第一篇：個人住房貸款調(diào)研

個人住房貸款

(工商銀行個人住房貸款)

?業(yè)務(wù)簡述

個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的，用于購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法建造、銷（預(yù)）售住房的貸款。

?適用對象

個人住房貸款的借款人應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18（含）--65周歲（含）之間，并且具有良好的信用記錄和還款意愿。

?特色優(yōu)勢

1.貸款期限長--最長期限可達(dá)30年。

2.貸款額度高--一手房最高貸款金額可達(dá)到所購住房市場價值的70%。

二手房最高貸款金額可達(dá)到所購住房市場價值的60%。

3.融資成本低--貸款辦理過程中銀行不收取費用。

4.還款方式靈活--為您提供多種還款方式及特色還款服務(wù)，借款人可根據(jù)需求自由選擇。

5.貸款發(fā)放及時--在您提供有效階段性擔(dān)保的情況下，可在房產(chǎn)正式抵押登記前發(fā)放貸款。

6.貸后服務(wù)便捷--為您提供便捷的還款、貸款要素變更等服務(wù)。

?申請條件

申請工行個人住房貸款需具備以下基本條件：

1.具有合法有效的身份證明（居民身份證、戶口本或其他有效身份證明）及婚姻狀況證明；

2.具有良好的信用記錄和還款意愿；

3.具有穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力；

4.具有所購住房的商品房銷（預(yù)）售合同或意向書；

5.具有支付所購房屋首期購房款能力；

6.在工行開立個人結(jié)算賬戶；

7.能夠提供工行認(rèn)可的有效擔(dān)保；

8.工行規(guī)定的其他條件。

申請個人住房貸款，需提前準(zhǔn)備并提供以下資料：

1.借款人及配偶的的有效身份證件、婚姻狀況證明；

2.借款人戶籍證明（戶口簿或其他有效居住證明）；

3.借款人經(jīng)濟收入證明及職業(yè)證明；

4.借款人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房銷（預(yù)）售合同》或《購買商品房合同意向書》；

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的首期付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件，或首期付款的銀行存款憑條；

6.貸款人要求提供的其他文件或資料。

?貸款額度

一手房最高貸款金額可達(dá)到所購住房市場價值的70%。

二手房最高貸款金額可達(dá)到所購住房市場價值的60%。

?貸款期限

貸款期限最長30年，且借款人年齡與貸款期限之和不超過70年。兩個（含）以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的確定貸款期限。

?貸款利率

貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，可在人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的范圍內(nèi)浮動。

?還款方式與服務(wù)

個人住房貸款可采用以下還款方式：

1.等額本息還款法。貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息。

2.等額本金還款法。每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。

3.按周（雙周、三周）還本付息還款法。以等額本息或等額本金還款法為基礎(chǔ)，以7天或者7天的整倍數(shù)作為還本付息的周期，周期最短為7天，最長不超過21天（含）。

4.“隨心還”還款法。在合同約定的還款期內(nèi)，以等額本息法計算的還款金額作為每期最低還款額，在此基礎(chǔ)上可隨意增加還款額，實現(xiàn)提前還款。

5.“入住還”還款法。在購買產(chǎn)權(quán)房或購買與工行簽訂了按揭合作協(xié)議且開發(fā)商為貸款提供階段性保證擔(dān)保的期房時，可在所購房產(chǎn)入住之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息。

每期還款日一般為貸款發(fā)放日次月起的每期對應(yīng)日；無對應(yīng)日的，還款日為該期最后一日；最后一期還款日為貸款到期日。您也可根據(jù)自身收入狀況選擇固定的每期還款日，合理安排個人資金收入與支出。

? 服務(wù)渠道與時間

您可在工行合作的按揭樓盤售樓處向工行客戶經(jīng)理提交貸款申請，也可選擇工行個人貸款中心或當(dāng)?shù)胤中袀€人信貸業(yè)務(wù)部門遞交貸款申請。

? 操作指南

業(yè)務(wù)流程圖：

1.提出申請。您向工行提出書面借款申請，并提交有關(guān)資料；

2.貸款審批。銀行根據(jù)您的申請資料對貸款進行審批；

3.簽訂合同。在接到工行有關(guān)貸款批準(zhǔn)的通知后，您要到貸款行與工行簽訂借款合同和相應(yīng)的擔(dān)保合同，并視情況辦理抵（質(zhì)）押登記及公證等手續(xù)；

4.發(fā)放貸款。經(jīng)工行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，工行將按照借款合同的約定，將貸款資金按規(guī)定一次性轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行開立的賬戶，或與借款人約定的工行監(jiān)管賬戶；

5.按期還款。貸款發(fā)放后，您須按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息；

6.貸款結(jié)清。貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。

（1）正常結(jié)清：貸款最后一期結(jié)清貸款。

（2）提前結(jié)清：在貸款到期日前，您如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向工行提出申請，由工行審批后到指定會計柜臺進行還款。

貸款結(jié)清后，您應(yīng)持本人有效身份證件和經(jīng)辦行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由工行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

? 利率信息

人民幣貸款利率表

?常見問題

1.貸款額度和貸款期限如何確定？

按照每月月供不超過月收入的50%的原則，結(jié)合您的收入情況，確定您每月還款的金額。工行客戶經(jīng)理會根據(jù)您的年齡、您所購買房屋的價格等因素，為您提供多種貸款額度和貸款期限組合，您可以選擇最適合您的貸款額度和期限。

2.如何選擇適合自己的還款方式？

目前最普遍、最常用的還款方式是等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法是指在利率水平不變的情況下，每月的還款本金和利息之和也不變，這種還款方式您比較省心，只要在每月還款日之前存入一定金額，銀行便按固定金額扣款。等額本金還款法是指在利率水平不變的情況下，每月還款本金固定，利息逐月遞減，比較適合在還款初期還款能力較強的客戶，如果您希望通過初期多還款以緩解未來還款壓力的話，可以選擇這種還款方式。此外，如果您還有其他特殊的還款計劃需求，工行還可為您提供按周還本付息、隨心還還款法、入住還還款法等特色還款方式，您可咨詢當(dāng)?shù)毓ど蹄y行，由客戶經(jīng)理根據(jù)您的實際需求推薦適合您的還款方式。

