第一篇：《房屋登記辦法》論壇異議登記申請(qǐng)四論

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《房屋登記辦法》論壇異議登記申請(qǐng)四論

依據(jù)《物權(quán)法》第19 條，異議登記應(yīng)當(dāng)依申請(qǐng)進(jìn)行。關(guān)于異議登記的申請(qǐng)，有以下問(wèn)題需要進(jìn)一步探討。

一、申請(qǐng)人

依據(jù)《房屋登記辦法》(下稱《辦法》)第76 條的規(guī)定，異議登記的申請(qǐng)人是利害關(guān)系人。與更正登記相比，顯然其排除了登記簿記載的權(quán)利人申請(qǐng)異議登記的可能性。

在《辦法》起草過(guò)程中，異議登記的申請(qǐng)人究竟應(yīng)當(dāng)限于利害關(guān)系人還是應(yīng)包括登記簿記載的權(quán)利人，存在較大爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，異議登記的申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)限于利害關(guān)系人。異議登記的目的在于保護(hù)真正權(quán)利人的利益，如果其已經(jīng)是登記簿上記載的權(quán)利人，其房屋權(quán)利已經(jīng)受到了登記公信力的保護(hù)。而異議登記的效力在于打破登記簿的公信力，因此，登記簿記載的權(quán)利人不會(huì)也沒(méi)有必要申請(qǐng)異議登記來(lái)否認(rèn)自己的權(quán)利。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，權(quán)利人固然不會(huì)也不應(yīng)就權(quán)利歸屬表示異議，但在權(quán)利內(nèi)容記載錯(cuò)誤且無(wú)法更正的情況下，也不妨申

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請(qǐng)異議登記。從《物權(quán)法》第19 條第2 款的表述來(lái)看，其認(rèn)為異議登記的申請(qǐng)人為利害關(guān)系人。《辦法》也采用了《物權(quán)法》的表述。我們認(rèn)為，異議登記制度的設(shè)立目的是為了保護(hù)真正權(quán)利人的利益。因此，通常情況下，登記簿記載的權(quán)利人不會(huì)對(duì)登記簿記載的權(quán)利歸屬狀況提出異議。即便其有不同認(rèn)識(shí)，也完全可以由其告知真正的權(quán)利人并出具書(shū)面同意，而直接進(jìn)行更正登記;即使因真正的權(quán)利人無(wú)法提供證明登記錯(cuò)誤的證據(jù)材料導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)不予更正登記，其也完全可以限制自己的處分行為，來(lái)避免登記簿公信力損害真正權(quán)利人的利益。

但需要指出的是，登記簿記載的權(quán)利人可以就權(quán)利狀況中權(quán)利內(nèi)容記載錯(cuò)誤的情形申請(qǐng)更正登記，如抵押權(quán)人就抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)范圍、地役權(quán)人就利用方式或者利用范圍等申請(qǐng)更正。如果其申請(qǐng)未被登記機(jī)構(gòu)接受，登記簿記載的權(quán)利人就有必要通過(guò)異議登記來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利。例如，抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額本為1 億元，而誤登記為1000 萬(wàn)元。在此情況下，如果抵押人在該房屋上設(shè)定了第二順位抵押權(quán)，基于其善意，第二順位抵押權(quán)人就1000 萬(wàn)元之外的抵押物價(jià)值享有優(yōu)先受償權(quán)。為了保護(hù)自己優(yōu)先受償?shù)姆秶盅簷?quán)人可以申請(qǐng)異議登記。再如，抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額本為1000 萬(wàn)元，而誤登記為1 億元。如果不能及時(shí)更正，作為抵押人的所有權(quán)人也有必要申請(qǐng)異議登記。否則，如果債權(quán)人轉(zhuǎn)讓了主債權(quán)，抵押權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓，受讓人可以基于善意按照1 億元向其主張抵押權(quán)。

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因此，在登記實(shí)踐中，對(duì)《物權(quán)法》第19 條第2款所稱的利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)做廣義理解，凡是認(rèn)為自己的權(quán)利未登記或者未充分登記，或者因登記了不存在的負(fù)擔(dān)或者限制而受損害的人，均屬于這里所說(shuō)的利害關(guān)系人。換言之，這里的利害關(guān)系人既包括了對(duì)權(quán)利歸屬和內(nèi)容提出異議的登記簿記載的權(quán)利人之外的利害關(guān)系人，也應(yīng)當(dāng)包括認(rèn)為登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容較之于真實(shí)權(quán)利內(nèi)容不足的登記簿記載的權(quán)利人。后一情形下，登記簿記載的權(quán)利人實(shí)際上是就未記載在自己名下的權(quán)利提出異議，也不妨認(rèn)為是利害關(guān)系人。

二、異議登記的申請(qǐng)材料

1.關(guān)于權(quán)利人不同意更正

《物權(quán)法》第19 條第2 款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記”。可見(jiàn)，其將利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正”作為異議登記的前置條件。

異議登記是否應(yīng)當(dāng)以更正登記未獲同意為前提，對(duì)此存在爭(zhēng)議。贊成說(shuō)認(rèn)為，從我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定來(lái)看，只有在更正登記沒(méi)有獲得同意之后利害關(guān)系人才能申請(qǐng)異議登記。反對(duì)說(shuō)認(rèn)為，有利害關(guān)系的當(dāng)事人可以直接申請(qǐng)進(jìn)行異議登記，而無(wú)需在進(jìn)行更正登記而未獲

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權(quán)利人同意之后再申請(qǐng)異議登記，異議登記實(shí)際上是一種暫時(shí)的保全登記，可以作為更正登記的前置輔助手段”。折中說(shuō)認(rèn)為，為了節(jié)約登記資源，異議登記以不能辦理更正登記為前提。在辦理異議登記之前，利害關(guān)系人必須首先提出更正登記，只有在權(quán)利人不同意或者登記機(jī)關(guān)拒絕更正的情況下，更正登記申請(qǐng)人才可以提出異議登記。換言之，如果利害關(guān)系人確實(shí)發(fā)現(xiàn)了登記存在錯(cuò)誤，其首先應(yīng)當(dāng)通過(guò)更正登記程序來(lái)解決登記的錯(cuò)誤問(wèn)題，而不必要通過(guò)異議登記來(lái)提出異議。只是在無(wú)法進(jìn)行更正登記的情況下才能提出異議登記，因?yàn)楫愖h登記的目的最終還是為了辦理更正登記。如果能夠直接辦理更正登記，自然就沒(méi)有必要申請(qǐng)異議登記。

我們認(rèn)為，異議登記制度的目的在于對(duì)真正權(quán)利人提供一種臨時(shí)性的救濟(jì)。因此，應(yīng)當(dāng)盡量降低異議登記的門檻。《物權(quán)法》起草過(guò)程中，不少學(xué)者主張應(yīng)當(dāng)要求異議登記申請(qǐng)人提供擔(dān)保，但最終立法者拒絕了這一做法，就鮮明地表達(dá)了這一態(tài)度。

拋開(kāi)法理分析不談，首先，從《辦法》確立的制度體系來(lái)看，在申請(qǐng)更正登記的同時(shí)或之前，申請(qǐng)人有申請(qǐng)異議登記的必要。依據(jù)《辦法》第23 條，自受理更正登記申請(qǐng)之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于10 個(gè)工作日內(nèi)，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者做出不予登記的決定。而且，《辦法》第74 條對(duì)依申請(qǐng)更正登記，并未像第75 條依職權(quán)更正登記那樣，明確規(guī)定辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其

