第一篇：青海省物業管理條例

青海省物業管理條例 2015-03-30 15:33 青海省物業管理條例

（2015年3月27日青海省第十二屆人民代表大會

常務委員會第十八次會議通過）

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造良好的生活和工作環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本省行政區域內物業管理及其監督管理活動適用本條例。本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，或者通過其他形式，對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

市（州）、縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）對業主大會和業主委員會業務的指導和監督；

（二）對物業服務企業資質、服務質量、物業服務招投標、物業服務合同簽訂的監督管理；

（三）物業服務企業信用評價；

（四）專項維修資金和物業保修金交存、使用的監督管理；

（五）物業使用和維護的監督管理；

（六）物業承接查驗、退出交接活動的指導和監督；

（七）處理在物業管理活動中的投訴；

（八）其他監督管理職責。

縣級以上人民政府發展和改革、城鄉規劃、國土資源、財政、公安、民政、衛生計生、環保、工商、質監等有關部門，按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督管理和服務工作。

第四條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會，督促業主大會和業主委員會履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系。社區居（村）民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府開展物業管理相關工作。

第五條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由房地產行政主管部門、公安派出所、社區居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方代表組成，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集。物業管理聯席會議主要協調解決下列重大問題：

（一）業主委員會不依法履行職責；

（二）業主委員會成立、換屆過程中出現的問題；

（三）物業服務合同履行過程中出現的問題；

（四）物業服務企業在變更交接過程中出現的問題；

（五）需要協調解決的其他物業管理問題。

第六條 縣級以上人民政府應當將物業服務納入服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定扶持政策，加強行業管理，提高專業化水平，促進物業服務行業發展。

第七條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范行業行為，提高物業服務水平，促進物業服務企業依法誠信經營，維護物業服務企業的合法權益。

第二章 物業管理區域與相關配臵 第八條 物業管理區域的劃分應當以土地使用權證確定的用地范圍為基礎，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。物業設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域。

第九條 建設單位應當在取得商品房預售許可或者現房銷售前，向項目所在地縣級人民政府房地產行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請，房地產行政主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、城鄉規劃行政主管部門等單位的意見后劃分物業管理區域，并書面告知項目所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。

建設單位應當將物業管理區域核定內容在商品房銷售現場進行公示。第十條 尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，由縣級人民政府房地產行政管理部門會同街道辦事處、鄉（鎮）人民政府征求業主、社區居（村）民委員會的意見，結合社區居（村）民委員會的布局劃分物業管理區域。調整物業管理區域的，還應當征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十一條 縣級人民政府房地產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位臵、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、共有部分情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

第十二條 建設單位新建住宅物業時，應當以物業管理區域為單位，按照下列要求無償配臵物業服務用房：

（一）物業服務用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配臵，且不得低于七十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配臵。物業服務用房不包含門崗值班室。

（二）物業服務用房應當具備水、電、暖、衛、采光等基本使用功能和條件，配臵獨立的水、電、暖等計量裝臵。

業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，面積不得低于二十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，面積不得低于四十平方米。

物業服務用房屬于全體業主共有，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

第十三條 城鄉規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當對物業服務用房建筑面積、位臵等作為規劃設計指標進行審查。房地產行政主管部門或者不動產登記機構，在核發商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業服務用房進行核查，并在房屋登記簿中注明物業服務用房面積和位臵。

建設單位應當將相關信息在商品房銷售現場或者物業管理區域內公示。

第十四條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等計量裝臵應當按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配臵。信息通信、消防、電梯、安全防范、環衛、郵政等附屬設施設備的配臵應當符合國家技術標準和專業技術規范。

配套設施不齊全的老舊住宅區，專業經營單位應當配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制。業主及物業服務企業應當為改造工作提供便利。

第十五條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業經營設施設備按照國家技術標準和專業技術規范設計，由相關專業經營單位依法組織具有資質的單位安裝施工，并與建設項目同步設計、同步施工、同步交付。所需費用依照國家和省住房城鄉建設行政主管部門制定的有關工程計價規定確定，由建設單位承擔。建設單位應當配合專業經營設施設備的施工。

建設單位在竣工驗收后，應當將專業經營設施設備的所有權移交給組織安裝施工的專業經營單位。專業經營單位應當接收，并負責專業經營設施設備的管理、維修、養護和更新。

專業經營設施設備包括變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線。

第十六條 本條例實施前建設的住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業經營設施設備的所有權，由業主大會決定是否移交給專業經營單位。決定移交的，縣級人民政府房地產行政主管部門應當組織有關專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范進行驗收。驗收合格的，專業經營單位應當接收，并負責專業經營設施設備的管理、維修、養護和更新。

驗收不合格的，由專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范提出整改方案，經整改合格后移交。住宅物業尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業主共同承擔。第三章 業主、業主大會及業主委員會 第十七條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共有部分及其附屬設施設備使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第十八條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共有部分及其附屬設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照有關規定交納專項維修資金；

（五）遵守房屋裝飾裝修的規定；

（六）支持和配合物業服務企業的合法經營和管理活動；

（七）按時交納物業服務費用；

（八）法律、法規規定的其他義務。

第十九條 物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，履行相應義務。

第二十條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同縣級人民政府房地產行政主管部門指導本轄區的物業管理區域成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第二十一條 物業管理區域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會：

（一）交付的房屋專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十以上；

（二）交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上；

（三）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數的百分之三十以上。

第二十二條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在收到建設單位或者百分之十以上業主聯名提出成立業主大會申請后三十日內，會同縣級人民政府房地產行政主管部門組建首次業主大會籌備組。

籌備召開新建住宅小區首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。第二十三條 建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府報送物業管理區域證明、房屋及建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業服務用房配臵證明等籌備首次業主大會會議所需的文件資料。

第二十四條 籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府代表和社區居（村）民委員會代表組成。籌備組人數應當為單數，其中業主代表應當不低于籌備組人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府代表擔任。

籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者社區居（村）民委員會組織業主推薦。

籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府協調解決。

第二十五條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（四）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定候選人名單，制定業主委員會選舉辦法；

（五）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當予以答復；異議成立的，籌備組應當對公告內容予以修改并重新公告。

第二十六條 籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

第二十七條 業主大會討論決定下列事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則、業主委員會議事規則、管理規約；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（三）選定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）新建、改建和重建建筑物及其附屬設施；

（七）改變共有部分的用途；

（八）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（九）法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的其他事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。第二十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

（一）百分之二十以上業主提議的；

（二）業主委員會委員缺員需要補選的；

（三）業主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業主委員會的；

（四）物業服務合同期限屆滿前，需要重新選聘物業服務企業，或者需要對原物業服務合同主要事項進行變更的；

（五）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（六）法律、法規、管理規約及業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會應當在召開業主大會會議十五日前，將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內容在物業管理區域內公告，并書面告知所在地社區居（村）民委員會。

第二十九條 業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令業主委員會限期組織召開；業主委員會逾期仍不組織召開的，業主可以請求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開；街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在接到請求之日起十日內通知業主，并在三十日內組織召開。

第三十條 不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府房地產行政主管部門指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居（村）民委員會、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。

物業管理委員會的人員組成，應當在物業管理區域內公告。第三十一條 業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，應當有專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

業主大會會議表決采取記名投票的方式。業主委員會應當妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。

第三十二條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第三十三條 業主委員會委員應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規、管理規約、業主大會議事規則，模范履行業主義務；

（三）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（四）具有一定的組織能力和文化水平；

（五）具有與履行職責相適應的工作時間；

（六）本人及其近親屬未在本物業管理區域內的物業服務企業從事物業服務。

第三十四條 業主委員會由五人以上單數組成，具體人數由業主大會議事規則確定。業主委員會每屆任期三年，委員可以連選連任，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會作出的決定，應書面告知社區居（村）民委員會。

第三十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持以下資料向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

（二）業主大會決議；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主委員會委員名單；

（五）其他必要資料。

業主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

第三十六條 業主委員會履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（二）執行業主大會決定和決議，維護業主共同利益；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

第三十七條 業主委員會應當建立信息公開制度，定期在物業管理區域內向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項；

（四）專項維修資金的籌集和使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使用、經營情況；

（七）業主大會、業主委員會工作經費和工作補貼的籌集、使用情況

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十八條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行業主委員會委員職責和業主義務的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）侵害他人合法權益的；

（五）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第三十九條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

（一）不再具備業主身份的；

（二）喪失履行職責能力的；

（三）任職期間被追究刑事責任的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第四十條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第四十一條 業主委員會任期屆滿九十日前，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當協調、督促或者組織召開業主大會會議進行換屆選舉。

第四十二條 業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物，移交新一屆業主委員會。拒不移交的，可以請求物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府督促移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

業主委員會委員資格在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列財物移交給業主委員會。

第四十三條 業主大會、業主委員會工作經費以及業主委員會委員的工作補貼由全體業主承擔。工作經費和補貼的籌集、管理和使用由業主大會決定，可以由全體業主分攤，也可以從物業共有部分及其附屬設施設備經營所得收益中列支，但不得從物業服務企業經營收益中列支。

