第一篇：繼承、贈與方式無償轉讓房地產

以繼承、贈與方式轉讓房地產的行為是否征收土地增值稅

1.房地產繼承。房地產的繼承是指房產的原產權所有人、依照法律規定取得土地使用權的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法繼承死者房產產權和土地使用權的民事法律行為。遺產繼承一般有兩種情況，一是法定繼承，二是遺囑繼承。在我國目前以前者居多。法定繼承主要是指由死者的配偶、父母、子女、兄弟、姐妹等親屬按一定的順序繼承死者財產。遺囑繼承是指由死者指定的繼承人合法繼承財產。在國外許多國家都征收遺產稅，我國目前還沒有開征這種稅收，但按我國《土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》規定，征不征收土地增值稅？回答是否定的。因為這兩種行為，雖然發生了房地產的權屬變更，但房產所有人、土地使用權的所有人，也就是被繼承人并沒有取得收入，因此，這種行為不應繳納土地增值稅。

2.房地產的贈與。房地產的贈與是指房產的原產權所有人、依照法律規定取得土地使用權的土地使用人，將自己所擁有的房地產無償地捐贈給其他人的民事法律行為，對于這種行為，國外目前不少國家開征了贈與稅。我國目前還沒有開征這種稅收，也不對之征收土地增值稅。因為按開征土地增值稅的三條標準，贈與人捐贈房產是無償轉讓，并沒有取得收入，因此，不應征稅。

房地產的“贈與”僅指以下情況：

（1）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬中或承擔直接贍養義務人的；

（2）通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。上述社會團體是指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

房地產的贈與雖發生了房地產的權屬變更，但作為房產所有人、土地使用權的所有人并沒有因為權屬的轉讓而取得任何收入。因此，房地產的贈與不屬于土地增值稅的征稅范圍。

第二篇：轉讓合同:以贈與方式無償轉讓自己僅有財產

緣起：親人因職業病死亡

家屬起訴要求賠償

執行：

財產執行一波三折

討債之路困難重重

法院宣判結果下來了，但執行的道路遠非想象中那么簡單。原來早在2003年11月7日，李海就將自己僅有的房屋和門面贈予其岳父印天(化名)，并于當日雙方辦理了過戶手續。雖然一審判決生效后，孫大之子及父母向璧山法院申請了強制執行，但被告李海此時卻已無財產可供執行。

結局：贈房逃債行為無效

法院查明予以撤消

2007年9月，該案上訴至重慶市第一中級人民法院，孫大之子及父母要求對李海將自己所有的門面贈予岳父印天的行為依法予以撤銷。

經重慶市一中法院查明，印天受贈后并未居住該房，租給他人使用至今。2005年6月22日，被告李海還用自己贈予給印天的該住房和門面作抵押擔保，向璧山縣來龍信用社貸款6.8萬元，并于一年后歸還貸款，該信用社已解除了對該房屋和門面的抵押。

重慶市一中法院審理認為，孫大在李海開辦皮鞋廠工作期間患職業病死亡，李海應予賠償，法院也作出相關生效判決。李海在侵害行為及侵害后果明確發生后，以贈與方式無償轉讓自己僅有財產，又無其他財產可供賠付，致孫大死亡的損害賠償不能實現，因此，孫大之子及父母要求撤銷李海贈予門面給其岳父印天的訴訟請求應予主張，故依法判決贈予無效。

第三篇：房地產繼承和贈與稅費一欄

一、如果房主去世了，需要辦理房產繼承公證更名；

二、繼承公證的收費是房產評估價的2%，具體需要你到房產交易中心評估確定了。

三、申請辦理房產繼承公證需要提交如下材料：

1、提供被繼承人的死亡證明（如：醫學死亡證明、戶籍注銷卡、死亡注銷頁）。

2、房屋所有權證和房屋價值評估單。

3、全部法定繼承人的戶口、身份證（法定繼承人的范圍包括：死者的父母、配偶和子女）。

4、結婚證、離婚證、離婚判決書、調解書、獨生子女證、出生證、人口卡、注銷卡等相關材料。

5、被繼承人父母死亡證明。

6、被繼承人夫妻先后死亡的，應提供后去世的一方的喪偶未再婚證明。（一般由區民政局和區檔案館出具）。

7、證明。在公證處領取表格，填寫被繼承人的配偶（包括原配偶和再婚配偶）、子女（包括生子女、養子女、有扶養關系的繼子女）及父母（包括生父母、養父母、有扶養關系的繼父母）情況，到繼承人或者被繼承人單位蓋章。

