輛營運證。如果《條例》能執(zhí)行到位，產(chǎn)品公告有可能調(diào)整，車輛需求總量將有所增加，反之，則對汽車生產(chǎn)企業(yè)無任何影響。

9、交通部加強車輛運行安全監(jiān)管，用車成本將再度上升。按照交通部“交運發(fā)〔2011〕80號”《關(guān)于加強道路運輸車輛動態(tài)監(jiān)管工作的通知》，自2011年8月1日起，新出廠的運輸危險化學品、煙花爆竹、民用爆炸物品的道路專用車輛，安裝使用具有行駛記錄功能的衛(wèi)星定位裝置（GPS）。

此外，應(yīng)該看到，上半年新出現(xiàn)的和已經(jīng)存在的一系列問題，短期內(nèi)很難得到解決，諸如居高不下的通貨膨脹，已經(jīng)倒閉的和大量瀕臨破產(chǎn)的中小企業(yè)，持續(xù)上升的失業(yè)率，人民幣的持續(xù)升值等等。因此，如果下半年不再出臺鼓勵政策，預(yù)計持續(xù)通脹、緩慢增長和持續(xù)的緊縮政策等將貫穿下半年直至2012年。

由此推斷，今年下半年市場將呈現(xiàn)淡季不淡，旺季不旺的發(fā)展態(tài)勢。

銷量方面，預(yù)計下半年輕卡總銷量將與上年同期持平，實現(xiàn)92.3萬輛。全年輕卡總銷量有望實現(xiàn)194.56萬輛，同比增長-0.72%。

第二篇：國內(nèi)中央空調(diào)末端市場發(fā)展態(tài)勢分析

國內(nèi)中央空調(diào)末端市場發(fā)展態(tài)勢分析

隨著我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，國內(nèi)興建了許多商場、辦公樓、酒店等公共設(shè)施，這些建筑中大多裝有中央空調(diào)設(shè)備。當前，我國中央空調(diào)末端行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展態(tài)勢，從生產(chǎn)到銷售的每一個環(huán)節(jié)都日漸趨于成熟，市場潛力巨大。

尚普咨詢家電行業(yè)分析師指出，作為比較成熟的產(chǎn)品市場，中央空調(diào)末端市場因產(chǎn)品技術(shù)差異小，同質(zhì)化情況比較明顯；加上用戶在采購中央空調(diào)末端產(chǎn)品時對品牌要求不高，造成末端廠家進入市場的門檻較低，眾多企業(yè)的競爭較為混亂。

中央空調(diào)末端產(chǎn)品在高端市場的競爭態(tài)勢相對比較緩和。這主要是因為末端產(chǎn)品作為主機設(shè)備的附屬，一般會采用捆綁的方式進行整體招標或銷售，而在招投標項目的競爭中，主機設(shè)備和工程安裝金額占據(jù)了絕大多數(shù)資金。因此，項目競爭的焦點不會圍繞中央空調(diào)末端產(chǎn)品展開，造成末端產(chǎn)品在高端市場中競爭“風平浪靜”。

中央空調(diào)功能的充分發(fā)揮依賴于兩大關(guān)鍵因素：首先是系統(tǒng)設(shè)計及安裝，其次為中央空調(diào)末端產(chǎn)品的功能與工藝設(shè)計、制造品質(zhì)、安裝與維護等。

未來，中央空調(diào)末端的優(yōu)化設(shè)計及附加功能的發(fā)展，將成為創(chuàng)造不同行業(yè)所需個性化、特殊化的室內(nèi)環(huán)境的重要手段。這不僅是中央空調(diào)末端產(chǎn)品市場營銷的賣點，也將成為中央空調(diào)末端制造商通過差異化競爭創(chuàng)造品牌個性、提高附加值的技術(shù)核心所在，還是中央空調(diào)主機企業(yè)建立戰(zhàn)略合作伙伴的重要選擇標準之一。