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房屋權(quán)利申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理”。這就是說(shuō)，在申請(qǐng)更正登記之后，可能需要10 個(gè)工作日登記機(jī)構(gòu)才能最終做出判斷。如果在此期間，登記簿記載的權(quán)利人對(duì)房屋權(quán)利加以處分，登記機(jī)構(gòu)可能無(wú)法拒絕其處分登記的請(qǐng)求，從而使第三人善意取得該房屋權(quán)利。故而，要么將《辦法》第75 條第2 款辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理”的規(guī)定做廣義解釋，同樣適用于第74 條依申請(qǐng)更正登記;要么允許申請(qǐng)人在申請(qǐng)更正登記的同時(shí)或之前申請(qǐng)異議登記。其次，對(duì)《辦法》中利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正”這一前提條件也應(yīng)當(dāng)從寬把握。因?yàn)檫@一條件在登記實(shí)踐中很難操作。實(shí)踐中，如果登記簿記載的權(quán)利人同意更正，其可以出具書(shū)面同意以資證明;但是其不同意的話，申請(qǐng)人恐怕很難要求其出具書(shū)面意見(jiàn)表明自己不同意更正，登記機(jī)構(gòu)也無(wú)法強(qiáng)制其提供。因此，我們很難想象異議登記的申請(qǐng)人如何提供證明權(quán)利人不同意更正的證據(jù)。

此外，這一要求也不符合常理。如果以權(quán)利人不同意更正作為異議登記的前提，無(wú)異于要求真正權(quán)利人發(fā)現(xiàn)登記簿的記載有錯(cuò)誤時(shí)，必須先行向登記簿記載的權(quán)利人提出異議。這實(shí)際上就是要求真正的權(quán)利人提示登記簿錯(cuò)誤記載的權(quán)利人抓緊時(shí)間轉(zhuǎn)讓、抵押房屋，以使真正的權(quán)利人無(wú)法取回房屋的所有權(quán)。至于折中說(shuō)所言的以更正登記被拒絕作為前提，在技術(shù)上比較好操作，但在法律上缺乏依據(jù)。如果一律要求更正前置，顯然沒(méi)有上位法依據(jù)。而且，異議登記制度設(shè)立的目的就在于給真正的權(quán)利人提供一種臨時(shí)性的救濟(jì)，給予其一段時(shí)間去

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搜集證據(jù)。如果真正的權(quán)利人證據(jù)十分充分，其一般也沒(méi)有必要去申請(qǐng)異議登記;往往是真正的權(quán)利人暫時(shí)沒(méi)有證據(jù)才去通過(guò)異議登記給自己一個(gè)緩沖的時(shí)間。按照折中說(shuō)，即便真正的權(quán)利人沒(méi)有證據(jù)，也要先申請(qǐng)更正登記，在登記機(jī)構(gòu)拒絕其更正登記申請(qǐng)之后才能再申請(qǐng)異議登記，顯然枉費(fèi)其時(shí)間、精力、登記費(fèi)用，而且可能打草驚蛇”，提示登記簿上錯(cuò)誤記載的權(quán)利人對(duì)房屋進(jìn)行處分。

最終，《辦法》實(shí)際上對(duì)《物權(quán)法》的規(guī)定進(jìn)行了變通處理。一方面，《辦法》第76 條規(guī)定利害關(guān)系人可以持登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人的身份證明、房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件等材料申請(qǐng)異議登記”。這些申請(qǐng)材料中并未列入權(quán)利人不同意更正的證明材料”。換言之，異議登記并不要求申請(qǐng)人提交權(quán)利人不同意更正的證明材料”。另一方面，《辦法》第18 條規(guī)定：房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正”詢問(wèn)申請(qǐng)人。這實(shí)際上采用了登記替代原則，要求在異議登記中，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正”進(jìn)行詢問(wèn)，以詢問(wèn)來(lái)代替審查。這種做法既維護(hù)了《物權(quán)法》的規(guī)定，又避免了操作上的困難。

2.關(guān)于房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件

我們認(rèn)為，對(duì)房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件，應(yīng)當(dāng)從寬把握。異議登記本身就是在無(wú)法及時(shí)完成更正登記或者確權(quán)判決的情況下，法律咨詢s.yingle.com

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申請(qǐng)人采取的一種臨時(shí)性救濟(jì)措施。如果申請(qǐng)人能夠獲得比較充分、完備的證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)，其一般可以直接通過(guò)更正登記來(lái)一勞永逸地解決問(wèn)題，而無(wú)需申請(qǐng)異議登記。因此，只要申請(qǐng)人提供了一定的證據(jù)，能夠初步證明登記簿存在錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)予以受理并載入登記簿。

三、申請(qǐng)內(nèi)容

如前所述，登記簿記載的權(quán)利人提出異議登記時(shí)，其內(nèi)容或者異議事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)限于登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容，而且僅限于登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容較之于真實(shí)權(quán)利內(nèi)容不足的情形;對(duì)于登記簿上的其他事項(xiàng)，也不能申請(qǐng)異議登記。

而登記簿記載的權(quán)利人之外的利害關(guān)系人，其申請(qǐng)異議登記的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)限于權(quán)利歸屬和內(nèi)容，而不能包含自然狀況。這是因?yàn)椋愖h登記的目的旨在打破登記的公信力，避免房屋權(quán)利為第三人善意取得。而這一公信力來(lái)自于登記的權(quán)利推定效力，即《物權(quán)法》第16 條不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。因此，異議登記應(yīng)當(dāng)限于房屋權(quán)利的歸屬和內(nèi)容。登記簿對(duì)房屋自然狀況的記載，包括房屋坐落、編號(hào)、房屋總層數(shù)、所在層數(shù)、面積、規(guī)劃批準(zhǔn)用途、土地的權(quán)屬性質(zhì)、土地取得方式、土地用途、土地使用年限等，固然有其節(jié)約交易成本等意義，但其并不涉及權(quán)利狀況，其正確與否，并不影響對(duì)交易相對(duì)人善惡意的判斷并進(jìn)而影響善意取得的構(gòu)成。

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需要指出的是，登記簿記載的權(quán)利人可以對(duì)錯(cuò)誤記載在自己房屋上的查封登記、異議登記等其他事項(xiàng)申請(qǐng)更正登記，但不能對(duì)此申請(qǐng)異議登記。例如房屋買受人認(rèn)為房屋上的查封登記系登記機(jī)構(gòu)筆誤，該房屋并未被法院查封，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求更正但不能請(qǐng)求異議。主要原因在于，查封、異議等都屬于限制處分的情形;其申請(qǐng)人不能據(jù)此處分房屋權(quán)利，也不存在善意取得的可能性，故而沒(méi)有必要通過(guò)異議登記來(lái)?yè)羝频怯浀墓帕Α?/p>

此外，對(duì)于預(yù)告登記，也不能請(qǐng)求異議登記。例如，甲公司將某棟房屋預(yù)售給某乙，并辦理了預(yù)購(gòu)商品房登記。此種情況下，即便某丙已經(jīng)和甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同，其也無(wú)權(quán)就該房屋申請(qǐng)異議登記。這是因?yàn)椋环矫妫愖h登記的目的在于避免第三人善意取得房屋權(quán)利。如果某丙對(duì)該預(yù)告登記進(jìn)行異議，鑒于預(yù)告登記表示的只是某乙對(duì)該房屋的債權(quán)，辦理了預(yù)告登記之后，某乙也沒(méi)有享有房屋的所有權(quán)，也根本不存在房屋被某乙轉(zhuǎn)讓或者進(jìn)行其他處分、第三人善意取得的可能性。因此，某丙的異議顯然是沒(méi)有必要的。另一方面，按照合同法原理，合同債權(quán)具有平等性，即便某丙簽訂預(yù)售合同在先，其合同債權(quán)也并不優(yōu)先于某乙，反而某乙辦理預(yù)告登記在先，其債權(quán)因預(yù)告登記而具有優(yōu)先效力，法律優(yōu)先保護(hù)某乙的債權(quán)。顯然某丙對(duì)某乙的預(yù)告登記申請(qǐng)異議也是沒(méi)有法律依據(jù)的。在此情況下，某丙只能對(duì)甲公司主張違約責(zé)任，而不能通過(guò)異議登記來(lái)解決問(wèn)題。