第四章 前期物業管理

第四十四條 建設單位應當在住宅物業的業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前，通過招投標的方式選聘具有相應資質的前期物業服務企業，提供前期物業服務。但投標人少于三個或者住宅規模不超過三萬平方米的，經縣級人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第四十五條 建設單位選聘的物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同，前期物業服務合同可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第四十六條 物業服務企業承接物業前，應當與建設單位按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業的共有部分及其附屬設施設備進行查驗，并由雙方簽字確認查驗記錄。

第四十七條 建設單位應當按照國家有關規定和商品房買賣合同約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

（一）建設工程竣工驗收合格，取得城鄉規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經住房城鄉建設行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具；

（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

（四）道路、車位、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設臵符合安全要求的隔離設施；

（七）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（八）法律、法規規定的其他條件。

第四十八條 建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料：

（一）物業管理區域劃分資料；

（二）建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證復印件、附圖；

（三）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

（四）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

（五）供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準許使用文件；

（六）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（七）業主名冊；

（八）物業管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第四十九條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列資料向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門辦理備案手續：

（一）前期物業服務合同；

（二）臨時管理規約；

（三）物業承接查驗協議；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關的資料。

物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。

第五十條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。第五章 物業管理服務

第五十一條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業管理服務。物業服務企業應當按照國家有關規定取得資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。物業管理服務從業人員應當按照國家和省有關規定，取得職業資格證書或者培訓合格證書。

省外物業服務企業進入本省從事物業服務活動，應當到省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門辦理資質核驗備案手續。本省物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目，應當向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

第五十二條 業主大會可以決定采用招投標或者協議的方式，選聘物業服務企業。

業主大會決定采用招投標方式選聘物業服務企業的，由業主委員會按照國家有關規定組織招投標。

業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，由業主委員會擬訂選聘方案，提請業主大會投票表決。

物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當指導、監督選聘物業服務企業的活動。

第五十三條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、違約責任等內容進行約定。

物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合同報縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案。

第五十四條 物業服務企業根據物業服務合同的約定，提供下列服務：

（一）物業共有部分及其附屬設施設備的維護和管理；

（二）公共秩序維護、安全防范、車輛停放管理；

（三）環境衛生清潔和公共綠化養護；

（四）物業裝飾裝修管理服務；

（五）物業檔案及相關資料的保管；

（六）其他物業管理服務事項。

第五十五條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業服務一并委托給其他單位或者個人。

第五十六條 物業服務企業應當依照法律、法規規定，委托具有相應資質的專業機構維修和養護電梯、壓力容器等特種設備，并向特種設備檢驗檢測機構申請定期檢驗。

第五十七條 物業服務收費遵循公平、合理、質價相符的原則，收費標準應與物業服務等級、物業服務企業資質對應。具體收費標準和收費事項由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。物業服務收費管理辦法由省人民政府價格主管部門會同住房城鄉建設行政主管部門制定。

物業服務企業可以根據業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

第五十八條 物業服務企業應當在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費標準等事項。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，定期將物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。

物業服務費按月計收，最長預收期限不得超過六個月，業主自愿交納的除外。

第五十九條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主未按約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以請求物業所在地社區居（村）民委員會進行調解，也可以按照合同約定依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主承擔連帶責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位承擔。物業交付后，業主未實際入住使用的，應交納物業服務費總額百分之七十的費用。

物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主不得以存在開發建設遺留問題、未享受物業服務或者無需接受相關物業服務等理由拒交物業服務費用。

第六十條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供物業管理服務，不得以部分業主拖欠物業服務費用、不配合管理等為由減少服務內容或者降低服務質量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業服務。

第六十一條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用。業主專有部分使用的，由業主承擔；物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔；部分業主或者全體業主共同使用的，由相關業主共同承擔。專業經營單位不得對符合條件的用戶無正當理由拒絕服務或者停止服務，不得強制物業服務企業代收有關費用或者提供無償服務。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。第六十二條 規劃設計為集中供熱的物業管理區域內，業主要求停止供熱的，應當在本供熱期開始三十日前與供熱單位簽訂停熱協議，并交納采暖費總額百分之五十的費用?？赡芪：ζ渌脩粲脽峄蛘哂绊懯覂裙苍O施安全運行的不得停止用熱。具備供熱計量條件的物業管理區域，應當實行供熱計量收費制度。第六十三條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作，制定安全防范應急預案。發生突發性自然災害、公共衛生事件、火災和供水、供電、供氣、特種設備等安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關部門和專業經營單位報告，并協助做好救助工作。

物業服務人員在從事物業服務活動時，應當依法履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第六十四條 業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿九十日前組織召開業主大會，決定續聘或者選聘物業服務企業。決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿三十日前與物業服務企業續簽物業服務合同。決定選聘新物業服務企業的，原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域，并配合新選聘的物業服務企業接管。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面告知業主或者業主委員會，同時書面告知縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出續聘或者選聘決定，也沒有要求物業服務企業退出物業管理區域，原物業服務企業按照合同約定繼續提供服務的，物業服務合同有效期自動延續至新的物業合同約定提供物業服務之日止。

第六十五條 物業服務企業應當自物業合同終止之日起十五日內，向業主委員會履行下列交接義務：

（一）移交物業服務用房等共有部分及其附屬設施設備；

（二）移交本條例第四十八條規定的資料；

（三）移交物業檔案、維修和保養物業形成的技術資料及保養記錄；

（四）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；

（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務企業未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務；不得損壞、隱匿、銷毀有關資料和財物。

第六十六條 業主共同決定對物業實施自行管理的，應當就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔、人員雇傭、管理費用等事項共同作出約定。

自行管理可以采取由業主直接執行管理事務、選舉業主委員會或者成立其他管理機構統一執行管理事務以及業主共同決定的其他形式進行。自行管理應當推選管理負責人。

第六十七條 自行管理的業主委員會、管理負責人應當在物業管理區域內每半年公布管理費用的收支情況。業主針對收支情況提出的詢問，業主委員會、管理負責人應當及時答復。

第六十八條 縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和社區居（村）民委員會應當指導幫助本轄區內自行管理的小區做好物業服務工作，協調物業管理與社區建設的關系。第六十九條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當加強物業服務企業從業人員培訓，定期對物業服務企業的資質條件和服務質量進行規范化考核。第六章 物業的使用和維護

第七十條 業主、物業使用人對物業的使用和維護應當遵守法律、法規、管理規約及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

第七十一條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）擅自改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地；

（三）損壞房屋承重結構、主體結構；

（四）違法搭建建筑物、構筑物；

（五）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品，或者存放、鋪設超負荷物品；

（七）排放有毒、有害物質；

（八）隨意堆放、傾倒、拋擲垃圾、雜物和露天焚燒；

（九）制造超標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；

（十）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；

（十一）占用、堵塞消防通道、安全出口，損壞消防設施、器材；

（十二）違反規定擺攤設點、占道經營、停放車輛；

（十三）違反規定飼養動物；

（十四）法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

違反前款規定的，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當及時依法處理。業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十二條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施確需改變用途的，應當經業主大會討論決定同意后，依法辦理有關手續。

因維修物業或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意，并在約定期限內恢復原狀。第七十三條 業主應當按照城鄉規劃行政主管部門批準或者房地產權屬證書載明的用途使用物業，不得違反法律、法規以及管理規約，擅自改變物業使用性質。

業主將住宅改變為經營性用房的，應當經有利害關系的業主書面同意后，依法辦理相關手續。

住宅改變為經營性用房的，業主應當及時告知業主委員會、物業服務企業。物業服務企業應當在物業管理區域內進行公示，并按照非住宅類用房收取物業服務費。

第七十四條 物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，應當首先滿足業主的需要。建設單位應當與物業買受人在商品房買賣合同中約定車庫、車位的出售、附贈或者出租方式、租售價格、租售時間、租售期限等內容。

建設單位不得將物業配套的車庫、車位出售給業主以外的其他人。業主要求承租尚未出售并空臵的車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。在滿足本物業管理區域業主、物業使用人的需要后，車庫、車位有空余的，可以臨時出租給其他人，租賃合同期限不得超過六個月。

第七十五條 在物業管理區域內，條件允許并經業主大會同意，可以在業主共有的道路、場地新劃定車位，用于業主停車。新劃定車位不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。車輛停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規定確定收費標準。

業主對車輛停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管合同。

第七十六條 利用業主共有部分及其附屬設施進行經營的，應當經業主大會、物業服務企業、有利害關系的業主同意后，按照規定辦理有關手續。經營所得收益，屬于全體業主共有，應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

業主大會決定利用共有部分及其附屬設施進行經營的，可以委托物業服務企業代為管理，并向其支付報酬。物業服務企業應當將經營所得收益單獨分類列賬，每半年公布一次經營所得收益收支情況，并接受業主的監督。

第七十七條 執行公務的公安、消防、救護、搶險、環衛、郵遞、信息通信等特種車輛以及為業主提供配送、搬家、維修等服務的車輛，在物業管理區域內臨時停放，免交停車費。因業主需要進入住宅物業管理區域臨時停車未超過半小時的，免交停車費。

