第一篇：大型超市物業管理方案

大型超市物業管理方案

近年來，在商業中出現了一種新的購物場所——超市，在城市中十分火爆。這種直接、方便、快捷的購物方式，不僅倍受顧客的青睞，而且這種購物場所日益增多。筆者認為，如果將社會化、專業化、市場化的物業管理引入大型超市的管理中，通過高素質隊伍的高起點管理、高標準服務，定會給顧客創造更加安全、優美、潔凈、方便的購物環境。這樣不僅可以極大地方便顧客，而且會給經營者帶來更大的社會效益和經濟效益。

一、超市物業的特點

研究超市的物業管理，必須結合超市物業的特點，超市作為商業物業，除了具有一般物業的共性外，還有其自身的特點，這些特點大體可以歸納為：１、直接性。真接性是指顧客在超市購買商品，不用經過營業員來幫助選購，而由顧客直接從貨架上挑選。這樣就改變了過去由營業員對顧客的直接服務，變成了購物者在商場中自行挑選，這種購物方式的革命不僅可以極大地方便顧客，而且可以節省大量的營業人員。

２、服務性。服務性是由超市自身的性質決定的，這是因為超市服務行業，為顧客服好務，讓顧客乘興而來，滿意而歸，即是超市的出發點，也是超市的歸宿。為了達到此目的，超市的經營者應當盡量做到品種齊全，不僅要經營百貨、食品、服裝，而且要經營圖書、副食品、水產品等等，除不宜超市經營的商品外，應當是應有盡有。

３、時間性。顧客到超市購物的時間，大都集中在節假日、雙休日和晚間，而平時和白天顧客相對少些。

４、客流量大。從目前來看，超市的客流量相當大，一般一個大型超市每天要接納數千人、上萬人、甚至更多，每逢節假日客流量更大。

５、面積大。一般一個大型超市的建筑面積小則幾千平方米、上萬平方米，大則幾萬平方米，有的甚至更大。

６、車輛多。一方面來超市物的顧客，有的自帶機動車或騎自行車，超市外面需要存放的車輛較多；另一方面，凡在超市內購物者大都要用一臺購物車，這樣無論是在超市內，還是在超市外，來來往往的車輛不斷。

二、超市物業管理的原則

根據超市物業的特點，物業管理應遵循以下原則：

１、一切為了方便顧客的原則。設立超市的目的就是為了方便顧客，為人民群眾創造方便、快捷的購物環境，因此，物業管理企業的一切工作都要圍繞方便顧客展開。這里除了超市經營者在為顧客提供的高品種類、商品的擺放、營業時間、交款結算、包裹寄存等要方便周到外，物業管理人員，要在購物指南、車輛管理、電梯管理、空調管理等方面為顧客提供方便。

２、刻意創造優美購物環境的原則。清潔的衛生環境，優雅的購物環境，良好的管理秩序，周到的服務質量，對超市來說是無形的廣告，可以吸引眾多的回頭客，這將給經營者帶來巨大的社會效益和經濟效益。反之，如果超市衛生環境不好，購物環境差，管理服務不到位，即使超市具有方便顧客的諸多好處，也難以吸引顧客。因此，物業管理人員要通過完善的管理和優質的服務，為顧客創造優美整潔、方便舒適的衛生環境和購物環境。為了保證超市購物環境井然有序，超市工作人員在往貨架上貨時要盡量在營業前或閉店后進行，切不要在營業時間進行。

３、確保顧客購物安全的原則。超市內裝修多、電氣設備和線路多，如果稍有不慎就會引起火災，因此，物業管理人員除要經常對消防設備進行檢查和維護外，要特別防止電器失火，杜絕火災事故的發生，確保顧客在超市購物的安全。同時，超市在營業中要配備相應的保安便衣人員，在超市巡邏，防止偷盜案件的發生。晚間，保安人員要堅持值班巡邏，防止偷盜案件的發生。對顧客寄存的物品要妥善保管，做到不亂、不錯、不丟失。

三、超市物業管理的內容

超市物業管理的內容是多方面的，物業管理人員應突出抓好以下幾點：１、環境衛生管理。環境衛生是超市物業管理的重要內容。超市商品多，購物人員多、流動量大，每天有成千上萬的顧客來此購物，其環境衛生的好差直接影響顧客對超市的印象，也直接反映出超市的管理水平和企業形象。因此，物業管理人員應當通過辛勤的工作，努力創造一流的衛生環境。特別是要針對超市面積大、人員流動性大的特點，配足清掃保潔人員，實行分片保潔，責任到人，尤其是對于前廳、通道、樓梯、電梯、水房、洗手間等要有專人負責，實行全天保潔。對房屋立面、玻璃圍幕、走廊墻面、地面等要定期進行粉刷或清洗，使其始終保待清潔的面貌。

２、治安保衛消防管理。治安保衛是超市物業管理的又一重要內容。物業管理人員在超市營業中要確保顧客不失盜，在閉店后要保證超市的物品不被盜，這就要求物業管理人員要忠于職守，盡職盡責。杜絕一切盜竊案件的發生。同時，要做好消防管理，防火工作是超市的重中之重，一旦發生火災，后果將不堪設想。保安人員對于超市的重點部位要定時進行巡邏，發現問題，及時處理，確保其財產的安全。

３、設備設施管理。超市的設備、設施主要有電梯、空調、供水、供電和北方城市的冬季供暖等等，如果任何一個方面出現問題，都將給顧客帶來不便。再如，炎熱的夏季或寒冷的冬季，空調或供暖出現問題，都將直接影響到經營。因此，物業管理人員要經常對設備設施進行維修和養護，保證其正常運行。

４、車輛管理。超市是購物者聚集的地方，其車輛多，流動性又大。因此，超市的物業管理要配足車輛管理人員，對顧客的機動車和非機動車要分別停放，注意保管，做到不丟失，不損壞。此外，對于超市中為顧客配備的購物方便車，要管理有序，擺放整齊，將顧客用后的購物車要及時收集，擺放到規定的位置，防止亂堆亂放，為購物者創造良好的管理秩序。

第二篇：大型超市促銷活動方案

大型超市促銷活動方案

大型超市促銷活動方案1

活動背景：

8月份正進入了酷暑階段，此階段天氣炎熱，人們的購物行為主要集中在早、晚2個階段，所購商品也主要集中在日常生活用品為主，配以一定的消暑商品為輔，如：西瓜、碳酸飲料、果汁飲料、防曬霜等。7月份XX店由于賣場格局的調整，銷售有了一定的下降，為更好的加強品類促銷，加強夏日商品的銷售，特做出夏季商品品類促銷。