第二篇：個人住房貸款

什么是個人住房貸款

個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔(dān)保。目前，個人住房貸款主要有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種。

個人住房委托貸款指銀行根據(jù)住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款。也稱公積金貸款。

個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發(fā)放的貸款。也稱商業(yè)性個人住房貸款，各銀行的貸款名稱也不一樣，建設(shè)銀行稱為個人住房貸款，工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行稱為個人住房擔(dān)保貸款。

個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。

自住房組合貸款還款方式

1、什么是個人住房組合貸款（以下簡稱“組合貸款”）

組合貸款是指北京住房公積金管理中心委托商業(yè)銀行向借款人發(fā)放用于其購買個人自住住房的住房公積金貸款和商業(yè)銀行向同一借款人發(fā)放用于其購買同一個人自住住房的商業(yè)貸款的貸款組合。

即當(dāng)購房人可申請到的公積金貸款額度無法滿足實際購房需要時，可通過辦理組合貸款，使用公積金貸款和商業(yè)貸款滿足購房所需。

※注：北京住房公積金管理中心中央國家機關(guān)分中心的組合貸款業(yè)務(wù)，按照中央國家機關(guān)分中心的有關(guān)規(guī)定在中央國家機關(guān)分中心辦理。

2、組合貸款的適用對象

組合貸款的適用對象為同時符合公積金貸款條件和商業(yè)銀行貸款條件，在北京住房公積金管理中心繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工。

3、組合貸款的受理部門

購房人辦理組合貸款，即可以向公積金管理中心住房公積金貸款中心或遠(yuǎn)郊（區(qū)、縣）管理部提出組合貸款申請，也可向能夠辦理組合貸款的商業(yè)銀行提出組合貸款申請。

組合貸款申請被受理后，購房人應(yīng)按公積金管理中心和經(jīng)辦銀行工作人員的要求，提供有關(guān)資料并完成貸款的審核辦理。

4、組合貸款的擔(dān)保方式

購房人辦理組合貸款，須提供公積金管理中心及商業(yè)銀行認(rèn)可的擔(dān)保，擔(dān)保方式有以下三種：

Ⅰ 抵押＋第三方保證擔(dān)保。即抵押人以房屋抵押，為組合貸款債權(quán)提供擔(dān)保，由北京市住房貸款擔(dān)保中心為組合貸款中住房公積金貸款提供連帶責(zé)任保證，由銀行認(rèn)可的保證人為組合貸款中商業(yè)貸款提供自貸款發(fā)放至抵押登記完成期間的階段性連帶責(zé)任保證。

Ⅱ 抵押擔(dān)保。即抵押人以房屋抵押，為組合貸款債權(quán)提供擔(dān)保。借款于抵押登記完成后發(fā)放。

Ⅲ 質(zhì)押擔(dān)保。即出質(zhì)人以質(zhì)押財產(chǎn)出質(zhì)，為組合貸款債權(quán)提供擔(dān)保。借款于質(zhì)押手續(xù)完成后發(fā)放。

5、組合貸款的年限

組合貸款的貸款年限須符合公積金管理中心與商業(yè)銀行的規(guī)定，最長貸款年限為30年。

6、組合貸款的利率

組合貸款中住房公積金貸款和商業(yè)貸款分別適用各自的貸款利率。

7、組合貸款的還款方式

組合貸款中，公積金貸款部分采取自由還款方式，商業(yè)貸款部分采取商業(yè)銀行認(rèn)可的還款方式。

8、組合貸款的償還

組合貸款的借款人應(yīng)提供同一還款銀行的兩個還款賬戶（兩張還款卡或兩個還款存折）分別用于償還公積金貸款和商業(yè)貸款。

組合貸款對提前還款不作商業(yè)貸款部分和公積金貸款部分的比例要求。借款人提前還款，可自愿選擇提前償還任意部分貸款。

組合貸款中住房公積金貸款部分和商業(yè)貸款部分的逾期扣款按照公積金管理中心、商業(yè)銀行的各自規(guī)定執(zhí)行。

※注：借款人欲辦理組合貸款除還款相關(guān)事宜外的其它變更業(yè)務(wù)時，應(yīng)同時通知公積金管理中心及商業(yè)銀行進行辦理。

本手冊僅供宣傳之用，具體規(guī)定以北京住房公積金管理中心規(guī)定為準(zhǔn)。

住房公積金貸款自由還款方式

一、自由還款方式 1.什么是自由還款？

自由還款就是您申請住房公積金貸款時，住房公積金管理中心根據(jù)您的借款金額和期限，給出一個最低還款額，以后您在每月還款數(shù)額不少于這一最低還款額的前提下，可以根據(jù)自身的經(jīng)濟狀況，自由安排每月還款額的還款方式。

2.自由還款方式有哪些特點？

1）只要不低于最低還款額，每月的還款金額可以自由設(shè)定；

2）可以通過客戶服務(wù)部電話委托的方式調(diào)整每月的還款額，操作省時省力；

3）除最后一期外，每月先按照您通知的金額扣款，如果還款賬戶余額不足扣款失敗，還要按照最低還款額進行二次扣款，可以減少您貸款逾期的可能性。

3.最低還款額是怎么確定的？

住房公積金管理中心根據(jù)您申請的借款期限、借款金額和房屋折舊，確定您的最低還款額。

4.客戶服務(wù)部功能簡介

客戶服務(wù)部是北京住房公積金管理中心為大家提供的服務(wù)平臺。您可以通過客戶服務(wù)部調(diào)整月還款額，還能查詢到您貸款的相關(guān)情況，同時客戶服務(wù)部為您提供人工咨詢服務(wù)。

二、自由還款方式下償還貸款

1、我想調(diào)整月還款額時，如何辦理手續(xù)呢？

在借款償還期間，您可根據(jù)自身經(jīng)濟狀況，在不低于最低還款額的前提下，可通過以下方式調(diào)整月還款額：一是您可通過客戶服務(wù)部電話委托調(diào)整月還款額，每期有兩次利用該方式調(diào)整月還款額的機會；二是您本人攜帶身份證到貸款業(yè)務(wù)柜臺，通過柜臺書面委托辦理調(diào)整月還款額操作，每期有一次利用該方式調(diào)整月還款額的機會。