大型車輛、載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品和危險化學品的車輛不得進入住宅小區。

第七十八條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定以及管理規約，并告知物業服務企業。物業服務企業應當與業主、物業使用人簽訂裝飾裝修管理服務協議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項書面告知業主、物業使用人。物業服務企業應當對裝飾裝修活動進行監督和巡查，業主、物業使用人和裝飾裝修施工人員應當予以配合。

第七十九條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主或者使用人應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第八十條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

建設單位在辦理房屋所有權初始登記前，應當將物業保修金交存至房地產行政主管部門設立的專戶，專項用于保修期內物業的維修。第八十一條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

專項維修資金的交存、使用、管理按照國家和地方有關規定執行，接受審計、財政主管部門的監督管理及業主的查詢。第八十二條 專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存百分之三十的，由業主大會決定續交方案。

第八十三條 發生下列緊急情況時，物業服務企業、業主委員會、相關業主、社區居（村）民委員會應當先行采取應急措施，同時由業主委員會向物業所在地房地產行政主管部門提出緊急情況維修申請報告，房地產行政主管部門接到報告后，應當在三個工作日內辦理相關手續。經核準后，維修、更新和改造的費用在專項維修資金中列支：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

（四）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

（五）其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。

發生前款所列情形，未按規定實施維修、更新和改造的，房地產行政主管部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。第八十四條 已由專業經營單位接收的專業經營設施設備管理、維修、養護和更新等費用，由專業經營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

專業經營設施設備發生故障或者損壞時，專業經營單位應當及時進行維修、養護和更新，物業服務企業、業主應當予以配合。

專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。第七章 法律責任

第八十五條 違反本條例規定的行為，法律、行政法規已規定法律責任的，從其規定。

第八十六條 建設單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十二條規定，未按照要求配臵物業服務用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

（二）違反本條例第四十四條規定，未通過招投標方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第七十四條規定，未按規定出售或者出租車庫、車位的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

（四）違反本條例第八十條規定，在保修期內未按國家規定履行保修責任的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第八十七條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十五條、第十六條規定，無正當理由拒絕、拖延組織安裝施工、驗收的，或者拒絕接收住宅物業管理區域內專業經營設施設備的，責令限期改正；影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，承擔賠償責任。

（二）違反本條例第十五條、第十六條、第八十四條規定，未履行管理、維修、養護、更新義務及承擔相關費用的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第六十一條規定，無正當理由拒絕或者停止服務的，責令限期改正；逾期未改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款。

第八十八條 物業服務企業有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第四十六條規定，承接物業未進行查驗的，責令限期改正，并記入物業服務企業信用檔案。

（二）違反本條例第四十九條、第五十一條、第五十三條規定，未按照規定進行備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

（三）違反本條例第五十八條規定，未按規定公示有關物業管理事項的，責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

（四）違反本條例第六十條規定，未能履行物業服務合同的約定，減少物業服務內容、降低物業服務質量和標準的，責令限期改正，逾期未改正的，降低其資質等級，并記入物業服務企業信用檔案；采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業服務的，責令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上二萬元以下罰款；造成損失的，承擔賠償責任。

（五）違反本條例第六十四條、第六十五條規定，被解聘的物業服務企業拒不退出物業管理區域，未履行交接義務擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的，責令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；損壞、隱匿、銷毀有關資料和財物的，責令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；造成損失的，承擔賠償責任。

（六）違反本條例第七十六條第二款規定，未按照要求公布經營所得收益收支情況的，責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第八十九條 業主、物業使用人有下列行為之一的，由相關行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第七十一條第一款第三項規定，損壞房屋承重結構、主體結構的，由縣級以上人民政府住房城鄉建設行政主管部門責令立即改正，恢復原狀，可以處一萬元以上五萬元以下罰款；情節嚴重的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

（二）違反本條例第七十一條第一款第四項、第五項規定，違法搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀的，由縣級以上人民政府城鄉規劃行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，可以處二千元以上一萬元以下罰款；情節嚴重的，處二萬元以上十萬元以下罰款；逾期未改正的，由縣級人民政府依法組織強制拆除或者恢復原狀。

（三）違反本條例第七十三條規定，擅自改變物業使用性質，將住宅改變為經營性用房的，由業主委員會根據管理規約約定進行協調、處理；協調、處理不成的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門會同工商、環保、衛生等有關行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門處五千元以上二萬元以下罰款。

第九十條 房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和其他有關行政主管部門工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按照本條例規定履行監督檢查職責的；

（二）未按照本條例規定召集或者參加物業管理聯席會議的；

（三）未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的；

（四）違法實施行政許可或者行政處罰的；

（五）對物業管理活動中的投訴，不及時受理，依法調處的;

（六）發現違法行為或者接到舉報后不及時查處的;

（七）截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的；

（八）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。第八章 附 則

第九十一條 本條例下列用語的含義：

（一）最終用戶，是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

（二）專有部分，是指物業管理區域內的房屋（含整棟建筑物）、車位、攤位，以及規劃專屬于特定房屋且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構造上的獨立性，能夠明確區分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業主所有權的客體。

（三）共有部分，是指物業管理區域內依法屬于業主共有的道路、綠地、公共場所、公用設施、物業服務用房、占用業主共有道路或者其他場地設臵的車位；建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

（四）共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主和有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

（五）有利害關系的業主，是指本幢建筑物內的其他業主及本幢建筑物之外能證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響的業主。

第九十二條 本條例自2015年7月1日起施行。

第二篇：青海省城鎮住宅區物業管理服務收費暫行辦法

第一條為加強城鎮住宅區物業服務收費管理，規范收費行為，逐步完善社會化、專業化的物業管理市場機制，根據國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（計價費字〔１９９６〕２６６號）和國家有關法律、法規和政策規定，制定本辦法。

第二條城鎮住宅區物業管理服務收費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托，對住宅區內的房屋

建筑、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所取的費用。

第三條各級政府物價部門是城鎮住宅區物業管理服務收費的主管機關。物價部門應當會同物業管理行政主管部門加強對物業管理服務收費的監督和指導。

住宅區物業管理服務收費實行統一領導，分級管理。駐青的中央、部隊（武警）、省級單位及西寧市屬房管部門和房地產開發公司所屬物業管理單位的服務收費，由省物價部門具體管理；其它地區物業管理服務收費的管理，由州、地、市物價部門確定。

第四條物業管理服務收費應遵循合理、公開及與房屋所有人、使用者經濟承受能力相適應的原則，并按照物業管理單位服務等級和服務質量實行有償服務，制止價格壟斷和牟取暴利的行為。

第五條物業管理服務收費、包括公共性服務收費、公眾代辦性服務收費和特約服務收費。

屬為全體住（用）戶提供公共衛生、清潔、保安、綠化及公共設施的維護、保養等實行統一管理服務的收費（稱公共性服務收費）和屬為全體住（用）戶代繳水電費、取暖費、有線電視收視費、電話費等收費（稱公眾代辦性收費），實行政府定價。其收費標準由物業管理單位按管理權限向物價部門申報，由物價部門征求物業管理行政主管部門意見后，以住宅區為單位核定批準。

屬為滿足個別住（用）戶需要，如房屋裝修、代購商品、家電維修等個別服務收費（稱特約服務收費），除物價部門規定有統一收費標準的外，由物業管理單位與業主管理委員會或房屋所有人、?。ㄓ茫魠f商議定，并填列備案表，向物價部門備案。

第六條公共性服務項目的主要內容包括：

（一）代表業主或住（用）戶參與房屋驗收、移交工作，在保修期內向施工單位反映工程質量問題，并協助解決。

（二）清潔衛生管理。包括樓宇內公共走道、樓梯、電梯、管理區域內道路、上下水道、公共綠化、屋頂水箱在內的公共地方的衛生清潔、垃圾清運以及經常性的保潔。

（三）綠化物日常維護管理。對綠化物進行定期修剪、施肥、更新，保持綠化物生長良好。

（四）治安管理。設專職保安人員，堅持每天二十四小時的巡邏值班，保證住宅區?。ㄓ茫舻陌踩?。

（五）水暖電管理。對配電設備、水泵房、消防設備、供暖設備及其他公共設施進行日常管理維修保養，保證設備正常運行。

（六）排污設施管理。清疏和維修排水、排污下水管道、化糞池，確保正常使用。

（七）高層樓宇增設的服務項目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護、保養，保證電梯正常、安全運行。

第七條公共性服務項目實行綜合服務收費，費用構成如下：

（一）管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；

（二）公用設施、設備日常運行、維修及保養費；

（三）綠化管理費；

（四）清潔衛生費；

（五）保安費；

（六）辦公費；

（七）物業管理單位固定資產折舊費；

（八）法定稅、費。

本條第（二）項至第（六）項費用支出是指除工資及福利費以外的實際物資損耗補償和其他費用開支。

第八條物業管理服務收費的利潤率按５％計算。

第九條物業管理的公共服務費按物業管理范圍內各業主（住、用）戶所占房屋建筑面積合理分攤，由房屋所有人、使用人支付。

非住宅房屋租賃人除繳房租外，同時應繳付清潔衛生費和保安費。

第十條物業管理單位受房屋所有人、使用人委托代繳水電費、取暖費、有線電視收視費、電話費等的，可按代繳總金額的５％收取代辦服務費，不委托不得收費。電話、電灶、有線電視等安裝申請代辦，每項一次性收費２０元。

