第一篇：班規的制定方案

班規制定方案

大學生活是許多人所向往的。但大學生活遠非高中時候那種緊張壓迫的生活節奏，相反這是一個相對自由的生活、學習和工作的環境，那樣的輕松常常會使剛剛從高中壓迫式的生活中走過來的同學們感到迷茫和不知所措。而對于他們來說這個環境似乎也顯得陌生。他們總是充滿著叛逆的精神，或許一不小心，就踏上了所有人本不希望看到的路途。然而這些對他們而言或許只是想要探尋新鮮事物的過程中所必須經歷的，可一旦新鮮過后，他們還會保持對所有事物的熱誠，還能繼續著老師家長和大多數人要求他們做的那樣本分的生活嗎？

所以作為一個引導者，當同學們踏入這個陌生又熟悉的環境的時候，他們還是一個個的個體，想要其在我們所希望或者至少說在他們應該在的位置上平安、本分的生活學習的話，我們要做的至少首先是讓這些個體承認自己是某個集體中的一員。因此，我們有了班級這個集體。

當然的，組成這個集體的人員是復雜的。天南海北，五湖四海，每個人都有著自己的個性和理想，那么要怎樣才能讓這些個體都朝著某個相同的目標不斷的前進呢？而這個時候，就顯現出了制定班規的重要性，那么怎樣制定班規才是最合理的，怎樣才算是最可行的呢？

以下是我針對本班的實際情況逆行的班規制定方案：

一、制定目標

總體目標：使這個集體在一個正常的狀況下運轉，建立一個平等、團結、向上的班集體，形成良好的班風，為每個學生發展提供一個良好的環境。

個題目標：讓學生學會學習、學會生活、學會工作，發揮每一個學生的潛能，提高他們的整體素質。

二、制定原則

1、規范性原則

一個班級就像一個國家要有自己的法律去約束人們的行為。所以我們制定的班規一定要以《憲法》為藍本，在不違背法律，不抵觸守則、規范和校規的前提下充分調動學生的積極參與性，體現民主管理的細想，讓學生真正成為自己的主人。

2、實用性原則

不同學生，有不同的“個性”，也存在不同的問題。所以在制定班規時，要從學生的實際情況出發。具體關注到每一個小問題，不說大話、講空話，讓每一條班規都具有實際操作性。

3、民主性原則 我們說即使再優秀的老師也不可能考慮到方方面面。而且在這個階段的學生是需要大家予以關注的時期。所以，在制定班規的過程中，老師應該廣泛聽取學生的意見，或直接由學生自己擬定，達到知人善用的效果。

4、全面性原則

既然我們說要讓學生得到全面的發展，那么在制定班規的時候也應該考慮到如何才能達到全面的效果。應該從各個方面聽取參考意見，學校、學生、家長甚至社會。

5、創新性原則

在發展的過程中，我們常常要擯棄許多陳舊的思想和觀念。制定班規也是同樣的，其內容應該是不妨礙學生發展的，所以大膽的創新，敢于拋棄以前的陳舊條款也是對學生的全面發展顯得尤為重要。

