第一篇：銀行貸款按揭問題匯總 2

銀行貸款按揭問題匯總

1、是否要擔保費,需要提供哪些擔保資料?

答：不需要擔保費，無法擔保，只能提供銀行所需材料

2、大額貸款收入證明要開多少?是否要提供個稅證明？

答：需要提供月供兩倍的收入證明，且需要個稅證明，所提供的收入資料越多越好

3、可以用企業(個體)做擔保貸款嗎？（提供材料）

答：可以，如果是個體，則屬于商業貸款，但必須是最高法人提供營業執照等證件復印件

4、名下有擔保還可以貸款嗎？有沒有影響？

答：可以貸款，但前提是必須能夠提供覆蓋擔保額兩倍的財力證明或者月供兩倍的收入證明

5、明確首付款的比例，有一套房產付多少？二套怎么付？別墅和普通住宅的區別？ 答：別墅和普通住宅一樣，首付款一套房最低付10%-30%，二套60%。

6、如果有購房合同及發票,購房者可不可以提取公積金余額?

答：具體需要咨詢當地的公積金管委會，一般情況下是無法提取余額的7、別墅首套房利率（利率表）下調嗎?（浮動情況）

答：幅度10%

8、提交完材料到放款日期需要多久?

答：普通住宅小額度的貸款，兩周左右便可放款，正常情況下別墅都是一樣的，根據貸款額度決定放款時間，一般不超過一個月

9、可以提前還款嗎？ 利息會改變嗎？ 有還款次數限制嗎？

答：可以提前還款，利息從全部還清本金的當天起重新按照日期計算利息，無還款次數限制

10、如果客戶之前有房產貸款記錄，但是已經還清超過兩年了，可否按一套房來計算利率和首付比例？

答：正常銀行中的貸款記錄會在借款人還清全款的五年內均可查出，五年后銀行系統自動消除，記錄未消除的情況下無法按照首套房來付首付款

11、商業貸款還需要擔保嗎？

答：不需要

12、如果房產證上簽了兩個人名字，主還款人及貸款人如果產生逾期，是否對二人的資信情況都有影響？

答：是，都會有影響，可以在網上或中行分行查詢征信情況

13、如果買房人月供不夠，收入證明不夠，有什么解決措施？

答：如果是沒錢，那就沒有任何解決措施，如果是實際收入能滿足月供條件，只是證明開不出來的情況下，可以提供流水賬戶

14、建行男的商業貸款到多少歲，女的到多少歲?

答：借款人年齡加貸款年限 男的不超過65歲，女的不超過60歲，貸款期限最短1年，最長三十年，如果貸款申請日超過借款人生日以后，貸款年限減少一年，多個借款人共同申請借款的，以年齡最大者為準

15、現在建行公積金貸款是”認房也認貸”嗎,還是”認房不認貸” ?

答：認房也認貸

16、購房者向銀行貸款辦理按揭是由購房人自己辦理手續,還是開發商可以代辦?或者代理商也可以代辦?如果要代辦,購房者同意的情況下需要提供哪些資料和信息?

答：①必須只能借款人本人自己辦理

②貸款所需資料有 借款人及共同還款人身份證復印件、戶口本復印件、婚姻狀況證明（民政局出具的結婚證或單身證明）如已婚借款人則需提供本人及配偶的有效證件復印件（身份證、軍官證、警官證、文職干部證等）借款人為軍人時，需同時提供軍官證和軍人身份證（或團級及以上單位出具的證明）

③個人資信證明

④已進行網簽備案的購房合同

⑤首付款證明（付款收據、POS條）

⑥（建行）銀行卡復印件

⑦建行要求的其他材料

17、有逾期記錄還可以貸款嗎？逾期次數怎么評定相應的懲罰措施？

答：逾期連續三次，或累計六次以上的，根據建行判定是否惡意行為來給予相應的處理

18、建行按揭住房貸款所需材料及辦理流程有哪些？

答案參考16題

19、如果我在建行申請了個人住房商業貸款，在貸款期間遇人民銀行調整了貸款利率，我的貸款從什么時間開始執行新利率呢？

答：從政策公布后的次年1月1日生效按調整后的利率重新核算利息

第二篇：析農村銀行貸款問題

析農村銀行貸款問題

http://2008-10-07

農村信用社及農村合作銀行（下稱農村銀行）作為我國金融業的重要組成部分，至今已經歷了50年的發展歷練，形成了獨具一格的經營方式，這與每一代信合人的努力與國家及地方政府的支持是分不開的。在市場經濟的今天，面臨中國加入WTO的新挑戰，尤其是黨的十七大之后，本著科學發展、與時俱進的和諧理念，農村銀行的改革勢在必行，加強信貸管理和資產保全工作成為農村銀行工作的核心內容。