2012~2016年中國中央空調(diào)末端產(chǎn)品市場調(diào)查報告顯示：我國中央空調(diào)末端行業(yè)在快速發(fā)展的同時，也要適度停下腳步來審視自身不足，不斷反思和借鑒，只有這樣才能在未來中央空調(diào)末端行業(yè)發(fā)展中取得和國際大鱷競爭的資本及主動權(quán)。未來，中央空調(diào)末端制造商的市場發(fā)展方向是通過產(chǎn)品競爭力的強化，結(jié)合對細分市場的差異化營銷，增強對最終用戶的滲透能力，增強自有品牌的影響力，以此擴大對工程商、代理商的影響力。

第三篇：2011年輕卡市場運行態(tài)勢及特征分析

2011年輕卡市場運行態(tài)勢及特征分析

2011年11月11日作者：楊再舜

A、輕卡市場發(fā)展態(tài)勢淺析

中國汽車是政策車市，特別反映在商用車上。今年以來，隨著國家4萬億元項目陸續(xù)投資完成和前兩年 “汽車下鄉(xiāng)”政策透支了今年的輕卡需求。另加上“汽車下鄉(xiāng)”補貼政策結(jié)束，生產(chǎn)資料與物價持續(xù)上漲，使得購車成本提高，從今年元月至今，輕卡市場基本處于5000元左右的漲價狀態(tài)，使得 部分農(nóng)村用戶暫時擱置了購車計劃而持觀望態(tài)度，購車需求受到抑制。此外，年初對車輛油耗標識法規(guī)突發(fā)性實施，措手不及的廠商也流失一部分市場。

隨著城鎮(zhèn)化速度加快，二級與三級區(qū)域市場發(fā)展將刺激輕卡市場增長、輕型車購置和運營成本下降、稅費改革，農(nóng)用車優(yōu)勢不再，用戶將會轉(zhuǎn)投輕型車。在新的經(jīng)濟條件下，城市城區(qū)、城鄉(xiāng)之間以及城際之間短途運輸需求快速增長而農(nóng)用車無法適應(yīng)當代公路運輸高效、快速、省油等等的競爭要求，使得輕型車市場將進一步得到提升，政策退潮下的農(nóng)村市場仍是車企的必爭之地。

明年將實商用車施延期國四排放法規(guī)標準，因此，各車企的高端輕卡動力全部采用高壓共軌技術(shù)，排放滿足國

三、國四等。現(xiàn)階段無論是裝配在中高端輕卡上的4JB1，仿4JB1還是ZD3.0、4KH1、F1C、Sofim、ISF2.8/ISF3.8等，均采用高壓共軌技術(shù)，排放滿足國三及以上排放水平。

目前，國內(nèi)高端輕卡動力現(xiàn)階段以日系技術(shù)為主，歐系輕卡系列為輔，其代表者4JB1，其后進入市場的ZD30、4KH1等都是源于日系技術(shù)；而另外歐美技術(shù)產(chǎn)品將會對日系技術(shù)發(fā)起挑戰(zhàn)，以福田康明斯ISF2.8、ISF3.8為代表的美系動力，以依維柯索菲姆和上菲紅為代表的歐系動力將會對日系帶來很大沖擊，日系發(fā)動機占主導(dǎo)的局面將在已發(fā)生了改變，并處于消退和萎縮的趨勢，這一動態(tài)已出現(xiàn)在高端輕卡動力市場。預(yù)期未來五年之內(nèi)，混合動力

或天然氣輕卡或?qū)⒊晌磥磔p卡發(fā)展方向。

今年以來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟通漲、人民幣持續(xù)升值，利比亞、埃及、敘利亞等中東和北非國家輕卡主要出口國遭遇戰(zhàn)爭，越南等東南亞地區(qū)遭遇領(lǐng)土紛爭，均對今年各主流輕卡車企的出口產(chǎn)生重大負面影響。

B、輕卡產(chǎn)品發(fā)展趨勢淺析

隨著中國社會的城市化進程加快，城市城區(qū)、城鄉(xiāng)之間以及城際之間短途運輸需求快速增長，帶動了城市輕卡的升級換代，國內(nèi)各大城市迫切需要造型前衛(wèi)、排放環(huán)保、動力強勁、低碳節(jié)能的高端輕卡，符合這一市場需要的高端輕卡需求將越來越大。目前，各主流輕卡生產(chǎn)廠家大力運用技術(shù)競爭的市場開拓手段，產(chǎn)品升級改造速度加快。車型向?qū)掦w、高噸位發(fā)展，呈現(xiàn)出輕卡高端化和中卡化的趨勢。