三、制定程序

1、先由班主任講明白制定班規的重要性，再由全班同學一起商討出班規的大致框架，集思廣益，群策群力，使每一位學生明確班規的內容和結構布局。

2、分組討論，各小組分別擬定出草案。要求表述清晰，不能出現模棱兩可的字眼，盡量拓展自己的思想，努力創新出更多的班規條例。

3、整理統一。根據各小組的草案，由全班會議討論表決，四分之三以上人數通過即為通過，整理出最終的實施方案，即班規條例。最后上交班主任處審閱。

4、將初步制定出的方案貼于班級張貼欄中以示公告作用，可規定在3——5天內如有人認為其有不當之處可以加以修改，再經全班4分之三以上人數通過即通過并開始實施。

5、為避免所制定班規可行性較差。因此，此班規實用時間為期1月，如此期間沒有不良表現或某種現象頻繁發生，此班規正式通過審核，即為本學年最終班規。

6、班規制定后，應嚴格執行，用獎懲措施保證其實施

7、根據實際情況對班規加以適當的調整、修訂或增減。不適合的予以整條廢除或局部修正；某些條文過于原則的可作擴充，對新情況沒有相應規定的可新增條文。

四、制定效果

1、形成良好的班風、學風。

通過班規的制定使學生能自覺自律的規范自己的學習、生活和工作。

2、增強學生的集體榮譽感

集體榮譽感是當下每個學生必不可少的一課。隨著時代的不斷發展，時下的許多年輕人在這一點上的認識已經呈現逐漸減弱的趨勢。而作為一個擁有強烈民族使命感的國家，勢必要將集體的榮譽始終的擺放在第一位。所以，在班規的制定中，應該突出集體的觀念，增強學生對于集體的認識，以此幫助他們無時無刻都將集體二字放于心中。

3、學生得到全面發展。

在這方面應視學生的不同情況而定。對于基礎較好的學生使其發散思維，加強自身的整體素質；相對基礎較差的學生，應是在完成基本教學目標的前提下，適當的發展他們的在其他方面的能力。

4、樹立正確的法制觀念

據調查近幾年來的額犯罪率呈現年輕化。因此，從小樹立良好的法制觀念是很重要的，在大學期間加強其自我保護的意識和樹立更加正確的法制觀念也是有其重要的。

5、指導學生制定出自己的職業生涯規劃

俗話說一天之計在于晨，一年之計在于春。可見我們做任何一件事都需要有詳細的計劃來指導我們的行為。所以，對于大學生而言，怎樣的生活是有意義的，怎樣才能讓自己的大學生活過得充實，為自己制定一個詳細的職業生涯規劃就顯得尤為重要，然后照著自己的計劃一步一步去實現。

正所謂“無規矩不成方圓”。一個優秀的老師除了教書之外更重要的是“育人”二字。在科技不斷發展的今天，人們的觀念也在發生著巨大的改變，在規則允許的范圍內怎樣才能教會這些棱角不一的個體在學習好知識的同時學會抹平自己的角或許也是需要一個優秀的老師去不斷的摸索的。制定班規的好處在于，人們能有一定的標準參照自己的行為是否超出了這個界限和范圍，能夠更好的規范大家的言行舉止，更好的加強自身的自覺性，在沒有老師和引導者的時候更好的認識自己，從而不斷的完善自己。

第二篇：就餐卡制定方案

就餐制度（一日兩餐）

自費制

為了切實解決好公司員工就餐問題，根據公司實際情況，特制定本就餐規定。

一、用卡制度

1、伙食標準：午餐10元、晚餐4元

2、食堂就餐一律采取用餐打卡制度，員工持就餐卡在食堂售飯機上刷卡，售飯機會顯示本次就餐消費金額、餐卡中剩余金額。

3、餐卡消費方式：一人一卡制，每餐限刷卡一次。

4、食堂就餐時間：

中餐12：00--13:00

晚餐17:30—19:00

二、食堂餐卡充值方式：

1）、補助金額：每月公司補助300元，在工資內正常發放。

2）、充值金額： 不限。

3）、充值時間：每月30、31號兩天（不夠兩天的月份往上延長至兩天，特殊情況提前申請）。

4）、充值方式：由行政部負責人統一進行現金充值。5）、餐費管理：行政部將收取的餐費現金和繳費明細單一同交到財務部進行審核，資金由財務部進行管理。

三、食堂餐卡的使用及管理： 1）、公司員工用餐卡每人一張。

2）、餐卡丟失：餐卡丟失應及時到財務部登記掛失，補辦新卡收取成本費20元。

3）、餐卡損壞，制作新餐卡的費用由員工個人負擔，每張收成本費20元，交公司財務部，由財務部進行記錄。4）、餐卡的辦理：各部門如有新員工入職，到財務部統一辦理員工用餐卡。

