第一篇：劃撥土地上單位集資房買賣合同效力新思考（模版）

劃撥土地上單位集資房買賣合同效力新思考

鄒 巋

[摘 要] 目前，對于所有人為牟利而訂立的劃撥土地上單位集資房買賣合同的效力無論在法學理論上還是在司法實踐中都存在著很大的爭議。劃撥土地上單位集資房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而興建的政策性住房，只有符合條件的特殊對象才能享受，其價格包含了國家財政補貼，具有社會福利性質，所有人并不具有完整處置該房產的權利，是一種有限產權的房屋。所有人私自轉讓該集資房的行為不僅使國家對城市低收入住房困難家庭的保障措施落空，而且也損害了社會公共利益，因此所有人私自轉讓該集資房而訂立的買賣合同應當一律認定為無效。[關 鍵 詞]劃撥土地 集資房 合同 效力 公共利益 在國有劃撥土地上興建的單位集資房二手交易中，單位職工為牟利而擅自將集資房指標、在建或已竣工集資房對外轉讓，而買房人出于集資房低廉價格的強大吸引力，在明知有風險甚至明知集資房尚未取得房地產雙證的情況下，仍然與賣房人簽訂了所謂的集資房屋買賣合同或轉讓協議，但由此引發的糾紛也不斷發生，其中相當數量的糾紛被當事人訴至法院。對劃撥土地上單位集資房買賣合同究竟是否具有法律效力的問題，無論在法學理論上還是在司法實踐中都存在著極大的分歧和爭議。究竟應當如何正確認識劃撥土地上單位集資房買賣合同效力，筆者在此進行分析探討，希望對解決相關問題能起到拋磚引玉的作用。

一、劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的論爭 對于劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的問題，在法學理論上無效論者和有效論者在以下幾個方面表現出尖銳的對立：

（一）關于適用《城市房地產管理法》第37條和《合同法》第52條能否作為認定集資房買賣合同效力的根據

無效論者認為：根據《城市房地產管理法》第37條“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓”和《合同法》第52條“合同存在違反法律、行政法規強制性規定情形的，應當認定為無效”的規定，在領取房屋產權證書前簽訂的劃撥土地上單位集資房買賣合同應當一律認定為無效。

有效論者認為：根據《物權法》第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定以外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”和《合同法》第51條“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”的規定，出賣人在取得房地產證前雖然雙方履行房屋轉讓合同確實存在著障礙，但出賣人一旦取得了房地產證也就同時取得了對房屋的完全處分權，更重要的是《城市房地產管理法》第37條屬于行政管理性規范而非合同效力性規范，其效力范圍僅及于房屋出賣人而不能及于合同相對方即房屋買受人，即劃撥土地上單位集資房買賣合同應當認定為有效。從上也可以推出，無論是無效論者還是有效論者均認為在領取房屋產權證書后簽訂的劃撥土地上單位集資房買賣合同可以認定為有效。

（二）關于適用《城市房地產管理法》第40條第一款能否作為認定集資房買賣合同效力的根據

1．無效論者認為：根據《城市房地產管理法》第40條“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批”的規定，未經審批的劃撥土地上單位集資房買賣合同應當一律認定為無效。

2．有效論者認為：劃撥土地使用權房地產轉讓不存在前置許可審批，而是關于劃撥土地使用權隨房轉移過程中，其使用權類型的處置審批[1]，即劃撥土地上單位集資房買賣合同應當認定為有效。

（三）關于適用《合同法》第79條第一款能否作為認定集資房買賣合同效力的根據

1．無效論者認為：根據《合同法》第79條第一款“根據合同的性質不得轉讓”的規定，集資房資格的取得是建立在職工特定身份的基礎上，而非職工根本不具備依附性的身份關系，因此在劃撥土地上單位集資房買賣合同應當一律認定為無效。

2．有效論者認為：雙方當事人在平等自愿的基礎上簽訂了集資房買賣合同，只要合同內容既沒有違反法律和行政法規的強制性規定，也沒有損害社會公共利益、集體利益和他人合法權益的，劃撥土地上單位集資房買賣合同就應當認定為有效。

二、相關案例、司法解釋的矛盾性展開及其引出的問

題

對于劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的問題，在司法實踐中同樣在以下幾個方面表現出尖銳的對立：

（一）劃撥土地上單位集資房買賣合同的類似案例的判決截然不同

由劃撥土地上單位集資房買賣合同引發的糾紛在司法實踐中大量存在，同樣的情況法院的判決卻可能大相徑庭，筆者現僅擷取其中具有典型代表性的兩則案例進行剖析： 例1，2004年2月24 日，經人介紹，小玲和武某簽訂《房屋購置轉讓協議》，雙方約定武某自愿將其單位的集資建房購置權以人民幣4萬元轉讓給小玲，房屋購置中的手續由武某配合辦理，所產生的房屋購置、過戶等費用由小玲承擔。如果任何一方單方毀約，將處違約金10萬元。協議簽好后，小玲一次性支付了武某4萬元，并分別以武某的名義先后兩次交納了房款和辦證費共計10萬余元。去年11月，武某自行交納了最后一筆房款、房屋大修基金和物業管理費共計3萬余元后領取了房屋鑰匙。12月7日，小玲以武某在房屋尾款交付期間拒不配合為由，向法院起訴，要求武某繼續履行該房屋購置協議，配合其辦理購置房的尾款交款、房屋登記等相關手續。在審理過程中，被告辯稱：該房屋為單位的福利集資房，單位規定不得私自轉讓。并且認為他和原告簽訂的房屋購置買賣協議違反了《民法通則》、《合同法》以及城市房地產法律的相關禁止性規定，因此請求法院判決駁回原告的訴訟請求。法院審理后認為，雖然原、被告雙方根據自己的真實意思表示簽訂了房屋購置轉讓協議，但由于集資房本身體現了單位福利，而對單位福利的享有，須以具備該單位職工的身份屬性為前提。武某和小玲通過簽訂轉讓協議的方式，使不具備單位職工身份的小玲享有了作為該單位職工才能享受的單位福利，這一行為使單位的利益受到損害。因此，原被告簽訂的轉讓協議無效。對于原告要求繼續履行該協議的請求，法院不予支持。按照法律規定：合同被確認為無效后，因合同取得的財產，應當相互返還；對導致合同無效存在過錯的一方，應當按其過錯程度賠償對方因訂立、履行合同而受到的損失。雙方可就返還、賠償問題進行協商，協商不成可另行起訴。法院最后判決，駁回原告的訴訟請求。[2]

例2，2005年4月，在鄭州一家單位工作的郭某單位集資建房。郭某不想要，就加價轉給了趙某。當時，雙方約定，趙某購買郭某在本單位的全額集資房，總價款126萬元。交鑰匙時首付120萬元，待辦理完土地證、房產證后結清余款。合同簽訂次日，趙某支付郭某120萬元。同時，郭某將鑰匙及該房屋交付趙某使用。后來，郭某單位對該棟房屋辦了房產證。但由于房價上漲，郭某一直不想為趙某辦理房產證。催了快5年了，對方一直拖延。實在無奈，趙某遂訴至法院。在案件審理過程中，被告郭某提出反訴，稱房屋買賣合同是附解除條件的民事合同，截止到2007年4月7日，合同約定的期限屆滿，自己一直未取得該房的產權證書，該房屋買賣合同已于合同約定的期限屆滿之日起，因失效自動解除。他希望法院判令原告趙某返還房屋并恢復原狀。對此，法院認為，原告趙某 與被告郭某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反法律規定，為有效合同。該合同自簽訂時起對原、被告雙方均有約束力。原告已向被告支付了房款120萬元，被告也已向原告交付了房屋。郭某必須協助趙某辦理房屋所有權證。對于郭某的反訴請求，法院不予支持。[3]