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有人提出，在特定情況下，應(yīng)當(dāng)允許對(duì)預(yù)告登記申請(qǐng)異議登記。例如，甲公司將某棟房屋預(yù)售給某乙，并辦理了預(yù)購(gòu)商品房登記;而某丙系某乙的配偶，現(xiàn)因預(yù)購(gòu)登記的權(quán)利人只寫了某乙，其提出異議，認(rèn)為預(yù)購(gòu)登記的權(quán)利人還應(yīng)當(dāng)包括自己。我們認(rèn)為，這種情況下，也不應(yīng)允許某丙對(duì)預(yù)告登記申請(qǐng)異議登記。理由在于，一方面，如前所述，某乙此時(shí)沒(méi)有取得房屋所有權(quán)，也沒(méi)有另行處分、第三人善意取得的可能性。因此，某丙沒(méi)有必要申請(qǐng)異議登記。另一方面，按照《辦法》第20 條第1 項(xiàng)對(duì)主體一致的要求，給某乙辦理預(yù)告登記，顯然以該預(yù)售合同一方當(dāng)事人是某乙為前提。某丙如果對(duì)其配偶單方以其自己的名義購(gòu)房不滿，其完全可以與某乙協(xié)商，更改預(yù)售合同，再與甲公司一同辦理更正登記。某丙也完全可以等待完成轉(zhuǎn)移登記之后，再要求某乙辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)移登記。

四、關(guān)于反復(fù)申請(qǐng)和重復(fù)申請(qǐng)

1.同一申請(qǐng)人的反復(fù)申請(qǐng)

如果同一申請(qǐng)人在異議登記失效后，反復(fù)申請(qǐng)異議登記，是否應(yīng)當(dāng)許可，在《辦法》起草過(guò)程中有較大爭(zhēng)論：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，此種情況下，實(shí)際上就是在惡意行使權(quán)利，登記機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，反復(fù)申請(qǐng)異議登記的情形很多，登記機(jī)構(gòu)難以判斷其主觀動(dòng)機(jī)，以不規(guī)定為妥。實(shí)踐中，《上海市房地產(chǎn)登記條例實(shí)施若干規(guī)定》第9 條對(duì)異議登記的限制情形進(jìn)行了規(guī)定：登記異議因記載于房地產(chǎn)登

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記冊(cè)的三個(gè)月期滿失效后，原申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次提出登記異議的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記”。《無(wú)錫市城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第47 條也規(guī)定：異議登記記載于房屋權(quán)屬登記冊(cè)期滿失效后，原申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次提出登記異議的，登記機(jī)構(gòu)不予登記”。

《辦法》最終沒(méi)有借鑒這一實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，主要理由在于：第一，反復(fù)申請(qǐng)異議登記的情況復(fù)雜多樣，如在異議登記失效前，申請(qǐng)人無(wú)法取得足夠的證據(jù)等等，不宜一律認(rèn)為主觀上有惡意。第二，登記機(jī)構(gòu)的審查能力和審查權(quán)限，都決定了其無(wú)法像法院那樣，對(duì)申請(qǐng)人是否以同一事實(shí)和理由反復(fù)申請(qǐng)加以判斷。而且，《物權(quán)法》也未要求異議登記的申請(qǐng)人就其申請(qǐng)的事實(shí)和理由加以說(shuō)明。第三，《物權(quán)法》對(duì)申請(qǐng)人濫用異議登記，已經(jīng)規(guī)定了比較完善的控制措施，一方面，其強(qiáng)調(diào)申請(qǐng)人在異議登記之日起15 日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。另一方面，其規(guī)定了異議登記不當(dāng)、造成權(quán)利人損害時(shí)權(quán)利人對(duì)申請(qǐng)人的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。這里所言的異議登記不當(dāng)”，是指經(jīng)法院判決，申請(qǐng)人對(duì)房屋權(quán)利的歸屬和內(nèi)容的異議不成立，其確權(quán)請(qǐng)求未被支持的情況。而賠償范圍，不僅應(yīng)當(dāng)包括登記簿記載的權(quán)利人為此實(shí)際支出的費(fèi)用，如律師費(fèi)等，還包括由此喪失的可得利益，如權(quán)利人本可高價(jià)出售房屋，但異議登記失效時(shí)房?jī)r(jià)已大幅下跌造成的損失。在此情況下，沒(méi)有必要通過(guò)限制申請(qǐng)人反復(fù)申請(qǐng)來(lái)遏制其濫用異議登記。尤其是如果登記機(jī)構(gòu)拒絕登記，而法院最終確認(rèn)異議成立，且登記簿記載的權(quán)利人在此期間將房屋另行轉(zhuǎn)讓，則第三人將善意取得房屋所

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有權(quán)，由此造成的損失可能由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān);而登記機(jī)構(gòu)辦理異議登記，但異議最終不成立，該損失則由異議登記申請(qǐng)人承擔(dān)。在此情況下，登記機(jī)構(gòu)辦理異議登記，顯然更有利于避免登記不當(dāng)造成的索賠風(fēng)險(xiǎn)。

2.關(guān)于重復(fù)異議登記

如果就同一房屋，不同的申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)申請(qǐng)異議登記，是否應(yīng)當(dāng)予以辦理?

我們認(rèn)為，一方面，《辦法》明確強(qiáng)調(diào)只要受理異議登記，就應(yīng)當(dāng)記載于登記簿，而沒(méi)有要求登記機(jī)構(gòu)按照《辦法》第20 條的要求對(duì)登記申請(qǐng)予以審核。故而，登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有必要對(duì)此前是否存在異議登記予以審查，自然也不能以存在異議登記為由拒絕重復(fù)異議登記。

另一方面，從制度銜接上講，允許重復(fù)異議登記更有利于維護(hù)真正權(quán)利人的利益。例如，某甲對(duì)某乙名下的房屋進(jìn)行了異議登記，某丙也要求進(jìn)行異議登記。如果登記機(jī)構(gòu)拒絕某丙的要求，則在法院判決某甲的異議不成立之后，某乙可以請(qǐng)求注銷異議登記。而某丙并非該房屋的登記權(quán)利人，某乙注銷異議登記某丙并不知情，登記機(jī)構(gòu)也不會(huì)通知某丙。在此情況下，如果某乙另行轉(zhuǎn)讓了房屋，而法院最終確認(rèn)該登記錯(cuò)誤，房屋原本應(yīng)當(dāng)屬于某丙，則某丙可能對(duì)登記機(jī)構(gòu)提出賠償?shù)恼?qǐng)求。因此，允許重復(fù)辦理異議登記，顯然更為審慎。

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此外，在異議登記的效力問(wèn)題上，我國(guó)《物權(quán)法》未予規(guī)定。德國(guó)法上認(rèn)為異議登記的效力僅僅及于提出異議并意欲通過(guò)異議登記獲得保護(hù)的人。例如，某甲對(duì)某乙名下的房屋進(jìn)行了異議登記，某乙將房屋以市場(chǎng)價(jià)格賣給了某丙并進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記，現(xiàn)某丁提起確權(quán)訴訟并獲得法院支持。此種情況下某丙仍然能夠善意取得該房屋。雖然《辦法》第77 條排除了異議登記之后辦理處分登記的可能性，但如果某丁申請(qǐng)異議登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)因存在某甲的異議登記而拒絕了某丁的異議登記，事后某甲的異議登記被撤銷而某丁不知，導(dǎo)致某乙的房屋轉(zhuǎn)移登記到某丙名下，仍然可能引發(fā)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任。故而，為謹(jǐn)慎起見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)允許重復(fù)異議登記。