5）、退卡：員工辦理離職手續時應將餐卡退到財務部。

四、本規定從發文之日開始執行。

五、本規定由公司行政部負責解釋。

行政部

2014年4月8日

就餐制度（一日三餐）

自費制

為了切實解決好公司員工就餐問題，根據公司實際情況，特制定本就餐規定。

一、用卡制度

1、伙食標準：早餐2元、午餐6.5元、晚餐3元

2、食堂就餐一律采取用餐打卡制度，員工持就餐卡在食堂售飯機上刷卡，售飯機會顯示本次就餐消費金額、餐卡中剩余金額。

3、餐卡消費方式：一人一卡制，每餐限刷卡一次。

4、晚餐食堂報餐： 各部門負責人負責本部門員工晚上用餐人數及名單及就餐費用的統計、每天下午15:00之前上報于行政部，由行政部匯總后將名單交到餐廳，餐廳將按名單提供用餐。

5、食堂就餐時間：

早餐7:30--8:20，中餐12：00--13:00，晚餐17：30--19:00

二、食堂餐卡充值方式：

1）、補助金額：每月公司補助300元，在工資內正常發放。

2）、充值金額： 不限。3）、充值時間：每月30、31號兩天（不夠兩天的月份往上延長至兩天，特殊情況提前申請）。

4）、充值方式：由行政部負責人統一進行現金充值。5）、餐費管理：行政部將收取的餐費現金和繳費明細單一同交到財務部進行審核，資金由財務部進行管理。

三、食堂餐卡的使用及管理： 1）、公司員工用餐卡每人一張。

2）、餐卡丟失：餐卡丟失應及時到財務部登記掛失，補辦新卡收取成本費20元。

3）、餐卡損壞，制作新餐卡的費用由員工個人負擔，每張收成本費20元，交公司財務部，由財務部進行記錄。4）、餐卡的辦理：各部門如有新員工入職，到財務部統一辦理員工用餐卡。

5）、退卡：員工辦理離職手續時應將餐卡退到財務部。

四、本規定從發文之日開始執行。

五、本規定由公司行政部負責解釋。

行政部

2014年4月8日

就餐制度（一日兩餐）

補助制

為了切實解決好公司員工就餐問題，根據公司實際情況，特制定本就餐規定。

二、用卡制度

1、伙食標準：午餐10元、晚餐4元

2、食堂就餐一律采取用餐打卡制度，員工持就餐卡在食堂售飯機上刷卡，售飯機會顯示本次就餐消費金額、餐卡中剩余金額。

3、餐卡消費方式：一人一卡制，每餐限刷一次（忘記帶卡者使用簽名制，一個月不得超過3天）。

4、晚餐食堂報餐： 各部門負責人負責本部門員工晚上用餐人數及名單及就餐費用的統計、每天下午15:00之前上報于行政部，由行政部匯總后將（收取的現金交于財務部進行管理）名單交到餐廳，餐廳將按名單提供用餐。

5、食堂就餐時間：

中餐12：00--13:00

晚餐17:30—19:00

二、食堂餐卡充值方式：

1）、補助金額：每月公司補助300元，在工資內扣除。2）、充值金額： 每月充值金額為每人300元整。3）、充值時間：每月30、31號兩天（不夠兩天的月份往上延長至兩天，特殊情況提前申請）。

4）、充值方式：由部門負責人（或部門指定人員）統一收取就餐卡交由行政部進行虛擬充值（充值沒有現金交易）。5）、月底充值，次月月底一律清零。

三、食堂餐卡的使用及管理：

1）、公司員工用餐卡每人一張，不得轉借，每餐只能刷卡—次。

2）、餐卡丟失：餐卡丟失應及時到財務部登記掛失，補辦新卡收取成本費20元。

3）、餐卡損壞，制作新餐卡的費用由員工個人負擔，每張收成本費20元，交公司財務部，由財務部進行記錄。4）、餐卡的辦理：各部門如有新員工入職，到財務部統一辦理員工用餐卡。