目前，在輕卡高端市場上，福田歐馬可、慶鈴P100T P600、江淮帥鈴Ⅲ、江鈴凱銳、凱運和N800、鄭州日產(chǎn)凱普斯達、東風股份凱普特與純歐系南京依維柯歐霸高端輕卡競爭正形成捉對撕弒之勢。雖然如今還有很多輕卡品牌還保留著五十鈴的經(jīng)典造型，但越來越多的輕卡強者已經(jīng)開始向著自己的風格發(fā)展，整個產(chǎn)品體系都擁有自己獨特駕駛室特征與特色。

當下，國內(nèi)高端輕卡整車的動力、制動、懸掛、車載電子等系統(tǒng)均需要全面升級換代。全面引入轎車化設(shè)計理念，將人體工程學這一設(shè)計思想引進到卡車領(lǐng)域，具體表現(xiàn)在可方便操作的一體化中控臺，集中了音響系統(tǒng)、空調(diào)控制系統(tǒng)等等。其它如電動門窗、助力轉(zhuǎn)向;可調(diào)節(jié)位置的座椅及可調(diào)角度方向盤，使駕乘者更加輕松;大曲面擋風玻璃的采用，使駕駛時的視線效果更好，大大減少了盲區(qū)的存在，降低了事故的發(fā)生。

在車型的延伸上，細分特點更明顯，高承載力的大輕卡被市場廣泛認可并成為未來市場主流產(chǎn)品。此種車型一般采用雙排帶臥鋪結(jié)構(gòu)，使其駕駛室空間得到增大，保證了整車乘坐的舒適性;大部分采用了導(dǎo)流罩設(shè)計，將車身的實用和美觀融為一體;在車廂和駕駛室之間，融入了公司的LOGO及其自身特有顏色，以增強視覺沖擊力。

當下，高端輕卡上已經(jīng)采用了大扭矩整體鍛造前橋，抗扭、抗彎、疲勞強度高;一次沖壓成型的車架與縱梁進行全鉚接，使整車的可靠性更高。底盤上的升級能夠使輕卡更好地適應(yīng)各種路況要求，滿足不同行業(yè)的承載需求。此外，高端輕卡基本上已經(jīng)升級為6擋變速器的大扭矩變速箱，更符合大馬力發(fā)動機的匹配要求。不少車型還采用氣壓雙回路制動系統(tǒng)、彈簧制動、帶排氣輔助制動系統(tǒng)、帶感載閥，使得整車空載和滿載的制動均衡、操縱輕便靈活方、轉(zhuǎn)向穩(wěn)定性好、駕乘更舒適。此外，并經(jīng)過空氣動力學設(shè)計的駕駛室和后視鏡控制降低低頻噪聲而使駕駛室更安靜，最大限度地隔離在運動聲音、怠速噪音等內(nèi)外的噪聲。

在動力系統(tǒng)上，4JB1及仿4JB1衍生品是現(xiàn)階段國內(nèi)高端輕卡動力首選。裝配4JB1發(fā)動機此類高端車企原有江鈴、慶鈴。此后，江淮、福田以4JB1為進行了動力衍生產(chǎn)品開發(fā)，如北汽福田奧鈴TX-4JB1氣剎新品和奧鈴TX-雷沃4D新品。

如今康明斯ISF高端動力又成為高端重卡的代名詞，如新款江淮威鈴配康明斯ISF輕型發(fā)動機。ISF系列直列四缸3.8升和2.8升發(fā)動機，是康明斯投入巨資全新研發(fā)的兩款面向未來的新一代全電控輕型柴油機。ISF3.8升發(fā)動機功率覆蓋140-170馬力，升功率可達35千瓦/升，同級中承載力最強、運輸效率最高。