一、當前農村銀行在貸款營銷中存在問題的主要成因

貸款業務是農村銀行的主打品牌，也是農村銀行在金融業競爭中的優勢，基于農村銀行貸款所面臨的復雜情況，貸款營銷及資產管理工作就至關重要。面對國家經濟政策的緊縮，全國中小企業生產經營困難重重，更是給農村銀行的貸款營銷及資產管理工作帶來了很大壓力。而農村銀行自身在貸款業務中所存在的種種問題，不僅增加了金融風險，更不利于資產保全工作的開展。從法學的角度分析，主要有下列幾種情況和原因：

首先，制度規章缺乏穩定性確定性和連續性。

在法理中對法有一個要求即法不能朝令夕改，換言之法作為調整人們行為的規范必須是穩定的，進而才能是明確的，只有這樣才能保證法具有可預見性，人們在事前就知道自己的行為是否在法律允許的范圍內，從而做到有法可依，遵紀守法。這一理論同樣適用于農村銀行的貸款工作。現在的貸款業務缺乏穩定明確的規章制度，一個規定剛剛實施，馬上又出現新的替代方案，或馬上補充了新的規定，在實施過程中不論是理解上還是執行上都帶來了困難，降低了對一個行為合規性的可預見性，所帶來的金融風險遠遠大于這些新方案所體現的靈活性。

靈活性是農村銀行在金融業競爭中一個突出的優勢，貸款一直以程序簡捷，方法靈活為業界所推崇，但是靈活應以穩定為基礎，好比建高樓，沒有深厚的地基，萬丈高樓就難以堅固挺拔。故筆者認為農村銀行應制定一系列（各種業務）的統一的、明確的、穩定的規范，這個過程要民主審慎嚴格，一旦規范制定之后，不到萬不得以，不能隨意變動，以此為依據，開展業務。不要擔心穩定的規范難以適應瞬息萬變的社會，我們可以隨著情況的變更制定各種補充性規定，作為穩定規范的延伸。但是這些補充性規定的制定也要嚴謹，不能想到一點就發布一個規定，應具有立法者的精神，經過嚴格的思考研究，集體決定得出。這些補充性規定一旦發布也具有穩定性，不能隨意變更。在此基礎上，我們隨機而動，應時而變的發揮靈活性，才能帶來新的生機，否則靈活僅會帶來無序，為各種管理帶來困難。

法律講求程序正義，只有程序公正了，才能保證實體正義的實現，所以任何時候不能犧牲程序上的公正。農村銀行在貸款上一個重要問題在于貸款人簽字蓋章的真實性，這是程序公正最基本的要求。由于農村銀行現在的制度過分信賴人性，將大部分權利交到少數人手里是危險的，尤其是在不能保證個人職業道德的情況下。現實的訴訟中出現很多借款用途，簽字蓋章不真實的情況，已經觸犯了我國刑法，但是有些客戶經理不懂法，不知法，認識不到問題的嚴重性，甚至以身試法，不僅給農村銀行帶來了巨大經濟損失，也給其自身帶來了法律上的責任。要改變這種狀況，就要求進行普法教育，提高員工對于法律的認識和職業道德

素質，使廣大員工知法懂法、守法遵法、依法經營、依法維權。

法學中有一句名言：法不明文規定不為罪，法不禁止即自由。筆者認為一切有一個明確的規范在，是保證秩序的關鍵，現在的很多問題都是因為缺乏秩序所引起的，改變這個問題是改善現狀的一個重要保證。明確公開才能給貸戶以信心，輔之以廣泛的宣傳，大力的推行優質服務，必然能對營銷貸款起到積極作用。

其次，進行法律風險提示和履行告知義務。

做為貸款合同一方的當事人，農村銀行有進行風險提示和履行告知的義務，這是合同法明確規定的從義務之一。亞里士多德對于法治的理解中首先要求善法治理，其次就是善法要為廣大群眾所知曉。不為人知的法律不能作為法治的標準。延伸到貸款工作中，要降低金融風險，減少訴訟中不可預見的因素，告知義務很重要。具體來說，信用社面對的貸戶多為文化水平較低的農戶，很多人不懂法，更不用說什么是合同，什么是擔保，什么是法律責任了。