需注意的是：您需要至少于三個工作日前辦理手續(xù)；若您在一期內(nèi)進行了多次的通知，則以您向客戶服務(wù)部電話委托和柜臺書面委托的最后一次有效通知金額為準(zhǔn)；您不能一次通知多個月的還款額，但在此期間，如您不再通知，就以上次通知額一直扣劃下去，直至再次進行調(diào)整為止。

2、我怎么辦理提前還款手續(xù)呢？

在自由還款方式下，由于您可以自由設(shè)定還款額，所以不存在提前部分還款。如果您想提前還清全部貸款，有兩種辦法：

一種辦法是：您可以于下一還款日把貸款全部還清，但您需要于三個工作日前通過客戶服務(wù)部進行委托或到貸款業(yè)務(wù)柜臺辦理手續(xù)。

另一種辦法是：您也可以在下一還款日的三個工作日（不含）前把貸款全部還清，但您須于三個工作日前到貸款業(yè)務(wù)柜臺辦理手續(xù)。

3、我的貸款逾期了，怎么辦？

若您的貸款逾期了，您可以在下一還款日或約定的某一天按照提前還清全部貸款的辦法償還逾期貸款。

4、我償還貸款的錢都包括什么？

您的錢是這樣分配的：如果您的個人貸款逾期，按照先償還逾期，后償還正常的原則，對于逾期的部分，先償還最早一期的逾期額，然后依次按順序償還。如果您的個人貸款沒有逾期，或逾期部分還清后還有剩余，則先償還利息，后償還本金。

5、我這次還款錢還的比較多，以后幾個月是否可以不還款了？

不可以，您以前還的錢不能用于沖抵以后的還款，您每月還需要按時還款，否則您的貸款將要逾期。

6、既然只要每月不低于最低還款額還款就不逾期，那我每月就按照最低還款額還就行了吧？

雖然您每月以最低還款額償還貸款不會有逾期，但如果一直按最低還款額度還款，到貸款到期時就會有一大筆剩余貸款要還，比如說您購買一套住房，借款期限20年，金額30萬元，則您每月的最低還款額為1493元，您如果一直按照最低還款額償還貸款，那么，您最后一期要償還222224.77元。如果不能償還也是要計算逾期罰息的，而且貸款已經(jīng)到期了，不能還款的話房子要被處置，想要慢慢償還已經(jīng)來不及了，所以您還是應(yīng)該根據(jù)自身情況合理設(shè)置每月還款額度，不要使自己最后面對巨額貸款無力償還，自由還款是為借款人提供了一個根據(jù)自身不同階段收入支出進行合理規(guī)劃安排貸款償還的自由，而不是簡單降低借款人每月還款額度。

三、特別提示：

1、日對日還款：放款日為幾號，還款日即為每月幾號，如該月無對應(yīng)的還款日，則在當(dāng)月最后一天還款。例如：1月31日放款，2月28日還款。

2、交通銀行還款卡包括太平洋借計卡和太平洋公積金卡，太平洋借計卡每年要收取年費，而太平洋公積金卡目前不收年費，建議您采用太平洋公積金卡償還貸款。

3、您應(yīng)該在還款日前一天將還款資金存入還款卡或存折。

4、如果您不慎將用于還款的銀行卡或存折丟失，請您攜帶同一銀行的銀行卡或存折及時到貸款業(yè)務(wù)柜臺辦理變更手續(xù)。

5、如果您將客戶服務(wù)部電話委托系統(tǒng)的密碼遺忘，您可以持身份證原件、復(fù)印件、《電話委托服務(wù)協(xié)議》至貸款業(yè)務(wù)柜臺辦理手續(xù)，重新設(shè)置密碼。

6、您的貸款全部還清后，您可以到貸款業(yè)務(wù)柜臺領(lǐng)取還清全部貸款證明。

注：本手冊僅供宣傳之用，具體內(nèi)容以中心規(guī)定為準(zhǔn)。因住房公積金政策調(diào)整，手冊內(nèi)容會有修改，屆時以中心相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

提前還款相關(guān)事宜

提前還款-基本簡介

提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款在某些情況下對借款人有利而對貸款人不利，所以是否允許提前還款以及提前還款的條件應(yīng)予明確規(guī)定。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受理自發(fā)放個人貸款一年后借款人提前還款的申請。提前還款-還款手續(xù)

一、辦理程序說明：

1.提前全部還款：由貸款銀行審核相關(guān)材料無誤后，辦理提前全部還款手續(xù)。

2.提前部分還款且貸款期限不變：貸款銀行指導(dǎo)借款人填寫相關(guān)協(xié)議。如果原貸款擔(dān)保方式為抵押＋保險且抵押登記尚未辦理的，還需持保單正本、本人身份證和相關(guān)協(xié)議到市中心指定的保險公司辦理減保手續(xù)，最后簽訂完的協(xié)議應(yīng)由貸款銀行及時送交相應(yīng)分中心。

3.原貸款擔(dān)保方式選擇抵押＋保險且抵押登記已完成的，和選擇非抵押＋保險的借款人，申請?zhí)崆安糠诌€款同時縮短貸款期限：貸款銀行指導(dǎo)借款人填寫相關(guān)協(xié)議，簽訂完的協(xié)議應(yīng)由貸款銀行及時送交相應(yīng)分中心。

4.原貸款擔(dān)保方式選擇抵押＋保險仍在保險期內(nèi)，且抵押登記尚未完成：借款人申請?zhí)崆安糠诌€款同時縮短貸款期限，可直接到擔(dān)保中心辦理。

二、辦理提前還貸手續(xù)

根據(jù)銀行的規(guī)定，提前還貸的客戶需提前一周至一個月提出書面申請,并約定還款日期。然后按照約定的日期，攜帶身份證、和銀行簽訂的貸款合同到銀行填寫還貸申請表和提前還貸協(xié)議，并按銀行的要求，將需要還貸的款項存到你扣繳貸款本息的賬戶上，由銀行自動扣收。

各家銀行對于提前還貸并沒有次數(shù)的限制，可以一次全部還清，也可部分歸還貸款。只是每次還貸的起點金額各銀行規(guī)定不一，有的規(guī)定是1萬元或1萬元的倍數(shù)，有的銀行則規(guī)定千元以上就可以提前部分還貸。