5）、退卡：員工辦理離職手續時應將餐卡退到財務部。

四、本規定從發文之日開始執行。

五、本規定由公司行政部負責解釋。

行政部

2014年4月8日

就餐制度（一日三餐）

補助制

為了切實解決好公司員工就餐問題，根據公司實際情況，特制定本就餐規定。

三、用卡制度

1、伙食標準：早餐2元、午餐6.5元、晚餐3元

2、食堂就餐一律采取用餐打卡制度，員工持就餐卡在食堂售飯機上刷卡，售飯機會顯示本次就餐消費金額、餐卡中剩余金額。

3、餐卡消費方式：一人一卡制，每餐限刷一次（忘記帶卡者使用簽名制，一個月不得超過3天）。

4、晚餐食堂報餐： 各部門負責人負責本部門員工晚上用餐人數及名單及就餐費用的統計、每天下午15:00之前上報于行政部，由行政部匯總后將名單交到餐廳，餐廳將按名單提供用餐。

5、食堂就餐時間：

早餐7:30--8:20

中餐12：00--13:00

二、食堂餐卡充值方式：

1）、補助金額：每月公司補助300元，在工資內扣除。2）、充值金額： 每月充值金額為每人300元整。3）、充值時間：每月30、31號兩天（不夠兩天的月份往上延長至兩天，特殊情況提前申請）。

4）、充值方式：由部門負責人（或部門指定人員）統一收取就餐卡交由行政部進行虛擬充值（充值沒有現金交易）。5）、月底充值，次月月底一律清零。

三、食堂餐卡的使用及管理：

1）、公司員工用餐卡每人一張，不得轉借，每餐只能刷卡—次。

2）、餐卡丟失：餐卡丟失應及時到財務部登記掛失，補辦新卡收取成本費20元。

3）、餐卡損壞，制作新餐卡的費用由員工個人負擔，每張收成本費20元，交公司財務部，由財務部進行記錄。4）、餐卡的辦理：各部門如有新員工入職，到財務部統一辦理員工用餐卡。

5）、退卡：員工辦理離職手續時應將餐卡退到財務部。

四、本規定從發文之日開始執行。

五、本規定由公司行政部負責解釋。

行政部

2014年4月8日

第三篇：工作計劃制定方案

培訓計劃

根據8-9月培訓資料分析，針對客服服務態度及用語規范均給予大家講述分析，信息員目前服務總體不好體現在用語規范及服務態度，用語規范主要是內部考核，消費者需要的不是多專業的客服，而是能夠在服務態度上能提供愉快的服務及及時的響應，所以目前決定主抓服務態度，這塊有所改善后再進行用語規范的矯正。目前聽取各位錄音以及和大家的探討來看，主要體現在聽到而未做到，之前培訓中也和大家做過此類的思想工作，希望都有一個自我的意識去改進提高自己的總體服務水平，在沒有培訓的這一兩個星期，并未有明顯的成效，既然沒有主動性的良好服務意識，所以，與組長武艷溝通此情況需要采取考核制度嚴厲約束大家以及督促大家被動性的具備良好的服務意識，下周一即10月14號全體信息員開會說明后續考核制度，并由下周一開始由組長和我共同監聽信息員的熱線，如有態度不良的情況，輕者提

醒警告，重者考核執行。

第四篇：一周計劃制定方案

周一

周二

周三

周四

周五

周六

周日

7:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

本周目標
重要度高 Ⅰ ○消費 % 緊急 度高 % Ⅱ ○浪費 % Ⅳ ○閑耗 重要度低 Ⅲ ○投資 % 緊急 度低

8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00

本周的完成情況
重要度高 Ⅰ ○消費 % 緊急 度高 Ⅱ ○浪費 % 重要度低 Ⅳ ○閑耗 % Ⅲ ○投資 % 緊急 度低

17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

第五篇：房地產商業價格制定方案

篇一：商業地產定價及推售方案 營銷策略及分析

認籌政策：

方案一

認籌優惠5000低20000，開盤享受98折優惠 方案二

認籌優惠10000低20000，日進百金，開盤享受98折優惠 方案三

認籌優惠10000低20000，日進三百金，開盤享受98折優惠

分析：

方案一對認籌客戶的實際成交價為（總價-15000）*98%，因為項目的認籌時間要跨過春節，可能導致節前的認籌效果較差。

方案二對認籌客戶的實際成交價為（總價-10000-認籌天數*100）*98%。該方案的特點就是給客戶的直接感覺是認籌越早所享受的優惠幅度越大，與方案一相比只有認籌超過50天的客戶所享受的優惠和其一樣，因此此方案可淡化春節給項目帶來的影響。方案三對認籌客戶的實際成交價為（總價-10000-認籌天數*300）*98%。該方案與方案二類似，但其優惠幅度更大，比較適合認籌時間短和開盤前一周的沖擊認籌量。