活動目的：

1、更好加強并穩定會員顧客群，通過每檔的會員專享商品及一定的會員抽獎等形式拉攏并穩定好周遍顧客群。

2、通過夏季商品的品類促銷，并做出一定的關聯性促銷，充分挖掘市場份額，在迅速提升一大類別商品銷售的同時，提升門店整體銷售額。

主題促銷：冰爽底價嚇一跳

活動時間：XX年8月4日-XX年8月12日

主旨：拉動并穩定周遍顧客群，以一定的驚爆價商品做為主流商品，吸引一定的家庭主婦、中低檔消費群，并迅速鎖定周遍目標顧客群，提升客流量，最終實現銷售的回升。

促銷商品品類選擇：此品類促銷主要以hr(高清晰度、高敏感度)類商品(價格彈性比比較高的商品為主，顧客購買率較高的商品)，如雞蛋、大米、肉類、油類等。

具體數量分配：

生鮮類：10支左右。

蔬果類：(2-3支)如：西瓜、綠豆、大米、應季蔬菜。要求在盡量不做負毛利的情況下，可采取平出的形式。

肉類：(1-2支)如：前腿肉(肉類現今市場比較火熱，價格有明顯的上漲，可允許做1支驚爆價商品)。

熟食類：(2-3支)熟食類商品多屬于毛利較高、價格彈性比較低的商品，那么可以列出1支左右的驚爆價商品。如烤雞、鹵菜等。

面包類：(2-3支)面包類商品同屬于毛利較高、價格彈性比較低的商品，顧客購買率較為穩定的商品，建議做1支驚爆價商品、12支特價商品。

食品類：5支左右。

糧油類：(2-3支)糧油類商品，尤其是大米、食用油都屬于毛利較低，價格彈性比較高的商品，顧客購買率較高的日常生活用品，建議做1支驚爆價商品，12支特價商品，如現在油在市場上價格統一都上漲，如能做一支特價油，定能形成一定的搶購潮。

品類促銷：跟酷暑抗衡夏日爽膚100%

具體促銷商品品項選擇如下：

食品類;(主打商品選擇)50支

個人護理類：防曬霜、洗面奶、面膜等。

個人清潔類：如：洗發水、沐浴露、香皂、紙巾等。

家庭抗蚊類：殺蟲水、蚊香、電蚊片等。

非食品類(關聯商品選擇)10支

床上用品類：空調被、蚊帳等

家電類：風扇、空調、涼席等

百貨類：防曬傘

鞋類：涼鞋、涼拖

會員專享商品

主旨：為了更好穩定會員顧客群，特作出8支左右的會員專享驚爆價商品。

促銷商品選擇：主要選擇品項為mr(無清晰度、無敏感度)商品，如：方便面、高壓鍋、熟食、飲料等。

門店客服處

1.店內廣播宣傳工作。

2.周邊社區的調查，廣播稿的循環播出

門店各營運區

1.各項工作的積極配合。

2.對營業員活動方案的宣傳。

營銷企劃課

1.整體活動方案策劃。

2.整體廣告宣傳及造勢，場內場外氣氛布置設計。

3.動內外場、現場氣氛的布置，各道具場景的制作準備到位。

4.負責活動的宣傳到位，各活動海報制作及粘貼

大型超市促銷活動方案2

一、 選擇合適的賣場；

1、 店方對該產品較重視,有較強烈的合作意愿，愿意配合廠方促銷、備貨、陳列、讓利、宣傳、定價等(尤對其素有砸價惡名的超市合作一定要小心)；

2、 人流量大，形象好，地理位置好；

3、 超市定位及其商圈的顧客群與促銷產品的定位、目標消費群一致。

如：玻璃瓶汽水促銷店最好選在家屬區或學校附近；休閑用品促銷最好選在市中心高形象超市或高尚住宅區、商務區超市。

二、 定有誘因的促銷政策；

1、師出有名：以節慶賀禮、新品上市之名打消變相降價促銷的負面影響；

2、有效炒作：

ü “活動名”要有吸引力、易于傳播：

如：某米酒廠家在酒店推廣產品的加熱飲用，促銷命名為“青梅煮酒論英雄”

雀巢加咖啡送咖啡杯名曰“紅杯歡樂送（頌）” ；

ü 贈品綽號要響亮：

如：肯德雞的球星塑料人起名為“超酷球量派對”

ü 贈品價值要抬高：

如：繽紛夏日防紫外線秘芨太陽扇；

ü 限量贈送做催化：

消費者總是買漲不買落，讓消費者在活動現場看到贈品堆放已經不多，旁邊贈品空箱子倒是不少，這種“晚來一步就沒有贈品”的感覺會大大促進購買欲；

3、盡量不做同產品搭贈（如“買二送一”），免有降價拋貨之嫌，結果可能“打不到”目標消費者，反而“打中了” 貪便宜低收入的消費群。

4、 可用成熟品牌帶動新品牌捆扎銷售，但要注意兩者檔次、定位必在同一層 次上（如果老品牌已面臨種種品牌危機、形象陳舊就不可取）。

如：

可口可樂公司的主力產品之一雪碧，尤其在二三級城市很受歡迎 。醒目是該公司繼雪碧、芬達之后的推出的又一新品牌，目標市場定位與雪碧相近。醒目上市與雪碧捆扎銷售，在二三級市場取得了良好效果；

名嘈一時的三株公司推出新品，與老產品三株口服液捆扎銷售，但其老產品因為長期廣告訴求對消費者承諾過高，同時又面臨重大消費者投訴，品牌形象較差，與新品搭售反而拖了新品的后腿，最終以失敗告終。

5、 面對消費者的促銷政策坎級不宜太高，而且要提供多種選擇。

如：買1袋/包送透明鑰匙包一個；

買2袋/包送熒光筆一支；

買5包送飛鏢玩具一套；

買1箱送T恤衫一件。

6、 限時限量原則。

與超市合作的買贈、特價促銷，一定要注意在促銷協議中明確限時限量，否則在促銷期間出現贈品/特價產品供貨不足，會面臨罰款、清場的危險。

三、 選擇合適的產品品項和廣宣品、禮品；

1、 廣宣品設計原則

ü 廣宣品風格應與目標消費群心理特點一致：

如：運動飲料宣傳品基調：與體育賽事結盟、活力、迅速補充體力；

中低價食品宣傳方向：更實惠、更大克重、更多雞蛋、更營養；

兒童用品宣傳風格：產品好吃/好用，贈品好玩，卡通化的訴求方式；

ü 促銷POP標價和內容：

促銷價與原價同時標出，以示區別；

盡可能減少文字，使消費者在三秒之內能看完全文，清楚知道促銷內容；

ü 巧寫特價：

部分城市物價局規定不準在海報上標出原價特價對比字樣、這種情況可把最不好銷的口味寫原價、其余口味寫優惠價（如：海鮮味2元/包、其余口味1.8元/包）消費者自然明白

ü 師出有名：冠以新品上市、節慶賀禮等“借口”；

ü 寫清楚限制條件：

如：限購5包/人、周末促銷、限量銷售，售完為止、××號之前有效等。

2、贈品選擇原則

ü 盡可能是新穎的常見用品。使消費者一看就知道是否實惠而且又受其新穎的造型外觀所吸引（太“生僻”的贈品，如魔方筆、蹬山刀，消費者不知道用途或用途不廣泛，難以接受）；

ü 高形象，低價位；

如：掛表、圍裙、T恤、計算器等價值感較強，但采購成本又較抵；

ü 最好有宣傳意義。如圍裙、T恤、口杯；

ü 與目標消費群的心理特點及品牌定位相符。

如:運動飲料贈奧運小紀念品；

某中低價方便面贈味精；

碳酸飲料贈變形摩絲、滑板、透明鑰匙包；

ü 贈品價值在產品價值5%—20%之間，過低沒有促銷效果，過高會起負面作用。

四、 根據活動規模確定促銷人員數量、產品儲備數量及物料需求；

效果預估：指根據所選超市的歷史銷量，綜合考慮促銷政策對產品流速帶來的影響，作出促銷期間銷量的預估。

費用預估：根據銷量預估配備相應的物料：廣宣品、禮品，并根據所選超市的規模和促銷期長短，預估銷量，準備相應的促銷人員預算。

五、 規定業代回訪頻率，維護活動效果；

說明：如果促銷期大于1天，那么及時補貨、陳列、保證場內貨品充足、陳列整齊標準就成了很容易疏忽，也很容易出問題的工作。所以有必要在促銷案中將產品的備貨、陳列、廣宣品布置等責任落實到具體人身上；促銷期內（如：業代對促銷超市保持2天/次的回訪頻率，對超市全品項充足供貨負責；駐場促銷人員負責超市內的陳列、明碼標價、廣宣品推廣、贈品管控和斷貨警示工作）