第十一條凡向?。ㄓ茫艄┡崾杖≠M用的，其收費標準實行國家定價，由省物價部門根據供暖、供熱面積、物資損耗及人員工資等費用支出，分別審定。

第十二條住宅區物業管理服務收費實行政府定價的，物業管理單位必須如實向物價部門申報實際提供的服務項目和費用開支等各項資料，物價部門以獨立小區（或以機關、團體、企事業單位）為單位核定收費幅度或具體收費標準。

第十三條物價部門在核定收費標準時，應調查研究，以實際發生的合理成本費用為基礎，同時考慮?。ㄓ茫舻慕洕惺苣芰?，結合不同類型的住宅區和物業管理單位的服務內容、服務質量和服務深度核定各類住宅區的收費標準。

第十四條物業管理初始階段，考慮到住戶的經濟承受能力，各類住宅區中的收費標準（每月每平方米建筑面積）暫

定為：

（一）普通多層住宅區０．１０－０．３０元；

（二）普通高層及高標準住宅區０．４０元。高層住宅的電梯和水泵運行費由電梯操作人員經費開支、實際耗用的電費及維修費構成。具體收費由業主管委會和物業管理單位商定的服務方式、時間按實結算、單獨列帳，并按各房屋所有人、使用人的建筑面積比例合理分攤。

隨著物業管理服務開展的需要和職工家庭收入水平的提高，省物價部門將適時調整收費標準。

第十五條住宅區內的辦公、商業用房的收費標準可高于同類住宅，但提高幅度辦公用戶不得超過５０％，商業用戶不得超過１００％。

住宅區物業管理范圍內未出售的空置房屋也應分攤物業管理費用，由該房屋的業主（房地產開發經營單位、產權單位）按住（用）戶收費標準的５０％交納。

第十六條物業管理單位在不影響?。ㄓ茫衾娴那疤嵯吕米≌瑓^的場地、設備等條件，開展多種經營活動的，其收費應用于補充物業管理費用，并接受住（用）戶的監督，不得挪用。

第十七條為鼓勵提高物業管理服務質量，凡被評為優秀管理住宅區的，自批準之日起，公共性服務收費標準可在原確定的標準上，分別上?。保埃サ剑玻埃ァ?/p>

第十八條物業管理服務收費實行《經營服務性收費許可證》及年審制度和《物業管理服務交費登記冊》制度。物業管理單位在收取費用前必須向物價部門房地產價格管理機構申領《經營服務性收費許可證》，按戶數購領《物業管理服務收費登記冊》，并參加年審。

經物價部門批準或由物業管理單位與業主管委會或?。ㄓ茫舸韰f商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應當明文約定，并填寫在《物業管理服務交費登記冊》中備查。

房屋所有人或使用人不按規定繳納費用的，物業管理單位有權按照所簽服務收費合同予以追繳。

《經營服務性收費許可證》和《物業管理服務交費登記冊》由省物價局統一印刷、制做。

第十九條物業管理單位收費應遵循下列規定：

（一）物業管理服務應持收費許可證收費，明碼標價。收費項目、收費標準和收費辦法應在經營場所或收費點公布。

（二）物業管理單位不得收取與自身管理或服務無關的費用；房地產開發經營企業應在商品房銷售時向購房人出示所委托的物業單位名稱及收費項目、標準。

（三）物業管理單位不得違背?。ㄓ茫舻囊庠?，提前（跨月）收費，特殊服務項目預收費不得超過三個月。

（四）包含在物業管理服務費用構成內應由物業管理單位統一支付的費用，不得轉嫁給?。ㄓ茫舴謹?，也不得重復收取在費用構成中已包含的費用。未經物價部門批準或業主管委會同意，物業管理單位不得以任何名目向?。ㄓ茫羰杖￠L期占用性質（超過三個月以上）的押金、保證金。

（五）未經物價部門批準，物業管理單位不得代其它單位向住（用）戶收取任何費用。物業管理單位向實施物業管理區域范圍內的?。ㄓ茫羰杖」残苑召M用的，其它部門和單位不得再行重復征收性質和內容相同的費用。

（六）經?。ㄓ茫敉獠⒎峡傮w規劃要求新增公用設施，應由?。ㄓ茫艄餐摀馁M用，只能按直接費用的實際發生額合理分攤，物業管理單位不得加收服務費或手續費。

（七）物業管理收費按月收取。住（用）戶應當按規定向物業管理單位交納管理服務費。物業管理收費應使用稅務部門統一印制的發票。

（八）物業管理單位應當每半年以書面形式向?。ㄓ茫艄际召M的收入和支出情況，接受業主管委會和住（用）戶的監督。

第二十條物業管理單位應按國家規定，建立有關財務會計核算制度，接受物價、稅務和審計部門的監督檢查。任何單位、團體和個人不得巧立名目向物業單位亂收費。

第二十一條依法成立的業主管理委員會可根據規章、章程和管理服務合同審核和監督物業管理單位的收費行為，并督促房屋所有人和使用人按時、按規定向物業管理單位繳納有關應交的費用。

第二十二條物業管理單位與?。ㄓ茫糁g發生收費爭議，業主管委會應予以協調，協調不成的可由物價部門進行調處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。

第二十三條凡有下列違反本辦法行為之一者，由政府價格監督檢查機構依照有關規定予以處罰。

（一）越權定價，擅自提高收費標準的；

（二）擅自設立收費項目，亂收費的；

（三）不申領《經營性服務收費許可證》及《物業管理繳費登記冊》，不參加收費年審、年檢的；

（四）不按規定實行明碼標價的；

（五）提供服務質價不符的；

（六）擅自減少服務項目，降低服務質量，只收費不服務或多收費少服務的；

（七）其他違反本辦法的行為。

第二十四條本辦法由省物價局負責解釋。

第二十五條本辦法自發文之日起執行。

第三篇：物業管理相關關系規范(例)

物業管理相關關系規范

一、對業主及其委員會的管理

【《深圳市物業管理委員會規則》及《業主公約》】深圳在發展物業管理的過程中,重視對業主及業主委員會的管理。1994年在制定《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》時,即在其中明確了業主及業主管理委員會的地位。根據《條例》的規定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業主管理委員會規則》、《業主公約》等加強業主管理委員會管理的法規。業主地位的加強,在物業管理實踐中較好地維護了業主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業主管理委員會牽頭,向大廈管理處的上級公司投訴,強烈要求解除與瑞昌大廈物業管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業管理公司海濱管理處管理,業主們表示滿意。

【蓮花北村業主管理委員會的違規行為受查處】賦予業主管理委員會社團法人資格后,在實際工作中出現了諸多問題。如蓮花北村(多層)業主管理委員會在運作中,濫用職權,引起了廣大業主的強烈不滿。深圳市住宅局以《關于處理蓮花北業主管理委員會問題的函》(深住函[1997]27號文)提出處理意見后,深圳市福田區民政局于1997年4月下發了《關于暫?！吧钲谑懈Ｌ飬^蓮花北村業主管理委員?quot;活動的通知》(福民字[1997]2號),要求該委員會”盡快制定社團內部的行文制度、用章制度和財務制度,并接受業務主管部門的整改。在整改期間,暫?；顒印啊?/p>

附:業主公約(示范文本)

為加強______(以下簡稱”本物業“)的物業管理,維護全體業主的合法權益,保障物業的安全與合理使用,維護公共秩序,創造優良環境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業主的權利、義務

業主是指房地產所有權人。

(一)權利

①依法享有所擁有物業的各項權利;

②依法合理使用房屋建筑共用設施、共同部位和本物業內公用設施和公共場所(地)的權利;

③有權按有關規定進行室內裝飾裝修;

④有權自己或聘請他人對物業自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕,但法規政策規定必須由專業部門或機構施工的除外;

⑤有權根據房屋建筑共同部位、共用設施設備和屬物業管理范圍的市政公用設施的狀況,建議物業管理公司及時組織修繕;

⑥有權參加業主大會,并擁有對本物業重大管理決策的表決權;

⑦有權就物業管理的有關事項向業主管理委員會、物業管理公司提出質詢,并得到答復;

⑧有權要求業主管理委員會和物業管理公司按照規定的期限定期公布物業管理收支帳目;

⑨有權對物業管理工作提出建議、意見或批評;

⑩有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議:

⑩有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任,對方不維修養護或不予配合的,可要求業主管理委員會或物業管理公司強制維修養護,按規定分攤費用。

(二)義務

①在使用、經營、轉讓所擁有物業時,應遵守物業管理法規政策規定;

②執行和服從業主管理委員會或業主大會的決議、決定;

③自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好;

④按規定繳交物業管理服務費、房屋本體維修基金等費用;

⑤業主如需進行室內裝飾裝修,必須遵守本物業裝飾裝修管理規定,并填寫申請表,報物業管理公司審查批準后,向物業管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規定施工,完工后由物業管理公司進行查驗,如無違規、違章情況或妨礙他人正常使用物業的現象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統一清運垃圾和粉刷樓梯的,還應同時交納垃圾清運費和粉刷費;如有額外使用公用設施(如電梯、供電增容等)的,還應承擔相應的補償費用。