這兩起案件的判決中都涉及到了劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的問題，但不同的法院對此理解不同并由此作出的判決也完全不同。

（二）對劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的相關司法解釋也始終搖擺不定

相關司法解釋對劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的認識也經歷了了如下反復：

1.認為劃撥土地上單位集資房買賣合同無效的司法解釋

（1）《最高人民法院給黑龍江省高級人民法院關于房管二所與哈鐵辦事處房屋買賣爭議的批復》中規定：“簽訂房屋買賣協議后，提出解除買賣協議，未辦理產權移轉手續，應認為該民事法律行為尚未成立，一方反悔是可以的。”（2）《最高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第14條中又規定：“土地使用者就同一土地使用權分別與幾方簽訂土地使用權轉讓合同，均未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應認定各合同無效；如果其中某一合同的受讓方已實際占有和使用土地，并對土地投資開發利用的，經有關主管部門同意，補辦了土地使用權變更登記手續的，可認定該合同有效?！?/p>

2.認為劃撥土地上單位集資房買賣合同有效的司法解釋

認為劃撥土地上單位集資房買賣合同有效的司法解釋主要有：

（1）《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第56條規定：“買賣雙方自愿并立有契約，買受方交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應責令其補辦房屋買賣手續”。（2）最高人民法院法發(1993)37號《全國民事審判工作座談會議紀要》中規定：“審理房地產案件，應尊重合同雙方當事人的意思表示。只要雙方當事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益、公共利益和他人利益，就應維護合同的效力”。（3）《最高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第12條規定：“國有土地使用權轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按照合同約定和法律規定，到有關部門辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理使用權變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應當責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續”。（4）《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（一）》第9條中規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移”。

（三）從劃撥土地上單位集資房買賣合同效力認定的相關案例和司法解釋中引出的問題

究竟應當如何從法學理論和司法實踐上正確理解和處理這一問題？以往的認識往往只具有片面性，現筆者欲從公共利益的角度進行深度分析。

三、基于公共利益視角的新分析

《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發(2007)24號（以下簡稱意見）第十二條①和《經濟適用住房管理辦法》建住房[2007]258號（以下簡稱辦法）第三十五條均明確規定了單位集資合作建

②房是經濟適用住房的組成部分，單位集資合作建房應納入當地經濟適用住房供應計劃，單位集資合作建房的建設標準、優惠政策、供應對象、產權關系等均須按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。

而《意見》第十一條和《辦法》第三十條也均明確規定了經濟適用住房屬于政策性住房，購房人只擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

由此可以看出，在《意見》和《辦法》出臺后的背景下，目前劃撥土地上集資房二手交易原則上應遵循《意見》和《辦法》的相關原則規定。

那么上述《意見》和《辦法》能否作為認定劃撥土地上集資房買賣合同效力的根據呢？答案應當是否定的。因為根據《合同法解釋

（一）》第4條的規定：合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。上述《意見》屬于國務院頒布的公文公報類的政策性文件，而不屬于行政法規；上述《辦法》也僅屬于建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行

③

④和稅務總局七部委頒布的部門規章。因此，無論是《意見》還是《辦法》在具體實踐中也只能起參考作用，而均不是必須遵守的有普遍約束力的法律或行政法規。故無論是上述《意見》還是《辦法》均不能作為認定劃撥土地上集資房買賣合同效力的根據。

筆者認為劃撥土地上集資房買賣合同嚴重損害了社會公共利益，該種合同效力在任何情況下都應當認定為無效，理由如下：

劃撥土地上單位集資房具有強烈的行政色彩和福利房性質，該制度設計的本意是為了解決低收入家庭的住房困難問題。為達此目標，集資房建設所需土地采用劃撥方式供應，同時行政事業收費減半、小區外基礎設施建設費用由政府負擔。因此，無論是允許集資房指標、在建或已竣工集資房由當事人自由交易，還是按照《意見》和《辦法》的規定上市交易，都既與我國社會主義初級階段的國情不相符，也與集資房設立的初衷不相符，從而造成了住房保障資源的浪費，有違社會公平原則，侵害了其它集資房保障對象的利益，影響了社會的和諧、穩定和發展，更影響了社會全體成員的共同利益，最終損害的必然是社會公共利益。根據《合同法》第52條第（四）款規定：“損害社會公共利益的合同無效?！蔽覀兺耆梢悦鞔_提出劃撥土地上集資房買賣合同由于損害了社會公共利益而無效的結論。

四、結 語

綜上所述，劃撥土地上單位集資房是為了保障和解決城市低收入家庭的住房困難而興建的，該種集資房具有明顯福利性質，它必然以具備該單位職工的身份屬性為前提條件。由于政府在土地、信貸、稅收等許多方面都采用了補貼性的優惠措施，故劃撥土地上單位集資房的價格遠低于商品房?；谏鐣嫘缘哪康暮屯恋厝〉梅绞降臒o償性，因而所有人對該集資房無法亨有完整全面的所有權，所有人的所有權權能必然會因受到法律的嚴格限制從而僅亨有有限產權。如果城市低收入家庭為牟利而擅自處分該集資房屋，既違反了國家相關的稅收規定，也剝奪了本單位和其它城市低收入家庭解決住房困難的可能性，妨礙了正義的實現，從而損害了社會公共利益，根據合同法的相關規定該類劃撥土地上集資房買賣合同應當認定為無效。當然，在具體案件中，仍然需要我們精心甄別并結合案件各方面的情況才能作出綜合判斷。注 釋: ①《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發(2007)24號第十二條規定：“單位集資合作建房納入當地經濟適用住房供應計劃，其建設標準、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定執行?！?/p>

②《經濟適用住房管理辦法》建住房[2007]258號第三十五條規定：“單位集資合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優惠政策、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。單位集資合作建房應當納入當地經濟適用住房建設計劃和用地計劃管理?！?/p>

③《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發(2007)24號第十一條規定：“經濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年，購房人可轉讓經濟適用住房，但應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產權。” ④《經濟適用住房管理辦法》建住房[2007]258號第三十條規定：“經濟適用住房購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。” [參考文獻] [1]白新亞．劃撥土地使用權房地產轉讓不存在前置許可審批［J］．國土資源，2006，（11）：

43．[2]丁全平．轉讓集資房購置權法院認定合同無效［EB/OL］．（2007-3-14）

[3]黨慶遠．轉讓單位集資房房價漲了要反悔，法院判決售房者履行合同，協助買方辦房產證［EB/OL］．（2009-6-11）

第二篇：淺談集資房買賣合同效力及轉讓過程中相應注意事項

淺談集資房買賣合同效力及轉讓過程中相應注意事項

現下，由于商品房的價格居高不下，加之很多集資房享有者為牟利等諸多因素而出讓集資房，使得市場上集資房交易異常火爆。由此產生的集資房買賣合同糾紛亦不斷增多。集資房能否買賣，所簽訂的買賣合同是否具有法律效力？無論是法學理論界還是司法實踐中都對此系列問題存在極大分歧和爭議。究竟該如何看待集資房買賣合同的效力，現本律師結合多年來辦理房地產案件的心得在此進行分析探討。