六、 各項人員、物料準備工作有完成排期表；

實質性的準備工作需細分責任，落實到人，規定完成時間 ，避免某項工作出現疏漏而影響整體進程，

示例：

背景：某乳品企業計劃于10月1日—10月7日在星光超市做買乳品贈禮品的促銷活動，活動方案已制訂審批通過，并設有專項的促銷活動組：包括項目經理1名，活動組人員2名，促銷主管1名（為突出此次促銷活動的效果，禮品、廣宣品項目單獨訂購制作）。

活動準備排期表如下：

工作項目 要求 準備時間 完成時間 執行人 跟進人

1、廣宣品設計采購 廣宣品設計周期為2天，交項目經理審核通過。采購制作周期3天，9月5日前提交給項目經理 9.1—9.5 9.5 采購部人員/促銷活動組人員A 采購經理/項目經理

2、禮品制作 制作周期5天，樣品交項目經理審核通過，9月5日前提交促銷活動項目經理 9.1—9.5 9.5 采購部人員/促銷活動組人員B 采購經理/項目經理

3、確認促銷超市 向店方書面展示促銷政策，并就備貨、定價、提供場地、廣宣品布置方式、廠方促銷人員數量、促銷區域等鑒定協議，并獲得駐場場促銷人員核準手續。 9.5—9.20 9.21 業代A/項目經理 項目經理

4、與店方洽談供貨事宜 確認在促銷日前店方有充足、全品項備貨 9.25—9.28 9.28 業代A 項目經理

5、再次與店方確認促銷配合事宜 持已簽定的促銷協議與店方洽談，再次確認 9.28—9.29 9.29 業代A/項目經理 項目經理

6、促銷人員招聘活動 招聘熟手促銷人員5名（有當地身份證、健康證、有擔保人），按促銷培訓指引進行崗位培訓 9.1—9.5招聘9：20—9：28培訓 9.28 促銷主管負責/活動組員工A、B協助 項目經理

工作項目 要求 準備時間 完成時間 執行人 跟進人

7、促銷開始前。店內廣宣品、產品備貨、陳列達到設定要求 促銷方案中對促銷現場的備貨、陳列、標價、碼放等作出詳細規定（最好有現場模擬圖）促銷前一天要求全部到位 9.29—9.30 9.30 業代A/促銷活動組全體人員 項目經理

8、確認準備工作已全面落實 促銷全部內容已與店方達成共識，并確認；物料齊備；促銷店產品供貨、陳列、廣宣品、標價合乎要求；促銷人員就位崗前培訓合格 9.29—9.30 9.30 項目經理 銷售經理

9、安排促銷人員進場開始促銷 促銷第一天促銷促銷活動組全體人員到場，項目經理全天跟進，及時糾偏，銷售經理當天審查促銷效果 10.1 10.1 項目經理 銷售經理

七、 各崗位、各工作環節之間建立必要簡潔的信息匯報記錄工具，暢通檢核、督辦、復命渠道和增加預警危機處理功能；

1. 業務代表回訪要求及工作日報表；

填報人：業代

內容：各超市回訪時間、檢查備貨陳列情況記錄、跟進工作記錄、需支持問題

匯報人：項目經理/銷售經理

2. 促銷小姐工作日報表；

填表人：促銷小姐；

內容：各人當日贈品領用、消耗、退回情況；當天促銷業績；競品流量反饋；其它異常信息；

匯報人：促銷現場負責人（如：促銷主管）

3. 促銷日報表；

填表人：促銷現場負責人（如：促銷主管）；

內容：當日整體促銷業績、促銷人員考勤評分、贈品領用消耗退回數量；競品信息反饋、其它異常信息；

匯報人：項目經理

4. 促銷效果檢核表；

填表人：指定促銷檢核人員（如項目經理、銷售經理）

內容：促銷現場布置；促銷人員工作態度、技能與店方合作狀況等方面作出檢核記錄

匯報人：項目經理/銷售經理

5. 獎罰單、促銷費用支出單；

綜上所述，一個周密的超市促銷執行案應包括如下內容：

一、 背景：為什么做促銷——新品推廣？節日促銷？競品攻勢？意在說服上司促銷活

動的必要性。

二、策略：選擇什么樣的促銷思路？要達到什么樣的目的？

如：對某品項在國慶期間進行買贈促銷，提升消費者的認知度；

三、內容：

1、 時間： 精確到小時

2、 地點： 具體到超市店名

3、 執行人：具體到崗位、人名

4、 促銷政策：

① 促銷形式（選擇正確答案打勾）

a、買贈 b、品嘗 c、派樣 d、特價 e、游戲

f、換購 g、抽獎 h、積分 I、其他

② 具體內容：買贈或特價內容細則

③ 限制條件

限時 限量

5、 廣宣方式與陳列方式

手繪POP 張，張貼位置 ；

DM 張，發放時間及頻率 ；

堆頭POP 張，陳列要求 ；

（附件：手繪POP樣圖、DM樣圖、堆頭POP樣圖、現場廣宣品布

置效果圖、現場陳列效果圖等）

6、 各崗位職責落實（陳列、廣宣、贈品管控、及時補貨等）及獎罰制度

7、 信息匯報記錄工具

8、 效果預估

9、 費用預估

超市促銷活動準備要點

有了明晰周密的執行計劃，準備工作就因為有條理而變得容易多了。但是在具體執行準備工作的過程中也有一些容易出現的陷阱和小小技巧。

一、談判技巧

① 判前做好充足準備：

a、 解店方有關此項活動的負責人是誰，約定談判時間、地點，很客氣地告訴對方此次談判大約需要多少時間。

b、 準備好充足的談判工具：

包括：促銷政策展示、贈品展示

促銷前貴店的銷量記錄

促銷后貴店的銷量預估

銷量增長（預計）曲線圖

利潤增長（預計）曲線圖

促銷現場布置效果圖

說明：談判是一個討價還價的過程，談判制勝的技巧是讓對方深切感受到此項活動帶給他們的利益，以上的工具就是為了達到這個效果。圖例、資料、效果圖等生動的演示工具會使談判更具說服力。