⑥業主如請物業管理公司對其自用部位及設施設備、毗連部位及設施設備進行維修、養護,應支付有關費用;

⑦明白并承諾與其他業主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業的法律關系時,應告知并要求對方遵守本物業管理的有關規定和本業主公約,并承擔連帶責任;

⑧明確并承諾業主及非業主使用人與物業管理公司在本物業內不存在人身、財產保管或保險關系(另

有專門合同規定除外)。

⑨在本物業范圍內,不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等;

(2)對房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設施及公共場所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施:

(5)不按規定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質及飼養家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規定標準的噪音;

(10)利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

二、業主大會和業主管理委員會

①業主大會是由全體業主組成,決定本物業管理重大事項的業主自治管理組織。

業主管理委員會是業主大會的常設(執行)機構,經政府部門批準成立后,維護全體業主的物業權益,依法行使各項權利。業主大會和業主管理委員會均應接受市、區物業管理主管部門的指導與監督。

②第一次業主大會,在本物業交付使用且住用率達到百分之五十以上時,由區物業管理主管部門會同開發建設單位或其委托的物業管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產生首屆業主管理委員會。

③本物業所享有投票權的已住用業主,均應按時出席業主大會,參加投票,行使法定權利,承擔法定責任。

④業主應親自出席業主大會并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權,并應服從業主大會作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權委托書,否則該項委托無效。授權委托書必須有業主簽字,如業主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業主大會可以采用會議或書面征求意見等形式;會議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業主管理委員會成立后,負責召集此后的業主大會,并每年至少召開一次。

經持有百分之十以上投票權的業主提議,業主管理委員會應于接到該項提議后十四天內就其提議召開主業大會。

業主委員會應于召開業主大會七天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告并報告區物業管理主管部門。

⑦業主大會必須有已住用業主中持有百分之五十以上投票權的業主出席才能舉行;如經已住用業主中持有百分之五十以上的投票權的業主決定,可以推遲召開業主大會。

⑧業主大會的出席人數達到規定人數時,在會上提出的需經決定的事項,由出席會議的業主表決,以過半數通過有效。

⑨業主投票時,以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產證書一票。

⑩業主大會的決定和業主管理委員會章程的內容不得與憲法、法律、法規和政策相抵觸。違反規定的,區物業管理主管部門有權予以糾正或撤銷。

三、違約責任

①違反本公約業主義務條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項規定的,物業管理公司有權處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權強制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對本物業公共利益造成損失的,物業管理單位有權要求責任人予以賠償并承擔違約金;強制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業公共收入。賠償金和違約金的項目及標準,由物業管理公司與業主管理委員會決定,業主管理委員會未成立的,經區物業管理主管部門核準后執行。

②、業主不按規定繳交管理服務費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的,物業管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項

①本公約由開發建設單位或受其委托的物業管理單位報區物業管理主管部門審核批準,在辦理住用手續時由業主簽字,并經百分之十五的已住用業主簽字后生效。

②本公約對本物業所有業主和非業主使用人具有同等效力。業主更換,本公約繼續有效。

③業主大會可以根據本物業的實際情況對本公約進行修改補充,并提前報區物業管理主管部門核準備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效,無須經業主重新簽訂。

④業主之間、業主與業主管理委員會之間、業主與物業管理公司之間因本公約發生的糾紛,協商不成的,提請市物業管理主管部門調解,或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

⑤本公約一式三份,業主、業主管理委員會、物業管理公司各執一份。

本業主所擁有物業:

住宅:_____棟_____號

商業用房:_____棟_____號(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區居委會設置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規定,居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內設立。深圳市人民政府1989年11月《關于加強我市城市街道居民委員會建設的通知》(深府[1989]371號文)要求按照一個屋村或500至700戶左右設置一個居民委員會。但深圳市一些大型住宅區,如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設立了4個居委會。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設10個居委會。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號文,向市政府提出請示,建議對于大型成片建設的住宅區,應結合具體情況,一個住宅區只設立一個居委會。理由是:

①民政部門原規定每100~700戶設立一個居委會,是在沒有物業管理、大型住宅區極少、居委會要對住宅區內諸如清潔衛生等各種問題進行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區物業管理的覆蓋面已達到90%,新建住宅體化、專業化、企業化管理,許多原居委會承擔的職能轉給了物業管理公司。

②目前深圳市居委會除了部分財政撥款外,經費還要自籌,無奈之下只得搞各種創收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場所給三元人員無證經營,多個居委會在住宅區里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區內的環境、公共秩序帶來不良影響。

③各居委會規模小,人員又要根據工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個住宅區內應設的多個居委會合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財政負擔,也可使居委會自籌經費 的負擔減輕,減少小區內設攤擺賣現象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經驗如蓮花二村,1600戶只設一個居委會,運作很好。證明住宅區只設一個居委會是完全可行的。

【大型住宅區居委會的改革試點工作】市住宅局提出改革居委會和物業管理單位關系的建議后,市政府辦公廳社會處對此進行了調查研究。經過協調,此項改革得到了民政部門、各區政府以及市政府的認同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進行了試點。事實表明,這一創舉既不違背國家居委會組織法,又促進了居委會與物業管理單位間的工作配合。

附:關于蓮花北村和桃源村居委會改革試點的方案

根據《居委會組織法》的基本原則,結合我市新建住宅區規模大、人口多、居住集中等特點,決定把蓮花北村和桃源村作為我市進行居委會改革的試點,在蓮花北村只設一個居委會,桃源村實行居委會與物業管理處合署辦公。試點方案如下:

一、蓮花北村只設一個居委會蓮花北村現有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數5824戶,已建立4個居委會。改革方案如下:

(一)組織機構。將4個居委會合并成1個居委會,下設民政事務、計劃生育、人民調解及社區服務等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計生人員),設主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個居委會的辦公用房由新的居委會自行安排。

(四)經費。新的居委會工作人員的工資、福利和辦公經費,由原經費渠道按標準劃撥給居委會。經費不足部分,由屋村管理處給予適當補助。

(五)運作方式。按居委會原來的職能不變。

二、桃源村居委會與物業管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發的大型住宅區,多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會,改革方案如下:

(一)組織機構。桃源村設1個居委會,居委會與物業管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設民政事務、計劃生育、人民調解、社區服務等部門。物業管理處主任兼任居委會副主任,居委會主任兼任物業管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會工作人員(包括計生人員),設主任1人,副主任1人。工作人員實行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價加5%管理費賣給居委會,作為居委會產權。

(四)經費。居委會工作人員的工資、福利和辦公經費,由原經費渠道按居委會工作人員的標準劃撥給物業管理處,再由物業管理處按物業管理人員的同等待遇發給居委會工作人員。辦公經費不足部分,由物業管理處補足。

(五)工作銜接問題:居委會和物業管理處共同協調開展工作,工作人員的崗位相對固定,但分工不分家。

(六)建立內容全面翔實的社區檔案資料,供物業管理單位和居委會共享。

三、操作方法

(一)成立試點工作領導小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點所在區政府抽調人員組成。領導小組成員如下:組長:廖運桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發

(二)由福田區政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個居委會,組建蓮花北居委會;由南山區政府行文成立桃源村居委會。

(三)選舉居委會主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴格考核的基礎上,挑選高素質的居委會工作人員。

(四)研究新居委會辦公地址。

(五)蓮花北村居委會和合署辦公的桃源村居委會、物業管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領導。

(六)建立有關檔案,報試點所在區政府歸檔,并報市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業管理投訴,規范物業管理合同

【深圳市住宅局接受物業管理投訴的情況】物業管理的糾紛與技訴處理,是規范物業管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業管理市場主體(開發商、業主、物業管理單位)之間相互的責、權、利不夠明確和規范造成的,也有不嚴格執行相互間已經明確的責、權、利造成的。投訴和糾紛的產生,既是廣大消費者(業主)消費需求與意識的提高與表現,也是促進物業管理單位改善自身管理和服務素質的推動力;更是國家機關相關職能部門重視與審視物業管理行業,采取積極措施進行規范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢:1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協提案的回復就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業管理的內涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因為如此,對行業的規范管理顯得尤為重要。

【《物業管理合同》示范文本】為保護和促進物業管理行業的健康發展,維護物業管理各方的合法權益,深圳市住宅局根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則、物業管理的有關法規政策規定,于1996年11月27日頒發了《物業管理合同》示范文本。文本對合同雙方的權利和義務、物業管理的目標、費用、違約責任等都做了詳細的規定。既體現了物業管理的一般原則,也照顧了各種物業管理具體情況。在印發文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關單位要認真和嚴格地使用文本,以利于對物業管理各方行為的規范。

附:物業管理合同(示范文本)本合同雙方當事人

委托方(以下簡稱甲方):業主管理委員會/房地產開發公司

受委托方(以下簡稱乙方):_________物業管理公司

根據《中華人民共和國經濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策,在平等、自愿、協商一致的基礎上,就甲方委托乙方對_______(物業名稱)實施專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條物業基本情況