集資房是改變住房建設由國家和單位承包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。

根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發〔2007〕24號第十二條：“單位集資合作建房納入當地經濟適用住房供應計劃，其建設標準、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定執行。”及《經濟適用房管理辦法》建住房[2007]258號第三十五條的相關規定均明確規定單位集資合作建房納入當地經濟適用住房供應計劃。同時根據《經濟適用房管理辦法》第三十條的規定：“經濟適用住房購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿５年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。”根據上述相關規定可知，集資房是為了保障和解決城市低收入家庭的住房困難而興建的，這種集資具有明顯福利性質，它首先以具備該單位職工的身份屬性為前提條件。由于政府在土地、信貸、稅收等方面都采取了補貼性的優惠措施，其具有較強的社會公益性，故目前全國各地對集資房的轉讓是嚴格限制或持否定態度的。相關主要法律依據是《合同法》第五十二條第五項規定違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。《城市房地產管理法》第三十八條規定：行政機關以其他形式限制房地產權利的房產禁止轉讓和未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓等法律規定。此外，單位和職工簽訂的集資房合同約定不能轉讓也是不少法院裁判的主要依據。

那么上述規定是否就意味著集資房買賣合同的無效？對此，本律師持否定態度。

本律師認為在《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》

（二）實施后，只要雙方是在平等、自愿的基礎上簽訂的集資房買賣合同應該是有效。理由如下：

根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》(一)第四條規定：合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。由此可見，雖然很多國務院部門、地方性法規、規章和政策雖然對集資房等經濟適用房作了限制轉讓的規定，但最高院的上述司法解釋已經非常明確地規定這些都不能作為認定合同效力的依據。也就是說《經濟適用住房管理辦法》等這些部門法規的規定都不能作為認定合同效力的依據。

縱觀諸多認定集資房轉讓合同無效的判決基本是依據《合同法》第五十二條第五項關于 “違反法律、行政法規的強制性規定的合同為無效合同”的規定或《物權法》第十五條關于“法律另有規定的除外” 的規定，再引用《城市房地產管理法》第三十八條關于“行政機關以其他形式限制房地產權利的房產禁止轉讓” 和“未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓”的規定，來認定集資房轉讓合同為無效合同。

但本律師認為在《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》

（二）實施后，根據該司法解釋第十四條“合同法第五十二條第（五）項規定的‘強制性規定’，是指效力性強制性規定?！毙Яπ詮娭菩砸幎ǎ侵阜杉靶姓ㄒ幟鞔_規定違反了這些禁止性規定將導致合同無效或者合同不成立的規范。由于《城市房地產管理法》第三十八條屬于管理性規范，所以法院在認定合同效力時不能引用這些規定認定集資房轉讓合同無效。即便單位和職工簽訂的集資房合同約定不能轉讓，但同樣不能作為認定合同效力的依據，因為合同的約束力是具有相對性的，不約束第三方。

根據《物權法》第十五條關于“當事人之間訂立有關設立、變更、轉

讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規定和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》

（一）第九條關于“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移”的規定，不動產物權的登記完善與否都不影響不動產買賣合同的效力。集資房雖然沒有房地產權證，但這并不影響集資房轉讓合同的效力。

此外，根據《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條關于“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應責其補辦房屋買賣手續”的規定，可見已交付了房款，并實際使用和管理了房屋的集資房轉讓合同是有效的。

最后，認定集資房買賣合同有效符合《合同法》誠實信用的基本原則。從眾多集資房轉讓糾紛的案例來看，買賣雙方在簽訂合同時都是在平等、自愿的基礎上簽訂合同的，之后出賣人之所以要違約都是因為如今的房價高漲想從中獲取利益所為。這種做法顯然違背了《合同法》誠實信用的基本原則。

綜上所述，本律師認為集資房買賣合同是具有法律效力的。雖然實踐中可能還存在爭議以及不同判決的出現，但本律師相信，這樣的分歧只是暫時的，實踐及理論必將趨于統一。在此需提醒的是，即便認可了買賣合同的法律效力，但這并不代表購買集資房就不存在任何風險。

本律師提醒購買集資房的買方，購買前首先要了解清楚所購集資房職工的出資比例、了解賣方與單位之間有無特別約定，建議購買前先前往賣方單位了解以下情況：單位是否同意員工轉讓集資房?是否對員工的轉讓行為設定了限制條件?設定了哪些條件?單位是否保留優先購買權?等等，建議仔細查閱賣方與單位簽訂的《集資合同》的相關規定。其次，雙方要明確房產過戶所需稅費的承擔方及不配合辦理過戶的違約責任等。最后，現實中，部分集資員工在與甲方已簽訂房屋轉讓協議的情況下，又以更高的價格將該房轉讓給乙方，且已與

乙方辦理產權過戶手續，則甲方無法取得該房的所有權。為最大限度地避免風險，本律師建議在轉讓合同中載明下列內容：

1、分期付款方式。即簽訂合同時付多少，交房時付多少，辦理好產權過戶手續后付多少；

2、辦理產權過戶的期限。要求轉讓人必須在取得產權證后多少日內協助辦理產權過戶；

3、違約責任。特別約定集資方不得再行將房屋轉讓給第三人，如有此類情況導致產權證無法落實，要求集資方承擔違約責任。最后，說明一點，如果集資方最終把集資房賣給第三方,還沒有過戶,則可以要求集資方繼續履行合同義務；如已經辦理了過戶,則只能主張賠償損失。

相關司法案例：

案例一：李娟利等與張波集資房買賣合同糾紛上訴案

【案情】

原告（上訴人）：趙峰會。

原告（上訴人）：李娟利。系趙峰會之妻。被告（被上訴人）：張波。

原告趙峰會、李娟利訴稱：1998年西安市長安縣信用合作社聯合社（現為西安市長安區信用合作社聯合社）建房時，李娟利用家庭共同財產三萬元繳納了房款，在未征得其丈夫趙峰會同意的情況下與張波簽訂《購房協議》，將未建成的房屋轉讓于張波，該協議違反了國家法律的有關規定，又未征得家屬財產共有人同意?，F訴至法院要求確認購房協議無效，要求張波立即騰房。

被告張波答辯稱：李娟利與其所簽訂《購房協議》系雙方真實意思表示，合同內容沒有違反法律有關規定，且其已在涉案房屋居住多年，趙峰會稱其不知情不屬于事實。故李娟利與其所簽訂《購房協議》應為有效協議。

一審法院經公開審理查明：李娟利系西安市長安區子午信用社黃良分社職工，1998年長安縣信用聯社職工集資建房，該社職工李娟利亦參與集資建房，分得長安信合小區5號樓一單元6樓東戶單元房一套，在趙峰會知情的情況下，李娟利于2000年1月10日向單位交納購房款3萬元整。2001年5月，李娟利經與張波協商，雙方簽訂了購房協議約定：李娟利在單位集資購房款，全部由張波自行交給李娟利，張波所購李娟利單位集資房所有權歸張波所有，但房產證暫以李