部分提前還貸的貸款者，可以選擇兩種方式：一是減少每月還款額，還款期限不變；另一種是縮短還款期限,每月還款額不變。如果貸款人的收入不斷增加，可以選擇縮短貸款期限的還款方式，盡早實現(xiàn)無債一身輕的愿望。如果收入沒有太大增加，可以采取減少還款額、還款期限不變的方式，這樣會減輕還貸壓力。

值得一提的是，《提前還款申請表》一經(jīng)借款人銀行確認(rèn)后便不可撤銷，并作為借款合同的補充條款，與借款合同具有同等法律效力。如貸款購房人不論任何原因，未能按照其向借款人銀行出具的提前還款申請中規(guī)定的日期與金額提前還款，則視為逾期還款，貸款購房人按借款合同承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。提前還款-注意事項

一、提前還貸 別忘退保

在借款人提前償還全部貸款后，原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前繳的保費。銀行處理這類一次付清提前還貸的手續(xù)較為簡便。一般要求客戶提前通知銀行(通常提前10個工作日到1個月)；銀行計算好客戶的總欠款數(shù)，指定客戶到銀行付清款項，支付當(dāng)月利息；銀行將房契送到合同指定的律師事務(wù)所，辦理取消按揭貸款的契約并到房產(chǎn)管理部門登記；律師辦好一切手續(xù)之后，會通知業(yè)主領(lǐng)回所有的房產(chǎn)契約。有的銀行不經(jīng)過律師，只要辦齊手續(xù)他們直接把房產(chǎn)證或購房合同還給客戶。

二、提前償還全部貸款后，別忘從保險公司、稅務(wù)部門拿回屬于自己的錢

在借款人提前償還全部貸款后，原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前繳的保費。提前還清貸款退還保險費，須根據(jù)原購房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保費實際期限(半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計算)、原一次性繳付保費的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計算公式為：提前還清貸款退還保險費=已交保險費在提前歸還時的現(xiàn)值-提前歸還前占用保險費在提前歸還時的現(xiàn)值。

三、提前還貸 別忘退稅 另外別忘了到稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。當(dāng)您購買商品房時，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個人所得稅稅基抵扣”申請，取得本人的“稅收通用繳款書”。提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。

四、最初一年不要提前還款

要注意的是，在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且歸還的金額應(yīng)超過6個月的還款額。還有一點是，借款合同中規(guī)定提前還款者不應(yīng)出現(xiàn)逾期不還的情況，如果有逾期不還，應(yīng)先還完欠款再申請?zhí)崆斑€貸。

提醒一：提前還貸選擇等額本金還款法

中國工商銀行理財專家認(rèn)為：市民在選擇貸款期限時一定要充分考慮自己的資金運作和后續(xù)資金來源。舉例來說，許先生貸款時選擇了最高年限30年，總額68萬元的貸款。其開始一年每月等額還款金額為3906.62元，其中，3160.99元為利息，745.63元為本金，一年來這位客戶共還本金為745.63×12月＝ 8947.56元，償還利息為3160.99×12＝37931.88元。可見等額本息法下，大部分資金償還的只是利息，而本金僅占19.1%。此時若選擇提前還貸，會有大量利息損失。如果您有提前還貸的預(yù)期，最好選擇等額本金還款法，貸款期限也不宜過長。

提醒二：違約金陰影下可選轉(zhuǎn)按揭

按中國百姓的消費觀念，有能力盡早還貸的是個人良好信譽的表現(xiàn)，但銀行并不情愿。個人住房貸款風(fēng)險相對較小，收益相對安全，這樣的“黃金業(yè)務(wù)”對銀行來說是難得的，但是客戶提前還貸打亂了銀行資金的使用計劃，也損失了貸款所帶來的穩(wěn)定的利息收入。實際上有方法能避開繳違約金。各銀行都提供轉(zhuǎn)按、換按等辦法，往往在看中新房子或換大的房子時，會采取提前還貸方式來減輕負(fù)債壓力。實際上，個人住房轉(zhuǎn)按貸款完全可以幫助市民避開提前還貸違約金的緊箍咒。

提醒三：不可盲目跟風(fēng)提前還款

提前還款雖然是個很普遍的現(xiàn)象，但面對升息預(yù)期而選擇還款確須“三思”后行。

1、住房貸款屬于長期貸款，其利率是一年一調(diào)，也就是說，即便近期利率調(diào)整，個人房貸新利率也要從明年１月１日開始實行，提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金，同時承擔(dān)較大的資金壓力。要知道，和銀行打交道可是“還錢容易借錢難”，因此提前還貸應(yīng)量力而為。

2、借款人是否有更好的投資渠道。有點余錢與其去銀行還款，不如尋覓好的投資渠道進行“錢生錢”，投資股票或基金也是不錯的選擇。

3、時間價值的損耗應(yīng)考慮。在住房貸款中，提前還款之所以少付了許多利息，原因就是歸還本金的速度在加快，所占用的銀行資金減少了而已。但是貨幣是有時間價值的，比如別人向您借了1萬元，由于物價上漲因素，可能半年后還回來的1萬元實際上只值九千多。所以在物價上漲時，那些本來打算一次付清房款的人，可以去找銀行貸款，而對于已經(jīng)貸款買房的，一般也沒有必要提前還清。

另外如果購房者選擇的是公積金貸款，在提前還貸后，公積金將停止使用，并按活期利率存起來，到退休時才能提取，這一塊資金在未來的歲月里帶來的收益就太少了。當(dāng)然，公積金政策根據(jù)地區(qū)會有所不同，部分地區(qū)允許以一年為單位提取公積金用來償還房屋貸款，此時也可以考慮靈活利用公積金。提前還款-選擇方案 提前還款方案比較

向房貸一族提供五種提前還貸的選擇方案。

例：這是一套今年4月份購買的，價值100萬元的房子，首付30%后，貸款額為70萬元，貸款期限20年。按目前的利率，用等額本息還款法計算，房子的月供為5031.18元，20年利息總支出高達(dá)507485.08元。從明年1月1日起新的利率會上調(diào)，因此房主決定提前還款。以此案為例，對目前市場上存在的五種提前還款方式進行了比較。

第一種：將所剩貸款一次還清。利息總額就是提前還貸前的利息額，27972.01元。

利息總額=提前還貸前的利息額=27972.01元。

第二種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限。提前還款10萬元，仍保持之前的月供水平即：5031.18元，貸款期限則縮短為15年7個月。這樣，利息總額為390353.07元。