在這種情況下，合作銀行應該在信貸部以公告的形式，在醒目的位置告知每位貸戶何謂合同，何謂擔保，何謂連帶擔保責任，何謂法律責任等一些基本的法律常識。這樣在貸款清收或依法訴訟中就可以明確認定信用社盡到了告知的義務，貸戶不能以不知道法律規定為由，規避責任，減少了影響農村銀行勝訴的不確定因素。

再次，貸款嚴格執行審查制度防患于未然。

法必須被遵守實施才能實現法治，推而廣之，合作銀行的各項規范穩定之后，要得到充分的實施，才能發揮其作用。所以在貸款中，只有嚴格按照規范做事，才能降低金融風險。一個重要的體現就是貸款的“三查”制度的流于形式和表面化，當然“三查”的實施確實對于人力物力有很嚴格和充分的要求，但是如果這個方面出現問題，對于農村銀行債權必然會產生不利影響。在訴訟中很多當事人為企業的，企業在貸款過程中改制，導致董事會人員變更，對合同成立之時的董事會同意貸款或擔保的決定就會產生影響。如果“三查”及時到位，就能在其改制之初或改制之時就發現這個問題，并應靈活的通過協商，變更合同或其他方式，確認貸款合同和擔保合同的效力。防止待此筆貸款成為不良貸款后，對方當事人以企業變更，新的董事會成員不知道擔保此事為由進行抗辯，規避法律。

因此，只有嚴格的按照程序辦事，投入程序開展所需的人力物力，防微杜漸，才能做到未雨綢繆，防止出現亡羊補牢的被動局面。

最后，對貸戶要堅持雙贏原則盡力扶持。

保全清收工作不能局限于出現問題后解決問題，而應該把目光放在問題出現之前，預防是關鍵。要把握當今時代經濟發展的脈搏是金融業必須做到的重要方面。因此，農村銀行要時刻了解國家經濟政策，了解市場供給和需求狀況，當一個政策出現變化，開始發生連鎖反應時能夠及時的做出應對，而不是等到問題全部冒出來的時候，才想到如何解決。要真正做到同企業同呼吸共命運，才能扮演好企業的“孵化器、助推器”的角色。

同時，農村銀行在不良資產清收工作中，應該堅持以盤活為主，面對市場瞬息萬變的情

況，許多企業在動蕩中不知所措，因此，對那些暫時資金周轉困難，但是行業發展前景好的企業應該抱持寬容的態度，在不違反原則的情況下，給予一定的寬限，而是盡量選擇雙贏的方案，進行雪中送炭、放水養魚，使其回到良性的發展渠道。而不能對其釜底抽薪、落井下石，對其采取斷奶甚至進行制裁的措施。面對具體問題，可以對到期、逾期貸款采取靈活方法，辦理借款延期手續或借新還舊，通過變更合同事項等方式，一方面加強信用社對于企業動態的掌控，另一方面，使企業的投資需求能及時得到滿足，并隨時觀察、關注企業運營狀況，防止資金安全方面的出現問題。

二、農村銀行應當有理、有力、有節的行使好各項債權保護權力

在法理上人們常說：司法是社會的最后一道防線。筆者認為資產保全工作在銀行貸款中也是扮演了這樣一個角色。所以，對于資產保全工作的重視，是清收工作順利開展的前提。因此，在信貸資產已經出現或即將出現風險的情況下，銀行的資產保全工作人員應當適時、靈活、有力地運用不安抗辯權、抵銷權、代位權和撤銷權以及督促程序的規定，及時有效地保護金融債權。

首先，不安抗辯權的條件行使。不安抗辯權，是指雙務合同中，先履行義務的一方在后履行義務的一方當事人的財產狀況發生惡化時，有權要求對方先為履行義務提供擔保，在對方未提供擔保時，有權中止合同而拒絕自己的履行。不安抗辯權的設立，目的在于預防因情況變化而使先履行的一方當事人遭受損害，避免強行履行，從而維護交易公平。銀行在貸款活動中是典型的先履行義務的一方當事人，即銀行一旦決定貸款，與借款人一經定立貸款合同，合同即告成立，銀行就要履行貸款的給付義務。而正常情況下，借款人則要等約定還款期限屆滿后才會履行還款義務。因此，農村銀行在發現對方當事人有逾期違約的情形時，應當行使不安抗辯權。