建議：

通過對以上三個認籌方案的分析，建議采取方案二。此方案有利于在節前提高認籌客戶數量，通過春節半個月的發酵后會帶來節后新一輪的認籌高潮。

銷售政策 方案一

10年租約，前三年固定年收益為7%，第四年8%，第五年9%，第六年至第十年隨行就市，前三年租金一次性減免。方案二

10年租約，前三年固定年收益為7%，第四年至第十年隨行就市。根據客戶選擇是否把收益在總房款減免。方案三

10年租約，前五年固定年收益為7%，第六年至第十年隨行就市。前三年租金一次性減免。方案四

10年租約，前五年的收益分別為5%、6%、7%、8%、9%，第六年至第十年隨行就市，前三年租金一次性減免。

分析：

方案一的總收益為38%，其實際成交價格為：低價總價/（1-38%）即 3200*120/62%=619355元（取整數），成交單價為5161.29元/㎡

其報價總價為：成交總價/98%/98%+14000,即619355/98%/98%+14000=650093（取整數），報價單價為5490.78元/㎡

一次性減免前三年收益后的合同登記價格為：成交總價*（1-21%），即619355*79%=489290（取整數），合同單價為4077.42元/㎡

該方案的租金收益有遞增，給投資者以信心，在一些大中型城市常用。但其報價和成交總價過高，在西峽這個全新的市場采用有一定的風險。雖然減免了前三年的租金使其總價下降，但前三年沒有任何收益的前提下以接近50萬的價格購買在客戶群體中會有較大的抗性

方案二的總收益為21%，其實際成交價格為：低價總價/（1-21%）即 3200*120/79%=486076元（取整數），成交單價為4050.63元/㎡，其報價總價為：成交總價/98%+14000,即486076/98%/98%+14000=520118（取整數），報價單價為4334.32元/㎡ 該方案的報價與成交價單價均在4000元/㎡左右，收益是否在總房款中免除可自由選擇，且可操作性較強。投資者但對于市場三年后的運營好壞及收益高低會抱懷疑態度。

方案三的總收益為35%，其實際成交價格為：低價總價/（1-35%）即 3200*120/65%=590769元（取整數），成交單價為4923.08元/㎡，其報價總價為：成交總價/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整數），報價單價為5242.73元/㎡。一次性減免前三年收益后的合同登記價格為：成交總價*（1-21%）即 590769*79%=466708（取整數），合同單價為3889.23元/㎡。

該方案的優勢在于合同登記單價不到4000元/㎡，但對于前三年無任何租金收益會有一定抗性。

方案四的總收益為35%，其實際成交價格為：低價總價/（1-35%）即 3200*120/65%=590769元（取整數），成交單價為4923.08元/㎡，其報價總價為：成交總價/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整數），報價單價為5242.73元/㎡一次性減免前三年收益后的合同登記價格為：成交總價*（1-18%）即 590769*82%=484431（取整數），合同單價為4036.93元/㎡。

該方案收益為逐年遞增，增加投資者信心，雖然前三年無任何收益，但是第四年和第五年的高額收益是投資者所期待的，與方案三同為35%的收益，減免三年租金，可本方案給客戶對市場發展充滿信心與希望，同時回款要高于方案三。

建議：

在開盤前開發公司將項目的運營權以公開簽約的形式給自己旗下的運營公司，增強投資者對市場的信心。以此為前提，根據對以上四個銷售策略的分析，建議采取方案二。此方案靈活，可操作性強，且可通過銷售手段增加回款金額。該方案客戶選擇是否一次性減免前三年租金，選擇減免的其合同登記價格在40萬以內，不減免的投資者可享受每年的7%的租金收益。在實際銷售過程中對有一定經濟實力的客戶讓其盡量的不用減免的方式以增加回款總額。篇二：商業地產價格制定方案1714372120 商業地產的價格體系