c、 話術提綱

包括：

談判需達到的目的：備貨、陳列、價格、廣宣布置、

堆頭大小面積、促銷人員人數、工作地點、服裝等。

談判前應召集有經驗的.超市業務人員商討，店方可

能提出的要求和異議，大家集思廣益作出應答方案。

② 其它技巧

注意控制自身情緒，避免出現急于求成，不耐煩、興奮等。狀態

始終保持平靜理性的風度；

不做超出自己職權的許諾，不要夸大其詞。我們的合作是長期的；

欲擒故縱。事前了解我方可讓步的空間，對方提出的要求即使在

我方計劃之內也不要輕易應允，經過“艱苦”談判之后的讓步會讓對方更喜悅，更有“成就感”。

掌握談判節奏，在向對方提出一個要求時避免在對方回答之前又問另一

個較低要求給對方選擇；

談判不能達到共識時可暫且擱下待會再談；

如談判要延期進行，應約好下次會談的時間和具體內容；

③ 確認談判結果

鑒定促銷協議，注明時間、店名、陳列方式和面積、廣宣方式（附效果圖），店方進貨數量、貨款結算方式、促銷費用標準、支付方式、現場促銷人員人數、服裝、工作區等。

2、準備工作需注意：

① 準備工作責任到人，規定完成時間、檢核人，促銷前確認各項工作到位。（如前文所述）

② 如果活動的策劃和執行非同一個團隊進行，則活動前策劃人要對執行人以口頭、書面、圖標、現場演示等方式充分說明方案內容，同時策劃方應派人全程跟進執行過程予以輔導；

③ 陳列、上貨、廣宣品布置等工作盡量在前一天晚上做好，盡量避免活動當天才去做，更不要在店方生意高峰期做生動化，以免引起現場混亂，造成店方不便；

④ 活動前應制作相關人員通訊簿，保證通訊暢通，同時了解促銷過程中店方的聯系人（如柜組長）是誰、聯系方法以及出現嚴重問題店方負責人是誰（如店長、經理），如何聯系；

⑤ 活動前要與店方達成禮品贈品的安全共識。超市的工作人員常常會向促銷人員索要贈品、禮品，給了其中的任何一個人，就可能招來一大堆，哪一個人都不能不給，都不能得罪。所以最好在促銷前與店方達成共識，請店方管理人員約束工作人員在促銷期間任何人不得向廠方促銷小姐索取禮品，促銷結束后可由廠方促銷負責人向店方贈送一部分禮品。

二、促銷活動的現場執行注意事項：

1、 促銷第一天，銷售人員/促銷負責人員和執行人員要提早到場，再次確認準備工作到位，整理廣宣品、陳列以及標價。當天主管要全程跟進，了解準備不足和方案欠妥之處，以備調整改善。并對促銷人員進行現場輔導和培訓；

2、 促銷期越長，越容易出現斷貨現象，必須規定銷售人員高頻回訪，檢核庫存，確保庫存安全；

3、 促銷人員應明確以下內容：

① 促銷目的。

不僅僅是銷售產品，還包括消費者的直接/間接參與人數；

品牌形象的宣傳、與店方的互動交流、加深客情，以及對本品競品售賣信息、使用信息的反饋；

了解以上目的，促銷人員才不至于成為一個單純的叫賣者，才會在促銷過程中規范自己的言行、禮儀，對所有消費者（包括未發生購買行為）熱情介紹，積極主動幫助店方營業人員做力所能及的小事，認真填寫促銷日報表；

② 促銷政策，促銷產品、價格；

③ 推銷技巧：

包括：

推銷心態：

推銷從顧客說“不”開始；

推銷在概率中實現——不論經歷多少次拒絕，都要保持積極愉快

的工作狀態；

推銷的訣竅是：積極主動；

推銷話術：消費者異議回答話術、目標消費者等。

4、 管理

l 禮儀、服裝、工作紀律、檢核方式、需填表單、薪資及獎罰制度；

l 主管要不定期巡場，對現場工作人員是否按崗位職責培訓內容積極認真工作做出檢核打分，并通知當事人；

l 主管要每周召開促銷工作人員周會，統計銷量，評估業績，宣讀檢核結果，了解存在問題，及時互動尋求改進；

5、告知是促銷成功的關鍵：

1) 消費者路過店門外就可以看到醒目的促銷信息；

2) 店內購物在貨架上有促銷告知信息；

3) 堆頭、促銷區的廣宣品盡可能簡潔醒目，讓消費者3秒鐘之內獲知促銷內容；

4) 超市內非本產品銷售區域，告知“我們今天做促銷”，并指明本產品銷售位置；

5) 收款臺、出入口是必經之地，是重點告知區域.

通過以上5個告知點的布置，消費者從經過店門口、進店、店內購物、在貨架前以及在非銷售本產品的區域、在本品的促銷堆頭前，隨時都可以接觸到本品的促銷告知信息。這本身就是最有力的促銷政策。廣泛告知是促銷成功的秘訣。

五、超市促銷活動總結要點：

1、 促銷前銷量與促銷期銷量的曲線圖、柱形圖對比；

2、 促銷前超市利潤與促銷期超市利潤的曲線圖、柱形圖對比；

3、 現場照片；

4、 活動總費用匯報、活動總銷量匯報、費用占比；

5、 競品信息、消費者直接/間接參與人數、店方合作意愿以及意見、建議匯報；

6、 項目經理攜責任業代再次拜訪賣場負責人，通過現場照片、前后銷量對比、利潤對比等工具“對店方做出匯報”，旨在傳輸此次活動是雙方受益，對店方帶來銷量利潤以及店頭形象改善的利益，聽取店主的意見和建議，進一步增進雙方的合作關系；