3.關(guān)于存在查封登記

如果申請(qǐng)異議登記的房屋上已經(jīng)存在查封登記，是否還能夠辦理異議登記?我們認(rèn)為，一方面，登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有必要對(duì)此前是否存在查封登記予以審查，自然也不能以存在查封登記為由拒絕在后的異議登記。另一方面，查封只是對(duì)權(quán)利人處分權(quán)的限制，而異議登記系第三人對(duì)登記簿記載的權(quán)利狀況的異議，并非處分，故而二者可以并存。

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第二篇：如何申請(qǐng)房屋的異議登記

如何申請(qǐng)房屋的異議登記

一般來(lái)說(shuō)，世界上大多數(shù)國(guó)家關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的立法都設(shè)有更正登記制度。從各國(guó)的規(guī)定來(lái)看，更正登記可以分為兩種情形：一是經(jīng)權(quán)利人或者利害關(guān)系人申請(qǐng)而進(jìn)行的變更登記；二是登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行的變更登記。我國(guó)物權(quán)法僅規(guī)定了第一種情形，即權(quán)利人或者利害關(guān)系人申請(qǐng)的更正登記，而沒(méi)有賦予登記機(jī)關(guān)依職權(quán)自行變更登記的權(quán)利。這樣規(guī)定的原因在于：

1．不允許登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行變更登記，是充分尊重當(dāng)事人的意思自治的體現(xiàn)。因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行的變更登記并不是出自當(dāng)事人的意愿，而變更登記的效果主要是對(duì)權(quán)利人或者利害關(guān)系人的利益產(chǎn)生影響，與登記機(jī)關(guān)的權(quán)益無(wú)關(guān)，因此，是否進(jìn)行變更登記屬于當(dāng)事人意思自治的范疇，應(yīng)當(dāng)允許權(quán)利人或利害關(guān)系人自主自由地決定。如果賦予登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行變更登記的權(quán)利，無(wú)疑是對(duì)當(dāng)事人意思自治的侵害。

2．不賦予登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行變更登記的權(quán)利，是為了防止公權(quán)利對(duì)私權(quán)利的干預(yù)和侵害。如上所述，更正登記主要涉及的是權(quán)利人和利害關(guān)系人的利益，如果允許登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行變更登記，可能會(huì)出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)濫用職權(quán)變更登記，從而對(duì)權(quán)利人或利害關(guān)系認(rèn)的權(quán)益造成損害的現(xiàn)象，這無(wú)疑是公權(quán)利對(duì)私權(quán)利的干涉和侵害。

當(dāng)?shù)怯洸旧纤涊d的權(quán)利人與真實(shí)的權(quán)利人不一致時(shí)，當(dāng)事人雖然可以通過(guò)申請(qǐng)更正登記的方法加以解決，然而，實(shí)踐中常常會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題：當(dāng)利害關(guān)系人中請(qǐng)變更登記，而登記簿上記載的權(quán)利人又不同意變更登記時(shí)，應(yīng)該如何處理？利害關(guān)系人在這種情況下能夠采取何種手段維護(hù)自己的利益？對(duì)此，《物權(quán)法>第十九條第二款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。”由此可見(jiàn)，當(dāng)利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記而登記簿上記載的權(quán)利人不同意變更的，利害關(guān)系人可以采取的救濟(jì)手段是申請(qǐng)異議登記。因?yàn)樵诶﹃P(guān)系人申請(qǐng)更正登記而登記簿上記載的權(quán)利人不同意變更登記的情況下，究竟誰(shuí)是真正的權(quán)利人一時(shí)還無(wú)法確定。因此，不能僅憑利害關(guān)系人的申請(qǐng)就堅(jiān)持進(jìn)行變更登記．徹底否認(rèn)登記簿上記載的權(quán)利人的真實(shí)性和正確性。但是也不能僅僅因?yàn)榈怯洸旧嫌涊d的權(quán)利人不同意變更登記，就完全肯定其為真實(shí)的權(quán)利人而對(duì)利害關(guān)系人的申請(qǐng)不予理睬，因?yàn)檫@實(shí)際上等于否定了利害關(guān)系人的申請(qǐng)。為了平衡登記簿上記載的權(quán)利人和利害關(guān)系人雙方的利益，當(dāng)?shù)怯洸旧嫌涊d的權(quán)利人對(duì)利害關(guān)系人的申請(qǐng)?zhí)岢霎愖h從而使得變更登記無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行時(shí)，就必須設(shè)立相應(yīng)的救濟(jì)措施來(lái)保護(hù)利害關(guān)系人的利益。異議登記制度正是在上述情形下對(duì)利害關(guān)系人最好的救濟(jì)方式。

參考資料來(lái)源于：

杭州房產(chǎn)律師http://

第三篇：異議登記申請(qǐng)書(shū)

異議登記申請(qǐng)書(shū)

申請(qǐng)人：江蘇華西集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱華西集團(tuán)）；住所地:江蘇江陰華西村；法定代表人：吳協(xié)恩，公司董事長(zhǎng)。

產(chǎn)權(quán)人：羅益（無(wú)錫）生物制藥有限公司（以下簡(jiǎn)稱羅益公司）；住所地：無(wú)錫新區(qū)長(zhǎng)江南路32號(hào)；法定代表人：瞿伯榮，公司董事長(zhǎng)。

申請(qǐng)請(qǐng)求：申請(qǐng)對(duì)錫崇國(guó)用(2003)字第374號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證項(xiàng)下無(wú)錫市中山路328號(hào)土地使用權(quán)進(jìn)行異議登記。

事實(shí)和理由：

1、異議人華西集團(tuán)系江陰市華西村直屬企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)董事長(zhǎng)吳協(xié)恩同時(shí)系華西村黨委書(shū)記。

2、華西集團(tuán)經(jīng)過(guò)前期近半年的準(zhǔn)備及談判，于2009年9月30日與羅益公司訂立《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓意向書(shū)》一份(詳見(jiàn)附件1)，約定：羅益公司將位于中山路328號(hào)的房屋所有權(quán)及相應(yīng)范圍的國(guó)有土地使用權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給華西集團(tuán)，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為人民幣貳億貳仟萬(wàn)元。雙方另約定以華西集團(tuán)的名義設(shè)立共管賬戶，并由華西集團(tuán)匯入人民幣9000萬(wàn)元收購(gòu)保證金，并約定于2009年10月21日前正式?jīng)Q定收購(gòu)事宜。意向書(shū)訂立后華西集團(tuán)按約設(shè)立了共管賬戶，并向該賬戶匯入人民幣9000萬(wàn)元(詳見(jiàn)附件2：共管協(xié)議及付款憑證)，并按約與羅益公司、無(wú)錫羅益置業(yè)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱羅益置業(yè))簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議文件(詳見(jiàn)附件3)。

上述協(xié)議簽訂后，華西集團(tuán)即行開(kāi)始依約履行，花費(fèi)了大量的人力、物力，并委托相關(guān)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)前述收購(gòu)房產(chǎn)重新進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計(jì)。

3、但羅益公司卻在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，才向華西集團(tuán)告知其之前曾

與無(wú)錫中德置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中德公司）簽訂過(guò)收購(gòu)房產(chǎn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并且中德公司已與2009年10月15日向無(wú)錫市中級(jí)人民法院起訴要求羅益公司將無(wú)錫市中山路328號(hào)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給中德公司的情況。

羅益公司在告知時(shí)向華西集團(tuán)提供了中德公司同意解除其等間房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的承諾(詳見(jiàn)附件4)，并稱華西集團(tuán)的已履約行為已符合中德公司前述解約承諾之條件，其將與中德公司妥善處理以便履行與華西集團(tuán)的上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。為此，華西集團(tuán)限令羅益公司于2009年11月20日前解決與中德公司的案件。