第三種，部分提前還款，減少月供，還款期限不變。提前還款10萬元，貸款期限剩余19年4個月，月供減少為4509.49元。這樣，利息總額為486450.1元。

第四種，部分提前還款，減少月供，縮短還款期限。提前還款10萬元，月供減少為4982.55元，還款期限縮短為16年。利息總額396897.93元。

第五種，部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。提前還款10萬元，月供增加為6720.06元，還款期限縮短為10年。利息總額246657.49元。

由此看來，第一種和第五種的還款方式是最經(jīng)濟的。專家提醒，選擇哪種還款方式，最重要的是要看自己的經(jīng)濟情況，凡事都要量力而為。提前還款-不宜人群

第一類：使用應(yīng)急資金還款

對于普通消費者而言，房屋貸款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%-50%，在頻繁加息的情況下，部分“房奴”壓力開始增加，急于提前還貸。頻繁加息所累積的利息雖然較多，對于資金短缺、經(jīng)濟能力比較有限的消費者，不宜打亂原有的理財計劃。同時，使用應(yīng)急資金會增加未來生活的風(fēng)險，有可能“因小失大”。

第二類：等額本息進入還款中期 目前在商貸當(dāng)中，使用最廣泛的是等額本息還款法。進入還款階段中期后，月供的構(gòu)成中，大部分都是本金，提前還款的意義已經(jīng)不大了，如果消費者資金不是很充裕，可以不急于提前還款。特別是進入還款后期，也就沒有必要動用集中的資金還款。這樣既打亂了理財計劃，又不利于資金的有效使用。

第三類：等額本金還款期已達(dá)1/4

從目前銀行對提前還款的條件來看，一般都要求還款額是1萬元的整數(shù)倍，等額本金還款法是指每月償還的本金相等，然后根據(jù)剩余本金計算利息，因此初期還款較多，壓力較大，隨著本金不斷減少，月供也不斷遞減，這樣后期的還款顯得比較輕松。以貸款30萬元，期限20年為例，從還款期的第六年開始，即還款期已經(jīng)達(dá)到1/4，在月供的構(gòu)成中，本金開始多于利息，如果這個時候進行提前還款，那么所償還的部分其實更多的是本金，這樣就不利用有效的節(jié)省利息。

第四類：有更好的投資理財渠道

如果消費者的資金只是在銀行存著，近期內(nèi)都不會使用，回報率為存款利率，兩相比較，貸款利率6.5555%，一年期存款利率僅為3.87%，貸款利率明顯高于存款利率，這種情況下把資金用于提前還款比較合適。如果消費者的資金有更好的投資理財渠道，比如投資于基金、外匯等理財產(chǎn)品，而且資金運作能力比較強，可以獲得更高的回報率，資金所產(chǎn)生的收益高于提前還款所節(jié)省的利息，那么從發(fā)揮流動資金的效用看，這部分消費者沒有必要把資金用于提前還款。提前還款-利息計算

由于借款人的生產(chǎn)經(jīng)營狀況或者其他情況會發(fā)生變化，因此有時會出現(xiàn)借款人不需要所借的資金而提前償還借款的情況。當(dāng)事人在借款合同中對提前還款有約定的，按照約定確定是否經(jīng)貸款人同意及利息如何計算等問題。當(dāng)事人在合中對提前還款沒有約定的，提前還款不損害貸款人利益的，可以不經(jīng)貸款人的同意，利息按照實際借款期間計算；提前還款損害貸款人利益的，貸款人有權(quán)拒絕借款人提前還款的要求。貸款人同意提前還款的，視作貸款人同意變更合同的履行期，借款人應(yīng)當(dāng)按照變更后的期間即實際借款期間向貸款人支付利息。提前還款-貸款違約金

為了限制提前還款，有些貸款機構(gòu)提出了一個概念叫實質(zhì)性的提前還款。各貸款機構(gòu)對實質(zhì)性的行為有不同的標(biāo)準(zhǔn)，但一般是指在12個月內(nèi)，借款人提前還款金額超過了本金余額的20%。有些銀行在這個概念下，要求借款客戶支付提前還款的違約金。

提前還款的違約金是在借貸款雙方的合同中共同認(rèn)可的條款，一旦借款方在指定的時間內(nèi)提前還清全部貸款，或大部分本金，借款人將支付一筆違約金。違約金一般是按照提前還款時的未結(jié)余額的百分比計算(一般是2%到5%)；或規(guī)定若干個月份的利息。但最高違約金受到合同或法律的約束。

違約金的有效期通常不會超過3年（也有的為5年）。有效期過后，違約金的比率會取消、或逐漸減少、或者只有余額的1%。每年只要部分提前還款不超過貸款余額的20%，就不用繳納違約金。

不是所有的貸款都必須繳納違約金，一般固定利率的貸款有違約金，可調(diào)節(jié)利率的貸款沒有違約金，有些特殊種類的貸款沒有違約金。所以在簽訂貸款合同前，借款人需要知道貸款是否有違約金、是多少、是在什么期限內(nèi)有效。

違約金是借貸雙方可以協(xié)商的。如果借款人是長期貸款，當(dāng)貸款因素變化時，借款人需要重新優(yōu)化貸款，這時，就會啟動合同上的違約金條款。為避免繳納違約金，借款方可以申請在合同中取消違約金。一般的，貸款方會提供幾種違約金的方案供借款人選擇。如果借款人選擇有違約金的合同時，貸款方會提供較低的貸款費用，或較低的貸款利率，一般的帶有違約金的合同的利率要比沒有違約金合同的利率低0.25%到1.00%。

當(dāng)然，也存在掠奪性的貸款方，它將提前還款違約金強制的塞進合同里，對借款人剝皮扒骨，有時法律也奈何他們不得。一般地講，掠奪性貸款是指任何有損借款人并最終影響其信用或擁有權(quán)益的不公平信貸手法。所以借款人要仔細(xì)評估含有違約金的合同，選擇是否接受含有違約金的合同。貸款方有義務(wù)隨時解答借款人對違約金的詢問（包括文字上的答復(fù)），幫助借款人作出知曉的決定。貸款方一般鼓勵借款方選擇有違約金合同，這樣可以防止將來利率下落時，能夠勸阻借款人選擇重新優(yōu)化貸款計劃。