8、繼承人或被繼承人的人事檔案或人事檔案復印件（通常為職工登記表或者是職工履歷表），復印件由檔案保管單位在每頁復印件上加蓋公章或人事部門章，檔案內容應包括被繼承人的全部法定繼承人情況。如確無人事檔案，可提供派出所出具的包括被繼承人全部法定繼承人的戶籍底卡，由派出所蓋章證明。

9、證人一名（帶身份證原件、復印件，要求：無親屬關系）。

10、如果有遺囑公證書或者其他形式遺囑的，提供遺囑公證書或者其他遺囑；

11、公證處要求提供的其他材料。

注意：全部法定繼承人必須親自到公證處辦理公證。否則應提交經過公證的授權委托書或放棄繼承權聲明書。

第四篇：《瑕疵股權對外轉讓+無償贈與》

股權轉讓那點事兒！

最近辦理了很多關于股權轉讓的法律事務，包括股權質押借款，股權結構調整的股權轉讓，針對“融資、融人”需求的股權轉讓等等。

這里所講股權是指：投資人由于向公民合伙和向企業法人投資而享有的權利。向不同的組織投資，產生的利潤分配、義務也不相同。

下面結合本人親歷案例中出現的抽逃出資、瑕疵股權轉讓、股權無償轉讓、轉讓后超過法定人數等多方面問題著重筆墨啰嗦一二：

親歷案例概要：某互聯網初創公司（包括多項高新技術業務）的創始人提出新理念創立公司，實現全員股東，用合伙制替代聘用制，與員工一同經營公司的想法并辦理了如下事務（這其中還有很多比較新穎并緊跟潮流的想法、理念，是否可行，有些是走在法律規定的邊緣，需要更多的探討，但作為商人，本人比較欽佩他的大膽、熱情、堅持及創新）。

第一：首先創始人按規定設立了有限責任公司，注冊資本金貳億人民幣，且實繳；

第二：公司設立后不久將注冊資金轉出；

第三：公司設立登記后，逐步以股權有償轉讓的方式吸引更多的合作伙伴（實現全員股東）；

第四：創始人是控股股東，為實現全員股東及“合伙制”想法拿出一部分股權做了無償轉讓；

第五：預計股權轉讓完成后，預計股東人數會超過公司法規定的人數限制。第六：在與投資機構及意向投資人談判接洽過程中，對方提出股份占比爭奪話語權的要求。

通過分析創始人的以上想法做法能否實現及如何實現，存在的相關法律風險，我給出了如下幾方面風險提示及建議：

一、注冊資金的轉出行為，屬于抽逃出資行為，有法律風險。法律依據及分析如下：

1、是否可以不繳或抽逃。2014年3月1日起實行的公司法，集中圍繞資本制度的改革，將注冊資本實繳登記制改為認繳登記制。但認繳登記制下股東仍應按章程規定進行出資，不是可以不繳和抽逃注冊資本。根據法理及法律規定，出資人一旦出資就喪失對財產的所有權而換取股權，因此股東出資后再抽逃其出資財產(包括進行占有、使用、收益和處分等行為)就構成對公司財產的侵犯。

2、是否構成抽逃出資罪。2014年4月24日，第十二屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過了《全國人大常委會關于刑法第一百五十八條、第一百五十九條的解釋》“刑法第一百五十八條、第一百五十九條的規定，只適用于依法實行注冊資本實繳登記制的公司。”即刑法中虛報注冊資本和虛假出資抽逃出資兩條罪名不再適用于《注冊資本制度改革方案》中規定的實行注冊資本認繳登記制的普通企業。

根據《最高人民檢察院、公安部關于嚴格依法辦理虛報注冊資本和虛假出資抽逃出資刑事案件的通知》自2014年3月1日起，除依法實行注冊資本實繳登記制的公司以外，對申請公司登記的單位和個人不再以虛報注冊資本罪追究刑事責任;對公司股東、發起人不再以虛假出資、抽逃出資罪追究刑事責任。