但羅益公司并未在限期內(nèi)解決與中德公司糾紛。

5、華西集團(tuán)認(rèn)為，被告羅益公司在簽訂合同時(shí)違背誠(chéng)實(shí)信用原則，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，更在華西集團(tuán)已經(jīng)履行應(yīng)盡義務(wù)后仍未妥善處理其與中德公司間的爭(zhēng)議，致使華西集團(tuán)與羅益公司訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議現(xiàn)暫無(wú)法履行。羅益公司的行為已嚴(yán)重侵害了華西集團(tuán)的合法權(quán)益。

在上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議現(xiàn)暫無(wú)法履行的情形下，華西集團(tuán)現(xiàn)已向無(wú)錫市崇安區(qū)人民法院提起訴訟(詳見(jiàn)附件5：訴狀)，要求判令羅益公司賠償損失(包括預(yù)期利益損失)人民幣1000萬(wàn)元（由于損失仍在統(tǒng)計(jì)中故暫定賠償額為1000萬(wàn)元）。華西集團(tuán)保留根據(jù)情況變更而變更訴訟請(qǐng)求(包括變更要求繼續(xù)履行上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議)的權(quán)利。

6、在上述華西集團(tuán)已經(jīng)根據(jù)與羅益公司的協(xié)議而履行，并依約支付了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的情形下，羅益公司卻未依法至貴局辦理上述土地使用權(quán)的變更手續(xù)，羅益公司現(xiàn)持有的國(guó)有土地使用權(quán)證已不能真實(shí)反映現(xiàn)產(chǎn)權(quán)實(shí)際所有情況。而羅益公司在華西集團(tuán)催告下仍未對(duì)上述國(guó)有土地使用權(quán)證進(jìn)行變更，為此，華西集團(tuán)只能根據(jù)《物權(quán)法》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，申請(qǐng)貴局對(duì)上述國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行異議登記。且由于華西集團(tuán)已在崇安法院起訴羅益公司，故貴局應(yīng)在華西集團(tuán)訴羅益公司案的判決生效后再行根據(jù)判決書(shū)對(duì)異議登記進(jìn)行處理。

7、需要說(shuō)明的是，如羅益公司與其他單位(包括中德公司)就上述土地使用權(quán)簽訂了任何轉(zhuǎn)讓協(xié)議(包括有可能是法院出具的調(diào)解書(shū))，由于上述“華西集團(tuán)已在崇安法院起訴羅益公司，故貴局應(yīng)在華西集團(tuán)訴羅益公司案的判決生效后再行根據(jù)判決書(shū)對(duì)異議登記進(jìn)行處理。，故貴局不得根據(jù)羅益公司與其”

他單位就上述土地使用權(quán)簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議而辦理上述土地使用權(quán)的過(guò)戶手續(xù)。

且，即使羅益公司與其他單位憑籍法院出具的調(diào)解書(shū)、判決書(shū)及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)至貴局申請(qǐng)過(guò)戶，基于上述華西集團(tuán)的起訴，為避免法院法律文書(shū)間的矛盾和沖突，也應(yīng)由審理華西集團(tuán)訴羅益公司案的法院與前述調(diào)解書(shū)、判決書(shū)及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)所涉法院進(jìn)行商洽、確定有關(guān)處理后，貴局方得根據(jù)商洽、確定的處理方案進(jìn)行處理異議登記。

綜上，提請(qǐng)貴局在依法進(jìn)行異議登記后，依法妥善處理，以維護(hù)我華西集團(tuán)的合法權(quán)益。

此致

無(wú)錫市國(guó)土資源管理局

異議人：江蘇華西集團(tuán)公司

二OO九年十二月七日

第四篇：異議登記申請(qǐng)書(shū)[模版]

異議登記申請(qǐng)書(shū)

申請(qǐng)人：河北旭嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱旭嘉公司）；經(jīng)營(yíng)住所地:淶水縣東大街4號(hào)院；法定代表人：祁寶有，執(zhí)行董事。

產(chǎn)權(quán)人：北京華瑞國(guó)投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華投公司）；注冊(cè)地：北京市順義區(qū)北務(wù)鎮(zhèn)政府街9-208號(hào)；法定代表人：董秀茹，執(zhí)行董事。申請(qǐng)請(qǐng)求：申請(qǐng)對(duì)淶水縣(2010)國(guó)字第26號(hào)、第28號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證項(xiàng)下淶水縣府前街土地使用權(quán)進(jìn)行異議登記。

事實(shí)和理由：

1、異議人旭嘉公司系在石家莊市工商局注冊(cè)設(shè)立并經(jīng)市建設(shè)局頒發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的有限責(zé)任公司法人企業(yè)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)：***1370。

2、旭嘉公司法定代表人祁寶有經(jīng)過(guò)前期準(zhǔn)備及談判，于2010年4月15日與華投公司訂立《關(guān)于府前街2號(hào)橋以北舊城改造項(xiàng)目合作協(xié)議》一份，同年5月15日，三方（含中間人郭柱）就前述《協(xié)議》簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，并于同日由華投公司向祁寶有出具不可撤銷的授權(quán)書(shū)(詳見(jiàn)附件)。上述文件規(guī)定：由祁寶有作為投資商投資經(jīng)營(yíng)淶水縣府前街2號(hào)橋以北舊城改造項(xiàng)目，乙方祁寶有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)核算該項(xiàng)目，自負(fù)盈虧，承擔(dān)該項(xiàng)目產(chǎn)生的所有稅費(fèi)和所有建設(shè)開(kāi)發(fā)成本，承擔(dān)因該項(xiàng)目產(chǎn)生的所有法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，由甲方即華投公司對(duì)分公司即乙方祁寶有出具獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的授權(quán)書(shū)，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)華投公司淶水分公司，此授權(quán)至上述項(xiàng)目清算各方利益分配完畢終止。

上述協(xié)議簽訂后，旭嘉公司立即依約投資和進(jìn)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目工作，花費(fèi)了大量的人力、物力和財(cái)力，對(duì)府前街北側(cè)舊城改造項(xiàng)目進(jìn)行拆遷補(bǔ)償、辦理土地使用權(quán)各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)和項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、施工建設(shè)等各項(xiàng)工作。

3、但就在旭嘉公司祁寶有認(rèn)真依約獨(dú)立經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、建設(shè)工程和其它各項(xiàng)工作順利進(jìn)展當(dāng)中，華投公司董秀茹擅自注銷淶水分公司，撤銷祁寶有淶水分公司負(fù)責(zé)人職務(wù)，假稱分公司印章作廢，重新成立所謂淶水第一分公司并由董秀茹擔(dān)任負(fù)責(zé)人，意圖獨(dú)吞我旭嘉公司近五千萬(wàn)投資和整體項(xiàng)目，并采取亂簽合同、打砸我經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、撕毀文件、到處招搖撞騙等手段，嚴(yán)重干擾這一民心工程和淶水縣重點(diǎn)工程的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

華投公司表示，雙方已經(jīng)不能再繼續(xù)合作，認(rèn)為喪失了合作基礎(chǔ)，要求終止合作協(xié)議的履行。

4、旭嘉公司認(rèn)為，華投公司在簽訂第一份協(xié)議時(shí)違背誠(chéng)實(shí)信用原則，故 1

意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，更在旭嘉公司已經(jīng)履行約定義務(wù)后具備產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)效益時(shí)突然提出終止與我旭嘉公司間的合作，致使項(xiàng)目進(jìn)展受到嚴(yán)重影響，其行為已嚴(yán)重侵害了旭嘉公司的合法權(quán)益。在此情形下，旭嘉公司現(xiàn)決定向人民法院提起訴訟，要求判令我旭嘉公司是該土地及地上建設(shè)項(xiàng)目真正的實(shí)體權(quán)利人。