在整車輕量化方面，一是優(yōu)化車輛設(shè)計結(jié)構(gòu)，二是在優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上應(yīng)用新材料，在不降低承載能力前提下實現(xiàn)的整體輕量化。以美鋁車輪為代表的企業(yè)也具體展示了利用新材料和新工藝如鎂、鋁合金，高強度合金，復(fù)合塑料材料等在輕量化中發(fā)揮的顯著作用。卡車的輕量化是一個系統(tǒng)工程，它涉及整車、發(fā)動機、懸架等各個領(lǐng)域，甚至包括新材料以及新技術(shù)的應(yīng)用。

汽車車身約占汽車總重量的30%，空載情況下，約70%的油耗用在車身重量上。汽車

重量每降低100公斤，每百公里就可節(jié)油0.6升。若汽車整車重量降低10%，燃油效率可提高6%—8%；若滾動阻力減少10%，燃油效率可提高3%；若車橋、變速器等裝置的傳動效率提高10%，燃油效率可提高7%。因此，在計重收費下，輕量化車對于整車的燃油經(jīng)濟性、車輛控制穩(wěn)定性、碰撞安全性都非常重要。

東風銳鈴輕卡 東風銳鈴采用東風中卡多利卡駕駛室、五十鈴動力體系、日產(chǎn)凱普斯達底盤新技術(shù)合力打造的中高端輕卡產(chǎn)品，不論外觀、造型、內(nèi)飾還是動力總成系統(tǒng)配置、底盤技術(shù)，超越同類產(chǎn)品。

東風銳鈴的動力體系主要采用東風輕發(fā)D28五十鈴技術(shù)發(fā)動機、五十鈴變速箱、五十鈴前橋后橋。獨家采用多種儲物空間設(shè)計和真空罐設(shè)計，獨配轉(zhuǎn)速表，改進安全帶設(shè)計和駕駛室下視鏡。

第四篇：2017-2021年中國信用卡市場發(fā)展及預(yù)測分析

2017-2021年中國信用卡市場發(fā)展及預(yù)測分析

一、有利因素

（一）政策利好

2016年4月15日，中國人民銀行發(fā)布《中國人民銀行關(guān)于信用卡業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》，宣布信用卡行業(yè)多項變革。《通知》秉持“讓市場的回歸市場”原則，將信用卡行業(yè)的幾項重要費率由央行固定，改為發(fā)卡機構(gòu)自助確定，并放在了《通知》最重要的第一二三條中。主要有信用卡透支利率、免息期和最低還款額、違約金等。近年來，無論是在信用卡的申請還是對現(xiàn)有持卡人的服務(wù)上，一二梯隊的銀行政策已默默由“跑馬圈地”變?yōu)榱恕熬氉鳌保敬巍锻ㄖ芬?guī)定，幾項與持卡人最密切相關(guān)的費率，都改由發(fā)卡機構(gòu)自主確定，對于依賴市場而活的商業(yè)銀行來說，或是利好消息。

（二）信用卡業(yè)務(wù)分拆獨立經(jīng)營 2016年9月20日，繼中信銀行、民生銀行分拆信用卡業(yè)務(wù)之后，光大銀行宣布也擬耗資100億元設(shè)立獨立子公司。相比事業(yè)部制運營模式，獨立的子公司將更具激勵機制和風險隔離意識，能在一定程度上扭轉(zhuǎn)時下商業(yè)銀行對利差的依賴。然而，銀行信貸、信用卡、消費金融等業(yè)務(wù)在市場和客戶定位上存在一些重疊，這塊“蛋糕”的爭奪無疑對信用卡子公司運作將是一次考驗。

（三）平臺化運營打破行業(yè)壁壘

在當前傳統(tǒng)金融行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的新階段，信用卡行業(yè)更加需要憑借大數(shù)據(jù)及智能引擎不斷提升關(guān)注、感知與及時響應(yīng)客戶需求的能力。對于不同“社群”的個性化需求，信用卡行業(yè)需要積極應(yīng)對，打造以移動互聯(lián)網(wǎng)為核心，接入多種手段的金融服務(wù)平臺，通過線上面向個人客戶、集團客戶，提供業(yè)務(wù)宣傳、產(chǎn)品銷售、業(yè)務(wù)辦理以及增值服務(wù)。未來，平臺化必定將成為各家銀行信用卡公司領(lǐng)跑行業(yè)的突破口。因為平臺通過為雙邊提供全面的功能和服務(wù)，從而積累流量，能夠在網(wǎng)絡(luò)規(guī)模效應(yīng)下實現(xiàn)平臺自身的快速成長及客戶、商戶規(guī)模的壯大。例如招行信用卡推出的掌上生活A(yù)pp，就建立了一個“生活-消費-金融”的平臺，打破了銀行間壁壘，在行業(yè)內(nèi)首次實現(xiàn)向所有持卡人全面開放。