不安抗辯權對先履行義務的一方當事人而言，在相對方有逾期違約的情形時，有拒絕履行的抗辯權利，《中華人民共和國合同法》（以下稱《合同法》）第69條規定：“當事人依照本法第六十八條的規定中止履行的，應及時通知對方。對方提供適當擔保的應恢復履行。中止履行后，對方在合理期限內未恢復履行能力并未提供適當擔保的，中止履行的一方可解除合同。” ；《合同法》第94條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（二）履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要義務。”；《合同法》第108條：“當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。”；《合同法》第203條：“借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發放借款、提前收回借款或者解除合同。”；《貸款通則》第22條第五款：“借款人未能履行借款合同規定義務的，貸款人有權依合同約定要求借款人提前歸還貸款或停止支付借款人尚未使用的貸款”。

因此，在貸款事后監督過程中，應當積極留意各種信息，發現貸戶出現財產狀況惡化或有違約行為時，應及時行使不安抗辯權，以保護債權，防止資產流失。上述法律法規規定了預期違約制度，逾期違約是指當事人在合同履行期到來之前無正當理由明確表示將不履行合同，或者以自己的行為表明將不履行合同。在債務人（包括借款人、保證人，以下稱債務人）預期違約情形下，作為債權人的農村銀行應當依據預期違約的法律規定，及時行使權利，保全信貸資產。在債務人預期違約的情況下，作為債權人的農村銀行可以采取以下措施，行使不安抗辯權：

1、依據法律規定或合同約定提前解除合同，但是，要以書面或其他法定形式

通知債務人；

2、停止發放借款、提前收回借款貸款本息，提前收回貸款既可以向借款人催收，也可以向保證人催收；

3、根據法律規定和合同約定直接從債務人在債權人銀行開立的任何賬戶資金中扣收（行使抵消權），但是，要以書面或其他法定形式通知債務人；

4、要求債務人承擔違約責任；

5、對于需要通過法律途徑依法清收的貸款，要在第一時間對債務人采取訴訟保全措施。

其次、抵消權的條件行使。《合同法》第99條：“當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵銷的除外。當事人主張抵銷的，應當通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限”。《合同法》第一百條：“當事人互負債務，標的物種類、品質不相同的，經雙方協商一致，也可以抵銷”。

抵銷是指二人互負債務，各以其債權充當債務之履行，而使其債務與對方債務在對等額度內相互消滅，包括法定抵銷和約定抵銷。根據我國合同法的規定，抵銷分為法定抵銷（《合同法》第99條）和約定抵銷（《合同法》第100條）。法定抵銷是指二人互負到期債務，且該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以自己的債務與對方的債務抵銷。其構成要件主要有：（１）須二人互負債務、互享債權。（２）須雙方所負債務種類相同。（３）須雙方債務均到履行期，但債務后到期的一方放棄其期限利益的，應允許其主張抵銷。（４）須雙方抵銷的債權、債務均是合法的，依法律規定或依債之性質不得抵銷的不得主張抵銷。法定抵銷權是一種形成權，主張抵銷的行為是單方法律行為。法律規定，當事人主張法定抵銷的，應當通知對方，通知自到達對方時生效，但抵銷不得附條件或附期限。約定抵銷是指雙方經協商一致同意的債權債務抵銷，不受上述條件的限制，但不損害他人利益及社會公共利益。農村銀行作為債權人如果發現貸款已經逾期的債務人（借款人、保證人）在本行開立的賬戶有存款，可以根據上述法律規定行使抵消權（當然，銀行與債務人簽訂的《借款合同》、《保證合同》中一般也有這方面的明確約定），直接從債務人賬戶劃出資金收回債務人的借款本金及利息，依法維護農村銀行的合法權益。

再次，代位權的條件行使。代位權，就是代別人的位置行使別人的權利，《合同法》第73條第一款規定：“因債務人怠于行使其到期債權，對債權人造成損害的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權，但該債權屬于債務人自身的除外。” 最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（一）》（以下稱《合同法解釋一》）第11條規定：“債權人依照合同法第七十三條的規定提起代位權訴訟，應當符合下列條件：