5、祁寶有雖然是以其個(gè)人名義與華投公司和第三人郭柱簽訂合作協(xié)議，但他是我公司發(fā)起人和法人代表，我公司成立后對(duì)前述合同已經(jīng)予以確認(rèn)，并已實(shí)際享有合同權(quán)利和履行了合同義務(wù)，法律規(guī)定人民法院應(yīng)予支持我公司才是真正的權(quán)利人。相關(guān)當(dāng)事人訂立的合作協(xié)議名為合作實(shí)為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，我旭嘉公司成立后九個(gè)多月來(lái)多次催告，但華投公司消極拖延辦理上述國(guó)有土地使用權(quán)證變更登記手續(xù)。華投公司現(xiàn)持有的國(guó)有土地使用權(quán)證已不能真實(shí)反映現(xiàn)產(chǎn)權(quán)（用益物權(quán)）真正權(quán)利人情況，為此，我公司只能根據(jù)《物權(quán)法》第十九條等法律規(guī)定，申請(qǐng)貴局對(duì)2010年9月20日和2010年10月14日登記在北京華瑞國(guó)投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下的淶水縣（2010）國(guó)字第26號(hào)、第28號(hào)兩宗土地使用權(quán)進(jìn)行異議登記（總面積94633.71㎡）。

我公司保證依據(jù)《物權(quán)法》第十九條的規(guī)定，在異議登記之日起十五日內(nèi)就異議事由對(duì)名義權(quán)利人向人民法院提起訴訟，并將法院受理訴訟的材料提交登記機(jī)構(gòu)。我公司保證對(duì)上述土地使用權(quán)異議登記申請(qǐng)所反映的情況屬實(shí)，并對(duì)提供材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)；異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，我公司愿意承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

6、需要說(shuō)明的是，由于旭嘉公司已決定向法院起訴華投公司，故貴局應(yīng)在旭嘉公司訴華投公司案的判決生效后再行根據(jù)判決書(shū)對(duì)異議登記進(jìn)行處理，在此期間貴局不得根據(jù)華投公司或其它單位與個(gè)人就上述土地使用權(quán)簽訂的任何協(xié)議而辦理上述土地使用權(quán)的過(guò)戶、出租、抵押和地上建設(shè)手續(xù)。

另外，如果華投公司與其他單位憑籍法院出具的調(diào)解書(shū)、判決書(shū)及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)至貴局申請(qǐng)過(guò)戶，那么基于上述旭嘉公司的起訴，為避免法院法律文書(shū)間的矛盾和沖突，也應(yīng)由審理旭嘉公司訴華投公司案的法院與前述調(diào)解書(shū)、判決書(shū)及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)所涉法院進(jìn)行商洽、確定有關(guān)處理后，貴局方得根據(jù)商洽確定的方案進(jìn)行異議處理登記。

綜上，特申請(qǐng)貴局盡快進(jìn)行異議登記，以維護(hù)我旭嘉公司的合法權(quán)益。此致

淶水縣國(guó)土資源局

異議人：河北旭嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二〇一一年九月三十日2

第五篇：房屋登記辦法實(shí)施細(xì)則【2011-05-09】

山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

關(guān)于印發(fā)《房屋登記辦法》實(shí)施細(xì)則的通知

晉建房字[2011]159號(hào)

各市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（建委）、房地產(chǎn)管理局：

《〈房屋登記辦法〉實(shí)施細(xì)則》業(yè)經(jīng)省政府法制辦審查，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

二○一一年五月九日

房屋登記辦法實(shí)施細(xì)則

第一條 為規(guī)范房屋登記行為，依法維護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，依據(jù)物權(quán)法、房地產(chǎn)管理法、建設(shè)部《房屋登記辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合我省實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)的房屋登記和管理適用本細(xì)則。

本細(xì)則所稱房屋包括建筑物、構(gòu)筑物及特定空間。

本細(xì)則所稱房屋登記，是指房地產(chǎn)管理部門依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。

第三條 房屋權(quán)力的取得、轉(zhuǎn)移、變更、抵押、滅失和終止，應(yīng)當(dāng)辦理登記。

第四條 省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房屋登記的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。

設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)（房產(chǎn)、建設(shè)）行政主管部門或設(shè)置的房屋登記機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱“登記機(jī)關(guān)”）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋登記工作。

第五條 設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域統(tǒng)一的房屋登記簿及有關(guān)的登記文本、表格；房屋登記簿、房屋檔案及有關(guān)證書(shū)、文本、表格填寫與管理應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第六條 房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由所在地人民政府登記機(jī)關(guān)管理。

《房屋登記辦法》實(shí)施前已經(jīng)登記的房屋，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)利用已登記的房屋檔案，全部建立房屋登記簿。

權(quán)利人或者利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿記載內(nèi)容有錯(cuò)誤或者有異議的，可以提請(qǐng)更正。

第七條 從事房屋登記審核工作的人員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國(guó)家建設(shè)行政主管部門或者省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一專業(yè)培訓(xùn)，取得房屋登記上崗資格證書(shū)，持證上崗。

第八條 共有人因下落不明無(wú)法共同申請(qǐng)房屋登記的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)人民法院宣告失蹤、宣告死亡等法定程序確定房屋代管人或者繼承人，由代管人或者繼承人與其他共有人共同申請(qǐng)房屋登記。

第九條 未成年人、無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其法定監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)房屋登記。

第十條 無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人申請(qǐng)房屋登記，應(yīng)當(dāng)提交人民法院出具的被代理人無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力的證明和監(jiān)護(hù)人有效身份的證明。

被監(jiān)護(hù)人的房屋申請(qǐng)轉(zhuǎn)移或者抵押登記，監(jiān)護(hù)人還應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)公證的轉(zhuǎn)移、抵押房屋目的是為被監(jiān)護(hù)人利益的書(shū)面保證。

房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)未成年人、無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人及其監(jiān)護(hù)人的相關(guān)信息在登記簿中進(jìn)行附記。

第十一條 境外申請(qǐng)人委托代理人申請(qǐng)房屋登記的，其委托書(shū)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行公證或者認(rèn)證。

房屋登記申請(qǐng)人提供的證明文件原件是外文的，應(yīng)當(dāng)提供有資格的或者公正部門認(rèn)可的翻譯機(jī)構(gòu)出具的中文譯本。

申請(qǐng)人提供的登記材料中有港、澳、臺(tái)和外國(guó)機(jī)構(gòu)或者其他的境外機(jī)構(gòu)出具的證明文件的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理公證或者認(rèn)證。

第十二條 申請(qǐng)人為自然人的，代理人應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)提交當(dāng)事人的授權(quán)委托書(shū)和身份證明；申請(qǐng)人為法人或者其他組織的，提交由法定代表人簽署并加蓋申請(qǐng)單位公章的授權(quán)委托書(shū)。

委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托事項(xiàng)、登記房屋坐落和委托權(quán)利范圍。

申請(qǐng)人申請(qǐng)?zhí)幏值怯浀模涫跈?quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)辦理公證。

第十三條 委托代理人申請(qǐng)房屋登記時(shí)，代理人除提交授權(quán)委托書(shū)和委托人身份證明外，還應(yīng)當(dāng)提交受托人的身份證明。

第十四條 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就申請(qǐng)人的申請(qǐng)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人，詢問(wèn)結(jié)果經(jīng)申請(qǐng)人簽字后，隨申請(qǐng)材料一并存檔。

申請(qǐng)人對(duì)房屋登記事項(xiàng)詢問(wèn)內(nèi)容的真實(shí)性和詢問(wèn)結(jié)果負(fù)責(zé)。

申請(qǐng)人拒絕接受登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn)或者拒絕簽字確認(rèn)詢問(wèn)結(jié)果的，房屋登記機(jī)構(gòu)不予受理。