3、抽逃出資會受到哪些限制。雖然按照最新司法解釋抽逃出資行為不再構成刑事犯罪，但主管工商部門仍可以對抽逃出資對股東處以罰款；同時，公司、公司其他股東、公司債權人可以向法院起訴抽逃股東要求其向公司返還出資本息或在抽逃出資本息范圍內對公司債務不能清償部分承擔補充賠償責任。

二、公司設立后轉出注冊資本的行為屬于抽逃出資，抽逃出資后進行股權轉讓是否有效問題？

股權轉讓與抽逃出資是兩個不同的法律關系。股權轉讓是雙方真實意思表示，沒有違反法律行政法規的強制性規定，那么該轉讓就合法有效。根據公司法的規定，抽逃出資的股東應當對公司承擔歸還出資的責任，對于其他已經全面履行出資義務的股東承擔違約責任。

三、股權對外無償轉讓，及已做大部分股權轉讓后，大資金投資人及投資機構的要求如何滿足的問題？

1、股權無償轉讓性質及法律規定。《合同法》第一百八十六條 贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同除外。

法律規定無償贈與可以任意撤銷，贈與合同成立后，贈與財產的權利轉移之前，贈與人可以因自身的某種事由撤銷贈與。

2、其他股東行使優先權。根據公司法規定，對外轉讓股權，在同等條件下，內部股東享有優先獲取轉讓的股權，因此，對外無償轉讓股權仍要取得內部股東的否則很容易被內部其他股東申請撤銷。

因此，該明了如何實現引進投資機構了。

四、股權轉讓后股東人數超過公司法規定

我國公司法規定，有限責任公司的股東人數應為50人以下。實踐中對于導致超過50人的股權轉讓效力問題存在爭議。

但本人與業內一些人士的觀點一致，認為可以通過變更為股份有限公司的形式予以解決。如果不具備設立股份有限公司的條件或股東仍想保持有限責任公司性質不變，也可通過信托制度或代理制度將公司的名義股東控制在50人以內。

（本文原創）

第五篇：房產：繼承、贈與、買賣三種方式解析

關于房產：繼承、贈與、買賣三種方式超詳解析

現在越來越多的人開始關注房產傳承的問題，是贈與、繼承還是買賣?

房產的繼承、贈與、買賣三種方式所涉及的稅費及手續之比較：

1、繼承：

房產繼承一般不能直接在房管局過戶，需要在公證處辦理繼承權公證或者由法院裁判后到房管局辦理房產過戶手續。該規定的依據是司法部、建設部于1991年聯合下發《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》(以下簡稱“聯合通知”)，按該“聯合通知”的要求，不管是法定的還是遺囑繼承房產，還是贈與、遺贈房產，只要到房管部門辦理過戶登記，都需要提前到公證機關辦理公證。雖然在人民法院公告2014年第8期發布的一則南京市的行政訴訟案例中認定，該通知不屬于法律、行政法規、地方性法規、規章的范疇，且與《物權法》《繼承法》《房屋登記辦法》等有關法律法規相抵觸，不能成為房屋登記主管部門不履行房屋登記法定職責的依據。南京市住建局和江寧區住建局房屋登記部門也表示如果手續齊全，公告無異議后，可以辦理相關房產登記。但在北京市朝陽區房管局網站上的信息依然提示房產繼承過戶要求申請人需要提交繼承權公證文書或法院判決。

稅費情況：

繼承權公證費用：

依據京發改[2013]2067號文件，公證處辦理財產繼承、贈與和遺贈收費標準為：受益額20萬元以下的部分，按不超過1.2%收取;超過20萬元不滿50萬元的部分，按不超過1%收取;超過50萬元不滿500萬元的部分，按不超過0.8%收取;超過500萬元不滿1000萬元的部分，按不超過0.5%收取;超過1000萬元的部分，按不超過0.1%收取。證明單方贈與或受贈的，減半收取,最低收取200元。