（一）債權人對債務人的債權合法；

（二）債務人怠于行使其到期債權，對債權人造成損害；

（三）債務人的債權已經到期；

（四）債務人的債權不是專屬于債務人自身的債權。” 《合同法解釋一》第11條至22條具體規定了代位權相關內容。

根據上述法律規定，銀行對于債務人應當行使而且能夠行使權利卻不能行使其到期債權并對銀行造成損害的，銀行可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權，以維護銀行的合法債權。但是，農村銀行在行使代位權時應注意以下問題：

1、債權人對債務人的債權合法、確定，且必須已到清償期。所謂合法，是指債權人與債務人之間必須有合法的債權債務的存在。如果債權債務關系并不成立，或者具有無效或可撤銷的因素而應當被宣告無效或者可能被撤銷，或者債權債務關系已經被解除，或者債權人和債務人之間的債權是一種自然債權，則債權人并不應該享有代位權。所謂債權必須確定，是指債務人對于債權的存在以及內容并沒有異議，或者該債權已經經過了法院和仲裁機構裁判后所確定的債權。且須為“到期債權”，未到期的債權除非出現破產等情形，否則不能成為債權人代位權的標的。

2、可代位行使的權利必須是非專屬于債務人自身的權利。以下四項權利為專屬于債務人自身的權利，不得由債權人代位行使：（1）非財產性權利。例如，監護權、婚姻撤銷權、離婚請求權等。這些權利的行使雖然間接地會對債務人的責任財產產生影響，然而此等權利的行使與否全憑權利人本人的意志，他人不得代位行使。（2）主要為保護權利人無形利益的財產權。例如，繼承或遺贈的承認或拋棄的權利、撫養請求權等，這些權利雖為財產利益而產生的權利，但其行使與否以及行使的范圍，即如何使之具體化，應依權利人本人的主觀判斷而定，他人自不得代位行使。（3）不得讓與的權利。主要是指那些基于個人信任關系而發生的債權或者以特定身份關系為基礎的債權、不作為債權等。這些權利的成立與存續，與權利人人身具有密切聯系，因而不得由他人代位行使。（4）不得扣押的權利。例如，養老金、救濟金、撫恤金等。3.存在債務人怠于行使其到期債權的事實。怠于行使是指應當行使而且能夠行使權利卻不能行使。根據解釋《合同法解釋一》第13條，“《合同法》第73條規定的"債務人怠于行使其到期債權，對債權人造成損害的，是指債務人不履行其對債權人的到期債務，又不以訴訟方式或者仲裁方式向其債務人主張其享有的具有金錢給付內容的到期債權，致使債權人的到期債權未能實現”。也就是說債務人的債務到期以后，債務人不存在著任何行使權利的障礙而未能在合理期限內主張權利。

4、債務人怠于行使其到期債權損害了債權人的利益。債務人怠于行使其到期債權，影響到了債務人的清償能力，即使得債權人的債權無法獲得清償。

債權人行使代位權時，以此債務人為被告，債務人為第三人，行代位權的效果是直接歸屬于債務人的，即其并不就代位權取得的財產享有優先受償的權利。訴訟費用由債務人承擔。為了鼓勵債權人行使該項權利，在隨后的有關司法解釋中規定了債權人行使代位權所取得的財產可以直接抵償其所有的相應債權。當然農村銀行要想很好的使用該項權利，就要求信貸人員一定要做好貸后的監督、檢查工作，摸清企業的經營活動及財務狀況，做到有的放矢。

再次，撤銷權的條件及行使。撤銷權，是指債權人對債務人實施的減少財產的行為危及到債權人債權實現時，有請求人民法院撤銷其行為的權利。債權人撤銷權的構成要件包括：

1、債權人對債務人必須存在有效的債權。債權人對債務人存在有效的債權，是債權人行使撤銷權的前提和基礎，且該債權一般應為以財產的給付為目的的債權。債權人的債權不一定到期，債權人在任何時候發現債務人的可撤銷的行為，都可以請求撤銷。