娟利之名登記。協議簽訂后，張波在將3萬元首付款交與李娟利后，又將其余房款直接交與李娟利所在單位，共計交納房款9．45萬元。房子建成后，張波即人住，直至2007年李娟利所在單位開始為上述房屋辦理房產證，李娟利在繳納相關費用后向張波提出騰房要求，雙方因此發生糾紛。

【審判】

一審法院經審理認為，民事活動應當遵循誠實信用原則，李娟利與張波是在雙方協商基礎上本著雙方自愿的原則簽訂的購房協議，該購房協議系雙方真實意思表示；該房屋雖未辦理權屬登記，但并不影響購房協議的效力，故李娟利與張波簽訂的購房協議合法有效。關于李娟利稱簽訂購房協議未經趙峰會同意一節，在趙峰會知道交納3萬元首付款一事，而房產乃夫妻共同財產的重要組成部分，事實上張波亦已實際占有使用該房多年，作為夫妻的李娟利、趙峰會對于家庭的重大事項多年毫不涉及，與常理相悖，故對李娟利、趙峰會所稱趙峰會不知李娟利與張波簽訂協議的理由不予支持。最終依照《中華人民共和國物權法》第十五條之規定做出如下判決：駁回趙峰會、李娟利的訴訟請求。訴訟費2260元，由趙峰會、李娟利承擔。一審宣判后，原告（上訴人）趙峰會、李娟利不服提出上訴稱，李娟利與張波所簽訂的《購房協議》違反我國《合同法》及《城市房地產管理法》第三十七條之規定，應屬無效協議，原審以趙峰會對李娟利、張波之間房屋買賣知情為由駁回其訴訟請求，顯系認定事實不清，適用法律錯誤。請求二審撤銷原判決，支持其起訴請求，并由張波承擔本案一、二審訴訟費。被告（原審被上訴人）張波辯稱：原審法院認定事實清楚，適用法律正確，其與李娟利所簽訂的《購房協議》系雙方真實意思表示，內容合法有效，請求駁回上訴，維持原判。

二審法院審理查明的事實和證據，與一審相同。

二審法院認為，民事法律行為以意思表示為要素。1998年西安市長安縣信用合作社聯合社（現為西安市長安區信用合作社聯合社）職工集資建房，李娟利分得長安信合小區5號樓一單元6樓東戶單元房一套。李娟利作為集資人于2000年1月10日向單位交納部分購房款3萬元整后，于2001年5月與張波（非該單位人員）協商達成《購房協議》，對房屋轉讓價款、房屋產權證登記等做出明確約定。張波依約分別向李娟利和西安市長安區信用合作社聯合社交納房款，實際

接收房屋。依據上述事實，李娟利與張波之間轉讓房屋的意思表示真實，且李娟利單位當時對該轉讓行為亦認可。我國實行不動產登記制度，不動產登記只是物權變動的成立要求，而非買賣合同成立要件?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，根據立法本意，其設置的目的是對在房屋所有權尚不明確的情況下，對房地產權屬轉讓行為的一種限制。本案中，李娟利所購單位集資房系我國體制改革過渡期間的一種特殊產物，且該房屋產權證書正在辦理，已具備合法交易要件，并非權屬不明確之房屋。李娟利與張波之間《購房協議》簽訂后，張波對該房屋長期占有、使用。該買賣行為并未損害國家、集體、他人利益和違反社會公共利益，故李娟利與張波之間所簽訂之購房協議應為合法有效協議。李娟利、趙峰會訴稱《購房協議》違反我國《合同法》及《城市房地產管理法》應屬無效之主張，依據不足，不予支持。依法成立的合同受法律保護，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。李娟利與張波簽訂買賣協議后實際收取張波3萬元集資款，張波自2002年6月人住至今，已實際占有、使用該房屋六年多。李娟利、趙峰會系夫妻關系，對李娟利未實際購買該集資房，趙峰會稱不知情，有違常理。李娟利、趙峰會以趙峰會不知情，所簽訂之《購房協議》因未征得共同所有人同意應屬無效之主張，理由不能成立，亦不予支持。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費2260元（趙峰會、李娟利已預交），由其承擔2260元。

案例二：高元清與趙明友集資房轉讓合同糾紛上訴案

重慶市第三中級人民法院

民事判決書

(2011)渝三中法民終字第687號

上訴人（原審被告）：高元清。

委托代理人：楊秋，重慶東和律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：趙明友。原審原告：蔣先琴（趙明友之妻）。

趙明友、蔣先琴的共同委托代理人：鄧華，重慶欣凱律師事務所律師。上訴人高元清與被上訴人趙明友、原審原告蔣先琴集資房轉讓合同糾紛一案，重慶市墊江縣人民法院于2011年1月26日作出(2011)墊法民初字第184號民事判決。上訴人高元清不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2011年5月17日對雙方當事人進行了詢問,上訴人高元清的委托代理人楊秋、被上訴人趙明友、原審原告蔣先琴、趙明友和蔣先琴的共同委托代理人鄧華參加了詢問。本案現已審理終結。

一審法院查明：高元清系墊江縣勞動局職工，2005年10月10日，該局職工全額集資建房，高元清同意趙明友以其名義參加。2006年1月24日，雙方口頭協商后，趙明友將20000元存入了墊江縣勞動局集資建房經辦人個人賬戶，作為集資房首付款。2007年6月6日，趙明友委托其內弟蔣先橋以高元清名義交集資款20000元。同年6月10日，趙明友與高元清簽訂關于轉讓縣勞動和社會保障局集資建房權的協議，雙方約定:高元清自愿放棄在墊江縣勞動局集資建房的投資權利，由趙明友代為享有自主集資的權利，趙明友一次性出資五千元人民幣作為高元清放棄集資房投資權利的補償，高元清在墊江縣勞動局集資建房的所有權利由趙明友享有??；該房集資建房過程中，住房集資款由趙明友自行出資，趙明友享有住房產權證填寫為趙明友姓名的權利??趙明友當即向高元清支付轉讓費5000元。2007年11月7日和2008年4月1日，趙明友分別補交集資款20000元和10000元。墊江縣勞動局對趙明友所交集資款均出具了收據。2009年9月25日，高元清向趙明友索要福利款28000元。2010年12月,趙明友和蔣先琴以高元清不協助辦理房屋所有權證為由，訴至一審法院，請求確認雙方簽訂的關于轉讓縣勞動和社會保障局集資建房權的協議有效。

高元清一審辯稱：該協議是趙明友將其灌醉后逼迫其簽訂的，不是其真實意思表示。其不具有轉讓集資建房權的主體資格，即使今后其取得集資建房權，趙明友也不具有受讓資格。該協議違反法律、行政法規的效力性強制性規定，應屬無效。蔣先琴不是合同相對人，不是適格的原告。按照當時的價格，趙明友本應

繳納集資款10萬余元，因抵扣了墊江縣勞動局出讓門市、車庫其應分得的福利款38000元，才只交集資款6萬多元，趙明友強行占有其應分得的福利款應返還。其沒有收到趙明友支付的轉讓費5000元。請求駁回趙明友和蔣先琴的訴訟請求。

一審法院認為：當事人對自己的民事權利可以依法處分。高元清辯稱趙明友將其灌醉后逼迫其簽訂協議，并無證據證明，其辯解的事實不成立。趙明友與高元清簽訂的關于轉讓縣勞動和社會保障局集資建房權的協議是雙方當事人真實意思表示，內容未違反法律的效力性強制性規定，系有效合同。蔣先琴不是該協議的相對人，根據合同的相對性原則，蔣先琴的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第六十條、第一百零八條及最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法》若干問題的解釋