一、項目租金體系定位 1-

1、租金與售價的關系

在設計的年限內要超出預計的投資回報率，以支撐銷售價格。

前期若形成租金與售價的非正比關系，則要利用持續經營中的租金漲幅百分比來支撐售價。月租金的設計要滿足商業按揭月供的需求，上下浮動不可超過5%。

每年之間的租金關系要體現出增長，按揭還款后的剩余應越來越大，滿足投資價值。1-

2、租金與經營商利潤的關系

經營商在進場經營初期的投入費用較大，涉及到裝修以及對經營預期的準備金投入，前期的租金以適當補貼的形式為主，使經營商有利可圖。

對于難以承受較高租金的低利潤業態，在招商前期盡量不予考慮。1-

3、影響租金水平的價值權重表

說明：在租金定價策略上，按照樓層取可比實例的層平均租金水準進行綜合系數打分并與項目在附近區域內的綜合分值進行比較，在權重分配后，計算出層租金的理論值，根據市場綜合情況進行校準。并按層租金均價來按照商場內位置系數、便利系數、交通系數確定每間商鋪的租金水平。1-

4、可比實例定價法 價值實現表租金統計及分析 租金統計表（元/㎡?月）分析：

列表所反映的租金數據來自于前期市調資料。

列表所反映的租金水平為染坊街臨街獨立商鋪的租金水平，只可作為項目一層的參照數據，并在臨街與臨廊性上做權重分配。上述價值表中的價值權重分配要綜合依據其他幾個競爭商場的系數來調整并制定。根據上表可知平均租金為xx元/平方米?月，因此可根據該數據推算出本案在投資回收年限內的多年平均租金，進而推算出商鋪平均售價。

本案平均租金 =平均租金×本案價值實現度÷平均價值實現度 1-

5、分層分業態租金體系定位

分層分業態的租金體系定位要待進入工作環節后，綜合評估競爭對手以及染坊街、梨花街的租金水平，并競爭對手各層的經營策略、租金水平、投資回收年限等數據后才能提出平均值，在平均值基礎上制定詳盡的租金價格表與租金漲幅表。

二、項目售價體系定位 2-

1、基準投資回報率/年

1f應為8-10%/年的投資回報率，12年可收回投資的水平進行計算。-1f應為6-7%/年的投資回報率，15年左右可收回投資的水平進行計算。2f應為6%-7%的投資回報率，15年左右可收回投資的水平進行計算。3f的投資回報率計算與2f相同。2-

2、租金漲幅的測算標準與銷售價格的關系

我們應注意到項目的招商策略，在項目開業經營的第一年內，要為經營商設定免租裝修期與一定的裝修補貼，項目運營的第一至第三年，租金水平可能與實際售價之間難以形成正比的投資回報。在這部分差異上，我們要利用三年后的租金漲幅計算來為投資者取得平衡或在前三年以補貼的形式達到平衡。

租金漲幅的測算標準第一依據項目所處區域的十年租金漲幅數據，第二依據通貨膨脹率來逐年測算漲幅，在培育期的三年內一般不設計漲幅的出現，在三年后以平均的漲幅水平每年遞增。

銷售單價是依據投資回報年限內的多年平均租金水平來測算的，不應只建立在其中某年的基礎上。

3、商鋪升值系數的設計

在計算價格中商鋪的升值系數不作為主要數據進入，但作為前景系數進入，以為后期銷售提供論據支撐。

商鋪升值系數的設計來自于發售前10年的單間可比商鋪的增值百分比來制定。在項目開盤前，依據取得的增值數據制定升值系數，并以元/年、百分比/年的形式作為銷售說辭，進入銷售體系。2-

4、根據租金初步推導的銷售價格

本案一層平均銷售價格= 本案一層平均租金×10年×12月

其他樓層的平均銷售價格待其他樓層租金水平確定后進行推導，并在招商執行環節中進行調整，并在開盤前根據招商租賃情況進行微調。篇三：商業地產租金定價策略與測算方法 商業地產租金定價策略與測算方法