第十五條 房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員實(shí)地查看時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)予以配合。申請(qǐng)人不配合，導(dǎo)致無(wú)法完成查看的，工作人員應(yīng)當(dāng)記載，并可以據(jù)此不予受理房屋登記。

申請(qǐng)房屋登記的證明文件與實(shí)地查看情況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予受理登記。

第十六條 房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)出具受理書(shū)面憑證。房屋登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。

撤回登記申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式提出。共同申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同提出撤回登記申請(qǐng)；代理申請(qǐng)的，代理人應(yīng)當(dāng)依據(jù)撤回申請(qǐng)的授權(quán)委托提出撤回登記申請(qǐng)。

申請(qǐng)人撤回登記申請(qǐng)，已交的登記費(fèi)不予退還。

第十七條 房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要對(duì)房屋登記事項(xiàng)公告的，公告應(yīng)張貼于申請(qǐng)登記房屋所在地的顯著位置或者刊登在房屋所在地公開(kāi)發(fā)行的主要報(bào)紙，也可以在登記機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站等公開(kāi)媒介進(jìn)行公告。

集體土地上的房屋登記公告，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織辦公地點(diǎn)公告欄上公告。

公告期限，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的房屋登記種類確定，一般應(yīng)為公告之日起10至30日。具體期限由設(shè)區(qū)市、縣（市）確定。

第十八條 在公告期間，利害關(guān)系人認(rèn)為有異議的，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)提出異議登記。

第十九條 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將公告內(nèi)容及相關(guān)資料存檔，并將公告無(wú)異議或者異議不成立的事實(shí)記載于房屋登記簿。

第二十條 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法在政府網(wǎng)站和房屋登記機(jī)構(gòu)方便申請(qǐng)人了解的場(chǎng)所公示房屋登記需要提交的材料目錄和申請(qǐng)登記程序。

第二十一條 對(duì)共有房屋的登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向共有人每人發(fā)一本權(quán)屬證書(shū)或者登記證明。權(quán)屬證書(shū)或者登記證明應(yīng)當(dāng)注明“共有”字樣；按份共有的注明各自的份額。

第二十二條 房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明遺失、滅失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)毓_(kāi)發(fā)行的報(bào)刊上刊登遺失聲明，公房屋權(quán)屬證書(shū)或者登記證明作廢，公告時(shí)間為30天。聲明內(nèi)容要有遺失證件號(hào)碼等主要內(nèi)容。

公告期滿無(wú)異議的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將報(bào)刊遺失聲明等材料存入檔案。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)發(fā)的房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明應(yīng)當(dāng)重新編號(hào)，注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。

換發(fā)、補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)，房屋登記機(jī)構(gòu)收取證書(shū)工本費(fèi)，不收登記費(fèi)。

第二十三條 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)整合商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同登記備案、房屋交易、房屋登記、房產(chǎn)測(cè)繪、檔案管理、統(tǒng)計(jì)、信息發(fā)布和安全系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息共享。

第二十四條 申請(qǐng)房屋初始登記。應(yīng)當(dāng)提交的“房屋已竣工的證明”，是指建設(shè)主管部門出具的單體工程竣工備案證明或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門出具的住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收備案證明。

第二十五條 房屋登記機(jī)構(gòu)可以將土地證號(hào)、取得方式和土地使用年限、土地性質(zhì)等土地信息，記載于登記簿及房屋權(quán)屬證書(shū)。其中住宅小區(qū)內(nèi)的房屋的土地信息，按小區(qū)用地的綜號(hào)填寫。

第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并代為申請(qǐng)登記。

公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋的權(quán)利人為“某某小區(qū)全體業(yè)主”。

第二十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)辦理了初始登記的房屋，房屋買受人憑在登記機(jī)構(gòu)備案的商品房買賣合同、購(gòu)房發(fā)票、房屋移交證明等材料，可以單方申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記。

第二十八條 共同共有轉(zhuǎn)為不等額按份共有的、不等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有或者等額按份共有的份額發(fā)生變化的房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

婚姻存續(xù)期間已登記為夫妻共有的房屋，改為單方所有或者婚前登記在夫妻一方名下，婚后夫妻申請(qǐng)改為共有的應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

第二十九條 當(dāng)事人申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交的贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證明、繼承證明等應(yīng)當(dāng)辦理公證。

第三十條 凡涉及房屋分割、合并等有關(guān)面積發(fā)生變化的登記，申請(qǐng)房屋登記的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交有房屋面積測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位提供的測(cè)繪報(bào)告。

第三十一條 申請(qǐng)人申請(qǐng)房屋登記，通過(guò)拍賣取得房屋的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)部門出具的《拍賣確認(rèn)書(shū)》；通過(guò)征收補(bǔ)償取得房屋的，應(yīng)當(dāng)提供征收補(bǔ)償安置協(xié)議或者房屋產(chǎn)權(quán)互換合同。

第三十二條 房屋抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)由抵押人和抵押權(quán)人先辦理抵押權(quán)注銷登記，方可辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

第三十三條 除房屋預(yù)告登記和其他法律法規(guī)規(guī)定的情形外，未經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記的房屋，不得辦理其他房屋權(quán)力登記。因有關(guān)材料丟失等原因無(wú)法辦理房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)民事訴訟解決。

房屋權(quán)利人在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記前死亡的，其繼承人或者其他合法的房屋權(quán)利承受人應(yīng)當(dāng)在辦理繼承等房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，憑相關(guān)的建房手續(xù)及繼承遺產(chǎn)公證申請(qǐng)補(bǔ)辦房屋所有權(quán)初始登記手續(xù)。法人或者其他組織在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記前消滅的，其合法的房屋權(quán)利承受人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，代為申請(qǐng)補(bǔ)辦房屋所有權(quán)初始登記手續(xù)。

當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅房屋權(quán)力的合同后，未辦理房屋所有權(quán)初始登記的，再次處分房屋權(quán)力時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦房屋所有權(quán)初始登記。

第三十四條 因人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)要求登記機(jī)構(gòu)予以辦理房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理登記。但法院要求房屋登記事項(xiàng)與房屋登記簿的記載有沖突或者被執(zhí)行房屋未辦理房屋所有權(quán)初始登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知人民法院相關(guān)情況。

前款房屋登記事項(xiàng)與房屋登記簿的記載有沖突，是指該房屋已被其他法院查封或者預(yù)查封等情形。

第三十五條 房屋所有權(quán)共同共有轉(zhuǎn)為等額按份共有，或者等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記。

房屋因改建、擴(kuò)建申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)出具城鄉(xiāng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的有關(guān)證明文件。

第三十六條 集體土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，已經(jīng)登記的房屋應(yīng)當(dāng)憑原房屋權(quán)屬證書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)證等證明文件辦理房屋所有權(quán)變更登記，并換發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。

第三十七條 房屋拆除后，房屋征收部門申請(qǐng)房屋注銷登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交當(dāng)?shù)厝嗣裾蛘呷嗣穹ㄔ骸⒅俨梦瘑T會(huì)生效的法律文書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)及被征收拆遷房屋的房屋權(quán)屬證書(shū)。

因放棄房屋所有權(quán)而申請(qǐng)注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提交放棄房屋所有權(quán)的書(shū)面聲明，并提交利害關(guān)系人同意注銷登記的證明。

第三十八條 設(shè)有抵押權(quán)、地役權(quán)、預(yù)告登記或者已經(jīng)查封的房屋，在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)注銷登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人或者執(zhí)行查封的法院出具的書(shū)面同意文件，并辦理抵押權(quán)、地役權(quán)、預(yù)告登記注銷手續(xù)，申請(qǐng)法院解除查封手續(xù)。

第三十九條 在舊城改造、棚戶區(qū)改造以及城市建設(shè)中，經(jīng)登記的房屋所有權(quán)消滅后，原權(quán)利人不申請(qǐng)注銷登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)或者設(shè)區(qū)市、縣（市）人民政府的生效征收決定，辦理房屋所有權(quán)注銷登記。