（二）》第十四條的規定，判決：

一、趙明友與高元清于2007年6月10日訂立的關于轉讓縣勞動和社會保障局集資建房權的協議有效。

二、駁回蔣先琴的訴訟請求。案件受理費80元，減半收取40元，由被告高元清負擔。

上訴人高元清不服一審判決，向本院提起上訴，請求撤銷一審判決，改判為確認其與高元清于2007年6月10日訂立的關于轉讓縣勞動和社會保障局集資建房權的協議無效。其理由是：其未與墊江縣勞動和社會保障局簽訂職工集資建房協議，故其未取得集資建房資格，其與趙明友簽訂的關于轉讓縣勞動和社會保障局集資建房權的協議自然無效。一審認定的28000元福利款是墊江縣勞動和社會保障局在集資房處修建的門市、車庫出售后分給其應得的福利，本應歸其所有，趙明友在繳納集資款時已將該款抵扣，其要求趙明友支付福利款合法。訴爭房屋是集資房，目的是解決本單位困難職工住房所需，具有公益性，禁止作為商品流通，趙明友不是墊江縣勞動和社會保障局職工，不具有受讓該集資房的主體資格。雙方在協議中約定其在墊江縣勞動和社會保障局集資房的權利、義務全部轉讓給趙明友，但該協議未經墊江縣勞動和社會保障局同意，其也未取得訴爭集資房產權，該協議違反法律法規的強制性規定，應當無效。

被上訴人趙明友二審辯稱：墊江縣勞動和社會保障局已收取其以高元清名義繳納的集資款，2009年9月26日，其參與該局組織的選房分房，并選中即訴爭房屋位于墊江縣桂溪鎮桂溪華庭對面勞動小區A棟3單元4樓2號，現已取得該房鑰匙。這說明高元清已取得墊江縣勞動和社會保障局集資房資格，墊江縣勞動

和社會保障局對雙方于2007年6月10日簽訂的協議是認可的。雙方在協議中約定：該房附帶的門市、車庫收益所有權由其出資享有，高元清要求其支付福利款28000元沒有依據。雙方簽訂的協議沒有違反法律法規禁止性規定，應當有效。請求維持原判。

原審原告蔣先琴二審陳述意見與趙明友相同。

本院二審查明：

1、原墊江縣勞動局現更名為墊江縣人力資源和社會保障局，高元清是該局職工。

2、2007年6月10日，趙明友與高元清簽訂的關于轉讓縣勞動和社會保障局集資建房權的協議還約定：該房附帶的門市、車庫收益所有權由高元清出資享有除外；該房產權證如無法更改姓名，高元清應當將該房產權證立即交與趙明友，并進行產權過戶或產權公證，所產生的過戶或公證費用由趙明友負責。該協議中雖有蔣先琴的名字，但蔣先琴未在協議中簽名或蓋印。當日，高元清收到趙明友支付的轉讓費5000元后，出具收條1張，該收條載明，今收到趙明友集資建房轉讓費5000元。房產證以單位意見為準，但不管是辦誰的名字，該房都歸趙明友所有。高元清 2007.6.10。趙明友先后以高元清名義向墊江縣人力資源和社會保障局繳納集資款70000元，2009年3月23日，墊江縣人力資源和社會保障局的勞動小區集資房決算表載明：趙明友選的房屋位于墊江縣桂溪鎮勞動小區A棟3單元4樓2號，趙明友已繳購房款70000元，應補繳6631.65元。趙明友在該決算表中簽名。趙明友繳清購房款后，墊江縣人力資源和社會保障局將上述房屋交付給趙明友，該房產權證的產權人現為墊江縣人力資源和社會保障局，未辦理過戶手續，2011年，雙方發生糾紛后，高元清將該房鎖芯更換，墊江縣公安局桂陽派出所對此的處理意見為：待本案二審結束后處理。

3、2009年9月25日，高元清在收到趙明友支付的福利款28000元后，出具收條1張，該收條載明：今收到趙明友勞動和社會保障局集資建房福利所剩余款貳萬捌仟元整（28000元），該房在單位的所有福利歸趙明友所有，該房產權證辦成趙明友的名字，如果勞動局其他有一個人轉換了名字，此房沒有辦成趙明友的名字，此房過戶費用由我高元清負責。此據 高元清 2009年9月25日。

本院二審查明的事實與一審查明的事實相同。

本院認為，本案雙方爭議的焦點是：高元清是否取得墊江縣人力資源和社會保障局集資建房資格；雙方于2007年6月10日簽訂的協議是否有效。

關于高元清是否取得墊江縣人力資源和社會保障局集資建房資格問題。高元清是該局職工，該局也收取趙明友以高元清名義繳納的集資款，并交付了房屋。故高元清已取得墊江縣人力資源和社會保障局集資建房資格。

關于雙方于2007年6月10日簽訂協議的效力問題。該協議簽訂時，訴爭的房屋未建成。協議明確約定：高元清在墊江縣人力資源和社會保障局的集資建房權利由趙明友代為享有，趙明友一次性支付高元清轉讓費5000元。故本案雙方簽訂的協議屬集資房資格轉讓，本案不適用《城市房地產管理法》第三十七條第（六）項“未依法登記領取權屬證書的房產，不得轉讓?！奔Y房資格是單位給予本單位職工集資建房的權利，實際是單位給予其職工的一種福利，這種權利實際上就是一種可期待的財產性權利，屬于債權范圍，現行法律法規并未規定禁止集資房資格轉讓，集資房資格轉讓也未損害國家、集體和他人的利益，也不涉及對善良風俗的傷害。故集資房資格轉讓可以依法轉讓。墊江縣人力資源和社會保障局收取趙明友繳納訴爭房屋集資款，并向趙明友交付房屋的行為表明：該局已經認可雙方于2007年6月10日簽訂的協議有效。《中華人民共和國物權法》第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。故本案訴爭房屋未辦理過戶手續不影響雙方達成協議的效力。加之，雙方簽訂的合同已履行，訴爭房屋也交付。故雙方于2007年6月10日簽訂協議合法有效。

綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，判決結果正確，依法予以維持，高元清的上訴理由不能成立，其上訴請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費80元，由高元清負擔。本判決為終審判決。

審 判 長

陳 錫 鐘

審 判 員

項 江 陵

代理審判員

陳 江平

二〇一一年六月九日

書 記 員

陶 明 洪

案例三：2012年3月，因欠下債務，李某夫妻位于海南省?？谑泻５閸u的一套房產被法院查封。就在這套房產要被執行給“債主”謝某的時候，自稱已購買該房子的顏某出現，并提出執行異議。房子究竟是誰的？李某夫妻和顏某各執一詞。

顏某自稱和李某是老鄉，兩人關系很好。之前，李某每次資金周轉不靈，都會找他借錢。2010年1月，李某夫妻倆和他簽訂了《房屋購買協議》，同意以60萬元的價格，將夫妻倆共有的位于海甸島的一套150多平方米的房子轉讓給他。當時，他還預付了10萬元購房款。原本雙方約定，等到辦理房產過戶手續后，再付剩下的50萬元。但在2010年10月的時候，李某因急需用錢，提前拿走了50萬元的購房款。