（四）虛擬信用卡

隨著中國銀聯(lián)推出HCE云支付功能，以及Token技術(shù)在移動支付中的應(yīng)用，虛擬卡業(yè)務(wù)得以實現(xiàn)，ApplePay、SamsungPay、HCE云閃付加速了虛擬信用卡的發(fā)展和普及。目前，工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行等都有了虛擬信用卡業(yè)務(wù)。

虛擬信用卡是傳統(tǒng)信用卡謀求變局的一次突破性嘗試，其背后將是銀行從產(chǎn)品、服務(wù)、營銷到管理的全方位經(jīng)營模式的改變，也是傳統(tǒng)信用卡中心變身成為互聯(lián)網(wǎng)平臺的一個重要標志。

二、不利因素

（一）相應(yīng)的法律法規(guī)不完善

第一，信用卡配套的法律法規(guī)尚不健全。由于征信數(shù)據(jù)使用、個人隱私的保護等方面的立法尚不完善，政府部門在數(shù)據(jù)使用上便制定了許多限制性條款，對商業(yè)銀行及發(fā)卡機構(gòu)的風險管理能力、信用數(shù)據(jù)的有效使用造成限制。另外，由于中國信用卡的系統(tǒng)化管理水平較為滯后，大量的授信決策和后端管理政策都是通過人工判斷的，導(dǎo)致人為驅(qū)動執(zhí)行在風險管理中占的比重過大，這不僅降低了風險管理的效率，而且增加了操作風險的機會。第二，打擊銀行卡犯罪的相關(guān)法規(guī)有待完善。目前，我國刑法對信用卡詐騙的界定十分簡略，無法全面覆蓋信用卡業(yè)務(wù)的各專業(yè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的犯罪行為。未將與信用卡風險管理密切相關(guān)的借記卡業(yè)務(wù)中的欺詐行為界定為犯罪，未將單位等團體納人銀行卡詐騙犯罪的主體，對內(nèi)部人員作案的情況未形成明確的懲罰機制，缺乏對騙領(lǐng)銀行卡、詐騙銀行資金等行為的相關(guān)規(guī)定和處罰條款。

（二）個人征信體系不健全

我國已經(jīng)于2006年一月正式啟動了個人信用征信系統(tǒng)，通過在這一系統(tǒng)可以查詢到個人的信用記錄，這在一定程度上完善了中國的信用卡市場。然而，中國的個人信用評估依然面臨著“數(shù)據(jù)瓶頸”。目前，個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫已基本實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，但這只是各商業(yè)銀行歷史信用數(shù)據(jù)的匯集，沒有包含工商、稅務(wù)、保險等其他社會公共部門的信息。加上我國個人收入不透明以及個人征稅機制不完善，銀行難以根據(jù)歷史的或當前的信用數(shù)據(jù)判斷借款人的財產(chǎn)、個人收入的真實性、穩(wěn)定性、還款意愿等關(guān)鍵性內(nèi)容，對數(shù)據(jù)的真實性和有效性造成了影響。其次，目前的個人信用信息數(shù)據(jù)庫存放的數(shù)據(jù)只是客戶的歷史信用數(shù)據(jù)，商業(yè)銀行在授信時，也只是查閱該客戶的歷史借款、還款記錄，看是否存在逾期還款記錄以及是否貸款過多，超出客戶自身的還款能力。這只能杜絕已有違約記錄或貸款過多的惡意貸款，對新發(fā)生的貸款和沒有逾期記錄的貸款不能實施有效的信用風險評估及管理。