7、 活動組召開總結會，總結此次活動的成功之處和不足的地方以及所吸取的教訓，提出改良意見；

8、 對促銷案中崗位職責、培訓資料、準備工作排期表、話術等的進一步修改完善，為下次活動作好經驗積累，以及對相關人員的工作效績考評和獎罰。

六、超市生動化

超市是自選購物場所，產品的生動化展示直接決定銷量的改善，在此專題闡述。

生動化法則：

生動化的作用：刺激沖動性消費；

在公眾面前保持自己的商標形象，起到廣告作用；

讓人感受到產品品質和品牌形象；

生動化的意義：

沒有看到產品消費者就不會選你；不擺上貨架的產品買不出去；

（UNSEEN IS UNSOID）

公司和店主都失去利潤和銷量；

失去的銷售機會永遠不會再來；

生動化是業務人員天職，是最后的也是最重要的提升銷量和樹立品牌形象的手段；

生動化和鋪貨都做的好說明業務人員已經盡責，銷量小不是他們的錯。

反之，銷量再大，生動化和鋪貨作的不好也說明沒有盡挖潛力

生動化法則——貨架陳列

A、 集中擺放，排面越多，銷售機會越多，銷量和排面成正比。所以產品排面一定要大于主競品排面；

B、 優陳優售銷售潛力最大或正欲推廣的產品；

C、 包裝水平，品牌垂直，上輕下重，前小后大，統一的包裝順序；

D、 明碼標價是最有力的廣告。同一賣場不同設備中價格必須一致；

E、 每次拜訪堅持作先進先出、避免產品被長期日曬、及時清潔產品，移走不良品、保證前線（貨架）充足度，促進后線（超市店堂的臨時倉庫）空倉；

F、 所有排面突出商標（中文）；

G、 擺在暢銷品旁邊，不要和異類放在一起；

H、 用冰柜陳列時（超市）要有提醒消費者自己拿取的POP廣告，已冷凍的產品要放在冰柜前排；

生動化法則——落地陳列

A、 除非有促銷指定品項，一個落地陳列以同一包裝為佳，在空間受到限制時，才選擇多包裝陳列組合。

B、 島型陳列：1—1.2m，位于客流主信道，可以從四個方向拿取產品。

梯形陳列：1.2—1.4m，階梯式堆放，除了最下面一層外，全部割箱，層層縮進，以擴大視覺面。

C、 依據動線，擺設在所有競品之前；若有競爭者產品落地陳列時，須將公司產品擺在最外側或競爭對手前面。

D、 所有陳列須有清楚、明顯之價格標示與相關廣告圍欄或商標貼紙。

E、 每次拜訪時須清理陳列區域，移走每一包非本公司的產品及不良品。

F、 每一包產品均須正面朝前，補充產品由后而前，由上而下。

G、 不要讓店方不易補貨，不要和異類放在一起。

H、 別忘了安全性。

I、 因地制宜，不拘一格，利用一切積極因素突出你的產品。

J、 必須有明顯的價格標示，并取下幾罐以示該產品正在售賣中

生動化法則——陳列位置選擇

A、 正對門，入門可見處；視線平齊170mm—70mm；

B、 人流方向之前，動線交叉點，人流必經之地，如：出口、入口、收銀臺；

C、 方便客戶自己拿獲的地方，收銀臺；

D、 冰柜把手附近兩層（冰柜上貼有提醒消費者自己拿取的POP）；

E、 爭取從窗口或店外就可以看到的位置；

生動化法則——廣告品使用技巧

A、 商標廣告品不得投放在煙缸洗手間等位置

B、 廣告牌等大型廣告需得市場專業人員按標準制作，不得任意圖畫

C、 所有廣宣品必須突出主色調

D、 POP：

廣告品上的品牌與包裝圖案必須與售點所售產品一致

POP需常換常新，與促銷活動同步

POP也有正確的品牌和包裝順序

POP的位置選擇可參考陳列位置選擇法則

POP的張貼質量和張貼數量非絕對正比關系

E、 廣告品要集中投放在入口處或產品陳列區——專有貨架、堆頭、端架

F、 廣告品的質量檔次應與該店的整體風格、裝修基調一致

生動化法則——超市可能投入的生動化工具：

玻璃門展示柜/風柜/水柜/現調機/貨架/展示架/welcome或營業中不干膠提示牌/與超市的合作吊牌、售賣區分類告知牌、指示牌、方向指示標志/燈箱/廣告牌/POP/DM/空白海報/吊旗/吊牌/搖搖卡/推拉牌/物價牌/特價告知板/窗楣裝飾/靜電貼紙/收銀臺的擋光板/圍檔店內休息區、快餐區的桌椅/店外休息區、快餐區的陽棚、遮陽傘、沙灘桌椅

大型超市促銷活動方案3

活動一：商品優惠

(1)活動期間超市部分商品優惠出售，同時部分商品采取買三贈一，買五贈一的優惠。例：凡一次性購買五袋方便面者，即可獲得火腿腸或者榨菜，讓消費者的伙食不再單調。

(2)與生產廠家協商，采取買一贈一的銷售方式，對部分商品進行促銷(例如買洗發水送護發素等)，這樣生產廠家既可以增加知名度，超市也可以在促銷中吸引消費者，增加消費者對超市的認可度和關注。

(3)快樂競答：凡購買參加活動的顧客，可有機會參加有獎競猜活動。活動主辦方在活動前準備好問題，內容涉及娛樂、時政等多方面。參加競猜的顧客在題庫中任意挑選一道題目，答對者有機會得到精美小禮物一份。

(4)有福同享：在上一環節答對題目的顧客可選擇另一名顧客同時進行下一環節，如能再次獲勝，兩人同時得到一份精美禮品。

(5)活動意義：此次促銷活動主要通過豐富多彩的活動組織，從而吸引顧客與顧客簡建立信任度，消費者將更傾向于去家樂超市購買商品。

活動二：推行會員制

(1)活動目的：由于家樂超市之前已經推出會員卡制度，所以對于已經擁有會員卡的消費者的優惠幅度將會更大。同時推出一項新業務，消費者可以預存消費金額，通過消費者預存消費額贈送一定金額的方法吸引顧客，讓顧客感受的“加”的溫暖與實惠，從而提升超市的顧客回頭率，提高超市收入。

(2)對于沒有辦理會員卡的顧客，在活動期間可以優惠辦理。

一次性消費300元，可辦理會員卡一張，每人限辦一張。持會員卡在超市購物，可享受店內XX些商品購物折扣優惠，并獲得相應積點，優惠幅度詳見店內各品牌明示(特價、特賣商品除外)。積點可反禮、不定期滿額贈禮。

使用須知

1.本卡是您尊貴身份的象征;

2.本卡可充值消費;

3.憑此卡在家樂超市消費可享受會員價優惠;

4.結轉前請出示此卡，享受專屬會員價;

5.持卡可享受超市為會員準備的一切會員禮遇;

6.此卡只限本超市使用;

7.此卡不掛失、不兌現、請妥善保管; 8本超市保留此卡在法律允許范圍內的一切解釋權!

大型超市促銷活動方案4

一、活動主題：

喜迎XX節、歡度XX節

二、活動內容：

商品大展銷

三、活動方式：

1、展出不同廠家的各種禮品盒，采取多種方式陳列，給人以豐富感。并聯合廠家展開不同程度的優惠、贈送小禮品等促銷活動。可以按品類劃分陳列區域。同時可以開設一些知名品牌專柜。

2、推出禮品組合套餐：把各種保健品類禮品組合包裝在一起，分為幾檔，如XX元、XX元、XX元….XX節，人們購買禮品孝敬老人或贈送朋友，都會買點其他什么禮品的，一般多是保健品之類的，將各種禮品組合在一起，既方便了顧客購買，在價格上也可以采取一定優惠。

3、現場制作：為了讓顧客有更好的體驗感，現場制作是一好方法，可以聯合廠家現場制作。

(1)“把月亮帶回家”

活動期間，購物滿XX元，送一個掛有月亮的鑰匙扣，月亮鑰匙扣形狀多樣，制作精致，上面刻有一些祝福語：如XX快樂、祝美滿、平安、快樂等話語以及一些描寫XX節的詩歌詞句。

操作說明：

1、鑰匙扣由商場定做，根據商場銷售額確定定做數量，每個鑰匙扣定做成本控制在一元以內。

2、在鑰匙扣上刻上商場名稱，也可以跟祝福語結合起來，如“XXX祝您快樂”。

3、憑購物小票到商場指定處領取，XX元一個，XX兩個，依次類推。領取后在小票上蓋章。

(2)月圓“十分”大搶購

活動時間：XXX

限時搶購，搶購持續時間為“十分鐘”，在搶購時間內購買的商品一律八折，在收款臺進行打折計算，以收款處結算時間為準，以商場音樂時間為標志，當特定音樂響起的時候，即搶購時間開始。

操作說明：

1.事先不告知具體“搶購”時間，注意維持現場秩序。

2.注明一些商品不參加搶購，并在現場用海報告示。

3.此活動也可以采取在搶購時間內購買的商品返還30%付款金額的做法，憑購物小票上的金額和時間到服務臺領取返還金額。

注：超市可以推出中秋節每日商品特價，每日推出兩至三樣特低價商品，通過特低價商品來帶動其他商品的銷售，這些特低價商品最好是跟中秋節有一定聯系，跟其他商場相比，這些商品在價格上要具有絕對競爭優勢。

(3)喜拍“全家福”

購物滿XX元，憑購物小票可現場拍5寸照片一張，以作留念，現拍現取。

時間：XX節當天)

地點：商場門口廣場

協辦：XXXX影樓或XXXX膠卷公司

操作說明：

1.可現場布置一個場景，或搭建一個涼亭，營造出古韻，或布置成一個現代團圓喜慶場景。

2.最好是將超市名稱拍進去，以后看到照片就能想起超市。

四、其他活動簡要：

1、餐飲大餐：XX節一家人還要一起吃團圓餐，超市可以跟餐飲業互動，跟XX餐飲大酒店合作，推出購物滿XX元送八折優惠券，或購物滿多少，抽獎贈送免費餐飲券.