總之，違約金是一個雙方都可以談判的項目。它依據(jù)于借款人的個人決定：借款人目前的財務(wù)狀況，借款人是否需要重新優(yōu)化貸款計劃，借款人想要持有抵押品多長時間。甚至即使在貸款過程中也可以重新協(xié)商違約金。如果借款方不滿意，可以提前結(jié)束在當(dāng)前貸款機構(gòu)的貸款，改在別的貸款機構(gòu)作重新優(yōu)化貸款。當(dāng)然最好是在違約金效期之后。

什么是公共維修基金

公共維修基金

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。按照法規(guī)規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

維修基金用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新、改造。當(dāng)乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，將隨房屋所有權(quán)同時過戶。商品房的公共維修基金

商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%，自2008年02月01日起執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)辦法。

此前，北京是以總房款的2%交納公共維修基金。更新后的標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅擬為每平方米100元，高層全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)擬為每平方米150元，高層框剪結(jié)構(gòu)擬為每建筑平方米200元。市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“這是因為不同的住宅的建筑安裝成本是不一樣的。”

建立維修基金是完善房屋共用部位維修的保障機制。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，都應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定繳納專項維修資金。維修基金專項用于保修期滿后住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新、改造。由開發(fā)商代為收取，由房管部門監(jiān)管，所有權(quán)歸購房人，不得挪作他用

什么是契稅

概述

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的一種稅收，現(xiàn)行的《中華人民共和國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的企業(yè)和個人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。上述取得土地、房屋權(quán)屬包括下列方式：國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換。以下列方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅：以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)，以獲獎的方式承受土地、房屋權(quán)屬，以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、房屋權(quán)屬。契稅實行3%-5%的幅度比例稅率。

契稅，是指對契約征收的稅，屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，由財產(chǎn)承受人繳納。契稅中所涉及的契約，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，如國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)該稱為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，如房屋買賣、贈送、交換等。除了買賣、贈送、交換外，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式還有很多種。其中，有兩種常見的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，按規(guī)定要繳納契稅：因特殊貢獻(xiàn)獲獎，獎品為土地或房屋權(quán)屬;或預(yù)購期房、預(yù)付款項集資建房，只要擁有房屋所有權(quán)，就等同于房屋買賣。

契稅是一種重要的地方稅種，在土地、房屋交易的發(fā)生地，不管何人，只要所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移，都要依法納稅。目前，契稅已成為地方財政收入的固定來源，在全國，地方契稅收入呈迅速上升態(tài)勢。

各類土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，方式各不相同，契稅定價方法，也各有差異。契稅的計稅依據(jù)，歸結(jié)起來有4種：

一、是按成交價格計算。成交價格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務(wù)機關(guān)以此為據(jù)，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣。

二、是根據(jù)市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權(quán)贈送、房屋贈送時，定價依據(jù)只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。

三、是依據(jù)土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權(quán)交換，也要依據(jù)差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。

四、是按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設(shè)2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權(quán)給了乙單位，3年后，經(jīng)許可，乙單位把該土地轉(zhuǎn)讓，那么，乙就要補交契稅，納稅依據(jù)就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。征稅對象：土地增值稅是出讓方交，契稅是承讓方交。

一、土地使用權(quán)的出讓，由承受方交。

二、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。

三、房屋買賣：

1、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。

2、以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

3、買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章納稅。

四、房屋贈與 贈與方不納土地增值稅，但承受方應(yīng)納契稅。

五、房屋交換 在契稅的計算中，注意過戶與否是一個關(guān)鍵點。在稅率設(shè)計上，契稅采用幅度比例稅率。目前，我國采用3%－5%的幅度比例，這是國家定下的政策，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，從1999年8月1日起，個人購買自用普通住宅，契稅暫時減半征收

應(yīng)納稅額的計算

1、國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。

2、土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定

3、交換價格相等時，免征契稅；交換價格不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅

4、房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)（今年新補充內(nèi)容）：

（1）采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅

（2）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當(dāng)土確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相 同的契稅稅率。稅收優(yōu)惠

一、契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定

1．國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。2．城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。

3．因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。

二、特殊規(guī)定

1、企業(yè)公司制改造

一般而言，承受一方如無優(yōu)惠政策就要征契稅；另外，要注意不征稅與免稅是不同的概念。企業(yè)公司制改造中，承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

2、企業(yè)股權(quán)重組

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。但在增資擴股中，如果是以土地使用權(quán)來認(rèn)購股份，則承受方需繳契稅。

國有、集體企業(yè)實施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，或者通過其職工投資增資擴股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅

3、企業(yè)合并、分立

（1）兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（2）企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

4、企業(yè)出售

國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅

5、企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)

債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅

6、房屋附屬設(shè)施（今年新增）

對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（如停車位、汽車庫等）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。

7、繼承土地、房屋權(quán)屬

法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅； 非法定繼承人應(yīng)征收契稅

8、其他

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。契稅的征收管理

一、納稅義務(wù)發(fā)生時間

契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

二、契稅征管

要先交契稅，才能辦過戶手續(xù)，即先契后證。契稅（deed tax)在土地、房屋等不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人雙方訂立契約時，對不動產(chǎn)承受人課征的一種稅。契稅除與其他稅收有相同的性質(zhì)和作用外，還具有證明不動產(chǎn)所有人產(chǎn)權(quán)合法性的作用。征收機關(guān)在征稅時，首先要查明產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的合法性才準(zhǔn)予繳稅，并發(fā)給新的契證作為產(chǎn)權(quán)合法性的證明。契稅的特點：

1、契稅屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。

2、契稅由財產(chǎn)承受人繳納。近期契稅變化：

從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

什么是等額本息還款法

等額本息是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。每月還款額計算公式如下：

［貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數(shù)］÷［（1＋月利率）＾還款月數(shù)－1］ 下面舉例說明：

假定借款人從銀行獲得一筆20萬元的個人住房貸款，貸款期限20年，貸款月利率4.2‰，每月還本付息。按照上述公式計算，每月應(yīng)償還本息和為1324.33元。