房管局辦理過戶收費情況：

①、交易手續費：1元/平方米。

②、登記費：住宅 80元/套。

③、房屋所有權證書工本費：一本免費，每增加一本收10元。

④、印花稅：5元/本。

房管局過戶需要材料:

申報材料：

①.登記申請書原件。

②.申請人身份證明。

③.房屋所有權證原件。

④.繼承權公證書原件，或者法院生效法律文書原件。

⑤.房屋登記表、房產平面圖二份。

房屋遺贈的，還應當提交契稅完稅或者減免稅憑證原件。

城六區央產房繼承、遺贈的，還應當提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。

房屋抵押期間或者抵押權預告登記期間，繼承人繼承抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記時，抵押權人(預告登記權利人)應當到場，并提交抵押權人的身份證明、抵押權人(預告登記權利人)同意抵押房屋轉讓的書面文件原件、他項權利證書或者預告登記證明原件。

注：雖然2016年7月司法部發文，司發通[2016]63號，司法部關于廢止《司法部 建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》的通知，根據通知精神，房產繼承必須公證的規定廢止了。而根據我們了解的情況和咨詢反饋，還是有些地方需要繼承公證的。

根據2016年1月1日開始實施的《不動產登記暫行條例實施細則》第十四條“因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。”之規定。

如果產權登記部門嚴格按照實施細則，那么今后老百姓繼承房產，有兩種方法四種路徑(具體材料怎么提供、手續怎么辦理參見《不動產登記操作規范(試行)》)：

㈠、遺囑繼承或遺贈。提供被繼承人死亡證明、遺囑、繼承人與被繼承人親屬關系證明等材料申請房屋過戶登記。

㈡、法定繼承。法定繼承又有三種路徑：

①、“協商繼承”，也就是全部繼承人之間如果能協商一致達成不動產分配協議的，可以提交被繼承人死亡證明、全部法定繼承人關于不動產分配的協議、繼承人與被繼承人的親屬關系證明以及其他必要的材料申請房屋過戶登記;

②、公證繼承，也就是被繼承人死亡后，繼承人申請繼承公證，憑繼承權公證書申請辦理房屋過戶登記;

③、訴訟繼承，全部繼承人之間不能協商一致或者無法取得繼承權公證的，則需要到法院提起繼承糾紛之訴，待法院判決、調解后，持法院出具的生效法律文書申請房屋過戶登記。

2.房產贈與：

房產贈與，指一方(贈與人)自愿把自己所有的房屋無償贈與他人(受贈人)，他人愿意接受的民事法律行為。自2015年1月29日起，北京進一步簡化房產贈與環節中的手續，辦理直系親屬間房產贈與時無需提供贈與公證，而是改為提供親屬關系公證。所需資料包括親屬關系公證;購房資格核驗通過的結果通知單;契稅完稅憑證;房產證;贈與人身份證;受贈人身份證、戶口本、婚姻狀況證明等資料。在新手續實施后，以望京一套100平方米的房子為例，贈與公證收費公式是100平方米×26000元(公證處地區指導價)×2%，費用為52000元。而親屬關系公證只需要300元左右，為市民節省了不少開支。

稅費情況：

房管局會對所贈房產重新作出評估，其中包括契稅為房管局的評估價的3%;印花稅為房管局評估價的0.5%;房地產權轉移登記費為每宗80元(每多一位受贈人，則加10元)。以上三項一般都由受贈人支付。還有一項是土地出讓金，則按所受贈物業的房產性質而定，如部分沒有交納出讓金的房改房則要贈與人補交。應當注意的是：如果贈與人和受贈人之間是直系親屬、姻親的話，則免契稅。如父母與子女之間或夫妻之間的贈與則免除契稅。

房產贈與需要的申請材料：

申報材料：

1、登記申請書原件。

2.申請人身份證明。

3.房屋所有權證原件。

4.贈與合同原件(贈與方委托他人辦理的，需提交經公證的贈與合同和授權委托書原件)。

5.房屋登記表、房產平面圖二份。

6.契稅完稅或減免稅憑證原件。

注：申請整幢樓房或者整宗土地上的房屋轉移登記，還應當提交國有土地使用權證或者市、區(縣)人民政府批準使用劃撥用地的文件;其中土地使用權為劃撥用地的，還應當提交土地管理部門出具的同意劃撥用地轉讓的批準文件。