2、良辰美景，當然少不了歌舞助興，可聯系一些業余歌舞組合到商場門口搭臺表演，以營造出中秋熱鬧氛圍。

大型超市促銷活動方案5

一、活動目的

光棍節是一種年輕人的娛樂節目，1月1日是小光棍節，1月11日和11月1日是中光棍節，而11月11日由于有4個1，所以被稱為大光棍節。本次活動圍繞“光棍也要狂購物”這個活動主線，全力突出光棍節娛樂的節日特征，利用極富人情味的活動來打動消費者。通過宅男系列商品促銷活動，我們將力求既爭取商品的銷售高峰，又贏得個性化的商品口碑、價格口碑，從而真正做深做透我們的節假日市場。

二、活動時間

20xx年11月9日——20xx年11月11日

三、活動主題

“歡樂光棍歡樂頌，聯盛大禮樂翻天”

四、活動內容

“歡樂在聯盛，光棍大采購”

1、“光棍歡樂頌”活動期間，每天推出一款超驚爆價。讓顧客能感到實實在在的實惠。并針對單身宅男宅女群體最喜愛的泡面類商品統一實行優惠促銷。

2、“聯盛送情意，光棍禮上禮”凡在本超市購物滿XX送精美禮品一份并免費辦理聯盛超市會員卡。(禮品建議個性飾品等時尚物品)

3、“歡樂幸運頌”幸運轉盤轉不停，大禮連連送!凡在本超市購物滿66元以上的顧客皆有轉動幸運轉盤一次的機會，132元兩次，以此類推!可得到指針指中的相應的獎品。

4、“歡樂會員頌”推出數百種會員商品，讓會員能感到，拿會員卡與不拿會員卡有實質的不同。讓不是會員的顧客看到會員的好處，也想成為我們的會員。要讓聯盛的會員卡變成隨身必帶的物品之一。

5、“歡樂時尚頌”時尚家紡又送禮，開心贈券送不停!凡在家紡購物滿100元，便可得到20元的家紡購物券一張。購物XX元可得到兩張，以次類推!

五、活動配合

采購處：與供應商洽談活動、贈品的相關適宜。

營運處：場地、地堆的提供。

企劃處：場地的布置，海報的制作與發放，活動的監督執行。

六、費用預算

禮品費用0.6萬，宣傳費用0.3萬，人員費用0.5萬。

大型超市促銷活動方案6

一、活動主題

五一大促銷

二、活動內容

(一)深呼吸海的味道

在X月X日到X月X日期間，凡在XX超市各分店購物滿XX元的顧客，可進行現場抽獎，抽取幸運海南四日游的名額，到海南天涯海角去感受“海的味道”

特等獎2名

(X個店共X名)各獎海南四日游名額一個

一等獎X名(X個店共X名)各獎美的吸塵器一個

二等獎X名(X個店共XX名)各獎立邦電飯煲一個

鼓勵獎XXX名(X個店共XXX名)各獎柯達膠卷一卷

(二)服裝打折自己做主

在X月X日到X月X日期間，凡在XX超市商場購買男裝、女裝、睡衣等的顧客，憑電腦小票可轉動幸運轉盤，轉到幾折，顧客即可享受幾折的現金折扣。

活動期間還將有服裝秀和服裝限時搶購活動。

服裝限時搶購活動，每天舉行兩次，最低達到2折。

(三)五一驚喜三重奏

一重奏：全城至低(各種商品價格全城至低，便宜至極)

二重奏：二十萬積分卡顧客“五一”傾情大回饋

X月X日至X月X日期間，所有積分卡顧客憑積分卡可以在XX超市特惠購買指定商品。

三重奏：開心購物幸運有您

5月1日至7日，一次性在XX超市購物滿30元的顧客可參加現場活動，獎品豐富，永不落空。獎品有：精美盒紙、1公斤大米、500ML食用調和油。

(四)超市“五一”部分特價商品

五一期間XX超市共推出了近千種的特價商品，包括了日用百貨、食品、電器、服裝、生鮮等各種商品(本次活動最終解釋權歸XX超市所有)

第三篇：物業管理方案

3.4 XX廣場物業管理方式、工作計劃及物質裝備

3.4.1物業管理方式

指揮機構 執行機構

（主任）（各部門主管、專業人員）

監督機構

（主任和公司物業部）

反饋渠道

3.4.2 XX廣場工作計劃

前期介入計劃

序號 項目 工作內容 計劃時間 簽訂物業管 中標后十天 理服務合同 簽訂物業管理服務合同

參與規劃、A、收集整理各類圖紙資料，熟悉XXXX 中標后進駐

設計與建設 廣場情況。到物業交付 B、加強與發展商、施工單位等部門聯。系，參加工程例會，了解工程進度。

C、就物業管理方面，對XX廣場當時

階段提出專業建議。

D、參與現場施工管理及各類設備的選

型與調試。

在建物業前 A、全面介入在建物業的施工。中標后至物 期介入工作 B、向項目部提出合理化建議。業交接前 C、參與隱蔽工程驗收、機電設備調試。D、分專業工種全面熟悉物業。

組建機構 A、人員招聘。物業交付使 B、人員培訓考核。用前三個月 C、人員上崗及試運行。

辦公后勤 A、管理用房及辦公用品配置。物業交付使 B、安排員工用房。用前二個月 C、物資配備。制定與完善 A、嚴格按照ISO9000質量管理體系標 物業交付使

各項章制度 準，制定符合XX廣場管理處的各 用前3個月 項操作規范

B、結合XX廣場實際情況，對各項

操作規范進行調整完善。

前期介入工作計劃

序號 項目 工作內容 計劃時間 物業驗收與 A、依據接管驗收標準，逐項嚴格進 物業交付使

接管 行審查。用前一個月

B、對不合格項目備案，并督促責任

部門整改。

C、進行復驗。

D、符合接管標準后辦理書面移交手

續。

E、制作XX廣場的“備忘錄”。

A、配合開發商進行有關問卷調查 物業銷售全及回饋意見收集 過程B、協助進行宣傳推廣8 銷售配合 入伙階段工作計劃

序號 項目 工作內容 計劃時間

入伙實施 A、與環衛、房管局、公安、物價局、物業交付使

電信、銀行等有關部門取得聯系，用前后三個 開展有關工作。月 B、各項入伙資料文本的準備。C、明確入伙流程及各崗位職責。

D、與開發商共同策劃舉行入伙儀式，入伙現場的準備。

E、入伙手續辦理。

初次業主意見 A、以問卷調查、電話、拜訪等形式了 物業及交付

調查 解業主各類信息，加強與業主交 使用三個月

流。內

B、針對業主合理意見，進行糾正措施。

C、回訪與回饋意見收集。二次裝修管理 A、裝修方案審批，宣傳裝修規定。物業交付使 B、裝修手續辦理及裝修服務。用起 C、裝修施工工程監控。

D、裝修工程驗收

檔案建立與 A、收集業主資料歸檔。物業交付使

管理 B、各類圖紙資料的裝訂歸檔。用起

C、建檔與運用。

配合銷售 A、以出色的物業管理協助推動銷售，物業交付使

及時將顧客信息反饋給銷售部。用起

B、協助銷售部、工程部做好售后服務

工作。

管理期內工作計劃

管理期 主要規劃項目 備注

第一年 A、全面導入ISO9000質量保證體系，修訂和完善 自物業公司

符合XX廣場特點的各項管理規章制度及操作 進駐之日全

規范。面交付一年

B、開展宣傳教育活動，加強精神文明建設,普及物 內

業管理相關政策法規。

C、全面導入CI識別系統。

D、建立電腦網絡系統，實現辦公紙自動化。

E、員工系統培訓開展。

F、開展多種經營業務，有償、無償服務。

G、按照社區活動計劃，開展適合XX廣場特點的社區活動。

H、根據實際情況進行業主委員會成立的準備工作。I、管理水平達到市優標準，J、開展多渠道與業主溝通，了解需求，調整工作，盡最大力量滿足業主需求。

第二年 A、根據首年開支預算，合理調整財政收支，開展 全面交付使 各項增收節支工作。用二年內

B、開展各項便民服務活動。

C、爭創“XX市物業管理優秀小區”，并獲得稱號。D、管理水平達到“全國城市物業管理優秀示范居

住區”的標準，并在達到評比資格的情況下，申

報。

E、裝修計劃制定。

G、個性化服務的提供和推廣。

3.4.3XX廣場物質裝備

u 物業管理辦公、商業用房配置

XX廣場按總建筑面積 133001平方米算，應配置399平方米

u 行政辦公用品

序號 名稱 單位 數量 1 電腦 臺 4 2 打印機 臺 1 3 傳真機 臺 1 4 復印機 臺 1 5 辦公家具 批 1 6 檔案柜 只 8 7 飲水機 臺 4 8 計算機 臺 8 9 資料文件夾 批 1 10 掛鐘 個 4