座落位置:________市________區________路(街道)________號；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業類型:________(住宅區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、…)的維修、養護和管理。

2.房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等)的維修、養護、管理和運行服務。

3.本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養護和管理。

4.本物業規劃紅線內的屬配套服務設施(網球場、游泳池、商業網點、……)的維修、養護和管理。

5.公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作,(但不含人身、財產保險保管責任)。

8.社區文化娛樂活動。

9.物業及物業管理檔案、資料。

10.法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權利和義務

1.與物業管理公司議定管理計劃、費用概預算、決算報告;

2.對乙方的管理實施監督檢查,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經濟損失或管理失誤,經市政府物業管理主管部門認定,有權終止合同;

3.委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理:包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內按規定向乙方提供經營性商業用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標準出租經營,其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內按政府規定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項使用:

(1)無償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標準租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料(工程建設竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;

8.負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛;

9.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;

10.法規政策規定由甲方承擔的其他責任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權利和義務

1.根據有關法律、法規政策及本合同的規定,制定該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則,自主開展各項管理經營活動,但不得損害大多數業主(住用戶)的合法權益,獲取不當利益。

2.遵照國家、地方物業管理服務收費規定,按物業管理的服務項目、服務內容、服務深度,測算物業管理服務收費標準,并向甲方提供測算依據,嚴格按合同規定的收費標準收取,不得擅自加價,不得只收費不服務或多收費少服務。

3.負責編制房屋及附屬設施、設備維修養護計劃和大中修方案,經雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理;

5.有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用,但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位,不得將重要專項業務承包給個人;

6.接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導,并接受甲方和業主的監督。

7.至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬目;

8.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業內改擴建完善配套項目,須報甲方和有關部門批準后方可實施;

9.建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;

10.開展有效的社區文化活動和便民服務工作;

11.本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料;移交本物業的公共財產,包括用管理費、公共收入積累形成的資產;對本物業的管理財務狀況進行財務審計,甲方有權指定專業審計機構。

12.不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務(另有專門合同規定除外)。

第六條 管理目標

乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業”管理分項標準“(各項維修、養護和管理工作的標準和考核標準),與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達到_____的管理標準;_____年內達到_____管理標準,并獲得政府主管部門頒發的證書。

第七條 管理服務費用

1.本物業的管理服務費按下列第_______項執行;

(1)按政府規定的標準向業主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協商的標準向業主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統一標準直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務費標準的調整按下列第項執行:

(1)按政府規定的標準調整;

(2)按每年_____%的幅度上調;

(3)按每年_____%的幅度下調;

(4)按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整;

(5)按雙方議定的標準調整;

(6)________________________。

3.乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護,及其它特約服務,采取成本核算方式,按實際發生費用計理收;但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準望進行審核和監督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造,由乙方提出方案,經雙方議定后實施,所需經費按規定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業的公用設施專用基金共計_____元,由甲方負責在_____時間內按法規政策的規定到位,以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用_____元,按下列第_____項執行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內向乙方支付;

(2)由乙方承擔;

(3)在_____費用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用,按下列第_____項執行:

(1)由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔上述管理成本費用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎懲措施

1.乙方全面完成合同規定的各項管理目標,甲方分別下列情況,對乙方進行獎勵。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規定的各項管理目標,甲方分別下列情況,對乙方進行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權,但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀,多數業主反映良好,可以不參加招投標而直接續訂合同。

第九條 違約責任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的,甲方應給予乙方相應補償;乙方有權要求甲方限期整改,并有權終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改,并有權終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因,造成重大事故的,由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的,由乙方承擔責任并負責善后處理。(產生事故的直接原因,以政府有關部門的鑒定結論為準)

4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權,或造成對方經濟損失的,應當承擔全部責任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項

1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協議,補充協議與本合同具有同等效力。

2.合同規定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續訂合同,應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。

3.本合同執行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

4.本合同在履行中如發生爭議,雙方應協商解決,協商不成時,提請物業管理主管部門調解,調解不成的,提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內,空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補充協議中未規定的事項,均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時30分左右,深圳市金鵬會計師事務所司機李某將該所新購置的粵B-83110號豐田面包車,停放在景貝屋村停車場,管理人員發給司機一張車輛出入證。次日凌晨3時左右,停車場管理人員發現該面包車掛著公安牌從停車場開走。早上7時30分司機李某取車時才發現該車已被盜,即向停車場報告并與停車場管理人員前去派出所報案。停車場管理人員在派出所陳述了該面包車進入停車場及被盜的經過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險公司投保綜合險,保險公司便按保險約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時,保險公司已依法取得代位追償權,請求法院判令停車場的管理單位——大眾物業管理公司賠償經濟損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認為車主將車輛停放進停車場,停車場管理人員發給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關系成立。車輛被盜,物業管理公司應負有賠償責任,由保險公司向車主賠付保險金后即取得了代位追償權,物業管理公司應向保險公司賠償人民幣18.2萬元。

【文華花園停車場丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業管理公司管理的深圳市羅湖區文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進文華花園停車場停放,進場時向管理人員領取?quot;車場出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場。1996年8月19日凌晨4點多,有人駕駛賈某的跑車準備駛出停車場,文華花園停車場的值班員向司機要“車場出入證”,司機說沒有,同時在值班員放下擋車器之前加速沖出停車場,值班員在追不到的情況下向沿河派出所報案。當天上午,賈某去停車場取車,發現車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場管理規定》,規定“文華花園住戶的車輛應一律辦理文華花園車輛長期準停證,按年或季度一次性交納車輛停放費”;“臨時性保管的車輛,在本區場內停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時間的停放證,并預交停車場停車費:不申報、不預交車輛停放費的車輛,不予保管;如發生意外,管理處不予受理,不承擔任何責任?！?996年5月28日,安耀物業公司還與深圳市公安局沿河派出所聯合發出《關于加強三車管理的通知》,要求"臨時性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費,否則發生意外,管理處不承擔其保管責任。

賈某的車未辦理長期準停證,也未向管理處申報、預交車輛停放費。經審理,一審法院認為文華花園停車場的經營范圍是機動車輛的保管,賈某的車輛進入被告的停車場停放,物業管理公司發給原告《車場出入證》,應視為雙方之間的汽車保管合同已經成立并且有效。賈某在合同中的義務是在其車輛出場時按停車時間交納保管費,物業管理公司在合同中的義務是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業公司在有駕駛車輛出場而又沒有《車場出入證》的情況下,未能及時利用擋車器進行攔阻,致使原告車輛被盜,物業管理公司有過錯,應賠償賈某失車損失,賈某應按物價部門有關規定向被告補交保管費,賈某的失車損失應按車輛購置價格與車輛購置附加費之和,再扣減折舊計算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯合發布的管理規定和通知為由,認為保管合同不成立,丟車責任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規定與有關法律規定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業管理公司文華花園停車場補交車輛保管費人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號車位卡,保安員發給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時張某發現該車已被人開走。報案之后一直未告偵破便向保險公司索賠了保險金237600元。保險公司即向中海物業公司提出了代位追償的要求。法院一審認為新偉公司雖擁有B11號車位使用權,并按月交納了車位管理費,但憑此不能認為車輛保管關系成立。車輛進入海富花園管理區,保安員發放出人證的行為只是一種控制車輛進出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區類機動車保管業務,對車的丟失不應承擔賠償責任,而駁回了保險公司的賠償請求。保險公司不服提起上訴。中海物業公司答辯稱:車輛保管與物業管理屬不同的法律問題,物業公司并未在海富花園中設立停車保管場,又沒有收取任何車輛的停放保管費。車位業主交納的管理費與深圳市所有物業業主交納的管理服務費性質是一樣的,是依照有關物業管理法規收取的維修公共配套設施之費用。業主不能因為交納了管理費,而要求管理公司對其家庭財產或人身安全承擔保管賠償責任;正如同不能因為到酒樓去消費就要求酒樓賠償其消費過程中丟失的錢財,不能因為向政府納了稅,而要

求政府對自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業主所交納的管理服務費并不是財產保管費,也不含任何財產保管關系的內容。二審法院認為:海富花園雖未設有公共停車場,且車位為私人物業,供業主使用,但業主依照有關規定交納有關管理費用,并在車輛出入該住宅區時依照規定接受查驗,應視為財產保管關系已經成立。因業主已履行了保管關系中一方當事人應履行義務,而中海物業未切實履行保管業務,致車丟失,應承擔賠償責任。改判中海物業公司賠付237,600元及利息給保險公司并承擔訴訟費用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請求市人大明確車位收費性質】對于物業管理公司管理的停車場車輛被盜,深圳市兩級法院判決由物業管理公司承擔盜失車輛的賠償責任(包括未收停車費或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業管理公司帶來許多損失,也令物業管理公司不知所措。作為行業行政主管部門的深圳市住宅局,及時將詳細材料送往市人大及有關部門,并提出自己的觀點:車輛被盜屬社會治安問題,物業管理公司僅起協助治安的作用,而不是代替;收取的停車費屬于場地維護費和車位租