一直以來，商業地產的租金制定都是關注的焦點。對于業內人士來說，如何制定恰到好處的租金方案，既是一個難點，又是項目推進過程中至關重要的一環。下面特從租金價格定位、租金調研報告的方向與方法、租金測算方法以及知名項目租金明細四大方面做分享。

一、如何做好租金價格定位？

1、商業項目的三種租金方式

商業項目的租金方式主要分為純租金、純扣點以及租金加扣點這三種形式。一個商業項目的經營能否成功，經營壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業的商業業態上，對于不同的業態在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類業態在運營方式上存在純租金、純扣點、租金加扣點的這三種形式；而生活服務、娛樂休閑類則采用純租金的租金方式。因此，不同的業態商戶會選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業業態。

不同業態對于運營方式有不同的偏好。即使是同一個業態，不同的品牌也會根據自身的發展水平制定不同的運營制度，從而使品牌可以擴大市場份額，提升知名度，獲得更多的利潤。

2、如何進行租金定位？

要做好租金定位，最關鍵的是考慮本地區及本商圈商業發展水平。首先，商圈業態分布不是均衡的。其次，商圈內租金分布也不是完全呈某種線性關系，同一條街道不同業態租金迥異。承租者的承租心理價位主要取決于幾個因素。一是區位因素；二是預期經營狀態。案例1：蘇州五x國際廣場業態布局及租金定位方案 租金定制思路

① 區域租金水平：項目1.5公里范圍內商業租金價格； ② 類比項目：根據項目定位，參考類比項目；

③ 行業租金承受能力：結合不同類別的商業最高租金承受力、日招商經驗，對租金價格進行合理把控；④ 項目地理位置、發展前景：項目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規劃等。主要商務方案

① 主力商家：對主力店，品牌形象較好商家，采取低條件租賃，如裝修補貼等方式或聯營扣點降低商戶進駐風險；對規劃業態中部分較聚人氣業態，如美食廣場可自營。

② 小商家：小商家有從眾心里，在主力店已引進的基礎上，可適當拉高小商家租金，提升開發商整體經濟效益。

③ 租賃年限、免租期：一般業態控制在2-3年；餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續經營，對于免租期在12個月以上的商家應采分階段支持，避免商家出現免租期后棄租的現象。④ 履約保證金：一般商家2-3個月，中大型商家在3-6個月以內。案例2：商城租金定位策略

租金招租者投資收益的主要來源，其定價高低直接影響投資回報率的高低，但由于商業地產的特殊性，租金不僅考慮投資回報，還必須考慮眾多因素，使各利益相關方均能實現比較理想的預期，達到一種平衡。

在眾多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可調租金的方法，即 測算租金=固定租金+可調租金

其中，固定租金綜合考慮當地商業水平、租金整體水平、商圈發展情況、城市未來發展規劃等因素。可調租金主要考慮因素為本項目的內部情況，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、營銷策略、樓座位置、商鋪區位、競爭因素、招商可及性等因素。

二、租金調研報告怎么做？

租金如何定？制定標準從何而來？周邊的競爭項目的租金水平是怎樣的？商圈整體發展規劃是什么？目標商戶的承租水平如何……這些都是在租金定制過程中的關鍵信息。這些信息需要通過周密的調研計劃和精準的調研對象而得來，推薦幾個具有代表性的租金調研案例，分享租金調研報告的整體思路和實施方法。案例1：深圳華潤萬x城租金調研與策劃報告 從深圳市商業物業整體市場概況——總體市場供需水平分析，深圳市主要商業旺區（商圈）分析。對五大競爭對手（地x購物中心、中x城市廣場、西x百貨、太x廣場、銅x灣廣場）進行詳細、深入的調查分析，調研要點：項目位置、規模、招商條件（報價）、每層商戶組合；并從這五家商場中，每層挑選不同業態的1-2個具代表性客戶，調查其具體租賃條件，以供參考。