辦公用房，532平方米商業用房。11 更衣箱 個 24 12 辦公易耗品 批 1

u 保安設備

序號 名稱 單位 數量 1 對講機及電池 部 12 2 警棍 支 18 3 雨具 套 15 4 應急燈 只 6 5 警示牌 批 1 6 更衣箱 個 24

u 清潔設備

序號 名稱 單位 數量 1 吸水機 臺 1 2 高壓水槍 臺 1 3 2.4M雙節伸縮桿 支 12 4 4M伸縮桿 支 8 5 1M鋁合金梯 把 4 6 2M鋁合金梯 把 2 7 雨具 套 15 8 清潔用品 批 1

u 工程維修設備工具

序號 名稱 單位 數量 1 萬用表 只 3 2 鉗流表 只 3 3 下水道疏通機 臺 1 4 電焊機 臺 1 5 小臺鉆 臺 1 6 工具箱 個 4 7 1.5M鋁合金梯 把 2 8 2.5M鋁合金梯 把 1 9 應急燈 只 4 10 常用零星工具 若干 11 預備零配件 若干 12 沖擊鉆 臺 1 13 手電鉆 臺 1

? 3.5 XX廣場物業管理處機構設置、人員配備、培訓及管理 3.5.1機構設置與職能分布

行政辦公室： 負責檔案文件資料的處理及后勤、人事等事務的處理。

物業事務部：負責物業公共部位的環境清潔、綠化維護、衛生消殺、環保監測、和居民委托的清潔服務項目等。負責物業管理區域內公共秩序的維護和安全防范、道路的暢通、車輛的停放管理、以及消防安全管理等。

工 程 部： 負責物業接管驗收、共用部位、共用設施設備的使用管理、維修養護、更新及住戶委托的維修服務項目等工作。

客戶服務部：負責辦理住戶入住手續、日常接待、住戶信息收集與反饋及社區文化活動的策劃、組織、實施、特約服務等。

財 務 部： 負責管理處各項費用的收繳和內部帳務管理。3.5.2XX廣場人員配備

堅持重綜合素質，講學歷、技能；堅持專業技能的人員配備原則；堅持“先培訓，后上崗”，管理人員100%持證上崗的原則，組建一支專業、精干、高效、團結、有序的隊伍。人員配備表 序 號 職 務 數 量 1 管理處主任 1 2 管理處主任助理 事務部主管兼 3 物業事務部主管 1 4 客戶服務部主管 1 5 行政事務主管 客戶服務部主管兼 6 財務部主管 1 7 工程部主管 1 8 安全護隊領班 3 9 保潔領班 3 10 出納 1 11 接待兼檔案管理員 1 12 文員 1 13 安全護隊員 24 14 保潔人員 12

工程人員 7

3..5.3 人員培訓

培訓的意義：

l 對員工進行不同階段的培訓，是圓滿完成委托管理目標的保證。

培訓的目標：

l 培訓目標是在意識、知識、技能三方面加強和提高，改進員工的行為和表現，培養出高素質的物業從業人員。

通過系統的培訓，加強員工對管理服務的認識，改進工作態度，做到“服務第一，質量取勝”。要求每個員工都做到“團結、奉獻、盡責、高效”。

培訓的方式：

l XX廣場管理處員工培訓分三步進行，管理處將根據不同時期，不同情況，制定有針對性地培訓計劃。第一步：崗前培訓

物業入伙前，管理處組織擬派員工并安排培訓課程，以便在最短的時間內熟悉XX廣場，同時樹立正確的服務意識。第二步：在職培訓

完成崗前培訓課程后，安排各級員工進入物業內進行實地訓練，并配合物業入伙，令物業管理工作能夠全面開展，為業主及時提供高水準的服務。第三步：提高培訓

在物業入伙后每三個月安排更新培訓，提高員工綜合素質和服務技能，以適應物業行業發展。培訓課程：

l 管理處專業培訓：確保管理處正常及有效的運作。（1）基本物業管理概況（2）管理處的具體運作

l 客戶服務培訓：掌握與客戶溝通的技巧、水平，達到星級酒店服務標準。（1）客戶服務準則（2）電話用語、禮貌培訓（3）客戶接待禮儀（4）客戶投訴（5）客戶管理

l 工程培訓：根據XX廣場實際情況、安排具有針對性的培訓，確保設備運行正常。（1）物業接管驗收（2）二次裝修程序控制（3）設備保養和維修

l 保安培訓：針對寫字樓、商場、酒店式公寓等高層樓宇 的特性，加強物業保安服務意識。（1）保安準則及工作綱要（2）保安儀表、行為及紀律

（3）處理投訴及對客戶的禮貌和態度

（4）保安消防裝備使用

（5）保安消防智能化系統的使用及維護（6）緊急情況的處理辦法（7）火災事故的處理辦法

（8）車輛、人員出入控制（9）事故紀錄（10）法律、法規（11）隊列操練

l 清潔綠化培訓：掌握清潔綠化標準和檢查方法（1）清潔流程和標準（2）清潔、綠化器材和物料（3）檢查標準（4）綠化管理

3.5.4 XX廣場管理處人員管理

人員管理的原則：

l XX廣場管理處以政府有關法律法規、公司各項規章制度、ISO9000質量體系、企業CI手冊作為員工行為規范和考核的標準。

l 全體員工均采用聘請合同制，做到管理人員能上能下，員工能進能出，競爭上崗、優勝劣汰。

錄用、培訓和淘汰：

l 按照公司規定的員工上崗條件和素質標準，嚴把招聘關。人事部門和用人部門共同對應聘人員的知識層次、專業技能、工作經驗進行考核、選拔。做到人盡其才。

l 凡聘用人員都要進行上崗培訓，培訓合格者留用。留用者根據崗位的特點和要求實行3-6個月的試用，試用期滿后由人事部和用人部門再次考核，提出錄用意見，經總經理批準后，正式簽勞務合同。l 根據培訓計劃，實施全員全階段培訓戰略，不斷學習新觀念、新方法、新技術。培訓考核成績優秀者，升職加薪。

l 人員的聘用要求、招聘程序（略）。l 員工調動、辭職和解聘（略）。

l 公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根據考評，實行末位淘汰制，并激勵員工，多勞多得。

考核方法：

l XX廣場管理處實施管理處主任目標責任制，簽訂目標責任書，落實責任者的權限與職責。責任者有圓滿完成責任書規定任務的責任，也有所轄人員工資獎金的決定權和人員調整權。責任者每月總結上月工作完成情況，制定本月工作計劃。上級按ISO9000質量體系對下級責任者進行考核、評審。

l XX廣場管理處實施全員量化考核制，由考核者對下屬員工按量化考核標準每月考核一次，以此決定下屬員工的工資、獎金。

l 對部門工作的目標責任考核和對員工業績的量化考核，均納入ISO9000質量體系范疇，嚴格按照相關程序文件和作業指導書運作，要求有檢查、記錄并存檔。

l 考核、獎懲和工資調整（略）考勤制度（略）員工考核標準（略）

員工形象：

l XX廣場管理處導入形象設計，在貫徹過程中進一步培養、提升員工的服務意識，調動員工的積極性，培養自豪感和凝聚力。

l XX廣場管理處以員工手冊、職業道德規范和日常用語規范指導員工的服務工作，員工通過訓練有素的言行舉止，共同塑造管理處和XX物業的公眾形象。工作人員一律穿著指定制服上崗，職位和工種標志明確，易于辨認。