（三）信用卡的睡眠卡數(shù)量大

雖然中國的信用卡市場近年來獲得了迅速的發(fā)展，但是信用卡的總體滲透率依然較低，這主要是因為一人多卡的現(xiàn)象在中國較為普遍，超過40%的信用卡持卡人持有一張以上的信用卡。另外，信用卡中睡眠卡數(shù)量十分大。由于國內(nèi)各家銀行發(fā)卡目標人群的定位大致相同，且銀行更多關(guān)注發(fā)卡數(shù)量，因此造成一人多卡的重疊發(fā)卡現(xiàn)象極其嚴重，活躍卡所占的比重大約僅占總發(fā)卡量的30%。

（四）缺少差別化服務(wù)

雖然信用卡業(yè)務(wù)的主要利潤來自于年費、商戶消費回傭和透支利息收入，但是體現(xiàn)一張信用卡價值的并不在于它的年費或者利息的高低，而是由持有信用卡所帶來的增值服務(wù)。從發(fā)達國家信用卡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗看，信用卡增值服務(wù)的多少和優(yōu)劣對客戶維護、市場拓展以及持卡人用卡頻率的促銷起著舉足輕重的作用。從國內(nèi)來看，由于技術(shù)上缺乏一套有效的客戶數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，影響了國內(nèi)商業(yè)銀行對客戶的綜合評價，不能科學地確定什么樣的持卡人才是優(yōu)質(zhì)客戶，所以優(yōu)質(zhì)客戶的差別化服務(wù)難以體現(xiàn)。在現(xiàn)階段，一名優(yōu)質(zhì)持卡人，基本上還不可能享受到類似國外發(fā)卡銀行所提供的各種增值服務(wù)。正是因為信用卡服務(wù)的無差別、趨同性，才造成了目前國內(nèi)“像賣大白菜一樣賣信用卡的”的營銷戰(zhàn)略，國內(nèi)商業(yè)銀行間的競爭還停留在信用卡年費的比拼上。

中投顧問對2017-2021年中國信用卡發(fā)卡量預(yù)測

截至2015年末，全國信用卡累計發(fā)卡5.22億張。截至2016年上半年，信用卡累計發(fā)卡量達到5.94億張。我們預(yù)計，2017年中國信用卡累計發(fā)卡量將達到6.91億張，未來五年（2017-2021）年均復(fù)合增長率約為13.25%，2021年中國信用卡累計發(fā)卡量將達到11.36億張。圖表 中投顧問對2017-2021年中國信用卡累計發(fā)卡量預(yù)測

11.***E2018E2019E2020E2021E中國信用卡累計發(fā)卡量（億張）6.918.877.8410.07

數(shù)據(jù)來源：中投顧問產(chǎn)業(yè)研究中心

中投顧問對2017-2021年中國信用卡授信總額預(yù)測

截至2015年末，全國信用卡授信總額為7.08萬億元，同比增長26.43%。截至2016年末，信用卡授信總額達到9.14萬億元，同比增長29.06%。我們預(yù)計，2017年中國信用卡授信總額將達到11.2萬億元，未來五年（2017-2021）年均復(fù)合增長率約為20.72%，2021年中國信用卡授信總額將達到23.8萬億元。

圖表 中投顧問對2017-2021年中國信用卡授信總額預(yù)測

23.8252013.51510502017E2018E2019E2020E2021E中國信用卡授信總額（萬億元)11.216.219.8

數(shù)據(jù)來源：中投顧問產(chǎn)業(yè)研究中心

第五篇：昆山房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析

昆山房地產(chǎn)市場開展態(tài)勢分析

1.昆山城市概覽

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地理位置：

昆山是江蘇省蘇州市下屬的一個縣級市，它地處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。

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人口：

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年昆山戶籍人口63.72萬人，外來人口62.53萬人，外來人口占到本地居民數(shù)的98%。其中，來自臺灣、日本、韓國及歐美國家的境外人士到達4萬人左右。