2、債務人實施了一定的處分財產的行為。《合同法》第74條規定：“因債務人放棄其到期債務或者無償轉讓財產，對債權人造成危害的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。” 根據合同法第74條的的規定，債權人可以撤銷債務人處分財產的行為限定在如下范圍：債務人放棄債權的行為，債務人無償或以明顯不合理的低價轉讓財產的行為。這里注意：第一，能夠成為撤銷權標的的，一般只能是法律行為，并且該法律行為應該是有效的法律行為。如果是事實行為或無效的民事行為，則不適用于債權人撤銷權。第二，債權人撤銷權的標的行為，一般僅限于債務人的債權行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求法院撤銷債務人的行為。在現實的訴訟中，這種情況很多，在法院認定和調查取證方面確實存在難點，但是作為一項權利，銀行應該善加運用，隨著司法改革的不斷深化，這項權利必將對銀行債權的實現起到重大作用。債權人撤銷權制度是合同債權保全制度的一項內容，旨在恢復債務人的責任財產。

3、債務人的行為必須有害于債權人的債權。所謂“有害于債權人的債權”，是指債務人的行為導致其清償能力的減少，以至于無法滿足債權的要求，給債權的實現造成了損害，這是債權人撤銷權構成的一個

重要標準。否則，即使債務人實施減少其財產的行為，但其資力雄厚，足以充分清償其債務，并未危及債權人債權實現或致使該債權不能實現，則不得行使撤銷權。

4、債務人與第三人進行有償民事法律行為時，必須都具有惡意。對于無償行為，諸如債務人放棄債權或無償轉讓財產的，不以主觀惡意為必要條件。對于有償行為，諸如債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，則要求債務人與第三人都具有惡意。其中，債務人的惡意是撤銷權的成立要件，受益人的惡意是撤銷權的行使要件。

債權人撤銷權的行使、期限、范圍及效力。合同法第74條已有明確規定了撤銷權行使方式，即債權人行使撤銷權可以通過訴請人民法院進行；撤銷權行使的期間，債權人撤銷權是對債務人與第三人之間的法律關系的破壞，撤銷權長期不行使，將會使債務人與第三人之間的法律關系長期處于不穩定狀態，不利于對債務人以及第三人利益的保護。因此，對于撤銷權的行使必須限定在一定的期間內。合同法第75條規定，債權人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內或者債務人的行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的；合同法第74條規定了撤銷權行使的范圍以債權人的債權為限；撤銷權行使的效力是指撤銷權的行使對于債務人行為所產生的法律效力。根據司法解釋，債權人提起的撤銷權訴訟經人民法院審理后依法撤銷債務人的行為時，該行為自始無效，未撤銷部分的行為仍然有效。

最后，督促程序的行使和運用。銀行對督促程序權力的行使主要集中在支付令的運用上。銀行貸款合同糾紛往往爭議不大，在這種情況下，訴訟程序在時間、人力、物力的投入上遠不如非訟程序有利，只要當事人收到支付令之日起15日內沒有提出異議債權人即可向法院申請執行支付令。這一程序的設置就是為了在給付金錢數額確定，沒有爭議的情況下，縮短訴訟時間，提供訴訟效率，尤其針對的就是數額不大的金融合同糾紛。因此，如能善加運用，就能有利于減少訴訟投入，增強資產保全清收的及時性和效率性。

隨社會和經濟發展，金融業的專業化程度不斷提高，金融風險也不斷增加，防范金融風險，成為金融機構面臨的重要問題，而資產清收保全工作必將成為重中之重，只有認真鉆研，悉心學習，將相關法律法規同實際工作結合起來，最大限度的保護農村銀行的信貸資產。才能使使農村銀行在今后越來越激烈的國際化競爭中立于不敗之地。

第三篇：房地產銀行按揭問題

房地產銀行按揭問題

一、貸款人應具備的條件？

二、貸款人應準備的材料？

三、夫妻雙方只有一方能提供收入證明可否申請貸款？開具的額度是多少？

四、貸款人貸款年齡界定標準？

五、關于提前還貸銀行處理辦法？

六、怎樣界定是否是購買第二套住房？

七、房屋共有權人是否可以作為共同還款人？

九、個人住房貸款相關政策？貸款成數及利率情況？

十、還款方式?

十一、契稅收取標準？

十二、結婚購買住房按揭夫妻雙方均需要到現場辦理貸款嗎？

十三、外省人想在煙臺買房，請問可以貸款買房嗎？

十四、貴行對本地戶口與外地戶口是怎么界定的？

十五、納稅證明是去哪里開的？我每月工資不到3000能否開出納稅證明來？

十六、對于二套房或三套房貴行怎么界定？名下已經有一套一次性付款的房子，我是否還能貸款？如能貸款，那么利率和首付是按一套算還是二套算？

十七、貸款年限是怎么規定的？

十八、如果需要做貸款擔保的話，是那家擔保公司？擔保費怎么計算？

十九、如果沒有單位開收入證明怎么辦？

二十、辦理住房按揭貸款必須本人辦理嗎？

二十一、如果之前有過不良信用記錄，還可以辦理住房按揭貸款嗎？

二十二、如果有過其他貸款（不是房貸），目前還未還清或不到還款時間，現在是否還可以繼續辦理房貸?