通過對目標商場案例租金水平對比分析，以及不同行業承受租金水平及承租面積對比分析等，深圳市商鋪未來租金趨勢本項目初步發展建議，本案的市場定位：商戶組合布局租金條件的制訂、影響大型購物商場租金的主要因素、各樓層商戶組合布局及業種分配比例、各樓層商戶目標客戶、確定購物中心租賃條件的制訂，最終確定本案各樓層的租金方案。案例2：天津銀x國際購物中心租金調研報告

本案首先從天津零售商業分布情況開始，從城區商業物業存量及新增供應量，到對百貨、大型超市、超市、便利店、專業市場、購物中心等業態租金情況的分析，總結一類商圈主要零售物業租金水平和租金收取方式。

同時，對零售商戶、餐飲商戶和其他商戶具體分析租金收取方式，推算本案的整體租金水平及各樓層基準租金，并制定同一樓層店鋪租金定價依據；以及未來租金增長比例和租金方案的使用原則。

三、租金測算方法

示范1：營業額反推租金測算方法

租金測算的方法多種多樣，角度不同，采用的方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：

① 實地調研； ② 網絡查詢；

③ 與第三方公司合作；④ 通過營業額進行反推（此方法較為準確，適用于調研難度較大的大型商場租金估測）； ⑤ 經驗數據：針對沿街商鋪、小型商業的租金調研難度相對較小，且調研數據相對真實、準確，可采用1、2種途徑進行調研；針對大型商場或大型餐飲娛樂業態，租金調研相對較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過營業額反推，或憑借經驗數據來進行判斷。示范2：購物中心商業預算、樓層租金分解說明 每個樓層的月租金總額的測算公式為：

1樓月租金總額=（費用總額×1f所占百分比）/12（其他樓層以此法類推）每個樓層的每月/元/㎡，測算公式為：

套內/樓層總建筑面積=套內/樓層建筑總面積-已出租面積/已出售面積 公式：每f每月/元/㎡=1樓月租金總額/樓層面積（其他樓層以此類推）優劣商鋪的單價制定：

在平面圖上根據樓層中的區位，人流量標出商鋪的優劣（以abcd區分），據優/劣程度擬定出某個樓層商鋪租金單價高或低（計算優/劣鋪單價可參考樓層系數的分解方法進行計算），但各類別鋪位租金之和等于本樓層預算總額。示范3：購物中心租金定價方法

根據商圈租金水平、廠商承受能力，購物中心投資回報，綜合考慮以下三種定價方法： 租金水平類比法：以當地各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。保本保利定價法：以廠商的租金承受能力為基礎，分析典型業種在一定成本下的損益平衡點。只有多數廠商能夠贏利，購物中心才能穩定與發展。廠商在投資設店前，通常會對營業額、租金、保本保利點作測算。

投資收益分析法：以本項目的銷售價格水平推算預期實現的租金水平，該方法僅作參考，不作推導。項目成本定價法：以項目的投資成本為基礎，按靜態回報率推算項目租金均價。由于我方無法知曉本項目商業部分的地價、建筑安裝等投資成本，所以該方法未能運用，需要開發商自行測算。

示范4：租金建議及收益預算

租金水平根據樓層、配套組合、商業業態、管理水平及市場供應量等因素造成不同差異，現就上述因素綜合分析如下： 樓層因素

包括兩方面，有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數商業項目無樓層差價（例如女人街開盤時），用以鼓勵銷售，造成搶購之現象，進而積累業主信息，同時也是招商銷售的賣點。一般商業項目中采取多為有樓層差價，一般而言，以一樓為基準，每上升（下降）一個樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。配套組合因素

本因素可說明當商鋪處于同一樓層時如何區別商鋪租金價格。如商業項目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據該商鋪所處位置、周邊環境、面積、套內面積等因素組合定價 商業業態因素

此計算方法也稱浮動租金法，按照傳統百貨的作法，不同商業業態采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：單位面積（每平米）每月產生的銷售收入*實際使用面積*抽成扣點=租金。項目租售建議

目前商業地產銷售運營中大體上有如下五個方式：自購自營、純租賃、返租、帶租約銷售、回購等，資料中對此進行了逐一展開分析。