已購按經濟適用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋贈與的，還應當提交補交土地收益的證明。

標準價、優惠價房改房贈與的，還應當提交補交房屋差價或者滿65年工齡的證明。城六區央產房贈與的，還應當提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。

3.房屋買賣：

房屋買賣是指房屋所有權人將自己名下的房產買賣給他人的法律行為。

稅費情況：

私有普通住宅房產交易時稅費需要區分房產是五年內產權的房產，還是五年以上房產，收費標準不同。親屬之間為節省稅費使用買賣方式過戶的房屋成交價需要遵循房產所在地的政府最低指導價。房產買賣稅收相對復雜，本著快捷、方便的原則，現附表如下：

圖片來自網頁截圖

房管局買賣房屋過戶手續：

①.登記申請書原件。

②.申請人身份證明。

③.房屋所有權證原件。

④.2008年10月15日以后簽訂存量房買賣合同的，提交網上簽訂的買賣合同原件;

已辦理房屋所有權轉移預告登記的，提交預告登記證明原件;

房屋被征收的，提交區(縣)人民政府的房屋征收決定和被征收人明細表;

共同共有轉為非等額按份共有的，提交共有方式和份額的變更協議;

房屋拍賣的，提交拍賣成交確認書，拍賣成交確認書應載明委托人、拍賣人、買受人姓名或名稱、房屋坐落、成交價格等內容，拍賣成交確認書中未載明以上內容的，還應提交相應的證明文件。

⑤.房屋登記表、房產平面圖二份。

⑥.契稅完稅或減免稅憑證原件。

申請整幢樓房或者整宗土地上的房屋轉移登記，還應當提交國有土地使用權證或者市、區(縣)人民政府批準使用劃撥用地的文件;其中土地使用權為劃撥用地的，還應當提交土地管理部門出具的同意劃撥用地轉讓的批準文件。

已購保障性住房上市的，還應當提交住房保障部門出具的上市出售意見原件。

已購經濟適用住房、按經濟適用住房管理住房、限價商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋按市場價出售的，還應當提交補交土地收益的證明原件。

標準價、優惠價房改房出售的，還應當提交補交房屋差價或者滿65年工齡的證明原件。

城六區央產房上市的，還應當提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。

按照《北京市住房和城鄉建設委員會關于落實我市住房限購政策進一步做好房屋登記有關問題的通知》(京建法〔2012〕23號)要求，提交購房家庭通過資格核驗時申報的全部家庭成員證明材料，包括身份證明、戶籍證明、婚姻證明及其他證明材料。

境外自然人，還應當提交北京市公安局出入境管理處出具的《境外個人在境內居留狀況證明》原件。

境外自然人購買自用、自住商品房的，在辦理預售登記和權屬登記時，還應當提交所購商品房符合實際需要自用、自住原則的書面承諾。境外自然人投資本市非自用、自住商品房的，還應當提交商務管理部門核發的《外商投資企業批準證書》和工商管理部門核發的《營業執照》。原自用、自住商品房進行出租、轉讓的，按上述原則辦理。

房屋抵押期間或者抵押權預告登記期間，房屋所有權人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記時，抵押權人(預告登記權利人)應當到場，并提交抵押權人的身份證明、抵押權人(預告登記權利人)同意抵押房屋轉讓的書面文件原件、他項權利證書或者預告登記證明原件。

律師提醒：

繼承是房產傳承最普遍的形式，但是現在因為房產繼承問題發生糾紛的案件不勝枚舉，所以人們也越來越關心生前的傳承行為。贈與和買賣都是在生前實現傳承，這種生前過戶行為很好的保證了房屋所有權人真實的意思表示，實現房產所有人的意愿。用老百姓的話說這種方式比較踏實，以免百年之后子孫因為房產繼承問題引發紛爭。但是生前過戶行為也有其弊端，在我們處理的案例中就有很多老人完成了生前過戶后，子女不孝順的情況，當老人空空如也的時候，真的是晚景凄涼。所以說是通過繼承、贈與還是買賣實現房產的傳承需要具體情況具體分析，找到最適合自己的方式。