二十三、之前給人做過擔保或正在給別人做擔保，現在還可以辦理房貸嗎？ 二

十四、不良征信記錄出現之后，如何才能辦理按揭貸款？

二十五、按揭可以轉嗎？什么是轉按揭？

二十六、轉按揭的業務流程是什么？

二十七、轉按揭涉及到哪些費用？

第四篇：銀行貸款內控審計問題思路

銀行貸款內控審計問題思路整理

一、發現可能存在的虛構交易、借名貸款或貸款回流的問題審計思路 檢查經過：

（一）審計組在現場函證時，注意到三家公司的對賬均由同一人前來，經詢問，信貸員解釋此人為三家公司的出納；

（二）審計組隨即借調了三家公司的信貸檔案，發現三個借款人的財務負責人均為同一人，而該財務負責人與一家房產企業淵源較深，審計組同時查詢貸款數據庫，確定該財務負責人與房產企業及相關方在銀行是否有貸款，并借調了有貸款的借款人的信貸檔案；

（三）審計組在查閱信貸檔案并做記錄取證的基礎上，進而檢查以上相關貸款的資金實際走向，結合信貸檔案和網上搜索的信息判斷資金走向的實際情況，進而形成可能存在虛構交易、借名貸款或貸款回流的情況的結論。

二、發現可能涉及民間借貸的問題審計思路

檢查經過：

（一）做好信貸檔案信息記錄、貸款資金走向記錄以及網絡搜索信息等基礎工作；

（二）分析以上相關基本信息；

（三）發現有異常借款人或相關方時，獲取其在銀行的所有開戶信息；

（四）選擇資金進出活躍、交易量大的賬戶全面排查其中大額資金的進出情況，并做相應記錄；

（五）進一步根據大額資金進出情況的檢查，借調相關信貸檔案、檢查貸款資金走向以及查詢還貸付息，有必要時執行“

（四）”所述程序，并作相關記錄；

（六）綜合以上檢查記錄，綜合分析判斷是否存在涉及民間借貸、借名貸款的情況。

三、發現借名貸款的問題審計思路

檢查經過：

（一）做好信貸檔案信息記錄、貸款資金走向記錄以及網絡搜索信息等基礎工作，重點記錄抵押物所有權人信息、資金走向等信息；

（二）分析以上相關基本信息；

（三）綜合以上檢查記錄，綜合分析判斷是否存在借名貸款的情況。

四、虛假按揭貸款審計思路

（一）從貸款明細表中分析統計同一天、同一信貸員發放的按揭貸款情況；

（二）抽查以上按揭貸款檔案；

（三）對于按揭房產屬于同一小區的按揭貸款，重點檢查其首付款及期后還息情況，如存在首付款由按揭房產由房地產開發公司支付或期后還息來源于同一人或房地產公司，則可能為虛假按揭貸款。