上述結(jié)果只給出了每月應(yīng)付的本息和，因此需要對這個本息和進行分解。仍以上例為基礎(chǔ)，一個月為一期，第一期貸款余額20萬元，應(yīng)支付利息840.00元（200000×4.2‰），所以只能歸還本金484.33元，仍欠銀行貸款199515.67元；第二期應(yīng)支付利息837.97元（199515.67×4.2‰），歸還本金486.37元，仍欠銀行貸款199029.30元，以此類推。

此種還款模式相對于等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。該方法比較適用于現(xiàn)期收入少，預(yù)期收入將穩(wěn)定或增加的借款人，或預(yù)算清晰的人士和收入穩(wěn)定的人士，一般為青年人，特別是剛開始工作的年輕人也適合選用這種方法，以避免初期太大的供款壓力。

什么是等額本金還款法

等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。也便于根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

此種還款模式支出的總和相對于等額本息利息可能有所減少，但剛開始時還款壓力較大。如果用于房貸，此種方法比較適合工作正處于高峰階段的人，或者是即將退休的人。等額本金貸款計算公式：

每月還款金額=（貸款本金 / 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率 小額貸款且利率較低時：

舉例說明：貸款12萬元，年利率4.86%，還款年限10年 等額本息：10年后還款151750.84元，總利息31750.84元 等額本金：10年后還款149403.00元，總利息29403.00元 兩者差額：2347.84元/10年，一年才差235元

舉例說明：貸款12萬元，年利率4.86%，還款年限20年 等額本息：20年后還款187846.98元，總利息67846.98元 等額本金：20年后還款178563.00元，總利息58563.00元 兩者差額：9283.98元/20年，一年才差465元

第三篇：個人住房貸款

個人住房貸款

1、什么是個人住房貸款

個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。

2、貸款用途

用途是貸款人用于支持居民 個人在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類住房。

3、住房貸款種類

有自營性個人住房貸款、委托個人住房貸款和個人住房組合貸款三種。

4、自營性個人住房貸款

自營性個人住房貸款是銀行運用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。該類貸款銀行資金成本較高，利率相對高一些，但貸款額度、期限所受限制較小。

5、委托個人住房貸款

委托個人住房貸款又稱個人住房公積金貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要來源，按規(guī)定的要求向按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修城鎮(zhèn)各類型住房時發(fā)放的貸款。該貸款不能以盈利為目的，實行“低進低出”的利率政策，帶有較強的政策性，貸款額度收到限制。

6、個人住房組合貸款

個人住房組合貸款是指向借款人同時發(fā)放的委托性個人住房貸款和自營性個人住房貸款。個人住房組合貸款是由兩個獨立的貸款品種組成的，抵押物相同，鑒于其貸款的主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同。

7、貸款人條件

1）有合法有效的身份證

2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力

3）有合法有效的購買力（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件

4）有所購（建造、大修）住房全部價款30%以上的自籌資金，并保證用于支付所購（建造、大修）住房的首付款

5）有貸款行認(rèn)可的自資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或由足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人

8、貸款額度，貸款期限

個人住房貸款的發(fā)放額度一般是按擬購（建造、大修）住房價格扣除其不低于房款30%的首付款后的數(shù)量確定，最高為所購住房全部價款或評估價值（以低者為準(zhǔn)）的70%。銀行可根據(jù)實際情況，合理確定貸款期限，但最長不得超過30年。

9、貸款所需提供資料

1）個人住房借款申請書

2）身份證件

3）經(jīng)辦行認(rèn)可的有權(quán)部門出具的有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟收入證明或其他償債能力證明文件資料

4）借款人與售房人簽訂的合法、有效的住房交易合同、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件

5）抵押物或質(zhì)押權(quán)利清單證明文件

6）保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明

10、貸款程序

1）提出申請。借款人在向銀行咨詢后，提出書面借款申請，或根據(jù)銀行要求填寫借款申請書，并提交有關(guān)資料。

2）貸款調(diào)查。貸款銀行正式受理借款申請后，對借款申請人遞交資料的完整性、真實性、有效性和合法性進行貸前調(diào)查。通過貸前調(diào)查，認(rèn)為符合貸款條件的，準(zhǔn)備報批。認(rèn)為不符合貸款條件的，說明理由通知借款申請人。

3）貸款審批。貸款銀行經(jīng)調(diào)查后在規(guī)定時間內(nèi)將貸款審批表及審批材料交信貸審批機構(gòu)審批。

4）簽訂合同。借款申請人在接到銀行有關(guān)貸款批準(zhǔn)的通知后，借款當(dāng)事人（借款人、抵押人、保證人）要到貸款銀行與銀行有權(quán)簽字人簽訂借款合同及擔(dān)保合同。

5）辦理低（質(zhì)）押登記。簽訂借款合同及擔(dān)保合同后，采用低（質(zhì)）押擔(dān)保方式的，借款人應(yīng)根據(jù)要求辦理低（質(zhì)）押登記手續(xù)。

6）開立賬戶。借款人須在貸款銀行指定的營業(yè)網(wǎng)點開立還款專用的儲蓄存折賬戶或儲蓄卡、性用可賬戶。

7）支用貸款。經(jīng)貸款銀行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款銀行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的存款賬戶內(nèi)。

8）按期還款。借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式、償還貸款本息。可供選擇的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。

9）清戶撤押。當(dāng)借款人按期歸還全部借款本息后，應(yīng)從貸款銀行領(lǐng)取“貸款結(jié)清證明”，以示借款合同及相關(guān)約定相應(yīng)解除，即可辦理低（質(zhì)）押登記手續(xù)的注銷。

11、延期還款及其期限

借款人在原合同履行期間，如不能按照原還款計劃按期歸還貸款，可向貸款銀行提出延長借款期限的書面申請，經(jīng)貸款銀行批準(zhǔn)后，簽訂個人住房借款還款協(xié)議，并辦理有關(guān)手續(xù)，同時擔(dān)保人在延期還款協(xié)議上簽字。借款人申請借款延期只限一次，原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。