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交通：

滬寧高速公路、312國道穿越昆山市，至上海虹橋機場約半小時車程，至上海浦東機場約1小時車程。

至蘇州市約25分鐘車程。

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宏觀經(jīng)濟環(huán)境：

表1

2004年昆山市假設(shè)干宏觀指標

指標名稱

數(shù)值

同比增長

指標數(shù)值橫向比擬

GDP

570億元

24.5%

人均GDP

9.07萬元

29.4%

位居全國同等級城市之首，是上海市同類指標的1.65倍

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

15011元

15.2%

是上海市同類指標的0.90倍

上年全國百強縣〔市〕評比名次

第2位

順德居首位

資料來源：2004年昆山市國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報。

值得一提的是，昆山的外來投資十分密集。截至2004年，該市實際利用外資突破90億美元。其中，臺資的比例最高，占到半數(shù)以上。目前，昆山的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)主要集中在以IT產(chǎn)業(yè)為主的通信設(shè)備、計算機及其他電子業(yè)。

2.昆山房地產(chǎn)市場開展回憶

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近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長

注：2004年數(shù)值為預(yù)測值。

資料來源：昆山統(tǒng)計局。

圖1

2001-2004年昆山市房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢

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供需情況來看，市場供給和需求均逐年快速上升，且需求增速明顯高于供給

注：缺少2004年的預(yù)售面積和空置面積。

資料來源：昆山統(tǒng)計局。

圖2

2001-2004年昆山市商品房供需指標走勢

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需求結(jié)構(gòu)來看，銷售規(guī)模以住宅為主體，但商業(yè)房產(chǎn)的需求增長顯著

資料來源：昆山統(tǒng)計局。

圖3

2001-2003年昆山市各類商品房銷售面積構(gòu)成分析

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價格角度來看，近年來商品房售價逐年快速上升

資料來源：昆山統(tǒng)計局。

圖4

2001-2004年昆山市商品房售價走勢

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基于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的強勢表現(xiàn)，全國知名的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進軍昆山

表2

進入昆山的局部知名房地產(chǎn)企業(yè)

企業(yè)名稱

進入時間

（年）

運作工程

工程區(qū)位

工程總建面

（萬平方米）

工程總占地

（萬平方米）

萬科集團

2004

萬科高爾夫別墅

昆山市陽澄路、馬鞍山路

世茂集團

2004

昆山世茂新城

昆山城南

130

綠地集團

2003/2004

綠地·國際家園

昆山市花橋鎮(zhèn)

600

267

中原地產(chǎn)

2003/2004

華城美地（代理）

昆山市長江北路、鑫茂路

資料來源：網(wǎng)上搜索。

3.未來3年昆山房地產(chǎn)市場開展預(yù)測

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預(yù)測結(jié)果顯示，未來3年內(nèi)昆山市商品房銷售將穩(wěn)步增長

現(xiàn)采集1999-2004年昆山市主要宏觀指標及房地產(chǎn)供需指標，回歸分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)：

昆山市商品房銷售均價=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971〔R2=0.998〕

昆山市商品房銷售面積=957.66*昆山市商品房銷售均價-105.337〔R2=0.808〕

基于此，可以計算得到2005-2007年昆山市商品房銷售均價和銷售面積，詳見表2。

表3

2005-2007年昆山市局部指標預(yù)測

指標名稱

2005

2006

2007

GDP〔億元〕*

625.98

687.46

754.98

戶籍人口〔萬人〕**

65.48

67.65

70.14

人均GDP〔萬元〕

9.56

10.16

10.76

商品房銷售均價〔萬元/平方米〕

0.30

0.32

0.33

商品房銷售面積〔萬平方米〕

184.15

196.36

208.58

*

?昆山城市總體規(guī)劃（2002--2021）?，2021年昆山市GDP預(yù)計到達1000億元，假設(shè)2006-2021年年均遞增速度均為9.8%。

**

人口預(yù)測采用二階多項式自回歸分析結(jié)果〔R2＝0.994〕。

資料來源：2004年昆山市國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報。

值得一提的是，商品房預(yù)售面積與銷售面積一樣，也直接影響了市場供需平衡，而在預(yù)售增長迅猛的昆山市〔參見圖2〕，這局部需求對市場的影響是十分重要的。但是，由于筆者目前缺乏相應(yīng)的預(yù)售數(shù)據(jù)，因而暫時無法將這局部需求考慮進去。

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市場供給來看，近期的施工面積到達較高的水平，已根本滿足未來3年的銷售面積需求