五、利用信用卡套現問題審計思路

（一）取得信用卡業務臺賬；

（二）分析統計信用卡聯系手機號碼、寄卡地址相同的情況；

（三）抽查以上相關信用卡的業務檔案，并檢查其賬戶交易情況，如存在規律性整額、大額、單筆支付等情況，則可能存在利用信用卡套現。

第五篇：按揭相關問題百問

恒昆國際財富廣場按揭相關問題百問

1、我們的貸款銀行是？

樟樹市順銀村鎮銀行

2、首付比例是多少，按揭最長可貸款多少年？利率是多少？

商業項目首付款必須50%以上，商業項目不存在二套房的政策。

按揭最長年限為10年，利率為基準利率的1.1倍

3、貸款客戶注意事項：

答：（1）、3個月的工資單（含有本人名字在內的單位工資表復印件），需加蓋公章或財務章；

（2）、收入與月供的比例需為，最低2倍、最好2.5倍以上；

（3）、夫妻雙方均需開收入證明，（4）、按揭有客戶提出的特別情況，如不確定的東西，一定要咨詢順銀村鎮銀行按揭經理

后方能答復客戶，杜絕出現本地收入證明留外地電話的情況（恐銀行質疑作假）；

需要特別操作的提前和按揭經理打招呼；

4、按揭最高貸款年限？

答：最長年限為10年，具體男的60歲、女的55歲；

5、能不能使用公積金貸款？

答：不能；

6、銀行按揭的貸款利率是否會變動？

答：會變動，每年的1月1日人民銀行會公布一次基準利率，各銀行的實際利率是根據基準

利率浮動的，比如：上浮10%，或下浮30%等，基準利率變動則各行的實際利率發生相應變化；

7、按揭期間房屋是否可以轉讓？

答：不行，除非房產證已經辦好，客戶需按正常的二次轉讓手續走，即提前還清貸款后從銀

行拿出房產證按二手房轉讓程序操作；

8、外地戶口首次購房有什么手續，首付會增加嗎？

答：手續和本地客戶基本一樣，不過農行按揭需提供流動人口登記表（即原來的暫住證）、提供本地聯系人（提供本地聯系人的身份證、戶口本、本地電話）；

9、客戶按揭需要提供什么資料？

答：夫妻雙方身份證、戶口本、婚姻證明（未婚證明原件）、收入證明、近期3個月工資單、《商品房買賣合同》、《首付款收據》，以上資料原件全部帶到給銀行查看以及在銀行辦理時方便現場復印使用。

10、按揭期間無能力供樓如何處理？

答：

1、轉讓他人，需等房產證出來，并按二手房轉讓程序走；

2、銀行沒收后拍賣，還清銀行貸款部分，如有剩余歸業務；

3、本人自行與銀行協商申請延長按揭年限；

11、未成年人能做按揭嗎？

答：不可以，但可以在合同中加入監護人的名字（發票上也要打上），公證后，由監護人還

款；

13、按揭期間是否能提前還款？

答：可以提前還款，但需到銀行提前申請，無息交納其他費用；

14、操作中注意事項

（1）、銷售員做置業計劃時一定要問清客戶是否已經貸款購過房，已婚人士要詢問夫妻雙方時候有過貸款購房記錄，如有貸款違約記錄（無論是否為房貸）將影響其貸款利率優惠；

（2）、客戶交大定后務必提供給客戶按揭資料清單，叮囑客戶盡快準備，并詳細咨詢客戶職業，確定其正確開具收入證明及工資單等個人文件情況；

15、收入證明超過3000元是否要提供稅單？

答：不需要。

16、提前還款利息是否更少？

答：當然，利率不變的情況下提前還掉一些本金，貸款本金少了自然就利息會減少。

17、客戶是否可以自己選擇銀行？

答：客戶不能選擇其他銀行，因為開發商沒有和其他銀行簽按揭業務合同，并涉及到保證金

等手續問題；

18、房產證辦下來，蓋了銀行抵押章，原件能拿回來嗎？

答：不能，原件抵押在銀行，可拿復印件；

19、等額本金和等額本息有什么區別？

答：等額本息是指客戶還款時將貸款的全部本金及利息按貸款年限平均分配到每個月一個固

定金額還貸的方式，適用于每月收入相對固定的客戶，客戶每月所付利息是遞增的；等額本金是指的是銀行按總貸款本金平均分配到每個月，客戶每個月還款的本金是固定的，每月需還的貸款利息是遞減的，還款的月供也是遞減的，此方式適用于客戶還款能力較強的客戶。請注意：目前順銀村鎮銀行基本不辦理等額本金按揭業務，不要給客戶推薦；

20、客戶如提前還款具體的流程怎樣？

答：提前還款需攜帶身份證及按揭合同先到銀行辦理申請手續，填相應提前還貸申請的表格，并在貸款帳戶中存入提前還款的款項，銀行批準后將在客戶固定還款日扣除相應的還款金額即可；如是全部還清，可憑銀行開具的解除抵押手續拿回本人的房產證。

21、如老公是本地，老婆是外地是否可以辦理按揭？

答：可以辦，按正常手續辦理即可；

22、如客戶時間趕，只有1天的時間如何快速地辦理按揭？

答：按揭專員先做按揭資料，收集現在的按揭材料，先到銀行柜臺辦理需要客戶本人簽字的手續，簽署各項按揭文件，按手印。然后再由按揭專員回頭收集《收入證明》、提交房產局備案后的合同給銀行。