12、借款人違約情況

1）未按合同約定清償全部貸款本息

2）擅自改變貸款用途，挪用貸款

3）借款期間，借款人未按約定的分期還款計劃按時、足額歸還貸款本息

4）提供的文件、資料不實，已經(jīng)或可能造成貸款損失

第四篇：個人住房貸款

一． 銀行信息及分析：

中國建設(shè)銀行股份有限公司是一家在中國市場處于領(lǐng)先地位的股份制商業(yè)銀行，為客戶提供全面的商業(yè)銀行產(chǎn)品與服務(wù)。主要經(jīng)營領(lǐng)域包括公司銀行業(yè)務(wù)、個人銀行業(yè)務(wù)和資金業(yè)務(wù)，多種產(chǎn)品和服務(wù)（如基本建設(shè)貸款、住房按揭貸款和銀行卡業(yè)務(wù)等）在中國銀行業(yè)居于市場領(lǐng)先地位[1]。在“2010年中國25家最受尊敬上市公司”排行榜中，位列第5位，公司董秘陳彩虹榮膺“中國上市公司最佳董秘”大獎。

建設(shè)銀行擁有廣泛的客戶基礎(chǔ)，與多個大型企業(yè)集團及中國經(jīng)濟戰(zhàn)略性行業(yè)的主導(dǎo)企業(yè)保持銀行業(yè)務(wù)聯(lián)系，營銷網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國的主要地區(qū)，設(shè)有13600多家分支機構(gòu)。

建設(shè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)是指建設(shè)銀行或建設(shè)銀行接受委托向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。建設(shè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)主要包括自營性個人住房貸款即個人住房按揭貸款（包括個人一手房貸款、個人再交易貸款住房貸款即二手房貸款、個人商業(yè)用房貸款、個人住房抵押額度貸款等）、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

建設(shè)銀行個人住房貸款特色產(chǎn)品系列：“房易安”房屋交易資金托管業(yè)務(wù)、固定利率個人住房貸款、青春無憂等額遞增還款方式、寬限期還款方式、“存貸通”個人貸款增值賬戶、合力貸等。

選取建設(shè)銀行作為個人住房貸款銀行是因為我是建設(shè)銀行的客戶，對他們的服務(wù)比較滿意，也比較了解。它的程序?qū)徟容^容易，申請手續(xù)較為簡單，申請額度較高。

二．個人情況分析：

王某，有固定工作，數(shù)目可觀的收入，現(xiàn)在因為妻子懷孕想擁有一座更大更寬敞的房屋，個人儲蓄不足以在短時間內(nèi)支付全額的住房款，因此向中國建設(shè)銀行陜西分行申請個人住房貸款。王某家庭基本月收入達(dá)到1.2萬元，基本月支出有6000元，夫妻二人身體健康，沒有重大疾病史。我認(rèn)為王某擁有持續(xù)穩(wěn)定的還款能力，可以正確的償還貸款。

三．貸款用途和涵義：用于支持個人在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修住房。

四．貸款對象：具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國人。

五．貸款條件：

借款人必須同時具備下列條件：

（1）有合法的身份。

（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

（3）有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件。

（4）有所購住房全部價款30%以上的自籌資金（對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的, 自籌資金比例為20%），并保證用于支付所購住房的首付款。

（5）有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人。

（6）貸款行規(guī)定的其他條件。

六.貸款額度：最高為所購（建造、大修）住房全部價款或評估價值（以低者為準(zhǔn)）的80％；

七.貸款期限：一般最長不超過30年。

八.貸款利率：按照中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的相關(guān)利率政策執(zhí)

行。

日期：2011-07-07

（1）貸款咨詢：通過網(wǎng)點、電話或網(wǎng)站了解個人住房貸款對象、貸款條件、貸款額度、期限、利率、還款方式、貸款程序等情況；

（2）貸款申請：提交建行規(guī)定的申請個人住房貸款的材料；

（3）簽訂合同：客戶的申請獲得批準(zhǔn)后，與建行簽訂住房貸款合同；（4）貸款發(fā)放：建行在條件具備時按合同約定發(fā)放貸款；

（5）客戶還款：客戶按合同約定按時還款；

（6）貸后服務(wù)：客戶享受建行提供的新產(chǎn)品和增值服務(wù)。

十．個人住房貸款申請書及貸款發(fā)放分析：

1）.個人住房貸款申請書詳情：

中國建設(shè)銀行個人住房借款申請書

編號：00

1申請書提交日期：2012年2月 4日；貸款銀行收妥日期：2012年2 月

4日

貸款銀行受理人：張某

2）.貸款發(fā)放分析：

我認(rèn)為建設(shè)銀行陜西分行應(yīng)該給王某發(fā)放貸款，原因如下：

1.近幾年由于我國實行貨幣緊縮政策，不斷提高貸款利率，導(dǎo)致銀行的貸款業(yè)務(wù)收益

縮水，向王某發(fā)放貸款可以獲取利息收益。

2.王某有良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，并且有穩(wěn)定的收益，基本不存在不能完全還款的情況。3.因為王某剛工作5年，沒有過多的存款，我建議選擇等額本息還款法，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并等

額本息還款法逐月結(jié)清。由于每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結(jié)清的利息后，所還的貸款本金就較少；而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。這種還款方式，實際占用銀行貸款的數(shù)量更多、占用的時間更長，同時它還便于借款人合理安排每月的生活和進行理財（如以租養(yǎng)房等），對于精通投資、擅長于“以錢生錢”的人來說，無疑是最好的選擇。每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)－1]=【600000×7.05×100%×（1/12）×（1+7.05×100%×（1/12））^240】÷【（1+7.05×100%×（1/12））^240）-1】=3525元。對于王某家庭來說，是相對比較輕松的，完全有能力按月償還貸款。

第五篇：中國建設(shè)銀行個人住房貸款

中國建設(shè)銀行個人住房貸款 借 款 人（保 證 人）收 入 證 明

中國建設(shè)銀行股份有限公司趙縣支行：

茲我單位職工（轄區(qū)居民）

，性別

，年齡

，職務(wù)

，現(xiàn)固定住址

，屬我單位（轄區(qū)）□ 國家干部 □ 正式工 □ 合同工 □ 臨時工 □ 現(xiàn)役軍人，已工作 年，現(xiàn)從事 工作，月收入為（大寫）： 元（小寫：），收入比較（穩(wěn)定或不穩(wěn)定）。本收入證明真實準(zhǔn)確無誤。如不符，愿對其真實性及所發(fā)生的一切后果負(fù)法律責(zé)任。

特此證明。

證明單位名稱：

證明單位章：（公章、勞資、財務(wù)）

經(jīng)辦人：

聯(lián)系電話：

年 月 日