金,而非保管費和保險費,深圳市的有關法規、規章對此已有原則規定。目前各物業管理公司申領的車場營業執照及停車費發票需要改為車位場地租金性質。法院的判決不僅給各物業管理公司造成了巨大的經濟壓力,加重了企業和居民負擔,而且直接影響到全市物業管理法規的貫徹實施,影響了物業管理行業的發展。

深圳市住宅局請示市人大盡快立法明確物業管理中車位屬場地有償使用性質,停車費屬于場地維護費和車位租金,(管理單位可與物業委托方明確管理責任,并與車主另行簽訂保管協議),并敦請法院在辦理此類案件時遵照執行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會議通過了對《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場管理】為了正確把握和處理停車場車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進行調研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價局等單位的7名同志組成的汽車停車場管理調研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進行了溝通。

調研小組與接待方就停車場管理、收費、維護等問題進行了詳細的座談,并考察訪問了新加坡16個

住宅區、20個停車場。香港2個住宅區、4個停車場,并訪問了有關管理人員,取得了大量的調查資料。

根據考察情況和全市各小區停車場實際,由市住宅局代擬了《關于理順我市機動車停車場管理關系,加強車輛停放管理的通知》,此稿經過調研組詳盡討論,并征求了有關部門和企業的意見,于1998年6月4日呈報市政府辦公廳審批。

第四篇：例物業管理有那些構成

例物業管理有那些構成、各項在總成本中所占比

管理人員費用

費用名稱：《辦法》對于物業服務成本和物業支出構成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。在之前的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準》里，這部分費用叫“綜合管理費”。

費用構成：這其實就是物業管理企業的人力資源成本。物業管理企業的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術人員。其中管理人員負責企業日常事物管理和與業主的溝通交流，而技術人員則負責公共設備維護保養和業主個人設施維護等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區需要配備的技術人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規的物業管理企業還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規定。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務標準：其服務標準可以參照市建委第950號文件：1.負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；2.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；4.協助組建業主委員會并配合其運作；5.管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；6.與業主簽訂物業管理服務協議、物業管理公約等手續，公開服務標準、收費依據及標準;7.應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；8.全體員工統一著裝，持證上崗。公共部分運行費

費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。費用構成：物業共用部位指的是：小區道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設施設備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統等公共設備。在有的小區還包括中水系統、地熱水循環系統、可視對講系統等。劉玉慧秘書長指出這些系統的維護費用就是筆不小的數目，而能耗費用更是占據絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務標準：1.樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常

新市場營銷法則 助推企業成長電子商務營銷食品餐飲營銷建筑房產營銷消費品營銷

使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；4.負責小區智能化設施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。

服務好壞決定收費標準 物業費一條一條算清楚 清潔衛生費用

費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業管理區域清潔衛生費用。在之前相關文件中，該費用為“保潔費”。

費用構成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由于分工的高度專業化，很多小區的清潔衛生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負責。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。

服務標準：劉玉慧認為，從費用名稱的變化，可以看出服務標準的變化，以前強調“保證”的責任，而現在更強調“清潔”這一行為。

基本的服務標準為：1.有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

2.設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。秩序維護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業管理區域秩序維護費用，之前稱為“保安費”。費用構成：物業管理區域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。

服務標準：基本服務標準為：1．做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。綠化養護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業管理區域綠化養護費用。

費用構成：綠化養護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用藥費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區，綠化護理費用是物業管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。

服務標準：一般小區都采用成都市園林局規定的《二級養護標準》，而高檔公寓和別墅住區，可以特別約定。其他費用

《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業企業的辦公費用，這項費用在以前的相關文件中較少出現，因為它所占比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設備還可以作為固定資產進行折舊，一般按5年期進行折舊。《辦法》所列費用第八項為物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，主要是對公共用房等公共設施的責任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責任險標準定為0.04元/平方米/月。最后一項為經業主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業管理企業可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。所謂酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比

例或者約定數額提取酬金，支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

通常，實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

專家分析認為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區主要采取的是包干制。因為售后公房小區物業管理費為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區物業管理收費較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業管理服務費用。目前，在售后公房小區和中低檔商品房小區，雖然物業管理服務費較低，物業公司主營業務虧損，但他們會通過采取其他延伸服務來彌補虧損，對業主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區可以選擇酬金制，