第四十條 辦理房屋抵押權(quán)登記，申請(qǐng)人與依法提交的材料、申請(qǐng)登記的房屋與登記簿記載的權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)一致。

房屋登記機(jī)構(gòu)在受理、審核環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋權(quán)利信息、房屋所有權(quán)證書(shū)、房屋狀況記載等信息與登記簿進(jìn)行核查，符合規(guī)定條件的，將有關(guān)事項(xiàng)記載于登記簿，并向抵押權(quán)人發(fā)放他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。

第四十一條 他項(xiàng)權(quán)利變更或者轉(zhuǎn)移后，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記簿上記載變更登記或者轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間。他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立的時(shí)間不變。

第四十二條 主債權(quán)已消滅，抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)或者抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)等法律法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理房屋抵押權(quán)注銷登記。權(quán)利人拒絕申請(qǐng)房屋抵押權(quán)注銷登記的，利害關(guān)系人可以依法請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)權(quán)利、排除妨害，依法注銷房屋他項(xiàng)權(quán)利。

第四十三條 抵押人或者第三人的房屋、正在建造的建筑物可以設(shè)立最高額抵押。最高額抵押權(quán)一經(jīng)設(shè)立登記，其間發(fā)生新的債權(quán)，房屋登記機(jī)構(gòu)不再辦理房屋抵押權(quán)登記。

第四十四條 已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的，房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋最高額抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)存在的債權(quán)記入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。

第四十五條 最高額抵押權(quán)登記后，抵押物坐落、街道、面積等發(fā)生變化，或者最高額抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議變更抵押權(quán)順位、抵押權(quán)存續(xù)期的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最高額抵押權(quán)變更登記。

第四十六條 申請(qǐng)最高額抵押權(quán)變更登記和轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交抵押當(dāng)事人關(guān)于最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的書(shū)面聲明。

第四十七條 申請(qǐng)最高額抵押權(quán)確定登記時(shí)，申請(qǐng)人提交的“最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已確定的證明材料”是指抵押當(dāng)事入關(guān)于最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定的書(shū)面協(xié)議或者人民法院、仲裁委員會(huì)確定債權(quán)數(shù)額的生效法律文書(shū)。

第四十八條 最高額抵押權(quán)確定登記時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將最高額抵押權(quán)確定的事實(shí)和原因、確定的時(shí)間和債權(quán)數(shù)額記載于登記簿。

第四十九條 建房前土地使用權(quán)已單獨(dú)設(shè)立抵押，建房時(shí)又申請(qǐng)房屋抵押登記的，應(yīng)當(dāng)先辦理新建房屋所占土地的使用權(quán)抵押注銷登記，房屋登記機(jī)構(gòu)方可辦理房屋在建工程抵押登記或者預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記和房屋抵押權(quán)登記。

第五十條 地役權(quán)設(shè)立登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)分別記載于房屋登記簿的供役地和需役地登記冊(cè)。

地役權(quán)轉(zhuǎn)移、變更和消滅的應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上記載。

第五十一條 地役權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更、注銷登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng)。

未辦理登記的地役權(quán)發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人申請(qǐng)地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)移登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先辦理地役權(quán)設(shè)立登記，再辦理地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)移登記。

第五十二條 已經(jīng)辦理預(yù)告登記的房屋，具備辦理房屋所有權(quán)登記條件的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自能夠辦理房屋所有權(quán)登記之日起三個(gè)月內(nèi)辦理登記。當(dāng)事人申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記，不再重復(fù)提交申請(qǐng)房屋預(yù)告登記時(shí)已提交的材料，只提交按規(guī)定缺少的材料。

已經(jīng)辦理了預(yù)告登記的房屋，具備了房屋所有權(quán)登記條件后，義務(wù)人不配合權(quán)利人辦理的，權(quán)利人可以單方申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

第五十三條 依據(jù)《物權(quán)法》第19條第2款的規(guī)定，利害關(guān)系人不能提供權(quán)利人同意更正的證明材料的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。

異議登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起15日內(nèi)就異議事項(xiàng)提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，并向房屋登記機(jī)構(gòu)提交人民法院或者仲裁委員會(huì)出具的受理證明。

第五十四條 當(dāng)事人申請(qǐng)異議登記后，自申請(qǐng)之日起15日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)提交人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)受理訴訟文件的，異議登記繼續(xù)有效；異議登記申請(qǐng)人自申請(qǐng)之日起15日內(nèi)未能向房屋登記機(jī)構(gòu)提交法院或者仲裁機(jī)構(gòu)受理訴訟文件的，15日后異議登記失效。

第五十五條 房屋登記簿記載錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)權(quán)利人。權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自送達(dá)書(shū)面通知之日起30個(gè)工作日內(nèi)申請(qǐng)辦理房屋更正登記。

涉及房屋權(quán)利歸屬和權(quán)利內(nèi)容錯(cuò)誤，當(dāng)事人未申請(qǐng)或者已申請(qǐng)更正登記，但尚未辦理完畢的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理處分登記。

第五十六條 異議登記期間，異議登記申請(qǐng)人可以申請(qǐng)注銷異議登記。房屋登記簿記載的權(quán)利人可以持人民法院或者仲裁委員會(huì)證明異議不成立的生效法律文書(shū)等材料，申請(qǐng)注銷異議登記。

第五十七條 異議登記未注銷的，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)先申請(qǐng)注銷異議登記。

第五十八條 對(duì)撤銷登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)收回房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明，或者在當(dāng)?shù)毓_(kāi)發(fā)行的報(bào)刊上公告證書(shū)或者登記證明作廢。

第五十九條 集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記的申請(qǐng)人為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)。

集體組織成員為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)依法建設(shè)的房屋或者基礎(chǔ)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)給予登記。

因升學(xué)、兵役、婚姻等正常人口遷徙成為非農(nóng)村集體成員的人申請(qǐng)?jiān)谠w土地上的房屋進(jìn)行登記的，應(yīng)當(dāng)予以登記。

非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因繼承或者受遺贈(zèng)取得集體土地上的房屋申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記。

城市人口依法遷入農(nóng)村并成為農(nóng)村集體組織成員，申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記。

上述各款登記申請(qǐng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交房屋所在地集體組織的證明。

第六十條 原為集體組織成員，整體轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，申請(qǐng)?jiān)谠w組織土地上的房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記。

第六十一條 村民住房因分割等導(dǎo)致獨(dú)立建筑為多個(gè)所有權(quán)人所有的，已有明確固定界限并可以獨(dú)立使用的層、間可以作為基本單元申請(qǐng)房屋登記。

第六十二條 《房屋登記辦法》第83條第1款第(四)項(xiàng)所稱符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明，是指城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門出具的建設(shè)工程竣工規(guī)劃認(rèn)可文件。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前建造的房屋，由鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府有關(guān)部門或者村委會(huì)出具。

房屋建造時(shí)規(guī)劃管理部門尚未在當(dāng)?shù)仡C發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋所在地鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、街道以上人民政府認(rèn)可的建房證明材料。

第六十三條 申請(qǐng)房屋登記的村民住房，與其他所有人的住房相毗連的，需要由相毗連房屋的所有權(quán)人出具相應(yīng)的證明材料，以明確毗連墻體的權(quán)利歸屬情況。

第六十四條 權(quán)利人申請(qǐng)附屬房屋、附屬設(shè)施單獨(dú)進(jìn)行登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記。

第六十五條 設(shè)區(qū)的市、縣（市）可依據(jù)本《細(xì)則》，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定具體的辦法。

第六十六條 本細(xì)則實(shí)施前，各市出臺(tái)的解決歷史遺留問(wèn)題的規(guī)定繼續(xù)有效。

第六十七條 本細(xì)則自2011年6月1日起實(shí)行。