庭審時，顏某拿出李某夫妻寫的兩張收條。“購房款都交了，但因為李某單位的房產證遲遲沒辦下來，才導致房子一直沒能過戶。”顏某稱，簽訂購房協議后，房子還是給李某夫妻住，雙方還簽訂了租房協議。

對于顏某的說法，謝某和李某夫婦都給予了反駁。他們表示，2010年的時候，?？诜績r上漲，李某夫婦的那套房子總價怎么也得在100萬元以上，根本不可能以60萬元的價格賣出。同時，因為雙方簽訂協議的房子是單位的集資房，在不滿5年期限之前，是不允許買賣的。因此，他們認為，李某夫婦和顏某簽訂的《房屋購買協議》是無效合同。

經過審理，海口美蘭法院查明，涉案房產是李某的單位集資房，2009年7月，該房產辦理了房產證。2010年1月，顏某與李某夫妻簽訂《房屋購買協議》。根據《經濟適用住房管理辦法》第30條規定：經濟適用住房購房人擁有有限產權，購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易。第35條規定：單位集資合作建房是經濟適用住房的組成部分。因此，?？诿捞m法院認定，顏某與李某夫婦簽訂的《房屋購買協議》是無效合同。

第三篇：劃撥土地上的房產單獨轉讓帶來的法律問題

劃撥土地上的房產單獨轉讓帶來的法律問題

劃撥土地上的房產單獨轉讓帶來的法律問題 內蒙古信華律師事務所 劉學民

筆者曾經接觸過這樣一個案例：李某2002年以自有房產（持有劃撥土地使用權證）作抵押，向A銀行借款50萬元，后無力償還，2004年，經李某與A銀行營業部協商，通過向銀行貸款以新貸還舊貸，于是李某同A銀行持沒還貸款的涉案房產他項權證，共同到到房產部門注銷他項權，換回了房產證。于是李某找到好友王某幫忙，雙方約定由李某將房產以虛假買賣的形式過戶給王某，由王某以該房作抵押，向A銀行貸款，替李某償還。2004年6月，李某將自己房產虛假轉讓給王某，并辦理了過戶手續（此時劃撥土地使用權證已過期），準備以王某的名義借貸款償還李某的舊貸款，但事實上，王某并未與李某真正、合法地發生轉讓房地產之事實。王某在A銀行辦理貸款后，并沒有依照與李某先前的約定，將涉案房產抵押而來的貸款交給李某償還貸款，而是全部自己支配使用。最終導致A銀行于2007年將無力償還貸款的李某訴至人民法院，李某敗訴后，以涉案房產的土地屬劃撥性質且雙方的買賣關系虛假為由，將王某列為第三人，起訴房屋產權交易管理中心未盡嚴格的審查義務，違法頒發房屋所有權證，提起行政訴訟。

本案例涉及的主要問題是：

1、房產的虛假轉讓是否有效；

2、房產交易管理部門未審查涉案房產占用的土地性質，單獨為房產辦理過戶登記手續，是否合法。

關于第1個問題，雖然轉讓房產并非雙方的真實意思表示，但由于雙方在買賣合同上的簽字是真實的，且辦理產權過戶程序中的簽字均是真實的，所以，李某主張虛假轉讓的買賣協議無效，在王某不予認可的情況下，是不能得到人民法院的支持的，這個問題應該沒有爭議。

于是第2個問題：房產交易管理部門未審查涉案房產占用的土地性質，單獨辦理房產過戶登記手續是否合法，就成為了本案的焦點?，F筆者就此問題作以下幾點闡述，不妥之處，望同行指正：

一、國有土地使用權的取得方式：

《物權法》第一百三十七條規定：“設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。”從本條規定不難看出，目前我國“建設用地使用權”的取得方式主要有兩種：一種是以“土地使用權劃撥”的方式取得，另一種是以“土地使用權出讓”的方式取得。本案爭議房屋所使用的土地即為“劃撥方式”取得的土地?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第二十二條的規定，“土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該副土地交付其使用，或者將土地無償交付給土地使用者使用的行為?！庇捎谝詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵嗟奶厥庑?，決定了其在轉讓時必須有特別的規定。

二、房地產流轉的一般規定： 從我國現行的法律規定來看，房產和地產在我國法律上分屬各自的法律調整。但房地產卻是房產和地產的有機結合，是二者形成的一個有機整體。對房地產的流轉我國《物權法》第一百四十六條規定，“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分”。本條規定的是在土地使用權轉移時，地上的房屋所有權也應隨之轉移，即“房隨地走”?！段餀喾ā返谝话偎氖邨l規定，“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”。本條規定的是當房屋所有權轉移時，房屋占用范圍內的土地使用權一并轉移；對此《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定，“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押?！奔次覀兺ǔＫf的“地隨房走”。

三、房地產流轉的特別規定：

1995年1月1日起施行《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定“劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金”?！吨腥A人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條規定“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況以外，不得轉讓、出租、抵押。”第四十五條規定“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房地產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；

（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金”。上述規定，筆者認為應屬強制性規定。

四、對本文案例的簡要分析：

筆者認為，我國法律并不禁止劃撥土地使用權的轉讓，只要當事人履行了相關的法定手續，經過相關部門的批準，其轉讓就是合法、有效的。本案中，房產登記管理部門在審查相應的房產買賣協議等相關文件后，未依法嚴格審查涉案房屋的土地使用證，由于本案涉案房屋初始登記時的土地所有權形式即為劃撥，這一點，房產登記管理部門是十分清楚的，李某在將涉案房產登記過戶給王某時，房產登記管理部門也明知涉案房產占有的土地是劃撥性質，且當時轉讓雙方均沒有提供政府批準的相關文件和依法繳納土地出讓金的繳費憑據，但仍然為王某辦理了房屋產權登記。這一登記違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條的強制性規定，顯然違法，登記應屬無效，依法應當予以撤銷。同時我國《城市房屋權屬登記管理辦法》第六條規定“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則”。現行的《房屋登記辦法》第八條也作了這樣的規定。

本文案例中，由于李某、王某在辦理房屋所有權轉移登記時提供的劃撥土地使用權證土地已經過期，所以作為申請人王某提交的材料與記載的主體不一致，依據《房屋登記辦法》第二十條的規定，房產登記管理部門也是不應當為王某辦理所有權轉移登的，即使辦理了登記，由于房屋權屬與土地使用權權利主體不一致，那么該登記也違反了《城市房屋權屬登記管理辦法》第六條規定，經權利人主張，該登記也是應當撤銷的。但遺憾的是該案經兩審后，最終二審人民法院維持了一審人民法院認定房產登記管理部門為王某核發的所有權證并無不妥的判決。

筆者再一次深刻領略了法律理論、法律規定與法律實務間存在的現實差距。

第四篇：論房改房、集資房、安居房、村證房買賣合同效力

論房改房、集資房、安居房、村證房買賣合同效力

目前，我國存在著多種性質的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產公司開發建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個人的房改房，按照地方人民政府政策指導價購買的經濟適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮私有房屋以及在農村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據。而在現實生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優越，價格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因為我國對非商品房的買賣設置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發生后容易產生糾紛。大多數的情況是一方在買賣后反悔，要求認定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢？

一。房改房買賣合同效力。

1．1994年，國務院出臺《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，將國有公房產權出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產權完全歸個人；一種是以成本價購買，產權也歸個人；一種是低于成本價的標準價購買，產權由個人和單位共有。