員工手冊（略）

第四篇：物業管理方案

某項目物業管理方案

一、概述 某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標 貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，三、組織 物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結構圖

經營環境圖

四、人事 人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工（按整個小區交付時設計）。序號 崗位 人數 主要職責 備注 1 經理 1 在董事會領導下，全面負責經營等。2 經營部主任 1 具體經營事務、人事等。3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證 4 物業管理員 1 具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。5 安全護衛員 7 門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。6 水電工 1 公共區域水電設施維護、水電維修服務等。7 保潔員 2 公共區域衛生保潔、綠化養護等。員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測 a)經營收入： 19.14萬元（，以下省略）l 物業管理費：11.34萬元 應收

12.6萬元 30000*12*0.35=126000（元）

預計收入 11.34萬元（收繳率90%）l 維修服務費：0.5萬元 l 特約服務： 5.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b)支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費用：2.5萬元（辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等）l 維修保養費用：1.5萬元 l 稅金：1.05萬元 l 不可預見費用：1.2萬元 c)潤虧：-1.11萬元 d)物業接管期間 前期投入：10萬元（辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等）e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月* m

2（1）員工的工資和按規定提取的福利費 序號 崗位 人數 工資標準 工資合計 1 經理 1 1200 1200 2 經營部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業管理員 1 800 800 5 安全護衛員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計 9600

工資總額合計：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合計：14..17萬元/年

（2）公用設施設備維修及保養費：1.5萬元

（3）綠化管理費：綠化率45% 1.04萬m2*1元/年* m2 =1.04萬元

（4）清潔衛生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

（5）安全護衛費：7人*200元/年*人=0.14萬元

（6）辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

（7）固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元

（8）稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

（9）保險費：暫不投保

4、業主、使用權人入住程序發函

辦入伙手續

簽約

5、辦理入伙手續程序

已繳款票據

入伙手續書、身份證、購房合同

確認業主身份

繳清代墊代繳費用、裝修保證金

建筑垃圾清運費、物管費，蓋章

業主簽署

向業主

八、物業裝修與管理 業主在收樓后有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定范圍內進行。其有關規定包括：國家建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主 裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批準后方可動工。業主在裝修完成以后，物業管理企業應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立 物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以后實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

十、日常管理

（一）房屋管理運作一覽表 工作內容 核對業主 裝修審核 巡視 跟蹤監督 走訪回訪 熟悉 收費 財務 頻度 天 一天內辦完 二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然 每周三次 100% 標準 準確 符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1‰以下。無違章裝修 及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上 對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次 工作程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案

（二）綠化管理 工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗 工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治 每月一遍，嚴重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補 標準 均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm 長勢優良不污染環境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上 程序 7：00~9：30澆水、施肥；9：30~11：30除雜草、整形、保潔；13：30~15：30除殺蟲、補缺、保潔；15：30~17：00澆水、施肥

（三）房屋及公用設施維修、養護運作一覽表 工作內容 裝修審查、監督 巡視 清理 室內維修 室外維修及養護 道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈 頻度 8h內隨來隨辦，隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有回音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責任范圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門 每月檢查一遍，即壞即修 標準 符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一 運作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上 程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案 工作內容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練 消防設施 家居安全 違法行為 裝修監督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發事件 學習法規 教育 訓練 頻度 24h 每周一遍 24h，每20分鐘一遍 24h 5分鐘內到達現場 每周一次，每次1h 標準 人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規、業主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衛紀律 健身、隊列等常規訓練

（四）安全護衛、停車管理

（五）保潔管理 工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂 頻度 二遍/天 14h/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業主發藥一次/年 標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上 所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔

第五篇：物業管理方案

某項目物業管理方案

一、概述 某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標 貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，三、組織 物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。反饋運行機制組織結構圖經營環境圖

四、人事 人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工（按整個小區交付時設計）。序號 崗位 人數 主要職責 備注 1 經理 1 在董事會領導下，全面負責經營等。2 經營部主任 1 具體經營事務、人事等。3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證 4 物業管理員 1 具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。5 安全護衛員 7 門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。6 水電工 1 公共區域水電設施維護、水電維修服務等。7 保潔員 2 公共區域衛生保潔、綠化養護等。員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測 a)經營收入： 19.14萬元（，以下省略）l 物業管理費：11.34萬元 應收 12.6萬元 30000*12*0.35=126000（元）預計收入 11.34萬元（收繳率90%）l 維修服務費：0.5萬元 l 特約服務： 5.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b)支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費用：2.5萬元（辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等）l 維修保養費用：1.5萬元 l 稅金：1.05萬元 l 不可預見費用：1.2萬元 c)潤虧：-1.11萬元 d)物業接管期間 前期投入：10萬元（辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等）e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月* M2（1）員工的工資和按規定提取的福利費 序號 崗位 人數 工資標準 工資合計 1 經理 1 1200 1200 2 經營部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業管理員 1 800 800 5 安全護衛員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計 9600工資總額合計：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合計：14..17萬元/年（2）公用設施設備維修及保養費：1.5萬元（3）綠化管理費：綠化率45% 1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元（4）清潔衛生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元（5）安全護衛費：7人*200元/年*人=0.14萬元（6）辦公費：按管理人員工資總額25%計算5.52萬元*25%=1.38萬元（7）固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元（8）稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元（9）保險費：暫不投保（10）合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元 但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* M2。

六、前期物業接管 a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收（無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議）。b)物業接管驗收 l 既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。l 是物業通過竣工驗收后，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收； l 供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用； l 房屋幢、戶編號已經有關部門確認； l 落實物業的保修事宜（保修責任、保修期限、保修范圍）。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位； l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書

面形式上報開發商，請求給予協助解決。l 接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備（設施）與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。l 在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求盡快解決。l 抄水、電、氣表的底數，記錄備案。l 接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。l 接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。l 當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即 完成。

七、入伙

1、準備工作 l 治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統；統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗； l 車輛管理：增設區間道路標志；封閉小區由多個出入口到一進一出；增設自行車棚；加固架空層車庫； l 垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等 l 樓道燈：改用節能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)l 分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格；

2、協調工作 l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。l 代業主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。l 與學校、派出所和居委會聯系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節，以及有關聯系電話，入住時公告。

3、入伙現場入伙準備、協調工作到位后，要部署入伙現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛立崗、巡更，迎接業主入伙。舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪彩，造聲勢。注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

4、業主、使用權人入住程序發函 辦入伙手續簽約

5、辦理入伙手續程序已繳款票據 入伙手續書、身份證、購房合同確認業主身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金建筑垃圾清運費、物管費，蓋章 &n

棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上 所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內15M2或室外管道20M內3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