第五篇：青海省公共道德答題

附件1：

《青海省公民道德規范讀本》知識題

一、單項選擇題

1、遵紀守法就是要求遵守（）。

A、社會主義法律B、所屬組織的紀律C、社會主義法律和所屬組織的紀律D、社會主義法律和社會道德規范

2、愛國守法主要是規范（）的關系。

A、公民與國家B、公民與組織C、公民與社會D、公民與公民

3、（）是愛國規范的延伸，是公民對國家的道德責任的“底線”。

A、誠信B、奉獻C、自強D、守法

4、（）主要是規范公民在公共場合、公共關系中的公共道德行為。

A、團結友善B、明禮誠信C、敬業奉獻D、愛國守法

5、（）主要是規范公民與職業的道德關系。

A、奉獻B、自強C、敬業D、團結

6、（）主要是規范公民與社會的道德關系和對待他人的道德責任。

A、誠信B、奉獻C、團結D、友善

7、（）是社會主義人道主義的反映，是一個有道德的、高尚的人的標志。

A、文明禮貌B、遵紀守法C、愛護公物D、助人為樂

8、有時能反映出一個國家國民的素質，關系到人格、國格大事的是（）。

A、助人為樂B、保護環境C、遵紀守法D、文明禮貌

9、社會公德最基本的要求是（）。

A、文明禮貌B、愛護公物C、遵紀守法D、保護環境

10、社會主義職業道德規范的主要內容除愛崗敬業、誠實守信、奉獻社會外，還有（）。

A、辦事公道、服務群眾B、辦事公道、廉潔奉公C、服務群眾、公平公正D、公平公正、廉潔奉公

11、（）是每個公民必須遵守的道德準則，也是每個公民應盡的社會責任和法律義務。

A、男女平等B、尊老愛幼C、夫妻和睦D、鄰里團結

12、家庭幸福的重要前提和保證是（）。

A、尊老愛幼B、男女平等C、勤儉持家D、夫妻和睦

13、公民道德建設的核心是（）。

A、為人民服務B、集體主義C、社會公德D、愛國主義

14、（）是公民道德建設的原則。

A、愛國主義B、為人民服務C、集體主義D、社會公德

15、下列不屬于公民道德建設基本要求的是（）。

A、愛祖國、愛人民B、愛勞動、愛科學C、愛社會主義D、集體主義、社會公德

16、公民道德建設的著力點是（）。

A、愛祖國、愛人民、愛社會主義B、社會公德、職業道德、家庭美德

C、愛國主義、集體主義D、愛勞動、愛科學

17、“八榮八恥”的社會主義榮辱觀高度凝練了（）思想的基本要求。

A、愛國主義、集體主義B、愛國主義、社會主義C、愛國主義、社會主義、集體主義

D、愛國主義、社會主義、為人民服務

18、榮辱觀是由（）所決定的。

A、人生觀、價值觀B、世界觀、人生觀C、世界觀、人生觀、價值D、人生觀、價值觀、道德觀

19、愛國主義和（）的統一是新時期愛國主義的基本特征。A、國際主義B、社會主義C、集體主義D、民族主義

20、新時期愛國主義的根本內容是（）。

A、建設中國特色社會主義B、擁護改革開放政策C、堅持四項基本原則D、熱愛社會主義

21、新時期愛國主義的基本課題是（）。

A、應對經濟全球化的挑戰B、爭取和平發展的國際環境C、研究國內經濟建設的新問題

D、進一步貫徹落實科學發展觀

22、新時期愛國主義的基本責任是（）。

A、堅持社會主義制度B、堅持中國共產黨的領導C、維護國家統一和安全D、維護國際和平

23、社會主義道德的核心是（）。

A、熱愛祖國B、服務人民C、誠實守信D、遵紀守法

24、（）是構建和諧社會的價值導向。

A、服務人民B、辛勤勞動C、團結互助D、艱苦奮斗

25、尊重勞動、尊重知識、尊重人才、尊重創造等“四個尊重”的核心是尊重（）。

A、勞動B、知識C、人才D、創造

26、（）是社會主義人際關系的基本準則；是國家統一民族強盛的重要條件；是實現小康目標的重要基礎；是構建和諧社會的重要途徑。

A、服務人民B、誠實守信C、遵紀守法D、團結互助

27、第三屆全國道德模范評選中西寧市入選全國道德模范是（）。

A、趙紅霞B、沈貴忠C、閆立平D甘占恩

28、新時期愛國主義的根本內容是（）。

A、政治信仰B、內心信念C、社會輿論D、傳統習慣

29、“父母呼，應勿緩，父母命，行勿懶，父母教，須敬聽，父母責，須順承，”此句出自（）

A《三字經》B《弟子規》C《大學》D《論語》

30、西寧市入選“最美青海人”的是（）

A、苗秀英B、吳誠C、馬寶祥D徐鳳茹

二、多項選擇題

1、道德是人們在社會生活中應當遵循的，依靠（）等力量來維系的，調整人與人之間以及個人與社會之間相互關系的行為規

范的總和。

A、政治信仰B、內心信念C、社會輿論D、傳統習慣

2、法律是硬要求，具有強制性和權威性；道德是軟約束，具有（）。

A、感召力B、擴散力C、約束力D、引導力

3、從某種程度上講，道德比法律更具有（）。

A、普遍性B、親近性C、群眾性D、社會性

4、社會主義市場經濟的有序性，靠的是（）來實現的。

A、完善的市場體系B、完善的市場法制

C、市場主體良好的道德素質D、良好的社會道德水準

5、先進的思想道德培育是發展先進文化的（）。

A、前提條件B、保證因素C、重要內容D、中心環節

6、公民道德建設的目標就是要培養出（）的社會主義公民。

A、有理想B、有道德C、有文化D、有紀律

7、在公民道德建設指導思想中，提出的基本道德規范是愛國守法和（）。A、明禮誠信B、團結友善C、勤儉自強D、敬業奉獻

8、公民道德建設的方針原則是堅持社會主義道德建設與社會主義市場經濟相適應、堅持把先進性要求與廣泛性要求結合起來、堅持（）。

A、繼承優良傳統與宏揚時代精神相結合B、尊重個人合法權益與承擔社會責任相統一

C、注重效率與維護公平相協調D、道德教育與社會管理相配合

9、集體主義在人們的道德實踐中，主要分為以下層次：（）。

A、無私奉獻的最高層次B、先公后私的普遍層次C、義利兼顧的基礎層次D、利益均衡的大眾層次

10、公民道德建設的基本要求是愛祖國、愛人民和（）。

A、愛集體B、愛勞動C、愛科學D、愛社會主義

11、在現階段，愛國主義主要表現為（）。

A、獻身于為人民服務B、獻身于改革開放和社會主義現代化建設事業

C、獻身于本職工作D、獻身于促進祖國統一的事業

12、愛社會主義的根本要求是（）。

A、擁護中國共產黨的領導B、堅持四項基本原則C、堅持社會主義道路D、建設有中國特色的社會主義

13、公民道德建設的著力點是（）。

A、社會公德B、職業道德C、家庭美德D、個人道德

14、首屆“青海好人”西寧市入選的那幾位()。

A、趙紅霞B、冶明錄C、邵秀景D閆立平

15、職業道德應該遵循的道德規范是愛崗敬業和（）。

A、誠實守信B、辦事公道C、服務群眾D、奉獻社會

16、家庭美德的主要內容包括尊老愛幼、夫妻和睦和（）。

A、男女平等B、服務社區C、勤儉持家D、鄰里團結

17、講究（），既是中華民族的傳統美德，又是現代文明的基本規范和要求。

A、文明B、禮儀C、禮節D、禮貌

18、第四屆全國道德模范評選中西寧市入選道德模范提名獎的是（）

A、何敏B、于俊虎C、杜仕海D、邵秀景

19、西寧市第二屆道德模范評選出的道德模范是（）

A、侯秀英B、蘇生祿C、邱發蘭D、張世明

20、下面關于道德修養的句子那些是出自《三字經》（）

A、事雖小，勿擅為，茍擅為，子道虧，物雖小，勿私藏，茍私藏，親心傷。

B、若廣學，懼其繁，但略說，能知源。C、凡訓蒙，須講究，詳訓詁，明句讀。

D、為學者，必有初，小學終，至四書

三、判斷題

1、“以德治國”是我國的治國方略，因此德治屬于政治建設，屬于政治文明。（）

2、在道德建設的強大社會輿論推動下，市場經濟的道德規范能自然成為市場主體自覺遵循的行為準則。（）

3、在市場經濟條件下，道德關系將會變得更加單一和簡單。（）

4、先進的思想道德是整個文化的主要代表和重要標志，是發展先進文化的重要內容和中心環節。（）

5、當代世界普遍的道德危機是導致道德建設長期性的因素之一。（）

6、“愛黨、愛祖國、愛人民、愛社會主義、愛集體”的“五愛”是社會主義公民道德核心和基本原則的體現。（）

7、勞動是人的本質。（）

8、愛科學是社會主義道德的基本要求。（）

9、在今天，國家和人民的最大利益集中體現在社會主義制度上。（）

10、職業道德是所有公民在日常行為中都應該遵循的基本行為準則。（）

四、簡答題

1、什么是社會公德？

2、什么是職業道德?

3、《公民道德建設實施綱要》有哪些特點?

4、公民道德建設的指導思想是什么?

5、公民道德建設的方針原則是什么?

五、論述題

1、結合本單位實際試述如何深入開展群眾性的公民道德實踐活動。

《青海省公民道德規范讀本》知識競賽題答案

一、單項選擇題

1、C

2、D

3、D

4、B

5、C

6、B

7、D

8、D

9、C

10、A

11、B

12、D

13、A

14、C

15、D

16、B

17、C

18、C

19、B

20、A

21、A

22、C

23、B

24、A

25、A

26、D ？? B、29 B A

二、多項選擇題

1、BCD

2、AD

2、CD

4、BC

5、CD

6、ABCD

7、ABCD

8、ABCD

9、ABC

10、BCD

11、BD

12、CD

13、ABC

14.ACD

15、ABCD

16、ACD

17、BC

BCD ABC 20 BCD

三、判斷題

1、錯

2、錯

3、錯

4、對

5、對

6、錯

7、對

8、對

9、對

10、錯

四、簡答題

1、社會公德（social ethics;social morals）簡稱“公德”。是指存在于社會群體中間的道德，是生活與社會中的人們為了我們群體的利益而約定俗成的我們應該做什么和不應該做什么的行為規范。在本質上是一個國家，一個民族或者一個群體，在歷史長河中、在社會實踐活動中積淀下來的道德準則，文化觀念和思想傳統。它對維系社會公共生活和調整人與人之間的關系具有重要作用。與“私德”相對，這里的“公德”是指與國家、組織、集體、民族、社會等有關的道德；而“私德”則指個人品德、作風、習慣以及個人私生活中的道德。

2、職業道德是整個社會道德的主要內容。職業道德一方面涉及到每個從業者如何對待職業，如何對待工作，同時也是一個從業人員的生活態度、價值觀念的表現；是一個人的道德意識，道德行為發展的成熟階段，具有較強的穩定性和連續性。另一方面，職業道德也是一個職業集體，甚至一個行業全體人員的行為表現，如果每個行業，每個職業集體都具備優良的道德，對整個社會道德水平的提高肯定會發揮重要作用。

3、第一，《綱要》體現了繼承與創新的統一；第二，《綱要》體現了理想與現實的統一；第三，《綱要》體現了原則與規范的統一；第四，《綱要》體現了自律與他律的統一；第五，《綱要》體現了任務與方法的統一。

4、答：我國公民道德建設的指導思想是：以馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論為指導，全面貫徹江澤民同志“三個代表”重要思想，堅持黨的基本路線、基本綱領，重在建設，以人為本，在全民族牢固樹立建設有中國特色社會主義的共同理想和正確的世界觀、人生觀、價值觀。

5、⑴堅持社會主義道德建設與社會主義市場經濟相適應； ⑵堅持繼承優良傳統與弘揚時代精神相適應；

⑶堅持尊重個人合法權益與承擔社會責任相統一；? ⑷堅持注重效率與維護社會公平相協調；? ⑸堅持把先進性要求與廣泛性要求結合起來； ⑹堅持道德教育與社會管理相配套。

五、論述題的答案要結合本單位實際，僅供參考。

公民道德建設的過程，是教育和實踐相結合的過程。以活動為載體，吸引群眾普遍參與，是新形勢下加強公民道德建設的重要途徑。每個公民既是道德建設過程的參與者，也是道德建設成果的受益者，要堅持在各種類型的群眾性精神文明創建活動中突出思想內涵，強化道德要求，使人們在自覺參與中思想感情得到熏陶，精神生活得到充實，道德境界得到升華。建國以來特別是改革開放和社會主義現代化建設中涌現出來的先進集體、先進人物，是實踐社會主義道德的榜樣。要廣泛開展向先進典型學習的活動，善于發現和運用先進典型，樹立可親、可敬、可信、可學的道德楷模，讓廣大群眾學有榜樣、趕有目標、見賢思齊，從先進典型的感人事跡和優秀品質中受到鼓舞、汲取力量，使先進典型的高尚情操成為社會的共同財富。

近日，第三屆全國道德模范評選表彰揭曉，一批來自群眾身邊看得見、摸得著、學得到的“平民英雄”脫穎而出，他們用實際行動告訴我們，道德模范不是高高在上的道德“神仙”，不是“高大全”式的遙不可及，他們的善行義舉就體現在自身的日常生活中。每個公民只要愿意提升自己的道德素質和道德品性，將一般的道德要求化為切實的具體行動，經過不斷的道德努力，都可以成為一個有道德的人。我們要充分利用全國道德模范評選表彰的契機，創新公民道德建設的機制和方法，積極發揮道德模范強大的影響力和感召力。要在波航中心學校中發現和樹立道德模范人物，開展地區性和行業性道德模范評選表彰活動。使得道德模范的“典型效應”擴展為持續長久的“社會輻射效應”.