資料來源：昆山統(tǒng)計局。

圖5

2001-2004年昆山市商品房施工面積走勢

4.昆山市房地產(chǎn)市場開發(fā)投資時機分析

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住宅市場中，高檔物業(yè)存在明顯的投資時機

2001－2003年，住宅銷售面積年均遞增58.59%，而高檔物業(yè)〔包括別墅、高檔公寓〕年均遞增152.29%，且連續(xù)三年供需根本平衡。

表4

2001-2003年昆山市不同檔次住宅供需指標比照

單位：萬平方米

年份

高檔住宅*

普通住宅**

竣工面積

銷售面積

二項之差

竣工面積

銷售面積

二項之差

2001年

3.72

3.89

-0.17

47.59

54.45

-6.86

2002年

10.08

9.90

0.18

73.02

67.44

5.58

2003年

28.54

24.76

3.78

145.80

121.97

23.83

*

高檔住宅包括別墅和高檔公寓。

**

普通住宅是指除高檔住宅外的所有住宅。

資料來源：昆山統(tǒng)計局。

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酒店式公寓市場具有較大的開發(fā)投資潛力

長期旅居當?shù)氐木惩馊耸考巴獾馗呤杖肴后w是酒店式公寓的主要消費群體。目前，昆山市約有62.53萬外來人口，其中有4萬名境外人士。即使只考慮境外人士對酒店式公寓的需求，參考上海市境外人士入住酒店式公寓的數(shù)字〔2003年底約為6.7%〕，那么昆山市酒店式公寓的市場需求至少有2700套。

市場供給角度看，截至2004年9月昆山市幾乎沒有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6個酒店式公寓工程已經(jīng)啟動，預(yù)計將在2-3年內(nèi)建成，總供給套數(shù)在1300-1500套，尚無法滿足市場需求。

表5

目前昆山市已開盤的酒店式公寓工程

工程名稱

均價

（元/平方米）

套數(shù)〔套〕

交房時間

備注

長江酒店公寓

11000

352

2006年

挑高設(shè)計，可分隔使用

摩天.星光酒店公寓

2006/2007年

未開盤

前進錄

5600

162

2005年

中茵蘋果社區(qū)

5000

120

2005年

吉田國際廣場

5800

338

2007年

都市現(xiàn)代城

4100

144

2005年

資料來源：網(wǎng)上搜索。

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寫字樓市場、特別是高檔寫字樓市場具有明顯的投資時機

近年來寫字樓需求十分旺盛，空置面積逐年快速降低。

表6

2001-2003年昆山市寫字樓空置面積變化

年份

商品房空置面積（萬平方米）

#同比增長

其中：寫字樓空置面積

（萬平方米）

#同比增長

2001年

23.16

0.64

2002年

19.56

-15.54%

0.33

-48.44%

2003年

13.70

-29.96%

0.27

-18.18%

資料來源：昆山市統(tǒng)計局。

昆山市現(xiàn)有的大局部寫字樓建設(shè)標準都比擬低，最高標準的樓盤相當于上海的乙級寫字樓。然而，該地區(qū)迅猛開展的金融、咨詢、傳媒、設(shè)計等為代表的第三產(chǎn)業(yè)，對中高檔寫字樓的需求目前無法得到滿足。

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商業(yè)物業(yè)開展前景較佳

目前，昆山市人均商業(yè)面積僅為0.8平方米，低于上海及周圍大局部城市人均商業(yè)面積1平方米左右的水平。由于缺乏商業(yè)設(shè)施，本地區(qū)的很大一局部消費力量、特別是中高檔消費需求被分流到上海市、蘇州市等地。

由于商業(yè)開展空間較大，眾多國內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛涌入昆山。

表7

進入昆山的局部商業(yè)巨頭

企業(yè)名稱

進入時間

（年）

工程區(qū)位

工程總建面

（萬平方米）

大潤發(fā)

2003

昆山朝陽中路518號

1.88

易初蓮花

2003

昆山長江北路，近新浦路

歐尚購物中心

2004

昆山前進西路、白馬涇路

11.2

沃爾瑪

2005

西部城市副中心

樂購

2005

鐵南城市副中心

資料來源：網(wǎng)上搜索。