2．1999年，為了促進房地產市場的發展和存量房的流通，建設部出臺了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規定了許多限制條件。比如：已取得房產證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產權的住房（指標準價房），還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見；如果有共有權人時應當征得共有人的同意；在出賣時應當補交國有土地使用權出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等?！逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規定了類似內容。對于賣房款，辦法規定，以成本價購買的住房，其交易收入按規定繳納有關稅費后歸住房所有權人所有。以標準價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產權歸住房所有權人所有后再進行交易，交易收入按前款的規定執行。也可以直接進行交易，按規定繳納有關稅費后，交易收入由住房所有權人與原產權單位按房屋的產權比例分成。原產權單位撤銷的，其應當得所部分上交同級財政，專項用于住房補貼。

3．實踐當中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權獨自處分夫妻共同財產；房改時是以標準價購買的房屋，單位有優先購買權，在出賣時未征得單位同意應屬無效；《城市房地產管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規定，城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時均需到房地產管理部門辦理變更登記手續，當初買賣時違法沒有進行登記導致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導致買賣合同無效呢？

4．以尚未辦理房產證為由主張合同無效者，其理由是根據〈〈城市房地產管理法〉〉和〈〈物權法〉〉的相關規定，只有取得房產證和房產登記以后，原房主才有房產所有權，才能將房產轉讓。因此，在未取得房產證前，原房主還不是法律上認可的所有權人，對房屋就進行出賣的行為當然無效。趙律師認為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經構成了事實上的房主，且房產證也正在申辦之中，應當認定原房主具有處分該房產的權利。2。即使原房主沒有房產證就出賣房產，依據〈〈合同法〉〉51條的規定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當房產證辦理下來之后，房產證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉化

為有效的合同。

5．簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？趙律師認為，如果房產證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權委托書。因為買方此時應當知道此房系夫妻共有財產，應當征得另一方的同意，此時買方不構成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產權過戶手續。如果有了授權委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構成表見代理，買方構成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進行了追認，也應當認定合同有效。如果另一方在事后不予認可，則買賣合同是無效的。而當房產證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護市場交易秩序，應當認定合同有效。趙律師認為，在買賣任何性質房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應當讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產生爭端。本人就曾代理過相關訴訟，一個案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發還重審，后來總算達成了調解。

6．房改時是以標準價購買的房屋，單位有優先購買權，在出賣時未征得單位同意是否有效呢？在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當房改是以標準價購買時，單位和個人對于房屋是共有關系，原房主對于房屋只享有部分產權，房產證上也肯定標明了共有權人。此時，買房人應當知道此房的權利人并非只有原房主，應當知道還有單位的產權。買房人不構成善意取得，買賣合同應當認定為效力待定。如果事后單位予以了認可，則應當認定合同有效。如果單位在知道或應當知道自己的合法權益受到侵害之日起一年內申請撤銷合同的，應當予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權利。

7．法律規定，對城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時，均需到房地產管理部門辦理變更登記手續，當初買賣時沒有進行登記是否導致合同必然無效呢？趙律師認為，《城市房地產管理法》和相關法規定中要求買賣雙方對房產進行過戶登記的規定是行政管理法規，而不是合同有效性的規定。合同的訂立有效性和進行房產變更登記是兩種法律關系，合同有沒有效力在訂立時已經確定，至于進行房產過戶登記則是屬于合同履行的內容，與合同的效力無關。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》

56條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續?！薄础次餀喾ā怠档谑鍡l規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！?/p>

8．總之，趙律師認為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經成立并生效的合同，保護善意第三人的合法權益，維護合同的穩定性，保護“誠實信用”這一民法的帝王規則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權出讓金，在其他方面沒有很大的區別。

二．集資房、安居房買賣合同效力。

１．我國經濟適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進行了補貼，個人也出資購買，產權歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準并提供劃撥地興建、由符合購買經濟適用房條件的個人出資購買的保本微利房。

２．按照建設部１９９９年出臺的《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》

和２００４年出臺的《經濟適用住房管理辦法》及國務院２００７年８月７日出臺的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規定，經濟適用房經濟適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年,購房人可轉讓經濟適用住房,但應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產權。同時還對單位集資房規定，在優先滿足本單位住房困難職工購買基礎上房源仍有多余的,由城市人民政府統一向符合經濟適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經濟適用住房供應對象出售。

３．但在實踐中，也出現了買賣此兩種經濟適用房的情況。經濟適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產市場漲價的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請求確認買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經濟適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經濟適用房賣給了不符合購買經濟適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立？是否能導致合同的無效呢？

３．趙律師認為，在國務院２００７年８月７日出臺《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經濟適用房買賣合同依據《合同法》的規定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應當辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經濟適用房的條件的買方，雖然不符合相關經濟適用房相關的政策，但這些政策只是部門規章，不是法律或行政法規，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。４．趙律師認為，經濟適用房和商品房有很大的區別，政策性極強，相關的政策規定越來越嚴格。經濟適用房的原房主只有有限的產權，經濟適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經濟適用房而獲利與政府投資興建經濟適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經在２００７年６月份叫停了集資房和經濟適用安居工程房的過戶登記?！秶鴦赵宏P于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務院發布的意見，雖然不是行政法規，不是認定合同有效性的依據，但具有強制性，房屋行政管理部門必須遵照執行。買賣雙方如果違反了相關規定，則不能辦理過戶手續。因此，今后，雖然經濟適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據雙方的合同，在交納相關出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產證，不受法律的保護。因此，趙律師認為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經濟適用房不能在市場上自由流通。如果想買經濟適用房，只能通過正當渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協商購買。

三．村證房（小產權房）買賣合同效力。

１．在農村集體土地上，只為本集體內部成員興建的房屋為村證房，或稱小產權房。由于是在集體土體上的房屋，而未經過征收轉為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產權。２．在本集體內部成員之間的房屋買賣合同是有效的。

３．非本集體內部的成員或城市居民，沒有在本集體購房的資格，雙方所簽訂的買賣合同是無效的。即使有的集體出臺相關政策，允許外集體或城市居民購買，但村規民約無法對抗法律和行政法規。首先，這類房屋買賣必然涉及到宅基地和集體土地的買賣，而宅基地買賣、集體土地的買賣是我國法律、法規所禁止的。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。第三，目前，農村這類房屋買賣無法辦理產權變更登記，故買賣雖完成，但買受人始終無法獲得所有權人的保護。第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求關系到其生存權益。因此，所簽訂的合同均為無效。趙律師提醒那些圖便宜的買房者，村證房萬萬買不得，買房人不會取得房管部門的房產證，得不到法律保護，隨時都會被認定為無效，在房屋拆遷時也不會得到充分的補償。

第五篇：劃撥土地上房屋買賣合同效力的認定

劃撥土地上房屋買賣合同效力的認定

劃撥土地上房屋買賣合同效力的認定

——江蘇南通中院判決曹平等訴崔利斌等房屋買賣糾紛案

裁判要旨

土地的劃撥性質并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉為出讓土地，合同當事人繳納相應的爭議土地出讓金后即可辦理過戶手續。當事人據此主張合同無效應不予支持。

案情

原告曹平、季花（乙方）與被告崔利斌、徐善琴（甲方）于2011年5月11日在江蘇省南通市通州區金沙鎮天誠房產中介所簽訂了《房地產買賣合同》一份，合同約定甲方將其所有的位于金沙鎮花行橋新村20號樓202室（67.93平方米）出售給乙方，總售價為41.8萬元。中介成交費由甲、乙雙方各負擔4000元。付款方式：簽訂合同時乙方預付定金人民幣2元，余款39.8萬元，甲方2011年8月份交鑰匙時，乙方款清后，雙方即辦理過戶（交房前所產生的電費、水費等相關費用由甲方結清）。房產證過戶費、契稅由乙方承擔，個人所得稅由甲方承擔。雙方不得違約，如有違約，違約方的賠償金為總房價的20%。原告曹平于當日匯款2萬元定金給被告，被告崔利斌于次日向原告出具了收條。

另查明，徐善琴未出面簽訂合同，合同上徐善琴的簽字系由其丈夫崔利斌代簽；出售房屋的土地性質為劃撥土地。天誠中介負責人錢某證明，在原、被告簽訂合同時，約定由原告負擔將劃撥土地轉為出讓土地的土地出讓金。

曹平、季花認為，劃撥土地不應進入市場流通，案涉合同應為無效。同時，本案徐善琴未在合同上簽字，房屋買賣合同未成立。遂起訴至南通市通州區人民法院，要求兩被告返還房屋定金2萬元。兩被告在審理中不同意返還房屋定金，并要求兩原告繼續履行合同。

裁判

通州法院經審理認為，依法成立的合同，自成立時生效。兩原告與兩被告簽訂的房地產買賣合同不違反法律強制性規定，應為有效。訟爭房屋的土地性質為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉為出讓土地，當事人繳納相應的爭議土地出讓金后即可辦理過戶手續，故對原告訴稱合同無效的主張，法院不予支持?，F兩被告始終愿意出售房屋，并無違約之情形。故兩原告要求被告雙倍返還定金的請求法院不予支持。

通州法院判決：駁回兩原告的訴訟請求。

判決后，兩原告不服，向南通市中級人民法院提起上訴。

南通中院經審理認為，案涉房屋買賣合同，系雙方當事人真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。曹平、季花稱劃撥土地上房屋不應進入市場流通，案涉合同應為無效，但從《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條第一款“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金”之規定來看，劃撥土地上的房屋并非絕對禁止轉讓，只要辦理土地出讓手續、繳納土地出讓金后即可轉讓。（絕對禁止規定，才是效力性強制規范嗎？有的法律規定合同批準后生效，此時，批準應是效力性強制規定，但不是絕對禁止規定。因此，效力性強制規范，包括絕對禁止規范，如禁止買賣毒品、槍支，但不限于絕對禁止規范。）且曹平、季花在訂立合同時明知案涉土地為劃撥土地，此后也未積極辦理相應土地出讓手續，故法院對曹平、季花該主張不予支持。崔利斌、徐善琴在原審審理中明確表示愿意繼續履行合同，應視為徐善琴對案涉合同予以追認，故法院對曹平、季花該主張亦不予支持。

南通中院判決：駁回上訴，維護原判。

評析

本案爭議的焦點為夫妻一方簽訂售房協議及劃撥土地上房屋買賣合同的效力問題。

關于夫妻一方簽訂協議出售共有住房的效力問題。本案中，被告夫妻一方為代表與兩原告簽訂了售房協議，該協議是成立還是不成立，其效力如何確定？物權法第一百零六條規定，受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的，且以合理的價格轉讓，受讓人取得該不動產或者動產的所有權。本案中，原、被告經中介簽訂售房協議，原告支付對價，符合善意取得的規定，故即使售房一方徐善琴不同意轉讓房屋，也不影響合同的效力，原告依法可取得房屋所有權。況且，本案中，被告徐善琴并未主張轉讓合同無效，反而對崔利斌轉讓房屋的行為予以追認，根據民法通則的相關規定，無權代理經過被代理人追認后為有效。故本案原告方主張合同未成立的理由不能成立。

關于劃撥土地上房屋轉讓的效力問題。根據物權法第一百四十七條規定，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。因而本案當事人約定轉讓房屋則該房屋占用的建設用地使用權也應依法轉讓。由于該房屋所占用建設用地使用權系被告通過劃撥方式取得，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條第一款的規定，該房地產轉讓時應報有批準權的人民政府審批，獲得批準后還應繳納土地使用權出讓金。本案中，雙方當事人在簽訂售房協議時未經過政府部門批準，那么是否影響到協議的效力？

根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》第十四條的規定，合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。因此，合同內容違反法律、法規的效力性強制性規定而無效。但僅違反管理性強制性規定的，則應當根據具體情況認定其效力。（管理性強制規定，應該一律有效，無需根據具體情況認定其效力，否則效力性規定、管理性規定的區分有何必要？關鍵是如何區分兩類強制性規定。最高法院2009年7月7日在《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》中提出，管理性強制規范根據具體情況認定其效力，我認為這種提法不妥。）本案中，兩被告房屋所在小區土地使用權均為劃撥取得，兩被告轉讓房屋不改變土地使用性質，仍為居住而使用房屋及土地，故不涉及國家利益和公共利益，且該小區未列入政府拆遷計劃范圍，政府不存在不予審批的理由。因此，兩原告完全可以通過采取繳納土地出讓金或土地收益的方式取得原劃撥土地的使用權。（政府批不批，法院無法在民事判決中預測。法院預測政府會批，并據此認定為管理性強制規范，合同有效，萬一政府不批，合同該如何履行呢？當事人提起行政訴訟解決，合同履行將會復雜漫長。）

另外，最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效”的規定所規范的是直接以土地使用權為合同標的的轉讓行為，因土地使用權的轉讓有可能改變土地使用性質，涉及規劃變更，同時，劃撥土地為無償取得，故需政府審批前置。而當事人在轉讓劃撥土地上的房地產時約定將占用的國有劃撥土地使用權概括轉讓，不適用該司法解釋對合同效力的規定。（這是對司法解釋的縮小解釋，我認為不妥。司法解釋顯然將審批理解為效力性強制規范。）

本案案號：（2012）通民初字第0132號；（2013）通中民終字第0897號

案例編寫人：江蘇省南通市通州區人民法院 張建平金永南

本案核心：管理性強制規范、效力性強制規范的區分。本案中，法律并不絕對禁止劃撥土地上房屋轉讓，這是將審批認定為管理性強制規定，認定合同有效的理由。有些審批規范，如果認定為管理性強制規范，認定合同有效，但如果履行過程中得不到審批，合同無法履行，該如何處理？像本案，如果法院判決合同有效，兩被告如果向政府提出審批請求，政府部門拒絕批準的，原合同該如何處理？我認為，一方面，對政府拒絕審批的，原、被告任一方或雙方都可以向法院提起行政訴訟或向有關部門申請行政復議，通過此途徑爭取得到審批，為履行清除障礙；另一方面，如果通過行政訴訟或行政復議，無法爭取審批的，如法院判決政府拒絕行為合法、訴訟已過起訴期限等，此時并不能以政府拒絕審批為由重新改判合同無效，而應由出賣方向買受方承擔履行不能的違約責任。因為能否得到審批是一個未知數，出賣方簽訂買賣合同時是清楚的，不能審批是一種履行風險，出賣方應對此風險承擔責任。當然，不經過行政訴訟或行政復議，履行過程中得不到審批的，買受方也可以直接提起民事訴訟，主張解除合同并追究出賣人違約責任。